RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară tip Apartament cu 3 camere

situată în Aleea Botorani nr. 19, et. 6, ap. 21, Sectorul 5, Municipiul București,
cod poştal 050815;

Proprietar: Dl. Ilie Iulian

Solicitant: S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.
Utilizator desemnat: TBI Bank EAD Sofia - Sucursala București

– Iulie 2016 –
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

INTRODUCERE
Către: S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.
TBI Bank EAD Sofia - Sucursala București

Referitor la: Apartament cu 3 camere

Aleea Botorani nr. 19, etaj 6, ap. 21, Sectorul 5, Municipiul București

Data: 13.07.2016

Stimate Doamne / Stimați Domni,

Ca urmare a solicitării dumneavoastră, am procedat la evaluarea proprietății indicate mai sus. Am efectuat
inspecția proprietății, am analizat piața imobiliară specifică și am estimat valoarea de piață a proprietății în
cauză, în vederea garantării unui împrumut.

Evaluatorul Andrei Demian, membru stagiar ANEVAR cu legitimația nr. 6959, a evaluat proprietatea,
raportul de evaluare fiind întocmit în concordanță cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția
2016.

În baza informațiilor disponibile, în urma analizelor, metodelor și raționamentelor aplicate, în opinia mea
valoarea de piață a dreptului deplin de proprietate asupra proprietății descrise în acest raport, la
12.07.2016 este:
81.000 EUR sau 363.700 LEI
Valoarea a fost exprimată ținând seamă exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale și aprecierile exprimate în
prezentul raport, nu este afectată de T.V.A. și este valabilă în condițiile economice și juridice menționate în
raport.
Valoarea este valabilă numai pentru destinația precizată în raport.
Valoarea reprezintă opinia evaluatorului privind valoarea de piață a dreptului de proprietate asupra
imobilului, în ipoteza că este liber de sarcini.

Cu deosebită considerație,

Andrei Demian,
Membru stagiar ANEVAR

2
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

CUPRINS

INTRODUCERE 2
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE 5

1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII 6

1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI 6
1.2 IDENTIFICAREA CLIENTULUI ȘI A ALTOR UTILIZATORI DESEMNAȚI 6
1.3 SCOPUL EVALUĂRII 6
1.4 IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUĂRII 6
1.5 TIPUL VALORII 6
1.6 DATA EVALUĂRII 7
1.7 DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU ELABORAREA EVALUĂRII 7
1.8 NATURA ŞI SURSA INFORMAŢIILOR UTILIZATE 7
1.9 IPOTEZE 8
1.10 IPOTEZE SPECIALE 9
1.11 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE 9
1.12 MONEDA VALORII DEFINITE. MODALITĂȚI DE PLATĂ 9
1.13 RISCUL DE GARANȚIE 9
1.14 DECLARAREA CONFORMITĂȚII EVALUĂRII CU SEV 11

2 PREZENTAREA DATELOR 12
2.1 DATE DESPRE ARIA DE PIAȚĂ, ORAȘ, VECINĂTĂȚI ȘI LOCALIZARE 12
2.2 DESCRIEREA SITUAȚIEI JURIDICE 12
2.3 DESCRIEREA AMPLASAMENTULUI 13
2.4 DESCRIEREA CONSTRUCȚIILOR ȘI AMENAJĂRILOR 13
2.5 IDENTIFICAREA EVENTUALELOR BUNURI MOBILE EVALUATE 14
2.6 ISTORICUL PROPRIETĂȚII SUBIECT 14
2.7 DATE PRIVIND IMPOZITELE ȘI VALORILE DE IMPOZITARE 14

3 ANALIZA PIEȚEI 15
3.1 PIAȚA IMOBILIARĂ ȘI CARACTERISTICILE SALE 15
3.2 DEFINIREA PIEŢEI LOCALE 15
3.3 ANALIZA CERERII 15
3.4 ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE 16
3.5 ECHILIBRUL PIEŢEI 16

4 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI 17

5 EVALUĂREA PROPRIETĂȚII 18
5.1 EVALUAREA TERENULUI 18
5.2 ABORDAREA PRIN PIAȚĂ 18
5.3 ABORDAREA PRIN VENIT 23

6 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII 26

6.1 ANALIZA REZULTATELOR 26
6.2 CONCLUZIA ASUPRA VALORII 27

3
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7 ANEXE 28
7.1. FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII 29
7.2. HARTA AMPLASAMENTULUI 32
7.3. DOCUMENTE ALE PROPRIETĂŢII 34
7.4. ETRASE PRIVIND OFERTE DE PE PIAȚA IMOBILIARĂ 42

4
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Sinteza raportului de evaluare

Client S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.

Utilizator desemnat TBI Bank EAD Sofia - Sucursala București
Data raportului de evaluare 13.07.2016
Data inspecției 12.07.2016
Data evaluării 12.07.2016
Evaluator Andrei Demian, membru stagiar ANEVAR, nr. legitimație 6959
Tip proprietate Apartament cu 3 camere
Adresa proprietății Aleea Botorani nr. 19, etaj 6, ap. 21, Sectorul 5, Municipiul București
Număr cadastral 224012-C1-U14
Carte funciară nr. 224012-C1-U14
Cartier / amplasare Zona mediană a Municipiului București, Zona 13 Septembrie
Anul construirii 1987
Regim de înălțime P+10E
Utilități Energie electrică, apă, gaz, canalizare, telefonie, internet
Finisaje Calitate medie
Suprafețe Construcție Au = 72,89 mp Au totală = 82,52 mp
Au balcon / terasă = 9,63 mp
Teren St = 12,13 mp, cota indiviză de teren
Proprietar Persoană juridică: S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.
Utilizare existentă Proprietate cu destinație rezidențială
Curs de schimb valutar 4,4900
VALOAREA DE PIAȚĂ 81.000 EUR 363.700 LEI
estimată, din care:
- Valoare construcții 81.000 EUR 363.700 LEI
- Valoare teren 0 EUR 0 LEI
Dreptul de proprietate Considerat deplin
Sarcini înregistrate Conform Extrasului nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-
C1-U14, proprietatea nu este grevată de sarcini. Evaluarea a fost efectuată în
ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini.
Descriere anexe Nu este cazul.
Observații speciale Nu este cazul.
Diferențe constatate în urma Nu este cazul.
inspecției (față de
documentele de proprietate /
documentația cadastrală)

5
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 Identificarea și competența evaluatorului
Nume: Andrei Demian
Adresa: Str. Iuliu Maniu, nr. 27, Municipiul Oradea, Județul Bihor
Profesia actuală a evaluatorului: Inginer Geodez
Membru stagiar ANEVAR, nr. legitimație 6959

1.2 Identificarea clientului și a altor utilizatori desemnați

Client: S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.
Utilizator desemnat: TBI Bank EAD Sofia - Sucursala București
Solicitant de credit: S.C. AGRO IULI SPEDITION S.R.L.
Proprietar: Dl. Ilie Iulian

Persoana care primeşte o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat decât în
cazul în care este autorizată de către evaluator şi identificată explicit ca utilizator desemnat şi nu este
îndreptăţită la niciun fel de pretenţie faţă de evaluator.

1.3 Scopul evaluării

Scopul prezentei evaluări este reprezentat de garantarea împrumutului. Acesta determină tipul valorii. Este
important ca evaluarea să nu fie utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

1.4 Identificarea activului supus evaluării

Subiectul evaluării:
Proprietatea supusă evaluării se compune din Proprietatea imobiliară rezidențială apartament cu 3 camere
și dependințe localizată la adresa: Aleea Botorani nr. 19, etaj 6, ap. 21, Sectorul 5, Municipiul București.

Drepturi de proprietate evaluate:

În cadrul prezentului raport a fost evaluat dreptul deplin de proprietate asupra imobilului analizat, deținut
de către Dl. Ilie Iulian în baza următoarelor documente:
 Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2814, din 07.10.2004;
 Extras nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-U14;
 Fișa bunului imobil.

Dreptul de proprietate asupra apartamentului este înscris în Cartea Funciară nr. 224012-C1-U14, a
Municipiului București, Sector 5, cu nr. cadastral 224012-C1-U14.

Conform extrasului nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-14, proprietatea nu este
grevată de sarcini. Evaluarea a fost efectuata în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini.

1.5 Tipul valorii

Evaluarea executată conform prezentului raport, în concordanţă cu cerinţele clientului, reprezintă o
estimare a valorii de piață a proprietății, aşa cum este aceasta definită în Standardele de Evaluare a
Bunurilor, ANEVAR, ediția 2016 – SEV 100 Cadrul general.

Conform acestui standard, valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză,
prudent şi fără constrângere.

6
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Metodologia de calcul a „valorii de piaţă” a ţinut cont de scopul evaluării, tipul proprietăţii şi de
recomandările Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2016: SEV 310 Evaluarea drepturilor
asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului și a Ghidului de Evaluare GEV 520 Evaluarea
pentru garantarea împrumutului.

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată la data evaluării
12.07.2016 și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât condițiile
pieței cât și situațiile de vânzare pot diferi față de acest moment.

Sfera evaluării: este limitată de calitatea informațiilor disponibile privind tranzacții și oferte cu proprietăți
similare pe piața apartamentelor din Municipiul București. Evaluatorul a analizat piața locală specifică,
aceasta fiind relativ dinamică în ultima perioadă, informațiile credibile fiind suficiente.

1.6 Data evaluării

La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii Iulie 2016,
dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către evaluator.
Evaluarea a fost realizată în prima jumătate a lunii Iunie 2016, data evaluării fiind 12.07.2016 iar data
raportului, 13.07.2016.

1.7 Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Documentarea în vederea efectuării evaluării a fost realizată pe baza unei liste de informaţii solicitate
clientului și inspecţia riguroasă a proprietății.

Inspecţia proprietăţii a fost realizată în data de 12.07.2016 de către evaluator în prezenţa reprezentantului
clientului, dl. Ilie Iulian. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au fost analizate
documentele puse la dispoziţie de către client. Nu au fost realizate studii privind contaminarea
amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.

1.8 Natura şi sursa informaţiilor utilizate

Documentele şi schiţele puse la dispoziţie de catre proprietarul terenului, respectiv:
 Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2814, din 07.10.2004;
 Extras nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-U14;
 Fișa bunului imobil;
 Releveu apartament.

Alte informaţii utilizate specifice domeniului de evaluare, respectiv:

 Informaţii despre vecinătatea proprietăţii evaluate, despre zonă și localitate;
 Date privind piaţa imobiliară locală, incluzând elemente deja existente în baza de date a
evaluatorului, actualizate cu informații de la participanți pe piața specifică (alți evaluatori și agenți
imobiliari care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa locală) și din mass-media de specialitate (publicații
privind piața imobiliară, articole din presă/presa de specialitate, etc.);
 Cursul de referință al monedei naționale afișat de BNR;
 Manuale de crus;
 Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2016, formate din Standardele Internaţionale
de Evaluare IVS (International Valuation Standards), ediţia 2013, traduse în limba romană de IROVAL
- Cercetări în Evaluare S.R.L., patru Standarde Europene de Evaluare (EVS), ediția 2012 și Ghidurile
metodologice de evaluare (GEV);
 Informaţii existente pe site-urile: www.imobiliare.ro , www.olx.ro , www.publi24.ro

7
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Evaluatorul nu îşi asumă niciun fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către client si
proprietar şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau
greşite.

1.9 Ipoteze
 Valoarea opinată in raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează
şi în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de
restricţii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat
în considerare. Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care
sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;
 Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe
informaţiile şi documentele furnizate de către reprezentantii proprietarului/utilizator desemnat şi au fost
prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este
considerat valabil şi transferabil (in circuitul civil). Afirmaţiile făcute de evaluator privitoare la descrierea
legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialişti; evaluatorul nu are
competenţă în acest domeniu;
 Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite,
neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor
primite de la proprietar/utilizator. Nu îmi pot exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi
acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
 Ca parte a procesului de evaluare, evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-a
intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele
care sunt prin execuţie aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar
putea afecta în mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomandă clienţilor preocupaţi
de un asemenea potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.
 Nu am realizat niciun fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că
nu există condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze
valoarea. Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea
studiilor necesare pentru a le descoperi; Cu ocazia inspecţiei nu am fost informat despre existenţa pe
amplasament a unor contaminanţi; Nu am realizat niciun fel de investigaţie suplimentară pentru stabilirea
existenţei altor contaminanţi;
 Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor
de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la
estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile și documentele pe care le-a avut la
dispoziţie, fiind posibililă şi existența altor informaţii sau documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
 Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au fost preluate din
informațiile primite de la reprezentanții proprietarului. Aceștia sunt singurii responsabili pentru
veridicitatea informațiilor.
 Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere, dar
nu se asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
 Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate așa cum reiese din documentele şi titlurile de
proprietate puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;
 Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data
întocmirii sale. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea;
 Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil al evaluatorului;

8
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost
prevăzută în raport.

1.10 Ipoteze speciale

 Nu sunt.

1.11 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Clauza de nepublicare
Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus în întregime sau parțial, în documente sau declarații, nici
publicat sau menționat în alt fel, fără aprobarea scrisă a evaluatorului asupra formei și contextului în care ar
putea să apară.

Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către proprietarul și/sau
reprezentantul proprietarului imobilului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
acestora. În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data
prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu
suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general când are loc operaţiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în
viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data
evaluării.

Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului
şi utilizatorilor desemnați menţionaţi anterior. Nu se acceptă nicio responsabilitate faţă de o terţă persoană,
dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nicio circumstanţă.

1.12 Moneda valorii definite. Modalități de plată

Moneda raportului
Evaluarea este realizată în lei si în euro. Cursul de schimb este cel furnizat de către BNR pentru data de
12.07.2016, adică 4,4900 RON / euro. Exprimarea în valută a opiniei finale se consideră adecvată atât timp
cât principalii termeni care au stat la baza evaluării nu suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor
asociate unei investiţii similare, cursul de schimb şi evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi
cu nivelul tranzacţiilor pe piaţa imobiliara specifică, etc.).

Modalităţi de plată
Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează a fi plătită integral în
ipoteza unei tranzacţii fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite (rate, leasing etc.).

1.13 Riscul de garanție

În conformitate cu prevederile SEV 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru
garantarea împrumutului, suplimentar față de cerințele SEV 103 – Raportarea evaluării, rapoartele de
evaluare pentru garantarea împrumuturilor vor include și un comentariu asupra factorilor care sunt
relevanți pentru estimarea, de către creditori, a performanțelor garanției pe perioada creditului propus.

Astfel, au fost analizate următoarele aspecte cu privire la garanția propusă:

 activitatea curentă şi tendinţele pieţei relevante

9
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

- în prezent, piața imobiliară specifică este relativ activă, consecintă a reducerii numărului de tranzacții pe
fondul scăderii disponibilitătii finanțării;
- tendințele pieței sunt de reducere a trendului descendent al prețurilor, însă numărul tranzacțiilor va
ramâne relativ redus în perioada imediat următoare;
 cererea anterioară, curentă şi viitoare pentru tipul de proprietate imobiliară şi pentru localizare
- cererea curentă este redusă, pe fondul disponibilitătii reduse a finanțării și incertitudinii cu privire la
situația viitoare a economiei locale și naționale;
- se preconizează stagnarea cererii pentru proprietăți similare.
 orice cerere potenţială sau probabilă pentru alte utilizări, care există sau care poate fi anticipată la
data evaluării
- pentru proprietatea evaluată nu există utilizări alternative care să respecte criteriile celei mai bune
utilizări.
 impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii viitoare a garanţiei pe
perioada creditului
- posibilitatea scăderii puterii de cumpărare a populației și, implicit, a reducerii cererii, care ar putea
conduce la reducerea prețurilor.

10
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

1.14 Declararea conformității evaluării cu SEV

Prezentul raport a fost realizat respectând cerințele Codului de Etică al profesiei de evaluator, fiind în
concordanţă cu normele şi cu metodologia de lucru recomandate în materie de evaluare şi cu ipotezele şi
ipotezele speciale cuprinse în prezentul raport.

Afirmațiile prezentate și susținute în raportul de evaluare sunt adevarate, corecte si verificate. La data
evaluării, calitatea profesională deținută este de membru stagiar ANEVAR.

Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea obţinerii unei anumite valori,
solicitare venită din partea clientului, utilizatorului desemnat sau a altor persoane care au interese legate de
client sau de produsul bancar garantat, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei
asemenea solicitări.

Onorariile de evaluare s-au calculat luând în considerare costurile materiale ale raportului de evaluare,
volumul de ore muncă depus, termenul de execuţie al lucrării de evaluare, amplasamentul proprietăţii.

Definiţiile şi conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadrul general (IVS – Cadrul
general) și SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării (IVS 101).
Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Implementare (IVS 102), prezentul
raport de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor SEV 103 – Raportare (IVS 103).

Valoarea imobilului a fost determinată în conformitate cu standardele aplicabile acestui tip de valoare,
Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2016, ţinându-se cont de scopul pentru care s-a
solicitat evaluarea, respectiv:
 SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)
 SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietăților imobiliare pentru garantarea împrumutului
(IVS 310)
 GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
 GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile

Cu deosebită considerație,

Andrei Demian,
Membru stagiar ANEVAR

11
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

2 PREZENTAREA DATELOR
2.1 Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare
Proprietatea este amplasată în zona mediană a Municipiului București, zona 13 Septembrie, Aleea Botorani.
Amplasarea proprietății este prezentată în Anexa nr. 2 la prezentul raport.

o Zona 13 Septembrie este situată în vestul Municipiului București, median. Cartierul este situat între
Palatul Parlamentului şi Cimitirul Ghencea, în arealul format de străzile Șos. Panduri, Str. Gheorghe Caranda
și Str. Novaci;
o Tipul zonei: Zonă rezidențială, însă se întâlnesc şi sedii de instituţii: Statul Major al Forțelor Terestre;
o Accesul în zonă se realizează cu ajutorul mijloacelor de transport în comun (autobuz) și a autovehiculelor
personale;
o Unităţi comerciale in apropiere: Lidl, Kaufland, Prosper Plazza;
o Unităţi de învăţământ: Școli, Licee;
o Unităţi medicale: da;
o Instituţii de cult: da;
o Sedii de bănci: da;
o Instituţii guvernamentale: da;
o Muzee: nu;
o Parcuri: da;
o Lacuri: nu;
o Cursuri de apă: nu;
o Altele: -

2.2 Descrierea situației juridice

Conform extrasului nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-U14, proprietatea este
descrisă astfel:

Au fost puse la dispoziția evaluatorului următoarele documente:

 Contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2814, din 07.10.2004;
 Extras nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-U14;
 Fișa bunului imobil;
 Releveu apartament.
Conform documentelor imobilul se află în proprietatea Dl. Ilie Iulian.

Conform Extrasului nr. 18599 din 17.08.2012 de Carte Funciară nr. 224012-C1-U14, proprietatea nu este
grevată de sarcini. Evaluarea a fost efectuată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini.

12
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

2.3 Descrierea amplasamentului

Proprietatea este amplasată în zona mediană a Municipiului București, lângă cartierele Ghencea și Drumul
Taberei.
Caracteristici fizice:
o Suprafaţa utila: Su = 72,89 mp, (conform releveu; conform extras de carte funciară: 72,89 mp) Au totală =
82,52 mp
o Utilități:
- Reţea urbană de energie electrică: existentă;
- Reţea urbană de apă: existentă;
- Reţea urbană de termoficare: existentă;
- Reţea urbană de gaze: existentă;
- Reţea urbană de canalizare: existentă;
- Reţea urbană de telefonie: existentă.
o Alte observații: Nu sunt.

Caracteristici juridice:
o Utilizare legală: Rezidențială;
o Servituți de trecere: Nu este cazul;
o Restricții de sistematizare: Nu este cazul;
o Alte restricții existente: Nu este cazul.

Caracteristici economice:
o Impozite asupra terenurilor: Nu este cazul;
o Taxe locale de construire: Nu este cazul;
o Avantaje fiscale: Nu este cazul.

2.4 Descrierea construcțiilor și amenajărilor

Descrierea blocului:
Blocul a fost construit în anul 1987. Vârsta cronologică a construcției este de cca. 29 ani, iar vârsta efectivă a
fost estimată la cca. 29 ani.
Regim de înălțime: P+10E.

Clădirea are următorul sistem constructiv:

o Fundaţii din beton armat;
o Structura de rezistenţă este din cadre de beton armat;
o Pereţi de compartimentare din caramidă Porotherm;
o Pereţi de închidere perimetrală din caramidă;
o Planșee din beton armat;
o Acoperiş tip terasa parţial circulabilă, parţial necirculabilă, izolată;
o Aspect exterior foarte îngrijit (anvelopat), aspect interior foarte îngrijit, cu finisaje de calitate medie;

Descrierea apartamentului:
o Starea actuală: proprietate rezidențială liberă, aspect foarte îngrijit, cu finisaje de calitate medie;
o Gradul de confort: I, decomandat;
o Tâmplărie: exterioară – PVC cu geamuri termoizolante, tâmplărie interioară din parchet laminat, ușă
metalică anti-efracție la intrare;
o Finisaje interioare: de calitate medie;
- Pardoseli din parchet laminat și gresie;
- Faianță în bucătărie şi baie;

13
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

- Obiecte sanitare de calitate medie în baie şi bucătărie;

- Pereţii şi tavanele dispun de finisaje de calitate medie cu zugraveli lavabile;
- Balcoanele sunt închise;
- Încălzire - termoficare;
- Apartamentul dispune şi de internet, interfon, apometre.

Compartimentări:
Nr. crt. Compartiment Arie utilă (mp)
1 Camera de zi 20.04
2 Dormitor 14.32
3 Dormitor 12.64
4 Bucătărie 8.49
5 Baie 3.93
6 Vestibul 6.71
7 Oficiu 2.04
8 Cămară 1.69
9 WC serviciu 2.09
10 Debara 0.94
Total suprafaţa utilă (mp) 72.89
11 Balcon 4.45
12 Balcon 5.18
Total suprafaţa (mp) 82.52

Instalații și dotări:
o Instalaţii electrice: da;
o Alimentare cu apa: da;
o Canalizare: da;
o Încălzire şi apă caldă: da;
o Instalaţie de condiţionare a aerului: da.
o Alte dotări: -

2.5 Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate

Nu au fost identificate / evaluate bunuri mobile.

2.6 Istoricul proprietății subiect

Ultimele informații despre tranzacționarea proprietății sunt disponibile în Contractul de vânzare pus la
dispoziție:
- Data: 07.10.2004
- Vânzător : Tănase Niculae și Tănase Maria
- Preț vânzare: 14.000 EUR.

2.7 Date privind impozitele și valorile de impozitare

Valorile impozabile, impozitele şi taxele locale și alte taxe asimilate acestora sunt stabilite prin lege.

14
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

3 ANALIZA PIEȚEI
3.1 Piața imobiliară și caracteristicile sale
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua
tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum
sunt banii.

Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de
reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct
de echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi
ofertă.

Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu, iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil
astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu
sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori,
informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile
imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este
lung.

3.2 Definirea pieţei locale

În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale specifice, s-au analizat o serie de factori,
începând cu tipul proprietăţii. Astfel, ținând cont de specificul zonei (preponderent rezidențial) și de tipul
proprietății, piața specifică pentru proprietatea care face subiectul prezentului raport de evaluare este cea a
apartamentelor în imobile recent construite situate în Municipiul București, zona 13 Septembrie. Analiza
efectuată s-a bazat pe identificarea proprietăților imobiliare similare cu proprietatea subiect, amplasate în
zona mediană a Municipiului București – 13 Septembrie.

Nivelul cererii pentru un anumit tip de proprietate determină atractivitatea proprietăților similare.
Diminuarea prețurilor pentru proprietăți imobiliare similare proprietății subiect din anii anteriori a fost
generată de situația economică. Deși față de anii imediat următori izbucnirii crizei financiare, piața specifică
nu a prezentat fluctuații negative semnificative, prețurile continuă să scadă pentru acest tip de proprietate,
ritmul de scădere fiind unul mai puţin accentuat.

În analiza acestei pieţe am investigat și aspecte legate de situaţia economică a localității, populaţia sa,
tendinţe ale ultimilor ani, cererea specifică şi respectiv oferta competitivă pentru tipul de proprietate mai
sus menţionat.

Proprietatea este amplasată în zona mediană de vest a Municipiului București, zona 13 Septembrie, Aleea
Botorani. Cartierul este mărginit la nord-vest de Șos. Panduri, la vest de Cimitirul Ghencea, la est de Palatul
Parlamentului, la sud de Str. Novaci. Amplasarea proprietății este prezentată în Anexa nr. 2 la prezentul
raport.

3.3 Analiza cererii

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă dorinţa pentru
cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp. Pentru că
pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să
varieze direct cu schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă.

15
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă, scăderea fiind cauzată de criza economică,
diminuarea interesului investiţional şi scăderea nivelului creditării.

Cererea pentru proprietatea imobiliară subiect vine în principal din partea persoanelor fizice, cu venituri
peste medie, pentru a contracta un credit ipotecar, angajati in domeniul public sau privat, cu putere de
cumpărare peste medie. În ceea ce priveşte închirierea acestui tip de propritate, cererea este medie şi vine
din partea persoanelor cu venituri peste medie.

3.4 Analiza ofertei competitive

Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru
vânzare sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Existenţa ofertei
pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ şi un anumit loc indică gradul de raritate a
acestui tip de proprietate.

În ceea ce privește oferta competitivă pentru proprietatea imobiliară subiect, aceasta este prezentă, însă nu
într-un număr foarte ridicat. Construcțiile edificate înainte de izbucnirea crizei economice care a condus
ulterior la scăderea semnificativă atât a valorilor acestor proprietăți, cât și a cererii manifestate pentru
acestea, au fost deja tranzacţionate, iar creşterea cererii a determinat demararea unor proiecte rezidenţiale
noi. În ultimul trimestru al anului 2015 si inceputul anului 2016 preţurile au înregistrat o creştere
considerabilă, datorită condițiilor de creditare mai flexibile şi creşterii activităţii investitionale, pe fondul
îmbunătăţirii performanţei economice a ţării.

Preţurile pentru apartamentele situate în imobile similare cu proprietatea subiect sunt între € 1.100/mp util
– € 1.300/mp util, în funcţie de amplasare (descrescător de la nord la sud), gradul de finisare, grad de
ocupare, etc.. În ceea ce priveşte închirierea proprietăţilor similare, numărul de oferte de închiriere este
moderat, chiria solicitată fiind cuprinsă între 350 euro şi 500 euro. Variaţia principală a chiriilor solicitate
este dată de localizare, finisaje, utilarea şi mobilarea locuinţelor.

În anexele raportului de evaluare sunt prezentate cotații (oferte de vânzare, respectiv de închiriere) pentru
proprietăți similare proprietății subiect.

3.5 Echilibrul pieţei

Ținând cont de informațiile existente pe piață, se poate afirma că la acest moment piața este una a
cumpărătorului, oferta fiind superioară cererii.

La nivelul localității, la momentul actual numărul tranzacțiilor care au drept obiect proprietăți imobiliare de
acest tip este mediu. Astfel, ținând cont de condițiile existente pe piață la momentul actual, putem afirma
că prețurile și chiriile pentru acest tip de proprietate se vor menține relativ constante în perioada imediat
următoare, ele încadrându-se în următoarele intervale:

Marja de
Interval de valori Observații
negociere
Oferte de vânzare pentru apartamente cu 3 1.100-1.300 EUR/mp 5-10% -
camere util
Oferte de închiriere pentru apartamente cu 350-500 EUR/mp/ lună 5-10% -
3 camere

16
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

4 ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Cea mai bună utilizare este definită ca fiind utilizarea probabilă rezonabilă şi legală a unui teren liber sau a
unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fezabilă financiar şi care conduce la o valoare maximă.

Cea mai bună utilizare este analizată în următoarele situaţii:

o Cea mai bună utilizare a terenului sau amplasamentului ca fiind liber;
o Cea mai bună utilizare a proprietăţii ca fiind construită.

În plus faţă de a fi probabil rezonabilă, CMBU atât a terenului ca fiind liber, cât şi a proprietăţii ca fiind
construită, trebuie să îndeplinească patru criterii implicite. Astfel, CMBU trebuie să fie:
o fizic posibilă;
o permisă legal;
o fezabilă financiar;
o maxim productivă.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este determinată după aplicarea celor patru criterii şi după
eliminarea diferitelor utilizări alternative. Utilizarea rămasă, care îndeplineşte toate cele patru criterii, este
cea mai bună utilizare.

Proprietatea evaluată face parte dintr-un bloc de locuințe care este amplasat într-o zonă coerentă,
consacrată, dens populată; luând în considerare aceste aspecte, împreună cu caracterizarea zonei, dacă
amplasamentul nu ar fi construit la data evaluării, el ar prezenta interes maxim pentru o dezvoltare
rezidențială – locuințe în comun sau mixtă – rezidențial-comercială – și putem afirma că amplasamentul
analizat se află în CMBU a sa, fără a fi nevoie de o altă validare a fezabilității financiare.

În ceea ce privește apartamentul, prin amplasarea sa la un etaj intermediar, acesta nu se pretează unor
utilizări non-rezidențiale, orice conversie a sa pentru o astfel de utilizare fiind un demers pe care solicitările
pieței nu îl impune și nu îl susține competitiv.

Astfel, având în vedere:

o tipul proprietăţii evaluate
o amplasarea proprietăţii evaluate
o neidentificarea unei utilizări alternative care să respecte criteriile CMBU
considerăm că cea mai bună utilizare a proprietăţii evaluate este cea actuală, de proprietate imobiliară
rezidenţială – apartament în bloc. Această utilizare îndeplineşte criteriile care definesc CMBU, şi anume:
o este fizic posibilă
o este permisă legal
o este fezabilă financiar
o este maxim productivă (conduce la o valoare maximă)

17
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

5 EVALUĂREA PROPRIETĂȚII
Pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat se pot utiliza una sau mai multe abordări în
evaluare. Cele trei abordări descrise şi definite în SEV 100 - Cadru general sunt abordările principale utilizate
în evaluare. Ele sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului de echilibru, anticipării beneficiilor
sau substituţiei. Atunci când nu există suficiente date de intrare reale sau observabile încât să se poată
obţine o concluzie credibilă din aplicarea unei singure metode, se recomandă în mod special utilizarea a cel
puţin două abordări sau metode.

În conformitate cu Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediția 2016, pentru determinarea valorii
de piață, există 3 abordări, fiecare dintre ele cuprinzănd un număr de tehnici și metode specifice, astfel:
• Abordarea prin piață – oferă o indicație asupra valorii prin compararea imobilului evaluat cu altele
identice sau măcar similare, al căror preț este cunoscut. Proprietatea evaluată face parte dintr-o categorie
de imobile a căror piață, înregistrează o activitate dinamică; în actualele condiții, tranzacțiile sunt dese, și
există în piață un număr adecvat de oferte precum și elementele necesare ajustării acestora, astfel ca să se
poată fundamenta o analiză care să conducă la o indicație asupra valorii de piață a respectivei proprietăți;
abordarea poate fi aplicată, metoda aleasă fiind analiza pe perechi de date;
• Abordarea prin venit – oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar
viitoare, într-o singură valoare a capitalului.
Pe piața specifică, închirierea de astfel de imobile este un fapt curent, fiind cunoscute chiriile
practicate, precum și celelalte elemente care să fundamenteze fluxul de numerar viitor; abordarea poate fi
aplicată, metoda aleasă fiind capitalizarea directă a veniturilor din închiriere.
• Abordarea prin cost – oferă o indicație asupra valorii bazată pe aplicarea principiului substituției
conform căruia, niciun cumpărător rațional și informat nu va plăti pentru bunul achiziționat mai mult decât
costul necesar obținerii unui bun cu aceeași utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Proprietatea evaluată, fiind o parte dintr-o clădire mai mare care reunește două sau mai multe utilizări,
lotul de teren ocupat de bloc fiind partajat între unități multiple, în cotă indiviză, obținerea unei indicații
asupra valorii de piață a spațiului evaluat printr-o metodă bazată pe cost este un demers mai puțin adecvat,
precizia rezultatului obținut fiind și ea afectată. În aceste condiții, evaluatorul renunță la aplicarea acestei
abordări.

5.1 Evaluarea terenului

La apartamente, influența terenului asupra prețului (și implicit a valorii) se manifestă pe două direcții: 1 –
orizontală (ca si distanță față de punctele de interes ale zonei și/sau față de factorii perturbatori și 2 –
verticală (ca poziție pe nivel în cadrul blocului. Ambele aspecte sunt reflectate în preț independent de
modul de deținere a cotei indivize de teren și de „cantitatea” acesteia. Întradevăr, variații ale cotei indivize
(datorate ponderii mai mari sau mai mici a ariei apartamentului în aria totală a blocului sau numărului de
niveluri diferit al blocurilor din aria de piață) și chiar diferențele dintre tipul de drept deținut în legătură cu
terenul, nu se reflectă în diferențe de preț. Având în vedere, deci, că terenul deţinut de apartamentul
evaluat este cotă parte indiviză, deținut cu drept de folosință sau în proprietate, considerând și faptul că, pe
segmentul de piață relevant, dreptul asupra terenului nu contribuie explicit la formarea prețurilor, acesta
nu s-a evaluat distinct.

5.2 Abordarea prin piață

Abordarea prin piaţă este procesul de obţinere a unei indicaţii asupra valorii proprietăţii imobiliare subiect,
prin compararea acesteia cu proprietăţi similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru
vânzare.
Abordarea prin piaţă este aplicabilă tuturor tipurilor de proprietăţi imobiliare, atunci când există suficiente
informaţii credibile privind tranzacţii şi/sau oferte recente credibile. Atunci când există informaţii

18
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

disponibile, abordarea prin piaţă este cea mai directă şi adecvată abordare ce poate fi aplicată pentru
estimarea valorii de piaţă. Dacă nu există suficiente informaţii despre tranzacţii recente cu proprietăţi
comparabile se pot utiliza informaţii privind oferte de proprietăţi similare disponibile pe piaţă, cu condiţia
ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi analizată critic.

În cadrul acestui raport a fost aplicată una dintre tehnicile cantitative, și anume analiza pe perechi de date.
În anexa nr. 4 sunt prezentate datele despre vânzări sau cotaţii ale unor proprietăți similare sau
asemănătoare cu cea evaluată. Aceste date au fost verificate pentru valabilitate și corectitudine prin
contactarea vânzătorului.

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor ajustări cantitative pentru fiecare element
de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă
acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Ajustările au fost exprimate
procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost ajustarea totală brută ca procent din
preţul de vânzare cea mai mică. Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza
proprie de date, de la agenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct
implicate în tranzacţii.

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Elemente de comparaţie: Proprietatea de evaluat: Proprietăți comparabile
1 2 3 4
Preț (euro): 77,000 75,000 95,000 87,900
Tipul comparabilei: ofertă ofertă ofertă ofertă
Drept de proprietate transmis: integral integral integral integral integral
Condiții de finanțare: cash similare similare similare similare
Condiții de vânzare: independent similare similare similare similare
Cheltuieli imediat următoare după
fără fără fără fără fără
cumpărare:
Condiţiile pieței: prezent recent recent recent recent
Adresa: Strada Botorani, nr. 19 Cartier 13 Septembrie Cartier 13 Septembrie Cartier 13 Septembrie Cartier 13 Septembrie
Localizare: Cartier 13 Spetembrie Bld. 13 Septembrie - stradal Bld. 13 Septembrie - stradal Cartier 13 Spetembrie Cartier 13 Spetembrie
Caracteristici fizice:
Tip apartament: decomandat semidecomandat semidecomandat decomandat semidecomandat
Număr camere: 3 3 3 3 3
Etaj: 6 din P+10 5 din P+10 7 din P+10 5 din P+10 1 din P+8E
Finisaje: medii medii-superioare medii-superioare superioare medii-superioare
Încălzire / apă caldă proprie: termoficare termoficare termoficare termoficare termoficare
Vechime (anul construcției): 1987 1987 1987 înainte de 1990 1989
Arie utilă totală: 72.86 68.00 65.00 80.00 70.00
Loc de parcare/boxă/anexe: 2 balcoane 1 balcon 1 balcon 1 balcon 1 balcon
Componente non-imobiliare ale
nu nu nu utilat,mobilat utilat,mobilat
valorii:
Cea mai bună utilizare: rezidențială rezidențială rezidențială rezidențială rezidențială
Pret / mp Au (EUR) 1132 1154 1188 1256

Grila de comparații este următoarea :

Elemente de comparație Proprietatea Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila Comparabila 4
subiect 3
Identificare proprietate Strada
Cartier 13 Cartier 13 Cartier 13 Cartier 13
Botorani, nr.
Septembrie Septembrie Septembrie Septembrie
19,
Preț ofertă vânzare   77,000 75,000 95,000 87,900
TIP COMPARABILĂ          
Tip comparabilă   ofertă ofertă ofertă ofertă
Preț probabil de vânzare   73,000 71,000 90,500 83,500
Elemente de comparație specifice tranzacției
DREPT DE PROPRIETATE          
Drept de proprietate integral integral integral integral integral
transferat
Ajustare unitară sau 0% 0% 0% 0%
 
procentuală

19
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Ajustare totală drept de   0 0 0 0

proprietate
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
CONDIȚII DE FINANȚARE          
Condiții de finanțare cash similare similare similare similare
Ajustare unitară sau 0% 0% 0% 0%
 
procentuală
Ajustare totală condiții   0 0 0 0
de finantare
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
CONDIȚII DE VÂNZARE          
Condiții de vânzare independent similare similare similare similare
Ajustare unitară sau 0% 0%
  0% 0%
procentuală
Ajustare totală condiții   0 0 0 0
de vânzare
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
CHELTUIELI IMEDIAT          
URMĂTOARE DUPĂ
CUMPĂRARE
Cheltuieli imediat fără fără fără fără fără
următoare după
cumpărare
Ajustare unitară   0% 0% 0% 0%
Ajustare totală cheltuieli   0 0 0 0
imediat după cumpărare
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
CONDIȚII DE PIAȚĂ          
Condiții de piață prezent recent recent recent recent
(timpul)
Ajustare procentuală   0% 0% 0% 0%
Ajustare totală condiții   0 0 0 0
de piață
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
Elemente de comparație specifice proprietății
LOCALIZARE          
Localizare Cartier 13 Bld. 13 Bld. 13 Cartier 13 Cartier 13
Spetembrie Septembrie - Septembrie - Spetembrie Spetembrie
stradal stradal
Ajustare procentuală   0% 0% 0% 0%
Ajustare totală localizare   0 0 0 0
Preț ajustat   73,000 71,000 90,500 83,500
CARACTERISTICI FIZICE          
Tip apartament decomandat semidecomandat semidecomandat decomandat semidecomandat
Ajustare unitară   3% 3% 0% 3%
Ajustare totală tip   2,190 2,130 0 2,510
apartament
Preț ajustat   75,190 73,130 90,500 86,010
Etaj 6 din P+10 5 din P+10 7 din P+10 5 din P+10 1 din P+8E
Ajustare unitară sau   0% 0% 0% -5%
procentuală
Ajustare totală etaj   0 0 0 -4,300
Preț ajustat   75,190 73,130 90,500 81,710
Finisaje medii medii-superioare medii-superioare superioare medii-superioare
Ajustare unitară sau   -35 -35 -50 -35
procentuală

20
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Ajustare totală finisaje   -2380 -2280 -4000 -2450

Preț ajustat   72,810 70,850 86,500 79,260
Încălzire / apă caldă termoficare termoficare termoficare termoficare termoficare
proprie
Ajustare unitară   0 0 0 0
Ajustare totală încălzire /   0 0 0 0
apă caldă proprie
Preț ajustat   72,810 70,850 86,500 79,260
Vechime - an construcție 1987 1987 1987 înainte de 1989
1990
Ajustare unitară sau   0% 0% 0% 0%
procentuală
Ajustare totală vechime   0 0 0 0
Preț ajustat   72,810 70,850 86,500 79,260
Aria utilă sau număr de 72.86 68.00 65.00 80.00 70.00
camere
Ajustare unitară   1,070 1,090 1,080 1,130
Ajustare totală arie utilă   5,200 8,570 -7,710 3,230
sau număr de camere
Preț ajustat   78,010 79,420 78,790 82,490
Caracteristici economice normale normale normale normale normale
Ajustare unitară sau   0 0 0 0
procentuală
Ajustare totală   0 0 0 0
caracteristici economice
Preț ajustat   78,010 79,420 78,790 82,490
Loc Parcare/Boxă/Anexe 2 balcoane 1 balcon 1 balcon 1 balcon 1 balcon
           
Ajustare totală anexe   3,000 3,000 3,000 3,000
Preț ajustat   81,010 82,420 81,790 85,490
Componente non- nu nu nu utilat,mobilat utilat,mobilat
imobiliare ale valorii
Ajustare unitară   0 0 -2,000 -2,000
Ajustare totală   0 0 -2,000 -2,000
componente
Preț ajustat   81,000 82,000 80,000 83,500
Ajustare totală netă   8,010 11,420 8,710 1,990
Ajustare totală netă (%)   11% 16% 10% 2%
Ajustare totală brută   12,770 15,980 16,710 15,490
Ajustare totală brută (%)   17% 22.51% 18.46% 18.55%
         
81,000 euro 363,700 ron
Opinie 1112 euro / mp Curs 4.4900
      Data 12-Jul-16

Explicarea ajustărilor:
o În urma convorbirilor telefonice cu agenții imobiliari/proprietarii comparabilelor s-au
determinat cele mai probabile prețuri de vânzare ale acestora; astfel pentru comparabila 1 –
73.000 EUR, pentru comarabila 2 – 71.000 EUR, pentru comparabila 3 – 90.500 EUR iar
pentru comparabila 4 – 83.500 EUR; mai departe în raport, aceste informații s-au considerat
a fi valide;

21
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Elemente specifice tranzacției

 Drept de proprietate:
o nu au fost necesare ajustări;
 Restricţii legale:
o nu au fost necesare ajustări;
 Condiţii de finanţare:
o nu au fost necesare ajustări;
 Condiţii de vânzare:
o nu au fost necesare ajustări;
 Cheltuieli imediat următoare după cumpărare::
o nu au fost necesare ajustări;
 Condiţii de piaţă:
o nu au fost necesare ajustări;
Elemente specifice proprietății
 Localizare:
o nu au fost necesare ajustări;
 Tip apartament:
o S-a considerat o ajustare pozitivă de 3% (cca. 2.000 EUR – 2.500 EUR) pentru comparabilele
1, 2 și 4 pentru compartimenatre nefavorabilă față de subiect, acestea fiind aprtamente
semidecomandate iar proprietatea subiect este de tip decomandat;
 Carateristici fizice – etaj:
o S-a considerat o ajustare negativă de -5% (cca. -4.000 EUR) pentru comparabila 4, pentru
etaj favorabil față de subiect, aceasta fiind localizată la etajul 1, pe când proprietatea subiect
este localizată la etajul 6;
 Carateristici fizice – finisaje:
o S-a considerat o ajustare negativă netă de -35 EUR/mp (cca. 2.500 EUR) pentru
comparabilele 1, 2 și 4 pentru finisaje medii-superioare și o ajustare negativă netă de -50
EUR/mp (cca. 4.000 EUR) pentru comparabila 3 pentru finisaje superioare, proprietatea
subiect având finisaje de calitate medie;
 Carateristici fizice – încălzire:
o nu au fost necesare ajustări;
 Carateristici fizice – vechime:
o nu au fost necesare ajustări;
 Caracteristici fizice – arie utilă:
o ajustarea unitară în cazul fiecărei comparabile a fost estimată prin prețul ajustat / mp Au a
fiecărei comparabile;
o ajustarea a fost aplicată tuturor comparabilelor înmulțind ajustarea unitară cu diferența de
arie utilă între fiecare comparabilă și proprietatea subiect;
 Carateristici economice:
o nu au fost necesare ajustări;
 Carateristici fizice – loc parcare/ boxă/ anexe:
o S-a considerat o ajustare pozitivă netă de 3.000 EUR pentru toate comparabilele, pentru
faptul că toate au în componență un singur balcon, pe când proprietatea subiect are 2
balcoane; această ajustare a fost estimată cu ajutorul cataloagelor de cost pentru a vedea
costul unui balcon în plus pentru un apartament (cca. 300 EUR/mp, astfel un balcon de 6 mp
– cca. 2.000 EUR), acesta fiind confruntat cu prețul pentru un balcon pe care îl recunoaște
piața, observându-se astfel că este mai mare decât costul acestuia – 3.000 EUR;
 Componente non-imobiliare:

22
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

o S-a considerat o ajustare negativă netă de -2.000 EUR pentru comparabilele 3 și 4 pentru
mobilare și utilare completă; această ajustare a fost dedusă pe baza informațiilor culese de
pe site-ul www.olx.ro, de unde am estimat prețul corpurilor de mobilă și al electrocasnicelor
uzate, găsite la vânzare.

Valoarea asimilată pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii ajustate a
proprietății comparabile 1 deoarece proprietății 1 i-au fost aduse cele mai puține ajustări (ajustarea brută
procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. În acest context valoarea rezultată prin
abordarea prin piață, analiza pe perechi de date este:

81.000 EUR sau 363.700 LEI

5.3 Abordarea prin venit
Abordarea pe bază de venit reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării
proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente
unei proprietăţi.

Sub denumirea generică de abordare prin venit sunt utilizate diverse metode pentru indicarea valorii, toate
acestea având ca o caracteristică comună faptul că valoarea se bazează pe un venit realizat sau pe unul
previzionat, care fie este generat, fie ar putea fi generat de titularul dreptului. În cazul unei investiţii
imobiliare, acel venit ar putea fi sub formă de chirie; în cazul unei clădiri ocupate de proprietar, ar putea fi o
chirie asumată (sau chirie evitată), determinată pe baza costului care ar fi suportat de proprietar pentru a
închiria un spaţiu echivalent.

Esenţa acestei abordări derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun (sau proprietăţi)
cumpărat(e) numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă
(în cazul studiat această satisfacţie se reflectă prin câştigurile viitoare realizabile din închirierea proprietăţii).

Toate metodele de evaluare se bazează pe premisa că: „un cumpărător informat nu va plăti mai mult pe o
proprietate decât costul de a obţine o fructificare similară la acelaşi nivel de risc”.

Pentru acest tip de proprietate, potențialii investitori (cumpărători) obțin profituri din închirierea
proprietăţii imobiliare. În aceste condiţii valoarea se va determina prin metoda capitalizării veniturilor din
închiriere.

Metoda capitalizării directe:

Abordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor
imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente unei
proprietăţi. A fost aplicată metoda capitalizării directe.

Esenţa acestei metode derivă din teoria utilităţii, care conferă o anumită valoare unui bun (sau proprietăţi)
cumpărat(e) numai în măsura în care cumpărătorul (investitorul) realizează o satisfacţie din achiziţia respectivă
(în cazul studiat această satisfacţie se reflecta prin câştigurile viitoare realizabile din închirierea proprietăţii).
Metodele se bazează pe premisa că: „un cumpărător informat nu va plăti mai mult pe o proprietate decât
costul de a obţine o fructificare similară la acelaşi nivel de risc“ .

În cadrul evaluării, pentru estimarea valorii prin capitalizarea venitului aferent proprietăţii aflate “în
exploatare”, trebuie rezolvate două probleme metodologice şi practice:
 determinarea fluxului anual reproductibil, provenit din închirierea proprietăţii;

23
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

 stabilirea ratei de capitalizare şi implicit a factorului multiplicator.

Metoda presupune rezolvarea a două probleme metodologice şi practice:
 determinarea mărimi fluxului anual reproductibil
 stabilirea ratei de capitalizare medii şi implicit a factorului multiplicator
Determinarea valorii se face cu formula: V = VNE * (1/c), unde:
 c = rata de capitalizare
 VNE = venit net din exploatare.

Venitul net anual din exploatare (VNE) poate fi determinat pornind de la analiza evoluţiei nivelului şi structurii
veniturilor din închiriere şi cheltuielilor aferente proprietăţii imobiliare evaluate.

Rata de capitalizare (c) reprezintă relaţia dintre câştig şi preţ şi este un divizor prin intermediul căruia un venit
net se transformă în capital (respectiv valoarea investiţiei).

Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net în capital se face numai în cazul în care
venitul net este de forma unei anuităţi (mărimi anuale egale). Rata de capitalizare exprimă rata rentabilităţii
(profit net / capital investit * 100) pe care o acceptă un investitor pentru a-şi plasa capitalul într-o afacere
imobiliară pe care o preferă altor alternative de plasament.

Selectarea chiriei aferente apartamentului:

Elemente de comparaţie: Proprietatea de evaluat: Proprietăți comparabile
1 2 3 4
Tipul comparabilei: ofertă ofertă ofertă ofertă
Condiţiile pieței: prezent recent recent recent recent
Localizare: Str. Botorani, nr. 19 Zona 13 Septembrie Zona 13 Septembrie Zona 13 Septembrie Zona 13 Septembrie
Caracteristici fizice:
Tip apartament: decomandat decomandat decomandat semidecomandat decomandat
Număr camere: 3 3 3 3 3
Etaj: 6 din P+10 8 din P+8 7 din P+8 3 din P+8 4 din P+8
Finisaje: medii superioare medii-superioare superioare superioare
Încălzire / apă caldă proprie: termoficare termoficare termoficare termoficre termoficare
Vechime (anul construcției): 1987 1988 1990 1989 1982
Arie utilă totală: 72.86 73.00 78.00 75.00 80.00
Loc de parcare/balcon/boxă: nu nu nu nu nu
Componente non-imobiliare ale valorii: nu nu nu nu nu
Chiria solicitată (euro): 370 350 500 400
Grad de negociere -5% -5% -5% -5%
Chiria (euro): 352 333 475 380
Chiria selectată (euro): 385

Chiria asimilată pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimilabila chiriei ajustate a
proprietății comparabilei 1 deoarece această comparabilă este asemănătoare cu proprietatea subiect având
în vedere caracteristicile analizate. În acest caz, ținând cont de diferența de etaj, chiria selectată este de 385
EUR/lună.

Estimarea ratei de capitalizare aferentă apartamentului:

24
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Specificație Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4

Preț (fără TVA) 77,000 75,000 95,000 87,900
Preț ajustat cu 73,150 71,250 90,250 83,505
Suprafața 68 65 80 70
Chirie brută lunară 350 330 490 390
Venit brut potențial
(VBP anual) 4,200 3,960 5,880 4,680
Grad de ocupare 90% 90% 90% 90%
Venit brut efectiv 3,780 3,564 5,292 4,212
Cheltuieli (EUR) 80 80 80 80
VNE (EUR) 3,700 3,484 5,212 4,132
Rata de capitalizare 5.06% 4.89% 5.78% 4.95%
Rata de capitalizare 5.06%

Rata de capitalizare selectată este de 5,06%, această rată fiind aferentă comparabilei 1, care se aseamănă
cel mai mult cu proprietatea subiect. Având în vedere caracteristicile analizate, proprietății comparabile 1
i-au fost aduse cele mai puține ajustări, adică ajustarea brută procentuală este cea mai mică.

Prin aplicarea formulei de calcul se estimează valoarea proprietății:

Chirie Venit brut Venit brut Rată de Valoare Valoare Valoare unitară
Arie utilă Grad de Cheltuieli VNE
Denumire potențială potențial (VBP) efectiv (VBE) capitalizare estimată estimată estimată
ocupare
mp EUR / lună EUR/an EUR/an EUR/an EUR/an % (EUR) (RON) ( EUR / mp)
Apartament 3
72.89 385 € 4,620 € 90% 4158.00 80.00 4078.00 5.06% 82,174 368,961 1,127
camere
Valoarea proprietății prin Capitalizare directă 82,000 368,961
Data evaluarii 12-iul.-16

4.4900
Curs RON / EUR

În aceste condiţii, valoarea obţinută prin abordarea prin venit - metoda capitalizării directe, este:

82.000 EUR sau 369.000 LEI

25
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

6 ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

6.1 Analiza rezultatelor
Valorile rezultate în urma aplicării metodelor de evaluare selectate sunt următoarele:
Abordarea prin piață - Analiza pe perechi de date = 81.000 EUR
Abordarea prin venit - Metoda capitalizării veniturilor = 82.000 EUR

Criteriile care au stat la baza estimării finale a valorii, fundamentată şi semnificativă, sunt: adecvarea,
precizia şi cantitatea de informaţii.

Adecvarea:
Prin acest criteriu, evaluatorul judecă cât de pertinentă este fiecare metodă, scopului şi utilizării evaluării.
Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietăţii imobiliare şi viabilitatea pieţei.

Precizia:
Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele
efectuate şi de ajustările aduse preţurilor de vânzare a proprietăţilor comparabile.

Cantitatea informatiilor:
Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie
studiate în raport cu cantitatea informaţiilor evidenţiate de o anumită tranzacţie comparabilă sau de o
anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de adecvare şi precizie pot fi contestate dacă nu
se fundamentează pe suficiente informaţii. În termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea
reală, va fi îngustat de informaţiile suplimentare disponibile.

Luând în calcul criteriul adecvării, cea mai potrivită metodă, având în vedere tipul de proprietate
(apartament în bloc) și scopul evaluării (garantarea unui împrumut), este analiza pe perechi de date din
cadrul abordării prin piață. Această metodă îndeplinește criteriul preciziei și criteriul cantității și calității
informatiilor.

Abordarea prin piață Abordarea prin cost Abordarea prin venit

Adecvare x - x
Precizie x - -
Cantitate de informații de piață x - x

26
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

6.2 Concluzia asupra valorii

Luând în considerare cele de mai sus, opinia evaluatorului este că abordarea cea mai adecvată în cazul de
față este abordarea prin piață, în urma aplicării căreia valoarea de piață a proprietății a fost estimată la
(rotund):
81.000 EUR sau 363.700 LEI
Referitor la această valoare trebuie precizate următoarele:
- valoarea este valabilă în limita ipotezelor şi condiţiilor limitative şi a celorlalte considerente
prezentate în cadrul raportului;
- valoarea este realizată la cursul valutar de 4,4900 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluării,
12.07.2016.
- valoarea include terenul aferent şi celelalte amenajări ale terenului;
- valoarea nu include TVA;
- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

Andrei Demian,
Membru stagiar ANEVAR

27
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7 ANEXE
7.1. Fotografii ale proprietăţii
7.2. Harta amplasamentului
7.3. Documente ale proprietăţii
7.4. Extrase privind oferte de pe piaţa imobiliară

28
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7.1. Fotografii ale proprietăţii

Stradă acces (Aleea Botorani): Poze bloc exterior:

Poze bloc exterior: Intrare bloc:

Casa scării: Acces apartament:

Ușă intrare: Hol:

29
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Cameră: Cameră:

Bucătărie: Hol:

Baie: Hol:

Baie: Cameră:

30
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Vedere balcon: Balcon:

Cameră: Cameră:

31
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7.2. Harta amplasamentului

32
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Plan de încadrare în zonă:

Legendă:

Proprietatea subiect

Comparabile vânzări

Comparabile chirii

33
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7.3. Documente ale proprietăţii

34
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

35
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

36
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

37
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

38
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

39
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Planuri cadastrale:

40
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

7.4. Etrase privind oferte de pe piața imobiliară

Oferte de vanzari apartamente:
Comparabila nr. 1:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-vanzare-3-
camere-X7E90003T?lista=45381690&harta=1

41
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila nr. 2:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-vanzare-3-
camere-X17L1008K?lista=33800801&harta=1

42
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila nr. 3:

http://www.imobiliare.ro/vanzare-apartamente/bucuresti/sebastian/apartament-de-vanzare-3-
camere-X3HJ102BK?lista=33800801&harta=1

43
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila 4:

https://imoworld.ro/coldwell-banker-anunturi/cbr116383.html?
utm_medium=cpc&utm_source=propertybook.ro&utm_campaign=propertybook

44
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Oferte de comparabile chirii:

Comparabila 1:

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-inchiriat-3-
camere-X17L100SN?lista=17927021&harta=1

45
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila 2:

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-inchiriat-3-
camere-X5U41000C?lista=17927021&harta=1

46
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila 3:

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-inchiriat-3-
camere-X84L00008?lista=17927021&harta=1

47
 Evaluare „Apartament cu 3 camere”

Comparabila 4:

http://www.imobiliare.ro/inchirieri-apartamente/bucuresti/13-septembrie/apartament-de-inchiriat-3-
camere-X81C1005S?lista=17927021&harta=1

48