2.

Raport de evaluare al unui imobil

IMOBIL(APARTAMENT) – Bucuresti, Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Nr.10, Etajul 2,

Ap. 10

1. Evaluator:
- Drăgan Beatrice Marina,
- Anul I, Grupa 180, MAPP

2.Client: Persoana fizica: Popescu Cristian

3. Proprietatea evaluata: Apartament cu 2 camere si dependinte situat la etajul 2 al unui bloc cu

regim de inaltime P+3E, in suprafata construita de 64mp.

Adresa proprietatii: Bucuresti, Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Nr.10, Etajul 2, Ap. 10.

4. Declararea valorii

Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii:

57.500 EUR (251.580 RON)

5. Baza de evaluare: Valoarea de piata

Scopul evaluarii: Garantare credit bancar
Data de referinta a evaluarii: 10.01. 2013
Cursul de schimb BNR la data de referinta: 4.3753 RON/ EUR
Data inspectiei proprietatii: Inspectia a fost efectuata de catre Ludovic Trifu in prezenta
solicitantului.

6. Date privind dreptul de proprietate, suprafata si cote indivize:

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumpărare ca bun propriu în favoarea Popescu

Cristian conform Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 426/26.03.2008 emis de BNP
Ioana Basescu;

Număr topografic : 220/3;39;

Un extras de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului;

Suprafata înscrisă în documentatia cadastrala: Su = 52mp

Proprietar asupra terenului: Popescu Cristian asupra terenului cota indiviza de 2% avand
suprafata de 17 mp cu scopul de parcare.

7. Date privind documentatia cadastrala: Evaluatorul nu a avut la dispozitie documentatie

cadastrala, dar proprietarul va asigura dovada faptului ca apartamentul este liber de sarcini catre
banca in momentul evaluarii acesteia.

8. Situatia actuala a apartamentului: Apartamentul nu este ocupat , deasemenea este nemobilat.

9. Descrierea zonei de amplasare:

Zona de amplasare:

Proprietatea este amplasată într-o zona rezidentială pe Bulevardul Kogalniceanu in centrul

Bucurestiului. În zonă sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de înăltime P+3E si
P+4E. Distanta fata de proprietati complementare (scoli, parcuri, institutii de invatamant, piete)
este foarte mica. Accesul este facil, iar mijloacele de transport în comun sunt la distantă
mica. Strada la care are acces proprietatea este sistematizată superior, utilitătile
aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: apă - canalizare, energie electrică,
gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet.

Artere importante de circulatie din zona:

Auto si pietonal: Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Bulevardul Regina Elisabeta, Splaiul
Independentei.
Calitatea retelelor de transport: asfaltate cu una sau doua benzi pe sens.

Caracterul edilitar al zonei: Zona rezidentiala centrala, mijloace de transport in comun foarte
apropiate (RATB in Piata Kogalniceanu si statia de metrou Izvor), unitati comerciale in zona
(Angst, diferite supermarketuri si magazine), unitati de invatamant mediu (Colegiul National
Gheorghe Lazar, Liceul de Muzica), sedii de banci, intitutii culturale (Teatrul Bulandra),
institutii de cult (biserica la 5 minute de mers pe jos), parcuri (Cismigiu, Izvor).

Utilitati edilitare: Retea urbana de energie electrica/ apa/ termoficare/ gaze/ canalizare/ telefonie/
cablu/ internet: Existenta

Ambient: Foarte civilizat.

Concluzii privind zona de amplasare: Zona foarte buna pentru orice gen de locatar. Este o zona
atractiva datorita parcurilor foarte aproape si a aerului arhitectural vechi. In principiu media de
varsta a locatarilor este ridicata (in jurul a 56 de ani) lucru care duce la linistea in aceasta parte a
Bucurestiului.
10. Descrierea constructiei de baza (blocul):

Amplasament: Bloc de locuite cu regim de inaltime P+3E (apartamentul este situtat la etajul 2)
Anul constructiei: 1938

Locuinte pe palier: 4

Orientare: Nord

Caracteristici: Fundatii de caramida, pereti portanti din caramida, acoperis cu panta medie,
finisajul exerior cu tencuieli si zugraveli simple, usa de acces in bloc de metal, fara interfon,
aspect exterior/interior ingrijit.

Concluzii: Starea generala a blocului este buna si nu este incadrat la niciun grad de rism seismic
in ciuda anului in care a fost construit

11. Descrierea apartamentului:

Suprafata: Suprafata totala construita=64mp, Suprafata utila=52mp

Tamplarie: Tamplarie PVC la exerior, usi de lemn la interior si usa de la intrare metalica.

Finisaje: Parchet, gresie, lavabila alba, renovat nou.

Instalatii si dotari electrice: In stare foarte buna.

Instalatii si dotari de incalzire: Prin centrala termica proprie.

Instalatii si dotari de alimentare cu apa: In stare foarte buna.

Instalatii si dotari de alimentare cu gaze: In stare foarte buna.

Necesar de investit: Nu este cazul

Concluzii privind starea apartamentului: Stare tehnica generala foarte buna.

12. Analiza pietei imobiliare:

Definirea pietei si subpietei: Piata de apartamente de 2 camere situate la bloc pe o raza de 500 de
metri fata de Piata Kogalniceanu.

Natura zonei: Zona rezidentiala in proportie de 85%.

Oferte de locuite similare: In crestere.

Cererea de locuite similare: In crestere.

Preturi in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 1200 EUR/mp
*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 1450 EUR/mp

Chirii in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 245EUR/luna

*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 340EUR/luna

Concluzii privind piata proprietatii: Trend ascendent al pietei in aceasta zona datorita parcurilor
Cismigiu si Izvor si a stilului arhitectural, precum si a usurintei cu care se poate ajunge in zonele
de interest ale orasului.

13. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea maii buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietătii selectata din
diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru
necesare aplicării metodelor de evaluare in capitolele următoare ale lucrării.
Cea mai buna utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă si legală a unui teren
liber sau construit care este fizic posibila, fundamentată adecvat, fezabilă financiar si are ca
rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situatii:
-cea mai bună utilizare a terenului liber
-cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăti imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea
trebuie sa fie:
-permisibilă legal
-posibila fizic
-fezabilă financiar
-maxim productivă

Practic, tinând cont de tipul clădirii si de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă
pentru proprietatea evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidentială.

Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:

-este permisibilă legal;
-îndeplineste conditia de fizic posibilă.
-este fezabilă financiar.
-este maxim productivă se refera la valoarea proprietătii imobiliare in conditiile celei mai bune
utilizări (destinatii).

14. Evaluare
14.1 Abordarea prin comparatii

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor corectii cantitative pentru fiecare
element de comparatie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările si ofertele comparabile pentru a
determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietătii de analizat.

Corectiile au fost exprimate procentual sau în valoare absolută. Criteriul de selectie a valorii a
fost corectia totala brută ca procent din pretul de vânzare cea mai mică.

Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost baza de date a agentiilor impbiliare
(programul Pitagora), de pe site-urile de profil si partial de la institutiile si persoanele direct
implicate în tranzactii.

Proprietătile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Nr. Criterii si elemente de Proprietatea de

crt. comparatie evaluat Proprietati comparabile
1 2 3
0 Pretul EUR 59500 69500 64900
1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Dreptul de proprietate
2 transmis integral integral integral integral
3 Conditii de finantare facile facile facile facile
4 Conditii de vanzare la piata peste piata sub piata la piata
Cheltuieli imediate
5 dupa cumparare fara fara fara fara
6 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent
centrala- centrala- centrala-
7 Localizare centrala similara similara similara
Bd. Mihail Str. Ion Bd. Regina Str. Ion
Adresa Koglaniceanu Campineanu Elisabeta Brezoianu
8 Caracteristici fizice
semidecoma semidecoma semidecoma
Tip apartament decomandat ndat ndat ndat
 Numar camere 2 2 2 2
Etaj 2/3 2/8 p/2 4/8
Finisaje medii simple medii simple
Incalzire/ apa calda nu-retea nu-retea nu-retea
proprie centrala termica municipala municipala municipala
Vechime(anul
constructiei) 1938 1969 1940 1990
Suprafata utila 52 43 58 55
9 Cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
10 Pret/ mp Su (EUR) 1380 1200 1180

Abordarea prin comparatii directe:

Nr. Criterii si elemente de Proprietatea de

crt. comparatie evaluat Proprietati comparabile
1 2 3
0 Pretul EUR 59500 69500 64900
1 Tipul comparabilei oferta oferta oferta
Corectie unitara sau
procentuala -5% -5% -5%
Corectie totala pentru
comparabila -2975 -3475 -3245
Pret corectat 56525 66025 61655
Dreptul de proprietate
2 transmis integral integral integral integral
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 56525 66025 61655
3 Conditii de finantare facile facile facile facile
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 56525 66025 61655
4 Conditii de vanzare la piata peste piata sub piata la piata
Corectie unitara sau
procentuala -10% 10% 0%
Corectie totala pentru
comparabila -5652.5 6602.5 0
Pret corectat 50872.5 72627.5 61655
Cheltuieli imediate
5 dupa cumparare fara fara fara fara
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 50872.5 72627.5 61655
6 Conditiile pietei prezent prezent prezent prezent
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 50872.5 72627.5 61655
centrala- centrala- centrala-
7 Localizare centrala similara similara similara
Bd. Mihail Str. Ion Bd. Regina Str. Ion
Adresa Koglaniceanu Campineanu Elisabeta Brezoianu
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 50872.5 72627.5 61655
8 Caracteristici fizice
semidecoma semidecoma semidecoma
Tip apartament decomandat ndat ndat ndat
Corectie unitara sau
procentuala 5% 5% 5%
Corectie totala pentru
comparabila 2543.63 3631.38 3082.75
Pret corectat 53416.13 76258.88 64737.75
Etaj 2/3 2/8 p/2 4/8
Corectie unitara sau
procentuala 0% 5% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 3812.94 0
Pret corectat 53416.13 80071.82 64737.75
Finisaje medii simple medii simple
 Corectie unitara sau
procentuala 2.40% 0% 2.55%
Corectie totala pentru
comparabila 1290 0 1650
Pret corectat 54706.13 80071.82 66387.75
Incalzire/ apa calda nu-retea nu-retea nu-retea
proprie centrala termica municipala municipala municipala
Corectie unitara sau
procentuala 1.90% 1.25% 1.50%
Corectie totala pentru
comparabila 1000 1000 1000
Pret corectat 55706.13 81071.82 67387.75
Vechime(anul
constructiei) 1938 1969 1940 1990
Corectie unitara sau
procentuala -5% 0% -10%
Corectie totala pentru
comparabila -2785.31 0.00 -6738.78
Pret corectat 52920.82 82071.82 60648.98
Suprafata utila 52 43 58 55
Corectie unitara sau
procentuala 15% -10% -5%
Corectie totala pentru
comparabila 7938.12 -8207.18 -3032.45
Pret corectat 60858.94 73864.64 57616.53
9 Cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential
Corectie unitara sau
procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala pentru
comparabila 0 0 0
Pret corectat 60858.94 73864.64 57616.53
10 Pret/ mp Su (EUR) 1380 1200 1180

Corectia Totala (%) 9% 11% -6%

OPINIE 57500 EUR 251579.75

1105 EUR/mp Curs=4.3753
10 ianuarie
2013
Corectiile au fost aplicate astfel:
- S-au corectat cu 5% preturile comparabilelor din start intrucat cam aceasta este marja de
negociere pe piata reprezentata.
- S-au corectat cu 10%, respectiv -10% valorile primelor 2 apartamente comparate intrucat
primul se vinde sub piata (se va da mai repede si de aceea adaugam la valoarea
apartamentului), iar al doilea deasupra pietei (va ingreuna un pic vanzarea si astfel
scadem din valoarea estimata).
- S-au corectat cu 5% valorile tuturor apartamentelor intrucat erau semidecomandate in
comparatie cu cel de evaluat.
- S-a corectat cu 5% valoarea comparabilei 2 intrucat este situata la parter ceea ce este un
dezavantaj.
- Pentru apartamentele 1 si 3 s-a aplicat o corectie de 30 EUR/mp intrucat au finisaje de
slaba calitate in comparatie cu apartamentul de evaluat (s-a calculat procentual in tabel).
- S-au corectat toate cele 3 apartamente cu suma de 1000 EUR intrucat nu au centrala
termica (sume calculate procentual in tabel).
- S-au aplicat corectii pentru vechimea si suprafata apartamentelor.

Valoarea de piata a apartamentului de evaluat a fost estimata ca fiind comparabila cu cea de-a
treia proprietate intrucat acesteia i-au fost aduse cele mai mici corectii avand in vedere
caracteristicile analizate. Avand in vedere acestea valoarea apartamentului este estimata la 57500
EUR (echivalent 251580 RON).

ANEXE (fotografii ale apartamentului analizat)