Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Introducere ........................................................................................................................................................... 3
1. Definirea misiunii de evaluare ................................................................................................................... 4
1.1 Noțiuni generale privind evaluarea bunurilor imobile ................................................................ 4
1.2 Descrierea obiectului evaluării....................................................................................................... 7
1.3 Condiții limitative..............................................................................................................................10
2. Analiza pieții imobiliare ............................................................................................................................ 11
3. Evaluarea bunului imobil comercial ...................................................................................................... 16
3.1 Estimarea valorii de piață conform abordării prin cost ............................................................ 16
3.2 Estimarea valorii de piață conform abordării comparative a vînzărilor ..................................... 24
3.3 Estimarea valorii de piață conform abordării veniturilor......................................................27
3.4 Reconcilierea rezultatelor evaluării ............................................................................................. 33
Concluzii ...................................................................................................................................................... 34
Bibliografie ................................................................................................................................................. 35
Anexe ........................................................................................................................................................... 36
2
INTRODUCERE
3
1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE
4
Aplicarea metodelor de evaluare
5
ţinut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui
obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura
pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării
coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a
bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.
În procesul de evaluare a bunurilor imobile sînt folosite noțiuni specifice acestui domeniu.
Noțiunile fundamentale privind evaluarea bunurilor immobile sînt redate mai jos:
Activitate de evaluare - activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă în
estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;
Evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinîndu-se
cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;
Evaluator - persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular
al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în
domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii
de evaluare;
Întreprindere de evaluare - persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica
Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma
juridică de organizare;
Certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că
titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
Raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele
procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;
Bunuri imobile- Terenuri, porliuni de subsol, obiecte agvatice separate, plantalii prinse de
rddacini, clidiri, construcții și alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunuri a căror deplasare nu este
posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor.
Valoare de piaţă - sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un
marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa
necesară şi neconstrîns;
Valoare de reconstituire: Suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcției de evaluat, calculată în baza prețurilor de piață existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectul evaluării.
6
Valoare de înlocuire - Suma cheltuielilor totale necesare pentru construcția unei clădiri sau
construcții similare obiectului evaluării, calculată în baza prețurilor de piață existente la data
evaluării
Valoare estimată - valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea
metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;
Tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilită în conformitate cu scopul
evaluării;
Evaluare masivă - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici
similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice;
Evaluare individuală - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o
dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii.
Obiect al evaluirii- Bunuri imobile, bunuri mobile gi drepturi asupra lor; active nemateriale
- drepturi asupra obiectelor proprietilii industriale, drepturi de autor; drepturi asupra resurselor
naturale etc.; intrep
Depreciere funcțională- Dcpreciere legată de dezvoltarea tehnologiiior moderne care
permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței.
Depreciere economică- Depreciere determinată de influența unor factori exteriori asupra
obiectului evaluării. Factorii exleriori includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața
obiectului evaludrii, modificările în legislația națională, modificările condițiilor de finanțare și
altele
Depreciere recuperabilă – Depreciere, a cărei inlăturare este posibilă din punct de vedere
fizic și clicient din punct de vedere economi
Depreciere nerecuperabilă- Depreciere, a cărei inlăturare necesită cheltuieli mai mari decît
creșterea probabilă a valorii obiectului evaluării ca rezultat al inlăturării elementelor deprecierii.
7
Bunul imobil se află într-o stare bună. Sectorul în care e amplasat obiectul evaluării are o
infrastructură dezvoltată, are legatură directă cu centrul orașului. În preajma lui se află blocuri de
locuit, ceea ce ne spune că este amplasat satisfăcător, deoarece se află în apropierea consumatorului.
De asemenea dispune de parcare, care de asemenea este un bun avantaj pentru potențialii clienți.
8
Tabelul 1.2 Descrierea tehnica a obiectului evaluarii
Nr. Denumirea Materialul constructivelor Parametri si dimensiuni
d/o principale caracteristice
1 2 3 4
1 Constructie Fundatia- stîlpi din beton armat; Nr. De nivele- 3
principala Pereti exteriori- piatra albă; Supr. subsol 155,8m2
Pereti despartitori- cărămidă; Volumul 343 m.c.
Planseu de pod- beton armat ;
Acoperis- ruberoid; Et.- I
Pardosea- plăci de ceramică; Supr 155,8 m2
Goluri: Volum 483 m.c.
a)de fereastra- metaloplast; Mansardă
b)usi- metaloplast; Supr 354,6 m2
Finisaj interior- căptușit cu plastic; Volum 1648 m.c.
Finisaj exterior- tencuiala decorativa, Volumul total = 2474 m3.
Instalatii interioare- curet electric, Suprafata totala 666,2 m2
sistem de incalzire, apeduct,
canalizare.
Sursa:
9
1.3 Condiții limitative
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile condiţiile limitative
reprezintă constrângeri impuse evaluatorului de către beneficiarul serviciilor de evaluare sau de
anumite acte normative.
Supoziţiile şi restricţiile sunt stabilite cu scopul de a proteja interesele evaluatorului dar şi ale
beneficiarului.
Evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi care influenţează valoarea şi starea
proprietăţii. De asemenea, nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemeni factori ascunşi nici
pentru necesitatea elucidării lor;
Informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;
Părerea evaluatorului referitor la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării,
evaluatorul nu îşi asumă răspunderea privind schimbarea factorilor economici, juridici, legislativi şi
altor factori care pot interveni după data evaluării, influenţând situaţia economică în ţară şi respectiv,
valoarea proprietăţii evaluate;
Evaluatorul nu poartă răspundere pentru necorespunderea preţului vânzării obiectului şi
rezultatul evaluării;
Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel decât conform prevederilor
contractului de prestarea a serviciului de evaluare;
Piaţa bunurilor imobile comerciale şi din Republica Moldova, potrivit analizei făcute de
Agenția Relații funciare și Cadastru rămîne a fi în continuare în stagnare. Tendinţele principale de
reducere a preţurilor de ofertă, prelungire a perioadei de expoziţie şi oferirea reducerilor semnificative
cumpărătorilor reali rămîn a fi pronunţate. Astfel, analiza succesivă a ofertelor permite confirmarea
faptului că numărul obiectelor scumpe expuse spre expoziţie este din ce în ce mai mic, iar diferenţa de
preţ dintre obiectele în stare bună şi cu o amplasare favorabilă faţă de obiecte în stare nesatisfăcătoare
devine din ce în ce mai mică.
Drept urmare a analizei ofertelor poate fi constatată şi o scădere generală a numărului acestora.
Multe dintre obiectele expuse la moment se vînd deja de 6-12 luni. Respectivul fapt, serveşte temei
pentru concluziile despre lipsa pieţii imobiliare în unele regiuni, lipsa cumpărătorilor chiar şi în
condiţiile de reducere succesivă a preţurilor.
Un alt important specific al ofertelor este sporirea numărului de obiecte expuse spre vînzare de
către bănci. Aceste bunuri imobile de obicei se vînd prin licitaţii şi preţurile iniţiale sunt valorile
estimate pentru gaj. Reieşind din dinamica pieţii imobiliare şi data la care a fost luat creditul,
respectiva valoare se poate semnificativ deosebi de preţurile actuale de ofertă pentru bunurile imobile
similare.
Bunurile imobile comerciale au un specific important, generarea veniturilor. Aceste categorii
de imobile asigură în termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile, recuperarea
capitalului investit pentru procurarea lor. Această condiţie se satisface în cazul în care există un flux
de clienţi şi consumatori corespunzător. În prezent, problema de bază a sectorului serviciilor constă în
reducerea semnifcativă a clienţilor.
Pentra face o analiză a prețurilor de vînzare a bunurilor immobile comerciale am analizat
ofertele acestora pentru orașul Chișinău. În tabelul de mai jos sint prezentate ofertele bunurilor
immobile comerciale.
Tabelul 2.1 Ofertele bunurilor immobile comerciale
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Centru
Nr. Pret de oferta, Pret de oferta
Adresa Suprafata, m2 Sursa
d/o euro p/u 1m2, euro
1 2 3 4 5 6
1 Str. A. Puskin 185 185 000 1 000 www.999.md
2 Str. Columna 89 821 459 000 559 www.999.md
3 Str. M. Viteazul 276 309 900 1 123 www.999.md
4 Str. B. Bodoni 128 280 000 2 188 www.999.md
5 Str. Vlaicu P. 204 209 900 1 029 www.999.md
11
Continuarea tabelului 2.1
6 Str. Nicolae A. 80 108 600 1 358 www.999.md
7 Str. Sf. Gheorghe 630 312 500 496 www.999.md
8 Stefan cel Mare 240 320 000 1 333 www.999.md
9 Str. Ismail 270 220 000 815 www.999.md
10 Str. V. Alexandri 136 96 900 713 www.999.md
11 Str. Columna 180 224 000 1 244 www.999.md
12 Str. V. Alexandri 405 350 000 864 www.999.md
13 Str. S. Lazo 300 295 000 983 www.999.md
14 Str. Bucuresti 100 199 900 1 999 www.999.md
15 Str. bucuresti 203 159 000 783 www.999.md
16 Stfan cel Mare 275 164 900 600 www.999.md
17 Str. V. Alexandri 90 103 500 1 150 www.999.md
18 Str. Bucuresti 200 185 000 925 www.999.md
19 Str. Bucuresti 100 200 000 2 000 www.999.md
20 Str. Bucuresti 100 115 000 1 150 www.999.md
21 Str. Bucuresti 250 169 000 676 www.999.md
22 Str. N. testimiteanu 942 700 000 743 www.999.md
23 Str. Ismail 227 150 000 661 www.999.md
24 Centru 432 900 000 2 083 www.999.md
25 Str. Albisioare 600 399 999 667 www.999.md
26 Str. Varlam 360 299 000 831 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 1 076
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Botanica
1 Str. Independentei 1 070 535 000 500 www.999.md
2 Str. Burebista 1 200 1 500 000 1 250 www.999.md
3 Str. Decebal 500 1 000 000 2 000 www.999.md
4 Str. Burbista 17 2 600 570 000 219 www.999.md
5 Str. Independentei 1 000 650 000 650 www.999.md
6 Str. Independentei 1 500 670 000 447 www.999.md
7 Str. Sarmizegetuza 200 130 000 650 www.proimobil.md
8 Str. Sarmizegetuza 1 570 863 000 550 www.proimobil.md
9 Str. Independentei 103 80 000 777 www.proimobil.md
10 Bd. Traian 376 239 000 636 www.proimobil.md
11 Bd. Decebal 125 65 500 524 www.proimobil.md
12 Str. Tudor Striscsa 664 498 000 750 www.proimobil.md
13 Str. Hritsto Botev 110 57 900 526 www.proimobil.md
12
Continuarea tabelului 2.1
14 Str. Hritsto Botev 250 75 000 300 www.proimobil.md
Total 698 -
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Buiucani
1 2 3 4 5 6
1 Str. Paris 1 200 570 000 475 www.999.md
2 Str. Bucuresti 41 1 448 600 000 414 www.999.md
3 Str. Ion Creanga 100 130 000 1 300 www.999.md
4 Str. Codrilor 150 110 000 733 www.999.md
5 Str. Alba Iulia 450 292 500 650 www.999.md
6 Str. Mesagerului 453 181 400 400 www.999.md
7 Str. Bucuresti 41 240 192 000 800 www.999.md
8 Str. V. Alexandri 258 149 500 579 www.999.md
9 Str. Bucuresti 435 435 000 1 000 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 706
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Risacni
1 2 3 4 5 6
1 Str. Bogdan V. 115 114 800 998 www.999.md
2 Str. Miron Costin 180 170 000 944 www.999.md
3 Str. Bogdan V. 156 130 000 833 www.999.md
4 Str. Miron Costin 500 300 000 600 www.999.md
5 Str. Miron Costin 300 170 000 567 www.999.md
6 Str. Calea Orheiului 834 320 000 384 www.999.md
7 Bd. Moscova 550 480 000 873 www.999.md
8 Bd. Moscova 250 239 000 956 www.999.md
9 Str. T. Vladimirecu 257 180 000 700 www.999.md
10 Str. Bogdan V. 240 199 000 829 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 768
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Ciocana
1 2 3 4 5 6
1 Str. M. Manole 320 110 000 344 www.999.md
2 Bd. Mirce cel B. 200 114 000 570 www.999.md
3 Ciocana 430 395 000 919 www.999.md
4 Str. Bucuresti 41 320 139 000 434 www.999.md
5 Bd. Mirce cel B. 208 149 000 716 www.999.md
6 Str. Bucuresti 382 250 000 654 www.999.md
7 Str. Bucuresti 250 169 000 676 www.999.md
13
Continuarea tabelului 2.1
8 Bd. Mirce cel B. 700 350 500 501 www.999.md
9 Str. Bucuresti 170 129 000 759 www.999.md
10 Str. Mihai S. 1 500 990 000 660 www.999.md
11 Bd. Mirce cel B. 450 490 000 1 089 www.999.md
12 Bd. Mirce cel B. 2 000 1 300 000 650 www.999.md
13 Bd. Mirce cel B. 346 210 000 607 www.999.md
14 Str. Vadul lui Voda 350 180 000 514 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 650
Preț mediu pentru Chișinău 780
1200
1076
1000
768 780
800
698 706
650
600
400
200
0
Centru Botanica Rîșcani Buiucani Ciocana Preț mediu
14
Tabelul 2.2 Ofertele de chirie pentru imobilele comerciale
15
3 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL COMERCIAL
3.1 Estimarea valorii de piață conform abordării prin cost
V=Vt+(Vc-D) (3.1)
Unde:
V- valoarea bunului imobil;
Vt- valoarea de piata a terenului;
Vc- valoarea de reconstituire s-au de inlocuire a constructiei evaluate considerate noi;
D- deprecierea acumulata.
Valoarea de piaţă a terenului fiind considerat liber se va determina prin metoda comparaţiei
directe. Această metodă prevede compararea directă a preţurilor de vînzare sau de ofertă a terenurilor
similare terenului obiectului evaluat.
16
Tabelul 3.1 Descrierea terenurilor analogice
Nr.
Indicatori Analog 1 Analog 3 Analog 3
d/o
1 Sursa
https://999.md/ro/44748068 https://999.md/ro/38281796 https://999.md/ro/45335868
informationala
2 Amplasarea str. Decebal str. 2Lvov str. 3Lvov
3 Suprafata, ari 4 5 5
4 Pretul de oferta,
110 000 110 000 120 000
euro
5 Forma terenului neregulara dreptunghiulara dreptunghiulara
Prezenta
Toate Toate Toate
cominicatiilor
Sursa: Elaborat de autor
7 Corecție 1 1 1
10 Corecție 1 1 1
17
Continuarea tabelului 3.2
Condițiile de
12 de piata de oferta de oferta de oferta
vînzare
13 Corecție 0,95 0,95 0,95
Preț corectat,
14 26 125 20 900 22 800
euro/ar
Corecție pentru
15 1,10 1,10 1,10
amplasare:
Preț corectat,
18 28 737 22 990 25 080
euro/ar
Corecție pentru
19 0,99 0,98 0,98
suprafața
Preț corectat,
20 28 450 22 530 24 578
euro/ar
Forma
21 Regulata Neregulara regulata regulata
terenului
22 Corecție 1,05 1 1
Preț corectat,
23 29 872 22 530 24 578
euro/ar
25 Corecție 1 1 1
Preț corectat,
26 29 872 22 530 24 578
euro/ar
27 Corecție totală 1,09 1,02 1,02
Corecție
28 0,09 0,02 0,02
absolută
29 Ponderea 1 2 3
Preț de ofertă
corectat mediu
30 24 778
ponderat pentru
1 ar, euro
Preț de ofertă
corectat mediu
31 ponderat pentru 69 379
teren evaluat,
2,8 ari, euro
18
Evaluînd terenul amplasat pe strada Independenței 16/1 conform abordării prin piață, am determinat
valoarea de piață a acestuia care constituie 69 379 euro, sau 1 413 389 lei. Cursul valutar la data evaluării
15-1-2017 1 EUR = 20,372 MDL.
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluat va fi egala cu produsul intre costul unitatii de
comparatie (m2 sau m3) exprimat in preturi curente si cantitatea unitatilor date. Convertirea preturilor
anului 1969 in pretul anului 1964 se efectueaza in conformitate cu scrisoarea Min. Finantelor a R.M.
din 07. 10. 1997, nr 04/3-9 despre evaluarea constructiilor ce apartin persoanelor fizice si juridice.
Convertirea preturilor din anul 1991 pina la data evaluarii se efectuaeaza in conformitate cu
coeficientul corelatiei preturilor curente pe trimestrul III anului 2017, prezentat de catre Biroul
National de Statistica.
Cheltuelile indirect reprezinta totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate, asigurare
etc. si de accepta de avaliator in baza analizei pietei constructiilor noi si constituie cca 10% din suma
cheltuelilor directe.
Beneficiile investitorului perezinta recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investitii si constituie 10-15% , in calculi se utilizeaza si tax ape valoarea adaugata (TVA), care
constituie 20% din suma cheltuelilor directe si indirect.
Tabelul 3.3 Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat
Nr. Obiectul
Obiectul
d/o Factor de comparatie analogic din Ajustarea
evaluarii
ICVR
1 2 3 4 5
1 Grupa de capitalizare II II 1
2 Nr. de etaje 3 3 1
Stîlpi din beton
3 Tipul fundatiei Beton armat 1
armat
Materialul constructiei al
4 Cărămidă Cărămidă 1
peretilor
5 Lucrari sanitare Toate Toate 1
6 Seismicitatea Nu este indicat 8 1,05
7 Corectia generala 1,05
Sursa: Elaborat de autor
Comparînd caracteristicile obiectului analog din ICVR, culegerea nr.35, tab. 5,2a, am
determinat ca corectia denerala este de 1,05. In continuarea se va determina valoarea de reconstituire a
obiectuluievaluat.
19
Tabelul 3.4 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluat
Nr. Denumi- Unitat. Volum Baza Costul Valoarea de Valoarea de
d/o rea de de calcula- anului reconstituire cu reconstituire
masura constr. rii 1969 cu evident 𝑲𝒊𝒏𝒅 -1,1
corectar coeficientilor 𝑲𝒊𝒏𝒅 -1,1
i pentru pentru TVA-20%
abateri, recalcul. Costul
rub constructiei la
data evaluarii
1 2 3 4 5 6 7 8
25,30rub×
ICVR. 24,1×
Complex (1,19×1,50×370 2474m3×66,07×
1 m3 2 474 Nr.35, 1,05=
sportiv 18)/1000=66.07 1,1×1,1×1,20=
tab. 26a =25,30
6 004 698 lei
Sursa: Elaborat de autor
În urma calculelor am determinat valoarea de reconstituire a bunului imobil comercial,
amplasat pe strada Independenței 16/1. Valoarea de reconstituire constituie 6 004 698 lei sau 294 752
euro. Cursul valutar la data evaluarii 15-12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.
Pentru determinarea deprecierii acumulate cel mai frecvent se utilizeaza metoda segregarii.
Aceasta presupune determinarea marimii fiecarui tip de depreciere (fizica, functional si economica) si
insumarea valorilor lor.
Uzura recuperabila poate fi determinate conform metodei normative care presupune
determinarea uzurii fizice in baza analizei starii tehnice a elementelor constructive de baza ale cladirii,
se va determina in doua etape:
1. Determinbarea uzurii fizice a fiecarui element constructive separate.
2. Determinarea uzurii fizice a constructiei in ansamblu.
20
Tabelul 3.5 Determinarea uzurii fizice
Uzura fizica
Starea G.S. Uzura fizica a
Nr. Denumirea elementelor in raport cu
elemtelor (greutatea elementelor
d/o constructive cladirea in
constructive specifica), % cladirii, %
ansamblu, %
1 2 3 4 5 6
1 Fundatie Buna 11 10 1,1
2 Pereti portanti si desp. Buna 33 10 3,3
3 Planseu Buna 11 10 1,1
4 Acoperis Absolut satisf. 3 15 0,45
5 Pardosea Satisfacatoare 5 25 1,25
6 Goluri Absolut satisf. 9 15 1,35
7 Lucr. de finisare Absolut satisf. 9 20 1,8
Instalatii ethnic-sanitare
8 si instalatii- Absolut satisf. 12 15 1,8
electrotehniuce
9 Altele Absolut satisf. 7 15 1,05
10 Total - 100 - 13,2
Sursa: Elaborat de autor
Uzura fizică a bunului imobil evaluat constituie 13,2 %, sau 792 620 lei sau 38 907 euro.
Uzura fizica nerecuperabila se datoreaza procesului normal de uzare a materialelor si
elementelor de constructii precum si a retelelor tehnice. Uzura nerecuperabila se determina ca
micsorarea valorii reziduale a elementelor de constructie fara evident uzurii fizice recuperabile,
proportional relatiei dintre virsta efectiva a obiectului si a duratei de viata fizica sau normatica a
elementelor de constructie.
Durata de viata fizica se determina pentru doua tipuri de elemente de constructie de lunga
durata, doua elemente de constructie de scurta durata, elemente de scurta durata reprezinta elementele
ce formeaza scheletul cladirii. Durata de viata fizica a acestor elemente corespunde cu durata de viata
fizica a cladirii in ansamblu. Celelalte elemente sunt considerate de scurta durata deoarece in decursul
duratei de viata fizica totala a cladirii ele necesita a fi schimbate deoarece se uzeaza mai rapid, durata
de viata fizica a acestor elemente poate fi determinate in baza actelor privind exploatarea cladirilor si a
comunicatiilor ВСН 58-88.
21
Tabelul 3.6 Determinarea valorii reziduale a fiecarui element de constructie
Denumirea
elementelor Valoarea de
Nr. Uzura, Valoarea
constructive reconstituire Uzura, lei
d.o % reziduala
1 2 3 4 5 6
1 Fundatie 660 517 10 66 052 594 465
Pereti portanti si
2 1 981 550 10 198 155 1 783 395
desp.
Nr.
Elemente de constructii Valoarea
d/o
1 2 3
1 Valoarea de reconstituire, totala, lei 6 004 698
2 Uzura fizica recuperabila, lei 792 620
3 Uzura fizica nerecuperabila a elementelor de scurta durata, lei 641 572
4 Valoarea de reconstituire a elementelor de lunga durata cu uzura fizica
4 570 506
nerecuperabila, lei (r1-r2-r3)
5 Virsta efectiva a cladirii, ani 8
6 Durata de exploatare normativa a cladirii, ani 80
7 Coeficientul uzurii (r5 / r6) 0, 1
8 Uzura fizica nerecuperabila a elementelor de lunga durata, lei (r7 ×
457 051
r4)
Sursa: Elaborat de autor
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de lungă duratp constituie 457 051 lei.
Deprecierea funcionala tine de invechirea functional si este legata de dezvoltarea tehnicii
moderne care permit crearea obiectelor noi si care satisfac mult mai eficient cerintele pietei.
Deprecierea functionala este determinata de necorespunderea caracteristicilo cladirilor si constructiilor
standarte moderne ale pietei si cerintelor noi ale potentialilor cumparatori. În cazul obiectului evaluării
cesta are o depreciere funcțională nesemnificativă și va fi egală cu 0.
Deprecierea economica este determinata de influenta unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbările in economia tarii, schimbările pe piaţa imobiliara,
schimbările in legislaţia naţionala, modificarea condiţiilor de finanţare si altele. Depreciere economica
bunul evaluat de asemnea nu atestă, deci va fi 0.
Da = Uf + Df + De (3.3)
Unde:
Da - deprecierea acumulata;
Uf - uzura fizica;
Df - deprecierea functionala;
De - deprecierea economica.
23
Da = 1 873 934 + 0 + 0 = 1 873 934 Lei.
Vp = Vt + (Vc.noi − Da ) = 1 413 389 lei + (6 004 698 lei – 1 873 934 lei) = 5 544 153 lei.
Efectuînd calculele, am determinat valoarea de piață a complexului sportiv “Heracles” din or.
Chișinău, sect. Botanica, str. Independenței 16/1, conform abordării prin cost, care constituie
5 544 153 lei sau 272 637 euro. Cursul valutar la data evaluării 15-1-2017, 1 EUR = 20,372 MDL.
Abordarea prin comparația vînzărilor este aplicabilă pentru estimarea valorii de piață a
bunurilor tranzacționate în mod curent pe piață. Premisa principală a abordarii prin comparația
vînzărilor este ca între valoarea de piață a unui bun și valoarea de vînzare a unor bunuri
comparabile există o relție directă.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de
vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de piaţă a obiectului evaluării.
Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi
diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:
- drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
- condiţiile de finanţare;
- condiţiile tranzacţiei;
- condiţiile pieţei;
- amplasarea;
24
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- modul de folosinţă;
- componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil
Nr.
Indicatori Analog 1 Analog 2 Analog 3
d/o
1 Denumirea comercial comercial comercial
2
Foto
Tabelul 3.10 Determinarea valorii de piață prin abordarea analizei comparavile a vinzarilor
25
Continuarea tabelului 3.10
Drepturi de proprietate si
6 Deplin Deplin Deplin Deplin
alte drepturi reale
Ajustare - 1 1 1
Ajustare - 1 1 1
Pretul 1 m2, ajustat, euro - 1 000 974 607
Ajustare - 1 1 1,1
Pretul 1 m2, ajustat, euro - 900 920,43 661,023
Suprafata terenului
11 2,8 5,6 0,7 4
aferent, ari
33 Ponderea - 2 3 1
26
Continuarea tabelului 3.10
27
Continuarea tabelului 3.11
Majorarea numarului
2 Dinamic 1
obiectelor comparative
Unde:
R r l j - rata riscului lichiditatii joase;
R r exp.pe piata – rata riscului expunerii pe piata;
10 𝑙𝑢𝑛𝑖
R r l j = 6,5 % × 12 𝑙𝑢𝑛𝑖 = 5,41 %.
Rara riscului inflatiei neasteptate – se include in componenta ratei de actualizare deoarece rata
anuala a inflatiei prognozata poate oscila intre 1 - 2%
Majoararea/micsor
3 area prognozata a % - -3 -3 0 -
platii de arenda
29
Continuarea tabelului 3.13
Ajustarea pentru
pierderile de la
neachitarea platii
de arenda (10% din
6 Lei - 145 694 141 321 141 321 141 321
VBP)
Cheltueli
operatonale
8 Lei - 0 0 0 0
generale: fixe,
variabile.
9 VON lei 1 311 245 1 271 885 1 271 885 1 271 885
10 Rata actualizarii (Y) % 27,57 - - - -
11 Reversia (R) Lei - - - - 11 562 591
1/(1+0,275 1/(1+0,2757)^
Factorul 2=0,6144
12 Lei - 1 7)^1=0,783 -
actualizarii 8
Fluxuri de venit
13 Lei - 1 311 245 996 904 781 446 -
actualizate
14 Reversia actualizata Lei 7 104 056
15 Valoarea imobilului Lei 10 193 651
Sursa: Elaborat de autor
Reversia (R)
𝑉𝑂𝑁𝑛+1
𝑅𝑒𝑣 = (3,5)
𝑟𝑐𝑎𝑝
𝐶𝑂𝐺 0
CCO = = = 0;
𝑉𝐵𝐸 1 271 885
𝑉𝑃(𝑚𝑒𝑡𝑜𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎) 1 1 134 907
MVBE = = = 8,7546;
𝑉𝐵𝐸 1 271 885
Valoarea de piață a bunului imobil comercial conform abordării veniturilor, metoda actualizării
fluxului de numerar constituie 500 376 euro sau 10 193 651 lei . Cursul valutar la data evaluării 15-
12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.
30
Capitalizarea venitului
Rata de capiatalizare la evaluarea imobilulu iinclude doua componente:
1. Rata rentabilitatii pentru investitii (capiatal care reprezinta marimea compensatiei pe care un
investitor asteapta sa o primeasca de la investitia in bunul imobil) aceasta trebuie oferita investitorului
pentru devierea valorii banilor in timp, riscul si alti factori legati de investitia concreta, ex: cheltuielile
si dobinda pentru capitalul imprumutat.
2. Norma de restituire a capitalului investit initial. Prin restituirea capitalului se intelege
amortizarea sumei investitiilor initiale, acest element a ratei de capitalizare se utilizeaza mai frecvent
in cazul in care reversia este mai mica decit investitia initiala, i-ar restituirea acesteia trebuie sa se
realizeze din contul veniturilor anuale.
Rata rentabilitatii pentru investitii (capital) se formeaza in baza:
1. Rata reala a rentabilitatii fara risc- conform BNM 6,5%.
2. Rata pentru riscul investitiei in bun imobil - metoda expres – 6,77%.
3. Rata pentru riscul lichiditatii joase caracteristic pentru toate bunurile imobile – 5,41%.
4. Rata pentru managementul investitional cu cit mai riscante si complicate sunt investitiile,
cu atit mai mult necesita un management mai competent.
𝑅𝑎𝑡𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑟𝑒 = 𝑅𝑎𝑡𝑎𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑖 + 𝑁𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑢𝑖𝑟𝑒 𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑢𝑙𝑢𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 (3.6)
Rata rentabilitatii include:
1. Rata rentabilitatii fara risc – 6.5%;
2. Rata riscului – 6,77%;
3. Rata lichiditatii joase – 5,41%;
4. Rata pentru management investitional – 2%.
∑ = 20,7
𝑁𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑢𝑖𝑟𝑒 𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑢𝑙𝑢𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 include:
1. Metoda Ring;
2. Metoda Inwood;
3. Metoda Hockold.
Determinarea normei de restituire a capitalului.
Restituirea liniara a capitalului (metoda Ring).
Restituirea capitalului dupa fondul de compensare si rata rentabilitatii pentru investitii
(metoda Inwood)
Restituirea capitalului dupa fondul de compensare si rata rentabilitatii fara risc (metoda
Hoskold)
1. Metoda Ring – aceasta metoda este rational de utilizat in caz in care fluxuri de venit se vor
micsora sistemic, i-ar restituirea sumei initiale se va realiza in cote egale, norma anuala de restituire a
31
capitalului se va determina prin impartirea a 100% a valorii activului la durata de viata fizica. Durata
de viata fizica poate fi determinata conform catalogului mijloacelor fixe si a activelor nemateriale.
(H.G. nr. 338 din 21-03-2003), astfel norma de restituire a capitalului pentru obiectul evaluarii
constituie:
100%
𝑁𝑟𝑒𝑠 = = 2,22%.
45 𝑎𝑛𝑖
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 2,22% = 𝟐𝟐, 𝟗𝟐%.
2. Metoda Inwood – este rational de utilizat in cazul in care in decursul perioadei de prognoza
vor fi obtinute fluxuri de venit constante si echivalente, o parte din ele constituie profit pentru
investitii (capital), i-ar cealalta asigura restituirea capitalului, marimea capitalului restituit se
reinvesteste la rata profitului pentru investitii, in acest caz rata de restituire a capitalului ca parte
componenta a coeficientului de capitalizare egal cu factorul de compensare pentru aceiasi rata a
profitului pentru investitii, coeficientul capitalizarii este egal cu suma dintre rata profitului pentru
investitii si factorul fondului de compensare pentru aceiasi rata a profitului pentru investitii,
coeficientul capitalizarii poate fi luat din tabelul functiilor procentului compus.
𝑖
𝐹𝐹𝐶 =
(1 + 𝑖)𝑛 − 1
0,207
𝐹𝐹𝐶 = = 0,1325
(1 + 0,207)5 − 1
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 13,25% = 𝟑𝟑, 𝟗𝟓%.
3.Metoda Hoskold – se utilizeaza in cazuri in care rata rentabilitatii adusa de investitii initiale
este atit de mare incit realizarea reinvestirii la aceiasi rata devine putin probabil de aceia pentru
mijloasecele reinvestitie se presupune obtinerea venitului la rata reala a rentabilitatii fara risc.
0,065
𝐹𝐹𝐶 = = 17,56 %
(1 + 0,065)5 − 1
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 17,56% = 38, 26%.
𝑉𝑂𝑁 1 311 245
𝑉𝑝 = = = 3 862 282 𝐿𝑒𝑖.
𝑅𝑐 0,3395
Valoarea obiectului prin procedura de capitalizare a venitului a fost calculată conform metodei
Inwood deoarece în decursul perioadei de prognoza vor fi obtinute fluxuri de venit constante si
echivalente, o parte din ele constituie profit pentru investitii, i-ar cealalta asigura restituirea
capitalului. Determinînd vslore de piață prin procedura de capitalizare am obținut o valoare de
3 862 282 lei, sau 189 587 euro.
32
3.4 RECONCILIEREA REZULTATEOR EVALUĂRII
34
CONCLUZII
35
BIBLIOGRAFIE
6. Buzu Olga, Angela Matcov “Evaluarea Bunurilor Imobile - Teorie și Practică”, Chișinău,
2003;
7. Albu Svetlana,Albu Ion „Piaţa imobiliară”,Chişinau,2014;
8. https://999.md/ accesat la data de 11,12,2017
9. http://geoportal.md/ accesat la data de 18.12.2017
10. http://www.curs.md/ro accesat la data de 15.12.2017;
11. http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000679.htm accesat la data de 17.12.2017;
12. https://www.cadastru.md/ecadastru/webinfo/f?p=100:1:2782670767027407 accesat la data
de 13.12.2017;
36
Anexa1
Imaginile obiectului evaluat
37
38
Anexa 2
Terenurile analogice
39
Anexa 3
Bunuri imobile analogice
40
41
42
Anexa 4
Curs valutar
Axexa 5
Actele cadastrale
43