Sunteți pe pagina 1din 95

Ministerul Educației Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru

Departamentul Inginerie, Management și Evaluarea Imobilului

Lucrare de an
La disciplina,, Evaluarea Terenurilor’’

Tema: Estimarea valorii de piață a terenului aferent


construcției industriale(depozit), amplasat în raionul
Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni

A elaborat: studenta gr. EI 1607

Secureanu Antonina

Conducător: conf. univ., dr.

Sănduța Tatiana

Chișinău 2018
Cuprins
INTRODUCERE.................................................................................................................................3
1. CARACTERISTICILE PIEȚEI FUNCIARE DIN RAIONUL STRĂȘENI.............................5
1.1 Analiza social-economică a raionului Strășeni, orașului Strășeni.........................................5
1.2 Structura și caracteristica fondului funciar în raionul Strășeni, orașul Strășeni...............13
1.2.2 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională...................22
2.1 Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea terenurilor destinate construcțiilor........26
2.2 Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor............................28
2.3 Metodele de estimare a valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor................33
2.3.1 Metoda comparației directe a vânzărilor.......................................................................33
2.3.2 Metoda extracției..............................................................................................................35
2.3.3 Metoda alocației...................................................................................................................37
2.3.4 Metoda capitalizării directe.............................................................................................38
2.3.5 Metoda reziduală..............................................................................................................39
2.3.6 Metoda parcelării.............................................................................................................40
3. EVALUAREA TERENULUI AFERENT OBIECTULUI COMERCIAL, AMPLASAT ÎN
RAIONUL STRĂȘENI, SATUL DRĂGUȘENI.............................................................................42
3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat........................................................................42
3.2 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda comparației directe a vânzărilor.45
CONCLUZII.....................................................................................................................................56
BIBLIOGRAFIE...............................................................................................................................57
ANEXE..............................................................................................................................................59
ANEXA 1: Oferta terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale în raionul Strășeni...........60
ANEXA 2 : Oferta bunurilor imobile comerciale (depozite) în raionul Strășeni............................60
ANEXA 3: Oferta plăţii de locațiune pentru spaţiile comerciale în Raionul Strășeni, octombrie
2018.................................................................................................................................................60
ANEXA 4: Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile economiei
naţionale pe anii 1969-1991............................................................................................................61
ANEXA 5 : Actele cadasrale ale bunului imobil evaluat................................................................62
ANEXA 6 : Structura fondului funciar a orașului Strășeni.............................................................75
ANEXA 7 : Structura fondului funciar a raionului Strășeni............................................................77
ANEXA 8 : Informația Băncii Naționale a Moldovei la 12.11.2018..............................................79
ANEXA 9 : Extras din Culegerea Indicilor Comasaţi ai Valorii de Reconstituire..........................79
ANEXA 10 : Fotografiile obiectului evaluat..................................................................................81
ANEXA 11 : Obiectele analogice...................................................................................................88

2
INTRODUCERE
Valoarea oricărui imobil se concepe și are sens în contextul dezvoltării pieței
imobiliare. Piața imobiliară este foarte diversă și se determină printr-o multitudine de
caracteristici. Piața imobiliară este o acumulare de mecanisme prin intermediul cărora se
transmit drepturile de proprietate și interesele legate de ele, se stabilesc prețurile imobilelor și
se repartizează diversele portunități ale obiectelor evaluate.
Actualitatea temei: Tema abordată în lucrarea dată este una foarte importantă și
actuală în zilele noastre. Astăzi lumea a trecut la economie de piață, bunurile și informația
sunt vîndute, schimbate. Imobilul, fiind un bun limitat și unul pentru satisfacerea cerințelor
șinecesitîților umane, este întrebuințat pe piața mondială. Unii economiști afirmă , ca
bunurile imobile sunt mai valoroase decît aurul.
Republica Moldova reprezintă o parte a pieței imobiliare mondiale, avîndo piață
națională.Ea a fost creată în 1991, cînd a fost declarată independența statului.Totodată, s-a
început procesul de privatizare a imobilului, care pînă atunci se afla în posesia statului. Odată
cu privatizarea bunurilor imobile au apărut întrebările : cu cît pot vinde?, ce taxe se vor
aplica?, cum se va impozita bunul imobil dobîndit?. Deaceea autoritățile au avut nevoie de o
valoare a imobilului, care nu putea fi luată la întimplare.Așadar, a apărut necesitatea de
specialiști în domeniu evaluării bunurilor imobile. În anul 1996 a fost întrodusă
specialitatea ,, Evaluarea și Managementul Imobilului” în cadrul facultății de construcții al
UTM.
Fiind o specialitate tînără, era nevoie de specialiști educați și pregătiți în domeniu.
Lucrarea dată este foarte utilă în pregătirea specialiștilor. Menirea ei este de a învăța, de a
antrena studenții în aplicarea metodelor de evaluare, bunul evaluat fiind un teren destinat
construcțiilor comerciale.
Lucrarea grafică de calcul prezentată, cuprinde evaluarea terenului destinat construcției
din raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni.
Scopul lucrării este de a căpăta abilități practice în aplicarea metodelor de evaluare a
terenurilor pentru construcții comerciale, cu și fără construcții.
Pentru a atinge scopul lucrării au fost stabilite următoarele obiective.
Obiectivele lucrării :
 Studiul componenței și caracteristicii fondului funciar al raionului Strășeni, orașul
Strășeni;
 Identificarea factorilor care influențează asupra valorii terenului;
 Analiza pieței funciare a raionului Strășeni;

3
 Cercetarea metodelor de estimare a valorii terenului destinat construcțiilor;
 Estimarea valorii de piață a terenului destinat construcției.
Lucrarea grafică de calcul este structurată în 3 capitole:
În primul capitol I,, Cracteristicile pieței funciare din raionul Strășeni”al lucrării este
desccrisă situația social-economică din raionul Strășeni, este analizată caracteristica pieței
funciare din raionul Strășeni, orașul Strășeni, este analizat fondul funciar pe categorii de
terenuri si destinația funcțională
În capitolul II ,, Bazele metodologice ale evaluării terenului destinate construcțiilor
comerciale’’al lucrării este descris cadrul legislativ si normativ privind evaluarea terenurilor
destinate construcțiilor, sunt analizați factorii de influență asupra valorii terenurilor, desprcise
metodele de evaluare a terenurilor cu destinate construcțiilor.
În capitolul III ,, Evaluarea terenului aferent obiectului comercial, amplasat în raionul
Strășeni, comuna Rădeni, satul Drăgușeni’’ al lucrării este analizat și descris obiectul evaluat,
sunt aplicate metodele de calculare a valorii terenului prin metoda comparației directe,
metoda extracției, metoda alocației, metoda reziduală.
Lucrarea cuprinde 22 tabele, 28 figuri, 14 formule, 28 surse bibliografice si este
prezentată pe 93 pagini.

4
1. CARACTERISTICILE PIEȚEI FUNCIARE DIN RAIONUL STRĂȘENI
1.1 Analiza social-economică a raionului Strășeni, orașului Strășeni
Raionul Strășeni este un raion din centrul Republicii Moldova, la 23 km depărtare de
Chișinău, capitala R. Moldova. Suprafața totală este de 760 km².
Economia: În raion sunt înregistraţi în total 23 434 agenţi economici. Ponderea
terenurilor agricole constituie 27 400 ha din suprafeţele totale de teren. Pămîntul arabil ocupă
16 000 ha din suprafaţa totală a terenurilor agricole: plantaţiile de livezi – 3 075 ha, viile
ocupă – 7 626 ha, păşunile – 3 291 ha, altele 451 ha. [ 16]
În urma analizelor s-a facut o clasificare cu cei mai influenți agenți economici, în
funcție de veniturile pe care le au de cantitatea de produse fabricate, acest lucru este redat și
în tabelul 1.1
Tabelul 1.1 Lista celor mai influenți agenți economici din raionul Strășeni, anul 2016
Nr. Denumirea Companiei Data inregistrarii Statutul
1 2 3 4
1 SRL VICTIO-PRIM 2015-08-11 Activa
2 SRL ZEGUMA 2015-08-07 Activa
3 SRL EKO-PRO BUSINESS 2015-08-04 Activa
4 SRL SMART PRO ART 2015-07-31 Activa
5 SRL STOLEARGRUP 2015-07-28 Activa
6 SRL RUMENEL 2015-07-21 Activa
7 II MIRON NADEJDA 2015-07-20 Activa
8 SRL DMG COMPANY 2015-07-14 Activa
9 II DOMINTE VICTOR 2015-07-14 Activa
10 SRL MKDENT-LUX 2015-07-13 Activa
Sursa: elaborat de autor în baza [ 17]

Figura 1.1 Comerțul cu amanuntul, în perioada 2014-2017 în raionul Strășeni


Conform datelor statistice comerțul cu amanuntul în raionul Strășeni variază de la an la
an. Cea mai mare valoare a fost înregistrată în anul 2016 și constituie 346 169,2 mii lei, o
scădere ușoară a fost înregistrată în anul 2015, valoarea totală constituind 358 909,1 mii lei.
În anul 2014 la fel valoarea totală constituie 346 169,2 mii lei . Cea mai mică valoare este
înregistrată în anul 2017 , aloarea totală constituind 312 171 mii lei.

5
Figura 1.2 Valoarea vânzărilor mărfurilor cu amanuntul în raionul Strășeni, în perioada
2006-2010
Conform datelor statistice valoarea vânzărilor mărfurilor cu amanuntul în raionul
Strășeni variază de la an la an . În anul 2006 a fost înregistrată valoarea de 169 283,5 mii lei,
cu 110,6 % mai mult față de anul precedent. În anul 2007 a fost înregistrată o creștere,
valoarea fiind de 215 402,8 mii lei sau 113,4 % față de anul 2006. În anul 2008 sa înregistrat
valoarea de 268 925,9 mii lei sau 110,3 % față de anul 2007. În anul 2009 sa înregistrat
valoarea de 251 259,4 mii lei sau 95,9 % față de anul precedent , se observă o descreștere
lentă. În anul 2010 este înregistrată cea mai mare valoare de 334 780,6 sau 125,1 % față de
anul precedent.
Educaţie: În raionul Străşeni activează 42 instituţii de învăţămînt. Numărul total de
elevi: 12392 copii. Actualmente în instituţiile de învăţămînt din raion îşi desfăşoară
activitatea 1000 pedagogi.
Sănătate: În raionul Străşeni funcţionează: un spital cu fondul general de 192 paturi; un
centru al medicilor de familie în componenţa căruia sînt 15 oficii ale medicilor de familie, 13
centre de sănătate, 9 puncte medicale. În domeniul ocrotirii sănătăţii populaţiei din raionul
Străşeni îşi desfăşoară activitatea: 134 medici, 297 personal mediu asistenţei medicale, 306
personal sanitar şi auxiliar.
Cultură: În raionul Străşeni funcţionează 72 instituţii de cultură: 1 casă de cultură, 32
Cămine culturale, cluburi, 35 biblioteci publice, 2 şcoli de artă, 3 muzee, 1 complex monastic
cu renume.[ 16]
Principalii indicatori demografici, 2016
• Natalitatea: ▼1114 (12.1 la 1000 locuitori)
• Mortalitatea: ▼938 (10.2 la 1000 locuitori)
• Spor natural: +176
Natalitatea și mortalitatea în raionul Ștrășeni este reprezentata mai jos în figura 1.1 și
figura 1.2

6
Figura 1.3 Numărul persoanelor născute în orașul Stășeni și raionul Strășeni, în perioada
2004-2017
Conform datelor statistice numărul persoanelor născute atât în orașul Strășeni cât și în
raionul Strășeni variază de la an la an . Se observă o creștere a nou născuților începând cu
anul 2004 și până în anul 2011. Începînd cu anul 2011 și până în anul 2017 numărul
persoanelor născute scade , fapt care se datorează micșorării numărului de populație.

Figura 1.4 Numărul persoaelor decedate în orașul Strășeni și raionul Strășeni, în perioada
2004-2017
Conform datelor statistice numărul persoanelor decedate în raionul Strășeni și orașul
Strășeni variază de la an la an. Cel mai mare număr înregistrat în orașul Strășeni este în anul
2005 de 216 persoane, cel mai mic număr în anul de 150 persoane în anul 2016. Pentru
raionul Strășeni cel mai mare număr de persoane a fost înregostrat în anul 2010, 1 052
persoane , cel mai mic număr de persoane decedate a fost înregistrat în anul 2013. Cu toate
acestea sporul naturat continuie sa fie pozitiv .
Conform Biroului Național de Statistică din Republica Moldova, în raionul Strășeni au
fost înregistrate mai multe grupuri etnice. Din aceste grupuri fac parte moldoveni/ români,
ruși, ucraineni, bulgari, găgăuzi și alte etnii. Numărul populației pentru diverse etnii este
arătat în tabelul 1.2

7
Tabel 1.2 Structura etnică a raionului Strășeni, anul 2017
Grup etnic Populația, persoane Ponderea, %
1 2 3
Moldoveni/Români 85910 96.64%
Ruși 1576 1.77%
Ucraineni 985 1.11%
Bulgari 109 0.12%
Găgăuzi 70 0.08%
Alții 250 0,28%
Sursa: elaborat de autor în baza [16]
Conform datelor statistice numarul total al populației în raionul Strășeni după structura
etnică constituie, 85 910 persoane sunt de etnie română, 1 576 persoane sunt de etnie rusă,
985 persoane sunt de etnie ucraineană, 109 persoane sunt de etnie bulgară,70 persoane sunt
de etnie găgăuză și 250 persoane sunt de altă etnie.
Ponderea fiecărui grup etnic din raionul Strășeni este reprezentă în figura 1.3

Găgăuzi;
Bulgari;
Altii;
Ucraineni;
Ruși; 0.28;
0.12;
1.77;0.08;
2%0%
1.11;0%
0%
1%

Moldoveni
Ruși
Ucraineni
Bulgari
Găgăuzi
Altii
Moldoveni; 96.64; 97%

Figura 1.5 Repartiția numărului populației după etnie în raionul Strășeni, anul 2017
Sursa: elaborat de autor în baza [16]
Conform datelor statistice din anul 2017, din numărul total de populație a raionului
Strășeni, ponderea cea mai mare de 96,64 % o ocupă persoanele de etnie română, 1,77 %
sunt persoanele de etnie rusă, 1,11 % persoanele de etnie ucraineană, 0,12 persoanele de etnie
burgară, o,08 % persoanele de etnie găgăuză și 0,28 % persoanele de altă etnie.
Evoluția numărului populației în raionul Strășeni, în perioada 1959-2017 este
reprezentată în figura 1.4

8
E v o lu ția n u mă r u lu i p o p u la ție i
100000 92086
88723 88900
90000 85374 82675
80000 76345
72592
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
1959 1970 1979 1989 2004 2014 2017

Figura 1.6 Evoluția numărului populației în raionul Strășeni , anul 2017


Sursa: elaborate de autor in baza[ 17]
Conform datelor statistice, dinamica numărului de locuitori al raionului Strășeni în
momentul de față se află în declin. Se observă o creștere considerabilă începînd cu anul 1959,
o crestere de + 17,6% pîna în anul 1970, apogeul maxim al numărului populației este
inregistrat în anul 1989 unde numărul populației ajunge la 92086 locuitori cu o crestere de
+3.08% față de anul 1979.Începînd cu anul 2004 se observa o scadere ușoară a locuitorilor cu
-3.5%, iar în anul 2014 cu -7.0% față de anul 2004. [17]

Figura 1.7 Localizarea pe hartă a raionului Strășeni

9
Orașul Strășeni este o localitate în raionul Strășeni situată la latitudinea 47.1452,
longitudinea 28.6108 și altitudinea de 90 metri față de nivelul mării. Această localitate este
ăn administrarea Raionului Strășeni. Conform recensămîntului din anul 2004 populația este
de 18320 locuitori. Distanța direct pina în orașul Chișinău este de 31 km. Ziua orașului este
27 octombrie. Este situat în valea râului Bâc, lângă celebrele păduri „Codrii”. Relieful este
format din coline, versanți, văi și câmpii.
Clima este temperat–continentală. Temperatura medie de iarnă este de 6, –7 °C, iar
temperatura medie de vară este de 35,5 °C. Orășelul cu această denumire e menționat
documentar ca sat la 20 martie 1545, când Alexandru Voievod, domnul MoldoveiDin spusele
celui mai bătrân locuitor din oraș I. Țurcanu în vârstă de 98 de ani, care a auzit din
mărturisirile bunicului său, că undeva pe dealul Coșnei, un oarecare Teofan, străger, a
construit o casă în care stăteau străgerii ce vegheau Chișinăul. Cu toți străgerii conducea
însăși Teofan. Odată cu apariția localității, de la cuvântul străgeri s-a tras toponimul Strășeni.
[18]
Localitatea, începând cu a doua jumătate a sec. XX, s-a dezvoltat intens, devenind un
centru industrial important din republică. n orașul Strășeni sunt înregistrați circa 2780 agenți
economici, dintre care cel mai mare număr îl constituie gospodăriile țărănești – 1.590.
Întreprinderile cu dreptul de persoane juridice alcătuiesc 305 unități. Un loc de frunte ocupă
industria alimentară, mai ales cea vinicolă. Strășeniul se bucură de un spectru bogat al celor
mai bune soiuri de poamă europeană: Aligote, Pinot, Cabernet, Izabelle, Risling de Italia,
coniacuri, din care se obține șampanie, vinuri seci ordinare și dulci de calitate superioară și
sucuri naturale. Partea industrială a orașului este amplasată în regiunea de nord-vest a
orașului și este despărțită de sectorul locativ prin calea ferată. Punctul de vinificație, secția de
cărămidă a fabricii de materiale de construcție se află în partea de nord a orașului. În
domeniul comerțului activează 96 întreprinderi, sistemul de alimentație publică este format
de 25 întreprinderi. Deservirea socială este asigurată de 17 unități de deservire.
În oraș activează filiale ale 3 bănci comerciale și ale 2 companii de asigurare.
Este dezvoltată producția de vinuri: . Se produc conserve din fructe și legume și
produse de panificație. Fabrica materialelor de construcție produce țiglă roșie, faianță. La 6
km spre sud-vest funcționează antena TV de lângă Strășeni.
Rețeaua de drumuri este de peste 90 km, dintre care 6 km drumuri naționale, 84 km
drumuri locale, iar din totalul lor – 65 km cu acoperire rigidă. Serviciul de transport auto este
efectuat de 3 companii de transport, precum și de persoane particulare.
Centrul raional Strășeni este nod de căi ferate pe următoarele rute:

10
• Chișinău-București
• Chișinău-Kiev-Moscova
• Chișinău-Ivano-Frankivsk(rută auto)
• Chișinău-Strășeni-Ungheni
Sistemul de învățământ de toate gradele din orașul Strășeni cuprinde circa 3300 de
elevi, care își fac studiile în 1 școală de cultură generală și 3 licee. În oraș sunt 5 instituții
preșcolare. Rețeaua de instituții medicale este formată dintr-un spital, centru al medicilor de
familie, o stație de urgență, centru de medicină preventivă și 4 farmacii. În sistemul de
ocrotire a sănătății activează 80 de medici și 163 personal medical mediu. [18]
Activitatea culturală se desfășoară în cele 2 biblioteci orășenești, Casa de Cultură și
Școala de arte. Cele mai importante evenimente culturale sunt Festivalul Republican de
Muzică și Poezie „Eminesciana”, Ziua orașului, etc. În Strășeni activează Orchestra de
Muzică Populară „Cununa”, Ansamblul folcloric „Dumbrava verde”, Formația corală
„Burebista”. Tot la vatra orășelului Strășeni este situată Biserica cu hramul Sfântului Ierarh
Nicolae, făcător de minuni. Zonele de agrement sunt: lacul Ghidighici, 6 parcuri de cultură și
odihnă, în apropiere sunt Codrii Moldovei, cu o floră și faună extrem de surprinzătoare și
bogată, tot aici se află și legendarul stejar al lui Ștefan cel Mare cu o vârstă de peste 500 ani.
Conform Biroului Național de Statistică din Republica Moldova, în orașul Strășeni sunt
înregistrate mai multe grupuri entice. Din aceste grupuri fac parte moldoveni/români,
ucraineni, ruși, găgăuzi, bulgari, evrei, polonezi, romi/țigani și alte etnii. Numărul total de
personae pentru fiecare grup etnic este reprezentat mai jos în tabelul 1.3
Tabelul 1.3 Componența pe naționalități în orașul Strășeni, anul 2017
Nr. Nationalitate Numărul de locuitori, persoane Ponderea, %
1 2 3 4
1 Moldoveni/Romani 16 656 90.92
2 Ucraineni 498 2.72
3 Rusi 966 5.27
4 Gagauzi 34 0.19
5 Bulgari 57 0.31
6 Evrei 5 0.03
7 Polonezi 5 0.03
8 Romi/Tigani 14 0.08
9 Altele 85 0.46
Sursa: elaborate de autor în baza [18]

11
Conform datelor statistice sa constatat ca structura etnică a populației în orașul
Strășeni, este alcătuită din 90.52 % moldoveni, celelalte naționalități au o pondere de
aproximativ 9%. Acest lucru îl putem vedea și mai jos în figura 1.4

Jan-00 Dec-99 Dec-99 Dec-99 Dec-99 Dec-99 Dec-99


Jan-00 Moldoveni
Ucraineni
Ruși
Găgăuzi
Bulgari
Evrei
Polonezi
Mar-00 Romi
Altele

Figura 1.7 Repartiția numărului populației după naționalități în orașul Strășeni, anul
2017
Sursa: elaborat de autor în baza [18]

Total populație, persoane 18 376

Bărbați Femei
8 840 9 536

0-17 ani 18-65 ani 65+ ani


4 071 12 683 1 562

Figura 1.9 Numărul populației pe sexe și categorii de vârstă în orașul Strășeni, anul
2017
Sursa: elaborat de autor în baza [18]

12
Populația totală în orașul Strășeni este de 18376 de personae, dintre care 8840 sunt
bărbați, iar 9536 sunt femei. La rîndul său populația orașului este structurată pe categorii de
vîrstă și anume intervalul de ani cuprins între 0-17 ani constituie un număr de 4071 de
persoane, intervalul de 18-65 de ani constituie un număr de 12683 de persoane și ultimul
interval cu cel mai mic număr de persoane este intervalul 65+ cu un număr de 1562 de
persoane.

1.2 Structura și caracteristica fondului funciar în raionul Strășeni, orașul Strășeni


Conform Codului Funciar suprafața totală a fondului funciar în raionul Strășeni este
de 72911,8769 ha. Cea mai mare pondere o dețin terenurile cu destinație agricolă- 34422,66
ha sau 47,21% din total. Acest indicator corespunde pentru raionul dat, tinînd cont de faptul
că este un raion din apropierea municipiului Chișinău și are un grad mai înalt de urbanizare.
Bonitatea medie a terenurilor cu destinație agricolă este de 55%.[1]
Terenuri cu destinație
agricolă

Terenuri din
intravelanul localității
T ip u r i d e te r e n u r i

Terenuri destinate
industriei, transportului

Terenuri destinate
ocrotirii naturii

Terenuri ale fondului


funciar

Terenuri ale fondului


apelor

Terenuri ale fondului


de rezervă

Figura 1.10 Tipurile de terenuri după categorii de destinație


Sursa: elaborat de autor în baza [1]
Conform Codului Funciar există mai multe tipuri de terenuri, fiecare având destinația
sa specifică. Din aceste tipuri de terenuri fac parte terenurile cu destinație agricolă, terenurile
din intravelanul localităților, terenurile destinate industriei, transportului, terenurile destinate
ocrotirii naturii, terenuri ale fondului funciar, terenuri ale fondului apelor și terenuri ale
fondului de rezervă. Fiecare dintre aceste au o caracteristică specifică, mai jos sunt descries
fiecare tip de teren în parte.

13
Terenurile cu destinaţie agricolă, indiferent de forma de proprietate, sînt folosite
pentru desfăşurarea activităţii în scopul obţinerii de produse agricole şi pentru amplasarea
obiectivelor de infrastructură a agriculturii, precum şi pentru obţinerea produselor energetice
în condiţiile prevăzute la alin. 2 lit. c).     
 Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte:   
a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile şi răsadniţele, pîrloagele,
livezile, viile, plantaţiile de nuci, plantaţiile de dud, arbuştii fructiferi, fîneţele, păşunile,
grădinile, loturile pomicole şi altele asemenea – cele cu vegetaţie);   
b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate păstrării produselor agricole,
de făţări, de ateliere de reparaţie şi de păstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de
ferme zootehnice, inclusiv amenajările piscicole, precum şi fîşiile forestiere, iazurile
antierozionale, drumurile care servesc activităţile agricole, instalaţiile de desecare, de irigare,
dacă nu au fost atribuite la altă categorie de destinaţie;
c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase (plop, salcie, salcîm) care
au gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40 sau care se află în luncile rîurilor ori
în alte zone cu risc de inundaţii. [1]
Terenurile din intravilan se află în administrarea autorităţilor administraţiei publice
locale, iar din municipii - în proprietate municipală.
 Perimetru al localităţii este hotarul intravilanului (teritoriului ei) care îl desparte de
extravilan. Perimetrul respectiv al localităţii se stabileşte prin reglementarea regimului
proprietăţii funciare în conformitate cu planul general şi pe baza argumentării tehnico-
economice a dezvoltării oraşului şi satului (comunei).Din categoria terenurilor cu destinație
agricolă fac parte terenurile reprezentate în (figura 1.7) .
T e r e n u r i c u d e stin a ție a g r ic o lă

Terenuri agricole

Terenuri ocupate de
depozite/ frigidere destinate
produselor agricole

Terenuri ocupate de culturi


de plante energetice
lemnoase

14
Figura 1.11 Clasificarea terenurilor cu destinațieagricolă
Sursa: elaborat de autor în baza [18]
  Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicaţiilor şi terenuri cu alte
destinaţii speciale sînt terenurile atribuite de autorităţile administraţiei publice locale pentru
amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de deservire, a construcţiilor auxiliare şi
construcţiilor industriale, miniere, de transport şi a altor întreprinderi, instituţii şi organizaţii,
pentru construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti, organizarea producţiei industriale,
construcţia magistralelor de transport, instalarea liniilor de telecomunicaţii, de transport
electric.
Din componența terenurilor orașelor și satelor (comunelor) fac parte terenurile din
(figura 1.8). [1]

Terenurile pentru
Terenurile pe care sînt
transporturi, pentru
amplasate construcții și Terenurile de uz public
exploatări miniere și
alte amenajări
pentru alte industrii

Terenuri cu destinație
Terenuri împădurite
agricolă și alte terenuri

Figura 1.12 Componența terenurilor din intravilan


Sursa: elaborat de autor în baza [18]
 Terenurile destinate ocrotirii naturii
 Din terenurile destinate ocrotirii naturii fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor
naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor,
monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi zonelor sanitare.
    Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte terenurile în al căror perimetru se află
obiecte naturale, ce reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi unicale,
comunităţi de organisme vegetale şi animale, formaţiuni geologice, specii de plante, animale
rare). Ele sînt repartizate pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau

15
unicale pentru zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente, pentru studierea
proceselor şi fenomenelor în mersul  lor firesc în vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale
ocrotirii naturii.
Terenuri ale fondului silvic sînt terenurile acoperite cu păduri, precum şi cele
neacoperite cu păduri, însă destinate împăduririi.
    Terenurile fondului silvic se folosesc de către întreprinderile, instituţiile, organizaţiile
gospodăriei silvice şi de alte întreprinderi conform destinaţiei silvice. Terenurile fondului
silvic de stat pot fi folosite în alte scopuri, dacă această folosire este compatibilă  cu
interesele gospodăriei silvice.[1]
    Terenuri ale fondului apelor sînt terenurile aflate sub ape - albiile cursurilor de apă,
cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de apă - mlaştinile, terenurile pe care sînt
amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale serviciului apelor, precum
şi  terenurile repartizate pentru fîşiile de deviere (de pe maluri) a rîurilor, a bazinelor de apă,
canalelor magistrale  intergospodăreşti şi a colectoarelor.
Terenuri ale fondului de rezervă sînt toate terenurile neatribuite în proprietate,
posesiune şi în folosinţă. Din ele fac parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate,
posesiune şi beneficiere s-a stins în conformitate cu prevederile prezentului Cod.

    1.2.1 Structura și caracteristica fondului funciar pe categorii de teren


Fondul funciar reprezintă terenurile de orice fel, indiferent de destinatie, de titlul pe
baza caruia sunt deținute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituie
fondul funciar al Republicii Moșdova.
Fondul funciar și în mod corespunzator, dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale
trebuie înregistrate în documentele de evidență funciara și de publicitate imobiliară prevazute
de lege.
Structura și caracteristica fondului funciar pentru raionul Strășeni este prezentată în
tabelul 1.4
Tabel 1.4 Repartizarea fondului funciar al Raionului Strășeni pe categorii de destinații
01.01.2016
Nr Denumirea categoriei Suprafața, ha Ponderea, %
1 2 3 4
1 Total terenuri 72 911,8769 100
2 Terenuri cu destinație agricolă 31 169,62 42,74
3 Terenurile din intravelan 5 893,547 8,o8
4 Terenuri destinate 1 209,3899 1,65
industriei,transp. etc
5 Terenuri destinate protecției 68,45 0,093
16
naturii
6 Terenurile fondului silvic 26 242,8 35,99
7 Terenurile fondului apelor 380,16 0,52
8 Terenurile fondului de rezervă 7 947,91 10,90
Sursa: Elaborat de autor [11]
Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , fondul funciar în raionul Strășeni pe
categorii de destinație reprezintă 72 911,8769 ha, dintre care 31 169,62 ha sunt terenurile cu
destinație agricolă, 5 893,547 ha sunt terenurile din intravelanul localității, 1 209,3899 ha
sunt terenurile destinate industriei, transportului, 68,45 ha terenuri destinate protecției naturii,
26 242,8 ha sunt terenurile fondului silvic, 380,16 ha sunt terenurile fondului apelor, 7 947,
91 ha sunt terenurile fondului de rezervă.
Ponderea fiecărui tip de teren este reprezentată în figura 1.11

Terenuri cu destinație
10%
1% agricolă
Terenurile din intravelan
41% Terenuri destinate industriei
Terenuri destinate protecției
38% naturii
Terenurile fondului silvic
2% 8%
0% Terenurile fondului apelor
Terenurile fondului de
rezervă

Figura 1.13 Repartizarea fondului funciar al Raionului Strășeni pe categorii de destinații


01.01.2016
Sursa: elaborat de autor în baza [11]
Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , cea mai mare ponderea aparține
terenurilor cu destinație agricolă, și este egală cu 42,74%. Terenurilor fondului silvic este
egal cu 35.99% Pe locul 3, după ponderea terenurilor fondului silvic, sunt terenurile fondului
de rezervă, cărora le revine 10,90%. Terenurile din intravelan au o pondere de 8,08% .
Terenurile destinate industriei, transporturilor are o pondere egală cu 1,65%Cele mai mici
pondere se ocup terenurile fondului apelor, lor le aparține 0,52%, și terenurile destinate
protecției naturii cu 0,093%.

17
35000
31169.62
30000
26242.8
25000

20000

15000

10000 7947.91
5893.55
5000
1209.39 380.16
68.45
0
Cu destinatie Terenuri din Terenuri Terenuri Terenurile Terenurile Terenurile
agricolă intravelan destinate destinate fondului silvic fondului fondului de
industriei protectiei apelor rezerva
naturii

Столбец1
Figura 1.14 Repartiția fondului funciar al raioului Strășeni după categorii de terenuri pe
01.01.2016
Sursa: elaborat de autor în baza [11]
Conform Cadastrului funciar din 01.01.2016 , fondul funciar în raionul Strășeni pe
categorii de destinație reprezintă 72 911,8769 ha, dintre care 31 169,62 ha sunt terenuri cu
destinație agricolă, 5 893,547 ha, aparțin terenurilor din intravilan, 1 209,3899 ha destinate
industriei,transportului, 68,45 ha terenuri destinate protecției naturii,26242,16 ha, terenurile
fondului silvic, 380,16 ha terenurile fondului apelor, 7 947,91 ha terenurile fondului de
rezervă.
Caracteristica fondului funciar al raionului Strășeni pe tipul de proprietate este
reprezentat în tabelul 1.5
Tabelul 1.5 Repartizarea fondului funciar al raionului Strășeni pe tipuri de proprietate,pe
01.01.2016
Nr Tipuri de proprietate Suprafața, Ponderea, %
ha
1 2 3 4
Total terenuri 72 911,8769 100
1 Terenuri proprietate publică 40 952,07 56,16
- a statului 25 276,31 34,66
- a UAT 15 675,707 21,50
2 Terenuri proprietate privată 31 959,8599 43.84
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri ce constituie fondul funciar în raionul Strășeni, 40 952,07 ha sunt în
proprietatea publică, din care 25 276,31 ha proprietatea statului și 15 675,707 ha proprietatea
UAT. Terenurile aflate în propietatea privată, au suprafață de 32 959,8599 ha.

18
35000
31959.86
30000
25276.31
25000

20000
15675.71
15000

10000

5000

0
Terenurile proprietate Terenurile proprietate a Terenurile proprietate
publica astatului UAT privată

Столбец1
Figura 1.15 Repartizarea fondului funciar al raionului Strășeni pe tipuri de proprietat, pe
01.01.2016
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri ce alcătuiesc fondul funciar în raionul Strășeni 56,16% sunt în
proprietatea public, din care 34,66% a statului și 21,50% sunt a Unităților administrativ-
teritoriale. Mai puțin de jumătate, 43,84%, sunt terenurile din sector privat.
Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinație pe
01.01.2016 este reprezentat în tabelul 1.6
Tabel 1.6 Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinații
01.01.2016
Nr Denumirea categoriei Suprafața,ha Ponderea,%
1 2 3 4
1 Total terenuri 6 082,66 100
2 Terenuri cu destinație agricolă 1 792,47 29,46
3 Terenuri intravelan 979,11 16,09
4 Terenuri destinate industriei transp. 295,77 4,86
etc
5 Terenuri destinate protecției naturii 22,2 0,36
6 Terenurile fondului silvic 2 465,38 40,53
7 Terenurile fondului apelor 69,15 1,13
8 Terenurile fondului de rezervă 458,58 7,54
Sursa: Elaborat de autor [11]
Conform Cadastrului funciar suprafața totală a terenurilor arabile din orașul Strășeni
constituie 6 082,66 ha, dintre care 1 792,47 ha sunt terenurile cu destinție agricolă, 979,11 ha
sunt terenurile din intravelan, 295,77 ha sunt terenurile destinate industriei, transportului,
22,2 ha sunt terenurile destinate protecției naturii, 2 465,38 sunt terenurile destinate fondului

19
silvic, 69,15 sunt terenurile destinate fondului apelor și 458,59 sunt terenurile fondului de
rezervă.
Ponderea pe care o ocupă fiecare teren în parte este reprezentată în figura 1.14 de mai
jos.

1% 8%
29%
Ter.agricolo
Terintravelan
Ter.destinate industriei
41% Ter. Destinate protecției naturii
Ter destinate fondului silvic
16% Ter.destinate fondului apelor
0%5% Ter. Destinate fondului de rezervă

Figura 1.16 Repartizarea fondului funciar al orașului Strășeni pe categorii de destinații


01.01.2016
Sursa: Elaborat de autor [11]
Terenurile cu destinație agricolă din orașul Strășeni au o pondere de 29,46%, terenurile
din intravelan au ponderea de 16,09 %, terenurile destinate transportului, industriei au o
pondere de 4,86 %, terenurile destinate ocrotirii naturii au ponderea de 0,36 %, cea mai mare
pondere inregistrată o au terenurile destinate fondului silvic ,cu o pondere de 40,53 %,
terenurile fondului apelor au o pondere de 1,13 %, terenurile fondului de rezervă au ponderea
de 7,54 %.

20
3000
2465.38
2500

2000 1792.66

1500
979.47
1000
458.58
500 295.77
22.2 69.15
0
lă la
n p. ur
ii ic lo
r
rv
ă
i co ve ns at ilv pe ze
gr ra ra
in is a e
a t i ,t lu lu
i r
ie r.i
n
rie ție du
du id
e
aț Te st ec on n u
ti n
du ot r.f o ul
s in pr Te r.f nd
de te te Te f o
u a r.
r.c na tin Te
Te es
ti es
.d
r.d Te
r
Te

Столбец1
Figura 1.17 Repartiția fondului funciar a orașului Strășeni după categorii de terenuri pe
01.01.2016
Sursa: Elaborat de autor [11]
Conform Cadastrului funciar suprafața totală a terenurilor arabile din orașul Strășeni
constituie 6 082,66 ha, dintre care 1 792,47 ha sunt terenurile cu destinție agricolă, 979,11 ha
sunt terenurile din intravelan, 295,77 ha sunt terenurile destinate industriei, transportului,
22,2 ha sunt terenurile destinate protecției naturii, 2 465,38 sunt terenurile destinate fondului
silvic, 69,15 sunt terenurile destinate fondului apelor și 458,59 sunt terenurile fondului de
rezervă.
Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietate pe 01.01.2016,
este reprezentat în tabelul 1.7
Tabel 1.7 Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietate,pe
01.01.2016
Nr Tipuri de proprietate Suprafața,ha Ponderea ,%
1 2 3 4
Total terenuri 6 082,66 100
1 Terenuri proprietatea publică 3 969,44 65,25
-a statului 2 421,34 39,80
-a UAT 1 548,1 25,45
2 Terenuri proprietate privată 2 113,22 34,74
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri ce constituie fondul funciar al orașului Strășeni, 3 969,44 ha sunt în
proprietatea publică, din care 2 421,34 ha proprietatea statului și 1548,1 ha proprietatea
UAT. Terenurile aflate în propietatea privată, au suprafață de 2 113,22 ha.

21
3000

2500 2421.34

2113.22
2000

1548.1
1500

1000

500

0
Terenuri proprietatea de Terenuri a UAT Terenuri proprietatea
stat privată

Столбец1
Figura 1.18 Repartizarea fondului funciar a orașului Strășeni pe tipuri de proprietat, pe
01.01.2016
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri ce alcătuiesc fondul funciar al orașului Strășeni 65,25 % sunt în
proprietatea public, din care 39,80 % a statului și 25,45 % sunt a Unităților administrativ-
teritoriale. Mai puțin de jumătate, 34,74 %, sunt terenurile din sector privat.

1.2.2 Structura și caracteristica terenurilor agricole după destinația funcțională


Conform Codului Funciar al Republicii Moldova , terenurile agricole se împart în mai
multe categorii. Din aceste categorii fac parte terenurile arabile, pârloagele, plantațiile
multianuale, fânețele, pășunile. Mai jos este caracterizat fiecare teren în parte.
 Terenuri arabile cuprind suprafeţele pe care se execută arătură, cultivate cu cereale,
culturi tehnice, legume şi unele culturi furajere. Ele reprezintă, deja de peste 100 de ani,
principala formă de utilizare a terenurilor în acest ţinut, deţinând şi în prezent peste jumătate
din suprafaţa Republicii Moldova. Teritoriul Republicii este înzestrat cu un potenţial agro-
productiv foarte ridicat, care a influenţat ponderea mare a terenurilor arabile.
 Pârloagă- teren arabil lăsat nelucrat unul sau mai mulți ani, pentru refacerea fertilități
i lui, teren arabil necultivat.
 Plantații multianuale – sunt reprezentate de culturile paltate pentru o perioada mai
lungă de timp (mai mult de 2 ani) fară a fi plantate din nou. De obicei din aceasta categorie
fac parte viile și livezile. Pășuni - teren agricol acoperit cu iarbă, care servește ca hrană
(nutreț) pentru animalele erbivore. Termenul poate cuprinde și expresia de „pajiște cu flori de
22
câmp”. După modul de folosire a pășunilor, se pot clasifica în fânețe, pășuni, izlazuri, de
unde se recoltează plantele pentru însilozare sau obținerea fânului pentru iarnă prin uscare.
[1]
Repartizarea terenurilor agricole în raionul Strășeni după destinația lor funciară pe
01.01.2016 este reprezentată in tabelul 1.8
Tabelul 1.8 Repartizarea terenurilor agricole a raionului Strășeni după modul de
folosință, pe 01.01.2016
Nr. Denumirea categoriei Suprafața, ha Ponderea , %
1 2 3 4
Terenuri agricole 34 422,66 100
1 Terenuri arabile 18 595,68 54,02
2 Pîrloagă 514,22 1,49
3 Plantații multianuale 11 992,2 34,83
-livezi 3 420,8 9,93
-vii 8 317,13 24,16
4 Pășuni 3 310,5 9,61
5 Fînețe 10 0,029
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri agricole ce alcatuiesc fondul funciar, 34 422,66 ha, 18 595,69 ha sunt
terenuri arabile. Plantațiile multianuale ocup suprafața de 11 992,2 ha, din care 3 420,8 ha
sunt livezi și 8 317,13 ha sunt vii. Pîrloaga reprezintă 514,22 ha, pășunile 3310,5 ha și
fînețele 10 ha.
Ponderea pe care o are fiecare teren agricol în parte este reflectată în figura 1.17

9.61 0.03
24.83
54.02

9.93

34.83

1.49

Terenuri arabile Pîrloagă Plantații multianuale


Livezi Vii Pășuni
Fînețe
Figura 1.19 Repartizarea terenurilor agricole a raioului Strășeni după destinația funciară, pe
01.01.2016

23
Sursa: Elaborat de autor [11]
Din total terenuri agricole ce constituie fondul funciar în raionul Strășeni, cea mai mare
pondere o au terenurile arabile , cu o pondere de 54,02 %, sunt urmate de plantațiile
multianuale care constituie 34,83 % ,dintre care livezile au o pondere de 9,93 % și viile
24,16 %, cea mai mică pondere o au pîrloagele cu ponderea de 1,49 % și fînețele cu o
pondere de 0,029 %. Pășunile au ponderea de 9, 61 %.
Repartizarea terenurilor agricole a orațului Strășeni după destinația funciară pe
01.01.2016 este reprezentat în tabelul 1.9.
Tabelul 1.9 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Strășeni după destinația funciară, pe
01.01.2016
Nr Denumirea categoriei Suprafața, ha Ponderea , %
1 2 3 4
Terenuri agricole 2 129,29 100
1 Terenuri arabile 1 036,08 48,65
2 Pîrloagă 249,46 11.71
3 Plantații multianuale 667,06 31,32
-livezi 169 7,93
-vii 498,06 23,39
4 Pășuni 176,69 8,29
5 Fînețe 0 0
Sursa: Elaborat de autor [11]
Total terenuri agricole ce alcătuiesc fondul funciar în orașul Strășeni este de 2 129,29
ha, dintre care 1 036,08 ha sunt terenuri arabile, 249,46 ha sunt terenuri cu pîrloagă, 667,06
ha sunt terenuri cu plantații multianuale , dintre care 169 ha sunt livezi și 498,06 ha sunt vii,
pășunile reprezintă 176,69 ha, fînețe în orașul Strășeni nu sunt .
Ponderea pe care o ocupă fiecare teren agricol din orașul Strășeni după destinația
funciară este reflectată în figura 1.18.

23.39 8.29
48.65

7.93

31.32 11.71

Terenuri agricole Pîrloagă Plantații multianuale


Livezi Vii Pășuni

24
Figura 1.20 Repartizarea terenurilor agricole a orașului Strășeni după destinația funciară, pe
01.01.2016

Sursa: Elaborat de autor [11]


Din total terenuri ce constituie fondul funciar în orașul Strășeni, ponderea cea mai mare
pentru terenurile agricole, o constituie terenurile arabile cu o pondere de 48,65 %, sunt
urmate mai apoi de plantații cu multianuale cu o pondere de 31,32 % dintre care 7,93 % sunt
livezi , iar 23,39 % sunt vii. Cu o pondere de 11,71 % sunt pîrloagele, iar cea mai mică
pondere o au pășunile.

25
2. BAZELE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII TERENULUI DESTINATE
CONSTRUCȚIILOR INDUSTRIALE

2.1 Cadrul legislativ și normativ privind evaluarea terenurilor destinate


construcțiilor
Cadru legislativ și normative privind evaluarea terenurilor este specificat în Codul
Funciar al Republicii Moldova nr. 828 din 25.12.1991. Principalele articole care reflectă
cadrul legislativ si normative pentru terenurile destinate construcțiilor sunt Articolul 1, unde
este specificată legislația funciară, Articolul 2 care constituie fondul funciar și componența
lui , Articolul 4 care specifică cine sunt deținătorii de terenuri și Articolul 46 care se referă la
terenurile destinate construcțiilor urbane și rurale.

Metode de estimare a valorii terenului

Metode comparației directe


Metoda venitului

Figura 2.1 Metodele de estimare a valorii terenului


Sursa: Elaborat de autor [4]
De asemenea cadrul juridic și normativ se reflectă în hotărîrea nr. 958 din 04.08.2003
despre aprobarea Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile. În
regulamentul dat sunt specificate toate metodele de evaluare aplicabile tuturor terenurilor,
indiferent de destinația lor și modul de utilizare curentă. Conform acestui act normative
metodele de evaluare a terenurilor sunt :
a)  metoda analizei vînzărilor comparabile, care include: metoda comparaţiei directe,
metoda alocaţiei şi metoda extragerii;
b)  metoda veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi
metoda parcelării.
Pentru evaluarea terenurilor destinate construcțiilor se utilizează 3 metode, metoda
comparației directe, metoda alocației și metoda extragerii.

26
Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu
construcţii şi terenurilor fără construcţii prin compararea preţurilor de vînzare a terenurilor
similare obiectului evaluării;[4]
Principalele metode pe care le cuprinde metoda comparației directe a vânzărilor este
reflectată în figura 2.2.

Metoda
comparației directe
a vînzărilor

Metoda
Metoda alocației Metoda extracției
comparației directe

Figura 2.2 Comonența metodei comparației directe a vânzărilor


Sursa: Elaborat de autor [4]
Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii.
Metoda în cauză poate fi aplicată respectînd următoarele condiţii:
a)  disponibilitatea informaţiei privind preţurile de vînzare ale bunurilor imobile
similare obiectului evaluării;
b)  existenţa informaţiei veridice privind ponderea valorii terenului în valoarea bunului
imobil complex;
c)  corespunderea îmbunătăţirilor de pe teren criteriului cele mai bune şi eficiente
utilizări.

Metoda
venitului

Metoda
Metoda Metoda
capitalizării
reziduală parcelării
directe

Figura 2.3 Componența metodei venitului


27
Sursa: Elaborat de autor [4]
 Metoda extracţiei se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia
existenţei informaţiei despre preţurile de vînzare a bunurilor imobile în componenţa cărora
intră terenuri similare terenului evaluat.

2.2 Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor


Determinarea factorilor de influență asupra valorii bunului imobil reprezintă un element
de o mare însemnatate in activitatea de evaluare. Valoarea imobilului este influențată de un
număr mare de factori. Factorii principali care înfluențează asupra mărimii valorii bunului
imobil pot fi clasificați în felul următor: factori obiectivi si factori subiectivi .
Factorii obiectivi sunt factorii generali care înfluențează marimea valorii de piață în
orice situație, indiferent de opinii si voințe. Toți factorii obiectivi înfluențează reciproc unul
asupra celuilalt.
Factorii subiectivi reflectă voința și comportamentul participanților în procesul vînzării-
cumpărării, ei pot fi divizați în: factori de risc, factori psihologici, competența, atractivitatea,
informarea. [26]
O alta clasificare a factorului care influenteaza in mod direct valoarea bunului imobil este
urmatoarea : (figura 2.4).
1. factori externi ;
2. factori interni;

Factori juridici, Factori


Factori
Factori externi administrativi și naturali și de Factori sociali
politici economici
Tipuri de mediu
factori
Starea
Factori interni Amplasarea Infrastructura Suprafața
ecologică

Figura 2.4 Fipuri de factori care influențează asupra valorii terenului


Sursa: Elaborat de autor [26]
Factorii externi sint factorii generali, clasificati in felul urmator:
A. Factorii juridici , administrativi si politici caracterizati prin:
1. Conditiile care sint asigurate de catre primarii, organele publice: existenta scolilor,
gradinitelor, trasportului public variat si a drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile
obiectului evaluarii .
2. Nivelul regularii de stat ( limitarile circulatiei imobiliare; stabilirea normativa a
cotelor de arenda, limitarea drepturilor de proprietate, legile cu privire la protectia mediului
ambiant, norme de constructii);
28
3. Politica statului indreptata spre a stimula folosirea pamintului si valorificarea
terenurilor (acordarea inlesnirilor fiscale la impozitarea proprietatii, investitiilor si
constructiilor; controlul asupra platilor de arenda, etc.);
La fel exista, o serie de acte normative care ajuta la stabilirea factorilor de influenta
asupra valorii bunurilor imobiliare, acestea sint:
1. Standartele Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare
2. Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
B. Factorii economici care ne redau situatia generala a economiei tarii noastre sau a
unei regiuni anumite. In acest grup sint stipulati factorii care influeteaza mult cererea si
oferta.
Oferta este influentata de urmatorii factori :
- numarul mare de constructii noi. Stocurile de bunuri imobile libere care sint expuse la
vinzare pe un anumit segment al pietii imobiliare;
- corelatia costurilor de constructie si a preturilor de vinzare a bunurilor imobiliare;
- impozitul pe bunuri imobiliare;
Cererea pentru proprietatile imobiliare este afectata de situatia economica generala:
- gradul de ocupare a populatiei;
- marimea salariului si veniturilor populatiei;
- solvabilitatea populatiei care este caracterizata de veniturile curente;
- variatia numarului populatiei (tendintele istorice, curente si prognozate);
- modificarile in preferintele populatiei;
- nivelul inflatiei;
- disponibilitatea mijloacelor creditare;
- marimea ratei dobinzii;
- marimea costurilor asociate cu efectuarea tranzactiilor;
si altele.
Factorii economici reflecta situatia generala a economiei tarii, regiunii sau a localitatii.
Ei au o influenta mare asupra proprietatii, includ caracteristicile speciale a proprietatii
concrete ca: profitabilitatea; lichiditatea; utilitatea; si caracteristici economice generale ca:
situatia social economica si politica din tara sau in lume, in regiune, tendintele dezvoltarii
ramurii, domeniului de activitate a proprietatii comerciale.[26]
Cererea de imobile.
Cresterea cererii determina sporirea activitatii pietei imobiliare. O conditie obligatorie
pentru asigurarea cresterii cererii este extinderea posibilitatilor economice ale potentialilor

29
cumparatori, majoritate veniturilor populatiei. Ca urmare a cresterii cererii, vor creste platile
de arenda si preturile de vinzare a proprietatilor imobiliare. Majorarea arenzii si preturilor pe
toate segmentele pietei imobiliare este determinata si de procesele inflationiste.
Cererea, la rindul sau depinde de:
- numarul potentialilor cumparatori;
- de gusturile, preferintele lor;
- de profitabilitatea si lichiditatea, utilitatea proprietatii scoase la vinzare.
Asupra cererii deasemenea influenteaza asteptarile investitionale nesatisfacute si preturile la
obiectele analogice, prognozele preturilor si a puterii de cumparare.
Este important sa fie studiata cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piata
imobiliara este foarte elastica, reactioneaza repede la variatia preturilor pentru proprietatile
imobiliare si influenteaza, astfel, situatia pe piata imobiliara.
Foarte des structura cererii potentiale nu corespunde cu structura ofertei pe tipuri, amplasare
si caracteristici concrete a proprietatii.
Oferta de imobile comerciale. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobile este
inelastica. Fluctuatiile de proportii pe piata imobiliara pot fi explicate anume de aceasta
caracteristica a cererii. Oferta de bunuri imobile este influentata de:
- existenta terenurilor si spatiilor neocupate;
- noile tehnici si tehnologiii la etapa de proectare si constructii;
- preturile de arenda;
- volumul si costul de constructie a obiectivelor noi si cheltuelile aferente.
Nivelul concurentei
Nivelul concurentei depinde de existenta variantelor alternative de oferte de proprietate
sau investire; existenta inovatiilor la etapa de construire sau planificare si preturile de arenda
pe obiectele gata finisate, costul cheltuelilor alternative.
Numărul de tranzacții imobiliare în raionul Strășeni în perioada 2014-2016 este aratat
în figura 2.5

30
Figura 2.5 Numărul tranzacțiilor imobiliare în Strășeni, anii 2014 - 2016
Sursa: [27 ]
C. Factorii naturali si de mediu
Evaluatorul trebuie sa poata depista factorii nocivi sau alti factori ca: coroziunea solului
ce influenteaza valoarea prin intermediul productivitatii; seismicitatea inalta; nivelul apelor
subterane; prezenta prin apropiere a statiilor atomice, chimice, statii de purificare, uzini
metalurgice; clima; calitatea solurilor.
Numărul bunurilor imobile înregistrate de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.07-
30.09.2018 este reprezentat în tabelul 2.1
Tabelul 2.1 Înregistrarea bunurilor imobile de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.07
– 30.09.2018
Nr Filiala Vînzare- Moștenir Donație- Alte Ipotecă Locațiun Primare
cumpărare e schimb documente e
1 2 3 4 5 6 7 8 9
1 Strășeni 324 495 366 181 52 74 51
Sursa: elaborat de autor în baza (www. Statistica.md )
600
492
500

400 366
324
300

200 181

100 52 74 51
0

În figura 2.6 de mai jos este arătat grafic fiecare număr de bunuri înregistrat de Î.S
Cadastru
Figura 2.6 Înregistrarea bunurilor imobile de filialele Î.S. Cadastru, în perioada 01.07 –
30.09.2018
D. Factorii sociali sunt foarte importanti si decisivi in determinarea valorii bunului
imobil, dintre care fac parte:

31
- clasificarea populatiei pe grupuri de virsta care depinde de procentul de natalitate si
mortalitate;
- prestigiul cartierului sau zonei in care se afla bunul imobil evaluat. Atunci cind din
oarecare motive, orasele, cartierele, cladirile devin populare, prestigioase, in mod evident
creste pretul bunului imobil cu toate ca caracteristicile sau cheltuielile de constructie sau de
valorificare a terenului sunt aceleati ca la obiectele similare din alte regiuni;
- diferenta dintre paturile sociale sau dintre persoane cu diferite nivele de educatie;
- marimea familiilor ;
A doua categorie de factori generali care influenteaza valoarea bunului imobil sint
factorii interni, din care face parte caracteristica cea mai importanta si cu o influenta
considerabila, amplasamentul. O influenta decisiva asupra imobilului comercial o are
amplasarea, acest factor trebuie cercetat indetailat de evaluator. Costul imobilului in mare
parte depinde de calitatile comerciale a acestora, care in multe cazuri depind de amplasarea
lui.
Dupa rezultatele acestei cercetari se va putea da raspuns la urmatoarele intrebari:
1. cit de atractiv este raionul amplasarii imobilului;
2. care este tipul strazii, pe care este amplasat imobilul;
3. care este componenta demografica a populatiei, cine traieste si lucreaza pe aceasta
strada;
4. cum este amplasat imobilul pe strada;
5. daca in apropierea imobilului se afla, locuri atractive pentru un numar mare de
oameni precum sunt statii, supermarkete mari.
In afara de amplasare, asupra valorii unui imobil comercial, influenteaza si multi alti
factori precum sunt:
• suprafata totala si decizia constructiva a cladirii;
• existenta subsolului;
• tipul partii frontale a imobilului comercial;
• existenta curtii si accesul pentru lucrari de incarcare-descarcare din spate a imobilului;
• infrastructura;
• starea sanitaro-ecologica a incaperilor.
O influenta la fel de mare o au si caracteristicile fizice ale bunului imobil exprimate
prin: suprafata constructiei, virsta, numarul nivelelor, caracteristica elementelor constructive
de baza si dotarea tehnica, retelele publice. Solutiile arhitecturale si constructive - bunul

32
imobil trebuie sa corespunda anumitor conditii, sa posede un aspect exterior citusi de
atragator.
Un factor important este si modul de utilizare curenta a obiectului evaluarii: locativa,
comerciala, industriala sau comercializata.
In dependenta de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acorda prioritate unor anumiti
factori. Dar in procesul de evaluare este imposibil sa fie identificati si analizati toti factorii de
influenta asupra valorii.
Influenta mediului inconjurator asupra valorii imobilelor comerciale sunt:
- Dintanța pînă la centrele de afaceri, locuri de odihnă, obiecte cu menire social-
cultural;
- Dinstanța pînă la cartierele de locuit;
- Existența obiectelor similare;
- Calitatea designului și amenăjărilor.
Principalii factori ce influenţează pozitiv piaţa funciara din orașul Strășeni sunt:
dezvoltarea sectorului de construcţii, creşterea investiţiilor străine în următorii ani
(vecinătatea cu UE), demararea unor proiecte de infrastructură (construcţia drumurilor,
obiective industriale, comerciale, de turism etc.). Factorii care influenţează negativ piaţa
funciară sunt: îngrădirea accesului investitorilor străini la fondul funciar comercial, lipsa
informaţiilor privind cererea şi oferta cu privire la tranzacţiile funciare, cadrul legislativ
contradictoriu.

2.3 Metodele de estimare a valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor


Pentru estimarea valorii de piață a terenurilor destinate construcțiilor, se aplică mai
multe metode în conformitatea cu legislația în vigoare, care reflectă valoarea reală a
obiectului evaluat. Aceste metode sunt:
Metoda comparației directe a vînzărilor;
Metoda alocației;
Metoda extracției;
Metoda reziduală;
Metoda parcelării.

2.3.1 Metoda comparației directe a vânzărilor


Metoda comparației directe a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile analogice obiectului evaluării, care

33
au fost vîndute recent. Metoda respectivă se utilizează în cazurile cînd dispunem de
suficientă informaţie despre vînzările bunurilor imobile analogice obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere
al caracteristicilor funcţionale şi fizice
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri
standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile
comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor
de vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
valoarea de piaţă a obiectului evaluării.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă se va determină numărul vînzărilor
comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente
trei - cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact
rezultatul evaluării. Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în
funcţie de asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în
cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
b) condiţiile de finanţare;
c) condiţiile tranzacţiei;
d) condiţiile pieţei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinţă;
i) componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.
Estimarea ajustării pentru condiţiile de finanţare depinde de acordul între cumpărător şi
vînzător privind condiţiile efectuării şi finanţării tranzacţiei. Această ajustare este aplicată în
cazurile cînd cumpărătorul plăteşte creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul
procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd
cumpărătorului un credit ipotecar.

34
Ajustarea pentru condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi
termenii restrînşi de vînzare a bunului imobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile
implicate în tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru condiţiile pieţei presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor
pe piaţa imobiliară în perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea
bunului imobil comparabil, ţinînd cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale
şi legislaţiei în general, schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele.
Ajustarea preţurilor pentru amplasare se efectuează în cazurile în care amplasarea
bunului imobil comparabil diferă de amplasarea obiectului evaluării.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicată pentru diferenţele între
caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare
caracteristică în parte (elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea
construcţiilor, suprafaţa şi altele).
Ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile
comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative.
În procesul aplicării ajustărilor pentru drepturile de proprietate, condiţiile de finanţare,
condiţiile de vînzare şi condiţiile pieţei, preţul de vînzare este recalculat după fiecare
corectare a elementului de comparaţie.
Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi aplicate în modul stabilit de
evaluator. Preţul bunului imobil poate fi recalculat după ajustarea fiecărui element sau după
aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării ajustărilor nu va influenţa rezultatul final.
[4]

2.3.2 Metoda extracției


Metoda extracției este aplicată pentru terenurile destinate constucțiilor cu condiție
extracției informației despre prețurile de vînzare, de ofertă a bunului imobil, în componența
carora întră terenuri similare terenului evaluat. Valoarea de piața se face prin corecția
prețurilor de oferta sau de vînzare. În baza metodei stă următoarea formula2.1:
Vbic=Vt + ( Vc−D )(2.1)
unde: Vbic – valoarea de piața a bunului imobil complex;
Vt – valoarea terenului;
Vc – valoarea construcției de reconstituire;
D – depricieri la valoarea construcției.
Așadar, pentru determinarea valorii de piața a terenului se folosește formula 2.2.

35
Vt =Vbic−Vc+ D (2.2)
Din formula este evident, că primul pas în aplicarea acestei metodei este determinarea
valorii de piața a bunului imobil complex, din care face patre terenul evaluat prin metoda
analizei comparative a vînzărilor. Pasul numărul doi este determinarea valorii de reconstituire
sau de înlocuire a construcției în baza indecelor comasați a valorii de reconstituire (УПВС,
anexa 9) sau după deviz de cheltuieli. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau
edificiului evaluat este constituită din următoarele elemente:
a) costul construcţiei;
b) cheltuieli indirecte (10-35%);
c) beneficiul investitorului (10-35%).
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia
obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente
normative. Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing,
publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului
în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile
indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor
noi. Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea
proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de
pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil este necesar
de luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se manifestă
prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori. Se disting următoarele
forme ale deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici,
exploatarea incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).[4]
Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient
cerinţele pieţei. Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea caracteristicilor

36
clădirilor şi construcţiilor standardelor contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor
(proiecte învechite, utilaj tehnologicînvechit şi altele).
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra
bunului imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa
imobiliară, schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele.
Metodele prin care estimează uzura fizică sunt:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vîrstei efective.
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două
etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr .=Uelement . x 100 /GS element (2.3)
unde: Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Ultimul pas în aplicarea metodei date – înlocuirea cifrelor în formula și calculul a valorii
terenului.[4]

2.3.3 Metoda alocației


Metoda alocației este utilizată pentru determinarea valorii de piața a terenului cu
construcții. Aceasta metoda se bazează pe abordarea prin piața. Se aplică în cazurile, cînd
piața nu este dezvoltată.
Primul pas în aplicarea acestei metodei este la la fel ca și la metoda extracției:
determinarea valorii de piața a bunului imobil complex, din care face parte terenul evaluat
prin metoda analizei comparative a vînzărilor.
În al doilea rînd, se determină ponderea medie aritmetică valorii terenului în valoarea
bunului imobil complex pentru obiectele analogice, aplicînd formula 2.4.
n
VP t An
Mma=∑ ( 2.4)
1 VPbic An
unde: Mma – ponderea medie aritmetică a valorii terenului;
VPt An – valoarea de piața terenului analog n;
VPbic An – valoarea de piața a bunului imobil complex analog n;
37
n – numărul obiectelor analogice.
Pentru determinarea valorii de piața a terenului evaluat se utilizează formula 2.5.
VPt=VPbic × Mma(2.5)
unde: VPt – valoarea de piața a terenului evaluat,
VPbic – valoarea estimată a bunului imobil complex, din care face parte terenul
evaluat;
Mma – ponderea medie aritmetică a valorii terenului.[4]
2.3.4 Metoda capitalizării directe
Metoda capitalizării directe, mai numită metoda rentei funciare, face parte din
abordarea prin venituri. Aceasta metodă se utilizează pentru estimarea calorii veniturilor
terenurilor, care pot genera venituri pe parcursul perioadei de expluatare. Deci, ea poate fi
utiliztă pentru terenuri, care generează venit și cînd mărimea veniturilor operaționale nete
obținute în perioada planificată este identică.
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut pe parcursul unui singur
an de gestiune în valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare.
VON
V= (2.6)
r
unde: V – valoarea estimată,
r – rata de capitalizare;
VON – venitul operațional net.
Pentru a determina venitul operațional net, sunt folosite următoarele pași:
1) Determinatea venitului brut potențial (venitul, ce poate fi generat de bun imobil în
cazul folosirii tuturor spațiilor libere) după formula 2.7
VBP=PLm . p . × Sutilă ×12(2.7)
unde: PLm.p. – plata lunară pentru 1 m.p.,
Plata pentru chirie a bunului imobil, în cazul dat al atelierului depozit va fi de 4 euro
pentru 1 mp., conform analizei pieței.
Sutilă – suprafața utilă, 12 – luni.
Sutilă am obtinut-o din dosarul tehnic si planurile tehnice pentru fiecare nivel. În cazul
dat pentru obiectul evaluat(atelier-depozit), Sutilă este 1 543,9 mp.
2) Pierderi de neocuparea spațiilor disponibile reprezintă un procent din venitul brut
potențial.
3) Pierderi de neachitare a plăților de locațiune la termen prestabilit reprezintă procent
din venitul brut potențial cu aplicarea asupra lui deprecierii de spații libere.
4) Determinarea valorii altor venituri, cum ar fi publicitate, parcare auto, alte.
38
5) Determinarea Venitului Brut Efectiv, aplicînd formula 2.8
VBE=( VBP−DSL−DNPL ) + AV ( 2.8)
6) Determinarea valorii cheltuielilor operaționale - cheltuieli legate de exploatarea şi
asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate în
următoarele categorii:
a) cheltuielile operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de
ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele);
b) cheltuielile operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale şi altele);
c) cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia
curentă a bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse
în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil (reparaţia ascensorului,
zugrăvirea pereţilor şi altele);
d) cheltuielile operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare - inginereşti şi altele).
[4]
1. Venitul operaţional net se calculează după formulă 2.9:
VON =VBE −CO(2.9)
unde:VON - venitul operaţional net;
CO - cheltuieli operaţionale.

2.3.5 Metoda reziduală


Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi terenurilor
destinate construcţiilor, construcția cărora este dată în arendă și aduce venit.
Se determină venitul operațional net, generat de construcție generat de construcție,
suprafețelei cărei sunt date în locațiune. Algoritmul de determinare a VON este acelaș, ca și
în metoda precedentă. Următorul pas este determinarea valorii de reconstituire reziduală a
îmbunătățirilor (construcției). Știind rata de capitalizare pentru construcții, se determină
venitul operațional net atribuit construcției (formula2.10)
VONc=VRrez × r c (2.10)
unde: VONc – venitul operațional net atribuit construcției;

VRrez – valoarea de reconstituire reziduală,;

39
rc – rata de capitalizare a construcțiilor.

În următorul pas se determină venitul operațional net atribuit terenului, folosind


formula 2.11.
VONt=VONbic−VONc( 2.11)
unde: VONt – venitul operațional net atribuit terenului evaluat;
VONbic – venit operațional net a bunului imobil complex, din care face parte terenul
evaluat;
VONc – venitul operațional net a construcției.
Se află rata de capitalizare a terenurilor, după ce se calculează valoarea de piața a
terenului, aplicînd (formula 2.12).
VONt
VPt= (2.12)
rt
unde: VPt – valoarea de piața a terenului evaluat;
VONt– venitul operațional net atribuit terenului evaluat;
rt – rata de capitalizare pentru terenuri.[4]

2.3.6 Metoda parcelării


Metoda parcelării este aplicată numai în cazul unor suprafețe foarte mari neamenajate,
a căror cea mai bună utilizarea reprezintă parcelarea și amenajarea ca amplasamente și/sau
eventual construirea pe loturi parcelate și amenajarea a clădirilor rezidențiale.
Etapele metodei date sunt:
1) Determinarea numărului şi dimensiunilor parcelelor ce pot fi create ţinînd cont de
posibilităţile fizice, prevederile juridice şi eficienţa economică. Parcelele trebuie să
corespundă cerinţelor legale locale, în ceea ce priveşte suprafaţa şi asigurarea cu
elemente ale infrastructurii (reţele inginereşti - apă, canalizare, termoficare, gaze
naturale; căi de acces etc.), şi să satisfacă cerinţele pieţei imobiliare locale.
2) Analiza pieţei pe care vor fi expuse parcelele: cererea şi oferta, rata de absorbţie a
pieţei şi perioada de expunere pe piaţă pentru parcele formate;
3) Determinarea perioadei de timp necesar pentru valorificarea masivului și parcelării,
numar de parcele;
4) Estimarea preţului de vînzare cel mai probabil al fiecărei parcele prin aplicarea
metodei vînzărilor comparabile şi estimarea mărimii profitului întreprinzătorului
pentru valorificarea terenului şi comercializarea parcelelor;
5) Proiectarea fluxului de venituri şi cheltuieli pe parcursul perioadei de calcul;

40
6) Calcularea venitului operațional net ca mărimea reziduală dintre prețurile estimate
de vînzare ale loturilor amenajate sau ale proprietăților construite și costurile totale
estimate de amenajare și parcelare și contruire, în care se înclude profitul
investitorului;
7) estimarea valorii de piaţă a terenului prin însumarea fluxurilor de numerar
actualizate la data evaluării.
După studierea detailată a teoriei, este evident, că nu în fiecare caz se potrivesc toate 6
metode de estimarea valorii de piața.[4]
Fiecare dintre metodele descrise mai sus au domeniul lor de aplicație, nu toate metodele
se pot aplica pentru unul si același bun imobil. Acest lucru este reflectat în tabelul 2.2.
Tabelul 2.2 Compararea metodelor utilizate pentru estimarea valorii de piață a terenurilor

Metode: Comparației Alocației Extracție Capitalizării Rezidual Parcelării


directe i directe ă
1 2 3 4 5 6 7
Terenuri cu
√ √ √ √ √ -
construcții
Terenuri fără
√ - - - - √
construcții
Informații
despre
- √ - - √ -
valoarea de
reconstituire
Terenuri
√ - - √ - -
agricole
Informații
despre obiecte
√ √ √ √ - √
similare (piața
dezvoltată)
Informații
- - - √ √ √
despre venituri

Sursa: elaborat de autor in baza [4]

41
3. EVALUAREA TERENULUI AFERENT OBIECTULUI COMERCIAL,
AMPLASAT ÎN RAIONUL STRĂȘENI, SATUL DRĂGUȘENI

3.1 Identificarea și descrierea obiectului evaluat


Evaluării este supusă clădirea atelierului-depozit cu teren aferent , situat în raionul
Strășeni, comuna Rădeni, satul Dragușeni. Obiectul reprezintă o construcție parțial nefin
alizată, gradul de finalizare este de 80% conform dosarului tehnic, cu 2+S nivele, Ss= 691.0
m.p, St= 1543,9 m.p., amplasată pe un teren aferent cu suprafața de 0,5288 ha. Terenul se
află în proprietate privată, are destinație pentru construcții și are o pantă ușoară. Acest teren
nu este amenajat, nici îngrădit.
Obiectul este amplasat la intrarea în sat, la o distanță de circa 500 m de traseul local
L441 (Rădeni- Greblești). Adiacenții obiectului evaluat sunt: case de locuit ai sectorului
privat , terenuri, obiecte comerciale. La data evaluării obiectul este în stare
satisfacatoare(construcție nefinalizată), sunt instalate parțial ferestre și uși, este instalat
acoperiș. În nemijlocită apropiere sunt trasate rețelele inginerești de alimentare cu apă și
gaze( există posibilitatea cuplării), construcția este conectată la rețelele electrice. Obiectul are
acces comod, drum de acces este pietruit, asfaltat.
Amplasarea bunului imobil evaluat este reprezentată în figura 3.1.

Figura 3.1Poziția geografică a terenului evaluat


Sursa: Elaborat de autor în baza [28]

42
Figura 3.2 Poziția geografică a satului Drăgușeni
Sursa: Elaborat de autor în baza [28]
Drăgușeni este un sat din cadrul comunei Rădeni, raionul Strășeni. Satul are o suprafață
de circa 0.70 km2 , cu un perimetru de 6 km. Localitatea se află la distanța de 23 km de orașul
Strășeni și la 33 km de Chișinău. Conform datelor recensămîntului din anul 2004, populația
satului este constituia 1010 oameni. Satul Drăgușeni a fost menționat documentar în anul
1429 cu denumirea Belești.
Caracteristicile principale succinte ale obiectului evaluat
Construcția Ss= 691.0 m.p. , St= 1543.9 m.p.
 Fundație- blocuri de beton ;
 Pereți exteriori și interiori – piatră de calcar ;
 Pereți despărțitori – piatră de calcar , cărămidă ;
 Planșeu de pod și intermediar – panouri de beton armat ;
 Învelitoarea acoperișului – foi de tablă zincată ;
 Pardoseala – beton ;
 Ferestre, uși – termopan (parțial) ;
 Finisarea exterioară și interioară, lipsește.
Caracteristicile tehnice principale ale obiectului imobiliar sunt acceptate în
conformitate cu materialele de examinare în natură a obiectului. La momentul examinării
construcției starea tehnică a fundației, pereților, planșeului este satisfăcătoare.

43
Tabelul 3.1 Descrierea obiectului evaluat
Elementele Descrierii Semnificaţia
1 2
Referinţe
Destinaţia proprietăţii Comercială
imobiliare
Modul de utilizare curentă Atelier-depozit
Amplasarea Republica Moldova, raionul Strășeni, comuna Rădeni, satul
Dragușeni
Descrierea Juridică
Natura drepturilor evaluate. Dreptul de proprietate
Existenţa contractelor de Nu sunt
arendă sau sub-arendă.
Obligaţiuni financiare legate Nu sunt
de proprietate imobiliară.
Cerinţele legale
Planul general de dezvoltare C1
a localităţii
Factorii de Mediu
Prezenţa unor materiale sau a Nu sunt
tehnicii periculoase sau
dăunătoare
Prezenţa construcţiilor Nu sunt
ridicate ilegal şi contrar
normelor şi standardelor
existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de Nu sunt
tensiune înaltă în apropierea
bunului imobiliar, ceea ce
poate fi privit de participanţii
la piaţa imobiliară ca
dăunător pentru sănătate
Terenul
Suprafaţa terenului 52,88 ari
Forma Dreptunghiulară
Topografia Panta nu este
Starea terenului Cu constructii
1 2
Accesul la teren Drum pavat, 500 m pînă la traseul local L441
Reţele de utilităţi • Reţele electrice • Conducta de gaz • Sistemul de asigurare
cu apă potabilă
Clădiri şi Construcţii
Anul construcţiei 1990
Anul ultimei reconstrucţii 2017
Numărul etajelor 2+ S
Suprafaţa totală ,m. p. 1543,9 m.p.
Suprafaţa la sol, m. p. 691,0m.p.

44
Volumul construcției , m. c. 5244,0 m.c.
Starea tehnică Satisfăcătoare (construcție nefinalizată)
Gradul de finalizare 80 %
Gradul de lichiditate mediu
Descrierea elementelor • Fundaţie • Pereţi şi pereţi despărţitori • Planşeu • Acoperiş
construcţiei • Uşi, ferestre (partial)
Serviciile comunale • Electricitate • Apă Potabilă • Gaz
Sursa: Elaborat de autor în baza anexei [5]

3.2 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda comparației directe a


vânzărilor
Pentru estimarea valorii de piață prin metoda comparației directe a vânzărilor, au fost
selectate 3 obiecte analogice, toate fiind amplasate în raionul Strășeni. Criteriile după care a
fost comparat obiectul evaluat sunt date în tabelul 3.2
Tabelul 3.2 Criteriile de comparare a obiectului evaluat
Nr. Elemente de Obiect evaluat Obiecte comparabile
comparație Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 3 4 5 6
1 Amplasarea Sat.Drăgușeni Sat.Cojușna Sat. Negrești Sat.Sireți
2 Sursa de informație https://999.md/ https://999.md/ro https://999.md
ro/39255227 /45985222 /ro/38471084
3 Prețul de ofertă, euro 15 000 10 000 5 200
4 Suprafața, ari 52,88 80 25 28
5 Dreptul de deplin deplin deplin deplin
proprietate
6 Condițiile de De piață De piață De piață De piață
finanțare
7 Condițiile tranzacției octombrie octombrie octombrie octombrie
8 Condițiile pieței De piață De ofertă De ofertă De ofertă
9 Amplasarea Sat .Drăgușeni Sat. Cojușna Sat Negrești Sat. Sireți
10 Panta terenului 5 grade 5 grade 5 grade 5 grade
11 Distanța pîna la drum 500 1000 700 1200
cu înveliș
12 Caracteristicile Nu generează Nu generează Nu generează Nu generează
economice venituri venituri venituri venituri
13 Modul de folosință Pentru Pentru construcții Pentru Pentru
construcții construcții construcții
14 Acces comod comod comod comod

45
Tabelul 3.3 Determinarea valorii de piață prin metoda comparației directe a vânzărilor
Nr. Elemente de Obiect evaluat Obiecte comparabile
comparație Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 3 4 5 6
1 Amplasarea Sat.Drăgușeni Sat.Cojușna Sat. Negrești Sat.Sireți
2 Sursa de informație https://999.md/ https://999.md/ https://999.m
ro/39255227 ro d
/45985222 /ro/38471084
3 Prețul de ofertă, 15 000 10 000 5 200
euro
4 Suprafața, ari 52,88 80 25 28
5 Preț de ofertă 1 ar, 188 400 186
euro/ ar
6 Dreptul de deplin deplin deplin deplin
proprietate
Corecția,% 0 0 0
Corecția, euro,ar 0 0 0
Preț corectat, euro, 188 400 186
ar
7 Condițiile de De piață De piață De piață De piață
finanțare
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro, ar 0 0 0
Preț corectat, euro, 188 400 186
ar
8 Condițiile octombrie octombrie octombrie octombrie
tranzacției
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro, ar 0 0 0
Preț corectat, euro, 188 400 186
ar
9 Condițiile pieței De piață De ofertă De ofertă De ofertă
Corecția, % -10 -10 -10
Corecția, euro, ar -19 -40 -19
Preț corectat, euro, 169 360 167
ar
10 Amplasarea Sat.Drăgușeni Sat.Cojușna Sat. Negrești Sat.Sireți
Corecția, % +3 +2 +5
Corecția, euro, ar +5 +7 +8
Preț corectat, euro, 174 367 175
ar
11 Suprafața terenului, 52,88 80,00 25,00 28,00
ari
Corecția, % +8 -8 -7
Corecția, euro, ar +14 -29 -12
Preț corectat, euro, 188 338 163
ar
12 Panta 5 grade 5 grade 5 grade 5 grade
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro, ar 0 0 0
Preț corectat, euro, 188 338 163
ar
13 Distanța până la 500 1000 700 1200
drum cu înveliș, m
46
Continuare tabel 3.3
1 2 3 4 5 6
Corecția, % +5 +2 +7
Corecția, euro, ar +9 +7 +11
Preț corectat, euro, 197 345 174
ar
14 Caracteristicile Nu generează Nu generează Nu generează Nu generează
economice venituri venituri venituri venituri
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro 0 0 0
Preț corectat, euro 197 345 174
15 Modul de folosință Pentru Pentru construcții Pentru Pentru
construcții construcții construcții
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro 0 0 0
Preț corectat, euro 197 345 174
16 Acces comod comod comod comod
Corecția, % 0 0 0
Corecția, euro 0 0 0
Preț corectat, euro 197 345 174
17 Cotecția totală netă, 9 -55 -7
euro
18 Corecția totală 6 -14 -5
netă, %
19 Corecția totală 47 83 50
brută, euro
20 Corecția totală 26 22 29
brută, %
21 Numărul de corecții 4 4 4
22 Valoarea adoptată, 345
euro
23 Valoarea de piață,
euro 345x52,88= 18 244
lei 352 527
Sursa: Elaborat de autor în baza [25]
Valoarea de piață a terenului destinat construcției amplasat în raionul Strășeni,
satul Drăgușeni, determinată la data 12.11.2018 constituie 352 527lei ( trei sute
cincizeci și două mii cinci sute douăzeci și șapte lei) sau 18 244euro (optsprezece mii
două sute patruzeci și patru euro).
În conformitate cu datele din tabelul 3.2 se vor aplica corecțiile corespunzătoare.
Corecția la suprafață pentru analog 1 sa aplica corecția de + 8 % din motiv că are o
suprafață de 80 ari, fiind mai nefavorabil față de obiectul evaluat. Pentru analog 2 sa aplicat
corecția de – 8 % din motiv că are o suprafață de 25 ari, fiind mai favorabil decît obiectul
evaluat. Pentru analog 3 sa aplicat o corecție de -7%, din motiv că are o suprafață de 28 ari,
fiind mai favorabil decît obiectul evaluat.
Dreptul de proprietate pentru toate obiectele analogice se va aplica corecția 0, din
motiv că toate obiectele a dreptul de proprietate deplin.
47
Condițiile tranzacției toate obiectele analogice au condiții similare, datorită acestui
lucru corecția aplicată va fi 0.
Condițiile pieței pentru obiectul evaluat sunt de piață, pentru obiectele analogice sunt
de ofertă. Dat fiind faptul că obiectele analogice sunt în condiții mai favorabile se va aplica
corecția – 10 %.
Panta terenului atât pentru obiectele analogice cât și pentru obiectul evaluat este
aceiași , de 5 grade. Corecția în cazul dat va fi 0.
Amplasarea obiectului evaluat este în satul Drăgușeni în apropiere de traseul național
L144 , obiectul analog 1 se află în satul Cojușna în margină de sat, acest lucru îl face să fie
mai nefavorabil fată de obiectul evaluat, corecția aplicată va fi de +3%. Pentru obiectu analog
2 care se află în satul Negrești sa aplicat o corecție de +2 % din motiv ca este amplasat la
margină de sat. Pentru obiectul analog 3 care se află în Sireți sa aplicat o corecție de +5 %
din motiv că se afla la mare depărtare de sat .
Distanța pînă la drum cu înveliș a obiectului evaluat este de 500 m, obiectul analog 1
se află la o distanță de 1 000 m , în cazul dat sa aplicat o corecție de + 5% , sa stabilit că
pentru fiecare 100 m scade valoarea cu 1 % . Pentru obiectul analog 2 sa aplicat corecția de
+2 %. Pentru obiectul analog 3 sa aplicat corecția de +7 %.
Caracteristicile economice atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice sunt
aceleași. În acest caz sa aplicat corecția 0.
Modul de folosință atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice este același.
În acest caz sa aplicat corecția 0.
Accesul pîna la bunul imobil evaluat este comod, aceiași situație o au și bunurile
imobile analogice. Corecția aplicată va fi 0.
Pentru a determina valoarea de piață a terenului pentru construcție prin metoda
extracției și alocației, este nevoie de determinat valoarea de piață a bunului imobil complex.
Au fost selectate 3 obiecte analogice, 2 obiecte din Călărași, satul Onișcani și Săseni, 1 obiect
din Bucovăț, raionul Strășeni. Corecțiile pentru suprafața, fie a clădirii, fie a terenului, se
calculează după următoare formula:
Sbic e
¿= ( 3.1 ) ,
Sbic n
unde:
Csup – coeficient pentru suprafața;
Sbic_e – suprafața BICului evaluat;
Sbic_n – suprafața BICului analogic.

48
Tabelul 3.4 Criteriile de comparare a BIC-ului evaluat
Nr. Elemente de Obiect evaluat Obiecte comparabile
comparație Analog 1 Analog 2 Analog 3
1 2 3 4 5 6
1 Amplasarea Sat. Drăgușeni Sat Sășeni Sat Onișcani Sat Bucovăț
2 Sursa de informație https://999.md/ https://999.md/ https://999.md/
ro/29897929 ro/42407472 ro/16956188
3 Prețul de ofertă, euro 1 000 000 600 000 1 159 393
4 Suprafața, mp 1 543,9 554 305 1 000
5 Dreptul de Deplin deplin deplin deplin
proprietate
6 Condițiile de De piață De piață De piață De piață
finanțare
7 Condițiile tranzacției liber forțat liber liber
8 Condițiile pieței De piață De ofertă De ofertă De ofertă
9 Destinația Producere- Depozit(frigider) De producere depozit
depozitare
10 Caractristicile Nu generează Nu generează Nu generează Nu generează
economice venituri venituri venituri venituri
11 Teren aferent, ha 0,5288 folosință folosință 0,250
12 Starea tehnică satisfăcătoare nesatisfăcătoare satisfăcătoare satisfăcătoare
13 Rețele inginerești e/e, apă, gaz electricitate e/e, apă, gaz e/e, apă, gaz
14 Gradul de finalizare 80 100 100 100

Tabelul 3.5 Determinarea valorii de piață a bunului imobil complex


Nr. Indicator BIC evaluat BIC 1 BIC 2 BIC 3
1 2 3 4 5 6
1 Destinația producere- depozit(frigider) de producere depozit
depozitare
2 Amplasarea Sat. Drăgușeni Sat.Sășeni Sat. Onișcani Sat. Bucovăț
3 Sursa https://999.md/ https://999.md/ https://999.md/
ro/29897929 ro/42407472 ro/16956188
4 Preț de ofertă, - - 60001
euro ,
5 Preț de ofertă, 1 000 000 600 000 1 159 393
lei
6 Suprafața, mp 1 543,9 554 305 1 000
7 Preț de ofertă 1 805 1 967 1 159
pentru 1 mp.
8 Dreptul de deplin deplin deplin deplin
proprietate
Corecție, % 0 0 0
Corecție, lei,mp 0 0 0
Preț corectat, 1 805 1 967 1 159
lei/mp
9 Condiții de De piață De piață De piață De piață
finanțare
Corecție, % 0 0 0
Corecție, lei/mp 0 0 0
Preț corectat, 1 805 1 967 1 159
lei/mp
10 Condițiile liber forțat liber liber
tranzacției
Corecție, % + 10 0 0
Corecție, lei/mp + 181 0 0
Preț corectat, 1 986 1 967 1 159
lei/mp

49
11 Condițiile pieței De piață De ofertă De ofertă De ofertă
Corecție, % -10 -10 -10

50
Continuare tabel 3.5
1 2 3 4 5 6
Corecție, lei/mp -199 -197 -116
Preț corectat, 1 787 1 770 1 043
lei/mp
12 Amplasarea s. Drăgușeni s. Sășeni s. Onișcani s. Bucovăț
(traseu)
Corecție, % 0 0 -5
Corecție, lei/mp 0 0 -46
Preț corectat, 1 787 1 770 1 043
lei/mp
13 Suprafața, m.p. 1 543,2 554 305 1 000
Corecție, % -3 -5 -2
Corecție, lei/mp -54 -89 -21
Preț corectat, 1 733 1 681 1 022
lei/mp
14 Suprafața 0,5288 folosință folosință 0,25
terenului, ha
Corecție, % +5 +5 +2
Corecție, lei/ha +88 +84 +21
Preț corectat, 1 821 1 765 1 043
lei/ha
15 Starea tehnică satisfăcătoare nesatisfăcătoare satisfăcătoare satisfăcătoare
Corecție, % +5 0 0
Corecție, lei/mp +92 0 0
Preț corectat, 1 913 1 765 1 043
lei/mp
16 Gradul de 80 100 100 100
finisare, %
Corecție, % -20 -20 -20
Corecție, lei/mp -382 -353 -209
Preț corectat, 1 531 1 412 834
lei/mp
17 Existența Nu este Nu este Nu este Nu este
mobilei
Corecție, % 0 0 0
Corecție, lei/mp 0 0 0
Preț corectat, 1 531 1 412 834
lei/mp
18 Modul de Producere- Depozit(frigider) De producere Depozit
folosință depozitare
Corecție, % -10 -5 +5
Corecție, lei/mp -153 -71 +42
Preț corectat, c 1 341 876
lei/mp
19 Caracteristicile Nu generează Nu generează venituri Nu generează Nu generează
economice venituri venituri venituri
Corecție, % 0 0 0
Corecție, lei/mp 0 0 0
Preț corectat, 1 378 1 341 876
lei/mp
20 Rețelele e/e, apă, gaz electricitate e/e, gaz, apă, e/e, apă, gaz
inginerești
Corecție, % +10 0 0
Corecție, lei/mp +138 0 0
Preț corectat, 1516 1341 876
lei/mp
21 Corecția totală -289 -623 -329
netă, lei
51
Continuare tabel 3.5
1 2 3 4 5 6
22 Corecția totală -13 -35 -30
netă, %
23 Corecția totală 1 287 794 455
brută, lei
24 Corecția totală 63 45 44
brută, %
25 Numărul de 8 5 6
corecții
26 Valoarea 876
adoptată, lei
27 Cursul valutar 19.3229
28 Valoarea de
piață, lei 876 x1 543.9 = 1 352 456
euro 69 992
Sursa: Elaborat de autor în baza [25]
Valoarea de piață a BIC-ului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni,
determinată la data 12.11.2018 constituie 1 352 456 lei (un milion trei sute cincizeci și
doi mii patru sute cincizeci și șase lei) sau 69 992euro (șaizeci și nouă mii nouă sute
nouăzeci și doi euro).
În conformitate cu datele din tabelul 3.4 se vor aplica corecțiile corespunzătoare.
Corecția la suprafață a construcției pentru analog 1 sa aplica corecția de -3 % din
motiv că are o suprafață de 554 mp, fiind mai favorabil față de obiectul evaluat. Pentru
analog 2 sa aplicat corecția de – 5 % din motiv că are o suprafață de 305 mp, fiind mai
favorabil decît obiectul evaluat. Pentru analog 3 sa aplicat o corecție de -2%, din motiv că are
o suprafață de 1 000 mp, fiind mai favorabil decît obiectul evaluat.
Dreptul de proprietate pentru toate obiectele analogice se va aplica corecția 0, din
motiv că toate obiectele a dreptul de proprietate deplin.
Condițiile tranzacției toate obiectele analogice au condiții similare, datorită acestui
lucru corecția aplicată va fi 0.
Condițiile pieței pentru obiectul evaluat sunt de piață, pentru obiectele analogice sunt
de ofertă. Dat fiind faptul că obiectele analogice sunt în condiții mai favorabile se va aplica
corecția – 10 %.
Amplasarea obiectului evaluat este în satul Drăgușeni în apropiere de traseul național
L144 , obiectul analog 1 se află în satul Sășeni în apropiere de traseul principal, corecția
aplicată va fi de 0%. Pentru obiectul analog 2 care se află în satul Onișcani sa aplicat o
corecție de 0 % din motiv ca este amplasat în imediată apropiere de traseul principal. Pentru
obiectul analog 3 care se află în Bicovăț sa aplicat o corecție de -5 % din motiv că se afla
chiar lîngă traseul principal.

52
Caracteristicile economice atât a obiectului evaluat cît și a obiectelor analogice sunt
aceleași. În acest caz sa aplicat corecția 0.
Starea tehnică a obiectului evaluat este satisfăcătoare, în condișii similare sunt si
obiectele analogice 2 și 3 . Pentru obiectul analog 1 care are condiții nesatisfăcătoare sa
aplicat corecția de +5 %.
Gradul de finalizare a obiectului evaluat este de 80 %. Obiectele analogice au gradul
de finalizare de 100 %, în acest caz pentru analog 1, 2 și 3 sa aplicat corecția de -20 %.
Metoda extracției presupune că din valoarea bunului imobil complex excludem
valoarea construcției. Pentru aceasta trebuie de determinat valoarea de reconstituire a
construcției și deprecierea acumulată (uzura fizică). La costul construcției din anul 1969 se
aplică coieficientul de seismicitate 1,03, coieficientul de evidența materialului de construcție
( piatra de calcar ) 0,96 (anexa 4).
Tabel 3.6 Determinarea valorii de reconstituire a clădirii
Nr
. Indicator Valoarea Coeficient
1 Volumul construcției, m.cubi 5244
2 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969,
ruble 25,1
3 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969 cu
evidența seismicității, ruble 25,85 1,03
4 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1969 cu
evidența materialelor de construcție, ruble 24,81 0,96
5 Costul construcției a 1 m.cub în prețurile anului 1984,
ruble 29,52 1,19
6 Costul construcției a 1 m.cub în prețurileanului 1991,
ruble 44,28 1,50
7 Costul construcției a 1 m.cub la data evaluării, lei 1 639 37,01
8 Valoarea de piața a 1 m.cub a construcției cu evidența
cheltuielilor indirecte, lei 1 885361 1,15
9 Valoarea de piața construcției întregi cu evidența
cheltuielilor indirecte, lei 9 882 947
10 Valoarea de piața a construcției cu evidența beneficiului
investitorului, lei 11 365 389 1,15
11 Valoarea de piața a construcției cu evidența TVA, lei 13 638 467 1,20
Sursa: Elaborat de autor
Valoarea de reconstituire constituie 13 638 467 lei.

53
Tabelul 3.7 Estimarea uzurii fizice a clădirii
Element Greutatea specifică a Gradul de Valoarea uzurii
constructiv elementului, % uzură, % fizice, %
Fundație 6 45 2,7
Pereți portanți și
interiori 10 50 5
Planșee 10 45 4,5
Acoperiș 18 40 7,2
Pardosea 8 30 2,4
Goluri 19 15 2,85
Finisaj 0 0 0
Rețele inginerești 20 25 5
Alte lucrări 6 20 1,2
Total 97 30,85
Sursa: Elaborat de autor
∑ Uf ∗GSproiect
Uf = (3.2)
GSreală

30,85∗100
Uf = = 31,80 (3.3)
97
Evaluatorul deplasat la fața locului a stabilit , că starea clădirii este una satisfăcătoare.
După efectuarea calculelor, a stabilit că uzura fizică este de 32 %.
Uzura fizică a construcției date are o valoare de 4 337 033 lei.
Tabelul 3.8 Determinarea valorii de piață a terenului prin metoda extracției
Număru Indicator Valoarea, lei
l
1 2 3
1 Valoarea BIC-ului 1 352 456
2 Valoarea de reconstituire 13 638 467
3 Deprecierea acumulată 4 337 033
4 Valoarea de piață a terenului -7 231 064
Vt= VBIC – VC+Da
În urma calculelor am obținut un rezultat negativ, acest rezultat se datorează
informației eronate publicate de către proprietarii bunurilor imobile analogice. Se poate
spune că metoda extracției nu este aplicabilă pentru construcția dată.
Tabelul 3.9 Estimarea valorii de piață a terenului, prin metoda alocației
Denimirea Suprafața, Valoarea medie Valoarea Vloarea BIC, Ponderea terenului, în
BIC ari a 1 ar, lei terenului, lei lei valoarea BIC-ului
1 2 3 4 5 6
BIC 1 42 3 633 152 586 839 864 0,1816
BIC 2 30 7 729 231 870 409 005 0,5669
BIC 3 25 3 594 89 850 876 000 0,1025
Sursa: elaborat de autor
m=(0,1816+o,5669+0,1025)/3= 0,2836
54
Vt=1 352 456 x 0,2836=383 557 lei sau 19 850 euro
Valoarea de piață a terenului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni,
determinat prin metoda alocației la data 12.11.2018 constituie 383 557 lei (trei sute
optzeci și rei mii cinci sute cincizeci și șapte lei) sau 19 850 euro (nouăsprezece mii opt
sute cincizeci euro). Valoarea unui ar de teren determinat prin metoda alocației este de
375 euro.
Tabelul 3.10 Estimarea valorii de piață a terenului prin metoda reziduală
Nr. Indicator Valoarea
1 2 3
Venitul brut potențial generat de bunul imobil euro/an
1 VBP = 4 x 1 543,9 x 12 74 107
Deduceri pentru spațiile libere, euro/an
2 DSL = VBP x 0,45 = 74 107 x 0,45 33 348
Deduceri pentru neachitarea plății de chirie în termenul prestabilit, euro/an
3 DNP = (VBP – DSL)x 0,60 = (74 107 – 33 348)x 0,60 24 455
Venitul brut efectiv, euro/an
4 VBE = VBP – DSL – DNP =74 107 – 33 348 – 24 455 16 304
5 Cheltuieli operaționale, euro/an 1 000
Venitul operațional net, euro/an
6 VONbic = VBE – CO = 16 304 – 1 000 15 304
7 1
rc = rf +rl+rrec+rmi+rinv = 6,5+ x 6,5 + x 100+2+6.82
7 12 42 19,32
Venitul operațional net ce se referă la clădire, euro/an
8 VONc =VÎ x rc = 69 992x 0,1932 13 522
Venitul operațional net ce se referă la teren, euro/an
9 VONt = VONbic – VONc = 15 305 – 13 522 1 782
7
rc = rf +rli+rinv =6,5 + x 6,5 +6,82
10 12 17,11
Valoarea terenului, euro
Vt= VONt / rt = 1 782 / 0,1711 10 415
11 lei 201 248
Preț pentru 1 ar, euro 197
12 lei 3 806
Sursa: Elaborat de autor
Valoarea de piață a terenului amplasat în raionul Strășeni, satul Drăgușeni,
determinat prin metoda reziduală la data 12.11.2018 constituie 201 248 lei (două sute
unu mii două sute patruzeci și opt lei) sau 10 415 euro (zece mii patru sute cincisprezece
euro).
Valoarea obținută prin metoda reziduală este relativă cu cea obtinută prin metoda
comparației directe a vînzărilor. Acest rezultat se datorează faptului că obiectul evaluat este
depozit, unde plata de chirie este foarte mică, variînd intre 4-5 euro, pe cînd la obiectele
comerciale cum ar fi magazinele, centrele comerciale sau oficiile, plata de chirie este mult
mai mare, ceea ce duce la estimarea valorii de piață mult mai exact și corect și reflectă
totodată și valoarea reală a terenului.
55
Tabel 3.11 Reconcilierea rezultatelor
Metoda analizei Metoda Metoda
Nr. Indicatori
comparative reziduală alocației
1 2 3 4 5
1 Valoarea bunului imobil, euro 18 244 10 415 19 850
2 Corespunderea scopului evaluarii 0,40 0,30 0,30
3 Veridicitatea datelor analizate 0,40 0,30 0,30
4 Corectitudinea ajustărilor aplicate 0,50 0,30 0,20
5 Capacitatea de considerare a
profitabilității obiectului 0,30 0,30 0,40
6 Capacitatea de considerare a
conjucturii pieții 0,30 0,30 0,40
7 Media ponderată 0,38 0,30 0,32
8 Reziâultatul obținut prin aplicarea
corecției 6 933 3 125 6 352
9 Valoarea finală, euro 16 410
10 Valoarea finală, lei 317 089
11 Valoarea 1 ar, euro 294

56
CONCLUZII
În urma analizei pieței funciare a raionului Strășeni, au fost stabilite prețurile medii
pentru 1 ar de teren destinat construcțiilor comerciale libere. În baza acestor date au fost
stabilite ca prețurile terenului scad cu 1,5% pentru fiecare 5 ari. Au fost calculate corecțiile
pentru amplasarea terenurilor, sa aplicat coieficientul in dependenta de amplasarea obiectelor
analogice.
A fost efectuată analiza ofertelor spațiilor comerciale atît pentru chirie, cît și pentru
vînzare. În urma analizei a fost calculată valoarea de piață a terenului prin metoda reziduală.
În urma efectuării acestei evaluări s-a ajuns la concluzia că oricare fi scopul evaluării,
criteriul fundamental este determinarea și explicarea valorii de piață. Valoarea de piață se
află la baza oricărei tranzacții, care este puternic influențată de amplasarea bunului evaluat,
raportul cerere-ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului și alți factori.
În urma rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare, cea mai mare
valoare a terenului a fost obținută prin metoda alocației în mărime de 19 850 euro. Prin
metoda reziduală sa obținut o valoare de 10 415 euro. Evaluarea terenului prin metoda
extracției a dat rezultat negativ de – 7 231 064 lei, fapt care se datorează mai multor factori
cum ar fi informația eronată plasată de către proprietarii bunurilor imobile analgice. Prin
metoda comparației directe a vânzărilor sa obținut valoarea terenului de 18 244
În urma reconcilierii rezultatelor, sa stabilit că valoarea terenului destinat construcțiilor
comerciale amplasat în raionul Strășeni, satul Dragușeni este de 16 410 euro sau 317 089 lei .
Totodata sa constatat că valoarea unui ar de teren va fi egală cu 294 euro. Comparând
rezultatul primit cu prețul minim și maxim a unui ar de teren destinat construcției în satele
din raionul Strășeni, se poate spune că valoarea obținută este cuprinsă în intervalul maxim și
minim.

57
BIBLIOGRAFIE
1. Codul Funciar nr. 828 din 25.12.1991 / MO ar RM nr. 107 din
04.09.2001.
2. Legea RM cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din
18.04.2002 / MO al RM nr. 102 din 16.07.2002.
3. Legea RM privind prețul normativ și modul de vînzare-
cumpărare a pămîntului nr.1308/ MO al RM nr.147-149 din 06.12.2001.
4. Hotărîrea Guvernului RM despre aprobarea Regulamentului
provizoriu, privind evaluarea bunurilor imobile nr.958 din 04. 08. 2003 / MO al RM nr.177-
181 din 15.08.2003.
5. Hotărîrea Guvernului RM pentru aprobarea Regulamentului cu
privire la vînzarea-cumpărarea terenurilor aferente nr.1428 din 16.12.2008 / MO al RM
nr.226-229 din 19.12.2008.
6. IVS, Standardele Internaționale de Evaluare 2011 Editura
ANEVAR, 2015.
7. Ghiduri de evaluare. Ghiduri metodologice de evaluare 2012.
Editura ANEVAR, 2012.
8. Standard moldovean 249:2004. Sistem unic de evaluare a
patrimoniului: termeni și definiții. Chișinău: Departamentul ,, Moldova – Standard “, 2004.
9. Ordinul Ministerului Agriculturii și Industriei Alimentare nr.
220 din 02.12.2015 cu privire la aprobarea normativelor veniturilor nete.
10. Ordinul nr. 01-06/1428 din 05 mai 2009 a Întreprinderii de Stat
,, Cadastru “ Reglementarea privind înregistrarea plantațiilor perene în Registrul bunurilor
imobile.
11. Cadastru funciar din 01.01.2016.
12. Regulamentul privind gestionarea resurselor funciare
municipale. Decizia Consiliului municipal Chișinău nr.3/23 din 02.04.2013.
13. Albu Svetlana.Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii și
gestiunii(monografie)- Chișinău: UTM, 2009.-184p.
14. Alnu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietăților
imobiliare. Practicum- Chișinău: Tehnica- UTM, 2014.- 171 p.
15. Bazele evaluării. ANEVAR. IROVAL BUCUREȘTI, 2012,
-95 p.
16. Buzu Olga. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie și practică /
Olga Buzu, Angela Matcov.- Chișinău, 2003( F.E.P., Tipografia centrală).- 258 p.
17. Descrierea situației social-economică a raionului Strășeni
Disponibil: {http://localitati.casata.md/index.php?action=viewraion&id=8000 }.[Accesat la
20.09.2018]
18. Raionul Strășeni, informație generală
Disponibil: {https://ro.wikipedia.org/wiki/Raionul_Str%C4%83%C8%99eni }.[Accesat la
20.09.2018]
19. Descrierea situației social-economică a orașului Strășeni
Diponibil : { https://ro.wikipedia.org/wiki/Str%C4%83%C8%99eni }.[Accesat la
20.09.2018]
20. Cadastru funciar, descriere generală
Diponibil : { http://www.clima.md/public/files/Mocreac_Prezentare_cadastrul_funciar.pdf }
[Accesat la 20.09.2018]
58
21. Indicii prețurilor la lucrările de construcții-montaj pe ramuri
ale economiei
Disponibil:{ http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/40%20Statistica
%20economica/40%20Statistica
%20economica__05%20PRE__PRE040/PRE040400.px/table/tableViewLayout1/?
rxid=f700af86-c020-4110-b6af-d2c975d29c53 }.[ Accesat la 12.11.2018]
22. Populatia stabila la inceputul anului in raionul Strășeni, pe
vîrste, sex.
Disponibil:{http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/20%20Populatia%20si
%20procesele%20demografice/20%20Populatia%20si%20procesele
%20demografice__POP010/POP010400reg.px/table/tableViewLayout1/?rxid=f700af86-
c020-4110-b6af-d2c975d29c53}. [Accesat la 20.09.2018]
23. Cursul valutar și rata de bază
Disponibil : { https://www.bnm.md/ }. [ Accesat la 12.11.2018)]
24. Методы оценки земельных участков
Disponibil : { http://market-pages.ru/ocenkanedvij/24.html }.[Accesat la 22.10.2018]
25. Oferte selectate
Disponibil:{https://999.md/ro/list/realestate/land?
o_42_258=1039&applied=1&eo=12900&eo=12912&eo=12885&eo=13859&ef=44&ef=45 }
.[ Accesat la 25.10.2018]
26. Factorii de influență asupra valorii terenurilor destinate construcțiilor comerciale
Disponibil : { http://www.preferatele.com/economie/Factorii-de-influenta-asupra-v527.php}
[Accesat la 17.10.2018].
27. Numărul de tranzacții imobiliare în raionul Strășeni
Disponibil :{
http://statbank.statistica.md/pxweb/pxweb/ro/60%20Statistica%20regionala/60%20Statistica
%20regionala__24%20ANT__ANT020/ANT020200reg.px/table/tableViewLayout1/?
rxid=b2ff27d7-0b96-43c9-934b-42e1a2a9a774} [Accesat la 15.11.2018]
28. GeoPortal, amplasarea obiectului evaluat
Disponibil:
{http://geoportal.md/ru/default/map#lat=231009.474995&lon=220341.612794&zoom=9&la
yers=_base1 } [Accesat la 14.11.2018]

59
60
ANEXE

61
ANEXA 1: Oferta terenurilor libere destinate construcțiilor comerciale în raionul Strășeni
Nr Amplasarea Suprafața Pret Preț 1 Data Sursa
ar
1 2 3 4 5 6 7
Raionul Strășeni
1 Cojușna, Strășeni 80 15000 188 septembie https://999.md/ro/39255227
2 Negrești, Strășeni 25 10000 400 septembrie https://999.md/ro/29709
3 Sireți, Strășeni 28 5200 185 septembrie https://999.md/ro/38471084
4 Căpriana, Strășeni 12 3 623 302 septembrie https://999.md/ro/20294927
5 Sireți, Strășeni 12 8000 667 septembrie https://999.md/ro/43473276
Raionul Criuleni
6 Miclești, Criuleni 58 28 999 500 octombrie https://999.md/ro/51346415
7 Budești,Criuleni 33 45210 1370 octombrie https://999.md/ro/50749037
8 Bălțata, Criuleni 30 25500 850 octombrie https://999.md/ro/43270982
9 Pojăreni, Criuleni 21 10000 476 octombrie https://999.md/ro/49183404
10 Măgdăcești, 40 50000 1250 octombrie https://999.md/ro/53565415
Criuleni
Raionul Ialoveni

11 Dănceni, Ialoveni 36 24900 692 octombrie https://999.md/ro/17601365


12 Bardar, Ialoveni 50 35800 716 octombrie https://999.md/ro/52688509

ANEXA 2 : Oferta bunurilor imobile comerciale (depozite) în raionul Strășeni


Nr Amplasarea Suprafața Preț Destinația Data Sursa
ofertă
1 2 3 4 5 6 7
Raionul Strășeni
1 Bucovăț, 1000 60001 depozit Octombrie https://999.md/ro/16956188
Strășeni
Raionul Călărași
2 Onișcani, 305 600000 De Octombrie https://999.md/ro/42407472
Călărași producere
3 Sășeni, 554 1000000 Depozit octombrie https://999.md/ro/29897929
Călărași frigider

ANEXA 3: Oferta plăţii de locațiune pentru spaţiile comerciale în Raionul Strășeni,


octombrie 2018
N Amplasarea Suprafața Prețul Prețul ,1 Data Sursa
r de chirie mp
1 2 3 4 5 6 7
1 Floreni, 342 1 500 4 noiembrie https://www.remark.md/ro/chiri
Anenii Noi e_spatii_comerciale/floreni_flor
eni_suburbie_a090807
2 Stăuceni 300 1 500 5 noiembrie https://okeyimobil.md/propertie
s/chirie-sp-de-producere-
stauceni-118554/#118554
3 Floreni, 171 1 500 4 noiembrie https://999.md/ro/52309194
Anenii Noi

62
ANEXA 4: Indicii de indexare a valorii lucrărilor de construcţii-montaj pe ramurile
economiei naţionale pe anii 1969-1991

63
ANEXA 5 : Actele cadasrale ale bunului imobil evaluat

64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
76
ANEXA 6 : Structura fondului funciar a orașului Strășeni

77
78
ANEXA 7 : Structura fondului funciar a raionului Strășeni

79
80
ANEXA 8 : Informația Băncii Naționale a Moldovei la 12.11.2018

ANEXA 9 : Extras din Culegerea Indicilor Comasaţi ai Valorii de Reconstituire

МАГАЗИНЫ ПРОДОВОЛЬСТВЕННЫЕ, ПРОМТОВАРНЫЕ И СМЕШАННОЙ ТОРГОВЛИ


ОДНОЭТАЖНЫЕ
Характеристика зданий
Здания без подвала, с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бутобетонные. Стены
кирпичные. Перегородки кирпичные и деревянные. Чердачные перекрытия железобетонные.
Полы цементные, мозаичные и плиточные. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества.
Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.
Группа капитальности I.
Таблица 4
Восстановительная стоимость 1 м3 здания в руб.

Объем зданий, м3 до
Территориальные
500 1000 2500 5000
пояса
а б в г
1 46,5 36,4 31,2 23,7
2 49,3 38,6 33,1 25,1
3 52,1 40,8 34,9 26,5
4 54,9 43,0 36,8 28,0
5 58,1 45,0 39,0 29,6
6 96,7 75,7 64,9 49,3
7 118,6 92,8 79,6 60,4
8 120,9 94,6 81,1 61,6
9 130,2 101,9 87,4 66,4

Территориальные пояса Удельный вес

81
а б в г
Фундаменты 6 6 6 6
Стены и перегородки 22 17 15 10
Перекрытия 14 14 13 10
Крыши 5 12 12 18
Полы 3 7 7 8
Проемы 9 16 14 19
Отделочные работы 4 3 2 3
Внутренние санитарно-
технические электротехнические 28 15 23 20
устройства
Прочие работы 9 10 8 6
ИТОГО: 100 100 100 100

82
ANEXA 10 : Fotografiile obiectului evaluat

83
84
85
86
87
88
89
ANEXA 11 : Obiectele analogice

90
91
92
93
94
95