Raport nr. 709 B/07.08.

2007

RAPORT DE EVALUARE
a proprietăţii imobiliare
apartament cu 2 camere

situat în Str. Ion Manolescu Nr 4 (fosta Intrarea Semintelor),

Bl. 131, Sc. 3, Et.9, Ap. 154, Sector 6,
Bucuresti

Proprietatea: Calin Valentin

Solicitant de credit: Calin Valentin

Întocmit la cererea ING BANK N.V. AMSTERDAM

Sucursala Bucuresti

de către FAIRVALUE CONSULTING SRL

Valoarea estimată: 84.000 EUR, respectiv 267.000 lei

Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în
totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al clientului – Calin
Valentin si al destinatarului – ING BANK – Sucursala Bucuresti.

07 August 2007
SINTEZA EVALUARII

Numele beneficiarului (aplicant pentru Calin Valentin

credit)
Numarul aplicatiei -
Numele evaluatorului DRACEA ANUTA
Data evaluarii 07.08.2007
Tip proprietate Apartament 2 camere
Adresa proprietatii Str. Ion Manolescu Nr 4 (fosta Intrarea Semintelor), Bl. 131, Sc. 3, Et.9, Ap.
Numar cadastral 191/154
Numar inregistrare in CF CFI 52434; CFC 10432 sector 6 Bucuresti
Numele proprietarului Calin Valentin
Dreptul de proprietate deplin
Utilizare existenta Proprietate rezidentiala
Tip constructiv (structura) beton armat panouri prefabricate si bca
Curs de schimb valutar la data evaluarii 3.1768

Apreciere generala calitativa – nota 3

generala a proprietatii
VALOAREA DE PIATA recomandata 84,000 EUR 267,000 LEI

Din care (daca este cazul):

-valoare constructie
-valoare teren
-valoare lucrari ramase de finalizat (in
cazul constructiilor nefinalizate)
-valoare lucrari executate (in cazul
constructiilor in curs de executie)
-valoare estimata a proiectului (pentru
constructii viitoare – in cazul creditelor de
Observatii
- EUR - LEI
- EUR - LEI
- EUR - LEI
- EUR - LEI
- EUR - LEI
 Grad de lichiditate mediu.Conform declaratiilor proprietarului apartamentul
este ipotecat in favoarea ING BANK NV AMSTERDAM Sucursala Bucuresti.
Nu s-a pus la dispozitia evaluatorului documente care sa ateste ca
aprtamentul este ipotecat.

Cu stima,
Anuţa Drăcea – MAA
Director FAIRVALUE CONSULTING SRL
Calin Valentin Raport de evaluare – Apartament 2 camere

RAPORT DE EVALUARE - APARTAMENT

I. Generalitati
Client ING BANK, Sucursala Bucuresti
Evaluator DRACEA ANUTA
Numele aplicantului pentru credit Calin Valentin
Numar client - aplicatie -
Str. Ion Manolescu Nr 4 (fosta Intrarea Semintelor), Bl. 131, Sc. 3, Et.9, Ap. 154, Sector 6,
Adresa imobilului evaluat Bucuresti
Tipul proprietatii Apartament 2 camere

Acte de proprietate prezentate

Contract de vanzare cumparare cu garantie imobiliara autentificat sub nr. 2686/27.09.2005
Numar cadastral 191/154
Numar inregistrare in CF CFI 52434; CFC 10432 sector 6 Bucuresti
Valoare de piata 84,000 EUR
Valoare unitara 1533 EUR/mp.
Data inspectiei 06.08.2007
Data evaluarii 07.08.2007
Valabilitatea evaluarii 07.08.2007
Curs de schimb valutar (BNR) 3.1768 lei/EUR
Scopul evaluarii estimarea valorii de piata
Aplicabilitate Credit ipotecar
Rating general 3
Observatii

II. Descrierea imobilului

Proprietar Calin Valentin
Str. Ion Manolescu Nr 4 (fosta Intrarea Semintelor), Bl. 131, Sc. 3, Et.9, Ap. 154, Sector 6,
Adresa Bucuresti
Utilizare actuala Proprietate rezidentiala
Cea mai buna utilizare Proprietate rezidentiala
Anul construirii 1979 (conform declaratiilor proprietarilor)
Etajul (din total) 9/P+10
Suprafata utila totala cca 54.95
Arie balcoane, logii 3.86
Tipul constructiei Bloc de apartamente
- structura beton armat
- inchideri si compartimentari panouri prefabricate si bca
- acoperis tip terasa hidroizolata
- ferestre Pvc cu geam termopan
- tamplarie lemn
- pardoseli parchet in camere; gresie in hol, baie, balcon si bucatarie
- finisaje zugraveli lavabile; placaje faianta
Suprafata terenului (unde e cazul) 7.26 mp
Dreptul de proprietate asupra terenului (exclusiv/indiviz)
indiviz
Conform declaratiilor proprietarului apartamentul este ipotecat in favoarea ING BANK NV
AMSTERDAM Sucursala Bucuresti. Nu s-a pus la dispozitia evaluatorului documente care sa
Sarcini inregistrate ateste ca aprtamentul este ipotecat.
Observatii
III. Localizare
Zona Cartier Militari - Piata Gorjului
Acces din Str. Moinesti pe str. Ion Manolescu
Dezvoltarea zonei rezidentiala
Mijloace de transport de suprafata; metrou
Parcare/garaj in jurul blocului
Facilitati (sociale, comerciale, etc.) Piata Gorjului, Cora, Plazza Romania, Autogara Militari

IV. Utilitati
Instalatii electrice da
Instalatii termoficare/incalzire da
Instalatii alimentare cu apa da
Instalatii de gaz da
Instalatii de canalizare da
Iluminat public da

V. Interes tranzactional
Raport cerere/oferta crestere (crestere, descrestere, stagnare)
Tranzactionabilitate medie (slaba, buna, f. buna)
Observatii

____________________________________________________________________________________ - 3 -

http://www.fvalue.ro
Calin Valentin Raport de evaluare – Apartament 2 camere

METODA COMPARATIILOR DE PIATA

FISA DE EVALUARE - APARTAMENT

PROPRIETATI COMPARABILE - DETALII

Adresa Etajul Suprafata Pret Pret unitar Imbunatatiri Rating

utila totala (EUR) (Eur/mp)
(mp)
C1 Militari - Moinesti 4/P+8 55 87,000 1,582 fara 3
C2 Militari, G. Calboreanu P/P+10 51 85,000 1,667 fara 3
C3 Militari, Piata Gorjului 5/P+9 54 85,000 1,574 medii 3
.
EVALUARE COMPARATIVA

Elemente de comparatie Date comparate

C1 C2 C3
Adresa Militari - Moinesti Militari, G. Calboreanu Militari, Piata Gorjului
Suprafata utila totala (conf. acte proprietate) 55 51 54
Pret vanzare (EURO) 87,000 85,000 85,000
Data vanzarii (ofertei): Aug-07 Aug-07 Jul-07
Ajustare pentru oferta 95% 95% 95%
Pret ajustat 82,650 80,750 80,750
Pret unitar 1,503 1,583 1,495

GRILA COMPARATIVA DE CALCUL

Aspect Pondere Proprietatea evaluata Proprietatea evaluata Proprietatea evaluata

este: este: este:
% comparativ cu C1 comparativ cu C2 comparativ cu C3
Localizare 30% la fel la fel la fel
Suprafata utila totala 10% la fel la fel la fel
Etaj 5% la fel superior la fel
Vechime 10% inferior la fel la fel
Calitate 25% la fel la fel la fel
Amenajari suplimentare 10% superior superior superior
Garaj 10% la fel la fel la fel
Ajustari 100% 100.00% 103.75% 102.50%
Pret unitar calculat (EUR/mp) 1502.73 1642.71 1532.75

Pret unitar final calculat comp. C3 1533 € /mp

Suprafata utila totala a subiectului evaluat 54.95 sq.m.
Valoare de piata estimata 84,225 €

VALOARE DE PIATA RECOMANDATA

Valoare de piata estimata (rotunjita) 84,000 €

267,000 lei

METODA CAPITALIZĂRII VENITURILOR

Suprafata utila (mp) 55
Chiria lunara (EUR/luna) 450
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 5,400
Total VBP (eur/an) 5,400
Grad de ocupare 100%
Venituri brute efective VBE(eur/an) 5,400
Total VBE (eur/an) 5,400
Chetuieli exploatare 5% 270
Costuri reamenajare (reparatii ) -
Venit net efectiv (eur/an) 5,130
Total VNE (eur/an) 5,130
Rata de capitalizare 6%
Multiplicator 16.67
Valoare randament (eur) 85,500
rotund 86,000 €
273,000 LEI
____________________________________________________________________________________ - 4 -

http://www.fvalue.ro
Calin Valentin Raport de evaluare – Apartament 2 camere

Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către client si proprietarul
apartamentului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de
evaluare este destinat scopului şi destinatarului precizaţi anterior. Raportul este confidenţial, strict pentru
client si destinatar iar evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de o terţă persoană, în nici o
circumstanţă.

Ipoteze şi conditii limitative

Principalele ipoteze şi conditii limitative de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare
sunt următoarele:

Ipoteze

Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către proprietarul

apartamentului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Se
presupune că titlul de proprietate este bun şi marketabil, în afara cazului în care se specifică altfel;

Informaţia furnizată de către terţi este considerată de încredere, dar nu i se acordă garanţii pentru
acurateţe;

Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii
clădirii (părţilor ascunse) care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate
pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;

Noi nu am făcut nici o investigaţie şi nici nu am inspectat acele părţi ale clădiriii care erau acoperite,
neexpuse sau inaccesibile şi s-a presupus astfel că aceste părţi sunt în stare tehnică bună. Nu putem să
exprimăm nici o opinie despre starea tehnică a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie
considerat că ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor si instalaţiilor;

Se presupune că amplasamentul este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi
republicane privind mediul înconjurător în afara cazurilor când neconcordanţele sunt expuse, descrise şi
luate în considerare în raport;

Din informaţiile deţinute de către evaluator şi din discuţiile purtate cu proprietarul apartamentului, nu
există nici un indiciu privind existenţa unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea
proprietăţii evaluate sau valoarea proprietăţilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinţă de efectuarea
unor inspecţii sau a unor rapoarte care să indice prezenţa contaminanţilor sau materialelor periculoase
şi nici nu a efectuat investigaţii speciale în acest sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu există aşa
ceva. Dacă se va stabili ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin
sau că au fost sau sunt puse în funcţiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce
la diminuarea valorii raportate;

Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile
în lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluării;

Valoarea de piaţă estimată este valabilă la data evaluării. Intrucât piaţa, condiţiile de piaţă se pot schimba,
valoarea estimată poate fi incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment;

S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot
să apară în perioada următoare;

Alegerea metodei de evaluare prezentate în cuprinsul raportului s-a făcut ţinând seama de tipul valorii
exprimate si de informatiile disponibile;

Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii toate informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie la data evaluării
referitoare la subiectul de evaluat neexcluzând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care acesta nu
avea cunoştinţă;

Condiţii limitative:

intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;

evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună
mărturie în instanţă relativ la proprietăţile în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de
înţelegeri în prealabil;

nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

orice valori estimate în raport se aplică activului evaluat, luat ca intreg şi orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de
distribuire a fost prevăzută în raport;
____________________________________________________________________________________ - 5 -

http://www.fvalue.ro
Calin Valentin Raport de evaluare – Apartament 2 camere

raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale.
Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot pierde valabilitatea.

RECONCILIEREA VALORILOR. OPINIA EVALUATORULUI

Apartamentul evaluat, situat in Str. Ion Manolescu Nr 4 (fosta Intrarea Semintelor), Bl.
131, Sc. 3, Et.9, Ap. 154, Sector 6, Bucuresti, este proprietatea Calin Valentin, conform
actelor de proprietate anexate in copie la prezentul raport.

Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda comparatiilor de piata = 84.000 EUR
Valoarea obtinuta in urma evaluarii prin metoda capitalizarii veniturilor = 86.000 EUR

Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand
cont de scopul evaluarii, opinia evaluatorului este: valoarea de piata a imobilului este
cea estimata prin metoda comparatiilor de piata, de 84.000 EUR, respectiv 267.000 lei
la cursul valutar 3,1768 lei/EUR, valabil pentru data de referinta a evaluarii.

DECLARATIE DE CONFORMITATE

Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in
prezentul raport sunt reale si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile din prezentul
raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile
personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.

Certificam ca nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea imobiliara care face obiectul
acestui raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din
partile implicate.

Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere acestuia
sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in
evaluare.

Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de
finalizarea tranzactiei.

Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele si metodologia de
lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania). Evaluatorul a respectat
codul deontologic al meseriei sale.

Proprietatea imobiliara supusa evaluarii a fost inspectata de catre evaluator.

Prezentul raport de evaluare se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in
conformitate cu Standardele de verificare ale ANEVAR.

La data elaborarii acestui raport de evaluare, evaluatorul care semneaza mai jos este membru ANEVAR, a
indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si are competenta necesara
intocmirii acestui raport.

Anuţa Drăcea
Evaluator - Membru Acreditat ANEVAR

____________________________________________________________________________________ - 6 -

http://www.fvalue.ro
Calin Valentin Raport de evaluare – Apartament 2 camere

Fotografii:
1. Hol 2. Camera

3. Camera 4. Bucatarie

5. Baie 6. Balcon

7. Intrare bloc 8. Perspectiva bloc

____________________________________________________________________________________ - 7 -

http://www.fvalue.ro