Master SICPI, anul II, semestrul 1

Principii şi metode de evaluare

CURSUL 10
Abordarea prin cost
PASUL 1 Identificarea problemei
Identificarea Condiţiile evaluării
Identificarea Identificarea
clientului Identificarea Identificarea
scopului caracteristicilor
şi utilizării datei efective Ipoteze Condiţii
evaluării relevante
utilizatorilor desemnate a opiniei extraordinare ipotetice
(tipul valorii) ale proprietăţii
desemnaţi

PASUL 2 Determinarea sferei misiunii de evaluare

PASUL 3 Culegerea informaţiilor şi descrierea proprietăţii imobiliare

Informaţii despre aria Informaţii despre proprietatea subiect
Informaţii despre proprietăţi comparabile
de piaţă Caracteristici specifice ale utilizării terenului şi
Vânzări, cotaţii, oferte, neocupări, cost şi depreciere, venit şi
Caracteristici generale ale regiunii, oraşului şi construcţiilor, bunurilor mobile, activelor întreprinderii,
cheltuieli, rate de capitalizare, etc.
vecinătăţii etc.

PASUL 4 Analiza informaţiilor

Analiza de piaţă Analiza celei mai bune utilizări
Studii ale cererii
Studii ale ofertei 1.Terenul ca fiind liber
Studii ale vandabilităţii 2. Construcţia ideală
3. Proprietatea ca fiind construită

PASUL5 Opinia asupra valorii terenului

PASUL 6 Aplicarea abordărilor valorii

Comparaţia directă/ Piaţă Cost Venit

PASUL 7 Reconcilierea indicaţiilor de valoare

şi opinia finală asupra valorii

PASUL 8 Raportarea valorii definite

 Tipul de cost: se alege unul din cele două tipuri posibile

Costul de reproducere Costul de înlocuire

Procesul de
1. Estimarea costului:
evaluare prin se alege una din cele trei tehnici posibile, se includ toate costurile directe şi indirecte corespunzătoare
şi un profit sau un stimulent adecvat al dezvoltatorului.
abordarea prin Se iau în calcul toate costurile şi se evită o dublă înregistrare.

cost
Comparaţia unitară Costuri segregate Devize

2. Estimarea deprecierii:
se alege una din cele trei metode, luându-se în considerare toate elementele deprecierii (fizică, funcţională şi
externă).
Se iau în considerare toate elementele şi se evită un calcul dublu al deprecierii.

Extragerea Durata de viaţă - Segregare

de pe piaţă vârsta economică

= valoarea construcţiilor

+ valoarea de contribuţie a tuturor celorlalte amenajări ale amplasamentului

+ valoarea terenului
(determinată pe baza CMBU a terenului considerat a fi liber)

= valoarea de piaţă prin abordarea prin cost

Principiul abordării prin cost

COST = VALOARE
 Valoare proprietate imobiliară

+ +

valoare valoare valoare

teren construcţii/ amenajări
clădiri
Principul de bază – Principul substituţiei

… un cumpărător prudent nu va plăti pentru achiziţionarea

unei proprietăţi imobiliare o sumă mai mare decât costul de
achiziţie a unei parcele de teren similară şi de edificare a unei
construcţii noi cu utilitate echivalentă cu cea a proprietăţii
evaluate.
Principiul contribuţiei

… valoarea unei componente a proprietăţii este cuantificată în

funcţie de contribuţia ei la valoarea întregii proprietăţi sau prin
suma cu care este diminuată valoarea proprietăţii (pierdere de
valoare) dacă acea componentă ar lipsi.

Factorii de producţie şi diversele componente ale proprietăţii

trebuie să respecte proporţia adecvată dacă se urmăreşte
obţinerea sau păstrarea valorii optime.

Un echilibru economic necorespunzător poate avea drept rezultat

o subdimensionare sau o supradimensionare.
• subdimensionarea este consecinţa unei investiţii prea mici în
construcţie, în raport cu valoarea amplasamentului;.
• supradimensionarea este consecinţa investiţiei exagerate;
poate lua forma unei clădiri prea mari faţă de standardele
pieței sau a unei clădiri de dimensiune tipică pe piață, dar cu
componente supradimensionate.
Abordarea prin cost – recomandată pentru evaluarea:

 construcţiilor noi sau relativ noi

 construcţiilor aflate în proiect sau nefinalizate
 proprietăţi care nu furnizează venituri
 proprietăţi care nu se tranzacţionează frecvent pe piaţă
 proprietăţi speciale
 construcţiilor mai vechi (nu foarte vechi)
 în scopul asigurării unei proprietăți; defalcare pe
componente asigurabile si neasigurabile
 1. Estimarea costului de nou (brut) al
construcţiilor

Costul de reproducere/reconstruire - costul

estimat pentru a construi la preţurile curente de la
data evaluării, o replică exactă a construcţiei
evaluate, folosind pe cât posibil aceleaşi materiale,
standarde de construcţie, proiect arhitectural,
dispunere în spaţiu şi calitate a manoperei, şi
înglobând toate tipurile de deprecieri ale
construcţiei evaluate.

Costul de înlocuire - costul estimat pentru a construi, la

preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate
echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale
moderne şi tehnici curente, normativele curente, arhitectură şi
planuri moderne. Se mai numeşte şi activ modern
echivalent.
 COST REPRODUCERE ≠ COST DE ÎNLOCUIRE

Costul de reproducere – implică structura fizică a construcţiei

Ok: clădiri noi

Costul de înlocuire – implică utilitatea construcţiei

Ok: clădiri mai vechi

TREBUIE SĂ DEA ACELAŞI REZULTAT, INDIFERENT CE

TIP DE COST DE NOU SE ESTIMEAZĂ
Este important ca evaluatorul să aleagă tipul de cost de nou
în funcție de:

-Informațiile pe care le are: planuri detaliate ale clădirii,

cantități de lucrări etc. necesare pentru costul de reconstruire; în
lipsa lor se estimează, mai degrabă, costul de înlocuire.

- Sursele de informații și aplicațiile privind costurile avute

la dispoziție: dacă evaluatorul nu are la dispoziție un deviz
analitic detaliat și/sau un program de devize, nu poate estima
costul de reconstruire; în acest caz, mai degrabă, poate estima
costul de înlocuire prin metoda comparației unitare sau metoda
costurilor segregate.
- Relevanța abordării prin cost la estimarea valorii finale: în
situația în care costul este doar o metoda de verificare, nu se
justifică alocarea unui timp îndelungat pentru estimarea costului
de reconstruire detaliat, care nu este abordarea principală luată
în considerare.

- Tipologia și structura clădirii evaluate: o clădire care

presupune aplicarea unui număr mare corecții pentru diferite
tipuri de depreciere, ar trebui evaluată, mai degrabă, prin costul
de înlocuire pentru eliminarea de la bun început a unor
deprecieri funcționale.

- Vârsta clădirii evaluate: dificultăți de încadrare în categorii de

costuri și de estimare a deprecierilor; la o clădire veche se
estimează mai degrabă costul de înlocuire.
Categorii de costuri de dezvoltare/construire a
unei construcţii

 HARD COST:

• Costuri directe

• Costuri indirecte

• Profitul constructorului general (CG)

 SOFT COST: alte costuri necesare construirii

Costuri directe:

 materiale de construcţie
 echipamente, utilaje, instalații
 manoperă directă
 transport materiale, echipamente, utilaje, instalații
Costuri indirecte:

 taxe şi contribuții pe manopera

 organizarea de şantier şi împrejmuire
temporară/spaţii de depozitare a materialelor
 profitul contractantului general şi al diferiţilor
subcontractanţi
 alte cote procentuale
Alte costuri:

 autorizaţia de construire / taxe, avize, cote legale

 costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a
documentaţiilor, studii geologice, topografice, studii de
impact de mediu etc.
 onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi
asistenţă tehnică, financiară şi juridică
 asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata
construirii
 marketing, comisioane de vânzare
 cheltuieli administrative ale proprietarului
 costul transferării proprietăţii
 % diverse și neprevăzute
 costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata
construirii (cheltuieli financiare, dobânzi, comisioane, taxe
Surse de date pentru costuri

O sursa primară de date privind costurile o reprezintă contractele de

construire pentru clădiri similare cu cea evaluată, iar în lipsa lor, constructorii
locali şi specialiştii în estimarea costurilor. Aceste costuri pot oferi o bază
pentru calcularea costului de construire al unei clădiri existente sau propuse.

Cataloagele de cost publicate includ costurile unitare directe şi unele costuri

indirecte, cum sunt autorizaţiile de construire, onorarii juridice, cheltuieli de
derulare a investiţiei.

ATENȚIE

Adesea, datele privind costurile nu includ costurile de îmbunătăţire a

amplasamentului, de exemplu, costurile de demolare, costurile pentru
construcţia de drumuri, nivelare, consolidarea solului, piloni, utilităţi, taxe
administrative.

Profitul dezvoltatorului imobiliar este rareori inclus în sursele de informare

despre costuri.
Metode de estimare a costului de nou al construcţiilor

 Metoda comparaţiilor unitare

 Metoda costurilor segregate
 Metoda devizului
a. Metoda comparaţiei unitare

Este folosită pentru a determina costul pe unitate de suprafaţă sau pe

unitate de volum (în sumă absolută).

Costurile unitare sunt exprimate, de obicei, pe suprafaţă desfăşurată

construită sau pe volumul total construit.

Metoda se bazează pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate

în funcţie de condiţiile pieţei şi diferenţele fizice.

ATENȚIE
Costurile indirecte și alte costuri necesare pentru construire pot fi incluse în
costul unitar sau pot fi calculate separat.

Dacă proprietăţile comparabile şi proprietatea analizată sunt localizate pe

pieţe diferite, evaluatorul va trebuie să facă ajustări pentru localizare.
Costurile unitare variază în funcţie de dimensiune; în
condiţiile în care toate celelalte elemente sunt identice, de
obicei costurile unitare descresc pe măsură ce clădirile cresc în
suprafaţă sau volum.

Clădirea A Clădirea B
Dimensiunile construcţiei 30 x 30 15 x 60
Aria clădirii (mp) 900 900
Perimetrul pereţilor (metri) 120 150
Costul zidurilor
pe metru liniar 150 € 150 €
cost total 18.000 € 22.500 €
pe mp de construcţie 20 € 25 €
Este important să fie selectat unitatea/criteriul de
comparație care să reflecte cel mai pertinent caracteristicile
specifice ale tipului de clădire care se evaluează potrivit
funcționalității acesteia.

Tip de clădire Unitate/Criteriu de comparație

Industrial Suprafață desfășurată – mp
Comercial Suprafață utilă – mp (cu atenție la
echilibrul între suprafața de vânzare și
anexe, precum și vitrina la fațadă)
Birouri Suprafața închiriabilă – mp (cu atenție la
raportul Suprafața închiriabilă/Suprafața
utilă, uzual în jur de 85%)
Hotel Cost unitar pe cameră (cu atenție la
suprafața utilă alocată pe camera; de ex.
la Hotel de 4* brand internațional cu
120-150 de camere, se consideră o
suprafață de cca. 45-50 mp/cameră,
suprafață care include atât camera - cca.
25 mp, cât și circulațiile, recepția,
restaurant, bar, spații pentru
ședințe/conferințe, spații anexe etc.)
b. Metoda costurilor segregate

Metoda constă într-o procedură de estimare a costurilor de construire prin

care costul total al construcţiei se estimează prin însumarea costurilor
unitare ale diferitelor elemente ale construcţiei.

Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe

totalitatea costurilor necesare (directe și indirecte) pentru realizarea
fiecărei unități relevante (mp, mc, m, buc. etc.) din elementul
constructiv analizat, pornind de la standarde de cost sau cataloage de
prețuri.
De exemplu:

• costurile de excavare se exprimă pe metru cub

• costurile fundaţiei pot fi exprimate pe metru liniar sau pe metru cub de
beton
• costul pardoselii poate fi redus pe metru pătrat
• costul compartimentelor interioare poate fi exprimat pe metru liniar

Conceptul de unitate segregată nu se limitează doar la unităţile de măsură

liniare, de volum sau pentru arie; el poate fi aplicat şi costului
componentelor complete instalate cum ar fi costul unui acoperiş
prefabricat, livrat şi asamblat.
ATENȚIE

Cheltuielile de regie şi profitul constructorului (CG) pot fi incluse în

costurile unitare furnizate de sursele de informare despre costuri sau pot
fi calculate separat.

Evaluatorul trebuie să stabilească exact ce este inclus în fiecare cost

unitar.

Alte costuri necesare construirii („soft cost”) se calculează, de obicei,

separat.
C. Metoda devizelor

Cea mai cuprinzătoare şi mai precisă metodă de estimare a costului este

metoda devizelor.

Devizul reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor folosite şi toate

categoriile de manoperă necesare. La aceste calcule se aplică costuri
unitare pentru a determina un cost total al materialelor şi manoperei, apoi
antreprenorul adaugă o marjă pentru cheltuielile neprevăzute, cheltuieli de
regie şi profit.

Se analizează detaliat cantitatea, calitatea şi costul tuturor materialelor

furnizate de antreprenorul general sau de subantreprenor şi cotele de cost
corespunzătoare.

Dezavantajele metodei
este consumatoare de timp,
costisitoare
solicită frecvent serviciile unui specialist cu experienţă în estimarea
costurilor.

Din aceste motive, metoda este rareori utilizată în efectuarea serviciilor

obişnuite de evaluare.
2. Estimarea deprecierilor construcţiilor

Deprecierea - o pierdere de valoare faţă de costul de nou al

construcţiei, dată de diferenţa dintre costul de reproducere şi
valoarea de piaţă cu care contribuie construcţia la valoarea
întregii proprietăţi, la data evaluării.

Depreciere = cost de nou – valoare de piaţă

Durate de viaţă şi vârstele unei construcţii

MOMENTUL i MOMENTUL k

VARSTA
SCRIPTICĂ DURATA DE VIAŢĂ
ECONOMICĂ RĂMASĂ

DURATA TOTALĂ DE 0

VIAŢĂ ECONOMICĂ
MOMENTUL MOMENTUL
« ZERO » FINAL

DURATA TOTALĂ DE VIAŢĂ

UTILĂ

DURATA TOTALĂ DE VIAŢĂ

FIZICĂ

VÂRSTE
EFECTIVE
Vârsta scriptică (vârsta calendaristică sau vârsta istorică) –
numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei până la
momentul evaluării.

Vârsta efectivă – vârsta dată de starea tehnică şi de utilitatea

construcţiei, dedusă prin comparaţie cu proprietăţi competitive.

Durata de viaţă fizică – perioada de timp în care construcţia va

exista din punct de vedere fizic.

Durata de viaţă fizică rămasă – perioada estimată în care se

presupune că o proprietate, cu o anumită vârstă efectivă, mai
poate funcţiona fizic.
Durata de viaţă utilă – perioada de timp în care se preconizează
utilizarea, din punct de vedere funcţional, a bunului respectiv.

Durata de viaţă utilă rămasă – perioada de timp rămasă în care

se preconizează că mai poate fi utilizat, din punct de vedere
funcţional, un bun; depinde de design, de durabilitatea şi utilitatea
componentei respective.

Durata de viaţă economică –perioada de timp de-a lungul

căreia se estimează că un bun este utilizabil din punct de vedere
economic de către unul sau mai mulţi utilizatori; este perioada de
timp în care construcţia contribuie la valoarea proprietăţii:

Durata de viaţă economică rămasă – perioada estimată de

timp în care construcţia mai poate contribui la valoarea întregii
proprietăţi
 DEPRECIERE
TOTALĂ

DETERIORARE DEPRECIERE DEPRECIERE

FIZICĂ FUNCŢIONALĂ ECONOMICĂ
(TEHNOLOGICĂ) (EXTERNĂ)
RECUPERABILĂ RECUPERABILĂ
ECONOMICĂ
Reparaţii neefectuate Supraadecvare
la timp
LOCALIZARE
Deficienţă:
NERECUPERABILĂ • necesită adăugiri
• necesită înlocuiri

NERECUPERABILĂ
Elemente cu Elemente cu
viaţă scurtă viaţă lungă Supraadecvare

Deficienţă
a. Deteriorarea fizică

Recuperabilă - acea uzură pentru care costul de aducere la

condiţia de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic
decât creşterea rezultată în valoarea proprietăţii.

cost reparare + profit < creştere valoare

Nerecuperabilă - acea deteriorare sub 100% care nu poate fi

reparată la momentul evaluării din motive practice sau
economice.
Elementele cu viaţă scurtă

elemente a căror durată rămasă de viaţă economică este mai mică

decât durata rămasă de viaţă economică a întregii construcţii -
acoperişul, finisajele interioare şi exterioare, centrala termică

Elemente cu viaţă lungă

elemente a căror durată rămasă de viaţă economică este de

aşteptat să fie cât cea a întregii construcţii - stâlpii de rezistenţă,
fundaţia, izolaţia, ţevile subterane
Sursa: http://www.propertyinvestinggenie.com
Sursa: http://http://www.waterworld.com

Sursa: http://www.buyinghome.org/foreclosure_inspection_home_structure.htm
Sursa: http://www.nrc-cnrc.gc.ca/eng/index.html

Sursa: http://www.nachi.org/forum/f11/crawlspace-floor-joist-deterioration-50462/
Sursa: http://www.unconventionalsolutions.biz
Sursa: http://www.mosbybuildingarts.com/blog/2010/07/30/how-to-handle-window-deterioration/
Sursa: http://fin181.blogspot.com/2010/09/depreciation.html
b. Deprecierea funcţională

cauzată de deficienţe de proiectare sau de concepţie a clădirii, de

modificarea în timp a standardelor de construcţie, demodării

SUPRAEVALUARE – element superior standardelor,

dar care nu contribuie la valoarea proprietăţii cu o
suma egală cu costul sau

STANDARDE DE PIAŢĂ

ÎNLOCUIRE/ MODERNIZARE – elementul nu mai

corespunde standardelor sau este defect

ADĂUGARE –un element cerut pe piaţă în mod

uzual şi care nu există în construcţie
Recuperabilă – dacă costul de înlocuire a aspectului considerat
neadecvat < creşterea anticipată în valoare a proprietăţii
(adăugare, înlocuire, modernizare, supraadecvare)

Nerecuperabilă - când nu este fezabil economic ca deprecierea

să fie recuperată la momentul evaluării (deficienţă,
supraadecvare)
c. Deprecierea economică

Este efectul condiţiilor economice (schimbări pe piaţa imobiliară)

sau se poate datora localizării şi constă în scăderea/creşterea
utilităţii unei clădiri/proprietăţi din cauza unor influenţe
negative/pozitive ale vecinătăţii.
Metode de estimare a deprecierii totale a unei clădiri

 Metoda preluării de pe piață

 Metoda vârstă-durată de viaţă
 Metoda segregării
a. Metoda preluării de pe piaţă

Acurateţea acestei metode depinde de disponibilitatea datelor pentru

vânzări comparabile atât ale proprietăţilor construite, cât şi ale terenurilor
libere.

Drepturile de proprietate referitoare la proprietăţile construite, utilizate

pentru comparaţie, trebuie să fie identice cu drepturile de proprietate
ale proprietăţii subiect.
Dezavantaje:

Vânzările parţiale ale drepturilor de proprietate trebuie utilizate cu

precauție, deoarece pot exista diferenţe mari între avantajele
proprietăţilor închiriate şi cele ale proprietăţilor luate cu chirie. Orice
ajustare a diferenţelor în drepturile de proprietate trebuie să fie bine
susţinută de piaţă.

Atunci când sunt utilizate tehnicile comparaţiei de piaţă pentru

estimarea deprecierii, nu sunt evidenţiate în mod distinct diferitele
tipuri de depreciere, fizică, funcţională şi din cauze externe.

Este necesară o cantitate adecvată de informaţii despre vânzări

comparabile. Vânzările comparabile nu sunt întotdeauna disponibile şi
anumite proprietăţi cu destinaţii speciale nu sunt în mod frecvent
tranzacţionate pe o piaţă deschisă
b. Metoda vârstă-durată de viaţă economică

Pentru a estima deprecierea totală aplicând această metodă, costul de

nou (reconstruire/înlocuire) se înmulțește cu raportul dintre
vârsta efectivă şi durata totală de viaţă economică a construcţiei.

Dezavantaje:

• elementele ce pot fi recuperabile nu sunt tratate separat

• metoda nu ia în considerare faptul că unele componente ale
construcţiei pot avea durate de viaţă fizică rămasă mai scurte decât
durata economică de viaţă a clădirii
• ia în considerare deprecierea funcţională, externă şi fizică, dar nu
realizează diferenţa între cauzele separate ale deprecierii cumulate
c. Metoda segregării

Pentru a aplica metoda segregării în vederea estimării deprecierii

cumulate, evaluatorul trebuie să analizeze separat fiecare cauză de
depreciere, să determine amploarea fiecăreia şi să le cuantifice pentru a
calcula suma totală deductibilă din costul estimat de reconstruire sau de
înlocuire.

ATENȚIE Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire, unele forme de

depreciere funcţională sunt automat eliminate.
Proceduri pentru aplicarea metodei segregării

Scopul: alocarea deprecierii totale, obţinută prin utilizarea metodei preluării

de pe piaţă sau prin metoda vârstă - durată de viaţă, între diferitele ei
componente.

Procedura:
1. Estimarea deprecierii totale utilizând metoda preluării de pe piaţă sau
metoda vârstă - durată de viaţă.

2. Calcularea tuturor elementelor deteriorării fizice, adunarea lor şi

scăderea totalului din suma totală a deprecierii estimate. Rezultatul rezidual,
dacă există, reprezintă deprecierea atribuibilă deprecierii funcţionale şi
externe.

3. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcţionale, adunarea lor şi

scăderea totalului respectiv din deprecierea totală.

4. Orice mărime reziduală reprezintă deprecierea externă.

Scopul: obţinerea unei estimări a deprecierii totale, element cu element.

Procedura:

1. Calcularea tuturor elementelor deteriorării fizice utilizând tehnicile

adecvate şi apoi însumarea tuturor estimărilor pentru a se ajunge la
depreciere fizică totală.

2. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcţionale, utilizând din nou

tehnicile adecvate, şi apoi însumarea tuturor acestor estimări pentru a se
ajunge la deprecierea funcţională totală.

3. Calcularea deprecierii externe. Atunci când deprecierea externă nu poate

fi alocată dintr-o estimare a deprecierii totale, ea se calculează fie prin analiza
datelor pe perechi, fie prin capitalizarea pierderii de venit. Este posibil ca
deprecierea externă estimată să trebuiască să fie alocată între amplasament şi
clădiri, în funcţie de cum este ea derivată.

4. Însumarea deteriorării fizice (incluzând costul pentru remedierea

reparaţiilor întârziate) a deprecierii funcţionale şi a deprecierii externe, pentru
a se ajunge la o estimare a deprecierii totale.