Sunteți pe pagina 1din 62

Concepte şi teorii

de evaluare în
afaceri
2
Cerinţe
EVP- 50%
Test - 60% (8 dec.)
Raport evaluare – 40% (echipă)
10% evaluare colegi
10% prezentare
20% conţinut
Examen – 50%
Structura cadru a unui raport de evaluare
3 pentru evaluarea proprietăţii imobiliare
I. Termenii de referință ai evaluării
Identificarea şi competenţa evaluatorului
Identificarea clientului şi a oricăror alți utilizatori desemnaţi
Scopul evaluării
Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării
Tipul valorii
Data evaluării
Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
Natura şi sursa informaţiilor pe care s-a bazat evaluarea
Ipoteze şi ipoteze speciale
Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare
a bunurilor 2018
Descrierea raportului
Structura cadru a unui raport de evaluare
4 pentru evaluarea proprietăţii imobiliare
II. Prezentarea datelor
Identificarea proprietăţii imobiliare subiect. Descrierea juridică
Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate
Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare
Informaţii despre amplasament
Descrierea construcţiilor
Date privind impozitele şi taxele. Istoric, incluzând vânzările
anterioare şi ofertele sau cotațiile curente

III. Analiza pieţei imobiliare

IV. Evaluare
Abordarea prin piaţă
Abordarea prin venit
Abordarea prin cost
Structura cadru a unui raport de evaluare
5 pentru evaluarea proprietăţii imobiliare

V. Analiza rezultatelor şi concluzia asupra valorii

VI. Anexe
Descrierea juridică detaliată, dacă nu este inclusă în
prezentarea datelor
Date detaliate despre proprietate
Planul de amplasament şi delimitare
Releveele clădirilor
Fotografii ale proprietăţii
Harta oraşului, a regiunilor învecinate sau alte tipuri de hărţi
Estimările detaliate ale costurilor de reconstruire sau de
înlocuire a clădirilor
Informaţii istorice despre venituri şi cheltuieli
Date despre vânzări şi cotaţii
Alte informaţii considerate adecvate
Bibliografie
6
Akerson, C., Teoria şi tehnicile abordării prin venit. Ghid de studiu, Ediţia a 3-a, Bucureşti,
2014
ANEVAR, Bazele evaluării, IROVAL, București, 2012
ANEVAR, Evaluarea proprietății imobiliare, IROVAL, 2013
Appraisal Institute, Evaluarea proprietăţilor imobiliare, Ediţia 13-a (traducere), Bucureşti,
2011
Bănacu, C.S., Ghid practic de evaluare imobiliară, Editor Tribuna Economică, Bucureşti,
2005
Dragotă, V., Dragotă, M., Damian, O., Mitrică, E., Gestiunea portofoliului de valori
mobiliare, Editura Economică, Bucureşti, 2003
Fox-Rushby J., Cairns J., Economic evaluation, Understading Public Health, 2005
Maxim, E., Diagnosticul şi evaluarea întreprinderii, Editura Universităţii „Al.I.Cuza”, Iaşi, 2008
Petrescu, S., Analiză şi diagnostic financiar-contabil. Ghid teoretico-aplicativ, Ed. A II-a,
Editura CECCAR, 2008
Peştişanu, C., Burlacu, C., Şchiopu, C., Construcţii, clădiri şi alte construcţii inginereşti,
Editura IROVAL, Bucureşi, 2011
Rattermann, M., Evaluarea prin abordarea prin piaţă. Analiza proprietăţii rezidenţiale şi
logica sa, Ediţia în limba română, Bucureşti, 2016
Robu, V., Anghel, I., Şerban, C., Tutui, D., Evaluarea întreprinderii, Editura ASE, Bucureşti,
2003
Shannon P., Abordarea prin piaţă a evaluării întreprinderilor, Ediţia a II-a, 2005
Stan S., Bene I., (coordonatori), Evaluarea proprietăţii imobiliare. Aplicaţii, IROVAL, Invel
Multimedia, Bucureşi, 2012
Stan S., .(coordonator), Aplicaţii cu evaluarea terenului, Editura IROVAL, Bucureşi, 2010
Stan, S., Anghel, I., (coordonatori), Evaluarea întreprinderii, Ediţia a-8-a revizuită, Editura
IROVAL, Bucureşti, 2016
*** Standarde de evaluare a bunurilor ANEVAR, IROVAL, Bucureşti, 2020
Structura cursului
7

1. Noţiuni generale privind activitatea de evaluare


2. Diagnosticul – sursa informaţiilor necesare evaluării unei
afaceri
3. Evaluarea activelor necorporale
4. Evaluarea proprietăţilor imobiliare
5. Evaluarea bunurilor mobile
6. Evaluarea instrumentelor financiare
7. Evaluarea întreprinderilor şi participaţiilor în întreprinderi
Cap 1. Noţiuni generale privind
8
activitatea de evaluare

Scurt istoric al teoriei evaluării


Definirea conceptelor de bază
Importanţa şi necesitatea evaluării
Clasificarea evaluărilor
Principii de bază utilizate în evaluarea afacerilor
Organizarea activităţii de evaluare
Structura raportului de evaluare
Organisme şi standarde de evaluare
Principii de practică şi etica evaluatorului
Scurt istoric al teoriei evaluării
9 Sec. XVIII - şcoala clasică a introdus teoria valorii
bazată pe costul de producţie
Adam Smith (1721-1790) considera valoarea ca un fenomen
obiectiv ce provine din combinaţia factorilor de producţie
(munca, pământul, capitalul)
David Ricardo (1772-1823) a dezvoltat această teorie
adăugând conceptul de rentă, care stă la baza conceptului
de cea mai bună utilizare
În a doua parte a sec. XIX a început contestarea
teoriei clasice a valorii, Marx (1818-1883) formulând
teoria valorii muncă, care este opusă teoriei valorii
de utilitate
Ulterior, la începutul sec. XX a apărut şcoala
neoclasică
Alfred Marshall (1842-1924) este considerat părintele teoriei
contemporane neoclasice a valorii, conform căreia forţele
pieţei tind spre un echilibru care în timp, pot egala preţurile şi
costurile de producţie
Irving Fisher (1867-1947) a dezvoltat teoria valorii-venitului, care
susţine că valoarea unei proprietăţi este funcţie de mărimea
veniturilor viitoare actualizate (rentă, chirie, profit, cash-flow)
generate de proprietate
10 Definirea conceptelor de bază

Evaluarea este procesul de estimare a


unui tip al valorii, pentru un anumit tip de
proprietate, la o anumită dată şi
concretizat într-un raport de evaluare.
Evaluarea este o estimare şi nu un calcul
exact al unei valori printr-o formulă
matematică sau printr-o cuantificare
precisă. Ea impune aplicarea
raţionamentului profesional al
evaluatorului.
11 Definirea conceptelor de bază

Evaluarea este o opinie asupra valorii, cu


caracter oficial, elaborată pe baza unui
onorariu, pe care se pot baza părţile
identificate şi pentru care evaluatorul îşi
asumă răspunderea, acţiunea sau
procesul de formare a unei opinii asupra
valorii.
Termenul evaluare este folosit atât pentru
desemnarea valorii estimate (concluzia
evaluării), cât şi pentru determinarea
valorii estimate (actul de a evalua).
Definirea conceptelor de bază
12

Activitatea de evaluare impune


evaluatorului să aplice raţionamente
imparţiale referitoare la credibilitatea care
trebuie atribuită diferitelor date faptice sau
ipoteze utilizate pentru a ajunge la o
concluzie asupra valorii.
Pentru ca o evaluare să fie credibilă, este
important ca acele raţionamente să fie
privite din optica aplicării lor într-un mediu
care promovează transparenţa şi
minimizează influenţa oricăror factori
subiectivi asupra procesului de evaluare.
Definirea conceptelor de bază
13
Definirea conceptelor de bază
14

Din punct de vedere conceptual, valoarea


este creată şi susţinută de interacţiunea a
patru factori:
utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a
satisface o anumită nevoie, trebuinţă sau dorinţă;
raritatea exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui
bun economic raportată la cererea pentru acel bun;
dorinţa (preferinţa) exprimată de intensitatea
satisfacţiei pe care un bun economic o produce celui care
nu-l posedă, dar care are nevoie de acesta;
puterea de cumpărare exprimată de capacitatea unui
individ sau grup de indivizi - participanţi pe piaţă, de a
cumpăra bunurile oferite prin plata în numerar sau în
echivalente de numerar.
Definirea conceptelor de bază
15

Valoarea de piaţă este suma


estimată pentru care un activ sau o
datorie ar putea fi schimbat(ă), la
data evaluării, între un cumpărător
hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un
marketing adecvat şi în care părţile
au acţionat fiecare în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere
(CG29).
16
Definirea conceptelor de bază

Alte tipuri de valoare definite de IVS:


Chiria de piaţă
Valoarea echitabilă
Valoarea de investiţie
Valoarea sinergiei
Valoarea de lichidare
17
Definirea conceptelor de bază

Chiria de piață este suma estimată


pentru care un drept asupra
proprietății imobiliare ar putea fi
închiriat, la data evaluării, între un
locator hotărât și un locatar hotărât,
cu clauze de închiriere adecvate, într-
o tranzacție nepărtinitoare, după un
marketing adecvat și în care părțile au
acționat fiecare în cunoștință de
cauză, prudent și fără constrângere
18
Definirea conceptelor de bază
Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru
transferul unui activ sau a unei datorii între
părți identificate, aflate în cunoștință de
cauză și hotărâte, preț care reflectă
interesele acelor părți.
Valoarea echitabilă cere estimarea prețului
care este just pentru ambele părți specifice,
identificate, luând în considerare
avantajele sau dezavantajele pe care
fiecare parte le va obține din tranzacție.
Spre deosebire de valoarea echitabilă,
valoarea de piață cere ca orice avantaj
sau dezavantaj, care nu s-ar putea obține
sau suporta de către participanții de pe
piață, să nu fie luat în considerare.
19
Definirea conceptelor de bază
Valoarea de investiție este valoarea unui activ
pentru proprietarul acestuia sau pentru un
proprietar potențial, pentru o anumită investiție
sau pentru anumite scopuri de exploatare.
Valoarea de investiție este un tip al valorii specific
entității. Deși valoarea unui activ pentru
proprietarul acestuia poate fi egală cu suma
de bani care ar putea fi obținută din vânzarea
lui către o altă parte, acest tip al valorii reflectă
beneficiile obținute de o entitate din deținerea
unui activ și, ca urmare, nu presupune un
schimb ipotetic. Valoarea de investiție reflectă
situațiile și obiectivele financiare ale entității
pentru care se face evaluarea. Ea este deseori
utilizată pentru cuantificarea performanței
investiției.
20
Definirea conceptelor de bază
Valoarea sinergiei reprezintă rezultatul creat
în urma combinării a două sau mai multe
active sau drepturi, atunci când valoarea
rezultată în urma combinării este mai
mare decât suma valorilor individuale.
Dacă sinergiile se obțin numai de către un
anumit cumpărător, atunci valoarea
sinergiei este diferită de valoarea de
piață, deoarece valoarea sinergiei
reflectă caracteristicile speciale ale unui
activ, care au o valoare numai pentru un
anumit cumpărător. Valoarea care
depășește suma valorilor individuale este
cunoscută și sub numele de „valoare de
comasare”.
21
Definirea conceptelor de bază
Valoarea de lichidare reprezintă suma care
ar fi obținută când un activ sau grup de
active se vinde în mod individual. Valoarea
de lichidare ar trebui să ia în considerare
costurile necesare aducerii activelor în
starea de vandabilitate, precum și costurile
generate de cedarea lor.
Valoarea de lichidare se poate determina în
două premise de evaluare diferite:
(a) vânzarea ordonată, în urma unei activități
adecvate de marketing
(b) vânzarea forțată cu o perioadă limitată
pentru activitatea de marketing (
22 Definirea conceptelor de bază
Valoarea justă este preţul care ar fi primit
pentru a vinde un activ sau plătit pentru a
transfera o datorie într-o tranzacţie
normală între participanţii pe piaţă la
data evaluării (IFRS 13).
OCDE defineşte valoarea justă de piaţă ca
fiind preţul pe care un cumpărător decis l-
ar plăti unui vânzător hotărât într-o
tranzacție pe piaţa liberă. Ghidul OCDE
este folosit în multe contracte de evaluare
în scopul impozitării la nivel internaţional.
23 Definirea conceptelor de bază

În scopul impozitării în Statele Unite ale


Americii, Regulamentul 20.20131-1
prevede: Valoarea justă de piaţă este
preţul pentru care o proprietate ar fi
schimbată între un cumpărător hotărât
şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie
în care ambele părţi sunt libere de
orice constrângere de a cumpăra sau
a vinde şi deţin un nivel rezonabil de
cunoştințe cu privire la faptele
relevante.
24
Definirea conceptelor de bază

Tipuri de valoare mai relevante din IFRS:


Valoarea justă
Valoarea reziduală
Valoarea amortizabilă
Valoarea contabilă
Valoarea de utilizare
Valoarea realizabilă netă
Valoarea recuperabilă
Valoarea reevaluată
Importanţa şi necesitatea evaluării
25

Evaluările pot fi necesare pentru mai multe scopuri:


vânzarea/cumpărarea/concesionarea unui bun;
fuziuni şi schimburi de proprietăţi;
garantarea împrumuturilor;
justă compensare în caz de expropriere (cauză de
utilitate publică) sau pentru restituirea proprietăţilor;
înregistrarea în situaţiile financiare;
evaluarea pentru asigurare;
evaluarea în cadrul procesului de insolvenţă/faliment;
stabilirea bazei de impozitare pe proprietate;
alte scopuri (moşteniri, litigii, pretenţii de despăgubiri,
dispute între acţionari, dispute între soţi etc.)
Importanţa şi necesitatea evaluării
26

În funcţie de motive şi scopuri, potenţialii


beneficiari ai evaluării pot fi:
investitorii
creditorii (băncile)
statul
instanţele de judecată
managerii
furnizorii
companiile de asigurări
salariaţii
Clasificarea evaluărilor
27

1) în funcţie obiectul supus evaluării:


evaluări de bunuri
evaluări de active intangibile
evaluarea întreprinderilor în totalitatea lor

2) după metoda de evaluare utilizată:


evaluări bazate pe abordarea prin piață
evaluări bazate pe abordarea prin venit
evaluări bazate pe abordarea prin cost
Clasificarea evaluărilor
28
3) în funcţie de scopul evaluării:
evaluări contabile
evaluările administrative

4) în funcţie de beneficiarul evaluării:


evaluări pentru proprietarii afacerii
evaluări pentru instituţii financiar-bancare
evaluări pentru instituţii şi organisme publice
evaluări pentru instanţele judecătoreşti
evaluări pentru persoane fizice
29 Clasificarea evaluărilor

5) după poziţia evaluatorului:


evaluări realizate de evaluatorul consultant
evaluări realizate de evaluatorul arbitru
(angajat prin consens de toţi participanţii la
tranzacţie)
evaluări executate de evaluatorul expert
neutru (numit cel mai adesea în situaţii de
litigiu)
Principii de bază avute în
30
vedere în evaluarea afacerilor
Principiul cererii şi ofertei
Principiul celei mai bune şi eficiente utilizări
Principiului anticipării
Principiul schimbării
Principiul concurenţei
Principiul substituţiei
Principiul echilibrului
Principiul contribuţiei sau al productivităţii
marginale
Principiul conformităţii
31 Organizarea activităţii
de evaluare
Procesul de evaluare cuprinde trei
etape distincte:
etapa de ofertare
etapa de contractare
etapa de evaluare
Organizarea activităţii
32
de evaluare
1. Elaborarea ofertei presupune luarea în calcul a
următoarelor aspecte:
oferta trebuie să fie astfel elaborată încât să
atragă clientul
exprimarea ofertei să fie simplă şi clară
să reiasă din conţinutul ei informaţiile necesare
pentru activitatea de evaluare
să prezinte costul activităţii de evaluare
să cuprindă informaţii referitoare la eventualii
colaboratori de care este nevoie în procesul de
evaluare
să prezinte condiţiile de realizare a lucrării pentru
ambele părţi
Organizarea activităţii de
33
evaluare
2. Elementele esenţiale ale unui contract de
evaluare sunt:
denumirea părţilor contractante
scopul evaluării
termenul de evaluare
drepturile şi obligaţiile evaluatorului
drepturile şi obligaţiile clientului
costul lucrării de evaluare
modul de calcul a unor eventuale penalităţi
clauze de modificare sau reziliere a contractului
semnături autorizate
34
Organizarea activităţii
de evaluare
3. Etapa de evaluare cuprinde:
Faza de pregătire a activităţii de evaluare
urmăreşte:
planificarea activităţii de evaluare (fazele
necesare lucrării de evaluare şi durata acestora,
stabilirea personalului care se va ocupa de
evaluare etc.)
culegerea informaţiilor cu privire la situaţia
economică la nivel naţional şi a domeniului în
care îşi desfăşoară activitatea firma evaluată,
precum şi a informaţiilor despre firma în cauză,
inspecţia proprietăţii etc.
subcontractarea unor lucrări cu colaboratorii
35
Organizarea activităţii
de evaluare

Faza evaluării propriu-zise presupune


realizarea diagnosticului şi evaluarea
utilizând:
- abordarea prin piață
- abordarea prin venit
- abordarea prin cost
Faza rezultatelor şi concluziilor presupune
întocmirea raportului de evaluare
Structura raportului de evaluare
36 Conform Cadrului General scopul evaluării, complexitatea activului
supus evaluării şi cerinţele utilizatorilor vor determina gradul
adecvat de detaliere al raportului de evaluare.

Toate rapoartele vor include:


Identificarea şi competenţa evaluatorului
Scopul evaluării
Identificarea activului sau a datoriei subiect al evaluării
Tipul valorii
Data evaluării
Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
Natura şi sursa informaţiilor utilizate pe care s-a bazat evaluarea
Ipoteze şi ipoteze speciale
Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Declararea conformităţii evaluării cu SEV
Abordarea în evaluare şi raţionamentul
Valoarea sau valorile obţinute
Data raportului de evaluare
Istoricul organismelor/standardelor de evaluare
37

Prima asociaţie de evaluatori, cu 6 membri, a fost


înfiinţată în anul 1834 în Marea Britanie.
1846 a fost recunoscută profesia de agent imobiliar
şi evaluator de imobile, tot în Marea Britanie,
scopul evaluărilor fiind exclusiv impozitarea
proprietăţilor imobiliare.
1868 a luat fiinţă asociaţia regală a evaluatorilor
imobiliari – The Royal Institution of Chartered
Surveyors – RICS.
În 1932 şi în 1935 au fost înfiinţate, în SUA, două
asociaţii – AIREA şi, respectiv, SREA, care se
ocupau de evaluarea proprietăţilor imobiliare. În
anul 1991, aceste două asociaţii au fuzionat, sub
numele de Appraisal Institute, care este liderul
mondial al evaluatorilor de proprietăţi imobiliare.
Istoricul organismelor/standardelor de evaluare
38

În România, activitatea de evaluare a început în anul


1992 odată cu înfiinţarea Asociaţiei Naţionale a
Evaluatorilor din România (ANEVAR), fondată de către 27
de persoane fizice şi 3 companii, ca o asociaţie
profesională, non-profit, independentă. Activitatea
acesteia se desfăşoară în prezent în 8 filiale.
ANEVAR are drept scop organizarea şi coordonarea
exercitării profesiei de evaluator autorizat în România,
reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale
membrilor săi, asigurarea exercitării independente a
profesiei de evaluator autorizat cu respectarea
deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare
profesională, precum și promovarea standardelor,
metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea
evaluatorilor autorizaţi http://site2.anevar.ro/
Istoricul organismelor/standardelor de evaluare
39

Până în 1997, ANEVAR asigura formarea profesională


pentru evaluarea întreprinderilor.
În prezent asigură formarea profesională iniţială a
evaluatorilor autorizaţi prin cursuri de formare
profesională pentru următoarele specializări:
EI - evaluări de întreprinderi, fond de comerţ şi alte
active necorporale
EPI – evaluări de bunuri imobile
EBM – evaluări de bunuri mobile
EIF - evaluări de acţiuni şi alte instrumente financiare
Istoricul organismelor/standardelor de evaluare
40
La nivel internaţional:
Comitetul pentru Standardele Internaţionale de Evaluare (International Valuation
Standards Committee – IVSC) 1981 – organizaţii din 150 state
Asociaţia Mondială a Organizaţiilor de Evaluatori (World Association of Valuation
Organisations - WAVO) - organizaţii din 10 state
Uniunea Pan-Americană a asociațiilor de Evaluatori (Union Pan Americana de
Asociaciones de Valuation – UPAV) fondată în 1949 - organizaţii din 18 state
Asociația Evaluatorilor din Asia – AVA are ca membri asociațiile de evaluatori din
8 țări din Asia de sud –est
Institutul Internațional al Evaluatorilor de Afaceri (International Institute of Business
Valuers - iiBV) – organizaţii din 6 state
Pe plan European:
Grupul European al Evaluatorilor (The European Group of Valuers Association -
TEGoVA) în 1977, 72 organisme profesionale din 37 state
Asociația Regală a Evaluatorilor Imobiliari (Royal Institution of Chartered
Surveyors - RICS)
HypZert (HZ) este „o organizație națională (Germania) lider pentru evaluatorii
care realizează analize și evaluări pe piața imobiliară și pentru industria financiar–
bancară, având parteneri internaționali”
La nivel naţional:
Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România – ANEVAR 1992 (19 standarde de
evaluare valabile până la finele lui 2003, membru IVSC din 1996, a participat
Standarde de evaluare
41

Standardele Internaţionale de Evaluare sunt elaborate


pentru:
a promova consecvenţa şi a sprijini înţelegerea
tuturor tipurilor de evaluări, prin identificarea sau
elaborarea unor principii şi a unei terminologii
general acceptate;
identificarea şi promulgarea principiilor comune
pentru misiunile de evaluare;
stabilirea obiectivelor adecvate şi soluţiilor pentru
scopurile majore pentru care sunt necesare;
identificarea problemelor specifice care necesită
atenţie atunci când sunt evaluate diferite tipuri de
active sau datorii;
promovarea convergenţei standardelor de evaluare
exitente utilizate în diferite sectoare şi ţări.
Standarde de evaluare
42
Standardele pentru evaluare sunt necesare
deopotrivă evaluatorilor şi beneficiarilor evaluărilor
şi au în vedere, în principal:
terminologia evaluării;
conţinutul raportului de evaluare;
metode de evaluare;
analiza şi interpretarea informaţiilor economico-
financiare şi a rezultatelor evaluării;
responsabilitatea evaluatorilor;
problema previziunilor în evaluare;
documentele evaluării.
Standarde de evaluare
43

Standardele de evaluare ANEVAR din 2018


sunt în concordaţă cu cele internaţionale şi
europene: datorită faptului că IVSC a orientat
standardele internaţionale mai mult spre
evaluarea companiilor şi pe creşterea nivelului
de generalitate al standardelor, precum şi
datorită creşterii importanţei Standardelor
Europene de Evaluare orientate spre
evaluarea proprietăţilor imobiliare (EVS) în
legislaţia europeană (Directiva privind
creditele ipotecare aprobată în 2014 precum
şi prevederile Băncii Centrale Europene privind
asigurarea calităţii activelor bancare).
Standarde de evaluare
44

Standardele Internaţionale de Evaluare


cuprind cadrul general și 11 standarde împărţite în
trei grupe:
standarde generale
standarde referitoare la active
standarde pentru utilizări specifice
Standarde de evaluare
45

Standardele Generale cuprind:


IVS 101/SEV101 – Termenii de referință ai
evaluării
IVS 102/SEV102 – Documentare şi
conformare
IVS 103/SEV103 – Raportare
IVS 104/SEV104 – Tipuri ale valorii
SEV105 – Abordări şi metode de evaluare
Standarde de evaluare
46

Standardele referitoare la active includ:


SEV 200/IVS 200 – Întreprinderi şi participaţii în
întreprinderi
SEV 210/IVS 210 – Active necorporale
SEV 220/IVS 220 – Datorii nefinanciare
SEV 300/IVS 300 – Maşini, echipamente şi
instalaţii
SEV 230/IVS 400 – Drepturi asupra proprietăţii
imobiliare
SEV 233/IVS 410 – Proprietatea în curs de
construire
SEV 250/IVS 500 – Instrumente financiare
SEV 340 - Evaluarea bunurilor imobile şi
eficienţa energetică
Standarde de evaluare
47

Aplicaţii ale evaluării cuprind:


SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra
proprietăţii imobiliare pentru garantarea
împrumutului
SEV 400 – Verificarea evaluării
SEV 430 – Evaluări pentru raportarea
financiară
SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare şi
a daunelor
Standarde de evaluare
48

La nivel naţional au fost adoptate şi Ghiduri de


Evaluare (GEV):
GEV 232 – Evaluarea proprietăţii
generatoare de afaceri
GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a
clădirilor
GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea
împrumuturilor
GEV 600 – Evaluarea întreprinderii
GEV 620 – Evaluarea bunurilor mobile de
natura maşinilor, echipamentelor, instalaţiilor
și stocurilor
GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
49
EVALUATORULUI

Activitatea de evaluare reprezintă o profesie


de utilitate publică, trebuind să se încadreze
într-un anumit cadru profesional inclusiv legal,
metodologic şi practic astfel încât să
satisfacă cerinţele şi condiţiile beneficiarilor
serviciilor de evaluare în legătură cu
scopurile evaluării şi să corespundă legislaţiei
în vigoare pe plan naţional şi internaţional.
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
50
EVALUATORULUI

Activitatea de evaluare este reglementată de


standarde şi proceduri profesionale şi etice
specifice elaborate de asociaţii profesionale.
Acestea contribuie la dezvoltarea activităţii de
evaluare prin:
promovarea şi aplicarea cunoştinţelor în
domeniul evaluării;
selectarea şi stabilirea criteriilor de calificare şi
experienţă pentru evaluatori;
analiza reclamaţiilor şi adoptarea măsurilor
privind încălcarea standardelor profesionale şi
etice;
stabilirea unor recomandări practice privind
perfecţionarea metodelor şi tehnicilor de
evaluare.
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
51 EVALUATORULUI
Principalele elemente care exprimă etica evaluatorului, conform
Codului de etică al profesiei de evaluator autorizat 2012 sunt:
1. Integritate, evaluatorul:
nu trebuie să acţioneze în mod înşelător sau fraudulos;
nu trebuie să redacteze şi să comunice în mod conştient un
raport care conţine opinii şi analize false, inexacte sau
părtinitoare;
nu trebuie să contribuie sau să participe la un serviciu de
evaluare pe care alţi evaluatori îl consideră nejustificat;
trebuie să acţioneze legal şi să respecte legile şi reglementările
ţării în care îşi desfăşoară activitatea sau în care îndeplineşte o
misiune de evaluare;
nu trebuie să prezinte denaturat/ neadevărat calificările sale
profesionale sau să sugereze o astfel de prezentare;
nu va folosi în mod conştient pretenţii sau reclame false, eronate
sau exagerate, cu intenţia să-şi asigure lucrări de evaluare;
va avea grijă ca orice salariat sau colaborator subordonat, care
ia parte la misiune, să respecte Codul Deontologic.
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
EVALUATORULUI
52

2. Conflicte de interese. Evaluatorul:


nu trebuie să acţioneze pentru două sau mai multe
părţi în aceeaşi problemă, cu excepţia unui
consimţământ în scris al acelor părţi;
trebuie să ia toate măsurile necesare pentru a nu se
ivi conflicte între interesele clienţilor săi şi cele ale
altor clienţi, ale firmei sale, rudelor, prietenilor sau
asociaţilor. Posibilele conflicte vor fi evidenţiate în
scris, înainte de acceptarea instrucţiunilor clientului.
Astfel de conflicte, pe care evaluatorul le
descoperă ulterior, trebuie să fie imediat
comunicate. În cazul în care aceste conflicte sunt
percepute de evaluator, după finalizarea evaluării,
comunicarea acestora trebuie făcută într-o
perioadă de timp rezonabilă.
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
53 EVALUATORULUI

3. Confidenţialitate:
problemele clientului trebuie tratate cu
discreţia şi confidenţialitatea corespunzătoare;
nu trebuie divulgate informaţiile sensibile
obţinute de la un client sau rezultatele unei
lucrări elaborate pentru un client, altor
persoane decât celor autorizate de client, cu
excepţia cazului în care se solicită acest lucru
în mod legal, cum ar fi situaţiile în care un
evaluator trebuie să respecte anumite
proceduri cvasi-judiciare.
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
EVALUATORULUI
54
4. Imparţialitate. Evaluatorul:
trebuie să efectueze o misiune independentă, cu strictă
obiectivitate şi imparţialitate şi fără a considera interesele
personale;
nu trebuie să accepte o misiune care presupune raportarea
unor opinii şi concluzii predeterminate;
onorariile aferente unei misiuni nu trebuie să depindă de
rezultatul predeterminat al oricărei evaluări sau al oricărui
sfat independent, obiectiv inclus în raportul de evaluare;
dacă onorariul evaluatorului este sau nu condiţionat de
orice aspect al raportului, acest lucru trebuie precizat;
nu trebuie să se bazeze pe informaţiile esenţiale, furnizate
de un client sau de orice altă parte, fără o verificare
adecvată a acestor informaţii sau fără o confirmare a
veridicităţii informaţiilor din partea unei surse independente,
cu excepţia cazului în care natura şi importanţa gradului de
încredere în informaţiile primite sunt specificate ca o
condiţie limitativă;
PRINCIPII DE PRACTICĂ A EVALUĂRII ŞI CODUL ETIC AL
EVALUATORULUI
55
nu va accepta o misiune de evaluare care implică
raportarea unor condiţii ipotetice pe care şi le-a asumat,
dar care nu pot fi realizate într-o perioadă de timp
rezonabilă;
condiţiile ipotetice, care exprimă o posibilitate rezonabilă,
pot fi raportate cu condiţia să fie însoţite de o discuţie cu
privire la şansele de realizare a ipotezei precum şi la
determinarea valorii care reflectă adevărata situaţie, de
exemplu, o situaţie în care un client vrea să ştie care va fi
valoarea terenului care ar putea fi decontaminat;
nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fără suport,
bazate pe o prejudecată de orice fel sau nu va raporta
concluzii care reflectă opinia că această prejudecată este
necesară pentru menţinerea sau maximizarea valorii;
la verificarea raportului altui evaluator, un evaluator va
raţiona în mod imparţial şi îşi va justifica motivele pentru
care este de acord sau în dezacord cu concluziile
raportului.
Competenţa evaluatorului
56

Un evaluator trebuie să posede cunoştinţele,


competenţa şi experienţa necesare pentru a-şi
îndeplini în mod eficient misiunea, în conexiune cu
un standard profesional acceptabil. Astfel, trebuie
avute în vedere:
1. Acceptarea instrucţiunilor. Înainte de a accepta o
misiune sau de a încheia un contract de
efectuare a oricărei misiuni, un evaluator trebuie
să identifice în mod corespunzător problema care
trebuie abordată şi să fie sigur că posedă
experienţa şi cunoştinţele necesare sau, în cazul
unei misiuni în străinătate, că este capabil să se
asocieze cu un profesionist care are experienţă
sau cunoaşte caracteristicile pieţei, limba şi
legislaţia pentru a-şi îndeplini misiunea în mod
competent.
57
Competenţa evaluatorului
2. Asistenţă din exterior. Atunci când se apelează la
asistenţă din exterior, în vederea completării
competenţelor unui evaluator:
trebuie să se stabilească dacă persoanele care
oferă asistenţă posedă abilităţile şi respectă
principiile deontologice necesare;
este necesară obţinerea acordului clientului, iar
identitatea persoanelor care oferă asistenţă şi
importanţa rolului lor vor fi evidenţiate în raportul de
evaluare.
Competenţa evaluatorului
58

3 Eficienţă şi conştiinciozitate:
evaluatorul va acţiona prompt şi eficient pentru
îndeplinirea instrucţiunilor clientului şi-l va informa
asupra stadiilor evaluării;
instrucţiunile vor fi refuzate în cazul în care
circumstanţele împiedică efectuarea investigaţiilor
necesare, obţinerea unei bune calităţi a muncii şi
finalizarea evaluării într-un timp rezonabil;
înainte de raportarea evaluării, instrucţiunile scrise
vor fi primite de la client şi/sau vor fi confirmate în
scris de evaluator, conţinând detalii suficiente
pentru a evita orice interpretare eronată;
59 Competenţa evaluatorului

va face verificări şi investigaţii laborioase pentru a se


asigura că datele analizei conţinute în evaluare sunt
corecte şi credibile;
va pregăti un dosar de lucru pentru fiecare misiune
care, la finalizare, va conţine câte o copie a
originalului, pe hârtie sau în formă electronică a
tuturor rapoartelor scrise, a corespondenţei şi a
notificărilor plus însemnările din dosar, care întăresc
opiniile evaluatorului prin verificări, comparare
obiectivă, deducţie şi calcul;
dosarul de lucru al fiecărei misiuni de evaluare
trebuie să fie păstrat pentru o perioadă de cel puţin
cinci ani de la finalizarea misiunii.
Practici de evaluare neetice şi
60 neprofesionale
1. Acceptarea unui contract de efectuare a unei
misiuni de evaluare, a cărui plată este
condiţionată de:
o decizie judecătorească favorabilă clientului
referitoare la proprietatea evaluată;
o reducere de impozit obţinută de client
pentru acea proprietate;
preţul de vânzare a proprietăţii respective;
orice indicaţii sau concluzii furnizate apriori de
client.
2. Acceptarea unui contract de efectuare a unei
misiuni de evaluare, a cărui plată reprezintă
procente din valoarea la care se ajunge în
urma evaluării.
Practici de evaluare neetice şi
61 neprofesionale
3. Acceptarea unui contract de efectuare a unei misiuni de
evaluare, care priveşte o proprietate pentru care el are un
interes actual sau de perspectivă. Interesele pe care un
evaluator le-ar putea avea faţă de o proprietate evaluată
cuprind:
dobândirea acelei proprietăţi;
funcţionarea ca agent de vânzare-cumpărare sau finanţare
a respectivei proprietăţi;
administrarea acelei proprietăţi.
4. Este lipsită de etică şi profesionalism:
utilizarea semnăturii unei persoane care nu a lucrat efectiv la
evaluare sau nu a supravegheat efectiv evaluarea;
în cazul unui raport comun, lipsa unei semnături sau a oricărei
opinii divergente;
în cazul colaborării între doi sau mai mulţi evaluatori,
prezentarea de rapoarte separate;
în cazul unor evaluări independente pentru aceeaşi
proprietate, colaborarea în orice fel a evaluatorilor angajaţi
independent.
Practici de evaluare neetice şi
62 neprofesionale
5. Emiterea de opinii asupra valorii unei proprietăţi fără a face
investigaţii complete şi fără a analiza toate datele.
6. Reclama prin utilizarea informaţiilor false, cum ar fi:
prezentarea greşită a experienţei şi calificării profesionale a
evaluatorului;
prezentarea falsă a serviciilor ce pot fi oferite de evaluator,
conform calificării sale, sau prezentarea în scop de reclamă a
unor contracte încheiate anterior, fără permisiunea expresă a
clientului;
afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului că evaluarea ar
putea fi efectuată conform intereselor clientului;
la verificarea raportului altui evaluator, un evaluator nu va denigra
munca desfăşurată de autorul raportului de evaluare verificat şi îşi
va justifica motivele pentru care este de acord sau în dezacord cu
concluziile raportului de evaluare verificat. Opiniile exprimate nu
se vor referi la valoarea obţinută, ci la respectarea standardelor şi
procedurilor recunoscute de evaluare, alegerea adecvată a
metodelor şi a judecăţii evaluatorului;
exprimarea publică a unor opinii despre profesionalismul,
experienţa, calitatea rapoartelor de evaluare elaborate de către
unii membri ai ANEVAR, precum şi defăimarea ANEVAR.