Radu Timbus

Cluj Napoca, 04 februarie 2017
Mulțumesc,
Radu TIMBUŞ,
ANEVAR 16630, MAA-EPI
1.1 Din istoric. Materiale anterioare. Particularități acoperite

2
Extinderi/Modernizări Factor de scală Indici de actualizare
Uzuri extreme Clădiri verzi Recapitulare

Suplimentar CLUJ-NAPOCA 30.01.2016:
 Principalele surse de cost si instrumente de lucru disponibile
 Evaluarea pentru impozitare – Studiu de caz
 Utilizarea mixtă a clădirilor și alte clarificări
 Raportare vs. Impozitare. Puncte comune și diferențe
Suplimentar CLUJ-NAPOCA 04.02.2017:
 Analiza Costurilor Brute de Înlocuire înregistrate în BIF 2016
 Relația evaluator-auditor
 Testarea deprecierii activelor imobilizate
 Utilizarea mixtă
 Evaluarea pentru impozitare – hală cu multiple construcții anexe în interior
1.2 Din istoric Concluzii

Concluzii (Elemente de reglaj pentru Impozitare):
la evaluarea pentru impozitare
3
GEV 500 CLĂDIRE PĂRȚI PĂRȚI

≠IMOB GEV 630 OBLIGATORII ADAPTATE SCOP
IMPOZABILĂ COST PIAȚA/VENIT COST*(0,9-1,0)
COST DE NOU Asimilare Factor Indexare

SUBIECT/ETALON scală adecvată
UZURĂ Calcul specific vezi extreme Anexa 2
Nou/Vechi ≠IMOB GEV 630
NU Atenție
Depreciere EXTERNĂ FUNCȚIONALĂ
MODERNIZĂRI Definite Evitat Analiză =
/ EXTINDERI clar Dublarea
SINTEZĂ BIF Anexa 1 Rap. IMPOZITGEV 500
UNIFORMĂ UAT& monitorizare contribuabil ≠IMOB GEV 630
2.1 Despre [RP] în Standardele de evaluare a bunurilor 2016 4
 SEV 100 Evaluare şi raționament Obiectivitate Competentă

 Definiții/trimiteri asimilabile și la EI și la EMB
 Glosare termeni (doar la Argumentare)
 GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile (atenție la GEV500 și diferențele față de GEV 630)
97. Selectarea și argumentarea abordărilor, metodelor și tehnicilor de evaluare adecvate depinde de calitatea, cantitatea și credibilitatea
informațiilor disponibile, precum și de , ce trebuie prezentat în raportul de evaluare.
În anumite situații se poate ca una sau două abordări să nu fie relevante sau aplicabile, evaluatorul având obligația profesională de a prezenta în
cadrul raportului de evaluare argumentele și care au stat la baza neaplicării acestora.
98. se va concretiza în prezentarea argumentelor care motivează importanța diferită acordată rezultatelor obținute prin aplicarea metodelor
de evaluare folosite, respectiv în selectarea rezultatului obținut prin aplicarea uneia dintre metodele de evaluare, rezultat pe care evaluatorul îl
consideră ca fiind cel mai rezonabil. Vezi și glosar de termeni.
99. care stă la baza selectării rezultatului final și a stabilirii concluziei asupra valorii trebuie să aibă în vedere credibilitatea, relevanța și
adecvarea informațiilor și ipotezelor luate în considerare în aplicarea metodelor de evaluare, în funcție de scopul evaluării.
100. Nu este admisibilă stabilirea valorii proprietății imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a două sau
mai multe valori obținute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare. Analiza rezultatelor se bazează pe .
101. Nu se va aplica o a doua abordare în evaluare, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicată doar o singură abordare
în evaluare, adecvată și bazată pe informații de piață suficiente, verificate și credibile. Vezi și 97.
Argumentare Metrologie Selecții Ajustări Reconciliere Independență Obiectivitate

2.2 [RP] al evaluatorului în cadrul GEV 500- INVOCARE
vârstei cronologice ponderate= VCP
estimarea deprecierii fizice precum şi metoda de calcul a VCP,

având în vedere modernizările/ extinderile aduse clădirii supuse evaluării
Când clădirea nu poate fi încadrată strict în raționamentul profesional

situațiile prevăzute de Anexă (de exemplu,
tipul clădirii, structura constructivă, vechime
etc.), evaluatorul va aplica  raționament în spiritul VCP; 6
 raționamentul profesional  raționament în spiritul GEV 500;

pentru a ilustra  nu există un model anume;
 starea clădirii la data evaluării,  lasă la latitudinea evaluatorului;
ținând cont de  alternative argumentate
 standardul construcției,  necesită justificări suplimentare;
 materialele,  inspecție mai aprofundată;
 instalațiile  analiză istoric real, certificat;
 istoricul utilizării
 alte indicii regăsite cu ocazia inspecției, pot exista și abilități restrânse
folosind cu titlu orientativ  cu privire la ;
 informațiile din prezenta Anexă.
raționamentul profesional Responsabilitatea fiecărui evaluator

 în modul de înțelegere, tratare și
nu există un model anume; explicare
 în spiritul VCP & GEV 500;
2.3 [RP] al evaluatorului în cadrul GEV 500- ZONE de evidențiere și aplicare directă
COSTUL DE NOU (BRUT) ESTIMAREA VCP cu modernizări/extinderi 7
vs. CRB E&M necunoscute , nedeclarate

& Vechime foarte mare, stare > satisfăcătoare
SUBIECT/ETALON Stare Nesatisfăcătoare (< satisfăcătoare)
Situații atipice (Monumente, Structuri atipice, etc.)
SURSE
Sursă
ÎNCADRAREA clădirii în Tabel uzură Corelarea Cost & Uzură

Corelările încadrării cu subiectul, costul Coerență ansamblu
ales și alte date interdependente
3.1 Surse și Surse (PIAȚA bate CATALOAGELE, dar…unii văd doar cataloage)
8
”Adecvarea sursei” de cost

 Nu înlocuiește
dar
 poate întări/susține, fiind o indicație importantă.
 (să nu cădem în capcana - nu este valabil
la aplicarea surselor)
3.2 Orice manual de cost- ne dă indicii de gândire și analiză viitoare

3.3 Orice manual de cost- are fișe ce pot fi combătute cu elemente de piață:
 sustenabile și evidente
 costul, efortul și efectul combaterii…(ține si de ) 10
În industria construcțiilor metalice, preturile

Xh= Qh $_h
6,0 € 67 25 12 5,0 € 19 951

0,35 € 62 25 12 4,0 € 18 471
5,5
producției au fost
0,13 € 61 25 12 3,5 € 18 150
5,0 0,25 € 56 25 12 2,5 € 16 676
4,5
€ 63 35 12 5,0 € 26 490
4,0
0,33 € 59 35 12 4,0 € 24 597
 mai mici
0,13 € 58 35 12 3,5 € 24 185
3,5 0,24 € 53 35 12 2,5 € 22 300
3,0
€ 61 50 12 5,0 € 36 387
 cu -3,1%
2,5
0,32 € 56 50 12 4,0 € 33 882
0,12 € 56 50 12 3,5 € 33 332
2,0 0,23 € 51 50 12 2,5 € 30 838
€ 50 € 52 € 54 € 56 € 58 € 60 € 62 € 64 € 66 € 68
€ 68
€ 66
Xmp=
0,89
Qmp
600
420
€
€
61
63
50
35
12
12
5,0
5,0
$_mp
€ 36 387
€ 26 490
 în decembrie 2015 fată de decembrie
2014.
0,84 300 € 67 25 12 5,0 € 19 951
€ 64
600 € 56 50 12 4,0 € 33 882
€ 62 0,90 420 € 59 35 12 4,0 € 24 597
 Stagnarea aproximativă indice = 98,91%

0,85 300 € 62 25 12 4,0 € 18 471
€ 60
600 € 56 50 12 3,5 € 33 332
€ 58 0,90 420 € 58 35 12 3,5 € 24 185
0,85 300 € 61 25 12 3,5 € 18 150
€ 56
50 12 2,5 € 30 838
(noiembrie 2016)
600 € 51
€ 54 0,91 420 € 53 35 12 2,5 € 22 300
0,86 300 € 56 25 12 2,5 € 16 676
€ 52
€ 50 0,855 360 calcul € 54 30 12 2,5 € 19 489

600 420 300
”Indici” vs. ”statistică credibilă”

catalog
Vezi (există) și statistici ”OFICIALE”

https://www.arenaconstruct.ro/scad-preturile-in-industria-constructiilor-metalice/
https://www.arenaconstruct.ro/preturile-din-industria-constructiilor-metalice-evolueaza-constant/
Combinația atacabilă de către necunoscători (și nu numai) Si totuși trebuie să învingă:

 Surse: altele decât cele de notorietate  Piața
 Indici: indici/statistici altele decât cele oficiale  Raționamentul profesional
3.3.1CONFIRMARE
https://www.arenaconstruct.ro/cat-este-costul-de-constructie-al-cladirilor-de-
birouri-din-bucuresti/
Costurile de construcţie ale clădirilor de birouri de clasa A din Bucureşti se 11
situează în intervalul de a estimat …, în cadrul conferinţei

“Real Estate & Construction”.
3.3.2INFIRMARE
https://www.anl.ro/userfiles/files/statice/33/Ordinulministruluidezvoltariinr.1077din2
9iulie2016.pdf 12
[RP] câți au folosit TVA inclus?
ACTUALIZĂRI
3.3.3 CHINEZ ARE

13
http://europe.chinadaily.com.cn/china/2016-12/20/content_27716273.htm
[RP] INDUSTRIALIZAREA CONSTRUCȚIILOR
3.4 Definește clar și adecvat fișa (Birouri și birouri, Spații și spații)
3.4.1La impozitare 14
3.4.2Dacă tot veni vorba…și la GEV630 Evaluarea bunurilor imobile

3.5 ”CLĂDIRE-N CLĂDIRE” (NU dubla, Nu neglija)
15
3.6 Noi ȘTIM mai bine ca oricine (dar NU NOI DECIDEM)
CLĂDIRE 16
TEHNOLOGIC
IMPOZITARE
STANDARD
FUNCȚIUNI
IMOBILIAR
MULTIPLE
CONSTRUCȚII
FISCAL
MOD
COD
INSTALAȚII
ECHIPAMENTE
Interpretare, Selecție, Evidențiere, Evaluatorul=Specialist

Transmitere în raport, Alocare Alocări, dacă este cazul
valorică
Întreg procesul INTERPRETARE ”COD”
Anexa 1 POZIȚIA AUTORITĂȚILOR LOCALE

Agreată de ”părți”
POZIȚIA CONTRIBUABILULUI
PREIA ”ANEXA 1” EVALUATORUL, CONSULTANT

3.7 Extinde ANALIZA (INFORMARE TENDINȚE. EXPLICĂ DIFERENȚE)
17
ECOCAPSULA https://www.ecocapsule.sk/#order
18
GYPSY CAP SULA Albastru de ”HoDIN”
19
 Legal autorizată  Utilizare rezidențială

o Nu avem informații contrare o Am scăpat nu intră la evaluare
 Legal edificată o Altfel la monumente…
o Nu avem informații contrare o Vezi cataloage UK
 Imediat și integral impozitată
o N-am văzut executări
 Utilizare rezidențială
o Am scăpat nu intră la evaluare
o Există 10 firme cu Fe vechi
o Utilitățile ”Le DUC” Nu Le deduc
3.8 CATALOAGE până-n ULTIMUL DETALIU (Ai grijă ce-ți dorești!)

20
3.9 Exemplu CLĂDIRE NEFINALIZATĂ (conceput în 11.2016)
21
3.9.1Identificare active.
Clădirea de la intrarea în …,
dinspre …, este văzută de
mulți ca un monument al
incapacității administrațiilor
locale şi județene, trecute
prezente şi (…) , precum şi a
celor din Ministerul Sănătății.
114 milioane de euro

2015
http://www.tion.ro/o-noua-speranta-pentru-ruina-de-pe-calea-torontalului-bojin-anunta-ca-se-
va-transforma-in-institut-oncologic/1560913
22
Clădirea în paragină … este tot ce a mai rămas dintr-un vis al administrației locale din
urmă cu 16 ani, când se dorea construirea unui nou Spital Municipal …
Proiectul s-a blocat, însă, din lipsă de fonduri, şi a rămas în acest stadiu timp de 12 ani
Primăria … ceda construcţia Ministerului Sănătăţii, dar Direcţia de Sănătate Publică
descoperă că lipseau la inventar 700 de geamuri termopan în valoare de circa 300.000 de
euro.
Ruina .. a mai fost subiectul şi mai multor bâlbe ale oficialilor locali şi guvernamentali,
care, efectiv, nu prea ştiau ce să facă cu ea.
S-a vorbit atât despre crearea unui spital regional, cât şi despre deschiderea unui Institut
oncologic. Până la urmă a rămas varianta din urmă, iar peste proiect s-a aşternut din nou
praful.
Ne tot criticau unii că nu a reușit URBEA…, că nu suntem iubiți la București, dar asta
trebuie să o recunosc
2017
http://www.tion.ro/bani-din-bugetul-pe-2017-al-ministerului-sanatatii-pentru-institutul-regional-
de-oncologie-timisoara/1770194
23
Conform proiectului de buget al Ministerului Sănătății, Institutul Regional de Oncologie de la

Timișoara va fi finanțat, în total, cu peste 511 milioane de lei. Din acești bani, conform
proiectului de buget, propunerea pe 2017 este de alocare a 15 milioane de lei pentru acest
obiectiv, estimându-se ca în 2018 să se aloce 170 milioane de lei, în 2019 tot 170 milioane
lei, iar în 2020 peste 156 de milioane lei.
Institutul Regional de Oncologie Timișoara va fi realizat prin transformarea și extinderea a

ceea ce în trecut urma să fie spitalul municipal al Timișoarei, iar acum este o clădire în ruină,
pe Calea Torontalului. Institutul Regional de Oncologie Timișoara va fi amplasat pe o
suprafață de 5,5 hectare și va avea 476 de paturi de spitalizare.
3.9.2Punct pornire CLĂDIRE NEFINALIZATĂ

24
milioane milioane EURO Gr.Fin.
EURO pondere
structura € 22,0 100%
structura € 22,0 39%
inchideri € 6,4
inchideri € 3,8 60%
11%
finisaje € 10,0 18%
finisaje € - 0%
instalatii € 18,0 32%

instalatii € - 0%
€ 56,4
€ 25,8
100%
65 000 mp € 867 65 000 mp € 397
ABORDARE Q?
NOU € 867
V1 V1  CIB la stadiul existent
UZURA
 ”Nefinalizarea” nu este uzură
V2 NOU FINALIZAT € 397 V2  BIF? Cere explicații?
 Raportul va avea explicații
3.9.3 COST DE ÎNLOCUIRE BRUT
3.9.4Starea tehnică  INFORMARE ISTORIC 25
 IDENTIFICARE ACTIV
3.9.5Depreciere FUNCȚIONALĂ  CALITATE CONSTRUCȚII
 NIVEL MENTENANȚĂ
CATALOAGE TABELE  PERSPECTIVE (noi în anul 2000)
SURSE NOU UZURI  ALTERNATIVE
RAȚIONAMENTUL  IPOTEZE DE LUCRU (AGREATE)
PROFESIONAL  RESPONSABILITATE
3.9.6 Răspundere fructificare1.
1% 65 000 mp € 397 MINUS 15% € 219 343

26
1% 65 000 mp € 220 MINUS 22% € 111 540

CIB e ”U” s
€ (107 803)
CJ vs CL TOT O … LOVE
EVAL raspunde € (107 803)
CJ in love cu CL si cu MS NU raspunde € (10 780 250)
1
Orice calcule prezentate sunt pur ilustrative. Datele preluate sunt cu titlu informativ.
Prezentul material nu constituie nici un raport de evaluare, nici un model de calcul, și nici o confirmare sau
infirmare a unor cotații din presă sau din alte surse la care se face referire.
Orice referire la prezentul material, care nu poate fi invocat, nu poate atrage responsabilitatea autorului.
3.9.7Cine este NE/FERICITUL.

http://www.mediafax.ro/social/reportaj-constructia-spitalului-de-urgenta-cluj-abandonata-de-
18-ani-ruinele-sunt-pasate-intre-autoritati-foto-13003547
27
Construirea unui nou spital de urgență .. a început în 1995, fiind oprită după doar un
an, în care s-au cheltuit ”UN MILION DE LEI”.
În 20 ani, clădirea a ajuns o ruină, pasată între autorități incapabile
456 H= fericitul?
clădirile unităților sanitare publice, cu excepția încăperilor folosite pentru activități economice
Nefericitul…
4.1 Sursa (Anexa 2 la GEV 500 nu este înlocuită de sursa sa)

 ghid coeficienți de uzură fizică normală la Mfixe din grupa 1 construcții 28
 Indicativul P 135-1999- Metoda simplă;

 Aprobat de MLPAT cu Ordinul nr. 85/N/1999
Cu titlu informativ
Se va vor avea în vedere faptul ca acești coeficienți
 Corespund unor condiții normale de exploatare.
 Nu s-au considerat efectele uzurii fizice accidentale, care se stabilesc separat și se
adaugă uzurii fizice normale cuprinse in ghid
 Coeficienții de uzură
 au valoare crescătoare, până la data la care se consumă valoarea Mfix;
 De la această dată înainte, dacă mijlocul fix continuă să supraviețuiască,
coeficienții de uzură fizica normală se consideră constanți.
Spirit art.7 Spirit Art.8

Spirit ”VCP MARE”
4.2 Exemplu CLĂDIRE FOARTE VECHE

(VEZI CONFERINȚĂ 2016)
(VEZI SEMINAR)
29
4.3 Exemplu CLĂDIRE uzură accidentală (F.F. MARE)

(VEZI SEMINAR)
Analiză
 Demolabile (documentat UAT)
o Vezi Conferință 2016
 Recuperabile (EVALUARE)
Reglaje finețe:
 Unde o readuc S/B/FB?
 Surse costuri de readucere
 Calcul cost (la fel ca CIB)
Variantă unde se aplică

4.4 Exemplu HOTEL RENOVAT 2

4.4.1Identificare active. ISTORIC
Hotel VECHI modernizat 30
https://www.youtube.com/watch?v=VfPSaFpea4k
2
Aceste calcule sunt pur ilustrative. Datele preluate sunt cu titlu informativ.
Prezentul material nu constituie nici un raport de evaluare, nici un model de calcul, și nici o confirmare sau
infirmare a unor cotații din presă sau din alte surse la care se face referire.
Orice referire la prezentul material, care nu poate fi invocat, nu poate atrage responsabilitatea autorului.
ÎNAINTE DUPĂ
31
hotel=jiul hotel=ramada
http://hotelinvest.ro/top-3-cele-mai-
importante-investitii-horeca-finalizate-in-2015/
4.4.2Identificare active. ISTORIC Modernizări, extinderi, Alte date
Redeschis 2016.
Modernizare începută în 2013, 32
Reclasificat de la trei la patru stele plus.

Din vechi păstrată doar structura, restul reconstruit.
Trei clădiri cu o suprafaţă totală de 16.000 metri pătraţi şi include 162 unitati de cazare, o sală de
conferinţe cu o capacitate de 500 persoane, o sală de consiliu, două săli de şedinţă, 2
restaurante, bar, piscină acoperită, saună uscată şi umedă, masaj şi fitness.
Modernizarea la brand, a costat 14 milioane de euro.
2016-redeschis.
Clădirile finalizate/recepționate 4-5 luni înainte
Cotație medie a celor 16.000 mp
Investiția are și BM
4.4.3 Costul de nou. Catalog vs. informații

16 000 mp 16 000 000 € 2017 Modernizări
unitar 1 000 € 100%
structura ALL 175 € 18% structura ALL vechi refacut 33
restul imobiliar 705 € 71%

din care 80% 20%
restul DOTARI 120 € 12%
VECHIME
Surse publice, declarații (Chestionar)
STRUCTURA_1 1970 70% 20% sunt totuși ”reînnoiri” minime
STRUCTURA_2 1980 30%
Ext&Mod 2016
16 000 mp BRUT
structura VECHE 80% 140 € 2 240 000 €
structura NOUA 20% 35 € 560 000 €
Ext&Mod 705 € 11 280 000 €
IMOBILIAR= 880 € 14 080 000 €
restul DOTARI NU SE PUN 120 € 1 920 000 €
16 000 000 €
IMOBILIAR= BRUT 14 080 000 €
UZURA 648 000 €
NET 13 432 000 €
4.4.4 VCP. Vârsta cronologică ponderată

Calcul CORECT, pe principiul Anexei 2
16 000 mp BRUT
structura VECHE 80% 140 € 2 240 000 € 44 ani 34
structura NOUA 20% 35 € 560 000 € 1 ani

Ext&Mod 705 € 11 280 000 € 1 ani 0% 5%
IMOBILIAR= 880 € 14 080 000 € 7,84 ani 4,6% 6 ani 8 ani
4.4.5 VCP. Posibile erori și implicații

Calcul greșit, pe principiul P135
 Anexa 2 la GEV 500 nu este înlocuită de sursa sa
4.4.5.1 Calcul greșit, pe principiul P135

VECHIME 2017 VC
35
STRUCTURA_1 1970 70% 47
STRUCTURA_2 1980 30% 37
Ext&Mod 2016 1
VC stare uzura 50 ani 48%
47 ani FB 45% 45 ani 43%
37 ani FB 35% 40 ani 38%
1 ani FB 0% 35 ani 33%
VECHIME 2017 VC stare uzura

STRUCTURA_1 1970 70% 47 ani FB 45%
STRUCTURA_2 1980 30% 37 ani FB 35%
Ext&Mod 2016 1 ani FB 0%
structura ALL 44 ani 42%

Ext&Mod 1 ani 0%
4.4.5.2 Eroarea
16 000 mp BRUT UZURA
structura VECHE 80% 140 € 2 240 000 € 42% 940 800 €
36
structura NOUA 20% 35 € 560 000 € 0% - €
Ext&Mod 705 € 11 280 000 € 0% - €
IMOBILIAR= 880 € 14 080 000 € 6,7% 940 800 €
Vs. VARIANTA CORECTĂ
structura VECHE 80% 140 € 2 240 000 € 44 ani
Ext&Mod 705 € 11 280 000 € 1 ani 0% 5%
16 000 000 €
UZURA 648 000 € 4,6%
NET 13 432 000 € 840 €
EROARE:
 dacă nu știai P135 nu greșeai
4,6% 6,7%  aplicare mediei ponderate segregate a
840 € 821 € 13 139 200 € ponderilor…eronat
- 292 800 € 
1,30% (3 806) €
4.4.5.3 Varianta politică:

Comunicatul de presă al ”Primăriei la putere”
 Un evaluator autorizat a subevaluat intenționat hotelul senatorului de opoziție…;
 Verificările raportului au condus la sustragerea de la plata a cca.4.000 euro impozit 37
 Ceea ce reprezintă alocația de hrană…

4.4.5.4 Și totuși
 Nu a fost deloc INTENȚIE
 Ci , culmea, din obișnuința aplicării P135 varianta extinsă nu cea simplă
4.4.5.5 Verificatorul AUTORIZAT
 NECONFORMITATE MAJORĂ
DAR
 CEALALTĂ SURSĂ DE COST ERA MAI JOS și NU A FOST ALEASĂ
 ÎN UNELE CATALOAGE /SURSE PONDEREA STRUCTURII ESTE MAI MARE
4.4.5.6 Calcule ECHIVALENTE-1

(1000 VS. 978) EURO/MP
16 000 mp 15 651 221 € 2017
unitar 978 € 100% structura ALL vechi refacut 38
structura ALL 171 € 18% din care 80% 20%
VECHIME 2017 VC
STRUCTURA_1 1970 70% 47 ani
Ext&Mod 2016 1 ani
structura ALL 44 ani

Ext&Mod 1 ani
16 000 mp BRUT
Ext&Mod 690 € 11 034 111 € 1 ani FB 0% 5%
15 651 221 €
UZURA 633 874 € 4,6%
NET 13 139 200 € 821 € 821 € 13 139 200 €
- €
1,30% - €
4.4.5.7 Calcule ECHIVALENTE-2

17,5% pondere structură la 20%
16 000 mp 16 000 000 € 2017
unitar 1 000 € 100% structura ALL vechi refacut 39
structura ALL 200 € 20% din care 80% 20%

VECHIME 2017 VC
Ext&Mod 2016 1 ani
structura ALL 44 ani

Ext&Mod 1 ani
16 000 mp BRUT
Ext&Mod 680 € 10 880 000 € 1 ani FB 0% 5%
16 000 000 €
UZURA 992 000 € 7,0%
NET 13 088 000 € 818 € 821 € 13 139 200 €
51 200 €
1,30% 666 €
4.4.5.8 Verificatorul AUTORIZAT
40



4.4.6 Echilibrul datelor și

Se evită (Nu este recomandat):
 Utilizarea extremelor cu efect cumulativ în același sens
o Maxim cost, minim uzură furie CONTRIBUABIL
o Maxim uzură, minim cost furie UAT
 Echilibru
 Evitarea interpretării urmăririi unei limite sau alta
5.1 Subiect de seminar, dar totuși…

41
5.2 [RP] cu privire la Încadrarea clădirii în Tabelele de uzură
Referințe clare:
 TEHNICE ȘI CONSTRUCTIVE
o structurii constructive
o starea tehnică a clădirii cu depreciere normală
o mediul de folosință
o deprecierea normală: Tabelele corespunzător subgrupei, structurii constructive,
mediului de folosință, stării tehnice și vârstei cronologice ponderate a clădirii.
 Subgrupa (clădirile specifice domeniului să nu se confunde cu CMBU)
 CONTABILE
 UTILIZĂRI ISTORICE, ACTUALE, ALTERNATIVE, CMBU
 ALTELE
Q-CMBU

5.3 [RP] cu privire la CONSECVENȚA ”COST” & ”Tabele Anexa 2”
5.4 Anterior, ACASĂ ,completat ([RP] încadrare în tabele ”spațiu de la parter de bloc”)
42
Avem de încadrat în
tabelele de la Anexa 2 a
GEV 500 (aferente uzurii)
un ”spațiu de la parter
de bloc”
5.4.1Alternative de încadrare
De completat
ALEG TABELUL
1 [RP]
5.4.2 Încadrare, Încadrare, dar a cui …?
43
44
45
46
47
Integral sub bloc Partial sub bloc extindere independent

5.4.3Raționează .
[RP]
48
 Referințe clare: TEHNICE ȘI CONSTRUCTIVE
 CONSECVENȚA ”COST” & ”Tabele Anexa 2”
 ECHILIBRU
 ARGUMENTĂRI
Nu extrapola poziția ta
Nu o neglija pe a altuia
Caută să înțelegi, nu ataca poziția altuia.
49
6.1 VECHEA VALOARE de IMPOZITARE

 JUSTĂ REEVALUATĂ  ACELAȘI EVALUATOR
 ALOCATĂ DIN ACHIZIȚIE  ALT EVALUATOR
 DIN EVALUARE pt. IMPOZITARE  ”NE-EVALUATOR”
 PIAȚĂ SPECIFICĂ  EVOLUȚIE NORMALĂ
o ZONĂ  EXPLICAȚII DEVIERE
o UTILIZARE o RAPORTARE
 TIP CLĂDIRE o RISC
o TARIFARE
6.2 Exercițiu de IMAGINAȚIE

VECHIUL Statistic NOU RAPORT- ”IMPOZITARE” (valori
RAPORT- EVOLUTIE actuale ”impozabile” fată de cele vechi 50
”RAP_FIN” normala ”juste”)
error_EV
M
autoritate _~ _- _- _~ _+ explic_EV
CORECT
contribuabil _~ _~ _- _~ _+ explic_EV
_~ _+ _- _~ _+ explic_EV
M
error_EV
error_EV
M M
error_OLD M _+ _- _- _~ _+ explic_EV
PREA SUS
error_OLD M _+ _~ _- _~ _+ explic_EV

error_OLD _+ _+ _- _~ _+ explic_EV
M
M
error_OLD _- _- _- _~ _+ explic_EV
PREA JOS
error_OLD M _- _~ _- _~ _+ M explic_EV

error_OLD M _- _+ _- _~ _+ explic_EV
M M
error_EV
6.3 PRELUAREA LUCRĂRII DE EVALUARE

6.3.1După o ANALIZĂ PRELIMINARĂ
51
cu
6.3.2 ESTIMATE VALORI IMPOZABILE CORECTE
Cu
6.3.3 EXPLICAȚII ANTICIPATE DE EVENTUALE SITUAȚII ATIPICE
provenite din
6.3.4 Mod de înregistrare B/N, înregistrare achiziție, alocare, dezvoltare ulterioară, etc.
Conștient fiind că pot urma situații de ”analiză” de
6.3.5 Vechi rapoarte de evaluare (la valoarea justă).
explic_EV explic_EV explic_EV Ce error_OLD error_OLD
evidențiază
Dar cu siguranță
6.3.6 Eleganța explicației este în spiritul justificării a ceea ce am făcut noi…
că doar
Am aplicat un
și
6.3.8 BIF-UL ne este martor Chiar și EL…
6.4 Anticiparea reacțiilor părților

52
6.4.1 SPITAL
Impozitare veche LA VALOAREA JUSTĂ
Înregistrare veche
65 000 mp € 397 NON UZURA € 25 805 000

POVESTI CU TERMOPANE LIPSA FAPTIC € 300 000
€ 26 105 000
65 000 mp € 220 CIN ECHIVALENT= € 14 300 000
€ (11 805 000)
NASOL MOMENTUL!!!
ȘI TOTUȘI
NU ESTE PROBLEMĂ !!!!!!!!!
Mulți văd puțin pricep: 53
65 000 mp € 397 1,90 LEI/1eur NON UZURA 49 029 500 RON

POVESTI CU TERMOPANE LIPSA FAPTIC 570 000 RON
CURS BNR 49 599 500 RON
65 000 mp € 220 4,45 LEI/1eur CIN ECHIVALENT= 63 635 000 RON
14 035 500 RON
TOATA LUMEA FERICITA
CHIAR SI FARA TERMOPANE
6.4.2 HOTEL
Impozitare veche LA VALOAREA JUSTĂ HOTEL VECHI
54
Care cuprindea Cca.450 euro/mp

 Hotel vechi
 Speciale și dotări imobiliare
 Amenajările exterioare
La care se adaugă 250 euro/mp:

 Costuri SOFT
 Costuri de demolare
 Costuri de consolidare
La care se adaugă 600 euro/mp:
 Costuri de rebranduire și extindere
 Amenajările exterioare
Total valoare cumulată contabilă (recalculat indicial) = 1.300 euro/mp

Total valoare impozitabilă recalculată = 818 euro/mp
Care este reacția UAT?

7.1 [RP] cu privire la CONSECVENȚA ”COST” & ”Tabele Anexa 2” 55
7.1.1 [RP] SELECȚIE SURSE

7.1.2 [RP] SELECȚIE COST BRUT
7.1.3 [RP] CALCUL ”VCP”
7.1.4 [RP] Tabelele de uzură
7.2 [RP] cu privire la ECHILIBRUL DATELOR
7.3 [RP] cu privire la VERIFICAREA EVALUĂRII

8.1 Dacă știam: (de fapt anticipam prin [RP]- știind GEV500, urmărind temele ANEVAR )
56
Presiune TIMPULUI  Graba contribuabilului sporită și de

 Graba UAT (deși conștient de termenul limită, dar…)
Conținutul (real) Anexei 1  Numărul nu este relevant, ci
 Complexitatea structurilor constructive (nu reiese din A 1)
 Lipsa repetabilității structurilor constructive
 Dispunerea (reiese din A1)
CLIENȚI  Contribuabili (știm din start reacțiile)
 Vezi reacții alimentate de neprofesioniști
o Din UAT
o Dintre colegi (din păcate fără )
ADMINISTRAȚII LOCALE  UAT (știm din start poziția, reacțiile, nu neapărat și
așteptările- incoerență în opinii – aport ”individual”)
 Cerințe extra GEV (consum timp și energie)
”VERIFICATORI”  OK de profesioniști
 BIF-UL este filtrul de monitorizare
 Mai apar și … ”comentatori” deja cunoscuți
8.2 Ajunge doar expunerea unui raționamentul profesional?

Comentarii (rare, dar suficiente) spre contribuabil (făcute în lipsa evaluatorului):
Putea să dea evaluatorul tău (numai) o stare ”Bună”, nu ”Foarte bună”! Sursa: ghiseul.ro
57
Fitilistul
Așa de mult a dat valoarea la parcarea subterană?
Povestitorul
N-ați declarat bine clădirile!, nu v-a spus evaluatorul…că doar este firmă?
Comentatorul
Nu-i OK raportul! Trebuia să facă corelarea cu listele contabile vechi declarate!
Simplistul
Sursa: ghiseul.ro
Măcar de s-ar vorbi:
 în prezentă evaluatorului să poată să-și susțină
 în spiritul interesului comun de evidențiere corectă/legală a pozițiilor și valorilor
Și doar
 de către cei avizați (care, de fapt, știu ce și când să spună)
 pe subiecte ce privesc îndatoririle și responsabilitatea evaluatorului
 pe aspecte ce sunt acoperite de calificarea și responsabilitatea destinatarului
Dar….
 trăim aici și ”ne pricepem toți la orice”.
 și, ca binevoitori, dăm sfaturi/recomandări pe ”răspunderea altora”
Sursa: ghiseul.ro
Grație vorbelor ”în plus” evaluatorul, cu tot lui cu tot, este
 să explice încă o dată fluxul și responsabilitatea fiecărui dintre cei implicați 58
UAT, Contribuabil, Consultant Fiscal, Evaluator.

 să își arate nevinovăția pentru niște acuzații nefondate a unui ”judecător
închipuit”
 să piardă timp și nervi pentru a explica imixtiunea altora neavizați;
Și , dacă Evaluatorul și-ar fi pierdut
 parțial credibilitatea pentru că i s-ar fi atribuit sarcini care nu erau în
responsabilitatea și sfera sa de activitate
 un client pentru că nu i-a apărat interesul că doar și UAT a spus… că valoarea
putea fi mai mică
Și
 de scădeam valoarea impozabilă referindu-ne la o instrucțiune primită de la
destinatar de a ….
pentru că avem:
 un
 și-un cod de etică
 și-o asumare a ceea ce spunem și… o și scriem
9.1 Inițial titlul materialului a fost gândit:

NIMIC NOU la IMPOZITARE! 59
sau
AM ȘTIUT TOTUL despre IMPOZITARE?
9.2 Raționând profesional
A Poate un ritm cunoscut, dar fiecare partitura are ei;
O T Art. 8= – EVALUATORULUI;
U EXTREMELE TREBUIE , că… undeva se rup;
I GEV 500: Anul1, Anul 2, AnulMulțumesc,

3.
Cu mulțumiri,
Radu TIMBUŞ,
ANEVAR 16630, MAA-EPI
..................................................................................................................................................................... 2
1.1 DIN ISTORIC. MATERIALE ANTERIOARE. PARTICULARITĂȚI ACOPERITE ................................................................................................2
1.2 DIN ISTORIC CONCLUZII ...................................................................................................................................................................3 60
............................................................ 4
2.1 DESPRE [RP] ÎN STANDARDELE DE EVALUARE A BUNURILOR 2016 .....................................................................................................4
2.2 [RP] AL EVALUATORULUI ÎN CADRUL GEV 500- INVOCARE .............................................................................................................5
2.3 [RP] AL EVALUATORULUI ÎN CADRUL GEV 500- ZONE DE EVIDENȚIERE ȘI APLICARE DIRECTĂ ............................................................7
........................................................................................................................ 8
3.1 SURSE ȘI SURSE (PIAȚA BATE CATALOAGELE, DAR…UNII VĂD DOAR CATALOAGE) ........................................................................8
3.2 ORICE MANUAL DE COST- NE DĂ INDICII DE GÂNDIRE ȘI ANALIZĂ VIITOARE ...........................................................................................9
3.3 ORICE MANUAL DE COST- ARE FIȘE CE POT FI COMBĂTUTE CU ELEMENTE DE PIAȚĂ: ..........................................................................10
3.3.1 CONFIRMARE .......................................................................................................................................................................11
3.3.2 INFIRMARE ...........................................................................................................................................................................12
3.3.3 CHINEZ ARE ........................................................................................................................................................................13
3.4 DEFINEȘTE CLAR ȘI ADECVAT FIȘA (BIROURI ȘI BIROURI, SPAȚII ȘI SPAȚII) ........................................................................................14
3.4.1 La impozitare .........................................................................................................................................................................14
3.4.2 Dacă tot veni vorba…și la GEV630 Evaluarea bunurilor imobile ...........................................................................................14
3.5 ”CLĂDIRE-N CLĂDIRE” (NU DUBLA, NU NEGLIJA) .......................................................................................................................15
3.6 NOI ȘTIM MAI BINE CA ORICINE (DAR NU NOI DECIDEM) .............................................................................................................16
3.7 EXTINDE ANALIZA (INFORMARE TENDINȚE. EXPLICĂ DIFERENȚE) ....................................................................................17
3.8 CATALOAGE PÂNĂ-N ULTIMUL DETALIU (AI GRIJĂ CE-ȚI DOREȘTI!) ..........................................................................................20
3.9 EXEMPLU CLĂDIRE NEFINALIZATĂ (CONCEPUT ÎN 11.2016) ......................................................................................................21
3.9.1 Identificare active. ..................................................................................................................................................................21
3.9.2 Punct pornire CLĂDIRE NEFINALIZATĂ ...............................................................................................................................24
3.9.3 COST DE ÎNLOCUIRE BRUT ................................................................................................................................................25
3.9.4 Starea tehnică ........................................................................................................................................................................25
3.9.5 Depreciere FUNCȚIONALĂ ...................................................................................................................................................25
3.9.6 Răspundere fructificare. ...............................................................................................................................................26
3.9.7 Cine este NE/FERICITUL. .....................................................................................................................................................27
............................................................................................................................................ 28
4.1 SURSA (ANEXA 2 LA GEV 500 NU ESTE ÎNLOCUITĂ DE SURSA SA) ....................................................................................................28
4.2 EXEMPLU CLĂDIRE FOARTE VECHE ........................................................................................................................................29
4.3 EXEMPLU CLĂDIRE UZURĂ ACCIDENTALĂ (F.F. MARE) ................................................................................................................29
4.4 EXEMPLU HOTEL RENOVAT .....................................................................................................................................................30

4.4.1 Identificare active. ISTORIC ..................................................................................................................................................30
4.4.2 Identificare active. ISTORIC Modernizări, extinderi, Alte date ...............................................................................................32
4.4.3 Costul de nou. Catalog vs. informații .....................................................................................................................................33
4.4.4 VCP. Vârsta cronologică ponderată .......................................................................................................................................34
4.4.5 VCP. Posibile erori și implicații ..............................................................................................................................................34 61
4.4.5.1 Calcul greșit, pe principiul P135 ......................................................................................................................................................... 35
4.4.5.2 Eroarea ............................................................................................................................................................................................... 36
4.4.5.3 Varianta politică: ................................................................................................................................................................................. 37
4.4.5.4 Și totuși ............................................................................................................................................................................................... 37
4.4.5.5 Verificatorul AUTORIZAT ................................................................................................................................................................... 37
4.4.5.6 Calcule ECHIVALENTE-1 .................................................................................................................................................................. 38
4.4.5.7 Calcule ECHIVALENTE-2 .................................................................................................................................................................. 39
4.4.5.8 Verificatorul AUTORIZAT ................................................................................................................................................................... 40
4.4.6 Echilibrul datelor și ........................................................................................................................................................40
..................................................................................... 41
5.1 SUBIECT DE SEMINAR, DAR TOTUȘI… .............................................................................................................................................41
5.2 [RP] CU PRIVIRE LA ÎNCADRAREA CLĂDIRII ÎN TABELELE DE UZURĂ ..................................................................................................41
5.3 [RP] CU PRIVIRE LA CONSECVENȚA ”COST” & ”TABELE ANEXA 2” .........................................................................................41
5.4 ANTERIOR, ACASĂ ,COMPLETAT ([RP] ÎNCADRARE ÎN TABELE ”SPAȚIU DE LA PARTER DE BLOC”) ....................................................42
5.4.1 Alternative de încadrare .........................................................................................................................................................42
5.4.2 Încadrare, Încadrare, dar a cui …? ......................................................................................................................................43
5.4.3 Raționează . ...........................................................................................................................................................................48
................................................................................................................................. 49
6.1 VECHEA VALOARE DE IMPOZITARE .......................................................................................................................................49
6.2 EXERCIȚIU DE IMAGINAȚIE .........................................................................................................................................................50
6.3 PRELUAREA LUCRĂRII DE EVALUARE ..................................................................................................................................51
6.3.1 După o ANALIZĂ PRELIMINARĂ ..........................................................................................................................................51
6.3.2 ESTIMATE VALORI IMPOZABILE CORECTE ......................................................................................................................51
6.3.3 EXPLICAȚII ANTICIPATE DE EVENTUALE SITUAȚII ATIPICE ..........................................................................................51
6.3.4 Mod de înregistrare B/N, înregistrare achiziție, alocare, dezvoltare ulterioară, etc................................................................51
6.3.5 Vechi rapoarte de evaluare (la valoarea justă). .....................................................................................................................51
6.3.6 Eleganța explicației este în spiritul justificării a ceea ce am făcut noi… ................................................................................51
Am aplicat un ...................................................................................................................51
6.3.8 BIF-UL ne este martor ...........................................................................................................................................................51
6.4 ANTICIPAREA REACȚIILOR PĂRȚILOR...............................................................................................................................................52
6.4.1 SPITAL ...................................................................................................................................................................................52
6.4.2 HOTEL ...................................................................................................................................................................................54
......................................................................... 55
7.1 [RP] CU PRIVIRE LA CONSECVENȚA ”COST” & ”TABELE ANEXA 2”...........................................................................................55
7.1.1 [RP] SELECȚIE SURSE .......................................................................................................................................................55
7.1.2 [RP] SELECȚIE COST BRUT ...............................................................................................................................................55
7.1.3 [RP] CALCUL ”VCP” .............................................................................................................................................................55
62
7.1.4 [RP] Tabelele de uzură .........................................................................................................................................................55
7.2 [RP] CU PRIVIRE LA ECHILIBRUL DATELOR ..............................................................................................................................55
7.3 [RP] CU PRIVIRE LA VERIFICAREA EVALUĂRII ..........................................................................................................................55
......................................................................................................................................................... 56
8.1 DACĂ ȘTIAM: (DE FAPT ANTICIPAM PRIN [RP]- ȘTIIND GEV500, URMĂRIND TEMELE ANEVAR ) .........................................................56
8.2 AJUNGE DOAR EXPUNEREA UNUI RAȚIONAMENTUL PROFESIONAL? ...................................................................................................57
.................................................................................................................................................... 59
9.1 INIȚIAL TITLUL MATERIALULUI A FOST GÂNDIT:..................................................................................................................................59
9.2 RAȚIONÂND PROFESIONAL .............................................................................................................................................................59
.................................................................................................................................................................... 60
................................................................................................................................................................. 63
Raționamentul profesional al evaluatorului cu privire la încadrarea în tabele de uzură din

63
Anexa 2 GEV500 are la bază:
a) Aspecte tehnice și constructive;
b) Aspecte contabile și urbanistice (CMBU);
c) Toate cele de mai sus.
Articolul 8 din GEV500 face trimitere la raționamentul profesional al evaluatorului cu privire:

a) Clădirile cu stare tehnică sub S (satisfăcătoare) cu uzuri accidentale;
b) Situații atipice de încadrare în situațiile din Anexa 2, urmărind cel puțin standardul
construcției, istoricul ei și indicii culese cu ocazia inspecțiilor;
c) Clădirile relativ noi, cu uzură tabelară zero, dar fizic existentă cel puțin la elementele cu
viață scurtă (indicii care sunt regăsite cu ocazia inspecției).

Radu Timbus

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Radu Timbus

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cluj Napoca, 04 februarie 2017

1.1 Din istoric. Materiale anterioare. Particularități acoperite

Extinderi/Modernizări Factor de scală Indici de actualizare

Uzuri extreme Clădiri verzi Recapitulare

1.2 Din istoric Concluzii

GEV 500 CLĂDIRE PĂRȚI PĂRȚI

COST DE NOU Asimilare Factor Indexare

2.1 Despre [RP] în Standardele de evaluare a bunurilor 2016 4

 SEV 100 Evaluare şi raționament Obiectivitate Competentă

Argumentare Metrologie Selecții Ajustări Reconciliere Independență Obiectivitate

2.2 [RP] al evaluatorului în cadrul GEV 500- INVOCARE

vârstei cronologice ponderate= VCP

estimarea deprecierii fizice precum şi metoda de calcul a VCP,

Când clădirea nu poate fi încadrată strict în raționamentul profesional

 raționamentul profesional  raționament în spiritul GEV 500;

raționamentul profesional Responsabilitatea fiecărui evaluator

COSTUL DE NOU (BRUT) ESTIMAREA VCP cu modernizări/extinderi 7

vs. CRB E&M necunoscute , nedeclarate

ÎNCADRAREA clădirii în Tabel uzură Corelarea Cost & Uzură

”Adecvarea sursei” de cost

3.2 Orice manual de cost- ne dă indicii de gândire și analiză viitoare

În industria construcțiilor metalice, preturile

6,0 € 67 25 12 5,0 € 19 951

 Stagnarea aproximativă indice = 98,91%

€ 50 0,855 360 calcul € 54 30 12 2,5 € 19 489

”Indici” vs. ”statistică credibilă”

Vezi (există) și statistici ”OFICIALE”

Combinația atacabilă de către necunoscători (și nu numai) Si totuși trebuie să învingă:

situează în intervalul de a estimat …, în cadrul conferinţei

[RP] câți au folosit TVA inclus?

3.3.3 CHINEZ ARE

3.4 Definește clar și adecvat fișa (Birouri și birouri, Spații și spații)

3.4.2Dacă tot veni vorba…și la GEV630 Evaluarea bunurilor imobile

3.5 ”CLĂDIRE-N CLĂDIRE” (NU dubla, Nu neglija)

3.6 Noi ȘTIM mai bine ca oricine (dar NU NOI DECIDEM)

Interpretare, Selecție, Evidențiere, Evaluatorul=Specialist

Anexa 1 POZIȚIA AUTORITĂȚILOR LOCALE

PREIA ”ANEXA 1” EVALUATORUL, CONSULTANT

3.7 Extinde ANALIZA (INFORMARE TENDINȚE. EXPLICĂ DIFERENȚE)

GYPSY CAP SULA Albastru de ”HoDIN”

 Legal autorizată  Utilizare rezidențială

3.8 CATALOAGE până-n ULTIMUL DETALIU (Ai grijă ce-ți dorești!)

3.9 Exemplu CLĂDIRE NEFINALIZATĂ (conceput în 11.2016)

114 milioane de euro

Conform proiectului de buget al Ministerului Sănătății, Institutul Regional de Oncologie de la

Institutul Regional de Oncologie Timișoara va fi realizat prin transformarea și extinderea a

3.9.2Punct pornire CLĂDIRE NEFINALIZATĂ

instalatii € 18,0 32%

3.9.3 COST DE ÎNLOCUIRE BRUT

3.9.4Starea tehnică  INFORMARE ISTORIC 25

3.9.6 Răspundere fructificare1.

1% 65 000 mp € 397 MINUS 15% € 219 343

1% 65 000 mp € 220 MINUS 22% € 111 540

EVAL raspunde € (107 803)

CJ in love cu CL si cu MS NU raspunde € (10 780 250)

3.9.7Cine este NE/FERICITUL.

4.1 Sursa (Anexa 2 la GEV 500 nu este înlocuită de sursa sa)

 Indicativul P 135-1999- Metoda simplă;

Spirit art.7 Spirit Art.8

4.2 Exemplu CLĂDIRE FOARTE VECHE

4.3 Exemplu CLĂDIRE uzură accidentală (F.F. MARE)

Variantă unde se aplică

4.4 Exemplu HOTEL RENOVAT 2