CIG 2931-17 din 16 octombrie 2017

RAPORT DE EVALUARE
MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT

Amplasare : Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava

Solicitant credit : GRIGMAN SRL-ARBORE
Proprietar(i) : GRIGMAN SRL-ARBORE
Utilizator desemnat : UniCredit Bank

Valoarea de piata: 1.164.200 Lei echivalent 253.600 Euro, fara T.V.A.

Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate, in parte sau in
totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al beneficiarului
raportului de evaluare.

16 octombrie 2017

1
Stimate beneficiar,

Referitor la evaluarea proprietatii imobiliare situate in Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava,
proprietari: GRIGMAN SRL-ARBORE, in prezent avand destinatia de MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT, va
comunic urmatoarele:
Proprietatea evaluata este formata din:
 CONSTRUCTIE CU DESTINATIA DE MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT
 Tipul constructiei – imobil tip P+1E
 Anul construirii - 1972
 Suprafata C1: Ac = 348 mp, Ad = 696 mp, Au = 626,40 mp
 Suprafata C2: Ac = 104 mp, Ad = 104 mp
 TEREN in suprafata de 1.330 mp
Cartea Funciara: 32287 Arbore.
Numar cadastral: 32287 -teren 1.330 mp, 32287–C1 - cladire 348 mp si 32287-C2 – anexa 104 mp
Suprafetele construita si desfasurata au fost preluate din extrasul de carte funciara. Suprafata utila a fost estimata
de evaluator ca fiind 90%*Sd.
Scop evaluare: garantare imprumut.
Tip valoare: valoare de piata.
Utilizator desemnat: UniCredit Bank.
Abordarile de evaluare aplicate au fost abordarea prin venit si abordarea prin cost.
Data de referinta a evaluarii este 16 octombrie 2017. Cursul de schimb valutar leu- euro considerat
este de 4,5889. Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator Lazarovici Oltea - Georgeta
in data de 16 octombrie 2017. Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici
un interes in proprietatea evaluata.
A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil si special pentru
utilizarea expusa mai sus, liber de orice fel de sarcini.

Ca rezultat al aplicarii abordarilor de evaluare precizate anterior si a reconcilierii rezultatelor acestora, s-a
obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate estimata de catre evaluator in scopul mentionat, dupa
cum urmeaza:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA 1.164.200 Lei echivalent 253.600 EUR

VALOAREA DE PIATA A FOST DETERMINATA METODA CAPITALIZARII VENITULUI

PRIN

VALOAREA DE PIATA NU CONTINE T.V.A.

Aceasta estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, finisaje, utilitati etc.
datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor considerate, conditiilor
specifice si nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte si adevarate in limita informatiilor existente in
documente si constatate cu ocazia inspectarii proprietatii si a analizei pietei imobiliare din localitatea proprietatii
evaluate.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de catre
ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

EVALUATOR AUTORIZAT
Lazarovici Oltea - Georgeta
SC TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL

2
PETRESCU GABRIEL ADRIAN
CUPRINS

SINTEZA EVALUARII........................................................................................................................................................................................... 4

1. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII........................................................................................................................................ 7

1.1. Identificarea si competenta evaluatorului..................................................................................................................................... 7

1.2. Identificarea clientului si a utilizatorilor desemnati................................................................................................................. 9
1.3. Scopul evaluarii........................................................................................................................................................................................ 9
1.4. Identificarea activului supus evaluarii............................................................................................................................................ 9
1.5. Tipul valorii................................................................................................................................................................................................ 9
1.6. Data evaluarii. Data inspectiei. Data raportului........................................................................................................................... 9
1.7. Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii............................................................................................................ 10
1.8. Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea.................................................................................................. 10
1.9. Ipoteze si ipoteze speciale................................................................................................................................................................. 11
1.9.1 ipoteze................................................................................................................................................................................................ 11
1.9.2 ipoteze speciale.............................................................................................................................................................................. 12
1.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare......................................................................................................................... 12
1.11. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare anevar........................................................................12
1.12. Descrierea raportului....................................................................................................................................................................... 12

2. PREZENTAREA DATELOR..................................................................................................................................................................... 12

2.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descrierea juridica.................................................................................12

2.2 Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate................................................................................................................. 13
2.3 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare....................................................................................................................... 13
2.5 Descrierea constructiilor si a terenului.................................................................................................................................... 13
2.6 Date privind impozitele si taxele................................................................................................................................................ 14
2.7 Istoric, incluzand vanzarile anterioare si ofertele sau cotatiile curente.....................................................................14

3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE............................................................................................................................................................ 15

3.1 Generalitati............................................................................................................................................................................................... 15
3.2 Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate......................................................................................................................... 15
3.3 Analiza ofertei......................................................................................................................................................................................... 16
3.4 Analiza cererii......................................................................................................................................................................................... 18
3.5 Inchirieri.................................................................................................................................................................................................... 19
3.6 Echilibrul pietei. Previziuni................................................................................................................................................................ 19

4. EVALUAREA IMOBILULUI..................................................................................................................................................................... 20

4.1 Abordari in evaluare............................................................................................................................................................................. 20

4.2 Cea mai buna utilizare.......................................................................................................................................................................... 20
4.3 Abordarea prin COST............................................................................................................................................................................ 23
4.4. Abordarea prin VENIT........................................................................................................................................................................ 21

5. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII..................................................................................................... 27

3
 6. ANEXE........................................................................................................................................................................................................... 29

SINTEZA EVALUARII

Numele clientului GRIGMAN SRL-ARBORE

Data evaluarii 16 octombrie 2017
Tipul proprietatii (rezidential, Proprietate comerciala:
comercial, industrial, spatiu de MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT
depozitare, spatiu de birouri, etc)
Adresa proprietatii Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava
Proprietar(i) GRIGMAN SRL-ARBORE
Numar cadastral Numar cadastral:
32287 -teren 1.330 mp
32287 –C1- cladire 348 mp
32287 –C2 - anexa 104 mp
Numar Carte Funciara 32287 Arbore
Lista actelor de proprietate  Contract de vanzare - cumparare nr. 698 din 22.03.2016, emis
Pentru constructii noi, sa existe: de SPN Sehlanec-Bratiloveanu
Certificat de urbanism,  Extras de Carte Funciara nr. 9159 din 23.03.2016, emis de BCPI
Autorizatie de construire; Proces Radauti
verbal la terminarea lucrarilor  Plan de amplasament si delimitare a imobilului
 Certificat de urbanism nr. 30 din 12.05.2016, emis de Primaria
comunei Arbore
 Relevee cadastrale, nevizate de OCPI
 Incheiere de intabulare nr. 9159 din 23.03.2016, emisa de BCPI
Radauti
Situatia/utilizarea actuala a Imobilul este utilizat ca: MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT
imobilului
Cea mai buna utilizare COMERCIALA
Ocupanti Proprietar: Chirias: Libera:

Suprafet C1 Ac = 348 mp, Ad = 696 mp, Au = 626,40 mp

e (mp) C2 Ac = 104 mp, Ad = 104 mp, Au = 83,20 mp
C2 nu s-a evaluat fiind o constructie degradata.
Observatie Suprafetele construita si desfasurata au fost preluate din extrasul de
carte funciara.
Suprafata utila a fost estimata de evaluator ca fiind 90%*Sd.
Teren St: 1.330 mp
Descrierea zonei si a - Proprietatea este amplasata in Sat Arbore, comuna Arbore, judetul
amplasamentului. Se vor urmari Suceava. Zona in care este situata proprietatea este o zona preponderent
eventuale mentiuni referitoare la ocupata de: terenuri libere, terenuri cultivate, case de locuit, spatii de
posibile contaminari existente in prestari servicii, scoli, gradinite.
zona. De ex. amplasarea in - Zona este caracterizata ca una cu potential mediu de dezvoltare fiind
vecinatatea gropilor de gunoi, a bine localizata.
instalatiilor industriale poluante - Accesul la proprietate se realizeaza din strada DN 2K.(strada asfaltata
(betoniere, balastiere, etc.) sau in cu doua sensuri de circulatie cu cate o banda pe sens).
zone cu poluare recunoscuta si - Mijloace de transport in comun: transportul public in zona este
declarata in mod oficial. reprezentat de linii de microbus. Proprietatea are acces facil la statiile de
transport public, acestea fiind situate in vecinatatea proprietatii

4

Anul construirii (anul PIF) /
renovarii/ consolidarii ulterioare
Tip constructie (structura)
Descriere cladire / cladiri
(inclusiv instalatii aferente,
finisajele constructiei, gradul de
depreciere)
In cazul cladirilor in curs de
executie:
- gradul de finalizare a
constructiei
- valoarea costurilor de finalizare
a constructiei
Descriere teren:
Accesul catre proprietate:
Sa existe specificatii clare cu
privire la accesul pe proprietate;
Eventualele date referitoare la
limitari ale dreptului de acces pe
proprietate sau existenta
drepturilor speciale acordate sa
fie clar mentionate.
Utilitati edilitare existente pentru
zona proprietatii evaluate / pe
proprietatea evaluata
Distanta fata de utilitati.
analizate.
Anul construirii 1972
Anul renovarii 1995
- Fundatii din beton
- Structura: independenta din stalpi si grinzi din beton armat
- Pereti de inchidere si compartimentare: zidarie din blocuri de
caramida
Constructie cu regim de inaltime P+1E, cu destinatia de spatiu comercial
si anexa cu regim de inaltime parter.
Finisaje: medii.
 Plansee: din beton armat monolit peste parter si din lemn peste etaj
 Acoperis tip: sarpanta din lemn
 Invelitoare: placi de azbociment
 Finisaje exterioare: zugraveli simple
 Instalatii: complete
a) electrice – monofazate
b) sanitare – fantana proprie
c) incalzire – centrala termica pe combustibil solid
 Pardoseli: partial pardoseli betonate si partial gresie
 Tamplarie: din lemn cu geamuri simple si partial din PVC cu geamuri
termopan, usi interioare din lemn si usi exterioare din PVC cu geam
termopan si partial usi metalice
 Zugraveli: zugraveli in var simplu si partial var lavabil si faianta in
grupurile sanitare
 Placaje: gresie in grupul sanitar si partial in spatiul comercial
 Peretii incaperilor sunt placati partial cu faianta
 Calitatea finisajelor: medii
 Starea actuala: buna
 S-au constatat urmatoarele deprecieri: In unele incaperi de la etaj sunt
necesare executarea pardoselilor din PVC, executarea vopsitoriilor
interioare, placarea cu faianta a peretilor, remedierea coloanelor si
conductelor sanitare si de incalzire, montarea corpurilor de iluminat si
a corpurilor de incalzit. La parter s-au executat reamenajari in
decursul ultimului an.
- cladiri finalizate 100%
Deschidere la strada Aproximativ 26,18 ml
Public
Tip drum de acces Privat (cota indiviza din
drumul de acces)
Servitute
Nu are acces reglementat
Altele
Tip retele / instalatii Distanta:
Electrice Pe proprietate
Incalzire Centrala termica pe combustibil
solid
Alimentare cu apa pe proprietate – fantana proprie
5
 Alimentare cu gaze Nu este

Canalizare Bransament la reteaua comunei

Abateri de la cartea funciara: Nu sunt

Exista modificari interioare / de DA NU
(re) compartimentare efectuate
fara autorizatie de construire /
demolare

Exista pe proprietate constructii DA NU

efectuate fara autorizatie de La inspectie s-a constatat ca anexa C2 (gradina de vara), existenta pe
construire proprietatea evaluata, este o constructie edificata din lemn, in stare
avansata de degradare, care necesita demolare.
Costul de demolare al acesteia este de: LEI 5.150 EUR 1.122

Observatii / mentiuni privind Nu sunt

existenta unor drepturi ale unor
terti asupra imobilului (superficie,
uzufruct, uz / abitatie, folosinta,
servitute)

Concluzie privind imobilul evaluat Constructie la stadiul de – finisat.

Se va avea in vedere daca cladirea
este inclusa in lista constructiilor
ce prezinta risc major la actiuni de
natura seismica; daca cladirea
face parte din lista monumentelor
istorice sau a cladirilor de
patrimoniu - liste elaborate de
autoritatile centrale si/ sau locale
competente.
Abordari in evaluare:
VALOAREA DE PIATA
RECOMANDATA
(valoarea nu include TVA)
din care:
- valoare constructie
Fara risc major de natura seismica.
Nu face parte din lista monumentelor istorice sau a cladirilor de
patrimoniu.
1: Abordarea prin venituri
Valoarea de rentabilitate a proprietatii imobiliare a fost determinata
prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva din teoria
utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati)
cumparat(e) numai in masura in care cumparatorul (investitorul)
realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii,
aceasta satisfactie se reflecta prin castigurile viitoare realizabile din
exploatarea obiectului proprietatii.
2: Abordarea prin costuri
Estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda se bazeaza pe
comparatia dintre costul de construire a unei cladiri similare cu cea de
evaluat tinand cont de toate deprecierile ce influenteaza valoarea.
Metoda pleaca de la recunoasterea cumparatorilor si vanzatorilor de pe
piata imobiliara a relatiei dintre valoare si cost.
LEI EURO
1.164.200 253.600
1.121.100 244.300

- valoarea unitara 1.611 lei/mp 351 euro/mp

constructie
- valoare teren 42.700 9.300

- valoarea unitara teren 32 lei/mp 7 euro/mp

Curs de schimb valutar la data 4,5889
evaluarii (LEI/EUR – curs BNR)

6
EVALUATOR AUTORIZAT
Lazarovici Oltea – Georgeta
SC TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL
PETRESCU GABRIEL ADRIAN

1. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

1.1. IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI

EVALUATOR LAZAROVICI OLTEA – GEORGETA
Declar ca am calitatea de evaluator autorizat cu specializarile EPI
(Evaluarea Proprietatilor Imobiliare) si EBM (Evaluarea
Bunurilor Mobile) conform legitimatiei de membru titular
ANEVAR. Ca elaborator al Raportului de Evaluare (Raportul), pe
care il semnez si parafez, declar ca nu am nici o relatie
particulara cu clientul si nici un interes actual sau viitor fata de
proprietatea evaluata.
Legitimatie ANEVAR 13625
Parafa 13625/2017
SOCIETATEA DE EVALUARE – S.C. “TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT ”
MEMBRU CORPORATIV ANEVAR S.R.L. Compania este certificata pentru „Evaluari de proprietati
imobiliare” si ”Evaluari de bunuri mobile”, conform standardului
de calitate SR EN ISO 9001:2008, prin certificatul cu nr. 4146922
din data de 28 Iulie 2015.
Adresa evaluatorului  municipiul: Bucuresti
 Str. Negru Voda, nr. 2, bl. C4, sc. 3, et 2,  ap. 74 sector 3
 Telefon: Tel: (004)021 310 35 23
 Fax: (004)021 310 35 22
 E-mail: terraval@terraval.ro

DECLARATIE DE CONFORMITATE
Evaluatorul respecta cerintele etice si profesionale continute in Codul de Etica al profesiei de evaluator autorizat,
aferent indeplinirii misiunii.
Raportul de evaluare este intocmit in conformitate cu Standardele de Evaluare a bunurilor, editia 2017.

EVALUATOR AUTORIZAT
Lazarovici Oltea - Georgeta

DECLARATIE PRIVIND CONFLICTUL DE INTERESE

Subsemnata Lazarovici Oltea Georgeta, in calitate de evaluator, („Evaluatorul’’) colaborator al societatii de
evaluare S.C. “TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT ” S.R.L. (,,Prestatorul’’), referitor la imobilul
evaluat la care este anexata prezenta declaratie (,,Imobilul’’), proprietatea persoanei nominalizata in actele de
proprietate anexate raportului de evaluare (,,Proprietarul”), pentru care Solicitantul* SC GRIGMAN SRL
/Beneficiarul a cerut efectuarea unui raport de evaluare in favoarea UNICREDITBANK (,,Beneficiarul’’).
*Nota : referirile la Solicitant de mai jos sunt valabile doar in cazul in care solicitarea de evaluare a fost efectuata de
catre un client/potential client al Beneficiarului
declar pe propria raspundere:

7
 a. ca raportul de evaluare privind Imobilul a fost intocmit de catre mine personal cu respectarea
Standardelor de evaluare a bunurilor, in vigoare la data elaborarii raportului de evaluare, a Codul de Etica
al evaluatorului autorizat, emise de ANEVAR.
b. ca Proprietarul bunului evaluat/ Solicitantul/ administratorul sau reprezentantul Proprietarului/
Solicitantului nu imi este (i) sot/sotie sau concubinul/concubina, (ii) ruda pana la gradul iv inclusiv si nici
(iii) afin pana la gradul iv inclusiv2.
c. ca, din informatiile pe care le detin, Proprietarul/Solicitantul/administratorul sau reprezentantul
Proprietarului/ Solicitantului/ Beneficiarului nu este (i) sot/sotie sau concubin/concubina, (ii) ruda pana
la gradul iv inclusiv si nici (iii) afin pana la gradul iv inclusiv cu vreunul dintre reprezentantii legali/ alti
angajati ai Prestatorului.
d. ca Prestatorul, precum si subsemnatul, sotul/sotia sau ruda pana la gradul iv inclusiv si nici un afin pana
la gradul iv (i) nu sunt implicati in activitati de monitorizare de proiect, consultanta, tranzactii si/ sau
administrare de proprietati in legatura cu Imobilul evaluat (ii) nu avem nici un interes direct/indirect de
orice natura in legatura cu Imobilul evaluat/Solicitantul/Proprietarul/ reprezentantul
Proprietarului/Solicitantului (iii) nu suntem in relatii contractuale/de afaceri cu acestia, cu exceptia
contractului de evaluare cu Solicitantul pentru Imobilul evaluat al carui pret nu este influentat de
rezultatul evaluarii, (iv) nu suntem influentati direct sau indirect de solvabilitatea
Proprietarului/Solicitantului.
e. Ca subsemnatul, sotul/sotia sau ruda pana la gradul iv inclusiv si nici un afin pana la gradul iv nu suntem
implicati si nu avem nici un interes in legatura cu analiza, aprobarea si acordarea creditului Solicitantului.
f. Am luat cunostinta ca orice posibil conflict trebuie evidentiat in scris si comunicat de indata Beneficiarului
inainte de acceptarea instructiunilor Solicitantului, precum si ca orice astfel de conflicte descoperite
ulterior, trebuie sa fie imediat de asemenea comunicate imediat Beneficiarului.
Semnatura Evaluator: Semnata electronic (este anexa la raportul de evaluare, semnat electronic).

CERTIFICARE

Subsemnatii certificam in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:

1. Afirmatiile declarate de catre noi si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si
concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluatori ca fiind adevarate si corecte, precum
si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii.
2. Analizele, opiniile si concluziile noastre sunt limitate doar de ipotezele generale si speciale mentionate si sunt
analizele, opiniile si concluziile noastre profesionale personale, impartiale si nepartinitoare.
3. Nu avem interese in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu
avem niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facâ nd rolul mentionat
aici.
4. Implicarea noastra in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat
prestabilit legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui
eveniment care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia noastra.
5. Analizele, opiniile si concluziile noastre au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta
cu Standardele de Evaluare relevante.
6. Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent:
 jurist, evaluator autorizat, membru titular al ANEVAR, specializarea: evaluarea proprietatilor imobiliare,
bunuri mobile.

EVALUATOR AUTORIZAT
Lazarovici Oltea – Georgeta

22
prin ruda pana la gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parinti, bunici, copii, frati, surori, nepoti, unchi, matusi, veri iar prin afin
pana la gradul IV inclusiv se intelege oricare dintre parintii, bunicii, copii, fratii, surorile, nepotii, unchii, matusile, verii sotului/sotiei.

8
1.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNATI

CLIENT
Persoana fizica / Persoana Juridica GRIGMAN SRL-ARBORE
Adresa clientului Sat Arbore, comuna Arbore, nr. 1049, Judetul Suceava
UTILIZATOR DESEMNAT UniCredit Bank

1.3. SCOPUL EVALUARII

Evaluarea are ca scop garantarea imprumutului.

Evaluarea nu poate fi utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cele prezentate.

1.4. IDENTIFICAREA ACTIVULUI SUPUS EVALUARII

MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT
PROPRIETATEA EVALUATA

Adresa proprietatii Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava

Titularul dreptului de proprietate GRIGMAN SRL-ARBORE

Identificare cadastrala:  32287 -teren 1.330 mp
- Numar cadastral  32287 –C1-cladire 348 mp
 32287- C2-anexa 104 mp
- Numar carte Funciara  CF nr.32287 Arbore

1.5. TIPUL VALORII

Evaluarea executata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele beneficiarului, reprezinta o estimare
a valorii de piata (cu particularitatile prezentate in continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in
Standardulele de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, SEV 100 - Cadru general.
Conform acestui standard:
“Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si
in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
Metodologia de calcul a “valorii de piata” a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor si de recomandarile
standardelor ANEVAR SEV 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea
imprumutului.
Moneda in care se va raporta valoarea este leul romanesc si euro. Echivalentul valorii intre cele doua monede se
va face la cursul de schimb afisat de BNR la data evaluarii: 16 octombrie 2017.
Cursul de schimb valutar leu- euro considerat este de 4,5889.

1.6. DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI. DATA RAPORTULUI

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client pana la data
de 16 octombrie 2017, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele
luate in considerare precum si valorile estimate de catre evaluator.
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator Lazarovici Oltea - Georgeta in data de 16 octombrie 2017.
Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in proprietatea evaluata.

9
Data de referinta a evaluarii este 16 octombrie 2017.
Data raportului de evaluare este 16 octombrie 2017.

1.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII

Documentarea facuta pe durata acestei evaluari este adecvata scopului evaluarii solicitate si tipului valorii care se
va raporta.
Au fost colectate, prin inspectii, interviuri, calcule si analize, informatii suficiente pentru fundamentarea adecvata
a evaluarii.
Evaluarile, inclusiv verificarile evaluarilor, sunt efectuate in conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul
general, care sunt adecvate scopului desemnat al evaluarii cerute si ipotezelor stabilite prin termenii de referinta
ai evaluarii.
Termenii de referinta ai evaluarii cuprind precizari privind orice limitari si/sau restrictii referitoare la
inspectia, documentarea si analizele necesare pentru scopul evaluarii dupa cum urmeaza:
 dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi
asociate relevante: au fost studiate documentele puse la dispozitie de catre client, fara a se face verificari
suplimentare asupra veridicitatii sau legalitatii datelor din cuprinsul acestora;
 amploarea inspectiei interioare si exterioare a proprietatii si amplasamentului: au fost culese date despre
caracteristicile fizice ale proprietatii subiect, incluzand amplasamentul si constructia edificata pe teren,
vecinatatile situate la limitele proprietatii precum si corespondenta informatiilor cuprinse in documentele
analizate si realitatea din teren;
 responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata amplasamentului si despre orice suprafete ale
constructiei revine clientului;
 responsabilitatea pentru confirmarea specificatiilor si starii oricarei constructii este a clientului;
evaluatorul a constatat doar situatia de fapt la data evaluarii, fara a realiza investigatii suplimentare;
 documentarea necesara privind natura, specificatiile si adecvarea serviciilor de evaluare s-a facut de catre
client impreuna cu evaluatorul;
 orice informatii din cadrul raportului (daca acestea sunt prezentate) privind starea solului si a fundatiei
provin de la client, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a clientului;
 identificarea riscurilor de mediu inconjurator, reale sau potentiale, s-a facut de catre evaluator pe baza
interogarii clientului, responsabilitatea informatiilor furnizate fiind a clientului; evaluatorul nu a realizat
investigatii suplimentare;
 autorizatiile sau restrictiile legale referitoare la utilizarea proprietatii imobiliare si a oricaror constructii
au fost preluate de catre evaluator din documentele puse la dispozitie de catre client si din sursele publice
utilizate in documentarea evaluarii; nu au fost facute investigatii suplimentare pentru verificarea
legalitatii si autenticitatii.

1.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR PE CARE SE VA BAZA EVALUAREA

La baza evaluarii au stat in principal urmatoarele documente si elemente informative:
a) Materiale metodologice ale Asociatiei Nationale a Evaluatorilor Autorizati din Romania (ANEVAR)
b) Standarde de evaluare a bunurilor - Editia 2017
o Definitii SEV;
o Standarde generale: SEV 100 – Cadru General; SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii;
SEV 102 – Implementare; SEV 103 – Raportare
o Standarde pentru active: SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare; SEV 340c –
Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica; GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile;
o Standarde pentru utilizari specifice: SEV 400 - Verificarea evaluarii; SEV 520 – Evaluarea
pentru garantarea imprumutului
c) Legislatia in domeniu:
- Ordonanta Guvernului nr. 24/2011 privind unele masuri in domeniul evaluarii bunurilor
- Legea 99 /14.04.2013 pentru aprobarea OUG 24/ 30.08.2011 – privind unele masuri in evaluarea bunurilor.
Legea a fost promulgata prin Decretul Presedintelui Romaniei nr. 373/11.04.2013 si publicata in Monitorul Oficial
nr 213/15.04.2013, partea I cu intrare in vigoare in 19.04.2013.
d) documentele de proprietate mentionate la pct II.1
Alte informatii consultate:
 Metodologia de evaluare a bunurilor - ANEVAR;

10
  Date privind piata imobiliara locala, incluzand elemente deja existente in baza de date a evaluatorului,
actualizate cu informatii de la participanti de piata specifica si din mass-media de specialitate;
 Cursul de referinta al monedei nationale.

Evaluatorii nu isi asumă niciun fel de ră spundere pentru datele puse la dispozitie de că tre client si proprietar si
nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Documentele si schitele puse la dispozitie de catre client, respectiv:
Documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului:
 Contract de vanzare - cumparare nr. 698 din 22.03.2016, emis de SPN Sehlanec-Bratiloveanu
 Extras de Carte Funciara nr. 9159 din 23.03.2016, emis de BCPI Radauti
 Plan de amplasament si delimitare a imobilului
 Certificat de urbanism nr. 30 din 12.05.2016, emis de Primaria comunei Arbore
 Relevee cadastrale, nevizate de OCPI
 Incheiere de intabulare nr. 9159 din 23.03.2016, emisa de BCPI Radauti
Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:
 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR
 Coeficienti de actualizare IROVAL
 Cursul de referinta al monedei nationale
 Publicatii privind piata imobiliara

Evaluatorii nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si proprietar si
nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

1.9. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si ipoteze speciale de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:

1.9.1 Ipoteze
 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul
imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca
titlul de proprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel;
 Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru
acuratete;
 Se presupune ca nu exista ipoteze ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii
cladirii (partilor ascunse) care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate
pentru asemenea ipoteze sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am facut nici o investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale cladiriii care erau acoperite,
neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa
exprimam nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca
ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor;
 Se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane
privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in
considerare in raport;
 Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul imobilului, nu exista nici
un indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii
evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a
unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat
investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse
in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
 Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina informatiilor ce sunt disponibile la data evaluarii;
 Valoarea de piata estimata este valabila la data evaluarii. Intrucat piata, conditiile de piata se pot schimba,
valoarea estimata poate fi incorecta sau necorespunzatoare la un alt moment;
 S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa

11
 apara in perioada urmatoare;
 Alegerea metodei de evaluare prezentate in cuprinsul raportului s-a facut tinand seama de tipul valorii
exprimate si de informatiile disponibile;
 Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii toate informatiile pe care le-a avut la dispozitie la data evaluarii
referitoare la subiectul de evaluat neexcluzand posibilitatea existentei si a altor informatii de care acesta nu
avea cunostinta.

1.9.2 Ipoteze speciale

 evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
 nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 orice valori estimate in raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg si orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a
fost prevazuta in raport;
 raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale.
Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.

1.10. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document destinat
publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in care urmeaza sa
apara. Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele desemnate prin
prezentul raport, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.

1.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR

In elaborarea prezentului raport de evaluare au fost respectate urmatoarele standarde:
 Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017 - compuse din editia 2017 a Standardelor Internationale de
Evaluare (SEV 2017) – SEV 101 – Sfera misiunii de evaluare, SEV 102 - Implementare, SEV 103 –
Raportarea evaluarii - la care se adauga Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare
ANEVAR (GEV), editia 2017, Glosarul IVS 2017 si Abordarea metodologica a unor definitii si termeni din
IVS 2017 in interpretarea ANEVAR.

1.12. DESCRIEREA RAPORTULUI

Forma prezentului raport de evaluare este cea specifica unui raport scris extins.
Continutul si structura raportului de evaluare sunt conforme SEV 103 - Raportare. Prezentul raport contine 6
capitole, dupa cum urmeaza: Cap.1 – Termenii de referinta ai evaluarii; Cap.2 – Prezentarea datelor; Cap.3 – Analiza
pietei imobiliare; Cap.4 –Evaluarea imobilului; Cap.5 – Analiza rezultatelor si concluzia asupra valorii; Cap.6 –
Anexele raportului.

2. PREZENTAREA DATELOR

2.1 Identificarea proprietatii imobiliare subiect. Descrierea juridica

Obiectul evaluarii il constituie imobilul:
MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT
 numar cadastral: 32287 -teren 1.330 mp, 32287 –C1-cladire 348 mp, 32287 –C2-anexa 104 mp
 numar carte funciara: CF nr.32287 Arbore

Suprafetele construita si desfasurata au fost preluate din extrasul de carte funciara.

Suprafata utila a fost estimata de evaluator ca fiind 90%*Sd.

Identificarea juridica a fost facuta in baza urmatoarelor documente care atesta dreptul de proprietate asupra
imobilului:
 Contract de vanzare - cumparare nr. 698 din 22.03.2016, emis de SPN Sehlanec-Bratiloveanu
 Extras de Carte Funciara nr. 9159 din 23.03.2016, emis de BCPI Radauti

12
  Plan de amplasament si delimitare a imobilului
 Certificat de urbanism nr. 30 din 12.05.2016, emis de Primaria comunei Arbore
 Relevee cadastrale, nevizate de OCPI
 Incheiere de intabulare nr. 9159 din 23.03.2016, emisa de BCPI Radauti

In Anexa nr.6 sunt prezentate documentele de proprietate si documentatia cadastrala.

2.2 Identificarea eventualelor bunuri mobile evaluate

Nu s-au identificat bunuri mobile de evaluat.

2.3 Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

- Proprietatea este amplasata in Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava. Zona in care este situata
proprietatea este o zona preponderent ocupata de Terenuri libere, terenuri cultivate, case de locuit, spatii de
prestari servicii, scoli, gradinite.
- Proprietea analizata este situata in partea mediana a satului Arbore, in cartierul --.
- Zona este caracterizata ca una cu potential mediu de dezvoltare fiind bine localizata.
- Accesul la proprietate se realizeaza din strada DN 2K.(strada asfaltata cu doua sensuri de circulatie cu cate o
banda pe sens).
- Mijloace de transport in comun: transportul public in zona este reprezentat de linii de microbus. Proprietatea
are acces facil la statiile de transport public, acestea fiind situate in vecinatatea proprietatii analizate.

2.4 Informatii despre amplasament

Zona de amplasare: Zona mediana a satului Arbore – cartierul --.
In zona se gasesc: Terenuri libere, terenuri cultivate, case de locuit, spatii de prestari servicii, scoli, gradinite.
Artere importante de circulatie in apropiere: Strada principala: str. DN 2K
Calitatea retelelor de transport: sosea asfaltata.
Caracterul edilitar al zonei:
In zona se afla:
 Retea de transport in comun la o distanta de circa 100 m, cu mijloace de transport suficiente
 Unitati comerciale la distanta de circa 50 m: magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de buna
calitate
 Unitati de invatamant primar, gimnazial
 Unitati medicale – dispensar medical, spatii de prestari servicii, scoli, gradinite de familie
 Institutii de cult – Biserica ortodoxa
 Sedii de banci – la circa 200 m
 Institutii guvernamentale – nu sunt
 Muzee – sunt
 Parcuri – sunt
 Lacuri – nu sunt
 Cursuri de apa –sunt
Utilitati edilitare in zona:
 Retea urbana de energie electrica: existenta
 Retea urbana de apa: existenta
 Retea urbana de termoficare: existenta
 Retea urbana de gaze: inexistenta
 Retea urbana de canalizare: existenta
 Retea urbana de telefonie: existenta

2.5 Descrierea constructiilor si a terenului

AMPLASAMENT: Imobil P+1E
ANUL PIF: Anul construirii 1972
ORIENTARE: Cardinal: EST-VEST

Descrierea constructiei:
Suprafete:
Arie construita la sol: 348 mp
Arie desfasurata totala: 696 mp

13
Arie utila totala: 626,40 mp

Tip constructie (structura)

- Fundatii din beton
- Structura: independenta din stalpi si grinzi din beton armat
- Pereti de inchidere si compartimentare: zidarie din blocuri de caramida

CARACTERISTICI:
 Plansee: din beton armat monolit peste parter si din lemn peste etaj
 Acoperis tip: sarpanta din lemn
 Invelitoare: placi de azbociment
 Finisaje exterioare: zugraveli simple
 Instalatii: complete
a) electrice – monofazate
b) sanitare – fantana proprie
c) incalzire – centrala termica pe combustibil solid
 Pardoseli: partial pardoseli betonate si partial gresie
 Tamplarie: din lemn cu geamuri simple si partial din PVC cu geamuri termopan, usi interioare din lemn si
usi exterioare din PVC cu geam termopan si partial usi metalice
 Zugraveli: zugraveli in var simplu si partial var lavabil si faianta in grupurile sanitare
 Placaje: gresie in grupul sanitar si partial in spatiul comercial
 Peretii incaperilor sunt placati partial cu faianta
 Calitatea finisajelor: medii
 Starea actuala: buna
 S-au constatat urmatoarele deprecieri: In unele incaperi de la etaj sunt necesare executarea pardoselilor
din PVC, executarea vopsitoriilor interioare, placarea cu faianta a peretilor, remedierea coloanelor si
conductelor sanitare si de incalzire, montarea corpurilor de iluminat si a corpurilor de incalzit. La parter
s-au executat reamenajari in decursul ultimului an.

Descrierea terenului:
Suprafata: Teren intravilan in suprafata totala de 1.330 mp, categoria de folosinta “Curti Constructii”.
Front stradal: 26,18 ml
Forma, Topografie: neregulata, plana
Amenajari: -
Vecinatati:
- Nord: Manoila Danut
- Sud: str. DN 2K
- Est: Scoala
- Vest: Scoala
Indici constructivi: - Regim de inaltime al zonei: parter, parter+etaj, parter+2 etaje
Teren in exces: Nu exista.

In Anexa nr.2 sunt prezentate fotografiile proprietatii evaluate.

2.6 Date privind impozitele si taxele

Imobilul este amplasat in: Zona mediana a satului Arbore – cartierul --.
Din punct de vedere edilitar: zona in dezvoltare
Din punct de vedere economic: zona cu economie in dezvoltare
Informatii despre taxele si impozitele locale: taxe si impozite locale la nivel mediu

2.7 Istoric, incluzand vanzarile anterioare si ofertele sau cotatiile curente

Vanzarile anterioare s-au inregistrat la un nivel mediu, cu fluctuatii pozitive si negative.

14
15
3. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

3.1 Generalitati
Considerente generale privind piata imobiliara si caracteristicile sale:
Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii
imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor sume de bani.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor:
a) fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix;
b) pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic,
proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa
fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie
influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata,
dobanzile, etc.;
c) in general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare
tranzactia este periclitata;
d) Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de
reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de
echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta
pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de
multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru;
e) Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod
frecvent. De multe ori, informatiile despre preturile de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat
disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei
procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt
afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii.
In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul,
amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare
(rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici,
specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare.

Situatia economica
In cel de-al doilea trimestru din 2016, s-a inregistrat cea mai mare crestere economica de dupa criza din 2008.
Astfel, conform informatiilor furnizate de INS, PIB-ul a crescut cu 5,2%, pe serie brută, şi cu 5% pe seria ajustată
sezonier în semestrul I 2016 comparativ cu perioada similară a anului trecut, după ce, în trimestrul doi, avansul
PIB a fost de 1,5% faţă de trimestrul 1 şi de 6% faţă de trimestrul 2 din 2015, potrivit estimă rilor publicate de
Institutul Naţional de Statistică . Cresterea economica a fost determinata in principal de cresterea consumului
privat, similar tendintelor din Uniunea Europeana, urmare si a scaderii pretului petrolului. Aceasta crestere a
consumului privat a fost determinata si de scaderea TVA-ului, de cresterea salariilor si nu in ultimul rand de
cresterea creditarii pe piata financiara. In luna mai, Banca Nationala a Romaniei si-a mentinut politica monetara
pastrand dobanda cheie la minimul istoric stabilit in mai 2015, respectiv 1.75%. Acest fapt a determinat o dobanda
redusa a creditelor in moneda nationala, fapt ce a condus la un record al creditelor oferite de banci in decursul
anului 2015.
Piata spatiilor comerciale din primul semestru din 2016 continua sa fie una a constructiilor “built-to-suit”,
Timisoara si Ploiestiul continuand sa fie orasele cu cea mai mare cerere de spatii comerciale din provincie. Cererea
de spatii comerciale se manifesta cu precadere pentru spatiile de clasa A, peste jumatate din tranzactiile cu spatii
comerciale fiind din aceasta categorie.
In graficul de mai jos este prezentata evolutia preturilor spatiilor comerciale in decursul ultimului an, la nivel
national:

16
3.2 Piata imobiliara specifica proprietatii evaluate
Proprietatea evaluata este localizata in Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava.
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietii sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii.
Proprietatea supusa evaluarii este MAGAZIN UNIVERSAL CU TEREN AFERENT. Proprietatea analizata are
facilitatile necesare functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, retea de telefonie, internet,
etc.). Acest tip de spatiu este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si utilitatilor. Avand in
vedere marimea si amplasamentul spatiului, spatiul poate fi exploatat eficient de mai multi ocupanti, avand
destinatie de SPATIU COMERCIAL.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor
imobiliare cu destinatia comerciala, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind – comuna Arbore si
comunele invecinate.
In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a localitatii,
populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat.

In Anexa nr.1 este prezentata localizarea proprietatii evaluate.

Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa fiind constituita din
Bucovina de Sud. Resedinta judetului este municipiul Suceava.

Comuna Arbore (în germană  Arbora) este o comună  în județul Suceava, Bucovina, Româ nia, formată din
satele Arbore (reședința), Bodnă reni și Clit. La recensă mâ ntul din 2011, comuna avea o populație 6.719 de
locuitori. Comuna are :Nr. gradinite: 6, Nr. scoli: 6, Numele localitatilor aflate in administratie: Arbore, Bodnă reni,
Clit.
Asezarea geografica: Localitatea se află în partea de N-V a judeţului, la o distanţă de 40 km de Municipiul Suceava
la 19 km de Municipiul Ră dă uţi.
Activitati specifice zonei: Agricultură , Creşterea animalelor.
Activitati economice principale: Construcţii, Panificaţie.
Obiective turistice: Biserica "Luca Arbore" - monument istoric înscris în patrimoniul mondial "Unesco" sat Arbore.

3.3 Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru
vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru
o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
Oferta de spatii comerciale
ramane, la nivelul acestui an, apropiata ca volum de cea din anii anteriori, livrarea de spatii noi fiind
caracterizata fie prin livrarea unor proiecte incepute in anii anteriori, fie prin livrarea de proiecte de mici

17
dimensiuni, care, prin cerintele de resurse relativ mici (timp, costuri), beneficiaza si de de o rata de absorbtie
buna.
In aria de piata a proprietatii evaluate oferta de constructii cu destinatie comerciala ramane apropiata ca
volum de cea din anul anterior, iar livrarea de spatii de mari dimensiuni se adreseaza bugetelor mai mari sau mari,
insa este vizibila o relativa stagnare, datorita, cum am mentionat anterior, evolutiei slabe a consumului si a
apetentei reduse la risc a investitorilor pe o astfel de piata.

Oferta de terenuri cu destinatia de terenuri pentru constructii comerciale este in crestere, atat pentru terenuri cu
suprafete mari cat si pentru terenuri cu suprafete mai mici.
In ceea ce priveste terenurile pentru dezvoltare, numarul tranzactiilor s-a intensificat in a doua jumatate a anului
anterior, mai ales in orasele mari si in zonele limitrofe acestora. Investitorii s-au orientat catre trenuri aflate in
zone usor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicata si accesibilitatea din punctul de vedere al transportului
public si accesului auto au fost printre principalele criterii de selectie. De asemenea, a existat preponderent interes
catre zone deja consacrate pe anumite tipuri de dezvoltari imobiliare si mai putin pe zone in curs de dezvoltare.
Se identifica o diferenta legata de localizarea terenurilor si a constructiilor similare in functie de deschiderile la
strada publica, precum si de suprafata acestora, astfel pentru loturile mai mari preturile din ofertele de vanzare
sunt mai mici, fiind mai greu de tranzactionat, iar pentru terenurile cu deschidere la strazi laterale preturile sunt
mai mici, fata de cele cu deschidere la drum public, acestea avand vizibilitate maxima.
In aria de piata a proprietatii evaluate oferta de terenuri si de constructii cu destinatie comerciala ramane
apropiata ca volum de cea din anul anterior, iar livrarea de loturi de mari dimensiuni se adreseaza bugetelor mai
mari sau mari, insa este vizibila o relativa stagnare, datorita, cum am mentionat anterior, evolutiei slabe a
consumului si a apetentei reduse la risc a investitorilor pe o astfel de piata.

Conform cercetarii de piata intreprinse de catre evaluator, am observat ca oferta proprietatilor disponibile catre
vanzare la data evaluarii, este formata din terenuri intravilane, cu urmatoarele suprafete:

https://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-suceava-loc-darmanesti-ID2rp3X.html#c0b60d344b;promoted
https://www.olx.ro/oferta/schimb-teren-ID9009j.html#b9d37e1cf9
https://www.olx.ro/oferta/proprietar-vand-teren-intravilan-patrauti-suceava-ID9t5WR.html#7ae5d28991

Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.

COMPARABILE
SUBIECT
Comparabila A Comparabila B Comparabila C

comuna Arbore - jud. comuna Darmanesti - comuna Darmanesti - comuna Patrauti - jud.
terenuri comparabile
Suceava jud. Suceava jud. Suceava Suceava

suprafata (mp) 1.330 mp 2.500 mp 2.600 mp 3.900 mp

pret (oferta) / mp (euro/mp) 6 €/mp 7 €/mp 7 €/mp
destinatie rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala
incadrare intravilan intravilan intravilan intravilan
acces drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
deschidere (metri) 26,18 30,00 35,00 9,00
retea curent, retea canal,
utilitati retea curent, retea apa retea curent, retea apa retea curent, retea apa
fantana

Din oferta de spatii similare proprietatii evaluate, oferite spre inchiriere, au fost selectate urmatoarele:

https://www.olx.ro/oferta/inchiriez-hala-depozitare-str-strandului-nr-9-suceava-ID8VT9L.html#8d2f12738f
https://www.olx.ro/oferta/inchiriez-spatiu-central-cu-vad-foarte-bun-in-suceava-ID6lngu.html#58df6e2a22
http://www.olx.ro/oferta/spatiu-de-birouri-sediu-firma-ID2hlxP.html#9bab7354c9

18
 SPATII COMPARABILE - SPATII COMERCIALE
SUBIECT
comparabila A comparabila B comparabila C comparabila D
jud. Suceava -
comuna Arbore jud. Suceava - jud. Suceava - mun. Suceava,
Caracteristici comuna Scheia,
- jud. Suceava comuna Scheia comuna Scheia zona DJ209
sat Sf. Ilie
suprafata inchiriabila (mp) 626 mp 150 mp 40 mp 300 mp 750 mp
chirie totala (euro) 1.050 € 320 € 2.100 € 3.750 €
pret / mp (euro/mp) 7,0 EUR 8,0 EUR 7,0 EUR 5,0 EUR
destinatie comerciala comerciala comerciala comerciala comerciala
amplasare favorabila favorabila favorabila favorabila favorabila
amenajari bune bune bune bune bune
vad comercial foarte bun foarte bun foarte bun foarte bun foarte bun
utilitati complete complete complete complete complete

Rationamentul pe baza caruia au fost selectate proprietatile comparabile a tinut cont de amplasarea proprietatii
evaluate in zona, de amplasarea in cadrul localitatii, de destinatie, de finisaje, de amenajari si de utilitati, fiind alese
comparabilele care au aceste caracteristici cat mai apropiate de cele ale proprietatii evaluate.

In Anexa nr.5 sunt prezentate ofertele comparabile.

3.4 Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se
manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval
de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoare proprietatilor
tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curent. Cererea poate fi analizata
sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.
Dupa 1990 s-a construit foarte putin sau foarte scump. Un alt motiv este ca pe piata imobiliara se
speculeaza mult, pretul de oferta al constructiei fiind cu 10-15% mai mare decat pretul de la care incepe
negocierea dintre vanzator si cumparator. Din anul 2008, cand a inceput criza financiara, urmata imediat de criza
imobiliara, multe companii care construiau spatii comerciale s-au inchis sau si-au restrans activitatea. In acest
moment exista o cerere medie pentru achizitia de terenuri cu destinatia de spatii comerciale, dar cum pretul
terenului si al materialelor de constructie a scazut, inca putem vorbi de o piata in acest domeniu.
Piata achizitiilor este influentata si de sistemul de credit ipotecar, datorita cresterii dobanzii la credite,
fapt care a influentat in mod cert cererea de spatii comerciale.
Cererea de spatii comerciale, in Romania, si specific, in judetul Suceava, este generata de un complex de
factori care, pe baza informatiilor disponibile, sunt relativ greu de cuantificat si de previzionat. In general,
principalii factori care genereaza cererea de astfel de proprietati sunt: factorii economici si factorii sociali.

Cererea de terenuri vizeaza suprafete mici, cu indicatori urbanistici certi, amplasate in zone cu
accesibilitate buna si proximitatea punctelor de interes. Cererea de terenuri s-a focalizat pe segmentul
proprietatilor propice dezvoltarilor imobiliare de mici dimensiuni, pe segmentul dezvoltarilor de spatii cu
destinatie comerciala. Cumparatorii speculeaza lichiditatea limitata si pune presiune puternica asupra pretului
manifestand agresivitate in negocierile de vanzare. Totusi, aceasta atitudine a avut ca rezultat incheierea unor
tranzactii, mai ales in cazul proprietatilor oferite la vanzare de catre banci, care doresc o vanzare rapida a
proprietatilor executate.
Pe piata proprietatii evaluate cererea de spatii comerciale este medie. In ultima perioada aceasta a
inregistrat o scadere, trendul principal il reprezinta renegocierile de contracte pentru locatiile existente, in vreme
ce relocarile sau inchirierile de spatii noi sunt mai slab reprezentate. In continuare se construiesc spatii noi, la
cererea clientului.
Cererea pentru proprietati similare va ramane la nivel comparabil cu cel din anul anterior, fiind focalizata
pe loturi de teren propice dezvoltarilor comerciale. Activitatea de dezvoltare imobiliara din ultimii 2 ani a reusit sa
acopere doar o mica parte din terenurile disponibile pentru activitati de tip comercial. Dezvoltatorii deja au in
portofolii loturi de teren propice dezvoltarilor comerciale. Pentru acest segment al pietei imobiliare, cererea va
continua sa fie creata, prin oferta directa catre potentiali cumparatori identificati si mai putin prin alte mijloace de
promovare (publicitate, anunturi online etc).

19
 O activitate medie se inregistreaza pe segmentul de terenuri cu destinatie comerciala, unde cererea a
cunoscut o usoara accentuare in ultima parte a anului anterior. In conditiile unei oferte atractive, atat din punctul
de vedere al indicatorilor urbanistici, dar mai ales al pretului de tranzactionare, o serie de investitori in piata
achizitioneaza in aceasta perioada mai multe terenuri, succesiv - pentru a-si asigura infrastructura de dezvoltare
in perioada urmatoare. Aceasta activitate se inregistreaza si pe segmentul proprietatilor pretabile dezvoltarilor
comerciale, majoritatea investitorilor / dezvoltatorilor solicitand terenuri cu suprafete cuprinse intre 2.500 –
3.900 mp.

3.5 Inchirieri
In ceea ce priveste evolutia chiriilor, se pare ca lucrurile vor incepe sa se stabilizeze. Se pare ca pentru
spatiile comerciale mai vechi, nivelul acestora se va stabiliza, iar pentru spatiile comerciale noi, cresterile nu vor
mai fi foarte mari. Aceasta deoarece, la un moment dat, majorarile preturilor de inchiriere nu vor mai putea fi
operabile, intrucat cei care vor avea nevoie sa inchirieze spatii pentru activitate comerciala vor avea posibilitatea
sa achizitoneze un credit, in situatia in care au deja un teren disponibil, iar contravaloarea chiriei poate fi similara
cu contravaloarea ratei lunare a creditului.
Nivelul chiriilor de anul acesta a inregistrat o scadere comparativ cu anii trecuti. Pretul de inchiriere
variaza in functie de patru mari componente, si anume: zona, suprafata, finisaje si facilitati.

3.6 Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu
ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe
termen lung sau pe termen scurt. Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt
prezentati in continuare.
Pentru obtinerea de cotatii ale proprietatilor imobiliare, publicul s-a bazat in mod traditional pe ziare,
reviste si agentii imobiliare. Din moment ce cumparatorii si vanzatorii nu au un bun acces la preturile de vanzare,
ei pot pune un accent prea mare pe pretul cerut, care poate fi frecvent un indicator slab al valorii proprietatii. In
unele cazuri, pretul cerut este “pretul dorit” de catre vanzatori, care poate fi mult peste valoarea de piata. Preturile
mari de oferta sunt intalnite in zonele unde exista putine vanzari similare, nesinguranta cu privire la tendintele
valorii proprietatilor imobiliare si informatii putine despre acestea.
Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in euro.
Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.
Speculatiile de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de stagnare a
preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicita un pret
prea mare. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare. Acestea isi vor demonstra eficienta in
momentul in care oferta va fi absorbita de cerere. In acest moment preturile stagneaza pentru ca cererea a scazut
fata de oferta pietei.
In ceea ce priveste segmentul din care face parte proprietatea evaluata, acesta se identifica cu spatiile
comerciale, amplasate pe teritoriul comunei Arbore, sau in localitatile invecinate, cu toate facilitatile asigurate.
Aceasta piata este la acest moment intr-o etapa de dezechilibru, stocul disponibil de proprietati cu
destinatie similara cu proprietatea evaluata neputand fi absorbit si circulat rezonabil, in aceste conditii fiind
favorizate imobilele eficiente ca pret si costuri, in conditii de localizare similare.
In urma analizei cererii si ofertei pentru tipul de proprietate evaluat, se poate concluziona ca pe piata
specifica, respectiv cea a terenurilor si a proprietatilor cu destinatie comerciala, balanta inclina in favoarea ofertei.

20
4. EVALUAREA IMOBILULUI

4.1 Abordari in evaluare

Pentru a obtine valoarea definita de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordari ale valorii unanim
recunoscute si aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale pretului de echilibru, anticiparii
beneficiilor sau substitutiei. Cele trei abordari ale valorii sunt: abordarea prin piata, abordarea prin venit si
abordarea prin cost.

Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au
fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.

Abordarea prin venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce
deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de
previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.

Abordarea prin cost prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare
actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) fiecarui
element constructiv analizat.

In cadrul prezentului raport de evaluare au fost utilizate abordarea prin venit si abordarea prin cost, nefiind
utilizata abordarea prin piata deoarece, in zona proprietatii evaluate nu s-au gasit suficiente oferte similare cu
proprietatea evaluata, astfel ca, aceasta abordare poate duce la rezultate eronate privind valoarea de piata a
proprietatii evaluate.

4.2 Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, selectata din diferite
variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor de
evaluare in capitolele urmatoare ale raportului. CMBU este definita in Glosar SEV- 2016 ca fiind:
“Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare
care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare
valoare a proprietatii imobiliare.”
Cea mai probabila utilizare a proprietatii, care este fizic posibila, permisa legal, fezabila financiar si care
conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate.
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca trei criterii:
1. Permisa legal – evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Trebuie sa fie analizate
reglementarile privind zonarea, restrictiile de constructie, normativele de constructii, restrictiile privind
constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
2. Posibila fizic – dimensiunile si forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de
teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii). Se iau in consideratie capacitatea si
disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent
termic).
3. Fezabila financiar – utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate, mai
departe pentru a determina daca ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

CMBU a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea
constructiilor. Aproape orice cladire poate fi demolata si aceasta se face atunci cand ea nu mai adauga valoare
terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si de toate utilizarile
potentiale.
Concluzii: Conform datelor analizate si zonarii proprietatii, cea mai buna utilizare a terenului liber o
constituie proprietatea comerciala.

21
Cea mai buna utilizare a terenului construit

CMBU a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin constructiile
ce-i apartin. CMBU a terenului construit identifica utilizarea proprietatii imobiliare care va asigura cea mai inalta
fructificare a capitalului investit.
Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de CMBU, proprietatea imobiliara comerciala: este permisa legal,
indeplineste conditia de fizic posibila, este fezabila financiar si este maxim productiva.
Concluzii: Conform datelor analizate, cea mai buna utilizare a terenului construit o constituie proprietatea
comerciala.

Concluzii CMBU
Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind construita, poate fi continuarea utilizarii existente,
renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea partiala sau totala, ori
o combinatie a acestor alternative.
Cea mai buna utilizare implica testul permisibilitatii legale, testul posibilitatii fizice, testul fezabilitatii financiare si
testul productivitatii maxime.
Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare, ca o etapa esentiala a evaluarii, s-a identificat contextul in care
participantii de pe piata, dar si evaluatorul, selecteaza informatiile comparabile de piata. Pentru proprietatea
subiect au fost luate in calcul datele si concluziile rezultate in etapa analizei de piata. Astfel, tinand cont de
caracteristicile fizice, juridice si economice ale proprietatii, valabile la data evaluarii, amplasamentul, permisiunile
si restrictiile legale identificate, au fost testate si comparate utilizarile alternative. A rezultat ca utilizarea
comerciala nu este fezabila financiar iar utilizarea comerciala nu este permisa legal.

Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea comerciala; aceasta utilizare intruneste cele
patru conditii/teste prevazute in definitia celei mai bune utilizarii si evaluatorul a constatat ca nu exista indicatii
din piata sau alti factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar maximiza valoarea subiectului
evaluarii.

4.3. Abordarea prin VENIT

Abordarea prin venit este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin
aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizeaza pentru a analiza capacitatea proprietatii evaluate de a genera
venituri si pentru a transforma aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii proprietatii prin metode de actualizare.
Abordarea prin venit este aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la data evaluarii sau care are
acest potential in contextual pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar). Aceasta abordare include doua
metode de baza:
- Capitalizarea venitului
- Fluxul de numerar actualizat (analiza DCF)
Capitalizarea venitului se utilizeaza cand exista informatii suficiente de piata, cand nivelul chiriei si cel al gradului de
neocupare sunt la nivelul pietei si cand exista informatii despre tranzactii sau oferte de vanzare pentru proprietati
comparabile. Metoda consta in impartirea venitului stabilizat, dintr-un singur an, cu o rata de capitalizare
corespunzatoare. In aplicarea metodei se utilizeaza trei tipuri de venit:
- (VBP) venitul brut potential – materializeaza venitul total estimate a fi generat de proprietatea imobiliara
supusa evaluarii, in conditii de utilizare maxima;
- (VBE) venitul brut efectiv – venitul anticipat al proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderile aferente gradului
de neocupare;
- (VNE) venitul net efectiv – rezulta prin deducerea cheltuielilor aferente proprietarului din totalul veniturilor
brute: impozit pe proprietate, asigurare, intretinere, reparatii, management, paza, curatenie, etc.
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia venitul
realizat din inchirierea proprietatii se transforma in valoarea proprietatii. Calculul ratei de capitalizare se face in cel
mai corect mod pornind de la informatii concrete, furnizate de piata imobiliara, privin tranzactiile incheiate (inchirieri,
vanzari, cumparari). Daca aceste informatii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata pornind de la o
rata de baza deflatata, la care se adauga prime de risc aferente investitiei.
Analiza DCF se utilizeaza pentru evaluarea proprietatilor imobiliare pentru care se estimeaza ca veniturile si/sau
cheltuielile se modifica in timp. Metoda fluxului de numerar actualizat necesita luarea in considerare a veniturilor si
cheltuielilor probabile din perioada de previziune.

22
Chiria de piata (SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare) este suma estimata pentru care un drept asupra
proprietatii imobiliare ar putea fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator hotarat si un locatar hotarat, cu clauze de
inchiriere adecvate, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in
cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. In particular, suma estimata exclude o chirie majorata sau micsorata
de clauze, contraprestatii sau facilitate speciale. “Clauzele de inchiriere adecvate” sunt clauzele care ar fi convenite in
mod uzual pe piata tipului de proprietate imobliara, la data evaluarii, intre participantii la piata.
Spre deosebire de chiria de piata, chiria contractuala reprezinta chiria care se conformeaza clauzelor unui anumit
contract efectiv de inchiriere.
Pentru estimarea valorii de piata a proprietatii subiect prin aplicarea abordarii prin venit a fost utilizata metoda
capitalizarii venitului.
Procedura are trei etape:
A. estimarea venitului brut potential pentru proprietatea subiect VBp
B. estimarea MVBp, din datele de piata detinute MVBp
C. multiplicarea Venitului Brut Potential cu MVBp (VBp * MVBp)
Valoarea, ca formula de calcul :
Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
Venitul brut potential (lunar) pentru proprietatea in cauza se bazeaza pe chiria potentiala lunara. Din analiza
datelor pietei rezulta ca pentru acest tip de proprietate chiriile sunt variabile, la nivel mediu, uneori mai ridicate,
dar tendinta generala a pietei este in scadere.
Avand in vedere proprietatile similare cu proprietatea evaluata cererea cea mai mare la inchiriere este pentru
proprietatile cu suprafete mici si medii.

In analiza pietei studiile intreprinse au dus la concluzia ca ratele de capitalizare aferente veniturilor nete se
situeaza intre 9-11% pentru tipul de proprietate evaluat. In cadrul prezentei lucrari, tinand cont de conditiile
locale specifice si de valoarea de piata a chiriilor la proprietati imobiliare comparabile, precum si de riscurile
aferente unei asemenea activitati pe fondul trendului crescator al pietii imobiliare, valorile de randament rezultate
trebuie analizate in contextual rentabilitatii solicitate pe piata specifica.
Ratele de capitalizare in orasele secundare, printre care se numara si orasul Suceava, conform revistei
„Valoarea oridunde este ea” publicata de catre ANEVAR, pentru spatii comerciale, la nivelul sem. 1/2017, sunt
cuprinse intre 9-11%:
Revista Valoarea - nr. 14 (sem.1/2017)
SPATII BIROURI/COMERCIALE - orase secundare
Chirie
contractuala Rata medie de Rata de
Sursa informatii
(Euro/ neocupare capitalizare
mp/luna)

CBRE Romania 09-Nov 13%-15% 9,50%

Colliers International 08-Dec

Darian DRS 06-Dec 10%-15% 8,5%-11%

DTZ Echinox 09-Nov 9,25%

Jones Lang LaSalle 09-Nov 9%-9,5%

Knight Frank 07-Oct 9,5%-10,5%

23
 Rata de capitalizare obtinuta pe piata se bazeaza pe venitul net din exploatare asteptat in
primul an, respectiv in urmatoarele 12 luni de la data evaluarii.

In estimarea ratei de capitalizare nu au fost considerate necesare ajustari pentru

diferentele existente intre proprietatea subiect si proprietatile comparabile.

Pentru piata imobiliara specifica, in zona

10,0% conform studiilor de piata
analizata, rata de capitalizare este de:

Chiriile pentru proprietati similare in zona in care se gaseste subiectul evaluat se

incadreaza intre 5-8 euro/mp/luna, in functie de amenajari, localizare si suprafata.

avand in vedere amplasamentul,

finisajele, compartimentarea,
Am considerat o chirie obtenabila
2.725 € suprafata si avand in vedere ca
lunara, pentru subiectul evaluat de:
spatiul nu este oferit spre
inchiriere utilat.

Venitul Brut Potential (VBP) anual

32.698 €
rezultat este de:
Cheltuielile anuale de exploatare s-au avand in vedere ca imobilul are
1.189 €
estimat la circa: o suprafata medie.

In urma acestei analize si a informatiilor

privind situatia chiriilor pe piata, venitul 26.604 €
net anual (VNE) rezultat a fost de:

Valoarea a fost estimata in ipoteza spatiului cu finisajele si instalatiile finalizate.

Din valoarea intregii proprietati s-au scazut costurile necesare pentru reparatiile imediate, estimate conform
catalogului de costuri: "Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte, procentual si valoric", Editura MatrixRom, iunie 2017.
Valoare reparatii imediate 12.400 € 56.800 lei

Valoare constructii 244.300 € 1.121.100 lei 351 euro/mp Ad 1.611 lei/mp Ad

Valoare teren 9.300 € 42.700 lei 7,0 €/mp 32 lei/mp
Valoare proprietate 253.600 € 1.164.200 lei

In Anexa nr.4 este prezentata determinarea valorii de piata prin metoda capitalizarii venitului.

V estimata proprietate = 1.164.200 LEI / 253.600 EUR

4.3 Abordarea prin COST

Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia un
comparator nu va plati mai mult pentru un active decat costul necesar obtinerii unui active cu aceeasi utilitate, fie
prin cumparare, fie prin construire. Aceasta abordare se bazeaza pe principiul conform caruia pretul, pe care un
comparator de pe piata il va plati pentru activul supus evaluarii, nu va fi mai mare decat costul aferent cumpararii
sau construirii unui active echivalent. Deseori, activul supus evaluarii va fi mai putin atractiv decat echivalentul
care ar fi cumparat sau construit, din cauza vechimii sau a deprecierii. In acest caz, costul activului echivalent va fi
ajustat corespunzator, in functie de tipul valorii estimate.
Aceasta abordare este aplicata, in general, pentru evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare prin metoda
costului de inlocuire net (dupa deducerea deprecierii). Ea se utilizeaza cand fie nu exista nicio dovada despre
preturile de tranzactionare pentru proprietati similare, fie nu exista niciun flux de venit identificabil, efectiv sau
teoretic, care ar reveni titularului dreptului. Prima etapa solicita calcularea unui cost de inlocuire. In mod normal,
acesta reprezinta costul de inlocuire a proprietatii imobiliare cu un echivalent modern, la data evaluarii. Costul de
inlocuire este necesar sa reflecte si toate costurile suplimentare, cum ar fi valoarea terenului, infrastructura,
onorariile pentru proiectare si cheltuielile de finantare care ar fi suportate de un participant de pe piata pentru

24
producerea unui activ echivalent. Costul echivalentului modern se corecteaza apoi pentru a fi reflectata
deprecierea. Scopul ajustarii pentru depreciere este acela de a estima cu cat ar fi mai putin valoroasa proprietatea
imobiliara subiect, pentru un potential cumparator, fata de echivalentul sau modern. Deprecierea ia in considerare
starea fizica, utilitatea functionala si economica a proprietatii imobiliare subiect, in comparatie cu echivalentul sau
modern.
Costul de inlocuire – reprezinta costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, a unei
cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura si
planuri actualizate.
Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiar si a inspectiei efectuate in
teren.
Pentru determinarea costurilor unitare si totale ale obiectivului de constructii ce se evalueaza, s-au parcurs
urmatoarele etape:
 documentarea privind obiectul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispozitie de
catre client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii;
 cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea starii tehnice a imobilului si a subansamblelor
componente;
 se efectueaza incadrarea imobilului in una din fisele de evaluare;
 se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de
lucrari;
 se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul preturilor actuale.

S-a utilizat “Costuri de reconstructie-costuri de inlocuire-Cladiri rezidentiale”, Autor: Corneliu Schiopu, Editura
Iroval, 2009-2010.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Deprecierea – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire ce poate apare din cauze fizice,
functionale sau externe.
Estimarea deprecierii se face in mod frecvent prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat
fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala.
Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire si cu care opereaza aceasta metoda sunt:
- Deteriorarea fizica – este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura, etc. Aceasta
poate avea doua componente – uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de readucere a elementului
la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de corectare a starii tehnice e mai mare
decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic
care nu pot fi ajustate in prezent din motive practice sau economice).
- Neadecvare functionala – este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii din punct
de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate. Se poate manifesta sub doua
aspecte – neadecvare functionabila recuperabila (se cuantifica prin costul de inlocuire pentru deficiente care
necesita adaugiri, deficiente care necesita inlocuire sau modernizare sau supradimensionari) si neadecvare
functionala nerecuperabila (poate fi cauzata de deficiente date de un element neinclus in costul de nou, dar
care ar trebui inclus sau un element inclus in costul de nou dar care nu ar trebui inclus).
- Deprecierea externa – se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare cum ar fi modificarea cererii,
amplasarea in zona, urbanismul, finantarea, etc.
Pentru proprietatea evaluata:
- uzura fizica a fost estimata avand in vedere deprecieri diferentiate pentru structura de rezistenta,
instalatii, anvelopa si finisaje, dupa cum urmeaza:

25
Pentru C1 uzura fizica este:
Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii
Sdc (mp) = 696,0

varsta
varsta efectiva durata de
Valoare fara TVA 438.187 EUR 2.010.797 lei 629,6 EUR cronologica
(ani) viata (ani)
(ani)
Uzura fizica 46,92% 45 22
structura 40 45% 100
finisaje 25 49% 45
anvelopa 17 40% 55
instalatii 18 55% 40
Neadecvare functionala 0%
Depreciere externa 7%
Profit antreprenor 10% 43.819 EUR 201.080 lei

Neadecvare functionala -nu s -a identi fi cat

Gradul de uzura fizica la constructie este de: 46,92% avand in vedere ca durata de viata consumata este de: 45 ani
La inchideri si compatimentari uzura fizica 45% avand in vedere ca durata de viata este de cca 100 ani iar 45 ani
este de: durata de viata consumata este de:
La finisaje uzura fizica este de: 49% avand in vedere ca durata de viata este de cca 45 ani iar durata 22 ani
de viata consumata este de:
Pentru anvelopa uzura este: 40% avand in vedere ca durata de viata este de cca 55 ani iar durata 22 ani
de viata consumata este de
Pentru instalatii uzura este: 55% avand in vedere ca durata de viata este de cca 40 ani iar durata 22 ani
de viata consumata este de

Depreciere externa es te ca uza ta de factori din a fara proprietatii s i poa te a vea efecte de s curta dura ta s a u efecte permanente de depreciere .
S-a estimat potrivit calcul anexa si este de: 7%

Din valoarea intregii proprietati s-au scazut costurile necesare pentru reparatiile imediate, estimate conform
catalogului de costuri: "Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si
constructiilor de locuinte, procentual si valoric", Editura MatrixRom, iunie 2017.
Valoare reparatii imediate 12.400 EUR 56.800 lei
La inspectie s-a constatat ca anexa C2 (gradina de vara), existenta pe proprietatea evaluata, este o constructie
edificata din lemn, in stare avansata de degradare, care necesita demolare.
Costul de demolare al acesteia este de: LEI 5.150 EUR 1.122

Pentru estimarea valorii intregii proprietati prin metoda costurilor s-a adaugat valoarea terenului la costul de
inlocuire ramas al constructiei, estimat prin metoda comparatiei de piata.

Evaluarea terenului
Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare subiect, prin
compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite pentru vanzare. Prin
informatii recente, in contextul abordarii prin piata, se inteleg acele informatii referitoare la preturi de
tranzactionare care nu sunt afectate de modificarile intervenite in evolutia pietei specifice sau la oferte care mai
sunt valabile la data evaluarii.
In cadrul acestui raport, pentru estimarea valorii de piata, a fost aplicata una dintre tehnicile cantitative,
respectiv analiza pe perechi de date. Informatiile privind vanzarile comparabile au fost corectate pentru a
reflecta diferentele intre proprietatea subiect si proprietatile comparabile. Elementele de comparatie includ:
dreptul de proprietate transmis, conditiile de finantare, conditiile de vanzare, conditiile de piata, localizarea,
caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea si componentele non-imobiliare ale vanzarii.
Valoarea unui teren este influentata in permanenta de cerere si oferta. Anticiparea, schimbarea, substitutia si
echilibrul sunt principiile evaluarii care la randul lor au influenta asupra valorii terenului. Punctul de echilibru nu
este atins, nici macar pe termen scurt de aceea valoarea terenului este in mare masura influentata de cerere.
Terenul liber este o proprietate imobiliara cu caracter specific iar metodele de evaluare recunoscute de
standardele internationale de evaluare sunt: comparatia directa, extractia, alocarea, metoda reziduala,
capitalizarea rentei funciare, analiza parcelarii si dezvoltarii.

26
  Comparatia directa este cea mai utilizata metoda pentru evaluarea terenului si cea mai adecvata atunci
cand exista informatii disponibile despre tranzactii si/sau oferte comparabile.
Atunci cand nu exista suficiente vanzari de terenuri similare pentru a se aplica comparatia directa, se pot
utiliza metode alternative, precum: extractia de pe piata, alocarea (proportia) si metode de capitalizare a
venitului.
Metodele de capitalizare a venitului, aplicate in evaluarea terenului, sunt impartite la randul lor in: Metodele
capitalizarii directe – metoda reziduala si capitalizarea rentei funciare si metoda actualizarii – analiza fluxului de
numerar/analiza parcelarii si dezvoltarii.

Extractia de pe piata este o metoda prin care valoarea terenului este extrasa din pretul de vanzare al unei
proprietati construite, prin scaderea valorii contributiei constructiilor, estimata prin metoda costului de inlocuire
net.
Metoda alocarii, cunoscuta si ca metoda proportiei, se bazeaza pe principiul echilibrului si pe principiul
contributiei, care afirma ca exista un raport tipic sau normal intre valoarea terenului si valoarea proprietatii
imobiliare, pentru anumite categorii de proprietati imobiliare, din anumite localizari.
Metoda alocarii nu este recomandata atunci cand exista informatii suficiente privind tranzactii cu terenuri
comparabile libere.
Metodele de capitalizare a venitului utilizate pentru estimarea valorii terenului se bazeaza pe informatii care
adesea sunt dificil de obtinut de catre evaluator (de exemplu, rate de capitalizare credibile, distincte pentru teren
si pentru constructii in cazul tehnicii reziduale a terenului).
Aceste metode nu sunt, in general, utilizate ca metode principale de evaluare, exceptand situatiile
speciale, cum este analiza parcelarii si dezvoltarii unui teren liber.

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum este definita in Standardele de Evaluare
a Bunurilor, editia 2017. Avand in vedere elementele caracteristice ale imobilului, amplasarea acestuia, scopul
evaluarii precum si informatiile disponibile, pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda
comparatiei directe.

Analizand informatiile culese din piata, pentru proprietati similare cu a obiectului evaluat, evaluatorul s-a oprit
asupra a 3 comparabile selectate din ofertele existente la momentul analizei, care in opinia acestuia se apropie cel
mai mult de obiectul analizat.
Evaluarea a fost efectuata prin metoda comparatiilor directe care este cea mai adecvata metoda atunci cand exista
informatii privind vanzari comparabile. Este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul
cerere - oferta pe piata imobiliara, publicate in mass-media sau alte surse de informare si se bazeaza pe valorile
unitare rezultate in urma tranzactiilor cu proprietati efectuate in zona. Metoda comparatiilor de piata isi are baza
in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, adica estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a
gasi proprietati similare comparand apoi aceste proprietati cu cea “de evaluat”.
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu
preturile de tranzactionare ale unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se bazeaza pe
asemanarile si diferentele intre proprietati, intre elementele care influenteaza preturile de tranzactie.
Caracteristicile, datele de comparatie si cele de ajustare sunt expuse in fisele de calcul tabelar.
S-au trecut in revista elementele de comparatie necesare a fi utilizate pentru ajustarea tranzactiilor recente. Avand
in vedere practica de evaluare in domeniu se alege comparabila care a realizat cea mai mica ajustare bruta.

Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de comparatie baza
proprie de date, site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele
direct implicate in tranzactii.

In Anexa nr.5 sunt prezentate ofertele comparabile.

27
 Valoare reparatii imediate 12.400 EUR 56.800 lei

Valoare constructie 246.700 € 1.132.100 lei 354 euro/mp Ad 1.627 lei/mp Ad

Valoare teren 9.300 € 42.700 lei 7,0 €/mp 32 lei/mp
Valoare proprietate 256.000 € 1.174.800 lei

In Anexa nr.3 este prezentata determinarea valorii de piata prin metoda costurilor de inlocuire.

V estimata proprietate = 1.174.800 LEI / 256.000 EUR

din care:
V teren = 42.700 LEI / 9.300 EUR

5. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII.

Imobilul evaluat, situat in Sat Arbore, comuna Arbore, judetul Suceava, proprietatea titularului(lor): GRIGMAN
SRL-ARBORE, conform actelor de proprietate anexate in copie la prezentul raport.
Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile,
logica, rationamentele si metodele aplicate, au condus la rezultate concludente.
Valorile obtinute prin aplicarea celor doua abordari sunt:
Valoarea obtinuta in urma abordarii prin venituri = 253.600 EUR
Valoarea obtinuta in urma abordarii prin costuri = 256.000 EUR

Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea: venitul ce poate fi obtinut din inchirierea acestor constructii, poate estima un pret corect pentru
proprietatea evaluata, iar abordarea prin cost este mai putin adecvata pentru acest tip de constructii comerciale.
Precizia: abordarea prin cost utilizeaza date de catalog; estimarea valorii constructiei, prin inchiriere utilizeaza
informatii din piata.
Cantitatea de informatii: la abordarea prin venit s-au folosit date de piata, pe care le consideram relevante
pentru aceasta abordare iar estimarea ratei de capitalizare este corecta; in cadrul abordarii prin cost au fost
folosite informatii concrete ce pot determina o valoare de piata.
Avand in vedere pozitia imobilului, datele de pe piata despre tranzactii similare si tinand cont de scopul evaluarii,
opinia evaluatorului este:
Valoarea de piata a imobilului este cea estimata prin abordarea prin venituri:

1.164.200 lei respectiv 253.600 euro, fara TVA,

din care teren 9.300 euro

Mentiuni suplimentare ce stau la baza argumentarii:

Opinia a fost estimata, datorita scopului lucrarii, prin „abordarea prin venit”, avand in vedere faptul ca piata a
putut oferi informatii suficiente si pertinente.
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:
 valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile speciale si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente datei de 16 octombrie 2017;
 valoarea prezentata include valoarea terenului si a constructiei;
 valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
 o valoarea este o predictie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
 cursul mediu valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4,5889 LEI= 1 EURO.

EVALUATOR AUTORIZAT
Lazarovici Oltea - Georgeta
SC TERRAVAL VALUATION AND PROPERTY MANAGEMENT SRL
PETRESCU GABRIEL ADRIAN

28
RISCUL DE GARANTIE

Proprietatea ce Garantia (propusa) evaluata este:

face obiectul  de natura unei proprietati imobiliare: PROPRIETATE COMERCIALA.
prezentului raport  din punct de vedere al pretabilitatii ca si garantie bancara, proprietatea subiect este
a fost evaluata in fara „restrictii deosebite impuse de forma, dimensiune, utilitate sau de calitatea
starea si imobilelor vecine sau a ocupantilor acestora”, putandu-se proceda la estimarea unei
configuratia „valori de piata”, utilizabile pentru scopul exprimat (garantie bancara).
existenta la data
evaluarii/inspectie Referitor la prevederile suplimentare cerute de SEV 2017, facem urmatoarele precizari:
i, nefiind efectuate  Referitor la „activitatea curenta si tendintele pietei relevante”:
in cadrul lucrarii  Piata este o „piata a cumparatorului” incepand cu ultima parte a anului 2008;
previziuni privind  Piata are o activitate medie, numarul tranzactiilor pe segmentul de piata mentionat
modul de fiind la un nivel mediu;
exploatare a  Previziunile prevad mentinerea sau scaderea mai moderata a preturilor pe piata
acesteia (pe specifica.
perioada de  Referitor la „cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru segmentul
creditare); de piata”:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere,
dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor
reduse de finantare si a cresterii costurilor cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor
juridice, principalii cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu
amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei
generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii
pentru proprietatile imobiliare de tip industrial;
 Referitor la „cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative”, datorita
tipului proprietatii si caracteristicilor tehnico – constructive nu exista posibile
utilizari alternative, in consecinta nu exista nici cerere pentru o alta utilizare a
proprietatii;
 Referitor la „vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii
acesteia” precizam ca vandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este
medie, datorita amplasarii si datorita puterii de cumparare reduse. Acest fapt
estimam ca se va mentine si in viitor;
 Referitor la „abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii
cu informatii de piata” precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza
abordarii prin piata, informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare
comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu proprietati similare la data
evaluarii.

29
6. ANEXE

Anexa 1: Localizare
Anexa 2: Fotografii
Anexa 3: Determinarea valorii de piata a proprietatii prin abordarea prin cost
Anexa 4: Determinarea valorii de piata a proprietatii prin abordarea prin venit
Anexa 5: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
Anexa 6: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

Anexa 1: Localizare

30
31
 Anexa 2: Fotografii
ZONA PROPRIETATII EVALUATE SI ACCESUL

PROPRIETATEA EVALUATA

32
PARTER

33
34
35
36
37
ETAJ

38
39
40
ANEXA C2 (GRADINA DE VARA) SI TERENUL

41
Anexa 3: Determinarea valorii de piata a terenului prin metoda comparatiilor de piata

42
Elemente de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Pret oferta € 16.000 € 18.200 € 27.500 €
Suprafata- m² 1.330 mp 2.500 mp 2.600 mp 3.900 mp
Pret oferta €/m² 6,4 €/mp 7,0 €/mp 7,1 €/mp
Ajustare pentru negociere -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustare -0,6 -0,7 -0,7
Pret ajustat 5,8 6,3 6,3
Drept de proprietate deplin similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
Pret ajustat 5,8 6,3 6,3
Conditii de finantare la piata similar deplin deplin
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 6 6 6
Conditii de vanzare cash similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 6 6 6
Conditii de piata Monday, October 16, 2017 actual actual actual
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,0 0,0 0,0
Pret ajustat 5,8 6,3 6,3

comuna Arbore - jud. comuna Darmanesti - comuna Darmanesti - comuna Patrauti - jud.
Localizare
Suceava jud. Suceava jud. Suceava Suceava

Ajustare 5% 5% -5%
Valoarea ajustare 0,29 0,32 -0,32
Acces drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat drum asfaltat
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
CMBU rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala rezidentiala/comerciala
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
Incadrare/ Indicatori
intravilan intravilan intravilan intravilan
urbanistici
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
Deschidere / latime teren 26,18 30 35 9
procentul laturilor 0,52 0,36 0,47 0,02
Ajustare 5% 0% 15%
Valoarea ajustare 0,29 0,00 0,95
retea curent, retea canal,
Utilitati retea curent, retea apa retea curent, retea apa retea curent, retea apa
fantana
Ajustare -4% -3% -2%
Valoarea ajustare -0,23 -0,22 -0,15
Suprafata 1.330 2.500 2.600 3.900
Ajustare 10% 10% 15%
Valoarea ajustare 0,58 0,63 0,95
Alte ajustari nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0,00 0,00 0,00
da da da
Ajustare neta 0,93 0,73 1,44
16% 12% 23%
ajustare bruta 1,38 1,16 2,37
21,54% 18,46% 37,29%
Pret ajustat 6,69 7,03 7,79

Valoare teren 7,0 €/mp 32 lei/mp

Valoare teren 9.346 € 42.887 lei
Valoare teren (rotunjit) 9.300 € 42.700 lei

Curs Euro 4,5889 2

43
Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.

Elemente de comparatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C

Negociere -10% -10% -10%

Pret oferta (euro/mp)
Drept de proprietate
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Conditii de finantare
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Conditii de vanzare
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Conditii de piata
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Localizare
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Acces
EXPLICAREA AJUSTARILOR
CMBU
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Incadrare/ Indicatori
urbanistici
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Deschidere / latime teren
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Utilitati
EXPLICAREA AJUSTARILOR
Suprafata
EXPLICAREA AJUSTARILOR
In urma discutiilor telefonice cu vanzatorii pretul de oferta a fost negociat cu
10% din pretul de vanzare
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, dreptul de proprietate
transmis fiind integral.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de finantare
fiind similare.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de vanzare fiind
similare.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de piata fiind
similare.
5% 5% -5%
S-au aplicat ajustari pozitive de 5% pentru comparabila A si pentru
comparabila B, pentru localizare mai nefavorabila fata de localizarea
proprietatii subiect. S-au aplicat ajustari negative de -5% pentru comparabila
C, pentru localizare mai favorabila fata de localizarea proprietatii subiect.
Estimarea a fost facuta in functie de distanta fata de orasele invecinate, avand
in vedere ca terenurile mai apropiate de orase se vand cu preturi mai mari
fata de cele mai indepartate. Estimarea procentuala a fost facuta proportional
cu distanta fata de orasele invecinate si avand in vedere perceptia pietei
privind nivelul de dezvoltare al zonelor in care sunt amplasate comparabilele
si proprietatea subiect.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, comparabilele avand
CMBU similara cu proprietatea subiect.
0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea fiind
amplasate in intravilanul localitatii, cu aproximativ aceiasi indicatori
urbanistici, fiind terenuri de constructie.
5% 0% 15%
S-au ajustat terenurile pentru deschidere, raportul dintre laturi fiind
determinant in ceea ce priveste potentialul de dezvoltare. S-au aplicat ajustari
pozitive de 5% pentru comparabila A si de 15% pentru comparabila C,
acestea avand proportia laturilor mai nefavorabila fata de cea a proprietatii
subiect. Estimarea procentuala a fost facuta proportional cu marimea
deschiderii laturilor.
-4% -3% -2%
S-au aplicat ajustari negative de -4% pentru comparabila A, de -3% pentru
comparabila B si de -2% pentru comparabila C, pentru lipsa retelei de
canalizare (a bazinului vidanjabil), costurile de edificare a unei fose septice (a
bazinului vidanjabil), fiind de circa 630 euro, conform costului preluat din
catalogul "Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire 2010, Corneliu
Schiopu".
10% 10% 15%
Pentru diferenta de suprafata s-au aplicat ajustari pozitive de 10% pentru
comparabila A, de 10% pentru comparabila B si de 15% pentru comparabila
C, acestea avand suprafata mai mare fata de cea a proprietatii subiect. Avem
in vedere faptul ca pretul pe metrul patrat de teren scade proportional cu
cresterea suprafetei, conform studiilor de piata, estimarea facandu-se
proportional cu diferenta de suprafata.

Alte ajustari 0% 0% 0%
EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile.

44
Anexa 4: Determinarea valorii de piata a proprietatii prin metoda capitalizarii venitului

C1 MAGAZIN UNIVERSAL
Suprafata construita la sol (mp) 348,00
Suprafata desfasurata (mp) 696,00
Suprafata utila parter (mp) 313
Chiria lunara - (EUR/mp/luna) 5,50
Suprafata utila etaj (mp) 313
Chiria lunara - (EUR/mp/luna) 3,20
Chiria lunara (EUR/spatiu/luna) 2725
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 32.698
Total VBP (eur/an) 32.698
Grad de ocupare 85%
Venituri brute efective VBE (eur/an) 27.793
Total VBE (eur/an) 27.793
Impozit pe proprietate 1,3% 859
Asigurare 0,5% 330
Costuri reamenajare (reparatii) -
Venit net efectiv (eur/an) 26.604
Total VNE (eur/an) 26.604
Rata de capitalizare 10%
Multiplicator 10,00

Valoare randament (eur) 266.040 €

Valoare de piata (rotund) 266.000 €

1.221.000 lei

VALOARE TOTALA VENIT 266.000 € 1.221.000 LEI

Valoare reparatii imediate 12.400 € 56.800 lei

Valoarea a fost estimata in ipoteza spatiului cu fi nisajele si instalatiile

finalizate.Valoarea fi nala o estimam avand in vedere valoarea
reparatiilor imediate care urmeaza a fi executate si care se scad din
valoarea estimata initial. Valoarea fi nala a proprietatii este
urmatoarea:

Valoare constructii 244.300 € 1.121.100 lei

Valoare teren 9.300 € 42.700 lei
Valoare proprietate 253.600 € 1.164.200 lei

45
Anexa nr. 5 - Determinarea valorii de piata prin abordarea prin costuri

Costuri Reconstructie - Costuri de inlocuire - Cladiri Industriale, comerciale si agricole, Constructii Speciale, Editura IROVAL, Bucuresti, 2010
16-oct.-17 4,5889

Proprietatea evaluată: C1 MAGAZIN UNIVERSAL

Adresă proprietate: comuna Arbore - jud. Suceava
Regim de inaltime Parter+etaj
an construire 1972 preluat din extrasul CF
an renovare 1995 preluat din informatiile proprietarului
Suprafaţa construită la sol: Sc (mp) = 348,00 preluata din extrasul CF
Suprafaţa construită desfăşurată: Scd (mp) = 696,00 preluata din extrasul CF
Suprafaţa utilă: Su (mp) = 626,40 estimata de evaluator ca fiind 90% din Sc

Coef.
Suprafaţă
Cost catalog Total cost corecţie Coef. corecţie Cost total
Sdc
Nr. (ron/mp) 2017 (ron) distanţă de manoperă (ron)
Denumire / Si mbol (mp)
Crt. transport
D E
A B C=AxB G=CxDxExF
1,003 1,018
Infrastructura
1 6IRMAGS3E 348,0 1.450,3 504.704,4 1,003 1,018 515.330,4
Total 515.330,4
Structură
1 6SRMAGS3E 348,0 618,8 215.342,4 1,003 1,018 219.876,2
Total 219.876,2
Inchideri perimetrale
1 6CLBTIPB 696,0 883,3 614.776,8 1,003 1,018 627.720,3
Total 627.720,3
Finisaj interior
1 FICLBTIPB 626,4 993,0 622.015,2 1,003 1,018 635.111,1
Total 635.111,1
Instalaţii electrice
1 IECLBTIPB 626,4 166,6 104.358,2 1,003 1,018 106.555,4
Total 106.555,4
Instalaţii sanitare
1 ISCLBTIPB 626,4 108,0 67.651,2 1,003 1,018 69.075,5
Total 69.075,5
Instalaţii de incalzire si ventilatii
1 IVCLBTIPB 696,0 140,9 98.066,4 1,003 1,018 100.131,1
Total 100.131,1
Acoperis tip sarpanta cu azbociment
1 INVAZBO 417,6 41,6 17.372,2 1,003 1,018 17.737,9
Total 17.737,9
Fatada cu praf de piatra
1 FPRAFP 417,6 237,6 99.221,8 1,003 1,018 101.310,8
Total 101.310,8

TOTAL COST (CIB) cu TVA (RON) 2.392.849

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO) 438.187
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (EURO/MP) 630

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii

Sdc (mp) = 696,0

varsta
varsta efecti va durata de
Valoare fara TVA 438.187 EUR 2.010.797 lei 629,6 EUR cronologica
(ani) viata (ani)
(ani)
Uzura fizica 46,92% 45 22
structura 40 45% 100
fi nisaje 25 49% 45
anvelopa 17 40% 55
instalatii 18 55% 40
Neadecvare functionala 0%
Depreciere externa 7%
Profi t antreprenor 10% 43.819 EUR 201.080 l ei
Valoare ramasa 259.150 EUR 1.189.212 lei
Valoare reparatii imediate 12.400 EUR 56.800 lei

Valoare constructie 246.700 € 1.132.100 lei 354 euro/mp Ad 1.627 lei/mp Ad

Valoare teren 9.300 € 42.700 lei 7,0 €/mp 32 lei/mp
Valoare proprietate 256.000 € 1.174.800 lei

46
 COST REPARATII IMEDIATE
"Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte, procentual
si valoric", Editura MatrixRom

Fisa de calcul nr. 63, nr. 64 16-oct.-17 4,5889

1. ADRESA: comuna Arbore - jud. Suceava

2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata construita (mp) Ac Parter+etaj
- arie desfasurata (mp) Ad cca. 696,00

3. CALCULUL VALORII REPARATIILOR IMEDIATE

3.1. Valoare unitara (lei/mp)

Cost lucrare % in total Cost lucrare

Denumirea lucrarii UM Cant./ mpAD Cost/UM %
(lei/mpAd) cost total fara TVA
Pardoseli din covor PVC mp 0,1790 77,00 13,78 4,46% 50% 3.997,07
Vopsitorii interioare mp 0,3220 40,00 12,88 4,17% 50% 3.735,20
Placaje cu faianta la interior mp 0,1400 94,80 13,27 4,30% 30% 2.309,33
Coloane si legaturi sanitare ml 1,3250 41,90 55,52 17,98% 30% 9.660,05
Obiecte si armaturi sanitare lei 1,0000 68,90 68,90 22,31% 30% 11.988,60
Corpuri de iluminat lei 1,0000 33,30 33,30 10,78% 30% 5.794,20
Centrala termica lei 1,0000 47,70 47,70 15,45% 30% 8.299,80
Tevi si conducte de incalzire lei 0,4615 56,50 26,07 8,44% 30% 4.537,01
Corpuri de incalzire mp 0,1700 192,00 32,64 10,57% 30% 5.679,36
Alte instalatii comune % 3,0000 0,00 4,73 1,53% 30% 823,29
309 lei/mp Ad 100% 56.824 Lei
12.383 €
TOTAL
valoare
18 euro/mp Ad
(euro/mp)

FISA DE CALCUL A COSTURILOR DE DEMOLARE 16-oct.-17 4,5889

1. CONSTRUCTII DEMOLABILE: 1. magazie 104 mp

2. DATE DE REFERINTA:
- suprafata construita (mp) Ac 104,00 conform extras CF si plan de amplasament
- arie desfasurata (mp) Ad cca. 104,00
- arie utila (mp) Au cca. 83,20
- inaltime medie 2

3. DEMOLARE ZIDURI EXTERIOARE mp înălţime grosime

104,00 2,00 0,20 41,60 mc

mp înălţime grosime
4. DEMOLARE ZIDURI INTERIOARE 104,00 2,00 0,10 20,80 mc

TOTAL VOLUM CONSTRUCTII DE DEMOLAT 62,40 mc

5. COSTURI DEMOLARE ore lei

închiriere buldozer 10 500
nivelare teren 5 250
închiriere camion,
transport resturi la
groapa de gunoi 8 400
combustibil 20 1000
manoperă 20 1000

costuri pentru obţinerea

autorizaţiei de demolare
(proiect, avize, taxe) 2000

euro/ mc mc
6. VALOARE TOTALĂ DEMOLARE 17,99 62,40 5.150 ron
1.122 euro

47
48
 PROPRIETATEA COMPARABILA Oferta

a Pret oferta proprietate similara 139.000 Euro

b Ajustare pentru negociere (%) 10%
c Pret oferta negociat (1 x (1-b)) 125.100 Euro
d Suprafata teren 1.000 mp
e Valoare estimata pentru teren (estimata de evaluator) 30 Euro/mp
f Total valoare teren (d x e) 30.000 Euro
g Pret oferta ramasa pentru constructii (c - f) 95.100 Euro
h CIB constructie (estimat de evaluator) 467 Euro/mp
i Suprafata desfasurata constructie 250 mp
j Total CIB constructie (h x i) 116.725 Euro
k Depreciere fizica (estimata de evaluator folosind durata de viata) 12%
l Depreciere functionala 0%
m CIB depreciat fizic si functional (j x (1-k) (1-l)) 102.718 Euro
n Depreciere externa ((m-g)/m)) 7%

Depreciere externa pentru proprietate evaluata 7%

SPATIU COMERCIAL
PRET VANZARE (euro) 139.000 €
TEREN (mp) 1.000 mp
PRET TEREN IN ZONA (euro/mp) 30,0 €
CONSTRUCTII (mp) 250 mp
PRET CONSTRUCTII (CIB) - Cf. Catalog (euro/mp) - pg.101 466,9 €
AN CONSTRUIRE 2005
AN FINALIZARE 2005
DURATA DE VIATA 100 ani
VARSTA 12 ani
UZURA FIZICA 12,00%

https://www.olx.ro/oferta/vand-spatiu-comercial-ID5RPmu.html

49
Anexa 5: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
TERENURI

https://www.olx.ro/oferta/teren-intravilan-suceava-loc-darmanesti-ID2rp3X.html#c0b60d344b;promoted

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt, comuna Darmanesti - jud. Suceava, deschidere 30 ml, retea
curent, retea apa, drum asfaltat.

50
https://www.olx.ro/oferta/schimb-teren-ID9009j.html#b9d37e1cf9

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt, comuna Darmanesti - jud. Suceava, deschidere 35 ml, retea
curent, retea apa, drum asfaltat.

51
https://www.olx.ro/oferta/proprietar-vand-teren-intravilan-patrauti-suceava-ID9t5WR.html#7ae5d28991

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt, comuna Patrauti - jud. Suceava, deschidere 9 ml, retea curent,
retea apa, drum asfaltat.

52
INCHIRIERI

https://www.olx.ro/oferta/inchiriez-hala-depozitare-str-strandului-nr-9-suceava-ID8VT9L.html#8d2f12738f

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

53
https://www.olx.ro/oferta/inchiriez-spatiu-central-cu-vad-foarte-bun-in-suceava-ID6lngu.html#58df6e2a22

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

54
http://www.olx.ro/oferta/spatiu-de-birouri-sediu-firma-ID2hlxP.html#9bab7354c9

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

55
https://www.olx.ro/oferta/spatiu-de-inchiriat-5-euro-metru-patrat-ID6U2DA.html#803651d9ff

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

Anexa 6: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

56