Sunteți pe pagina 1din 42

CUPRINS

Introducere ........................................................................................................................................................... 3
1. Definirea misiunii de evaluare ................................................................................................................... 4
1.1 Noțiuni generale privind evaluarea bunurilor imobile ................................................................ 4
1.2 Descrierea obiectului evaluării....................................................................................................... 7
1.3 Condiții limitative..............................................................................................................................10
2. Analiza pieții imobiliare ............................................................................................................................ 11
3. Evaluarea bunului imobil comercial ...................................................................................................... 16
3.1 Estimarea valorii de piață conform abordării prin cost ............................................................ 16
3.2 Estimarea valorii de piață conform abordării comparative a vînzărilor ..................................... 24
3.3 Estimarea valorii de piață conform abordării veniturilor......................................................27
3.4 Reconcilierea rezultatelor evaluării ............................................................................................. 33
Concluzii ...................................................................................................................................................... 34
Bibliografie ................................................................................................................................................. 35
Anexe ........................................................................................................................................................... 36

2
INTRODUCERE

Evaluarea reprezintă procesul de determinare a valorii bunului la o dată concretă, ţinând


cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea. Evaluatorul
analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului
imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui.
Evaluarea imobilului este o analiza care conduce la o opinie sau concluzie referitoare la
natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite aspecte sau interese privind o anumită
proprietate imobiliară, exprimată de o persoană imparțială, specializată în analiza și evaluarea
proprietăților. Procesul de evaluare este activitatea care are ca finalitate estimarea valorii și se
compune dintr-un ansamblu de metode, procedee și activități coerente și ordonate finalizate cu un
raport de evaluare care sprijină valoarea estimată, prezentînd descrierea specifică a proprietății
evaluate, data estimarii, rezervele si conditiile limitative aferente si concluziile desprinse din
diversele metodele utilizate.
Scopul lucrării constă în evalurea a unei case unui complexului sportiv “Heracles” din or.
Chișinău, sect. Botanica str. Independenței 16/1.
Obiectivele propuse sînt:
- Analiza pieții imobilul comercial;
- Descrierea bunului imobil supus evaluării;
- Determinarea valorii de piață bunului imobil
supus evaluării;

Lucrarea dată este structurată în 3 capitole:


Capitolul 1-“ Definire misiunii de evaluare”, în care esînt descrise noțiunile generale
privind evaluarea b.i. și și descrierea obiectului supus evaluării.
Capitolul 2-“Analiza pieții imobiliare ”, în care este descrisă piața imobililelor
comerciale din orașul Chișinău, ofertele de vînzare și arendă a acestora.
Capitolul 3-“ Evaluarea bunului imobil comercial” în care este evaluat complexul
Sportiv “Heracles”, prin cele 3 abordări, și ulterior determinată valoare de piață finală conform
reconcilierii rezultatelor evaluării

3
1 DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

1.1 Noțiuni generale privind evaluarea bunurilor imobile

Activitatea de evaluare este activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă


în estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării.
Evaluarea reprezintă procesul de determinare a valorii bunului la o dată concretă, ţinând
cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează valoarea. Evaluatorul
analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi valoarea bunului
imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării, care este determinat de
client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă, valoarea de asigurare, valoare de
investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia naţională şi standardele profesionale.
Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către
evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate
de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile,
tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că
conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce
urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de
evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării. în majoritatea cazurilor procesul evaluării
constituie următoarele etape:

Etapele procesului de evaluare:

Definirea misiunii de evaluare

Colectarea şi analiza datelor

Analiza celei mai bune şi eficiente utilizări

4
Aplicarea metodelor de evaluare

Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii


finale

Întocmirea raportului de evaluare

Figura 1.1 Etapele procesului de evaluare


Sursa: Elaborat de autor
Definirea misiunii de evaluare este efectuată de evaluator în comun cu beneficiarul
serviciilor de evaluare şi are drept scop stabilirea condiţiilor şi criteriilor de desfăşurare a lucrărilor
de evaluare. Definirea misiunii de evaluare constă din următoarele elemente:
 Identificarea bunului imobiliar;
 Identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
 Determinarea scopului evaluării;
 Determinarea bazei de evaluare (tipului valorii);
 Determinarea datei de evaluare;
 Conţinutul misiunii de evaluare;
 Alte condiţii limitative.
Obiectul evaluării este identificat după cadastral sau adresa poştală. Identificarea include
descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, precum şi starea în care se află bunul. De regulă,
descrierea obiectului evaluării este compusă din două compartimente: descrierea terenului şi
descrierea construcţiilor, şi se întocmeşte în
baza rezultatelor inspectării bunului imobiliar în natură. Identificarea completă a bunului
presupune, pe lângă descrierea amplasării şi caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea
legală a bunului imobiliar, efectuată în baza documentelor ce confirmă drepturile asupra bunului
imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului,
ci şi de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile căreia sunt evaluate, poate să
posede doar, de exemplu, dreptul de arendă, sau dreptul de administrare economică. Bunul
imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-
tute stabilit în folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de
diferite reglementări de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de

5
ţinut cont de toate aspectele legale.
Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dată anumită, deoarece valoarea unui
obiect variază în timp. De exemplu, o decizie a autorităţilor publice care va influenţa conjunctura
pieţei poate influenţa în mare măsură şi valoarea bunului imobiliar. De regulă, data evaluării
coincide cu data ultimei inspectări a bunului imobiliar, efectuată în scopul determinării stării reale a
bunului evaluat şi conjuncturii pieţei.
În procesul de evaluare a bunurilor imobile sînt folosite noțiuni specifice acestui domeniu.
Noțiunile fundamentale privind evaluarea bunurilor immobile sînt redate mai jos:
Activitate de evaluare - activitate desfăşurată de întreprinderile de evaluare, care constă în
estimarea valorii de piaţă sau a altei valori a obiectului evaluării;
Evaluare - proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată concretă, ţinîndu-se
cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează asupra valorii;
Evaluator - persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular
al certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în
domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii
de evaluare;
Întreprindere de evaluare - persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica
Moldova, în modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma
juridică de organizare;
Certificat de calificare - document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că
titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
Raport de evaluare - act întocmit de evaluator, pe hîrtie sau pe suport electronic, la finele
procesului de determinare a valorii obiectului evaluării;
Bunuri imobile- Terenuri, porliuni de subsol, obiecte agvatice separate, plantalii prinse de
rddacini, clidiri, construcții și alte lucrări legate solid de pămînt, precum și tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunuri a căror deplasare nu este
posibila fără a se cauza prejudicii considerabile destinației lor.
Valoare de piaţă - sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la
data evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un
marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa
necesară şi neconstrîns;
Valoare de reconstituire: Suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a clădirii sau a construcției de evaluat, calculată în baza prețurilor de piață existente la data
evaluării, cu aplicarea materialelor și tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectul evaluării.

6
Valoare de înlocuire - Suma cheltuielilor totale necesare pentru construcția unei clădiri sau
construcții similare obiectului evaluării, calculată în baza prețurilor de piață existente la data
evaluării
Valoare estimată - valoarea obiectului evaluării calculată la o dată concretă, cu aplicarea
metodelor de evaluare prevăzute de prezenta lege;
Tipul valorii estimate - categorie a valorii estimate, stabilită în conformitate cu scopul
evaluării;
Evaluare masivă - proces de evaluare a unui grup de bunuri imobile cu caracteristici
similare, la o dată concretă, cu aplicarea procedurilor standard de evaluare şi a analizei statistice;
Evaluare individuală - proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o
dată concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii.
Obiect al evaluirii- Bunuri imobile, bunuri mobile gi drepturi asupra lor; active nemateriale
- drepturi asupra obiectelor proprietilii industriale, drepturi de autor; drepturi asupra resurselor
naturale etc.; intrep
Depreciere funcțională- Dcpreciere legată de dezvoltarea tehnologiiior moderne care
permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerințele pieței.
Depreciere economică- Depreciere determinată de influența unor factori exteriori asupra
obiectului evaluării. Factorii exleriori includ: schimbările în economia țării, schimbările pe piața
obiectului evaludrii, modificările în legislația națională, modificările condițiilor de finanțare și
altele
Depreciere recuperabilă – Depreciere, a cărei inlăturare este posibilă din punct de vedere
fizic și clicient din punct de vedere economi
Depreciere nerecuperabilă- Depreciere, a cărei inlăturare necesită cheltuieli mai mari decît
creșterea probabilă a valorii obiectului evaluării ca rezultat al inlăturării elementelor deprecierii.

1.2 Descrierea obiectului evaluării


Bunul imobil supus evaluări reprezintă un complex sportive “Heracles” din municipiul
Chișinău, amplasat în sectorul Botanica, strada Independenței 16/1. Bunul este înregisdtrat în registrul
bunurilor immobile cu numărul cadastral 0100.102.018 este în proprietate privată. A fost construit în
anul 2003. Imobilul este amplasat pe un teren de 0.028 ha cu suprafata totala de 534,9 m.p. Este
amplasat pe prima linie a strazii, la intersecția strazii Independenței cu bulevardul Traian. Este situate
într-o zonă favorabilă, are acces direct la strada principală. Se află în apropierea trasportului public, in
apropiere circula autobuzul 4, troleibuzele 2, 4, 8, 17, și rutierele 101, 103, 108, 112, 117, 119, 154,
173, 175, 184, 185, 188.

7
Bunul imobil se află într-o stare bună. Sectorul în care e amplasat obiectul evaluării are o
infrastructură dezvoltată, are legatură directă cu centrul orașului. În preajma lui se află blocuri de
locuit, ceea ce ne spune că este amplasat satisfăcător, deoarece se află în apropierea consumatorului.
De asemenea dispune de parcare, care de asemenea este un bun avantaj pentru potențialii clienți.

În tabelul de mai jos sînt prezentate informații depsre obiectul evaluării.

Tabelul 1.1 Descrierea generala a obiectului evaluarii


Bun imobil (Cladire complex sportiv nr.
Nr.d/o Denumirea cadastral 0100102018.1 si teren aferent
nr. cadastral 0100102018)
1 2 3
R.M., mun. Chisinau, str.
1 Amplasament
Independențeic16/1
2 Comunicatii de transport Strada
3 Amenajarea urbana Densa
4 Dreptul de prprietate Privata
5 Numarul obiectelor evaluarii 1
6 Suprafata totala a terenului aferent, ha 0,028
7 Suprafata la sol, m2 155
Suprafata totala interioara a constructiei de
8 534,9
baza, m2
Anul constructiei/ reconstructiei si schimbarii
9 2003
destinatiei
Electricitate, gaz, apeduct, canalizare,
10 Utilitatea obiectului
cazangerie;
11 Starea tehnica Buna
12 Departarea pana la strada: Iesire directa
13 Modul de exploatare Complex sportiv.

Sursa: Elaborat de autor

8
Tabelul 1.2 Descrierea tehnica a obiectului evaluarii
Nr. Denumirea Materialul constructivelor Parametri si dimensiuni
d/o principale caracteristice
1 2 3 4
1 Constructie Fundatia- stîlpi din beton armat; Nr. De nivele- 3
principala Pereti exteriori- piatra albă; Supr. subsol 155,8m2
Pereti despartitori- cărămidă; Volumul 343 m.c.
Planseu de pod- beton armat ;
Acoperis- ruberoid; Et.- I
Pardosea- plăci de ceramică; Supr 155,8 m2
Goluri: Volum 483 m.c.
a)de fereastra- metaloplast; Mansardă
b)usi- metaloplast; Supr 354,6 m2
Finisaj interior- căptușit cu plastic; Volum 1648 m.c.
Finisaj exterior- tencuiala decorativa, Volumul total = 2474 m3.
Instalatii interioare- curet electric, Suprafata totala 666,2 m2
sistem de incalzire, apeduct,
canalizare.

Sursa: Elaborat de autor

Figura 1.2 Ampplasarea obiectului evaluării

Sursa:
9
1.3 Condiții limitative
Conform Regulamentului provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile condiţiile limitative
reprezintă constrângeri impuse evaluatorului de către beneficiarul serviciilor de evaluare sau de
anumite acte normative.

Supoziţiile şi restricţiile sunt stabilite cu scopul de a proteja interesele evaluatorului dar şi ale
beneficiarului.

La prima etapă a procesului de evaluare este necesar de a informa beneficiarul cu principalele


condiţii limitative care contribuie la aprecierea valorii obiectului evaluării cu scopul de a evita pe
parcurs situaţii de conflict.

Prezentul raport de evaluare include următoarele supoziţii şi condiţii restrictive:

 Raportul de evaluare este valabil numai integral şi în scopurile indicate în el;

 Evaluatorul presupune lipsa oricăror factori ascunşi care influenţează valoarea şi starea
proprietăţii. De asemenea, nu poartă răspundere pentru existenţa unor asemeni factori ascunşi nici
pentru necesitatea elucidării lor;

 Evaluatorul nu poartă răspundere pentru descrierea juridică a dreptului asupra proprietăţii


evaluate sau pentru chestiunile ce ţin de examinarea dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate al
bunului imobil evaluat se consideră autentic. Proprietatea evaluată se consideră liberă de orice
pretenţii sau restricţii în afară de cele indicate în raport;

 Datele obţinute de evaluator şi care se cuprind în raport se consideră veridice. Totodată,


evaluatorul nu poate să garanteze veridicitatea absolută a informaţiei, de aceea pentru toate datele se
indică sursa de informaţie;

 Informaţia rezultantă evaluării este strict confidenţială şi poate fi oferită numai în cazurile
prevăzute de legislaţia în vigoare a Republicii Moldova;

 Părerea evaluatorului referitor la valoarea proprietăţii este valabilă numai la data evaluării,
evaluatorul nu îşi asumă răspunderea privind schimbarea factorilor economici, juridici, legislativi şi
altor factori care pot interveni după data evaluării, influenţând situaţia economică în ţară şi respectiv,
valoarea proprietăţii evaluate;
 Evaluatorul nu poartă răspundere pentru necorespunderea preţului vânzării obiectului şi
rezultatul evaluării;
 Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel decât conform prevederilor
contractului de prestarea a serviciului de evaluare;

 Raportul de evaluare conţine opinia profesională a evaluatorului referitor la valoarea bunului


imobil, nu reprezintă garanţia că bunul imobil va tl comercializat în mod obligatoriu la preţul indicat.
10
2 ANALIZA PIEȚII IMOBILIARE

Piaţa bunurilor imobile comerciale şi din Republica Moldova, potrivit analizei făcute de
Agenția Relații funciare și Cadastru rămîne a fi în continuare în stagnare. Tendinţele principale de
reducere a preţurilor de ofertă, prelungire a perioadei de expoziţie şi oferirea reducerilor semnificative
cumpărătorilor reali rămîn a fi pronunţate. Astfel, analiza succesivă a ofertelor permite confirmarea
faptului că numărul obiectelor scumpe expuse spre expoziţie este din ce în ce mai mic, iar diferenţa de
preţ dintre obiectele în stare bună şi cu o amplasare favorabilă faţă de obiecte în stare nesatisfăcătoare
devine din ce în ce mai mică.
Drept urmare a analizei ofertelor poate fi constatată şi o scădere generală a numărului acestora.
Multe dintre obiectele expuse la moment se vînd deja de 6-12 luni. Respectivul fapt, serveşte temei
pentru concluziile despre lipsa pieţii imobiliare în unele regiuni, lipsa cumpărătorilor chiar şi în
condiţiile de reducere succesivă a preţurilor.
Un alt important specific al ofertelor este sporirea numărului de obiecte expuse spre vînzare de
către bănci. Aceste bunuri imobile de obicei se vînd prin licitaţii şi preţurile iniţiale sunt valorile
estimate pentru gaj. Reieşind din dinamica pieţii imobiliare şi data la care a fost luat creditul,
respectiva valoare se poate semnificativ deosebi de preţurile actuale de ofertă pentru bunurile imobile
similare.
Bunurile imobile comerciale au un specific important, generarea veniturilor. Aceste categorii
de imobile asigură în termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile, recuperarea
capitalului investit pentru procurarea lor. Această condiţie se satisface în cazul în care există un flux
de clienţi şi consumatori corespunzător. În prezent, problema de bază a sectorului serviciilor constă în
reducerea semnifcativă a clienţilor.
Pentra face o analiză a prețurilor de vînzare a bunurilor immobile comerciale am analizat
ofertele acestora pentru orașul Chișinău. În tabelul de mai jos sint prezentate ofertele bunurilor
immobile comerciale.
Tabelul 2.1 Ofertele bunurilor immobile comerciale
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Centru
Nr. Pret de oferta, Pret de oferta
Adresa Suprafata, m2 Sursa
d/o euro p/u 1m2, euro
1 2 3 4 5 6
1 Str. A. Puskin 185 185 000 1 000 www.999.md
2 Str. Columna 89 821 459 000 559 www.999.md
3 Str. M. Viteazul 276 309 900 1 123 www.999.md
4 Str. B. Bodoni 128 280 000 2 188 www.999.md
5 Str. Vlaicu P. 204 209 900 1 029 www.999.md
11
Continuarea tabelului 2.1
6 Str. Nicolae A. 80 108 600 1 358 www.999.md
7 Str. Sf. Gheorghe 630 312 500 496 www.999.md
8 Stefan cel Mare 240 320 000 1 333 www.999.md
9 Str. Ismail 270 220 000 815 www.999.md
10 Str. V. Alexandri 136 96 900 713 www.999.md
11 Str. Columna 180 224 000 1 244 www.999.md
12 Str. V. Alexandri 405 350 000 864 www.999.md
13 Str. S. Lazo 300 295 000 983 www.999.md
14 Str. Bucuresti 100 199 900 1 999 www.999.md
15 Str. bucuresti 203 159 000 783 www.999.md
16 Stfan cel Mare 275 164 900 600 www.999.md
17 Str. V. Alexandri 90 103 500 1 150 www.999.md
18 Str. Bucuresti 200 185 000 925 www.999.md
19 Str. Bucuresti 100 200 000 2 000 www.999.md
20 Str. Bucuresti 100 115 000 1 150 www.999.md
21 Str. Bucuresti 250 169 000 676 www.999.md
22 Str. N. testimiteanu 942 700 000 743 www.999.md
23 Str. Ismail 227 150 000 661 www.999.md
24 Centru 432 900 000 2 083 www.999.md
25 Str. Albisioare 600 399 999 667 www.999.md
26 Str. Varlam 360 299 000 831 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 1 076
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Botanica
1 Str. Independentei 1 070 535 000 500 www.999.md
2 Str. Burebista 1 200 1 500 000 1 250 www.999.md
3 Str. Decebal 500 1 000 000 2 000 www.999.md
4 Str. Burbista 17 2 600 570 000 219 www.999.md
5 Str. Independentei 1 000 650 000 650 www.999.md
6 Str. Independentei 1 500 670 000 447 www.999.md
7 Str. Sarmizegetuza 200 130 000 650 www.proimobil.md
8 Str. Sarmizegetuza 1 570 863 000 550 www.proimobil.md
9 Str. Independentei 103 80 000 777 www.proimobil.md
10 Bd. Traian 376 239 000 636 www.proimobil.md
11 Bd. Decebal 125 65 500 524 www.proimobil.md
12 Str. Tudor Striscsa 664 498 000 750 www.proimobil.md
13 Str. Hritsto Botev 110 57 900 526 www.proimobil.md

12
Continuarea tabelului 2.1
14 Str. Hritsto Botev 250 75 000 300 www.proimobil.md
Total 698 -
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Buiucani
1 2 3 4 5 6
1 Str. Paris 1 200 570 000 475 www.999.md
2 Str. Bucuresti 41 1 448 600 000 414 www.999.md
3 Str. Ion Creanga 100 130 000 1 300 www.999.md
4 Str. Codrilor 150 110 000 733 www.999.md
5 Str. Alba Iulia 450 292 500 650 www.999.md
6 Str. Mesagerului 453 181 400 400 www.999.md
7 Str. Bucuresti 41 240 192 000 800 www.999.md
8 Str. V. Alexandri 258 149 500 579 www.999.md
9 Str. Bucuresti 435 435 000 1 000 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 706
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Risacni
1 2 3 4 5 6
1 Str. Bogdan V. 115 114 800 998 www.999.md
2 Str. Miron Costin 180 170 000 944 www.999.md
3 Str. Bogdan V. 156 130 000 833 www.999.md
4 Str. Miron Costin 500 300 000 600 www.999.md
5 Str. Miron Costin 300 170 000 567 www.999.md
6 Str. Calea Orheiului 834 320 000 384 www.999.md
7 Bd. Moscova 550 480 000 873 www.999.md
8 Bd. Moscova 250 239 000 956 www.999.md
9 Str. T. Vladimirecu 257 180 000 700 www.999.md
10 Str. Bogdan V. 240 199 000 829 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 768
Ofertele spatiilor cometciale sectorul Ciocana
1 2 3 4 5 6
1 Str. M. Manole 320 110 000 344 www.999.md
2 Bd. Mirce cel B. 200 114 000 570 www.999.md
3 Ciocana 430 395 000 919 www.999.md
4 Str. Bucuresti 41 320 139 000 434 www.999.md
5 Bd. Mirce cel B. 208 149 000 716 www.999.md
6 Str. Bucuresti 382 250 000 654 www.999.md
7 Str. Bucuresti 250 169 000 676 www.999.md

13
Continuarea tabelului 2.1
8 Bd. Mirce cel B. 700 350 500 501 www.999.md
9 Str. Bucuresti 170 129 000 759 www.999.md
10 Str. Mihai S. 1 500 990 000 660 www.999.md
11 Bd. Mirce cel B. 450 490 000 1 089 www.999.md
12 Bd. Mirce cel B. 2 000 1 300 000 650 www.999.md
13 Bd. Mirce cel B. 346 210 000 607 www.999.md
14 Str. Vadul lui Voda 350 180 000 514 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 650
Preț mediu pentru Chișinău 780

Sursa: Elaborat de autor


Analizîd tabelul de mai jos observăm că prețurile de ofertă variază de la un sector la altul,
astfel cel mai mic preț mediu de ofertă putem observa în sectorul Ciocana de 650 euro pentru m.p.,
iar cel mai mare în Sectorul Centru al orașului Chișinău cu 1 076 euro pentru m.p., în final am
obținut o medie pe oraș de 780 euro pentru m.p. Pentru o reprezentare mai bună am elaborat figura
de mai jos.

1200
1076

1000

768 780
800
698 706
650
600

400

200

0
Centru Botanica Rîșcani Buiucani Ciocana Preț mediu

Preț mediu, euro/m.p.

Figura 2.1 Prețuile medii pentru imobilele comerciale


Sursa:Elaborat de autor

14
Tabelul 2.2 Ofertele de chirie pentru imobilele comerciale

Nr. Pret de oferta, Pret de oferta


Adresa Suprafata, m2 Sursa
d/o euro p/u 1m2, euro
1 2 3 4 5 6
Arenda spatii cometciale sectorul Botanica
1 Bd. Dacia 113 1 500 13 www.999.md
2 Str. Sarmisegetusa 57 800 10 www.999.md
3 Str. Zelinschi 64 500 7,81 www.999.md
4 Bd. Dacia 76 700 9,21 www.999.md
5 Bd. Dacia 720 8 640 12 www.999.md
6 Bd. Cuza-voda 20 200 10 www.999.md
7 Bd. Decebal 125 1875 15 www.999.md
8 Str Strisca 100 890 8.9 www.999.md
9 Bd. Traian 446 3 500 7.84 www.999.md
10 Bd. Decebal 230 4 500 19 www.999.md
11 Bd. Dacia 400 3 800 9.5 www.999.md
12 Str. Hristo Botev 230 4 500 20 www.999.md
13 Bd. Dacia 200 1 600 8 www.999.md
14 Bd. Dacia 72 570 7,91 www.999.md
15 Str. Zelinski 22 260 11,81 www.999.md
16 Bd. Decebal 200 1 900 9,5 www.999.md
17 Str. Zelinski 250 2 250 9 www.999.md
23 Str. Burebista 250 2 500 10 www.999.md
19 Bd. Decebal 600 9 000 15 www.999.md
20 Bd. Decebal 120 1 440 12 www.999.md
Preț mediu, euro/m.p. 11,50

Sursa: Elaborat de autor


În urma analizei efectuate am determinat prețul mediu a ofertelor de chirie a imobilelor
comerciale pentru sectorul Botanica. Astfel prețul mediu de chirie pentru sectorul Botanica al orașului
Chșinău reprezintă 11,50 euro/ m.p.

15
3 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL COMERCIAL
3.1 Estimarea valorii de piață conform abordării prin cost

Abordarea prin cost constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca


totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor
lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea mai
bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de înlocuire).
În valoarea construcţiei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie,costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice(recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii
economice.
d) valoarea construcției noi prin estimarea valorii de reconstituire(Vr) sau de înlocuire, ţinând
cont de mărimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţa a terenului şi valorii de
reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:

V=Vt+(Vc-D) (3.1)
Unde:
V- valoarea bunului imobil;
Vt- valoarea de piata a terenului;
Vc- valoarea de reconstituire s-au de inlocuire a constructiei evaluate considerate noi;
D- deprecierea acumulata.

Valoarea de piaţă a terenului fiind considerat liber se va determina prin metoda comparaţiei
directe. Această metodă prevede compararea directă a preţurilor de vînzare sau de ofertă a terenurilor
similare terenului obiectului evaluat.

16
Tabelul 3.1 Descrierea terenurilor analogice
Nr.
Indicatori Analog 1 Analog 3 Analog 3
d/o
1 Sursa
https://999.md/ro/44748068 https://999.md/ro/38281796 https://999.md/ro/45335868
informationala
2 Amplasarea str. Decebal str. 2Lvov str. 3Lvov
3 Suprafata, ari 4 5 5
4 Pretul de oferta,
110 000 110 000 120 000
euro
5 Forma terenului neregulara dreptunghiulara dreptunghiulara
Prezenta
Toate Toate Toate
cominicatiilor
Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 3.2 Determinarea valorii de piață a terenului

Nr. Elemente de Obiect Obiecte analogice


d/o comparatie evaluat
A1 A2 A3
Str.
1 Amplasarea str. Decebal str. Lvov str. Lvov
Independentei
https://999.md/ https://999.md/r https://999.md/ro
2 Sursa de informație -
ro/44748068 o/38281796 /45335868

3 Preț de ofertă, euro - 110 000 110 000 120 000

4 Suprafața, ari 2,8 4 5 5

5 Preț de ofertă, euro/ar 27500 22000 24000

6 Drept de proprietate privat privat privat privat

7 Corecție 1 1 1

8 Preț corectat, euro/ar 27500 22000 24000

9 Condițiile de finanțare de piata de piata de piata de piata

10 Corecție 1 1 1

11 Preț corectat, euro/ar 27500 22000 24000

17
Continuarea tabelului 3.2

Condițiile de
12 de piata de oferta de oferta de oferta
vînzare
13 Corecție 0,95 0,95 0,95
Preț corectat,
14 26 125 20 900 22 800
euro/ar

Corecție pentru
15 1,10 1,10 1,10
amplasare:

Preț corectat,
18 28 737 22 990 25 080
euro/ar

Corecție pentru
19 0,99 0,98 0,98
suprafața

Preț corectat,
20 28 450 22 530 24 578
euro/ar
Forma
21 Regulata Neregulara regulata regulata
terenului
22 Corecție 1,05 1 1
Preț corectat,
23 29 872 22 530 24 578
euro/ar

24 Acces la drum Asfaltat Asfaltat Asfaltat Asfaltat

25 Corecție 1 1 1
Preț corectat,
26 29 872 22 530 24 578
euro/ar
27 Corecție totală 1,09 1,02 1,02
Corecție
28 0,09 0,02 0,02
absolută
29 Ponderea 1 2 3

Preț de ofertă
corectat mediu
30 24 778
ponderat pentru
1 ar, euro

Preț de ofertă
corectat mediu
31 ponderat pentru 69 379
teren evaluat,
2,8 ari, euro

Sursa: Elaborat de autor

18
Evaluînd terenul amplasat pe strada Independenței 16/1 conform abordării prin piață, am determinat
valoarea de piață a acestuia care constituie 69 379 euro, sau 1 413 389 lei. Cursul valutar la data evaluării
15-1-2017 1 EUR = 20,372 MDL.
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluat va fi egala cu produsul intre costul unitatii de
comparatie (m2 sau m3) exprimat in preturi curente si cantitatea unitatilor date. Convertirea preturilor
anului 1969 in pretul anului 1964 se efectueaza in conformitate cu scrisoarea Min. Finantelor a R.M.
din 07. 10. 1997, nr 04/3-9 despre evaluarea constructiilor ce apartin persoanelor fizice si juridice.
Convertirea preturilor din anul 1991 pina la data evaluarii se efectuaeaza in conformitate cu
coeficientul corelatiei preturilor curente pe trimestrul III anului 2017, prezentat de catre Biroul
National de Statistica.
Cheltuelile indirect reprezinta totalitatea cheltuelilor legate de marketing, publicitate, asigurare
etc. si de accepta de avaliator in baza analizei pietei constructiilor noi si constituie cca 10% din suma
cheltuelilor directe.
Beneficiile investitorului perezinta recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investitii si constituie 10-15% , in calculi se utilizeaza si tax ape valoarea adaugata (TVA), care
constituie 20% din suma cheltuelilor directe si indirect.

Tabelul 3.3 Compararea caracteristicilor obiectului analog din ICVR cu obiectul evaluat
Nr. Obiectul
Obiectul
d/o Factor de comparatie analogic din Ajustarea
evaluarii
ICVR
1 2 3 4 5
1 Grupa de capitalizare II II 1
2 Nr. de etaje 3 3 1
Stîlpi din beton
3 Tipul fundatiei Beton armat 1
armat
Materialul constructiei al
4 Cărămidă Cărămidă 1
peretilor
5 Lucrari sanitare Toate Toate 1
6 Seismicitatea Nu este indicat 8 1,05
7 Corectia generala 1,05
Sursa: Elaborat de autor
Comparînd caracteristicile obiectului analog din ICVR, culegerea nr.35, tab. 5,2a, am
determinat ca corectia denerala este de 1,05. In continuarea se va determina valoarea de reconstituire a
obiectuluievaluat.
19
Tabelul 3.4 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evaluat
Nr. Denumi- Unitat. Volum Baza Costul Valoarea de Valoarea de
d/o rea de de calcula- anului reconstituire cu reconstituire
masura constr. rii 1969 cu evident 𝑲𝒊𝒏𝒅 -1,1
corectar coeficientilor 𝑲𝒊𝒏𝒅 -1,1
i pentru pentru TVA-20%
abateri, recalcul. Costul
rub constructiei la
data evaluarii
1 2 3 4 5 6 7 8
25,30rub×
ICVR. 24,1×
Complex (1,19×1,50×370 2474m3×66,07×
1 m3 2 474 Nr.35, 1,05=
sportiv 18)/1000=66.07 1,1×1,1×1,20=
tab. 26a =25,30
6 004 698 lei
Sursa: Elaborat de autor
În urma calculelor am determinat valoarea de reconstituire a bunului imobil comercial,
amplasat pe strada Independenței 16/1. Valoarea de reconstituire constituie 6 004 698 lei sau 294 752
euro. Cursul valutar la data evaluarii 15-12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.
Pentru determinarea deprecierii acumulate cel mai frecvent se utilizeaza metoda segregarii.
Aceasta presupune determinarea marimii fiecarui tip de depreciere (fizica, functional si economica) si
insumarea valorilor lor.
Uzura recuperabila poate fi determinate conform metodei normative care presupune
determinarea uzurii fizice in baza analizei starii tehnice a elementelor constructive de baza ale cladirii,
se va determina in doua etape:
1. Determinbarea uzurii fizice a fiecarui element constructive separate.
2. Determinarea uzurii fizice a constructiei in ansamblu.

𝑈𝑧𝑢𝑟𝑎 𝑒𝑙𝑒𝑚𝑒𝑛𝑡𝑢𝑙𝑢𝑖 ×100


𝑈𝑧𝑢𝑟𝑎𝑐𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑐𝑡𝑖𝑒𝑖 = (3.2)
𝐺𝑟𝑒𝑢𝑡𝑎𝑟𝑒𝑎 𝑆𝑝𝑒𝑐𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎

20
Tabelul 3.5 Determinarea uzurii fizice
Uzura fizica
Starea G.S. Uzura fizica a
Nr. Denumirea elementelor in raport cu
elemtelor (greutatea elementelor
d/o constructive cladirea in
constructive specifica), % cladirii, %
ansamblu, %
1 2 3 4 5 6
1 Fundatie Buna 11 10 1,1
2 Pereti portanti si desp. Buna 33 10 3,3
3 Planseu Buna 11 10 1,1
4 Acoperis Absolut satisf. 3 15 0,45
5 Pardosea Satisfacatoare 5 25 1,25
6 Goluri Absolut satisf. 9 15 1,35
7 Lucr. de finisare Absolut satisf. 9 20 1,8
Instalatii ethnic-sanitare
8 si instalatii- Absolut satisf. 12 15 1,8
electrotehniuce
9 Altele Absolut satisf. 7 15 1,05
10 Total - 100 - 13,2
Sursa: Elaborat de autor
Uzura fizică a bunului imobil evaluat constituie 13,2 %, sau 792 620 lei sau 38 907 euro.
Uzura fizica nerecuperabila se datoreaza procesului normal de uzare a materialelor si
elementelor de constructii precum si a retelelor tehnice. Uzura nerecuperabila se determina ca
micsorarea valorii reziduale a elementelor de constructie fara evident uzurii fizice recuperabile,
proportional relatiei dintre virsta efectiva a obiectului si a duratei de viata fizica sau normatica a
elementelor de constructie.
Durata de viata fizica se determina pentru doua tipuri de elemente de constructie de lunga
durata, doua elemente de constructie de scurta durata, elemente de scurta durata reprezinta elementele
ce formeaza scheletul cladirii. Durata de viata fizica a acestor elemente corespunde cu durata de viata
fizica a cladirii in ansamblu. Celelalte elemente sunt considerate de scurta durata deoarece in decursul
duratei de viata fizica totala a cladirii ele necesita a fi schimbate deoarece se uzeaza mai rapid, durata
de viata fizica a acestor elemente poate fi determinate in baza actelor privind exploatarea cladirilor si a
comunicatiilor ВСН 58-88.

21
Tabelul 3.6 Determinarea valorii reziduale a fiecarui element de constructie
Denumirea
elementelor Valoarea de
Nr. Uzura, Valoarea
constructive reconstituire Uzura, lei
d.o % reziduala

1 2 3 4 5 6
1 Fundatie 660 517 10 66 052 594 465
Pereti portanti si
2 1 981 550 10 198 155 1 783 395
desp.

3 Planseu 660 517 10 66 052 594 465

4 Acoperis 180 141 15 27 021 153 120


5 Pardosea 300 235 25 75 059 225 176
6 Goluri 540 423 15 81 063 459 359
7 Lucr. de finisare 540 423 20 108 085 432 338
Instalatii ethnic-
sanitare si
8 720 564 15 108 085 612 479
instalatii-
electrotehniuce

9 Altele 420 329 15 63 049 357 280

10 Total 6 004 698 - 5 212 078


Sursa: Elaborat de autor
Conform calculelor elaborate în tabelul de mai sus valoare reziduală constituie 5 212 078 lei.

Tabelul 3.7 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de scurta durata


Valoarea Durata de viata, ani
Nr. Elemente de Uzura, Marimea
reziduala Fizica
d/o constructii Efectiva % uzurii, lei
(ВСН-58-88)
1 1 2 3 4 5 6
1 Acoperis 153 120 5 10 50 76 560
2 Pardoseala 225 176 12 30 40 90 940
3 Goluri 459 359 13 40 33 174 585
4 Finisaj 432 338 15 30 50 216 169
5 Alte lucrari 357 280 15 50 30 107 184
6 Total 1 627 273 - - 641 572

Sursa: Elaborat de autor


Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de construcție de lungă durată constituie 641 572 lei.
22
Tabelul 3.8 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elementelor de lunga durata

Nr.
Elemente de constructii Valoarea
d/o
1 2 3
1 Valoarea de reconstituire, totala, lei 6 004 698
2 Uzura fizica recuperabila, lei 792 620
3 Uzura fizica nerecuperabila a elementelor de scurta durata, lei 641 572
4 Valoarea de reconstituire a elementelor de lunga durata cu uzura fizica
4 570 506
nerecuperabila, lei (r1-r2-r3)
5 Virsta efectiva a cladirii, ani 8
6 Durata de exploatare normativa a cladirii, ani 80
7 Coeficientul uzurii (r5 / r6) 0, 1
8 Uzura fizica nerecuperabila a elementelor de lunga durata, lei (r7 ×
457 051
r4)
Sursa: Elaborat de autor
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor de lungă duratp constituie 457 051 lei.
Deprecierea funcionala tine de invechirea functional si este legata de dezvoltarea tehnicii
moderne care permit crearea obiectelor noi si care satisfac mult mai eficient cerintele pietei.
Deprecierea functionala este determinata de necorespunderea caracteristicilo cladirilor si constructiilor
standarte moderne ale pietei si cerintelor noi ale potentialilor cumparatori. În cazul obiectului evaluării
cesta are o depreciere funcțională nesemnificativă și va fi egală cu 0.
Deprecierea economica este determinata de influenta unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbările in economia tarii, schimbările pe piaţa imobiliara,
schimbările in legislaţia naţionala, modificarea condiţiilor de finanţare si altele. Depreciere economica
bunul evaluat de asemnea nu atestă, deci va fi 0.

Da = Uf + Df + De (3.3)
Unde:
Da - deprecierea acumulata;
Uf - uzura fizica;
Df - deprecierea functionala;
De - deprecierea economica.

Uf = 792 620 + 624 263 + 457 051 = 1 873 934 lei.

23
Da = 1 873 934 + 0 + 0 = 1 873 934 Lei.
Vp = Vt + (Vc.noi − Da ) = 1 413 389 lei + (6 004 698 lei – 1 873 934 lei) = 5 544 153 lei.
Efectuînd calculele, am determinat valoarea de piață a complexului sportiv “Heracles” din or.
Chișinău, sect. Botanica, str. Independenței 16/1, conform abordării prin cost, care constituie
5 544 153 lei sau 272 637 euro. Cursul valutar la data evaluării 15-1-2017, 1 EUR = 20,372 MDL.

3.2. Estimarea valorii de piață conform abordării comparative a vînzărilor


Această metodă constă în analiza comparativă a bunurilor imobile cu alte obiecte deja
realizate sau expuse la vânzare. Analiza comparativă a vânzărilor e o metodă simplă. Se mai
numeşte metoda influenţei de piaţă sau metoda de piaţă. Sfera de utilizare de a acestei metode este
limitată. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de inflaţie sau atunci când informaţia
despre vânzări este cantitativ şi calitativ nesatisfăcătoare.
Abordarea prin comparația vînzărilor consideră că prețurile proprietății sunt stabilite de
piață. Valoarea de piață poate fi deci calculată în urma studierii prețurilor de pe piață ale
proprietăților competitive pe segmentul respectiv de piață. Procesele comparative aplicate sunt
fundamentale pentru procesul de evaluare.

Abordarea prin comparația vînzărilor este aplicabilă pentru estimarea valorii de piață a
bunurilor tranzacționate în mod curent pe piață. Premisa principală a abordarii prin comparația
vînzărilor este ca între valoarea de piață a unui bun și valoarea de vînzare a unor bunuri
comparabile există o relție directă.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a) colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c) determinarea mărimii ajustărilor;
d) comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de
vînzare;
e) analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea
de piaţă a obiectului evaluării.
Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi
diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:
- drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
- condiţiile de finanţare;
- condiţiile tranzacţiei;
- condiţiile pieţei;
- amplasarea;

24
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- modul de folosinţă;
- componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil

Tabelul 3.9 Descrierea obiectelor analogice

Nr.
Indicatori Analog 1 Analog 2 Analog 3
d/o
1 Denumirea comercial comercial comercial
2

Foto

3 Amplasamentul Bd. Traian Bd. Decebal Str. Saumisegetusa


4 Suprafata, m2 450 308 607
5 Suprafata terenului
5,6 0,7 4
aferent, ari
6 Pretul de oferta 450 000 299 999 368 500
7 Pretul de oferta
1 000 974 607
pentru 1 m2
8 Sursa de acumulare
https://999.md/ro/452 https://999.md/ro/39 https://999.md/ro/43
a informatiei la
92573 377497 270961
data evaluarii
9 Starea tehnica
buna buna buna
(anul)
Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 3.10 Determinarea valorii de piață prin abordarea analizei comparavile a vinzarilor

Nr. Bunul imobil Bunurile imobile comparabile


Indici de comparatie
d/o evaluat
A1 A2 A3
Str.
Amplasarea in mun. Str.
1 Independenței Bd. Traian Bd. Decebal
Chisinau Sarmisegetusa
16/1
https://999.m
https://999.md/ro/ https://999.md/r
2 Sursa de informație d/ro/4529257
39377497 o/43270961
3

25
Continuarea tabelului 3.10

3 Preț de ofertă, euro - 450 000 299 999 368 500

Suprafața totala a bunului


4 534,9 450 308 607
imobil, m2

5 Pretul pentru 1m2 ,euro - 1 000 974 607

Drepturi de proprietate si
6 Deplin Deplin Deplin Deplin
alte drepturi reale
Ajustare - 1 1 1

Pretul 1 m2, ajustat, euro - 1 000 974 607

7 Conditii de finantare de piata de piata de piata de piata

Ajustare - 1 1 1
Pretul 1 m2, ajustat, euro - 1 000 974 607

8 Conditii de vinzare - oferta oferta oferta

Ajustare - 0,9 0,9 0,9


Pretul 1 m2, ajustat, euro - 900 876,6 546,3
Ajstarea pentru
9 - 1 1,05 1,1
amplasare
Pretul 1 m2, ajustat, euro - 900 920,43 600,93

Starea tehnica a Absolut Absolut Absolut


10 Buna
obiectului satisfacatoare satisfacatoare satisfacatoare

Ajustare - 1 1 1,1
Pretul 1 m2, ajustat, euro - 900 920,43 661,023

Suprafata terenului
11 2,8 5,6 0,7 4
aferent, ari

Ajustarea - 0,85 1,17 0,92

Pretul ajustat, euro - 765,00 1076,90 608,14

12 Ajustarea generala - 0,76 1,10 1,00

13 Ajustarea absoluta - 0,24 0,1 0

33 Ponderea - 2 3 1

26
Continuarea tabelului 3.10

Pret de oferta ajustat


34 1022
mediu ponderat 1m2, euro
Pret de oferta ajustat
35 mediu ponderat pentru 546 579
obiectul evaluat, euro
Sursa: Elaborat de autor
Evaluînd bunul imobil comercial amplasat în or. Chișinău, sectorul Botanica strada
Independenței 16/1, conform abordării comparative a vînzărilor, am obținut o valoare de piață de
546 579 euro sau 11 134 907 lei. Cursul valutar la data evaluării 15-12-2017, 1 EUR = 20,372 MDL.
3.3 Estimarea valorii de piață conform abordării veniturilor

Actualizarea fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii bunului mibil evaluat in


baza venitului genereat de acesta si actualizarea lui la data evaluarii. Prima etapa presupune
terminarea VON. A doua etapa presupune determinarea ratei de actualizare. Rata de actualizare
reflecta marimea ratei rentabilitatii pe care un investitor potential o asteapta in rezultatul investitiei in
bunul imobil.
În evaluare cea mai frecventa metoda de determinare a ratei de actualizare este metoda
aditionarii care presupune estimarea individuala a fiecarei componente a ratei de actualizare: rata reala
a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate, rata riscului, rata riscului influentei neasteptate, rata riscului
lichiditatii joase si rata riscului pentru investitia in imobil supus evaluarii.
Rara reala a rentabilitatii – reprezinta rata de baza aprobata in calitate de rata de referinta
pentru principalele operatiuni de politica monetara pe termen scurt aceasta conform datelor
BNMconstituie 6,5 %.
Rata anuala a inflatiei – reprezinta rata inflatiei in baza prognozelor ale statului privind
evolutia inflatiei in economia tarii si conform datelor BNM constituie 9,7 %.
Rata riscului – reflecta recompensa pe care un investitor o asteapta pentru riscul investitiei in
imobilul supus evaluarii, aceasta contine riscuri sistematice si nesistematice si se determina conform
metodei expres.
Tabelul 3.11 Determinarea ratei riscului prin metoda expres
Categori
Tipul si denumierea 1
Nr. d/o a 1 2 3 4 5 6 7 8 9
riscului 0
riscului
Inrautatirea situatiei
1 Dinamic 1
economicegenerale

27
Continuarea tabelului 3.11

Majorarea numarului
2 Dinamic 1
obiectelor comparative

3 Modificari in legislatie Dinamic 1


4 Calamitati naturale Dinamic 1
Neachitarea platii de
5 Dinamic 1
arenda
6 Management neefectiv Dinamic 1
7 Factori criminogeni Dinamic 1
8 Controlul financiar Dinamic 1
Oformarea incorecta a
9 Dinamic 1
caracterelor de arenda
10 Numarul observatiilor 0 0 0 0 1 3 2 2 1 0
11 Suma ponderata 0 0 0 5 18 14 16 8 0
12 Suma 61
13 Numarul factorilor 9
14 Rata riscului, % 6,77
Sursa: Elaborat de autor
Rata riscului pentru investitia in obiectul evaluarii constituie 6,77 %.
Rata riscului lichiditatii joase reflecta pozitionarea obiectului pe piata din punct de vedere al
lichiditatii lui, aceasta se determină conform formulei:
Rr exp.pe piata
R r l j = R r fara ricsc × (3.4)
12 luni

Unde:
R r l j - rata riscului lichiditatii joase;
R r exp.pe piata – rata riscului expunerii pe piata;
10 𝑙𝑢𝑛𝑖
R r l j = 6,5 % × 12 𝑙𝑢𝑛𝑖 = 5,41 %.

Rara riscului inflatiei neasteptate – se include in componenta ratei de actualizare deoarece rata
anuala a inflatiei prognozata poate oscila intre 1 - 2%

Tabelul 3.12 Determinarea ratei de actualizare prin metoda aditionarii


28
Nr. Valoarea,
Indicatori Sursa / formula de calcul
d/o %
1 Rara reala a rentabilitatii BNM, 05-12-17 6,5
2 Rata anuala a inflatiei Legea Bugetului de Stat (BNM) 7,9
3 Rara riscului inflatiei neasteptate Opinia subiectiva a evaluatorului 1
4 Rr exp.pe piata
Rata riscului lichiditatii joase R r l j = R r fara ricsc × 5,41
12 luni

5 Rata riscului pentru investitii in bun


Metoda expres 6,77
imobil
6 𝑅𝑎𝑐𝑡 = (𝑟. 𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏 + 𝑟. 𝑖𝑛𝑓 +
Rata de actualizare 𝑟. 𝑟𝑖𝑠𝑐. 𝑖𝑛𝑓 + 𝑟. 𝑟𝑖𝑠𝑐. 𝑙𝑖𝑐ℎ. 𝑗 + 27,57
𝑟. 𝑟𝑖𝑠𝑐. 𝑖𝑛𝑣.)
Sursa: Elaborat de autor

Tabelul 3.13 Determinarea valorii de piata a obiectului evaluat


prin procedura de actualizare, abordare
Unitat Valo
Nr. ea de a-rea Perioadele de calcul
Indici
d/o masur de
a baza 2017 2018 2019 2020

1 Suprafata arendata m2 534,9 - - - -

Plata de arenda Lei/ m2/


2 2 808 - - - -
pentru 1 m2 an

Majoararea/micsor
3 area prognozata a % - -3 -3 0 -
platii de arenda

Plata de arenda Lei/ m2/


4 - 2 724 2 642 2 642 2 642
ajustata an
Venit brut potential
5 Lei/ an - 1 456 939 1 413 206 1 413 206 1 413 206
(VBP)

29
Continuarea tabelului 3.13

Ajustarea pentru
pierderile de la
neachitarea platii
de arenda (10% din
6 Lei - 145 694 141 321 141 321 141 321
VBP)

Venit brut efectiv


7 Lei - 1 311 245 1 271 885 1 271 885 1 271 885
(VBE),

Cheltueli
operatonale
8 Lei - 0 0 0 0
generale: fixe,
variabile.

9 VON lei 1 311 245 1 271 885 1 271 885 1 271 885
10 Rata actualizarii (Y) % 27,57 - - - -
11 Reversia (R) Lei - - - - 11 562 591
1/(1+0,275 1/(1+0,2757)^
Factorul 2=0,6144
12 Lei - 1 7)^1=0,783 -
actualizarii 8

Fluxuri de venit
13 Lei - 1 311 245 996 904 781 446 -
actualizate
14 Reversia actualizata Lei 7 104 056
15 Valoarea imobilului Lei 10 193 651
Sursa: Elaborat de autor
Reversia (R)
𝑉𝑂𝑁𝑛+1
𝑅𝑒𝑣 = (3,5)
𝑟𝑐𝑎𝑝

𝐶𝑂𝐺 0
CCO = = = 0;
𝑉𝐵𝐸 1 271 885
𝑉𝑃(𝑚𝑒𝑡𝑜𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑚𝑝𝑎𝑟𝑎𝑡𝑖𝑣𝑎) 1 1 134 907
MVBE = = = 8,7546;
𝑉𝐵𝐸 1 271 885

𝑟𝑐𝑎𝑝 = (1-CCO) : MVBE = (1-0) : 8,7546 = 0,11


1 271 885
R= = 11 562 591 lei.
0,11

Valoarea de piață a bunului imobil comercial conform abordării veniturilor, metoda actualizării
fluxului de numerar constituie 500 376 euro sau 10 193 651 lei . Cursul valutar la data evaluării 15-
12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.

30
Capitalizarea venitului
Rata de capiatalizare la evaluarea imobilulu iinclude doua componente:
1. Rata rentabilitatii pentru investitii (capiatal care reprezinta marimea compensatiei pe care un
investitor asteapta sa o primeasca de la investitia in bunul imobil) aceasta trebuie oferita investitorului
pentru devierea valorii banilor in timp, riscul si alti factori legati de investitia concreta, ex: cheltuielile
si dobinda pentru capitalul imprumutat.
2. Norma de restituire a capitalului investit initial. Prin restituirea capitalului se intelege
amortizarea sumei investitiilor initiale, acest element a ratei de capitalizare se utilizeaza mai frecvent
in cazul in care reversia este mai mica decit investitia initiala, i-ar restituirea acesteia trebuie sa se
realizeze din contul veniturilor anuale.
Rata rentabilitatii pentru investitii (capital) se formeaza in baza:
1. Rata reala a rentabilitatii fara risc- conform BNM 6,5%.
2. Rata pentru riscul investitiei in bun imobil - metoda expres – 6,77%.
3. Rata pentru riscul lichiditatii joase caracteristic pentru toate bunurile imobile – 5,41%.
4. Rata pentru managementul investitional cu cit mai riscante si complicate sunt investitiile,
cu atit mai mult necesita un management mai competent.
𝑅𝑎𝑡𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑟𝑒 = 𝑅𝑎𝑡𝑎𝑟𝑒𝑛𝑡𝑎𝑏𝑖𝑙𝑖𝑡𝑎𝑡𝑖𝑖 + 𝑁𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑢𝑖𝑟𝑒 𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑢𝑙𝑢𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 (3.6)
Rata rentabilitatii include:
1. Rata rentabilitatii fara risc – 6.5%;
2. Rata riscului – 6,77%;
3. Rata lichiditatii joase – 5,41%;
4. Rata pentru management investitional – 2%.
∑ = 20,7
𝑁𝑑𝑒 𝑟𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑢𝑖𝑟𝑒 𝑎 𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑢𝑙𝑢𝑖 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑖𝑡𝑖𝑜𝑛𝑎𝑙 include:
1. Metoda Ring;
2. Metoda Inwood;
3. Metoda Hockold.
Determinarea normei de restituire a capitalului.
 Restituirea liniara a capitalului (metoda Ring).
 Restituirea capitalului dupa fondul de compensare si rata rentabilitatii pentru investitii
(metoda Inwood)
 Restituirea capitalului dupa fondul de compensare si rata rentabilitatii fara risc (metoda
Hoskold)
1. Metoda Ring – aceasta metoda este rational de utilizat in caz in care fluxuri de venit se vor
micsora sistemic, i-ar restituirea sumei initiale se va realiza in cote egale, norma anuala de restituire a
31
capitalului se va determina prin impartirea a 100% a valorii activului la durata de viata fizica. Durata
de viata fizica poate fi determinata conform catalogului mijloacelor fixe si a activelor nemateriale.
(H.G. nr. 338 din 21-03-2003), astfel norma de restituire a capitalului pentru obiectul evaluarii
constituie:
100%
𝑁𝑟𝑒𝑠 = = 2,22%.
45 𝑎𝑛𝑖
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 2,22% = 𝟐𝟐, 𝟗𝟐%.
2. Metoda Inwood – este rational de utilizat in cazul in care in decursul perioadei de prognoza
vor fi obtinute fluxuri de venit constante si echivalente, o parte din ele constituie profit pentru
investitii (capital), i-ar cealalta asigura restituirea capitalului, marimea capitalului restituit se
reinvesteste la rata profitului pentru investitii, in acest caz rata de restituire a capitalului ca parte
componenta a coeficientului de capitalizare egal cu factorul de compensare pentru aceiasi rata a
profitului pentru investitii, coeficientul capitalizarii este egal cu suma dintre rata profitului pentru
investitii si factorul fondului de compensare pentru aceiasi rata a profitului pentru investitii,
coeficientul capitalizarii poate fi luat din tabelul functiilor procentului compus.
𝑖
𝐹𝐹𝐶 =
(1 + 𝑖)𝑛 − 1
0,207
𝐹𝐹𝐶 = = 0,1325
(1 + 0,207)5 − 1
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 13,25% = 𝟑𝟑, 𝟗𝟓%.
3.Metoda Hoskold – se utilizeaza in cazuri in care rata rentabilitatii adusa de investitii initiale
este atit de mare incit realizarea reinvestirii la aceiasi rata devine putin probabil de aceia pentru
mijloasecele reinvestitie se presupune obtinerea venitului la rata reala a rentabilitatii fara risc.
0,065
𝐹𝐹𝐶 = = 17,56 %
(1 + 0,065)5 − 1
𝑟𝑐𝑎𝑝(𝑅) = 20,7% + 17,56% = 38, 26%.
𝑉𝑂𝑁 1 311 245
𝑉𝑝 = = = 3 862 282 𝐿𝑒𝑖.
𝑅𝑐 0,3395
Valoarea obiectului prin procedura de capitalizare a venitului a fost calculată conform metodei
Inwood deoarece în decursul perioadei de prognoza vor fi obtinute fluxuri de venit constante si
echivalente, o parte din ele constituie profit pentru investitii, i-ar cealalta asigura restituirea
capitalului. Determinînd vslore de piață prin procedura de capitalizare am obținut o valoare de
3 862 282 lei, sau 189 587 euro.

32
3.4 RECONCILIEREA REZULTATEOR EVALUĂRII

Reconcilierea presupune analiza sistemică a rezultatelor obţinute. Evaluatorul trebuie


să revadă toată activitatea realizată, să analizeze credibilitatea şi aplicabilitatea fiecărei
abordări, să înţeleagă şi să explice diferenţele dintre rezultatele aplicării mai multor metode, să
analizeze gradul de credibilitate şi relevanţă al tuturor informaţiilor care au stat la baza aplicării
fiecărei metode etc.
În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul determină mărimea valorii
finale a obiectului evaluării. Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va
depinde de:
 tipul valorii estimate;
 informaţia disponibilă la data evaluării și relevanţa scopului evaluării;
 metodele de evaluare aplicate.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate
Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cît şi pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
1. revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai
credibile valori;
2. estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:
a) corectitudinii selectării tipului valorii estimate;
b) corectitudinii metodelor aplicate;
c) profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d) veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e) corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f) corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g) consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de
posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei anticipate
trebuie să posede un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei
efective a construcţiei.
Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau o cifră concretă şi un interval de
valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală şi maximală a intervalului nu poate fi
mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii obţinută prin
aplicarea metodelor de evaluare.
33
Tabelul 3.14 Reconcilierea rezultatelor evaluării
Abordarea Abordarea Abordarea
Indicii
costurilor de piata veniturilor
Valorile estimate, € 272 636 546 579 500 376
Corectitudinea selectării tipului valorii estimate, % 20 50 30
Corectitudinea metodelor aplicate, % 30 50 20
Profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare,% 20 60 20
Veridicitatea datelor utilizate în analiză, % 30 40 30
Corectitudinea interpretării şi utilizării datelor, % 30 35 35
Corectitudinea efectuării ajustărilor individuale în cadrul 20 40 40
diferitor metode, %
Consistenţa datelor utilizate în evaluare, % 25 50 25
Media indicatorilor 0,25 0,46 0,29
Ponderea valorii estimate, € (valoarea estimata*media 68 159 253 769 142 965
indicatorilor)
Valoarea de piaţă, € 464 893
Valoarea de piaţă, lei 9 470 801
Sursa: elaborat de autor
Valoarea de piață finală a bunului imobil commercial amplasat în orChișinău sect. Botanica,
str. Independenței 16/1 ce reprezintă un complex sportiv constituie 464 893 euro sau 9 470 801 lei.
Cursul valutar la data evaluării 15-12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.

34
CONCLUZII

Procesul de evaluare reprezintă o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de către


evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate
de desfăşurarea unui plan conform căruia se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile,
tehnicile şi metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că
conţinutul lucrărilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce
urmează a fi estimată, prevederile legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de
evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evaluării.
În activitatea de evaluare în general și în estimările valorii de piață în particular, cunoașterea
pieței unei anumite proprietați imobiliare ajută la alegerea criteriilor de investigare, selectare și de
interpretare a comparabilității cu alte proprietăți.
Pentru a face o analiză a pieţei imobiliare cît mai corectă, trebuie să cunoaştem unele
caracteristici generale ce caracterizează piaţa în ansamblu şi unele segmente ale ei.
Bunurile imobile comerciale au un specific important, generarea veniturilor. Aceste categorii
de imobile asigură în termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile, recuperarea
capitalului investit pentru procurarea lor. Această condiţie se satisface în cazul în care există un flux
de clienţi şi consumatori corespunzător. În prezent, problema de bază a sectorului serviciilor constă în
reducerea semnifcativă a clienţilor.
Analizîd piața bunurilor imobile comerciale din chișinău am observat că prețurile de ofertă
variază de la un sector la altul, astfel cel mai mic preț mediu de ofertă putem observa în sectorul
Ciocana de 650 euro pentru m.p., iar cel mai mare în Sectorul Centru al orașului Chișinău cu 1 076
euro pentru m.p., în final am obținut o medie pe oraș de 780 euro pentru m.p.
Efectuînd evaluarea complexului sportiv “Heracles” din orașul Chișinău, sectorul Botanica, str.
Independenței 16/1, am determinat valoarea de piață prin toate 3 abordări, obșinînd o valoare de
272 636 euro conform abordării costurilor, prin abordarea vînzărilor comparabile s-a obținut o valoare
de 546 579 eu, și conform abordării veniturilor valoare bunului constituie 500 376 euro. Efectuînd
reconcilierea rezultatelor evaluării am obținut o valoare de piață a bunului imobil evaluat de 464 893
euro sau 9 470 801 lei. Cursul valutar la data evaluării 15-12-2017 1 EUR = 20,372 MDL.

35
BIBLIOGRAFIE

1. Legea cu privire la activitatea de evaluare, Nr. 989-XV din 18.04.2002,M.O.Nr. 102/773;


2. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr. 958 din 04.08.2003,
M.O Nr. 177/1006 din 15.08.2003;

3. Sistem unic de evaluare a patrimoniului termeni și definiții, 01.12.2004;


4. ВСН 58-88 ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ, Положение об
организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания
здания, обьектов комунальнго и социально-культурного назначения. Нормы
проектирования 01-07-1989
5. M.Bejenaru „Analiza pieţii imobiliare”,Chişinau,2009;

6. Buzu Olga, Angela Matcov “Evaluarea Bunurilor Imobile - Teorie și Practică”, Chișinău,
2003;
7. Albu Svetlana,Albu Ion „Piaţa imobiliară”,Chişinau,2014;
8. https://999.md/ accesat la data de 11,12,2017
9. http://geoportal.md/ accesat la data de 18.12.2017
10. http://www.curs.md/ro accesat la data de 15.12.2017;
11. http://upvs.kwinto.ru/interpr.php?link=_000679.htm accesat la data de 17.12.2017;
12. https://www.cadastru.md/ecadastru/webinfo/f?p=100:1:2782670767027407 accesat la data
de 13.12.2017;

36
Anexa1
Imaginile obiectului evaluat

37
38
Anexa 2
Terenurile analogice

39
Anexa 3
Bunuri imobile analogice

40
41
42
Anexa 4
Curs valutar

Axexa 5
Actele cadastrale

43