Sunteți pe pagina 1din 13

FACULTATEA DE ECONOMIE ȘI ADMINISTRAREA AFACERILOR

MASTER ANUL I
SPECIALIZARE: CONTABILITATE, EXPERTIZĂ ȘI AUDIT
Raport de evaluare a proprietății imobiliare
PENTRU VÂNZARE
SC FYA TRANS SRL, IAȘI

Profesor: Lect. dr. Păvaloaia Leotina

Realizat de:
Anton Nadina - Ioana (25%)
Constandache Emanuela (25%)
Dumitru Loredana - Mihaela (25%)
Maftei Andreea (25%)

IAȘI, 2019
CUPRINS
Sinteza evaluării
I. Termenii de referință ai evaluării

I.1. Identificarea și competența evaluatorului

Încă din anul 2000 colectivul actualei societăţi comerciale EXPERT EVALUATOR S.R.L. a
realizat diferite lucrări de evaluare pentru bunuri mobile, întreprinderi, proprietăţi imobiliare şi
acţiuni. Lucrările de evaluare au fost executate în colaborare cu alte firme, cu acest prilej
personalul firmei noastre căpătând o vastă experienţă şi specializându-se în continuu. În anul
2003, odată cu intrarea în vigoare a Standardelor Internaţionale de Evaluare şi a intrării
României în Uniunea Europeană s-a înfiinţat societatea de evaluare S.C. EXPERT
EVALUATOR S.R.L.
S.C. EXPERT EVALUATOR S.R.L. este membru A.N.E.V.A.R. (Asociația Naţională a
Evaluatorilor Autorizaţi din România) încă din anul când a luat fiinţă şi are ca obiect unic de
activitate evaluări proprietăţi imobiliare, întreprinderi, acţiuni şi bunuri mobile.
Ca structură profesioanală, societatea dispune de specialişti în evaluarea societăţilor
comerciale, membri A.N.E.V.A.R. (Asociația Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România)
şi/sau C.E.C.C.A.R. (Corpul Experţilor Contabili şi Contabililor Autorizaţi din România), jurişti,
ingineri mecanici, ingineri constructori şi ecomomişti, cu o bogată experienţă în economia
industriei, a agriculturii, în domeniul fiscal sau bancar.
S.C. EXPERT EVALUATOR S.R.L. are sediul în Municiupiul Iași. Bulevardul Nicolae
Iorga, numărul 4, bloc 905A, parter, județul Iași, Cod Poștal 700260. Este înregistrată la
Registrul Comerțului sub numărul J22/1391/2003, Cod Unic de Înregistrare 15628691.

I.2. Identificarea clientului

S.C. FYA TRANS S.R.L. a fost înființată în anul 2001, având ca obiect de activitate
transportul terestru de călatori, CAEN 4939 - Alte transporturi terestre de călători n.c.a Această
clasă include: servicii de transport cu autobuze de mare distanță, excursii și alte servicii
ocazionale de transport cu autocare. Această clasă include de asemenea: activitatea de transport
cu autobuze școlare precum și autobuze pentru transportul angajaților. Entitatea evaluată are
sediul în județul Iași, comuna Miroslava, sat Uricani (vis-a-vis de Antibiotice S.A. Iași) și este
înregistrată la Registrul Comerțului sub numărul J22/867/2001, Cod de Indentificare Fiscală RO
14200360. Reprezentantul legal este dl. Arcip Paul Emanuel, în calitate de Administrator,
beneficiar al lucrării.

I.3. Identificarea utilizatorilor desemnați

Unicul utilizator și beneficiar al prezentului raport de evaluare este S.C. FYA TRANS S.R.L.

I.4. Scopul evaluării

Prezentul raport de evaluare are scopul de a stabili valoarea de piață a clădirii și a terenului în
care entitatea beneficiară își desfășoară activitatea, în vederea vânzării.

I.5. Obiectul evaluării

Îl constituie evaluarea imobilului situat în județul Iași, comuna Miroslava, sat Uricani,
compus din teren, cu suprafața de 512,31 mp, curți construcții, clădire C1, compusă din C1/p-
parter cu suprafața utilă de 80,92 mp, C1/1- etaj 1, cu suprafața utilă de 80,92 mp și C1/2- etajul
2, cu o suprafață utilă de 80,92 mp ce este închiriat, pe suprafața acestuia desfărându-și
activitatea o firmă ce are codul CAEN 9313 Activitati ale centrelor de fitness.
Datele cadastrale de identificare sunt: numărul cadastral imobil 18021/2 și număr carte
funciară 62834.

I.6. Tipul valorii

Valoare de piață a imobilului evaluat este exprimată în monedă națională, lei.


Metodologia de evaluare include abordarea prin piață și abordarea prin venit. În principiu
aceste două metode se referă la:
1. În abordarea prin venit se urmărește estimarea valorii proprietății imobiliare prin
prisma rentabilității pe care o reprezintă aceasta pentru proprietar respective pe baza
veniturilor provenite din închiriere. În calculul pentru determinarea valorii se
folosește o metodă de capitalizare adecvată și ratele de capitalizare corespunzătoare.
2. În abordarea prin piață metoda comparației directe se urmărește estimarea valorii
proprietății imobiliare prin analiza pieței pentru proprietăți similare și prin
compararea acestor proprietăți cu proprietatea supusă evaluării.
Valoarea de piață este definită în standardul international IVS – Cadrul General, ca fiind
suma estimată pentru care un activ sau datorie ar putea fi schimbată la data evaluării între un
compărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare după un marketing
adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.
Opinia finală a evaluării va fi prezentată atât în LEI, cât și în EURO. Având în vedere că
metodele utilizate conduc la exprimarea valorii finale exprimate în euro, cursul de schimb utilizat
pentru transpunerea din valută este de 4,6495 lei/euro. Exprimarea în valută a opiniei finale o
considerăm adecvată doar atâta vreme cât principalele premise care au stat la baza evaluării nu
suferă modificări semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiții similare, cursul de
schimb și evoluția acestuia compartiv cu puterea de cumpărarea și cu nivelul tranzacțiilor pe
piața imobiliară specifică).

I.7. Data evaluării

Data prezentei evaluări este 10 decembrie 2018, cursul de referință fiind 1 euro = 4,6495 lei.
Data inspecției proprietății de evaluat este 03.12.2018.

I.8. Baza legală a evaluării

Baza de evaluare pentru acest raport este constituită din:


 IVS – Cadrul General
 IVS 101 – Termenii de referință a evaluării
 IVS 102 – Implementare
 IVS 103 – Raportare
 IVS 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare
 Literatură de specialitate (cursul de Evaluare a proprietății de evaluare a
proprietății imobiliare, buletinele informative editate de ANEVAR)
 Informații furnizate de reprezentanții societății.

I.9. Surse de informare

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului Raport de Evaluare au fost:

 Documentele privind bunurile imobile puse la dispoziţie de către client;


 Informaţii privind situaţia juridică a proprietatilor imobiliare, istoricul
amplasamentului, starea fizică, furnizate de către client/proprietar;
 Anunţuri imobiliare prin Internet : www.olx.ro; www.anunturi-
mehedinti.bizcaf.ro; www.ofertalocala.ro; www.anunturi.ro;
www.multecase.ro, www.caut-imobiliare.ro, www.homezz.ro;
 Cursul de referinta al monedei nationale publicat pe site-ul BNR;
 Standardele de Evaluare a Bunurilor;
 Ghidurile metodologice si recomandarile ANEVAR ;
 alte date si informatii culese de pe piata.
Inspecția proprietății
Inspecția proprietății a fost realizată în data de 03.12.2018, în prezența reprezentantului
societății (Arcip Paul Emanuel). Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată,
s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea.

I.10. Ipoteze și ipoteze speciale

La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si ipoteze speciale, iar opinia evaluatorului este
exprimată în concordantă cu aceste ipoteze, precum și cu celelalte aprecieri din acest raport.
 Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către
client si proprietar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare.
 Dreptul de proprietate este considerat valabil şi tranzactionabil.
 Informaţiile furnizate de terţe părţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă
garanţii pentru acurateţe.
 Se presupune că proprietatile se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de
zonare şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă
şi luată în considerare în prezentul raport.
 Nu am efectuat măsurători ale bunurilor imobile, limitele acestora fiind indicate de
beneficiar/client si de documentele puse la dispozitie.
 Afirmațiile evaluatorului cu privire la descrierea proprietăților nu se substituie avizelor
juridice/tehnice exprimate de specialisti. Nu au fost efectuate investigatii în acest sens și
evaluatorul nu are calificarea necesara în acest sens.
 Din informațiile deținute de către evaluator și din discuțiile purtate cu proprietarul nu
există nici un indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care
afectează valoarea proprietăților evaluate sau valoarea proprietăților vecine.
 Evaluatorul nu are cunostință de efectuarea unor inspecții sau a unor rapoarte care să
indice prezența materialelor periculoase și nici nu a efectuat investigatii speciale în acest
sens. Valorile sunt estimate în ipoteza că nu exista astfel de situatii. Dacă se va stabili
ulterior că există contaminări pe orice proprietate sau pe oricare teren vecin sau ca au fost
sau sunt puse în funcțiune mijloace care ar putea să contamineze, aceasta ar putea duce la
diminuarea valorii raportate.
 Se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale solului care să influenţeze
valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau
pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le descoperi.
 Situaţia actuală a proprietatilor imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza
selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru
ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii acesteia în
condiţiile tipului valorii selectate.
 Alegerea metodelor de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama
de tipul valorii exprimate si de informatiile disponibile.
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile analizând faptele ce sunt disponibile la data evaluării.
 Informaţiile deţinute au permis realizarea unei analize preliminare a pieţei imobiliare de
unde au rezultat valorile minime şi maxime ale tranzacţiilor/ofertelor de vânzare sau
închiriere de pe piaţă, care au făcut posibilă şi adecvată aplicarea abordarii.
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la
dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea
cunoştinţă.
 Evaluatorul nu îşi asumă răspunderea pentru eventuale modificări ale dreptului de
proprietate sau ale elementelor înscrise în extrasul de carte funciară de la data emiterii
acestuia sau de la data inspectiei şi până la data evaluării.
 Exactitatea și veridicitatea documentelor puse la dispoziţie de către client/proprietar, pe
baza cărora s-au fundamentat ipotezele ce stau la baza evaluării sunt responsabilitatea
acestuia.
 Evaluatorul nu a facut nici o măsurătoare a proprietăților. Dimensiunile au fost preluate
din documentele puse la dispozitie (extras CFI, documentatie cadastrala). Planurile,
schitele, dimensiunile puse la dispozitie evaluatorului se considera a fi corecte dar nu se
asuma nici o responsabilitate in aceasta privinta.
 Evaluatorul nu îşi asumă nici o responsabilitate, în nici o circumstanţă, pentru eventualele
informaţii eronate, false sau incomplete puse la dispoziţie de către client/propietar.
 Valorile estimate sunt valabile la data prezentată în Raport şi încă un interval de timp
limitat dupa această dată in cazul in care condiţiile specifice ale pieţei imobiliare nu
suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile estimate (nivelul cererii si
ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb).
 Intrarea în posesia unei copii a acestui Raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau
să depună mărturie în instanţă, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de întelegeri în
prealabil.
 Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al
evaluatorului.
 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire
a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o
astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
 Raportul de evaluare este valabil în condiții economice, fiscale, juridice și politice de la
data întocmirii sale. Dacă aceste condiții se vor modifica concluziile acestui raport își pot
pierde valabilitatea.

I.11. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare a fost realizat de baza informațiilor furnizate de către domnul Arcip
Paul Emanuel, reprezentantul SC FYA TRANS SRL, corectitudinea și precizia datelor furnizate
fiind în responsabilitatea acestuia. În conformitatea cu reglementările naționale, valorile estimate
de către evaluator, la data prezentată în raport și încă un interval limitat de timp după această
dată în care condițiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta opiniile
estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (decembrie 2018),
când are loc operațiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare a pieței imobiliare din Iași precum și
scopul raportului. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil
decât de limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.
Acest raport de evaluare este confidențial, destinat numai scopului precizat și numai pentru
uzul clientului (utilizatorului desemnat). Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta,
nu poate fi utilizat în alte scopuri, nu poate fi publicat sau inclus într-un document destinat
publicității fără acordul scris și prealabil al evaluatorului, fiind specificată forma și contextual în
care ar urma să apară. Nu se acceptă nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane
fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop în nici o circumstanță.

I.12. Declarația de conformitate

Ca elaborator, declar că prezentul raport de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în


conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor și a Ghidurilor de evaluare. Declar, de
asemenea, că nu am nicio relaţie particulară cu clientul şi niciun interes actual sau viitor faţă de
proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare exprimă opinia evaluatorului
asupra valorii de piață la data de referință a evaluării, respectiv 10.12.2018. În aceste condiţii,
evaluatorul își asumă responsabilitatea pentru datele şi concluziile prezentate în cadrul
prezentului raport de evaluare.

Certificarea evaluatorului

Evaluatorul certifică în cunoștință de cauză și semneză raportul de evaluare, asumându-și


responsabilitatea pentru cele scrise în acesta şi certifică în cunoştinţă de cauză următoarele:
- afirmaţiile declarate, cuprinse în acest raport, sunt adevărate şi corecte. Estimările şi
concluziile se bazează pe informaţii şi date considerate a fi adevărate şi corecte, precum şi pe
concluziile inspecţiei asupra proprietăţii, pe care am efectuat-o în data de 10.12.2018;
- analizele, opiniile şi concluziile sunt limitate doar de ipotezele şi concluziile limitative
menţionate şi sunt analizele, opiniile şi concluziile profesionale, personale, imparţiale şi
nepărtinitoare;
- nu există interese anterioare, prezente sau viitoare în privinţa proprietăţii imobiliare
care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nu există niciun interes personal privind
părţile implicate în prezenta misiune, excepţie făcând rolul menţionat în acest document;
- implicarea evaluatorului în această misiune nu este condiţionată de formularea sau
prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mărimea valorii estimate sau impus de destinatarul
evaluării şi legat de producerea unui eveniment care favorizează cauza clientului în funcţie de
opinia evaluatorului, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei
asemenea solicitări;
- analizele, opiniile şi concluziile sunt formulate, la fel ca şi întocmirea acestui raport, în
concordanţă cu Standardele Internaţionale de Evaluare;
- evaluatorul posedă cunoştinţele necesare, însă deţine şi experienţa necesară îndeplinirii
acestei misiuni de audit în mod competent;
- cu excepţia persoanelor care sunt prezentate în cadrul acestui raport de evaluare, nicio
altă persoană nu a oferit asistenţă profesională în vederea îndeplinirii misiunii de evaluare
prezente.

Cu stimă,

S.C. EXPERT EVALUATOR S.R.L


(Membru Corporativ ANEVAR)
II. Prezentarea datelor
II.1 Prezentarea generală a proprietații imobiliare
SC FYA TRANS SRL – Iași este o persoană juridică română, înființată ca societate cu
răspundere limitată care își desfășoară activitatea în conformitate cu actul constitutiv al societății
și legile române. Sediul societății este în România, municipiul Iași, comuna Miroslava, sat
Uricani (vis-a-vis de Antibiotice S.A. Iași). Durata societății este nelimitată. Încă de la înființare,
conform statutului societății și codului CAEN 4939 - Alte transporturi terestre de călători.
Firma a fost înființată în anul 2001, având ca obiect de activitate transportul terestru de
călatori. S.C. FYA TRANS S.R.L. are puncte de lucru în Iași, Vaslui, Pașcani, Roman, Piatra
Neamț și Bicaz. Societatea se prezintă ca un partener de încredere, flexibil, întotdeauna
disponibil, activitatea sa extinzându-se la: transportul rutier de persoane prin curse regulate și
curse regulate speciale, efectuarea de excursii și curse ocazionale la comanda beneficiarului,
transportul rutier de marfă auto/utilaje cu platformă de 22,5m, comerțul cu autoturisme și
autovehicule ușoare, întreținerea și repararea autovehiculelor, carosări/ recarosări , omologări /
modificări în CIV ale autovehiculelor.
Societatea se află în plin proces de modernizare, construindu-și cu atenție o nouă
identitate, stabilindu-și ca valoare de bază orientarea față de nevoile clientului, fapt reflectat prin
servicii de înaltă calitate, investiții în dotări tehnice corespunzătoare și respectul sincer în
raporturile cu clienții și partenerii.
Principalul domeniu căruia i se acordă atenție deosebită este transportul ocazional turistic
de persoane colaborând cu agențiile de turism, cu persoane fizice cât și cu societăți comerciale în
baza unei comenzi de transport. Un alt domeniu de activitate este transportul de persoane, prin
curse regulate, deservindu-se în acest moment 5 trasee interjudețene cu un total zilnic de peste 60
de curse tur-retur.

II.2 Statut juridic

II.3 Descrierea amplasamentului


Imobilul care aparține S.C. FYA TRANS S.RL. este situat într-o zonă de periferie a
municipiului Iași. Populația la nivelul anului 2018, potrivit Institutului Național de Statistică este
de 376.180 locuitori, ceea ce face din Iași să fie al doilea oraș ca populație din România.

II.4 Analiza zonei de amplasare

Zona de amplasare este dezvoltată, benificiind de rețele de utilități pentru apă, canalizare,
energie electrică, gaz metan, rețele telefonice, cablu TV.
http://fyatrans.ro/carosari/