1.Rolul evaluării de piaţă a 2. Valoarea de piaţa a 3. Principii de bază pentru observă scăderea cererii, vânzărilor, construcţia apartamentelor.
observă scăderea cererii, vânzărilor,
bun.imob. Evaluare benevolă şi imobilului. Valoarea pentru
obligatorie. utilizarea existentă şi alternativă.
Evaluarea e definită ca proces de Valoarea
determinare a valorii bunului la o dată negative şi alte tipuri de valori
concretă ţinînd cont de factorii fizici,
economici, sociali şi de altă natură care (investiţională, baza impozabilă,
influenţează valoarea. Evaluatorul etc.).
analizează şi formulează concluzia
referitor la natura, calitatea, utilitatea şi
valoarea bun., şi a drepturilor reale asupra
lui. În dependenţă de scopul evaluării,
care e determinat de client, în procesul de
evaluare poate fi estimată val.de piaţă, de
gaj, de asigurare, de lichidare, de
investiţie, sau oricare alt tip de valoare
recunoscut de legislaţia naţională.
Conceptul valorii de piaţă a căpătat o
deosebită importanţă şi semnificaţie în
activitatea de evaluare şi în relaţiile
economice anume în perioada de tranziţie
la economia de piaţă. Trecerea de la
determinarea preţului normativ la
calcularea valorii de piaţă a bun.imob. a
contribuit mult la dezvoltarea pieţii imob.
Val.de piaţă reflectă utilitatea bunului
imobiliar din punctul de vedere a pieţii şi
e considerat de majoritatea cumpărătorilor
şi vînzătorilor drept valoarea reală a
bunului.
În literatura ec. pot fi întîlnite diferite
definiţii ale noţiunii valoarea de piaţă.
Însă cea ce se utilizează în practică e cea
redată de Standartele Europene de
evaluare:,,Val de piaţă e suma estimată
pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evaluării între un cumpărător
hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît
să vîndă, într-o tranzacţie liberă, după un
marketing adecvat în care fiecare parte a
acţionat prudent şi neconstrîns de
nimeni.,,
Parlamentul a adoptat Legea RM cu
privire la activitatea de evaluare, care e
menită să contribuie la unificarea
conceptelor şi metodelor aplicate în
evaluarea de piaţă a bun. imob. Conform
legii în majoritatea cazurilor cînd e
solicitată evaluarea, se determină val.de
piaţă.
La fel conform legii, evaluarea poate fi
de 2 tipuri: benevolă şi obligatorie.
Ev. benevolă se efectuează din iniţiativa
beneficiarului.
Ev. obligatorie se efectuează din
iniţiativa autorităţilor administraţiei
publice centrale şi locale. Acestei evaluari
sint supuse obiectele evaluarii, indiferent
de tipul de proprietate asupra lor.
Evaluarea obligatorie se efectuiaza in
urmatoarele cazuri:
1.în cazul privatizării sau altui mod de
instrăinare a obiectelor
evaluării(sechestru, inclusiv in urma
insolvabilitatii proprietarului obiectului);
2.transmiterii dreptului de folosinta
asupra obiectelor proprietate publica a
statului sau darii in arenda a acestora;
3.transmiterii obiectelor in administrare
fiduciara;
4.exproprierii obiectelor evaluarii pentru
cauza de utilitate publica;
5.impozitarii bunurilor si incasarii fortate
a impozitelor;
6.reorganizarii si lichidarii intreprinderilor
de stat, municipale, precum si a
intreprinderilor insolvabile, indiferent de
tipul de proprietate;
7.aparitiei litigiului patrimonial in
legatura cu hotarirea instantei de judecata,
solicitarii instantei de judecata, inclusiv in
cazul examinarii dosarelor privind
cuantumul prejudiciilor cauzate
proprietarilor in urma actiunilor ilicite si a
concurentei neloiale;
8.depunerii in gaj a obiectelor proprietate
publica a statului sau proprietate publica a
unitatilor administrativ-teritoriale;
9.transmiterii obiectelor evaluarii in
calitate de contributie in capitalul social al
intreprinderilor;
10.utilizarii obiectelor de proprietate
intelectuala create din contul mijloacelor
bugetare si introduse in circuitul
economic de catre agentii economici,
indiferent de tipul lor de proprietate;
11.introducerii obiectelor de proprietate
intelectuala in circuitul economic al
intreprinderilor cu tip de proprietate
preponderent de stat;
12.solicitarii organului care efectuiaza
inregistrarea persoanei juridice;
13.modificarii legislatiei şi altor situatii.
construcţia apartamentelor. Din cauza
normativă. Valori
Valoarea-termen prin care se
exprimă mărimea calităţii, a însuşirii unui
bun şi/sau serviciu de a satisface o nevoie,
de a fi util, respectiv de a fi schimbat pe
alte bunuri economice.
Valoarea de piaţă (VP) – suma estimată
pentru care un activ ar putea fi schimbat
la data evaluării între un cumpărător
hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât
să vândă; într-o tranzacţie liberă; după un
marketing adecvat în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi
fără constrângere.
Valoarea de piaţă, estimată în procesul
evaluării, poartă un caracter de
recomandare şi serveşte drept bază pentru
determinarea preţului bunului imobil în
scopul înstrăinării, ipotecării, determinării
cuantumului plăţii de arendă, întocmirii
rapoartelor financiare şi altele.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea
existentă – suma estimată pentru care un
activ ar putea fi schimbat la data evaluării
pe baza ipotezei de continuare a utilizării
actuale, dar presupunând că activul este
liber, neocupat, între un cumpărător
hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât
să vândă într-o tranzacţie liberă după un
marketing adecvat în care fiecare parte a
acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi
fără constrângere.
Valoarea de piaţă pentru utilizarea
alternativă poate fi definită ca valoarea
cu cea mai bună utilizare, alta decît cea
prezentă, respectiv cea intenţionată de
proprietar sau arendaş inclusiv cu
redezvoltări, remanieri, reconstrucţii,
reprofilări, modernizări, ş.a.
Valoarea de inlocuire – suma
cheltuielilor totale necesare pentru
constructia unei cladiri sau constructii
analogice obiectului evaluarii, calculata in
baza preturilor de piata, existente la data
evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau
constructiei evaluate.
Valoarea de reconstituire – suma
cheltuielilor totale necesare pentru crearea
unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza
preturilor de piata existente la data
evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate
pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui.
Valoarea de investitie – valoarea
bunului imobil determinata in baza
rentabilitatii lui pentru un investitor
concret;
Valoarea de lichidare (sau valoarea
de vinzare fortata) – valoarea bunului
imobil in cazul in care obiectul evaluarii
este sau urmeaza a fi instrainat intr-o
perioada de timp foarte scurta si in
conditii de expunere pe piata diferite de
cele necesare pentru a obtine cel mai bun
pret de piata;
Baza impozabilă a bunurilor
imobiliare constituie valoarea estimată a
acestor bunuri.
Valoarea impozabilă este valoarea care
conform legislaţiei în vigoare se utilizează
ca bază impozabilă.
Valoarea de inventar este valoarea
obţinută în rezultatul inventarierii.
Valoarea de asigurare reprezintă suma
care a fost asigurată , primită de proprietar
în cazul calamităţilor naturale sau cum a
fost încheiat contractul.
Valori negative (VN) apar atunci
când activele imobiliare care constituie
subiect al unor obligaţii contractuale,
fizice, legale sau financiare generează un
flux monetar negativ, real sau ipotetic sau
necesită lucrări substanţiale de remediere
(reparaţii, dezactivare ş.a). Aceste active
devin astfel o datorie sau o VN.
Proprietatea neînchiriată poate deveni de
asemenea o VN dacă costurile legale
obligatorii legate de o reclamaţie sau
cheltuielile necesare pentru îndeplinirea
unor cerinţe legale sau contractuale
depăşesc valoarea proprietăţii libere de
aceste obligaţii.
bugetul de stat a unei părţi din costul
evaluarea proprietăţilor
imobiliare. Principiul cererii şi
ofertei.
Baza teoretică a procesului de
evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în
rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului
partici-panţilor la piaţa imobiliară.
Principiul de evaluare este baza
teoretică a procesului de evaluare a valorii
de piaţă. Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; -
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - alternative.
compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor).
Principiul cererii şi ofertei indică că
preţul pentru un bun imobiliar este
determinat de interacţiunea cererii şi
ofertei. Interacţiunea cererii şi ofertei pe
parcursul unei perioade de timp
îndelungate poate stabili destul de efectiv
preţul pentru bunul imobiliar. Pe termen
scurt, din cauza imperfecţiunii pieţei
imobiliare, inelasticităţii ofertei şi
elasticităţii cererii, piaţa imobiliară
deseori se află în dezechilibru. Conf.
acestui principiu cu cît este mai mare
oferta de b.i., cu atât mai mult se va
micşora preţul lor. Există un prag de
echilibru între cerere şi ofertă. În acest
punct valoarea de piaţă reflecta
cheltuielile socialmente necesare pentru
producerea b.i. Dacă cererea creşte sau
oferta scade apare dezechilibrul şi creşte
preţul. Oferta b.i. e limitată ca toate
resursele. Aceasta face ca să crească
cererea şi valoarea de piaţă. Pe termen
scurt pot să aibă loc şi excepţii. Răspuns
la creşterea preţului la locuinţe trebuie
căutat în politica monetară, creditară,
fiscală şi ramurală a construcţiilor.
Bunurile imobile comerciale fiind
amplasate într-un raion de prestigiu şi ca
ofertă limitată, vor crea o concurenţă
mare între cumpărători, ceea ce va spori
cererea şi valoarea de piaţă indiferent de
creşterea uzurii acestor imobile.
Evaluatorul trebuie să ţină minte că
oscilaţiile cererii sunt mai frecvente decât
oscilaţiile ofertei. Aceasta se explică prin
faptul că asupra cererii influenţează
factorii de conjunctură, de emoţii. Oferta
e mai stabilă ca cererea fiindca timpul de
reacţie la schimbarea cererii este specific
pentru imobile. La momentul dării în
exploatare a unei cantităţi impunătoare de
imobile cererea va scădea şi vor scădea şi
preţurile. Dacă preţurile vor scădea mai
jos decât cheltuielile plus o rată acceptată
a profitului pentru construcţii atunci
oferta va scădea, fiindca este neconvinabil
de a construi locuinţe. La scăderea ofertei,
conform legii, are loc creşterea preţului.
Astfel cererea şi oferta oscilează în jurul
punctului de echilibru. Evaluatorul trebuie
să poată depista aceste tendinţe pe piaţa
imobililor. Cererea spre deosebire de
ofertă depinde de schimbări în legislaţie,
de falimentul unor întreprinderi, de
inflaţie. Relaţia cererea-oferta nu în toate
cazurile e dominantă asupra preţului.
Preţul depinde de condiţiile finanţării, de
motivele afacerii, de competenţa şi
informaţia disponibilă a preţurilor de care
dispune vânzătorul şi cumpărătorul.
4. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor imobili-
are. Principiile dinamismului,
înlocuirii şi aportului.
Baza teoretică a procesului de
evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în
rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului
partici-panţilor la piaţa imobiliară.
Principiul de evaluare este – baza
teoretică a procesului de evaluare a valorii
de piaţă. Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; - carismă).
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - microeconomici.
compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor).
Principiul dinamismului
(schimbării) – bunurile imobile, mediul
natural, economic şi social sunt într-o
dinamică permanentă. Principiul
schimbării afirmă că valoarea bunurilor
imobiliare se schimbă continuu. Imobilele
se uzează fizic, funcţional şi ec., utilizarea
terenurilor se schimbă în rezultatul
diverselor activităţi ale oamenilor.
Condiţiile economice şi demografice
modificându-se creează premise de
creştere sau scădere a cererii la b.i.
Aceştia şi alţi factori pot schimba
utilitatea obiectului imobil. Evaluatorul
trebuie să poată sesiza atât schimbările
subtile cît şi cele evidente pe piaţa
imobiliară, să determine consecinţele
acestor schimbări în localităţi şi micro
raioane concrete. Principiul dinamismului
(schimbării) afectează nu numai b.i. dar şi
localităţile, ramuri, economii naţionale şi
civilizaţii întregi. În baza principiului
dinamismului se află aşa numitul ciclu de
viaţă care parcurge urm. faze: 1. faza de
naştere (proiectarea şi construcţia b.i.,
formarea raionului, etc.); 2. etapa de
creştere – se caracterizează prin
pătrunderea produsului pe piaţă, prin
creşterea vânzărilor şi profitului,
dezvotarea raionului, etc.; 3. faza de
maturitate – stabilizarea vânzărilor şi
profitului, formarea infrastructurii
raionului, etc. 4. la etapa declinului se
profitului şi tuturor parametrilor pozitivi.
Evaluatorul trebuie să poată caracteriza la
ce etapă a ciclului de viaţă se află B.I.
Principiul înlocuirii (substituţiei)–
valoarea maximă a b.i. este determinată
de cel mai mic preţ sau valoarea la care s-
ar putea achiziţiona un alt obiect imobil
de o utilitate echivalentă. Acest principiu
stă la baza fiecărei metode tradiţionale de
evaluare. Principiul înlocuirii afirmă că un
cumpărător raţional nu va plăti pentru un
b.i. o sumă mai mare decât suma minimă
pentru care poate fi procurat un alt bun
imobiliar cu o utilitate similară. Acest
principiu stă la baza tuturor metodelor de
evaluare a b.i. Principiul înlocuirii este
asemănător cu noţiunea de costuri
Costurile alternative
reprezintă pierderile eventuale ale
investitorului în urma respingerii unor
proiecte investiţionale de alternativă şi
investirea mijloacelor în proiectul
actualizat.
Principiul aportului – costul
(valoarea) oricărui element al b.i. este în
funcţie de aportul lui în valoarea totală
sau în mărimea scăderii acestei valori
dacă el (elementul) lipseşte. Unele
elemente majorează valoarea b.i. cu o
mărime ce depăşeşte cheltuielile pentru
realizarea lor, deşi sunt şi cazuri când
unele elemente suplimentare reduc
valoarea imobilului (de ex. exagerări
arhitecturale).
5. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor
imobiliare. Principiile celei mai
potrivite şi eficiente utilizări,
productivităţii şi concurenţei.
Baza teoretică a procesului de
evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în
rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului
partici-panţilor la piaţa imobiliară.
Principiul de evaluare este – baza
teoretică a procesului de evaluare a valorii
de piaţă. Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; - compatibilitatea utilizării terenurilor,
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - asigură venituri maximale posesorului. În
compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor).
Cea mai eficientă utilizare este un concept
utilizat de Standardele Internaţionale de
Evaluare şi este folosit pe larg de
evaluatorii din America de Nord.
Descrierea acestui principiu se conţine şi
în Standardele Europene de Evaluare.
Principiul celei mai bune şi eficiente
utilizări este definit ca utilizarea cea mai
probabilă a bunului, care este posibilă din
punct de vedere fizic, justificată în mod
corespunzător, admisibilă din punct de
vedere legal, eficientă din punct de vedere
economic şi din care rezultă cea mai mare
valoare a bunului supus evaluării.
Utilizarea care duce la cea mai mare
valoare este considerată ca cea mai bună
utilizare şi va corespunde definiţiei valorii
de piaţă. Principiul celei mai bune şi
eficiente utilizări ia în considerare factorii
majori ce influenţează valoarea bunului
imobiliar: economici, sociali, juridici,
fizici, întrunind şi alte principii de
evaluare. În căutarea celei mai potrivite şi
eficiente utilizări evaluatorul compară
utilizarea curentă cu alte variante posibile.
Cea mai potrivită şi eficientă utilizare se
mai consideră şi utilizarea cea mai
rentabilă la momentul evaluării sau în
viitorul apropiat. Pentru determinarea
acestei utilizări (cea mai eficientă) se
efectuează analiza economică în 2 etape:
I.se efectuează analiza celei mai potrivite
utilizări ai terenului (totalitatea scopurilor
de utilizare) ; II.al terenurilor şi
construcţiilor deja existente sau posibile
de efectuat. În cadrul acestei analize
evaluatorul trebuie să ia în consideraţie
durata utilizării, reacţia obiectivelor
adiacente, aportul îmbunătăţirilor
funciare, constrângerilor dacă există.
Această analiză trebuie să se bazeze pe
legislaţia în vigoare şi pe posibilităţile
fizice ale b.i. Evaluatorul trebuie să aibă
în vedere că pe parcursul utilizării pot
avea loc schimbări ai factorilor de
influenţă de ordin exterior (se poate
schimba destinaţia obiectelor învechite).
Principiul productivităţii –proprietarii
b.i. efectuează îmbunătăţiri ai terenului
sau a construcţiei pentru a mări
randamentul b.i. S-a observat că aceste
îmbunătăţiri au limită după care
investiţiile în îmbunătăţiri nu mai au
aceleaşi eficienţe sau chiar pot deveni
nerentabile şi pot conduce la căderea
valorii de piaţă a b.i.
Principiul concurenţei – presupune că în
cazul cînd pe piaţă beneficiul depăşeşte
plata pentru mijloacele de producţie, pe
piţa dată se înăspreşte concurenţa, ceea ce
duce la scăderea nivelului mediu al
beneficiului. Acest principiu influenţează
puternic piaţa b.i. Obţinerea veniturilor
supranormative din imobil duce la
sporirea concurenţei care, de regulă, are
loc concomitent cu creşterea ofertei.
Creşterea ofertei contribuie la scăderea
preţurilor şi firesc a veniturilor.
Concurenţa normală sporeşte calitatea
obiectelor de construcţii. Concurenţa
excesivă poate să diminueze profiturile
până la nivelul lor normal şi chiar mai jos
până la dispariţia acestora. Dacă într-un
anumit sector concurenţa de afaceri
comerciale este destul de puternică,
construcţia încă a unui magazin va fi
nerentabil şi invers. Un exemplu
concludent în această ordine de idei este
duratei mari de construcţie oferta de
apartamente nu poate reacţiona imediat la
cerere, astfel cererea devine excesivă.
Concurenţa din partea altor tipuri de
locuinţe va scădea preţurile la
apartamente, dar în fond plata de arendă
se va menţine. Terminarea construcţiei a
unui număr considerabil de ap. va
schimba radical situaţia, chiar aferta poate
deveni excesivă. Astfel de oscilaţii poartă
un caracter periodic. Evaluatorul trebuie
să poată prognoza tendinţele de creştere
sau scădere a concurenţei şi să le ia în
consideraţie în timpul evaluării.
6. Principii de bază pentru
evaluarea proprietăţilor
imobiliare. Principiile
compatibilităţii şi espectaţiei
(aşteptării creşterii preţurilor)
Baza teoretică a procesului de
evaluare o reprezintă totalitatea legităţilor,
principiilor şi regulilor care s-au format în
rezultatul analizei cazurilor concrete de
evaluare, precum şi a comportamentului
partici-panţilor la piaţa imobiliară.
Principiul de evaluare este – baza
teoretică a procesului de evaluare a valorii
de piaţă. Practica mondială de evaluare se
conduce de următoarele principii: -
principiul cererii şi ofertei; - asigurarea creşterii cererii este extinderea
dinamismului; - înlocuirii; - aportului; -
celei mai potrivite şi eficiente utilizări;
-productivităţii; - concurenţei; - populaţiei. Spre deosebire de cerere,
compatibilităţii; - espectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor).
Principiul compatibilităţii
(conformităţii) – stilul arhitectonic,
nivelul comfortului şi a prestărilor de
servicii a b.i. trebuie să corespundă
necesităţilor şi aşteptărilor pieţei de
imobil într-un loc determinat unor
anumite standarde scrise sau imaginate. O
clădire cu anumite defecte are de câştigat
într-un raion priveligiat, din cauza
atracţiei faţă de alte ob.imob. şi invers un
b.i. va avea o val. mai mică dacă se află
într-un raion neprestigios. Valoarea max.
se obţine atunci când se atinge o
omogenitate arhitectonică raţională şi
precum şi în folosinţă este opţiunea de
forţă a b.i. Compatibilitatea optimală a b.i.
fond, utilizarea satisfăcătoare a terenurilor
se obţine atunci când ea corespunde
standardelor existente în locurile unde
este amplasat b.i.Principiul espectaţiei
(aşteptării creşterii preţurilor) –
conform acestui principiu cumpărătorul
este în aşteptarea veniturilor în rezultatul
exploatării imobilului. Utilitatea
obiectului de imobil este în funcţie de
veniturile prognozate. Pentru b.i. care
aduc venit, valoarea se determină în
funcţie de veniturile viitoare şi încasările
de la revânzarea lor aşteptate de
investitorul potenţial. Foarte importante
pentru investitor sunt mărimile, calitatea
şi durata fluxurilor veniturilor viitoare,
aceste venituri fiind actualizate
proporţional schimbării valorii lor în
funcţie de timp.
7. Factorii de influenţă asupra
valorii imobilului. Factorii
macro şi microeconomici
Asupra valorii b.i. influenţează o serie
de factori care se iau în consideraţie la
diferite etape a procesului de evaluare a
valorii de piaţă. Toţi factorii pot sa fie
divizaţi in 2 grupe mari: obiectivi si
subiectivi.
Factorii subiectivi sunt:
- competenta participanţilor la
tranzacţii;
- nivelul de informare a populaţiei;
- onestitatea (cinstit, inocent,
nevinovat);
- temperament (sanguin, coleric,
melancolic, fegmatic);
- atractivitate personală (şarm,
Factorii obiectivi la rândul sau se
împart în: macroeconomici şi
1) Factorii macroeconomici cuprind
capacitatea de cumpărare a populaţiei şi
nivelul de consum, nivelul şomajului,
inflaţia, rata procentului bancar, cursul
dolarului, impozitele, taxele, etc.
Valoarea bunului imobil este
influenţată şi de interacţiunea unor factori
care pot fi:
- factori economici (Impozitare; Inflaţia;
Cererea şi oferta; Cursul dolarului sau
EURO; Nivelul de trai al populaţiei;
Relaţiile economice internaţionale);
- factori sociali (Numărul şi structura
populaţiei; Densitatea populaţiei;
Demografia; Nivelul educaţiei şi culturii);
- factori juridici, administrativi si politici
(Legislaţia fiscală; Legea cu privire la
proprietate; Legislaţia privitor la
ipotecare; Legi în domeniul ecologiei;
Legea cu privire la politica de creditare;
Stabilitatea politică; Legi cu privire la
operaţiunile cu imobilul);
- factori naturali si de mediu (Factorii
geografici; Factorii seismici; Factorii
ecologici; Clima; Nivelul apelor
subterane; Zonele de inundaţii sau zonele
alunecărilor de teren; Construcţii pe rocile
sedimentare; Prezenţa în regiune a
staţiilor atomice, uzinelor metalurgice,
întreprinderi de producere a substanţelor
chimice, staţii de purificare; alţi factori).
Factorii macroeconomici:
Impozitarea – Conform titlului VI a
Codului Fiscal impozitul pe imobil este o
forma nerecuperabilă de vărsare în
acesteia, aflat în posesia unei persoane
fizice sau juridice.
Rata inflaţiei şi cursul dolarului sau
EURO sînt indicatori macroeconomici,
care într-o măsură mai mică sau mai mare
influenţează asupra costului spaţiului
locativ prin legătura lor directă cu
majoritatea aspectelor vieţii economice a
ţării. Scăderea veniturilor generate de
inflaţie, poate fi compensată pe calea
indexării plăţii pentru arendă. Protecţia
împotriva inflaţiei acţionează doar în acel
caz, când schimbarea taxei pentru arendă
coincide cu nivelul inflaţiei.
Cererea şi oferta sînt forţe majore ale
pieţei spaţiului locativ, fixând oscilaţiile
frecvente în direcţia creşterii şi
descreşterii costului spaţiului locativ.
Cererea pentru proprietăţile imobiliare
este afectată de situaţia economică
generală: gradul de ocupare a populaţiei;
mărimea salariului şi veniturilor
populaţiei; solvabilitatea populaţiei;
variaţia numărului populaţiei modificările
în preferinţele populaţiei; nivelul inflaţiei;
disponibilitatea mijloacelor creditare;
mărimea ratei dobânzii; mărimea
costurilor asociate cu efectuarea
tranzacţiilor; şi altele. Creşterea cererii
determină sporirea activităţii pieţei
imobiliare. O condiţie obligatorie pentru
posibilităţilor economice ale potenţialilor
cumpărători, majorarea veniturilor
oferta b.i. este inelastică. Oferta de b.i.,
este influenţată de: stocurile de b.i. libere
(neocupate) care sunt expuse la vânzare
pe un anumit segment al pieţei imobiliare;
volumul construcţiilor noi şi cheltuielile
aferente; impozitul pe b.i.; cheltuieli
pentru reparaţia şi reconstrucţia b.i.;
cheltuieli pentru menţinerea b.i. şi plata
serviciilor comunale; modificări curente şi
potenţiale ale tehnologiilor de construcţii
şi influenţa lor eventuală asupra costurilor
de construcţie; corelaţia costurilor de
construcţie şi a preţurilor de vânzare a b.i.
Relaţiile economice externe nu au
influenţă nemijlocită asupra costului
spaţiului locativ, ci mai degrabă
stimulează politica investiţională,
extinderea spaţiului economic, astfel
contribuind la prosperarea economică, la
asigurarea condiţiilor, normelor de viaţă,
inclusiv a asigurării cu locuinţe.
2) Factorii microeconomici sunt
factorii formaţi de caracteristicile concrete
ale bunului imobil.
Factorii microeconomici cuprind:
Condiţiile de vânzare-cumpărare,
Condiţiile de finanţare, Amplasarea,
Caracteristicile fizice, Arhitectura clădirii,
ş.a..
Condiţii de finanţare. De obicei
investiţiile în imobil se finanţează pe 50-
100% din contul mijloacelor împrumutate,
ceea ce influenţează asupra preţurilor
tranzacţiilor şi la coeficienţi, achitaţi atât
din conturi operaţionale cît şi din conturi
de capital.
Condiţii de vânzare-cumpărare pot fi
tipice sau specifice. Fiind pusă problema
efectuării oricărei tranzacţii condiţiile de
vânzare-cumpărare rămân a fi unul din
aspectele microeconomice de bază. Este
foarte important de analizat motivele
vânzătorului şi cumpărătorului, precum şi
termenele de realizare a tranzacţiei pe care
le solicită un participant sau altul. O
urgenţă a vânzătorului este foarte mult în
favoarea cumpărătorului, aşa cum costul
locuinţei va scădea. Iar dacă cumpărătorul
este cointeresat în achiziţionarea unui
anumit imobil atunci costul va creşte.
Amplasarea locuinţei. În centrul
oraşului apropierea liniilor de transport nu
are mare influenţă asupra costului
spaţiului locativ, însă pentru periferii
situaţia este absolut inversă: depărtarea de
la linia principală de transport şi costul
sînt în dependenţă invers proporţională.
Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie
intensitatea circulaţiei transportului
public. Un alt factor ce influenţează costul
spaţiului locativ în direcţia creşterii este
existenţa în apropierea acestuia a
parcărilor pentru automobile, a
grădiniţelor, şcolilor, centrelor de
distracţie, a parcurilor publice, a
magazinelor şi a altor bunuri de necesitate
publică. Amplasarea clădirii într-o altă
zonă îndepărtată, în apropierea unor
fabrici sau uzine, unde zgomotul
depăşeşte limitele normalului şi există
riscul poluării mediului ambiant, va
orienta costul spaţiului locativ în direcţia
descreşterii. În dependenţă de unii factori
sociali accent se pune, în majoritatea
cazurilor, pe prestigiul cartierului sau
sectorului dat. La alegerea locuinţei, în
afară de cheltuielile de ecologie, prestigiu
şi mediul social se ţine cont de cheltuielile
de transport la locurile de lucru,
învăţământ şi agrement.
Caracteristicile fizice a spaţiului
locativ. În timpul efectuării oricărei
tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ rolul
de bază în stabilirea costului acestuia îl
are analiza caracteristicilor sale fizice, la
care se referă: parametri fizici; calitatea
construcţiei şi exploatării; serviciile
comunale şi dotarea tehnică; exteriorul
plăcut şi confortul. De asemenea la
evaluarea clădirii se va ţine cont de
orientarea construcţiei (nord, sud, est,
vest); gradul de durabilitate; caracteristica
elementelor de bază: fundamentul, pereţii,
planşeele, pardoseala, uşile, ferestrele,
finisajul interior, finisajul exterior,
calitatea construcţiei, arhitectura,
racordarea la reţelele publice (apă,
canalizare, energie electrică, energie
termică, gaze, telecomunicaţii), utilizarea
curentă a spaţiilor. Un factor important
este şi modul de utilizare curentă a
obiectului evaluării: locativă, comercială,
industrială sau specializată.
Hotărârile arhitectural-constructive au
o mare importanţă în timpul evaluării.
Clădirile destinate locuinţelor trebuie să
corespundă condiţiilor climaterice, să fie
bine proiectate, adică să aibă o bună
iluminaţie naturală a încăperilor, un
aspect exterior plăcut.
8. Informatia necesara pentru
evaluarea BI, sursele de
informaţie.
Informaţia este cea mai valoroasă resursă
a pieţei, ea determină calitatea serviciilor
de evaluare, conformitatea rezultatelor
evaluării. Principalele surse de informaţie
care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaţia Republicii Moldova;
- datele cadastrului bunurilor imobiliare;
- datele statistice publicate oficial, datele
mass-media privind conjunctura pieţei,
rezultatele licitaţiilor, etc.;
- documentaţia de proiect şi deviz;
- experienţa personală a evaluatorului,
competenţa şi intuiţia sa;
- datele despre tranzacţiile cu bunuri
imobiliare, ş.a.
Sursele de informaţie trebuie să fie sigure.
Evaluatorul trebuie să aibă o atitudine
critică faţă de informaţia obţinută. Toată
informaţia necesară pentru evaluare se
împarte în două grupe: informaţia
generală şi informaţia
Informaţia generală cuprinde informaţia
specială.
cu caracter general economic şi social,
care exercită o influenţă egală asupra
tuturor obiectelor pieţei imobiliare.
Informaţia specială caracterizează un bun
imobiliar concret.
După sursele de obţinere informaţia se
împarte în primară şi secundară.
Informaţia primară este informaţia
internă care caracterizează bunul
imobiliar evaluat.
Sursa acestei informaţii este inspectarea
şi expertiza tehnică a obiectului, dosarele
cadastrale; planurile cadastrale, hărţile de
bonitate a terenurilor, planurile de
organizare a teritoriului.
Informaţia secundară sau externă este
informaţie prelucrată, prezentată sub
formă de articole de analiză, prognoze,
informaţie privind dezvoltarea pieţei
imobiliare, factorii economici, sociali,
politici, demografici, ecologici.
Surse de informaţie externă sunt
îndrumarele de specialitate, publicaţiile
periodice, informaţia de la specialiştii
pieţei imobiliare, colaborarea
profesională, participarea la conferinţe,
expoziţii, etc.
Cantitatea de informaţie necesară depinde
de metoda aplicată la efectuarea evaluării,
de scopul evaluării, precum şi de tipul
bunului imobiliar.
Pentru determinarea valorii de
reconstituire a bunului imobiliar poate fi
întocmit un deviz în baza documentaţiei
de proiect, listei cu volumul de lucrări, a
unei largi baze informaţionale, normative
şi de proiect. Pentru determinarea valorii
iniţiale a bunului imobiliar sunt utilizate,
de asemenea, Culegerile indicilor
comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, sau
Indicatorii comasaţi ai costului
construcţiei.
În cazul efectuării evaluării cu aplicarea
metodei analizei comparative a elementelor.
vânzărilor, evaluatorul trebuie să găsească
un număr suficient de obiecte similare cu
obiectul evaluării, să obţină informaţia
completă privind caracteristicile lor
tehnice, amplasarea şi preţul de vânzare.
În cazul evaluării după metoda venitului
sunt necesare datele gestiunii contabile şi
financiare a întreprinderii, sumarele
economico-statistice privind dezvoltarea
pieţei, informaţia despre activitatea şi
serviciile băncilor comerciale, datele cu
privire la vânzări-cumpărări, închirierea şi
ipotecarea obiectelor similare şi altă
informaţie.
Datele privind preţurile de vânzare şi
plăţile de arendă pot fi obţinute din
contractele de vânzare-cumpărare şi
contractele de arendă înregistrate la OCT.
Pentru acumularea datelor de piaţă oficiile
cadastrale trebuie să menţină o bază de
date a tranzacţiilor imobiliare, care va
conţine:
- informaţia referitoare la tranzacţie:
preţul şi data tranzacţiei;
- datele de identificare a bunului imobiliar
(nr. cadastral, adresa sau locul
amplasării);
- caracteristicile tehnice, funcţionale şi
economice ale Bl la data tranzacţiei.
Colectarea datelor de piaţă este un proces
continuu necesar pentru a asigura
monitorizarea calităţii modelelor de
evaluare şi actualizarea lor.
10. Determinarea valorii de
9. Caracteristica generală a reconstituire
metodelor de evaluare. Alegerea cheltuielilor
met. în funcţie de tipurile BI şi Metoda cheltuielilor consta
scopul evaluării estimarea valorii de piata a obiectului
Pentru determinarea valorii bunului
imobil se vor utiliza urmatoarele metode:
metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda
veniturilor. In cazul in care utilizarea
uneia din metodele mentionate nu este
posibila, evaluatorul va argumenta in
raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei respective. In cazul
evaluarii diferitor tipuri de bunuri
imobile, metodele de evaluare se vor
aplica in urmatoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinatie locativa: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda
cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor
imobile cu destinatie locativa care sint
date in arenda poate fi aplicata metoda
veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv
terenurile cu destinatie agricola: metoda
analizei comparative a vinzarilor si
metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinatie comerciala – metoda analizei
comparative a vinzarilor, metoda
veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile
cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate –
metoda analizei comparative a vinzarilor,
metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
- in cazul unei piete slab dezvoltate sau
inexistentei acesteia – metoda
cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile
unice si specializate – metoda
cheltuielilor.
În majoritatea cazurilor de evaluare,
pentru majoritatea bunurilor imobile se
aplică metoda analizei comparative a
vînzărilor. Domeniul de aplicare a acestei
metode este foarte larg, se aplică pentru
bunuri imobile tipice, construite după
proiect standard, pentru terenuri, inclusiv
şi cu destinaţie agricolă. Metoda dată se
aplică în condiţiile unei pieţe transparente.
Mai des metoda dată poate fi aplicată de
către firmele de evaluare care au baza de
date dezvoltată şi care se ocupă şi cu
serviciile de intermediere. Întreprinderile
de evaluare nou create nu dispun de
informaţia veridică despre piaţa
imobiliară şi respectiv aplicarea metodei
date necesită o durată mai mare de timp.
Metoda costului sau cheltuielilor –
această metodă se utilizează în toate
cazurile de evaluare a B.I. de către
evaluatorii privaţi şi cei de stat, indiferent
de scopul evaluării. Aplicarea metodei
date se recomandă pentru bunuri imobile
unicale sau cu destinaţie specială. Metoda
dată presupune determinarea valorii de
piaţă a terenului, aplicarea coeficienţilor
de majorare a preţurilor în construcţii,
calcularea uzurii funcţionale şi
economice. Prin acesţi indici metoda dată
se apropie de valoarea de piaţă. În R.M.
metoda costului se aplică în 3 variante:
- conform Regulamentului provizoriu
(varianta corectă);
- metoda aplicată de către OCT (în acest
caz nu se calculează valoarea de piaţă a
terenului, se aplică coeficienţii de
majorare pentru an. 1997);
- metoda costului care se bazează pe
valoarea de reconstituire cu aplicarea
coeficienţilor din Hot. Guv-lui, nr. 1056
din 12 noiembrie 1997 (varianta greşită
deoarece se folosesc coeficienţi
artificiali).
Metoda venitului – în R.M. aplicarea
metodei este destul de problematică, are
multe limitări şi se aplică mai rar decît
celelalte metode, fiind cea mai
complicată, deoarece sunt factori obiectivi
care nu permit dezvoltarea metodei date şi
aplicarea ei într-o scară largă din cauza
instabilităţii economiei ţării. În
majoritatea cazurilor evaluatorii nu au
acces la informaţia veridică despre
activitatea financiară a obiectului
evaluării.
Pentru a obţine o opinie veridică privind
valoarea proprietăţii imobiliare,
evaluatorul aplică diverse metode de
evaluare. Dar, este important de
menţionat, că nici una din metodele de
evaluare nu este universală şi nu
generează rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conţine
elemente ale previziunii. Metoda
vînzărilor comparabile este limitată de
disponibilitatea datelor veridice despre
vînzările comparabile. Metoda costului
este limitată de dificultăţile asociate cu
estimarea deprecierii (uzurii), în special
pentru proprietăţile imobiliare vechi.
Metodele venitului sînt bazate pe
previziuni şi estimări subiective ale
veniturilor anticipate şi ratei rentabilităţii.
prin metoda
in
evaluarii ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui in starea
curenta sau reproducerea calitatilor lui de
consum.
Formula generala de determinare a
valorii bunului imobil prin metoda
cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc − D)
unde: V – valoarea bunului imobil;
Vt – valoarea de piata a
terenului;
Vc – valoarea de reconstituire
sau de inlocuire a constructiei evaluate
considerate ca noi;
D–deprecierea acumulata.
Metoda cheltuielilor se bazează pe
estimarea fie a valorii de înlocuire, fie a
valorii de reconstituire.
Valoarea de inlocuire – suma
cheltuielilor totale necesare pentru
constructia unei cladiri sau constructii
analogice obiectului evaluarii, calculata in
baza preturilor de piata, existente la data
evaluari, tinind cont de uzura cladirii sau
constructiei evaluate.
Valoarea de reconstituire – suma
cheltuielilor totale necesare pentru crearea
unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza
preturilor de piata existente la data
evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate
pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui;
Valoarea de reconstituire sau valoarea
de inlocuire se estimeaza prin aplicarea
urmatoarelor metode:
a) metoda comparatiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativă;
d) metoda obiectului analog.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza
pe analiza comparativa a unitatilor ce
caracterizeaza calitatile de consum ale
obiectului (1 m3 al volumului fizic al
cladirii, 1 m2 al suprafetei totale).
Valoarea de reconstituire a obiectului
evaluarii va fi egala cu produsul intre
costul unitatii de comparatie, exprimata in
preturi curente si cantitatea unitatilor date
(volum, suprafata). Costul unitatii de
comparatie poate fi determinata in baza
valorii obiectelor analogice construite
anterior sau in baza „Culegerilor
indicilor comasati ai valorii de
reconstituire a cladirilor si constructiilor
pentru reevaluarea mijloacelor fixe”.
Metoda costurilor segregate se bazeaza
pe estimarea costurilor unitare pentru
diferite elemente constructive ale cladirii,
exprimate in unitati de masura adecvate.
Surse de informatie pentru estimarea
valorii de reconstituire sau de inlocuire
prin metoda data pot servi normele de
deviz comasate si informatia privind
obiectele analogice.
Metoda cantitativa se bazeaza pe
estimarea cheltuielilor necesare pentru
constructia cladirii in intregime si
diferitor componente ale ei, prin
intocmirea devizelor locale, devizelor pe
obiect si devizelor generale pentru
obiectul evaluat.
In cadrul metodei cantitative, cheltuielile
legate de constructia obiectului se
estimeaza prin urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
с) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metoda de
determinare a valorii de deviz a cladirilor
si constructiilor in baza indicilor de
resurse evidentiati in documentatia de
proiect si deviz: manopera, utilajele de
constructii-montaj, materiale, constructii
si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse si indici reprezinta
o aplicare mixta a metodei de resurse si a
sistemului de indici pentru resursele
folosite in constructie si determinate ca
raport intre preturile curente si preturile
de baza pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baza se bazeaza
pe recalcularea cheltuielilor incluse in
devize din preturile de baza in preturile
curente prin aplicarea indicilor.
Metoda indicilor determină valoarea
bunului imobiliar în baza valorii
obiectului analog. În cazul diferenţei între
elementele constructive ale bunului
imobiliar evaluat şi elementele
constructive ale obiectului analog se fac
corectările necesare.
Valoarea de reconstituire corespunde
mărimii tututror cheltuielilor suportate
pentru construirea bunului imobiliar. În
acest caz, evaluatorul trebuie să
recalculeze valoarea dse reconstituire în
preţurile curente la data evaluării.
La determinarea valorii de
reconstituire sau de inlocuire a bunului
imobil este necesar de luat in considerare
marimea deprecierii acumulate, care
reprezinta reducerea calitatilor de consum
ale bunului imobil din punct de vedere al
cumparatorului potential si se manifesta
prin diminuarea valorii bunului in urma
actiunii diferitor factori.
11. Determinarea deprecierii
acumulate a bunurilor imobile.
Definirea uzurii fizice şi
determinarea ei prin metoda
vizuală
Deprecierea reprezintă reducerea
calităţilor de consum ale bunului
imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenţial şi se manifestă
prin diminuarea valorii bunului în
rezultatul acţiunii diferitor factori.
Valoarea BI este în funcţie de
caracteristicile lui naturale şi fizico-
constructive şi de schimbările ce au loc în
aceste caracteristici care au loc pe durata
ciclului de viaţă. Aşadar valoarea
obiectului depinde de starea lui fizică, de
etapa ciclului de viaţa la care se află. Cea
mai generală caracteristică a procesului de
schimbări ce au loc în caracteristicile
fizico-constructive pe parcursul duratei de
viaţă se numeşte UZURĂ. Ea poate fi
fizică, morală, economică, funcţională şi
ecologică. Uzura fizică este determinată
de deteriorarea bunului imobiliar sub
influenţa diferitor factori mai ales
climaterici. Procesul UF a clădirilor
locative şi a elementelor constructive
constă în faptul că construcţiile, utilajele
şi clădirea în ansamblu pe parcursul
funcţionării îşi pierd calităţile şi
proprietăţile iniţiale. Prin pierderea
calităţilor tehnice şi de exploatare se
înţelege diminuarea capacităţii portante,
rezistenţei, rigidităţii sub influienţa
mediului. UF mai depinde de convenţiile
locale, respectarea cerinţelor de
exploatare şi utilizare, de sistemul de
reparaţii curente şi capitale.
Mărimea UF se determină în funcţie
de starea tehnică a elementelor de
construcţii principale. Trebuie de
menţionat că deşi caracteristica finală a
UF este gradul de diminuare a capacităţii
portante iniţiale, componenţa elementelor
de construcţii după care se determină UF
nu se limitează doar la elementele de
construcţii portante. La rîndul său UF a
construcţiilor aparte după care se calculă
UF a clădirii în ansamblu este
proporţională cu raportul dintre mărimea
sectorului deteriorat a construcţiei şi
mărimea totală a ei.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate
mai multe metode, dar cea mai răspîndită
în rîndurile evaluatorilor este metoda
normativă (vizuală), care include
următoarele 2 etape:
1. determinarea UF pentru elementul
constructiv
UF elem = GS elem . * U
unde- GSelem.- greutatea specifică a
elementului;
Ureală- uzura reală
Semnele UF sînt existenţa
deformaţiilor închise sau deschise a
elementului constructiv. Caracteristica
calitativă şi cantitativă a deformaţiilor
poate fi determinată numai în rezultatul
inspecţiei clădirii pe teren cu utilizarea
utilajelor şi procedurilor speciale.
2. determinarea UF a construcţiei în
ansamblu (în%)
UF constr = UF elem *100 / GS
în care UFelem.-uzura fizică a
elementelor;
GS tut.elem. - greutatea specifică a tuturor
UF normativă se utilizează în scopuri
de contabilitate pentru a amortiza
cheltuielile pentru imobil.
Determinarea mărimii uzurii
elementelor constructive poartă mai mult
un caracter subiectiv şi depinde de
experienţa şi pregătirea profesională a
specialistului care inspectează bunul
imobiliar.
Un avantaj important al metodei date
este simplitatea ei, rezultatele obţinute
sunt convingătoare şi pot fi uşor
verificate. Totuşi, rezultatele obţinute prin
metoda normativă poartă un caracter
subiectiv pronunţat, ce se datorează
calificăriii evaluatorilor şi nu ioau în
considerare deprecierea funcţională şi
deprecierea economică a obiectului
evaluării.
12. Determinarea deprecierii
funcţionale şi economice
Spre deosebire de uzura fizică,
deprecierea funcţională şi economică nu
au un caracter material. Aceste tipuri de
depreciere a bunului imobiliar pot fi
observate doar în momentul comparării
obiectului evaluării cu alte bunuri
imobiliare.
Determinarea deprecierii funcţionale
şi economice este o problemă mai
complexă decât determinarea uzurii
fizice, deoarece:
- deprecierea funcţională depinde de
destinaţia bunului imobiliar. Pentru
diferite tipuri de bunuri imobile
deprecierea funcţională se manifestă
diferit.
- procesul deprecierii funcţionale şi
economice nu poate fi standardizat, de
aceea în unele caziri, estimarea lor nu este
posibilă. În cazul estimării deprecierii
funcţionale, în raportul de evaluare este
necesar să fie inclusă o argumentare a
calculelor efectuate.
-mărimile estimate ale deprecierii
economice nu pot fi absolut obiective din
cauza influenţei evaluatorului asupra
rezultatului estimărilor şi influenţei
factorului comportamentului
consumatorilor asupra mărimii cererii.
Distingem 2 tipuri ale depr.
funcţionale: recuperabilă şi
nerecuperabilă;
Deprecierea funcţională recuperabilă
este determinată în baza cheltuielilor
pentru reconstrucţia necesară a obiectului
evaluării, pentru a asigura o utilizare mult
mai efectivă a bunului imobiliar.
Cauzele depr funcţ sunt: neadecvarea
construcţiei din punct de vedere al
conceptului spaţial, ceea ce necesită
introducerea unor elemente noi; deficienţe
ce necesită efectuarea lucrărilor de
modernizare sau înlocuirea elementelor
demodate; surplusul de elemente. În acest
caz deprecierea funcţională recuperabilă
va fi egală cu costul licidării acestor
elemente.
Deprecierea funcţi nerecuperabilă
este estimată în baza următorilor factori:
insuficienţa unor elemente ale construcţiei
sau ale unor caracteristici calitative ale
elementelor; surplusul de îmbunătăţiri.
Deprecierea funcţ. nerecup. apărută din
cauza insuficienţei unor elemente
constructive va fi egală cu diferenţa între
valoarea capitalizată a pierderilor
venitului net şi costurile de construcţie a
elementelor date. În practică, pierderile
venitului net sunt determinate prin
comparaţia plăţilor de arendă de piaţă
pentru construcţiile în care sunt prezente
elementele corespunzătoare şi
construcţiile în care ele lipsesc. Pierderea
din valoare a bunului imobiliar în cazul
deprecierii funcţionale este determinată de
evoluţia tehnico-ştiinţifică-folosirea
tehnicii eficiente, perfecţionarea
materialelor de construcţie, dezvoltarea
tehnologiilor în construcţie, creşterea
productivităţii muncii. Cu cât mai mare
este perioada între data construcţiei şi data
evaluării, cu atât este mai mare
deprecierea funcţională.
Deprecierea funcţională începe să se
acumuleze din momentul creării bunului
imobiliar. Construcţia bunului imobiliar
este desfăşurată în baza unor proiecte
aprobate, în timp ce ar putea fi folosite
concepte constructive şi spaţiale
perfecţionate. Astfel, deprecierea
funcţională apare cu mult înaintea
apariţiei uzurii fizice, deoarece
construcţiile nu mai corespund cerinţelor
noi faţă de gradul de confort, calitate şi
amenajare. Deprecierea funcţ este
caracteristică tuturor bunurilor imobiliare,
deoarece piaţa tehnologiilor de construcţie
este în continuă dezvoltare şi tinde spre
crearea unor construcţii moderne şi mult
mai calitative, decât cele construite
anterior.
/ 100
Prin urmare, deprecierea funcţională
reala
este prezentă permanent şi influenţează
considerabil calităţile de consum ale
bunului imobiliar, contribuind la
diminuarea valorii lui.
În condiţiile dezvoltării neuniforme a
pieţei imobiliare, existenţei diferitor
segmente formate în dependenţă de
veniturile cumpărătorilor potenţiali,
deprecierea funcţională este determinată
pentru fiecare obiect individual, evaluarea
căruia se face pentru un anumit
cumpărător, cu un anumit nivel de
venituri. În urma analizei deprecierii
funcţionale facem următoarele concluzii:
. 1. Deprecierea funcţ tut .reprezintă
elem .
diferenţa dintre caracteristicile rele ale
bunului imobil şi preferinţele
consumatorilor.
2. Deprecierea funcţională completă a
unui tip de bunuri imobiliare corespunde
situaţiei când cererea la bunurile
imobiliare din categoria dată va fi nulă.
3. Mărimea depr funcţ este egală cu
valoarea totală a lucrărilor de
reconstrucţie necesare pentru a aduce
bunul imobiliar în conformitate cu
cerinţele pieţii.
Deprecierea economică reprezintă
pierderea valorii bunului imobil ca
rezultat al acţiunii factorilor de origine
externă. Acest tip de depreciere este
caracteristic doar pentru bunurile
imobiliare, dat fiind că ele nu pot fi
deplasate. În practică, sunt folosite 2
metode pentru determinarea deprecierii
economice:
- capitalizarea pierderilor venitului
datorită influenţei factorilor externi.
- compararea preţurilor de vânzare ale
bunurilor imobiliare similare asupra
cărora influenţează factorii externi şi celor
ce nu sunt influenţate de manifestarea
factorilor externi.
Procedura de estimare a deprecierii
economice prin metoda capitalizării
pierderilor venitului este cea mai des
utilizată. Se utilizează algoritmul următor:
1. Se determină pierderile anuale de la
plata pentru arendă;
2. Se determină rata de capitalizare ca
raportul dintre plata de arendă
actuală/preţul de vânzare a BI similare
neinfluenţat de factorii externi;
3. Se capitalizează pierderile
(pierderi/rata de capiatlizare);
13. Esenţa, domeniul de
aplicare şi algoritmul metodei de
evaluare prin metoda analizei
comparative a vânzărilor
Metoda analizei comparative a vinzarilor
presupune estimarea valorii de piata a
bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii care au fost vindute
recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferentele intre aceste bunuri si
obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
utilizeaza in cazurile in care exista
suficienta informatie despre vinzarile
bunurilor imobile similare obiectului
evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa
fie similare obiectului evaluarii din punct
de vedere al caracteristicilor functionale si
fizice. In scopul aplicarii metodei analizei
comparative a vinzarilor evaluatorul
trebuie sa dispuna de informatia privind
preturile de vinzare sau preturile de oferta
pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile
este efectuata in baza urmatoarei
proceduri standard:
a) colectarea si analiza datelor de
piata in scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;
b) identificarea unitatilor si
elementelor de comparatie;
c) determinarea marimii ajustarilor;
d) comparatia bunului imobil
evaluat cu obiectele similare, in scopul
ajustarii preturilor de vinzare;
e) analiza preturilor ajustate ale
bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
Colectarea şi analiza datelor de piaţă
pentru bunurile imobiliare similare
obiectului evaluării este una din cele mai
importante etape ale metodei vânzărilor
comparabile. Pentru efectuarea analizei
datelor de piaţă şi selectarea bunurilor
imobiliare comparabile, evaluatorul
determină numărul vânzărilor
comparabile necesar pentru analiză. De
regulă pentru comparare sunt suficiente 3-
5 vânzări, dar cu cât mai mare este
numărul vânzărilor analizate cu atât e mai
precisă estimarea. Preturile bunurilor
imobile comparabile sint analizate si
corectate in functie de asemanari si
diferentieri.
Metoda vânzărilor comparabile presupune
efectuarea corectărilor preţurilor bunurilor
imobiliare similare pentru data tranzacţiei,
amplasare, caracteristicile fizice ale
obiectelor şi alţi factori.
Urmatoarele elemente de comparatie sint
examinate in cadrul metodei respective:
a)
drepturile de proprietate si alte
drepturi reale transmise;
b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint
legate de bunul imobil.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea
sau diminuarea preturilor bunurilor
imobile comparabile si pot fi exprimate in
marimi absolute sau relative.
Exactitatea rezultatului evaluării depinde
de definirea corectă a scopului evaluării,
veridicitatea surselor de informaţie,
principiilor metodologice ce stau la baza
identificării obiectelor comparabile şi de
metode de ajustare a preţurilor.
De regulă, criteriul de comparaţie a
bunurilor imobiliare este preţul pentru o
unitate de măsură. Unitate de comparaţie
poate servi atât întregul bun imobil, cât şi
o parte componentă a bunului.
Pretul bunului imobil depinde de
avantajele obtinute odata cu preluarea
dreptului de proprietate asupra lui.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de
finantare depinde de acordul intre
cumparator si vinzator privind conditiile
efectuarii si finantarii tranzactiei.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei
reflecta conditiile atipice ale tranzactiei,
cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a
bunului imobil, existenta unei relatii
speciale intre partile implicate in
tranzactie: de rudenie, de afaceri sau
interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei
presupune luarea in considerare a
evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data cind
a fost efectuata vinzarea bunului imobil
comparabil.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se
efectueaza in cazurile in care amplasarea
bunului imobil comparabil difera de
amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este
aplicata pentru diferentele intre
caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evaluarii, fiind
analizata fiecare caracteristica in parte.
Caracteristicile economice sint analizate
in cazul evaluarii bunurilor imobile care
genereaza venituri.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea
modului de folosinta se efectueaza in
cazul in care modul de folosinta curenta al
obiectului comparabil difera, dar nu
esential, de modul de folosinta al
obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce
nu sint legate de bunul imobil se aplica in
cazul in care la tranzactia de vinzare a
bunului imobil au participat si alte bunuri
ce nu sint considerate imobile.

14. Metoda analizei trebuie sa dispuna de informatia privind
comparative a vânzărilor. preturile de vinzare sau preturile de oferta
Determinarea mărimii ajustări- pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile
lor şi a consecutivităţii lor
Abordarea vânzărilor comparabile
modelează comportamentul participanţilor
la piaţa imobiliară, în baza datelor despre
tranzacţiile efectuate recent la care au
participat obiectele similare obiectului
evaluării sau în baza ofertei curente a
proprietăţilor imobiliare similare. Criteriul
de selectare a obiectelor similare
presupune asemănarea acestor obiecte cu
obiectul evaluat după caracteristicile de
bază. Preţurile proprietăţilor imobiliare
similare sunt ajustate, pentru diferenţele
între obiectele similare şi proprietatea
imobiliară evaluată.
Aplicarea practică a metodei
vânzărilor comparabile este posibilă doar
în cazul unei piaţa imobiliare dezvoltate.
Dacă piaţa imobiliară este insuficient de
dezvoltată, sau dacă obiectul evaluării
este un bun imobiliar special sau posedă
anumite calităţi economice şi tehnice
unice, ce nu sunt tipice pentru piaţa
imobiliară, aplicarea metodei vânzărilor
nu este apropiată.
În evaluare sunt folosite următoarele
metode de determinare a ajustărilor:
de vedere al caracteristicilor functionale si
fizice. In scopul aplicarii metodei analizei evaluării imobilului prin metoda venitului operaţional net din anul imediat venit, majorările de capital.
comparative a vinzarilor evaluatorul
este efectuata in baza urmatoarei generat de acest bun in viitor. Aplicarea
proceduri standard:
f) colectarea si analiza datelor de
piata in scopul selectarii bunurilor imobile
comparabile;
g) identificarea unitatilor
elementelor de comparatie;
h) determinarea marimii ajustarilor;
i) comparatia bunului imobil
evaluat cu obiectele similare, in scopul
ajustarii preturilor de vinzare;
j) analiza preturilor ajustate ale
bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piata a obiectului
evaluarii.
La etapa colectarii si analizei datelor
de piata evaluatorul determina numarul
vinzarilor comparabile necesar pentru
analiza. Pentru efectuarea analizei
comparative sint suficiente trei –cinci
vinzari, dar cu cit mai mare este numarul
vinzarilor analizate cu atit este mai exact
rezultatul evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile
sint analizate si corectate in functie de
asemanari si diferentieri. Urmatoarele
elemente de comparatie sint examinate in
16. Caracteristica generală a Reversia se calculează prin capitalizarea afacerilor; uzura contabilă, impozitul pe
următor perioadei de calcul (VONn+1)
veniturilor
Metoda veniturilor presupune
estimarea valorii bunului imobil in baza
venitului operational net ce poate fi
unde, R - reversia;
r - rata de capitalizare estimata pentru cumulativă.
metodei veniturilor se efectueaza in doua
etape:
− prognozarea veniturilor
viitoare;
si − determinarea valorii
prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din
urmatoarele surse:
− plata de arenda colectata
in urma darii in arenda a bunului imobil;
− veniturile din
exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate
de bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizeaza plata de arenda.
In scopul calcularii venitului
operational net este necesar de determinat
urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli
legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce
poate fi generat de bunul imobil in cazul
folosirii tuturor spatiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv – venitul ce
poate fi obtinut in urma functionarii
bunului imobil, tinind cont de nivelul de
ocupare a spatiilor si eventualele pierderi
VON n +1 18. Metoda
R=
(1 + r ) n +1 directe. Determinarea ratei de actualizare. Caracteristici şi
capitalizare
anul imediat următor perioadei de calcul.
17. Calcularea venitului
operaţional net
Estimarea venitului operaţional net
este efectuată în baza veniturilor obţinute
în perioada unui an de activitate şi prin
aplicarea următorului algoritm:
Venitul Operaţional Net = Venitul
Brut Efectiv – Cheltuieli Operaţionale;
Venitul Brut Efectiv = Venitul brut
potenţial – Deducerile pentru spaţiile
libere şi pierderile la colectarea plăţii
de arendă + Alte venituri
Venitul Brut Potenţial reprezintă
suma arenzii (plata de arendă, renta) ce
poate fi obţinută în urma dării în arendă a
bunului imobiliar dat, în cazul când bunul
imobiliar este ocupat la 100%, iar toţi
arendaşii îşi onorează obligaţiunile
contractuale faţă de arendator în termenii
stabiliţi în contract. În procesul estimării
venitului brut potenţial, următoarele
informaţii pot fi utilizate de evaluator:
- informaţia despre bunurile imobiliare
capitalizarii 19. Determinarea ratei de
prin metoda
metode
Rata de actualizare reflectă
Metoda capitalizării venitului
caracteristicile unei investiţii pentru care
recalculează venitul anual în valoarea
un investitor aşteaptă să fie compensat.
proprietăţii, prin raportarea acestuia la
Aceste caracteristici sunt:
rata respectivă a dobânzii, sau înmulţindu-
1. rata reală „pură” a rentabilităţii (r
l la coeficientul respectiv a venitului, sau rentabilităţi)
altfel spus transformă venitul obţinut pe
2. rata inflaţiei aşteptate (r inflaţiei)
parcursul unui singur an de gestiune în
3. prima pentru risc (r riscului)
valoarea bunului imobil prin intermediul
4. prima pentru costurile în afara riscului
ratei de capitalizare. Deosebirea (rnon-risc).
principală a metodei capitalizării venitului
Astfel, formula generală de calculare a
este aceea că nu se ţine evidenţa separată
ratei de actualizare (Y0) este:
a capitalului recuperat şi venitului la
Y0 = r rentabilităţii+ r inflaţiei+ r riscului+ rnon-risc
capital. Această metodă este destul de
1. rata reală „pură” a rentabilităţii
simplă şi înţeleasă, nu necesită prognozări
este determinata in baza analizei
de lungă durată.
investitiilor financiare fara de risc sau care
În calitate de nivel de bază a venitului
implica riscuri minime. Rata reala a
anual de la obiectul evaluat poate fi
rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este
utilizat venitul brut existent sau potenţial,
similara pentru toate investitiile din
profitul operaţional net sau fluxul bănesc
economia nationala.
până la achitarea impozitului. În cadrul
2. rata inflaţiei aşteptate este
analizei comportamentului venitului,
determinata in baza prognozelor oficiale
metoda capitalizării directe propune
privind evolutia inflatiei in economia tarii.
pentru calcularea valorii proprietăţii
3. rata riscului reflecta recompensa pe
imobiliare următoarea formulă:
care investitorul asteapta sa o primeasca
VON pentru banii investiti in bunul imobil.

1. Metoda analizei pare Această
metodă constă în analiza a două vânzări
comparabile pentru a determina mărimea
ajustării pentru un element de comparaţie.
În acest caz, bunurile imobiliare care au
participat în tranzacţie trebuie să posede
caracteristic identice, cu excepţia
caracteristicii pentru care este estimată
ajustarea.
2. Metoda analizei datelor secundare.
Această metodă este utilizată pentru
determinarea ajustărilor în baza
informaţiei care nu este legată nemijlocit
de obiectul evaluării sau bunul
comparabil. La categoria datelor
secundare se referă: rapoartele
companiilor de analiză şi cercetare,
articolele analitice de specialitate şi altele.
3. Metoda analizei statistice. Această
metodă presupune aplicarea metodelor
statistice, în special, metoda analizei de
corelare şi regresie. Prin această metodă
sunt identificaţi factorii care au cea mai
mare influenţă asupra valorii bunului
imobil şi ponderea fiecărui factor.
Aplicarea metodei date este foarte
efectivă în cazul când evaluatorul are de
analizat un număr mare de bunuri
imobiliare standard, de aceea este pe larg
utilizat în procesul de evaluare masivă în
scopul impozitării.
În practică, evaluatorii utilizează şi
alte metode pentru estimarea mărimii
ajustărilor: metoda analizei grafice,
analiza trendului, analiza costurilor,
analiza comparativă relativă, analiza
distributivă, intervievări personale şi
altele.
În procesul aplicării abordării
vânzărilor comparabile, preţurile
bunurilor imobiliare similare obiectului
evaluării sunt analizate şi corectate în
funcţie de diferenţieri. Dacă elementul de
comparaţie este de o calitate mai bună la
bunul imobiliar comparabil decât la
obiectul evaluării, preţul bunului
imobiliar comparabil va fi micşorat cu
suma ajustării respective, şi viceversa,
dacă element de comparaţie la
proprietatea comparabilă este de o calitate
mai inferioară decât acelaşi element la
obiectul evaluării sau lipseşte – preţul
proprietăţii comparabile va fi majorat cu
suma ajustării pentru elementul în cauză.
Corecţiile sau ajustările pot fi aplicate
pentru majorarea sau diminuarea
preţurilor bunurilor imobiliare
comparabile şi exprimate în mărimi
absolute (în monedă) sau în mărimi
relative (în procente).
De regulă, ajustările sunt aplicate în
următoarea consecutivitate:
1. ajustarea pentru drepturile de
proprietate transmise;
2. ajustarea pentru condiţiile de
finanţare;
3. ajustarea pentru condiţiile de
vânzare;
4. ajustarea pentru condiţiile pieţii –
data tranzacţiei;
5. ajustarea pentru amplasare şi
caracteristicile fizice.
Ajustările pentru drepturile de
proprietate, condiţiile de finanţare,
condiţiile de vânzare şi data tranzacţiei
sunt efectuate după regula următoare:
preţul de vânzare este recalculat după
fiecare corectare a ajustărilor sus
menţionate. Celelalte elemente de
comparaţie pot fi aplicate în dependenţă
de preferinţele evaluatorului. Ordinea
aplicării corecţiilor nu va influenţa
rezultatul final.
15. Metoda de analiza
comparativa a vinzarilor.
Obiecte şi elemente de
comparaţie
Metoda analizei comparative a vinzarilor
presupune estimarea valorii de piata a
bunului imobil in baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii care au fost vindute
recent si ajustarii preturilor de vinzare
pentru diferentele intre aceste bunuri si
obiectul evaluarii. Metoda respectiva se
utilizeaza in cazurile in care exista
suficienta informatie despre vinzarile
bunurilor imobile similare obiectului
evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa
fie similare obiectului evaluarii din punct
cadrul metodei respective:
j) drepturile de proprietate si alte
drepturi reale transmise;
k) conditiile de finantare;
l) conditiile tranzactiei;
m) conditiile pietei;
n) amplasarea;
o) caracteristicile fizice;
p) caracteristicile economice;
q) modul de folosinta;
r) componentele valorii ce nu sint
legate de bunul imobil.
Pretul bunului imobil depinde de
avantajele obtinute odata cu preluarea
dreptului de proprietate asupra lui. Pretul
de vinzare va fi cel mai mare in cazul
transmiterii dreptului de proprietate
absolut asupra terenului si constructiei.
Aparitia unor restrictii asupra dreptului de
proprietate (lipsa dreptului de dispozitie a
bunului imobil, existenta unor grevari a
dreptului de proprietate – servitute etc.)
contribuie la reducerea valorii bunului
imobil, prin urmare si a pretului de
vinzare. Daca dreptul de proprietate
asupra obiectului evaluarii este absolut,
iar dreptul de proprietate asupra bunului
imobil comparabil este grevat de alte
drepturi reale, evaluatorul trebuie sa
efectueze corectarile respective ale
pretului de vinzare a obiectului
comparabil, marimea ajustarii fiind egala
cu valoarea de piata a drepturilor
aditionale asupra bunului imobil.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de
finantare depinde de acordul intre
cumparator si vinzator privind conditiile
efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta
ajustare este aplicata in cazurile cind
cumparatorul plateste creditorului
dobinda pentru creditul acordat in scopul
procurarii bunului imobil sau cind
vinzatorul participa la finantarea
tranzactiei, acordind cumparatorului un
credit ipotecar.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei
reflecta conditiile atipice ale tranzactiei,
cum ar fi termenii restrinsi de vinzare a
bunului imobil, existenta unei relatii
speciale intre partile implicate in
tranzactie: de rudenie, de afaceri sau
interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei
presupune luarea in considerare a
evolutiei preturilor pe piata imobiliara in
perioada dintre data evaluarii si data cind
a fost efectuata vinzarea bunului imobil
comparabil, tinind cont de inflatie sau
deflatie, modificarea legislatiei fiscale si
legislatiei in general, schimbarile in
structura cererii si a ofertei bunurilor
imobile si altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se
efectueaza in cazurile in care amplasarea
bunului imobil comparabil difera de
amplasarea obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru caracteristicile fizice este
aplicata pentru diferentele intre
caracteristicile fizice ale obiectelor
comparabile si obiectul evaluarii, fiind
analizata fiecare caracteristica in parte
(elementele constructive, starea bunului
imobil, deprecierea constructiilor,
suprafata si altele).
Caracteristicile economice sint analizate
in cazul evaluarii bunurilor imobile care
genereaza venituri. Ele cuprind:
cheltuielile operationale curente, calitatea
administrarii bunului, plata de arenda,
conditiile si termenele contractului de
arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea
modului de folosinta se efectueaza in
cazul in care modul de folosinta curenta al
obiectului comparabil difera, dar nu
esential, de modul de folosinta al
obiectului evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce
nu sint legate de bunul imobil se aplica in
cazul in care la tranzactia de vinzare a
bunului imobil au participat si alte bunuri
ce nu sint considerate imobile, cum ar fi:
utilaje si echipamente de productie,
mobilier si altele. Valoarea acestor
componente se separa de valoarea bunului
imobil.
la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza
venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP − DSL ) + AV
unde: VBE – venitul brut efectiv,
VBP – venitul brut potential,
DSL – deducerea pentru spatiile libere,
AV – alte venituri generate de bunul
imobil care nu provin nemijlocit din darea
in arenda a spatiilor disponibile;
c) cheltuielile operationale – cheltuieli
legate de exploatarea si asigurarea
functionarii normale a bunului imobil.
Cheltuielile operationale sint grupate in
urmatoarele categorii:
− cheltuielile operationale
fixe, care includ cheltuielile ce nu depind
de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru
asigurarea bunului imobil si altele);
− cheltuielile operationale
variabile, care includ cheltuielile ce
depind de intensitatea exploatarii bunului
imobil (cheltuieli pentru administrarea
bunului imobil, cheltuielile pentru plata
serviciilor comunale si altele);
− cheltuieli pentru
reparatii si mentinere, care includ
cheltuielile pentru reparatia curenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru
intretinerea bunului imobil. Cheltuielile
incluse in aceasta categorie poarta atit un
caracter fix cit si variabil (reparatia
ascensorului, zugravirea peretilor si
altele);
− cheltuielile operationale
pentru inlocuire, care includ cheltuielile
pentru inlocuirea elementelor uzate ale
bunului imobil (acoperisul, instalatiile
sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza
dupa urmatoarea formula:
VON = VBE − CO
unde, VON – venitul operational net,
CO – cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational
net din venitul brut efectiv se vor scadea
doar cheltuielile operationale care sint
suportate de proprietar. La cheltuieli
operationale nu sint atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit si
amortizarea mijloacelor fixe.
In cadrul metodei veniturilor sint
aplicate doua metode de estimare a
valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica
transformarea venitului obtinut pe
parcursul unui singur an de gestiune in
valoarea bunului imobil prin intermediul
ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V=
r (cheltuieli pentru administrarea bunului
unde, V – valoarea estimata, r – rata de
capitalizare.
Actualizarea fluxurilor de numerar se
bazează pe determinarea valorii prezente
a veniturilor anuale prognozate pentru o
perioada de calcul determinata. Pe lângă
veniturile anuale obţinute in urma
exploatării bunului imobil, metoda
actualizării fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului
imobil la sfirsitul perioadei de calcul
(reversia).
In cadrul metodei de actualizare a
fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculata după următoarea
formula:
n
VON t R mărimea ratei de actualizare, fără a
V =∑ + dobânda pentru mijloacele împrumutate.
t =1 (1 + Y ) t (1 + Y ) n
unde, t - perioada de calcul;
Y - rata de actualizare;
R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un
an la infinit, in funcţie de perioada tipica
de posesiune a bunului imobil sau durata
de viata rămasa a bunului imobil. Dat
fiind faptul ca in condiţiile unei economii
in tranziţie este dificil de a prognoza
venitul generat de bunul imobil pe
parcursul unei perioade îndelungate, se
recomanda aplicarea unei perioade de
calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezintă preţul probabil
pentru care bunul imobil ar putea fi
vândut la sfirsitul perioadei de calcul.
similare;
- informaţia despre bunul imobiliar
evaluat;
- rezultatele cercetărilor pieţii
imobiliare publicate în ediţiile
specializate.
Evaluatorul trebuie să obţină toată
informaţia cu privire la veniturile şi
cheltuielile legate de funcţionarea bunului
imobiliar, atât pentru perioada curentă cît
şi pentru perioadele anterioare.
Nivelul de ocupare a spaţiilor şi
pierderile plăţii de arendă.
După cum ne demonstrează studiul
pieţii bunurilor imobiliare date în arendă,
o parte a venitului brut potenţial este
pierdută din cauza:
- imposibilităţii de a asigura ocuparea
deplină a spaţiilor destinate dării în arendă
pe parcursul întregii perioade de operare;
- necolectarea plăţii de arendă în
termenii stabiliţi de contractul de arendă;
Aceste 2 elemente sunt incluse în
„deducerea pentru spaţiile libere şi
pierderile la colectarea plăţii de arendă”.
Alte venituri. Un bun imobiliar,
deseori, poate produce şi alte venituri, ce
nu sunt legate nemijlocit de darea lor în
arendă.
Veniturile produse în procesul de
exploatare a bunului imobiliar, diferit de
cele generate de darea în arendă a
spaţiilor, sunt incluse într-o poziţie
separată, deoarece este destul de dificil de
a cuantifica legătura între venitul provenit
din darea în arendă a spaţiilor şi venitul
provenit din sursele secundare.
Venitul brut efectiv reprezintă venitul
generat de proprietatea imobiliară şi este
definit ca suma veniturilor provenite din
darea în arendă a proprietăţii imobiliare şi
altor venituri obţinute din exploatare,
luând în considerare pierderile provenite
de la spaţiile neînchiriate şi plăţile de
arendă necolectate.
Cheltuieli operaţionale sunt
cheltuielile legate de asigurarea
funcţionării bunului imobiliar.
Cheltuielile operaţionale sunt grupate
în 4 categorii:
1. cheltuieli operaţionale fixe;
2. cheltuieli operaţionale variabile;
3.cheltuieli operaţionale pentru
menţinere şi reparaţii;
4. rezerve pentru înlocuirea
elementelor construcţiei, termenul de
utilitate a cărora a expirat.
1)cheltuielile operationale fixe, care
includ cheltuielile ce nu depind de nivelul
de ocupare a spatiilor (impozitul
imobiliar, prima pentru asigurarea bunului
imobil si altele);
2)cheltuielile operationale variabile,
care includ cheltuielile ce depind de
intensitatea exploatarii bunului imobil
imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
3)cheltuieli pentru reparatii si
mentinere, care includ cheltuielile pentru
reparatia curenta a bunului imobil si
cheltuielile pentru intretinerea bunului
imobil. Cheltuielile incluse in aceasta
categorie poarta atit un caracter fix cit si
variabil (reparatia ascensorului,
zugravirea peretilor si altele);
4)cheltuielile operationale pentru
inlocuire, care includ cheltuielile pentru
inlocuirea elementelor uzate ale bunului
imobil (acoperisul, instalatiile sanitare –
ingineresti si altele).
Cheltuieli ce nu sunt incluse în
cheltuieli operaţionale: Uzura şi
Astfel, mărimea uzurii şi dobânda
calculată pentru capitalul împrumutat nu
se include în calcularea venitului
operaţional net, deoarece aceste cheltuieli
nu au nimic comun cu funcţionarea
propriu zisă a proprietăţii imobiliare.
Folosirea datelor din documentaţia
financiară. Una din sursele de informaţie
pentru estimarea VON este documentaţia
financiară şi cea contabilă a proprietarului
bunului imobiliar.
Datele din documentaţia contabilă şi
financiară nu pot fi utilizate direct în
evaluare fără a fi supuse corectărilor.
Unele poziţii urmează a fi excluse din
rapoartele financiare, cum ar fi
cheltuielile legate de desfăşurarea
V =
Rata riscului include: riscul pietei
imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si
r riscul lichiditatii joase caracteristic pentru
bunurile imobile.
unde VON– venitul operaţional net,
r – rata de capitalizare.
4. Prima pentru costurile în afara
riscului, reprezintă compensarea
Reieşind din aceasta pentru aplicarea
investitorului pentru costurile de intrare
metodei capitalizării directe e necesar:
pe piaţa imobiliară şi cele de ieşire. Unele
I)De calculat mărimea Venitului
costuri din această categorie sunt
operaţional net (VON) pentru un an;
reflectate în estimarea fluxurilor de
II)Determinarea ratei de capitalizare;
numerar. La acest capitol este inclusă şi
III)Aplicarea formulei.
prima pentru managementul investiţiei.
Metoda capitalizării directe se utilizează
Dat fiind faptul că aceste costuri nu
când avem de afacere cu fluxuri de
influenţează direct fluxul de numerar, ele
venituri stabile pe o perioadă nelimitată
trebuie reflectate în rata de actualizare.
de timp. Aici nu se ia în consideraţie că cu
Metode de estimare a ratei de
trecerea timpului rentabilitatea obiectului
actualizare
evaluat (rata de capitalizare) se poate
Există patru metode de bază pentru
modifica din cauza că la începutul
determinarea ratei de actualizare:
perioadei de exploatare există multe spaţii
1. Metoda adiţionării;
neantrenate în producţie şi sunt necesare
2. metoda extracţiei;
cheltuieli suplimentare pentru reclamă,
3. metoda investiţiilor de alternativă;
atragerea clienţilor; la sfârşitul perioadei
4. metoda investigaţiei;
de exploatare are loc o creştere a
Metoda adiţionării presupune estimarea
cheltuielilor pentru întreţinere şi
individuală a fiecărei componente a ratei
revânzarea.
de actualizare: rata reală a rentabilităţii,
Rata de capitalizare reprezintă
rata inflaţiei aşteptate, prima pentru risc,
coeficientul în % sau formă relativă care
prima pentru costurile în afara riscului.
caracterizează eficienţa investiţiilor în Există cîteva probleme care trebuie
imobil. Rata de capitalizare poate fi
luate în consideraţie la aplicarea metodei
determinată conform următoarelor
adiţionării: rata de actualizare poate fi
metode:
instabilă pe parcursul perioadei de calcul;
- metoda analizei vânzărilor comparabile,
metoda adiţionării generează o rată medie
- metoda multiplicatorului venitului brut
de actualizare, care este bazată pe
efectiv,
indicatorii comasaţi şi poate să nu fie
- metoda cumulativă,
reprezentativă pentru toate proprietăţile
- tehnica grupului investiţional,
imobiliare.
- metoda coeficientului de acoperire a
Metoda extracţiei de piaţă este bazată
datoriei,
pe analiza informaţiei despre vînzările
- modelul Inwood.
comparabile, cu condiţia că modul curent
Metoda cumulativă (sau metoda
de utilizare a bunurilor imobiliare
sumară) constă în faptul, ca rata de
comparabile corespunde principiului celei
capitalizare se divizează în părţi
mai bune şi eficiente utilizări. Mărimea
componente, care constau din rata fără
ratei de actualizare reflectă aşteptările
risc, rata compensării pentru risc, rata
compensării pentru lichiditate scăzută şi
investitorului privind veniturile viitoare.
Informaţia privind aşteptările
rata p/u management investiţional
investitorului pot fi obţinute din
(conducerea cu investiţia).
contactele nemijlocite cu el. Datele
Această metodă permite evaluatorului
prezentate de evaluator pot fi verificate,
să introducă corectări speciale la
calculând mărimea ratei interne a
diferenţierea veniturilor aduse de imobil
rentabilităţii. Rata internă a rentabilităţii
şi alte tipuri de venituri. Evaluatorul
reprezintă rata de actualizare care
începe de la calcularea ratelor
egalează valoarea prezentă a fluxurilor de
componente, dacă acestea sunt cunoscute
numerar ce vor fi obţinute în viitor cu
atunci prin sumare obţinem rata de
valoarea investiţiei (suma investită
capitalizare.
iniţial).
În calitate de rată de bază în această
Metoda investiţiilor de alternativă se
metodă se utilizează rata fără risc, care în
bazeaza pe principiul ca proiectele de
condiţiile crizei economice, ce are loc la
investitii cu riscuri similare vor avea rate
noi în ţară, poate fi rata de depozitare în
de actualizare egale. Estimarea ratei de
Banca de economii sau rata de depozitare
actualizare poate fi efectuata in baza
în alte bănci mai sigure a Moldovei.
sumei ratei curente a rentabilitatii pe
Totodată trebuie de deosebit rata de
pietele de capital (dobinda pentru hirtiile
depozitare în valută şi rata de depozitare
de valoare de stat) si diferenta intre
în lei. Investirea capitalului în imobil are
marimea ratei rentabilitatii pe pietele de
un nivel mai înalt de risc, decât alte
capital si rata rentabilitatii pentru bunurile
investiţii. Această mărire reprezintă prima
imobile estimata din analiza investitiilor
pentru risc, care, de asemenea trebuie să
anterioare. Formula determinarii ratei de
ia în consideraţie şi siguranţa arendaşului
actualizare dupa metoda investitiilor de
bunului imobil. Altfel spus rata riscului
alternativa este:
reprezintă compensarea minimală pentru
Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata
banii investiţi luând în consideraţie
investitiei de alternativa – Rata pura a
factorul timpului.
rentabilitatii) + Rata riscului
Prin lichiditate se subînţelege
Metoda investigaţiei. Dat fiind faptul
rapiditatea cu care un activ poate să se
că aşteptările investitorilor dictează
transforme în bani lichizi. Imobilul se
regulile de joc pe piaţă, o modalitate de a
atribuie categoriilor de mărfuri cu un
determina rata de actualizare este
nivel scăzut de lichiditate, pentru
intervievarea celor ce sunt nemijlocit pe
vânzarea bunului imobil fără pierderi e
piaţa imobiliară: investitori, creditori,
nevoie de o perioadă îndelungată de timp,
agenţi imobiliari sau evaluatorii referitor
în deosebi în condiţiile creditării ipotecare
la mărimea ratei profitului pentru anumite
neregulate. Acest factor se ia în
tipuri de proprietăţi imobiliare. Avantajul
consideraţie în rata compensării pentru
acestei metode este că evaluatorul obţine
lichiditate scăzută.
Aşa cum investirea capitalului în efectua careva estimări sau justificări ale
imobil este o afacere destul de riscantă, diferitor părţi componente ale ratei.
atunci şi conducerea cu aceste investiţii
necesită un efort determinat, care trebuie
compensat cu rata managementului
investiţional. Nu trebuie de confundat
această recompensă cu onorariile pentru
conducerea nemijlocită a imobilului,
acestea fac parte din cheltuielile
operaţionale. Salariul managerului se
calculează din contul venitului brut.
În afară de primirea dobânzii sub
formă de procente la capitalul investit, un
investitor raţional va lua în consideraţie şi
timpul de recuperare a capitalului investit,
adică la rata obţinuta va trebui de adăugat
şi rata de recuperare a capitalului.

20. Funcţiile procentului
compus. Valoarea viitoare a
unităţii de capital şi a anuităţii
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se
devaloriza în timp. Procesul de aducere la
momentul actual a valorii banilor apăruţi
în dif. momente se num. evaluarea
temporală a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii
ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea viitoare a unităţii reprezintă
suma acumulată a unei unităţi monetare
pe parcursul unei perioade anumite de
timp, fiind cunoscută rata anuală a
dobânzii. Noţiunea „valoarea viitoare”
este utilizată pentru determ. valorii pe
care o vor avea în viitor mijloacele
investite în b.i. în prezent sau valoarea pe
care o vor avea în viitor fluxurile de
numerar generate de b.i. în prezent.
Formula de calcul: FV=PV(1+i)n, unde:
FV – valoarea viitoare a unităţii;
PV – valoarea prezentă a unităţii;
i – rata anuală nominală a dobânzii;
n – perioada de calcul.
În cazul calculării dobânzii în
intervale de timp mai mici decât 1an,
val.viit. va fi determ. după urm. formulă:
FV=PV(1+i/m)nm,
unde m – nr. intervalelor de calcul pe
parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi
(încasări) echivalente efectuate peste
intervale egale de timp. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
începutul intervalului, avem o anuitate
avansată sau prenumerado. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate
ordinară sau postnumerado.
Sensul economic al valorii viitoare a
anuităţii constă în determinarea sumei
acumulate a plăţilor sau încasărilor
efectuate pe parcursul unei perioade de
timp determinate, în intervale egale.
Formula standard p/u determ. valorii
viitoare a anuităţii ordinare (cu
efectuarea plăţilor sau încasărilor la sf.
intervalului) este:
1.în cazul plăţilor efect. la sf. anului:
FVAO=A × [(1+i)n-1]/i,
unde: [(1+i)n-1]/i –coef. de acumulare a
anuităţii ordinare;
A - mărimea anuităţii;
i – rata anuală nominală a dobânzii;
n – perioada de calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent
decât o dată pe an:
FVAO=A × [(1+i/m)nm-1] / i/m, unde:
[(1+i/m)nm-1] / i/m – coef. de acum. a
anuit. în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o
dată pe an; m – nr. intervalelor de calcul
pe parcursul perioadei de 1an.
VV a anuit. avansate se determ. după
următoarele formule::
1.în caz. plăţ. efect. o sing. dată la înc.
anului: FVAA=A × {[(1+i)n+1-1]/i - 1},
unde: {[(1+i)n+1-1]/i - 1} - coef. de
acumulare a anuităţii avansate.
2.în caz. plăţ. efect. m. frecv. decât o
dată pe an la înc. fiec. interv. de timp:
FVAA=A × {[(1+i/m)nm+1-1] / i/m - 1},
unde: {[(1+i)nm+1-1]/i/m - 1} - coef. de
acumulare a anuităţii avansate în caz. plăţ.
efect. m. frecv. decât o dată pe an.
21. Funcţiile procentului
compus. Valoarea curentă a
unităţii de capital şi a anuităţii
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se
devaloriza în timp. Procesul de aducere la
momentul actual a valorii banilor apăruţi
în dif. momente se num. evaluarea
temporală a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii
ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea prezentă (curentă) a unităţii
(reversie) reprezintă valoarea de azi a
unei sume care urmează a fi obţinută în
viitor. Valoarea curentă a unităţii este
expresia inversă a capitalizării. Formula
de calcul: PV=FV×1/(1+i)n, unde: 1/
(1+i)n – coef. de actualizare (factorul
valorii prezente);
PV – valoarea prezentă a unităţii;
FV – valoarea viitoare a unităţii;
i – rata anuală nominală a dobânzii;
n – perioada de calcul.
În cazul când dobânda este calculată cu o
frecvenţă mai mare decât o dată pe an,
valoarea prezentă calculăm după formula:
PV=FV×1/(1+i/m)nm,
u/e: m – nr. intervalelor de calcul pe
parcursul perioadei de 1an.
Anuitatea este o serie de plăţi
(încasări) echivalente efectuate peste
intervale egale de timp. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
începutul intervalului, avem o anuitate
avansată sau prenumerado. În cazul când
plăţile sau încasările sunt efectuate la
sfârşitul fiecărui interval avem o anuitate
ordinară sau postnumerado.
Valoarea curentă (prezentă) a
anuităţii ordinare e/e calc. după urm.
form.:
1. PVAO=A × [1 - 1/(1+i)n]/i,
u/e: [1 - 1/(1+i)n]/i – coef. de actualiz.
a anuit. ordin., în caz. efect. plăţ. la sf.
an.; A - mărimea anuităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n – perioada de
calcul.
2.în cazul plăţilor efect. mai frecvent
decât o dată pe an:
PVAO=A × [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m,
u/e: [1 - 1/(1+i/m)nm] / i/m – coef. de
actualiz. a anuit. ordin. în caz. efect. plăţ.
mai frecv. decât o dată pe an; m – nr.
intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
Valoarea prezentă a anuit. avansate
se determ. prin urm. formulă:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i)n-1]/i +1}
În cazul cînd intervalele de calcul sunt
mai frecv. decât un an:
PVAA=A × {[1 - 1/(1+i/m)nm-1] / i/m +1}
22. Funcţiile procentului
compus. Valoarea depozitelor
pentru fondul de acumulare şi
factorul de amortizare
În procesul eval. b.i. c/e aduc venit
apare necesit. aplicării teoriei schimbării
valorii banilor în timp. Ac. teorie se
bazează pe propriet. banilor de a se
devaloriza în timp. Procesul de aducere la
momentul actual a valorii banilor apăruţi
în dif. momente se num. evaluarea
temporală a fluxurilor financiare. Ac.
eval. se bazează pe aplicarea celor 6 f/ţii
ale %-lui compus:
1. valoarea viitoare a unităţii;
2. valoarea prezentă a unităţii;
3. valoarea prezentă a anuităţii;
4. valoarea viitoare a anuităţii;
5. rata de amortizare a unităţii;
6. factorul fondului de compensare.
Valoarea depozitelor pentru fondul
de acumulare (factorul fondului de
compensare) reprez. suma de bani ce
urmează a fi depusă la sf. fiecărei
perioade p/u a obţine la momentul
expirării unui nr. determinat de perioade
suma de o unitate monetară. Factorul
fondului de compensare este expresia
inversă a valorii viitoare a anuităţii.
În cazul plăţilor (încasărilor) efectuate
o dată pe an mărimea plăţilor va fi:
A=FV × i/[(1+i)n-1],
unde: i/[(1+i)n-1] – factorul fondului de
compensare în cazul plăţilor (încas.) efect.
o sing. dată pe an; FV – valoarea viitoare
a unităţii; i – rata anuală nominală a
dobânzii; n – perioada de calcul.
În caz. plăţilor (încas.) efect. de mai multe
ori pe an măr. plăţilor va fi:
A=FV × i/m / [(1+i/m)nm-1], unde:
i/m / [(1+i/m)nm-1] – factorul fondului de
compensare în cazul plăţilor (încas.) efect.
de mai multe ori pe an; m – nr.
intervalelor de calcul pe parcursul
perioadei de 1an.
Rata de amortizare a unităţii mijl.
împrum. e/e expresia inversă a
valorii curente a anuităţii. Ne
indică mărimea plăţilor
obligatorii succesive necesare
pentru rambursarea unui credit,
c/e includ dobânda şi capitalul
de bază, şi c/e permit
amortizarea (rambursarea)
creditului în termenele
stabilite. Rata exprimată prin
raportul dintre suma anuală
pentru deservirea creditului şi
mărimea creditului se numeşte
constanta creditară anuală sau
constanta ipotecară. În sens
economic, const.ipotecară e/e
coef. de capitalizare p/u credit
sau p/u capitalul împrum. din
suma totală a unei investiţii.
Dacă adm. că suma credit.=1,
at. constanta ipotecară
corespunde coef. de amortiz. a
unităţii.
1.în caz. plăţ. efect. o dată pe an rata de
amortizare va fi eg. cu:
A=PV × i/[1 - 1/(1+i)n],
u/e: i/[1 - 1/(1+i)n] – coef. de amortiz. a
unit. în caz. plăţ. efect. o dată
pe an; PV – valoarea prezentă
a unităţii; i – rata anuală
nominală a dobânzii; n –
perioada de calcul.
2.în caz. plăţ. efect. de mai multe ori
pe an: A=PV × i/m / [1 - 1/(1+i/m)nm],
u/e: i/m / [1 - 1/(1+i/m) nm] – coef. de
amortiz. a unit. în caz. plăţ. efect. mai
frecv. decât o dată pe an.
23. Metoda fluxurilor de
numerar actualizate (esenţa,
domeniul de aplicare, algoritmul
de calcul)
Metoda veniturilor presupune estimarea
valorii bunului imobil in baza venitului
operational net ce poate fi generat de
acest bun in viitor. Aplicarea metodei
veniturilor se efectueaza in doua etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a
veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din
urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma
darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala
a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de
bunul imobil, de cele mai dese ori se
utilizeaza plata de arenda.
In cadrul metodei veniturilor sint aplicate
doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
In cadrul metodei de actualizare a
fluxurilor de numerar valoarea bunului
imobil este calculata dupa urmatoarea
formula:
n
VON R
V =∑
+ origine fizica (divizarea bunului imobil in
(1 + a ) i
(1 + a )
i =1
unde, n- perioada de calcul;
a- rata de actualizare;
R- reversia.
În scopul aplicării metodei fluxurilor
de numerar este necesar să fie obţinute
următoarele date iniţiale:
- mărimea veniturilor viitoare;
- perioada în care aceste venituri se
preconizează a fi obţinute;
- rata de actualizare.
Perioada de calcul poate varia de la un an
la infinit, in functie de perioada tipica de
posesiune a bunului imobil sau durata de
viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind
faptul ca in conditiile unei economii in
tranzitie este dificil de a prognoza venitul
generat de bunul imobil pe parcursul unei
perioade indelungate, se recomanda
aplicarea unei perioade de calcul de 3-5
ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru
care bunul imobil ar putea fi vindut la
sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se
calculeaza prin capitalizarea venitului
operational net din anul imediat urmator
perioadei de calcul (VONn+1)
VON n +1
R=
(1 + r ) n +1
unde, R- reversia;
r - rata de capitalizare estimata
pentru anul imediat urmator perioadei de
calcul.
Rata de capitalizare se estimează prin
următoarele metode:
1) metoda analizei vînzărilor comparabile;
2) metoda multiplicatorului venitului brut
efectiv;
3) tehnica grupului investiţional;
4) metoda coeficientului de acoperire a
datoriei.
Rata de actualizare reflecta asteptarile
investitorului privind veniturile viitoare si
este estimata prin aplicarea urmatoarelor
metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda fluxurilor de numerar este o
metodă perfectă pentru determinarea
valorii investiţionale, care se bazează nu
atît pe informaţia pieţei imobiliare, ci pe
informaţia ce reflectă interesele şi situaţia
unui investitor concret. Astfel, aplicarea
metodei date în cazul determinării valorii
investiţionale prezintă mai puţine
dificultăţi decît aplicarea ei pentru
determinarea valorii de piaţă.
24. Structura ratei generale
unde, T- ponderea terenului in valoarea
de capitalizare. Metode de totala a bunului imobil;
calculare a ratei generale r teren- rata de capitalizare pentru teren;
Rata generală de capitalizare
reprezintă raportul între venitul
operaţional net (VON) şi preţul de
vânzare (V):
VON
r=
V capitalizare in cazul in care sint atrase
Rata de capitalizare se estimeaza prin
urmatoarele metode:
a) metoda analizei vinzarilor
comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului
brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a
datoriei
a) Metoda analizei comparative a
vinzarilor este metoda care se va aplica de
preferinta pentru estimarea ratei de
capitalizare. O conditie necesara pentru
obtinerea rezultatelor corecte in urma
aplicarii metodei respective este
asigurarea unui nivel inalt de
comparabilitate a obiectului evaluarii si
obiectelor comparabile in baza carora a
fost estimata rata de capitalizare. Inainte
de a estima rata de capitalizare este
necesar sa fie efectuate toate ajustarile
corespunzatoare pentru diferenta intre
bunul evaluat si bunurile similare.
b)Metoda multiplicatorului venitului
brut efectiv se aplica in cazurile cind nu
poate fi obtinuta informatia completa
privind bunurile imobile comparabile, in
schimb este disponibila informatia despre
veniturile brute efective si cheltuielile
operationale ale acestor bunuri. Formula
pentru calcularea ratei de capitalizare
este:
1 − CCO
r=
MVBE
unde: CCO- coeficientul cheltuielilor
operationale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut
efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale
este egal cu raportul intre cheltuielile
operationale si venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv
reprezinta raportul intre pretul de vinzare
a bunului imobil si venitul brut efectiv.
c) Tehnica grupului de investitii se
bazeaza pe presupunerea ca in cazul in
care exista mai multe interese materiale
legate de bunul imobil evaluat, rata de
capitalizare trebuie sa corespunda
cerintelor fiecaruia din detinatorii de
drepturi reale asupra bunului imobil fata
de nivelul de rentabilitate al investitiei.
Interesele materiale legate de obiectul
evaluarii pot fi de origine financiara
(finantarea bunului imobil cu capital
propriu si capital imprumutat) si de
n teren si constructii).
parti componente:
Tehnica grupului de investitii pentru
interesele financiare este aplicata in
cazurile in care pentru procurarea
proprietatii imobiliare au fost atrase
resurse creditare. Astfel, venitul
operational net este divizat in doua parti.
Prima parte reprezinta platile ipotecare
(rambursarea creditului ipotecar), cea de a
doua parte este venitul proprietarului care
a investit capitalul propriu, si poarta
denumirea de flux de numerar inainte de
impozit (FNII). Prin urmare, rata de
capitalizare va tine cont atit de capitalul
propriu, cit si de capitalul imprumutat,
reprezentind o marime medie ponderata a
ratei rentabilitatii pentru creditor (rc) si
ratei rentabilitatii pentru proprietar (rp). In
acest caz, rata de capitalizare se determina
dupa urmatoarea formula:
r = (m)(rc ) + (1 − m)(r p )
unde, m- ponderea mijloacelor
imprumutate;
(1-m)- ponderea capitalului propriu in
valoarea proprietatii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele
imprumutate, care in practica evaluarii
este cunoscuta sub denumirea de
constanta ipotecara este determinata
DC
dupa urmatoarea formula: rc =
SC
unde- DC- platile anuale pentru
deservirea creditului ipotecar (deservirea
creditului);
SC- suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul
propriu este determinata dupa urmatoarea
FNII
formula: rp =
CP
unde- FNII- fluxul de numerar inainte de
impozit;
CP- suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investitii poate fi
aplicata si pentru
componentele fizice ale
unui bun imobil
complex – teren si
constructii. In acest caz,
pentru a estima
marimea ratei de
capitalizare evaluatorul
trebuie sa cunoasca: rata
de capitalizare pentru
teren si rata de
capitalizare pentru
constructii, precum si
contributia fiecarei
componente fizice in
valoarea totala a lucrărilor de reparaţie a ei sunt diferite de
bunului imobil.
Formula de calculare a
ratei de capitalizare
este:
r = T × rteren + C × rcontructie
C- ponderea constructiei in valoarea
totala a bunului imobil;
r constructie- rata de capitalizare pentru
constructie.
d) Metoda coeficientului de acoperire
a datoriei este una din metodele care se
aplica pentru calcularea ratei de
mijloace creditare pentru finantarea
tranzactiei. In acest caz rata de
capitalizare se calculeaza dupa formula:
r = CAD × rc × m
unde- CAD- coeficientul de acoperire a
datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei
reprezinta raportul dintre venitul
operational net si plata anuala pentru
deservirea creditului.
O altă metodă a determinării ratei de
capitalizare o reprezintă metoda aitionării.
Astfel, rata de capitalizare este compusă
din rata pură a rentabilităţii, rata riscului
ineficient si rata managementului efectiv.
25. Determinarea uzurii fizice
prin metoda valorică şi metoda
vîrstei efective
Deprecierea reprezintă reducerea
calităţilor de consum ale bunului
imobiliar din punct de vedere al
investitorului potenţial şi se manifestă
prin diminuarea valorii bunului în
rezultatul acţiunii diferitor factori.
Pentru determinarea UF pot fi aplicate
mai multe metode:
- metoda normativă (vizuală);
- metoda valorică;
- metoda vîrstei efective.
Premisa metodei valorice este
determinarea costului reparaţiei capitale a
construcţiei. În acest caz evaluatorul
foloseşte coeficientul care reprezintă
raportul între costul reparaţiei capitale şi
valoarea de reconstituire a clădirii,
estimată la data evaluării, ţinând cont de
mărimea uzurii. Coeficientul dat indică
caracterul neliniar al cheltuielilor pentru
reparaţia capitală pe parcursul perioadei
de exploatare. De regulă, mărimea
cheltuielilor pentru reparaţia capitală
reprezintă 0,28-0,4 din valoarea clădirii.
Aceste calcule pot fi folosite pentru
determinarea mărimii cheltuielilor pentru
reparaţia curentă a clădirii în procesul de
estimare a cheltuielilor operaţionale.
Costurile reparaţiilor capitale trebuie
estimate în cazurile cînd:
1. beneficiarul evaluării intenţionează
să exploateze clădirea locativă;
2. cheltuielile pentru reparaţia capitală
se compensează la vânzarea obiectului
(diferenţa între preţul obiectului după
reparaţia capitală şi preţul obiectului
înainte de reparaţia capitală este mai mare
decât cheltuielile pentru reparaţia
capitală).
3. bunul imobiliar este dat în arendă
sau ipotecat.
Rezultatele obţinute prin metoda
valorică sunt considerate destul de
realiste. Limitele metodei date sunt
determinate de necesitatea efectuării unor
calcule detaliate ale cheltuielilor pentru
reparaţie.
Metoda vîrstei efective solicită
efectuarea expertizei obiectului evaluării
şi se bazează pe ipoteza că raportul între
vîrsta efectivă şi vîrsta fizică a
construcţiei este egal cu raportul între
valoarea de reconstituire şi mărimea
uzurii. Astfel,
 VE 
U =  ×VR
 DFV 
sau
 VE 
  ×VR27. Calcularea preţului de
 VE + DVFR  deviz la imobile noi. Metoda de
unde: U-uzura;
VE- vîrsta efectivă, determinată de
evaluator în baza stării tehnice a elem
constructive şi clădirii întregi.
DVF- durata totală de viaţă fizică;
DVFR- durata de viaţă fizică rămasă;
VR- valoarea de reconstituire a
obiectului evaluării.
Prin această metodă se pot determina
uzura elementelor constructive cît şi uzura
construcţiei.
În procesul estimării uzurii fizice,
evaluatorul va ţine cont de următoarele:
1. Durata de viaţă economică a clădirii
sau construcţiei va fi determinată ţinând
cont de faptul că reparaţiile capitale sunt
efectuate în mod obligatoriu. Efectuarea
reparaţiilor poate prelungi durata de viaţa
de la 30% la 50%. Ignorarea necesităţii
reparaţiilor capitale contribuie la uzura
completă a elementelor ce au o durată de
viaţă mai mică decât cea a elementelor
constructive de bază.
2. În procesul evaluării bunului
imobiliar este inadmisibilă folosirea ratei
de amortizare sau ratei normative a uzurii,
utilizate în contabilitate, deoarece:
- dinamica uzurii fizice la diferite
etape ale vieţii obiectului este diferită;
- condiţiile reale de exploatare a
construcţiei, precum şi efectuarea
cele prevăzute în normele generale;
- în procesul evaluării individuale a
bunurilor imobiliare este necesar să fie
examinată starea reală a construcţiei, şi nu
aplicarea unor rate generale de
amortizare, elaborate pentru toate clădirile
ce aparţin unei anumite categorii de
durabilitate.
26. Determinarea valorii de
reconstituire a imobilului prin
metoda comparaţiilor unitare
(ICRV) şi metoda costurilor
segregate
Valoarea de reconstituire - suma
cheltuielilor totale necesare pentru crearea
unei copii exacte a cladirii sau a
constructiei evaluate, calculata in baza
preturilor de piata existente la data
evaluarii, cu aplicarea materialelor si
tehnologiilor identice celor utilizate
pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui.
Valoarea de reconstituire sau valoarea
de inlocuire se estimeaza prin aplicarea
urmatoarelor metode:
e) metoda comparatiilor unitare;
f) metoda costurilor segregate;
g) metoda cantitativă;
h) metoda obiectului analog.
Metoda costurilor segregate utilizează
costurile unitare pentru diferite
componente ale clădirii, exprimate în
unităţi de măsură adecvate. Metoda dată
este o modificare a metodei cantitative,
deoarece pentru determinarea costurilor
unitare se folosesc normele de deviz
comasate. Totodată, metoda costurilor
segregate nu prezintă mari dificultăţi în
aplicare. În comparaţie cu metoda
cantitativă, exactitatea rezultatelor
obţinute prin metoda costurilor segregate
este mai mică, dar acest fapt este
compensat de reducerea timpului necesar
pentru aplicarea metodei. Unităţi de
măsură ale elementelor constructive pot
servi: 1 m3 de beton, 1 m3 de zidire, 1 m2
de suprafaţă tencuită sau vopsită, 1 m2 de
acoperiş, etc. Sursele principale de
informaţie pentru metoda costurilor
segregate sunt normele de deviz comasate
pentru diferite lucrări de construcţie şi
subramuri ale construcţiei capitale.
Normele date au fost elaborate în preţurile
de deviz pentru anul 1984 şi necesită o
indexare la data evaluării.
Metoda comparaţiilor unitare este
utilizată pentru a determina costurile
pentru o unitate de măsură – 1 m 3 al
volumului fizic al clădirii, 1 m2 a
suprafeţei totale a casei de locuit, 1 m 2 a
suprafeţei utile a obiectelor de comerţ,
etc. Valoarea totală a bunului imobiliar
evaluat va fi egală cu produsul între
cheltuielile pentru o unitate de măsură
exprimată în preţuri curente şi cantitatea
unităţilor date. Rezultatele obţinute prin
metoda unităţilor comparabile nu pot fi
caracterizate printr-o precizie înaltă, de
aceea metoda dată este recomandabilă în
cazurile unor clădiri construite în baza
proiectelor standard, pentru care sunt
elaborate listele de preţuri ale unităţilor de
comparaţie. Costul unităţii de comparaţie
poate fi determinata în baza valorii
obiectelor analogice construite anterior
sau in baza „Culegerilor indicilor
comasaţi ai valorii de reconstituire a
clădirilor şi construcţiilor pentru
reevaluarea mijloacelor fixe”.
resurse
Valoarea construcţiei noi trebuie să
reflecte cheltuielile şi beneficiile tuturor
participanţilor la procesul de creare a
construcţiei noi în condiţiile economiei de
piaţă.
Cel mai important element în
determinarea valorii imobilului nou este
preţul de deviz. Preţul de deviz este
determinat în baza normelor de deviz şi a
altor acte normative specializate.
Cel de-al doilea element al valorii
construcţiei noi reprezintă costurile
indirecte. Fiecare din componentele
costurilor indirecte este determinat fie în
baza unor norme oficial aprobate, fie în
baza unei analize a pieţii construcţiilor sau
a lucrărilor de construcţie.
Cel de-al treilea element al valorii
construcţiei noi este beneficiul
investitorului, care reprezintă recompensa
investitorului pentru riscul legat de
realizarea proiectului. Mărimea
beneficiului investitorului depinde de
situaţia concretă de pe piaţă.
Valoarea de deviz reprezintă suma
mijloacelor băneşti, necesară pentru
construirea clădirii în conformitate cu
documentaţia de proiect.
În procesul de determinare a valorii de
deviz, evaluatorul se bazează pe:
- proiect şi documentaţia tehnică;
- normele de deviz în vigoare;
- preţurile curente ale utilajelor;
- hotărârile organelor administraţiei
publice centrale şi locale, ce vizează
obiectul construcţiei.
Valoarea de deviz include următoarele
componente:
- costul lucrărilor de construcţii;
- costul lucrărilor de montare a
utilajului tehnologic;
- cheltuielile pentru procurarea sau
confecţionarea utilajului tehnologic;
- alte cheltuieli;
Pentru a determina valoarea de deviz,
este întocmită documentaţia de deviz, care
constă din calculele şi devizele locale,
calculele şi devizele pe obiect, calculele
de deviz pe tipuri de cheltuieli, calculele
şi devizele generale, centralizatoare de
cheltuieli şi altele.
Scopul principal al normelor de deviz
este determinarea cantităţii normative de
resurse necesare pentru efectuarea unui tip
de lucrări şi determinarea preţurilor
resurselor.
Valoarea de deviz în construcţii se
compune din cheltuieli directe,
cheltuielile de regie şi beneficiul
antreprenorului.
Cheltuielile directe sunt legate
nemijlocit de executarea lucrărilor de
construcţii, şi includ:
- cheltuielile pentru cumpărarea
materialelor, articolelor şi elementelor de
construcţie;
- cheltuielile pentru salarizare, ţinând
cont de contribuţiile la asigurările sociale;
- Cheltuielile pentru funcţionarea
utilajelor de construcţii, ţinând cont de
defalcările pentru amortizare;
- Alte cheltuieli directe;
Cheltuieli de regie ca parte
componentă a preţului de cost al lucrărilor
de antrepriză, reprezintă totalitatea
cheltuielilor legate de crearea condiţiilor
pentru execuţia construcţiilor, mobilizarea
forţei de muncă, activitatea administrativă
a întreprinderii de antrepriză. Spre
deosebire de cheltuielile directe,
cheltuielile de regie se stabilesc de regulă
în procente din suma cheltuielilor directe.
Un element important al valorii de
deviz îl constituie beneficiul de deviz sau
beneficiul antreprenorului, care
reprezintă beneficiul organizaţiei de
antrepriză realizat în urma efectuării
lucrărilor de antrepriză. Beneficiul de
deviz se determină în procente din preţul
de cost de deviz al lucrărilor executate.
Metoda de resurse este o metoda de
determinare a valorii de deviz a cladirilor
si constructiilor in baza indicilor de
resurse evidentiati in documentatia de
proiect si deviz: manopera, utilajele de
constructii-montaj, materiale, constructii
si preturilor de livrare a acestor resurse.
Metoda de resurse constă în
întocmirea devizelor pe obiect şi a
devizelor generale pentru obiectul
evaluării, ca şi cum ar fi construit din nou.
Metoda dată necesită eforturi mari din
partea evaluatorului, care pot fi reduse
dacă beneficiarul dispune de devizele în
baza cărora a fost construit obiectul
evaluării. În cazul cînd devizele nu sunt
disponibile şi evaluatorul trebuie să le
elaboreze, el poate apela la ajutorul unui
specialist în domeniul elaborării
devizelor.
Cheltuielile de deviz pentru
funcţionarea utilajelor de construcţii şi
manopera pot fi estimate în baza
preţurilor curente pentru indicii de
resurse: 1 oră-utilaj (h-ut) şi 1 oră-om (h-
om). În continuare, utilizând datele
privind mărimea medie a cheltuielilor de
regie, evaluatorul determină valoarea
actuală a construcţiei noi, similară
obiectului evaluării.
28. Reconcilierea rezultatelor 29. Procesul de evaluare a venitul net actualizat total,
evaluării bunurilor
Principalul scop al procesului de caracteristica etapelor
evaluare este determinarea valorii bunului
evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică
privind valoarea proprietăţii imobiliare,
evaluatorul aplică diferite metode de
evaluare. Dar, este important de
menţionat, că nici una din metodele de
evaluare nu este universală şi nu
generează rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conţine
elemente ale previziunii. În rezultatul
aplicării diferitor metode pentru evaluarea
unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul
obţine mai multe rezultate. Astfel, ultimul
pas care urmează a fi întreprins de
evaluator este de a ajunge la un rezultat
unic unic al valorii obiectului evaluat,
prin intermediul analizei concluziilor
alternative obţinute în procesul de
evaluare. Această parte a procesului de
evaluare este numit reconciliere. În
procesul de reconciliere, evaluatorul are
posibilitatea de a revedea datele folosite
în evaluare şi de a argumenta estimarea
valorii finale a proprietăţii.
Procedura de reconciliere este
constituită din 2 etape:
1. Revizuirea poziţiilor tehnice şi
conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenţelor între valorile
estimate şi determinarea celei mai
credibile valori;
2. Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi
conceptuale trebuie să fie bazată pe
următoarele aspecte:- corectitudinea bazei
de evaluare selectate în raport cu scopul
evaluării;- corectitudinea metodelor
aplicate;- profunzimea analizei
elementelor pieţii imobiliare;-
veridicitatea datelor utilizate în analiză;
- corectitudinea interpretării şi utilizării
datelor;
- logica efectuării ajustărilor
individuale în cadrul diferitor metode;
- consistenţa datelor utilizate în
evaluare.
Estimarea valorii finale a bunului
imobiliar evaluat este una din cele mai
complicate sarcini ale evaluatorului.
Valoarea finală este o funcţie a scopului
evaluării, constrângerilor de ordin legal şi
celor legate de disponibilitatea datelor.
Deseori scopul evaluării sau necesităţile
clientului dictează care din valorile
obţinute în urma aplicării metodelor de
evaluare va avea cea mai mare influenţă
asupra valorii finale.
Standardele Europene de evaluare
2000 stipulează următoarele cerinţe faţă
de valoarea finală a proprietăţii:
Valoarea finală va depinde de:
- tipul valorii estimate;
- informaţia disponibilă la data
evaluării, relevantă scopului misiunii de
evaluare;
-metodele de evaluare aplicate.
Evaluatorul trebuie să prezinte temeiul
şi justificarea pentru selectarea metodelor
de evaluare utilizate şi pentru acordarea
ponderilor rezultatelor obţinute de diferite
metode, în procesul reconcilierii.
În procesul de reconciliere a valorilor,
evaluatorul, mai mult decât pe parcursul
celorlalte etape ale evaluării se bazează pe
experienţa sa profesională şi perceperea
proprie a fenomenelor de pe piaţa
imobiliară. Următoarele criterii stau la
baza reconcilierii: adecvarea, exactitatea,
cantitatea evidenţelor.
Aplicînd criteriul de adecvare,
evaluatorul apreciază cât de potrivită este
fiecare metodă scopului evaluării şi
utilizării ulterioare a raportului de
evaluare. Adecvarea metodei este, de
regulă, legată de tipul bunului imobiliar şi
viabilitatea pieţii.
Rezultatul unei evaluări depinde de
confidenţialitatea evaluatorului în
veridicitatea datelor analizate şi
corectitudinea ajustărilor aplicate în
procesul comparaţiei bunului imobiliar
evaluat cu bunurile imobiliare
comparabile.
Evaluatorul poate să acorde un grad
mai mare de confidenţă exactităţii datelor
şi calculelor unei metode decât altei.
Valoarea finală a proprietăţii
imobiliare poate fi calculată prin aplicarea
a două metode: metoda mediei aritmetice
şi metoda mediei ponderate. Utilizarea
mediei aritmetice a adus de cele mai
multe ori la subestimarea sau
supraestimarea rezultatelor finale ale
evaluării. Metodele de evaluare au la bază
ipotezele, de regulă, subiective ale
evaluatorului.
În prezent, aplicarea mediei ponderate
pentru determinarea valorii finale este
considerată mult mai acceptabilă,
deoarece unele rezultate pot avea o
justificare mai bună decât altele.
Procedura de ponderare poate să se
bazeze atât pe aplicarea coeficienţilor de
ponderare cât şi pe ponderea relativă a
rezultatelor.
În raportul de evaluare, valoarea finală
poate fi reprezentată ca o cifră concretă,
un interval de valori sau o combinaţie a
celor 2 variante expuse mai sus. Totodată,
menţionăm că în cazul indicării
intervalului valoric, valoarea minimă sau
maximă a intervalului nu poate fi mai
mică respectiv mai mare decât valorile
obţinute din aplicarea metodelor de
evaluare.
Deşi valoarea finală reprezintă o
concluzie imparţială, expertă şi justificată
privind valoarea obiectului evaluat,
prezentată de un specialist în domeniu, ea
totuşi rămâne doar o opinie, care
reprezintă perceperea evaluatorului a
preţului cel mai probabil care ar putea fi
30. Evaluarea
obţinut într-o tranzacţie. investitiilor:
imobile şi indicele de profitabilitate
Aprecierea eficienţei proiectelor de
Toate acţiunile care le întreprinde
evaluatorul la satisfacerea necesităţilor
clienţilor constituie procesul de evaluare,
o procedură sistematică menită să
răspundă la toate întrebările clientului
despre valoarea bunului imobil. Procesul
de evaluare este un model şi o oglindă a
activităţii de evaluare şi el reflectă multe
atitudini, idei, tehnici şi metode legate de
întrebările despre valoare.
Procesul de evaluare începe atunci când
un evaluator identifică problema de
evaluare şi se termină atunci când el
raportează concluziile clientului. Fiecare
proprietate este unică şi pentru fiecare
proprietate pot fi stabilite multe tipuri de
valori. Cea mai frecventă sarcină de
evaluare este de a estima valoarea de
piaţă, procesul de evaluare conţine toate
etapele necesare pentru acest tip de
sarcină. Procesul de evaluare este compus
din etape specifice, numărul etapelor
depinde de natura sarcinii de evaluare şi
datele disponibile.
Pentru a îndeplini procesul de evaluare
evaluatorul integrează informaţiile
obţinute din cercetările de piaţă şi analiza
datelor şi din aplicarea metodelor pentru a
forma concluzia privind valoarea. Această
concluzie poate fi prezentată ca o valoare
precisă sau ca un interval în care se află
valoarea. O integrare eficientă a tuturor
elementelor în proces depinde de
cunoştinţele, experienţa şi ideile
evaluatorului.
Procesul de evaluare reprezintă o
consecutivitate de proceduri care sunt
utilizate de către evaluator pentru a estima
valoarea bunului imobiliar.
Procesul de evaluare este constituit din
urmatoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare; b)
colectarea si analiza datelor necesare
pentru evaluare; c) aplicarea metodelor de
evaluare; d) reconcilierea valorilor si
estimarea valorii finale; e) elaborarea
raportului de evaluare.
a) Definirea misiunii de evaluare este
efectuata de evaluator in comun cu
beneficiarul serviciilor de evaluare si are
drept scop stabilirea conditiilor si
criteriilor de desfasurare a lucrarilor de
evaluare. Definirea misiunii de evaluare
consta din urmatoarele elemente:
a) identificarea obiectului evaluarii;
b) identificarea drepturilor patrimoniale
asupra obiectului evaluarii;
c) identificarea scopului evaluarii;
d) definitia tipului valorii estimate;
e) identificarea domeniului de aplicare
a rezultatelor evaluarii;
f) identificarea conditiilor limitative ce
stau la baza evaluarii.
b) Colectarea si analiza datelor
necesare pentru evaluare. Activitatile
evaluatorului in cadrul acestei etape vor
tine de studierea pietei imobiliare in
general si descrierea obiectului evaluarii
in scopul efectuarii unei analize detaliate
a factorilor de influenta asupra valorii lui.
Urmatoarele categorii de date vor fi
colectate si analizate de evaluator:
a) datele generale cu caracter economic
si social despre regiunea si localitatea in
care este amplasat bunul imobil;
b) datele specifice obiectului evaluarii:
modul de utilizare, cea mai buna si
eficienta utilizare a obiectului evaluarii,
costurile de constructie, deprecierea,
veniturile si cheltuielile operationale;
c) datele specifice pietei imobiliare:
preturile de vinzare si preturile ofertei
obiectelor similare, rata de absorbtie, rata
spatiilor libere si altele.
c) Aplicarea metodelor de evaluare.
Pentru determinarea valorii bunului
imobil se vor utiliza urmatoarele metode:
metoda cheltuielilor, metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda
veniturilor. In cazul in care utilizarea
uneia din metodele mentionate nu este
posibila, evaluatorul va argumenta in
raportul de evaluare imposibilitatea
folosirii metodei respective.
d) Reconcilierea valorilor si estimarea
valorii finale. In urma aplicarii
metodelor de evaluare pot fi obtinute
marimi diferite ale valorii. La etapa
reconcilierii valorilor evaluatorul va
determina valoarea finala a bunului
imobil in baza rezultatelor obtinute in
urma aplicarii metodelor de evaluare.
e) Elaborarea raportului de evaluare
constituie etapa finala a procesului de
evaluare. Raportul de evaluare este un act
intocmit de evaluator si prezentat
beneficiarului serviciilor de evaluare prin
care este justificata estimarea valorii
bunului imobil.
Rezultatele evaluării pot fi prezentate
oral sau în scris.
Raportul oral este necesar să fie însoţit de
documente de lucru sau de concluzii
asupra valorii conform Standardelor
Internaţionale de Evaluare.
Raportul în scris poate fi un document
amplu care conţine toate datele şi
rezultatele necesare ale analizei efectuate,
în temeiul cărora a fost făcută concluzia
cu privire la valoare.
investiţii se bazează pe folosirea
combinată a metodelor tradiţionale şi
moderne, caracterizate prin fundamentare
ştiinţifică şi testate de o practică
îndelungată.
Metodele tradiţionale de evaluare a
eficienţei economice şi financiare a
investiţiilor se caracterizează prin:
abordarea statică a analizei proceselor şi
fenomenelor; simplificarea situaţiei reale
folosind valori medii anuale;
incertitudinea şi riscul se apreciază
intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează
prin: abordarea dinamică a analizei
proceselor investiţionale; ţinând seama de
acţiunea timpului asupra procesului
investiţional, se operează cu valorile
actualizate. Aceste metode iau în
consideraţie incertitudinea şi riscul,
folosind fie analiza de sensibilitate, fie
valoarea probabilistică a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durată
mică sau medie se foloseşte o combinaţie
a metodelor tradiţionale şi moderne.
Orice indicator de eficienţă folosit la
evaluarea proiectelor de investiţii exprimă
rezultatul comparării costurilor şi
avantajelor economice (eforturilor)
asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori
contabili simpli dar exista si indicatori
complexi cum sunt: valoarea netă
actualizată (VNAT), indicele de
profitabilitate (IP), rata internă de
rentabilitate (RIR), termenul de
recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
VNAT sau Net Present Value – NPV
constituie un indicator fundamental
pentru evaluarea economică şi financiară
a oricărui proiect de investiţii. VNAT
caracterizează, în valoare absolută,
aportul de avantaj economic al unui
proiect dat de investiţii, câştigul, răsplata
sau recompensa investitorului pentru
capitalul investit în proiectul respectiv,
exprimate fie sub formă de cash flow în
valoare actuală, fie ca valoare netă
actualizată.
Indicatorul VNAT realizează
compararea între cash flow-ul total
actualizat degajat pe durata de viaţă
economică a unui proiect sau variante de
proiect de investiţii (CFTA) şi efortul
investiţional total generat de acest proiect,
I′
exprimat tot în valoare actuală ( ).
Sunt acceptabile şi selectate acele
proiecte sau variante de proiect pentru
care VNAT>0. În plan economic şi
financiar un proiect de investiţii cu VNAT
pozitiv, semnifică faptul: 1) că el are
capacitatea de a rambursa pe perioada
duratei de viaţă economică capitalul
investit, 2) că el are o rentabilitate
globală, a capitalului iniţial cel puţin
egală cu rata de actualizare (a) folosită în
calcule, 3) are capacitatea de a produce
cash flow în exces şi de a asigura
obţinerea unui anumit volum de valoare
netă. Cu cât VNAT este mai mare cu atât
şi rentabilitatea sa este mai mare.
Dacă VNAT are valoare nulă sau
negativă proiectul este inacceptabil,
rentabilitatea sa fiind inferioară ratei de
actualizare (e<a); capitalul respectiv ar
putea fi reinvestit cu o rentabilitate egală
cu rata de actualizare şi ar aduce avantaje
corespunzătoare mai mari.
Deci rata de actualizare (a) folosită în
calculele VNAT îndeplineşte rolul de
criteriu de testare a eficienţei
(rentabilităţii) unui proiect de investiţii, de
acceptare sau respingere a lui.VNAT
poate deveni negativ dacă se alege pentru
calcule o rată de actualizare prea mare.
Cel mai eficient proiect de investiţii se
consideră acel pentru care excedentul
dintre CFAT şi I' este maxim.
Punctele slabe ale indicatorului VNAT
sunt:
• VNAT ne permite să constatăm
dacă proiectul de investiţii este sau nu
rentabil, dar nu pune în evidenţă
importanţa relativă, comparativă a
aportului acelui proiect;
• Nu permite soluţionarea
problemelor de decizie de investiţii când
diferă de la un proiect la altul. Dacă
volumele de investiţii sunt identice pe
proiecte, au prioritate proiectele cu durata
de viaţă economică mai scurtă, dar care
degajă volume anuale mai mari de
VNAT;
• VNAT nu ţine seama de mărimea
duratei de recuperare T, T/;
Indicele de profitabilitate (IP)
caracterizează raportul dintre VNAT şi
fondurile de investiţii care stau la baza
proiectului de investiţii şi generează acel
volum de VNAT.
În funcţie de durate de investiţie (d)
se pot avea în vedere investiţiile iniţiale
(I), sau valoarea actuală a acestora I/.
VNAT
k1 =
*100
It
VNAT
k2 =
* 100
I t/
Indicele de profitabilitate ne permite
să selectăm variantele eficiente de
proiecte şi ordonarea acestora după
valoarea descrescătoare a indicelui k. La
proiectele la care k2=1, VNAT va fi nulă
(VNAT=0). Cu cât indicele de
profitabilitate k2 este mai mare, cu atât
proiectele sunt mai eficiente, în condiţii
echivalente, comparabile din alte puncte
de vedere.
La calculul şi analiza indicelui de
profitabilitate trebuie apelat atunci când
proiectele sau variantele se deosebesc
între ele prin efortul investiţional necesar.
Varianta optimă de proiect este aceea care
răspunde criteriului: k2 → max.
Indicele de profitabilitate (k1),
ordonând proiectele eficiente, ne permite
să elaborăm strategia cea mai avantajoasă
de investiţii alegând n proiecte dintre ele,
ţinând seama de restricţiile bugetelor de
capital, deci în limitele fondurilor noastre
disponibile pentru finanţarea investiţiilor
folosind, în calitate de criteriu de
optimizare a setului de proiecte, maxim
de VNAT pe ansamblul proiectelor.
31. Evaluarea investitiilor: rata
de rentabilitate, termenul de
recuperare
Aprecierea eficienţei proiectelor de
investiţii se bazează pe folosirea
combinată a metodelor tradiţionale şi
moderne, caracterizate prin fundamentare
ştiinţifică şi testate de o practică
îndelungată.
Metodele tradiţionale de evaluare a
eficienţei economice şi financiare a
investiţiilor se caracterizează prin:
abordarea statică a analizei proceselor şi
fenomenelor; simplificarea situaţiei reale
folosind valori medii anuale;
incertitudinea şi riscul se apreciază
intuitiv etc.
Metodele moderne se caracterizează
prin: abordarea dinamică a analizei
proceselor investiţionale; ţinând seama de
acţiunea timpului asupra procesului
investiţional, se operează cu valorile
actualizate. Aceste metode iau în
consideraţie incertitudinea şi riscul,
folosind fie analiza de sensibilitate, fie
valoarea probabilistică a indicatorilor.
La evaluarea proiectelor de durată
mică sau medie se foloseşte o combinaţie
a metodelor tradiţionale şi moderne.
Orice indicator de eficienţă folosit la
evaluarea proiectelor de investiţii exprimă
rezultatul comparării costurilor şi
avantajelor economice (eforturilor)
asociate proiectelor respective.
În practică, adesea, sunt folosiţi indicatori
contabili simpli dar exista si indicatori
complexi cum sunt: valoarea netă
actualizată (VNAT), indicele
profitabilitate (IP), rata internă de
rentabilitate (RIR), termenul de
recuperare a investiţiilor (T), ş.a..
Rata internă de rentabilitate (RIR)
reprezintă acea rată a dobânzii compuse,
care atunci când se foloseşte ca rată de
actualizare (a) pentru calculul valorii
VNAT face ca suma să fie nulă; adică,
este acea rată de actualizare care egalează
CFAT cu I1
RIR = a, pentru care VNAT(a)=0
Prin urmare RIR reprezintă rata
limită de actualizare, pentru care se
anulează realizarea de VNAT la proiectul
dat de investiţii.
Altfel spus, RIR este acea rată de
actualizare (a), care face ca pe perioada
(d+De, unde d- durata deinvestiţie iar
De- durata de funcţionare eficientă)
valoarea actuală totală a veniturilor din
vânzarea produselor şi serviciile prestate
să fie egală cu suma costurilor totale de
investiţii şi de exploatare actualizate.
În formă grafică putem obţine valoarea
RIR, astfel:
Graficul ne permite să observăm, că
pentru a>RIR proiectul de investiţii nu
este eficient, deoarece volumul
investiţiilor totale actualizate devine mai
mare ca volumul cash flow total actualizat
şi VNAT va avea valoare negativă.
Dacă a<RIR, VNAT este pozitiv, prin
urmare proiectul de investiţii devine
acceptabil după condiţia VNAT >0.
Analitic, pentru determinarea RJR se
pleacă de la egalitatea I/t = CFTA,
respectiv ecuaţia: VNAT = - I/t + CFTA = Riscul de ruină sau faliment este
0. pericolul în urma alegerii incorecte a
Pentru a determina RIR. se proiectului investiţional, pierderea totală a
calculează VNAT pentru diferite rate de capitalului statutar şi incapacitatea
actualizare, alese întâmplător. Pentru achitării datoriilor.
precizare, RIR se determină cu exactitate Formele de manifestare a riscului în
folosind relaţia : activitatea firmei:
VNAT ( +
Forma de
RIR = a min + ( a max − a min )Întreprinderea
Situaţia firmei
×
manifestare
( +) + VN
ajunge
într-o VNAT
situaţie când
practic e condamnată la
dispariţie, urmând să
În care: amin , amax - respectiv rata mai
Riscul de dea faliment, ceea ce
mică şi mai mare de actualizare folosite
pentru calculul VNAT. Diferenţa admisă ruină înseamnă că salariaţii îşi
pierd posturile,
între ele trebuie să fie de maxim 5 puncte
procentuale. acţionarii îşi pierd
RIR este un indicator de eficienţă cu
o capacitate de informare mai mare în
sumele de bani pe care
le-au investit.
Riscul de Întreprinderea nu
comparaţie cu: termenul de recuperare,
poate face faţă
coeficientul de rentabilitate, randamentul
economic, dar pentru analiza exactă a plăţilor. Aceasta poate
unui proiect trebuie utilizat în combinaţie duce fie la lichidare,
când nu mai este nici
cu alţi indicatori: VNAT, indicele de
profitabilitate etc. o şansă de salvare
(riscul de ruină), fie că
Termenul (durata) de recuperare a
se soluţionează printr-
investiţiilor reprezintă perioada de timp,
un credit suplimentar
începând cu momentul punerii în
de la bancă, sau firma
funcţiune (m1) a capacităţilor, instalaţiilor
respectivă se asociază
şi echipamentului de producţie etc, pe
cu o altă întreprindere
parcursul căreia suma acumulată a
de acord a o ajuta.
avantajelor economice obţinute egalează
volumul investiţiilor prevăzute în proiect.
Acest indicator permite cunoaşterea
duratei de reconstituire a costurilor de
Se manifestă înainte
investiţii pe seama avantajelor economice
de declanşarea
obţinute după realizarea proiectului încă
crizei de
din etapa pregătirii deciziei. Atât teoretic
insolvabilitate. Apare
cât şi practic durata de recuperare a
Riscul când întreprinderea
investiţiilor se calculează în abordare
statică şi dinamică a proceselor pierderii constată că, prin
autonomiei mijloace proprii, nu-
economice.
În abordare statică termenul de şi mai poate păstra în
viitor poziţia sa în
recuperare a investiţiilor se determină prin
producţie sau sub
relaţia: Ti=Iti / Ehi
aspect comercial.
Se observă că indicatorul termenul de
Riscul acesta e de
recuperare a investiţiilor reprezintă
natură mai mult
inversul ratei de rentabilitate a proiectelor.
financiară, el
O modalitate mai simplă de calcul
exprimă faptul că la
este raportarea valorilor deja actualizate
creşterea de capital,
I′
beneficiul net nu
T′=
Riscul
scăderii
creşte în aceeaşi
proporţie,
E′
rentabilităţii
semnalându-se
astfel fenomenul de
Pentru investori şi manageri, diluare. Acesta e
indicatorul privind durata de recuperare
riscul care planează
(T şi T') se consideră că are o capacitate
asupra noilor
de informare mai mare comparativ cu rata
investiţii.
rentabilităţii investiţiilor şi, deci, prezintă
Orice activitate investiţională
mai mult interes pentru analiza
presupune risc. Insă poate fi
proiectelor. Termenul de recuperare, atât
evidenţiat capitalul, investirea căruia e
în abordare statică, cât şi dinamică, nu
echivalentă cu "a risca", aşa numitul
ţine cont de mărimea duratei de
capital riscant.
funcţionare eficientă (De), reacţionează
Capitalul riscant prezintă investiţiile
slab la variaţiile De pe variante. T şi T' nu
în acţiuni emise în noi sfere de activitate
ne informează ce volume de avantaje
legate de un risc foarte înalt. Investiţiile
economice obţinem după T sau T' ani
riscante sunt determinate de necesitatea
până la expirarea duratei De.
susţinerii financiare a firmelor ce se
ocupă de ştiinţă, noi tehnologii,
32. Riscurile in activitatea investigaţii.
investitionala De obicei se formează companii
independente cu capital riscant. Ele atrag
Riscul este o categorie istorică şi
alţi investitori şi înfiinţează fonduri cu
economică. Ca categorie istorică, riscul
capital riscant pe bază de partenerat.
prezintă un pericol posibil, perceput de
Investiţiile făcute aduc venit aproximativ
om.
peste 5 ani, când acţiunile noilor firme
Odată cu dezvoltarea omenirii şi apariţia
încep să se coteze pe piaţă. Iar peste o
relaţiei marfă -bani, riscul se transformă
perioadă stabilită în prealabil (de obicei
în categorie economică.
10 ani), fondurile se desfiinţează, iar
Ca categorie economică riscul prezintă un
acţiunile se împart între fondatori. La
eveniment ce poate fi sau nu. În cazul că
investiţiile cu perspectivă, mărimea
evenimentul a avut loc sunt posibile trei
capitalului se determină considerând
rezultate economice: negativ
nivelul riscului.
(pierdere), nul, pozitiv (câştig, profit,
Riscul poate fi exprimat matematic ca
venit).
probabilitatea aparitiei pierderilor.
După dimensiunile pierderilor pe care
Marimea nivelului riscului se determină
le presupune, riscul poate fi împărţit în
prin 2 criterii :speranta matematica;
câteva categorii .
variatia fluxurilor financiare. Speranta
de Riscurile investiţionale se împart în:
riscul de pierdere a profitului, riscul n
∑V
scăderii rentabilităţii, riscul pierderilor
financiare.
Riscul de pierdere a profitului—e
mat. E=
xt * Pxt
riscul apariţiei pierderilor financiare x =1
indirecte, cauzate de neexecutarea unor
Et =
lucrări, măsuri (ex. asigurare, investire...).
Riscul scăderii rentabilităţii—apare m
nx
∑V
în rezultatul micşorării venitului din
dobînzi, dividende, depuneri bancare şi
credite. Acest tip de risc include xt * m
∑n
următoarele subtipuri: riscuri x =1
procentuale şi riscuri creditare.
La riscurile procentuale se referă x
pierderile băncilor comerciale, x =1
întreprinderilor creditare, instituţiilor
investiţionale, cauzate de mărirea în care: Vxt—reprezintă fluxul de numerar
asociat cu al x—lea coeficient de
dobînzilor plătite pentru mijloacele atrase
faţă de dobînzile primite din credite. La probabilitate în timp (t);
Pxt—probabilitatea sumei din fluxul
riscuri procentuale se referă pierderile
investorilor în urma micşorării financiar;
Et—speranţa matematică a fluxurilor
dividendelor pe acţiunile deţinute, a
dobînzilor la obligaţiuni, certificate şi alte financiare;
hârtii de valoare. Σ n —numărul cazurilor precăutate;
Riscul creditar reprezintă pericolul n / Σ n—probabilitatea căpătăriifluxului
neachitării împrumutului şi dobânzilor. de numerar Vxt.
Aici se referă şi riscul emitentului în caz Ecartul-tip al fluxurilor de numerar
că nu va fi în stare să plătească datoria pe aşteptate pe o perioadă de timp se obţine
hârtiile de valoare emise. Riscul creditar cu ajutorul formulei:
poate fi referit şi la riscurile pierderilor σ t=
financiare.
Riscul pierderilor financiare - include n
∑ (V
− E t ) 2 * Pxt
următoarele subtipuri: riscul bursier,
riscuri selective, riscul de ruină sau
xt
faliment.
Riscul bursier prezintă pericolul x =1
pierderilor în: urma afacerilor la bursa de
sau σ t=
valori. Aici se referă riscul neachitării
∑ (V
− Et ) 2 * n x
contractelor încheiate, riscul neachitării
comisionului firmei de brokeri etc.
t
Riscul selectiv -este riscul alegerii
∑n
incorecte a variantelor de investiţii, a
hârtiilor de valoare în raport cu alte tipuri
din portofoliul investiţional. x
În care: Vxt—reprezintă suma fluxurilor de
numerar asociat cu al x-lea coeficient de
probabilitate a timpului t;
Et—speranţa matematică a fluxurilor de
numerar ale investiţiei în timpul t; Pxt—
probabilitatea de realizare a valorilor
previzionate;
Σ n—numărul cazurilor precăutate;
n—numărul cazurilor în care fluxurile de
numerar au constituit V.
Dispersia fluxurilor de numerar ale unui
an t este egală cu:
σ 2=
∑(V
2
xt − Et ) * P
sau σ 2=
∑ (V
t − Et ) 2 * n x
∑n x
O măsurare mai exactă presupune calculul
coeficientului de variaţie, care exprimă
raportul dintre ecartul-tip al fluxurilor de
venit şi speranţa matematică a acestora:
σt
γ = * 100
Et
Coeficientul de variaţie este o mărime
relativă. Cu ajutorul lui poate fi
comparată variaţia indicatorilor exprimaţi
prin diferite unităţi de măsură. El
oscilează de la 0% până la 100%. Se
propune următoarea evaluare calitativă a
coeficientului de variaţie:
• Până la 10%—oscilaţie slabă;
• 10—25%—oscilaţie medie;
• mai mult de 25%—oscilaţie înaltă.
O metodă mult mai simplă, însă
subiectivă, care necesită cunoştinţe vaste
în domeniu, este analiza „Expert".
Conform acestei metode, iniţial, toate
riscurile posibile sunt grupate în patru
categorii: riscuri economico - financiare,
sociale, tehnice şi ecologice. Fiecărei
situaţii posibile i se atribuie un anumit
nivel de probabilitate (grad de risc):
0% - pentru un risc considerat inexistent;
25% - ev. probabil că nu va avea loc;
50% - cu priv.la ev. respectiv nu putem
afirma nimic cert;
75% - ev. probabil că va avea loc;
100% - ev. va avea loc în mod cert.
După care, se determină media fiecărui
grup de riscuri apoi nivelul de risc general
aferent proiectului investiţional. Calculul
se recomandă a efectua în formă de tabel.
Acolo se indica care este evenimentul si
nivelul de risc, probabilitatea aparitiei
evenimentului, in procente. Ex de
eveniment: Instabilitatea cererii, Apariţia
unui produs alternativ, Mărirea
impozitelor, Uzarea utilajului,
Instabilitatea calităţii materiei prime şi
materialelor Tehnologii noi.
O altă metodă, care permite aprecierea
nivelului de risc, este "analiza
sensibilităţii proiectului". Această metodă
presupune măsurarea efectului, pe care îl
au variaţiile elementelor de "intrări"
(produse, preţuri...), asupra rentabilităţii
nominale, valori nete actuale, ratei de
rentabilitate internă aferente proiectului
investiţional. Evaluarea proiectului
necesită determinarea valorilor critice ale
variabilelor aleatoare, pentru care nu este
asigurată rentabilitatea prevăzută. O
influenţă sensibilă asupra rentabilităţii
proiectului în primul rând o exercită:
• preţurile de vânzare a produselor
finite, preţurile de achiziţie ale
materiilor prime, energiei etc.;
• costurile de fabricaţie, care pot fi sub
sau supraestimate faţă de nivelul lor
real;
• cantitatea de produse oferit ă şi
cererea lor pe piaţă.
Propunem aplicarea uneia din următoarele
metode, în dependenţă de nivelul necesar
de exactitate a calculelor:
metoda „expert", care reprezintă o
metodă subiectivă de determinare a
nivelului de risc;
metoda speranţei matematice, cu
detalierea prin ecartul - tip, dispersia şi
coeficientul de variaţie;
metoda statistică - Monte Carlo, în
practică metoda se aplică pentru evaluarea
situaţiilor riscante, care pot apărea în
procesul realizării proiectelor de
construcţie, complicând relaţiile dintre
investitor şi antreprenor;
metoda analizei de sensibilitate sau
analiza scenariilor. Ea presupune
măsurarea efectului în urna variaţiilor de
„intrări" asupra cash - flow-ului,
rentabilităţii nominale, valorii nete actuale
sau ratei de rentabilitate internă a
proiectului;
metoda de analiză a simulaţiilor,
care permite a determina distribuţia
probabilistică a posibilelor rezultate,
precum şi distribuţia probabilistică pentru
fiecare variabilă ce se schimbă.
33. Evaluarea economică a
proiectelor investiţionale
Evaluarea economică ajută la pregătirea
şi selecţionarea proiectelor care aduc cea
mai mare contribuţie la dezvoltarea
economică. Pentru aceasta, proiectul se
analizează în strânsă interdependenţă cu
întreprinderile furnizoare de materie
primă şi consumatorii produsului finit. În
cadrul evaluării proiectului se vor
determina atât indicatorii de sinteză a
eficienţei (rata de rentabilitate internă),
cât şi măsura în care valoarea adăugată a
proiectului contribuie la creşterea
veniturilor administraţiei publice, a
economiilor populaţiei şi întreprinderilor,
la ameliorarea balanţei de plăţi externe a
ţării.
La prima etapă se calculează
costurile şi avantajele proiectului din
punctul de vedere al colectivităţii. Pentru
aceasta în calcule preţurile pieţei se
înlocuiesc cu preţuri teoretice sau de
referinţă.
Cu ajutorul preţurilor de referinţă se
evaluează costurile şi avantajele
proiectului pentru colectivitate cu mai
multă exactitate decât prin folosirea
preţurilor pieţei. Preţurile de referinţă dau
proiectului o dimensiune mai largă
xt
deoarece ele reflectă: modele sau strategii
de dezvoltare implicite sau explicite, rata
şomajului, nivelul de dezvoltare al
industriei, agriculturii etc, situaţia balanţei
de plăţi a ţării. Practic, preţurile de
referinţă se stabilesc pe baza preţurilor
reale ale pieţei, cărora li se aplică anumiţi
coeficienţi de corectare. În unele
împrejurări, se consideră drept preţuri de
referinţă preţurile pieţei externe, mai
ales pentru importuri şi exporturi.
La a doua etapă se determină
costurile şi avantajele proiectului pe
ansamblul economiei naţionale, folosind
preţurile pieţei la nivelul proiectului, al
întreprinderilor ce cooperează cu proiectul
pe linia furnizării de materii prime,
materiale etc. şi a prelucrării în continuare
a produselor sale.
Pentru adoptarea deciziei finale asupra
proiectului, se face analiza economică
detaliată folosind metoda efectelor. Metoda
preţurilor de referinţă este uşoară, rapidă
şi mai puţin costisitoare pentru o primă
apreciere, pe când metoda efectelor
dimpotrivă, este necesară pentru un studiu
mai aprofundat, care permite o mai bună
analiză a eficienţei proiectului pentru
societate.
Rezultatele proiectului pentru
economie sunt apreciate prin valoarea
adăugată netă, care reprezintă contribuţia
proiectului la creşterea venitului naţional.
Desigur, se face suma valorilor adăugate
directe şi indirecte. La fel se va ţine cont
de „valoare adăugată negativă”, adică
pierderile din cauza suprimării unor
activităţi prin realizarea proiectului.
Analiza economică trebuie să releve
faptul în ce măsură si cum răspunde
proiectul intereselor economiei nationale,
această raportare fiind efectuată nu global,
ci pe diferiti agenti economici.
Analiza situaţiilor 'fără' şi 'cu' proiect
În evaluarea eficienţei proiectului atât
sub aspect financiar, dar mai ales
economic, este necesară considerarea a
două situaţii la nivelul întreprinderii,
respectiv al economiei naţionale: "cu
proiect" şi "fără proiect". Analiza
respectivă serveşte pentru a evidenţia
unele costuri şi efecte ale obiectivului
economic care nu sunt reflectate în
veniturile şi cheltuielile acestuia.
Analiza situaţiilor "cu" şi "fără"
proiect ne ajută să stabilim costurile
economice şi preţurile de referinţă ale
factorilor de producţie şi ale produselor
oferite de proiect, din punctul de vedere al
colectivităţii naţionale.
Preţurile de referinţă constituie nişte
parametri naţionali necesari în evaluarea
economică a proiectului de investiţie.
Mărimea acestor parametri este
independentă de deciziile luate în privinţa
unui sau altui proiect; ea este întemeiată
pe informaţii asupra obiectivelor naţionale
şi pe judecăţi de valoare.pentru a
determina marimea lor, tb de luat in
consideratie : gradul de raritate sau de
abundenta a factorilor de productie a
bunurilor si serviciilor ; politica
guvernului orientata spre favorizarea sau
spre limitarea utilizarii anumitor resurse
sau bunuri.
În practică, deseori, se consideră
preţuri de referinţă preţurile de pe piaţa
mondială, deşi nu în toate cazurile e
corect.
Preţul de referinţă (costul) a
capitalului pentru economia naţională
Stabilirea costului capitalului pentru
economia naţională înseamnă alegerea
ratei de actualizare economică (pentru
evaluarea economică a proiectelor). Rata
de actualizare economică nu este altceva
decât preţul de referinţă al capitalului, în
funcţie de care se face repartizarea
viitoare a venitului, la nivel naţional,
pentru investiţii şi consum.
Pentru analiza economică, în cadrul
studiilor de fezabilitate, pe care le
întocmesc firmele, asupra propriei
activităţi şi perspectivei acestea, se
recomandă folosirea ratei de rentabilitate
medii pe economia naţională sau pe
subramura din care face parte obiectivul
economic respectiv.
Preţul de referinţă al forţei de
muncă
Dacă la evaluarea financiară se aplică
costul efectiv al foiţei de muncă, ce constă
din salariile plătite, pentru evaluarea
economică se foloseşte preţul de referinţă
al forţei de muncă sau costul ei pentru
naţiune.
Costul economic al forţei de muncă
este în funcţie de: a) gradul de raritate sau
abundenţa forţei de muncă; b) politica
guvernamentală privind utilizarea acestui
factor.
Cel mai simplu calcul al preţului de
referinţă al forţei de muncă constă în
corectarea preţului de piaţă al acesteia.
Preţurile de referinţă ale bunurilor
şi serviciilor
Preţurile de referinţă ale resurselor
consumate de proiect şi ale bunurilor şi
serviciilor produse de acestea trebuie să
reflecte costurile lor reale pentru
economia naţională. Modul de evaluare a
costurilor economice depind de diverse
împrejurări de procurare a resurselor şi de
vânzare a produselor şi serviciilor.
Preţul de referinţă al devizelor
Relaţiile de comerţ cu străinătatea ale
unei ţări sau împrumuturile sale din
exterior presupun operaţiuni de schimb
între moneda naţională şi o deviză
(monedă străină). Aceste operaţiuni de
schimb se efectuează după un curs
(raport) ce reiese dintr-un echilibru între
cererea şi oferta acestor două monede.
Preţul de referinţă a devizelor, cursul
de schimb valutar pentru economie,
trebuie să reflecte valoarea efectivă, reală
a valutei străine, adică o rată de schimb
asigurată spontan de echilibrul balanţei de
plăţi externe.
Nivelul preţului de referinţă al
devizelor se stabileşte de echipe de
specialişti ai Ministerului Finanţelor, care
dispun de informaţiile necesare privind
situaţia balanţei de plăţi şi măsurile de
intervenţie din partea statului pentru
menţinerea cursului valutar la un nivel
mai convenabil.
34.Evaluarea financiară a
proiectelor investiţionale
Evaluarea financiară se face pentru a
vedea, dacă investiţia este suficient de
rentabilă la nivelul întreprinderii, dacă se
obţin venituri, care să asigure recuperarea
cheltuielilor şi un profit.
Pentru calculul cheltuielilor şi
veniturilor sunt folosite preţurile pieţei
interne, iar pentru evaluarea proiectului se
foloseşte rata de actualizare stabilită pe
baza costului oportun al capitalului la
nivel de întreprindere.
În primul rând se face analiza
financiară sumară, pentru a identifica
proiectul, a-i studia fezabilitatea, pentru a
uşura alegerea tehnologiei de fabricaţie şi
a utilajelor. Studiul financiar sumar ia în
considerare cheltuielile şi încasările ce
corespund elementelor esenţiale a
proiectului. Nu sunt avute în vedere
cheltuielile privind impozitul pe venituri,
taxele vamale etc. sau venituri provenite
din subvenţii acordate de stat. De
asemenea, nu se ia în consideraţie
dobânda datorată băncii. În felul acesta se
va cunoaşte rentabilitatea resurselor unui
proiect, indiferent de provenienţa lor.
Analiza financiară sumară se
efectuează la etapa preliminară de
evaluare a proiectelor investiţionale.
Apoi, se face analiza detaliată, cu
scopul de a determina rentabilitatea
capitalurilor investite. Aici se iau în
consideraţie toate momentele neprevăzute
în analiza sumară, cum ar fi:
împrumuturile bancare, impozitele, taxele
vamale, subvenţiile primite de la stat etc.
În cadrul studiului financiar detaliat
se rezolvă o serie de probleme: structura
optimă a surselor de finanţare a
investiţiei, verificarea trezoreriei
proiectului, analiza capacităţii de
autofinanţare, calculul rentabilităţii
definitive a proiectului, a capitalurilor
investite. La efectuarea analizei detaliate
se va ţine seama de un moment foarte
important: spre deosebire de analiza
sumară, pentru a fi cât mai aproape de
realitate, calculele se fac în monedă
curentă.
Scopul întregului studiu financiar
este de a calcula rentabilitatea definitivă a
proiectului. Evaluarea definitivă a
rentabilităţii proiectului se poate face cu
ajutorul criteriilor contabile sau a folosirii
tehnicii actualizării în calculul
randamentului. Cele mai des utilizate
criterii contabile sunt:
a) vânzări nete /investiţii;
b) profit net /investiţii;
c) capacitatea maximă de
autofinanţare /investiţii.
Cu ajutorul tehnicilor de actualizare
se calculează rata internă a rentabilităţii.
Calculând rata de rentabilitate a
capitalului în condiţiile în care au fost
considerate toate obligaţiile fiscale şi
financiare, putem aprecia investiţia
(proiectul) din punctul de vedere al
aspectelor financiare (capacitatea de
autofinanţare, echilibrul financiar, etc), iar
investitorul poate compara avantajul
investiţiei respective cu alte alternative de
plasare a capitalului de care dispune.
35. Costul oportun al capitalului.
Rata de actualizare pentru
evaluarea financiară
Costul oportun al capitalului este unul din
elementele ce delimitează cele două tipuri
de evaluare a proiectului: financiară şi
economică. El reprezintă partea
substanţială a mărimii ratei de actualizare.
Stabilirea corectă a acestui cost ne
permite să evităm riscul de a adopta
proiecte mai puţin rentabile sau să
respingem proiecte bune. În activitatea de
evaluare, costul capitalului serveşte fie ca
element de referinţă, cu care se compară
rata de rentabilitate internă a proiectului,
fie la stabilirea ratei de actualizare.
În practica investiţiilor, costul
capitalului îndeplineşte următoarele
roluri:
- rata de rentabilitate financiară
aşteptată;
- rata minimă a rentabilităţii
capitalului alocat pentru investiţii;
- prag minim al rentabilităţii, în
funcţie de care se decide acceptarea sau
respingerea a proiectului de investiţii.
Măsurarea costului capitalului
Costul capitalului se determină atât
pentru fiecare sursă de finanţare a
investiţiilor, cât şi pentru două sau mai
multe, sub forma unei medii ponderate a
costului surselor respective.
Costul împrumuturilor bancare. Pentru
sumele primite cu împrumut se plăteşte
dobânda, care reprezintă costul real,
efectiv al capitalului obţinut pe această
cale. De regulă, costul capitalului obţinut
din împrumuturi este dat de rata dobânzii
stabilită pentru împrumuturile bancare pe
termen mediu şi lung. Uneori se consideră
şi rata dobânzii la creditele pe termen
scurt, dacă acestea constituie o sursă de
finanţare a investiţiilor.
Costul capitalului provenit din profituri
alocate investiţiilor. În cazul capitalurilor
provenite din resurse proprii costul de
oportunitate se stabileşte pornind de la
rentabilitatea capitalului propriu, care
exprimă capacitatea întreprinderi de a
aduce profit în prezent şi în perspectivă.
Costul capitalului provenit din emisiune
de acţiuni
d
i=
p
×100
în care: d - dividendul pe o acţiune; p
- preţul unei acţiuni.
Costul capitalului pe acţiuni apare ca
o rată a dobânzii pentru care valoarea
actuală a dividendelor scontate egalează
cursul acţiunii.
Nivelul ratei de actualizare pentru
evaluarea financiară
O formă principală în care este folosit
costul capitalului în evaluarea proiectelor
o constituie rata de actualizare a
cheltuielilor şi veniturilor. De obicei rata
de actualizare financiară se stabileşte la
nivelul minim al ratei de rentabilitate
financiară, care îndeplineşte rolul de cost
al capitalului.
Pot fi menţionate două modalităţi de
bază la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt
finanţate, în principal din împrumuturi -
rata dobânzii la care s-a obţinut
împrumutul;
b) pentru obiectivele care se
realizează prin autofinanţare - rata medie
de rentabilitate din subramura căreia îi
aparţine.
Rata de rentabilitate minim
admisibilă poate să se determine prin
adăugarea la rata dobânzii a unei rate de
inflaţie, de depreciere monetară şi de risc.
a = d + ri + rv + rr
în care: a - rata de actualizare;
d - rata anuală a dobânzii (fără risc);
ri - rata anuală a inflaţiei sau deflaţiei;
rv - deprecierea sau reprecierea
monetară anuală;
rr - marja de risc anuală.
Pentru a reflecta corect realitatea la
stabilirea ratei de actualizare se pleacă de
la costul capitalului calculat ca medie
ponderată a costurilor surselor de
finanţare a proiectelor de investiţii.
Pentru o investiţie finanţată prin
emisiunea de titluri de valoare
(obligaţiuni, acţiuni) rata de actualizare
este rezultatul a trei componente:
-rata de dobândă stabilită la
împrumuturile pe obligaţiuni cu garanţie
de stat;
-primă ce corespunde riscului de
întreprindere (al afacerilor), depinzând de
sectorul de activitate, de partea de piaţă
deţinută, de evoluţia preţurilor etc.;
-primă de risc financiar în funcţie de
structura planului de finanţare; un
împrumut cu pondere mare în cadrul
surselor de finanţare sporeşte riscul, face
beneficiul mai volatil; diminuarea
accentuată a încasărilor viitoare generează
riscul de insolvabilitate, pe care nu-1
putem ignora la evaluarea proiectelor.
Trebuie menţionat faptul că această
modalitate de calcul a ratei de actualizare,
cu luarea în considerare a factorilor de
risc, deseori nu este utilizată, deoarece
duce la un nivel prea ridicat al ratei
respective, ceea ce determină eliminarea
prea multor variante investiţionale în
procesul de evaluare.
36. Piaţa terenurilor:
componente, stare, tendinţe de
dezvoltare
Din punct de vedere juridic se
delimitează loturile întovărăşirilor
pomicole şi aferente caselor de locuit,
cotele echivalente de pămînt şi terenurile
întreprinderilor privatizate şi în curs de
privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în
funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
sectoarele de teren destinate construcţiei
pentru imobile locative şi comerciale şi
terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pămîntului este în
funcţie de bonitatea pămîntului, care nu
include factori de relief, climaterici de
amplasament, mai ales alţi factori care
influenţează valoarea de piaţă a lotului.
În cazul terenurilor cu destinaţie
agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce
influenţează veniturile şi în baza
argumentelor ştiinţifice. Scopul principal
al evaluării terenurilor agricole este
estimarea preţului cel mai probabil cu
care poate fi vîndut terenul de un vînzător
hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît
să cumpere, într-o tranzacţie liberă, în
care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă
de cauză prudent şi fără constrîngere.
Pentru a efectua evaluarea unui teren
aparte fiecare evaluator trebuie să se
călăuzească de o bază informaţională
complexă, conţinutul căreia va fi stabilit
prin coordonarea cu clientul care solicită
evaluarea în contractul de efectuare a
lucrărilor de evaluare.
Din cadrul terenurilor destinate
constructiei imobil.locat.cele mai
intrebate in Chisin. sint loturile de pamint
in raza administrativa a orasului, mai ales
în centrul istoric în raioanele prestigioase
cum sint Parcul Valea Morilor, str.Neaga
si Belinski. Cele mai intrebate pe piata
ramin loturile de pamint cu suprafata in
limitele 0,06-0.1 ha.
În perioada anului 2008 preţurile
medii la loturi de teren rămân practic
nemodificate în comparative cu anul
precedent, variaţiile nu depăşeau limitele
de 7-10 %. În virtutea faptului, că
cantitatea loturilor de teren cu destinaţie
neagricolă este limitată, circulaţia pieţei
este nesemnificativă, tranzacţiile se
produc, în cele mai dese cazuri, fără a
deveni publice. În special acestea se
referă la centrul prestigios al oraşului.
Indiferent de statutul terenului, pe toţi
cumpărători potenţiali îi reunesc aceleaşi
întrebări: amplasare (oraş, suburbie),
prezenţa comunicaţiilor inginereşti, forma
lotului, suprafaţa lotului, drumuri de
acces. De un interes sporit beneficiază
loturile de teren sub construcţie de locuit,
amplasate în suburbie în apropierea
Chişinăului: Tohatin, Bacioi, Cricova,
Vadul-lui-Vodă, Stăuceni, Dumbrava etc.
Actualmente pe piaţa imobilului a apărut
o tendinţă nouă în domeniul imobilului
extravilan. Se au în vedere orăşele cu vile.
Se poate găsi variante de amplasare la
cinci-opt km de la capitală.În an 2007
cumparatorii potentiali au exprimat un
interes semnificativ fata de terenurile
consolidate amplasate în raza 30-40km de
la Chisinau. Acest interes este asociat cu
perspectiva plantarii culturilor multi
anuale. Pretul 1ha de teren agricol în
aceste zone variaza între 700-2000euro.
Pe parcursul ultimilor 3-4 ani în raza
orasului a crescut si pretul lotului p/u
constr de vile, pretul mediu a lor
constituie în prezent între 1000-4000euro
p/u 0,01ha.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:
- vînzarea – cumpărarea terenurilor;
- darea în arendă a terenurilor;
- donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei
de pămînt;
- schimbul, ipotecarea terenului şi/sau
cotei de pămînt;
- transmiterea terenului şi/sau cotei de
pămînt în calitate de contribuţie
în capitalul social al
întreprinderii;
- moştenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de
folosinţă viageră sau permanentă
(pe teren nelimitat);
- punerea la dispoziţie a suprafeţei de
pămînt;
- privatizarea terenului;
- exproprierea terenului pentru cauză
de utilitate publică.
Problema constă în faptul că pentru
dezvoltarea noului fond locativ în oraş
practic nu au rămas terenuri libere.
Aceasta se datorează faptului că terenurile
care erau destinate caselor cu multe etaje
APL în ultimii ani a împărţit terenurile
pentru diferite construcţii. În rezultat
terenurile cu destinaţie pentru
construcţiile locative a fost ocupat de
clădiri individuale cu puţine etaje, pe
unele locuri şi teren aferent de 4-5 ari.
După această analiză, efectuată în cadrul
politicii strategice ce ţine de dezvoltarea
fondului locativ, oraşul a pierdut
aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă
locativă în care se putea de cazat 54 mii
de persoane. Rezerva medie de terenuri
libere din capitală la momentul de faţă
constituie aproximativ 2 % din tot
teritoriul oraşului. Pentru a mări această
pondere se poate face din contul clădirilor
vechi precum şi terenurile care aparţin
periferiei oraşului care au fost eliberate în
rezultatul schimbării funcţionale a
destinaţiei lor. În acelaş timp lărgirea
hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi
este legată nemijlocit cu investiţiile în
procurarea pămîntului, scoaterea lui din
funcţiune agrară, lupta cu alunecările de
teren, cu instalarea reţelelor inginereşti şi
dezvoltarea infrastructurii. De aceea în
strategie se pune accent pe folosirea
intensivă a terenurilor deja amenajate.
37. Piaţa locuinţelor: de bani şi de aceea fiecare vînzare este
componentele, starea şi individuală în felul său. Ac. se referă la
tendinţele de dezvoltare ob. mari care costă scump şi cererea
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea
bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra
acestora, care fac obiectul actul de
vînzare-cumpărare. Piaţa locuinţelor poate
fi împărţită în următoarele componente:
case de locuit particulare ocupate
permanent; case de locuit particulare cu
şedere sezonieră; apartamente la blocuri
de locuit cu mai multe etaje, etc.
Piaţa imobilului în RM s-a format în anii
90 ca rezultat al desfăşurării procesului de
privatizare a proprietăţii de stat.
În prezent în RM există circa 1,4 mln.
unităţi locative, dintre care 39% sînt în
localităţile urbane. În prezent aproximativ
96 la sută din fondul locativ este
privatizat . Fondul locativ în RM este
destul de nou, adică o parte importantă
din acest fond a fost construit în ultimii
30-35 de ani. Cu toate că fondul locativ
este destul de nou, calitatea lui este joasă,
starea tehnică şi sanitară este foarte rea şi
continuie să se agraveze. Încă o problemă
de care se confruntă populaţia RM este
supraglomerarea fondului locativ.
Numărul mediu de persoane ce revim la o
cameră este de 1,6. Pe fiecare segment al
pieţei, cererea este influienţată de factori
specifici. În procesul de studiere a cererii
de bun. imob. locative, se vor lua în
calcul:
-situaţia demografică a pieţei locative
şi dinamica dezvoltării ei.
- standardele de nivel şi ale modului
de viaţă, constituie pe piaţa respectivă, ale
diferitor categorii de populaţie
- situaţia curentă şi perspectivele de
modificare a solvabilităţii cererii pentru
diverse grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de
populaţie.
Tranzacţiile cu bunurile imobiliare
locative pot fi:
-privatizarea apartamentelor şi camerilor
din fondul locativ municipal;
-vînzarea-cumpărarea locuinţelor, inclusiv
cu plata în rate;
-vînzarea- cumpărarea spaşiului locativ,
cu întreţinerea pe viaţă a proprietarului;
-schimbul de spaţiul locativ;
-donaţie, moştenire;
-împrumuturi garantate imobiliar
(ipotecarea), etc.
Influenta factorilor externi, cum sint
preturile la energie, transferurile banesti
din strainatate, situatia cu exportul de
vinuri au inceput sa influenteze asupra
pietii imobiliare. De cea mai mare cerere
acum beneficiaza apartamentele din
diapazonul de preturi intre 30 şi 40 mii$.
În medie pe oras un metru patrat de
suprafata totala în apartamentele cu o
singura odaie a costat 900$,iar cele cu 2
odai 850$,cele cu 3 odai 800$, cele cu 4
odai 750$. Din anul 2001 preturile de pe
piata secundara au crescut de 6 ori, iar
pretul mediu al unui metru patrat de spatiu
locativ pe piata primara in mun. Chisinau
la finele anului 2006 a constituit 806$. În
pofida tuturor greutatilor anului trecut se
poate spune ca piata imobilului se
dezvolta in mod dinamic.La fel ca pe piata
secundara pe piata primara volumele de
vînzari s-au redus, considerabil a crescut
nr de blocuri în constructie. Pentru
întregul an 2007 nr de apartamente în curs
de constructie în Chisinau a acrescut cu
aproape 25%. În ultimul timp pe piata
primara a locuintelor a crescut nr de
apartamente mici, anume cu o singura
odaie sau 2 odai. Acesta este un proces
firesc, anume aceste apart. sint cele mai
întrebate iar concomitent se observa
scaderea nr de apartamente cu metraj
mare, care sunt mai putin întrebate.Au
inceput sa se construiasca niste locuinte
mai accesibile,destinate cumparatorului
mediu, niste locuinte necesare p/u mai
multi cetateni ce doresc sa îsi procure
apart noi. Majoritatea vînzărilor de pe
piata primara continua sa fie asigurata de
apart cu suprafata totala sub 80 m.p.
Piaţa imobilului reflectă într-o mare
măsură dezvoltarea societăţii în întregime
şi reacţionează la schimbările din mediul
juridic, social şi economica activităţii
conducerii. Potenţialii cumpărători care
formează cerea de spaţiul locativ sînt
cetăţenii RM care lucrează peste hotare.
Sectorul locativ trebuie de privit ca un
component cheie a întregii economii şi
este un sector productiv. Esenţa politicii
locative noi este de a privi sectorul locativ
ca o piaţă integră şi de atras atenţie asupra
factorilor cheie: consumatorii,
producători, instituţii financiare,
administraţii locale.
Conform calculelor efectuate în conceptul
planului general de urbanism, populaţia în
capitală în 2010 va constitui 767,6 mii
oameni. După datele statistice în 2001 ea
constituie 770,8 mii oameni. Însă pentru a
rezolva problema legată de spaţiul locativ
este nevoie de construit încă 5,05 mln m 2
de spaţiul locativ, în rezultatul căruia
fondul locativ va ajunge pînă la 19,5 mln
m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru
aceasta este necesar în fiecare an de
construit aproximativ 300 mii m2 de
spaţiul locativ.
În perioada actuală, constructia de
bunuri imobile cu destinatie rezidentiala
se află într-o perioadă de stagnare ca
urmare a crizei economice mondiale ce a
generat stoparea creditării în domeniul
construcţiilor.
38. Piaţa imobilului comecial:
componente, stare şi temei de
dezvoltare
Imobilul comerc. necesită o mare investire
cărora numără unităţi. Pe piaţa
imob.comerc. de o cerere stabilă se bucură
ob. cu destin.de producţie, încăperi p-u
depozit, bazele de producere şi terenurile
sub construcţ. Cafenelele, barurile,
restaurant. şi de asemenea magaz. au
piedut popularitatea în ochii cumpărăt. S-a
înviorat cererea la încăp. pu centrele
sportive, fitness cluburile etc. Nu rău se
vînd barurile mici în locuri înviorate.Unii
clienţi preferă să nu cumpere un obiect
gata făcut, ci să se ocupe de construcţ. lui
singuri. În legătură cu ac. a crescut preţul
la loturile de păm. pu constr. ob. com. în
raioanele Centru, Telecentru, Botanica.
Permanenta sursă de oferte, pe ac. piaţă
specifică, ne vorbeşte despre faptul că
firmele se tansformă, dau faliment şi se
absorb una pe alta. În ceea ce priveşte
oferta, ca şi mai înainte, predomină
construcţ. pu oficii comerc. În sectorul
imobilului comercial din Chisinau
actualmente se observa o insuficienta
semnificativa, chiar dat fiind faptul ca
cererea pentru suprafete de calitate în
centrele profesionale comerciale este
destul de înalta, iar cel mai popular format
ramîn magazinele cu suprafetele de pîna
la 200 m2-anume acestui segment îi revine
majoritatea cererilor din partea
operatorilor comerciali cu amanuntul.
În cea mai mare masura a crescut preturile
la supraf magazinelor autonome
amplasate la primele etaje ale bloc. de
locuit. O tendinta evidenta a pietii de
suprafete comerc. în anul curent consta în
decentralizarea constructiei, si ca
consecinta-dezvoltarea sectoarelor mai
putin amenajate. Multe ob.comerc.sunt
greu de vîndut din cauza stării sau din
cauza preţurilor mari. Vînzăt. ţin preţurile,
de aceea afacerile, mai ales cele cu
ob.mari, sunt în număr unitar. Magazine
nu prea mari cu caracteristici bune se vînd
mai bine. Însă în general, oferta întrece
cererea cu mult. Situaţia pe piaţa
ob.comerc. este nestabilă, din cauza
legislaţiei, care nu stimulează, ci stopează
businessul. Specificul pieţei imobiliare ce
aduce venit este inaccesibilitatea.
Proprietarii ob. mari şi scumpe se stăruie
să le vîndă fără a face totul public.
Jumătate din tranzacţ. cu
imob.comerc. i-au revenit oficiilor şi
centrelor comerciale. Analizînd dinamica
preţurilor, potenţialii cumpărăt.ai ob.
comerc. tind spre procur. chiar a celor
imob. care 5-7ani în urmă nu prezentau
nici un interes.
Se poate de menţionat lipsa ofertei ob.
comerc. amplasate pe bl.Şt.cel Mare.
Conform rezultatelor preliminare, piata
imob comerc include mai multe centre de
afaceri moderne, suprafata totală a cărora
constituie aproximativ 50 000m.p. În
ultimul timp se observă o tendinţă de
diminuare a preturilor la obiectele
comerciale, ca urmare a trecerii pietii
imobiliare în etapa de saturatie. O altă
cauză în acest sens ar fi faptul că preturile
la imobilele comerciale sînt prea mari, în
comparatie cu puterea de cumparare a
investitorilor. Reducerea migrării şi a
vînzărilor de bunuri imobiliare a fost
influienţată de înăsprirea condiţ. de
emigrare din RM şi de obţinere a
cetăţeniilor şi a vizelor de reşedinţă în alte
ţări.
39. Piaţa imobilelor industriale:
componente, stare şi tendinţe de
dezvoltare
Piaţa obiectelor industriale a început
să se formeze odată cu privatizarea
întreprinderilor. În comparaţie cu piaţa
imobiliară locativă, această piaţă e mai
mică şi numărul tranzacţiilor e mai scăzut.
Însă în legătură cu faptul că preţurile la
obiectele de pe această piaţă sau ridicat,
această piaţă e atractivă pentru structurile
implicate în economie. Pe piaţă imob.
industriale predomină contractele de
arendă şi nu cele de vînzare-cumpărare ca
pe piaţa imob. locativ. În plata pentru
arendă se ţine cont de următorii factori.
-tipul încăperii arendate
-amplasarea
-existenţa locurilor de parcare
-dimensiunele etc.
Cea mai mare parte a obiectelor
industriale sînt oferite în arendă pe termen
lung. Cerinţele pentru obiectele
industriale depind de tehnologiile de
producţie, securitatea antiincediară şi
ecologică. Reducerea nivelului de
producere industială a adus la apariţia
acestui tip de piaţă, a diversilor tipuri de
încăperi de producere, baze industiale şi
depozite.
În majoritatea cazurilor aceste obiecte
sînt mari şi scumpe. Pe acest sector de
piaţă predomină contractele de arendă,
după cum menţionează specialiştii de la
bursa ,,Lara” în prezent multe bunuri
imobiliare de pe acest sector de piaţă sînt
foarte greu de realizat, deoarece
proprietarii lor nu pot schimba situaţia
creată de pe piaţă. Segmentul dat pe piaţă
este destul de ionactiv, însă are mari
perspective de dezvoltare mai ales în
oraşele mari.
În unele cazuri potenţialul cumpărător
iniţial arendează încăperi de producere
pentru a verifica dacă nivelul dat satisface
cerinţele lui şi numai după aceasta
cumpără imobilul dat.
Pentru piaţa depozitelor e carcteristică
stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a
preţurilor. Pe aceasta piaţă se oferă
depozite speciale în care este tehnică
necesară pentru lucrările de încărcare-
descărcare. Un rol aparte îl ocupă
depozitele vamale.
Plata pentru arendă pe piaţa
încăperilor destinate depozitării depinde
de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distanţă pînă la căile de transport
- mărimea suprafeţei etc.
Modificarea în segmentul dat al pieţei
s-a produs în micşorare forte a cererii de
suprafeţe de 1500 m2 şi mai mult. La
moment, companiile în general se află în
căutarea suprafeţelor care nu depăşesc
500 m2.În general, privind imobilul cu
destinaţie de producţie şi depozitare cu
suprafeţe în special mici şi medii se
observă o cerere destul de stabilă, de
aceea putem pronostica o creştere mică
sau stagnarea creşterii preţurilor, deoarece
în situaţia crizei financiare, scăderii
puterii de cumpărare a populaţiei şi astfel
dificultăţii realizării producţiei,
suprafeţele de depozitare, logic, urmează
să sporească. La momentul de fata
majoritatea companiilor comerciale
prefera depozitele amplasate alături de
mun Chisinau(circa 15km). Costul 1m.p.
de supraf tot. comparativ cu sem I 2008 a
crescut cu 3-5% în dependenta de
amplasare, de setul de comunicatii
ingineresti si de comoditatea cailor de
acces. Astfel costul 1 m2 de suprafaţă de
producţie şi depozitare a constituit pentru
perioada dată 180-360euro. La momentul
actual profitabilitatea imobilului de de piaţă. Cea mai răspîndită este
depozit constituie 10-12%. În perspectivă, clasificarea rapoartelor de evaluare după
datorita cresterii continue a sinecostului gradul de prelucrare a materialului şi după
de constructie acest indicator nu va creste, gradul de expunere detaliată a faptelor şi a
este posibila chiar reducerea valorii lui. În concluziilor. Rezultatele evaluării pot fi
or. Chişinău plata pentru arenda prezentate oral sau în scris. Raportul oral
depozitelor în mediu constituie 15-50$/m2 este necesar să fie însoţit de documente de
anual. lucru sau de concluzii asupra valorii
Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai conform Standardelor Internaţionale de
mici decît pentru imob. locativ şi Evaluare. Raportul în scris poate fi un
comercial. Oferta pe piaţa depozitelor are document amplu care conţine toate datele
o dendinţă de creştere. Pe fiecare segment şi rezultatele necesare ale analizei
al pieţei imobiliare, oferta bunurilor efectuate, în temeiul cărora a fost făcută
imobiliare se formează din 2 surse: concluzia cu privire la valoare.
 volumul construcţiilor noi Deasemenea prescurtat sub formă de
 rezervele existente de bun. imob. formulare utilizate de agenţiile
libere şi desponibile, în totalitate sau guvernamentale şi alte agenţii sau de
parţial, p/u comercializare. scrisori adresate beneficiarului. Atît
Analiza cererii de bun. Imobiliare cu Standardele Europene cît şi Internaţionale
destinaţie industrială trebuie însoţită de propun 2 variante de rapoarte de evaluare:
investigarea următoarelor aspecte: raport de evaluare şi certificat de
• starea generală a economiei ţării; evaluare. În raport sau certificat trebuie să
• nivelul dezvoltării economice şi fie prezentate: identificarea evaluatorului
al dinamicii ramurilor componente ale şi data evaluării, instrucţiunile, scopul şi
econ.naţionale, în care intră B.I utilizarea presupusă a rezultatelor
evaluabile. evaluării, baza evaluării, identificarea şi
existenţa potenţialului ştiinţifico- poziţia obiectului, data inspectării,
• Finanţarea programului dat se va
productiv şi posibilităţile de atragere a referinţe privind aplicarea Standardelor
investiţiilor p/u organizarea noilor procese Internaţionale şi alte acte normative
necesare, semnătura evaluatorului. Dacă
de producţie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe certificatul valorii este forma prescurtată a
diferite segmente ale pieţei se poate certificatului evaluării, apoi certificatul
formula concluzia necesară cu privire la asupra valorii, care există în alte ţări este
nivelul actual sau pronosticabil al cererii, parte componentă a raportului de
care caracterizează o piaţă imobiliară evaluare.
Raportul trebuie să fie obiectiv şi
concretă. Tranzacţiile pe această piaţă pot
evaluatorul trebuie să garanteze că nu
fi:
există un conflict de interese, inclusiv cu

o procedură de verificare internă, nu
Vînzarea-
trebuie să fie influenţat de presiune din
cump
partea clientului sau a unei terţe persoane
ărarea
pentru a prezenta un rezultat particular al
,
evaluării sau orice recomandare asociată.
darea
În raportul de evaluare trebuie de arătat
în
cine este evaluatorul cine este
cherie
beneficiarul, care va fi utilizarea
a
prezumtivă a rezultatelor evaluării, data
încăpe
întocmirii raportului şi data desfăşurării
rilor,
evaluării. În R.M. sa făcut încercarea de a
clădir
standardiza formele de prezentare şi ale
elor şi
conţinutului rapoartelor de evaluare.
constr
Conform legii R.M. cu privire la
ucţiilo
activitatea de evaluare, raportul poate fi
r
întocmit în scris sau pe suport electronic.
neloca
În raport se indică: data întocmirii
tive.
raportului, scopul ev., numele de familie,
 prenumele beneficiarului şi datele de
Vînzarea- identificare
ale lui, denumirea
cump întreprinderii de evaluare, descrierea
ărarea
obiectului evaluării şi datele privind
şi proprietarul acestuia, data la care a fost
darea
estimată valoarea, lista standardelor,
în metodele şi datele iniţiale, ipotezele
cherie
evaluatorului pe care se bazează ev.,
a etapele evaluării şi temeiul determinării
compl
valorii recomandate a obiectului evaluării.
exelor La raport se anexează: copiile de pe
imobil
actele care acordă dreptul de prestare a
iare.serviciilor de evaluare (licenţa
 evaluare - se recomandă întrebuinţarea
întreprinderii, certificatul de calificare al
Transmitereaevaluatorului), copiile de pe actele
încape
utilizate de către evaluator în baza cărora
rilor,
au fost determinate caracteristicile
clădir
cantitative şi calitative ale obiectului
elorevaluării.
şi Raportul poate să includă şi altă
constr
informaţie care ar influenţa valoarea
ucţilor
obiectului evaluat. El trebuie să fie
neloca
semnat de evaluator, de conducătorul
tiveîntreprinderii
în şi autentificat cu ştampila
calitat
întreprinderii. Raportul de evaluare
e trebuie
de întocmit în 2 exemplare. Un
aportexemplar se transmite beneficiarului
la serviciilor de evaluare, exemplarul al
capita
doilea se păstrează la arhiva întreprinderii
lul de evaluare timp de 5 ani şi poate fi
social;
prezentat la cererea instanţelor de
 judecată, autorităţilor abilitate să exercite
Recunoaşterea controlul activităţii de evaluare prin
dreptu
legislaţie să efectueze expertiza
rilorrapoartelor de evaluare.
patrim Raportul complet de evaluare a
oniale
bunului imobil poate fi prezentat în felul
şi următor:
a 1.foaie de titlu, pe care se indică
altordenumirea şi adresa obiectului evaluării,
dreptu
data evaluării, denumirea beneficiarului şi
ri a evaluatorului. 2. scrisoare de însoţire în
confor
care confirmă faptul încetării lucrărilor de
m evaluare.
hotărî
3.cuprinsul succint al faptelor şi
rii concluziilor principale, informaţia de bază
judecă
şi suplimentară, rezultatele principale
toreşti
obţinute în urma analizei. 4. premisele
, ş.a.principale, ipotezele şi restricţiile. 5. lista
condiţiilor care permit publicarea
rezultatelor evaluării. 6. data şi volumul
expertizei tehnice.
7. determinarea bazei evaluării. 8. analiza
situaţiei social-economice în regiune. 9.
analiza amplasării obiectului evaluării. 10.
descrierea obiectului evaluării. 11. analiza
celei mai bune şi mai eficiente utilizări a
obiectului evaluării. 12. determinarea
valorii de piaţă. 13. coordonarea
rezultatelor evaluării. 14. certificatul de
evaluare.
15. lista literaturii folosite la întocmirea
raportului. 16. informaţii despre
evaluator. 17. anexe
De obicei la raportul de evaluare se
anexează actul de expertiză tehnică a
obiectului, calculul valorii construcţiei
noi, informaţii despre obiecte analoage,
calcule şi informaţii utilizate la întocmirea
raportului, materiale grafice şi fotografii
care ilustrează obiectul evaluării.
40. Raport de evaluare – 41. Analiza comparativă a
tipuri, cerinţe de bază faţă de evaluării masive şi a evaluării
individuale a b. i.
conţinutul raportului
Rezultatele activităţii de evaluare Titlul VI al Codului Fiscal prevede că
evaluarea b.i. pentru scopul de impozitare
trebuie prezentate sub formă de raport,
care este document analitic, întocmit şi poate fi efectuată pe calea evaluării
masive în cazul bunurilor imobile tipizate
semnat de evaluator conform rezultatelor
(standarde) şi pe calea evaluării
desfăşurării evaluării unui bun imobil
concret, cu indicare obligatorie a individuale în cazul obiectelor specifice.
La evaluarea tuturor b.i. în scopuri de
metodicilor utilizate, precum şi a valorii
impozitare în dependenţă de destinaţia
acestora se aplică metodele de evaluare de
piaţă.
Evaluarea masivă este un proces de
evaluare a unui grup de b.i. cu
caracteristici similare la o dată concretă
cu aplicarea procedurilor standarde de
evaluare şi analizei statistice a
rezultatelor.
Evaluarea individuală este un proces
de estimare a valorii unui bun imobil
concret la o dată concretă ţinîndu-se cont
de toţi factorii de influenţă a valorii.
Evaluarea masivă se efectuează în
baza datelor înregistrării masive a b.i. şi
include următoarele etape:
- formarea grupurilor de
bunuri imobile similare;
- stabilirea factorilor ce
influenţează asupra
valorii b.i. pentru
fiecare grup de b.i.;
- formarea reţelei de b.i.
etalon pentru estimarea
valorii b.i.;
- elaborarea modelelor de
evaluare a b.i.;
- stabilirea hotarelor
zonelor valorice în
interiorul cărora
obiectele similare au
valoare egală;
- evaluarea tuturor b.i.;
- înscrierea valorilor
estimate în Registrul
bunurilor imobile.
Rezultatele evaluării masive sunt
valabile pentru perioada de timp între
două evaluări. Evaluarea masivă se
finanţează în limita mijloacelor prevăzute
în bugetul de stat. Rezultatele evaluării
masive sunt trecute în Registrul de
estimare a valorii b.i., care are o formă
unică pentru întreaga republică şi este
ţinut de OCT în raza sa de activitate.
Scopul evaluării individuale conform
proiectului de legi este determinarea
valorii de piaţă sau a unei alte valori a
unui singur bun imobil la o dată concretă.
Evaluarea individuală poate fi efectuată
pentru diferite tipuri de bunuri imobile şi
în scopuri diferite determinate de
beneficiari (inclusiv şi pentru impozitare).
Evaluarea individuală constă din
următoarele etape:
a) determinarea sarcinilor evaluării-
această etapă cuprinde: identificarea
bunului imobil, determinarea drepturilor
de proprietate, aprecierea scopului şi datei
de evaluare;
b)culegerea şi analiza datelor - siguranţa
rezultatelor evaluării depinde de calitatea
şi volumul informaţiei iniţiale. Datele
culese trebuie să corespundă următoarelor
criterii: oportunitate, precizie, completări
cuprinzătoare pentru concluzii;
c)utilizarea metodelor corespunzătoare de
celor trei metode, dacă piaţa imobilului
este bine dezvoltată toate trei metode
trebuie să conducă la acelaşi rezultat;
d)coordonarea rezultatelor - este un
proces de apreciere definitivă a valorii
imobilului în baza unor raţionalmente
logice;
e)întocmirea raportului de evaluare-
conform standardelor europene rapoartele
de evaluare se elaborează în acord cu
practica internaţională, legile şi
reglementările naţionale şi europene,
nevoile clientului, adoptîndu-se numai
bazele de evaluare recunoscute.
Caracteristica comparativă a
evaluării masive şi a celei individuale:
Evaluarea masivă este un proces larg
şi necesită implicarea mai multor
specialişti. Pe cînd la evaluarea
individuală este necesar numai un
specialist pentru evaluarea b.i.
În cazul evaluării masive se foloseşte
metodologia unificată, metodele
standardizate, se elaborează instrucţiunile
concrete privind efectuarea evaluării. Însă
în cazul evaluării individuale se aplică
diferite metode de evaluare şi fiecare
evaluator determină de sine stătător
necesitatea aplicării unei altei metode.
Evaluarea masivă reflectă numai
factori de bază care influenţează la toată
grupa obiectelor tipice. Pe cînd evaluarea
individuală reflectă majoritatea factorilor
care influenţează la valoarea unui obiect
concret.
Calitatea evaluării într-o evaluare
masivă se determină cu ajutorul metodei
statistice. Dacă majoritatea rezultatelor se
află în limitele devierii standardelor de la
preţul real, atunci calitatea lucrărilor se
acceptă. Calitatea evaluării individuale
trebuie să fie mai înaltă şi se determină
prin compararea cu preţul real de vînzare.
În ambele cazuri, calitatea lucrărilor
de evaluare se determină prin
corespunderea lucrărilor de evaluare
efectuate conform standardelor
profesionale. Şi evaluarea masivă şi cea
individuală reflectă sarcinile economiei
aplicate. La baza evaluării stau metodele
sistematizate de colectare, analiză şi
prelucrarea informaţiei iniţiale
42. Situaţia actuală în
domeniul evaluării bunurilor
imobile în scopul impozitării.
Modul de calculare a impozitului Printre sarcinile programului dat putem
funciar menţiona următoarele :
Reforma sistemului de evaluare a
bunurilor imobile în scopul impozitării
constituie o parte componentă a reformei
sistemului de impozitare a b.i. Conform
Codului Fiscal al R.M , Titlul VI
„Impozitul pe b.i”, baza impozabilă a b.i
va fi calculată în temeiul valorii lor de
piaţă. Un aspect important al reformei sus
numite îl constituie Programul de măsuri
privind implementarea noului sistem de
evaluare a b.i în scopul impozitării.
Realizarea acestui program presupune
crearea bazei normativ-metodologice a
organizării şi desfăşurării lucrărilor de
evaluare în scopul impozitării, crearea
unui sistem automatizat de evaluare,
colectarea informaţiei privind b.i
amplasate pe teritoriul R.M, procurarea de
echipament şi programe automatizate
pentru prelucrarea şi analiza informaţiei
privind b.i, instruirea specialiştilor din
cadrul OCT, elaborarea unui program
eficient de relaţii cu publicul, atragerea
mijloacelor financiare .
efectua de către bugetul de stat, bugetele
locale şi mijloacele extrabugetare. Este
foarte important de specificat care este
eficienţa economică şi socială a realizării
programului dat şi anume faptul că
acceptarea valorii de piaţă drept bază
pentru calcularea sumei impozitului pe b.i
este cea mai eficientă cale de a asigura
realizarea funcţiei sociale a sistemului de
impozitare, exprimată prin distribuirea
echitabilă a poverii fiscale astfel încât
fiecare contribuabil plăteşte impozite în
funcţie de valoarea reală a proprietăţii
sale. În acelaşi timp se va realiza şi
funcţia fiscală a sistemului de impozitare,
adică vor fi asigurate veniturile bugetelor
locale. Aplicarea procedurilor de evaluare
în scopul impozitării b.i şi crearea unui
sistem automatizat de calculare a valorilor
şi transmiterea datelor organelor fiscale
vor contribui la reducerea costurilor
pentru administrarea sistemului de
evaluare şi impozitare a b.i .
Impozitul funciar se determină prin
înmulţirea cotei concrete a impozitului la
numărul de grad-hectare, hectare sau la
suprafaţa terenului ce aparţine persoanei
juridice sau persoanei fizice, se calculează
şi se achita după cum urmează:
a) persoanele juridice si persoanele
fizice care desfăşoară activitate de
întreprinzător, cu excepţia gospodăriilor
ţărăneşti (de fermier), calculează de sine
stătător suma anuala a impozitului funciar
şi până la 1 iulie a anului fiscal în curs
prezintă inspectoratelor fiscale teritoriale
calculul impozitului funciar;
b) pentru persoanele fizice, precum şi
pentru gospodăriile ţărăneşti (de fermier)
calcularea sumei anuale a impozitului
funciar si întocmirea avizelor de plata a
impozitului se efectuează, conform
instrucţiunii Ministerului Finanţelor, de
către serviciile de colectare a impozitelor
şi taxelor locale ale primăriilor cu
participarea inspectoratelor fiscale
teritoriale. Avizele de plata a impozitului
funciar se înmânează subiecţilor
impunerii cel târziu cu 60 de zile până la
expirarea primului termen de plata a
impozitului .
Persoanele specificate mai sus pot
achita impozitul funciar in bugetul unităţii
administrativ-teritoriale respective, în
părţi egale, cel târziu la 15 august si 15
octombrie a anului fiscal în curs, iar in
cazul achitării sumei integrale a
impozitului funciar pentru anul fiscal în
curs până la data de 30 iunie a anului
respectiv, aceste persoane beneficiază de
dreptul la o reducere cu 15% a sumei
impozitului ce urmează a fi achitat.
Avizele de plata a impozitului funciar,
înmânate subiecţilor impunerii, se
întocmesc ţinându-se cont de acest drept.
43. Calcularea valorii
impozabile a b.i ce aparţin
persoanelor fizice şi juridice
Funcţia socială a sistemului de
impozitare este bine cunoscută, dar
realizarea ei începe abia acum, când
putem vorbi despre noul sistem de
impozitare a b.i bazat pe valoarea de piaţă
a acestora, de unde derivă distribuirea
echitabilă a poverii fiscale, ceea ce
înseamnă că fiecare contribuabil va plăti
impozite în funcţie de valoarea reală a
bunului său .
În prezent se lucrează asupra
sistemului de evaluare masivă, efectuată
exclusiv în scopul impozitării b.i.
Evaluarea masivă presupune aplicarea
metodelor şi procedurilor de analiză
statistică a informaţiei privind factorii ce
contribuie la formarea valorii de piaţă a
b.i . Sistemul de evaluare masivă are
următoarele avantaje :
- rezultatele obţinute sunt obiective ,
deoarece în rezultatul automatizării
procesului de calcul al valorii , b.i
similare , evaluate în baza criteriilor
identice, vor avea valori similare;
- aplicarea modelelor de evaluare în
zona test permite aplicarea acestora pe
întreg teritoriul ţării, aşa cum modelele
sunt universale;
- crearea sistemului dat duce la
reducerea timpului şi resurselor necesare
pentru efectuarea reevaluării b.i .
La capitolul „Acte legislative” , cel
mai nou dintre ele, putem menţiona că
este Programul de măsuri privind
implementarea noului sistem de evaluare
a b.i în scopul impozitării, premisa căruia
este crearea cadrului normativ-
metodologic al sistemului dat de evaluare.
- crearea unui sistem eficient de
evaluare a b.i în baza tehnologiilor
informaţionale moderne ;
- asigurarea organelor fiscale şi
organelor APL cu informaţia despre
valoarea de piaţă a b.i ;
- extinderea bazei de date ce cuprinde
informaţiile despre b.i .
Programul dat se va realiza în două
etape: implementarea proiectului pilot şi
implementarea sistemului de evaluare pe
întreg teritoriul R.M .
Este foarte important faptul ca noul
sistem de evaluare şi impozitare să fie
deschis (transparent). Proprietarilor li se
va transmite avizul privind valoarea
estimată în care vor fi incluse şi
caracteristicile b.i , şi modelul de evaluare
pentru ca proprietarul să poată contesta
valoarea în caz că are obiecţii .
Impozitul pe b.i. se calculează prin
înmulţirea valorii b.i. impozabile la cota
concretă a impozitului. Cotele impoz.
funciar şi pe b.i sunt anexate la legea cu
privire la punerea în funcţiune a Titlului
VI al Codului Fiscal „Impozitul pe b.i”.
Persoanele fizice şi juridice ,care
desfăşoară activitatea de întreprinzător,
calculează de sine stătător suma
impozitului pe b.i şi achită impozitul în
bugetul unităţii administrativ teritoriale
trimestrial, în părţi egale, cel târziu la data
de 20 a lunii imediat următoare
trimestrului gestionar al anului fiscal în
curs. Persoanele specificate trebuie să se
încadreze în aceeaşi perioadă de timp
pentru a prezenta organelor fiscale
calculul impozitului .
În cazul persoanelor fizice care nu
desfăşoară activitate de întreprinzător,
calcularea sumei anuale a impozitului şi
perfectarea avizelor de plată revine
serviciilor de colectare a impozitelor şi
taxelor locale cu participarea organelor
fiscale . Avizele de plată a impozitului pe
b.i se înmânează subiectului cel târziu cu
60 zile înaintea expirării termenului de
plată . Subiecţii impunerii fiscale achită
impozitul pe b.i în bugetul unităţii
administrativ teritoriale ,în părţi egale, cel
târziu la 15 august şi 15 octombrie a
anului fiscal , iar contribuabilii care achită
suma integrală a impozitului – până la 30
iunie a anului fiscal în curs. Aceste
persoane beneficiază de o reducere a
impozitului de 15%. Întrep., instituţiile,
organizaţiile şi persoanele fizice care au
b.i, inclusiv terenuri, amplasate în afara
unităţii administrativ teritoriale în care se
află reşedinţa de bază, transferă impozitul
funciar şi pe b.i, precum şi calculele
acestora, integral la bugetele unităţilor
unde sunt nemijlocit amplasate bunurile
respective.
De la 1 ianuarie 2006 b.i. vor fi
impozitate conform titlului VI al Codului
fiscal. Vom cunoaşte val. de piaţă a b.i.,
se va stabili baza impozabilă, care va
constitui 50% de la val. de piaţă înmulţită
la cota concretă a impoz. care va fi în
limitele 0,25%-0,5%.
44. Titlul VI al codului fiscal
privind evaluarea şi reevaluarea
b.i. în scopul impozitării. Cotele
şi modul de calculare a
impozitului pe b.i.
Titlul VI al codului fiscal conţine 6
capitole: 1.dispozitii generale 2. subiectii
impunerii, obiectele impunerii si baza
impozabila a bunurilor imobiliare 3.
evaluarea si reevaluarea bunurilor
imobiliare in scopul impozitarii 4. cotele,
modul de calculare si termenele de
achitare a impozitului pe bunurile
imobiliare 5.inlesniri la plata impozitului
pe bunurile imobiliare 6.administrarea
impozitului pe bunurile imobiliare
Subiectii impunerii
Subiecti ai impunerii sint persoanele
juridice si persoanele fizice rezidenti si
nerezidenti ai Republicii Moldova: a)
proprietarii bunurilor imobiliare de pe
teritoriul Republicii Moldova; b)
detinatorii drepturilor patrimoniale
(drepturilor de posesie, de gestiune, de
administrare operativa) asupra bunurilor
imobiliare de pe teritoriul Republicii
Moldova ce se afla in proprietatea publica
a statului sau in proprietatea publica a
unitatilor administrativ-teritoriale si
arendasii care arendeaza un obiect al
impunerii proprietate privata, daca
contractul de arenda nu prevede altfel.
Pentru bunurile imobiliare proprietate
publica a statului sau a unitatilor
administrativ-teritoriale arendate, subiecti
ai impunerii sint arendasii. In cazul in care
bunurile imobiliare se afla in proprietate
(in folosinta) comuna in diviziune a mai
multor persoane, subiect al impunerii este
considerata fiecare dintre aceste persoane,
in cota-parte care ii revine.In cazul in care
bunurile imobiliare se afla in proprietate
comuna in devalmasie, subiect al
impunerii este considerata, in baza
acordului comun, unul din proprietari
(coproprietari).
Obiecte ale impunerii sint bunurile
imobiliare, inclusive terenurile (terenuri
cu destinatie agricola, terenuri destinate
industriei, transporturilor,
telecomunicatiilor si terenurile cu alte
destinatii speciale) din intravilan sau din
extravilan si/sau imbunatatirile de pe ele -
cladiri, constructii, apartamente si alte
incaperi izolate, inclusiv imbunatatirile
aflate la o etapa de finisare a constructiei
de 80% si mai mult, ramase nefinisate
timp de 5 ani dupa inceputul lucrarilor de
constructie. Baza impozabila a bunurilor
imobiliare constituie valoarea estimata a
acestor bunuri.
 Evaluarea si reevaluarea bunurilor
imobiliare Evaluarea bunurilor imobiliare
se efectueaza de catre organelle cadastrale
teritoriale in baza unei metodologii unice
pentru toate tipurile de bunuri imobiliare
in modul si in termenele stabilite de
legislatie. Evaluarea bunurilor imobiliare
se efectueaza pe calea evaluarii in masa -
in cazul obiectelor-tip ce constituie bunuri
imobiliare si pe calea evaluarii
individuale - in cazul obiectelor specifice
(netipice). Metoda evaluarii individuale a
bunurilor imobiliare poate fi aplicata si in
baza deciziei instantei judecatoresti. La
evaluarea bunurilor imobiliare, in
dependenta de destinatia acestora, se
aplica urmatoarele metode de determinare
a valorii de piata: a) metoda analizei
comparative a vinzarilor; b) metoda
veniturilor; c) metoda cheltuielilor.
Reevaluarea bunurilor imobiliare se
efectueaza de catre organelle cadastrale
teritoriale o data la 3 ani in modul stabilit
de Guvern. Finantarea lucrarilor de
evaluare a bunurilor imobiliare se
efectueaza de la bugetul de stat.
Cotele impozitului
Cota maxima a impozitului constituie
0,25% din baza impozabila a bunurilor
imobiliare. Cota concretă a impoz. Pe b.i.
se stabileşte anual de către autoritatea
APL şi nu poate fi mai joasă de 0.02% din
cota maximă.
Calcularea impozitului
Suma impozitului pe bunurile imobiliare
se calculeaza annual pentru fiecare obiect
al impunerii, pornindu-se de la baza
impozabila a bunurilor imobiliare,
calculata conform situatiei de la 1 ianuarie
a anului fiscal respectiv, de catre
serviciile de colectare a impozitelor si
taxelor locale ale primariilor cu
participarea autoritatilor fiscale teritoriale.
Termenele achitarii impozitului
Impozitul pe bunurile imobiliare se achita
de catre subiectul impunerii in parti egale
nu mai tirziu de 15 iunie si 15 octombrie a
anului curent.
De impozitul pe bunurile imobiliare
sint scutiti:
a) autoritatile publice si institutiile
finantate de la bugetele de toate
nivelurile;
b) Societatea Orbilor, Societatea
Surzilor, Societatea Invalizilor;
c) intreprinderile penitenciarelor;
d) Centrul Republican Experimental
pentru Protezare, Ortopedie si Reabilitare
al Ministerului Muncii, Protectiei Sociale
si Familiei;
e) obiectivele de protectie civila;
f) persoanele de virsta pensionara,
invalizii de gradul I si II, invalizii din
copilarie, invalizii de gradul III s.a.
j) familiile participantilor cazuti in
actiunile de lupta pentru apararea
integritatii teritoriale si independentei
Republicii Moldova si persoanele care au
fost intretinute de acestia;
k) familiile militarilor cazuti in
actiunile de lupta din Afghanistan si
persoanele care au fost intretinute de
acestia;
l) familiile care au copii invalizi in
virsta de pina la 18 ani;
m) familiile persoanelor decedate in
urma unor boli cauzate de participarea
lor la lucrarile de lichidare a consecintelor
avariei de la C.A.E. Cernobil si
persoanele care au fost intretinute de
acestea.
n) institutiile medico-sanitare publice
finantate din fondurile asigurarii
obligatorii de asistenta medicala.
Scutirea de impozit acordata de
autoritatile reprezentative ale
administratiei publice locale.
Autoritatile reprezentative ale
administratiei publice locale sint in
drept sa acorde persoanelor fizice si
persoanelor juridice scutiri sau aminari
la plata impozitului pe bunurile imobiliare
pe anul fiscal respectiv, in caz de:
a) calamitate naturala sau incendiu,
in urma carora bunurile
imobiliare au fost distruse sau au fost
deteriorate considerabil;
b) atribuire a terenurilor pentru
evacuarea intreprinderilor cu impact
negativ asupra mediului inconjurator. In
acest caz pot fi acordate scutiri de
impozit pe durata normativa a
lucrarilor de constructie;
c) boala indelungata sau deces al
proprietarului b.i. confirmate prin
certificat medical sau, respectiv, prin
certificat de deces.
Furnizarea informatiei
Organele cadastrale prezinta anual, cel
tirziu pina la 1 februarie, organelor
fiscale teritoriale informatie asupra
fiecarui subiect si obiect al impunerii
bunurilor imobiliare privind:
a) numarul cadastral de identificare al
obiectului (obiectelor) impunerii;
b) numele, prenumele, denumirea
subiectului impunerii;
c) adresa, locul amplasarii bunului
imobiliar;
d) caracteristica generala a bunului
imobiliar (suprafata terenului si a
imbunatatirilor de pe el);
e) valoarea estimata (de piata) a
bunului imobiliar.
Organele cadastrale sint in drept sa
solicite informatia necesara referitoare
la obiectul impunerii de la pers-le care
infaptuiesc inregistrarea drepturilor
patrimoniale sau a tranzactiilor cu b.i. si
de la proprietarii bunurilor imobiliare.
Subiectul impunerii este obligat sa
prezinte organelor cadastrale informatia
necesara pentru evaluarea bunurilor
imobiliare, care se efectueaza in
conformitate cu legislatia.
In cazul in care subiectul impunerii
refuza sa prezinte informatia necesara
pentru evaluarea bunurilor imobiliare,
evaluarea se efectueaza in baza
informatiei detinute de catre organele
cadastrale in privinta obiectelor analoage
ce constituie bunuri imobiliare.
Avizul de plata a impozitului
Avizul de plata a impozitului este
expediat fiecarui subiect al impunerii de
catre serviciul de colectare a impozitelor
si taxelor locale al primariei cel tirziu cu
60 de zile pina la expirarea primului
termen de plata a impozitului. 46. Colectarea şi prelucrarea
informaţiei pentru efectuarea
45. Esenţa şi etapele efectuării evaluării pentru impozitare.
evaluării masive a BI
Lărgirea bazei informaţionale în
Evaluarea masivă (EM) este procesul
de evaluare a unui grup de BI cu condiţiile lipsei de informaţie
caracteristici similare la o dată concretă privind preţurile de vânzare a
cu aplicarea procedurilor standarde de BI.
evaluare şi analiză. statistică. EM se
utilizează numai pentru impozitare.
Rezultatele EM sunt valabile pentru
perioada de timp între două evaluări.
Procesul de evaluare masivă constă
din următoarele etape:
1) Etapa lucrărilor pregătitoare, în
cadrul căreia are loc identificarea
obiectelor evaluării care nu sunt
înregistrate în cadastrul BI şi înregistrarea
lor; elaborarea de către Agenţie a planului
de desfăşurare a lucrărilor de ev. şi
caietelor de sarcini p/u OCT; estimarea
mărimii mijloacelor financiare necesare
pentru executarea lucrărilor de evaluare şi
prezentare propunerilor respective
Ministerului Finanţelor pentru a fi incluse
în proiectul bugetului de stat, încheierea
contractelor între Agenţie şi OCT pentru
executarea lucrărilor de evaluare.
2 ) Colectarea datelor de piaţă, este
efectuată în scopul obţinerii informaţiei
necesare pentru elaborarea sau
actualizarea modelului de evaluare.
Datele privind preţurile de vânzare şi
plăţile de arendă pot fi obţinute din
contractele de vânzare cumpărare şi
contractele de arendă înregistrate la OCT.
Drept surse de informaţie pot fi
autorităţile administraţiei publice locale,
agenţii imobiliari şi firmele de evaluare.
Pentru acumularea datelor de piaţă OCT
trebuie să menţină o bază de date a
tranzacţiilor imobiliare care va conţine:
- informaţia referitoare la tranzacţie, adică
preţul şi data tranzacţie;
- datele de identificare a BI
- caracteristicile tehnice, funcţionale şi
economice ale BI la data tranzacţiei.
Colectarea datelor de piaţă este un
proces continuu necesar pentru a asigura
monitorizarea calităţii modelelor de
evaluare aşi actualizarea lor;
3) Elaborarea modelului de evaluare
descrie influenţa factorilor valorici asupra
preţului de vânzare a BI şi este elaborat în
baza analizei preţurilor de piaţă. Procesul
de elaborare a moelului de evaluare se
divizează în două etape:
- specificarea structurii de bază a
modelului , care are ca scop identificarea
factorilor valorici şi care se face în baza
rezultatelor analizei pieţei BI;
- estimarea parametrilor modelului,
care are ca scop calcularea coeficienţilor
ce arată contribuţia fiecărui factor la
valoarea de piaţă a BI. La această etapă
lucrările sunt bazate pe metodele de
analiză statistică.
Modelele de ev. trebuie să fie în
conformitate cu următoarele criterii:
a. să corespundă cerinţelor faţă de
calitatea modelelor matematice ;
b. să fie interpretabile ;
c. să reflecte realitatea ;
d. să corespundă cerinţelor faţă de
eficienţa economică a întregului
sistem de evaluare.
4) Colectarea datelor despre obiectele
evaluării. Datele necesare pentru
introducerea în sistemul automatizat de
evaluare sunt colectate din registru BI,
dosarele cadastrale şi inventariere tehnică
ţinute de OCT. Datele mai pot fi colectate
de la proprietarii BI sau alţi titulari de
drepturi, serviciile subordonate
autorităţilor publice locale şi persoanele
care datorită activităţilor lor economice
deţin informaţie necesară pentru evaluare.
Dacă obiect al evaluării este
construcţia nefinisată, atunci p/u
acumularea informaţiei necesare p/u ev.
trebuie efectuate lucrări de inventariere a
acestui BI la începutul fiecărei evaluări
generale. Dacă survin unele modificări de
ordin juridic sau tehnico-economic ale BI
autorităţile publice locale trebuie să
prezinte informaţia respectivă OCT într –
o formă tip.
5) Calcularea valorilor BI, se
efectuează în baza modelului de evaluare
pentru tipul sau subcategoria respectivă a
BI. OCT-le cu sprijinul autorităţilor
publice locale trebuie să comunice datele
despre valoarea estimată şi factorii
valorici ce au contribuit la determinarea
ei, proprietarului BI sau titularului de
drepturi. În caz de dezacord cu
caracteristicile tehnice care au stat la baza
calculării valorii, proprietarul are dreptul
să se adreseze OCT în termen de o lună
de la data emiterii notificării, idicând
caracteristicile cu care nu este deacord şi
temeiul. OCT examinează şi dacă constată
că obiecţiile proprietarului sunt
întemeiate, modifică înscrierile şi
recalculează valoarea BI, care este
introdusă în suplimentul la Registru BI.
Suplimentul dat se păstrează în formă
electronică şi conţine valoarea estimată,
data calculării valorii, factorii valorici ce
au contribuit la estimarea valorii şi
mărimea lor.
6) Transmiterea rezultatelor
evaluării organizaţiilor fiscale.
Conform rezultatelor lucrărilor de
evaluare, OCT prezintă organelor fiscale
informaţia despre fiecare BI evaluat.
Informaţia poate fi scrisă pe suport de
hârtie sau în formă electronică. Informaţia
transmisă trebuie să poarte sigiliul OCT,
semnătura conducătorului OCT şi şefului
secţiei de evaluare.
Colectarea datelor reprezintă
momentul cheie în toată ev. masivă.
Sistemul de dirijare a datelor constă din
următoarele etape:
1. determinarea factorilor de
influenţă a valorii BI;
2. colectarea datelor iniţiale;
3. introducerea şi redactarea
datelor;
4. transformarea datelor;
5. depozitarea şi păstrarea datelor.
Pentru funcţionarea raţională a ev.
masive este necesar de introdus controlul
calităţii datelor iniţiale, deoarece
veridicitatea ev. depinde de calitatea
informării iniţiale. Colectarea datelor
privind caracteristicile tehnice a BI este
etapa cea mai costisitoare în sistema ev.
masivă. Anume la etapa de dirijare sunt
necesare calculele eficienţei sistemului de
ev. Momentul iniţial în procesul de
dirijare a datelor reprezintă determinarea
factorilor de influenţă asupra valorii. La
etapa acesta este necesar de a limita nr.
caracteristicilor BI. La etapa creării
modelelor de evaluare masivă foarte des
se ţine cont de 5-6 factori cei mai
esenţiali. La etapa colectării informaţiei
este necesar de a colecta şi indici
suplimentari de ev. care sunt necesari
pentru argumentarea valorii determinate a
imobilului în cazul apariţiei întrebărilor
contribuabililor. Ev mas. se bazează pe
metoda vânzărilor comparabile. În cazul
lipsei de informaţie despre preţurile de
vânzare se utilizează metode speciale de
evaluare.
Sunt diferite metode de extindere a
bazei de date despre tranzacţii:
1. Colectarea informaţiei despre
majoritatea tranzacţiilor. În multe ţări
legea prevede declararea preţurilor pe
bunuri imobile în toate documentele de
transmitere a dreptului de proprietate : în
contracte de donaţie, schimb. În cazul
ideal intenţia dată e obiectivă, veridică şi
cuprinde informaţia necesară despre
tranzacţii şi obiectul imobilului. Dacă în
contract nu se indică preţul real atunci
evaluatorii întreprind eforturi pentru
colectarea informaţiei necesare:
* modificări în lege;
* modificarea formei contractului(de
inclus în contract descrierea mai amplă
bunurilor imobile)
*colaborarea cu serviciile de
înregistrare a tranzacţiilor cu firme private
pentru obţinerea preţurilor reale;
* relaţii cu publicul ;
2. Colectarea informaţiei. Există un
anumit nr. de tranzacţii care nu se
efectuează în condiţii libere(forme
specifice de finanţare, vânzarea cotei părţi
a B.I.) . Tranzacţiile netipice pot fi
excluse din analiză, deoarece specificul
lor contravine metodologiei evaluării
masive. Tranzacţiile pot fi corectate la
condiţiile de piaţă existente, aplicându-se
metode specifice statistice, mai ales în
cazul obiectelor comerciale care sunt rar
tranzacţionate.
3. Extinderea perioadei de analiză
a vânzărilor poate fi aplicată numai pe
piaţa stabilă. Dacă preţurile de vânzare
cresc, corecţia se face pentru data
efectuării tranzacţiei. Pentru diferite tipuri
de BI se stabilesc diferite perioade de
analiză a tranzacţiilor.
Extinderea bazei de date se face prin
prisma necesităţii de informare a
populaţiei.
47. Modele de evaluare autorităţile trebuie să evalueze resursele
masivă: elaborarea, specificarea de care dispun: personal calificat, finanţe,
şi calibrarea modelului sisteme existente şi metode practice,
Modelul de evaluare masivă (MEM)
descrie influenţa factorilor valorici asupra
preţurilor de vânzare a bunului imobil şi
este elaborat în baza analizei datelor
despre piaţă. Pentru fiecare BI (după
necesitate şi pentru subcategorii de BI )
sunt elaborate modele separate de
evaluare.
Procesul de elaborare a modelului de
evaluare se divizează în două etape:
-specificarea structurii de bază a
modelului , care are ca scop identificarea
factorilor valorici şi care se face în baza
rezultatelor analizei pieţei BI;
-estimarea parametrilor modelului,
care are ca scop calcularea coeficienţilor
ce arată contribuţia fiecărui factor la
valoarea de piaţă a BI. La această etapă
lucrările sunt bazate pe metodele de
analiză statistică.
Modele de evaluare masivă se împart
în două grupe : naturale şi logice.
Modele naturale sunt utilizate în cazul
obiectelor foarte mari, executându-se
machete pentru obiectele respective.
Modele logice sunt bazate pe
presupuneri şi ipoteze ale evaluatorului
privind BI. Modele logice pot fi :
matematice şi conceptuale. Modele
conceptuale caracterizează evaluarea BI şi
evoluţia stării lui sub influenţa factorului
timpului. Modele matematice arată
schimbările cantitative şi de conţinut,
fiind reflectate în tabele şi grafice.
Scopul evaluării masive este
determinarea valorii de piaţă a Bi, ceea ce
înseamnă că modelele evaluării masive
trebuie să studieze influenţa factorilor
asupra cererii şi asupra ofertei:
1.Q cer = f(F1, F2, ..., Fn) - influenţa
factorilor asupra cererii;
2. Qofert = f(F1, F2, ..., Fn) - influenţa
factorilor asupra ofertei;
Calibrarea MEM reprezintă un proces
de adaptare a formulelor, schemelor şi
tabelelor evaluării masive la situaţia
curentă pe piaţa BI. Structura modelului
MEM poate rămâne aceeaşi pe parcursul a
zeci de ani dar calibrarea trebuie efectuată
anual conform uneia din trei metode:
- analiza de regresie multiplă;
- metoda evaluării adaptive;
- met
obiectului.
analiza amplasării
Există diferite variante de efectuare a
calibrării:
2. Calibrare deplină se efectuază
anual, presupune exactitate maximă şi
necesită mari cheltuieli. În cadrul
calibrării depline se urmăreşte corectarea
coeficienţilor utilizaţi pentru a evita
diferenţele mari faţă de perioada
precedentă.
3. Calibrarea periodică se efectuază
o dată în 2 ani în felul următor:
- se analizează toate BI şi se
determină valoarea nouă mai exactă;
- se efectuază graficul calibrării şi
BI se repartizează în grupe proporţional
perioadelor de calibrare.
4. Calibrarea parţială este o
combinare a modelului de evaluare din
anul precedent cu recalibrarea modelului
anului curent. Această idee se realizează
cu ajutorul analizei de regresie multiplă
când la determinarea coeficienţilor se
stabilesc condiţiile specifice ale modelelor
anului precedent şi anului curent. Acesta
este cea mai raţională metodă.
Există 3 modele de ev. masivă: aditiv,
multiplicativ şi hibrid (complex) – care
este cel mai utilizat, are o mai mare
prioritate, deoarece reflectă cel mai bine
realitatea.
48. Esenţa şi etapele
procesului de reevaluare.
Algoritmul reevaluării
Reevaluarea este una din funcţiile
evaluării masive şi este utilizată în scopul
perfectării metodelor de efectuare a
calculelor şi a sistemului în întregime.
Orice sistem fiscal trebuie să fie pregătit
pentru a efectua reevaluări periodice şi a
perfecta sistemul său de evaluare masivă.
Reevaluarea se petrece după
următorul algoritm:
1. Analiza eficacităţii, determină
dacă valorile obţinute sunt echilibrate şi
corespund situaţiei de pe piaţă. Principala
metodă de control a calităţii evaluării
masive este analiza indicilor relativi ai
valorii, care trebuie efectuată anual. La o
eficacitate scăzută este necesarde a
efectua reevaluare, în specialdacă aceasta
nu s-a făcut demult.
2. Decizia de efectuare a
reevaluării. Uneori reevaluarea se face în
conformitate cu prevederile actelor
normative şi legislative. UAT poate
utiliza un grafic ciclic, conform căruia
anual se face nemijlocit investigarea şi
reev. unei părţi a imobilului său. La luarea
deciziei de reevaluare trebuie să fie luate
în consideraţie beneficiile care vor fi
primite primite şi costurile necesare
primirii lor. În dependenţă de acest factor
se stabilesc intervale de timp după care se
va efectua reevaluarea după anumite
intervale de 3-4 ani ori în baza analizei
indicilor relativi ai valorii, ori din
influenţa factorilor externi.
3. Analiza resurselor disponibile.
Înainte de a determina scopul reevaluării
asigurare tehnică a procesului de
prelucrare a informaţiei, datela existente
şi baza cartografică. Factorul decisiv este
finanţarea, deoarece ea permite lichidarea
insuficienţei celorlalte resurse.
Disponibilitatea resurselor financiare
determină tipul sistemei utilizate şi timpul
necesar punerii ei în funcţiune.
4. Planificarea şi organizarea
lucrărilor. Sunt cele mai importante
aspecte ale reev. Autorităţile fixează
termenele de finisare a lucrărilor şi
obiectivele îndeplinirii programului de
reevaluare, elaborează un plan de acţiuni
şi alcătuieşte un grafic care asigură la
timp îndeplinirea scopului propus. Planul
determină lista şi termenele finalizării
acţiunilor cheie, divizează sarcinile şi
determină normativele pentru colectarea
datelor şi efectuarea lucrărilor în teren.
Graficul organizării lucrărilor curente
trebuie să reflecte divizarea
obligaţiunilor . Crearea grupelor de lucru
este cel mai eficient mod de a organiza
personalul. În cazul când pentru
colectarea datelor sau pentru efectuarea
expertizei specializate sunt necesare
resurse considerabilă, este posibilă
atragerea suplimentară a personalului.
5. Elaborarea sistemei. Presupune
procesul de dotare a fiecărui subsistem al
evaluării masive cu un set de metode şi
proceduri, materiale normative şi soft
necesar. În primul rând trebuie elaborate
forme pentru colectarea informaţie,
trebuie selectate metode şi indicatoare
pentru colectarea şi prelucrarea
informaţiei după parametrii BI, datele
despre vânzări şi indicatori ai venitului.
6. Investigaţiile de probă, presupun
testarea procedurilor noi pentru fiecare
parte a unităţilor administrativ teritoriale.
Investigaţiile de probă sunt necesare
pentru verificarea eficienţei şi eficacităţii
noului sistem analiza resurselor pentru a
putea fi aplicate ca model universal de
lucru.
7. Colectarea datelor. După ce sunt
elaborate formele şi metodicile necesare,
sunt testate probate şi aprobate, poate fi
începută colectarea datelor. Datele trebuie
să fie redactate şi verificate minuţios
înainte de a fi utilizate în calcul. Calitatea
datelor disponibile determină exactitatea
calculelor ulterioare.
8. Calcularea valorii, începe cu
analiza pieţei elaborarea modelului,
calibrarea lui de asemenea şi calculele
preventive. Analiza indicilor relativi ai
valorii, ulterior efectuată, determină
exactitate şi corectitudinea mărimilor pe
tipuri de bunuri imobile şi zone valorice.
Dacă modelul dă rezultate favorabile, el
poate fi utilizat pentru calcularea
mărimilor valorii, corectate pe parcursul
lucrărilor de câmp şi expertizelor
camerale.
9. Pregătirea borderoului fiscal,
mărimile finale ale valorii sunt trecute în
borderoul fiscal, care este întocmit după o
formă ce trebuie să corespundă
normativelor şi este semnată de
evaluatorul fiscal. Avizele despre
valoarea BI sunt trimise prin poştă
contribuabililor. Autorităţile trebuie să fie
gata pentru diferite litigii oficiale şi
neformale. Chiar dacă procesul de
soluţionare a litigiilor ia mult timp, el dă
posibilitatea de a verifica amănunţit
calculele pe obiecte aparte şi de
introducerea corectărilor necesare. După
soluţionarea litigiilor , sunt întocmite şi
trimise contribuabililor avizele de plată a
impozitului.
10.analiza calităţii rezultatelor finale.
Evaluatorul efectuează analiza finală a
indicilor relativi ai valorii în scopul
determinării exactităţii şi lipsei
contraverselor în rezultatele primite.
Această analiză are un rol important la
bilanţul rezultatelor lucrului sistemei noi,
de asemenea la pregătirea către
următoarea reevaluare.
49. Controlul asupra calităţii
efectuării evaluării masive.
Procedura de contestare a
rezultatelor evaluării
Evaluarea masivă este un proces de
evaluare a unui grup de BI cu
caracteristici similare la o dată concretă
cu aplicarea procedurilor standarde de
evaluare şi analize statistice a rezultatelor,
având ca scop determinarea valorii tuturor
obiectelor pe un anumit teritoriu în
termeni restrânşi. În cadrul evaluării
masive se iau în consideraţie doar factorii
de influenţă majoră asupra valorii BI.
Expertiza metodelor aplicate în evaluarea
masivă constă în verificarea algoritmului
de calculare a valorii, măsura în care
procedura de evaluare corespunde
standardelor profesionale de evaluare,
precum şi exactitatea rezultatelor
obţinute. Pentru a organiza expertize
eficiente a lucrărilor de evaluare este
necesar de elaborat standarde speciale.
În cazul în care valoarea estimată a
obiectului este contestată de proprietarul
BI sau alt contribuabil în termenele
stabilite de legislaţie, OCT va examina
rezultatele evaluării BI respectiv. Dacă
valoarea lui a fost estimată greşit din
motivul datelor incorecte despre BI,
valoarea nouă a bunului va fi stabilită pe
baza rezultatelor evaluării individuale.
Contribuabilul poate contesta valoarea
bunului său în decursul unei luni de la
primirea avizului. OCT va verifica
corectitudinea informaţiei şi va expedia
avizul corectat. Această procedură va
permite corectarea datelor despre BI şi a
valorii BI înainte de a fi calculate sumele
impozitelor, ceea ce va reduce substanţial
potenţialele cazuri litigioase. În cazul în
care litigiul privind valoarea bunului nu
poate fi soluţionat la nivelul OCT,
proprietarul este în drept să se adreseze
ASRFC.
În cazul în care nu este de acord cu
decizia acesteia el o poate ataca în
instanţă de judecată. Agenţia va elabora o
instrucţiune de examinare şi soluţionare a
litigiilor. Chiar dacă această procedură
este costisitoare, ea va asigura
transparenţa datelor în viitor şi va
contribui la extinderea bazei
informaţionale privind valoare reală a
obiectelor.
50. Etapele de implementare a
sistemului nou de evaluare a
bunurilor imobiliare în scop de
impozitare
În baza rezultatelor obţinute în cadrul
proiectului pilot, se va purcede la
implementarea sistemului de evaluare
masivă pe întreg teritoriul RM. Evaluarea
se va efectua treptat pentru diferite
categorii de Bl, în funcţie de finalizarea
lucrărilor de înregistrare masivă.
Procesul de implementare a
sistemului de evaluare a Bl în scopul
impozitării pe întreg teritoriul ţârii va consta
din următoarele etape:
1.Estimarea resurselor necesare pentru
evaluarea Bl în scopul impozitării pe întreg
teritoriul RM. La această etapă va fi
elaborat bugetul pentru întreaga ţară şi
pentru fiecare unitate teritorial-
administrativă în parte. Bugetul urmează a fi
divizat pe articole principale de cheltuieli. Va fi
estimat necesarul de personal în fiecare
OCT implicat în lucrările de evaluare
masivă, precum şi resursele materiale şi
echipamentul necesar (hărţi, computere
etc.). În procesul de elaborare a bugetului se
va ţine cont de faptul că evaluarea se va
efectua treptat pentru diferite categorii de Bl.
2.Elaborarea graficului executării
lucrărilor de evaluare. Va fi întocmit planul
calendaristic al desfăşurării lucrărilor de
evaluare, cu indicarea fiecărei etape şi
termenele de executare.
3.Colectarea datelor despre Bl amplasate
pe teritoriul RM şi introducerea în baza de date.
Va fi completată baza de date a
cadastrului Bl cu caracteristicile terenului
şi/sau construcţii-lor, necesare pentru
evaluare. Colectarea datelor se va face atât
cameral, în baza dosarelor cadastrale, cât şi cu
ieşire pe teren, în cazul în care în dosarele
cadastrale lipsesc careva date sau în cazurile în
care informaţia din dosare nu a fost actualizată
pe parcursul ultimilor 5 ani.
4.Determinarea Bl standard (etalon)
pentru diferite categorii de Bl.
Bl înregistrate în Cadastrul Bl vor fi
divizate în grupuri omogene (conform
clasificatorului elaborat în cadrul proiectului
pilot) şi, în baza analizei statistice a
caracteristicilor lor, va fi determinat bunul
imobil standard pentru fiecare categorie de Bl.
5.Instalarea sistemului automatizat de
evaluare în OCT. Programul automatizat
elaborat şi testat în cadrul proiectului
pilot va fi instalat în OCT-uri. Pentru
funcţionarea eficientă a sistemului
automatizat de evaluare va fi organizată
instruirea personalului OCT-urilor. Din
motivul că sistemul în cauză nu este static,
ceea ce presupune că cerinţele faţă de sistem
se vor schimba continuu, Oficiul
Informaţional Central „Cadastru" va
asigura menţinerea şi perfecţionarea
sistemului nominalizat.
6.Colectarea şi analiza datelor de piaţă
pentru elaborarea modelului de evaluare a lor.
Vor fi colectate datele privind tranzacţiile de
vânzare-cumparare, costurile de construcţie,
veniturile şi cheltuielile operaţionale pentru Bl
date în arendă, în baza datelor de piaţă vor fi
calculaţi indicii evoluţiei preţurilor pe piaţa
imobiliară, ratele de capitalizare şi uzura.
7.Formarea zonelor valorice. Zonele
valorice vor fi formate pentru întreaga ţară sau
fiecare UAT. Într-o zonă valorică vor fi
incluse toate Bl similare, a căror valoare se
plasează într-un interval valoric şi în centrul
căruia se află valoarea estimată a Bl standard.
Numărul zonelor valorice va depinde de
valorile pe care le poate avea în diferite
localităţi bunul imobil standard. Totodată, se
recomandă ca diferenţa dintre valorile Bl
standard, în baza cărora sunt delimitate zonele
valorice, să fie cuprinsă în intervalul de 10-
20%.
8.Aplicarea modelelor de evaluare pentru
diferite tipuri de Bl, estimarea valorii Bl.
Modelul de evaluare reflectă dependenţa
valorii Bl de caracteristicile lui de bază şi arată
cum se schimbă valoarea Bl odată cu
schimbarea unor anumite caracteristici.
Influenţa fiecărei caracteristici asupra
valorii bunului este exprimată prin
mărimea coeficienţilor modelului.
Mărimile coeficienţilor se determină prin
analiza statistică a tranzacţiilor de vânzare-
cumpărare. Modelele de evaluare vor fi
elaborate pentru fiecare tip de Bl.
9.Verificarea rezultatelor evaluării.
In condiţii camerale sau pe teren vor fi
verificate corectitudinea valorilor obţinute
şi corespunderea lor preţurilor de piaţă.
Calitatea rezultatelor obţinute în urma
evaluării masive se estimează, de regulă,
prin aplicarea metodelor analizei statistice,
în baza rezultatelor verificării vor fi
operate modificările necesare în modelul
de evaluare. După avizarea acestor
lucrări vor fi obţinute valorile estimate,
care urmează a fi transmise organelor
fiscale.
10.Transmiterea datelor organelor
fiscale teritoriale. OCT-urile, în termenele
stabilite de legislaţie trebuie să prezinte
organelor fiscale teritoriale informaţia privind
subiecţii şi obiectele impunerii, şi în special:
numărul cadastral al Bl, numele şi prenumele
(denumirea) subiectului impunerii, adresa sau
locul amplasării bunului, caracteristica
generală şi valoarea estimată a BI.
11.Procedura de apel. În cazul în care
valoarea estimată a obiectului este
contestată de proprietarul Bl sau alt
contribuabil, OCT examinează rezultatele
evaluării Bl respectiv. Dacă valoarea lui a
fost estimată greşit din motivul datelor
incorecte despre Bl, valoarea nouă a Bl va fi
stabilită pe baza rezultatelor evaluării
individuale, în cazul în care litigiul privind
valoarea bunului nu poate fi soluţionat la
nivelul OCT, proprietarul este în drept să se
adreseze la Agenţie, în cazul în care nu este
de acord cu decizia acesteia, el o poate
ataca în instanţa de judecată. Agenţia va
elabora o instrucţiune privind modul de
examinare şi soluţionare a litigiilor.
12.Elaborarea procedurii de reevaluare a
Bl. Drept rezultat al implementării noului
sistem de evaluare a Bl pe întreg teritoriul
ţării, vor fi determinate principiile şi criteriile
de organizare a lucrărilor de reevaluare a Bl.
împrumutate, perioada pentru care este
acordat creditul, raportul dintre creditul
acordat şi valoarea proprietăţii ipotecare,
trebuie analizate în cazul fiecărei
tranzacţii cu scopul depistării diferenţelor
dintre vînzările comparabile şi terenul
evaluat. În cazul cînd există divergenţe
importante în datele iniţiale trebuie să fie
efectuate corectările respective
(procentuale sau băneşti).
• Condiţiile de vînzare – ajustările
pentru condiţiile de vînzare reflectă
relaţiile atipice dintre cumpărător şi
vînzător. De ex.,dacă vînzătorul trebuie să
vîndă urgent terenul, se exercită o
presiune asupra lui şi în acest caz vînzarea
terenului va avea loc la un preţ mai mic.
Estimarea valorii de piaţă a terenului prin
metoda alocaţiei include:
1.Estimarea valorii B.I complex din care
face parte terenul evaluat:
-determinarea principalilor factori de
influenţă asupra valorii BI complex din
care face parte terenul evaluat;
-Determinarea preţului de vînzare pentru
BI complex .
2.Determinarea ponderii valorii terenului
în valoarea BI complex
Determinarea ponderii mediei aritmet.
(Pma):
Pma=(Vt1/V1+Vt2/V2+...+Vtn/Vn)/n
3.Estimarea valorii terenului evaluat Vt
Determinarea ponderii mediei aritmetice a
valorii terenului:
Vt= V* Pma
Astfel se efectuează calculul valorii
curente, pentru a construi o copie exactă a c) tehnica grupului investitional; r- rata de capitalizare estimata pentru
construcţiei evaluate, folosind aceleaşi d) metoda coeficientului de acoperire a anul imediat urmator perioadei de calcul.
materiale de construcţie, tehnologii şi datoriei Rata de actualizare reflecta asteptarile
manoperă. Formula de calcul este: Darea pămîntului în arendă pe termen investitorului privind veniturile viitoare si
Vc=CC+CI+BI lung este una din cele mai sigure este estimata prin aplicarea urmatoarelor
CC – costul de construcţie; posibilităţi de a obţine venit. Profitul metode:
CI - costurile indirecte; obţinut în urma prelucrării pămîntului de a) metoda aditionarii;
BI – beneficiul investitorului. proprietar este urmărit de riscuri înalte. b) metoda extractiei;
Din valoarea de reconstituire sau Valoarea terenului se determină după c) metoda investitiilor de
inlocuire a imbunatatirilor se scade suma formula: alternativa.
deprecierii acumulate care include uzura Vt= VON/R Metoda aditionarii presupune
fizică, deprecierea
deprecierea economică.
funcţională şi Unde Vt – valoarea terenului; V –
venitul obţinut, lei/an ; R – rata
insumarea estimarilor individuale a
fiecarei componente a ratei de actualizare:
Valorea terenului se determină prin capitalizării. rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei
formula: Vt= V-Vc+D 55. Evaluarea terenurilor prin anticipate si rata riscului.
54. Evaluarea terenurilor prin metoda actualizării Rata reala a rentabilitatii este
metoda capitalizării directe Metodele de evaluare a terenurilor sint determinata in baza analizei investitiilor
Metodele de evaluare a terenurilor sint aplicabile pentru evaluarea tuturor financiare fara de risc sau care implica
aplicabile pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinatia lor si riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii

• Data vînzării – ajustarea pentru

51. Evaluarea terenurilor prin
metoda comparaţiei directe
Metodele de evaluare a terenurilor sint
aplicabile pentru evaluarea tuturor
terenurilor, indiferent de destinatia lor si
modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile
reprezintă cea mai de "piaţă" din cele trei
metode de bază de evaluare si include:
metoda comparatiei directe, metoda
alocatiei si metoda extragerii
Metoda comparatiei directe este
utilizata pentru determinarea valorii
terenurilor cu constructii si terenurilor
fara constructii prin compararea preturilor
de vinzare a terenurilor similare
obiectului evaluarii. Principalii factori de
influenta asupra valorii terenurilor de
regula sint:
timpul efectuării tranzacţiei reflectă
schimbarea puterii de cumpărare a valutei
în care este efectuată plata pentru
terenurile comparabile.
•
Amplasarea – In analiza
amplasării locale este necesar de avut în
vedere accesul transportului spre lotul de
pămînt, starea ecologică şi indicii sociali.
•
Caracteristicile fizice – În acest
caz se identifică şi se analizează
asemănările şi deosebirile cele mai
semnificative între proprietăţile
comparabile şi proprietatea evaluată
(mărimea, suprafaţa, forma terenului,
panta de înclinare a terenului, bonitatea .)
Există trei forme ale corecţiilor sau
ajustărilor aplicate, şi anume: în formă
terenului prin metoda alocaţiei.
53. Evaluarea terenurilor prin
metoda extracţiei
Metodele de evaluare a terenurilor sint
aplicabile pentru evaluarea tuturor
terenurilor, indiferent de destinatia lor si
modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile,
include: metoda comparatiei directe,
metoda alocatiei si metoda extragerii.
Metoda extracţiei presupune extragerea
valorii terenului din preţul de vînzare a
terenurilor, indiferent de destinatia lor si
modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda
capitalizarii directe, metoda actualizării
fluxurilor de numerar, metoda reziduala si
metoda parcelarii.
Metoda capitalizării directe a venitului
presupune estimarea venitului anual
mediu generate de proprietate şi
capitalizarea lui pentru obţinerea valorii la
data evaluării. Metoda capitalizarii
directe se utilizeaza pentru estimarea
valorii terenurilor care pot genera venituri
pe parcursul perioadei de exploatare.
Metoda respectiva se aplica pentru
evaluarea terenurilor cu constructii si
celor fara constructii in cazurile in care
este disponibila informatia despre
veniturile generate de terenurile similare
obiectului evaluarii.
Venitul obtinut in urma utilizarii
terenului poate proveni atit din darea in
modul de utilizare curenta.
Metoda veniturilor include: metoda
capitalizarii directe, metoda actualizării
fluxurilor de numerar, metoda reziduala si
metoda parcelarii.
Metoda actualizării fluxurilor de
numerar se utilizează în cazul în care
terenul genereaza venit şi evaluatorul are
acces la informaţia despre acesta. O altă
conditie de aplicare a metodei date este
aceea ca fluxurile de numerar generate de
lotul de pămint nu sint constante.
Actualizarea fluxurilor de numerar se
bazeaza pe determinarea valorii prezente
a veniturilor anuale prognozate pentru o
perioada de calcul determinata. Pe linga
veniturile anuale obtinute in urma
exploatarii bunului imobil, metoda
actualizarii fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului
imobil la sfirsitul perioadei de calcul
(reversia).
nu tine cont de inflatie si este similara
pentru toate investitiile din economia
nationala.
Rata inflatiei anticipate este
determinata in baza prognozelor oficiale
privind evolutia inflatiei in economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe
care investitorul asteapta sa o primeasca
pentru banii investiti in bunul imobil. Rata
riscului include: riscul pietei imobiliare,
riscul inflatiei neasteptate si riscul
lichiditatii joase caracteristic pentru
bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe
analiza informatiei despre bunurile
imobile comparabile si extragerea ratei de
actualizare din datele despre veniturile
nete si valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii. Aceasta metoda poate
fi utilizata respectind conditia ca modul
curent de utilizare a bunurilor imobile
comparabile corespunde principiului celei

a) amplasarea si mediul inconjur.;

b) destinatia terenului, modul de
utilizare curenta si drepturile persoanelor
terte asupra terenului;
c) caracteristicile fizice ale
terenului: relieful, suprafata, forma si
altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la
nivel de parcela (retelele de alimentare cu
apa, de canalizare, termoficare, gaze
naturale, electrice si altele).
Pentru compararea terenurilor pot fi
folosite urmatoarele unitati de masura: 1
m2, 1 ar, 1 ha sau un lot de teren.
Conform acestei metode valoarea
terenului evaluat este determinat în
condiţiile pieţii la fel ca şi pentru
terenurile comparabile. Metoda este
utilizată în cazul obiectelor vîndute cu
regularitate. Această metodă permite
determinarea mărimii celei mai probabile
a preţului de piaţă.
Avantajul acestei metode constă în faptul
că ea reflectă atitudinea vînzătorului şi
cumpărătorului faţă de conjunctura pieţei.
Aplicarea metodei pentru evaluarea
terenurilor în condiţiile curente în RM
este limitată de următorii factori:
1. Lipsa informaţiei de piaţă
privind vînzările comparabile din cauza
subdezvoltării funciare;
2. Lipsa informaţiei privind
preţurile reale la care terenurile au fost
vîndute;
3. De regulă în procesul evaluării
sunt utilizate preţurile ofertă;
4. Ajustările pentru proprietatea
evaluată şi cele comparabile sunt
determinate prin intuiţie;
5. Practic este imposibil de a găsi 2
terenuri identice, iar de cele mai dese ori
constatarea diferenţelor dintre acestea cu
o mare exactitate prezintă dificultăţi.
Etapele principale ale evaluării prin
metoda vînzărilor comparabile sunt
următ.:
1. Analiza pieţei şi colectarea
informaţiei necesare la tranzacţiile
curente, cererii şi ofertei terenurilor ce
sunt comparabile proprietăţii evaluate.
2.
Selectarea informaţiei cu scopul
sporirii veridicităţii şi de obţinerea
confirmării faptului că tranzacţiile au avut
loc în condiţii libere de piaţă.
3. Determinarea elementelor
comparabile corespunzătoare şi analiza
comparativă a fiecărei tranzacţie selectate.
4. Compararea terenului evaluat şi
terenurilor comparabile vîndute sau care
se vînd la piaţă, ajustarea preţurilor
terenurilor comparabile.
5. Estimarea valorii de piaţă a
terenului evaluat în baza analizei
caracteristicilor comparabile şi reducerea
lor la un singur indicator de preţ sau la un
grup de indicat.
Compararea vînzărilor este efectuată
pe baza a 3-5 vînzări recente ale
terenurilor similare şi amplasate în
apropierea terenului evaluat. Ajustările
sunt efectuate la preţul de vînzare ale
terenului comparabil cu care este
comparat terenul evaluat.
Dacă unul din elementele de bază ale
proprietăţilor comparabile este de o
calitate mai bună decît acelaşi element al
proprietăţii evaluate se efectuează ajustare
prin reducerea preţului de vînzare a
terenului comparat, şi vice-versa dacă
unul din elemente al terenului comparabil
este de o calitate mai joasă atunci se
efectuiază o ajustare pozitivă, ceea ce va
spori valoarea terenului evaluat în
comparaţie cu preţul de vînzare a
terenului comparabil. Compararea
terenului evaluat cu alte obiecte de pe
piaţa imobiliară este efectuată după
următorii indicatori:
valorică(bani), în formă procentuală şi în
formă de coeficient. Pentru determinarea
mărimii ajustărilor se aplică metodele: m.
Comparatiei pare; m analizei datelor
secundare; analiza statistică.M comp pare
constă în analiza a 2 vinzări comparabile
pentru a determina marimea ajustării
pentru un element de comparatie. În acest
caz, bunurile care au participat in
tranzactie, trebuie sa posede caracteristici
indentice, cu exceptia caracteristicii
pentru care e determinata ajustarea. M
analizei datelor secundare presupune
determinarea marimii ajustarilor in baza
informatiei din rapoartele analitice privind
tendintele de dezvoltare a pietii
imobiliare, articolele si publicatiile de
specialitate. Analiza statistica presupune
aplicarea tehnicilor economico-matem. de
analiză, in special de regresie şi corelare.
Reconcilierea rezultatelor evaluării.
După efectuarea ajustării preţurilor
terenurilor comparabile în baza
indicatorilor specifici, valorile obţinute
trebuie să fie reconciliate. În practica
evaluării nu se recomandă calcularea
mărimii medii aritmetice a preţurilor
ajustate.
52. Evaluarea terenurilor prin
metoda alocaţiei
Metodele de evaluare a terenurilor sint
aplicabile pentru evaluarea tuturor
terenurilor, indiferent de destinatia lor si
modul de utilizare curenta.
Metoda analizei vinzarilor comparabile,
include: metoda comparatiei directe,
metoda alocatiei si metoda extragerii.
Metoda alocaţiei poate fi aplicată
pentru determinarea valorii de piaţă a
terenului în cazul cînd loturile libere
participă rar în tranzacţii din motivul că
localitatea se caracterizează fie prin
densitatea dezvoltării terenurilor şi
terenurile libere se întîlnesc destul de rar,
fie prin inerenţa pieţei terenurilor, proprie
mai multor localităţi rurale.
Metoda alocaţiei se bazează pe
următoarele principii:
- principiul echilibrului ;
- principiul contribuţiei.
Ambele principii susţin afirmaţia că
există un raport tipic (standard ) între
valoarea terenului şi valoare proprietăţii
imobiliare care depinde de categoria
bunului imobiliar şi de locul amplasării.
Informaţia privind raportul dat poate fi
obţinută atît din rezultatele evaluării
masive în scopul impozitării, cît şi din
consultarea companiilor de construcţii sau
companiilor de investiţii capitale care
propun spre vînzare terenuri cu construcţii
şi care în baza experienţei lor ar putea
aloca preţul de vînzare între teren şi
îmbunătăţiri. Ţinem să menţionăm că
procedura de determinare a raportului
între preţul terenului şi preţul întregii
proprietăţi imobiliare este destul de
complicată, ceea ce nu permite utilizarea
frecventă a metodei date în procesul de
evaluare.
Deci domeniul de utilizare a metodei
este determinarea valorii terenului cu
construcţii. Valoarea bunului imobil
complex se formează din două
componente:
V=Vt +Vc
V- valoarea bunului imobil complex;
Vt – valoarea terenului în valoarea
bunului imobil complex;
Vc- valoare construcţiei în valoarea
bunului imobil complex;
Metoda alocaţiei este bazată pe
determinarea ponderii terenului în
valoarea bunului imobil complex.
Ponderea se determină :
Pt=Vt/V
Condiţii necesare:
-disponibilitatea informaţiei;
-existenţa informaţiei veridice privind
ponderea valorii terenului în valoarea
proprietăţii imobiliare cu construcţii, prin
deducerea valorii construcţiilor, care este
arenda a terenului cit si din exploatarea
lui de catre proprietar in scopuri
considerată egală cu valoarea de economice.
reconstituire sau valoarea de înlocuire. Plata de arenda depinde de veniturile
Metoda extractiei se utilizeaza pentru arendasilor obtinute in urma folosirii
evaluarea terenurilor cu constructii, cu terenurilor conform destinatiei lor. Astfel,
conditia existentei informatiei despre valoarea terenurilor reprezinta suma
preturile de vinzare a bunurilor imobile in actualizata a veniturilor viitoare obtinute
componenta carora intra terenuri similare din darea in arenda a terenurilor.
terenului evaluat. In cazul evaluarii terenurilor cu
Metoda dată produce cele mai exacte destinatie agricola venitul generat de
rezultate în cazul proprietăţilor imobiliare bunul imobil poate fi calculat in baza
cu construcţii noi, pentru care poate fi preturilor de piata pentru productia
estimată cu acurateţe mărimea tuturor agricola cultivarea careia reprezinta cea
formelor deprecierii. Determinarea valorii mai buna si mai eficienta utilizare a
terenului prin această metodă se terenului respectiv.
efectuează în următoare consecutivitate: Urmatoarele etape sint aplicate in
Valoare de piaţă a terenului după cadrul metodei capitalizarii directe:
regulamentul provizoriu se calculează - estimarea venitului anual obtinut de la
după formula: utilizarea terenului;
Vt= V-Vc+D - determinarea ratei de capitalizare;
Vt –Valoarea terenului;
- determinarea valorii terenului prin
V – Valoarea BI complex;
impartirea venitului anual la rata de
Vc – Valoarea se reconstituire sau de capitalizare.
înlocuire a construcţiei evaluate
In scopul calcularii venitului
considerate noi;
operational net este necesar de determinat
D – deprecierea acumulată.
urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli
În cadrul metodei extractiei sint aplicate
legate de functionarea bunului imobil:
urmatoarele etape:
a) venitul brut potential - venitul ce
a) determinarea principalilor factori de poate fi generat de bunul imobil in cazul
influenta asupra valorii bunului imobil
folosirii tuturor spatiilor disponibile;
complex, parte componenta a careia este b) venitul brut efectiv – venitul ce
terenul evaluat;
poate fi obtinut in urma functionarii
b) determinarea
bunului imobil, tinind cont de nivelul de
preturilor de
vinzare pentru
ocupare a spatiilor si eventualele pierderi
la colectarea platii de arenda.
bunurile Formula in baza careia se calculeaza
imobile venitul brut efectiv este:
comparabile
bunului imobil VBE = (VBP − DSL ) + AV
complex din unde: VBE – venitul brut efectiv,
care face parte VBP – venitul brut potential,
terenul evaluat; DSL – deducerea pentru spatiile libere,
c) estimarea AV – alte venituri generate de bunul
ajustarilor imobil care nu provin nemijlocit din darea
pentru in arenda a spatiilor disponibile;
deosebirile c) cheltuielile operationale – cheltuieli
intre bunurile legate de exploatarea si asigurarea
imobile functionarii normale a bunului imobil.
comparabile si Cheltuielile operationale sint grupate in
bunul imobil urmatoarele categorii:
complex din − cheltuielile operationale
care face parte
fixe, care includ cheltuielile ce nu depind
terenul evaluat; de nivelul de ocupare a spatiilor
d) ajustarea (impozitul imobiliar, prima pentru
preturilor asigurarea bunului imobil si altele);
bunurilor − cheltuielile operationale
imobile variabile, care includ cheltuielile ce
comparabile; depind de intensitatea exploatarii bunului
e) estimarea imobil (cheltuieli pentru administrarea
valorii bunului bunului imobil, cheltuielile pentru plata
imobil serviciilor comunale si altele);
complex din − cheltuieli pentru
care face parte reparatii si mentinere, care includ
terenul evaluat; cheltuielile pentru reparatia curenta a
f) calcularea bunului imobil si cheltuielile pentru
valorii de intretinerea bunului imobil. Cheltuielile
reconstituire incluse in aceasta categorie poarta atit un
sau de caracter fix cit si variabil (reparatia
inlocuire a ascensorului, zugravirea peretilor si
imbunatatirilor altele);
de pe terenul
− cheltuielile operationale
evaluat;
pentru inlocuire, care includ cheltuielile
g) calcularea
pentru inlocuirea elementelor uzate ale
valorii
terenului prin
bunului imobil (acoperisul, instalatiile
sanitare – ingineresti si altele).
extragerea
Venitul operational net se calculeaza
valorii de
dupa urmatoarea formula:
reconstituire
sau de VON = VBE − CO
unde, VON – venitul operational net,
inlocuire a
imbunatatirilor CO – cheltuieli operationale.
din valoarea Pentru estimarea venitului operational
bunului imobil net din venitul brut efectiv se vor scadea
complex. doar cheltuielile operationale care sint
Valoarea de înlocuire reprezintă suportate de proprietar. La cheltuieli
totalitatea costurilor, exprimate în preţuri operationale nu sint atribuite: deservirea
curente, pentru a construi un obiect cu creditului ipotecar, impozitul pe venit si
utilitate echivalentă cu cea a obiectului amortizarea mijloacelor fixe.
evaluat, folosind materiale moderne de Metodele de estimare a ratei de
construcţie, tehnologii de construcţie capitalizare sint următoarele:
contemporane, proiecte şi design a) metoda analizei vinzarilor
In cadrul metodei de actualizare a
fluxurilor de numerar valoarea bunului
mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se
imobil este calculata dupa urmatoarea bazeaza pe principiul ca proiectele de
formula: investitii cu riscuri similare vor avea rate
de actualizare egale. Estimarea ratei de
n
VON t R
V =∑ + actualizare poate fi efectuata in baza
t =1 (1 + Y ) (1 + Y ) n
t
sumei ratei curente a rentabilitatii pe
unde, t- perioada de calcul; pietele de capital (dobinda pentru hirtiile
Y- rata de actualizare; de valoare de stat) si diferenta intre
R- reversia. marimea ratei rentabilitatii pe pietele de
Perioada de calcul poate varia de la un capital si rata rentabilitatii pentru bunurile
an la infinit, in functie de perioada tipica imobile estimata din analiza investitiilor
de posesiune a bunului imobil sau durata anterioare. Formula determinarii ratei de
de viata ramasa a bunului imobil. Dat actualizare dupa metoda investitiilor de
fiind faptul ca in conditiile unei economii alternativa este:
in tranzitie este dificil de a prognoza Yo = Rata pura a rentabilitatii + (Rata
venitul generat de bunul imobil pe investitiei de alternativa – Rata pura a
parcursul unei perioade indelungate, se rentabilitatii) + Rata riscului
recomanda aplicarea unei perioade de
calcul de 3-5 ani.
In scopul calcularii venitului
operational net este necesar de determinat
56. Evaluarea terenurilor prin
urmatoarele tipuri de venituri si cheltuieli metoda reziduală
Metodele de evaluare a terenurilor sint
legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce aplicabile pentru evaluarea tuturor
poate fi generat de bunul imobil in cazul terenurilor, indiferent de destinatia lor si
folosirii tuturor spatiilor disponibile; modul de utilizare curenta.
b) venitul brut efectiv – venitul ce Metoda veniturilor include: metoda
poate fi obtinut in urma functionarii capitalizarii directe, metoda actualizării
fluxurilor de numerar, metoda reziduala si
bunului imobil, tinind cont de nivelul de
ocupare a spatiilor si eventualele pierderi metoda parcelarii.
Metoda reziduala se utilizeaza pentru
la colectarea platii de arenda.
Formula in baza careia se calculeaza evaluarea terenurilor cu constructii si
terenurilor destinate constructiilor.
venitul brut efectiv este:
Urmatoarele etape se aplica in cadrul
VBE = (VBP − DSL ) + AV metodei reziduale:
unde: VBE – venitul brut efectiv, a) calcularea
VBP – venitul brut potential, valorii de
DSL – deducerea pentru spatiile libere, reconstituire
AV – alte venituri generate de bunul sau valorii de
imobil care nu provin nemijlocit din darea inlocuire a
in arenda a spatiilor disponibile; imbunatatirilor
c) cheltuielile operationale – cheltuieli existente pe
legate de exploatarea si asigurarea terenul evaluat
functionarii normale a bunului imobil. sau ce urmeaza
Cheltuielile operationale sint grupate in a fi construite;
urmatoarele categorii: b) estimarea
− cheltuielile operationale venitului
fixe, care includ cheltuielile ce nu depind operational net
de nivelul de ocupare a spatiilor ce poate fi
(impozitul imobiliar, prima pentru obtinut in urma
asigurarea bunului imobil si altele); utilizarii
− cheltuielile operationale bunului imobil
variabile, care includ cheltuielile ce complex, in
depind de intensitatea exploatarii bunului baza platilor de
arenda de piata
imobil (cheltuieli pentru administrarea
pentru bunurile
bunului imobil, cheltuielile pentru plata
imobile
serviciilor comunale si altele);
similare
− cheltuieli pentru
bunului imobil
reparatii si mentinere, care includ
complex parte
cheltuielile pentru reparatia curenta a
componenta a
bunului imobil si cheltuielile pentru
careia este
intretinerea bunului imobil. Cheltuielile
terenul evaluat;
incluse in aceasta categorie poarta atit un
c) estimarea
caracter fix cit si variabil (reparatia
venitului
ascensorului, zugravirea peretilor si
operational net
altele);
atribuit
− cheltuielile operationale
imbunatatirilor
pentru inlocuire, care includ cheltuielile
prin inmultirea
pentru inlocuirea elementelor uzate ale
valorii de
bunului imobil (acoperisul, instalatiile
reconstituire
sanitare – ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza sau de
dupa urmatoarea formula: inlocuire la
rata de
VON = VBE − CO capitalizare
unde, VON – venitul operational net,
pentru
CO – cheltuieli operationale.
imbunatatiri;
Pentru estimarea venitului operational
d) calcularea
net din venitul brut efectiv se vor scadea venitului
doar cheltuielile operationale care sint operational net
suportate de proprietar. La cheltuieli atribuit
operationale nu sint atribuite: deservirea terenului, prin
creditului ipotecar, impozitul pe venit si scaderea
amortizarea mijloacelor fixe. venitului
operational net
Reversia reprezinta pretul probabil pentru atribuit
care bunul imobil ar putea fi vindut la imbunatatirilor
sfirsitul perioadei de calcul. Reversia se din venitul
calculeaza prin capitalizarea venitului operational net
operational net din anul imediat urmator generat de
perioadei de calcul bunul imobil

• bunului imobil complex; actualizate. comparabile; VON n +1 complex;

Condiţiile de finanţare a (VONn+1) R =
- corectarea. Valoarea de reconstituire reprezintă b) metoda multiplicatorului venitului (1 + r ) n +1
tranzacţiei. – dobînda pentru mijloacele totalitatea costurilor, exprimate în preţuri brut efectiv; unde, R- reversia;
 oferta, rata de diagnostic juridic, operaţional, al Aceste metode estimează valoarea unei 3.valoarea substanţială brută; calculate în baza informaţiei despre
e) determinarea absorbtie
pietei
a
si
resurselor umane, comercial şi financiar.
Între acestea un rol important îi re vine
întreprinderi în baza sumei fluxurilor
băneşti de care poate dispune proprietarul
Activul net contabil şi activul net
corectat. Ideea fundamentală a metodelor
investiţiile alternative. Uneori este foarte
complicat a face diferenţe dintre rata de
valorii
terenului prin perioada de diagnosticului financiar care cuantifică capitalului într-o durată de timp rezonabil, patrimoniale este aceea că valoarea capitalizare şi rata de actualizare folosită
impărtirea expunere pe prin instrumente specifice rezultatele ţinînd cont de riscurile asociate şi de întreprinderii este echivalentă cu valoarea în metoda discount a Cash-Flow-urilor.
venitului piata pentru analizei de celelante secţiuni şi realizează alternativele disponibile. patrimoniului pe care-1 deţine. Este de Un aspect important, valabil atît pentru
operational net parcele o interfaţă între cele două componente de În cadrul abordării pe bază de venit sunt remarcat că aceste metode presupun o rata de actualizare cît şi capitalizare
atribuit formate; bază ale procesului de evaluare a afacerii incluse următoarele metode de evaluare: identificare a bunurilor de evaluat şi nu au constă în coerenţa sau interdependenţa
terenului la c) estimarea (diagnostic şi evaluare proriu zisă). - Metoda capitalizări directe (valori în vedere rezultatul potenţial asociat dintre estimarea profitului în termeni
rata de pretului de Diagnosticul comercial. Diagnosticul matematice) activităţii viitoare. Punctul de pornire nominali sau termeni reali.
capitalizare a vinzare cel mai vizeză analiza pieţei pe care operează - Metoda discontării fluxurilor pentru această estimare este valoarea Dacă venitul prognopzat este în termeni
terenului. probabil al întreprinderea. Obiectivul urmărit este băneşti (valori matematice) patrimoniului reflectat în documentele nominali (preţuri curente) atunci trebuie
fiecarei parcele estimarea pieţei actuale şi potenţiale a - Metoda bursieră (valori contabile şi calculată conform ecuaţiei: utilzate şi rate nominale iar cînd venitul
VON
V= prin aplicarea întreprinderii şi a poziţiei sale pe piaţă. matematice). Patrimoniu = Activ net = Valoarea este exprimat în termeni reali (preţuri
r metodei Pentru aceasta evaluatorul urmăreşte Aceste metode se axează pe activelor deţinute - Datorii contractate constante) terbuie utilizate rate reale.
unde, VON – venitul operational net, vinzarilor aspecte precum: evoluţi avînzărilor, principiul conform căreia valoarea Conform acestei definiţii, patrimoniul, Profitul net trebuie apreciat în baza
r – rata de capitalizare. comparabile si analiza structurală a vînzîrilor de produse întreprinderii find obect de transfer, este echivalent cu activul net contabil, este rezultatelor anterioare ale întrepprinderii
In procesul de estimare a valorii de piata estimarea şi pieţe de desfacere, evoluţia preţurilor, determinată de capacitatea sa de a evaluat cu respectarea tuturor exigenţelor dar şi prin considerarea evoluţiei aşteptate
a terenului, in calcule trebuie folosite doar marimii analiza clienţilor analiza repartiţiei produce venituri destinate remunerării proprii informaţiei contabile şi are în a acestuia. Din punct de vedere tehnic
datele de piata (platile de arenda si profitului vînzărilor în funcţie de ciclul de viaţă a capitalului prorpiu investit şi a vedere exclusiv elementele reflectate în profitul net se calculează reeşind din
cheltuielile operationale pentru bunurile intreprinzatoru produsului analiza furnizorilor eventualilor servicii ale muncii, precum şi bilanţ, indiferent că participă sau nu la realizările dintr-un an anterior, realizările
imobile similare obiectului evaluarii si lui pentru întreprinderii studierea concurenţei, etc. a altor necesităţi de dezvoltare continuă a procesul de exploatare. Există două probabile în anul în curs, realizările
altele) valorificarea Diagnosticul juridic. Diagnosticul are întreprinderii. posibilităţi de calcul al valoni probabile în perioada imediat următoare.
Metoda reziduală se aplică pentru terenului si drept scop analiza aspectelor legale 3) Abordarea prin comparaţie. Metodele patrimoniului astfel definit: fie prin În cazul în care este utilizată valoarea
estimarea valorii terenului în cazul cînd comercializare privind activitatea firmei evaluate. abordării vînzărilor comparabile se scăderea valorii datoriilor din valoarea anului anterior este necesară analiza
datele privind vînzările comparabile nu a parcelelor; Realizarea acestuia presupune analiza bazează pe informaţii asupra vînzărilor de activului total, fie prin adunarea rezultatelor pentru ultimii 3-5 ani.
sînt disponibile şi următoarele condiţii d) proiectarea elementelor specifice referitoare la nunuri analogice sin ultimul timp la bursă elementelor ce reprezintă capitalul propriu Metoda actualizării venitului
sunt satisfăcute: fluxului de drepturile de proprietate, luarea deciziilor sau în afara bursei, pentru utilizarea şi deci sunt cuvenite acţionarilor. Nu Actualizarea presupune o perioadă non
-valoarea construcţiei este cunoscută sau venituri si conform actelor constitutive ale informaţiilor statistice în funcţie de trebuie luate în calcul elementele puse la explicită de prognoză şi o valoare
poate fi estimată cu exactitate; cheltuieli pe întrerinderii, relaţiile contractuale ale particualrităţile întreprinderii evaluate. dispoziţia întreprinderii de actualii săi reziduală. În cazul acestei metode se
-venitul operaţional net atribuit parcursul societăţii comerciale cu statul, parteneri În cadrul abordării prin comparaţie sunt acţionari, care nu se află încă în estimează fluxul de lichidităţi pentru o
constructiei este cunoscut sau poate fi perioadei de comerciali, băncile, angajaţii, litigiile în incluse următoarele metode de evaluare: proprietatea acesteia, cum ar fi avansuri în perioadă viitoare şi prin tehnica
estimat; calcul. care este implicată firma etc. - Metoda comparaţiei cu tranzacţii de conturile condiţionate ale acţionarilor, actualizării fluxurilr viitoare sunt
-rata de capitalizare a clădirii şi rata de Perioada de Diagnosticul operaţional. Acesta pachete minoritare (valori matematice) conturile blocate, conturile de acţionariat. convertite în valoare prezentă a afacerii
capitalizare a terenului pot fi extrase din calcul va presupune o analiză detliată a factorilor - Metoda comparaţiei cu vînzări de Activul net corectat are drept scop care generează acele fluxuri.
analiza pieţei imobiliare. incepe din tehnici de producţie, atehnoogiilor de firme necotate (valori matematice) eliminarea limitelor activului net contabil Metoda se bazează pe actualizarea tuturor
momentul cind fabricaţie a produselor, precum şi a - Metoda comparaţiei cu tranzacţcii şi de a da o dimensiune valorii beneficilor economice, utilizînd o rată de
57. Evaluarea terenurilor prin terenul a fost organizării producţiei şi a muncii. anterioare cu subiectul evaluării (valori întreprinderii mai aproape de realitatea actualizare care reprezintă costul
metoda parcelării preluat pentru Aspecte precum: starea de funcţionare a matematice) economică. El presupune analiza critică a capitalului pentru această investiţie.
Metodele de evaluare a terenurilor sint a initia maşinilor, utilajelor, gradul de uzură În R.M., conform legii cu privire la fiecărui element de calcul în funcţie de Metoda presupune următoarele etape:
aplicabile pentru evaluarea tuturor parcelarea si fizică, performanţele acestora, activitatea de evalaure şi Regulamentul realitatea concretă şi de valoarea acestuia 1.Analiza concluzilor diagnosticului
terenurilor, indiferent de destinatia lor si va lua sfirsit in posibilităţile de utilizare în viitor, rovizoriu rivind evaluarea buburilor din chiar momentul evaluării. întrerinderii.
modul de utilizare curenta. momentul cind evidenţierea activelor imobilizate imobile, pentru determinarea valorii În practica de evaluare pentru calculul 2.Stabilirea parametrilor cheie de evoluţie
Metoda veniturilor include: metoda toate parcelele redudante (în afara expluatării) etc. sunt, bunurilor imobile, inclusiv pentru cele cu activului net corectat se procedează la a întrerinderii.
capitalizarii directe, metoda actualizării vor fi vindute. de regulă, semnificativă în judecata destinaţie industrial eşi comerciale se exprimarea activelor în funcţie de 3.Alegerea duratei de proognoză.
fluxurilor de numerar, metoda reziduala si Fluxul de valorii firmei. utilizează următoarele metode: metoda valoarea lor de utilitate sau de folosinţă. Alegerea perioadei de rognoză depinde de
metoda parcelarii. numerar net Diagnosticul resurselor umane şia cheltuielilor bazată pe active, metoda În încercarea de a estima cât mai intervalul de timp în care firma va ajunge
O metodă de evaluare utilizată la pentru fiecare mangementului. Diagnosticul are în analizei comparative a vîănzărilor şi obiectiv valoarea economică, evaluatorul la stabilitate sau la o dinamică stabilă.,
determinare valorii terenului este metoda perioada va fi vederea cunoaşterea de către evaluator a metoda venitului. În rezultatul aplicării procedează la efectuarea unor corecţii la ciclul de viaţă al produselor, ciclul normal
parcelării. Această metodă este utilizată la actualizat resurselor umane din punct de vedere al metodelor de evaluare, pot fi obţinute nivelul bilanţului şi al contului de profit şi deinvestire, cantitatea şi calitatea
evaluarea terenurilor pentru care pentru a obtine evoluţiei, structurii, comportamentuului şi mărimi diferite ale valorii. La etapa pierdere. informaţiei de care dispune echipa de
parcelarea reprezintă cea mai bună şi valoarea eficienţei utilizării lor, precum şi reconcilierii valorilor, evalutorul va În funcţie de perspectiva din care se face evaluare pentru a face prognoze etc.
eficientă utilizare. Pentru aplicarea prezenta a prezentarea şi analiza echipei de determina valoarea finală a bunului evaluarea, se recomandă diferenţierea 4.Stabilirea ipotezelor de prognoză. Se
metodei date este necesar să fie analizate veniturilor. conducere a întrerinderii. evaluat în baza rezultatelor obţinute. activelor necesare exploatării de cele în apreciază cum ar putea să se dezvolte
costurile parcelării şi preţurile de vînzare Rata de Diagnosticul economico-financiar. afara exploatării. Se vor urmări realizarea întreprinderea în viitor.
ale parcelelor valorificate. O parcelare actualizare, Aşa cum prezintă şi standartul de evaluare corecţiilor la nivelul bilanţului şi 5.Estimarea valorii reziduale. La
bine planificată permite formarea unei care este a întreprinderii SEV 5, diagnosticul reflectarea impactului lor asupra determinarea valorii reziduale evaluatorul
proprietăţi imobiliare atractive acolo unde extrasa din economico-financiar urmăreşte: elementelor contului de rezultate. trebuie să analizeze dacă estimează
zonarea, reţelele de utilităţi disponibile, datele de piata, - înţelegerea performanţelor realizate şi a Valoarea substanţială ia naştere din valoarea unei întreprinderi care are o
accesul şi alte elemente sînt într-o trebuie sa riscurilor inerente în activitatea adunarea activului net corectat cu valoare de piaţă finită sau durata de viaţă
combinaţie favorabilă. Principalele etape reflecte gradul întreprinderii precum şi a perspectivelor valoarea reală a altor active ce nu aparţin este nelimitată.
ale metodei parcelării sînt: de risc asociat de perfirmanţă financiară viitoare, întreprinderii (de exemplu, cele luate în 6.Activele rebudante. În toate situaţiile
afacerii inclusive rin analiza tendinţelor care sau regim de leasing), dar care participă la activele rebudante se evaluaează separat
a) determinarea
e)
respective;
estimarea
manifestat dea lungul timpului;
- ajustarea situaţiilor financiare istorice
obţinerea rezultatului întreprinderii.
Astfel, ideea fundamentală a metodelor
conform valorii nete de realizare pe piaţă
şi se include în valoarea întreprinderii la
numarului si valorii de piata pentru a estima abilităţile întreprinderii de patrimoniale este aceea că valoarea finele calculelor.
dimensiunilor a terenului prin a genera fluxuri de venit pentru furnizorii întreprinderii este echivalentă cu valoarea
parcelelor ce insumarea de caital, precum şi perspectivele acesteia; patrimoniului pe care-1 deţine.
62. Evaluarea întreprinderii
pot fi create fluxurilor de - compararea cu întreprinderi similare
tinind cont de 60 Evaluarea întrerinderii prin 61. Evaluarea întreprinderilor prin abordare prin comparaţie
numerar pentru a stabili arametrii de risc, prin abordarea veniturilor
posibilitatile actualizate la rentabilitate şi de valoare. abordarea patrimonială (a Atunci cînd sunt disponibile mai
fizice, costurilor) În abordarea pe bază de venit se multe tranzacţii cu întreprinderi similare
data evaluarii. Diagnosticul întreprinderii reprezintă estimează valoarea unei întreprinderi, prin şi relevante aceasta este poate cea mai
prevederile Metoda parcelării va fi utilizată în interfaţa necesară pentru alicarea Evaluarea întreprinderilor se constituie
juridice si ca o disciplină de frontieră, fiind determinarea valorii prezente a veniturilor bună abordare pentru a realiza o estimare
cazurile cînd sînt puţine vînzări metodelor de evaluare şi judecarea valorii anticipate. credibilă a valorii de piaţă. În abordarea
eficienta comparabile ale terenurilor libere. finale, el se finalizează printr-o sinteză a revendicată drept componentă a
economica. ştiinţelor contabile şi financiare Abordarea pe bază de venit este prin comparaţie, evaluatorul este pus în
Precizia metodei este determinată de concluziilor rezultate din analiza firmei. fundamentată pe următoarele princii de situaţia de a aprecia gradul de similitudine
Parcelele precizia ratei de actualizare, ratei de Aşadar diagnosticarea în procesul deopotrivă. În acest context, metodele
trebuie sa patrimoniale sunt considerate drept bază: între firma evaluată şi tranzacţiile
absorbţie şi costurilor, legate de procesul evaluării unei întreprinderi, este unul din 1. Principiul anticipării presupune că comparabile, dar şi diferenţele între
corespunda de parcelare şi vînzare a bunurilor cele mai importante elemente ale unicele care pot satisface cerinţele de
cerintelor obiectivitate impuse de o evaluare valoarea justă a întrprinderii provine din acestea.
imobiliare create. evaluării. beneficiile viitoare aştetate care urmează Abordarea prin comparaţie se bazează pe
legale locale, pertinentă.
in ceea ce Abordarea patrimonială se bazează în a fi generate. un proces logic, în care valoarea de piaţă
priveste 58 Diagnosticarea în procesul 59. Abordări şi metode de
mod esenţial pe principiul substituţiei care 2. Principiul substituţiei care ajută la se obţine prin analiza tranzacţiilor cu
suprafata si evaluării întreprinderii evaluare a întreprinderii spune că un activ nu valorează mai mult înţelegerea atît a costului capitalului cît şi întreprinderi similare şi relevante,
asigurarea cu Procesul de evaluare reprezintă o Procesul de evaluare este util pentru decît costul de înlocuire al tuturor părţilor la legătura dintre costul capitalului şi compararea acestei întreprinderi cu firma
elemente ale procedură sistematică utilizată pentru a estimarea credibilă a valorii definite de sale componente. În cadrul acestei valoarea întreprinderii. evalaută şi în final, estimarea valorii
infrastructurii estima într-o manieră credibilă o anumită evalautor, bazate pe analiza tuturor abordări evaluatorul va corecta bilanţul 3. Princiiul cererii şi ofertei preţul care companiei evalaute.
(retele valoare a întrerinderii. Etapele de evaluare informaţiilor rezultate din diagnostic şi în care reflectă valorille contabile cu bilanţul trebuie plătit pentru a deveni proprietarul Conform principiului substituţiei, pe
ingineresti - sunt următoarele: afara acestuia. În practica internaţională care refelctă pentru toate activele şi capitalului sau a unei părţi din capitalul care se bazează abordarea prin comparaţia
apa, canalizare, - Definirea problemei de evaluare, evaluatorii estimează datoriile, valoarea lor de piaţă sau o altă întreprinderii depinde esenţial de cererea de piaţă, în cazul existenţei unor
termoficare, - Diagnosticul întreprinderii; valoarea bunurilor prin metode şi tehnici valoare corespunzătoare. În fond, acestă şi oferta de pe piaţă precum şi de pe piaţa alternative, investitorul va prefera cel mai
gaze naturale; - Aplicarea celor trei abordări ale specifice, care reflectă trei abordări abordare permite evaluatorului să dea investiţională în general. mic preţ la riscuri egale.
cai de acces evaluării întrerinderii; distincte în evaluare: răspuns la întrebarea cît costă să 4. Principiul contribuţiei permite a În această abordare evaluatorul compară
etc.), si sa - Reconcilierea şi estimarea valorii 1.Abordarea bazată pe active (pe bază de construieşti o întreprindere similară cu înţelege legătura dintre valoarea subiectul evaluat cu alte întreprinderi
satisfaca finale. costuri) patrimoniu, se bazează pe ipoteza cea evaluată, luînd în calcul inclusiv întregului, deoarece valoarea unei părţi similare, cu participanţi şi acţiuni care au
cerintele pietei Prin diagnosticarea unei întreprinderi, în încetării activităţii întreprinderii, care costurile de recrutare şi formare a depinde de cît de mult contribuie la fost vîndute pe piaţă. Abordarea prin
imobiliare vedera evaluării, se urmăreşte sintetic urmează să fie dezmembrată sau lichidată. angajaţilor, cheltuielile de obţinere a valoarea întregii firme. comaraţie stabileşte limitele valorii de
locale. evidenţierea a doi parametri cheie: Metodele abordării patrimoniale se autorizaţiilor şi licenţelor de fucţionare, Cele două metode uzuale ale abordării piaţă a acţiunilor prin analiza preţurilor
Rezultatul rentabilitatea şi riscul. Cunoaşterea bazează pe evaluarea elementelor de intrare pe piaţă şi de creare a unor prin venit sunt: capitalizarea profitului şi plătite, în mod normal, pentru acţiuni la
analizei tuturor laturilor activităţii acesteia, finanţate de caitalul carea urmează s fi reţele de cllienţi şi furnizori, dimensiunea actualizarea cash-flow-ului. firme concurente cu cea evalută.
desfasurate in respectiv comercială, juridică, tehnică, tranzacţionat, respectiv pe evaluarea normală a caitalului de lucru etc. Metoda capitalizării venitului se bazează Abordarea prin comparaţie are, în mod
cadrul primei resurse umane, financiară etc. precum şi a tuturor activelor de care dispune o Din punct de vedere tehnic această pe raportarea unui singur flux de venit sau logic, o largă aplicabilitate, dar ea easte
etape este fixat punctelor forţe şi punctelor slabe întreprindere l aun moment dat. abordare presupune o activitate destul de beneficiul economic aferent unei singure convingătoare numai atunci cînd sunt
intr-un plan de corespunzător fiecăreia este de natură să Abordarea patrimonială se sprijină pe laborioasă şi complexă din partea echipei perioade (1 an) la o rată de capitalizare. disponibile suficiente informaţii de piaţă.
valorificare a permită evaluatorului fundamentarea conceptul de valoare „valoare de evaluare din cauza diversităţii activelor Capitalizarea profituli este o metodă Mecanismuul abordării solicită
terenului judecăţii valorii întreprinderii. patrimonială”, „valoarea de ănlocuire” şi ce vor fi evaluate distinct: imobilizări utilizată pe larg de investitori deoarece evaluatorului să utilizeze preţurile şi
evaluat. In Diagnosticul furnizează informaţiile „valaorea de utilizare”, ataşate tuturor necorporale (brevete, licenţe, mărci, este uşor de a o înţelege, însă aplicarea în indicatorii de piaţă alături de alţi
planul de necesare aprecierii situaţiei trecute şi elementelor de activ care se află la contracte avantajoase), imobilizări practică este limitată deoarece presupune indicatori, cum ar fi: profiturile, fluxurile
valorificare vor prezente, care constituie o bază pentru dispoziţia întprinderii. corporale (terenuri clădiri, echipamente şi o stabilitate a fluxului de venituri utilizate de lichidităţi, valoarea contabilă a
fi indicate: estimarea elementelor şi variabilelor În cadrul abordării patrimonale se utilaje de lucru, mijloace de transport etc), în cadrul evaluării. În cazul întreprinderii capitalurilor proprii să reţină indicatori de
numarul si “cheie” ce trebuie avute în vedere în cazul utilizează un şir de metode de evaluare a imobilizări financiare, stocuri, creanţe etc. ce se dezvoltă rapid sau sunt în faza de piaţă şi să alice ajustări corespunzătoare
dimensiunile aplicării diferitor metode de evaluare. întreprinderii: Înainte de determinarea valorii estimative descreştere rapidă această metodă nu diferenţelor între firmele cotate şi
parcelelor, Întrucît evaluarea întrerinderii nu - Metoda activului net corectat se efectuiează inventarierea patrimoniului poate fi aplicată. Metoda poate fi utilizată necotate.
tipul si înseamnă o aplicare mecanică a unor (metoda cheltuielilor) întreprinderii. În procesul inventarierii se pentru afaceri ce se dezvoltă constant şi Procesul de evaluare prin comparaţie
volumul tehnici, ci presupune o apreciere profundă - Metoda valorii de lichidare stabileşte gradul de uzură fizică a fiecărei permite aprecierea atît a capitalului presupune înţelegerea şi parcurgerae
lucrarilor de a performanţelor şi riscurilor firmei, - Metoda valorii substanţiale(Valori categorii de bunuri şi pentru utilaje, acţionarilor cît şi a întregului capital corectă a unui şir de etape:
constructie echipa de evaluare trebuie să opereze cu patrimoniale daterminate pe baza aparate mari. investit. 1.Alegerea multiplicatorilor
necesare, parametric consideraţi normali pentru activului şi pasivului bilanţier sau valori) Estimarea fondurilor fixe şi activelor Cel mai des evaluatorii utilizează în 2.Detectarea firmelor similare şi
costurile de mediul de activitate al firmei evaluate şi - Metoda capitalului permanent nemateriale se supune evaluării clădirilor, calitate de venit în cadrul metodei relevante
constructie, la momentul efectuării evaluării. necesar explorării (Valori patrimoniale construcţiilor, mijloacelor de lucru şi capitalizării, indicatorul profitului net. 3.Realizarea comparabilităţii datelor
timpul necesar Realizarea diagnosticului unei firme în daterminate pe baza activului şi pasivului pentru reproducţie, plantaţiile de culturi V=Pnet / Rcap. Se foloseşte atunci cînd (normalizarea)
pentru scopul evaluării presupune parcurgerea bilanţier sau valori) multianuale şi alte mijloace fixe aflate în profiturile sunt constante în timp. 4.Calculul unei valori pentru fiecare
parcelare si următoarelor etape: - Metoda remunerării capitalului utilizare sau gradul de uzură, cu excepţia Atunci cînd se prognozează o activitate multiplicator utilizat
construirea 1. Stabilirea problemelor supuse analizei; (Valori funcţionale bazate pe activitatea bunurilor care în urma inventarierii stabilită a dezvoltării afacerilor 5.Ajustarea multiplicatorului pentru
imbunatatirilor 2. Asigurarea informaţiilor şi analiza din exploatare). trebuie sau lichidate sau transmise (profiturile nete cresc stabil în fiecare an). diferenţa de risc de ţară
si cheltuielile documentelor care stau la baza lor; În principiu, aborsările bazate pe active temporar în folosinţă sau gajate V= Pnet / (Rcap-g). 6.Ajustarea pentru variabile
care urmeaza a 3. Analiza şi prezentarea rezultateloor tind să determine valoarea de utilizare a indifferent de destinaţie şi locul aflării lor. În cazul cînd evaluarea se bazează pe intertemporale
fi suportate in într-un raport. capitalului de care un oarecare investitor Evaluarea mijloacelor fixe se înfăptuieşte profit net al anului precedent: 7.Ajustarea pentru riscul nesistematic
perioada de Referitor la asigurarea informaţiei şi ar trebui să beneficieze, pentru a crea o pe etape în baza valorii totale de bilanţ şi V=PN(1+g/Rcap-g). 8.Obţinerea unei valori a întreprinderii
expunere pe analiza acestora, evaluatorul trebuie să ia nouă întreprindere dotată cu o structură prin determinarea valorii de reconstituire Atît rata de capitalizare cît şi cea de evaluate.
piata; toate măsurile pentru a se asigura că toate patrimonială cu toate caracteristicele şi estimative a fiecărei categorii de actualizare se bazează pe informaţii de Elementele şi criteriile abordării prin
b) analiza pietei sursele de informaţii care sau folosit sunt aceleia la care se referă evaluarea. bunuri. piaţă care sunt exprimate fie ca comparaţie reprezintă acele caracteristici
pe care vor fi adecvate şi credibile pentru derularea 2.Abordări bazate pe venit. Metodele Principalele metode patrimoniale de multiplicatori sau indici ai preţului, ale afacerii evaluate, care stau la baza
expuse evaluării. abordării venitului au în vedere abordarea evaluare sunt:1.activul net contabil; calculaţi în baza informaţiei despre diferenţelor de preţ de tranzacţionare.
parcelele: Pentru evaluarea unei întreprinderi, dinamică a capitalurilor, respectiv 2.activul net (contabil) corectat (activul întreprinderile cotate sau tranzacţiilor cu Dintre elementele importante în evaluare,
cererea si diagnosticul poate fi structurat în: fluxurilor pe care acestea le generează net corectat real); pachete de acţiuni sau exprimă o rată a reţinem următoarele:
pentru investitor. rentabilităţii investiţiei adică sunt a) dimensiunea firmei;
 b) data tranzacţiei –trebuie să fie pe cît - excedentul cheltuielilor de
posibil recentă; productie.
c) motivaţia părţilor (condiţiile de Deprecierea functionala generata de
vînzare) excedentul cheltuielilor capitale
d) preţul – trebuie exprimat în condiţii presupune imposibilitatea utilizarii
cash sau echivalent; obtimal a masinilor si utilajului din cauza
e) cantitatea – preţul variază cu amplasarii si completarii ineficiente,
cantitatea tranzacţionată. excedent capacitatea de productie in
f) tipul tranzacţiei. comparatie cu cerintele industriale
Elementele de comparaţie se reduc la rate actuale, disbalanta procesului de
de evaluare care, de regulă, reprezintă producere (deprecierea tehnologica).
rapoarte între reţurile de tranzacţionare şi Al doilea aspect al deprecierii
indicatorii financiari ca: rofitul, venitul functionale depinde de cheltuielile de
din vînzări, activul net contabil, Cash- exploatare si se numeste depreciere
Flow-ul etc. operationala.
În mod uzual evaluatorul va folosi ca Deprecierea economica reprezinta
surse de informaţii: micsorarea costului generata de influenta
- pieţele financiare de valori amobiliare factorilor externi.
unde sunt tranzacţionate perticipanţii; Deprecierea economica poate fi
- tranzacţiile anterioare ale proprietăţii creata de modificari macro-economice atit
subiect al evaluării. la nivel de tara cit si de ramura, inclusiv
Un element critic în aplicarea acestei micsorarea cererii pn. anumit tip de
abordări este asigurarea unei baze de productie, micsorarea ofertei sau a
comparaţie rezonabilă şi stabilirea unor calitatii materiei prime ptrecum si
parametri de echivalenţă care să asigure modificari legislative, instructiuni
convertirea unor date comparabile în teritoriale, municipale sau administrative.
valoarea firmei evaluate.
63. Deprecierea utilajelor si
mijloacelor de transport (tipuri, 64. Evaluarea utilajelor şi
metode de diagnosticare) mijloacelor de transport
Deosebim urmatoarele tipuri de uzura (specificul, abordări şi metode)
fizica:
Evaluarea utilajelor şi mijloacelor de
1. uzura mecanica- se rod transport se poate efectua cu ajutorul a
elementele prin frecare, indoire, botire;
trei abordări:
2. uzura abraziva – intre obiecte Abordarea costurilor
cad careva particule, are loc roaderea intre
1.Metoda de calcul conform preţului
ele; obectului analogic
3. botire sau indoire – prin presiune
2. Metoda calcului pe elemente
prea puternica ; 3. Analiza şi indexarea costului
4. uzura prin obosire – este
4. Calculul cheltuielilor şi valorilor
rezultatul actiunii asupra obiectului a unor conform valorilor comasate normativ
forte periodice;
1.Metoda de calcul conform preţului
5. uzura prin blocare; obectului analogic
6. uzura prin corodare, ruginire.
Pentru obectul evaluat se alege un obect
Uzura fizica poate fi apreciata prin similar asemănător după construcţie,
examinarea fie a obiectelor aparte sau
materiale utilizate şi tehnologia aplicată.
integral, deoarece determinarea uzurii Obiectul asemănător poate avea cu totul
fizice prin determinarea de la starea
altă destinaţie şi poate fi folosit în altă
normala nu intotdeauna este posibila, ramură, însă există un anumit nivel de
pentru că sunt foarte multe modificari si
cerere a lui iar preţul este cunoscut. Preţul
pentru toate sunt facute incercari p-u a obectului analogic este creat din
aprecia starea normala. P-u determinarea
sinecostul producţiei, impozit, profit net
uzurii fizice este posibilă aplicarea şiTVA.
diferitor metode:
2. Metoda calcului pe elemente
1.) Metoda expert : Metoda respectivă poate fi aplicată în
a) metoda virstei efective ;
cazul cînd obectul evaluării este compus
b)metoda de expertizare a starii din mai multe elemente ce pot fi evaluate
fizice.
separat, iar preţurile pentru aceste
2.) Metoda economico-statistica: elemente sunt cunoscute, precum şi
a) m. micsorarii profitului- se
ansamblarea lor nu necesită cunoştinţe
anexeaza pe presupunerea ca uzura fizica speciale.
creste proportional cu micsorarea
Etapele metodei respective:
profitului generat de utilaj (a profitului - se ansamblează structura obectului
apreciat ca diferenta venitului din vinzari
evaluării şi se formează lista elementelor
–costul vinzarilor in exprimare - se studiează informaţia cu privire la
comparabila);
preţurile pe elementele necesare.
b) m.etapei ciclului de reparatie- se 3. Analiza şi indexarea costului
anexeaza pe resupunerea că în perioada
Metoda dată este răspîndită în practica
exploatarii utilajului, utilitatea lui se evaluării dacă este cunoscută informaţia
micsoreaza odata cu sporirea uzurii fizice.
cu privire la indicii preţurilor pentru grupa
3)Metoda experimental-analitica - respectivă de produse la care se referă
necesita efectuarea experientelor si
obectul evaluării pentru intervalul de timp
existenta documentatiei tehnico- de la momentul procurării obectului pînă
economice si tehnologice cu privire la
la data evaluării, apoi se realizează
obiectul evaluarii: indexarea directă a preţului obectului.
a) m. micsorarii capacitatii utile –.se
Specificul acestei metodologii constă în
determina ce aspecte de utilizare a faptul că se indexează nu preţul obectului
utilajelor sunt cele mai importante pn
ca atare, ci cheltuielile care formează
obiectul evaluarii; sinecostul acestui obiect.
b) m.calcului pe elemente – se axeaza
pe aprecierea uzurii elementelor aparte si
4. Calculul cheltuielilor şi valorilor
conform valorilor comasate normativ
insumarea acestor marimi cu considerarea
Dacă esxistă documentaţie tehnică pentru
cotei elementului respectiv in sinecostul obectul evaluării şi evaluatorul poate
obiectului evaluarii integral;
căpăta informaţia de la uzina
c) m.directa – presupune producătoare, atunci poate fi calculat
determinarea uzurii prin raportarea
sinecostul obectului conform
cheltuielilor necesare pn reparatie la normativelor comasate. Pentru calcule
pretul utilajului nou.
comasate eset necesară informaţia din
Uzura functionala reprezinta sfera de producere asemănătoare
micsorarea costurilor generat de aparitia
obectului evaluării după tehnologia
noilor tehnologii. producerii, organizarea producerii şi
De obicei se examineaza doua
componentele materiale.
aspecte de diferenta intre utilajele noi si Abordarea comparativă a vînzîrilor
vechi:
1. Asigurarea informaţională
- excedentul cheltuielilor capitale; 2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor
1. Asigurarea informaţională
Principiul de bază al abordării
comparative constă în compararea bunului
evaluat cu obiect identic ce se vinde pe
piaţa secundară sau cu un alt obect
analogic sau cu considerarea uzurii în
cazul lipsei peţei secundare.
Informaţia necesară cuprinde preţurile
reale ale tranzacţiilor cunoscute pentru
utilaj nou şi fost în utilizare, informaţie
suplimentară, preţurile ofertelor şi indicii
preţurilor.
Cea mai simplă şi eficientă metodă de
evaluare o constituie utilizarea indicilor
preţurilor. Indiciii preţurilor reprezintă
indicatorii relativi care reflectă dinamica
preţurilor. Pentru a spori credibilitatea
evaluării se va oferi 3-4 surse de
informaţie primară.
2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor
În urma comparării şi evidenţierii
factorilor la obectul evaluat şi cel analogic
se reconandă următoarea ordine de
includere a corecţiilor:
1. corecţii cu privire la condiţia tehnică:
- capacitatea; - productivitatea;
2. corecţii cu privire la difirenţa de
condiţii în vînzări:
- vîrsta; -calitatea; - gradul uzurii
fizice;
-amplasarea la momentul vînzării
Mărimea indeciului se determină în baza
unei cercetării speciale sau a unei practici
îndelungate.
Abordarea veniturilor
1. Metoda capitalizării profitului
2. Metoda actualizătii fluxului de
numerar
3. Metoda analogului echieficient
1. Metoda capitalizării profitului
Această metodă a căpătat o utilizare largă
în special în procesul evaluării afacerilor
ce cuprind maşini şi utilaje. Metoda
presupune o modificare neconsiderabilă în
timp a profiturilor aşteptate, adică o
dezvoltare stabilă a afacerii. Metoda este
simplă în utilizare, însă apar întrebări cu
privire la aprecierea Pnet şi a ratei de
capitalizare. Anume Pnet permite
căpătarea celor mai juste valori pentru
întreprinderile care posedă o cantitate
mare de utilaje ce se uzează repede în
timp. Perioada optimală se consideră de 5
ani.
Următoarea etapă este considerată
alegerea coeficientului de capitalizare:
Un coeficient de capitalizare mic
ccorespunde unei creşteri constante a
profiturilor şi invers în cazul unor
profituri instabile coef. creşte.
2. Evalaurea maşinilor şi utilajelor
În cadrul realizării metodei respective
pentru evalaurea maşinilor se va proceda
în felul următor:
1. Se determină Vnet căpătat în urma
funcţionării sistemului comercial sau de
producţie evidenţiind complexul de
maşini ce trebuie evaluat. Vnet se
calculează ca difirenţa dintre vînzări nete
şi costul vînzărilor în care se include
amortizarea.
II. Se determină valaorea prezentă a
sistemului care cuprinde complexul de
maşini.
III. Se determină valoarea
complexului de maşini. În cadrul acestei
metode se alege un analog funcţional care
îndeplineşte aceleaşi funcţii ca şi obectul
evaluat, însă se deosebeşte după
productivitate, termenul de expluatare,
caliatatea producţiei realiazate cu ajutorul
lor.
3. Metoda analogului echieficient
Venitul obiectului se apreciază doar
pentru partea care corespunde
funcţionalităţii obiectului analog.
Valoarea obectului se extrage din preţul
obiectului analog cu condiţia asigurării
profitabilităţii a obectului analog. Metoda
se bazează pe teoria eficienţei tehnicii.
65. Procedura evaluarii
obiectelor de proprietate
intelectuala
Obiecte de proprietate intelectuala –
rezultatele activitatii intelectuale
confirmate prin drepturile respective ale
titularilor asupra utilizarii acestora, ce
includ: Ob.de Propietate industrială
(inventii, modele de utilitate, soiuri de
plante, topografi ale circuitelor integrate,
denumiri de origine a produselor, marci
de produse si marci de servicii, desene si
modele industriale), obiectele dreptului de
autor si drepturile conexe ( opere literare,
de arta, stiinta, etc.), inclusiv programe
pn. calculator de baze de date), secretul
comercial (know-how) etc.
Evaluarea Ob. Propr. Intelect.- proces
de evaluare a utilitatii rezultatelor
activitatii intelectuale, exprimate in
echivalentul valoric al caracteristicilor
tehnice, de consum, economice si alta
natura ale OPIndustrială.
Etapele procedurii de evaluare a
obiectelor de proprietate intelectuala sunt
urmatoarele:
- etapa preliminara, in cadral
careia se elaboreaza sarcinile evaluarii.
- etapele pregatitoare, care
prevede identificarea titlurilor de protectie
asupra OPI (expertiza juridica), controlul
veridicitatii volumului mare de informatii
prezentate evaluatorului pn calcularea
valorii, in conformitate cu lista stabilita a
datelor initiale.
In cadrul expertiziei juridice se
identifica drepturile asupra obectelor de
proprietate intelectuala , prin verificarea
existentei actelor ce confirma apartenenta
drepturilor patrimoniale. Lista actelor
respective include : titlurile de protectie
( brevete, certificatele de inregistrare,
drepturile de autor , chitanta cu privire la
achitarea taxei pentru mentinerea in
vigoare a documentulrui de protectie );
contractele de licenta si de cesiune . Se
supun expertizei, de asemenea,
conrtactele de constituire privind
transferul drepturilor asupra
OPIntelectuală. In capitalul social;
contractele-comenzi privind crearea
OPInt. De catre organizatiile terte;
contractele privind crearea OPInt. In
cadrul intreprinderii cu titlul de misiune
de serviciu; contractele intre intreprindere
si elaboratorii OPInt.; actele de
transmitere gratuita a drepturilor asupra
OPInt.; hotaririle organelor puterii
executive vizind activele nemateriale in
cazul lichidarii, falimentului, privatizarii
si altor reorganizari ale intreprinderilor.
Întreprinderea, ale carei active
nemateriale contin OPInt ,trebuie sa
detina actele privind acceptarea spre
utilizare, contabilizarea, preluarea la
balanta, includerea in capitalul social si
alte documente necesare.
La aceasta etapa se determina, de
asemenea, scopul evaluarii, care prevede
argumentarea tipilui de valoare in vederea
alegerii abordarii si metodelor de
evaluare, se elaboreaza modelul de
evaluare ce prevede ordinea concreta a
lucrarilor, se stabilesc circumstantele
speciale si limitarile, se identifica
particularitatile unor OPInt. Concrete sau
ale produselor in care sint utilizate aceste
obiecte.
- Etapa calculelor, care prevede
stabilirea principalelor criterii de
calculare, a listei erorilor admisibile si a
calculelor propriu-zise.
- Etapa intocmirii raportului de
evaluare, care include:
a) introducerea - in care se expun
scopurile si sarcinile evaluarii;
b) descrierea titlurilor de protectie ale
OPInt., altor documente si conditii
prezentate in vederea evaluarii;
c) expunerea metodelor de evaluare;
d) materialele vizind calcularea
valotrii OPInt. si rezultatele evaluarii;
e) circumstantele speciale si limitarii
luate in considerare in procesul evaluarii;
alte indicatii in conformitete cu Legea
nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire
la activitatea de evaluare.
66. Aprecierea valorii obiectelor Tipuri de evaluare benevolă şi obligatorie.
de proprietate industrială 2. Valoarea de piaţa a imobilului.
Factorii ce determina ai valorii obiectelor
de P.Industr. sint:
a) cheltuieli suportate de titularul de
drepturi p-u crearea si transformarea
OPInd. intr-o sursa de venituri,
introducerea acestora in circuitul
economic si marketing ;
b) cheltuielile suportate de tituilarul de
drepturi pentru brevetarea (inregistrarea)
obiectelor de OPInd.si mentinerea
valabilitatii titlurilor de protectie .
c) cheltuielile ce tin de asigurarea OPInd.
impotriva riscurilor;
d) termenul de valabilitate de protectie la
data evaluarii;
e) cheltuielile, inclusiv cele de judecata;
f) incasarile previzibile in forma de plati
aferente licentei acordate pentru OPInd;
g) durata de functionare utila a obiectului
de OPInd.cu obtinerea veniturilor;
h) factorii de uzura fizica si morala a
obiectului evaluat;
i) factorl inflationist;
j) suma dobinzelor aferente
inprumuturilor bancare destinate
elaborarii sau achizitionarii activelor
nemateriale.
Formula de calcul are urmatoarea
structura:
Cnz=Km * ∑ (Zt * K *J )
Unde:
Cnz – reprez valoarea cheltuielilor si
consumurilor nesimultane totalizate,
raportate la data evaluarii, efectuate in
perioada crearii si introducerii OPInd.in
circuitul economic;
Km – coeficientul de uzura morala a
OPInd. la data evaluarii (pentru inventii,
desene si modele industriale, modele de
utilitate);
Zt – suma cheltuielilor si
consumurilor aferente utilizarii obiectelor
respective in circuitul economic in anul t;
K - coeficientul incremental al
dobinzelor bancare pentru plasamente si
credite,fiind folosite p-u sumarea
viramentelor anuale ale perioadei
calculate sau p-u raportarea consumurilor
nesimultane la anul calculat;
J- indicele preturilor in anul t in
ramurilele legate de crearea OPInd.,
folosit la calcularea preturilor mijloacelor
de productie utulizate pn. crearea lui.
Km = 1- Ts:Tn
Ts- termenul de valabilitate a titlului
de protectie la data evaluarii;
Tn- termenul de valabilitate a titlului
de protectie.
Zt = Zt1 +Zt2
Zt- cheltuielile totalizate aferente
utilizarii OPInd.in circuitul economic in
anul t;
Zt1 – cheltuielile sau consumurile
aferente crearii, aducerii in stare de
utilitate pentru productie si
comercializare, utilizarii OPInd.,inclusiv
investitiile capitale pe termen lung
finantate din diverse surse in anul t;
Zt2- consumurile aferente protectiei
juridice a OPInd. in anul t.
Pognozarea eficientei economice care
poate fi obtinut prin introducerea OPInd.
in circuitul economic constituie o premisa
a crearii acestuia, achizitionarii, cesiunii,
sau a transmiterii drepturilor de
exploatare a lui. In toate cazurile
calcularea valorii se intemeiaza pe
supozitia ca OPInd. va fi comercializat si,
deci va genera venit suplimentar.
Metodele evaluarii iau in considerare
consumurile aferente crearii sau
achizitionarii OPInd. si efectul de piata.
Scontarea fluxurilor mijloacelor
banesti constituie conditia de baza a
calcularii valorii OPInd.
Pentru raportarea evaluarilor
retrospective ale perioadei anterioare la
valoarea curenta se folosesc indicii
preturilor, coieficientii ai ratelor, nivelul
inflatiei. Metoda scontarii se bazeaza pe
valoarea temporala a banilor.
Procedura de scontarea a fluxului
previzibil al mijloacalor banesti prevede
efectuarea urmatoarelor operatiuni
analitice si de calcul: diagnosticarea
fluxului pevizibil a mijloacelor banesti;
analiza veniturilor obtinute in perioada
anteriaora; prognozarea veniturilor care
vor fi obtinute prin utilizare OPInd.
concrete, inclusiv prognozarea riscurilor;
analiza evaluarea consumurilor si
cheltuielilor efectuate, prognozarea
consumurilor; analiza investitiilor
anterioare si prognozarea volumului
probabil de investitii capitale destinate
inovarii; calcularea fluxului mijloacelor
banesti pn. fiecare an orgnozat;
determinarea ratei corespunzatoare de
scont; efectuarea calculelor de reportare a
fluxurilor mijloacelor banesti din toate
etapele perioadei calculate la valoarea
curenta.
In functie de specificul obiectuil
supus evaluarii si utilizarii lui,
coeficientul Kt poate fi calculat in mod
diferit:
Kt = 1:1(1+b:100)t
Unde b- reprezintă rata dobinzei
bancare pn. credit.
Kt = 1:(1 + a:100)t
Unde a – rata dobinzei bancare pn
plasament.
1. Rolul evaluării de piaţă a bun.imob.
Valoarea pentru utilizarea existentă şi
alternativă. Valori negative şi alte tipuri
de valori (investiţională, baza impozabilă,
etc.).
3. Principii de bază pentru evaluarea
proprietăţilor imobiliare. Principiul cererii
şi ofertei.
4. Principii de bază pentru evaluarea
proprietăţilor imobiliare. Principiile
dinamismului, înlocuirii şi aportului.
5. Principii de bază pentru evaluarea
proprietăţilor imobiliare. Principiile celei
mai potrivite şi eficiente utilizări,
productivităţii şi concurenţei.
6. Principii de bază pentru evaluarea
proprietăţilor imobiliare. Principiile
compatibilităţii şi espectaţiei (aşteptării
creşterii preţurilor).
7. Factorii de influenţă asupra valorii
imobilului. Factorii macro şi
microeconomici
8. Informatia necesara pentru
efectuarea evaluarii BI, sursele de
informaţie.
9. Caracteristica generală a metodelor
de evaluare. Alegerea met. în funcţie de
tipurile BI şi scopul evaluării.
10. Determinarea valorii de
reconstituire prin metoda cheltuielilor.
11. Determinarea deprecierii
acumulate a b. i. Definirea uzurii fizice şi
determinarea ei prin metoda vizuală.
12. Determinarea deprecierii
funcţionale şi economice.
13. Esenţa, domeniul de aplicare şi
algoritmul metodei de evaluare prin
metoda analizei comparative a vânzărilor.
14. Metoda analizei comparativă a
vânzărilor. Determinarea mărimii
ajustărilor şi consecutivităţii lor.
15. Metoda de analiza comparativa a
vinzarilor. Obiecte şi elemente de
comparaţie.
16. Caracteristica generală a evaluării
imobilului prin metoda veniturilor.
17. Calcularea venitului operaţional
net.
18. Metoda capitalizarii directe.
Determinarea normei de capitalizare prin
metoda cumulativă.
19. Determinarea ratei de actualizare.
Caracteristici şi metode.
20 Funcţiile procentului compus.
Valoarea viitoare a unităţii de capital şi a
anuităţii
21. Funcţiile procentului compus.
Valoarea curentă a unităţii de capital şi a
anuităţii
22. Funcţiile procentului compus.
Valoarea depozitelor pentru fondul de
acumulare şi factorul de amortizare
23. Metoda fluxurilor de numerar
actualizate (esenţa, domeniul de aplicare,
algoritmul de calcul)
24. Structura ratei generale de
capitalizare. Metode de calculare a ratei
generale
25. Determinarea uzurii fizice prin
metoda valorică şi metoda vîrstei efective.
26. Determinarea valorii de
reconstituire a imobilului prin metoda
comparaţiilor unitare (ICRV) şi metoda
costurilor segregate.
27. Calcularea preţului de deviz la
imobile noi. Metoda de resurse.
28. Reconcilierea rezultatelor evaluării.
29. Procesul de evaluare a bunurilor
imobile şi caracteristica etapelor.
30. Evaluarea investitiilor: venitul net
actualizat total, indicele de profitabilitate
31. Evaluarea investitiilor: rata de
rentabilitate, termenul de recuperare
32. Riscul in activitatea investitionala
33.Evaluarea economică a proiectelor
investiţionale
34.Evaluarea financiară a proiectelor
investiţionale
35. Costul oportun al capitalului. Rata
de actualizare pentru evaluarea financiară.
36. Piaţa terenurilor: componente,
stare, tendinţe de dezvoltare.
37. Piaţa locuinţelor : componentele,
starea şi tendinţele de dezvoltare.
38. Piaţa imobilului comecial:
componente, stare şi temei de dezvoltare
39. Piaţa imobilelor industriale:
componente, stare şi tendinţe de
dezvoltare.
40. Raport de evaluare – tipuri, cerinţe
de bază faţă de conţinutul raportului.
41. Analiza comparativă a metodei
evaluării masive cu metodele individuale
de estimare a b.i.
42 Situaţia actuală în domeniul
evaluării bunurilor imobile în scopul
impozitării. Modul de calculare a
impozitului funciar .
43. Calcularea valorii impozabile a b.i
ce aparţin persoanelor fizice şi juridice.
44. Titlul VI al codului fiscal privind
evaluarea şi reevaluarea b.i. în scopul
impozitării. Cotele şi modul de calculare a
impozitului pe b.i.
45. Esenţa şi etapele efectuării
evaluării masive a BI
46 Colectarea şi prelucrarea
informaţiei pentru efectuarea evaluării
masive. Lărgirea bazei informaţionale în
condiţiile lipsei de informaţie privind
preţurile de vânzare a BI.
47. Modele de evaluare masivă:
elaborarea, specificarea şi calibrarea
modelului.
48. Esenţa şi etapele procesului de
reevaluare. Algoritmul reevaluării.
49. Controlul asupra calităţii efectuării
evaluării masive. Procedura de contestare
a rezultatelor evaluării.
50. Etapele de implementare a
sistemului nou de evaluare a bunurilor
imobiliare în scop de impozitare.
51. Evaluarea terenurilor prin metoda
comparaţiei directe.
52. Evaluarea terenurilor prin metoda
alocaţiei
53. Evaluarea terenurilor prin metoda
extracţiei
54. Evaluarea terenurilor prin metoda
capitalizării directe
55. Evaluarea terenurilor prin metoda
actualizării.
56. Evaluarea terenurilor prin metoda
reziduală
57. Evaluarea terenurilor prin metoda
parcelării
58 Diagnosticarea în procesul
evaluării întreprinderii
59. Abordări şi meteode de evaluare a
întreprinderii
60. Evaluarea întrerinderii prin
abordarea patrimonială (a costurilor)
61. Evaluarea întreprinderilor prin
abordarea veniturilor.
62. Evaluarea întreprinderii prin
abordare prin comparaţie
63. Deprecierea utilajelor si
mijloacelor de transport (tipuri, metode
de diagnosticare)
64. Evaluarea utilajelor şi mijloacelor
de transport (specificul, abordări şi
metode)
65. Procedura evaluarii obiectelor de
proprietate intelectuala
66. Aprecierea valorii obiectelor de
proprietate intelectuala