EVALUAREA INTREPRINDERII

NOTIUNI GENERALE
Dr.ing. Stelian NICOLAICIUC
1
Exista trei tipuri de servicii de evaluare:
 Evaluarea - actul sau procesul de estimare a
valorii;
 Consultanţa în evaluare - actul sau procesul de
furnizare de informaţii, analize ale datelor
legate de intreprindere şi recomandări sau
concluzii despre diverse probleme ale
intreprinderii, altele decât estimarea valorii;
 Verificarea evaluării - actul sau procesul de
studiere critică a unui raport realizat de către
un alt evaluator.

2
 Teoria valorii ar putea fi sintetizată în
următoarele postulate :
(1) Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a
unui activ sau a unui bun, ci ea este creată
în mintea persoanelor care constituie piaţa
acelui activ sau bun.
(2) Valoarea este creată din interacţiunea a
patru factori economici interdependenţi:

3
FACTORII CARE INFLUENŢEAZĂ VALOAREA

1. Utilitatea
2. Raritatea
3. Dorinţa
4. Puterea efectivă de cumpărare

Cei patru factori interacţionează pe piaţă pentru a

influenţa raportul dintre cerere şi ofertă.

4
FACTORII CARE INFLUENŢEAZĂ VALOAREA

1. Utilitatea
 capacitatea unui produs de a satisface o nevoie
sau o dorinţă umană

2. Raritatea
 oferta curentă sau anticipată a unui bun, în
comparaţie cu cererea pentru acesta

5
FACTORII CARE INFLUENŢEAZĂ VALOAREA
3. Dorinţa
 voinţa cumpărătorului de a deţine un bun care să
satisfacă o nevoie umană (adăpost, îmbrăcăminte,
hrană) sau cerinţe individuale dincolo de nevoile de
bază

4. Puterea efectivă de cumpărare

 abilitatea unei persoane/grup de persoane de a
participa pe piaţă, şi anume, de a achiziţiona bunuri
şi servicii cu numerar sau cu echivalent de numerar

6
TIPURI DE VALOARE
1. Valoarea de piaţa
Valoarea de piaţă este suma estimată
pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat, la data evaluării, între
un cumpărător hotărât si un vânzător
hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare,
după un marketing adecvat si în care
partile au acţionat fiecare în cunoştinţă
de cauză, prudent şi fără constrângere.

7
Valoarea justă reprezintă pretul estimat
pentru transferul unui activ sau a unei
datorii intre parti identificate, aflate în
cunoştinţă de cauză si hotarate, care
reflecta interesele acelor parti.

8
2. Valoarea de investiţie
Valoarea de investitie este valoarea unui activ
pentru proprietarul acestuia sau pentru un
proprietar potential, pentru o anumita investitie
sau pentru anumite scopuri de exploatare.
Acest concept subiectiv face legătura între o
proprietate anume şi un investitor sau grup de
investitori care au obiective de investiţii sau
criterii definite în mod clar pentru efectuarea
investiţiei.

9
3. Valoarea de utilizare:
Se referă la valoarea cu care un anumit activ sau
parte din firma contribuie la valoarea
întreprinderii din care face parte, fără a avea în
vedere cea mai bună utilizare sau suma ce s-ar
obţine prin vânzarea acestuia.
4. Valoarea de lichidare sau de vânzare forţată
Suma care poate fi încasată în mod rezonabil în
urma vânzării unei proprietăţi într-o perioadă de
timp prea scurtă pentru a fi conformă cu
perioada de timp specificată în definiţia valorii de
piaţă. 10
 Valoarea pentru garanţii bancare
 Valoarea de asigurare
 Valoarea de impozitare
 Valoarea de recuperare reprezintă valoarea unei
proprietăţi (exclusiv terenul) vândută pentru
materialele recuperabile şi nu pentru utilizarea în
continuare.
 Valoarea specială reflecta caracteristicile
particulare ale unui activ, care au valoare numai
pentru un cumparator special
 Valoarea sinergiei
11
Premisele evaluării întreprinderii:
1) Premisa continuităţii activităţii
-valoarea de piata
2) Premisa încetării activităţii
-valoarea de lichidare;
-valoarea de recuperare.

12
Standarde de evaluare a întreprinderii
Rolul declarat al standardelor de evaluare este în
principal:
 1. să instituie proceduri care să permită
certificarea valorii în condiţii comparabile cu
legislaţia internă şi internaţională, cu practică
evaluării şi cu standardele contabile;
 2. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor
fundamentale ale evaluării,creându-se o bază
precisă şi compatibilă în activitatea practică;
 3. să asigure parametrii de calitate pentru
beneficiarii evaluărilor.

13
TERMENI FUNDAMENTALI IN EVALUARE

 a) Proprietatea este un concept legal care constă în

drepturile personale de posesiune asupra unui bun sau
serviciu
 b) Preţul este suma acceptata a fi plătită pentru o
anumita proprietate. În cazul în care preţul a fost plătit,
el devine un fapt istoric şi un cost pentru cumpărător.
 c) Costul proprietăţii/activului este o noţiune care
vizează suma necesară pentru a crea sau produce un
bun material, necorporal sau un serviciu, prin însumarea
tuturor cheltuielilor cumulate ale procesului de producţie,
distribuţie şi vânzare. În evaluare se utilizează în mod
curent noţiunile de cost de înlocuire (brut şi net) si cost
de reproducţie (brut şi net).

14
Necesitatea evaluării întreprinderii

 1) Operaţiuni de achiziţii, fuziuni, majorări de capital. O evaluare joacă un

rol major în achiziţia unei companii. Ea furnizează o opinie independentă
privind valoarea afacerii, o marjă înăuntrul căreia se negociază în cele mai
multe cazuri preţul.
 2) Evaluarea pentru listarea la bursa.
 3) Expropieri.
 4) Suport în caz de litigii.
 5) Disputele între acţionari.
 6) Disputele între soţi.
 7) Solicitarea instituţiilor financiare.
 8) În acţiuni juridice cu scop patrimonial (succesiune, faliment, constituirea
de ipoteci)

15
PRINCIPIILE EVALUĂRII
1. Anticiparea
2. Schimbarea
3. Cerea şi oferta
4. Concurenţa
5. Substituţia
6. Echilibrul
7. Contribuţia
8. Cea mai bună utilizare
9. Conformitatea
10. Condiţii externe
16
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Anticiparea
Valoarea de piață este dată de valoarea
actualizată a beneficiilor sau satisfacţiilor
viitoare generate de proprietatea imobiliară,
aşa cum sunt acestea percepute de vânzătorii
şi cumpărătorii tipici de pe piaţă.

17
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Schimbarea
Forțele cererii şi ale ofertei se află într-o
dinamică permanentă şi creează în mod
constant un nou mediu economic, ducând
astfel la fluctuaţii ale prețului şi valorii.

18
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Cererea şi oferta
Valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare
este determinată de interacţiunea dintre
cererea şi oferta existente la data evaluării.

19
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Concurenţa
Prețurile sunt susţinute şi valorile sunt
stabilite printr-o continuă competiţie şi
interacţiune între cumpărători, vânzători,
antreprenori şi alți participanţi de pe piaţa
imobiliară.

20
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Substituţia
Un cumpărător raţional nu va plăti mai mult
pentru o proprietate imobiliară decât costul
de achiziţie al unei alte proprietăţi imobiliare
cu aceleaşi caracteristici.

Costul de oportunitate este un concept înrudit şi

reprezintă costul opţiunilor pierdute sau neselectate.

21
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Echilibrul
Valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi
susţinută când elementele contrastante, opuse
sau interactive, sunt într-o stare de echilibru.
Proprietatea imobiliară atinge maximum de
productivitate, sau cea mai bună utilizare, când
factorii de producţie (terenul, capitalul, munca
şi coordonarea antreprenorială) se află în
echilibru relativ.
22
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Contribuţia
Valoarea oricărui factor de producţie sau
componentă a proprietăţii imobiliare depinde
de măsura în care prezenţa sa adaugă ceva la
valoarea totală a acesteia.

23
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Cea mai bună utilizare

În scopul evaluării la valoarea de piaţă,
proprietatea imobiliară ar trebui evaluată în
ipoteza celei mai bune utilizări a sa.

24
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Conformitatea
Valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi
menţinută atunci când caracteristicile unei
proprietăţi se conformează cererilor de pe
piața specifică acesteia.

25
PRINCIPIILE EVALUĂRII

Condiţii externe
Economiile sau pierderile externe rezultă din
bunurile, produsele sau condiţiile care au
efect pozitiv sau negativ asupra oamenilor,
alţii decât cei care produc sau deţin bunurile
sau produsele sau care creează condiţia
respectivă.

26
EXERCIŢII RECAPITULATIVE
1. Ce principiu afirmă că valoarea unei componente a proprietăţii
imobiliare este cuantificată în funcţie de suma cu care absenţa sa ar
micşora valoarea întregii proprietăţi?
a) costul potrivit
b) concordanţa
c) competiţia
d) contribuţia

2. Ce principiu afirmă că terenul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizări,

atâta timp cât construcţiile sunt evaluate pe baza altei utilizări?
a) consecvența utilizării
b) echilibrul
c) conformitatea
d) substituţia

27
EXERCIŢII RECAPITULATIVE
3. Ce principiu afirmă că valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi
susţinută atunci când elemente contrastante, opuse sau care
interacţionează, sunt în stare de echilibru?
a) cererea şi oferta
b) surplusul de câştig
c) echilibrul
d) substituţia

4. Ce principiu afirmă că valoarea unei proprietăţi imobiliare este creată şi

susţinută atunci când caracteristicile proprietăţii corespund cu cererile
pieţei sale?
a) anticiparea
b) conformitatea
c) contribuţia
d) competiţia
28
EXERCIŢII RECAPITULATIVE
5. Costul opţiunilor pierdute se numeşte:
a) anticipare
b) substituţie
c) cost de oportunitate
d) surplus de câştig

6. Ce principiu afirmă că factorii externi unei proprietăţi imobiliare au efect

asupra valorii sale?
a) condiţiile externe
b) competiţia pe piață
c) contribuţia
d) substituţia

29
30
Realizarea diagnosticului unei firme in scopul evaluării presupune parcurgerea
următoarelor etape:
• stabilirea problemelor supuse analizei;
• asigurarea informaţiilor şi analiza documentelor care stau la baza lor;
• analiza şi prezentarea rezultatelor intr-un raport.
Diagnosticul întreprinderii reprezintă interfaţa necesară pentru aplicarea metodelor de
evaluare şi judecarea valorii finale, el se finalizează printr-o sinteză a concluziilor
rezultate din analiza firmei.
Literatura de specialitate precizeaza ca ratiunea de a realiza o analiza diagnostic
corespunde unor situatii diferite, in principal, este vorba de:
-cazul intreprinderii in dificultate;
-cazul intreprinderii aflate in stare de functionalitate normala;
-procesele de restructurare si privatizare a intreprinderilor.

P. Drucker - Diagnosticul este un instrument important, aflat la

dispozitia managerului intreprinderii, susceptibil sa-l ajute sa
inteleaga trecutul si prezentul intreprinderii, precum si sa-i
orienteze actiunile in prezent si viitor. Un manager eficace,
mentioneaza autorul, trebuie sa aloce circa 50% din timpul sau
diagnosticului. 31
Abordări si Metode de Evaluare

(A) Abordarea prin piaţă

 Calea generală de estimare a valorii unei întreprinderi,
participaţii sau unei acţiuni prin folosirea uneia sau mai
multor metode care compară subiectul evaluat cu alte
întreprinderi similare, participaţii sau acţiuni similare care
au fost vândute.
Metodele înscrise în abordarea prin piaţă sunt:
 metoda comparaţiei cu societăţile similare cotate;
 metoda comparaţiei cu tranzacţiile de întreprinderi
similare necotate; şi
 metoda comparaţiei cu tranzacţiile anterioare sau
ofertele de tranzacţie cu participaţii (acţiuni, părţi sociale)
ale întreprinderii evaluate.

32
(B) Abordarea prin venit
Calea generală de estimare a valorii unei
întreprinderi, participaţii sau acţiuni, prin
utilizarea uneia sau mai multor metode prin care
valoarea este estimată prin convertirea
beneficiilor (câştigurilor) anticipate, în valoare a
capitalului.
Metodele înscrise în abordarea prin venit:
-metoda actualizării cash-flow-ului net (DCF);
-metoda capitalizării venitului.

33
Fluxul de numerar 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Cifra de afaceri 10,000 10,500 11,025 11,576 12,155 12,520
Cheltuieli de exploatare 6,000 6,300 6,615 6,946 7,293 7,512
Cheltuieli C&D 400 420 441 463 486 501
Chelt. de vânzare&marketing 600 630 662 695 729 751
Cheltuieli generale şi adm. 300 315 331 347 365 376
Cheltuieli totale 7,300 7,665 8,048 8,451 8,873 9,139
EBITDA 2,700 2,835 2,977 3,126 3,282 3,380
Amortizare 800 840 882 926 972 1,002
EBIT 1,900 1,995 2,095 2,199 2,309 2,379
Impozit 16% 304 319 335 352 370 381
EBIT după impozitare 1,596 1,676 1,760 1,848 1,940 1,998
Amortizare 800 840 882 926 972 1,002
Investiţii -800 -840 -882 -926 -972 -1,002
Creştere FRN 770* -39 -40 -42 -45 -47 -48
CFNI 1,558 1,635 1,717 1,803 1,893 1,950
Valoarea terminală 11470.27
Perioade actualizare (ani) 0,5 1.5 2.5 3.5 4.5 4.5
Factor de actualizare@20% 0.9129 0.7607 0.6339 0.5283 0.4402 0.4402
CFNI actualizat 1,422 1,244 1,089 952 833 5,050
Valoarea întreprinderii 10,590
Credite totale 2,000
Capital propriu 8,590

34
(C) Abordarea bazată pe active
Cale de estimare a valorii unei întreprinderi
şi/sau unei participaţii la capital utilizând
metode bazate pe valoarea de piaţă a
activelor individuale ale întreprinderii, minus
datoriile.
 Metodele înscrise în abordarea patrimonială
sunt:
-metoda activului net corectat (ANC) – aplicabilă
sub premisa continuităţii activităţii normale de
exploatare;
-metoda activului net de lichidare (ANL) –
aplicabilă sub premisa încetării activităţii de
exploatare şi lichidării întreprinderii.

35
ANCC
A. ACTIVE IMOBILIZATE
I. IMOBILIZARI NECORPORALE 38,000 108,729 146,729
II. IMOBILIZARI CORPORALE 1,476,500 -165,900 1,310,600
III. IMOBILIZARI FINANCIARE 250,000 20,277 270,277
ACTIVE IMOBILIZATE TOTAL 1,764,500 -36,894 1,727,606
B. ACTIVE CIRCULANTE
I. STOCURI 40,000 -3,300 36,700
II. CREANTE 230,000 -50,000 180,000
III.INVESTITII PE TERMEN SCURT 11,200 2,800 14,000
IV. CASA SI CONTURI LA BANCI 15,000 0 15,000
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL 296,200 -50,500 245,700
C. CHELTUIELI IN AVANS 0 0 0
D. DATORII - sume ce trebuiesc platite pana la 1 an 0
-600,000 -600,000
E. ACTIVE CIRCULANTE NETE/DATORII CURENTE -50,500
-303,800 NETE -354,300
F TOTAL ACTIVE MINUS DATORII CURENTE
1,460,700 -87,394 1,373,306
G. DATORII - sume ce trebuiesc platite la termen peste
-800,000 0 1 an -800,000
CAPITAL PROPRIU 660,700 -87,394 573,306

36