UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CONSTRUCȚII, GEODEZIE ȘI CADASTRU

DEPARTAMENTUL INGINERIE, MANAGEMENT ȘI
EVALUAREA IMOBILULUI

Tatiana SANDUŢA

Teoria evaluării
Suport de curs

Chişinău
Editura “Tehnica-UTM”
2019
CZU 332.6(075.8)
S 20
Prezenta lucrare cuprinde noţiunile fundamentale ale teoriei evaluării
bunurilor imobile, cadrul legislativ al evaluării bunurilor imobile, drepturile
patrimoniale asupra bunurilor imobile, scopurile evaluării și principalele tipuri de
valori, principiile și metodele de evaluare a bunurilor imobile.
Lucrarea este elaborată în conformitate cu planul de învățământ și
programul de studii la disciplina Teoria evaluării pentru studenții anului 2,
specialitatea 0731.5 Evaluarea și dezvoltarea imobilului, anului 4, specialitatea
0710.1 Inginerie și management în construcțiiși, specialitatea 381.1 Drept.
Lucrarea poate fi utilizată pentru prelegeri și lecţii practice la cursurile
licenţiate Teoria evaluării, Evaluarea terenurilor, Evaluarea imobilului I și II şi în
cadrul disciplinelor predate la nivel de masterat.

Autor: conf.univ., dr. Tatiana Sanduţa

Recenzent: prof.univ., dr.hab. Svetlana Albu

DESCRIEREA CIP A CAMEREI NAŢIONALE A CĂRŢII

Sanduţa, Tatiana.
Teoria evaluării: Suport de curs / Tatiana Sanduţa; Univ. Tehn. a
Moldovei, Fac. Construcţii, Geodezie şi Cadastru, Dep. Inginerie,
Management şi Evaluarea Imobilului. – Chişinău: Tehnica-UTM, 2019. –
228 p. : fig., tab.
Bibliogr.: p. 214-215 (23 tit.). – 50 ex.
ISBN 978-9975-45-566-4.
332.6(075.8)
S 20

Redactor Eugenia Balan

Bun de tipar: 08.02.19 Formatul 60x84 1/16
Hârtie ofset. Tipar RISO
Coli de tipar 14,25 Comanda nr. 13
2004, UTM, Chișinău, bd. Ștefan cel Mare și Sfânt, 168
Editura „Tehnica-UTM”
2045, Chișinău, str. Studenților, 9/9

ISBN 978-9975-45-566-4. © UTM, 2019

 Teoria evaluării

CUPRINS

Introducere............................................................................. 6
1. Introducere în teoria evaluării bunurilor imobile.............. 7
1.1. Scurt istotic și rolul evaluării în dezvoltarea economiei
de piață a statului..................................................................... 7
1.2. Definiția bun imobil.................................................... 8
1.3. Clasificarea bunurilor imobile.......................................... 11
1.4. Particularitățile bunurilor imobile ca obiect de evaluare.. 17
2. Drepturile de proprietate asupra proprietății imobiliare.. 24
2.1. Formele dreptului de proprietate………………………... 24
2.2. Dreptul real și dreptul de proprietate…………………… 25
3. Principiile fundamentale de evaluare a bunurilor
imobiliare…………………………………………………… 34
3.1. Definiția și rolul principiilor de evaluare a bunurilor
imobile…….……………………………………………….. 34
3.2. Principii bazate pe considerentele proprietarului
(utilizatorului).......................................................................... 36
3.3. Principii determinate de exploatarea bunului imobil......... 38
3.4. Principiile determinate de acțiunea conjuncturii pieței
imobiliare................................................................................. 42
3.5. Principiul celei mai bune utilizări (CMBU) a bunului
imobil....................................................................................... 46
4. Valoarea bunurilor imobile și tipurile ei de bază…………. 51
4.1. Conceptele cost, preţ şi valoare ……………………….. 51
4.2. Scopurile de evaluare şi tipurile de valori……………… 54
4.3. Factorii de influență asupra valorii bunului imobil......... 65
5. Procesul de evaluare a bunurilor imobile………………... 72
5.1. Etapa 1. Stabilirea termenilor de referință ai evaluării…. 72
5.2. Etapa 2. Culegerea datelor şi descrierea proprietăţii
imobiliare……………………………………………………. 81
5.3. Etapa 3. Analiza datelor………………………………… 83
5.4. Etapa 4. Aplicarea abordărilor în evaluare………………. 84
5.5. Estimarea valorii terenului……………………………… 85
5.6. Etapa 6. Analiza rezultatelor și conclizia privind valoarea 88
5.7. Etapa 7. Raportarea……………………………………... 88

3
Tatiana SANDUŢA

6. Analiza pieței imobiliare…………………………………... 93

6.1. Definiția și funcțiile pieței imobiliare............................... 93
6.2. Segmentarea pieței imobiliare………………………….. 95
6.3. Analiza pieței imobiliare……………………………….. 98
7. Inspectarea și descrierea bunului imobil……………. 104
7.1. Inspectarea proprietății imobiliare………………… 104
7.2. Descrierea obiectului evaluării……………………. 105
8. Acţiunea factorului timp asupra factorului valoare........... 112
8.1. Valoarea viitoare a unităţii……………………………… 112
8.2. Valoarea prezentă a unităţii............................................... 115
8.3. Valoarea prezentă a anuităţii............................................. 119
8.4. Valoarea viitoare a anuităţii............................................... 123
8.5. Rata de amortizare a unităţii (constanta ipotecară)............ 127
8.6. Factorul fondului de compensare...................................... 129
9. Abordarea prin piață……………………………………… 135
9.1. Metoda comparației directe a vânzărilor
Particularitățile și domeniul de aplicare.................................. 137
9.2. Etapele de aplicare a metodei comparației directe a
vânzărilor................................................................................. 139
9.3. Unitățile și elementele de comparaţie................................ 141
9.4. Tipurile și formele corecţiilor. Metodele de estimare a
mărimii corecțiilor................................................................... 153
10. Abordarea prin venit……………………………………… 169
10.1. Abordarea prin venit. Sensul economic și domeniul de
utilizare……………………………………………………… 169
10.2. Algoritmul de calcul al venitului operațional net……... 171
10.3. Metoda capitalizării directe. Domeniul de utilizare și
algoritmul de calcul…………………………………………. 172
10.4. Metode de calcul al ratei de capitalizare……………… 174
10.5. Metoda actualizării fluxurilor de numerar. Domeniul
de utilizare și algoritmul de calcul…………………………... 180
10.6. Metode de calcul al ratei de actualizare………………. 181
11. Abordarea prin cost……………………………………….. 185
11.1. Metoda costului. Sensul economic și domeniul de
utilizare……………………………………………………… 185
11.2. Procesul de estimare a valorii de piață a bunurilor
imobile prin metoda costului………………………………... 186

4
 Teoria evaluării

11.3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire

Structura. Metodele de calcul……………………………….. 187
11.4. Uzura fizică. Metodele de calcul………………………. 193
11.5. Deprecierea funcțională. Metodele de calcul………….. 198
11.6. Deprecierea economică. Metodele de calcul…………... 200
11.7. Deprecierea acumulată. Metodele de calcul…………… 201
12. Analiza rezultatelor și concluzii privind valoarea……….. 207
12.1. Procedura de reconciliere a rezultatelor evaluării și
determinarea valorii finale conform legislației Republicii
Moldova................................................................................... 207
12.2. Procedura analizei rezultatelor și concluzii privind
valoarea conform Standardelor Internaționale de
Evaluare................................................................................... 208
Încheiere……………………………………………………. 213
Bibliografie…………………………………………………. 214
Anexă. Tabele financiare………………………………….. 216

5
Tatiana SANDUŢA

INTRODUCERE

Bunurile imobile sunt unele dintre cele mai importante resurse

economice, care permit nu numai desfășurarea activităților industriale și
comerciale în orice sferă, dar și rezolvarea unor astfel de probleme umane
cum ar fi disponibilitatea locuințelor, fondurilor fixe, capitalului etc.
Conform Codului Civil al Republicii Moldova, articolul 288, „la
categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile,
construcţiile şi orice alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea
ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică
bunurile a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii
considerabile destinaţiei lor” [2].
Prin evaluare, în legislația Republicii Moldova se
înțelege activitatea desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă
în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării [4].
Cursul Teoria evaluării este una dintre disciplinele de bază,
actualitatea căreia este condiționată de trecerea economiei naționale la
economia de piață, dezvoltarea în Moldova a instituției de evaluare ca parte
componentă a sistemului economic de piață.
Acest curs inițiază ciclul de discipline care asigură pregătirea
studenților pentru activitatea profesională în sfera evaluării patrimoniului
imobiliar.
Scopul cursului constă în pregătirea teoretică și formarea
cunoştinţelor fundamentale a studenţilor în domeniul noțiunilor de bază
privind estimarea valorilor, studiul aparatului matematic și metodologic
utilizate în activitatea de evaluare a bunurilor imobile.
Cursul de prelegeri va contribui la însușirea bazelor teoretice ale
evaluării, terminologiei și metodelor de estimare a valorii bunurilor imobile
de către studenți, cât și la formarea aptitudinilor practice în domeniul
activității profesionale pe piața bunurilor imobile.
Cunoștinţele și abilităţile obţinute pe parcursul studierii disciplinei
vor servi drept fundament pentru formarea profesională a studenților în
cadrul următoarelor unităţi de curs: Evaluarea terenurilor, Evaluarea
imobilului, Impozitarea bunurilor imobile.

6
 Teoria evaluării

1. INTRODUCERE ÎN TEORIA EVALUĂRII

BUNURILOR IMOBILE

1.1. Scurt istotic și rolul evaluării bunurilor imobile în

dezvoltarea economiei de piață a statului
Evaluarea proprietății imobiliare ca direcție a infrastructurii
pieței a apărut datorită necesității de a soluționa litigiile în materie de
proprietate, în care părțile au fost forțate să utilizeze serviciile
arbitrilor de evaluare independenți pentru a determina valoarea
obiectivă a unei proprietăți.
Teoria și practica modernă de evaluare a proprietății este un
produs al dezvoltării istorice îndelungate, ale cărei principale etape
sunt legate în mod inextricabil de schimbările intervenite în instituția
de proprietate din din lume, inclusiv Republica Moldova.
Prima asociaţie de evaluatori, cu 6 membri, a fost înfiinţată în
anul 1834 în Marea Britanie. În anul 1846 a fost recunoscută profesia
de agent imobiliar şi evaluator de imobile tot în Marea Britanie,
scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea proprietăţilor
imobiliare. În anul 1868 a luat fiinţă Asociaţia regală a evaluatorilor
imobiliari – The Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS, cu
numai 20 de membri la acea dată.
În anul 1932 şi în anul 1935 au fost înfiinţate, în SUA, două
asociaţii – AIREA şi, respectiv, SREA, care se ocupau de evaluarea
proprietăţilor imobiliare. În anul 1991, aceste două asociaţii au
fuzionat sub numele de Appraisal Institute, care este liderul mondial
al evaluatorilor de proprietăţi imobiliare.
În Republica Moldova, companiile de evaluare au început
prestarea serviciilor de evaluare a bunurilor imobile la începutul
anilor ´90 ai secolului trecut, iar în anul 2018 activau deja circa 150
firme de evaluare.
Economia Republicii Moldova este una de piaţă, de orientare
socială bazată pe proprietatea privată şi pe proprietatea publică
antrenate în concurenţa liberă [1, art.126].

7
Tatiana SANDUŢA

Formarea activității de evaluare în Republica Moldova, stat cu

economie de piață, are loc paralel cu dezvoltarea instituției
proprietății private.
Dezvoltarea intensivă a activității de antreprenoriat conduce la
crearea noilor structuri în bussines, pentru funcționarea cărora sunt
necesare atât spații comerciale (birouri, hoteluri, garaje, magazine și
complexe comerciale), cât și bunuri imobile industriale. Cererea de
asemenea spații contribuie la dezvoltarea activității pieței bunurilor
imobile.
Proprietatea privată presupune circulația liberă a proprietății.
Deci, apare necesitatea în determinarea valorii reale a bunurilor
imobile cu scopul vânzării, cumpărării, locațiunii, gajării și alte.
Activitatea de evaluare asigură baza informațională pentru
luarea deciziilor economice și de management a întreprinderilor;
contribuie la restructurarea economiei statului; formarea unui mediu
de piață competitiv; activizării proceselor de investiții.
Evaluarea independentă a valorii bunurilor imobile este
concepută pentru a asigura drepturi egale tuturor membrilor societății
prin evaluarea justă a drepturilor și obligațiunilor patrimoniale.
Dezvoltarea activității de evaluare este o parte integrantă a procesului
general de reformă economică și crearea statului de drept.
Principalele direcții de dezvoltare a activității de evaluare a
bunurile imobile la începutul secolului XXI sunt:
 dezvoltarea suportului informațional pentru activitățile de
evaluare;
 dezvoltarea unei baze metodologice de evaluare;
 creșterea nivelului de pregătire a evaluatorilor cu studii
superioare și instruirea continuă a specialiștilor;
 îmbunătățirea legislației naționale în domeniul evaluării.

1.2. Definiția bun imobil

În diferite sisteme juridice și normative sunt acceptate diferite
definiții ale bunului imobil.

8
 Teoria evaluării

Argumentând noțiunile despre proprietatea imobiliară, este

necesar a menționa natura ei duală: fizică și juridică.
Din punct de vedere fizic, proprietatea imobiliară este un
obiect material care poate fi văzut și atins împreună cu toate
îmbunătățirile pe teren, deasupra lui și în subteran.
Conform Codului Civil al Republicii Moldova și SM
249:2004, „bunuri imobile - terenuri, porţiuni de subsol, obiecte
acvatice separate, plantaţii prinse de rădăcini, clădiri, construcţii şi
orice alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunuri
a căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii
considerabile destinaţiei lor” [2, art.288; 6].
Codul funciar al Republicii Moldova [3, art.2 (1)] dă încă o
noțiune: „Sectoarele de teren şi obiectele aferente acestora (solul,
bazinele de apă închise, pădurile, plantaţiile multianuale, clădirile,
construcţiile, edificiile etc.), strămutarea cărora este imposibilă fără
a cauza pierderi directe destinaţiei lor constituie bunuri imobile”.
În Standardele Internaționale de Evaluare 2018 [10] este dată
și noțiunea proprietate imobiliară care include următoarele elemente
corporale:
a) terenul;
b) toate elementele care sunt componente naturale ale acestuia
cum ar fi copacii și mineralele;
c) toate elementele care sunt adăugate terenului de oameni
cum ar fi construcțiile.

În plus, în mod uzual sunt considerate ca făcând parte din

proprietatea imobiliară toate dotările permanente ale clădirii cum ar
fi instalațiile de apă, electrice, de încălzire, cât și componentele
încorporate cum ar fi tablourile electrice și ascensoarele. Proprietatea
imobiliară include toate elementele situate în subsol și deasupra
solului, în conformitate cu legislația națională în vigoare.
Conform Legii cadastrului [5, art.4], la obiectele
înregistrate în Registrul bunurilor imobile se raportă:

9
Tatiana SANDUŢA

- terenurile;
- clădirile şi construcţiile solid legate de pământ. Prin
construcţie solid legată de pământ se înţelege orice construcţie
ridicată pe pământ sau în pământ, care aderă la pământ (prin
fundament, piloni, stâlpi), adică care nu este volantă (nu poate fi
mutată din loc în loc). Durata construcţiei nu are importanţă;
- apartamentele şi alte încăperi izolate;
- porţiunile de subsol. Prin porţiuni de subsol ca obiect
al înregistrării în Registrul bunurilor imobile se înţelege o suprafaţă
de teren cu sau fără construcţii destinată folosirii rocilor deschise sau
spaţiu subteran cu sau fără construcţii destinat exploatării, în ambele
cazuri existenţa acestora este confirmată documentar, prin
perimetrul minier;
- obiectele acvatice separate. Prin obiect acvatic separat, ca
obiect al înregistrării în Registrul bunurilor imobile, se înţelege apa,
terenul aflat sub apă, fâşiile riverane de protecţie şi construcţiile
hidrotehnice ca un obiect unic şi indivizibil (art. 1, 1/3, Codul
apelor);
- plantaţiile prinse de rădăcini. Prin plantaţii prinse de
rădăcini ca obiect al înregistrării în Registrul bunurilor
imobile se înţeleg plantaţiile perene, înfiinţate în conformitate cu
normele stabilite de legislaţie.
În Legea cadastrului bunurilor imobile [5, art.2] sunt date
următoarele noțiuni principale:
„teren - parte din teritoriu având hotare închise a cărei
suprafaţă, al cărei amplasament şi ale cărei caracteristici sunt
reflectate în cadastrul bunurilor imobile”;
„construcţie - clădire sau construcţie legată solid de pământ a
cărei strămutare este imposibilă fără cauzarea de prejudicii destinaţiei
ei. Poate fi obiect independent al înregistrării de stat”;
„încăpere izolată - partea interioară a unei construcţii
separată de alte părţi adiacente ale acestei construcţii prin pereţi sau
prin despărţituri fără goluri pentru uşi, având ieşire separată pe
palierul scării, în coridor comun, în curte sau în stradă”;

10
 Teoria evaluării

„оbiecte de infrastructură tehnico-edilitară – reţele

subterane şi supraterane de alimentare cu apă potabilă şi tehnică, de
canalizare, de termoficare, de alimentare cu energie electrică şi cu
gaze naturale, de comunicaţii electronice etc., căi de circulaţie a
mijloacelor de transport, construcţii supraterane de pozare a
instalaţiilor electrice, staţii de pompare şi de punere sub presiune, alte
construcţii şi instalaţii, care fac parte din dotarea edilitară de interes
public sau comun, precum şi reţele ale bunului imobil sau conexe
acestuia”.
Din punct de vedere juridic, o proprietate poate fi definită ca
un set de drepturi asupra acesteia. Compoziția (setul) de drepturi
asupra obiectelor imobile poate varia: de la dreptul absolut (integral)
la proprietatea imobiliară la dreptul de a trece printr-un teritoriu străin
Conform Codului Civil al Republicii Moldova, „patrimoniul
reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot
fi evaluate în bani), privite ca o sumă de valori active şi pasive strâns
legate între ele, aparţinând unor persoane fizice şi juridice
determinate. Toate bunurile persoanei fizice sau juridice sunt parte
componentă a patrimoniului ei” [2, art.284].

1.3. Clasificarea bunurilor imobile

În prezent, în Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor
imobiliare. Actele normative conţin diferite criterii de clasificare, în
funcție de problemele tratate în ele.
Clasificarea bunurilor imobile prin diferite criterii contribuie
la un studiu mai profund al obiectelor și pieței imobiliare, facilitează
dezvoltarea și aplicarea metodelor de evaluare a diferitelor tipuri de
proprietăți imobiliare. În aceste scopuri, se pot aplica diferite
principii de clasificare, în funcție de proveniență și destinație.
Din practica mondială, bunurile imobile se pot clasifica după
următoarele criterii de bază, care sunt reprezentate în figura 1.1.

11
Tatiana SANDUŢA

12
 Teoria evaluării

În procesul de clasificare se evidențiază grupuri tipice de

bunuri imobile care au caracteristici de funcționare similare, ceea ce
determină posibilitatea aplicării abordărilor identice în evaluarea lor.
Clasificarea bunurilor imobile este efectuată după următoarele
criterii.
1. După proveniență:
 bunuri imobile naturale (terenuri);
 bunuri imobile artificiale (clădiri, construcții).
Bunurile imobile naturale (terenuri) – terenul, plantațiile
forestiere și perene, obiectele acvatice separate și porțiunile de
subsol. Aceste proprietăți sunt, de asemenea, numite „imobile prin
natura lor“.
Bunurile imobile artificiale (clădiri și construcții) – bunurile
imobile cu destinație locativă, comercială și specializată.
2. După amplasare:
 bunuri imobile din intravilan;
 bunuri imobile din extravilan.
3. După destinația funcțională:
 bunuri imobile cu destinație locativă;
 bunuri imobile cu destinație comercială;
 bunuri imobile cu destinație industrială;
 bunuri imobile specializate.
4. După tipul bunurilor imobile:
 bunuri imobile recent construite;
 bunuri imobile de tip standard.
Clasificarea detaliată a terenurilor este dată în Codul funciar
al Republicii Moldova.
Conform Codului funciar, „toate terenurile, indiferent de
destinaţie şi de proprietate, constituie fondul funciar al Republicii
Moldova” [3, art.2].
Fondul funciar al Republicii Moldova, în dependenţă de
destinaţia principală, este compus din următoarele categorii de
terenuri (figura 1.2):

13
Tatiana SANDUŢA

•Terenuri cu destinație agricolă

I

•Terenuri din intravilanul localităților

II
•Terenuri destinate industriei, transporturilor, telecominicațiilor și
III cu alte destinații speciale
•Terenuri destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătății, activității
IV recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile
zonelor suburbane și ale zonelor verzi

•Terenuri ale fondului silvic

V

•Terenuri ale fondului apelor

VI

•Terenuri ale fondului de rezervă

VII

Figura 1.2. Fondul funciar în dependenţă de destinaţia principală

Conform Codului funciar art 36, „Terenurile cu destinaţie

agricolă, indiferent de forma de proprietate, sunt folosite pentru
desfăşurarea activităţii în scopul obţinerii de produse agricole şi
pentru amplasarea obiectivelor de infrastructură a agriculturii,
precum şi pentru obţinerea produselor energetice”.
Clasificarea terenurilr cu destinaţie agricolă este reprezentată
în figura 1.3.
Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte:
a) terenurile agricole (arabile, inclusiv serele, solariile şi
răsadniţele, pârloagele, livezile, viile, plantaţiile de nuci, plantaţiile
de dud, arbuştii fructiferi, fânaţele, păşunile, grădinile, loturile
pomicole şi altele asemenea – cele cu vegetaţie);

14
 Teoria evaluării

Figura 1.3. Clasificarea terenurile cu destinație agricolă

în Republica Moldova

b) terenurile ocupate de depozite, de frigidere destinate

păstrării produselor agricole, de făţări, ateliere de reparaţie şi de
păstrare a mecanismelor (agregatelor) agricole, de ferme zootehnice,
inclusiv amenajările piscicole, precum şi fâşiile forestiere, iazurile
antierozionale, drumurile care servesc pentru activităţile agricole,
instalaţiile de desecare, de irigare, dacă nu au fost atribuite la altă
categorie de destinaţie;
c) terenurile ocupate de culturi de plante energetice lemnoase
(plop, salcie, salcâm) care au gradul de evaluare a fertilităţii naturale

15
Tatiana SANDUŢA

mai mic de 40 sau care se află în luncile râurilor ori în alte zone cu
risc de inundaţii.
Clasificarea terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor)
conform Codului Funciar [3, art.44] este următoarea:
 terenuri pe care sunt amplasate construcţii şi alte amenajări;
 terenuri de uz public;
 terenuri pentru transporturile rutier, feroviar, naval, aerian,
prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii, de transport
electric; pentru exploatări miniere şi pentru alte industrii;
 terenuri împădurite;
 terenuri cu destinaţie agricolă şi alte terenuri.
În țările europene, bunurile imobile se clasifică în trei
categorii:
Categoria A - bunuri imobile utilizate de proprietar în scop
de bussines:
a) obiecte specializate pentru practicarea unui anumit
bussines;
b) bunuri imobile universale – clădiri obișnuite pentru
vânzare și locațiune.
Categoria B – bunuri imobile pentru investirea capitalului cu
scopul obținerii venitului.
Categoria C – bunuri imobile în surplus (rezervă).
În SUA se evidențiează 5 tipuri de bunuri imobile:
 bunuri imobile locative – pentru utilizare personală;
 bunuri imobile comerciale – pentru bussines, inclusiv
vânzare;
 bunuri imobile industriale;
 bunuri imobile pentru investirea capitalului cu scopul
obținerii venitului;
 bunuri imobile cu destinație specială.

16
 Teoria evaluării

1.4. Particularitățile bunurilor imobile ca obiect de

evaluare
Specificul evaluării bunurilor imobile este legat de
caracteristicile lui.
Bunul imobil se poate privi astfel:
 mijloc de producție (terenurile, clădirile administrative,
sociale, industriale, comerciale și alte clădiri) și servește ca bază a
activității și dezvoltării economice pentru întreprinderi și organizații
de toate tipurile și formele de proprietate;
 valoarea de consum, care satisface necesitățile personale în
locuințe, recreare (casă de locuit, apartament, casă de vacanță, garaj
etc.); față de ea se înaintează cerințe privind proprietățile naturale și
preferințele individuale;
 factor de producție, care acționează sub formă de active fixe
(clădiri, structuri);
 sursă de venit destinată afacerilor. Aceste tipuri de imobile
sunt deținute pentru a obține un flux constant de venituri pe capitalul
investit.
În acest sens, pare adecvat să se ia în considerare proprietățile
imobilului ca un tip special de produs.
Bunul imobil este un produs special cu anumite proprietăți
reprezentate în figura 1.4.
Proprietatea imobiliară ca marfă are următoarele particularități:
fundamentale, staționare și materiale.
Imobilul este produsul cel mai fundamental, solid din toate
cele existente, el nu poate fi furat, pierdut sau distrus. Doar numai un
cutremur, o explozie, un incendiu, o inundație, o tornadă sau alt
dezastru natural pot distruge o clădire, dar acesta nu mai este cursul
obișnuit al evenimentelor, ci ceva care depășește limitele existenței
normale.
Gradul de imobilitate a obiectului de evaluare – staționară.
Această particularitate se caracterizează printr-o legătură
fizică puternică a bunului imobil cu pământul și incapacitatea lui de
a fi mutat în spațiu.

17
Tatiana SANDUŢA

Figura 1.4. Particularitățile bunului imobil ca obiect de evaluare

Bunul imobil este staționar în spațiu. Prin urmare, în

tranzacțiile imobiliare nu se deplasează obiectele tranzacției, ci
drepturile pe care le are. Consecința proprietății staționare este parțial
reglementarea detaliată a tranzacțiilor imobiliare, deoarece este
necesar să se prevadă măsuri suplimentare de protecție în ceea ce
privește documentele care reflectă apariția și transferul drepturilor
asupra bunurilor imobile. Una dintre aceste măsuri este sistemul de
înregistrare de stat a drepturilor de proprietate imobiliară și a
tranzacțiilor cu aceasta.

18
 Teoria evaluării

Bunurile imobile au funcționat întotdeauna în forme natural-

materiale și de valoare.
Caracteristicile fizice ale bunului imobil includ date privind
dimensiunile și forma lui, îmbunătățirile aduse pe stratul de suprafață
și subsol, drenajul, peisajul, drumurile de acces, mediul înconjurător,
serviciile comunale, inconvenientele și pericolele. Totalitatea acestor
caracteristici determină utilitatea obiectului evaluat, care și reprezintă
baza valorii bunului imobil.
Utilitatea formează baza valorii proprietății imobiliare, însă
ea nu determină valoarea. Orice obiect are o valoare, având, într-un
fel sau altul, caracteristici precum caracterul adecvat de folosință și
caracterul limitat al ofertei.
Ideile și standardele sociale, activitățile economice și
tendințele, legile, deciziile și acțiunile guvernamentale, forțele
naturale influențează comportamentul oamenilor și toate acestea,
interacționând unul cu altul, creează, conservă, modifică sau reduc
valoarea bunurilor imobile.
Una dintre caracteristicile specifice ale utilității bunului
imobil este amplasarea.
Bunul imobil este unul dintre puținele produse a cărei valoare
poate crește în timp. Chiar și în țările dezvoltate, unde există o
supraproducție a locuințelor și excesul de ofertă față de cerere, există
o tendință de creștere a valorii imobilului.
Durabilitatea bunului imobil depășește acest indicator în
aproape toate celelalte bunuri, cu excepția anumitor tipuri de pietre
prețioase și produse din metale rare.
Potrivit normelor și regulilor de construcție din Republica
Moldova (SNiP), clădirile rezidențiale, în funcție de materialul
structurilor principale (fundații, pereți, podele), sunt împărțite în 6
grupe cu o durată de viață standard de 15 până la 150 de ani.
Terenul ca proprietate și marfă are o caracteristică specială
suplimentară – eternitatea, o perioadă de funcționare nelimitată (prin
standardele istoriei umane). Eternitatea pământului conduce la faptul
că în evaluarea sa nu este necesar a fi determinată uzura fizică.
Trebuie de remarcat și oferta limitată de terenuri. Acest lucru

19
Tatiana SANDUŢA

conduce la faptul că terenul în timp, din punct de vedere

macroeconomic, poate deveni mai scump. Iar elasticitatea cererii la
teren ca marfă este aproape de zero
Unicitatea și originalitatea formează un alt grup de
proprietăți ale bunurilor imobile. Este aproape imposibil să vorbești
despre două apartamente identice, despre două clădiri identice,
despre două terenuri identice, deoarece ele vor avea neapărat
diferențe de localizare în raport cu alte obiecte, cu comunicațiile, cu
linia orizontului și cu punctele cardinale.
Chiar și într-o clădire tipică (conform unui singur proiect),
fiecare clădire își are propriul teren, care are o referință topografică
unică.
Unicitatea proprietății imobiliare conduce la faptul că ea nu
poate avea analogi complet asemănători, ceea ce este tipic pentru
piețele de mărfuri obișnuite. În acest sens, înlocuirea unui obiect cu
altul, de regulă, necesită ajustări semnificative ale prețurilor.
În plus, pentru fiecare cumpărător (sau investitor), o
combinație a propriei game de preferințe, oportunități și limitări
determină, în cele din urmă, atractivitatea proprietății.
Tocmai datorită proprietății unicității există necesitatea unei
evaluări individuale a fiecărui bun imobil și, respectiv, existența
metodelor de evaluare și specialiștilor care cunosc și pot aplica
această metodologie, adică evaluatori independenți.
Principala sarcină a evaluatorului este să țină cont în mod
corect de interacțiunea tuturor factorilor în procesul de determinare a
valorii de piață a drepturilor de proprietate asupra proprietății și, prin
urmare, să reducă intervalul de incertitudine pentru persoanele ce iau
decizii.
Diversitatea destinației funcționale. Fiecare bun imobil are
destinația sa funcțională. Acesta poate fi, de exemplu, rezidențial,
comercial sau industrial. Datorită proprietății fiecărui obiect, se
selectează un anumit mecanism de gestionare.
Intensitatea capitalului. Crearea bunurilor imobile implică
investiții inițiale mari, care condiționează termenul lung de
recuperare lor.
20
 Teoria evaluării

Bunurile imobile în majoritatea cazurilor se prezintă ca obiect

de investiții pe termen lung. Aceasta este legat de faptul că bunul
imobil este apt să genereze venituri pentru o perioadă lungă de timp.
La caracteristicile specifice proprietății imobiliare pot fi
atribuite și următoarele:
 cerințe juridice speciale pentru încheierea tuturor
tranzacțiilor pe piața imobiliară - tranzacțiile trebuie să fie
înregistrate de către stat;
 nivel ridicat al costurilor de tranzacție și o perioadă lungă
de expunere pe piață;
 disponibilitatea redusă a informațiilor complete și fiabile
privind tranzacțiile, nivelul rentabilității investițiilor în domeniul
imobiliar;
 posibilitatea unui impact pozitiv sau negativ al construcției
noi asupra valorii terenurilor și clădirilor adiacente;
 necesitatea de gestiune permanentă a proprietăților
imobiliare, a unui portofoliu de investiții în bunurile imobile la un
nivel suficient pentru a obține un venit acceptabil.

Chestionar pentru atestare

1. Expuneți rolul evaluării în dezvoltarea economiei de piață a
statului.
2. Explicați noțiunea de bun imobil conform legislației
Republicii Moldova.
3. Explicați noțiunea de proprietate imobiliară conform
Standardelor Internaționale de Evaluare 2018.
4. Explicați noțiunea de proprietate imobiliară din punct de
vedere fizic și juridic.
5. Care sunt obiecte ale înregistrării în Registrul bunurilor
imobile în Republica Moldova?
6. Care sunt particularitățile bunului imobil ca obiect al
evaluării?
7. Enumerați criteriile de bază de clasificare a bunurilor
imobile.

21
Tatiana SANDUŢA

8. Descrieți clasificarea bunurilor imobile după destinația

funcțională.
9. Descrieți clasificarea fondului funciar al Republicii Moldova
după categoriile de destinație.
10. Expuneți clasificarea terenurilor cu destinație agricolă în
Republica Moldova.
11. Selectați răspunsul corect:
1. Dintre elementele de mai jos unul constituie elementul de
comparație în evaluarea proprietăților imobiliare în abordarea prin
piață. Indicați-l.
a) drepturile de proprietate transmise;
b) condițiile de finanțare;
c) condițiile pieței;
d) costurile din devizul de construcție.
2. Avantajul abordării prin comparație este:
a) necesită introducerea ajustărilor, numărul mare al
cărora influențează veridicitatea valorii finale;
b) vizualizarea și argumentarea statistică;
c) nu ia în considerație viitoarele așteptări;
d) necesită o piață activă.
3. Mărimea corecției independente se determină astfel:
a) produsul coeficienților de corecție;
b) suma coeficienților de corecție;
c) produsul corecțiilor în formă procentuală sau valorică;
d) suma algebrică a corecțiilor în formă valorică sau
procentuală cu semnul respectiv (+, -).
4. Câte obiecte analogice sunt suficiente pentru aplicarea
abordării prin comparație?
a) 2 – 4;
b) 3 – 8;
c) 3 – 5;
d) alt răspuns.
5. Nu se iau în considerare la analiza amplasării bunului
imobil:
a) infrastructura socială;
22
 Teoria evaluării

b) factorii economici;
c) drumurile de acces;
d) starea ecologică.
6. Câte elemente de comparație sunt examinate în cadrul
metodei analizei comparative a vânzărilor?
a) 9;
b) 5;
c) 11;
d) 7.
7. Dacă calitatea elementului de comparație a obiectului
analogic este mai rea decât calitatea elementului dat a
obiectului de evaluare, atunci ajustarea se introduce:
a) cu semnul „-” la prețul de vânzare a obiectului analog;
b) cu semnul „-” la valoarea obiectului de evaluare;
c) cu semnul „+” la prețul probabil de vânzare a obiectului
de evaluare;
d) cu semnul „+” la prețul de vânzare a obiectului analog.

23
Tatiana SANDUŢA

2. DREPTURILE DE PROPRIETATE ASUPRA

PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

2.1. Formele dreptului de proprietate

Din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate se prezintă
sub două forme: drept de proprietate publică şi drept de proprietate
privată.
Aceste două forme ale dreptului de proprietate sunt enunţate
în art.9 alin.1 din Constituţie, potrivit căruia: „Proprietatea este
publică sau privată” [1].
Conform art.127 din Constituţie, în alin.3 se prevede:
„Proprietatea publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-
teritoriale”. În alineatul 4 sunt cuprinse prevederi referitoare la
principalele categorii de bunuri care alcătuiesc obiectul dreptului de
proprietate publică: „Bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul
aerian, apele şi pădurile folosite în interes public, resursele naturale
ale zonei economice şi ale platoului continental, căile de comunicaţie,
precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice” [1].
Reglementările generale din Constituţie au valoarea de
principiu şi forţa pe care le-o dă legea fundamentală. Acest cadru de
principiu al proprietăţii publice este dezvoltat în diverse alte acte
normative.
Legea nr.523 cu privire la proprietatea publică a unităţilor
administrativ-teritoriale cuprinde dispoziţii referitoare la dreptu1 de
proprietate publică în raport cu titularii acestui drept, care pot fi şi
sunt unităţile administrativ-teritoriale, acestea în condiţiile art.4 din
lege având personalitate juridică. În conformitate cu art.1, alin.2 din
lege, „Proprietatea publică a unităţilor administrativ-teritoriale se
constituie din patrimoniul ce aparţine unităţilor administrativ-
teritoriale respective: satului, comunei, oraşului, municipiului,
raionului, unităţii teritoriale autonome Găgăuzia”. În art.1, alin.4,
„Bunurile domeniului public constituie totalitatea bunurilor mobile şi
imobile, destinate satisfacerii intereselor generale ale colectivităţii
din unitatea administrativ-teritorială” [6].
24
 Teoria evaluării

Constituţia Republicii Moldova nu defineşte proprietatea

privată, dar, în consecinţă, rezultă că proprietatea care nu este
publică, este privată, deoarece acestea sunt unicele forme sau feluri
de proprietate recunoscute, clasificarea fiind summa divisio. Prin
urmare, proprietatea privată este cea care aparţine particularilor –
persoane fizice ori persoane juridice.
Conform art. 555 din Codul Civi al României „Proprietatea
privată constituie dreptul titularului de a poseda, de a folosi şi de a
dispune de bunul său, în putere și scop propriu, în mod exclusiv,
absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege”.

2.2. Dreptul real și dreptul de proprietate

În abordarea prin piață, una din cele trei abordări în evaluare
așa cum se va vedea în capitolul 7, se menționează foarte clar că
primul element de comparație care trebuie stabilit în grila de piață de
către evaluator este chiar tipul dreptului de proprietate asupra
proprietății-subiect – proprietatea imobiliară care trebuie evaluată,
cât și drepturile de proprietate asupra proprietăților imobiliare
comparabile.
Codul civil al Republicii Moldova actual determină conținutul
juridic al dreptului de proprietate în temeiul articolului 315,
potrivit căruia „Proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de
dispoziţie asupra bunului” [2].
Dreptul de proprietate este dreptul real care conferă titularului
exercitarea în putere proprie şi interes propriu în mod exclusiv şi
perpetuu a atributelor de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui
bun, cu respectarea normelor juriice în vigoare [17].
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare 2018, IVS
230, „Un drept asupra proprietății imobiliare conferă titularului
dreptul de a poseda, a folosi sau ocupa ori de a dispune de teren și
construcții” [5].
Însă aceste atribute pot să aparţină nu numai proprietarului, ci
şi unei alte persoane căruia i-a fost transmis bunul. Astfel, locatarul
are dreptul posedării şi folosirii bunului [2, art.875]; depozitarul
posedă bunul transmis de deponent spre păstrare [2, art.1080]. Faptul

25
Tatiana SANDUŢA

că aceste persoane în unele situaţii au atributul de dispoziţie nu

înseamnă că acestea sunt şi proprietarii lucrului.
Posesia. Posesia constă în prerogativa titularului de a
întrebuinţa bunul şi a stăpâni bunul în materialitatea sa,
comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de
proprietate.
Folosinţa. Folosinţa este atributul dreptului de proprietate
care conferă prerogativa proprietarului de a întrebuinţa bunul în
înteresul său, culegând sau percepând în proprietate fructele pe care
acesta le produce.
Este facultatea conferită proprietarului de a-şi pune în valoare
bunul prin exploatare, obţinând astfel foloase materiale.
Principalele foloase materiale sunt: recoltele, chiriile, arenzile,
dobânzile. De exemplu, proprietarul unui imobil poate încheia un
contract de închiriere cu altă persoană primind în schimb o sumă cu
titlu de chirie.
Dispoziţia. Prin drept de dispoziţie înţelegem posibilitatea
titularului de a interveni în statutul material sau regimul juridic al
bunului. Deci, dreptul de dispoziţie cuprinde două componente:
dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică.
Este prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta
bunului atât din punct de vedere juridic, cât şi din punct de vedere
material.
A dispune din punct de vedere juridic înseamnă a transmite
bunul din patrimoniul titularului dreptului de proprietate în alt
patrimoniu.
Modalităţile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vânzarea,
donaţia, schimbul, testamentul etc.
Un alt aspect al dispoziţiei este de a dezmembra dreptul de
proprietate astfel, încât anumite prerogative să fie exercitate de alte
persoane în schimbul unui preţ, a unor bunuri sau chiar gratuit. În
acest mod se pot constitui uzufructul, servitutea, superficia şi abitaţia.
Conform IVS 230, „Există trei tipuri de bază ale dreptului
asupra proprietății imobiliare:

26
 Teoria evaluării

 dreptul absolut asupra oricărei suprafețe de teren. Titularul

acestui drept are un drept absolut de a poseda și a dispune de teren și
de orice construcții existente pe acesta, în mod perpetuu, afectat
numai de drepturi subordonate și îngrădiri stabilite prin lege
(atributele dreptului de proprietate sunt reprezentate în figura 2.1);

Figura 2.1. Atributele dreptului de proprietate

 un drept subordonat care conferă titularului dreptul

exclusiv de posesie și de dispoziție de o anumită suprafață de teren
sau de clădire, pentru o anumită perioadă, de exemplu, conform
clauzelor unui contract de închiriere;
 un drept de folosință a terenului sau construcțiilor, fără un
drept exclusiv de posesie sau de dispoziție, de exemplu, un drept de
trecere pe teren sau de folosință numai pentru o anumită activitate”
[10].
Potrivit art.290 Cod civil, „Dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi,
apariţia, modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat”
[2].
Dreptul real reprezintă un drept subiectiv patrimonial, în baza
căruia titularul său poate să exercite anumite prerogative asupra unui
bun, în mod direct, fără intervenția altei persoane.

27
Tatiana SANDUŢA

Sistemul juridic din Republica Moldova, prin Codul civil,

clasifică drepturile reale din două puncte de vedere:
1. După natura existenței lor;
2. După natura bunurilor care constituie obectul lor.

1. După natura existenței lor

Clasificarea drepturilor reale după natura existenței lor este
reprezentată în figura 2.2:
a) drepturi reale principale;
b) drepturi reale accesorii (drepturi de creanță).

Figura 2.2. Clasificarea drepturilor reale în Republica Moldova

după natura existenței lor

a) Drepturile reale pincipale sunt drepturile care au o

existenţă de sine stătătoare, independentă de existenţa altor drepturi.
Potrivit Codului civil, art.315–453, în categoria drepturilor reale sunt
incluse următoarele tipuri de drepturi:
 dreptul de proprietate (art.315-394);
28
 Teoria evaluării

 dreptul de uzufruct (art.395-423);

 dreptul de uz (art.424);
 dreptul de abitaţie (art.424-427);
 dreptul de servitute (art.428-442);
 dreptul de superficie (art.443-453).
Dezmembrămintele dreptului de proprietate
În procesul de evaluare pot apărea situații dificile privind
estimarea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare grevată de
sarcini, motiv pentru care evaluatorii sunt obligați a stăpâni termenii
și noțiunile fundamentale legate de tipurile de dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate private, precum dreptul de uzufruct, de uz,
de abitație sau dreptul de superficie.
Se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
drepturile reale ce iau naştere prin separarea atributelor dreptului de
proprietate. Prerogativa constituirii acestor dezmembrăminte
aparţine proprietarului.
Potrivit Codului civil, o proprietate imobiliară este grevată de
sarcini în cazul în care unui sau două din cele trei atribute ale
dreptului de proprietate – posesia, folosința și dispoziția, recunoscute
prin lege titularului dreptului de proprietate – sunt scoase din
conținutul juridic al dreptului său. Astfel, se naște un alt drept real
principal, derivat, în favoarea altei persoane (denumită titular), care
este independent și opozabil terților.
Codul civil specifică următoarele tupuri de dezmembrăminte.
Dreptul de uzufruct. Codul civil prevede în art.395:
„Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi
pentru o perioadă determinată sau determinabilă bunul unei alte
persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai
ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.
Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina”.
Dreptul de uz. Conform Codului civil, „Uz este dreptul real
asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul și
culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii și ale familiei sale”
[2, art.424 (1)].

29
Tatiana SANDUŢA

Dreptul de abitație. Codul civil prevede: „Titularul dreptului

de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane
împreună cu soţul şi copiii săi chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu
avea copii la data la care s-a constituit abitaţia” [2, art.424 (2)].
Dreptul de servitute. Servitute este sarcina care grevează un
imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea
confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia lui
economică [2, art.428].
Dreptul de superficie. Conform Codului civil, „Superficie
este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea
edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren,
sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept este alienabil,
se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de
locaţiune” [2, alin.443].
Dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra
suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se
ridice construcţia, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare,
potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale.
b) Drepturile reale accesorii (drepturi de creanță) sunt
drepturile dependente de existenţa altor drepturi. La această categorie
Codul Civil a prevazut doar dreptul de gaj şi dreptul de ipotecă.

2. După natura bunurilor care constituie obectul lor

Clasificarea drepturilor reale după natura care constituie
obectul lor este reprezentată în figura 2.3:
- drepturi reale imobiliare, ce se constituie asupra
proprietăților imobiliare;
- drepturile reale mobiliare, constituite asupra bunurilor
mobile.

30
 Teoria evaluării

Figura 2.3. Clasificarea drepturilor reale după

natura bunurilor

Chestionar pentru atestare

1. Numiți formele de proprietate în Republica Moldova.
2. Descrieți atributele dreptului de proprietate a bunurilor
imobile.
3. Expuneți clasificarea drepturilor reale după natura existenței
lor.
4. Numiți drepturile reale accesorii (drepturi de creanță).
5. Numiți trei tipuri de bază ale dreptului asupra proprietății
imobiliare conform IVS 230.
6. Expuneți caracteristica dreptului absolut de proprietate.
7. Dați exemple de servitute și explicați noțiunea dreptului de
servitute.
8. Numiți tipurile de dezmembrăminte specificate de Codul
civil al Republicii Moldova.
9. Descrieți clasificarea drepturilor reale după natura bunurilor.
10. Selectați răspunsul corect:
1.Tipurile de proprietate în Republica Moldova:
a) de stat;
b) municipală;
c) proprietate colectivă;
d) privată;
31
Tatiana SANDUŢA

e) proprietatea bisericii.
2. Atributele dreptului de proprietate sunt:
a) numai folosința;
b) numai posesia;
c) posesia și folosința;
d) numai dispoziția;
e) posesia, folosința și dispoziția.
3. Care dintre următoarele definiții este cea mai apropiată
de noțiunea de servitute:
a) un document legal valabil pentru a asigura îndeplinirea
unei obligațiuni;
b) un acord ce garantează dreptul de posesie și de folosință
exclusivă a proprietarului;
c) un drept ce garantează unei alte părți dreptul de a folosi
un teren al proprietarului;
d) un instrument ce transferă dreptul de proprietate către
terțe persoane.
4. Dreptul de proprietate asupra bunului imobil apare:
a) după semnarea contractului;
b) conform contractului după transferul proprietății;
c) după înregistrarea de stat.
5. Capacitatea de a efectua activități fizice cu proprietatea
sa, inclusiv schimbarea profilului de utilizare și schimbarea
utilizatorului, oferă proprietarului dreptul:
a) posesie;
b) folosință;
c) dispoziție.
6. Capacitatea de a satisface nevoile personale și de a
beneficia de profit prin folosirea proprietăților obiectului oferă
proprietarului dreptul:
a) posesie;
b) folosință;
c) dispoziție.
7. Dreptul de proprietate asupra unui imobil este:
a) absolut şi exclusiv;
32
 Teoria evaluării

b) netransmisibil;
c) la dispoziţia autorităţilor;
d) prescriptibil prin neutilizare.
8. Dispoziţia, ca atribut al dreptului de proprietate,
înseamnă:
a) proprietarul poate întrebuinţa proprietatea în interesul
său;
b) proprietarul dispune liber de proprietatea sa;
c) proprietarul poate stăpâni în fapt proprietatea;
d) nu poate fi obligat niciodată să înstrăineze proprietatea.

33
Tatiana SANDUŢA

3. PRINCIPIILE FUNDAMENTALE DE EVALUARE

A BUNURILOR IMOBILE

3.1. Definiția și rolul principiilor de evaluare a bunurilor

imobile
Evaluarea este un proces complicat, care înaintează cerințe
înalte față de calificarea evaluatorului, cunoștințele principiilor și
metodelor de evaluare, orientarea liberă pe piața imobiliară.
La baza formării teoriei evaluării bunurilor imobile ca știință
economică aplicativă stau principiile fundamentale de evaluare a
bunurilor imobile care s-au format din practica evaluării și analizei
comportamentului participanților pieței imobile.
Estimarea valorii unei proprietăți imobiliare se face prin
intermediul procesului de evaluare, care se compune dintr-un set de
proceduri coerente și ordonate. Aceste proceduri sunt ordonate în
sens logic prin intermediul principiilor de evaluare.
Principiile de evaluare a bunurilor imobile reprezintă un set
de reguli metodice pe baza cărora se determină gradul de influență
asupra valorii bunurilor imobile de diferiți factori de piață și de
producție, precum și comportamentul personal al proprietarilor
(utilizatorilor).
Evaluatorii profesioniști utilizează un set unificat de reguli de
evaluare (principii) grupate în patru blocuri:
 principii bazate pe considerentele proprietarului
(utilizatorului) proprietății imobiliare;
 principii determinate de exploatarea proprietății
imobiliare;
 principii determinate de acțiunea conjuncturii pieței
imobiliare;
 principiul celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietății
imobiliare.

34
 Teoria evaluării

Principiile de bază ale evaluării proprietății imobiliare sunt

date în figura 3.1.

3. Principiile
2. Principii determinate de
determinate de acțiunea conjuncturii
exploatarea pieței imobiliare
1. Principii proprietății imobiliare
bazate pe  Principiul cererii și
considerentele  Principiul ofertei
proprietarului productivității
 Principiul
(utilizatorului) reziduale
dependenței
 Principiul
 Principiul
contribuției
conformității
 Principiul  Principiul
 Principiul regresiei
utilității productivității
și progresiei
 Principiul marginale
 Principiul
substituției  Principiul
concurenței
 Principiul proporționalității și
 Principiul
anticipării echilibrului
schimbării
 Principiul mărimii
 Principiul divizării
economice
economice

4. Principiul celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietății imobiliare

Figura 3.1. Principii de bază ale evaluării proprietății imobiliare

Aceste principii permit minimizarea subiectivității în

efectuarea lucrărilor de evaluare și ajută evaluatorul să țină cont de
majoritatea factorilor care afectează rezultatul final atunci când se
determină valoarea obiectelor imobile.
La baza determinării oricărui tip de valoare stă un anumit set
de principii de evaluare, care determină specificul procedurilor de
evaluare și permite să se fundamenteze abordările și metodele
utilizate pentru evaluarea bunurilor imobile.
35
Tatiana SANDUŢA

3.2. Principii bazate pe considerentele proprietarului

(utilizatorului)
Primul grup de principii include:
Principiul utilității
Utilitatea unei proprietăți este capacitatea acesteia de a
satisface nevoile utilizatorului într-o anumită locație pentru o
anumită perioadă de timp.
Bunul imobil are valoare când poate fi util proprietarului
pentru realizarea unei funcții economice sau sociale determinate, de
exemplu, pentru funcționarea întreprinderii industriale sau cultivarea
culturilor; pentru formarea sentimentului de mândrie a proprietarului
sau satisfacerea unei alte necesități sociale.
Principiul utilității confirmă că cu cât bunul imobil este
capabil să satisfacă mai deplin necesitățile proprietarului, cu atât
valoarea lui va fi mai mare.
Utilitatea pentru fiecare consumator este individuală, ea este
determinată calitativ și cantitativ în timp și spațiu. De exemplu,
pentru terenurile agricole utilitatea este condiționată de cuantumul
ratei bonității și amplasare, iar pentru construcții o importanță
deosebită are amplasarea, ambianța și potențialul creșterii prețului.
Principiul substituției
Este aplicabil în toate cele trei abordări în evaluare prin care
se explică: „Un cumpărător prudent și informat nu va plăti pentru o
proprietate imobiliară un preț mai mare decât ar plăti pentru o altă
proprietate care are aceleași caracteristici sau care are caracteristică
asemănătoare cu prima”.
Principiul substituției afirmă: când pe piață sunt oferite mai
multe bunuri imobile analogice, va fi solicitat acel bun, prețul
căruia va fi minimal.
Evident, un cumpărător rațional nu va plăti pentru un bun
imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi
procurat un bun imobil cu o utilitate analogică.

36
 Teoria evaluării

Prin urmare, atât cumpărătorul, cât și vânzătorul aleg

întotdeauna cea mai optimă variantă pentru sine drintre câteva
variante alternative. Acest fapt impune proprietarul să îndeplinească
anumite obligațiuni privind proprietatea bunului imobiliar: să
manifeste grijă față de bunul imobil și teritoriului adiacent, să
participe la activitatea urbanistică etc.
Acest principiu stă la baza tuturor metodelor de evaluare a
bunurilor imobile: metoda costului, metoda veniturilor, metoda
comparativă.
În ceea ce privește cheltuiala, principiul substituirii se
interpretează după cum urmează: cumpărătorul cumpătat nu va plăti
pentru obiectul imobiliar mai mult decât suma pe care poate să o
plătească pentru achiziția (locațiune pe termen lung) unui obiect
imobiliar cu același grad de utilitate.
În cazul comportamentului comparativ, principiul substituirii
se formulează în modul următor: dacă pe piață există câteva obiecte
imobiliare analogice cu utilitate identică, de cerere se va bucura acel
obiect, valoarea căruia este cea mai mică. Principiul substituirii este
principiul de bază al evaluării cu utilizarea comportamentului
comparativ.
În cazul comportamentului de venit, acest principiu prevede:
valoarea obiectului imobiliar are tendința de a se stabili la nivelul
investițiilor necesare pentru procurarea obiectului comparabil, ce
înlocuiește obiectul care aduce un venit analogic.
Principiul anticipării
Principiul anticipării susține că valoarea unei proprietăți este
creată de beneficiile (fluxuri de venit) viitoare anticipate ce decurg
din deținerea dreptului de proprietate asipra bunului imobil și
constituie fundamentul abordării prin venit.
Principiul anticipării afirmă că valoarea provine din
veniturile viitoare anticipate care urmează a fi generate de
proprietatea deținută.
În conformitate cu principiul anticipării, valoarea bunului
imobil depinde în mare măsură de mărimea veniturilor viitoare în
perioada funcționării bunului imobil.

37
Tatiana SANDUŢA

Pentru bunul imobil care aduce venit, valoarea se determină în

funcție de veniturile viitoare generate actualizate pentru fiecare an
prognozat și prețul probabil de la vânzarea bunului imobil actualizat.
Foarte importante pentru investitor sunt mărimile, calitatea și durata
fluxurilor veniturilor viitoare.

3.3. Principii determinate de exploatarea bunului imobil

Al doilea grup de principii include:
Principiul productivității reziduale
Acest principiu derivă din teoria valorii muncii, conform
căreia costul bunurilor este determinat de costurile de atragere a patru
factori de producție: teren, capital, forța de muncă și activitatea
antreprenorială. Utilizarea terenului este plătită prin chirie, costul
atragerii forței de muncă este salariul, creșterea capitalului este
compensată prin dobândă, iar profitul este recompensa pentru
eforturile antreprenoriale.
Principiul productivității reziduale examinează valoarea
terenului în dependența de venitul net, raportat la teren, după
deducerea costurilor pentru forța de muncă, capital și activitatea
antreprenorială.
Productivitatea reziduală poate fi rezultatul faptului că
pământul permite utilizatorului să obțină profituri maximale sau să
reducă la limită cheltuielile necesare, sau să satisfacă careva
necesități speciale, sau să reușească combinarea tuturor celor trei
priorități.
De exemplu:
• maximalizarea venitului – proprietarul magazinului va plăti
mai mult pentru un loc care are localizare bună și este accesibil pentru
majoritatea cumpărătorilor;
• minimizarea cheltuielilor – producătorul de tehnică agricolă
va achita mai mult pentru un teren la marginea orașului, însă în
vecinătatea căii ferate, decât pentru un teren amplasat în centrul de
afaceri al orașului, însă cu căi de acces complicate;

38
 Teoria evaluării

• satisfacerea necesităților speciale – utilizatorul care

preconizează să construiască o casă de locuit va achita mai mult
pentru un teren de unde se deschide o priveliște frumoasă.
Acest principiu stă la baza tehnicii reziduale la evaluarea
terenurilor cu îmbunătățiri.
Principiul contribuției
Principiul contribuției precizează că valoarea unei
componente a proprietății este cuantificată în funcție de contribuția
ei la valoarea întregii proprietăți, sau prin suma cu care este
diminuată valoarea proprietății (pierdere de valoare) dacă această
componentă ar lipsi.
Contribuția este suma cu care se modifică valoarea bunului
imobil datorită prezenței sau absenței oricărui element suplimentar
de îmbunătățire a terenului.
Principiul contribuției afirmă că cheltuielile pentru crearea
unui element suplimentar de îmbunătățire nu va fi întotdeauna egal
cu contribuția acestui element la valoarea de piață a bunului imobil.
Acest principiu stabilește relația dintre costuri și valoare.
Adică, orice îmbunătățire suplimentară la teren este justificată
numai atunci, când creșterea valorii bunului imobil depășește
costurile de implementare a îmbunătățirii.
Principiul contribuției ar trebui luat în considerare când se
utilizează toate cele trei abordări ale evaluării. Într-o abordare
comparativă, acest principiu este luat în considerare la calcularea
corecțiilor la preț ale bunurilor imobile analogice pentru diferențele
de caracteristici tehnice și economice cu obiectul evaluării. În
abordarea prin cost acest principiu se realizează pe deplin la
estimarea deprecierii îmbunătățirilor. În abordarea veniturilor – când
se estimează costurile pentru reparație sau reconstrucția bunului
imobil evaluat.

Principiul productivității marginale

Principiul afirmă că în alte condiții identice, pe măsura
atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producție de
bază, în prima etapă, veniturile nete vor spori rapid, peste o perioadă

39
Tatiana SANDUŢA

de timp rata de creștere se va micșora, iar la un anumit moment rata

de creștere a valorii va fi mai mică decât cheltuielile pentru resursele
adiționale.
Conform acestui principiu, îmbunătățirile ulterioare sunt
viabile din punct de vedere economic până când creșterea valorii
obiectului se va egala cu costul îmbunătățirilor adăugate.
Acest principiu răspunde la întrebarea proprietarilor: cât de
intensiv ar trebui să construiască terenul care le aparține?
De exemplu, investitorul a procurat un teren cu suprafața de
1,00 ha în scopul parcelării lui în sectoare cu construcția pe fiecare
sector al unei case de locuit și comercializarea complexelor create.
Calculați numărul optimal de obiecte pe care investitorul le poate
construi pentru vânzare. Rezolvarea problemei este dată în
tabelul 3.1.

Tabelul 3.1. Exemplu și demonstrarea principiului

veniturilor crescătoare și descrescătoare
Numărul Prețul de piață Costurile pentru Venitul de Venitul
caselor așteptat al construcția la o sumar,
(terenurilor) terenului cu îmbunătățirilor, tranzacție, mii lei
îmbunătățiri, mii lei mii lei
mii lei
1 2 3 4 5
1 780 720 60 60
2 750 710 40 80
3 730 700 30 90
4 710 690 20 80
5 700 685 15 75
6 690 380 10 60
7 680 675 5 35

Concluzie: numărul optimal de obiecte - 3 case de locuit.

Principiul proporționalității și echilibrului

Principiul proporționalității și echilibrului presupune că
valoarea unei proprietăți este determinată și susținută atunci când cei
patru factori de producție, care creează bunul imobiliar – terenul,
40
 Teoria evaluării

munca, capitalul și managementul – se află în echilibru, deci atunci

când un surplus al oricărui element din cele patru nu mai aduce un
surplus de beneficiu pentru proprietar.
Principiul proporționalității sau echilibrului este legat de
principiul veniturilor crescătoare și descrescătoare și afirmă că
fiecărui tip de utilizare a terenului îi corespunde o sumă optimală a
diferitor factori de producție, combinația cărora dă valoarea
maximală a terenului.
Dacă la pământ se anexează mai puțini factori de producere –
acesta este încărcat insuficient cu construcții, dacă mai mulți – este
supraîncărcat. Prin urmare, pământul în ambele cazuri este utilizat
neeficient și în conformitate cu principiul productivității reziduale se
pierde din valoarea pământului.
Conform tabelului 3.1, trei case aduc un venit maximal, însă
în cazul construcției a patru sau mai multor case riscul investițiilor
este cu mult mai mare. Principiul echilibrării recomandă că numărul
optimal este trei case.
Proprietarul terenului trebuie să mențină o stare echilibrată a
tuturor factorilor de producție de pe terenul evaluat.
Numai cu raportul optim dintre numărul de clădiri și teritoriu,
proprietarul unui teren poate extinde componența proprietății până la
nivelul care permite creșterea maximală a valorii.
Principiul poate fi aplicat nu numai în cazul terenurilor, ci și
în cazul analizei unei localități, regiuni sau unei țări. De exemplu,
într-o economie, prin prisma principiului echilibrului putem analiza
echilibrul dintre dezvoltarea sectorului de stat și cel privat, dintre
sfera productivă și sfera neproductivă etc.
Acest principiu constituie baza abordării prin piață.

Principiul mărimii economice

Principiul mărimii economice presupune existența unei
anumite dimensiuni a lotului de pământ necesară pentru atingerea
utilizării optimale a pământului în conformitate cu condițiile de piață.
Principiul mărimii economice este același principiu al
proporționalității sau echilibrului care este analizat în alt aspect.

41
Tatiana SANDUŢA

Utilizarea optimală a terenului de construcții este determinat,

ținând cont de condițiile concurențiale pe piață și cererea
consumatorilor. Terenul cu amplasare bună, care însă este prea mic
sau prea mare pentru potențialii cumpărători, poate pierde în preț pe
piață.
Dacă, de exemplu, lipsa locului pentru parcarea automobilelor
poate reduce valoarea unui magazin universal mare și, viceversa, un
teren prea mare nu va aduce un venit suplimentar.
Exemplu de utilizare a principiului respectiv este creșterea
valorii bunului imobil complex. Ea are loc când mai multe parcele
mici de pământ sunt unite într-un masiv unic, valoarea căruia
depășește suma valorilor parcelelor separate care constituie acest
masiv.
De exemplu: cumpărătorul poate procura lotul A cu 85 000
euro și lotul B cu 50 000 euro. Dacă comasăm aceste două loturi,
atunci masivul nou format va costa 150 000 euro. Creșterea valorii
va constitui 150 000 – 85 000 – 50 000 = 15 000 euro.

3.4. Principiile determinate de acțiunea conjuncturii pieței

imobiliare
Al treia grup de principii include:
Principiul cererii și ofertei
Principiul cererii și ofertei confirmă că prețul unei mărfi
(proprietăți) variază direct, dar nu neapărat și proporțional cu
cererea, și invers, nu neapărat proporțional cu oferta.
Asupra cererii și ofertei acționează factori cum ar fi nivelul
veniturilor, schimbarea numărului populației și gusturilor, mărimea
impozitelor, accesibilitatea resurselor financiare, mărimea ratelor de
creditare etc.
Valoarea bunului imobil va crește odată cu creșterea cererii și
căderea ofertei.
Când pe piață sunt oferite mai multe alternative investiționale
(obligațiuni, acțiuni, firme închise, unități operaționale etc.), care
cumulează o oferta mai mare decât cererea solvabila, realizarea

42
 Teoria evaluării

echilibrului cerere–oferta va determina scăderea veniturilor

prognozate.
Acest principiu stă la baza tuturor abordărilor în evaluarea
proprietăților imobiliare.
Principiul dependenței
Amplasarea este unul din cei mai importanți factori de
influență asupra valorii de piață a bunului imobil. Calitatea
amplasării depinde de relația fizică dintre pământ și tipul utilizării
acestuia în anumită zonă, de asemenea, și apropierea mediului
economic determinat. Toate aceste caracteristici constituie situs, sau
amplasarea economică a utilizării pământului. Dacă se efectuează
schimbări în caracterul utilizării pământului în zona respectivă, sau
se modifică mediul economic, atunci aceasta influențează asupra
valorii bunului imobil. De exemplu, construcția în apropiere a unui
centru comercial, crearea unui lac artificial, construcția unei
întreprinderi pentru prelucrarea deșeurilor.
Valoarea bunului imobil este dependentă de mediu și de
asemenea influențează asupra variantelor de utilizare a terenurilor și
valorii lor.
Acest principiu este fundamentul abordării prin piață și prin
cost.
Principiul conformității
Principiul conformității susține că valoarea unei proprietăți
imobiliare este creată și susținută când proprietatea este în
conformitate cu standardele create de piața imobiliară prin cerere.
Principiul corespunderii afirmă că valoarea bunului imobil
scade și este mai mică decât media din ramura respectivă, dacă
calitatea, tehnologia, dotarea tehnică, nivelul veniturilor și alți
parametrii nu corespund cerințelor pieței.
Acest principiu are influență asupra abordărilor prin piață și
prin cost.
Principiul regresiei și progresiei
Principiul regresiei confirmă că prezența îmbunătățirilor în
surplus scade sau nu ridică valoarea bunului imobil estimat sau

43
Tatiana SANDUŢA

vecinătatea obiectului evaluat cu bunurile imobile vechi fără

îmbunătățiri scade valoarea bunurilor imobile noi cu dotații.
De exemplu, existența în vecinătate cu casele de elită a caselor
individuale vechi fără dotații conduce la scăderea valorii bunurilor
imobile de elită.
Principiul progresiei confirmă că valoarea bunului imobil
fără îmbunătățiri crește în urma funcționării obiectelor din vecinătate,
dotate cu îmbunătățiri, care corespund cerințelor pieței.
De exemplu, dacă în zona comercială se reconstruiesc câteva
magazine, atunci poate crește valoarea tuturor magazinelor din zonă,
sau valoarea unui depozit va crește dacă există cale ferată.
Principiul concurenței
Principiul concurenței presupune că prețurile la bunurile
imobile se stabilesc prin intermediul concurenței permanente a
subiectelor pieței (cumpărători, vânzători, antreprenori și alți
participanți), care tind spre obținerea veniturilor maximale. Norma
profiturilor înalte stimulează atragerea capitalului pe piața bunurilor
imobile și înăsprește concurența.
Dacă bunul imobil dintr-o ramură aduce supravenituri, atunci
această ramură atrage capital, deoarece aici tind să pătrundă și alți
antreprenori.
În situația când pe piața bunurilor imobile se așteaptă
creșterea concurenței, atunci evaluatorul, conform principiului
concurenței, micșorează valoarea veniturilor prognozate sau ridică
gradul de risc ce va conduce la micșorarea valorii prezente a
veniturilor viitoare.

Principiul schimbării
Principiul schimbării presupune că valoarea bunurilor
imobile nu rămâne constantă și se schimbă continuu.
Schimbările care apar în cadrul forțelor ce creează sau
influențează valoarea (unei proprietăți sau afaceri) sunt continue,
unele graduale, altele rapide. De exemplu, schimbarea de către
guvern a legii impozitului pe profit sau de către bănci a ratei de bază,
falimentul unui competitor major etc. sunt schimbări care au impact
44
 Teoria evaluării

direct și rapid asupra valorii. De asemenea, deprecierea fizică sau

funcțională a activelor se încadrează în categoria schimbărilor cu
impact gradual asupra valorii.
Forțele cererii și ofertei sunt într-o dinamică permanentă și
creează în mod constant un nou mediu economic, conducând astfel la
fluctuații ale prețului și valorii.
Principiul schimbării presupune ca evaluatorul să sesizeze
cauzele și efectele forțelor cererii și ofertei, studiind tendințele și
impactul lor asupra valorilor proprietăților imobiliare. Acest
principiu obligă specificarea datei evaluării tocmai datorită faptului
că valoarea de piață a unei proprietăți are o valabilitate limitată și
acest principiu fundamentează abordarea prin venit.
Prin urmare, valoarea bunurilor imobile nu rămâne constantă,
dar se schimbă pe parcursul timpului. În aceasta constă principiul
schimbării. Deoarece acțiunile și condițiile să schimbă permanent,
evaluatorii respectă standardele profesionale și efectuează estimarea
valorii bunului imobil la data concretă.

Principiul divizării economice

Drepturile patrimoniale asupra bunurilor imobile trebuie
divizate şi combinate astfel, încât să se majoreze valoarea totală a
obiectului imobiliar.
Se aplică în cazul când apar mai multe drepturi reale asupra
unui bun imobil în urma cărora valoarea totală a bunului se
majorează.
Divizarea poate fi efectuată după următoarele criterii:
perioada de posesiune, dreptul de folosință, dreptul ipotecar;
divizarea fizică.
În cazul separării elementelor fizice a unui obiect unic
imobiliar şi a drepturilor imobiliare asupra lor sunt posibile
următoarele variante:
 divizarea spațială a drepturilor astfel:
 spațiul aerian;
 solul pământului;
 spațiul subteran cu subsolul;
45
Tatiana SANDUŢA

 resursele acvatice ale terenurilor riverane;

 distribuirea masivului de pământ în sectoare separate;
 divizarea după timp a bunurilor imobile sau utilizării:
 locațiune/arendă de scurtă și lungă durată;
 utilizarea fără limită;
 utilizarea în termen;
 proprietatea moștenită pe viață;
 dreptul de administrare economică, gestionare
operativă;
 divizarea conform tipurilor drepturilor patrimoniale:
 locațiune/arendă;
 utilizare limitată;
 ipotecă;
 introducerea în capitalul statutar al întreprinderii;
 asigurarea de emisie pentru emiterea acțiunilor.

3.5. Principiul celei mai bune utilizări (CMBU) a bunului

imobil
Terenul este privit ca un activ permanent, dar amenajările
terenului și construcțiile atașate acestuia au o durată de viață finită.
Datorită fixității terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o
localizare unică.
Permanența terenului înseamnă că este de așteptat ca terenul
să existe și după dispariția construcțiilor atașate acestuia, care au o
durată de viață finită.
Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea lui
optimă. Atunci când terenul este evaluat separat de construcțiile de
pe el, principiile economice cer ca amenajările terenului și
construcțiile atașate să fie evaluate ca o contribuție sau o deteriorare
adusă la valoarea totală a proprietății. Astfel, valoarea de piață a
terenului, bazată pe conceptul de „cea mai bună utilizare”, reflectă
utilitatea și permanența terenului, în contextul pieței, iar valoarea

46
 Teoria evaluării

amenajărilor terenului și a construcțiilor atașate lui reflectă diferența

dintre valoarea terenului și valoarea de piață a proprietății ca fiind
construită.
Cele mai multe proprietății sunt evaluate ca o combinație între
teren și amenajările acestuia și construcțiile atașate. În acest caz,
evaluatorul va estima valoarea de piață, luând în considerare cea mai
bună utilizare a proprietății construite.
Conform IVS 2018, cea mai bună utilizare este definită
astfel: „Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a
unui teren liber sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie
să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă
financiar și din care rezultă cea mai mare valoare a proprietății
imobiliare”.
O utilizare care nu este permisă legal sau nu este fizic posibilă
nu poate fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare. O utilizare
permisă legal și posibilă fizic poate cere evaluatorului, cu toate
acestea, să justifice de ce acea utilizare este rezonabil probabilă.
După ce a rezultat din analiză că una sau mai multe utilizări sunt
rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilității financiare.
Utilizarea din care rezultă valoarea cea mai mare, în corelare cu
celelalte utilizări, este considerată cea mai bună utilizare.
Aplicarea acestei definiții permite evaluatorilor să aprecieze
efectele deteriorării și deprecierii construcțiilor, care sunt cele mai
adecvate amenajări și construcții, fezabilitatea proiectelor de
reabilitare și renovare și multe alte situații de evaluare.
Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală
și integrantă a estimărilor valorii de piață.
În baza sistemului de principii de evaluare se formează
concepțiile de bază, care constituie platforma abordărilor și
metodelor de evaluare. Ele de asemenea permit a defini noțiunile
fundamentale ale teoriei de evaluare și a descrie proprietățile care
stau la baza acestora.

47
Tatiana SANDUŢA

Principiile care stau la baza abordărilor clasice de evaluare a

bunurilor imobile sunt date în tabelul 3.2.

Tabelul 3.2. Principiile care stau la baza abordărilor

clasice de evaluare a bunurilor imobile
Nr. Principiul Abordarea Abordarea Abordarea
d/o prin piață prin venit prin cost
1 2 3 5 6
1. Principii
bazate pe considerentele proprietarului (utilizatorului)
1 Substituției
2 Anticipării
2. Principii
determinate de exploatarea proprietății imobiliare
3 Productivității reziduale
4 Contribuției
5 Proporționalității și
echilibrului
3. Principii
determinate de acțiunea conjuncturii pieței imobiliare
6 Cererii și ofertei
7 Dependenței
8 Conformității
9 Concurenței
10 Schimbării

Utilizarea tuturor grupurilor de principii permite cercetarea

multilaterală a proprietăților obiectului de evaluare ca factor de
producție și activ (în cadrul concepției de cost), ca marfă (în cadrul
concepției pieței) și ca obiect de investiție (la studierea potențialului
de venit).

Chestionar pentru atestare

1. Numiți grupurile de principii utilizate în procesul de evaluare
a bunurilor imobile.
2. Care sunt principiile ce guvernează activitatea de evaluare a
proprietăților imobiliare?
48
 Teoria evaluării

3. Care principiu caracterizează capacitatea bunului imobil de a

satisface necesitățile proprietarului de către un anumit loc și
într-o anumită perioadă de timp?
4. Explicați esența principiului contribuției.
5. Expuneți caracteristica principiilor determinate de acțiunea
conjuncturii pieței imobiliare.
6. Expuneți caracteristica principiilor bazate pe considerentele
proprietarului (utilizatorului).
7. Expuneți caracteristica principiilor determinate de
exploatarea proprietății imobiliare.
8. Enumerați principiile care stau la baza abordării prin piață.
9. Enumerați principiile care stau la baza abordării prin venit.
10. Enumerați principiile care stau la baza abordării prin cost.
11. Selectați răspunsul corect:
1. La grupul principiilor bazate pe considerentele
proprietarului potenţial nu se referă principiul:
a) anticipării;
b) substituţiei;
c) utilităţii;
d) contribuţiei.
2. Conform principiului productivităţii reziduale, venitul
net rezidual de la activitatea economică se achită proprietarului:
a) capacităților antreprenoriale;
b) terenului;
c) forței de muncă;
d) clădirilor, mașinilor și utilajului.
3. La grupul principiilor determinate de acțiunea
conjuncturii pieței imobiliare nu se referă principiul:
a) schimbării;
b) contribuției;
c) conformității;
d) concurenței.

49
Tatiana SANDUŢA

4. La grupul principiilor determinate de exploatarea

proprietății imobiliare se referă principiul:
a) utilității;
b) cererii și ofertei;
c) anticipării;
d) contribuției.
5. Substituţia este un principiu pentru:
a) abordarea prin cost;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin piaţă;
d) toate cele trei abordări.
6. Principiul contribuţiei înseamnă:
a) investiţia făcută de chiriaş;
b) valoarea adăugată de o componentă a proprietăţii
imobiliare;
c) valoarea modernizărilor ulterioare;
d) investiţia făcută de antreprenor.
7. Care sunt cele patru criterii ale analizei celei mai bune
utilizări:
a) posibilă fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi
maximizarea valorii;
b) posibilă fizic, permisă legal, utilă şi maxim productivă;
c) raritate, utilitate, putere de cumpărare, existenţa
capitalului;
d) teren, forţă de muncă, capital şi organizare.
8. Fezabilitatea financiară din analiza celei mai bune
utilizări înseamnă:
a) că există surse de finanţare;
b) rata rentabilităţii capitalului investit nu este inferioară
celei aşteptate de investitori pe piaţă;
c) veniturile sunt mai mari decât cheltuielile;
d) rămâne un profit dezvoltatorului.

50
 Teoria evaluării

4. VALOAREA BUNURILOR IMOBILE ȘI TIPURILE EI

DE BAZĂ

4.1. Conceptele cost, preţ şi valoare

Bunurile imobile, la fel ca orice altă marfă de pe piță, au preț,
cost și valoare.
Standardele Internaționale de Evaluare 2018, IVS 100 Cadrul
general dau explicații ale acestor concepte.
Conceptul „preţ”: „Preţul este suma de bani cerută, oferită sau
plătită pentru un activ. Din cauza capacităţilor financiare, a
motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui anumit cumpărător sau
vânzător, preţul plătit poate fi diferit de valoarea care ar putea fi
atribuită activului de către alte persoane” [10].
Preţul este un concept care se referă la schimbul unei mărfi,
unui produs sau unui serviciu. Preţul reprezintă suma de bani care a
fost cerută, oferită sau plătită pentru un bun economic/activ. După ce
schimbul a fost efectuat, indiferent dacă este dezvăluit public sau este
confidenţial, preţul devine un fapt istoric.
Conceptul „cost”: „Costul este suma de bani necesară pentru
a achiziţiona sau produce activul. Când acel activ a fost achiziţionat
sau produs, costul lui devine un fapt concret. Preţul este corelat cu
costul, deoarece preţul plătit pentru un activ devine costul acestuia
pentru cumpărător” [10].
Costul reprezintă suma de bani plătită anterior (în numerar sau
echivalente de numerar) de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau
suma de bani necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul
de către producător.
Conceptul ,,valoare”. Valoarea este un concept economic
referitor la preţul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii şi
vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea nu reprezintă o sumă exactă, ci cel mai probabil preţ care
va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate
cu o anumită definiţie a tipului valorii.

51
Tatiana SANDUŢA

Conceptul economic valoare reflectă optica participanţilor

pe piaţă, existentă la data evaluării, asupra beneficiilor
economice viitoare generabile de o anumită proprietate.
Conceptul valoare presupune o sumă de bani asociată unei
tranzacţii. Deşi vânzarea proprietăţii evaluate nu este o condiţie
necesară pentru estimarea preţului, totuşi, valoarea de piaţă este o
reflectare a valorii de schimb şi presupune existenţa potenţială a
schimbului, la data evaluării, în condiţiile precizate în definiţia
valorii de piaţă.
Există şi alte situaţii în care trebuie estimat un anumit tip al
valorii, ca de exemplu: pentru ipotecare, asigurare, înregistrare în
situaţiile financiare, divizare, fuziune, moştenire, care nu presupun
vânzarea proprietăţii.
Din punct de vedere conceptual, valoarea este creată şi
susţinută de interacţiunea a patru factori, care sunt asociaţi cu orice
produs, serviciu sau marfă.
Valoarea este un concept care se formează în mintea
evaluatorului ca opinie. Aceasta este creată și depinde de
interacțiunea a patru factori: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea
efectivă de cumpărare.
Funcţionarea principiului economic al cererii şi ofertei reflectă
interacţiunea complexă a celor patru factori determinanți ai valorii
(figura 4.1).

Figura 4.1. Factorii determinanți ai valorii

52
 Teoria evaluării

Utilitatea se referă la gradul de utilitate pe care îl poate avea

un bun pentru un anumit cumpărător, chiriaș, investitor. Influența
acestui factor asupra valorii depinde de caracteristicile proprietății
imobiliare, precum amplasamentul, suprafața utilă a construcției,
suprafața terenului aferent, dotările edilitare, capacitatea productivă
ș.a., în funcție de tipul proprietății de a satisface o anumită nevoie,
trebuinţă sau dorinţă.
Raritatea, care exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui
bun economic raportată la cererea pentru acel bun. Raritatea unei
proprietăți poate determina o creștere a valorii acesteia, deoarece
cererea poate să depășească oferta, interesul de achiziționare fiind
crescut pentru o astfel de proprietate cu caracteristici rare, deosebite.
Dorinţa (preferinţa), exprimată de intensitatea satisfacţiei pe
care un bun economic o produce celui care nu-l posedă, dar care are
nevoie de acesta. Dorința este visul unui cumpărător de a deține un
bun care să îi satisfacă nevoile sau, chiar mai mult, imaginația.
Puterea efectivă de cumpărare, exprimată de capacitatea
unui individ sau grup de indivizi participanţi pe piaţă de a cumpăra
bunurile oferite prin plata în numerar sau în echivalente de numerar.
Primii doi factori reprezintă factorii ofertei, iar ultimii doi
factori sunt consideraţi factori ai cererii.
Deosebirea între noțiunile valoare, cost și preț este
reprezentată în figura 4.2.

Figura 4.2. Deosebirea între noțiunile „valoare”, „cost” și „preț”

53
Tatiana SANDUŢA

Conceptul valoare diferă de conceptul preț, deosebirea fiind

exprimată în mai multe considerente determinate de factori obiectivi
(inflația, nivelul și condițiile salarizării, cererea pieței imobiliare) și
subiectivi (termenul limitat pentru efectuarea tranzacției, interesul
sporit al cumpărătorilor, condițiile de vânzare, informarea
participanților tranzacției), factori fizici și altele.
Deosebirea dintre conceptele valoare și preț este reflectată în
tabelul 4.1.

Tabelul 4.1. Deosebirea dintre conceptele valoare și preț

Nr. Valoare Preț
d/o
1 2 3
1 Suma presupusă în prealabil Sumă reală achitată în cadrul
afacerii
2 Reflectă părărea Reflectă acordul părților în
evaluatorului afacere
3 Se determină înaintea Se determină în procesul afacerii
afacerii
4 Exprimarea bănească a Exprimarea bănească a nivelului
utilității curente, a prețului și profitului
veniturilor viitoare
5 Rezultatele evaluării diferă Rezultatul este strict, concret
Sursa: [13]

4.2. Scopurile de evaluare şi tipurile de valori

Bunurile imobile se află în circulație civilă liberă, fiind
obiectul diferitor tranzacții, de aceea există necesitatea determinării
echivalentului bănesc al diferitor tipuri de bunuri imobile într-un
moment concret de timp.
Scopul evaluării
Trebuie concretizat clar scopul pentru care este efectuată
evaluarea. De exemplu, evaluarea este cerută pentru garantarea
împrumutului, pentru a oferi asistenţă la transferul unor acţiuni sau
pentru a oferi asistenţă în cadrul unei emisii de acţiuni. Scopul unei
evaluări va determina tipul valorii. Este important ca evaluarea să nu
54
 Teoria evaluării

fie utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel
prezentat.
Printre scopurile posibile ale evaluării se înscriu:
1. Vânzarea/cumpărarea unui bun;
2. Fuziuni şi schimburi de proprietăţi;
3. Garantarea împrumuturilor;
4. Justa compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate
publică) sau pentru restituirea proprietăţilor;
5. Înregistrarea în situaţiile financiare;
6. Evaluarea pentru asigurare;
7. Altele.
Un tip al valorii este precizarea ipotezelor fundamentale de
cuantificare a unei valori.
Acesta descrie ipotezele fundamentale pe care se va baza
valoarea raportată, de exemplu, natura tranzacţiei ipotetice, relaţia şi
motivaţia părţilor şi măsura în care activul este expus pe piaţă.
Tipul adecvat al valorii va fi diferit, în funcţie de scopul
evaluării. Tipul valorii ar trebui să fie în mod clar diferenţiat de
următoarele:
 abordarea sau metoda utilizată pentru a oferi o indicaţie
asupra valorii;
 tipul activului care este evaluat;
 starea efectivă sau ipotetică a unui activ la momentul
evaluării;
 orice ipoteze suplimentare sau ipoteze speciale care
modifică ipotezele fundamentale în situaţii specifice.
Un tip al valorii poate fi inclus în una din cele trei categorii
principale (conform IVS 100, al.27):
 prima se referă la estimarea celui mai probabil preţ care
s-ar obţine într-un schimb ipotetic pe o piaţă liberă şi
concurenţială. În această categorie se încadrează valoarea de piaţă;
 a doua implică estimarea beneficiilor pe care o persoană
sau o entitate le va obţine din deţinerea unui activ. Valoarea este
specifică pentru acea persoană sau entitate şi poate să nu aibă nicio

55
Tatiana SANDUŢA

relevanţă pentru participanţii de pe piaţă. În această categorie se

încadrează valoarea de investiţie şi valoarea specială;
 a treia se referă la estimarea preţului care ar fi convenit, în
mod rezonabil, între două părţi specifice, pentru schimbul unui
activ. Deşi s-ar putea ca părţile să fie independente între ele şi
negocierea să fie nepărtinitoare, nu este necesar ca activul să fie
expus pe piaţă, iar preţul convenit poate fi unul care reflectă mai
degrabă avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietăţii pentru
părţile implicate decât cele de pe piaţă, în ansamblul ei. În această
categorie se încadrează valoarea justă.
Valoarea de piață (conform Standardului Moldovean SM
249:2004) „este suma estimată pentru care un obiect al evaluării
poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să
cumpere și un vânzător hotărât să vândă, după un marketing adecvat,
într-o tranzacție liberă, în care fiecare parte va acționa competent, cu
prudența necesară neconstrâns” [9].
Valoarea de piață (conform IVS 100 Cadrul general, p.29)
„este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un
vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing
adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză,
prudent și fără constrângere” [10].
Conform IVS 100, definiţia valorii de piaţă se aplică în
conformitate cu următorul cadru conceptual:
a) „suma estimată” – se referă la un preţ exprimat în unităţi
monetare, plătibile pentru activ, într-o tranzacţie nepărtinitoare de
piaţă. Valoarea de piaţă este preţul cel mai probabil care se poate
obţine în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării, în conformitate
cu definiţia valorii de piaţă. Acesta este cel mai bun preţ obtenabil în
mod rezonabil de către vânzător şi cel mai avantajos preţ obtenabil în
mod rezonabil de către cumpărător. Această estimare exclude, în mod
explicit, un preţ estimat, majorat sau micşorat de clauze sau de situaţii
speciale, cum ar fi o finanţare atipică, operaţiuni de vânzare şi de
lease-back, contraprestaţii sau concesii speciale acordate de orice

56
 Teoria evaluării

persoană asociată cu vânzarea, precum şi orice element al valorii

speciale;
b) „un activ ar putea fi schimbat” – se referă la faptul că
valoarea unui activ este mai degrabă o sumă de bani estimată decât o
sumă de bani predeterminată sau un preţ efectiv curent de vânzare.
Este preţul dintr-o tranzacţie care întruneşte toate elementele
conţinute în definiţia valorii de piaţă la data evaluării;
c) „la data evaluării” – cere ca valoarea să fie specifică unui
moment, adică la o anumită dată. Deoarece pieţele şi condiţiile de
piaţă se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau
necorespunzătoare pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta
starea şi circumstanţele pieţei, aşa cum sunt ele la data evaluării, şi
nu cele aferente oricărei alte date;
d) „între un cumpărător hotărât“ – se referă la un
cumpărător care este motivat, dar nu şi obligat să cumpere. Acest
cumpărător nu este nici nerăbdător, nici decis să cumpere la orice
preţ. De asemenea, acest cumpărător este unul care achiziţionează în
conformitate mai degrabă cu realităţile pieţei curente şi cu aşteptările
pieţei curente decât cu cele ale unei pieţe imaginare sau ipotetice, a
cărei existenţă nu poate fi demonstrată sau anticipată. Cumpărătorul
ipotetic nu ar plăti un preţ mai mare decât preţul cerut pe piaţă.
Proprietarul curent este inclus între cei care formează piaţa;
e) „şi un vânzător hotărât” – nu este nici un vânzător
nerăbdător, nici un vânzător forţat să vândă la orice preţ, nici unul
pregătit pentru a vinde la un preţ care este considerat a fi nerezonabil
pe piaţa curentă. Vânzătorul hotărât este motivat să vândă activul, în
condiţiile pieţei, la cel mai bun preţ accesibil pe piaţa liberă, după un
marketing adecvat, oricare ar fi acel preţ. Circumstanţele faptice ale
proprietarului curent nu fac parte din aceste consideraţii, deoarece
vânzătorul hotărât este un proprietar ipotetic;
f) „într-o tranzacţie nepărtinitoare” – se referă la o tranzacţie
ce are loc între părţi care nu au o relaţie deosebită sau specială, de
exemplu, între compania-mamă şi companiile-sucursale sau între
proprietar şi chiriaş, care ar face ca nivelul preţului să nu fie
caracteristic pentru piaţă, sau să fie majorat prin includerea unui

57
Tatiana SANDUŢA

element al valorii speciale. Tranzacţia la valoarea de piaţă se

presupune că are loc între părţi fără o legătură între ele, fiecare
acţionând în mod independent;
g) „după un marketing adecvat“ – înseamnă că activul ar fi
expus pe piaţă în modul cel mai adecvat pentru a se efectua cedarea
lui la cel mai bun preț obtenabil în mod rezonabil, în conformitate cu
definiţia valorii de piaţă. Metoda de vânzare este considerată a fi acea
metodă, prin care se obţine cel mai bun preţ pe piaţa la care
vânzătorul are acces. Durata timpului de expunere pe piaţă nu este o
perioadă fixă, ci va varia în funcţie de tipul activului şi de condiţiile
pieţei. Singurul criteriu este acela că trebuie să fi existat suficient
timp pentru ca activul să fie adus în atenţia unui număr adecvat de
participanţi de pe piaţă. Perioada de expunere este cea înainte de data
evaluării;
h) „în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză,
prudent” – presupune că atât сumpărătorul hotărât, cât şi vânzătorul
hotărât sunt informaţi, de o manieră rezonabilă, despre natura şi
caracteristicile activului, despre utilizările curente şi cele potenţiale
ale acestuia, precum şi despre starea în care se află piaţa la data
evaluării. Se mai presupune că fiecare parte utilizează acele
cunoştinţe în mod prudent, pentru a căuta preţul cel mai favorabil
corespunzător poziţiei lor ocupate în tranzacţie. Prudenţa se apreciază
prin referire la situaţia pieţei de la data evaluării, neluând în
considerare eventualele informaţii ulterioare acestei date. De
exemplu, nu este neapărat imprudent ca un vânzător să vândă activele
pe o piaţă cu preţuri în scădere, la un preţ care este mai mic decât
preţurile de piaţă anterioare;
i) „şi fără constrângere” – stabileşte faptul că fiecare parte
este motivată să facă tranzacţia, dar niciuna nu este nici forţată, nici
obligată în mod nejustificat să o facă.
Valoarea de piaţă a unui activ va reflecta cea mai bună
utilizare a acestuia.
Valoarea de investiţie (conform IVS 100) „este valoarea unui
activ pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potenţial,

58
 Teoria evaluării

pentru o anumită investiţie sau pentru anumite scopuri de exploatare”

[10].
Valoarea de investiție (conform Standardului Moldovean SM
249:2004) „este valoarea patrimoniului determinată în baza valorii
veniturilor viitoare pentru un investor concret” [9].
Valoarea de investiţie reflectă situaţiile şi obiectivele
financiare ale entităţii pentru care se face evaluarea. Ea este deseori
utilizată pentru cuantificarea performanţei investiţiei. Diferenţa
dintre valoarea de investiţie a unui activ şi valoarea lui de piaţă
reprezintă motivaţia pentru cumpărători sau pentru vânzători de a
intra pe piaţă.
Valoarea specială (conform IVS 100, al.43-46) „este o sumă
care reflectă caracteristicile particulare ale unui activ, ce au valoare
numai pentru un cumpărător special” [10].
Un cumpărător special este un anumit cumpărător pentru care
un anumit activ are valoare specială datorită avantajelor rezultate din
deţinerea dreptului de proprietate asupra acestuia, avantaje care nu ar
fi disponibile altor cumpărători de pe piaţă.
Valoarea specială poate apărea când un activ are caracteristici
care îl fac mai atractiv pentru un anumit cumpărător decât pentru alţi
cumpărători de pe piaţă. Aceste caracteristici pot fi caracteristicile
fizice, geografice, economice sau juridice ale unui activ. Valoarea de
piaţă cere desconsiderarea oricărui element al valorii speciale,
deoarece se presupune că în orice moment există un cumpărător
hotărât, şi nu un anumit cumpărător hotărât.
Valoarea justă (conform IVS 100, al.38) „este prețul estimat
pentru transferul unui activ sau al unei datorii între părți identificate,
aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, care reflectă interesele acelor
părți” [10].
Pentru alte scopuri decât cel de utilizare în situaţii financiare,
valoarea justă poate fi diferită de valoarea de piaţă. Valoarea justă
cere estimarea preţului care este just pentru ambele părţi identificate,
luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obţine din tranzacţie. Aceasta, de regulă, este aplicată în
context judiciar. Pe de altă parte, valoarea de piaţă cere ca orice

59
Tatiana SANDUŢA

avantaj, care nu ar fi obtenabil de către participanţii de pe piaţă, să nu

fie luat în considerare.
Valoarea justă este un concept mai larg decât valoarea de piaţă.
Deşi în multe cazuri preţul care este just pentru ambele părţi va fi egal
cu cel obtenabil pe piaţă, vor exista situaţii în care estimarea valorii juste
va presupune luarea în considerare a unor aspecte care nu trebuie luate
în considerare la estimarea valorii de piaţă, cum ar fi orice element al
valorii speciale rezultat din combinarea drepturilor asupra proprietăţii.
Valoarea sinergiei (conform IVS 100) „este un element
suplimentar al valorii, creat prin combinarea a două sau a mai multor
active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării
este mai mare decât suma valorilor individuale. Dacă sinergiile se obțin
numai de către un anumit cumpărător, atunci acesta este un exemplu de
valoare special” [10].
În funcție de scopul evaluării, drepturilor asupra bunurilor
imobile evaluate, diferite tipuri de valori pot fi atașate la trei grupe
(figura 4.3):
 valoarea în schimb;
 valoarea în utilizare;
 tipuri speciale de valori.

Valoarea bunului imobil

Valoarea în schimb
 Valoarea de piață Tipurile speciale
Valoarea în utilizare
 Valoarea de lichidare de valori
 Valoarea de utilizare  Valoarea de piață
și calculată în baza pentru utilizarea  Valoarea specială
valorii de piață: existentă  Valoarea de înlocuire
 valoarea pentru  Valoarea de investiție  Valoarea de
garanții bancare  Valoarea impozabilă reconstituire
 valoarea de asigurare

Figura 4.3. Grupurile valorii bunurilor imobile

60
 Teoria evaluării

Primul grup - valoarea în schimb

Acest grup caracterizează capacitatea bunului imobil de a fi
schimbat pe bani sau pe alte categorii de mărfuri, are caracter obiectiv
și stă la baza efectuării următoarelor operațiuni cu bunurile imobile:
vânzarea/cumpărarea, punerea în gaj, darea în chirie, asigurare,
includerea în fondul statutar al întreprinderii.

Valoarea de lichidare sau de vânzare forțată (conform SM

249:2004) este „valoarea patrimoniului în cazul în care obiectul
evaluării este sau urmează a fi înstrăinat într-o perioadă de timp
foarte scurtă şi în condiţii de expunere pe piaţă diferite de cele
necesare pentru a obţine cel mai bun preţ de piaţă” [9].
Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare
forţată reprezintă suma ce poate fi obținută în mod rezonabil din
vânzarea unei proprietăți sau afaceri într-un interval de timp prea mic
pentru a îndeplini condițiile din definiția valorii de piață.
Pentru lichidarea întreprinderii se folosește și se estimează
tipul de valoare numit valoare de lichidare sau valoare de vânzare
forţată definită astfel: „Suma care poate fi încasată în mod rezonabil
în urma vânzării unei proprietăți într-o perioadă de timp prea scurtă
pentru a fi conformă cu perioada de timp specificată în definiția
valorii de piață. În unele țări, valoarea de vânzare forțată, în
particular, poate implica, de asemenea, un vânzător obligat să vândă
și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți
de dezavantajul vânzătorului”.
Când se calculează valoarea de lichidare, evaluatorul trebuie
să estimeze și toate costurile asociate cu lichidarea, respectiv,
comisioanele, onorariile, cheltuielile administrative, până la
finalizarea completă a lichidării, taxele și impozitele legale.
Valoarea de utilizare (conform SM 249:2004) este „suma
maximă care se poate obține din utilizarea unui activ până la sfârșitul
termenului util de serviciu și din vânzarea lui ulterioară” [9]. Este
valoarea unei proprietăți concrete, în cadrul unei utilizări concrete,

61
Tatiana SANDUŢA

pentru un utilizator concret și astfel nu depinde de piață, deci, nu este

o valoare de piață.
Valoarea pentru garanții bancare (valoarea ipotecii)
Pentru garantarea creditelor bancare, noțiunea utilizată este
valoarea ipotecii definită de Directiva Consiliului Europei 98/32/ES
referitor la ratele de solvabilitate pentru creditarea proprietății
comerciale și pentru leasing-ul financiar. Astfel, „valoarea unei
proprietăți este determinată de un evaluator care efectuează o
evaluare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății, pe baza luării
în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale
proprietății, a condițiilor normale și celor locale ale pieței, utilizării
curente și utilizărilor alternative adecvate ale proprietății. Elementele
speculative nu vor fi luate în vedere la stabilirea valorii ipotecii.
Valoarea ipotecii va fi susținută cu documente într-o manieră
transparentă și clară”.
Valoarea ipotecară (conform SM 249:2004) este „valoarea
bunului imobil determinată în scopul ipotecării” [9].
Valoarea de asigurare (conform SM 249:2004) reprezintă
valoarea unei proprietăți ce face obiectul unui contract de asigurare.
Conform SM 249:2004, este valoarea despăgubirii totale a
prejudiciilor cauzate patrimoniului la producerea evenimentului
asigurat.
Valoarea dreptului de locațiune (plata de locațiune) – plata
pentru dreptul de folosință și de dispoziție a bunului imobil.

Al doilea grup - valoarea în utilizare – condiționată de

utilitatea bunului imobil pe o anumită variantă de utilizare a lui și are
caracter subiectiv, reflectând posibilitățile existente ale expluatării
bunului imobil de un utilizator concret.

62
 Teoria evaluării

Estimarea valorii de utilizare a bunului imobil se efectuează

reieșind din profilul utilizării lui existente și a indicilor economico-
financiari care se urmăreau la începutul perioadei de utilizare a lui și
se prognozează pentru viitor.

Valoarea de piață pentru utilizarea existentă (conform SM

249:2004) este „suma estimată pentru care un obiect al evaluării ar
putea fi schimbat la data evaluării pe baza ipotezei de continuitate a
utilizării actuale, dar presupunând că el este neocupat, între un
cumpărător hotărât să cumpere și un vânzător hotărât să vândă,
într-o tranzacție liberă, după un marketing adecvat, în care fiecare
parte a acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără
constrângere [9].
Valoarea impozabilă (conform SM 249:2004) este „valoarea
ce servește pentru calcularea bazei impozabile a bunului“ [9].

Al treilea grup - tipurile speciale de valori

Valoarea de înlocuire (conform SM 249:2004) este „suma
cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
construcţii similare obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor
de piaţă, existente la data evaluării, ţinând cont de uzura clădirii sau
construcţiei evaluate” [9].
Valoarea de reconstituire (conform SM 249:2004) este
„suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de
piaţă existente la data evaluării, cu aplicarea materialelor şi
tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinând cont de uzura lui” [9].
Tipul valorii estimate în funcție de destinația evaluării este
reflectat în tabelul 4.3.

63
Tatiana SANDUŢA

Tabelul 4.2. Tipul valorii estimate în funcție

de destinația evaluării
Nr. Destinația evaluării Tipul valorii
d/o
1 2 3
1 Vânzare sau cumpărare Valoarea de piață pentru
utilizare existentă
2 Impozitarea la donație și Valoarea de piață (sau
moștenire conform legislației de
impozitare)
3 Impozitarea bunurilor imobile Valoarea cadastrală (în baza
valorii de piață)
4 Înstrăinarea forțată de către Valoarea de piață pentru
stat a proprietății private (cu utilizare existentă
excepția naționalizării)
5 Finanțarea proiectelor Valoarea investițională
investiționale în bunurile
imobile, determinarea
eficacității investițiilor
6 Determinarea sumei de Valoarea de asigurare (în
acoperire a daunelor conform baza valorii de piață)
contractului de asigurare
7 Luarea deciziilor financiare Valoarea de piață, valoarea
argumentate pentru sporirea de consum
eficacității utilizării activelor
8 Privatizare Situații speciale Valoarea de lichidare
ordinară
Valoarea de lichidare
forțată

64
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 4.3

1 2 3
Construcție Valoarea de reconstituire
nefinalizată Valoarea de înlocuire
Patrimoniu cu Valoarea de piață pentru
valoare culturală utilizare existentă
(arhitecturală)
Arendașul a Valoarea de piață pentru
suportat utilizare existentă
cheltuieli de Cu considerarea
reparație capitală cheltuielilor suportate
a imobilului Valoarea specială
9 Includere în capitalul statutar Valoarea de piață
10 Divizarea patrimoniului Valoarea de piață
11 Fuziune Valoarea de piață pentru
utilizare existentă
12 De punere Ipotecă Valoarea de piață
în gaj Valoarea de înlocuire
Întreprindere Valoarea de piață pentru
utilizare existentă
13 Lichidarea Lichidare Valoarea de lichidare forțată
patrimoni- obligatorie în
ului termene restrânse
Utile sunt doar Valoare reziduală
materialele
componente

4.3. Factorii de influență asupra valorii bunului imobil

Schimbarea valorii oricărui bun imobil depinde de un șir de
factori, care apar la diferite etape ale procesului de evaluare. Acești
factori pot fi atașați la trei niveluri ierarhice diferite.
Primul nivel (regional) – nivelul de influență a factorilor cu
caracter general care nu depind direct de el, însă indirect influențează
procesele ce au loc pe piață și, evident, asupra bunului imobil supus
evaluării.
65
Tatiana SANDUŢA

La acest nivel se referă patru grupe de factori

1. Politici (administrativi):
 stabilitatea politică, securitatea;
 politica fiscală și financiară, climatul investițional,
acordarea diferitor înlesniri;
 zonarea: interzisă, limitată sau liberală;
 normativele și regulile de construcție: limitatoare sau
liberale;
 conditiile care sunt asigurate de către primării, organele
publice: existența școlilor, grădinițelor, trasportului public variat și a
drumurilor durabile, accesibile prin imprejurimile obiectului
evaluarii;
 existența și perfecțiunea legislației (privind proprietatea,
ipoteca, tranzacțiile cu bunuri imobile, protecția mediului
înconjurător, gajul, politica de creditare etc.), gestionarea activității
de rieltor, consalting și evaluare;
 politica statului orientată spre a stimula folosirea
pământului și valorificarea terenurilor (acordarea înlesnirilor fiscale
la impozitarea proprietății, investițiilor și construcțiilor, controlul
asupra plăților de arendă etc.).
2. Economici:
 factori generali: starea generală a economiei mondiale;
starea inflației în țară; starea economică în țară, regiune, la nivel
local; starea financiară a întreprinderilor;
 factorii cererii: gradul de ocupație a populației; mărimea
salariului și veniturilor populației; solvabilitatea populației care este
caracterizată de veniturile curente; disponibilitatea mijloacelor de
creditare, mărimea ratei dobânzii, mărimea costurilor asociate cu
efectuarea tranzacțiilor etc.;
 factori de ofertă: existența surselor și condițiilor de
finanțare a construcției și reconstrucției, numărul bunurilor imobile
expuse la vânzare; cheltuielile pentru lucrările de construcții-montaj
și tendințele de schimbare a lor, impozitele.

66
 Teoria evaluării

3. Sociali:
 necesitățile de bază în procurarea bunurilor imobile;
necesitățile de bază în comunicare cu împrejurimea, atitudinea față
de obiectele din vecinătate și proprietarii lor, simțul de proprietate;
 tendințele de modificare a numărului populației, întinerirea
sau îmbătrânirea ei, mărimea familiilor, densitatea populației;
 tendințele modificării nivelului de studii, nivelului cultural,
nivelului criminogen;
 stilul și nivelul de viață;
 diferența dintre păturile sociale sau dintre persoane cu
diferite niveluri de educație.
4. Fizici:
 condițiile climaterice, resursele naturale și sursele de
materie primă, relieful, topografia, solul etc.;
 ecologia;
 factorii seismici.

Nivelul doi (local) – nivelul de influență a factorilor locali la

nivel de oraș sau sector orășenesc. Acești factori se referă la bunul
imobil supus evaluării și analizei bunurilor imobile analogice.
La acest nivel se referă următorii factori.
1. Amplasarea:
 prestigiul sectorului;
 distanța până la centrul de afaceri, locul aplicării forței de
muncă, cartierele locative, autodrumuri, căii ferate, litoral, zone de
agrement, întreprinderi comunale;
 accesul rutier şi pietonal;
 existența curții și accesul la lucrările de încărcare-
descărcare din spatele imobilului;
 existența și starea comunicațiilor;
 existența obiectelor cu menire social-culturală;
 amplasarea obiectelor în planul orașului (sectorului),
vecinătatea.

67
Tatiana SANDUŢA

2. Condițiile de vânzare:
 condiții atipice ale tranzacțiilor, motivele vânzătorilor și
cumpărătorilor;
 condițiile de finanțare: termenul de creditare, rata
creditului, condițiile de oferire a mijloacelor bănești.
Nivelul trei (vecinătatea directă) – nivelul de influență a
factorilor este condiționat de caracteristicile bunului imobil.
La acest nivel se referă următorii factori.
Caracteristicile fizice:
 parametrii fizici: suprafața totală și utilă, dimensiunile,
forma, materialul construcției, anul construcției sau reconstrucției,
numărul de nuveluri etc.;
 calitatea construcției și expluatării (starea fizică,
funcțională, tehnică și inginerească; necesitatea reparației capitale,
modernizării, reconstrucției);
 existența serviciilor comunale;
 utilitatea funcțională;
 atracția, confortul.
1. Caracteristicile constructiv-arhitecturale:
 stilul, amplasarea în plan, construcțiile etc.;
 deciziile privind spațiul de planificare etc.
2. Caracteristicile financiar-exploataționale:
 nivelul de management, cheltuielile expluataționale;
 costul construcției;
 veniturile generate de bunul imobil, lichiditatea lui.
Influența factorilor enumerați poate acționa concomitent
asupra diferitor niveluri, însă se evidențiază consecutiv, în funcție de
nivelul detalizării evaluării și tipului valorii estimate.

Chestionar pentru atestare

1. Expuneți factorii determinanți ai valorii.
2. Expuneți esența conceptului cost.
3. Expuneți esența conceptului preț.
4. Expuneți esența conceptului valoare.
68
 Teoria evaluării

5. În ce constă deosebirea conceptelor valoare, cost și preț?

6. Enumerați factorii de influență asupra valorii bunului imobil.
7. Descrieți scopurile de evaluare și tipurile de valori.
8. Cum se numește valoarea pentru un anumit investitor?
9. Enumerați și expuneți caracteristica valorilor din grupul
valorii în schimb.
10. Enumerați și expuneți caracteristica valorilor din grupul
valorii în utilizare.
11. Enumerați și expuneți caracteristica valorilor din grupul
tipurile speciale de valori.
12. Selectați răspunsul corect:
1. Tipul valorii estimate se stabilește în conformitate cu
următoarele:
a) destinația funcțională a bunului imobil evaluat;
b) scopul evaluării;
c) caracteristicile fizice și economice ale obiectului;
d) dreptul de proprietate asupra obiectului de evaluare.
2. Valoarea de piață este, prin definiție:
a) prețul cel mai mare;
b) prețul cel mai mic;
c) costul plus profitul;
d) prețul cel mai probabil.
3. Valoarea de estimare este influențată de patru factori
economici dintre care unul este eronat. Indicați eroarea:
a) utilitatea;
b) impunerea;
c) raritatea;
d) dorința;
e) puterea de cumpărare.
4. Care dintre următoarele definiții este sinonimă cu
valoarea în schimb:
a) valoarea subiectivă;
b) valoarea pentru utilizatorul concret;
c) valoarea de lichidare;
d) valoarea de piață.

69
Tatiana SANDUŢA

5. Ce tip de valoare se determină la evaluarea bunului

imobil în scop de asigurare:
a) valoarea de investiție;
b) valoarea de lichidare;
c) valoarea de reconstituire sau de înlocuire;
d) valoarea specială.
6. În absența cărui factor valoarea nu apare în general:
a) cererii;
b) limitării ofertei;
c) utilității;
d) înstrăinării dreptului de proprietate.
7. La valoarea în schimb se referă:
a) valoarea de reconstituire;
b) valoarea de investiție;
c) valoarea de piață;
d) valoarea de lichidare.
8. La valoarea în utilizare se referă:
a) valoarea de înlocuire;
b) valoarea de asigurare;
c) valoarea impozabilă;
d) valoarea de piață.
9. Care dintre expresiile de mai jos NU este o condiție
fundamentală a definiției valorii de piață:
a) vânzătorul și cumpărătorul sunt hotărâți;
b) tranzacția este plătită în numerar;
c) existența unei activități de marketing corespunzătoare;
d) una dintre părți este bine informată.
10. Care este diferența dintre valoarea de piaţă şi preţul de
piaţă:
a) preţul de piaţă este sinonim cu costul de înlocuire, în
timp ce valoarea de piaţă este sinonimă cu valoarea
estimată;
b) preţul de piaţă este suma cerută de vânzător, în timp ce
valoarea de piaţă este suma pe care o plăteşte de fapt
cumpărătorul;
70
 Teoria evaluării

c) preţul de piaţă este suma la care se vinde proprietatea, în

timp ce valoarea de piaţă este suma estimată la care ar
putea să se vândă proprietatea;
d) preţul de piaţă este suma de bani reprezentată de
proprietate, în timp ce valoarea de piaţă este suma ce s-a
plătit pentru ea.
11. În Standardele Internaţionale de Evaluare 2011,
definiţiile preţului, costului şi valorii şi ale tipurilor de
valori sunt date în următoarele acte normative:
a) IVS 220;
b) Codul deontologic;
c) IVS 300;
d) IVS – Cadrul general.
12. Valoarea reprezintă:
a) un fapt concret;
b) opinie;
c) media preţurilor oferite pentru un activ;
d) preţul la care se vinde un activ.
13. Pentru ca un bun imobil să aibă valoare, trebuie să
existe patru factori economici interdependenţi:
a) teren, forţă de muncă, materiale şi organizare;
b) raritate, utilitate, cerere şi putere efectivă de cumpărare;
c) raritate, utilitate, cerere efectivă şi transferabilitate;
d) raritate, utilitate, putere efectivă de cumpărare şi dorinţă
efectivă de cumpărare.
14. Aveți dreptul a utiliza în raportul de evaluare termenul
„valoare” fără alt atribut:
a) decide evaluatorul;
b) uneori;
c) niciodată;
d) întotdeauna.

71
Tatiana SANDUŢA

5. PROCESUL DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILE

Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate

estimarea valorii și se compune dintr-un ansamblu de metode,
procedee și activități coerente și ordonate finalizate cu un raport de
evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentând descrierea
specifică a proprietății evaluate, data (momentul) estimării, rezervele
și condițiile limitative aferente și concluziile desprinse din diversele
metode utilizate.
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare 2018 (IVS
101, 102, 230; GEV 630) ) [10], în procesul de evaluare sunt
specificate 7 etape care trebuie urmate în activitatea de evaluare a
proprietății imobiliare.
Procesul de evaluare a proprietății imobiliare este reprezentat
în figura 5.1.

5.1. Etapa 1. Stabilirea termenilor de referință ai evaluării

La începutul procesului de evaluare, precum și pe parcursul
acestuia, evaluatorul trebuie să stabilească termenii de referință ai
evaluării care vor fi coordonați cu clientul și vor fi precizați în scris
într-un document contractual.
Stabilirea termenilor de referință ai evaluării implică
parcurgerea următoarelor acțiuni:
 identificarea premiselor evaluării;
 determinarea necesităţilor de documentare;
 consemnarea într-un înscris a premiselor evaluării.
Identificarea premiselor evaluării
Evaluatorul trebuie să clarifice următoarele aspecte, care sunt
prezentate în detaliu în subcapitolul Consemnarea într-un înscris al
premiselor evaluării:

72
 Teoria evaluării

Figura 5.1. Procesul de evaluare a proprietății imobiliare

73
Tatiana SANDUŢA

a) identificarea evaluatorului şi competenței acestuia;

b) identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori
desemnați;
c) scopul evaluării;
d) identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării;
e) tipul valorii;
f) data evaluării, data inspecției; data raportului;
g) documentarea necesară pentru efectuarea evaluării;
h) natura și sursa informațiilor pe care se bazează evaluarea;
i) ipoteze generale și ipoteze speciale;
j) restricții de utilizare, difuzare sau publicare, condiții
limitative;
k) declararea conformităţii evaluării cu standardele de
evaluare aplicabile în Republica Moldova valabile la data
evaluării;
l) descrierea raportului.
a) Identificarea evaluatorului şi competenței acestuia
Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau juridică. Raportul
trebuie să includă o declarație prin care evaluatorul să confirme
următoarele:
 poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială;
 dacă are orice legătură sau implicare importantă cu
subiectul evaluării sau cu partea care a comandat evaluarea;
 este competent să efectueze evaluarea.
Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice
responsabilă pentru evaluare.
b) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori
desemnaţi
Când se determină forma și conținutul raportului de evaluare
este important să se precizeze persoanele pentru care se efectuează
evaluarea, pentru a se asigura faptul că aceasta conține informații
adecvate necesităților lor.

74
 Teoria evaluării

Orice restricție privind persoanele care se pot baza pe evaluare

trebuie convenită și consemnată în scris.
Trebuie identificat clientul evaluării (persoană fizică sau
juridică), precum şi condiţiile în care alte persoane vor putea avea
acces la raportul de evaluare. Aceste persoane pot fi identificate şi
menţionate în secţiunile referitoare la ipoteze şi ipoteze speciale
(privind restricţiile aplicabile circulaţiei şi distribuţiei raportului de
evaluare).
Persoana care primeşte o copie a unui raport de evaluare nu
devine un utilizator desemnat decât în cazul în care primeşte acceptul
în scris al evaluatorului, fiind clar identificată ca utilizator desemnat.
Există situaţii în care utilizatorii desemnaţi sunt recunoscuţi odată cu
declararea scopului evaluării. Astfel:
 în cazul evaluării pentru raportare financiară, utilizatorul
desemnat este auditorul financiar al clientului;
 în cazul evaluării pentru impozitare a clădirilor/
construcţiilor utilizatorul desemnat este autoritatea fiscală;
 în cazul evaluării pentru garantarea împrumuturilor,
utilizatorul desemnat este instituţia financiară.
c) Scopul evaluării (IVS 101, 2c)
Trebuie prezentat în mod clar scopul pentru care este
efectuată evaluarea, de exemplu, evaluarea este cerută pentru
următoarele:
 evaluare pentru vânzare;
 evaluare pentru cumpărare;
 evaluare pentru garantarea împrumutului;
 evaluare pentru credite ipotecare;
 evaluare pentru impozitare;
 evaluare pentru raportarea financiară;
 evaluare în cazul insolvenței;
 evaluare pentru asigurare;
 evaluare pentru lichidare;
 evaluare pentru rezolvarea litigiilor;
 evaluare pentru aportul în natură;
75
Tatiana SANDUŢA

 evaluare pentru fuziune/achiziție;

 evaluare pentru majorarea capitalului social și pentru
retragerea acționarilor;
 evaluări pentru investiții în proiecte, achiziții și schimb;
 evaluare pentru stabilirea rentabilității viitorului proiect;
 consultanță pentru afaceri și management etc.
Scopul unei evaluări va determina tipul valorii.
d) Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării
Caracteristicile proprietăţii, relevante pentru scopul şi
utilizarea desemnată ale raportului care trebuie identificate şi incluse
în raportul de evaluare sunt:
 identificarea proprietăţii prin adresa poştală şi/sau prin
descrierea legală sau prin alte referinţe asemănătoare necesare pentru
a prezenta localizarea cu precizie a proprietăţii;
 dreptul de proprietate supus evaluării;
 caracteristicile fizice, juridice şi economice;
 orice proprietate personală, dotare tehnico-funcţională,
accesoriu comercial sau elemente intangibile care nu intră în
componenţa proprietăţii imobiliare, dar care sunt incluse în evaluare;
 orice restricţie a dreptului de proprietate, cunoscută sau
evidentă, servitute, grevare de sarcini, contracte de închiriere,
acorduri, contracte, sentinţe, garanţii sau alte elemente de natură
similară.
În susţinerea celor de mai sus, proprietatea imobiliară
implicată în evaluare va fi prezentată în raportul de evaluare, după
caz, prin:
 adresă;
 copii ale extraselor din documentaţia cadastrală;
 copii ale actelor de proprietate;
 fotografii;
 date privind impozitarea şi evidenţierea contabilă a
componentelor imobiliare.
Orice aspecte neobişnuite şi contrastante dintre proprietatea
subiect şi utilizările vecinătăţii trebuie să fie clar evidenţiate în raport.
76
 Teoria evaluării

Orice aspecte care diferă între situaţia scriptică şi situaţia

faptică a proprietăţii subiect trebuie să fie clar evidenţiate în raport.
Orice ipoteze privind dreptul de proprietate trebuie să fie clar
precizate în raport.
e) Tipul valorii
Tipul valorii trebuie să fie adecvat scopului evaluării. Trebuie
citată sursa definiției oricărui tip al valorii utilizat sau acesta trebuie
să fie explicat.
Se prezintă tipul valorii estimate conform definiţiilor din
standardele de evaluare aplicabile în Republica Moldova și în IVS
Cadrul general. De exemplu:
 valoarea de piaţă;
 valoarea specială;
 valoarea de investiţie etc.
Definiţia tipului valorii trebuie să fie inclusă în raport
împreună cu sursa definiţiei.
f) Data evaluării, data inspecției; data raportului
Data evaluării stabileşte contextul concluziei privind valoarea
definită şi reprezintă data la care este valabilă concluzia privind
valoarea definită.
De regulă, data evaluării coincide cu data ultimei inspectări a
proprietății imobiliare.
Evaluatorul trebuie să menţioneze în raportul de evaluare data
raportului. Data raportului se referă la data emiterii raportului.
Data evaluării şi data raportului trebuie să fie incluse în
conţinutul raportului. Data evaluării nu poate fi ulterioară datei
raportului.
Data evaluării poate fi diferită de data emiterii raportului de
evaluare sau de data la care investigațiile urmează să se facă sau să
finalizeze. Atunci când este adecvat, aceste date trebuie să fie
menționate distinct.
g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
În stabilirea termenelor de furnizare a serviciilor de evaluare,
evaluatorul trebuie să coordoneze cu clientul măsura în care va fi

77
Tatiana SANDUŢA

inspectată proprietatea imobiliară subiect şi va fi efectuată orice

investigaţie.
Termenii de referință ai evaluării trebuie să cuprindă precizări
privind orice limitări sau restricții referitoare la inspecția,
documentarea și analizele necesare pentru scopul evaluării.
Dacă nu există informații relevante, deoarece condițiile
evaluării restricționează documentarea, în cazul în care evaluarea este
acceptată de către evaluator, aceste restricții și orice ipoteze necesare
sau ipoteze speciale luate în considerare ca urmare a restricțiilor vor
fi incluse în termenii de referință ai evaluării.
h) Natura şi sursa informaţiilor pe care s-a bazat evaluarea
(IVS 101, 2h)
Trebuie convenite și consemnate în scris natura și sursa
oricăror informații relevante pe care se va baza evaluarea, precum și
documentarea necesară pentru orice verificări care vor fi întreprinse
pe durata evaluării 10 .
Informațiile privind proprietatea îmobiliară subiect și
analogice conform documentelor anexate sunt următoarele:
 situația juridică a proprietății imobiliare;
 presa locală de publicitate şi site-uri specializate în tranzacţii
imobiliare (prețuri de ofertă, chirii, tranzacții cu imobile
similare etc.);
 informaţii de la agenţiile imobiliare;
 documentele prezentate de client: planul lotului extras din
Registrul bunurilor imobile, dosarul tehniac cu informațiile
privind proprietatea imobiliară evaluată;
 schițele și suprafețele proprietății;
 istoricul amplasamentului și utilizarea actuală;
 alte informatii necesare existente în bibliografia de
specialitate.

78
 Teoria evaluării

i) Ipoteze generale şi ipoteze speciale

Trebuie specificate toate ipotezele și orice ipoteze speciale
care urmează a fi luate în considerare pe durata realizării evaluării
și raportării evaluării.
Ipotezele sunt aspecte acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în
contextul evaluării, fără a fi în mod specific documentate sau
verificate. Ele sunt aspecte care, după ce au fost stabilite, trebuie
acceptate pentru înțelegerea evaluării sau altor servicii de evaluare
furnizate.
O ipoteză specială este ipoteza care presupune fie date ce
diferă de datele reale existente la data evaluării, fie date care nu ar fi
presupuse de către un participant tipic de pe piață într-o tranzacție la
data evaluării.
Ipotezele speciale se utilizează deseori pentru a ilustra efectul
pe care îl are modificarea circumstanțelor asupra valorii.
Exemple de ipoteze speciale sunt:
 faptul că o clădire, aflată în faza de proiect, ar fi finalizată
la data evaluării;
 faptul că un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi în
vigoare la data evaluării.
Evaluatorul poate include în raport comentarii asupra celei
mai probabile ipoteze speciale aplicate. De exemplu, o ipoteză
specială privind permisibilitatea legală a construirii unui teren liber
ar trebui să reflecte impactul asupra valorii a oricăror restricţii care
ar putea fi impuse.
j) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare, condiții
limitative
Când este necesară sau se dorește restricționarea utilizării
evaluării sau a celor care pot să se bazeze pe aceasta, acest lucru va
fi consemnat în scris, dacă se identifică elemente care sunt
susceptibile să aibă impact asupra evaluării și acestea trebuie
consemnate în scris.

79
Tatiana SANDUŢA

k) Declararea conformităţii evaluării cu standardele de

evaluare aplicabile în Republica Moldova valabile la data evaluării
Deși, de regulă, declararea conformității evaluării cu IVS este
necesară, ar putea exista situații în care scopul evaluării necesită o
deviere de la IVS. Orice astfel de deviere trebuie să fie identificată
împreună cu justificarea acelei devieri. O deviere nu este justificată
dacă efectul acesteia este o evaluare care induce în eroare.
i) Descrierea raportului
Termenele de furnizare a serviciilor de evaluare pot fi
modificate pe parcursul elaborării raportului de evaluare, după caz,
prin acordul scris al evaluatorului şi clientului, cu condiţia ca orice
modificare să fie agreată în scris de către părţi înainte de emiterea
raportului de evaluare.
Termenele de furnizare a serviciilor de evaluare trebuie
formulate într-o manieră clară, care să nu inducă în eroare niciuna
dintre părţile contractuale şi nici un terţ independent şi avizat care are
acces legitim la înscrisul respectiv.
Premisele evaluării agreate între evaluator şi client în înscrisul
menţionat anterior, precum şi o referire la acest înscris (de exemplu:
data şi/sau numărul înscrisului), trebuie prezentate în raportul de
evaluare, într-un format la alegerea evaluatorului, dar în orice caz
într-o manieră clară şi care să nu inducă în eroare un cititor avizat şi
legitim al raportului de evaluare care nu are acces la înscrisul prin
care s-au consemnat termenele de furnizare a serviciilor de evaluare.
Determinarea necesităţilor de documentare
Evaluatorul trebuie să identifice informaţiile necesare în
procesul de evaluare şi modalităţile de obţinere a acestor informaţii.
Documentarea poate include:
 discuţii cu clientul;
 inspecţia proprietăţii imobiliare subiect;
 întâlniri şi interviuri cu managementul sau proprietarul;
 identificarea şi accesarea anumitor surse publice sau
private de informaţii;
 alte acţiuni de documentare considerate necesare de către
evaluator pentru elaborarea raportului de evaluare.
80
 Teoria evaluării

Se recomandă ca amploarea documentării necesare să fie

estimată la începutul procesului de evaluare.
În toate cazurile, evaluatorul va identifica, documenta şi
informa clientul asupra oricăror limitări sau restricţii referitoare la
informaţiile necesare pentru elaborarea raportului de evaluare.
Consemnarea într-un înscris a premiselor evaluării
Termenele de furnizare a serviciilor de evaluare, care includ
premisele evaluării, precum şi alte clauze contractuale, trebuie
agreate între evaluator şi client şi consemnate într-un înscris (de
exemplu, contract de prestări servicii, scrisoare de angajament,
comandă acceptată etc.) înainte de începerea activităţii propriu-zise
de evaluare.
Evaluatorul trebuie să cuprindă în înscris următoarele capitole
identificate cu literele de la a) la l). Detalierile de mai jos
corespunzătoare fiecărui capitol au scopul să explice şi să
exemplifice titlul acestora. Nivelul de extindere a informaţiilor
consemnate în înscris depinde de raţionamentul evaluatorului.

5.2. Etapa 2. Colectarea datelor şi descrierea proprietăţii

imobiliare
Colectarea datelor şi descrierea proprietăţii imobiliare implică
parcurgerea următoarelor acțiuni:
 сolectarea datelor;
 inspecţia proprietăţii imobiliare;
 descrierea proprietăţii imobiliare.
Colectarea datelor
Datele de care au nevoie evaluatorii sunt:
 date despre aria de piaţă:
 date despre bunul imobil subiect;
 date despre proprietăţile imobiliare comparabile.
Datele despre aria de piaţă sunt colectate la nivel de
vecinătate, oraş, regiune şi chiar la nivel naţional şi internaţional, în
funcţie de proprietatea imobiliară subiect.
Aceste date sunt cele despre:
 tendinţele sociale;
81
Tatiana SANDUŢA

 situaţia economică;
 reglementările şi restricţiile statului;
 condiţiile de mediu înconjurător etc.
care influenţează valoarea proprietăţii imobiliare în aria de piaţă
definită în acest scop.
Aceste date reprezintă o bază şi pentru analiza celei mai bune
utilizări, explicarea rezultatelor şi alegerea concluziei asupra valorii.
Datele despre proprietatea imobiliară subiect includ, fără a
se limita la acestea:
 informaţii despre amplasament;
 amenajări şi construcţii;
 caracteristici fizice;
 date despre venituri şi cheltuieli;
 istoricul proprietăţii imobiliare-subiect şi al utilizării
acesteia;
 alte informaţii considerate a fi relevante pentru participanţii
pe piaţă.
Datele despre proprietăţile imobiliare comparabile includ,
fără a se limita la acestea:
 informaţii despre proprietăţile imobiliare comparabile
vândute sau închiriate sau oferite spre vânzare sau închiriere;
 informaţii despre costurile de construire, tipurile de
construcţii, materialele de construcţie, depreciere, venituri, cheltuieli;
 informaţii privind ratele de capitalizare şi de actualizare,
gradele de ocupare pe piaţa specifică.
Evaluatorul verifică amplitudinea și veridicitatea tuturor
datelor selectate și elimină datele excesive și suspecte.
Inspecţia proprietăţii imobiliare
De regulă, pentru a fi evaluată, orice proprietate imobiliară
trebuie inspectată.
Inspecția proprietății, efectuată de către evaluator, ar trebui să
fie suficientă încât să permită:
 identificarea și descrierea adecvată a proprietății în cadrul
raportului de evaluare;
82
 Teoria evaluării

 dezvoltarea unei opinii privind CMBU, în situația în care o

astfel de opinie este necesară și adecvată;
 efectuarea comparațiilor pertinente privind evaluarea
proprietății.
Descrierea proprietăţii imobiliare
Descrierea proprietăţii subiect în raportul de evaluare trebuie
să fie clară şi să conţină informaţiile minime necesare pentru evaluare
(care, fără a se limita, pot fi: amplasarea, dreptul de proprietate,
caracteristicile fizice ale terenului şi construcţiei, utilizarea etc.).
Evaluatorul trebuie să urmărească corespondența dintre
descrierea scriptică și situația proprietății constatată la data inspecției
acesteia și să prezinte în raportul de evaluare orice neconcordanțe
observate.
Raportul de evaluare trebuie să conţină surse de informaţii
privind toate datele incluse în raport şi folosite în procesul de
evaluare.

5.3. Etapa 3. Analiza datelor

Analiza datelor implică parcurgerea următoarelor etape:
 analiza pieței specifică proprietății imobiliare subiect;
 analiza celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietăţii
imobliare.
Analiza pieței specifică propărietății imobiliare subiect
În raportul de evaluare evaluatorul trebuie să prezinte o
analiză a pieţei specifice proprietăţii imobiliare subiect.
Analiza de piaţă presupune efectuarea unui studiu asupra
condiţiilor pieţei imobiliare pentru un anumit tip de proprietate.
Analiza de piaţă constă în examinarea cererii şi ofertei şi a ariei
geografice de piaţă pentru acel tip de proprietate. Analiza de piaţă va
fi individualizată în mod corespunzător cu fiecare proprietate
evaluată.
Analiza pieţei va trebui să conţină informaţii suport privind
elementele care vor fi utilizate la aplicarea abordărilor în evaluare
care, fără a se limita la acestea, pot fi: nivelul chiriilor, gradul de
neocupare, ratele de capitalizare, preţurile proprietăţilor comparabile.
83
Tatiana SANDUŢA

Analiza celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietăţii

imobiliare
În raportul de evaluare, evaluatorul trebuie să definească şi să
prezinte analiza celei mai bune utilizări (CMBU) a proprietăţii
subiect.
CMBU a unei proprietăţi imobiliare este un concept economic
care măsoară interacţiunea a patru criterii: permisibilitatea legală,
posibilitatea fizică, fezabilitatea financiară şi profitabilitatea maximă.
Estimarea CMBU a unei proprietăţi imobiliare este o etapă
critică a procesului de evaluare, ce asigură contextul în care
participanţii de pe piaţă şi evaluatorii selectează informaţiile
comparabile de piaţă.
Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare
dacă nu există indicații ale pieței sau alți factori care să conducă la
concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea
subiectului evaluării.
În situația în care estimarea valorii s-a făcut în ipoteza CMBU,
alta decât utilizarea existentă, evaluatorul va prezenta argumentarea
acestei concluzii.
Raportul trebuie să conţină concluzia evaluatorului privind
CMBU a proprietăţii imobiliare subiect. Raţionamentul
evaluatorului, în susţinerea acestei concluzii, trebuie efectuat pe baza
caracteristicilor fizice, juridice şi economice valabile la data
evaluării.

5.4. Etapa 4. Aplicarea abordărilor în evaluare

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei
proprietăţi imobiliare, evaluatorii folosesc metode de evaluare
specifice, care se încadrează în cele trei abordări în evaluare:
 abordarea prin piaţă;
 abordarea prin venit;
 abordarea prin cost.
În orice estimări ale valorii se folosește una sau mai multe
dintre aceste abordări.

84
 Teoria evaluării

Alegerea celei mai adecvate abordări sau metode depinde de

luarea în considerare a următoarelor:
 tipul valorii adoptat determinat de scopul evaluării;
 disponibilitatea datelor de intrare şi a informațiilor pentru
evaluare;
 abordările sau metodele utilizate de participanții pe piața
relevantă.
Toate cele trei abordări în evaluare se bazează pe datele de
piață.
Abordarea prin piață
Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații
asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprietățile similare care au fost vândute recent sau care
sunt oferite pentru vânzare.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit este procesul de obținere a unei indicații
asupra valorii proprietății imobiliare-subiect, prin aplicarea
metodelor pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza
capacitatea proprietății-subiect de a genera venituri și pentru a
transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii proprietății
prin metode de actualizare.
Abordarea prin cost
Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații
asupra valorii proprietății imobiliare-subiect prin deducerea din
costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și
adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data
evaluării.
5.5. Etapa 5. Estimarea valorii terenului
Valoarea de piață a terenului trebuie estimată, având în vedere
cea mai bună utilizare a acestuia.
În cadrul abordării prin piață pentru evaluarea terenurilor
sunt recomandate următoarele metode:
 metoda comparației directe;
 metoda alocării;
 metoda extracției.
85
Tatiana SANDUŢA

Metoda comparației directe este cea mai utilizată tehnică

pentru evaluarea terenului și cea mai adecvată atunci când există
informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte comparabile.
La aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate și
ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și
alte date privind terenurile similare în scopul evaluării terenului-
subiect.
În procesul de comparare sunt luate în considerare
asemănările și deosebirile dintre loturi, acestea fiind analizate în
funcție de elementele de comparație.
Atunci, când nu există suficiente vânzări de terenuri similare
pentru a se aplica comparația directă, se pot utiliza metode
alternative, precum: extracția de pe piață, alocarea (proporția) și
metodele de capitalizare a venitului.
Metoda alocării, cunoscută și ca metoda proporției, se
bazează pe principiul echilibrului și pe principiul contribuției, care
afirmă că există un raport tipic sau normal între valoarea terenului și
valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de
proprietăți imobiliare, din anumite localizări.
Metoda alocării nu este recomandată când există informații
suficiente privind tranzacțiile cu terenuri comparabile libere.
Metoda extracției de pe piață este o metodă prin care
valoarea terenului este extrasă din prețul de vânzare al unei
proprietăți construite, prin scăderea valorii contribuției construcțiilor,
estimată prin metoda costului de înlocuire net.
În cadrul abordării prin venit pentru evaluarea terenurilor
sunt recomandate următoarele metode:
 metoda reziduală;
 metoda capitalizării rentei funciare;
 metoda analizei parcelării și dezvoltării.
Metoda reziduală poate fi utilizată la estimarea valorii
terenului când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
a) valoarea construcției existente sau ipotetice, reprezentând

86
 Teoria evaluării

CMBU a terenului ca fiind liber, este cunoscută sau poate fi estimată

cu precizie;
b) venitul anual net din exploatare generat de proprietatea
imobiliară este stabilizat și cunoscut sau poate fi estimat;
c) pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru
teren, cât și pentru construcție;
d) dacă există autorizație de construire.
Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată, deoarece pe
piața internă, în prezent, există puține informații despre chirii pentru
terenuri și despre rate de capitalizare numai pentru teren și, respectiv,
numai pentru clădiri.
Metoda capitalizării rentei funciare reprezintă o metodă
prin care renta funciară este capitalizată cu o rată de capitalizare
adecvată extrasă de pe piață pentru a estima valoarea de piață a
dreptului de proprietate asupra terenului arendat/închiriat, adică a
dreptului de proprietate afectat de locațiune.
Dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, valoarea
estimată prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe piață va
fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului de proprietate.
Metoda analizei parcelării și dezvoltării este o metodă
foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a
terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele
mai mici și vândute cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda
este utilizată pentru evaluarea unui teren liber, având potențial de
parcelare și dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar actualizat
(analiza DCF).
Metoda parcelării și dezvoltării este utilizată în studii de
fezabilitate și în evaluări în care tranzacțiile/ofertele de loturi mari
comparabile sunt rare.
Abordarea prin cost este aplicată la evaluarea terenurilor
agricole cu plantații multianuale.
Valoarea plantațiilor multianuale estimată prin abordarea prin
cost va fi egală cu suma tuturor cheltuielilor legate mai mult sau mai
putin de crearea, întreținerea și prelucararea plantațiilor multianuale.
Astfel de cheltuieli sunt cheltuielile legate de plantare, crearea

87
Tatiana SANDUŢA

infrastructurii, sistemele de irigare, rezervele pentru apă, crearea

sistemelor de drenaj, precum și cheltuielile de îngrijire a plantației.

5.6. Etapa 6. Analiza rezultatelor și concluzii privind

valoarea
Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Deşi este o
concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist
calificat, bazată pe o analiză a tuturor informaţiilor relevante, rămâne
totuşi o opinie. Ea reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel
mai probabil preţ obtenabil într-o tranzacţie obiectivă.

5.7. Etapa 7. Raportarea

Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a
procesului de evaluare și este un document care explică procesul
determinării valorii bunului imobil.
Raportul de evaluare este un act întocmit de evaluator şi
prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este
justificată estimarea valorii bunului imobil.
Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării și
cerințele utilizatorilor vor determina gradul adecvat de detaliere al
raportului de evaluare.
Toate rapoartele de evaluare vor include referiri la aspectele
listate în cele ce urmează. Elementele de la literele (a) la (k) din
această listă conțin aspectele care fac parte din termenii de referință
ai evaluării (IVS 101 Termenii de referință ai evaluării).
Pe lângă informaţia obligatorie prevăzută de legislaţie,
raportul de evaluare poate conţine: fotografii ale bunului imobil
evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice
sau oricărei alte expertize efectuate în scopul evaluării, materiale
analitice privind evoluţia pieţei imobiliare şi altă informaţie.
Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de evaluator, de
conducătorul întreprinderii de evaluare şi legalizat cu ştampila
întreprinderii.
Rezultatele evaluării se prezintă în scris. Conform Legii
Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare [4], adoptată
88
 Teoria evaluării

recent, raportul de evaluare se întocmește în scris și pe suport

electronic în două exemplare. Un exemplar se transmite
beneficiarului, iar al doilea rămâne la întreprinderea de evaluare și se
păstrează în arhiva întreprinderii timp de cinci ani. Acest exemplar
al raportului servește drept caracteristică a calificării evaluatorului,
pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare. De asemenea, poate
fi prezentat în instanțele de judecată și în alte instanțe, în cazul
apariției litigiilor în legătură cu îndeplinirea lucrării de evaluare.

Chestionar pentru atestare

1. Definiți procesul de evaluare a proprietății imobiliare.
2. Expuneți etapele procesului de evaluare a proprietății
imobiliare.
3. În ce etapă se determină scopul evaluării proprietății
imobiliare
4. Expuneți acțiunile pentru stabilirea termenilor de referință ai
evaluării
5. Care sunt datele necesare pentru evaluarea unei proprietăți
imobiliare?
6. Expuneți procedura analizei pieței specific proprietății
imobiliare subiect.
7. Expuneți procedura analizei celei mai bune utilizări (CMBU)
a proprietății imobiliare.
8. Explicați ce trebuie luat în considerare pentru alegerea celei
mai adecvate abordări sau metode pentru evaluarea
proprietăților imobiliare.
9. Expuneți metodele de evaluare a terenurilor.
10. Cum se efectuează analiza rezultatelor și concluzia asupra
valorii?
11. Selectați răspunsul corect:
1. Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de
proceduri care sunt utilizate de către evaluator pentru a
estima:
a) prețul probabil al bunului imobil;
b) valoarea bunului imobil;

89
Tatiana SANDUŢA

c) prețul de cost al bunului imobil;

d) cheltuielile pentru construcția și vânzarea obiectului
evaluat.
2. Notați definiția corectă de „evaluare”.
a) procesul de determinare a prețului probabil al bunului
imobil evaluat;
b) activitatea desfășurată de întreprinderile de evaluare
care constă în estimarea valorii bunului imobil evaluat;
c) procesul de determinare a valorii obiectului evaluării la
data concretă, ținându-se cont de factorii fizici,
economici, sociali și de altă natură care influențează
asupra valorii;
d) alt răspuns.
3. Colectarea informației exterioare presupune:
a) analiza rapoartelor contabil și financiar al obiectului
evaluat;
b) analiza factorilor politici și sociali;
c) colectarea datelor privind caracteristicile fizice ale
obiectului de evaluare;
d) determinarea dreptului de proprietate asupra bunului
imobil evaluat.
4. Care sunt cele patru criterii privind analiza celei mai
bune utilizări?
a) posibilă fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi
maximizarea valorii;
b) posibilă fizic, permisă legal, utilă şi maxim productivă;
c) raritate, utilitate, putere de cumpărare, existenţa
capitalului;
d) teren, forţă de muncă, capital şi organizare.
5. În evaluarea bunului imobil inspectarea lui este:
a) obligatorie numai în cazuri excepționale;
b) strict obligatorie;
c) obligatorie numai când beneficiarul este organul de stat;
d) nu neapărat.

90
 Teoria evaluării

6. Inspecția trebuie efectuată pentru:

a) toate camerele clădirii;
b) toate elementele interioare și exterioare ale clădirii;
c) toate elementele structurale, finisaj, instalații și
amplasament.
7. Datele generale se referă:
a) piața locală imobiliară (regiune, oraș și vecinătate);
b) tranzacțiile de pe piață;
c) costurile și finanțarea proprietăților;
d) cea mai bună utilizare a terenurilor.
8. Raportul de evaluare trebuie să fie semnat de către:
a) evaluator și beneficiar;
b) evaluator;
c) evaluator și proprietarului obiectului evaluat;
d) evaluator, conducătorul întreprinderii de evaluare și
legalizat cu ștampila întreprinderii.
9. Ultima etapă a procesului de evaluare este:
a) estimarea valorii terenului;
b) analiza celei mai bune utilizări;
c) raportarea valorii definite;
d) reconcilierea rezultatelor și estimarea valorii finale.
10. Raportul de evaluare trebuie să includă toate
caracteristicile, cu excepția:
a) valorii obiectului estimat de evaluator;
b) datei stabilirii valorii obiectului de evaluare;
c) mărimii valorii stabilite de către vânzător;
d) condițiilor ce limitează evaluarea obiectului.
11. Activitatea de evaluare se efectuează în baza:
a) protocolului de intenţii;
b) misiunii de evaluare;
c) indicaţiilor conducătorului întreprinderii de evaluare;
d) contractului de prestare a serviciilor de evaluare.

91
Tatiana SANDUŢA

12. Pentru deternminarea celei mai eficiente utilizării a

terenului cu construcţii se utilizează metoda:
a) reziduală;
b) alocaţiei;
c) extracţiei;
d) parcelării.
13. Întreprinderea de evaluare este obligată să păstreze
copia raportului de evaluare în termen:
a) cinci ani;
b) un singur an;
c) trei ani;
d) nu este limitat de timp.
14. Câte exemplare ale raportului de evaluare păstrează
întreprinderea de evaluare?
a) două;
b) trei;
c) unul;
d) cunci.

92
 Teoria evaluării

6. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

6.1. Definiția și funcțiile pieței imobiliare

Piaţa imobiliară reprezintă totalitatea tranzacţiilor care
implică drepturile de proprietate sau de folosinţă asupra terenurilor şi
clădirilor.
Piața imobiliară modernă are un impact deosebit asupra
tuturor aspectelor vieții și activității oamenilor, îndeplinind o serie de
funcții generale și speciale. Această piață, funcționând în mod
autonom, redistribuie resursele în cadrul întreprinderilor mici și
mijlocii. Fără o piață imobiliară nu poate exista nicio piață, cum ar fi
piața muncii, piața de capital, piața bunurilor și serviciilor etc. Pentru
existența lor este nevoie de spații proprii sau închiriate necesare
activității lor.
Piața imobiliară se caracterizează prin fluctuații constante ale
cererii și ofertei. Dimensiunea și natura cererii de obiecte de
imobilitate sunt predeterminate de sistemul politic al societății, de
factorii geografici, istorici și culturali, de starea infrastructurii și
disponibilitatea locurilor de muncă potențiale, de nivelul de
dezvoltare economică a țării în ansamblu. Cererea de obiecte
nemobiliare nu este interschimbabilă: de exemplu, cererea de
locuințe nu poate fi redirecționată către spațiile industriale.
Semnificația socială a pieței ține de faptul că imobilul este
legat de toate segmentele populației, fără excepție, ca loc de
reședință, muncă și domeniu de activitate. Se dezvoltă noi tehnologii
și materiale de construcție, iar cerințele clienților pentru calitatea
acestor produse sunt în creștere, modelate de exemplul imobiliar
european.
În plus, dezvoltarea pieței imobiliare asociate cu sectorul
construcțiilor are un efect semnificativ asupra reducerii șomajului,
creșterii ocupării forței de muncă, creșterii veniturilor la buget și, în
consecință, majorării nivelului de securitate socială.
În lumea modernă, piața imobiliară îndeplinește o serie de
funcții cum ar fi:
1) formarea liberă a prețurilor pentru obiecte și servicii;

93
Tatiana SANDUŢA

2) înstrăinarea deplină sau parțială a proprietății imobiliare de

la o entitate economică la alta și protejarea drepturilor sale;
3) soluționarea eficientă a problemelor sociale asociate cu
crearea și utilizarea proprietăților imobiliare;
4) redistribuirea fluxurilor de investiții între tipurile de bunuri
imobiliare concurente;
5) redistribuirea fluxurilor de investiții între metodele
concurențiale de utilizare a terenurilor.
Piața imobiliară este una dintre cele mai importante
componente ale pieței financiare. O relație directă se manifestă prin
investiții în domeniul imobiliar, în funcție de care piața financiară
revigorează sau împiedică.
O analiză comparativă a caracteristicilor pieței imobiliare și a
altor sectoare ale pieței de investiții (piețele valorilor mobiliare, piața
forței de muncă, piața de mărfuri) permite a determina o serie de
diferențe cele mai semnificative (tabelul 6.1).

Tabelul 6.1. Identificarea caracteristicilor pieței imobiliare în comparație

cu piețele produselor standardizate
Nr. Indicatori Piața
d/o mărfurilor bunurilor imobile
standard
1 2 3 4
1 Limitele teritoriale Regiune, grup de Raion, oraș, sector
ale pieței regiuni, țară, grup
de țări
2 Interschimbabilitatea Înaltă sau foarte Absolut
unităților de mărfuri înaltă noninterschimbabilitate
3 Numărul de vânzători Mare Mic
și cumpărători
4 Raportul dintre Echilibrat Neechilibrat
numărul de vânzători
și cumpărători
5 Natura tranzacțiilor Tranzacțiile Tranzacțiile sunt private
publice prevalează
6 Disponibilitatea Foarte înaltă Accesul la informații
informațiilor despre este, de regulă, dificil
produse și de piață
94
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 6.1

1 2 3 4
7 Fiabilitatea și Foarte înaltă Informațiile disponibile
caracterul complet al sunt adesea neveridice
informațiilor despre sau incomplete.
produse și pe piață
8 Operativitatea Foarte înaltă Scăzută
schimbului de
informații și de luare
a deciziilor
9 Gradul de Înaltă sau foarte Variază de la foarte
conștientizare a înaltă mare la foarte scăzut
vânzătorilor și
cumpărătorilor cu
privire la costul
bunurilor
10 Reglementare Minimală Semnificativă
juridică care
afectează prețurile
11 Costurile tranzacției Scăzut față de Înalt sau foarte înalt față
prețul bunurilor de prețul bunurilor
12 Stabilitatea prețurilor De regulă relativ Deseori variază foarte
stabilă mult
13 Lichiditatea bunurilor Relativ mare Scăzută
14 Transportabilitatea Foarte înaltă Complet absentă
bunurilor
15 Impactul localizării Foarte Unul dintre cei mai
bunurilor asupra nesemnificativ importanți factori de
prețurilor formare a prețurilor de
vânzare

6.2. Segmentarea pieței imobiliare

Piața imobiliară se divizează în segmente, reieșind din
destinația proprietăților imobiliare și atractivitatea acestora pentru
diferiți participanți ai pieței.
Analiza segmentelor pieței imobiliare se realizează după
următorii parametri: localizarea, concurența, cererea și oferta.
Principiile de clasificare a obiectelor, care stau la baza
segmentării piețelor imobiliare, fac obiectul unor obiective specifice

95
Tatiana SANDUŢA

ale procedurii de evaluare și necesită o evidență cuprinzătoare a

caracteristicilor imobilului evaluat.
Din practica mondială, segmentele pieței proprietăților
imobiliare pot fi clasificate după criterii de bază care sunt dați în
tabelul 6.2.
Tabelul 6.2. Segmentarea pieței proprietăților imobiliare
după criteriile de bază
Nr. Segmentul pieței
d/o
1 2
1 Tipul de obiect
1.1 Piața terenurilor
1.2 Piața clădirilor
1.3 Piața construcțiilor
2 Destinația și varianta utilizării proprietății imobiliare
2.1 Piața proprietăților imobiliare rezidențială
2.2 Piața proprietăților imobiliare comerciale
2.3 Piața proprietăților imobiliare industriale
2.4 Piața terenurilor fără construcții
2.5 Piața proprietăților imobiliare specializate
3 Capacitatea de a genera venituri
3.1 Piața proprietăților imobiliare care generează venit
3.2 Piața proprietăților imobiliare care generează venit
convențional
3.3 Piața proprietăților imobiliare care nu generează venit
4 Tipul de operații
4.1 Piața proprietăților imobiliare de arendă/locațiune
4.2 Piața proprietăților imobiliare de vânzare
5 Modalitatea efectuării tranzacțiilor
5.1 Piața proprietăților imobiliare primară
5.2 Piața proprietăților imobiliare secundară
6 Indicații geografice
6.1 Piața imobiliară municipală
6.2 Piața imobiliară regională
96
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 6.2

1 2
6.3 Piața imobiliară națională
6.4 Piața imobiliară internațională
7 Instrumente de investiții în proprietatea imobiliară
7.1 Piața drepturilor arendei/locațiunii prioritare
7.2 Piața obligațiilor datorate mixte
7.3 Piața ipotecară, capitalului propriu, capitalului împrumutat
8 Gradul de pregătire pentru exploatare
8.1 Piața terenurilor fără construcții
8.2 Piața proprietăților imobiliare finalizate
8.3 Piața proprietăților imobiliare nefinalizate
8.4 Piața proprietăților imobiliare care necesită reconstrucție și
reparație capitală
9 Gradul de reprezentare a obiectului
9.1 Piața proprietăților imobiliare unice
9.2 Piața proprietăților imobiliare rare
9.3 Piața proprietăților imobiliare larg răspăndite
10 Activitatea economică a regiunii
10.1 Piața imobiliară activă
10.2 Piața imobiliară pasivă

În funcție de destinație, piața imobiliară este divizată în

cinci segmente componente:
- piața proprietăților imobiliare rezidențiale - сase de locuit
individuale, apartamente în clădiri rezidențiale cu multe
etaje, vile, căsuțe sezoniere;
- piața proprietăților imobiliare comerciale - magazine, centre
comerciale, oficii, hoteluri, restaurante, cafenele, centre de
distracție etc.;
- piața proprietăților imobiliare industriale - clădirile de
producție industriale, depozite, ateliere de producție;
- piața terenurilor fără construcții - terenurile libere destinate
construcțiilor (locative, comrciale) și cu destinație agricolă;
97
Tatiana SANDUŢA

- piața proprietăților imobiliare specializate - obiecte ale

sectorului energetic, transportului, comunicațiilor; obiecte ale
gospoidăriei comunale; instituțiile de învățământ și medicină;
obiecte ale culturii.
Fiecare dintre aceste segmente se dezvoltă independent,
deoarece se bazează pe propriul cadru legislativ și de reglementare și
are diferențe semnificative de politica ă statului.
Transferul drepturilor asupra bunurilor imobile se efectuează,
de regulă, într-una din următoarele operațiuni:
 în mod continuu, și anume, achiziționarea de proprietate
sau transferul către utilizarea perpetuă (plătită sau necompensată);
 în mod temporar, și anume, leasingul sau transferul pentru
uz temporar.
Se poate identifica o piață pentru construcții nefinalizate în
care există proceduri speciale pentru evaluarea și vânzarea obiectelor.
După modalitatea efectuării tranzacțiilor piața este divizată
în două segmente:
- piața proprietăților imobiliare primară – situația economică,
când proprietățile imobiliare ca marfă intră pe piață.
Principalii vânzători de proprietăți imobiliare sunt firmele de
construcție;
- piața proprietăților imobiliare secundară – situația economică
când proprietățile imobiliare care au fost în folosință anterior,
aparținând unui anumit proprietar, ca marfă intră pe piață.

6.3. Analiza pieței imobiliare

Analiza de piaţă presupune efectuarea unui studiu asupra
condiţiilor pieţei imobiliare pentru un anumit tip de proprietate.
Analiza pieţei va trebui să conţină informaţii suport pentru
elementele care vor fi utilizate la aplicarea abordărilor în evaluare.
Analiza de piaţă constă în definirea pieței, examinarea cererii
şi ofertei şi a ariei geografice de piaţă pentru acel tip de proprietate.
98
 Teoria evaluării

Definirea pieței
În cadrul analizei pieței trebuie identificat tipul obiectului
evaluării și piața imobiliară pe care este expus obiectul, ceea ce
permite:
 identificarea corectă a obiectelor comparabile;
 efectuarea analizei pieței imobiliare din care face parte
obiectul evaluării;
 determinarea influenței factorilor externi asupra valorii.
Identificarea unei piețe imobiliare prin examinarea
următorilor factori:
a) tipul proprietății imobiliare evaluat (apartamente,
magazine, oficii etc.);
b) caracteristicile proprietății imobiliare subiect includ, fără
a se limita la acestea:
 ocuparea (ocupat de proprietar sau închiriat, numărul
chiriașilor);
 informaţii despre amplasament;
 amenajări şi construcţii;
 caracteristici fizice;
 date despre venituri şi cheltuieli;
 istoricul proprietăţii imobiliare subiect şi al utilizării
acesteia;
 alte informaţii considerate a fi relevante pentru
participanţii pe piaţă;
c) caracteristica cumpărătorilor – determinarea utilizatorilor
potențiali, datele privind populația, nivelul de ocupare în economia
națională, veniturile, nivelul de studii și altele;
d) caracteristica pieței din punct de vedere geografic si
amplasament – locală, regională, națională, internațională sau urbană
și rurală.

Analiza cererii imobiliare

Cererea reflectă necesitățile, dorința materială, puterea de
cumpărare și preferințele consumatorilor.

99
Tatiana SANDUŢA

Pentru analiza cererii pieței, se recomandă efectuarea studiului

următorilor determinanți:
a) tendinţele sociale:
 necesitățile de bază în procurarea bunurilor imobile;
 tendințele de modificare a numărului populației;
 tendințele modificării nivelului de studii, nivelului
cultural, nivelului criminogen;
 nivelul dezvoltării infrasructurii sociale;
b) situația economică:
 starea economică în țară, regiune, la nivel local;
 starea financiară a întreprinderilor;
 gradul de ocupație a populației;
 rata șomajului;
 mărimea salariului și veniturilor populației;
 disponibilitatea mijloacelor de creditare, mărimea ratei
dobânzii;
 mărimea costurilor asociate cu efectuarea tranzacțiilor etc.;
c) reglementările şi restricţiile statului:
 sistemul fiscal și financiar și administrația locală;
 zonarea;
 normativele și regulile de construcție;
d) condiţiile de mediu înconjurător și natural:
 condițiile climaterice, resursele naturale și sursele de
materie primă, relieful, topografia, solul etc.;
 ecologia;
 factorii seismici.
Analiza ofertei imobiliare
Pentru analiza ofertei pieței se recomandă efectuarea unui
studiu a trei grupe principale de determinanți ai stării și dinamicii
pieței imobiliare. Evaluatorul selectează indicatorii proprietăţilor
imobiliare comparabile vândute sau închiriate sau oferite spre
vânzare sau închiriere după cum urmează:
a) indicatorii activității:
 volumul de vânzări și arendă/locațiune pe piața primară:
100
 Teoria evaluării

 volumul și structura investițiilor în bunuri imobile:

 disponibilitatea creditelor pentru construcții;
 volumul construcțiilor noi (în curs de dezvoltare sau în
proiect);
 volumul ofertei pe piața secundară;
 disponibilitatea terenurilor libere pentru construcție;
b) indicatorii valorici:
 nivelul și dinamica prețurilor pe piața primară și
secundară:
 nivelul și dinamica costurilor de construcție;
 nivelul și dinamica plăților de arendă/locațiune;
c) indicatorii tendinței pieței:
 termenul expunerii pe piața imobiliară (perioada de timp
între expunerea pe piață a bunului imobil și vânzarea lui);
 cota spațiilor neocupate în fondul imobiliar existent;
 rata de absorbție (raportul dintre volumul de vânzări și
oferte pentru o anumită perioadă de timp);
 impactul reglementărilor locale (zonarea, condițiile de
eliberare a autorizației de construcție) asupra volumului
construcțiilor și costului de construcție.

Chestionar pentru atestare

1. Definiți noțiunea piață imobiliară.
2. Expuneți funcțiile pieței imobiliare.
3. Identificați caracteristicile pieței imobiliare în comparație cu
piețele produselor standardizate.
4. Enumerați criteriile care stau la baza segmentării pieței
imobiliare.
5. Descrieți segmentul pieței imobiliare în funcție de destinație
și a variantei de utilizare.
6. Descrieți segmentul pieței imobiliare în funcție de gradul
pregătirii bunului imobil pentru exploatare.
7. Definiți noțiunile de piață imobiliară primară și secundară.
8. Explicați scopul analizei pieței imobiliare.
101
Tatiana SANDUŢA

9. Prin examinarea căror factori se efectuează identificarea

pieței imobiliare?
10. Descrieți procesul de analiză a cererii imobiliare.
11. Descrieți procesul de identificare a obiectelor ofertei.
12. Selectați răspunsul corect:
1. Care dintre următorii factori ar putea fi considerat un
factor al cererii:
a) concurenţa;
b) numărul terenurilor libere pentru construcții;
c) disponibilitatea creditelor;
d) volumul de construcţii noi;
e) concurenţa.
2. Noţiunea de rată de absorbţie a pieţei se referă:
a) la rata de actualizare care transformă veniturile viitoare
în valori de piață;
b) rata la care fluxurile financiare ale unei proprietăţi vor
acoperi investiţia iniţială;
c) volumul vânzarilor anuale ale unui anumit tip de
terenuri;
d) estimarea ratei la care un tip de spaţiu imobiliar va fi
vândut sau ocupat din volumul total oferit.
3. Analiza ofertei concurențiale și cererii se referă:
a) la puterea de cumpărare;
b) stocul proprietăților concurente existente, al celor care
pot fi adaptate și al celor aflate în construcție;
c) utilitatea proprietăților;
d) nici un răspuns corect.
4. O piață în declin este caracterizată prin următoarele:
a) prețurile sunt cunoscute de participanți;
b) înmulțirea reglementărilor;
c) creșterea costurilor construcțiilor;
d) scăderea cererii.

102
 Teoria evaluării

5. La analiza pieţei imobiliare se analizează:

a) oferta probabilă şi cererea competitivă;
b) oferta competitivă şi cererea probabilă;
c) oferta dezvoltatorilor şi cererea chiriaşilor;
d) oferta proprietăţilor libere şi cererea competitivă.
6. Piaţa imobiliară se caracterizează prin următoarele:
a) proprietăţi omogene;
b) cerere şi ofertă în echilibru;
c) cerere relativ constantă;
d) grad redus de lichiditate.
7. Care dintre următorii factori ar putea fi considerat un
factor al ofertei:
a) starea economică în țară;
b) nivelul și dinamica prețurilor pe piața primară și
secundară;
c) tendințele sociale;
d) gradul de ocupație a populației.
8. Piaţa imobiliară se caracterizează prin următoarele:
a) grad înalt de construcții noi;
b) grad redus de lichidare;
c) cerere şi ofertă în echilibru;
d) cerere relativ constantă.

103
Tatiana SANDUŢA

7. INSPECTAREA ȘI DESCRIEREA BUNULUI IMOBIL

7.1. Inspectarea proprietății imobiliare

Pentru a fi evaluată, proprietatea imobiliară subiect trebuie să
fie inspectată. Inspecția bunului imobil subiect se efectuează, de
regulă, împreună cu clientul sau cu persoanele desemnate de către
acesta, identificarea proprietății fiind efectuată pe baza informațiilor
furnizate de către client, responsabilitatea asupra informațiilor în
baza cărora s-a efectuat identificarea proprietății revenind clientului.
Evaluatorul trebuie să studieze toate actele necesare pentru
evaluarea proprietății imobiliare (actul de proprietate, planul
cadastral și geometric, dosarul cadastral etc.), să determine
parametrii de bază ce caracterizează obiectul la data evaluării și să
inspecteze obiectul de evaluare.
Evaluatorul trebuie să urmărească corespondența dintre
descrierea scriptică și situația proprietății constatată la data inspecției
acesteia și să prezinte în raportul de evaluare orice neconcordanțe
observate.
Evaluatorul verifică corespunderea obiectelor indicate în
documentația tehnică și cea de evidență cu situația reală de pe teren,
compară denumirea bunurilor imobile conform Registrului bunurilor
imobile și conform actelor de evidență contabilă.
În procesul de inspectare este necesar a fi menționate toate
defectele în construcții cum ar fi: fisurile pereților, defectele
finisajului, pereții umezi cu mucegai, distrugerea parțială a
elementelor structurale etc. Starea obiectului inspectat trebuie să fie
documentată prin fotograții (pozele clădirilor și consrucțiilor cu
terenul aferent, starea fizică a elementelor constructive,
a nodurilor etc.).
În situațiile în care există actele cadastrale, iar între suprafața
măsurată și suprafața din actele de proprietate există diferență, de
regulă se ia în considerare suprafața măsurată.
În cazul lipsei unor documente sau în cazul existenței unor
neconcordanțe se vor utiliza documentele sau informațiile indicate
sau puse la dispoziție de către client și/sau utilizatorul desemnat.
104
 Teoria evaluării

Evaluatorul trebuie să ia în considerare reglementările

referitoare la dezvoltare, schimbările posibile, normativele de
construcţie, limitările fizice, programele de utilizare a terenurilor
publice, politicile guvernamentale în determinarea celei mai bune
utilizări a terenului sau amplasamentului. Pentru a descrie
caracteristicile fizice ale parcelei de teren sau amplasamentului,
evaluatorul trebuie să ia în considerare dimensiunea şi forma,
topografia, utilităţile, amenajările amplasamentului, localizarea,
factorii fizici şi de mediu.
Inspecția proprietății efectuată de către evaluator ar trebui să
fie suficientă, încât să permită identificarea și descrierea adecvată a
proprietății în cadrul raportului de evaluare.

7.2. Descrierea obiectului evaluării

Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării se
efectuează prin examinarea caracteristicilor proprietăţii, relevante
pentru scopul şi utilizarea desemnată ale raportului, care trebuie
identificate şi incluse în raportul de evaluare.
În raportul de evaluare, descrierea proprietății subiect trebuie
să fie clară și să conțină informațiile necesare pentru evaluare. Datele
despre obiect trebuie să fie corecte, veridice și confirmate de sursele
oficiale de informație.
Datele despre proprietatea imobiliară subiect includ, fără a se
limita la acestea: amplasarea, dreptul asupra proprietății imobiliare,
informații despre teren, construcții, caracteristici fizice, date despre
venituri și cheltuieli, istoricul proprietății imobiliare subiect și al
utilizării acesteia și alte informații considerate a fi relevante de către
participanții pe piață.
În prezent, în Republica Moldova nu sunt reglementate de
legislație sau standardele naționale cerințele față de descrierea
proprietății imobiliare. În același timp, în practica evaluării
imobilului este stabilită forma unei anumite ordini de descriere a
proprietăți imobiliare. Ordinea descrierii proprietății imobiliare
subiect este dată în tabelul 7.1.

105
Tatiana SANDUŢA

Tabelul 7.1. Descrierea proprietății imobiliare subiect

Caracteristica obiectului Valori posibile
1 2
Referințe
Segmentul pieței Piața funciară, rezidențială, comercială,
Destinația proprietății industrială, agricolă, specială
imobiliare
Modul de utilizare curentă Casă de locuit individuală, apartament,
magazin, centru comercial, oficiu, depozit,
hotel, restaurant, cafenea, farmacie,
școală, bancă, atelier etc.
Tipul zonei apropiate Zonă de afaceri, zonă comercială, zonă de
distracții/culturale, zonă industrială
Amplasarea Localitatea și adresa
Descrierea juridică
Natura drepturilor Dreptul de proprietate deplină, dreptul de
evaluate locațiune sau alte drepturi
Existența contractelor de Informații privind contractele de
locațiune sau sublocațiune arendă/locațiune: termene și plata de
arendă/locațiune, cazurile modificării
clauzelor contractului, condițiile de
reziliere a contractului
Obligațiuni financiare Contracte de finanțare privind creditarea
legate de proprietatea obiectului în curs de dezvoltare
imobiliară
Cerințele legale
Planul general de Determinarea zonei funcționale amplasării
dezvoltare a localității obiectului; previziuni privind dezvoltarea
teritoriului
Factorii de mediu
Condițiile nefavorabile de Inundații, capacitatea redusă a solului,
mediu apropierea ravenelor, pânză freatică la
suprafață apropiată, alunecări de teren,
seismicitatea (în grade), altele
Prezența unor materiale Descrierea
sau a tehnicii periculoase
sau dăunătoare
106
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 7.1

1 2
Prezența construcțiilor Descrierea
ridicate ilegal și contrar
normelor și standardelor
existente în construcții
Prezența liniilor electrice Descrierea
de tensiune înaltă în
apropierea bunului
imobiliar
Terenul
Suprafața terenului
Forma Dreptunghiulară, pătrată, neregulată, alta
Topografia Teren plat, teren pantă, teren abrupt
Starea terenului Nedezvoltat, curățat și plantat cu plantații
etc.
Accesul transportului Drum principal, drum secundar,
intersecția drumului principal, intersecția
drumului secundar
Transportul public
Calitatea drumurilor Cu strat rigid
Rețele de utilități Rețele electrice
Conductă de gaz
Sistem de asigurare cu apă potabilă
Sistem de canalizare
Sistem de asigurare cu energie termică
Rețele de telefon
Clădiri și construcții
Anul construcției
Anul ultimei reparații
capitale sau reconstrucției
Numărul de etaje
Suprafața totală
Suprafața utilă
Volumul clădirii
Starea tehnică a clădirii Bună, satisfăcătoare, nesatisfăcătoare, rea
Gradul de rezistență I, II, III, IV, V, VI

107
Tatiana SANDUŢA

Continuarea tabelului 7.1

1 2
fundație Beton armat, beton, piatră brută
pereți și Cărămidă, beton armat, beton monolit,
pereți piatră de calcar, piatră brută, blocuri de
Descrierea despărțitori ceramică, blocuri de beton de zgură etc.
elementelor planșeu Beton armat, metal, lemn
construcției acoperiș Țigle, tablă neagră de oțel, plăci de
azbociment, tablă de oțel zincată
uși, ferestre Lemn, metal, PVC
alte
elemente
Electricitate
Serviciile Apă potabilă
comunale Apă caldă
Încălzire
Centralizată (autonomă)
Gaz
Canalizare
Conductă de gunoi
Telefon
Internet
Interfon
Camere de supraveghere
Construcții adiționale
Încăperi izolate
Amplasarea în clădire
Suprafața totală
Lucrări de finisare
Intrarea
Vederea din ferestre
Informații privind veniturile și cheltuielile operaționale
Tipul de locațiune Prețul 1 m.p. pentru încăpere
Tipul contractului de Termen scurt (< 1 an);
locațiune după termen Termen mediu (1-5 ani)
Termen lung (> 5 ani)

108
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 7.1

1 2
Tipul plății de locațiune În monedă sau în natură
Fixă, variabilă, cu indexare
Mărimea plății de
locațiune
Periodicitatea de plată
Pierderile de la
neocuparea spațiilor și
neachitarea plăților de
locațiune
Cheltuieli operaționale Impozitul pe bunurile imobile
fixe Prima pentru asigurare
Cheltuieli operaționale Serviciile comunale
variabile Salariul personalului
Întreținerea teritoriului
Altele
Cheltuieli operaționale
pentru menținere și
reparații
Cheltuieli operaționale
pentru înlocuire
Data vânzării precedente
Perioada de marketing
Condițiile de vânzare De piață
Inferioare
Superioare
Altele
Condițiile de finanțare De piață
Rată inferioară
Altele
Suma mijloacelor
împrumutate
Ponderea mijloacelor
împrumutate în capitalul
total
Rata dobânzii
Termenele de rambursare
109
Tatiana SANDUŢA

Chestionar pentru atestare

1. Care este scopul inspectării proprietății imobiliare subiect?
2. Cine efectuează inspecția proprietății imobiliare subiect?
3. Care sunt cerințele față de descrierea proprietății imobiliare?
4. Descrieți proprietățile imobiliare.
5. Descrieți terenul.
6. Descrieți construcția.
7. Selectați răspunsul corect:
1. În evaluarea bunului imobil inspectarea lui este:
a) obligatoriu numai în cazuri excepționale;
b) strict obligatoriu;
c) obligatoriu numai când beneficiarul este organul de
stat;
d) nu neapărat.
2. Inspecția trebuie efectuată pentru:
a) toate camerele clădirii;
b) toate elementele interioare și exterioare ale clădirii;
c) toate elementele structurale, finisaj, instalații și
amplasament.
3. Care este amplasamentul ideal al proprietăților
comerciale mici:
a) în lungul străzii;
b) la intersecția a două străzi;
c) în zona cu parcaj auto.
4. Inspecția unei proprietăți presupune:
a) prezența clientului;
b) prezența agentului imobiliar;
c) prezența autorităților.
5. Pentru evaluare etapa de identificare a proprietății
imobiliare este:
a) absolut esențială;
b) e bine de avut în vedere;
c) uneori folositoare;
d) etapă neadecvată.

110
 Teoria evaluării

6. Identificarea obiectului de evaluare este:

a) studiul parametrilor mașinilor și echipamentelor;
b) determinarea tipului de clasificare;
c) stabilirea corespunderii între documentația obiectului
de evaluare și starea ei actuală;
d) studiul proprietăților de consum al obiectului evaluat.
7. La clădirile cu spații comerciale există cerințe față de
amplasament:
a) în zona comercială a localității;
b) în centrul localității;
c) în zone rezidențiale.
8. Dacă evaluatorul nu este instruit în aprecierea stării
fizice a clădirii:
a) apelează la un prieten;
b) apelează la o persoană instruită și autorizată;
c) preia informațiile de la proprietar.
9. Clădirile cu spații de depozitare sunt dezavantajate dacă:
a) sunt amplasate departe de căile de transport;
b) nu au sisteme de protecție asigurate;
c) nu asigură fluență în manipularea mărfurilor;
d) toate cele de mai sus.

111
Tatiana SANDUŢA

8. ACȚIUNEA FACTORULUI TIMP ASUPRA

FACTORULUI VALOARE

Valoarea banilor în timp este conceptul conform căruia o sumă

de bani deţinută în prezent are o valoare mai mare decât valoarea
aceleiași sume încasată la un anumit moment în viitor.
Banii viitori sunt mai ieftini decât cei de astăzi, nu numai din
cauza inflației care îi devalorizează, ci mai ales din cauza pierderii
veniturilor posibile ale investitorului, care pierde posibilitatea de a
investi astăzi în afaceri banii viitori.
Astfel, se ia în considerare oportunitatea pe care o are cel care
deţine în prezent suma de bani de a o investi şi de a obţine câştiguri
viitoare sub formă de dobânzi sau profit.
În aceste condiţii, pentru a compara valoarea unor sume de
bani obţinute în momente diferite de timp, este necesară utilizarea
unor metode de conversie a valorii acestora, ce iau în considerare
oportunităţile de investire a acestor sume de bani şi rentabilitatea
câştigată (sau pierdută) prin investirea (sau amânarea investirii) lor.
Activitatea profesională cu proprietățile imobiliare necesită
cunoștințe și aptitudini în evaluarea consecințelor economice ale
operațiunilor cu bunurile imobile. Practica de câteva secole a elaborat
în acest scop metode speciale, adesea numite „matematică
financiară”.
Conceptul valoarea în timp a banilor este fundamentul
abordării prin venit, prin care venitul generat din deținerea unei
proprietăți imobiliare se transformă în valoarea acestei proprietăți
imobiliare.
Subiectul principal al matematicii financiare este „șase funcții
ale procentului compus“ sau „șase funcții ale unei unități monetare“.

8.1. Valoarea viitoare a unităţii

Valoarea viitoare a unităţii reprezintă suma acumulată a
unităţii monetare pe parcursul unei perioade de timp, fiind cunoscută
rata anuală a dobânzii (figura 8.1).

112
 Teoria evaluării

Figura 8.1. Valoarea viitoare a unității

Valoarea viitoare a unităţii se determină după următoarele

formule:
a) în cazul când dobânda este calculată la sfârşitul anului,
valoarea viitoare a unităţii este determinată prin formula 8.1:

𝐹𝑉 𝑃𝑉х 1 𝑖 , (8.1)

unde: FV - valoarea viitoare a investiţiilor;

PV - valoarea prezentă a investiţiilor;
i - rata anuală nominală a dobânzii;
n - perioada de calcul;
b) în cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai
mare decât o dată pe an, valoarea viitoare a unităţii se calculează
după formula 8.2:

𝐹𝑉 𝑃𝑉х 1 , (8.2)

unde: m - numărul intervalelor de efectuare a plăţilor sau încasărilor

pe parcursul unui an.
Pentru o determinare aproximativă a perioadei de dublare a
capitalului (în ani), este necesar să se împartă 72 la valoarea întreagă
a ratei anuale a rentabilității capitalului. Regula este valabilă pentru
pariurile de la 3 la 18% și se numește „Regula 72“.
113
Tatiana SANDUŢA

Exemplul 1. Determinaţi mărimea sumei ce va fi acumulată în

contul bancar peste 5 ani pentru procurarea unui bun imobil, dacă se
face un depozit la o bancă în valoare de 10 000 euro, la o rată anuală
a dobânzii de 10%.
Rezolvare:
1. Se determină valoarea viitoare a acestui bun imobil:
FV = 10 000x 1 0,10 = 10 000x1,61051 = 16 105,1 euro.
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii viitoare a unităţii
(tabelul 8.1).

Tabelul 8.1. Metoda „cărţii de depozit“

(PV = 10 000 euro, i=10%, n = 5 ani)
Peri- Soldul la Dobânda, Soldul
oada începutul euro la sfârșitul
perioadei, perioadei, euro
euro 3 = 2x0,10 4=2+3
1 2 3 4
1 10 000 10 000x0,10 = 1 000 10 000 + 1 000 = 11 000
2 11 000 11 000x0,10 = 1 100 11 000 + 1 100 = 12 100
3 12 100 12 100x0,10 = 1 210 12 100 + 1 210 = 13 310
4 13 310 13 310x0,10 = 1 331 13 310 + 1 331 = 14 641
5 14 641 14 641x0,10=1 464,1 14 641 + 1 464,1=
16 105,1

Concluzie: mărimea sumei ce va fi acumulată în contul bancar

peste 5 ani este 16 105,1 euro.

Exemplul 2. La un depozit cu rata doânzii bancare anuale de 8%

cu decontările trimestriale a fost depusă suma de 50 000 euro.
Determinaţi suma ce va fi acumulată peste 3 ani şi 9 luni.
Rezolvare:
1. Se determină valoarea viitoare a unităţii:
,
FV = PVx 1 = 50 000x 1 =
= 50 000x 1 0,02 = 50 000x1,3459 = 67 295 euro.
114
 Teoria evaluării

Concluzie: mărimea sumei ce va fi acumulată în contul bancar

peste 3 ani şi 9 luni este 67 295 euro.

Exemplul 3. Un bun imobil cu suprafaţa de 482 m.p. a fost

cumpărat astăzi la preţul de 560 euro pentru un m.p. Investitorul
aşteaptă creşterea preţului cu 5% anual. Peste ce perioadă de timp
proprietarul va putea vinde acest obiect la preţul de 1,4 ori mai mare
decât l-a cumpărat?
Rezolvare:
1. Se determină perioada de timp:

PVx1,4 = PVx 1 0,05 ;

1 0,05 = 1,4;
, ,
n= ; n= = 6,89 ani.
, ,

Concluzie: proprietarul va putea vinde un bun imobil la preţul de

1,4 ori mai mare decât l-a cumpărat peste 6,89 ani.

Exemplul 4. Determinaţi rata dobânzii bancare anuale, dacă suma

iniţială depozitată în contul bancar pentru procurarea unui bun
imobil peste 5 ani va constitui 186 000 euro. La sfârşitul anului 5 a
fost acumulată sumă în mărime de 250 000 euro.
Rezolvare:
1. Se determină rata dobânzii bancare anuale:
250 000 = 186 000x 1 𝑖 ;
1 𝑖 = 250 000/186 000 = 1,3441;
1 + i = √1,3441 ;
1 + i = 1,06; i = 1,06 – 1 = 0,06 sau 6%.
Concluzie: rata dobânzii bancare anuale constituie 6%.

8.2. Valoarea prezentă a unităţii

Valoarea prezentă a unităţii (reversie) reprezintă valoarea de
azi a unei sume care urmează a fi obţinută în viitor (figura 8.2).

115
Tatiana SANDUŢA

Figura 8.2. Valoarea prezentă a unităţii

Valoarea prezentă a unităţii se determină după următoarele

formule:
a) în cazul când dobânda este calculată la sfârşitul anului,
valoarea prezentă a unităţii este determinată după formula 8.3:

𝑃𝑉 𝐹𝑉х , (8.3)
1
unde : - coeficientul de actualizare (factorul valorii prezente);
1 𝑖 𝑛

b) în cazul când dobânda este calculată cu o frecvenţă mai

mare decât o dată pe an, valoarea prezentă este determinată după
formula 8.4:

𝑃𝑉 𝐹𝑉х . (8.4)
/

Procesul de determinare a valorii prezente este funcţia inversă

a procesului de acumulare şi se numește actualizare.

Exemplul 5. Determinaţi mărimea sumei de bani care trebuie

depusă la bancă, rata dobânzii bancare anuale fiind de 10%, pentru a

116
 Teoria evaluării

putea procura peste 5 ani cu banii depuşi un bun imobil la prețul de

100 000 euro.
Rezolvare:
1. Se determină valoarea prezentă a unităţii:
PV = 100 000x ,
= 100 000x0,6209 = 62 090 euro.
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a unităţii
(tabelul 8.2).
Tabelul 8.2. Metoda „cărţii de depozit”
(FV = 100 000 euro, i=10%, n = 5 ani)
Peri- Soldul la Dobânda, Soldul
oada începutul euro la sfârșitul
perioadei, perioadei, euro
euro 3 = 2x0,10 4=2+3
1 2 3 4
1 62 090 62 090x0,10 = 6 209 62 090 + 6 209 = 68 299
2 68 299 68 299x0,10 = 68 299 + 6 829,9 =
6 829,9 75 128,9
3 75 128,9 75 128,9x0,10= 75 128,9+7 512,89 =
7 512,89 82 641,79
4 82 641,79 82 641,79x0,10 = 82 641,79 +8 264,18 =
8 264,18 90 905,97
5 90 905,97 90 905,97x0,10 = 100 000 (eruarea
9 090,60 rotungirii)

Concluzie: mărimea sumei de bani care trebuie depusă la bancă

este de 62 090 euro.

Exemplul 6. O persoană de afaceri planifică peste 4 ani să cumpere

un bun imobil. Preţul actual al bunului imobil dat este de 167 000
euro şi creşte anual cu 5%. Ce sumă trebuie depozitată la contul
bancar cu rata dobânzii bancare anuale de 8% cu decontările
trimestriale?
Rezolvare:
1. Se determină preţul de vânzare a bunului imobil peste 4 ani:
FV = 167 000x 1 0,05 = 167 000x1,2155 = 202 989 euro.
117
Tatiana SANDUŢA

2. Se determină suma de bani care trebuie depozitată în contul

bancar:
PV = 202 989x , = 202 989x0,7284 = 147 857 euro.
Concluzie: suma de bani care trebuie depozitată în contul bancar
este de 147 857 euro.

Exemplul 7. O persoană de afaceri doreşte să cumpere un bun

imobil comercial cu suprafața de 385 m.p. și presupune că îl va putea
vinde peste 3 ani la preţul de 580 euro pentru 1 m.p. Ce preţ achitat
astăzi va permite investitorului să obţină venitul la investiţia de 14%?
Rezolvare:
1. Se determină preţul de vânzare a bunului imobil peste 3 ani:
FV = 580x385 = 223 300 euro.
2. Se determină cu ce preţ trebuie procurat bunul imobil astăzi:
PV = 223 300x ,
= 223 300x0,6750= 150 728 euro.
Concluzie: bunul imobil trebuie procurat cu preţul de 150 728
euro.

Exemplul 8. Investitorul planifică peste 3 ani să procure un bun

imobil la preţul de 348 000 euro şi depune în contul bancar suma de
271 000 euro. Cu ce rată a dobânzii bancare anuale trebuie depozitați
banii ca suma acumulată să fie suficientă pentru cumpărarea bunului
imobil dat?
Rezolvare:
1. Se determină rata dobânzii bancare anuale:
271 000 =348 000x
271 000/348 000 = 0,7787
𝟑
1 i = 1/0,7787 = 1,2842
1 + i = √1,2842 = 1,09
i= 1,09 – 1 = 0,09 sau 9 %.
Concluzie: rata dobânzii bancare anuale constituie 9%.

118
 Teoria evaluării

8.3. Valoarea prezentă a anuităţii

Anuitatea este o serie de plăţi (încasări) echivalente efectuate
peste intervale egale de timp.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la sfârşitul
fiecărui interval, se atestă anuitate ordinară.
În cazul când plăţile sau încasările sunt efectuate la începutul
intervalului, se atestă anuitate avansată.

1. Valoarea prezentă a anuității ordinare (figura 8.3)

Figura 8.3. Valoarea prezentă a anuității ordinare

Valoarea prezentă a anuităţii ordinare se determină după

următoarele formule:
a) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la sfârşitul anului,
valoarea prezentă a anuității ordinare se calculează după formula 8.5:

𝑃𝑉 𝐴𝑂х , (8.5)

unde: AO - mărimea anuității ordinare;

- coeficientul de actualizare a anuităţii ordinare, în
cazul efectuării plăţilor sau încasărilor la sfârşitul anului;

119
Tatiana SANDUŢA

b) în cazul când intervalele de plată sunt mai frecvente decât

o dată pe an, valoarea prezentă a anuităţii se calculează după
formula 8.6:
/
𝑃𝑉 𝐴𝑂 х , (8.6)
/

unde: m - numărul intervalelor de efectuare a plăţilor sau încasărilor

pe parcursul unui an.

2. Valoarea prezentă a anuităţii avansate (figura 8.4)

Figura 8.4. Valoarea prezentă a anuității avansate

Valoarea prezentă a anuităţii avansate se determină după

următoarele formule:
a) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la începutul
anului, valoarea prezentă a anuității avansate se calculează după
formula 8.7:

𝑃𝑉 𝐴𝐴х 1], (8.7)

unde: AA - mărimea anuității avansate;
b) în cazul când intervalele de calcul sunt mai frecvente decât
un an, valoarea prezentă a anuităţii avansate se calculează după
formula 8.8:

120
 Teoria evaluării

𝑃𝑉 𝐴𝐴 х 1]. (8.8)

Exemplul 9. Ce sumă trebuie depusă la sfârşitul fiecărui an într-un

cont bancar la o rată a dobânzii bancare anuale de 10% pentru a
asigura plata de locațiune a bunului imobil în sumă de 10 000 euro
anual pe parcursul a 5 ani?
Rezolvare:
1. Se determină valoarea prezentă a anuităţii ordinare:
,
PV = 10 000𝑥 ] = 10 000x3,7908 = 37 908 euro.
,
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.3).

Tabelul 8.3. Metoda „cărţii de depozit”

(AO = 10 000 euro, i = 0,10, n = 5 ani)
Peri- Soldul Dobânda, Sustragerea Soldul
oada la începutul euro anuală, la sfârşitul
perioadei, euro euro perioadei, euro
2 3 = 2x0,10 4 5=2+3-4
1 2 3 4 5
1 37 908 3 790,8 10 000 31 698,8
2 31 698,8 3 169,88 10 000 24 868,68
3 24 868,68 2 486,87 10 000 17 355,55
4 17 355,55 1 735,56 10 000 9 091,11
5 9 091,11 909,11 10 000 0

Concluzie: pentru a asigura plata de locațiune a bunului imobil la

sfârşitul fiecărui an în sumă de 10 000 euro anual pe parcursul a 5
ani trebuie depuse într-un cont bancar 37 908 euro.

Exemplul 10. Ce sumă trebuie depusă la începutul fiecărui an într-

un cont bancar la o rată a dobânzii bancare anuale de 10% pentru a
asigura plata de locațiune a bunului imobil în sumă de 10 000 euro
anual pe parcursul a 5 ani?
121
Tatiana SANDUŢA

Rezolvare:
1. Se determină valoarea prezentă a anuităţii avansată:
,
PV = 10 000𝑥 ,
1 = 10 000x(3,1699 + 1) =
= 10 000x4,1699 = 41 699 euro.
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.4).

Tabelul 8.4. Metoda „cărţii de depozit”

(AA= 10 000 euro, i = 0,10, n = 5 ani)
Peri- Soldul la Sustragerea Soldul Dobânda, Soldul la
oada începutul anuală, după euro sfârşitul
perioadei, euro achitare, perioadei,
euro euro euro
2 3 4=2-3 5= 4x0,10 6=4+5
1 2 3 4 5 6
1 41 699 10 000 31 699 3 169,9 34 868,9
2 34 868,9 10 000 24 868,9 2 486,9 27 355,8
3 27 355,8 10 000 17 355,8 1 735,58 19 091,38
4 19 091,38 10 000 9 091,38 909,14 10 000
5 10 000 10 000 0 0 0

Concluzie: pentru a asigura plata de locațiune a bunului imobil la

începutul fiecărui an în sumă de 10 000 euro anual pe parcursul a 5
ani trebuie depuse într-un cont bancar 41 699 euro.

Exemplul 11. O persoană de afaceri planifică să procure un bun

imobil cu suprafața de 572 m.p. și darea lui în locațiune pe termen de
2 ani cu plata de chirie pentru 1 m.p. de 10 euro pe lună (achitarea la
sfâtşitul fiecărei luni). La sfârşitul perioadei prognozate şi expirarea
termenului de chirie bunul imobil poate fi vândut la prețul de 332 000
euro. Ce preţ achitat astăzi va permite investitorului să obţină venitul
la investiţie de 24%?

122
 Teoria evaluării

Rezolvare:
1. Se determină mărimea plăţilor de locațiune lunare:
AO = 10x572 = 5 720 euro/lună.
2. Se determină valoarea prezentă a anuităţii ordinare:
,
PV 5 720x , ] = 5 720x18,9139 = 108 188 euro.
3. Se determină valoarea prezentă a reversiei (unităţii):
PV = 332 000x = 332 000x0,6504 = 215 933 euro.
,
4. Se determină preţul de cumpărare a terenului:
PR = PV PV PV = 108 188 + 215 933 = 324 121 euro.
Conclizie: bunul imobil cu suprafaţa de 572 m.p. poate fi procurat
astăzi la preţul de 324 121 euro.

8.4. Valoarea viitoare a anuităţii

Sensul economic al valorii viitoare a anuităţii constă în
determinarea sumei acumulate a plăţilor sau încasărilor efectuate pe
parcursul unei perioade de timp determinate la intervale egale.

1. Valoarea viitoare a anuităţii ordinare (figura 8.5)

Figura 8.5. Valoarea viitoare a anuității ordinare

123
Tatiana SANDUŢA

Valoarea viitoare a anuităţii ordinare se determină după

următoarele formule:
a) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la sfârşitul anului,
valoarea viitoare a anuității ordinare se calculează după formula 8.9:

𝐹𝑉 𝐴𝑂х , (8.9)
unde: - coeficientul de acumulare a anuității ordinare;
b) în cazul plăţilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an,
valoarea viitoare a anuităţii ordinare este determinată după
formula 8.10:
/
𝐹𝑉 𝐴𝑂 х
/
], (8.10)

/
unde: /
- coeficientul de acumulare a anuităţii, în cazul
plăţilor efectuate mai frecvent decât o dată pe an.

2. Valoarea viitoare a anuității avansate (figura 8.6)

Figura 8.6. Valoarea viitoare a anuității avansate

Valoarea viitoare a anuităţii avansate se determină după

următoarele formule:

124
 Teoria evaluării

a) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la o singură dată

la începutul anului, valoarea viitoare a anuităţii avansate se
calculează după formula 8.11:

𝐹𝑉 𝐴𝐴 х 1, (8.11)

unde: 1- coeficientul de acumulare (compounding) a

anuităţii avansate;
b) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate mai frecvent
decât o dată pe an, la începutul fiecărui interval de timp valoarea
viitoare a anuităţii este calculată după formula 8.12:

𝐹𝑉 𝐴𝐴 х 1 , (8.12)
/
unde: /
1- coeficientul de acumulare (compounding) a
anuităţii avansate, în cazul efectuării plăţilor sau încasărilor cu o
frecvenţă mai mare de o dată pe an.

Exemplul 12. Presupunem că depunem o sumă de 100 000 lei la

sfârşitul fiecărui an într-un cont bancar pentru o perioadă de 5 ani, la
o rată a dobânzii bancare anuale de 10%. Care este suma disponibilă
la sfârşitul celor 5 ani şi va fi ea suficientă pentru procurarea unui bun
imobil la preţul de 630 000 lei?

Rezolvare:
1. Se determină valoarea prezentă a anuităţii avansate:
,
FV = 100 000x = 100 000x6,1051 = 610 510 lei.
,
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.5).

125
Tatiana SANDUŢA

Tabelul 8.5. Metoda „cărţii de depozit”

(AO = 100 000 euro, i = 0,10, n = 5 ani)

Peri- Soldul Dobânda, Depozitul, Soldul

oada la începutul euro euro la sfârşitul
perioadei, euro perioadei, euro
2 3 = 2x0,10 4 5=2+3+4
1 2 3 4 5
1 0 0 100 000 100 000
2 100 000 10 000 100 000 210 000
3 210 000 21 000 100 000 331 000
4 331 000 33 100 100 000 464 100
5 464 100 46 410 100 000 610 510

Concluzie: suma acumulată la sfârşitul anului 5 constituie 610 510

lei şi nu este suficientă pentru procurarea unui bun imobil.

Exemplul 13. Presupunem că depunem o sumă de 100 000 lei la

începutul fiecărui an într-un cont bancar pentru o perioadă de 5 ani,
la o rată a dobânzii bancare anuale de 10%. Care este suma
disponibilă la sfârşitul celor 5 ani şi va fi ea suficientă pentru
procurarea unui bun imobil la prețul de 650 000 lei?

Rezolvare:
1. Se determină valoarea prezentă a anuităţii avansate:
,
FV = 100 000x[ - 1] = 10 000x(7,7156 -1) =
,
= 100 000x6,7156 = 671 560 lei.
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.6).

126
 Teoria evaluării

Tabelul 8.6. Metoda „cărţii de depozit”

(AA = 100 000 euro, i = 0,10, n = 5 ani)
Peri- Depozitul, Soldul Dobânda, Soldul
oada euro la începutul euro la sfârşitul
perioadei, euro perioadei, euro
2 3=2+5 4= 3x0,10 5=3+4
1 2 3 4 5
1 100 000 100 000 10 000 110 000
2 100 000 210 000 21 000 231 000
3 100 000 331 000 33 100 364 100
4 100 000 464 100 46 410 510 510
5 100 000 610 510 61 050 671 560

Concluzie: suma acumulată la sfârşitul anului 5 constituie 671 560

lei şi este suficientă pentru procurarea unui bun imobil.

8.5. Rata de amortizare a unităţii (constanta ipotecară)

Rata de amortizare a unităţii mijloacelor împrumutate indică
mărimea plăţilor obligatorii succesive necesare pentru rambursarea
unui credit, care includ dobânda şi capitalul de bază şi care permit
amortizarea (rambursarea) creditului în termenele stabilite
(figura 8.7).

Figura 8.7. Rata de amortizare

127
Tatiana SANDUŢA

Rata de amortizare a unităţii (constanta ipotecară) se determină

după formulele:
a) în cazul când dobânda este calculată la sfârşitul anului,
factorul fondului de compensare se calculează după formula 8.13:

𝐴 𝑃𝑉 х , (8.13)

unde: coeficientul de amortizare a unităţii în cazul plăţilor

efectuate o singură dată pe an;
b) în cazul plăţilor efectuate de mai multe ori pe parcursul
anului, rata de amortizare a unităţii este calculată după formula 8.14:

𝐴 𝑃𝑉 х , (8.14)

unde: - coeficientul de amortizare a unităţii în cazul

/
plăţilor efectuate mai des decât o singură dată pe an.
Funcţia ratei de amortizare a unităţii este invers proporţională
funcţiei valorii prezente a anuităţii ordinare.

Exemplul 14. O firmă a obţinut un credit pe un termen de 5 ani cu

rata anuală a dobânzii de 10% în valoare de 100 000 euro pentru
procurarea unui bun imobil. Plăţile pentru amortizarea creditului
urmează a fi efectuate anual. Determinaţi mărimea plăţilor anuale
pentru amortizarea creditului.
Rezolvare:
1. Se determină mărimea plăţilor anuale pentru credit:
,
A = 100 000x = 100 000x0,2638 = 26 380 euro.
,
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.7).

128
 Teoria evaluării

Tabelul 8.7. Schema de amortizare a împrumutului (metoda

„cărţii de depozit”
(PV = 100 000 euro, A = 26 380 euro, i = 10%, n = 5 ani)
Peri- Plata Dobânda, Capitalul Suma rămasă
oada anuală, euro euro de bază, euro de plătit, euro
2 3 = 5x0,10 4=2-3 5=5-4
1 2 3 4 5
1 26 380 10 000 16 380 100 000
2 26 380 8 362 18 018 83 620
3 26 380 6 560,2 19 819,8 65 602
4 26 380 4 578,22 21 801,78 45 782,2
5 26 380 2 398, 04 23 980,42 23 980,42

Concluzie: mărimea plăţilor anuale pentru creditul ipotecar

constituie 26 380 euro.

Exemplul 15. Determinaţi mărimea posibilă a plăţilor trimestriale

de locațiune a unui bun imobil pe termen de 6 ani dacă suma
depozitată astăzi cu rata dobânzii anuale bancare de 12% constituie
15 000 euro.

Rezolvare:
Se determină mărimea plăţilor trimestriale pentru locațiune:
,

A = 15 000x ] = 15 000x0,0590 = 885 euro.

,

Concluzie: mărimea posibilă a plăţilor trimestriale de locațiune a

unui bun imobil constituie 885 euro.

8.6. Factorul fondului de compensare

Factorul fondului de compensare reprezintă suma de bani ce
urmează a fi depusă la sfârşitul fiecărei perioade pentru a obţine la
momentul expirării unui număr determinat de perioade suma de o
unitate monetară (figura 8.8):

129
Tatiana SANDUŢA

Figura 8.8. Factorul fondului de compensare

a) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate la sfârşitul anului,

factorul fondului de compensare se calculează după formula 8.15:

𝐴 𝐹𝑉х , (8.15)

unde: - factorul fondului de compensare în cazul plăţilor

(încasărilor) periodice efectuate o singură dată pe an;
b) în cazul plăţilor sau încasărilor efectuate de mai multe ori
pe parcursul unui an, mărimea plăţilor date este calculată după
formula 6.16:
𝐴 𝐹𝑉𝑥 , (8.16)

unde: factorul fondului de compensare, în cazul plăţilor

(încasărilor) periodice efectuate de mai multe ori pe parcursul anului.

Exemplul 16. Investitorul programează peste 5 ani să cumpere un

bun imobil la preţul de 100 000 euro şi efectuează anual plăţile într-
un cont bancar care oferă o dobândă de 10% pe an. Determinaţi
mărimea plăţilor anuale.

130
 Teoria evaluării

Rezolvare:
1. Se determină mărimea plăţilor trimestriale:
,
A = 100 000x ,
= 100 000x0,1638 = 16 380 euro.
2. Se verifică corectitudinea estimării valorii prezente a anuităţii
ordinare (tabelul 8.8).

Tabelul 8.8. Metoda „cărţii de depozit”

(FV = 100 000 euro, i = 0,10, n = 5 ani)
Peri- Soldul Dobânda, Depozitul, Soldul
oada la începutul euro euro la sfârşitul
perioadei, euro perioadei, euro
2 3 = 2x0,02 4 5=2+3+4
1 2 3 4 5
1 0 0 16 380 16 380
2 16 380 1 638 16 380 34 398
3 34 398 3 439,8 16 380 54 217,8
4 54 217,8 5 421,78 16 380 76 019,58
5 76 019,58 7 601,96 16 380 100 000

Concluzie: pentru procurarea unui bun imobil la preţul de 100 000

euro peste 5 ani firma va plăti anual 16 380 euro.

Exemplul 17. Proprietarul planifică la sfârşitul anului 3 să facă

reparaţia unui bun imobil din contul plăţilor trimestriale de locațiune
acumulate. Costul reparaţiei astăzi constituie 24 00 euro şi creşte
anual cu 7%. Care va fi plata de locațiune trimestrială posibilă
depozitată într-un cont bancar ce oferă o dobândă anuală de 8%?
Rezolvare:
1. Se determină costul reparaţiei:
C = 24 000x 1 0,07 = 24 000x1,2250 = 29 400 euro.
2. Se determină mărimea plăţii de locațiune trimestrială:
0,08
4
A = 29 400x 0,08 3𝑥4
= 29 400x0,0746 = 2 193 euro.
1 1
4

131
Tatiana SANDUŢA

Concluzie: suma necesară pentru reparaţia bunului imobil poate fi

acumulaţă de la darea în locațiune a bunului imobil cu plata de
locațiune trimestrială de 2 193 euro.
Toate funcțiile ratei compuse ale dobânzii sunt interdependente.
Funcțiile de bază și inverse ale ratei compuse a dobânzii sunt
prezentate în tabelul 8.9.
Valorile a 6 funcții ale ratei compuse pot fi determinate cu
ajutorul tabelelor financiare

Tabelul 8.9. Funcțiile de bază și inverse ale ratei compuse

a dobânzii
Funcția de bază Funcția inversă
1 2
Valooarea viitoare a unității Valoarea prezentă a unității
Valoarea viitoare a anuității Factorul fondului de compensare
Valoarea prezentă a unității Rata de amortizare a unității

Toate șase funcții ale ratei compuse pot fi aplicate în procesul

de evaluare a proprietății imobiliare care generează venituri.

Chestionar pentru atestare

1. Indicați diferența principală dintre procentul simplu și
procentul compus?
2. Explicați semnificația fiecăreia dintre cele șase funcții ale
procentului compus.
3. Dați exemple de tranzacții financiare a căror fluxuri de
numerar reprezintă o anuitate (ordinară sau avansată).
4. Indicați dependențele directe și inverse ale valorii banilor în
timp.
5. Expuneți calculul valorii viitoare a unității.
6. Expuneți calculul valorii viitoare a anuității.
7. Expuneți calculul valorii prezente a unității.
8. Expuneți calculul valorii prezente a anuității.

132
 Teoria evaluării

9. Numiți indicatorul care se determină cu ajutorul funcției

„Rata de amortizare a unităţii”.
10. Numiți indicatorul care se determină cu ajutorul funcției
„Factorul fondului de compensare”.
11. Selectați răspunsul corect:
1. Determinarea mărimii plăților obligatorii succesive
necesare pentru rambursarea unui credit permite
funcția:
a) valoarea viitoare a anuității;
b) valoarea viitoare a unității;
c) rata de amortizare a unității;
d) factorul fondului de compensare.
2. Indicați funcția procentului compus care permite
determinarea valorii actuale a fluxului de venit viitor:
a) valoarea prezentă a anuității;
b) factorul fondului de compensare;
c) rata de amortizare a unității;
d) valoarea prezentă a unității.
3. Indicați formula funcției procentului compus care
permite determinarea valorii viitoare acumulate a
anuității ordinare:
a) FVAO=AO 𝑥 ;
b) AO= FVAO 𝑥 ;
n
c) FV = PV x (1+i) ;
d) PV =FV 𝑥 .
4. Anuitatea este un flux de numerar cu:
a) plățile (încasările) echivalente peste intervale inegale
de timp;
b) plățile (încasările) echivalente peste intervale egale de
timp;
c) plățile în creștere sau în scădere.

133
Tatiana SANDUŢA

5. Indicați funcția procentului compus care permite

determinarea valorii actuale a fluxului de venit viitor:
a) valoarea prezentă a anuității;
b) factorul fondului de compensare;
c) rata de amortizare a unității;
d) valoarea prezentă a unității.
6. Indicați formula funcției inverse funcției valorii viitoare
a anuității ordinare:
a) AO FV ;
b) AO FV ;
c) FV PV 1 i ;
d) PV FV .
7. Care funcție a procentului compus este de bază?
a) valoarea prezentă a unității;
b) valoarea prezentă a anuității;
c) rata de amortizare a anuității;
d) factorul fondului de amortizare.

134
 Teoria evaluării

9. ABORDAREA PRIN PIAȚĂ

Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei

proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează metode de evaluare
specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare:
a) abordarea prin piață;
b) abordarea prin venit;
c) abordarea prin cost.
Abordările și metodele de evaluare a proprietăților imobiliare
sunt reprezentate în figura 9.1.

Abordările și metodele
de evaluare a
proprietății imobiliare

Abordarea Abordarea Abordarea

prin piață prin venit prin cost

Metoda Metoda
comparației Metoda actualizării Metoda
directe a capitalizării fluxurilor de
directe costului
vânzărilor numerar

Figura 9.1. Abordările și metodele de evaluare

a proprietăților imobiliare

Din istoria evaluării, abordările utilizate în evaluarea actuală

a bunurilor imobile (prin cost, venit și piață) au fost la un moment
dat un fel de reflectare a teoriilor binecunoscute de valoare.
Abordarea bazată pe costuri are originea în lucrările lui Adam
Smith (1776), autorul teoriei de muncă a valorii sau teoriei
costurilor, conform căreia valoarea este determinată de cantitatea de
muncă necesară pentru producerea unui bun.

135
Tatiana SANDUŢA

Conform aestei teorii, valoarea unei mărfuri este determinată

de costurile a patru factori de producție - teren, capital, muncă și
antreprenoriat.
Utilizând abordarea bazată pe costuri pentru determinarea
valorii imobilului, evaluatorul ia în considerare atât resursele
materiale, cât și cele umane: calculează costurile achiziționării unui
teren, calculează costul îmbunătățirilor ca sumă a costului
materialelor și a muncii umane și adaugă la valoarea profitului
antreprenorului care investește bani în achiziționarea de terenuri și
crearea unei proprietăți.
Teoria valorii muncii, bazată pe factorii de ofertă, nu a putut
explica valoarea diferită a banilor care au aceleași costuri pentru
crearea lor. Același dezavantaj este caracteristic, în prima
aproximare, și pentru abordarea costurilor. Dacă nu se ține cont de
uzură, palatul construit în centrul orașului și în deșert, din punctul de
vedere al abordării costurilor, va avea aceeași valoare de cost.
Se știe că ulterior teoria evaluării muncii a fost completată de
teoria utilității marginale a lui Leon Walras (1834-1920), conform
căreia valoarea unui produs depinde de atractivitatea și utilitatea
unității marginale a mărfii, care formează cererea pentru această
marfă. Transpunerea practică a teoriei de utilitate marginală în teoria
evaluării bunurilor imobile este abordarea veniturilor, esența căreia
constă în convertirea venitului în valoare bazată pe o rată a profitului,
egală cu costurile alternative ale capitalului investit
În cele din urmă, teoria ofertei și a cererii formulată de Alfred
Marshall (1842-1924) a fost punctul culminant al realizărilor
economiei neoclasice, conform căreia prețul este rezultatul
interacțiunii forțelor de cerere și ofertă.
Marshall a formulat, de asemenea, trei abordări acceptate în
prezent pentru determinarea valorii: compararea vânzărilor
analogice, înlocuirea costurilor și capitalizarea veniturilor.
Irving Fisher (1867-1947), economist american,
reprezentant al școlii neoclasice, a dezvoltat conceptul de teorie a

136
 Teoria evaluării

veniturilor valorii, care a devenit baza metodei capitalizării

veniturilor utilizată de evaluatorii moderni.
Astfel, se poate afirma că teoria modernă a evaluării are o
mică istorie - doar puțin mai mult de o jumătate de secol.

9.1. Metoda comparației directe a vânzărilor.

Particularitățile și domeniul de aplicare
Conform Regulamentului provizoriu de evaluare, „Metoda
comparației directe a vânzărilor presupune estimarea valorii de piaţă
a bunului imobil în baza analizei comparative a preţurilor de vânzare
a bunurilor imobile analogice obiectului evaluării, care au fost
vândute recent, şi corecției preţurilor de vânzare pentru diferenţele
dintre aceste bunuri imobile şi bunul imobil evaluat” [7].
În Standardele Internaționale de Evaluare 2018, „Abordarea
prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii
proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu
proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite
pentru vânzare” [10].
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie analogice
obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor
funcţionale şi fizice.
Evaluatorul trebuie să se asigure că proprietățile comparabile
sunt reale (adică pot fi identificate) și că au caracteristici fizice
conforme cu informațiile scriptice. În raportul de evaluare trebuie să
se indice sursele de informații, datele utilizate și raționamentul pe
baza cărora evaluatorul a selectat proprietățile comparabile.
Aplicarea acestei metode este posibilă când:
 există o piață activă cu un număr suficient de tranzacții
(oferte);
 accesibilitatea și veridicitatea informaţiei despre condiţiile
şi preţurile tranzacţiilor/ofertelor și altor caracteristici.
Dacă evaluatorul nu dispune de informaţii privind preţurile de
vânzare, este posibilă utilizarea preţurilor de ofertă asupra
segmentului de piaţă cercetat.

137
Tatiana SANDUŢA

La baza metodei stau următoarele principii:

 cererii și ofertei;
 dependenței;
 proporționalității și echilibrului;
 contribuției;
 substituției;
 anticipării.
Pentru procurarea unui bun imobil cumpărătorul (investorul)
reiese din principiul substituției.
Se presupune că un cumpărător chibzuit și informat nu va plăti
pentru un bun imobil mai mult decât cel mai mic preţ solicitat pentru
un alt bun imobil cu acelaşi grad de utilitate. Prin urmare, atât
cumpărătorul, cât şi vânzătorul aleg întotdeauna cea mai optimă
variantă pentru sine dintre câteva variante alternative.
Evident, un cumpărător raţional nu va plăti pentru un bun
imobiliar o sumă mai mare decât suma minimă pentru care poate fi
procurat un bun imobil cu o utilitate analogică.
Avantajele metodei:
 simplitatea și argumentarea statistică datorită orientării la
prețurile de vânzare/ofertă a bunurilor imobile analogice;
 asigurarea posibilităților de a face comparații credibile cu
alte bunuri imobile datorită multitudinii de informații publice privind
bunurile imobile cotate;
 admite corecții la caracteristicile de deosebire.
Limite:
 necesită o piață a bunurilor imobile dezvoltată;
 cere acces la informația despre bunurile imobile analogice
vândute sau oferite;
 la utilizarea numărului mare de ajustări scade veridicitatea
valorii finale;
 utilizează informații despre tranzacțiile trecute și nu ia în
considerație viitoarele așteptări.

138
 Teoria evaluării

9.2. Etapele de aplicare a metodei comparației directe a

vânzărilor
Aplicarea metodei comparației directe a vânzărilor este
efectuată în baza procedurilor standard.
În continuare sunt examinate etapele de bază ale evaluării
bunurilor imobile prin metoda comparației directe a vânzărilor.
Etapa 1. Cercetarea pieței, colectarea și analiza datelor de
piață în scopul selectării bunurilor imobile comparabile. Se
studiază starea și tendințele dezvoltării pieței bunurilor imobile și
îndeosebi a segmentului căruia îi aparține acest obiect. Se evidențiază
bunurile imobile oferite spre vânzare care sunt mai mult comparabile
cu obiectul evaluării.
Pentru efectuarea analizei comparative sunt suficiente trei-
cinci vânzări, dar cu cât mai mare este numărul vânzărilor analizate
cu atât este mai exact rezultatul evaluării.
Dacă există puţine tranzacţii recente, de asemenea, poate fi util
să se ia în considerare preţurile bunurilor imobile oferite spre
vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită
şi analizată critic.
Sursele informaționale de date utilizate în abordarea prin piaţă
sunt:
 informațiile furnizate de proprietar;
 serviciile cadastrale teritoriale;
 agențiile imobiliare ce acționează în zonă (nu asigură
garanții, întrucât reprezintă așteptările vânzătorului; nu
sunt verificate la tranzacționare);
 birourile notariale (au un grad de relativitate, deoarece
părțile implicate în tranzacție nu declară întotdeauna prețul
real);
 firmele de asigurare;
 arhivele personale ale evaluatorului;
 publicațiile periodice și electronice privind ofertele de
vânzare a bunurilor imobile;

139
Tatiana SANDUŢA

 informațiile oferite de vecini (au un grad mai mare de

veridicitate, se referă la prețul cu care s-au tranzacționat
proprietățile similare în zonă).
Etapa 2. Identificarea unităților și elementelor de
comparație. Evaluatorul identifică unitățile de măsură și elementele
de comparație.
Se selectează și se controlează informația despre bunurile
imobile comparabile, se analizează informația colectată pentru
fiecare obiect analog după elementele de comparație.
Etapa 3. Determinarea mărimii corecțiilor. Deoarece în
practică este foarte greu a găsi obiecte imobile absolut identice după
dimensiuni, amplasare, vârstă, construcții, materialele de construcție
utilizate și alți parametri, evaluatorul, reieșind din experiența
personală, determină mărimea corecțiilor la diferențele evidențiate
după elementele de comparație prin diferite metode.
Etapa 4. Comparația proprietății imobiliare subiect cu
proprietățile comparabile în scopul ajustării prețurilor de
vânzare/ofertă. Evaluatorul analizează asemănările și diferențele
dintre caracteristicile proprietăților comparabile și cele ale
proprietății subiect și introduce corecțiile estimate la prețurile de
vânzare/ofertă a proprietăților comparabile.
În procesul aplicării corecțiilor pentru drepturile de
proprietate, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare şi condiţiile
pieţei, preţul de vânzare este recalculat după fiecare corectare a
elementului de comparaţie.
Ajustările pentru celelalte elemente de comparaţie pot fi
aplicate în modul stabilit de evaluator. Preţul bunului imobil poate fi
recalculat după corecția fiecărui element sau după aplicarea tuturor
ajustărilor.
Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților comparabile
trebuie argumentate în raportul de evaluare. Nu este permisă
utilizarea nici unei ajustări fără prezentarea modului de estimare a
acesteia.
Etapa 5. Analiza prețurilor corectate ale proprietăților
imobiliare comparabile pentru a determina valoarea de piață a
140
 Teoria evaluării

obiectului evaluării. Evaluatorul analizează prețurile corectate ale

bunurilor imobile analogice și determină valoarea de piață a
proprietății imobiliare subiect.
Conform GEV 630, „Selectarea concluziei asupra valorii este
determinată de proprietatea imobiliară comparabilă care este cea mai
apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de
proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au efectuat
cele mai mici ajustări” [10].
În această etapă, evaluatorul trebuie să ia în considerare
următoarele intervale de valori rezultate:
• numărul de ajustări aplicate prețului de vânzare al fiecărei
proprietăți comparabile;
• totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei
proprietăți comparabile, calculat ca sumă absolută (adică
ajustare brută - valoric și procentual);
• totalul ajustărilor aplicate prețului de vânzare al fiecărei
proprietăți comparabile, calculat ca sumă algebrică (adică
ajustare netă - valoric și procentual);
• orice ajustări deosebit de mari aplicate prețurilor
proprietăților comparabile și orice alți factori care pentru o
proprietate comparabilă pot avea o importanță mai mare.

9.3. Unitățile și elementele de comparație

Pentru a compara proprietatea imobiliară comparabilă cu
proprietatea imobiliară subiect, care diferă după caracterisicile lor,
trebuie găsit un „numitor comun”. Acest „numitor comun” poate fi
sau unitățile fizice (prețul unității de suprafață, volumul), sau unitatea
economică (prețul unității care aduce venit – prețul pentru un
apartament, număr în hotel sau un loc sedativ la restaurant, teatru,
cinematograf).
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare 2018 (IVS
230, C.14), „Pentru a putea compara subiectul evaluării cu prețul
altor drepturi asupra proprietății imobiliare, care au fost recent
tranzacționate sau care pot fi disponibile pe piață, este normal să se
adopte un criteriu de comparație adecvat. Criteriile de comparație,

141
Tatiana SANDUŢA

care se utilizează frecvent rezultă din analiza prețurilor de vânzare

prin calcularea prețului pe metru pătrat pentru o clădire sau a prețului
pe hectar pentru teren.
Alte criterii folosite pentru compararea prețurilor, atunci când
există suficientă omogenitate între caracteristicile fizice ale
proprietăților, sunt prețul pe cameră sau prețul pe unitatea de
producție, de exemplu, în cazul producției agricole” [10].
Unităţile de comparaţie care se utilizează frecvent sunt date în
tabelul 9.1.

Tabelul 9.1. Unităţile de comparaţie utilizate frecvent

Indicatorul Unitatea Domeniul de utilizare
de măsură
1 2 3
1. Pentru teren
Prețul pentru o 1 metru Pentru loturile destinate construcțiilor din
unitate de pătrat, m.p. oraș
suprafață 1 ar, Pentru terenurile destinate construcțiilor
ar individuale, obiectele separate, loturile
pomicole
1 hectar, Pentru masivele de pământ agricole, silvice
ha
Prețul pentru o 1 metru Granița lotului în lungul „liniei roșii” (ca
unitate de liniar, atare, în lungul drumului) pentru terenurile
lungime m liniar destinate construcțiilor comerciale și
industriale, businessul cărora depinde de
accesibilitatea cumpărătorilor și
utilizatorilor
Prețul pentru un 1 lot Suprafața standard pentru unilizare cu
lot de pământ standard, destinație tipică
lot
2. Pentru construcții
Prețul pentru o 1 metru Suprafața totală a clădirii
unitate de pătrat,
Suprafața utilă (de chirie) a clădirii
suprafață m.p.

142
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 9.1

1 2 3
Prețul pentru o 1 metru cub, Obiecte industriale, depozite
unitate de m.cub
volum
Prețul pentru 1 cameră Construcții tipice în serie
o cameră
Prețul pentru 1 apartament Construcții tipice în serie
un bun imobil
Prețul pentru 1 loc Loc sedativ la restaurant, teatru,
un element al cinematograf
obiectului Loc de autoparcare
1 număr Număr în hotel

Elementele de comparaţie
Conform Regulamentului provizoriu [7], „Corecțiile
preţurilor bunurilor imobile comparabile se fac prin luarea în
considerare a diferenţelor dintre următoarele elemente de
comparaţie” (figura 9.2):
1. Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise
2. Condiţiile de finanţare
3. Condiţiile tranzacţiei
4. Condiţiile pieţei
5. Amplasarea
6. Caracteristicile fizice
7. Caracteristicile economice
8. Modul de folosință
9. Componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil

Figura 9.2. Elemente de comparație la evaluarea bunurilor imobile

prin metoda comparației directe a vânzărilor

143
Tatiana SANDUŢA

Lista elementelor de comparație pentru tranzacțiile vânzare-

cumpărare recomandată pentru utilizare în comparație directă a
vânzărilor bunurilor imobile este dată în tabelul 9.2.

Tabelul 9.2. Lista elementelor de comparație

Nr. Elementele de Grupa factorilor
d/o comparație
1 2 3
1 Drepturile de 1. Grevarea bunului imobil prin contracte de
proprietate şi arendă (locațiune), servitute
alte drepturi 2. Finanţarea tranzacţiei vânzării–cumpărării
reale transmise bunului imobil cu banii vânzătorului
3. Dreptul asupra lotului de pământ în
componența bunului imobil complex
2 Condiţiile de 1. Împrumuturi preferențiale către cumpărător
finanţare de către vânzător
2. Plata în rate
3 Condiţiile 1. Necesitatea vânzării urgente
tranzacţiei 2. Prezența presiunei financiare asupra
tranzacției
3. Existenţa unei relaţii speciale între părţile
implicate în tranzacţie: de rudenie, de
afaceri sau interese financiare comune
4 Condiţiile pieţei 1. Variația prețurilor în timp sub influența
inflației și deflației
2. Modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei
în general
3. Schimbările în structura cererii şi a ofertei
bunurilor imobile
5 Amplasarea 1. Prestigiul raionului amplasării bunului
imobil
2. Amplasarea în zonă, cartier
3. Starea infrastructurii sociale a raionului
4. Depărtarea de centrul de afaceri și vitalitate
5. Distanța până la drumurile principale

144
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 9.2

1 2 3
6. Asigurarea cartierului cu transport public și
distanța până la stațiile de transport public
7. Accesibilitatea transportului și pietonală
8. Prezența autoparcării
9. Calitatea anturajului
10. Vecinătatea
6 Caracteristicile 1. Dimensiunea și forma terenului
fizice 2. Dimensiunea obiectului și construcțiilor
3. Structura tehnică a clădirii și construcțiilor
4. Elementele constructive
5. Calitatea construcției, unicitatea
arhitecturală
6. Starea și necesitatea în reparație a clădirii
7. Funcționalitatea serviciilor comunale
7 Caracteristicile 1. Posibilitățile de economie a resurselor
economice 2. Siguranța arendei (locațiunii), termenul ei și
condițiile
3. Calitatea managementului (indicii
financiari)
8 Modul de 1. Corespunderea utilizării obiectului conform
folosinţă CMBU
2. Utilitatea funcțională
3. Existența restricțiilor legale
9 Componentele 1. Existența mobilei, obiectelor de artă
valorii ce nu 2. Existența autoparcării și (sau) garajului
sunt legate de 3. Starea sistemelor de securitate
bunul imobil 4. Existența utilajului pentru business

Drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise

Tranzacţia este întotdeauna axată pe dreptul de proprietate
transmis.
Preţul de vânzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii
dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei.
Apariţia unor restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului
de dispoziţie a bunului imobil, existenţa grevării dreptului de
145
Tatiana SANDUŢA

proprietate – servitute etc.) contribuie la reducerea valorii bunului

imobil, prin urmare, şi a preţului de vânzare.
Dacă dreptul de proprietate asupra terenului este absolut, iar
dreptul asupra bunului imobil este grevat de alte drepturi reale,
evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale preţului de
vânzare a obiectului comparabil.
Destul de des la vinderea obiectelor care aduc venit
proprietatea se vinde împreună cu contractele de chirie existente.
Dacă plata de chirie conform contractului diferă de cea de piaţă,
atunci viitorul proprietar al bunului imobil pe parcursul întregii
perioade de locațiune rămasă a termenului de arendă va primi fluxuri
financiare, care diferă de cele de piaţă. Evidenţa diferenţei dintre
mărimea plăţii de chirie de piaţă şi conform contractului se numeşte
corecţie la dreptul de proprietate. Mărimea acestei corecţii se poate
determina prin două metode:
a) prin metoda capitalizării directe, ca diferenţa dintre
mărimea plăţii de arendă (locațiune) de piaţă şi conform contractului;
b) prin metoda discontării diferenţei dintre mărimea plăţii de
arendă (locațiune) de piaţă şi conform contractului pe parcursul
termenului de arendă (locațiune) rămas.
Condiţiile de finanţare
Preţul tranzacţiei pentru o proprietate imobiliară poate fi
diferit de cel al unei proprietăţi identice.
Estimarea corecțiilor pentru condiţiile de finanţare depinde de
acordul dintre cumpărător şi vânzător privind condiţiile efectuării şi
finanţării tranzacţiei.
Tranzacţiile vânzării–cumpărării în aspect financiar pot avea
următoarele variante:
a) achitarea între cumpărător şi vânzător din contul propriu în
numerar şi la data vânzării. Corecţia nu se cere;
b) obţinerea creditului de către cumpărător de la structurile
financiare (bancă, companie financiară etc.) pentru cumpărarea unui
bun imobil. Se efectuează corecţia preţului de vânzare cu mărimea
plăţii pentru credit (din preţul de vânzare se scade mărimea plăţii
pentru credit);
146
 Teoria evaluării

c) finanţarea tranzacţiei vânzării–cumpărării bunului imobil

cu banii vânzătorului. Pentru corecţie se utilizează discontarea
fluxurilor financiare a creditului ipotecar cu rata anuală nominală de
piaţă.
Factorul plăţilor în numerar sau prin virament este utilizat,
ţinând cont de datele medii de piaţă (5-10%). Factorul plăţilor în rate
este evaluat reieşind din rata de refinanţare a Băncii Naţionale a
Moldovei.
Trebuie luate în consideraţie condiţiile de impozitare,
deoarece se ţine cont de toate scutirile ce pot apărea în legătură cu
tranzacţia dată.
Condiţiile tranzacţiei
Motivaţia cumpărătorului şi a vânzătorului influenţează
semnificativ preţul de vânzare.
Condiţiile tranzacţiei reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei:
 existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate în
tranzacţie: de rudenie, de afaceri sau interese financiare comune care
pot ridica sau scădea prețul;
 existența relațiilor nontipice între cumpărător și vânzător
legați între ei prin relațiile de vânzare-cumpărare și chiriei
concomitent. Atunci cumpărătorul acceptă permisiunea vânzătorului
de a închiria spațiile vândute (total sau parțial) pentru o perioadă
îndelungată de timp după vânzare. În general, corecţia se determină
ca diferenţa dintre valoarea de piaţă a bunului imobil fără oarecare
devieri şi preţul de vânzare a bunului imobil cercetat comparat cu
evidenţierea motivaţiilor atipice la cumpărarea lui. Pentru micșorarea
plăților de impozit, părțile convenționează scăderea concomitentă
(contra prețurilor de piață) a prețurilor de vânzare și plăților de chirie.
Corecția prețului de vânzare poate fi efectuată reieșind din condițiile
că vânzătorul creditează cumpărătorul;
 absenţa publicităţii şi accesul tuturor cumpărătorilor
potenţiali scade prețul;
 constrângerile financiare ale circumstanțelor impuse de
faliment conduc la reducerea termenului de expoziție a bunului

147
Tatiana SANDUŢA

imobil pe piață în comparație cu termenul expoziției de piață. În acest

caz, vânzarea se efectuează urgent cu scăderea esențială a prețului;
 vânzarea poate fi sub preţul pieţei dacă vânzătorul are
nevoie imediat de bani;
 cumpărătorul va oferi un preţ mai mare pentru o proprietate
ce a aparţinut cândva familiei sale.
Determinarea mărimii corecţiilor pe un anumit element de
corecţie este o procedură destul de complicată, reieşind din
dificultăţile de evidenţiere a însăşi motivaţiilor.
Condiţiile pieţei
Acest element de comparaţie permite a evidenţia influenţa
factorului de timp asupra dinamicii tranzacţiilor pe piaţa bunurilor
imobile şi respectiv asupra mărimii preţurilor de vânzare.
Componentele factorului de timp sunt:
 inflaţia sau deflaţia;
 modificarea legislaţiei fiscale şi a legislaţiei în general;
 schimbările în structura cererii şi a ofertei bunurilor
imobile.
Pentru determinarea mărimii acestei corecţii este necesar a
utiliza informaţia despre revinderea unuia şi aceluiași bun imobil sau
a unei perechi identice de bunuri imobile, care diferă numai prin data
evaluării.
Amplasarea
Corecția preţurilor pentru amplasare este efectuată în cazurile
când amplasarea bunului imobil comparabil diferă de amplasarea
bunului imobil al evaluării.
La factorii de amplasare se referă:
 prestigiul raionului amplasării bunului imobil, ca factor
social, caracterizat de concentrarea în zona dată a personalităților
recunosute sau a obiectelor cu menire istorico-arhitecturală, zone de
agrement și altor curiozități;
 depărtarea de centrul de afaceri și vitalitate, inclusiv obiecte
administrative, financiare, comerciale, depozitare etc.;

148
 Teoria evaluării

 accesibilitatea transportului și pietonală, inclusiv

apropierea lui de magistralele de bază sau auxiliare, autoparcări și
stațiile de transport în comun;
 calitatea anturajului vecin, inclusiv tipul de construcții și
particularitățile arhitecturale ale bunurilor imobile, apropierea de
zonele de agrement (pădure, parc, lac, râu), cât și depărtarea de zona
discomfortului ecologic (gunoiște, producții chimice și alte surse
nocive).
Amplasarea terenului se caracterizează printr-un şir de
caracteristici.
Pentru terenurile cu destinaţie agricolă:
 fertilitatea solului;
 existenţa şi calitatea drumurilor;
 distanţa până la piaţa de realizare;
 existenţa sistemelor de irigare.
Pentru terenurile din oraşe şi localităţi:
 accesul la transport;
 dezvoltarea infrastructurii deservirii sociale;
 prestigiul raionului de amplasare;
 îndepărtarea de centrele de afaceri.
Mărimea corecţiei se determină ca diferenţa preţurilor de
vânzare a lor în diferite locuri de amplasare.
Caracteristicile fizice
Terenurile și îmbunătățirile au caracteristici fizice.
Lista caracteristicilor fizice pentru teren este diversă:
 suprăfaţa şi forma (dimensiunile terenului, hotarele spre
drum, stradă, râu, lăţime, adâncime şi altele);
 topografia (informaţia despre orizontale, pantă, drenaj,
starea lotului şi utilitatea fizică a pământului);
 parametrii geologici: caracteristici de rezistență (capacitate
portantă) a rocilor scoarței terestre sub teren, existența și regimul
apelor subterane;
 sunt utile informațiile despre existența depozitelor minerale
subterane ca surse de grevare (pentru viitor);

149
Tatiana SANDUŢA

 surplusuri de pământ (dacă surplusurile de pământ sunt

amplasate astfel, încât nu pot fi utilizate în viitor, atunci ele nu pot
influenţa valoarea viitoare a terenului).
Caracteristicile fizice ale îmbunătățirilor:
 utilizarea funcţională a bunului imobil;
 o atenție deosebită se atrage dimensiunilor clădirilor,
numărului de niveluri, numărului etajului încăperii. Se iau în
considerare dimensiunile încăperilor, inclusiv suprafața totală a
tuturor încăperilor, suprafața încăperilor auxiliare și tehnice,
suprafața utilă, înălțimea tavanului, volumul;
 tipul și materialele din care sunt confecționate elementele
construcțiilor influențează considerabil asupra prețurilor tranzacției;
 în componența factorilor principali sunt incluși: starea
elementelor de construcție, necesitatea în reconstrucția și reparația
lor, starea exterioară a construcției (stilul arhitectural) și starea
fațadei, orientarea portalului (în curte sau spre stradă) și calitatea
exploatării clădirei și construcțiilor;
 vârsta clădirii;
 starea funcţională a clădirii și consrucțiilor;
 condiţiile de mediu sunt foarte importante și trebuie luate în
considerare.
În afara caracteristicilor construcției supuse evaluării,
importante sunt și caracteristicile stării clădirilor și construcțiilor din
vecinătate: tipul și architectura clădirilor și construcțiilor din
vecinătate, starea fațadelor și amenajarea teritoriului.
Absența sau insuficiența liniilor telefonice, sistemelor de
încălzire centralizate sau locale, sistemelor de gazificare,
electricitate, apeduct, canalizare conduc la scăderea prețurilor
bunurilor imobile. Prezența acestor neajunsuri la bunurile imobile
analogice cere corecția de majorare a prețurilor. Dacă aceste
neajunsuri sunt prezente la obiectul de evaluare, atunci trebuie
introdusă corecția de scădere a prețurilor pentru obiectele analogice.
Prezența magistralelor centralizate de profil respectiv în
apropierea bunului imobil, mărimea corecției se determină ca suma
150
 Teoria evaluării

cheltuielilor pentru conexiunea la aceste rețele cu evidența

beneficiului proprietarului. În absența magistralelor de comunicații
inginerești, corecțiile se determină ca suma cheltuielilor necesare
pentru executarea sistemelor autonome asigurării bunului imobil cu
resursele respective și pentru evacuarea deșeurilor (cu evidența
beneficiului proprietarului).
Existența sau absența la obiectul evaluării a mijloacelor
tehnice de securitate (în necesitate suficientă și calitate respectivă),
cât și prezența contractelor cu serviciile respective sigure
influențează prețul tranzacției. În acest caz, corecția se execută prin
mărirea (sau scăderea) costurilor (cu evidența beneficiului
proprietarului) de instalare (reparație, schimb) a utilajului și de
căutare a partenerului dintre firmele specializate în securitate la prețul
bunurilor imobile analogice.
Corecțiile pentru reparația necesară a clădirilor și
construcțiilor se determină ca și costuri de reparație (cu evidența
beneficiului proprietarului) capitalizate investite în construcția nouă.
Corecția la diferența suprafeței încăperilor și volumului de
construcție se efectuează în baza datelor despre valoarea de piață a
unității de suprafață sau a unei unități de volum a construcției de acest
tip. Corecția la diferența suprafeței loturilor de pământ în
componența obiectului analog și bunului imobil de evaluare se
determină în baza valorii de piață a unei unități de suprafață.
Caracteristicile economice
Caracteristicile economice sunt analizate în cazul evaluării
bunurilor imobile care generează venituri.
La caracteristicile economice se referă numai cele care
influențează venitul bunului imobil. Important, pentru economie și
prețul obiectului, este posibilitătea de a economisi resurse.
De raportul suprafeței utile și suprafața totală a clădirii
depinde mărimea venitului generat de bunul imobil: cu cât mai mare
este acest raport, cu atât este mai mare venitul raportat la cheltuielile
de exploatare a acestui bun imobil.
Corecția la diferența caracteristicilor economice pentru
obiectul analog și cel al evaluării se poate executa prin capitalizarea

151
Tatiana SANDUŢA

supracheltuielilor la impozite, asigurare, exploatare, plățile comunale

și alte cheltuieli operaționale pentru întreținerea metrilor pătrați în
plus pentru încăperile auxiliare și tehnice.
Imposibilitatea de control (în absența contoarelor) și
minimizarea pierderilor de căldură și altor resurse (din
particularitățile constructive ale îmbunătățirilor) conduc la creșterea
coeficientului de cheltuieli operaționale și, prin urmare, la scăderea
venitului operațional net și a valorii de piață a bunului imobil.
Caracteristicile economice sunt: calitatea managementului;
structura chiriaşilor; nivelul chiriilor; rata capitalizării sau rata
discontării pentru calculul venitului din arendă; condiţiile de
închiriere; data expirării contractului de închiriere; opţiunile de
reînnoire şi clauzele de închiriere, cum ar fi clauzele de recuperare a
unor cheltuieli sau investiţii.
Modul de utilizare
Corecția este efectuată în cazul când modul de utilizare curent
al obiectului comparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de utilizare
al obiectului evaluării.
Componentele valorii care nu sunt legate de bunul imobil
Corecția dată se aplică în cazul când la tranzacţia de vânzare a
bunului imobil au participat şi alte bunuri ce nu sunt considerate
imobile, cum ar fi:
 utilaje şi echipamente de producţie;
 mobilier şi altele.
Valoarea acestor componente se separă de valoarea bunului
imobil:
 cuprind elemente de definire a personalităţii clădirii,
afacerea ce are loc în clădire şi alte elemente care nu costituie părţi
ale proprietăţii imobiliare, dar fac parte din preţ;
 aceste componente trebuie analizate separat de imobil;
 viaţa economică, riscul de investiţie asociat, rata de
fructificare, garanţia pentru asemenea componente nonimobiliare
diferă de cele ce se referă la componentele imobiliare. De exemplu,

152
 Teoria evaluării

mobila, inventarul şi echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt

exemple tipice de elemente ce definesc personalitatea clădirii.

9.4. Tipurile și formele corecţiilor. Metodele de estimare a

mărimii corecțiilor
Pentru determinarea corectă a valorii obiectului de evaluare
este necesar a identifica tipul de corecție, a calcula mărimea ei și a
corecta prețurile analogului corect.
Corecţiile pot fi de două tipuri și trei forme:
1. Independentă - în formă de unități monetare și procentuală;
2. Dependentă - în formă procentuală (coeficient).
Tipurile și formele corecțiilor la prețurile de vânzare/ofertă a
proprietăților imobiliare analogice sunt reflectate în figura 9.3.

Figura 9.3. Tipurile și formele corecțiilor la prețurile

de vânzare/ofertă a proprietăților imobiliare analogice

Corecţia în unități monetare independentă modifică preţul

obiectului analogic vândut/oferit cu o sumă monetară anumită care
estimează diferenţa dintre caracteristicile obiectului analogic şi de
evaluare cu semnul respectiv .
Corecţia în unități monetare independentă poate fi absolută și
relativă.
Corecţia în unități monetare absolută independentă
modifică cu o sumă anumită prețul obiectului analog global. Această
corecție se efectuează la prețul analogului global.
Exemplu de corecţie în unități monetare absolute: corecția la
prezența sau absența îmbunătățirilor suplimentare (garaj, piscină,
parcare etc.).
153
Tatiana SANDUŢA

Corecţia în unități monetare relativă independentă

modifică cu o sumă anumită prețul unui element de comparație a
bunului imobil analog.
Exemplu de corecţie în unități monetare relative: corecția la
reparația cosmetică.
Corecţia procentuală independentă modifică prețul
obiectului analog vândut/oferit cu un procent anumit care estimează
diferenţa dintre caracteristicile obiectului analogic şi de evaluare cu
semnul respectiv .
La introducerea corecțiilor trebuie respectate următoarele
reguli:
- se corectează prețul de vânzare/ofertă a obiectului analog,
corecțiile nu se introduc la obiectul de evaluare;
- corecţia se introduce pozitivă, dacă condiţiile obiectului de
evaluare sunt mai favorabile decât ale obiectului analogic,
dacă sunt mai rele corecţia este negativă.
În calculul corecţiei totale corecţiile se adună cu semnul
respectiv și se adaugă (sau se scade) la prețul de vânzare/ofertă a
bunului imobil analog.
Atunci valoarea de piață V se determină conform formulei
9.1: 𝑉 = 𝑃𝑟 𝐾 , (9.1)
unde: 𝑉 - valoarea bunului imobil evaluat, lei;
𝑃𝑟 - prețul de vânzare a bunului analog i, lei;
𝐾 - corecția totală independentă.
Corecția dependentă
Corecția dependentă se introduce în formă procentuală (prin
coeficient).
Corecția procentuală (coeficient) dependentă se introduce
în acel caz, dacă evaluatorul a decis, că fiecare corecție influențează
asupra altora. Ordinea de acțiuni este următoarea:
- se determină corecțiile în procente conform fiecărei
caracteristici;
- fiecare corecție se adaugă sau se scade din 100% și se
împarte la 100%;

154
 Teoria evaluării

- dacă obiectul de evaluare este mai favorabil decât analogul

comparat, atunci la preţul obiectului vândut se introduce coeficientul
de majorare, dacă mai rele – coeficientul de micşorare.
Pentru calculul corecției totale, coeficienții se înmulțesc între
ei. Prețul de vânzare/ofertă a bunului imobil analog se înmulțește cu
coeficientul corecției totale (formula 9.2):
𝑉 = 𝑃𝑟 xI(𝐾 , (9.2)
unde: 𝑉 - valoarea bunului imobil evaluat, lei;
𝑃𝑟 - prețul de vânzare a bunului analog i, lei;
𝐼 𝐾 - corecția totală independentă.
Exemplul 1. Determinați mărimea corecțiilor în formă
independentă și dependentă.
Estimarea mărimii corecţiilor în diferite tipuri și forme este
demonstrată în tabelul 9.3.
Tabelul 9.3. Estimarea mărimii corecţiilor
Nr. Indicatorul Caracteristica Corecţia
d/o obiectului analog independentă dependentă
Procentu- unități coeficient
ală, % monetare,
euro
1 2 3 4 5 6
Preţ de 150 000
vânzare, euro
1 Data vânzării 3 luni în urmă -5 - 7 500 0,95
Preţul a scăzut cu
5%
2 Amplasare Mai nefavorabilă +8 + 12 000 1,08
(8%)
3 Relief Mai favorabil -4 - 6 000 0,96
(4%)
4 Suprafaţa Mai mare cu -6 - 9 000 0,94
construcției 23 m.p. (6%)
5 Forma Neregulată (10%) + 10 + 15 000 1,10
terenului
6 Acces la Mai nefavorabil +5 + 7 500 1,05
transport (5%)
Corecţia totală +8 + 12 000 1, 0694
Preţul corectat, 150 000 x 150 000 + 150 000 x
euro (1+0,08) = 12 000 = 1,0694 =
162 000 162 000 160 410

155
Tatiana SANDUŢA

Conform Regulamentului provizoriu de evaluare, pentru

determinarea mărimei corecțiilor se aplică următoarele metode:
 metoda comparaţiei pare;
 metoda analizei datelor secundare;
 analiza statistică [7].
Metoda comparaţiei pare constă în analiza a două vânzări
comparabile pentru a determina mărimea ajustării unui element de
comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat la
tranzacţie trebuie să aibă caracteristici identice, cu excepţia
caracteristicii pentru care este estimată ajustarea.
Utilizarea limitată a acestei metode este condiţionată de
dificultatea alegerii obiectelor vânzărilor pare, analizei şi prelucrării
unui volum mare de informaţie.

Exemplul 2. Determinați mărimea corecțiilor prin metoda

comparației pare și valoarea de piață a proprietății imobiliare.
Rezolvare:
1. Determinăm prețul corectat al obiectelor analogice la data evaluării
(tabelul 9.4).

Tabelul 9.4. Datele inițiale și corecția prețului de vânzare

a obiectelor analogice la data evaluării
Nr. Elementele de OE Obiectele comparabile
d/o comparaţie A1 A2 A3 A4
1 2 3 4 5 6 7
1 Preţul de 167 000 184 000 181 600 159 400
vânzare, euro
2 Data vânzării 2 luni 6 luni 4 luni 1 lună
în urmă în urmă în urmă în urmă
3 Acces la Este Nu este Nu este Nu este Este
transport
4 Electricitate Este Este Nu este Este Nu este
5 Apeduct Nu este Nu este Este Este Nu este
6 Preţul de vânzare în ultimele 6 luni a scăzut cu 12%
7 Corecție 0,96 0,88 0,92 0,98
8 Preţ corectat, 160 320 161 920 167 072 156 212
euro
156
 Teoria evaluării

2. Determinăm mărimea corecţiilor:

C electricitate (3 - 2) =167 072 – 161 920 = 5 152 euro;
C acces la transport (4 – 1 + C electricitate) = 156 212 – 160 320 +
+ 5 152 = 1 044 euro;
C apeduct (3 - 1) = 167 072 – 160 320 = 6 752 euro.

3. Determinăm valoarea de piaţă a bunului imobil evaluat:

V(1 + C acces la transport) = 160 320 + 1 044 = 161 364 euro.
Concluzie: corecția pentru electricitate - 5 152 euro; corecția
pentru acces la transport - 1 044 euro; corecția pentru apeduct - 6 752
euro; valoarea de piață a proprietății imobiliare subiect - 161 364
euro.

Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea

mărimii ajustărilor în baza informaţiei din rapoartele analitice privind
tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi publicaţiile
de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor
economico-matematice de analiză, în special analiza de regresie şi
corelare.
Conform Standardului Internațional de Evaluare 2018 [10],
pentru estimarea corecțiilor se utilizează tehnici cantitative și
calitative:
a) tehnicile cantitative:
 analiza pe perechi de date;
 analiza pe grupe de date;
 analiza datelor secundare;
 analiza statistică;
 analiza costurilor;
 capitalizarea diferențelor de venit;
b) tehnicile calitative:
 analiza comparațiilor relative;
 analiza tendințelor;
 analiza clasamentului;
 interviuri.

157
Tatiana SANDUŢA

Caracteristica tehnicilor de estimare a corecțiilor conform IVS

2018 este dată în tabelul 9.5.

Tabelul 9.5. Tehnici de estimare a corecțiilor conform IVS 2018

Nr. Denumirea metodei Caracteristica
d/o
1 2 3
Tehnici cantitative
1 Analiza pe perechi este un proces în care două sau mai multe tranzacţii
de date sunt comparate pentru a obţine o indicaţie privind
mărimea corecţiei ce se referă la o singură
caracteristică
2 Analiza pe grupe a datelor de pe piaţă include analiza prin regresie
de date (influenţează preţul)
3 Analiza datelor este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe
secundare date ce nu se referă direct la proprietăţile
comparabile, ci descriu piaţa imobiliară în general
4 Analiza statistică este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul
(analiza grafică) ajunge la o concluzie prin interpretarea unui grafic
5 Corecţiile aferente utilizează costurile estimate de autorităţi pentru
costului taxele de construcţie sau impozitul pe proprietăţi ca
bază pentru corecţii
6 Capitalizarea capitalizarea diferențelor de chirie și altele
diferenţelor de
venit
Tehnici calitative
1 Analiza analiza calitativă a caracteristicilor asemănătoare
comparaţiilor relative a obiectelor comparabile fără estimarea
relative mărimii exacte a corecțiilor, însă cu utilizarea
termenilor standarde de calitate. De exemplu, scara
calității construcției: excelentă, bună, destul de
satisfăcătoare, satisfăcătore, nesatisfăcătoare, destul
de nesatisfăcătoare, rea
2 Analiza este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin
clasamentului care tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un
(rangului) clasament în ordine ascendentă sau descendentă a
atractivităţii
3 Interviuri evidenţiază opiniile unor indivizi cunoscători în
personale materie şi participanţi pe piaţa imobiliară

158
 Teoria evaluării

Exemplul 3. Determinaţi valoarea proprietății imobiliare

comerciale prin metoda comparației directe a vânzărilor:
a) conform IVS 2018; b) conform Regulamentului provizoriu.
Rezolvare:
1. Determinăm valoarea de piață a proprietății imobiliare prin
metoda comparației directe conform IVS 2018 (tabelul 9.6).

Tabelul 9.6. Estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare

conform IVS 2018
Obiectul Obiectele comparabile
evaluat Analog 1 Analog 2 Analog 3
Nr. Elementele de Telecen-
d/o Ciocana, Râșcani, Ciocana,
comparaţie tru,
str.Uzi- str. str.Uzi-
str.Mio-
nelor Florilor nelor
rița 3/3
1 2 3 4 5 6
1 Preţ de ofertă, euro 590 000 720 000 687 000
2 Suprafaţa
972,2 632 785 800
construcţiei, m.p.
3 Preţul de ofertă,
934 917 859
euro/m.p.
4 Dreptul de
deplin deplin deplin deplin
proprietate
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție euro/m.p. 0 0 0
Preţ corectat,
934 917 859
euro/m.p.
5 Condiţiile de
de piaţă de piaţă de piaţă de piaţă
finanţare
Corecție, % 0% 0% 0%
Corecție, euro/m.p. 0 0 0
Preţ corectat,
934 917 859
euro/m.p.
6 Condiţiile
de piaţă ofertă ofertă ofertă
tranzacţiei
Corecție,% -15% -15% -15%
Corecție, euro/m.p. -140 -138 -129
Preţ corectat, 794 779 730
euro/m.p.

159
Tatiana SANDUŢA

Continuarea tabelului 9.6

1 2 3 4 5 6
7 Data vânzării Octombrie Octombrie Octombrie
2018 2018 2018
Corecție,% 0% 0% 0%
Corecție, euro/m.p. 0 0 0
Preţ corectat, 794 779 730
euro/m.p.
8 Amplasare M fav. M nefav. M nefav.
(4%) (5%) (7%)
Corecție,% -4% 5% 7%
Corecție, euro/m.p. -32 39 51
Preţ corectat,
762 818 781
euro/m.p.
9 Suprafața
972,2 632 958 800
construcției, m.p.
Corecție,% -7% 0% -4%
Corecție, euro/m.p. -53 0 -31
Preţ corectat, 709 818 750
euro/m.p.
10 Suprafața 19,2
21,1 15,3 18,7
terenului, ar
Corecție,% 2% -4% 0%
Corecție, euro/m.p. 14 -33 0
Preţ corectat, 723 785 750
euro/m.p.
11 Starea tehnică Bună Bună Foarte Bună
bună
Corecție 0% -10% 0
Corecție, euro/m.p. 0 -79 0
Preţ corectat, 723 706 750
euro/m.p.
12 Autoparcare 12 18 locuri 6 locuri 20 locuri
locuri
Corecție, % -3% 3% -4%
Corecție, euro/m.p. -22 21 -30
Preţ corectat, 701 727 720
euro/m.p.

160
 Teoria evaluării

Continuarea tabelului 9.6

1 2 3 4 5 6
13 Accesul la magazin Liber din Liber din Limitat, Liber din
două două la intrare două
străzi străzi străzi
Corecție, % 0% 5% 0%
Corecție, euro/m.p. 0 39 0
Preţ corectat, 701 766 720
euro/m.p.
Preț corectat, euro 701 766 720
Corecția totală netă, euro -233 -190 -139
Corecția totală netă, % -27% -21% -16%
Corecția totală brută absolută, euro 261 349 241
Corecția totală brută absolută, % 31% 42% 30%
Număr corecții 5 6 4
Valoare adoptată (propusă), euro 720
Valoarea obiectului, lei (19,5480) 699 984x19,5480=13 683 287
euro 720x972,2=699 984

2. Determinăm valoarea de piață a proprietății imobiliare prin

metoda comparației directe conform Regulamentului provizoriu
(tabelul 9.6).

Tabelul 9.6. Estimarea valorii de piață a proprietății

imobiliare conform Regulamentului provizoriu
Preț corectat, euro 701 766 720
Corecția totală netă, euro -233 -190 -139
Corecția totală netă, % -27% -21% -16%
Corecția totală brută absolută, euro 261 349 241
Corecția totală brută absolută, % 31% 42% 30%
Număr corecții 5 6 4
Ponderea 2 1 3
Prețul mediu ponderat a 1 m.p., euro 𝟕𝟎𝟏𝒙𝟐 𝟕𝟔𝟔𝒙𝟏 𝟕𝟐𝟎𝒙𝟑
𝟕𝟐𝟏
𝟐 𝟏 𝟑
Valoarea obiectului, lei (19,5480) 700 956x19,5480=13 702 288
euro 721x972,2=700 956

161
Tatiana SANDUŢA

Concluzie: valorea de piață a proprietății imobiliare comerciale

determinată conform IVS 2018 prin metoda comparației directe a
vânzărilor constituie 13 683 287 lei sau 699 984 euro.
Valorea de piață a proprietății imobiliare comerciale determinată
conform Regulamentului provizoriu prin metoda comparației directe
a vânzărilor constituie 13 702 288 lei sau 700 956 euro.
Analiza clasamentului (rangului)
Exemplul 4. Determinaţi valoarea bunului imobil comercial prin
metoda comparației directe a vânzărilor. Pentru estimarea mărimilor
corecţiilor se va utiliza metoda calitativă (analiza clasamentului).
Rezolvare:
1. Evaluatorul selectează obiecte analogice şi analizează factorii de
influenţă asupra valorii obiectului. Caracteristica bunurilor imobile
analogice şi bunului imobil evaluat este dată în tabelul 9.7.

Tabelul 9.7. Caracteristica bunurilor imobile analogice

şi bunului imobil evaluat
Nr. Elementele OE Bunurile imobile comparabile
d/o de analog 1 analog 2 analog 3 analog 4
comparaţie
1 2 3 4 5 6 7
1 Amplasarea Mun. Mun. Mun. Mun. Mun.
Chişinău, Chişinău, Chişinău, str. Chişinău, Chişinău,
bd. bd. Albişoara bd. str.
C.Negruzzi Ștefan cel C.Negru- M.Eminescu
Mare și zzi
Sfânt
2 Preț de 865 910 753 1 164
vânzare, euro
3 Suprafaţa, 195 247 192 98 164
m.p.
4 Clasa Clasa C Clasa A Clasa D Clasa C Clasa B
5 𝑆 ă /𝑆 ă 0,76 0,78 0,63 0,81 0,63
6 Intrare Din curte Din stradă Din curte Din stradă Din curte
7 Acces Sporit Sporit Scăzut Sporit Mediu
transport
8 Parcare Este Este Este Nu este Nu este
9 Vecinătate Favorabilă Favorabilă Nefavorabilă Favora- Nefavorabilă
bilă
10 Stare fizică Satisfăcă- Favorabilă Satisfăcă- Satisfăcă- Satisfăcă-
toare toare toare toare
11 Materialul Piatră Piatră Blocuri de Piatră Piatră
pereţilor de calcar de calcar beton de calcar de calcar

162
 Teoria evaluării

2. Elaborăm scara calitativă de estimare a factorilor (tabelul 9.8).

Tabelul 9.8. Scară şi tipuri de factori

Nr. Factorul de
Caracteristici Cod
d/o influenţă
1 2 3 4
Mun.Chişinău, sect.Centru,
4
bd.Ștefan cel Mare și Sfânt
Mun.Chişinău, sect.Centru,
3
bd.C.Negruzzi
1 Amplasarea
Mun.Chişinău, sect.Centru,
2
str.M.Eminescu
Mun.Chişinău, sect.Centru,
1
str.Albişoara
200–300 1
2 Suprafaţa, m.p. 100–200 2
Mai puțin de 100 3
Clasa A 4
Clasa obiectului Clasa B 3
3
comercial Clasa C 2
Clasa D 1
Mai mult de 75% 2
4 S totală/S utilă
Mai puțin de 75% 1
Din stradă 2
5 Intrarea în clădire
Din curte 1
Bun 3
6 Acces transport Mediu 2
Scăzut 1
Este 2
7 Parcare
Nu este 1
Favorabilă 2
8 Vecinătate
Nefavorabilă 1
Bună 3
Starea fizică
9 Satisfăcătoare 2
generală
Necesită reparaţii 1
Piatră de calcar 3
10 Materialul pereţilor Blocuri de beton 2
Materiale moderne 1

163
Tatiana SANDUŢA

3. Substituim valorile calitative ale factorilor cu codurile respective

(tabelul 7.9).
Tabelul 9.9. Codificarea valorilor iniţiale ale factorilor
Nr. Elemente de OE Bunurile imobile analogice Valoarea max.
d/o comparaţie A1 A2 A3 A4 a codului
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Amplasarea 3 4 1 3 2 4
2 Suprafaţa 2 1 3 2 2 3
3 Clasa 2 4 1 2 3 4
4 𝑆 ă /𝑆 ă 2 2 1 2 1 2
5 Intrare 1 2 1 2 1 2
6 Acces 3 3 1 3 2 3
transport
7 Parcare 2 2 2 1 1 2
8 Vecinătate 2 2 1 2 1 2
9 Stare fizică 2 3 2 2 2 3
10 Materialul 3 3 2 3 3 3
pereţilor

4. Efectuăm normarea factorilor în tabelul 9.10 prin împărţirea

mărimii codului la valoarea maximă a codului din ultima coloniţă a
tabelului precedent 9.9.

Tabelul 9.10. Codificarea relativă

Nr. Elemente de OE Bunurile imobile analogice
d/o comparaţie A1 A2 A3 A4
1 2 3 4 5 6 7
1 Amplasare 0,75 1 0,25 0,75 0,5
2 Suprafaţă 0,67 0,33 1 0,67 0,67
3 Clasă 0,5 1 0,25 0,5 0,75
4 𝑆 ă /𝑆 ă 1 1 0,5 1 0,5
5 Intrare 0,5 1 0,5 1 0,5
6 Acces transport 1 1 0,33 1 0,67
7 Parcare 1 1 1 0,5 0,5
8 Vecinătate 1 1 0,5 1 0,5
9 Stare fizică 0,67 1 0,67 0,67 0,67
10 Materialul 1 1 0,67 1 1
pereţilor

164
 Teoria evaluării

5. Determinăm ponderea factorilor în valoarea finală a bunului

imobil (suma lor trebuie să fie egală cu 1) şi calculăm ponderea
factorului pentru fiecare obiect ca produsul dintre valoarea factorului
din tabelul 10 şi ponderii factorului respectiv. Calculele le efectuăm
în tabelul 9.11.

Tabelul 9.11. Ponderea factorilor

Nr. Elemente de OE Bunurile imobile analogice
d/o comparaţie A1 A2 A3 A4 Ponderea
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Amplasare 0,19 0,25 0,06 0,19 0,13 0,25
2 Suprafaţă 0,10 0,05 0.15 0,10 0,10 0,15
3 Clasă 0,03 0,05 0,01 0,03 0,04 0,05
4 𝑆 ă /𝑆 ă 0,05 0,05 0,03 0,05 0,03 0,05
5 Intrare 0,03 0,05 0,03 0.05 0,03 0,05
6 Acces 0,10 0,10 0,03 0,10 0,07 0,10
transport
7 Parcare 0,10 0,10 0,10 0,05 0,05 0,10
8 Vecinătate 0,05 0,05 0,03 0,05 0,03 0,05
9 Stare fizică 0,10 0,15 0,10 0,10 0,10 0,15
10 Materialul 0,05 0,05 0,03 0,05 0,05 0,05
pereţilor
11 Indexul 0,80 0,90 0,57 0,77 0,63 1,00
obiectului

6. Determinăm valoarea finală a bunului imobil (tabelul 9.12) în

următoarea ordine:
 transferăm în rândul 2 indicele obiectelor din tabelul 9.10,
rândul 11;
 calculăm valoarea absolută I Ia–Io I dintre indicele fiecărui
analog Ia şi indicile obiectului evaluat (rândul 3). Această
diferenţă arată cu cât deferă obiectele analogice de obiectul
evaluat;
 în rândul 4 determinăm valoarea inversă 1/ I Ia–Io I a
acestor diferenţe şi suma lor în rând;

165
Tatiana SANDUŢA

 în rândul 5 determinăm ponderea influenţei fiecărui obiect

analog asupra valorii finale a 1 m.p. ca raportul dintre suma
valorilor inverse la suma valorilor;
 calculăm ponderea valorică a fiecărui obiect în valoarea
finală a 1 m.p. ca produsul dintre preţul de vânzare a 1 m.p.
(rândul 2) şi mărimea ponderii (rândul 5);
 determinăm valoarea finală a 1 m.p. (rândul 7) ca suma
valorilor din rândul 6 şi determinăm valoarea de piaţă a
bunului imobil (rândul 8) ca produsul dintre valoarea finală
a 1 m.p. la suprafaţa bunului imobil evaluat.

Tabelul 9.12. Estimarea valorii bunului imobil

Nr. Elemente de OE Bunurile imobile analogice
d/o comparaţie A1 A2 A 3 Ag 4 Total
1 2 3 4 5 6 7 8
1 Preţul de vânzare a 865 910 753 1 164
1 m.p., euro
2 Indexul obiectului 0,80 0,90 0,57 0,77 0,63
3 I Ia–Io I 0,10 0,23 0,03 0,17
4 1/ I Ia–Io I 10 4,35 33,33 5,88 53,56
5 Ponderea 0,19 0,08 0,62 0,11 1,00
6 Valoarea, euro 164 73 467 128
7 Valoarea 1 m.p., 832
euro
8 Valoarea 832*195 = 162 240
obiectului, euro

Concluzie: valoarea de piaţă a bunului imobil cu suprafaţa de

195 m.p. constituie 162 240 euro.

Chestionar pentru atestare

1. Expuneți particularitățile, avantajele, limitele și domeniul
de aplicare a metodei comparației directe a vânzărilor.
2. Descrieți etapele de aplicare a metodei comparației directe
a vânzărilor.
3. Care sunt unitățile de comparație a bunurilor imobile?

166
 Teoria evaluării

4. Enumerați și explicați elementele de comparație a

bunurilor imobile?
5. De ce sunt necesare corecțiile într-o anumită ordine?
6. Enumerați tipurile și formele corecțiilor.
7. În prețul cărui obiect se introduc corecțiile – obiectului
evaluat sau analog?
8. Enumerați metodele de estimare a corecțiilor utilizate în
practica evaluării.
9. Expuneți și explicați tehnicile de estimare a corecțiilor
conform IVS 2018.
10. Explicați utilizarea metodei comparației pare pentru
estimarea corecțiilor.
11. Selectați răspunsul corect:
1. Dintre elementele de mai jos unul constituie elementul de
comparație la evaluarea proprietăților imobiliare în abordarea prin
piață. Indicați-l.
a) drepturile de proprietate transmise;
b) condițiile de finanțare;
c) condițiile pieței;
d) costurile din devizul de construcție.
2. Avantajul abordării prin comparație este:
a) necesită introducerea ajustărilor, numărul mare al cărora
influențează la veridicitatea valorii finale;
b) vizualizarea și argumentarea statistică;
c) nu ia în considerație viitoarele așteptări;
d) necesită o piață activă.
3. Mărimea corecției independente se determină astfel:
a) produsul coeficienților de corecție;
b) suma coeficienților de corecție;
c) produsul corecțiilor în formă procentuală sau valorică;
d) suma algebrică a corecțiilor în formă valorică sau
procentuală cu semnul respectiv (+, -).

167
Tatiana SANDUŢA

4. Câte obiecte analogice sunt suficiente pentru aplicarea

abordării prin comparație?
a) 2–4;
b) 3–8;
c) 3–5;
d) alt răspuns.
5. Nu se iau în considerare la analiza amplasării bunului
imobil:
a) infrastructura socială;
b) factorii economici;
c) drumurile de acces;
d) starea ecologică.
6. Câte elemente de comparație sunt examinate în cadrul
metodei analizei comparative a vânzărilor?
a) 9;
b) 5;
c) 11;
d) 7.
7. Dacă calitatea elementului de comparație a obiectului
analogic este mai rea decât calitatea elementului dat a obiectului de
evaluare, atunci ajustarea se introduce:
a) cu semnul „-” la prețul de vânzare a obiectului analog;
b) cu semnul „-” la valoarea obiectului de evaluare;
c) cu semnul „+” la prețul probabil de vânzare a obiectului
de evaluare;
d) cu semnul „+” la prețul de vânzare a obiectului analog.
8. La alegerea valorii de piaţă, dintre rezultatele obţinute din
grila de comparaţie şi corecţii, cel mai mult contează:
a) corecţia totală netă;
b) corecţia totală brută;
c) diferenţa faţă de valoarea medie;
d) localizarea proprietăţii.

168
 Teoria evaluării

10. ABORDAREA PRIN VENIT

10.1. Abordarea prin venit. Sensul economic și domeniul

de utilizare
Prin denumirea generică abordare prin venit sunt înțelese
metodele pentru indicarea valorii, toate acestea având o caracteristică
comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul
previzionat, care ar putea fi generat de către un titular al dreptului
[10].
Abordarea prin venit presupune estimarea valorii bunului
imobil în baza venitului operaţional net ce poate fi generat de acest
bun în viitor.
Conform IVS 100 Cadrul general, „Abordarea prin venit oferă
o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare într-o singură valoare curentă a capitalului” [10].
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:
a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului
imobil;
b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele
mai dese ori se utilizează plata de chirie.
Abordarea pe bază de venit este fundamentată pe următoarele
principii:
Principiul anticipării care este poate primordial în cadrul
acestei abordări. Pentru a înţelege că valoarea provine din beneficiile
viitoare anticipate care urmează a fi generate de proprietatea
imobiliară deţinută este indiscutabil elementul de bază al acestui mod
de judecată a valorii bunului imobil.
Principiul substituţiei care ajută la înţelegerea atât a costului
capitalului, cât și a legăturii dintre costul capitalului și valoarea
întreprinderii. Când pe piaţă sunt disponibile investiţii cu rentabilităţi
și riscuri diferite, prima oportunitate investiţională care se va epuiza
va fi rentabilitatea cea mai ridicată și riscul cel mai mic.
Principiul cererii și ofertei. Preţul care trebuie plătit pentru a
deveni proprietarul bunului imobil sau a unei părţi din acesta depinde

169
Tatiana SANDUŢA

esenţial de cererea și oferta de pe acea piaţă în special și de pe piaţa

investiţiilor în general.
Principiul contribuţiei care permite înţelegerea legăturii
dintre valoarea „părţilor” (activelor) și valoarea întregului
(întreprinderii) pentru că valoarea unei părţi din întreprindere
depinde de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregii firme.
În cazul situaţiilor de evaluare pentru divizare sau fuziune se
utilizează principiul care ocupă locul primordial.
Abordarea prin venit estimează valoarea bunului imobil la
data de astăzi ca valoarea prezentă a viitoarelor fluxuri de numerar,
astfel reflectând:
 calitatea și cantitatea venitului care poate fi generat de
bunul imobil pe parcursul termenului de exploatare;
 riscurile specifice obiectului evaluării, cât și regiunii.
Abordarea prin venit se utilizează la determinarea:
a) valorii de investiție, deoarece investitorul potențial nu va
plăti pentru bunul imobil o sumă mai mare decât valoarea curentă a
veniturilor viitoare generate de acest bun imobil;
b) valorii de piață.

Avantaje:
 din punct de vedere teoretic, abordarea prin venit este cea
mai corectă, bazându-se pe transformarea fluxurilor veniturilor nete
viitoare în valoarea prezentă a proprietăţii care generează acele
fluxuri;
 posibilitatea de a reflecta intenția cumpărătorului potențial
(investitorului);
 tipul, calitatea și amplitudinea informației în baza căreia se
efectuează analiza;
 capacitatea de a evidenția fluctuațiile concurențiale;
 capacitatea de a evidenția particularitățile specifice ale
obiectului care influențează valoarea lui (amplsarea, dimensiunile,
veniturile potențiale).

170
 Teoria evaluării

Dezavantaje:
 este dificil a explica unui auditoriu fără cunoştinţe
financiare de bază;
 este o metodă laborioasă ce necesită realizarea unor
proiecţii economico-financiare, fapt care poate condiționa
controverse.
Metodele de estimare a valorii incluse în abordarea prin venit
sunt:
a) metoda capitalizării directe;
b) metoda actualizării fluxurilor de numerar.

10.2. Algoritmul de calcul al venitului operațional net

În scopul calculării venitului operaţional net trebuie
determinate următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de
funcţionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul
imobil în cazul folosirii tuturor spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma
funcţionării bunului imobil, ţinând cont de nivelul de ocupare a
spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Venitul
brut efectiv se calculează prin formula 10.1:

VBE = (VBP – DSL - DNPL) + AV, (10.1)

unde: VBE - venitul brut efectiv;

VBP - venitul brut potențial;
DSL - deducerea pentru spaţiile libere (pierderile cauzate de
spațiile nesolicitate);
DNPL - deducerea pentru neachitarea plății de
arendă/locațiune în termenul prestabilit;
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin
nemijlocit din darea în arendă a spaţiilor disponibile;
c) venitul operaţional net se calculează după formulă 10.2:

VON = VBE – CO, (10.2)

171
Tatiana SANDUŢA

unde: VON - venitul operaţional net;

CO - cheltuielile operaţionale.
Cheltuielile operaţionale - cheltuielile legate de exploatarea şi
asigurarea funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile
operaţionale sunt grupate în următoarele categorii:
- cheltuieli operaţionale fixe, care includ cheltuielile ce nu
depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul imobiliar, prima
pentru asigurarea bunului imobil şi altele);
- cheltuieli operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce
depind de intensitatea exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru
administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale şi altele);
- cheltuieli pentru reparaţii şi menţinere, care includ
cheltuielile pentru reparaţia curentă a bunului imobil şi cheltuielile
pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse în
această categorie au atât caracter fix, cât şi variabil (reparaţia
ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele);
- cheltuieli operaţionale pentru înlocuire, care includ
cheltuielile pentru înlocuirea elementelor uzate ale bunului imobil
(acoperişul, instalaţiile sanitare-inginereşti şi altele).
Pentru estimarea venitului operaţional net, din venitul brut
efectiv se vor scădea doar cheltuielile operaţionale care sunt suportate
de proprietar. La cheltuielile operaţionale nu sunt atribuite:
deservirea creditului ipotecar, impozitul pe venit şi amortizarea
mijloacelor fixe.

10.3. Metoda capitalizării directe. Domeniul de utilizare și

algoritmul de calcul
Capitalizarea directă implică transformarea venitului obţinut
pe parcursul unui singur an de gestiune în valoarea bunului imobil
prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel, formula de calcul este
10.3:
V= , (10.3)

172
 Teoria evaluării

unde: V - valoarea estimată;

r - rata de capitalizare.
Domeniul de utilizare a metodei:
 venitul generat de bunul imobil este determinat pentru un
singur an;
 când veniturile generate de bunul imobil sunt stabile.
Procesul de evaluare a bunurilor imobile prin metoda
capitalizării directe se efectuează în trei etape (figura 10.1).

Etapa 1. Prognozarea venitului operațional

net pentru un singur an

Etapa 2. Determinarea ratei de

capitalizare

Etapa 3. Estimarea valorii de piață a

bunului imobil al evaluării

Figura 10.1. Procesul de evaluare a bunurilor imobile

prin metoda capitalizării directe
Avantaje:
 posibilitatea de a reflecta intenția cumpărătorului potențial
(investitorului);
 tipul, calitatea și amplitudinea informației în baza căreia se
efectuează analiza;
 capacitatea de a evidența fluctuațiile concurențiale;
 capacitatea de a evidența particularitățile specifice ale
obiectului care influențează valoarea lui (amplsarea, dimensiunile,
veniturile potențiale).
La utilizarea metodei capitalizării trebuie evidențiate
următoarele condiții limitative:
 nu se recomandă a utiliza metoda când bunul imobil
necesită reconstrucție sau se află în stare de construcție nefinalizată,
deci, în viitorul apropiat nu există posibilitatea de a atinge stabilitatea
fluxurilor de numerar;
173
Tatiana SANDUŢA

 în condițiile pieței bunurilor imobile ale Republicii

Moldova, evaluatorul se confruntă cu dificultăți la selectarea
informației, în primul rând, despre prețurile reale ale tranzacțiilor,
cheltuielile de exploatare etc. Ca rezultat, estimarea venitului
operațional net și a ratei de capitalizare devine o problemă
complicată.

10.4. Metode de calcul al ratei de capitalizare

Rata de capitalizare se estimează prin următoarele metode:
1. Metoda analizei vânzărilor comparabile;
2. Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
3. Tehnica grupului investiţional;
4. Metoda coeficientului de acoperire a datoriei;
5. Metoda adiționării (cumulativă).
Metodele de calcul al ratei de capitalizare sunt date în tabelul 10.1.

Tabelul 10.1. Metodele de estimare a ratei de capitalizare

Utilizarea Metoda Formula de calcul
1 2 3
Analiza Metoda analizei
pieței comparative a r=
vânzărilor ⋯

Metoda r=
multiplicatorului
venitului brut efectiv
Investițional- Tehnica grupului de r = mx𝑟 + (1- m)x𝑟
ipotecară investiții pentru:
a) interesele financiare
b) componentele fizice r = Txrteren +Cxrconstr.

Metoda coeficientului r = CAD x rc x m

de acoperire a datoriei
Cumulativă Metoda adiționării r= 𝑟 + 𝑟 + 𝑟 +𝑟 +𝑟
(cumulativă)

174
 Teoria evaluării

Metoda analizei comparative a vânzărilor este metoda care

se va aplica de preferinţă la estimarea ratei de capitalizare. O condiţie
semnificativă pentru obţinerea rezultatelor corecte în urma aplicării
metodei respective este asigurarea unui nivel înalt de comparabilitate
a obiectului evaluării şi obiectelor comparabile în baza cărora a fost
estimată rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se determine prin formula 10.4:

⋯
r= , (10.4)

unde: 𝑉𝑂𝑁 , ... 𝑉𝑂𝑁 – venitul operațional net generat de bunul

imobil, lei/an;
𝑃𝑟 , ... 𝑃𝑟 – prețul de vânzare sau de ofertă a bunurilor
imobile analogice, lei;
n – numărul bunurilor imobile analogice.
Înainte de a estima rata de capitalizare trebuie efectuate toate
ajustările corespunzătoare la diferenţa dintre bunul evaluat şi
bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei
comparative a vânzărilor este similară celei expuse în capitolul IV al
prezentului Regulament.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se
aplică în cazurile când nu poate fi obţinută informaţia
completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este
disponibilă informaţia despre veniturile brute efective şi cheltuielile
operaţionale ale acestor bunuri. Calcularea ratei de capitalizare se
efectuează prin formula:
r= , (10.5)

unde: CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale;

MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu
raportul dintre cheltuielile operaţionale şi venitul brut efectiv.

175
Tatiana SANDUŢA

Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezintă raportul dintre

preţul de vânzare al bunului imobil şi venitul brut efectiv.
Tehnica grupului de investiţii se bazează pe presupunerea
că în cazul în care există mai multe interese materiale legate de bunul
imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie să corespundă cerinţelor
fiecăruia dintre deţinătorii de drepturi reale asupra bunului imobil
faţă de nivelul de rentabilitate al investiţiei. Interesele materiale
legate de obiectul evaluării pot fi de origine financiară (finanţarea
bunului imobil cu capital propriu şi capital împrumutat) şi de origine
fizică (divizarea bunului imobil în părţi componente: teren şi
construcţii).
Tehnica grupului de investiţii pentru interesele
financiare este aplicată în cazurile în care pentru procurarea
proprietăţii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul
operaţional net este divizat în două părţi. Prima parte
reprezintă plăţile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care
este un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul
proprietarului care a investit capitalul propriu şi se numește flux de
numerar înainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare
care este utilizată pentru capitalizarea venitului operaţional net
va ţine cont atât de capitalul propriu, cât şi de capitalul împrumutat,
reprezentând o mărime medie ponderată a ratei rentabilităţii pentru
creditor (rc) şi a ratei rentabilităţii pentru proprietar (rp). În acest caz,
rata de capitalizare se determină după formula 10.6:
r = mx𝑟 + (1- m)x𝑟 , (10.6)

unde: m - ponderea mijloacelor împrumutate;

(1-m) - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii
imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele împrumutate, care în
practica evaluării este cunoscută cu denumirea
de constantă ipotecară, este determinată după formulă 10.7:

𝑟 = , (10.7)

176
 Teoria evaluării

unde: DC - plăţile anuale pentru deservirea creditului ipotecar

(deservirea creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este
determinată prin formula 10.8:

𝑟 = , (10.8)

unde: FNII - fluxul de numerar înainte de impozit;

CP - suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investiţii pentru componentele fizice
ale unui bun imobil complex - teren şi construcţii. În acest caz, pentru
a estima mărimea ratei de capitalizare, evaluatorul trebuie
să cunoască: ratele de capitalizare pentru fiecare dintre componentele
fizice analizate (rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare
pentru construcţii), precum şi contribuţia fiecărei componente
fizice la valoarea totală a bunului imobil. Formula de calculare a ratei
de capitalizare este 10.9:
r = T xrteren + C x rcontructive, (10.9)
unde: T - ponderea terenului în valoarea totală a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea construcţiei în valoarea totală a bunului imobil;
r construcţie - rata de capitalizare pentru construcţie.
Rata de capitalizare pentru teren şi rata de capitalizare pentru
construcţii pot fi estimate prin metoda tehnicii reziduale (pct.118-119
al Regulamentului provizoriu).

Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una

dintre metodele care se aplică pentru calcularea ratei de
capitalizare în cazul în care sunt atrase mijloace creditare pentru
finanţarea tranzacţiei. În acest caz, rata de capitalizare se
calculează după formula 10.10:
r = CAD x rc x m, (10.10)
unde: CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
177
Tatiana SANDUŢA

Coeficientul de acoperire a datoriei reprezintă raportul dintre

venitul operaţional net şi plata anuală pentru deservirea creditului:
r = VON/PADC.
Metoda adiționării (comulativă)
Metoda adiționării (comulativă) presupune însumarea
estimărilor individuale ale fiecărei componente de risc a ratei de
capitalizare. Formula de calcul este 10.11:

r=𝑟 +𝑟 +𝑟 +𝑟 +𝑟 , (10.11)

unde: 𝑟 – rata profitabilității fără risc, rata de bază a Băncii Naționale

a Moldovei (figura 10.2).

Figura 10.2. Datele Băncii Naționale a Moldovei la 01.11.2018

𝑟 – rata riscului pentru lichiditatea joasă se determină prin

formula 10.12:
ță
𝑟 = x𝑟 , (10.12)

178
 Teoria evaluării

𝑟 – rata de recuperare a capitalului (numai pentru

îmbunătățiri) se determină prin formula 10.13:
𝑟 = x100%, (10.13)
ță ă ă ă
𝑟 – prima pentru managementul investițional (neefectiv)
este determinate, ținând cont de complicația gestiunii obiectului,
1-5%;
𝑟 – rata riscului investițional. Este determinată de nivelul
dezvoltării pieței bunurilor imobile și numărul obiectelor competitive
și se determină conform tabelului 10.2.

Tabelul 10.2. Determinarea ratei riscului investițional

Nr. Denumirea riscului 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Riscuri sistematice
1 Înrăutățirea situației 1
economice
2 Majorarea numărului 1
obiectelor
competitive
3 Modificări în 1
legislație
Riscuri nesistematice
4 Calamități naturale și
situații de excepție 1
5 Neachitarea plăților
de arendă 1
6 Managementul
neefectiv 1
7 Factorii criminogeni 1
8 Controale financiare 1
9 Perfectarea incorectă
a contractului de
arendă 1
Numărul observaţiilor 0 0 3 3 1 1 1 0 0 0
Suma ponderată 0 0 9 12 5 6 7 0 0 0
Suma 39
Numărul factorilor 9
Rata riscului 4,33

179
Tatiana SANDUŢA

10.5. Metoda actualizării fluxurilor de numerar. Domeniul

de utilizare și algoritmul de calcul
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazează pe
determinarea valorii prezente a veniturilor anuale prognozate pentru
o perioadă de calcul determinată. Pe lângă veniturile anuale
obţinute în urma exploatării bunului imobil, această metodă
presupune determinarea valorii bunului imobil la sfârşitul perioadei
de calcul (reversia).
Metoda actualizării fluxurilor de numerar este mai complicată,
mai detaliată și permite evaluarea bunului imobil în situații când
fluxurile de numerar și veniturile grenerate de el sunt nestabile.
Aceasă metodă se utilizează în următoarele cazuri:
 când se presupune că viitoarele fluxuri de numerar vor
diferenția esențial de cele curente;
 când dispunem de date care permit justificarea mărimii
fluxurilor viitoare de numerar;
 când fluxurile veniturilor și cheltuielilor au caracter
sezonier;
 când bunul imobil evaluat este un complex comercial mare
și multifuncțional; bunul imobil recent construit și dat în
exploatare. Metoda actualizării fluxurilor de numerar se
utilizează când dinamica modificării venitului este
semnificativă sau aceste modificări au caracter nestabil.
Procesul determinării valorii prin metoda actualizării
fluxurilor de numerar constă din cinci etape:
Etapa 1. Determinarea perioadei prognozate a veniturilor;
Etapa 2. Prognozarea fluxurilor de numerar, estimarea
veniturilor operaționale nete anuale, reversiei;
Etapa 3. Determinarea ratei de actualizare;
Etapa 4. Actualizarea veniturilor operaționale nete, reversiei;
Etapa 5. Estimarea valorii de piață a bunului imobil al
evaluării.
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar,
valoarea bunului imobil este calculată după formula 10.14:

180
 Teoria evaluării

V=∑ + , (10.14)

unde: t - perioada de calcul;

Y - rata de actualizare;
R - reversia.
În condiţiile unei economii în tranziţie este dificil a prognoza
venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade
îndelungate, fiind recomandă o perioadă de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil
ar putea fi vândut la sfârşitul perioadei de calcul. Reversia se
calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul
imediat următor perioadei de calcul (VONn+1) după formula 10.15:

R= , (10.15)

unde: R - reversia;
r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor
perioadei de calcul.

10.6. Metode de calcul al ratei de actualizare

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind
veniturile viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelor
metode:
a) metoda adiţionării;
b) metoda extracţiei;
c) metoda investiţiilor de alternativă.
Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale
a fiecărei componente a ratei de actualizare.
Rata de actualizare estimată prin metoda adiționării este
determinată după formula 10.16:

Y = Rf + Ri + Rin +Rl + Rp, (10.16)

181
Tatiana SANDUŢA

unde: Rf – rata profitabilității fără risc, rata de bază a Băncii Naționale

a Moldovei (figura 10.2);
Ri – rata inflaţiei anticipate este determinată în baza
prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării, saitul
BNM (figura 10.2);
Rin – rata riscului inflației neașteptate;
Rl – rata riscului pentru lichiditatea joasă, se determină după
formula 10.12;
Rp – rata riscului pieței imobiliare.
Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre
bunurile imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din
datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluării. Această metodă poate fi utilizată, respectând
condiţia că modul curent de utilizare a bunurilor imobile comparabile
corespunde principiului celei mai bune utilizări.
Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul
că proiectele de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de
actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în
baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobânda
pentru hârtiile de valoare de stat) şi diferenţa dintre mărimea ratei
profitabilității fără risc pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru
bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare.
Formula determinării ratei de actualizare după metoda
investiţiilor de alternativă este 10.17:

Y = Rf + (Ra –Rf) + Rr, (10.17)

unde: Rf – rata profitabilității fără risc, rata de bază a Băncii

Naționale a Moldovei (figura 10.2);
Ra – dobânda bancară la depozite pentru termen lung;
Rr – rata riscului.

Chestionar pentru atestare

1. Enumerați metodele din cadrul abordării prin venit.
2. Expuneți algoritmul de calcul al venitului operațional net.
182
 Teoria evaluării

3. Expuneți particularitățile, avantajele, limitele și domeniul de

aplicare a metodei capitalizării directe.
4. Descrieți etapele de aplicare a metodei capitalizării directe.
5. Enumerați și descrieți metodele de estimare a ratei de
capitalizare.
6. Expuneți particularitățile, avantajele, limitele și domeniul de
aplicare a metodei actualizării fluxurilor de numerar.
7. Descrieți etapele de aplicare a metodei actualizării fluxurilor
de numerar.
8. Descrieți metodele de estimare a ratei de actualizare
9. Expuneți noțiunea „reversie” și formula de calcul.
10. Expuneți noțiunea „termenul expunerii pe piață”.
11. Selectați răspunsul corect:
1. Rata de capitalizare se determină prin metoda:
a) investițiilor de alternativă;
b) extracției;
c) analizei vânzărilor comparabile;
d) toate cele enumerate.
2. Venitul brut efectiv se calculează ca diferența dintre
venitul brut potențial și:
a) cheltuielile indirecte;
b) cheltuielile pentru exploatare;
c) pierderile de la neocuparea spațiilor și neachitarea
plăților de locațiune;
d) cheltuielile operaționale.
3. În cazul când există mai multe interese materiale legate
de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare se determină astfel:
a) prin tehnica grupului de investiții;
b) prin metoda analizei vânzărilor comparabile;
c) prin metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
d) prin metoda coeficientului de acoperire a datoriei.
4. Rata de actualizare se determină prin metodele, cu
excepția:
a) adiționării;
b) extracției;
183
Tatiana SANDUŢA

c) investițiilor de alternativă;
d) multiplicatorului venitului brut efectiv.
5. Metoda capitalizării directe presupune transformarea
venitului net obţinut pe parcursul:
a) nu mai mult a cinci ani;
b) unui singur an;
c) nu mai puțin de trei ani;
d) perioadei prognozate de 4-6 ani.
6. Reversia reprezintă:
a) prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi
vândut la licitație;
b) prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi
vândut la sfârșitul perioadei prognozate de calcul;
c) prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi
înstrăinat în favoarea statului;
d) prețul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi
vândut pe piața liberă la data evaluării.
7. Cheltuielile operaționale variabile nu includ:
a) prima pentru asigurarea bunului imobil;
b) cheltuielile pentru plata serviciilor comunale;
c) cheltuielile pentru serviciile profesionale (audit, juridice
ș.a.);
d) cheltuielile pentru administrarea bunului imobil.
8. Termenul „venit brut efectiv” înseamnă:
a) venitul după efectul finanţării;
b) venitul brut potenţial minus pierderile din neocupare şi
din neîncasarea unor chirii, plus alte venituri;
c) veniturile obţinute în mod real după ce se scad toate
cheltuielile de exploatare;
d) venitul brut potenţial obţinut pentru spaţiile ce se pot
închiria.

184
 Teoria evaluării

11. ABORDAREA PRIN COST

11.1. Metoda costului. Sensul economic și domeniul de

utilizare
Metoda costului constă în estimarea valorii de piaţă a
obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea
lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum [7].
Utilizarea abordării prin cost poate fi adecvată când
proprietatea imobiliară include:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în
acest caz costul construcţiei care include şi beneficiul investitorului
se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b) evaluarea construcţiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest
caz se va determina valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune utilizări a obiectului evaluării;
g) evaluarea bunurilor imobile unice şi a celor cu destinaţie
specializată;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare IVS 230,
această abordare este aplicată, în general, pentru evaluarea
drepturilor asupra proprietăţii imobiliare prin metoda costului de
înlocuire net (după deducerea deprecierii). Abordarea aceasta se
utilizează când fie nu există nicio dovadă despre preţurile de
tranzacţionare pentru proprietăţile imobiliare similare, fie nu există
niciun flux de venit identificabil, efectiv sau teoretic, care ar reveni
titularului dreptului [10].
Această abordare se utilizează, în principal, pentru evaluarea
proprietăţii imobiliare specializate, adică a proprietăţii imobiliare
care se vinde rar sau chiar nu se vinde pe piaţă, cu excepţia cazului
în care se vinde întreprinderea sau entitatea din care face parte.
Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin
utilizarea principiului economic conform căruia un cumpărător nu va
185
Tatiana SANDUŢA

plăti pentru un activ mai mult decât costul necesar obținerii unui activ
cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Această abordare se bazează pe principiul conform căruia
prețul, pe care un cumpărător de pe piață îl va plăti pentru activul
supus evaluării, nu va fi mai mare decât costul aferent cumpărării sau
construirii unui activ echivalent [IVS 100, 63].

11.2. Procesul de estimare a valorii de piață a bunurilor

imobile prin metoda costului
Abordarea prin cost este procesul de obținere a unei indicații
asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și
adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data
evaluării.
Valoarea bunului imobil prin metoda costului se determină
după formula 11.1:
V = Vt + (Vc – D), (11.1)

unde: V - valoarea bunului imobil;

Vt - valoarea de piaţă a terenului;
Vc - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei
evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulată.
Procesul de estimare a valorii prin metoda costului prevede
cinci etape:
Etapa 1. Determinarea valorii terenului, V ;
Etapa 2. Determinarea valorii construcției considerate noi, V ;
Etapa 3. Estimarea deprecierii acumulate, D;
Etapa 4. Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire:
𝑉 î V D;
Etapa 5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil:
V = Vt + (Vc – D).
Etapa 1. Determinarea valorii terenului, fiind considerat
liber şi disponibil pentru cea mai bună utilizare, V .
186
 Teoria evaluării

Evaluarea unui teren liber (neamenajat sau vacant) sau a

terenului pe care se află amplasate amenajări şi/sau construcţii se
poate face prin şase metode (sau tehnici) recunoscute de evaluare [5]:
 metoda comparației directe;
 metoda alocării;
 metoda extracţiei de pe piaţă;
 metoda (tehnica) reziduală;
 metoda capitalizării directe a rentei/arendei funciare
(chiriei);
 metoda analizei fluxului de numerar actualizat - analiza
parcelării şi dezvoltării.
Etapa 2. Determinarea valorii construcției considerate noi
(valoarea de reconstituire sau de înlocuire), V .
Etapa 3. Estimarea deprecierii acumulate ca fiind suma
uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale
(recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice, D.
Etapa 4. Estimarea valorii de reconstituire sau
de înlocuire, ţinând cont de mărimea deprecierii accumulate:
𝑉 î V D .
Etapa 5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca
fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau
de înlocuire a construcţiilor: V = Vt + (Vc – D).

11.3. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire.

Structura. Metodele de calcul
Valoarea de reconstituire - suma cheltuielilor totale necesare
pentru crearea unei copii exacte a clădirii sau a construcţiei evaluate,
calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării, cu
aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru
construirea obiectului evaluării şi ţinând cont de uzura lui.
Valoarea de înlocuire - suma cheltuielilor totale necesare
pentru construcţia unei clădiri sau construcţii analogice obiectului
evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
evaluării, ţinând cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate.

187
Tatiana SANDUŢA

Procesul formării valorii de reconstituire și valorii de înlocuire

a clădirii sau construcției considerate noi este dat în figura 11.1.

Figura 11.1. Procesul formării valorii de reconstituire și valorii

de înlocuire a clădirii sau construcției considerate noi

Structura valoarii de reconstituire sau de înlocuire a clădirii

sau edificiului evaluat este reflectată în figura 11.2:

Figura 11.2. Structura valorii de reconstituire

sau de înlocuire

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau

edificiului evaluat este determinată după formula 11.2:
𝑉 = 𝐶 + 𝐶ℎ + 𝐵 , (11.2)

188
 Teoria evaluării

unde: 𝑉 - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a bunului imobil;

𝐶 - costul construcţiei;
𝐶ℎ - cheltuielile indirecte;
𝐵 - beneficiul investitorului.
Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate
nemijlocit de construcţia obiectului. Costul construcţiei se
determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor
legate de marketing, publicitate, asigurare, achitarea impozitelor,
cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre
finalizarea lucrărilor de construcţie şi vânzarea obiectului.
Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei
investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul
legat de realizarea proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului
investitorului depinde de situaţia concretă pe piaţă şi se determină în
baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Metodele de estimare a valorii de reconstituire sau valorii de
înlocuire sunt reprezentate în figura 11.3.

Figura 11.3. Metodele de estimare a valorii de reconstituire

sau valorii de înlocuire

189
Tatiana SANDUŢA

Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se

estimează prin aplicarea metodelor:
a) metoda comparaţiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă.
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza
comparativă a unităţilor ce caracterizează calităţile de consum ale
obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeţei
totale). Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu
produsul dintre costul unităţii de comparaţie, exprimată în preţuri
curente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă).
Costul unităţii de comparaţie poate fi determinat în baza
valorii obiectelor analogice construite anterior sau în baza
„Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe“
(ICVR) [11] sau „Culegerilor indicilor comasaţi ai valorii de
inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la
efectuarea tranzacțiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donație, gaj,
moștenire” (ICVI) [8].
Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire în baza
ICVR prin metoda comparaţiilor unitare
Culegerile ICVR au fost elaborate în anii 1970–1972 și au fost
destinate pentru reevaluarea mijloacelor fixe. Indicii comasați ai
valorii de reconstituire au fost elaborați în prețurile anului 1969.
În total au fost elaborate 39 culegeri ICVR pentru diferite
ramuri ale economiei naționale.
Valoarea de reconstituire în baza ICVR la data evaluării se
calculează după formula 11.3:

𝑉 =Vc 1 𝑢𝑛𝑖𝑡 xVx𝐾 x𝐼𝑃 𝐼𝑃 x𝐼𝑃 x𝐾 x𝐾 x𝐾 , (11.3)

unde: Vc – valoarea de reconstituire a clădirii sau construcției

considerate noi estimată la data evaluării;
Vc 1 𝑢𝑛𝑖𝑡 – valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1
m.p., 1 m liniar) al obiectului evaluat în prețurile anului 1969 [11];
190
 Teoria evaluării

V – volumul construcției, m.cub (sau 1 m.p., 1 m liniar);

𝐾 – coeficientul de corecție la diferența caracteristicilor
tehnice ale obictului evaluării și obictului din ICVR;
𝐼𝑃 , 𝐼𝑃 , 𝐼𝑃 – indicele prețurilor la lucrările de
construcții-montaj pe ramuri ale economiei naționale (Biroul
Național de Statistică);
𝐾 – coeficientul cheltuielilor indirecte;
𝐾 – coeficientul beneficiului investitorului;
K – coeficientul TVA.

Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire în baza

ICVI prin metoda comparaţiilor unitare
Estimarea valorii de reconstituire pentru casele individuale de
locuit și apartamentele din casele de locuit cu multe etaje de serii
tipice se efectuează în baza indicilor comasați ai valorii de
inventariere ICVI elaborate în anul 1997 [8].
Valoarea de reconstituire în baza ICVI la data evaluării se
calculează după formula 11.4:

𝐼𝑃91 𝑙𝑎 𝑑𝑎𝑡𝑎 𝑒𝑣𝑎𝑙

𝑉 = Vc 1 𝑢𝑛𝑖𝑡 xVx
𝐼𝑃97 91
x𝐾 x 𝐾 , (11.4)

unde: Vc – valoarea de reconstituire a clădirii sau construcției

considerate noi estimată la data evaluării;
Vc 1 𝑢𝑛𝑖𝑡 – valoarea de reconstituire a 1 m.cub (sau 1
m.p., 1 m liniar) al obiectului evaluat în prețurile anului 1997 [8];
V – volumul construcției, m.cub (sau 1 m.p., 1 m liniar);
𝐼𝑃 ,𝐼𝑃 – indicele prețurilor la lucrările de
construcții-montaj pe ramuri ale economiei naționale (Biroul
Național de Statistică);
𝐾 – coeficientul cheltuielilor indirecte;
𝐾 – coeficientul beneficiului investitorului.

Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea

costurilor unitare pentru diferite elemente constructive ale clădirii

191
Tatiana SANDUŢA

exprimate în unităţi de măsură adecvate. Sursele de informaţie pentru

estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda
dată pot servi drept norme de deviz comasate şi informaţii privind
obiectele analogice.

Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor

necesare pentru construcţia clădirii în întregime şi a diferitor
componente ale ei prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect şi devizelor generale pentru obiectul evaluat.
În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia
obiectului se estimează prin următoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse şi indici;
c) metoda indicilor de bază.
Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de
deviz a clădirilor şi construcţiilor în baza indicilor de resurse
evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz: manoperă, utilaje de
construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţuri de livrare a
acestor resurse. Metoda de resurse se aplică în conformitate
cu instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de
construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte
instrucţiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi
Dezvoltării Teritoriului.
Metoda de resurse şi indici reprezintă o aplicare mixtă a
metodei de resurse şi a sistemului de indici pentru resursele
folosite în construcţie şi determinate ca raportul dintre preţurile
curente şi preţurile de bază pentru resursele similare.
Metoda indicilor de bază se axează pe recalcularea
cheltuielilor incluse în devize din preţurile de bază în preţurile
curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda
indicilor de bază se efectuează în baza Regulamentului provizoriu
privind modul de stabilire a costului construcţiei şi de efectuare a
calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între
beneficiari şi antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în
aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul Arhitectură şi
192
 Teoria evaluării

Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul construcţiilor,

1994, vol.3) şi Instrucţiunilor metodologice privind modul
de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de
investiţii, ţinând cont de preţurile curente, aprobate prin ordinul
Ministerului Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării
Teritoriului nr.30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Construcţiilor,
2001, vol.1(22), vol.2(23)).

11.4. Uzura fizică. Metodele de calcul

La determinarea valorii de reconstituire sau de înlocuire a
bunului imobil trebuie luată în considerare mărimea deprecierii
acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului potenţial şi se
manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor
factori.
Schema factorilor care pot influența negativ asupra obiectului
evaluat și care diminuează utilitatea și valoarea de consum sunt
reflectați în figura 11.4.
Hexagonul interpretează materialele de construcție,
proprietățile cărora determină uzura fizică a obiectului. Totodată, ele
influențează și asupra calității de exploatare a clădirilor și
construcțiilor și, respectiv, asupra mărimii deprecierii funcționale.
Conturul simbolic al clădirii include de asemenea 6 calități
principale de exploatare, fiind obiecte ale deprecierii funcționale.
Factorii exteriori ai mediului înconjurător care determină
deprecierea economică a bunului imobil evaluat sunt indicați cu
segeți spre conturul clădirii.
Se disting următoarele forme ale deprecierii:
 uzura fizică;
 deprecierea funcțională;
 deprecierea economică.

193
Tatiana SANDUŢA

Figura 11.4. Schema factorilor care pot influența negativ

asupra obiectului evaluat

Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil

care se datorează deteriorării lui sub influenţa factorului timpului şi
altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea incorectă a
clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
Uzura fizică a bunurilor imobile are loc atât în procesul
îmbătrânirii, cât și sub influența factorilor externi. Însuși exploatarea
bunului nu intră în categoria factorilor de sporire a uzurii fizice
datorită faptului că sarcinile de exploatare deseori sunt statice și
mărimea acestora este cu mult mai mică decât cerințele normative. În
funcție de caracterul factorilor externi de influență, uzura fizică poate
fi clasificată în următoarele categorii:
 climaterică sau învechirea;
 mecanică;
 sinergetică.
194
 Teoria evaluării

Uzura climaterică sau învechirea reprezintă uzura apărută în

urma sarcinilor periodice cauzate de temperatura și umiditatea
aerului din ambianță:
 corodarea construcțiilor metalice și a armăturii
construcțiilor din beton armat;
 eroziunea;
 zvântarea construcțiilor din beton armat și din piatră;
 apariția mucegaiului și procesului de biodistrugere a
construcțiilor din lemn;
 agresivitatea factorilor de mediu.
Uzura mecanică este uzura cauzată de sarcinile periodice
apărute de nenumărate ori. Ca exemplu ar putea servi „ștergerea”
suprafeței unui element constructiv.
Uzura sinergetică se manifestă prin combinarea uzurii
climaterice cu cea mecanică.
Uzura fizică poate fi recuperabilă şi nerecuperabilă (figura
11.5).

Figura 11.5. Tipurile uzurii fizice

Deprecierea recuperabilă este deprecierea a cărei înlăturare

este posibilă din punct de vedere fizic şi eficientă din punct de vedere
economic. Deprecierea recuperabilă include cheltuielile legate
de înlăturarea elementelor deprecierii în urma căreia valoarea
bunului imobil evaluat va creşte.
Deprecierea nerecuperabilă este deprecierea, cheltuielile
pentru înlăturarea căreia vor fi mai mari decât creşterea probabilă a
valorii bunului imobil în urma înlăturării elementelor deprecierii.

195
Tatiana SANDUŢA

La determinarea tipurilor de deprecieri sunt folosiți un șir de

termeni axați pe influența timpului asupra bunului imobil, care sunt
reprezentați în figura 11.6:

Figura 11.6. Durata de viață a bunului imobil

vârsta efectivă - vârsta clădirii sau construcţiei care

reflectă starea ei reală. Vârsta efectivă poate fi mai mică decât vârsta
actuală datorită exploatării corecte a bunului imobil, sau poate fi mai
mare decât vârsta actuală în cazul exploatării incorecte;
vârsta actuală (cronologică) - numărul de ani trecuţi de la
terminarea construcţiei obiectului evaluării până la data evaluării;
durata de viaţă fizică - perioadă de timp în care este
exploatată construcţia şi pe parcursul căreia starea elementelor
constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viaţă
fizică depinde de gradul de durabilitate al construcţiei;
durata de viaţă fizică rămasă - perioadă de timp estimată de la
data evaluării până la expirarea duratei de viaţă fizică;
viaţă economică - perioadă de timp în care bunul imobil
generează venituri.
Se disting următoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizică;
196
 Teoria evaluării

b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Metodele de calcul ale uzurii fizice
Conform Regulamentului provizoriu de evaluare, uzura fizică
se estimează prin următoarele metode:
a) metoda normativă;
b) metoda valorică;
c) metoda vârstei efective [7].
Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii
fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de
bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
a) se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
b) se va determina uzura fizică a construcţiei întregi
după formula 11.5:
∑ .∗
Uconstr. = ∑
, (11.5)
.
unde: Uconstr. - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement. - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Gradul de uzură fizică a clădirii sau a construcției se determină
prin cercetarea stării tehnice integrale a clădirii sau elementelor ei
separat. La determinarea mărimii uzurii fizice se utilizează Regulile
determinării mărimii uzurii fizice a construcțiilor și elementelor
constructive ale clădirilor ВСН 53–86 (р) [13] și Regulamentului
privind efectuarea reparației planificate preventive a clădirilor și
construcțiilor (aprobat prin Hotărârea Gosstroi USSR din 29.12.1973
№ 279).
Mărimea uzurii fizice (%) a clădirii (procentul integral al
uzurii fizice) se determină ca media ponderată a mărimii uzurii fizice
a elementelor constructive în conformitate cu ponderea lor în
valoarea de reconstituire totală.
Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei
capitale a construcţiei. În acest caz, este determinat coeficientul care
reprezintă raportul dintre costul reparaţiei capitale şi valoarea de

197
Tatiana SANDUŢA

reconstituire a clădirii estimată la data evaluării, ţinând cont de

mărimea uzurii fizice.
Metoda valorică se utilizează pentru determinarea mărimii
uzurii fizice în următoarele cazuri:
a) beneficiarul evaluării intenţionează să exploateze clădirea
locativă;
b) cheltuielile pentru reparaţia capitală se compensează la
vânzarea obiectului (diferenţa dintre preţul obiectului după reparaţia
capitală şi preţul obiectului înainte de reparaţia capitală este mai
mare decât cheltuielile pentru reparaţia capitală);
c) bunul imobil este dat în arendă sau ipotecat.
Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atât
a elementelor constructive ale construcţiei separat, cât şi ale întregii
construcţii.
Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vârstei
efective se foloseşte formula 11.6:

∗ ∗
𝑈 . = sau 𝑈 . = , (11.6)
unde: U - uzura fizică exprimată în procente;
VE - vârsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.

11.5. Deprecierea funcțională. Metodele de calcul

Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională este
legată de dezvoltarea tehnologiilor moderne care permit crearea
obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei.
Deprecierea funcţională este determinată de necorespunderea
caracteristicilor clădirilor şi construcţiilor standardelor
contemporane ale pieţei şi cerinţelor consumatorilor
(proiecte învechite, utilaj tehnologic învechit şi altele).
Deprecierea (neadecvarea) funcţională poate fi:
 recuperabilă;
 nerecuperabilă.
198
 Teoria evaluării

Deprecierea funcţională este pierderea de utilitate cauzată de

ineficienţele activului subiect în comparaţie cu substitutul său, care
se concretizează într-o pierdere de valoare. Există două forme ale
deprecierii funcţionale:
 existenţa unor cheltuieli de capital excedentare (adică a unei
investiţii suplimentare), care poate fi cauzată de schimbări în
proiectare, materiale de construcţii, tehnologii de construire sau de
fabricaţie ce permit construirea activelor moderne echivalente cu
cheltuieli de capital mai mici decât cele încorporate în activul subiect;
 existenţa unor cheltuieli de funcţionare excedentare, care
pot fi cauzate de îmbunătăţiri ale proiectului sau de o capacitate
excedentară, schimbări care au drept rezultat disponibilitatea unor
active echivalente moderne, cu cheltuieli de exploatare mai mici
decât cele ale activului subiect.
Deprecierea (neadecvarea) funcţională poate fi:
 recuperabilă;
 nerecuperabilă.
Un exemplu de depreciere funcţională, cauzată de
supradimensionare, este o hală industrială cu o înălţime a plafonului
semnificativ mai mare faţă de halele moderne construite recent. În
cazul supradimensionării, deprecierea funcţională se cuantifică prin
cheltuieli de capital excedentare încorporate în hala subiect faţă de
cheltuielile de capital încorporate într-o hală modernă echivalentă.
De regulă, deprecierea funcţională din supradimensionare se
calculează ca diferenţa dintre costul curent de reproducere (mai mare)
şi costul curent de înlocuire (mai mic) al activului subiect.
În ceea ce priveşte cheltuielile de exploatare excedentare, în
cazul unui activ de natura maşinilor şi echipamentelor industriale,
acestea se pot referi la următoatrele:
 cheltuieli salariale mai mari ale maşinilor şi echipamentelor
industriale subiect generate de necesitatea angajării mai multor
operatori faţă de cei existenţi la un activ modern echivalent;
 consumul excedentar de combustibil al maşinilor şi
echipamentelor industriale subiect faţă de substitutele lor moderne;

199
Tatiana SANDUŢA

 mai multe rebuturi şi pierderi generate de maşinile şi

echipamentele industriale subiect faţă de substitutele lor moderne.
Calcularea deprecierii funcţionale, cauzată de cheltuielile de
exploatare excedentare, se face prin actualizarea cheltuielilor de
exploatare excedentare, previzionate pe durata de viaţă utilă rămasă
a activului, cu o rată de actualizare adecvată, de regulă, egală cu
costul mediu ponderat al capitalului.
Metodele de calcul al deprecierii funcţionale:
a) metoda capitalizării pierderilor plăţii de locațiune;
b) metoda capitalizării surplusului de pierderi normative.
Deprecierea funcţională recuperabilă este determinată prin
însumarea costurilor necesare pentru înlăturarea ei.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă este egală cu
diferenţa dintre pierderile venitului datorită lipsei unor elemente
funcţionale ale construcţiei (sau surplusului de îmbunătăţiri),
capitalizate la rata de capitalizare pentru construcţii şi costul
elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile adiţionale pentru
elementele în surplus).

11.6. Deprecierea economică. Metodele de calcul

Deprecierea economică este determinată de influenţa unor
factori externi asupra bunului imobil. Factorii externi includ:
schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de
finanţare şi altele.
Deprecierea externă este orice pierdere de utilitate cauzată de
factorii economici sau de localizare externi activului, ceea ce conduce
la o pierdere de valoare. Aceasta este denumită în mod obişnuit
depreciere economică atunci când factorii externi se referă la modificări
ale ofertei sau cererii pentru activ sau pentru produsele fabricate de
activ.
Pentru proprietatea imobiliară, deprecierea externă poate apărea
şi în cazul în care a avut loc o deteriorare a localizării, de exemplu, din
cauza schimbărilor infrastructurii locale, a condiţiilor de mediu sau
modificărilor demografice.
200
 Teoria evaluării

Exemple de depreciere economică servesc diminuarea cererii

pentru produsele sau serviciile produse de activul subiect sau
diminuarea sau pierderea unor surse de materii prime sau de forţă de
muncă. Aceşti factori pot fi specifici unei anumite localizări sau pot
afecta un întreg sector industrial.
Metodele de calcul ale deprecierii economice:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorită influenţei
factorilor externi;
b) analiza comparativă a bunurilor imobile similare
obiectului evaluării asupra cărora influenţează factorii externi şi a
celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.

11.7. Deprecierea acumulată. Metodele de calcul

Deprecierea acumulată reprezintă reducerea calităţilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumpărătorului
potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma
acţiunii diferitor factori.
Se disting următoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizică;
b) deprecierea funcţională;
c) deprecierea economică.
Metodele de calcul ale deprecierii acumulate:
a) metoda duratei de viaţă economică;
b) metoda modificată a duratei de viaţă economică;
c) metoda analizei comparative a vânzărilor;
d) metoda segregării.
Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea
deprecierii acumulate în baza formulei 11.7:
D= x 100, (11.7)

unde: VE - vârsta efectivă;

DVE - durata de viaţă economică.
Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în
considerare uzura fizică recuperabilă şi deprecierea

201
Tatiana SANDUŢA

funcţională recuperabilă. În acest caz, deprecierea acumulată se va

calcula în două etape:
a) din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea
recuperabilă fizică şi funcţională;
b) valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu
raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică.
Metoda analizei comparative a vânzărilor presupune
determinarea deprecierii acumulate ca diferenţa dintre valoarea
construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării.
Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind
preţurile de vânzare ale bunurilor imobile similare obiectului
evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor
formelor deprecierii: uzura fizică recuperabilă şi nerecuperabilă,
deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi deprecierea
economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea
valorilor tuturor formelor de depreciere a construcţiei. Metoda
segregării se utilizează în îmbinare cu metodele duratei de
viaţă economică şi analizei comparative a vânzărilor pentru a
determina mărimea diferitor forme ale deprecierii incluse în
deprecierea acumulată.

Chestionar pentru atestare

1. Expuneți particularitățile, avantajele, limitele și domeniul de
aplicare a metodei costului.
2. Descrieți etapele de aplicare a metodei costului.
3. Expuneți noțiunile „valoare de reconstituire” și „valoare de
înlocuire”, explicați diferența dintre ele.
4. Expuneți structura valorii de reconstituire sau valorii de
înlocuire.
5. Descrieți metodele de estimare a valorii de reconstituire sau
valorii de înlocuire.
6. Explicați noțiunile „durată de viață fizică”, „durată de viață
economică”, „vârstă efectivă” etc.

202
 Teoria evaluării

7. Descrieți noțiunea „depreciere acumulată“. Dați exemple de

depreciere acumulată.
8. Descrieți noțiunea „uzură fizică”. Dați exemple de uzură
fizică.
9. Enumerați și descrieți metodele de estimare a uzurii fizice.
10. Descrieți noțiunea „depreciere funcțională”. Dați exemple de
depreciere funcțională.
11. Enumerați și descrieți metodele de estimare a deprecierii
funcționale.
12. Descrieți noțiunea „depreciere economică”. Dați exemple de
depreciere economică.
13. Enumerați și descrieți metodele de estimare a deprecierii
economice.
14. Enumerați și descrieți metodele de estimare a deprecierii
acumulate.
15. Selectați răspunsul corect:
1. Deprecierea acumulată se determină prin metoda:
a) normativă;
b) analiza comparativă a vânzărilor;
c) valorică;
d) vârstei efective.
2. Perioada de timp de la darea clădirii în exploatare până
la data evaluării se numește:
a) durată de viață fizică;
b) vârstă efectivă;
c) vârstă actuală (cronologică);
d) viață economică.
3. La uzura fizică se referă:
a) absența sistemului de ventilare în birouri;
b) clădirea nu are intrare și ieșire comodă;
c) distrugerea acoperișului și tavanului;
d) cerere scăzută în urma creșterii impozitului pe birouri.

203
Tatiana SANDUŢA

4. Metoda valorică la estimarea uzurii fizice presupune

determinarea:
a) valorii construcției noi minus deprecierea funcțională
recuperabilă;
b) valorii de reconstituire minus deprecierea acumulată;
c) deprecierii acumulate minus deprecierea funcțională și
economică.
d) costului reparației capitale a construcției.
5. Deprecierea acumulată se determină prin metoda:
a) duratei de viață economică;
b) valorică;
c) segregării;
d) analizei comparative a vânzărilor.
6. Perioada de timp de la darea clădirii în exploatare până
la demolarea ei se numește:
a) viață economică;
b) vârstă cronologică;
c) vârstă efectivă;
d) durată de viață fizică.
7. Deprecierea economică reprezintă o reducere a valorii
bunului imobil care este determinată:
a) de necorespunderea caracteristicelor clădirilor și
construcțiilor standardelor contemporane ale pieței și
cerințelor consumatorilor;
b) influența unor factori externi asupra bunului imobil;
c) determinarea bunului imobil sub influența factorului
timpului și factorilor externi (fizici, chimici);
d) deteriorarea bunului imobil la exploatarea incorectă.
8. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire se estimează
prin aplicarea metodelor cu excepția:
a) metodei normative;
b) metodei comparațiilor unitare;
c) metodei cantitative;
d) metodei costurilor segregate.

204
 Teoria evaluării

9. Vârsta clădirii sau construcției care reflectă starea ei

reală se numește:
a) vârstă cronologică;
b) vârstă economică;
c) vârstă efectivă;
d) durată de viață fizică.
10. Suma cheltuielilor totale necesare pentru construcția
unei clădiri sau construcții analogice obiectului
evaluării, calculată în baza prețurilor de piață existente
la data evaluării, ținând cont de uzura clădirii sau
construcției evaluate, se numește:
a) valoare de reconstituire;
b) valoare de piață;
c) valoare de investiție;
d) valoare de înlocuire.
11. Cheltuielile indirecte nu includ cheltuielile condiționate
de următoarele:
a) marketing;
b) asigurare;
c) impozitare;
d) construcția obiectului.
12. Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau
edificiului evaluat este constituită din următoarele
elemente, cu excepția:
a) costului construcției;
b) cheltuielilor indirecte;
c) cheltuielilor directe;
d) beneficiului investitorului.
13. Perioada de timp în care bunul imobil generează
venituri se numește:
a) vârstă economică;
b) vârstă cronologică;
c) viață economică;
d) durată de viața fizică.

205
Tatiana SANDUŢA

14. La deprecierea funcțională nu se referă:

a) casa fără apă caldă;
b) casa cu multe niveluri fără lift;
c) înălțimea tavanului este prea mare;
d) în casă curge acoperișului.
15. Abordarea prin cost este aplicată în următoarele
cazuri:
a) evaluarea construcțiilor nefinisate;
b) evaluarea bunurilor imobile cu destinație specială;
c) toate răspunsurile sunt corecte;
d) evaluarea bunurilor imobile pentru asigurarea lor.
16. Suma de cheltuieli totale necesare pentru crearea unei
copii exacte a clădirii sau a construcției evaluate
calculată în baza prețurilor de piață existente la data
evaluării cu aplicarea materialelor și tehnologiilor
identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării și ținând cont de uzura lui se numește:
a) valoare de înlocuire;
b) valoare de reconstituire;
c) valoare de lichidare;
d) valoare de piață.

206
 Teoria evaluării

12. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZII

PRIVIND VALOAREA

12.1. Procedura de reconciliere a rezultatelor evaluării și

determinarea valorii finale conform legislației Republicii
Moldova
În etapa finală a evaluării se efectuează reconcilierea
rezultatelor obținute prin diferite metode de evaluare. Scopul acestei
reconcilieri este determinarea valorii finale a bunului imobil.
Conform Regulamentului provizoriu, capitolul VI, procedura
de reconciliere este constituită din două etape:
a) revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale ale evaluării,
care include explicarea diferențelor între valorile estimate prin
aplicarea metodelor de evaluare și determinarea celei mai credibile
valori;
b) estimarea valorii finale [7].
Revizuirea pozițiilor tehnice și conceptuale se bazează pe verificarea:
a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieței imobiliare;
d) veridicității datelor utilizate la analiză;
e) corectitudinii interpretării și utilizării datelor;
f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul
diferitor metode;
g) consistența datelor utilizate în evaluare (rata de creștere a
valorii pe parcursul perioadei de posesie, rata de ajustare a prețurilor
vânzărilor comparabile pentru inflație și rata inflației anticipate
trebuie să aibă un grad înalt de coerență; mărimea uzurii calculate
trebuie să corespundă vârstei efective a construcției).
Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere
va depinde:
a) de tipul valorii estimate;
b) de informaţia disponibilă la data evaluării şi
relevantă scopului evaluării;
c) de metodele de evaluare aplicate.

207
Tatiana SANDUŢA

În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi

justificarea privind selectarea metodelor de evaluare utilizate şi
acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite metode în
procesul reconcilierii.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin
aplicarea mediei ponderate. Procedura de ponderare poate să se
bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de ponderare, cât şi pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea
metodelor de evaluare.
Valoarea finală poate fi reprezentată ca o cifră concretă sau o
cifră concretă şi un interval de valori. În cazul indicării intervalului
valoric, valoarea minimală şi maximală a intervalului nu poate fi mai
mică sau mai mare decât respectiv cea mai mică sau cea mai mare
mărime a valorii obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare.

12.2. Procedura analizei rezultatelor și concluzii privind

valoarea conform Standardelor Internaționale de Evaluare
Conform Standardelor Internaționale de Evaluare [10], la
fundamentarea concluziei privind valoarea, în raportul de evaluare se
va face referire la abordarea sau abordările în evaluare aplicate, la
datele de intrare utilizate și la argumentarea concluziilor stabilite.
Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelor și tehnicilor
de evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea și credibilitatea
informațiilor disponibile, precum și de raționamentul profesional al
evaluatorului, raționament ce trebuie prezentat în raportul de
evaluare. În anumite situații se întâmplă ca una sau două abordări să
nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul având obligația
profesională de a prezenta în cadrul raportului de evaluare
argumentele și raționamentele care au stat la baza neaplicării
acestora.
La analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie
testate pentru a se asigura că raportul de evaluare şi concluziile sale
respectă următoarele principii:

208
 Teoria evaluării

Valoarea este o predicţie. Evaluatorul va reexamina

rezultatele cât este posibil de obiectiv şi se va încredinţa că rezultatele
reprezintă o previziune realistă a comportamentului forţelor ce fac
piaţa.
Valoarea este subiectivă. Valoarea unei anumite proprietăţi
imobiliare poate fi diferită pentru diferiţi cumpărători datorită unor
motive emoţionale sau că este o investiţie particulară sau altor
cerinţe. Deşi o anumită proprietate se tranzacţionează între doi
indivizi particulari din motive foarte personale şi subiective, piaţa
este alcătuită din suma acestor decizii subiective.
Evaluarea este comparare. Analiza rezultatelor ce conduc la
estimarea finală a valorii trebuie să ia în consideraţie o mulţime de
comparaţii efectuate pe parcursul procesului de evaluare şi nu o
selecţie arbitrară şi inconsistentă de componente parţiale în cadrul
fiecărei metode. Compararea este fundamentală pentru întregul
proces şi, prin urmare, trebuie acordată o mare grijă selectării şi
utilizării tranzacţiilor comparabile.
Orientarea pe piaţă. La analiza finală, evaluarea trebuie să
reflecte piaţa. Folosirea fără discernământ a formulelor financiare sau
a criteriilor de comparaţie, care nu reflectă gândirea participanţilor pe
piaţă şi fără verificarea şi testarea ipotezelor în raport cu comportarea
pieţei, este pur şi simplu inacceptabilă.
Criteriile prin care un evaluator ajunge la o estimare finală a
valorii, fundamentată și semnificativă, sunt:
 adecvarea;
 precizia;
 cantitatea de informații.
Adecvarea. Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de
pertinentă este fiecare metodă, scopul și utilizarea evaluării.
Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietății
imobiliare și viabilitatea pieței.
Precizia. Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea
evaluatorului în corectitudinea datelor, de calculele efectuate și de
corecțiile aduse prețurilor de vânzare/ofertă a proprietăților
comparabile.

209
Tatiana SANDUŢA

Cantitatea informațiilor. Adecvarea şi precizia influențează

calitatea și relevanța rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie
studiate în raport cu cantitatea informațiilor evidențiate de o anumită
tranzacție comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar și datele care
îndeplinesc criteriile de adecvare și precizie pot fi contestate dacă nu
se fundamentează pe suficiente informații. În termeni statistici,
intervalul de încredere în care se va afla valoarea reală, va fi îngustat
de informațiile suplimentare disponibile.
Raționamentul profesional al evaluatorului se va concretiza în
prezentarea argumentelor care motivează importanța diferită
acordată rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor de evaluare
folosite, respectiv la selectarea rezultatului obținut prin aplicarea
uneia dintre metodele de evaluare, rezultat pe care evaluatorul îl
consideră ca fiind cel mai rezonabil.
Raționamentul profesional care stă la baza selectării
rezultatului final și al stabilirii concluziei asupra valorii trebuie să
aibă în vedere credibilitatea, relevanța și adecvarea informațiilor și
ipotezelor luate în considerare la aplicarea metodelor de evaluare, în
funcție de scopul evaluării.
Conform GEV 630, ANEVAR 2018, nu este admisibilă
stabilirea valorii proprietății imobiliare prin aplicarea mediei
aritmetice sau a mediei ponderate a două sau mai multe valori
obținute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare.
Nu se va aplica o a doua abordare în evaluare, numai cu
caracter formal, în cazul în care poate fi aplicată doar o singură
abordare în evaluare, adecvată și bazată pe informații de piață
suficiente, verificate și credibile.
Chestionar pentru atestare
1. Explicați necesitatea reconcilierii rezultatelor evaluării.
2. Expuneți etapele procedurii de reconciliere a rezultatelor
evaluării.
3. Numiți metoda recomandată de legislația Republicii Moldova
pentru reconcilierea rezultatelor evaluării.
210
 Teoria evaluării

4. Expuneți procedura analizei rezultatelor și concluzia privind

valoarea conform Standardelor Internaționale de Evaluare.
5. Expuneți criteriile fundamentate și semnificative ale
determinării valorii finale a proprietății imobiliare.
6. Selectați răspunsul corect:
1.Valoarea finală determinată în procesul reconcilierii nu
depinde de următoarele:
a) metodele de evaluare utilizate;
b) mărimea valorilor determinate prin diferite metode;
c) ordinea utilizării abordărilor de evaluare;
d) prezența informației depline și veridice,
corespunzătoare scopului evaluării.
2. Reconcilierea rezultatelor evaluării este:
a) reconcilierea valorii bunului imobil cu beneficiarul
evaluării;
b) determinarea valorii finale a bunului imobil evaluat;
c) reconcilierea valorii bunului imobil cu vânzătorul
bunului imobil;
d) reconcilierea raportului de evaluare cu beneficiarul.
3. Valoarea finală se poate exprima și astfel:
a) ca medie aritmetică a tuturor valorilor;
b) ca medie ponderată a valorilor;
c) ca interval de valori;
d) în comparație cu alte proprietăți imobiliare.
4. Criteriile pe baza cărora se ajunge la opinia finală
asupra valorii sunt:
a) raționamentul profesional, adecvarea, calitatea
informațiilor;
b) piața, raționamentul profesional, adecvarea;
c) natura problemei de evaluare, adecvarea și precizia
datelor utilizate;
d) calitatea informațiilor, raționamentul, adecvarea.

211
Tatiana SANDUŢA

5. La estimarea opiniei finale asupra valorii este mai

important:
a) rezultatul obținut aplicând formulele financiare;
b) rezultatul obținut prin abordarea prin piață;
c) rezultatul obținut din formulele de cost;
d) rezultatul obținut din compararea cu alte rapoarte de
evaluare.
6. Evaluatorul a determinat ponderea fiecărui criteriu astfel:
Nr. Criterii Abordarea Abordarea Abordarea
d/o prin cost prin piață prin venit
1 2 3 4 5
1 Veridicitatea datelor 25 40 35
analizate
2 Capacitatea de a considera 30 40 30
conjunctura pieței
3 Amploarea informației 25 40 35
4 Capacitatea de a considera 20 30 50
profitabilitatea obiectului
5 Supoziții aplicate în calcul 30 30 40
Determinați ponderea veridicității fiecărei abordări de evaluare.
a) 26%; 36%; 38%;
b) 27%; 32%; 41%;
c) 31%; 35%; 34%;
d) 25%; 38%; 37%.

7. Evaluatorul a determinat ponderea fiecărei abordări astfel:

Nr. Abordarea Valoare, lei Pierderea, %
1 2 3 4
1 Abordarea prin cost 2 645 000 25
2 Abordarea prin piață 3 824 600 40
3 Abordarea prin venit 3 158 000 35
Determinați valoarea finală a bunului imobil
a) 3 296 390 lei;
b) 3 845 600 lei;
c) 4 182 720 lei;
d) 2 374 510 lei.
212
 Teoria evaluării

ÎNCHEIERE

În orice stat, un loc special în sistemul de relații publice ocupă

bunurile imobile, funcționarea cărora este legată de viața și
activitatea oamenilor din toate sferele de afaceri, de gestionarea și
organizarea proceselor de producție.
Scopul principal al evaluării bunurilor imobile constă în
estimarea valorii de piață sau a altei valori a obiectului. Estimarea
valorii unei proprietăți concrete depinde de următorii factori: scopul
utilizării, rezultatele evaluării, tipul valorii ce urmează a fi
determinată, natura drepturilor evaluate asupra bunurilor imobile,
tipul obiectului evaluat, caracterul complet al evaluării proprietății,
data evaluării și altele.
Evaluarea proprietății imobiliare este un proces complex și de
lungă durată, care constă dintr-un șir de etape, fiecare dintre acestea
cuprinzând un anumit set de operațiuni. Pentru a obține o evaluare
fiabilă și corectă a bunurilor imobile, trebuie să se țină cont de toate
principiile care stau la baza abordării prin cost, venit și piață.
Autorul speră că acest suport de curs va ajuta studenților să
înțeleagă mai bine tehnica și procesul de evaluare a bunurilor imobile
prin diferite metode, să acumuleze cunoștințele teoretice necesare
pentru activitatea profesională de evaluator.

213
Tatiana SANDUŢA

BIBLIOGRAFIE

1. Constituţia Republicii Moldova din 29.07.1994 // M.O. al

R.M., nr.1 din 27.08.1994.
2. Codul civil nr.1107-XV din 06.06.2002 // M.O. al R.M.
nr.82-86 din 22.06.2002.
3. Codul funciar nr.828 din 25.12.1991 // M.O. al R.M. nr.107
din 04.09.2001.
4. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare nr. 989 din
18.04.2002 // M.O. al R.M. nr.102 din 16.07.2002.
5. Legea R.M. cadastrului bunurilor imobile nr.1543 din
25.02.1998 // M.O. al R.M. nr.44-46 din 21.05.1998.
6. Legea R.M. cu privire la înregistrarea bunurilor imobile și a
drepturilor asupra lor nr.523 din 16.07.1999 // M.O. al R.M.
nr.124-125 din 11.11.1999.
7. Hotărârea Guvernului R.M. despre aprobarea
Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile nr.958 din 04.08.2003 // M.O. al R.M. nr.177-181 din
15.08.03.
8. Hotărârea Guvernului R.M. indicilor comasaţi ai valorii de
inventariere a bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de
stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare,
schimb, donaţie, gaj, moştenire nr. 156 din 15.06.1997 //
M.O. al R.M. nr. 143 din 03.07.1997.
9. Instrucțiunea Agenției Relațiilor Funciare și Cadastru cu
privire la înregistrarea bunurilor imobile și a drepturilor
asupra lor nr.112 din 22.06.2005 // M.O. al R.M. nr.142-144
din 28.10.2005.
10. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a
patrimoniului: termeni şi definiţii. Chişinău: Departamentul
„Moldova-Standard”, 2004.
11. IVS, Standardele Internaţionale de Evaluare 2018. Editura
ANEVAR, 2018.
12. СН 53-88 (р). Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания
214
 Teoria evaluării

зданий, объектов коммунального и социально-

культурного назначения. – М.: Госкомархитектуры, 1990.
13. ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа
жилых зданий. Госгражданстрой. – М.:
Прейскурантиздат, 1988.
14. Albu Svetlana. Valoarea patrimoniului. Problemele aprecierii
şi gestiunii (monografie). - Chișinău: UTM, 2009. – 184 p.
15. Albu Svetlana. Evaluarea drepturilor asupra proprietăţilor
imobiliare: Practicum. – Chişinău: Tehnica-UTM, 2014. -
171 p.
16. Bazele evaluării. București: Editura ANEVAR, 2016.
– 104 p.
17. Buzu Olga, Matcov Angela. Evaluarea bunurilor imobiliare:
teorie şi practică. – Chiținău: F.E.P. Tipografia centrală,
2003. – 258 p.
18. Bîtcă Ion. Drept civil: Note de curs. – Chișinău: USM, 2013.
-102 p.
19. Herbei Roxana. Evaluarea bunurilor imobile. Îndrumător de
laborator. Petroșani, 2013. - 85 p.
20. Sanduța Tatiana. Evaluarea terenurilor: Practicum.
– Chişinău: Tehnica-UTM, 2017. - 196 p.
21. Sanduța Tatiana. Teoria evaluării: Culegere de teste și
probleme. – Chişinău: Tehnica-UTM, 2018. - 115 p.
22. Ursu Viorica. Drepturile patrimoniale: Suport de curs.
- Chișinău: Tehnica-UTM, 2015. – 112 p.
23. Александров Вячеслав. Оценка устаревания и наиболее
эффективного использования недвижимости / СПб.:
СтройИздат СЗ, 2010. – 330 с.

215
Tatiana SANDUŢA

ANEXĂ

TABELE FINANCIARE

216
 Teoria evaluării

217
Tatiana SANDUŢA

218
 Teoria evaluării

219
Tatiana SANDUŢA

220
 Teoria evaluării

221
Tatiana SANDUŢA

222
 Teoria evaluării

223
Tatiana SANDUŢA

224
 Teoria evaluării

225
Tatiana SANDUŢA

226
 Teoria evaluării

227
Tatiana SANDUŢA

228