Suport Curs d04

EVALUARE PENTRU
GARANTAREA
ÎMPRUMUTULUI
ing. ec. IOAN Bercu, M.A.A
MRICS, REV
TABLA DE MATERII
• IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE ÎN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU
PROPRIETATI REALE. FORME DE CONSTITUIRE A GARANţIILOR.
• REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE.
• IMPORTANţA DOCUMENTELOR JURIDICE SI CADASTRALE ALE PROPRIETĂţII IN PROCESUL DE
EVALUARE IN CONTEXTUL EVALUĂRII PENTRU GARANTAREA ÎMPRUMUTULUI. VOCAţIA DE
GARANTIE
• PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI
• DESPRE GAJAREA ACţIUNILOR
• GAJAREA/IPOTECAREA BUNURILOR ADUSE CA APORT LA CAPITALUL SOCIAL
• IMPORTANţA RAPORTULUI DE EVALUARE DUPĂ ACORDAREA CREDITULUI
• EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI
• INDATORIRILE EVALUATORULUI - ASPECTE DEONTOLOGICE
• GREŞELI FRECVENTE
• SITUAţII CE PAR A FI... DAR NU SUNT! SUBIECTE DE DISCUţIE ŞI REFLECţIE
2
ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS
1. IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL
IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE.
FORME DE CONSTITUIRE GARANţIILOR
“ORICE ACţIUNE ÎŞI ARE RISCUL EI ŞI NIMENI

NU ŞTIE UNDE VA AJUNGE ATUNCI CÂND
ÎNCEPE CEVA” (Solon)
3
IMPORTANTA ACTIVITATII DE EVALUARE IN CONTEXTUL IMPRUMUTURILOR GARANTATE CU PROPRIETĂţI REALE.
• Din punct de vedere al finanţatorilor, o cale de compensare/acoperire a

riscului de credit (pentru cazul când împrumutatul ar intra în incapacitate
de plată) este constituirea unor garanţii, (cunoscute și sub numele de
colateral) care să acopere într-o anumită măsură/nivel (de obicei
supraunitar) suma imprumutată.
• Legătura între proprietate şi capital este asigurată de către

expertul evaluator de proprietate calificat
4 4
• ANEVAR, asociatia profesională a evaluatorilor din România, a optat

încă din 2004 pentru adoptarea Standardelor Internaţionale de
Evaluare
• Comitetul Basel pentru Supraveghere Bancară (BBC - Basel Committe

on Banking Supervision) emite cunoscutele Acorduri Basel privind
adecvarea capitalului si practicilor sănătoase de finaţare
• BNR, ca Bancă Centrală, a emis regulamente cu referiri importante

pentru evaluatori în ceea ce priveşte „eligibilitatea garanţiilor” în
procesul de creditare, poziţia evaluatorului în acest proces, reguli de
monitorizare/urmărire a garanţiilor
ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 5

Investitii recunoscute de piata Investitii POT FI

NErecunoscute de piata
INFLATIE DE
CREDIT DEFLATIE DE
CREDIT
6
VALOARE (DE)
PIATA
VALOARE MARE VALOARE MICA
7

CRIZA FINANCIARĂ ÎN IMAGINI
CRIZA IMOBILIARĂ ÎN IMAGINI
Vand apartament 3 camere

Et 2/6, termopane, gresie,
faianta, ultracentral, zona linistita,
fara vecini, curent electric, gaze
si scari interioare
Oras nelocuit
• In decizia de finanţare, din persectiva riscului asociat

acelei finanţări, garanţia participă şi ea, adăugând alte
tipuri de riscuri.
• Tipurile de riscuri ce se iau în considerare la stabilirea
ajustării sunt de regulă:
• 1. risc pentru lichiditate si volatilitate a preţului pe piaţă;
• 2. risc de perisabilitate;
• 3. risc pentru lipsa de monitorizare;
• 4. risc pentru nepotrivire de maturitate cu termenele de acodare
a creditelor;
• 5. risc pentru variaţia cursului de schimb.
13
• Stabilirea acestor coeficienţi este apanajul exclusiv al

finanţatorului care prin aplicarea acestor coeficienţi la
valoarea de piaţă estimată de evaluator calculează o aşa
numită valoare de/în garanţie.
• Important: Nu toate bunurile care au

valoare de piaţă au şi valoare de/în
garanţie (cu alte cuvinte nu toate
proprietăţile au vocaţie de garanţie).
14
• ceea ce se evaluează sunt drepturile de proprietate

ataşate unei proprietăţi
• trebuie dovedite prin acte (nu uitaţi deci să cereţi aceste
acte şi să le studiaţi!)
• La momentul încheierii contractului de ipotecă sau gaj
acel titlu de proprietate trebuie să fie transferabil.
15
• Sunt garanţii reale:

• garanţia reala imobiliară sau ipoteca,
• privilegiile (drept de preferinta 1737.2 cc)
• garanţia reală mobiliară cu deposedare si garanţia reală
mobiliară fără deposedare
• In cazul executării şi când se constată că mai mulţi

creditori au instituită garanţie asupra aceluiaşi bun
contează ordinea înscrierii.
16
2. REGLEMENTARI SI STANDARDE
• In legislaţia europeană este definită valoarea de garantare a creditului ipotecar
(Morgage Landing Value-MLV) şi agreată de Federatia Europeana a Bancilor
Ipotecare (EMF).
„Valoarea de garantare a creditului ipotecar reprezintă valoarea proprietăţii

imobiliare, determinată printr-o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a
proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen
lung ale proprietăţii, condiţiilor normale si locale de piaţă, utilizării curente şi
utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. La estimarea valorii de
garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate in considerare elementele
speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie formalizată într-o
manieră clară şi transparentă”. (Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European)
• Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) nu definesc acest tip de valoare şi nu

există o metodologie clară de estimare a acesteia
17
REGLEMENTĂRI ȘI STANDARDE
• Standardul Internaţional de Aplicaţie

in Evaluare IVS 310
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ
ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
nepartinitoare, după un marketing adecvat şi în care
părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent
şi fără constrângere .
18
• In Regulamentul 16 din 30.sep.2010 care completeaza regulamentul nr.

19/24/14.12.2006 privind tehnicile de diminuare a riscului de credit utilizate
de instituţiile de credit şi firmele de investiţii, regulament în acord cu
prevederile Basel II, la art. 121 se prevede:
„Proprietatea imobiliară trebuie evaluată de către un evaluator

independent, la valoarea de piaţă sau la o valoare mai mică decât aceasta. În
cazul în care în statele membre unde sunt situate proprietăţile respective sunt
stabilite, prin legi sau reglementări, criterii riguroase de evaluare a valorii
de garantare a creditului ipotecar, proprietatea va fi evaluată de evaluatorul
independent la o valoare mai mică sau egală cu valoarea de garantare a
creditului ipotecar”.
19
• Evaluarea pe bază de valoare de piaţă impune

cunoaşterea şi respectarea cerinţelor
Standardului Internaţional de Evaluare IVS Cadrul
general, IVS 101 Sfera misiunii de evaluare si IVS
102 Implementare care statuează principii şi cerinţe
ce trebuie îndeplinite de către evaluator în procesul
de evaluare pentru a estima în bune condiţiuni acest
tip de valoare.
20
• nu putem vorbi de valoare de piaţă a unei proprietăţi

în afara unei pieţe specifice pentru acea proprietate.
Atunci când această piaţă nu există sau este la un
nivel de activitate foarte scăzut sau în perioade de
volatilitate accentuată încercarea de estimare a unei
valori de piaţă care să poată fi ataşată unor anumite
tipuri de proprietăţi este o acţiune riscantă, cerând o
analiză atentă şi prudenţă adecvată
21
• categorii de valoare, altele decât valoarea de piaţă

IVS Cadrul general
• O discuţie şi o înştiinţare a finanţatorului precum

şi un răspuns din partea acestuia (de preferat scris)
22
• Chiar şi atunci când baza de evaluare este

valoarea de piaţă, unele bănci sau finanţatori pot
cere estimari ale unor tipuri de valoare în
anumite ipoteze limitative: valoare de vânzare
într-un timp limitat de x luni, valoare de
garantare (valoare în garanţie) care nu sunt
definite in standarde ca tipuri de valoare.
23
• Conform IVS 310, pct. 4 „unii creditori cer evaluări făcute

pe ipoteza unei vânzări forţate sau sau impun o limită de
timp pentru cedarea ipotetică a proprietăţii imobiliare ”;
trebuie înteles foarte bine că această limitare poate fi o
ipoteză de realizare a unei evaluări alternative, însă
creditorul ar trebui atenţionat asupra faptului că opinia
evaluatorului este valabilă numai la data evaluării şi că
aceasta ar putea fi nereală pentru o eventuală executare a
garanţiei, în cazul în care condiţiile de piaţă şi
circumstanţele vânzării pot fi diferite.
24
• Standardul IVS 103 - Raportarea evaluării

• Capitol distinct – Riscul de garanţie - în care evaluatorul
ar trebui să facă comentarii (IVS 310, pct. 7 ) privind:
• activitatea curentă şi tendinţele pe piaţa relevantă
• cererea trecută, curentă şi viitoare anticipată pentru tipul de proprietate
imobiliară şi pentru localizare ;
• Orice cerere potenţială sau eventuală pentru utilizări alternative, care există
sau poate fi anticipată la data evaluării
• Impactul oricăror evenimente previzibile la data evaluării asupra valorii
viitoare a garanţiei, pe perioada creditului arantiei ;
• Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de piaţă
25
• Acest capitolul de risc de garanţie nu trebuie să

lipsească din nici un raport de evaluare având ca
scop evaluarea pentru garantarea
împrumutului.

• la începerea misiunii de evaluare „să identifice, în mod clar, proprietatea ce va

servi drept garanţie- IVS 310 pct. 3 ”.
• Ceea ce este opozabil terţilor este numai ceea ce apare în documentele de
publicitate a proprietăţii in partea de descriere a imobilului
• Identificarea în teren este la fel o fază critică în procesul de evaluare în care
evaluatorul, în baza documentelor legale ale proprietăţii, trebuie să scoată în
evidenţă concordanţa sau neconcordanţa dintre înscrierile din acte şi situaţia din
teren. Aceste diferenţe vor fi reliefate în raportul de evaluare şi aduse astfel la
cunoştinţa finanţatorului.
• atentie la felul în care a estimat valoarea de piaţă a proprietăţii şi ce elemente a
avut în vedere atunci când a aplicat metodele de evaluare în aşa fel încât în datele
primare considerate să nu fie incluse categorii diferite de tipuri de proprietate
27
• Un principiu important în evaluare, atunci când se

estimează valoarea de piaţă, este cel al celei mai bune
utilizări (C.M.B.U).
• Sunt câteva aspecte practice care se desprind de aici:
• utilizarea probabilă trebuie să fie identificată din utilizările
recunoscute de piaţă;
• o utilizare permisă din punct de vedere legal necesită uneori
şi documente emise de autorităţile competente care să ateste
acest lucru ( vezi proprietăţi în dezvoltare pentru care avem
nevoie de certificate urbansim, autorizaţii de construire,
proiecte tehnice etc);
• fezabilitatea utilizărilor trebuie susţinută printr-o analiză
corespunzătoare;
28
• Un element estenţial in vandabilitatea prezentă şi viitoare a

proprietăţii evaluate şi in menţinerea acestei vandabilităţi este şi
adecvarea acelei proprietăţi pentru utilizări alternative, cu costuri de
conversie cât mai mici. Cu cât aceste utilizări alternative sunt mai
numeroase şi pot fi justificate ca fezabile financiar şi la nivele
apropiate de C.M.B.U cu atât vandabilitatea acelei proprietăţi este
mai ridicată
29
• Analiza efectuată la acest capitol distict din raport oferă si

răspunsurile la două cerinţe exprese ale IVS 310 din
capitolul de risc de garanţie care cere ca evaluatorul sa facă
comentarii privitoare la o analiză a cererii potenţiale pentru
utilizări alternative şi cererea trecută, curentă şi viitoare
anticipată pentru tipul de proprietate imobiliară şi pentru
localizare ; de regulă, cu cât un bun, o proprietate, este mai
puţin specializată cu atât este de aşteptat să aibă o
vandabilitate mai bună prin prisma cererii care poate să se
manifeste de pe mai multe pieţe specifice.

• Metodele de evaluare avute la dispoziţie sunt rezultate din

cele trei abordări recunoscute de standardele de evaluare
internaţionale:
 abordarea prin piata;
 abordarea prin venit;
 abordarea prin cost;
• In evaluarea pentru garantarea împrumutului, costul de

edificare este câteodată ultimul care interesează cu excepţia
cazurilor când ceea ce se evalueză este o proprietate în
dezvoltare (cel puţin până la un anumit moment al
dezvoltării).
31
REGLEMENTĂRI ȘI
STANDARDE
• IVS 310 care la punctul G4 Abordări în evaluare

precizează: „dacă proprietatea imobiliară este atât de
specializată încât există dovezi insuficiente pentru a se
utiliza fie abordarea prin piaţă fie abordarea prin venit
nu este adecvat ca proprietatea imobiliară să fie privită
ca o garanţie admisibilă”.
• GME 2 - Evaluare pentru garantarea împrumuturilor „decizia că un
bun este conform pentru garanţie bancară trebuie să aparţină
instituţiei de credit. Evaluatorul are obligaţia să descrie cât mai
fidel şi detaliat bunul de evaluat, în raportul de evaluare, ţinând
cont de instrucţiunile specifice transmise de către bancă.
Responsabilitatea finală de a accepta un bun în garanţie aparţine
instituţiei de credit”
• Aplicarea corectă şi justificată sub aspectul

informaţiilor utilizate, a celor mai relevante
metode de evaluare pentru estimarea tipului
de valoare cerut pentru garanţia în cauză este
responsabilitatea evaluatorului
34
3. IMPORTANȚA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE
EVALUARE. VOCAȚIA DE GARANţIE
• Intrebarea sub care lucrează

evaluatorul pentru acest scop este:
ce se întâmplă dacă....?
( ... se execută garanţia).
35
IMPORTANTA DOCUMENTELOR ÎN PROCESUL DE EVALUARE. VOCATIA DE GARANTIE
• Pentru ca un raport de evaluare să fie considerat „bun” el

trebuie să-şi îndeplinească scopul pentru care a fost întocmit:
constituirea garanţiei asupra proprietăţii evaluate care, dacă
debitorul nu îşi achită datoria faţă de creditor să poată fi
executată şi să se recupereze suma rămasă din împrumutul
acordat.
• proprietatea trebuie să poată fi executată în primul rând şi

abia pe urmă se pune problema şi la cât (care e valoarea)
poate fi aceasta valorificată
36
• Evaluatorul de proprietate este în fapt evaluator al

drepturilor de proprietate ataşate proprietăţii in cauză.
Astfel, primordial pentru evaluator este identificarea,
delimitarea acestor drepturi ce trebuie evaluate.
• diverse sarcini pot face ca pentru scopul de garantare a

unui împrumut această grevare, limitare a dreptului
deplin de proprietate, să ducă la neacceptarea în garanţie
a acelei proprietăţi.
37
• Modul de dobândire a acelei proprietăţi poate fi uneori

neacceptabil pentru constituirea garanţiei prin riscul asociat
acestuia de a fi anulat sau posibilităţilor pe care acest mod de
dobândire le induce într-o eventuală vânzare forţată de a
amâna si tergiversa această procedură
• Pot fi şi situaţii în care cunostinţele şi abilităţile juridice ale

evaluatorului să nu fie suficiente pentru a identifica şi izola
problema apărută, caz în care este necesară consultarea cu
departamentul juridic al finanţatorului.
38
• Rolul inspecţiei în teren este de o importanţă critică: abia

după efectuarea inspecţiei evaluatorul poate opina
asupra vocaţiei de garanţie a acelei proprietăţi.
• evaluatorul este „ochiul” finanţatorului în teren.
39
• Aspecte (nu toate, pot fi şi altele) care trebuie urmărite la inspecţie

privitor la eligibilitatea ca şi garanţie:
• Acces;
• Posibilitatea de dezvoltare legală a proprietăţii ( ex. teren liber care nu
indeplineşte cerinţele minime dimensionale pentru construire)
• Concordanţa între situaţia scriptică şi cea din teren sub aspectul înscrierilor
construcţiilor in cartea funciară, delimitare proprietate; construcţii ridicate fară
autorizaţie;
• Situarea sau nu în zone de risc major (inundabile, alunecări de teren);
• Clădiri cu risc major care au suferit de pe urma cutremurelor (bulină roşie):
• Date despre zonare, vecinătăţi care ar limita foarte mult vandabilitatea (zone
monoindustriale, vecinătăţi neconforme etc);
• Existenţa unor restricţii fizice şi/sau legale care limitează utilitatea proprietăţii şi
afectează major vandabilitatea ei (magistrale de utilităţi, pante accentuate,
surpări de teren etc);
• Situaţii care prin existenţa lor limitează vandabilitatea proprietăţii sau o fac
uneori chiar nevandabilă;
40
• Inspectia trebuie facută cu

profesionalism şi trebuie să
scoată în evidenţă atât
aspectele pozitive cât şi pe cele
negative privitoare la acele
caracteristici care au efect
asupra valorii proprietăţii
evaluate şi asupra vocaţiei de
garanţie a acesteia.
41
Principalele situaţii generatoare de riscuri sunt:

• Contractul de donaţie – cauze de revocare
• Contractul de întreţinere – rezoluţiunea contractului de întreţinere pentru nerespectarea
obligaţiei de întreţinere
• Moştenire – probleme cu comoştenitorii
• Dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
• Actele administrative cu privire la construcţii
• Diferente de suprafeţe la teren – probleme de limite de proprietate
• Construcţii pe terenul proprietate altei persoane
• Preţul ca element esenţial al vânzării
• Dobândirea pe legi speciale ( Legea 18 din 1991, Legea 112 din 1996, Legea 10 din 2001)
• hotărâre judecatoreasca prin care se constată sau se constituie dreptul de proprietate
(constatarea unui act de dare in plata, constatarea uzucapiunii, constatarea accesiunii,
etc.) care nu este definitivă si irevocabilă.

• Important pentru evaluatorul de

proprietate este să poată identifica
astfel de situaţii la studierea actelor de
proprietate şi atunci când ele sau alte
situaţii care sunt atipice apar, să
atenţioneze finaţatorul asupra acestora
şi abia în urma acordului acestuia să
efectueze evaluarea proprietăţii
• (este de preferat un acord

scris).
43

ing. ec. Ioan BERCU,

MAA, MRICS, DARIAN
DRS
45
• Analiza documentelor de proprietate, a documentaţiei

cadastrale in principal şi de publicitate a proprietăţii precum
şi modul în care condiţiile specifice pot fi documentate,
impun evaluatorului uneori formularea unor ipoteze şi
condiţii limitative extraordinare care vor fi cuprinse în cadrul
raportului de evaluare sau descrieri amănunţite privitoare la:
limitări la identificare;
diferenţe între situaţia scriptică (din documentele de
proprietate si publicitate a proprietăţii)
46
VOCAţIA DE GARANţIE
• Pentru a fi îndeplinită vocaţia de garanţie, trebuiesc

îndeplinite cumulativ următoarele conditii:
o Să fie în circuitul civil general - să nu fie indisponibilizate prin lege (ex.
proprietate publică, legi speciale – dreptul de proprietate sa fie transferabil).
o Titul de proprietate să fie valid şi asupra sa să poată fi instituit privilegiul juridic
al băncii (ipotecă, gaj); acesta să fie documentat corespunzător în conformitate
cu legile aplicabile în ţara respectivă.
o Proprietatea să aibă caracteristici intrinseci care să conserve cât mai bine
valoarea sa, să existe cel puţin pe toată durata contractului (pentru active
epuizabile) dar şi mai mult pentru celelate proprietăţi, ca să poată fi
monitorizată de către finaţator şi evaluat regulat conform ceriţelor acestuia.
o Garanţia să poată fi transformată în bani prin vanzare intr-un timp cât mai scurt
(rezonabil), fără a exista impedimente, inclusiv de ordin moral, ca imagine.

VOCATIA DE GARANTIE
• Concluzie:
pentru a se constitui ca şi
garanţie,
o proprietate trebuie să
îndeplinească condiţiile generale şi
în particular şi condiţiile specifice
ale finanţatorului, destinatar al
raportului de evaluare.
48
4. PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE
PE TIPURI DE PROPRIETATI
4.1 Proprietăţi ocupate de proprietar

• proprietatea este liberă (neocupată)
• proprietarul se consideră ca parte a pieţei
dar nu se va ţine seama de nici un avantaj
pe care pe care acesta îl are prin ocuparea
proprietăţii
49
PARTICULARITATI/CERINTE METODOLOGICE PE TIPURI DE PROPRIETATI
4.2 Proprietăţi specializate

• adecvare pentru garanţie în general scazută – vezi vandabilitate
• utilizările acestor proprietăţi sunt unice
• utilizarile alternative fiind greu de identificat şi costurile de atingere
a acestora greu de estimat
• Evaluatorul va trebui sa fie atent şi să vadă în ce masură valoarea pe
care o poate ataşa acestor proprietăţi este valoare de piaţă sau nu
• anumite proprietăţi specializate sunt chiar necesar a fi considerate
în garanţie atunci când sunt în legătură cu garanţia/proprietatea
principală a cărei utilitate o întregeşte
• Ceea ce trebuie urmărit este utilitatea acelei propietăţi care îi va
asigura cea mai bună posibilitate de valorificare şi cea mai bună
lichiditate.
„structura” garanţia poate fi acest flux sau părţi din flux care au ca
rezultat un produs cu valoare apreciabilă.
50
4.3 Intrepinderi bazate pe proprietăţi imobiliare
• Aceste proprietăţi au în componenţă atât
componente imobiliare (clădiri, terenuri) cât şi alte active
fixe (mobilier, instalaţii, echipamente specifice) care toate
împreună asigură suportul necesar desfăşurării afacerii
respective
„La salonul de manichiură din colţ în tot timpul zilei era coadă la
singura manichiuristă, proprietara acelui spaţiu, care lucra acolo.
Una dintre cliente, o persoană de succes în afaceri întrevede o
posibilitate de a avea încă o afacere profitabilă şi-i propune
manichiuristei să cumpere această „afacere”. Intrucât i se oferă un
preţ foarte bun manichiurista acceptă iar cu banii primiţi işi
cumpără un spaţiu situat peste drum.
A doua zi coada s-a mutat....”
51
• trebuie să se excludă orice good-will al operatorului

peste medie -.
„Preşedintele federaţiei de atletism deţine un hotel în apropierea

sediului acestei federaţii; soţia sa este un membru important al altei
federaţii sportive. Sunt multe convocări şi evenimente organizate de
aceste federaţii. Gradul de ocupare constatat de către evaluator este
mult peste media altor hoteluri din zonă; chiar si tarifele practicate sunt
in zona de vârf pentru facilităţile si confortul oferit comparativ cu
celelalte hoteluri.
Se alege un nou preşedinte al federaţiei; noul preşedinte deţine şi el în
zonă un hotel....”
52
• Finanţatorul să ceară evaluatorului estimarea valorii

in ipoteze diferite:
o Anulare autorizaţii, licenţe
o În condiţii de lichidare
o Dotări scoase de pe amplasament
o Devastări
53
• cereri venite din partea unor grupuri identificabile şi a

caror funcţionare depinde aproape în totalitate de aceste
grupuri
„O mare fabrică de croitorie de tip producţie lohn funcţionează în
localitatea rurală unde este amplasat şi motelul evaluat.
Localitatea nu este intr-o zonă turistică sau pe artere de circulaţie
importante.Motelul are un grad de ocupare bun dar la analiza
tipului de clienţi se constată că aproape în totalitate aceştia sunt
din managementul fabricii de confecţii, delegaţi şi alte persoane
care sunt în legătură comercială cu această fabrică.
Din informaţiile culese de evluator, a aflat cu certitudine că fabrica
se relochează...”
54
Valorile rezultate din alocare nu sunt

în mod implicit valori de piaţă!
55
4.4 Proprietăţi în dezvoltare

• importanţă vitală existenţa şi luarea în considerare a
drepturilor şi reglementărilor de dezvoltare existente
şi potenţiale
• PUD - plan de urbanism in detaliu, autorizatii

construire, planuri ale construcţiilor, planuri de
amplasare a retelelor cu utilitati, memorii tehnice,
devize lucrări
• „valoarea de piaţă ca şi când ar fi

finalizată” tot azi la data evaluării.
56
• Diferenţa de timp între data evaluării finalizarea dezvoltării si fructificarea acesteia prin
vânzare sau operare
• O posibilă abordare este prezentată în exemplul următor:
• Un evaluator a primit sarcina să evalueze o proprietate compusă din 12
loturi de teren cu case aflate în construcţie.
• Datele culese de evaluator sunt următoarele:
• Suprafaţa construită desfăşurată a unei locuinţe este de 180 mp
• Costul de construcţie brut: 500 eur/mp Adc
• Perioada de finalizare a dezvoltării: 3 ani
• Preţul de vânzare a unei locuinţe: 150.000 eur
• Stadiul de execuţie estimat, identic pe fiecare proprietate: 30%
• Profitul promotorului imobiliar: 15%
• Cheltuieli de publicitate, vânzare: 3%
57
• Ipoteza 1: se consideră proprietăţile finalizate si vândute toate la data

evaluării.
58
Ipoteza 2 : se ţine cont de perioada necesară finalizării proeictului şi

vânzării proprietăţii.
• Se consideră rata de actualizare de 12%
• O dezvoltare liniară, cu construire şi vânzare concomitente (pe măsiră ce se construieşte se şi vinde)
• In această ipoteză este ca si cum s-ar finaliza totul instantaneu peste 1,5 ani.
59
• CONCLUZII:
• Diferenţa de valoare estimată dintre cele două
ipoteze este de 137.000 eur.
• Gandiţi-vă ce diferenţe pot să apară pentru
proiecte de mai mare anvergură care necesită
sume si timpi de execuţie mari!
• Şi totul numai dintr-o ipoteză de lucru
simplificatoare !
60
4.5 Active epuizabile

• epuizabile neregenerabile amintim: mine, cariere,
balastiere din zăcămînt
• deţinerea terenului nu înseamnă si proprietatea
asupra zăcămintele din arealul acelui teren
• se plăteşte, in conformitatea cu legea, o
redevenţă şi, bineînţeles este nevoie de obţinerea
licenţelor si autorizaţiilor de exploatare
• Este important de verificat daca acestea sunt
transeferabile
61
• Se naşte întrebarea pe ce se pune ipotecă

când finanţatorul acceptă în garanţie acest
teren, o astfel de proprietate?
• In general aceste terenuri nu sunt situate in

zone centrale ale marilor oraşe!
62
• In orice moment al creditului eventuala

valorificare a activului trebuie să acopere soldul
creditului.
• Cantitatea de zacamant exploatabil (tone) sau
durata exploatarii este foarte importanta
deoarece creditul nu trebuie sa depaşească
această durată.
63
• contract de închiriere AVANTAJOS

• trebuie avute în vedere prevederile contractului în ceea ce
priveşte nivelul chiriei, clauzele de renegociere, durata lui
IN GENERAL NU SUNT CELE MAI BUNE GARANTII

BUNURI MOBILE
ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI
• IVS 220 - Imobilizări corporale mobile

• GME 2 Evaluarea pentru garantarea
împrumutului
• Standardelor generale ( IVS 101; IVS
102; IVS 103)
65
BUNURI MOBILE
• referiri si la unele tipuri de imobilizări necorporale
• Conform IVS 220 „în astfel de cazuri, procesul de evaluare
va presupune luarea în considerare a imobilizărilor
necorporale şi a impactului acestora asupra valorii
activelor de natura imobilizărilor corporale mobile.”
BUNURI MOBILE
• condiţii legale:
• Exemplu:
– Un autoturism poate fi considerat ca atare dacă deţine toate autorizaţiile
de circulaţie pe drumurile publice (ex. ITP);
– O masină/instalaţie de ridicat poate fi considerată ca atare dacă este
autorizată de instituţia de reglementare specifică ( autorizaţie ISCIR); este
important a se consulta aceste documente şi a se vedea la ce nivel al
capacităţii sunt ele autorizate a funcţiona.
BUNURI MOBILE
GME 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului la aliniatul 40
privitor la documentele necesare elaborării raportului de evaluare
specifica pentru bunurile mobile:
– documentul care atestă dreptul de proprietate;
– documente din care să rezulte elemente de identificare (număr inventar,
serie, etc.): balanţa mijloacelor fixe, carte de identitate etc.;
– documente/informaţii din care să rezulte caracteristicile fizice şi tehnice
ale bunurilor evaluate (capacitate, model etc).;
– informaţii cu privire la regimul şi condiţiile de exploatare, reparaţii
curente/capitale, accidente;
– alte documente specifice ( avize, autorizaţii etc)
BUNURI MOBILE
• HG 2139 din 2004 (in special grupele 2 şi 3 )
Privilegiul juridic care se instituie asupra acestor bunuri, în favoarea

creditorului, se numeşte gaj şi publicitatea acestuia este reflectată în Arhiva
Electronică de Garanţii Reale Mobiliare (A.E.G.R.M).
BUNURI MOBILE
• Premisele în care se face evaluarea:

• montat
• demontat
– pot influenţa într-o manieră semnificativă nivelul valorii estimate
– trebuie discutată cu finanţatorul
– atenţie la modul de stabilire a costului de înlocuire / reproducţie
– trebuie indicata in raportul de evaluare
• ipoteze – adecvare
70
BUNURI MOBILE: ECHIPAMENTE, INSTALATII, MASINI
PREMISA MONTAT PREMISA DEMONTAT

Cost achiziţie 440,000 Cost achiziţie 440,000
Indice sector 1.1 Indice sector 1.1
Cost curent 484,000 Cost curent 484,000
Cheltuieli de transport 20,000 -
Chletuieli de montaj 40,000 -
Cost reproducţie brut pe amplsament 544,000 Cost reproducţie brut 484,000
DNU 15 DNU 15
DVC 3 DVC 3
%Depreciere 20% %Depreciere 20%
Cost reproducţie net 387,200
Cost demontare 36,000
Cost reproducţie net pe amplasament 435,200 Valoare de piaţă demontat 351,200
(Diferenţa 84.000 ron)

BUNURI MOBILE
• Excluderi
• MFM deteriorate şi pentru care reparaţia nu mai reprezintă o soluţie;
• MFM pentru care nu se poate dovedi existenţa unei pieţe secundare;
• MFM achiziţionate în leasing;
• MFM achiziţionate în baza unor facilităţi prevăzute de legi speciale
(subvenţii guvernamentale, programe finanţare nerambursabilă) şi
care au anumite restricţii privind înstrăinarea;
• MFM care nu îndeplinesc cerinţele legale de funcţionare
72
Stocuri
• materii prime
• semifabricate
• produs finit
 trebuie foarte bine identificate şi descrise
 documentelor de provenienţă
 neplata furnizorilor
73
STOCURI – IMPORTANT DE ANALIZAT
Tipul de stoc (ambalat, vrac, perisabil, neperisabil)
• Se va verifica modul de păstrare şi respectarea condiţiilor impuse

de producător pentru păstrare, termenele de valabilitate în
concordanţă şi cu viteza/ durata de rotaţie a stocurilor.
• Se vor verifica condiţiile specifice ale finanţatorului, respectiv dacă
nu există limitări de acceptare în garanţie din acest punct de
vedere.
• garantarea integritatatii stocului
• termen de valabilitate
74
• Istoricul vânzărilor, rotaţia stocurilor

– stocuri învechite,
– cu cerere în scădere
– stocuri fără mişcare.
Dacă nu poate fi dovedită o vandabilitate rezonabilă, acel segment de stoc

nu va putea face obiectul unei garanţii
75
• Faza de existenţă
– semifabricate pentru un produs care nu se mai
fabrică
– specializare, cu folosinţă numai pentru un
anumit produs finit,
intereseaza vandabilitatea
76
• Produse sau materii prime deteriorate
– In general aceste stocuri sunt excluse de la

garantare. Un produs finit, în funcţie de gradul
lui de deteriorare, poate fi luat în considerare
numai dacă se poate estima impactul acelei
deteriorări asupra valorii lui
77
• Marfă etichetată privat

– piaţă limitată
– trebuie eliminată personalizarea existentă
Trebuie arătate toate aceste limitări şi discutate cu

finanţatorul
78
• Orice articol care are garanţie sau este restituibil

• Garanţia oferită de producător duce de obicei la preţuri de
achiziţie mai mari. Nu întotdeauna garanţia este
transmisibilă şi la al doilea proprietar. In acest sens trebuie
analizat dacă la vânzare garanţia se transmite sau se
pierde, caz în care pentru acest lucru se impune aplicarea
unui discont la estimare valorii.
• In cazul în care acel articol este restituibil, trebuie văzute
clauzele contractuale în care se poate face restituirea şi
dacă se impun anumite penalităţi.
79
• Mărfuri sezoniere
– Moda este un factor care afectează în mod serios
valoarea unor bunuri
– Ieşirea din perioada de „la modă” duce la scăderea
drastică atât a preţurilor cât şi a vandabilităţii, a
lichidităţii acestor stocuri
– vânzări de tip „la solduri”.
– derularea creditului ţine seama de „ciclul de viaţă” al
acestor bunuri
80
• Ambalaje
– atenţie deosebită trebuie acordată in special
ambalajelor pretipărite sau care sunt proprietatea altei
entităţi
Vocaţie de garanţie este redusă
81
• Materii prime contaminate, alterate faţă de

starea iniţială
– Această categorie de stocuri nu prezintă de obicei o valoare

pozitivă
– Un finanţator rezonabil nu va accepta în
garanţie astfel de stocuri
82
STOCURI – EXCLUDERI
• stocurile cu mişcare lentă şi cele care nu mai au piaţă sau o
piaţă inactivă;
• stocurile a căror utilitate nu poate fi dovedită;
• stocurile a căror valoare depinde de modă sau schimbările
tehnologice evidente le vor face învechite şi neatractive sub
aspectul vandabilităţii;
• stocuri cu termen de valabilitate expirat sau foarte scurt;
• producţia în curs, mai ales în cazul stocurilor specializate, sau
dacă produsul finit nu se mai fabrică;
• stocuri contaminate.
83
STOCURI – IMPORTANT
• Un lucru foarte important la stocuri este luarea în

considerare a acelui nivel (volum) care este
mentenabil pe termenul de derulare a creditului.
(Gajul care se instituie asupra acestor bunuri este fără deposedare,
proprietarul utilizează în procesul de producţie, sau vinde ca marfă
aceste stocuri şi deci alte bunuri vor intra în componenţa stocului)
• În general finanţatorii cer clienţilor lor menţinerea
valorii stocului existentă la data instituirii privilegiului.
• Monitorizarea acestor garanţii este foarte importantă.
84
STOCURI – EXEMPLU
PERIOADA VALABILITATE VITEZA DE
ARTICOL UM CANT
RAMASA ROTATIE
Vopsele tip 1 KG 1,000 1 LUNI 60 ZILE
Vopsele tip 1 KG 1,500 1 AN 60 ZILE
Vopsele tip 2 KG 1,200 2 ANI 60 ZILE
Ciment KG 5,000 2 LUNI 90 ZILE
Faianta mp 1,000 100 ZILE
Gresie mp 500 40 ZILE
DATA
ARTICOL UM CANT PRET/UM
FABRICATIEI
Vopsele tip 1 KG 1,000 20 1.5 ANI
Vopsele tip 1 KG 1,500 23 1 LUNA
Vopsele tip 2 KG 1,200 18 1 LUNA
Ciment KG 5,000 0.5 8 LUNI
Faianta mp 1,000 15
Gresie mp 500 30
STOCURI – EXEMPLU
ARTICOL UM CANT PRET/UM PRET TOTAL
Vopsele tip 1 KG 1,000 20 20,000
Vopsele tip 1 KG 1,500 23 34,500
Vopsele tip 2 KG 1,200 18 21,600
Ciment KG 5,000 0.5 2,500
Faianta mp 1,000 15 15,000
Gresie mp 500 30 15,000
TOTAL 108,600
PRET ADECVARE
ARTICOL UM CANT PRET/UM TOTAL_IN PENTRU
GARANTIE GARANTIE
Vopsele tip 1 KG 1,000 20 - NU
Vopsele tip 1 KG 1,500 23 34,500 DA
Vopsele tip 2 KG 1,200 18 21,600 DA
Ciment KG 5,000 0.5 - NU
Faianta mp 1,000 15 - NU
Gresie mp 500 30 15,000 DA
TOTAL 71,100 RON

5. DESPRE GAJAREA ACţIUNILOR
• analiză a modului de dobândire a respectivelor acţiuni
• GN6 – Evaluarea întreprinderii
• se exclude orice goodwill al operatorului peste medie
• trebuie eliminate fondul comercial personal şi alte active
necorporale netransferabile
• Exemplul prezentat este cu titlu de opinie

6. DESPRE GAJAREA/ IPOTECAREA BUNURILOR
ADUSE CA APORT LA CAPITALUL SOCIAL
• Bunurile aduse ca aport pot fi deci vândute, închiriate,
ipotecate, gajate (nu poate fi limitat dreptul de proprietate asupra
acestora).
• Totuşi, fiind o situaţie aparte, este recomandabil ca

evaluatorul să înştiinţeze finanţatorul despre acest
fapt şi să primească acordul acestuia.
88
7. IMPORTANţA RAPORTULUI DE EVALUARE DUPĂ
ACORDAREA CREDITULUI
• Raportul de evaluare întocmit este o parte din dosarul de credit
• Este baza valorii considerate ca si garantie pentru credit
• In caz de “default” ajuta la identificarea garantiei ( foarte importanta este
descrierea si identificarea efectuata si reflectata in raport)
• Sta la baza monitorizarii garantiei care revine ca o obligativitate a
finantatorului
• Sta la baza identificarii si cuantificarii schimbarilor survenite in starea garantiei

8. EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII
CREDITULUI
• in mod individual prin metode clasice
– misiune de evaluare ca în cazul unei comenzi iniţiale
• global
– prin metode statistice

EVALUAREA PE PARCURSUL DERULARII CREDITULUI
• Metodele automate de evaluare (Automated Valuation

Models –AVM)
1. Metoda estimării pe baza comparaţiei cu tranzacţii de
proprietăţi similare (Comparable Sales Analysis);
2. Metoda vânzărilor repetate (Repeat Sales Model);
3. Metoda regresiei multilineare (Multi-Linear Regression - MLR).

• regresia multilineară foloseste mai bine scopului de

stimare a unor valori de piaţă.
Y = a + b1 X1 + b2 X2 +…+ bk Xk,
Unde:
Y reprezintă variabia dependentă iar variabilele
X1,…, Xk sunt variabilele explicative, predictoare.
b1,…, bk reprezintă coeficienţii de regresie (constante), iar
a este constanta de regresie sau interceptorul.
În modelul de evaluare, Y este reprezentat de valoarea proprietăţii iar X1,…,Xk sunt

caracteristicile proprietăţii, factorii descriptivi.

• Vom considera caracteristici descriptive pentru

apartamente următoarele:
– Zona, Numărul de camere, Suprafaţa în metri pătraţi utili, Etaj,
Finisaje, Confort.
• Ecuatia valorii devine:
• Valoare = a + b1*Zonă + b2*Nr. camere + b3*Suprafaţă +
b4*Etaj + b5*Finisaje + b6*Confort

• În vederea determinării valorilor lui a si a coeficienţilor b1-

b6, se efectuează periodic o analiză statistică pe datele
cunoscute, determinând ecuaţii de regresie pe tipuri de
proprietăţi (apartamente, case, terenuri), pe fiecare
localitate unde există suficiente date încât modelul să fie
valid statistic.
• Metoda este aplicabilă proprietatţilor care au caracteristici
relativ omogene.

9. EVALUAREA PENTRU EXECUTARE
• ”ansamblu de masuri prevazute de lege prin care

creditorul realizeaza, cu ajutorul constrangerii de stat,
drepturi patrimoniale recunoscute prin hotararea unui
organ de jurisdictie sau prin alt titlu, daca debitorul nu-si
indeplineste de buna voie obligatiile….. Concomitent cu
realizarea drepturilor creditorului, legea ocroteste
debitorul si orice alte persoane impotriva oricaror masuri
excesive.”
EVALUAREA PENTRU EXECUTARE
• în situaţia evaluării pentru executare evaluatorul este pe

poziţia expertului chiar dacă el nu este numit de instanţa
de judecată
• proceduri cerute de codul civil ca atunci când instanţele
lucrează cu experţi
• evaluarea pentru acest scop (executare) are un poteţial
litigios foarte ridicat;
EVALUAREA PENTRU EXECUTARE
• trebuie acordată mare atenţie în toate etapele procesului

de evaluare
• o conduită profesională si etică de înalt nivel se cere în
aceste cazuri.
• Baza de evaluare este valoarea de piaţă
• Evaluatorul trebuie sa se concentreze pe estimarea valorii
de piaţă toate celelate etape ale procedurii de vânzare a
propietăţii fiind în sarcina executorului judecătoresc.
10. ÎNDATORIRILE EVALUATORULUI ASPECTE DEONTOLOGICE
• Natura şi sfera angajamentului să fie clar stabilită prin contract.
• Să dea dovadă de transparenţă atât faţă de client, cât şi faţă de destinatar.
• Să ţină seama de adecvarea proprietăţii propuse ca şi garanţie.
• Să manifeste o responsabilitate sporită având în vedere natura potenţial litigioasă a unor astfel de
evaluări.
• Să fie independent faţă de părţile implicate sau să-şi declare un posibil conflict de interese.
• Atunci când anumite aspecte, întâlnite în procesul de evaluare, depăşesc competenţele evaluatorului
să colaboreze cu specialişti în domeniu pentru a rezolva profesionist problema apărută.
• Să nu fie influenţat de situaţia financiară a debitorului. Pot fi debitori cu o situaţie financiară mai
puţin bună dar cu garanţii foarte bune sau situaţia inversă, debitori cu situaţie financiară foarte bună
dar cu garanţii mai puţin bune. Calitatea garanţiei nu trebuie legată de situaţia financiară a
debitorului.

11. GREŞELI FRECVENTE
• Documentare insuficienta (lipsă acte necesare)- documentaţie cadastrală;
• Lucrul pe documentaţie cadastrală nevizată de A.N.C.P.I;
• Inspecţie pe teren sumară;
• Nu sunt identificate poziţiile reţelelor magistrale de utilităţi care limitează utilizarea
proprietăţii;
• Evaluare teren liber fără a avea la dispoziţie un certificat de urbanism, PUD;
• Identificare limite de proprietate defectuoasă-vezi terenuri extravilane;
• Nu se tratează cea mai bună utilizare şi utilizările alternative;
• Analiză de piaţă insuficient fundamentată;
• Optimism nefondat pe analiza de piaţă sau chiar în contradicţie cu aceasta;
• Verificare insuficientă a datelor puse la dispoziţie de client. Acesta are întotdeauna un
interes şi poate să nu fie onest de fiecare dată.
99
GREŞELI FRECVENTE
• Utilizarea de ipoteze limitative care nu pot fi acceptate de către finanţatori;
primul aspect pe care îl urmăreşte evaluatorul este lipsa vocaţiei de
garanţie a proprietăţii.
• Lipsă din raportul de evaluare a capitolului cerut expres de IVA2 privitor la
riscul de garanţie.
• Neprecizarea în raport a premiselor de evaluare a mijloacelor fixe mobile;
• Nu se verifică funcţionarea echipamentului;
• Nu se verifică termenele de garanţie pentru stocurile cu termene de
valabilitate limitate;
• Nu se fac referiri cu privire la condiţiile ce trebuie îndeplinite la depozitare.

12. SUBIECTE DE DISCUţIE
Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la estimarea
valorii de piaţă a unei foste ferme de păsări, dezmembrată în 12
loturi. Documentele primite pentru evaluare sunt copia cărţii funciare
a proprietăţii şi schiţa de dezmembrare. In CF –ul prezentată nu era
înscrisă nici un fel de sarcină, proprietatea fiind intabulată pe clientul
evaluatorului. Evaluatorul a cerut şi contractul de vânzare cumpărare
dar s-a motivat că nu este la îndemână şi că el va fi prezentat
finanţatorului.
Evaluatorul întocmeşte evaluarea.
La finanţator se insistă pentru prezentarea contractului de
vânzare - cumpărare; acesta conţinea o clauză de plată în rate şi care
prevedea că dacă nu sunt plătite toate cele 12 loturi în totalitate,
contractul de vânzare - cumpărare se anulează şi proprietatea revine
cumpărătorului.
101
SUBIECTE DE DISCUţIE
Raportul de evaluare întocmit constă în evaluarea unui lot de

teren situat într-o zonă rezidenţială foarte bună a unui oraş
liniştit, identificat prin două numere cadastrale înscris în două CF-
uri. Preţurile terenurilor în zonă sunt ridicate. Din cerinţa expresă
a finanţatorului se face o alocare a valorii estimate pe cele două
CF-uri. Înainte de acordarea împrumutului clientul evaluatorului
şi al băncii solicită o suma mai mică, astfel încât cere băncii să
considere în ipotecă doar un număr cadastral din cele două
considerate iniţial. Ofiţerul de credit al Băncii se uită în raportul
de evaluare, găseşte pe prima pagină valoarea alocată pe cele
două numere cadastrale şi CF-uri separat, face un calcul şi
acceptă.
Evaluatorul şi ofiţerul de credit pot fi liniştiţi?

102
ILUSTRARE GRAFICA
103
Conform copiei după Coala Funciară

înregistrarea construcţiei evaluate apare în
1950 sub simpla denumire casă. Construcţia
este cu etaj, cu planşee din beton armat, din
zidărie GVP şi bine finisată.
Ce face evaluatorul în acest caz?

104
Într-un mic orăşel funcţionează un centru de

dializă, care acoperă geografic o arie foarte
mare. Zilnic sunt trataţi câteva zeci de
pacienţi, dependenţi de aceste aparate. Este
un centru privat care vrea să se extindă şi are
nevoie de un credit. Pentru garantarea lui se
propun aceste aparate.
Ce aţi sugera băncii?
105
La aproximativ 3 km. de oraş se găseşte o platformă industrială privată, cu construcţii
moderne, atractive; accesul este facil; toate utilităţile sunt asigurate din reţelele de
utilităţi asigurate în regim propriu de către proprietarul incintei, trase din magistralele
situate undeva la marginea oraşului. Proprietatea este înregistrată pe două numere
cadastrale, care împart proprietatea în două părţi aproximativ egale.
Afacerea este prosperă.
Având nevoie de un credit, acesta i se oferă imediat de către un finanţator. Suma este
mică în raport cu proprietatea deţinută şi la o primă estimare ajunge jumătate de
proprietate. Se cere evaluarea. Se indică de către proprietar numărul cadastral al
proprietăţii pe care doreşte să o aduca în garanţie.
Evaluatorul întocmeşte evaluarea şi estimează o valoare care la limită ajunge pentru
facilitatea cerută. Informaţiile de piaţă privind chirii şi tranzacţii cu astfel de proprietăţi,
cu toate utilităţile asigurate, erau cuprinse în raport şi în optica evaluatorului au fost
aplicate în bune condiţii metodele de evaluare de piaţă, valoarea fiind susţinută.
La verificarea raportului de către evaluatorul intern acesta cere refacerea raportului.
Toate utilităţile ( PT, punct distribuţie gaz) erau pe celălalt număr cadastral!
10
ILUSTRARE GRAFICA
107 10
Se cere evaluarea unei secţii de gatere situată într-o zonă cu foarte

multă pădure, relativ izolată. Clădirile sunt special construite pentru
această utilizare. Gaterele nu sunt noi, dar funcţionale şi de marcă
recunoscută ca bună printre utilizatori. Curentul electric este asigurat
din reţeaua publică, prin postul propriu de transformare.
Evaluatorul face inspecţia în teren. Cere să evalueze şi echipamentele.
Clientul spune că a propus acest lucru băncii dar acesta nu acceptă în
garanţie echipamente.
Acesta face următoarea remarcă: „dacă iau transformatorul şi gaterele
şi plec ce o să facă banca cu proprietatea asta? Eu în locul lor aş fi luat
în garanţie şi echipamentele, chiar cu zero valoare”
De profesie clientul era medic! Nu lucrase într-o bancă niciodată şi nici
nu era evaluator!
108
• Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la

estimarea valorii de piaţă a unei prese cu fricţiune de mare
putere. Este chemat proprietarul pentru inspecţie pentru ora 12.
La inspecţie se culeg datele de micro-identificare, se discută cu
proprietarul. Ghidajele presei erau unse, în jur erau diverse piese
si materiale. La întrebarea dacă funcţionează proprietarul declară
că da, dar acum nu au comenzi şi e şi pauză de masă. In raport
se precizează limitările, se efectuează raportul.
La circa o lună de la predarea raportului evaluatorul află că presa
respectivă nu mai funcţionează de mai bine de un an având un
defect major!
10
Se primeşte comanda de evaluare a unei proprietăţi;

beneficiarul insistă pentru o valoare mult peste ceea
ce piaţa recunoaşte pentru acel tip de proprietate în
zona respectivă. Evaluatorul refuză să întocmească
raport de evaluare.
După doua zile află că un alt evaluator a întocmit
evaluarea ....”.
110
Comanda de evaluare primită de un evaluator se referă la

estimarea valorii de piaţă a unei proprietăţi rezidenţiale CASA IN GARANTIE
într-o localitate mică; există piaţă pentru astfel de
proprietăţi. Imobilul adus în garanţie este o casă cu teren
aferent situat în curte comună a aceleiaşi familii (tată –
fiu), situat în partea din spate a amplasamentului. Accesul
se face pe o zona dezmembrată dar nedelimitată fizic, CASA TATA
prin faţa casei unde locuieşte tatăl.
Aproape toţi locuitorii din acea localitate se cunosc între ei.
Tatăl e cunoscut ca o persoană cu simţul proprietăţii dezvoltat
111

Suport Curs d04

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Suport Curs d04

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

EVALUARE PENTRU

“ORICE ACţIUNE ÎŞI ARE RISCUL EI ŞI NIMENI

• Din punct de vedere al finanţatorilor, o cale de compensare/acoperire a

• Legătura între proprietate şi capital este asigurată de către

• ANEVAR, asociatia profesională a evaluatorilor din România, a optat

• Comitetul Basel pentru Supraveghere Bancară (BBC - Basel Committe

• BNR, ca Bancă Centrală, a emis regulamente cu referiri importante

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 5

Investitii recunoscute de piata Investitii POT FI

VALOARE MARE VALOARE MICA

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 8

Vand apartament 3 camere

• In decizia de finanţare, din persectiva riscului asociat

• Stabilirea acestor coeficienţi este apanajul exclusiv al

• Important: Nu toate bunurile care au

• ceea ce se evaluează sunt drepturile de proprietate

• Sunt garanţii reale:

• In cazul executării şi când se constată că mai mulţi

„Valoarea de garantare a creditului ipotecar reprezintă valoarea proprietăţii

• Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS) nu definesc acest tip de valoare şi nu

• Standardul Internaţional de Aplicaţie

• In Regulamentul 16 din 30.sep.2010 care completeaza regulamentul nr.

„Proprietatea imobiliară trebuie evaluată de către un evaluator

• Evaluarea pe bază de valoare de piaţă impune

• nu putem vorbi de valoare de piaţă a unei proprietăţi

• categorii de valoare, altele decât valoarea de piaţă

• O discuţie şi o înştiinţare a finanţatorului precum

• Chiar şi atunci când baza de evaluare este

• Conform IVS 310, pct. 4 „unii creditori cer evaluări făcute

• Standardul IVS 103 - Raportarea evaluării

• Acest capitolul de risc de garanţie nu trebuie să

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 26

• la începerea misiunii de evaluare „să identifice, în mod clar, proprietatea ce va

• Un principiu important în evaluare, atunci când se

• Un element estenţial in vandabilitatea prezentă şi viitoare a

• Analiza efectuată la acest capitol distict din raport oferă si

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 30

• Metodele de evaluare avute la dispoziţie sunt rezultate din

• In evaluarea pentru garantarea împrumutului, costul de

• IVS 310 care la punctul G4 Abordări în evaluare

• Aplicarea corectă şi justificată sub aspectul

• Intrebarea sub care lucrează

• Pentru ca un raport de evaluare să fie considerat „bun” el

• proprietatea trebuie să poată fi executată în primul rând şi

• Evaluatorul de proprietate este în fapt evaluator al

• diverse sarcini pot face ca pentru scopul de garantare a

• Modul de dobândire a acelei proprietăţi poate fi uneori

• Pot fi şi situaţii în care cunostinţele şi abilităţile juridice ale

• Rolul inspecţiei în teren este de o importanţă critică: abia

• evaluatorul este „ochiul” finanţatorului în teren.

• Aspecte (nu toate, pot fi şi altele) care trebuie urmărite la inspecţie

• Inspectia trebuie facută cu

Principalele situaţii generatoare de riscuri sunt:

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 42

• Important pentru evaluatorul de

• (este de preferat un acord

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 44

ing. ec. Ioan BERCU,

• Analiza documentelor de proprietate, a documentaţiei

• Pentru a fi îndeplinită vocaţia de garanţie, trebuiesc

ing. ec. Ioan BERCU, MAA, MRICS, DARIAN DRS 47

4.1 Proprietăţi ocupate de proprietar

4.2 Proprietăţi specializate

• trebuie să se excludă orice good-will al operatorului