Nota de Opinie

FairValue Consulting SRL
Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2

București | Romania
t: +40 21 322 71 06
e: office@fvalue.ro
Nota de opinie cu inspectie
Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante

Client IONESCU SERBAN DRAGOS
Utilizator IONESCU SERBAN DRAGOS
Data raportului 18.02.2022
Data evaluării 18.02.2022

Data inspecției 04.02.2022. Valoarea de piata este valabila in ipoteza in care starea proprietatii nu s-a
modificat intre data inspectiei si data evaluarii.
Evaluator autorizat Costache Ionut Constantin, Evaluator Autorizat EPI, Legitimație 19210
Compania de evaluare Fairvalue Consulting, Membru Corporativ ANEVAR, Autorizație nr. 0020; Polița de asigurare
de răspundere profesională 39222 / 23.12.2021
Reprezentant – funcţia Stan Anuta Costinela – Director
Tip proprietate LOCUINTA – P+M
Adresa proprietății Bucuresti, Str. Cricovului Nr. 6, Sector 1
Cartier / amplasare Zona de nord a Mun. Bucuresti, Cartier Bucurestii Noi, Subzona Laminorului, Str. Cricovului
Cod postal 013083
Anul construirii 1968 (conform declaratiei proprietarului)
Regim de înalțime P+M
Utilități Energie electrica - bransat, apa - bransat, canalizare - bransat, gaze - bransat; incalzire -
centrala termica proprie
Finisaje Medii
Construcție C1,C2 si Au = 161,10 mp Ac = 148,00 mp Ad = 235,00 mp
Supraf
C3
ețe
Teren St = 199,00 mp (conform masuratori cadastrale) si 200 mp (conform acte)
Proprietar ZAMFIRACHI CONSTANTA CRISTIANA

Utilizare existentă Proprietate cu destinație rezidențială
Curs de schimb valutar 4,9439 Lei/Euro
VALOAREA DE PIAȚĂ
estimată, din care: 202.000 EUR 998.668 LEI
Valoare constructie: 120.000 EUR 593.268 LEI
Valoare teren: 82.000 EUR 405.400 LEI
Dreptul de proprietate Considerat deplin
Sarcini înregistrate Conform extrasului de carte funciara nu sunt inscrise sarcini. Se noteaza promisiunea de
instrainare in favoarea lui IONESCU SERBAN DRAGOS.
Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care dreptul de proprietate asupra este liber de sarcini.
Descriere anexe -
Identificarea proprietatii Identificarea proprietatii subiect a fost realizata cu ajutorul adresei postale / coordonatelor
si asigurarea accesului: topografice Stereo 70.
Accesul catre proprietatea subiect este asigurat astfel:

Cale/artera Descriere Regim juridic
Str. Cricovului Drum asfaltat Public
Nota de opinie Teren si constructie
Observații speciale - La data inspectiei s-a observat faptul ca anexele C2 si C3 fac parte integrata din
constructia C1 – locuinta.
- Accesul in C1 se face prin intermediul anexei C3 (la parter) si prin C2 (la mansarda).
- In estimarea valorii de piata a imobilului, constructiile C1, C2, C3 s-au considerat
ca formeaza un tot unitar (cu o suprafata construita la sol de 148 mp, o suprafata
desfasurata de 235 mp si o suprafata utila de 161,1 mp), dat fiind faptul ca ele
comunica prin intermediul usilor de acces, beneficiaza de utilitati, finisaje si sistem
constructiv similar, acestea fiind utilizate drept constructii de locuit.
Diferențe constatate în - La data inspectiei s-a constatat faptul ca terasa constructiei C2 s-a amenajat drept
urma inspecției (față de terasa circulabila cu balustrada.
documentele de - Conform extrasului de carte funciara pus la dispozitie, este intabulata doar o
proprietate / singura constructie C1, cu o suprafata construita de 138,07 mp, compusa din
documentația cadastrală) locuinta in suprafata de 113,10 mp si garaj in suprafata de 24,97. In estimarea
valorii de piata s-au utilizat suprafetele conform cu documentatia cadastrala (C1,
C2 si C3).
Cu stima,
COSTACHE IONUT CONSTANTIN – Evaluator Autorizat EPI
Membru Titular ANEVAR
FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 2

Anexa 1 - Prezentarea evaluatorului
Prezentă pe piață începând cu 2005, FairValue oferă servicii profesionale de evaluare și

consultanţă financiară.
Evaluare: În scopul:
Proprietăţi imobiliare tranzacţionării

Maşini, echipamente, instalații, stocuri garantăriiîmprumuturilor
Servicii oferite Întreprinderi și participații la raportăriifinanciare
întreprinderi impozitării
Instrumente financiare fuziunii/divizării
Active necorporale delistării de la bursă etc
60 evaluatori membri titulari ANEVAR în toată țara
Printre evaluatorii FairValue sunt: Certificări
Membri Acreditați ANEVAR (MAA) evaluări întocmite

Evaluatori recunoscuți la nivel european conform Standardelor de
(Recognised European Valuers – REV Evaluare a Bunurilor în
TEGoVA) vigoare
Membri RICS (Royal Institution of membru corporativ
Echipa Chartered Surveyors) ANEVAR (autorizație
numarul 0020)
Promptitudine și operativitate: companie atestată ASF
pentru evaluarea
Sistem privat de comunicaţii securizat companiilor
Aplicaţie securizată pentru bănci în firmă ”regulated by
vederea monitorizarii datelor utilizate în RICS” (Royal Institution
procesul de evaluare a garanţiilor și of Chartered Surveyors)
acces la raportul de evaluare în format
electronic
Risc management:
poliţe individuale de
Peste 15 ani de activitate
asigurare profesională a
Mai mult de 1OO.OOO de rapoarte de
evaluatorilor în limita a
evaluare pentru proprietati imobiliare
minim 1O.OOO Euro
Experienţă Peste 5O.OOO de rapoarte de evaluare
poliţă de asigurare
pentru echipamente şi bunuri mobile și
pentru răspundere
evaluări de afaceri
profesională a
companiei în limita a
1.OOO.OOO Euro

1. Anexe
Anexa 1. - Evaluarea terenului
Comparația directă este metoda recomandată în primul rând pentru evaluarea

terenului.
Comparația directă poate fi utilizată pentru evaluarea terenului liber sau considerat
liber pentru scopul evaluării. Comparația directă este cea mai utilizată metodă
pentru evaluarea terenului și cea mai preferată metodă atunci când sunt
disponibile vânzări de terenuri comparabile.
În aplicarea acestei metode sunt colectate, analizate, comparate și ajustate

vânzările de loturi și alte date privind parcele similare, în scopul estimării valorii
terenului subiect. În procesul de comparație sunt luate în considerare asemănările
și deosebirile dintre loturile similare și terenul subiect.
Variabilele luate cel mai des în considerare ca elemente de comparație sunt

caracteristicile fizice ale terenului, care se referă la mărimea și forma acestuia,
deschiderea la drumul de acces, topografia, localizarea și priveliștea.
Etapele sunt urmatoarele:

1) Sunt colectate date despre vânzările și închirierile finalizate și ofertele
active;
2) Identificarea asemănările și diferențierile dintre aceste date;
3) Sortarea informațiilor în funcție de relevanța lor;
4) Ajustarea prețurile comparabilelor pentru a justifica diferențele față de
caracteristicile terenului subiect;
5) Formarea concluziei asupra valorii de piață a terenului evaluat.
La data evaluării, evaluatorul a dispus de informaţii privind terenuri similare ce au

ofertate spre vanzare (aproape de data evaluării), informaţiile fiind culese din
publicaţii si portaluri de specialitate, în care sunt prezentate diverse oferte
(terenuri, cu şi fără construcţii).
Ofertele de vanzare ale terenurilor din zona unde se situeaza proprietatea

imobiliara evaluata sunt cuprinse intre 350-460 EUR/mp.
Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati

de acces, valoarea unitara (EUR/mp) a terenului luat in considerare se afla in jurul
valorii (medii) de 412 EUR/mp, conform anexei de calcul. Tinand seama de
considerentele prezentate valoarea totala estimata a terenului supus evaluarii este:
VTeren = 82.000 euro, echivalent 405.400 lei
Mai jos este prezentată determinarea valorii de piaţă prin metoda comparaţiei de
piaţă.
PROCESUL DE OBTINERE A INFORMATIILOR RELEVANTE PRIVIND EVALUAREA TERENULUI

In vederea obținerii de informații relevante din piata specifica proprietății imobiliare subiect, au fost parcurse urmatoarele patru etape principale:
1. Planificarea – În aceasta etapa au fost evidențiate caracteristicile proprietatii subiect, determinate în baza informațiilor furnizate de client, informațiilor
culese din surse publice de informații și informațiilor culese în timpul inspecției în teren.
Caracteristicile considerate relevante includ tipul imobilului, dreptul de proprietate transmis, condițiile de finanțare și vânzare, adresa, amplasarea,
suprafața, utilitățile disponibile, accesul, vecinătățile, punctele de interes, principalele artere din zonă etc.
2. Colectarea – Aceasta etapa presupune culegerea informațiilor din diverse surse de informații și validarea acestora ori de câte ori este posibil prin verificări
încrucișate.
3. Analiza – Procesul de analiză are ca scop filtrarea informațiilor, în vederea restrângerii intervalului și identificării de oferte ale unor proprietăți imobiliare
similare imobilului evaluat.
4. Diseminarea – Presupune finalizarea procesului de obținere a informațiilor relevante și are la bază sinteza etapelor anterioare, prin raportarea într-un
format clar și concis a informațiilor relevante identificate.
● In cazul prezentei evaluari, procesul de obținere a informațiilor relevante s-a concretizat prin completarea "fișei de colectare a informațiilor de piață", cu
date si informatii verificate și documentate, privind proprietăți imobiliare similare - oferite spre vânzare ,valabile la data evaluarii.
● Proprietatile imobiliare prezentate in fisa de colectare au caracteristici fizice, juridice și economice similare cu cele ale proprietății subiect (caracteristici
care pot fi în mod credibil și rezonabil ajustate pentru ca proprietatea comparabilă să reprezinte un substitut al proprietății subiect).
FISA DE COLECTARE A INFORMATIILOR DE PIATA RELEVANTE - TEREN LIBER
Subiect Oferta Oferta Oferta Oferta
Suprafata (mp) 199,00 mp 246,00 mp 394,00 mp 250,00 mp 635,00 mp
Pret oferta/vanzare (€/mp) - 366 €/mp 456,9 €/mp 392 €/mp 394 €/mp
TIPUL COMPARABILEI (tranzactie/oferta) - oferta oferta oferta oferta
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
RESTRICTII LEGALE (reglementare urbanistică) Nu sunt similar similar similar similar
CONDITII DE FINANTARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
CONDITII DE VANZARE Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare
CONDITII DE PIATA februarie-22 Curente Curente Curente Curente
Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Bucurestii Noi,
Bucurestii Noi,
Subzona Subzona Subzona Subzona
LOCALIZARE Subzona Laminorului,
Laminorului, Str. Laminorului, Str. Laminorului, Str. Laminorului, Str.
Str. Cricovului
Golovita Aninoasa Balota Stalinesti
locatie inferioara locatie mai buna locatie inferioara locatie similara

SUPRAFATA (mp) 199,00 mp 246 mp 394 mp 250 mp 635 mp
DESTINATIA (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
AMENAJARI EXTERIOARE (strazi, trotuare etc) din drum asfaltat din drum asfaltat din drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
TOPOGRAFIE/RELIEF drept
en el, gaz, apa, drept drept drept drept
UTILITATI DISPONIBILE canalizare utilitati la limita utilitati
regulata, la dlimita
= 13,5 utilitati la limita utilitati
regulata, la dlimita
= 25 ml
FORMA IN PLAN & DESCHIDERE regulata, d - 11,57 ml regulata, d = 8 ml ml regulata, d = 23 ml si 20 ml, dubla
Pentru proprietatile comparabile selectate au fost atasate prezentului raport, PrintScreen-ul cu oferta si datele de contact.

EVALUAREA TERENULUI
Element de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Suprafata (mp) 199,00 mp 246 mp 394 mp 250 mp 635 mp
Pret oferta/vanzare (€/mp) 366 €/mp 457 €/mp 392 €/mp 394 €/mp
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACTIONARII
TIPUL COMPARABILEI (tranzactie/oferta) oferta oferta oferta oferta
Marja de negociere din piata specifica (%) -5% -5% -5% -5% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) -18,3 €/mp -22,8 €/mp -19,6 € 0,0 €/mp
PRET ESTIMAT DE TRANZACTIE (€/mp) 348 €/mp 434 €/mp 372 €/mp 394 €/mp
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
Cuantum ajustare (%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp €/mp
PRET AJUSTAT (€/mp) 348 €/mp 434 €/mp 372 €/mp 394 €/mp
RESTRICTII LEGALE (reglementare urbanistică) Nu sunt similar similar similar similar
CONDITII DE FINANTARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
CONDITII DE VANZARE Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare Nepartinitoare
CONDITII DE PIATA februarie-22 Curente Curente Curente Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETATII
Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Bucurestii Noi,
Bucurestii Noi,
Subzona Subzona Subzona Subzona
LOCALIZARE Subzona Laminorului,
Laminorului, Str. Laminorului, Str. Laminorului, Str. Laminorului, Str.
Str. Cricovului
Golovita Aninoasa Balota Stalinesti
Comparativ cu subiectul locatie inferioara locatie mai buna locatie inferioara locatie similara
Cuantum ajustare (%) 5% -5% 10% 0%

Cuantum ajustare (€/mp) 17 €/mp -21,7 €/mp 37,2 €/mp €/mp
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFATA (mp) 199,00 mp 246 mp 394 mp 250 mp 635 mp
Cuantum ajustare (€/mp) 0,0 €/mp 0,0 €/mp 0,0 €/mp 19,7 €/mp
DESTINATIA (utilizarea terenului) rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
AMENAJARI EXTERIOARE (strazi, trotuare etc) din drum asfaltat din drum asfaltat din drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
TOPOGRAFIE/RELIEF drept drept drept drept drept
en el, gaz, apa,
UTILITATI DISPONIBILE utilitati la limita utilitati la limita utilitati la limita utilitati la limita
canalizare
regulata, d = 13,5 regulata, d = 25 ml
FORMA IN PLAN & DESCHIDERE regulata, d - 11,57 ml regulata, d = 8 ml regulata, d = 23 ml
ml si 20 ml, dubla
Cuantum ajustare (%) 0% 0% -3% -3%
Cuantum ajustare (€/mp) 0,0 €/mp 0,0 €/mp -12,3 €/mp -11,8 €/mp
Total ajustare caracteristici fizice % 0% 0% -3% 2%
Total ajustare caracteristici fizice (€/mp) 0,0 €/mp 0,0 €/mp -12,3 €/mp 7,9 €/mp
constructii constructie
Cheltuieli pt. aducere la stadiul de teren construibil nu nu nu
demolabile demolabila
Cuantum ajustare (€/mp) 18 €/mp €/mp €/mp 12 €/mp
PRET AJU STAT (€/mp) 383,19 €/mp 412,31 €/mp 397,35 €/mp 413,62 €/mp
Ajustare totala bruta absoluta (€ ) 35,6 € 21,7 € 49,5 € 43,5 €
Ajustare totala procentuala absoluta (%) 10% 5% 13% 11%
Numarul de ajustari (buc.) 2 1 2 3
VALOARE DE PIATA* : 412 €/mp 82.000 € , echivalent a 405.400 lei
*Conform GEV 630/art. 54, selectarea concluziei asupra valorii este determinata de proprietatea imobiliara (Co_B), care este cea mai apropiata Curs valutar BNR:
dpdv fizic, juridic si economic de proprietatea subiect si asupra pretului careia s-au efectuat cele mai mici ajustari. 4,9439 lei/€

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE IN CADRUL COMPARATIEI DIRECTE:

AJUSTARE PENTRU TIPUL COMPARABILEI - OFERTA / TRANZACTIE
Având în vedere faptul că prop. comparabile utilizate sunt oferte de vânzare și nu tranzacții, pt a ajunge la un preț estimat de vânzare s-a
discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanți și s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.
AJUSTARI SPECIFICE TRANZACTIONARII
Nu au fost aplicate ajustări pentru elementele specifice tranzacționării pt niciuna din proprietățile comparabile utilizate, deoarece
acestea sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de vedere al celor cinci elemente de comparație specifice tranzacționării.
AJUSTARE PENTRU LOCALIZARE
Ajustările pt localizare, de regula exprimate procentual, se aplică atunci când caracteristicile de poziționare în zonă ale imobilelor
comparabile diferă de cele ale prop. evaluate. Ajustările reflectă creșterea sau descreșterea în valoare a proprietăți datorită localizării
în zonă, si au fost aplicate acolo unde piața recunoaște faptul că o locație este mai bună decât alta, din diferite motive.
Co_A: Bucurestii Noi, Subzona Laminorului, Str. Golovita - locatie inferioara (5 %) Co_B: Bucurestii Noi, Subzona Laminorului, Str. Aninoasa - locatie mai buna (-5 %)
Co_C: Bucurestii Noi, Subzona Laminorului, Str. Balota - locatie inferioara (10 %) Co_D: Bucurestii Noi, Subzona Laminorului, Str. Stalinesti - locatie similara
Ajustarile aplicate reprezinta cât ar plăți un cumpărător tipic, mai mult sau mai puțin, pentru o proprietate amplasată într-o zonă, mai
favorabilă sau mai puțin favorabilă, față de proprietatea subiect.
AJUSTARI PENTRU DIFERENTELE DE SUPRAFATA
Ajustările pentru suprafață se aplică atunci când, în urma observațiilor concluzionate în cadrul analizei pieței, rezultă diferențe de preț
pe care un cumpărător tipic le va plăti pentru un lot de teren în funcție de suprafața acestuia. In general aceste ajustari sunt aplicate
procentual si recunosc cât ar plăti un cumpărător tipic, mai mult sau mai puțin, pentru un lot de teren care diferă prin suprafață față
de proprietatea subiect. In cazul nostru avem urmatoarea situatie:
Co_A - nu necesita ajustari Co_B - nu necesita ajustari
Co_C - nu necesita ajustari Co_D, cu suprafata mai mare, primeste o justare de 5%
Astfel, pentru <suprafata> s-au aplicat ajustări comp. D, deoarece din analiza pieței imob. specifice a rezultat faptul că diferenta de
suprafață dintre aceste comparabile si prop. subiect este suficient de mare incat sa influenteze pretul unitar de vanzare al terenului.
AJUSTARI PENTRU DESTINATIA (UTILIZAREA) TERENULUI
Comparabilele utilizate au CMBU similara (rezidential) cu cea a proprietatii subiect, astfel incat nu se impune aplicarea unor ajustari.
AJUSTARI PENTRU AMENAJARILE EXTERIOARE
Ajustările pentru tipul de amenajare a drumului din care se realizează accesul se aplică atunci când caracteristicile tipului de drum de acces
pentru proprietățile imobiliare comparabile diferă de cele ale proprietății evaluate. Ajustările se exprimă, de regulă, procentual și reflectă
creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți, datorate tipului de drum de acces către aceasta.
Co_A: din drum asfaltat - similar Co_B: din drum asfaltat - similar
Co_C: drum asfaltat - similar Co_D: drum asfaltat - similar
AJUSTARI PENTRU TOPOGRAFIE/RELIEF
Amplasamentele pot avea valori diferite datorită acestei caracteristici fizice. Pantele abrupte adesea adaugă costuri substanțiale fundatiei.
De asemenea, sistemul natural de drenaj poate fi avantajos sau dezavantajos dacă un amplasamentul este în aval față de alte proprietăți.
Ajustările se exprimă, de regulă, procentual și reflectă variatia valorii unui amplasament, datorata topografiei terenului.
Co_A: drept - similar Co_B: drept - similar
Co_C: drept - similar Co_D: drept - similar
Nivelul ajustarilor a fost stabilit pe baza observatiilor istorice din piata specifica, referitoare la efectul pe care il are asupra valorii terenului,
diferenta dintre topografia(relieful) comparabilelor si cea a proprietatii subiect.
AJUSTARI PENTRU UTILITATILE DISPONIBILE
Prezenta/lipsa utilităților și serviciile disponibile amplasamentului, reprezinta o influenta importanta asupra valorii amplasamentului.
In general utilitățile sunt asigurate public iar atunci cand acestea lipsesc apare nevoia dezvoltării unor sisteme de utilități chiar pe
amplasament (fose septice, puțuri de apa etc) sau, de exemplu in cazul lipsei gazului, utilizarea altor tipuri de echipamente/dotari care,
functionand cu alte resurse (lemn, peleti, en el, GPL etc), sa conduca la rezolvarii acestei situatii. Toate aceaste optiuni conduc inevitabil
la efectuarea unor cheltuieli suplimentare, pe care participantii pe piata specifica le recunosc ca pe o sarcina suplimentara.
Pe de alta parte, atunci cand utilitatile nu sunt la limita terenului, insa prelungirea lor pana la amplasament este posibila legal si fezabila
economic, participantii pe piata vor percepe aceasta situatie ca pe o sarcina pt. rezolvarea creia sunt necesare costuri suplimentare.
Co_A: utilitati la limita - similar Co_B: utilitati la limita - similar
Co_C: utilitati la limita - similar Co_D: utilitati la limita - similar
Nivelul ajustarilor tine cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un teren ce dispune de o
echipare edilitara diferita fata de cea de care dispune proprietatea subiect. S-au comparat C cu D
AJUSTARI PENTRU FORMA SI DESCHIDERE
Diferențele dintre dimensiunile terenurilor/amplasamentelor pot afecta valoarea proprietății subiect. Efectele dimensiunii și formei
terenului asupra valorii proprietății imobiliare variază odată cu utilizarea ei probabilă. Deoarece utilitatea funcțională a unui teren
rezultă adesea dintr-o mărime ideală, optimă sau dintr-un raport lungime-lățime, au fost analizate tendințele valorii atunci când
aceste caracteristici ale comparabilei (forma/deschidere) difera de cele ale subiectului. Tendințele valorii pot fi observate prin studiul
vânzărilor de terenuri cu dimensiuni diferite, efectuate pe piață.
A: regulata, d = 8 ml - B: regulata, d = 13,5 ml - C: regulata, d = 23 ml - superior (-3 %) D: regulata, d = 25 ml si 20 ml, dubla deschidere - superior (-3 %)
Nivelul ajustarilor a fost stabilit pe baza informatiilor istorice privind tendintele valorii in cazul vanzarilor de terenuri cu dimensiuni diferite.
AJUSTARI PENTRU CHELTUIELI DE ADUCERE LA STADIUL DE TEREN CONSTRUIBIL
Atunci când construcţiile nu contribuie la valoarea totală a proprietăţii, de obicei, se recomandă demolarea. În cele mai multe cazuri,
costul conversiei proprietăţii în teren liber este o penalizare care se scade din valoarea amplasamentului
Asadar, nivelul ajustarilor tine cont de costurile necesare scoaterii de pe amplasament a tuturor constructiilor demolabile.
Co_A: constructii demolabile - inferior (5 %) Co_B: nu - similar
Co_C: nu - similar Co_D: constructie demolabila - inferior (3 %)

Anexa nr. 2 - Abordarea prin piață – Analiza pe perechi de date si a datelor

secundare
Abordarea prin piață este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii
proprietății imobiliare subiect, prin compararea acesteia cu proprietăți similare
care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.
Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

a. tehnicile cantitative:
o analiza pe perechi de date;
o analiza datelor secundare;
o analiza statistică;
o analiza costurilor;
b. tehnicile calitative:
o analiza comparațiilor relative;
o analiza tendințelor;
o analiza clasamentului;
o interviuri.
ANALIZA COMPARATIVĂ
Analiza comparativă este termenul generic folosit pentru indicarea procesului care
utilizează fie analiza pe perechi de date (tehnică cantitativă), fie analiza
comparațiilor relative (tehnică calitativă) pentru a obține valoarea proprietății
imobiliare subiect. Acestea sunt tehnicile din cadrul abordării prin piață cel mai des
folosite în practica evaluării. În analiza comparativă, cele două tehnici pot fi
folosite separat sau în combinație.
Ajustările obținute prin aplicarea analizei comparative sunt aplicate prețurilor de

vânzare ale proprietăților imobiliare comparabile; ele pot fi exprimate fie în sumă
absolută și/sau în procente, fie în termeni calitativi (de exemplu, „inferior”,
„superior”, „mult inferior”, „mult superior”) sau în alți termeni descriptivi, care
definesc clar mărimea și/sau calitatea diferențelor dintre caracteristicile proprietății
subiect și cele ale proprietăților comparabile.
✓Analiza pe perechi de date

Această analiză constă într-un proces în care două sau mai multe tranzacții de
piață sunt comparate pentru a se obține o indicație despre mărimea unei singure
ajustări aferente unei singure caracteristici. Ideal, vânzările/ofertele comparate ar
trebui să fie identice sub toate aspectele, cu excepția caracteristicii analizate.
Totuși, în realitate, acesta este un caz foarte rar. Deseori, evaluatorul trebuie să
încerce să analizeze o serie de perechi de date pentru a izola efectul unei singure
caracteristici.
✓Analiza datelor secundare

Reprezintă o metodă pentru determinarea ajustărilor bazate pe date ce nu se referă
direct la proprietăți imobiliare comparabile. Aceste date secundare descriu, în
general, piața imobiliară și sunt, de obicei, colectate de firme ce activează în
domeniul cercetării sau de diferite instituții ale statului.

APLICAȚII
În aplicarea abordării prin piață, un evaluator poate folosi atât tehnicile cantitative,
cât și cele calitative. Dacă ajustările pot fi derivate din tehnicile cantitative, în
general acestea vor fi primele aplicate. Diferențele aferente elementelor de
comparație specifice, care nu pot fi ajustate matematic în mod precis, se iau în
considerare în analiza calitativă. Cele două metodologii sunt complementare și
deseori se utilizează combinat.
Pentru a identifica și estima ajustările, un evaluator poate utiliza și alte tehnici.

Evaluatorul ar trebui să ia în considerare toate tehnicile aplicabile, pentru a
determina care dintre ele este cea mai adecvată pentru evaluare. În general, cu cât
proprietatea imobiliară subiect este mai complexă, cu atât numărul tehnicilor care
pot fi aplicate în evaluare este mai mare.
Ajustările trebuie să reprezinte percepția pieței și să fie argumentate în rapoartele

de evaluare.
Evaluatorul trebuie să fie foarte atent și să ajusteze prețurile comparabilelor,

pentru diferențele existente între caracteristicile proprietăților comparabile și cele
ale proprietății evaluate.
Există situații în care unele elemente de comparație se suprapun sau sunt

percepute pe piață „la pachet”. Evaluatorul trebuie să aibă grijă să nu efectueze
ajustări de două ori pentru aceleași diferențe (să evite dubla ajustare).
Raționamentul aplicat de evaluator în selectarea valorii finale îl va conduce pe
acesta înspre comparabila cu caracteristicile fizice, juridice și economice cele mai
apropiate de cele ale proprietății subiect. În grila datelor de piață acest aspect este
reflectat de numărul și cuantumul ajustărilor. Numărul mic de ajustări și cuantumul
mic al acestora indică asemănarea proprietății comparabile care are aceste
caracteristici cu proprietatea subiect. Cu cât numărul de ajustări aplicate este mai
mic și, totodată, cuantumul ajustărilor este mai mic, cu atât proprietatea
comparabilă este mai asemănătoare cu proprietatea subiect.
Deși analiza pe perechi de date este, teoretic, o metodă analitică, uneori este
impracticabilă, deoarece numai un număr redus de proprietăți imobiliare similare
poate fi disponibil și este dificil de cuantificat ajustările atribuite tuturor
caracteristicilor prezentate. O ajustare obținută pe baza unui singur set de perechi
de date nu este neapărat definitorie, așa cum o singură tranzacție nu reflectă
neapărat valoarea de piață. Totuși, chiar și atunci când sunt disponibile date
limitate, evaluatorul nu va ignora această tehnică. Mai degrabă va determina
valoarea ajustării indicată de date limitate și va folosi alte proceduri analitice
pentru a testa credibilitatea ajustărilor derivate din seturile de perechi de date.
Este imperativ ca evaluatorul să folosească toate metodele analitice pentru a
soluționa problema de evaluare.
Astfel, in aplicarea abordarii prin piata se pot utiliza cominate diferite tehnici
simultan precum analiza pe perechi de date si analiza datelor secundare.
In cazul elementelor de comparatie pentru care exista suficiente date pentru a

aplica tehnica pe perechi de date se va aplica aceasta tehnica, iar pentru elemente
pentru care datele disponibile sunt limitate evaluatorul se va indrepta catre analiza
datelor secundare.
Argumentarea ajustărilor, bazată pe informațiile de pe piața imobiliară specifică,

trebuie să fie susținută în rapoartele de evaluare cu informațiile prezentate în
cadrul analizei pieței imobiliare specifice. Astfel, analiza pieței imobiliare trebuie să
conțină toate informațiile care au stat la baza ajustărilor. De asemenea, toate
ajustările trebuie să fie analizate și trecute prin filtrul evaluatorului și nu trebuie
aplicată o ajustare doar pentru că există o diferență, ci trebuie analizată piața
specifică și trebuie văzut dacă existența acelei diferențe este recunoscută de piață
sau nu.
Ofertele de vanzare pentru proprietati similare in zona analizata se situeaza in

intervalul 170.000 Euro și 260.000 Euro.
V Abordare prin piata = 202.000 EUR, echivalent a 998.668 LEI

PROCESUL DE COLECTARE A INFORMATIILOR RELEVANTE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETATII

In vederea obținerii de informații relevante din piata specifica proprietății imobiliare subiect, au fost parcurse urmatoarele patru etape principale:
1. Planificarea – În aceasta etapa au fost evidențiate caracteristicile proprietatii subiect, determinate în baza informațiilor furnizate de client, informațiilor culese din
surse publice de informații și informațiilor culese în timpul inspecției în teren.
Caracteristicile considerate relevante includ tipul imobilului, dreptul de proprietate transmis, condițiile de finanțare și vânzare, adresa, amplasarea, suprafața, utilitățile
disponibile, accesul, vecinătățile, punctele de interes, principalele artere din zonă etc.
2. Colectarea – Aceasta etapa presupune culegerea informațiilor din diverse surse de informații și validarea acestora ori de câte ori este posibil prin verificări încrucișate.
3. Analiza – Procesul de analiză are ca scop filtrarea informațiilor, prin prisma caracteristicilor relevante ale subiectului evaluării, precum și verificarea informațiilor
relevante obținute și a credibilității surselor de informații, în vederea restrângerii intervalului și identificării de oferte ale unor proprietăți imobiliare similare imobilului
evaluat.
4. Diseminarea – Aceasta etapa presupune finalizarea procesului de obținere a informațiilor relevante și are la bază sinteza etapelor anterioare, prin raportarea într-un
format clar și concis (fișa de colectare a informațiilor de piață) a informațiilor relevante identificate .
● In cazul prezentei evaluari, procesul de obținere a informațiilor relevante s-a concretizat prin completarea "fișei de colectare a informațiilor de piață", cu date si
informatii verificate și documentate, privind proprietăți imobiliare similare - oferite spre vânzare ,valabile la data evaluarii.
● Proprietatile imobiliare prezentate in fisa de colectare au caracteristici fizice, juridice și economice similare cu cele ale proprietății subiect (caracteristici care pot fi în
mod credibil și rezonabil ajustate pentru ca proprietatea comparabilă să reprezinte un substitut al proprietății subiect).
FISA DE COLECTARE A INFORMATIILOR DE PIATA RELEVANTE - PROPRIETATE IMOBILIARA CASA SI TEREN

Subiect Oferta Oferta Oferta Oferta
PRET DE OFERTĂ (€) - 230.000 € 175.000 € 170.000 € 255.000 €
TIP PRET (TRANZACTIE / OFERTA) - Oferta Oferta Oferta Oferta
DREPT DE PROPRIETATE TRANSMIS Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
CONDITII DE FINANTARE La piata La piata La piata La piata La piata
CONDITII DE VANZARE Independent Independent Independent Independent Independent
CHELTUIELI NECESARE DUPA ACHIZITIE nu nu nu nu nu
CONDITII DE PIATA Feb-22 actual actual actual actual
LOCALIZARE Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Subzona Bucurestii Noi, Subzona Sos. Bucurestii Noi, Subzona Bucurestii Noi, Subzona
Subzona Laminorului, Sos. Chitilei, Str. Gorunului Chitilei, Str. Gemeni Laminorului, Str. Malu Mare Jiului, Str. Ciresoaia
Str. Cricovului locatie similara locatie inferioara locatie inferioara locatie mai buna
COMPONENTA NON-IMOBILIARA nu este cazul mobilata si utilata partial mobilata nu este cazul nu este cazul
SUPRAFATA TEREN 199 220 270 357 367
SUPRAFATA DESFASURATA 235 186 95 122 75
ANEXE nu nu nu nu nu
ANUL PIF / VECHIME 1968, modernizata 20171997 1980 1958 1995
TIP STRUCTURA beton beton beton caramida beton
FINISAJE medii medii medii inferioare medii
INCALZIRE CTP CTP CTP sobe CTP
ALTE ELEMENTE nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
CARACTERISTICI ECONOMICE nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
UTILIZARE rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Pentru proprietatile comparabile au fost atasate prezentului raport, PrintScreen-ul cu oferta si coordonatele de contact.

Ane xa 1
ABORDAREA PRIN PIATA
PROPRIETATE REZIDENTIALA .
ELEMENT DE COMPARATIE Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
PRET DE OFERTĂ (€) 230.000 € 175.000 € 170.000 € 255.000 €
TIP PRET (TRANZACTIE / OFERTA) Oferta Oferta Oferta Oferta
Marja negociere (% & €) -10% -10% -23.000 € -10% -17.500 € -10% -17.000 € -10% -25.500 €
Preț vanzare (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
Ajustări specifice tranzacțio nării
DREPT DE PROPRIETATE TRANSMIS Deplin Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
Preț ajustat (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
CONDITII DE FINANTARE La piata La piata La piata La piata La piata
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
Preț ajustat (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
CONDITII DE VANZARE Independent Independent Independent Independent Independent
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
Preț ajustat (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
CHELTUIELI NECESARE DUPA ACHIZITIE nu nu nu nu nu
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
Preț ajustat (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
CONDITII DE PIATA Feb-22 actual actual actual actual
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
Preț ajustat (€) 207.000 € 157.500 € 153.000 € 229.500 €
Ajustări specifice proprietăţ ii
LOCALIZARE
Bucurestii Noi,
Bucurestii Noi, Bucurestii Noi, Subzona Bucurestii Noi,
Subzona Bucurestii Noi, Subzona
Subzona Sos. Chitilei, Laminorului, Str. Malu Subzona Jiului, Str.
Laminorului, Str. Sos. Chitilei, Str. Gemeni
Str. Gorunului Mare Ciresoaia
Cricovului
Comparativ cu subiectul locatie similara locatie inferioara locatie inferioara locatie mai buna
Ajustare (%) (€) 0% 0€ 5% 7.875 € 5% 7.650 € -5% -11.475 €
Caracteristici fizice
COMPONENTA NON-IMOBILIARA nu este cazul mobilata si utilata partial mobilata nu este cazul nu este cazul
Ajustare(€) -15.000 € -2.000 € 0€ 0€
SUPRAFATA TEREN 199,00 mp 220 mp 270 mp 357 mp 367 mp
Ajustare (%) (€) 3% 6.210 € -10% -15.750 € -20% -30.600 € -20% -45.900 €
SUPRAFATA DESFASURATA 235,00 mp 186 mp 95 mp 122 mp 75 mp
Ajustare (%) (€) 7% 14.490 € 25% 39.375 € 20% 30.600 € 20% 45.900 €
ANEXE
nu nu nu nu nu
Ajustare (%) (€) 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0%
1968, modernizata
ANUL PIF / VECHIME
2017 1997 1980 1958 1995
Ajustare(%) (€) -5% -10.350 € 5% 7.875 € 15% 22.950 € -5% -11.475 €
TIP STRUCTURA beton beton beton caramida beton
Ajustare(%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
FINISAJE medii medii medii inferioare medii
Ajustare(%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 10% 15.300 € 0% 0€
INCALZIRE CTP CTP CTP sobe CTP
Ajustare(%) (€) 0€ 0% 0€ 0% 1.500 € 1% 0€ 0%
ALTE ELEMENTE nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
Ajustare(%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
TOTAL AJUSTARI CARACTERISTICI FIZICE (€ ) -4 .6 5 0 € 2 9 .5 0 0 € 3 9 .7 5 0 € -1 1 .4 7 5 €
TOTAL AJUSTARI CARACTERISTICI FIZICE (%) -2 % 19% 26% -5 %
CARACTERISTICI ECONOMICE nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul nu este cazul
Ajustare(%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
UTILIZARE rezidential rezidential rezidential rezidential rezidential
Ajustări (%) (€) 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€ 0% 0€
AJUSTARE NETA P ENTRU CARACTERISTICI SP ECIFICE P ROP R.(€ ) -4 .6 5 0 € 3 7 .3 7 5 € 4 7 .4 0 0 € -2 2 .9 5 0 €
PRET AJUSTAT(€) 202.350 € 194.875 € 200.400 € 206.550 €

Ajustare totala neta (€) -4.650 € 37.375 € 47.400 € -22.950 €
Ajustare totala neta procentuala (%) -2% 24% 31% -10%
Ajustare totala bruta absoluta (€) 46.050 € 72.875 € 108.600 € 114.750 €
Ajustare totala bruta procentuala(%) 22% 46% 71% 50%
Numar ajustari (#) 4 5 6 0
REZULTATUL ABORDARII PRIN PIATA*: 202.000 € , echivalent a 998.668 lei
*Conform GEV 630/art. 54, selectarea concluziei asupra valorii este determinata de prop. imobiliara (Co_A), care este cea mai apropiata Curs valutar : Curs valutar :
dpdv fizic, juridic si economic de proprietatea subiect si asupra pretului careia s-au efectuat cele mai mici ajustari. 4,9439 lei/€ 4,9242 lei/€

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE

AJUSTARE PENTRU TIPUL COMPARABILEI - OFERTA / TRANZACTIE
Având în vedere faptul că proprietățile comparabile utilizate sunt oferte de vânzare și nu tranzacții, pentru a ajunge la un preț de vânzare
s-a discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanți și s-a negociat fiecare proprietate comparabilă. Marjele de negociere discutate sunt prezentate
în grila datelor de piață. Marjele de negociere au fost discutate în sume brute, procentul prezentat în grila datelor de piață de -10% a fost calculat
având în vedere prețurile de ofertă și marjele de negociere discutate.
A j u s t ă r i s p e c i f i c e t r a n z a c ț i o n ă r i i
DREPTUL DE PROPRIETATE/CONDITII DE FINANTARE/CONDITII DE VANZARE/CHELTUIELI DUPA ACHIZITIE/CONDITII ALE PIATEI
Nu au fost aplicate ajustări pentru elementele specifice tranzacționării pentru niciuna din proprietățile comparabile utilizate, deoarece acestea
sunt similare cu proprietatea de evaluat din punct de vedere al celor cinci elemente de comparație specifice tranzacționării.
A j u s t ă r i s p e c i f i c e p r o p r i e t ă ţ i i
AJUSTARI PENTRU LOCALIZARE:
Localizarea comparabilelor : A: Bucurestii Noi, Subzona B: Bucurestii Noi, Subzona Sos. C: Bucurestii Noi, Subzona D: Bucurestii Noi,
Sos. Chitilei, Str. Gorunului Chitilei, Str. Gemeni Laminorului, Str. Malu Subzona Jiului, Str.
Mare Ciresoaia
Locatie comparabilei vs locatie subiect: A: similara B: mai slaba C: mai slaba D: mai buna
Ajustarile aplicate pt. localizare sunt: A: 0% B: 5% C: 5% si pt. D: -5%
Ajustările pentru localizare se aplică atunci când caracteristicile de poziționare în zonă ale proprietăților imobiliare comparabile diferă de cele ale
proprietății evaluate. Ajustările se exprimă, de regulă, procentual și reflectă creșterea sau descreșterea în valoare a unei proprietăți datorită
localizării într-o zonă. Chiar și în cadrul aceleiași zone pot apărea diferențe; e.g.: amplasarea langa o zona de agrement, sau in imediata apropiere a
mijloacelor de transport, a centrelor comerciale s.a. Evaluatorul trebuie să identifice dacă piața recunoaște faptul că o locație este mai bună decât
alta, din diferite motive.
AJUSTARI PENTRU COMPONENTA NON-IMOBILIARA:
Componente non imobiliare nu este cazul A: mobilata si utilata B: partial mobilata C: nu este cazul D: nu este cazul
A: -15.000 € B: -2.000 € C: 0€ D: 0€
Pentru „componente non – imobiliare” a fost ajustat prețul comparabilei A cu -15000 €, pentru B cu -2000 €, pentru C cu 0 € si pentru D cu 0 €.
Nivelul ajustării a ținut cont atât de costurilenecesare mobilării și dotării unui apartament de dimensiuni și caracteristici similare, precum și de informațiile de pe piața
identificate oferte de vânzare de apartamente, fiind menționate prețurile de ofertă atât pentru apartamente mobilate și utilate, cât și pentru cele
nemobilate și neutilate. Din ofertele găsite pe piață, s-a constatat faptul că diferența pentru mobilier și dotări pentru locuinte cu dimensiuni
si compartimentari similare este de 3.000 €– 5.000 €.
AJUSTARI PENTRU SUPRAFATA TEREN:

Intrucat suprafata comparabilei A (220 mp), este mai mica decat cea a proprietatii subiect ( 199 mp), s-a aplicat o ajustare de 3 %.
Intrucat suprafata comparabilei B (270 mp), este mai mare decat cea a proprietatii subiect ( 199 mp), s-a aplicat o ajustare de -10 %.
Intrucat suprafata comparabilei C (357 mp), este mai mare decat cea a proprietatii subiect ( 199 mp), s-a aplicat o ajustare de -20 %.
Intrucat suprafata comparabilei D (367 mp), este mai mare decat cea a proprietatii subiect ( 199 mp), s-a aplicat o ajustare de -20 %.
S-a facut o analiza a diferentei intre supratafa de teren a proprietatii de evaluat si suprafata de teren a fiecareia dintre comparabilele
analizate. Pentru situatiile in care diferenta de suprafata este semnificativa s-a facut o ajustare pentru aceasta diferenta avand in vedere
cat recunoaste piata ca diferenta in pretul platit doar pentru aceasta diferenta a suprafetei de teren.
Ajustarea a fost calculata tinandu-se seama de diferenta de suprafata dintre comparabila si subiect, de pretul unitar (eur/mp) al comp,
cuantificand perceptia pietei specifice asupra gradului de confort/necesitate provenit din marimea terenului.
AJUSTARI PENTRU SUPRAFATA CONSTRUCTIE:

Intrucat suprafata comparabilei A (186 mp), este mai mica decat cea a proprietatii subiect ( 235 mp), s-a aplicat o ajustare de 7 %.
Intrucat suprafata comparabilei B (95 mp), este mai mica decat cea a proprietatii subiect ( 235 mp), s-a aplicat o ajustare de 25 %.
Intrucat suprafata comparabilei C (122 mp), este mai mica decat cea a proprietatii subiect ( 235 mp), s-a aplicat o ajustare de 20 %.
Intrucat suprafata comparabilei D (75 mp), este mai mica decat cea a proprietatii subiect ( 235 mp), s-a aplicat o ajustare de 20 %.
Pentru „suprafata desfasurata” s-au aplicat ajustări comparabilelor (conform tabel de mai sus), deoarece din analiza pieței imobiliare specifice
a rezultat faptul că diferența de suprafață dintre aceste comparabile si proprietatea subiect este destul de mare cat sa influenteze pretul total de
vanzare al acestuia. Pe de alta parte, pentru comparabilele pentru care nu s-au efectuat ajustari , chiar daca criteriul "suprafata " este de natura a
influenta pretul direct de vanzare a unei case, diferenta de suprafata dintre comparabile si proprietatea subiect este una prea mica
pentru a avea un impact asupra pretului de vanzare.
Ajustarea a fost calculata tinandu-se seama de diferenta de suprafata dintre comparabila si subiect, de pretul unitar (eur/mp) al comparabilei,
cuantificand perceptia pietei specifice asupra gradului de confort provenit din marimea casei.
AJUSTARI PENTRU ANEXE:
Nu este cazul.
Pentru „Anexe” s-a aplicat o ajustare de 5000 €, prețurilor proprietăților comparabile care dispun/nu dispun de anexe.
Ajustarile pentru anexele proprietatii subiect respectiv a proprietatilor comparabile a fost calculata la nivelul costului de inlocuire net
unitar al constructiilor, estimat in metoda costurilor si cum sunt recunoscute de piata specifica.
AJUSTARI PENTRU ANUL P.I.F. / VECHIME:
Constructia A fiind edificata mai recent decat proprietatea subiect, a fost decotata cu -5%.
Constructia B fiind mai veche decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de 5%.
Constructia C fiind mai veche decat proprietatea subiect, am aplicat o ajustare de 15%.
Constructia D fiind edificata mai recent decat proprietatea subiect, a fost decotata cu -5%.
AJUSTARI PENTRU STRUCTURA CONSTRUCTIEI:
Aceste ajustari sunt estimate in urma analizei de piata privind costul de constructie a diverselor tipuri de structuri asupra pretului
proprietatii, tinind cont de cat ar recunoaste un cumparator tipic ca diferenta in pretul platit fata de un imobil ce are o structura diferita.
Având în vedere aspectele constate pe piața specifică, au fost efectuate ajustări pentru prețurile proprietăților comparabile după cum urmeaza:
Tip structura beton Comp.A: beton Comp.B: beton Comp.C: caramida Comp.D: beton
Pentru comparabila A: NU ESTE CAZUL

Pentru comparabila B: NU ESTE CAZUL
Pentru comparabila C: NU ESTE CAZUL
Pentru comparabila D: NU ESTE CAZUL
AJUSTARI PENTRU FINISAJE:

Ajustarea pentru finisaje reprezinta unul dintre elementele foarte importante din cadrul celor specifice proprietatii influentand in mod direct pretul de
vanzare/ofertare. Daca finisaje interioare si exterioare au fost realizate intr-un mod care sa imbine aspectul, confortul si functionalul ,
acestea vor fi recunoscute de participantii din piata ca elemente ce aduc plus de valoare acestuia si astfel, vor duce catre un pret de vanzare mai mare.
Se aplica binenteles si viceversa in cazul in care constructia nu este imbunatatita sau in cazul in care finisajele interioare nu corespund din punct
de vedere estetic cu nevoile participantilor pe piata, fapt ce conduce catre un pret de vanzare mai mic.
Ajustarile aplicate proprietatilor comparabile a fost calculata la nivelul costului de inlocuire net unitar al constructiilor, estimat in metoda costurilor.
Nivelul de finisare al comparabilelor: A: medii B: medii C: inferioare D: medii
Finisaje comparabile vs . subiect: A: similara B: similara C: mai slaba D: similara
Ajustarile aplicate comparabilelor : A: 0% B: 0% C: 10% D: 0%
Astfel:
Comparabilei A, fiind mai slab amenajata ca proprietatea subiect, i s-a aplicat o ajustare de 0Eur.
Comparabilei B, care prezinta finisaje similare cu cele ale proprietatii subiect, nu i-au fost aplicate ajustari.
Comparabilei C, fiind mai slab amenajata ca proprietatea subiect, i s-a aplicat o ajustare de 15300Eur.
Comparabilei D, care prezinta finisaje similare cu cele ale proprietatii subiect, nu i-au fost aplicate ajustari.
AJUSTARI PENTRU TIPUL DE INCALZIRE:

In urma analizei pietei specifice pe segmentul firmelor funizoare de centrale termice s-a estimat ca aportul valoric adus de prezenta C.T. intr-un imobil similar, este de cca. : 1500 Eur.
S-a inclus si bransamentul la gaz

AJUSTARI PENTRU ALTE ELEMENTE:
Proprietății A i s-a aplicat o ajustare de cca.0 €, pentru B de cca.0 €, pentru C de cca.0 €
Nu s-au impus alte ajuntari
AJUSTARI PENTRU ALTE CARACTERISTICI ECONOMICE
Pentru „caracteristici economice” nu s-au aplicat ajustări prețurilor proprietăților comparabile, fiind similare cu proprietatea subiect din punct de
vedere al acestui elemente de comparație.
AJUSTARI PENTRU ALTE UTILIZARE

Pentru „utilizare” nu s-au aplicat ajustări prețurilor proprietăților comparabile, fiind similare cu proprietatea subiect din punct de vedere

Anexa nr. 3 - Abordarea prin cost – Metoda costurilor segregate
Metodologia acestei metode cuprinde urmatoarele etape:
1) Stabilirea tipului de cost adecvat, respectiv costul de înlocuire sau costul de

reconstruire. Alegerea tipului de cost adecvat trebuie să aibă în vedere
vechimea sau unicitatea construcțiilor sau diferența dintre utilizarea pentru
care a fost proiectată și cea mai bună utilizare curentă.
2) Estimarea costurilor directe și indirecte ale clădirilor și, respectiv, ale
construcțiilor speciale, la data evaluării.
3) Estimarea profitului sau stimulentului dezvoltatorului.
4) Însumarea costurilor rezultate în etapa 3 și a profitului sau stimulentului
dezvoltatorului rezultat în etapa 4 pentru a obține costul de nou al
construcțiilor.
5) Estimarea deprecierii cumulate a fiecărei clădiri sau construcții speciale.
Deprecierea cumulată poate fi estimată fie în mod defalcat pe cele trei
categorii ale sale – deprecierea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea
externă, fie în mod global (nedefalcată).
6) Scăderea deprecierii cumulate din costul de nou al clădirilor, respectiv al
construcțiilor speciale, pentru a obține o estimare a costului de
înlocuire/reconstruire net.
7) Adăugarea valorii terenului la costul de înlocuire/reconstruire net al tuturor
construcțiilor (clădiri și construcții speciale) de pe amplasament. Se obține
valoarea dreptului absolut asupra proprietății imobiliare subiect.
Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la prețurile curente de la

data evaluării, o construcție similară care oferă o utilitate echivalentă cu cea a
construcției evaluate, utilizând materiale și tehnici moderne, normative, proiecte și
planuri actuale.
Baza valorilor estimate a fost “Costul de reconstructie – Costul de inlocuire, Cladiri

rezidentiale”, autor Corneliu Schiopu, editata de catre Editura IROVAL Bucuresti in
2014 impreuna cu indicii de actualizare adecvati. Indreptarul Tehnic pentru
evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de
locuinte – Procentual si Valoric – Editat de catre MatrixRom Bucuresti in Decembrie
2020. Prin aceasta procedura s-a estimat un deviz general orientativ, pe categorii
de lucrari, in functie de caracteristicile tehnico-constructive si gradul de dotare a
diverselor categorii de cladiri.
Termenul de stimulent al dezvoltatorului, reprezintă suma pe care dezvoltatorul se

așteaptă să o primească drept compensație pentru asigurarea coordonării și
expertizei necesare, precum și pentru asumarea riscurilor aferente derulării unui
proiect. Profitul dezvoltatorului reprezintă diferența dintre valoarea de piață a unei
proprietăți imobiliare (după finalizarea acesteia și atingerea unei ocupări și/sau a
unui venit stabilizat) și costul total de dezvoltare și marketing.
In cazul prezentei evaluari nu a fost identificat un profit al dezvoltatorului.

Deprecierea este o pierdere de utilitate a unui activ cauzată de deteriorări fizice, de

modificări tehnologice, ale schemelor de evoluție ale cererii și de modificări ale
mediului înconjurător, care se concretizează într‐o pierdere de valoare.
Deprecierea pe care o suferă o construcție este rezultatul a trei cauze majore, care
pot acționa separat sau împreună:
1. Deprecierea fizică – o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale

activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale și al utilizării în
condiții normale, care se concretizează într‐o pierdere de valoare. Reprezintă uzura
generată de folosirea regulată a construcției și de impactul factorilor atmosferici
asupra acesteia. Deprecierea fizică poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă
2. Deprecierea funcțională – o pierdere de utilitate cauzată de ineficiența activului

subiect în comparație cu substitutul său, care se concretizează într‐o pierdere de
valoare. Reprezintă o deficiență a construcției, a materialelor sau a proiectului care
diminuează funcțiunea, utilitatea și valoarea construcției. Deprecierea funcțională
poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă
3. Deprecierea externă (economică) – o pierdere de utilitate cauzată de factori din

exteriorul activului, în special factori legați de modificările în cererea și oferta
produselor realizate cu aportul acelui activ, care se concretizează într‐o pierdere de
valoare. Reprezintă afectarea temporară sau permanentă a utilității sau
vandabilității unei construcții sau a unei proprietăți din cauza unor influențe
negative exterioare proprietății. (Deprecierea externă poate fi rezultatul condițiilor
de piață nefavorabile. Din pricina caracterului imobil, proprietatea suferă influențe
externe pe care, de obicei, proprietarul sau chiriașul nu le poate controla).
Deprecierea externă este definită drept influență directă a pieței. Utilitatea

diminuată a unei construcții datorată influențelor negative provenite din exteriorul
clădirii, este de obicei de neevitat de proprietar, chiriaş sau deținător. Deprecierea
din cauze externe poate fi cauzată de o varietate de factori, cum ar fi: declinul
vecinătății; localizarea proprietății în regiune; sau condițiile de pe piața locală.
Metodele de estimare a deprecierii externe sunt următoarele: alocarea deprecierii

preluată de pe piață; analiza informațiilor de piață; capitalizarea pierderii de venit.
Diferitele metode de estimare a deprecierii pot fi utilizate în combinaţie pentru a
rezolva problemele specifice sau fiecare metodă poate fi aplicată separat pentru a
testa caracterul rezonabil al estimărilor la care s-a ajuns prin utilizarea altor
metode.
Calculul deprecierii externe începe cu estimarea deprecierii totale prin metoda

vârstă - durată de viaţă economică modificata şi mai apoi este aplicata metoda
segregării pentru alocarea mai precisă a deprecierii totale pe componentele sale.
Atunci când pentru a formula o estimare asupra deprecierii externe, sunt studiate
informaţiile de piaţă, trebuie analizata alocarea pierderii pe care proprietatea o
inregistreaza, din cauze externe. Deprecierea externa poate fi atribuită în întregime
terenului sau în alte situaţii, ea poate fi atribuită în întregime clădirilor. Adesea,
deprecierea externă poate fi alocată între teren şi clădiri. Acest lucru este extrem
de important dacă deprecierea externă este deja reflectată în estimarea valorii
terenului. Efectul factorilor externi asupra valoarii terenului nu reprezinta o

depreciere externă ci pur și simplu efectul forțelor pieței asupra valorii acestiua.
Deprecierea externă, este în mod specific o pierdere de valoare, produsa de
influențele externe, si alocate îmbunătățirilor. O pierdere a valorii terenului nu
reprezinta o depreciere, pierdere de valoare a terenului, atribuita factorilor externi,
va fi contabilizată în abordarea prin cost, prin estimarea valorii terenului.
Atunci cand este necesara alocarea deprecierii externe, raportul dintre valoarea
clădirii şi valoarea proprietăţii, extras prin analiza ariei de piaţă, poate fi utilizat
pentru a determina pierderea de valoare care trebuie alocată clădirii.
In cazul prezentei evaluari deprecierea externa a fost determinata ca diferenta intre

deprecierea totala, calculata prin metoda varsta – durata de viata modificata si
deprecierile fizica si functionala atribuite proprietatii imobiliare subiect.
In cazul prezentei evaluari pentru determinarea deprecierii cumulate, evaluatorul a

aplicat metoda segregării. Pentru aceasta au fost analizate separat fiecare cauză de
depreciere, amploarea fiecăreia iar mai apoi a fost calculata suma totală
deductibilă din costul de nou. Deprecierea externa a fost determinata ca diferenta
intre deprecierea rezultata prin aplicarea metodei varsta – durata de viata
modificata si deprecierile fizica si functionala atribuite proprietatii imobiliare
subiect.
In concluzie, indicatia privind valoarea imobilului rezultata prin estimarea COSTULui

DE INLOCUIRE NET este (rotund):
V COSTUL DE INLOCUIRE NET = 224.000 EUR, echivalent a 1.109.400 LEI
In continuare sunt prezentate fisele de calcul pentru estimarea privind valorea

cladirilor rezultate din aplicare metodei costurilor segregate.

ABORDAREA PRIN COST

Fisa nr. 24 Indreptar MATRIX Decembrie 2021
4,9439
FISA DE CALCUL A VALORII CONSTRUCTIEI
LOCUINTA C1 - CASA P+M

1. ADRESA: Bucuresti, Str. Cricovului Nr. 6, Sector 1
2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata teren aferent (mp) 199,00
- suprafata construita (mp) Ac cf cadastru 148,00 47,8
- arie desfasurata (mp) Ad cf cadastru 235,00 3,10
- arie utila (mp) Au cca 161,10
3. Calculul costului de inlocuire

3.1. Valoare unitara (lei / mp)
Sta di u Cost
Cos t l ucra re Cos t l ucra re
Denum i rea l ucra ri i UM Ca nt./m pA DC Cos t/U M
( l ei /m pA d)
% i n tota l cos t
tota l
executi e lucrari
l ucra re executate
Excavatii mc 0,6790 159,00 107,96 2,30% 21.320,03 100% 21.320,03
Umpluturi si compactari mc 0,1340 105,00 14,07 0,30% 2.778,53 100% 2.778,53
Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0,2170 292,00 63,36 1,35% 12.513,06 100% 12.513,06
Beton armat mc 0,2000 2.590,00 518,00 11,01% 102.294,12 100% 102.294,12
Beton simplu mc 0,1480 759,00 112,33 2,39% 22.183,21 100% 22.183,21
Scari din beton ml 0,1960 240,00 47,04 1,00% 9.289,41 100% 9.289,41
Zidarii mc 0,4460 1.010,00 450,46 9,58% 88.956,39 100% 88.956,39
Pereti din barne mc 0,2640 577,00 152,33 3,24% 30.081,58 100% 30.081,58
Inchideri si compartimentari mp 0,2640 198,00 52,27 1,11% 10.322,62 100% 10.322,62
Confectii metalice kg 0,6850 26,30 18,02 0,38% 3.557,68 100% 3.557,68
Termoizolatii pod mp 0,3630 75,00 27,23 0,58% 5.376,37 100% 5.376,37
Termoizolatii conducte mp 0,0200 68,00 1,36 0,03% 268,57 100% 268,57
Tamplarie din lemn mp 0,3130 720,00 225,36 4,79% 44.503,87 100% 44.503,87
Tamplarie PVC mp 0,2470 1.013,00 250,21 5,32% 49.411,42 100% 49.411,42
Geamuri termopan mp 0,2470 215,00 53,11 1,13% 10.487,12 100% 10.487,12
Pardoseli din beton simplu mp 0,2500 185,00 46,25 0,98% 9.133,40 100% 9.133,40
Pardoseli din gresie mp 0,0800 240,00 19,20 0,41% 3.791,60 100% 3.791,60
Pardoseli din parchet mp 0,3550 346,00 122,83 2,61% 24.256,34 100% 24.256,34
Tencuieli interioare mp 4,2100 155,00 652,55 13,88% 128.864,92 100% 128.864,92
Zugraveli interioare mp 3,4270 56,00 191,91 4,08% 37.898,59 100% 37.898,59
Vopsitorii interioare mp 0,5870 100,00 58,70 1,25% 11.592,02 100% 11.592,02
Placaje cu faianta la interior mp 0,1960 221,00 43,32 0,92% 8.554,00 100% 8.554,00
Tencuieli exterioare mp 0,7830 253,00 198,10 4,21% 39.120,39 100% 39.120,39
Placaje exterioare mp 0,0290 482,00 13,98 0,30% 2.760,36 100% 2.760,36
Trotuare exterioare mp 0,1440 189,00 27,22 0,58% 5.374,59 100% 5.374,59
Sarpanta mp 0,3620 327,00 118,37 2,52% 23.376,38 100% 23.376,38
Invelitoare, inclusiv astereala mp 0,6160 365,00 224,84 4,78% 44.401,18 100% 44.401,18
Jgheaburi si burlane ml 0,1570 110,00 17,27 0,37% 3.410,46 100% 3.410,46
Streasina infundata ml 0,1440 334,00 48,10 1,02% 9.497,95 100% 9.497,95
Tabachere si lucarne ml 0,0160 641,00 10,26 0,22% 2.025,34 100% 2.025,34
Alte lucrari de constructii % 2,0000 0,00 77,72 1,65% 15.348,03 100% 15.348,03
Bransament apa-canal lei 1,0000 127,00 127,00 2,70% 25.079,83 100% 25.079,83
Coloane si legaturi sanitare ml 0,7960 85,10 67,74 1,44% 13.377,15 100% 13.377,15
Obiecte si armaturi sanitare lei 1,0000 27,20 27,20 0,58% 5.371,43 100% 5.371,43
Bransament electric lei 1,0000 56,20 56,20 1,20% 11.098,32 100% 11.098,32
Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3,0500 12,00 36,60 0,78% 7.227,73 100% 7.227,73
Aparate electrice lei 1,0000 85,90 85,90 1,83% 16.963,45 100% 16.963,45
Corpuri de iluminat lei 1,0000 21,10 21,10 0,45% 4.166,81 100% 4.166,81
Centrala termica lei 1,0000 46,70 46,70 0,99% 9.222,27 100% 9.222,27
Bransament gaze lei 1,0000 45,00 45,00 0,96% 8.886,55 100% 8.886,55
Coloane si legaturi incalzire lei 0,6580 125,00 82,25 1,75% 16.242,65 100% 16.242,65
Corpuri de incalzire kg 5,0000 17,00 85,00 1,81% 16.785,71 100% 16.785,71
Alte instalatii comune % 3,0000 0,00 0,00 0,00% 0,00 100% 0,00
Diverse, organizare, proiectare % 12,0000 0,00 58,31 1,24% 11.515,79 100% 11.515,79
l ei 4.703 100,00% 928.700 928.700
TOTA L EU R 187.800 187.800
EUR/mp 799 799
Valoare de inlocuire 928.700 lei

187.800 EUR

5. STABILIREA GRADULUI DE UZURA

* conditii de exploatare normale
* starea tehnica buna
Val ramasa
5.1. Uzura fizica: 24% 224.669 LEI 45.444 € 704.031 LEI
142.404 EUR
5.1.2
Stabilirea ponderii subansamblelor in CIB si Determinarea DEP RECIERII FIZICE NERECUP ERABILE a elementelor c u viata sc urta si
a elementelor c u viata lunga
P onderi in Varsta Durata de viata P ondere

Nr.c rt Subansamblu CIB (LEI) Grad uzura
total efec tiva (ani) (ani) uzura
Infrastructura
45% 30 80 38%
1 /Suprastructura 418.927 17%
2 Finisaje 363.822 39% 5 40 13% 5%
3 Instalatii 132.561 14% 5 30 17% 2%
Total 24%
Val ramasa
5.2. Neadecvare functionala 0 LEI 0€ 704.031 LEI
142.404 EUR
DEPRECIERE FUNCTIONALA
- 0 LEI
- 0 LEI
Depreciere functionala 0 LEI
5.3. Depreciere din cauze externe 0% 0 LEI 0€
6. VALOAREA RAMASA CONSTRUCTIE 704.000 LEI

142.000 EUR
604 EUR/MP
7. VALOAREA TERENULUI 412 EUR/MP

405.400 LEI
82.000 EUR
10. VALOAREA IMOBILULUI (constructii+teren+ anexe) 1.109.400 LEI

224.000 EUR

Anexa nr. 4 - Fotografii:

Exterior – Acces Perspectiva imobil
C1
C3 C1

C3 Interior C3
Interior C1


C1 si C2
Interior C1

C2 si acces mansarda C1
Interior C2 Scara acces Mansarda
Terasa C2 Mansarda C1


Acces si utilitati Drum acces

Anexa nr. 5 - Pozitia proprietatii in cadrul localitatii:
SURSA - https://www.google.ro/maps

Anexa nr. 7 – Informații de piață (proprietati substitut oferite spre vanzare)














Anexa nr. 6 - Acte de proprietate și documentație cadastrala























Nota de Opinie

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Nota de Opinie

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

FairValue Consulting SRL

Str. Sfântul Spiridon nr. 7, Sector 2

Nota de opinie cu inspectie

Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante

Data evaluării 18.02.2022

Teren St = 199,00 mp (conform masuratori cadastrale) si 200 mp (conform acte)

Proprietar ZAMFIRACHI CONSTANTA CRISTIANA

Accesul catre proprietatea subiect este asigurat astfel:

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 2

Anexa 1 - Prezentarea evaluatorului

Prezentă pe piață începând cu 2005, FairValue oferă servicii profesionale de evaluare și

Proprietăţi imobiliare tranzacţionării

60 evaluatori membri titulari ANEVAR în toată țara

Printre evaluatorii FairValue sunt: Certificări

Membri Acreditați ANEVAR (MAA) evaluări întocmite

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 3

Anexa 1. - Evaluarea terenului

Comparația directă este metoda recomandată în primul rând pentru evaluarea

În aplicarea acestei metode sunt colectate, analizate, comparate și ajustate

Variabilele luate cel mai des în considerare ca elemente de comparație sunt

Etapele sunt urmatoarele:

La data evaluării, evaluatorul a dispus de informaţii privind terenuri similare ce au

Ofertele de vanzare ale terenurilor din zona unde se situeaza proprietatea

Tinand cont de informatiile disponibile, amplasamentul in zona, utilitati, posibilitati

VTeren = 82.000 euro, echivalent 405.400 lei

PROCESUL DE OBTINERE A INFORMATIILOR RELEVANTE PRIVIND EVALUAREA TERENULUI

locatie inferioara locatie mai buna locatie inferioara locatie similara

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 5

Cuantum ajustare (%) 5% -5% 10% 0%

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 6

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE IN CADRUL COMPARATIEI DIRECTE:

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 7

Anexa nr. 2 - Abordarea prin piață – Analiza pe perechi de date si a datelor

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață sunt:

Ajustările obținute prin aplicarea analizei comparative sunt aplicate prețurilor de

✓Analiza pe perechi de date

✓Analiza datelor secundare

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 8

Pentru a identifica și estima ajustările, un evaluator poate utiliza și alte tehnici.

Ajustările trebuie să reprezinte percepția pieței și să fie argumentate în rapoartele

Evaluatorul trebuie să fie foarte atent și să ajusteze prețurile comparabilelor,

Există situații în care unele elemente de comparație se suprapun sau sunt

In cazul elementelor de comparatie pentru care exista suficiente date pentru a

Argumentarea ajustărilor, bazată pe informațiile de pe piața imobiliară specifică,

Ofertele de vanzare pentru proprietati similare in zona analizata se situeaza in

V Abordare prin piata = 202.000 EUR, echivalent a 998.668 LEI

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 10

PROCESUL DE COLECTARE A INFORMATIILOR RELEVANTE PRIVIND EVALUAREA PROPRIETATII

FISA DE COLECTARE A INFORMATIILOR DE PIATA RELEVANTE - PROPRIETATE IMOBILIARA CASA SI TEREN

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 11

PRET AJUSTAT(€) 202.350 € 194.875 € 200.400 € 206.550 €

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 12

JUSTIFICAREA AJUSTARILOR APLICATE

AJUSTARI PENTRU SUPRAFATA TEREN:

AJUSTARI PENTRU SUPRAFATA CONSTRUCTIE:

Pentru comparabila A: NU ESTE CAZUL

AJUSTARI PENTRU FINISAJE:

AJUSTARI PENTRU TIPUL DE INCALZIRE:

S-a inclus si bransamentul la gaz

AJUSTARI PENTRU ALTE UTILIZARE

FairValue | Servicii Complete de Evaluare | Pagina 13

Anexa nr. 3 - Abordarea prin cost – Metoda costurilor segregate

Metodologia acestei metode cuprinde urmatoarele etape: