Nr.

6 din 11 octombrie 2017

RAPORT DE EVALUARE PENTRU

IMPOZITARE
ESTIMAREA VALORII IMPOZABILE A CLADIRII DETINUTE DE CATRE
SC GEOROM IMPEX SRL

LA 31 decembrie 2016

Client(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania

Contribuabil: SC GEOROM IMPEX SRL

Utilizator desemnat: UAT SUCEAVA si Asociatia Nationala a Evaluatorilor

Autorizati din Romania

Judet: Suceava

Evaluator: LAZAROVICI ANAMARIA

Data raportului: 11 octombrie 2017

Recipisa BIF:

Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de evaluare este
restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.

11 octombrie 2017

1
Denumire/Nume Prenume contribuabil

SC GEOROM IMPEX SRL

Adresa sediu/Domiciliu

Municipiul Suceava, str. Dumitru Dacian nr. 2 , judetul Suceava

Cod de identificare fiscala/cod numeric personal: 5910678

Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii

pentru impozitare la data 31 decembrie 2016

Numar cladiri 1
Numar judete 1
Numar localitati 1
Numar pagini Anexa 1 1

Data Semnatura/Stampila

2
 1. SINTEZA EVALUARII
Nr. 6 din 11 octombrie 2017

IDENTIFICAREA
EVALUATORULUI
DENUMIRE LAZAROVICI ANAMARIA
ADRESA Suceava, str. Stefan cel Mare nr.37, bl.E2, sc.D, ap.4, judetul
Suceava
CUI -
Evaluator / Legitimatie 7380
ANEVAR

CLIENT
CLIENT/CONTRIBUABIL SC GEOROM IMPEX SRL

Persoana fizica / Persoana juridica

Persoana juridica
CUI / CNP 5910678
Adresa Municipiul Suceava, str. Dumitru Dacian nr. 2, judetul Suceava

Utilizator desemnat UAT Suceava si Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din

Romania
Judet Suceava

SCOPUL EVALUARII Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea

contribuabilului, in scopul estimarii valorii impozabile a cladirilor
aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea raportului
de evaluare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. In
consecinta, in mod expres, este interzisa utilizarea valorii
impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500 “Determinarea
valorii impozabile a cladirilor” in scopul raportarii financiare,
garantarii imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia
impozitarii cladirii de catre Autoritatea Locala pe raza careia
contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe cladiri.

IDENTIFICAREA Obiectul evaluarii pentru impozitare se refera exclusiv la

CLADIRILOR SUPUSE cladirilea/cladirile prezentate in Anexa 1 - "Declaratia
EVALUARII contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru
impozitare".

3
TIPUL VALORII ESTIMATE Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul
impozitarii unei cladiri si reprezinta rezultatul evaluarii pentru
impozitare realizata in baza prevederilor Standardelor de evaluare a
bunurilor - GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a cladirilor”.
Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata, valoarea justa,
valoarea de investitie sau orice alt tip de valoare definit in
Standardele de evaluare a bunurilor, Standardele Internationale de
Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau alte
referentiale profesionale, cu exceptia prevederilor specifice ale GEV
500 “Determinarea valorii impozabile a cladirilor”.

Data evaluarii 31 decembrie 2016

Curs de schimb valutar 4,5411
Data raportului 11 octombrie 2017

Restrictii de utilizare, Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar

difuzare sau publicare utilizarea raportului de evaluare este restrictionata la partile care
detin din punct de vedere legal acest drept.

Declararea conformitatii Prezentul raport de evaluare este intocmit in conformitate cu

cu SEV Standardele de evaluare a bunurilor 2017.

Verificarea raportului de Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in

evaluare conformitate cu prevederile SEV 400 "Verificarea evaluarii", numai de
catre un evaluator autorizat avand ca specializare Verificarea Evaluarii
("VE"), dovedita cu parafa de verificator cu specializarea EPI.

Valoare de impozitare Adresa la care este amplasata cladirea evaluata:

La data de Municipiul Suceava, str. Ocvtav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul
31 decembrie 2016 Suceava
CLADIRI VALOARE (LEI)
1. Spatiu comercial, magazin 290.203 LEI
alimentar, fiind format din doua
nr. cad. 2666/IV/A si 2666/V/A,
inscris in CF 32665-C1-U18
Suceava si 32665-C1-U11
Suceava si avand suprafata utila
de 109,79 mp si suprafata
desfasurata de 153,71 mp
Suprafata utila luata in calcul in vederea estimarii valorii cladirilor a fost preluata din
releveul cadastral pus la dispozitie de catre client, iar suprafata desfasurata a fost
estimata de evaluator conform Codului Fiscal ca fiind Su*1,4.

4
Valoare de impozitare
La data de 31 decembrie 2016

Nr. Denumire R/N/M Judet Locali- Adresa

crt. Cladire tate

1 Spatiu comercial, NEREZIDENTIALA Suceava Suceava Municipiul Suceava, str.

magazin Ocvtav Bancila nr. 5, bl. 29,
alimentar, fiind judetul Suceava
format din doua
nr. cad.
2666/IV/A si
2666/V/A,
inscris in CF
32665-C1-U18
Suceava si
32665-C1-U11
Suceava si avand
suprafata utila de
109,79 mp si
suprafata
desfasurata de
153,71 mp
VALOARE IMPOZABILA LEI 290.203 LEI
VALOARE IMPOZABILA EURO 63.906 EURO

LAZAROVICI ANAMARIA
EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR EPI
LEGITIMATIE 7380/2017

5
CUPRINS

Sinteza evaluarii

Termenii de referinta ai evaluarii

Prezentarea datelor

Evaluarea pentru impozitare

Concluzii

Anexele raportului de evaluare (documente de proprietate, fise cadastrale,

extras CF, fotografii)

6
 2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1 Ipoteze si ipoteze speciale

 La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza.
Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celalalte
aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului
raport de evaluare sunt:
 Aspectele juridice (descrierea legala si aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaza exclusiv pe
informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul imobilului si au fost prezentate fara a se
intreprinde verificari sau investigaii suplimentare. Se presupune ca dreptul de proprietate este transferabil si
marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel. Afirmatiile facute de evaluator privitoare la descrierea
legala a proprietatii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialisti; evaluatorul nu are competenta
in acest domeniu;
 Evaluatorul a preluat dimensiunile din descrierea legala a proprietatii respectiv planurle de amplasament puse
la dispozitie de catre proprietar;
 Situatia actuala a proprietatii imobiliare, scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de
evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea
cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;
 Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in
lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;
 Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie existand
posibilitatea existentei si a altor informatii sau documente de care evaluatorul nu a avut cunostiinta la data
evaluarii;
 Valoarea opinata in raportul de evaluare este estimata in conditiile realizarii ipotezelor care urmeaza si in mod
special in ipoteza in care situatiile la care se face referire mai jos nu genereaza nici un fel de restrictii in afara
celor aratate expres pe parcursul raportului si a caror impact este expres scris ca a fost luat in considerare.
Daca se va demonstra ca cel putin una din ipotezele sub care este realizat raportul si care sunt detaliate in cele
ce urmeaza nu este valabila, valoarea estimata este invalidata;
 Se presupune o detinere responsabila si un management competent al proprietatii;
 Se presupune ca toate studiile inginereti puse de destinatar la dispozitia evaluatorului sunt corecte. Planurile
de situatie si materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului in
vizualizarea proprietatii;
 Se presupune ca toate licentele, autorizatiile si acordurile de functionare precum si orice alte cerinte legale
necesare functionarii au fost sau pot fi obtinute si reinnoite pentru orice utilizare considerata pentru evaluare
in acest raport;
 Nu s-a realizat nicio investigatie suplimentara privind prezenta sau absenta unor substante toxice (poluante).
Evaluarea s-a realizat in ipoteza in care proprietatea nu este afectata de nici un astfel de aspect, care ar face ca
proprietatea sa valorize mai mult sau mai putin.
 Prezenta evaluare a fost intocmita pentru scopul declarat in cadrul raportului si asumat prin contractul de
prestari servicii intocmit intre evaluator si beneficiar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru nici un
alt scop decat cel declarat;
 Evaluatorul a obtinut informatii, opinii, estimari din surse considerate a fi corecte si de incredere, dar nu se
asuma nicio responsabilitate in cazul in care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
 Evaluatorul nu are cunostiinta de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinatati care sa
afecteze proprietatea evaluata;
 Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele si titlurile de proprietate
puse la dispozitie de proprietar/utilizator, fiind limitata exclusiv la acestea;
 Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale.
Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea;
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instana relativ la proprietatea in chestiune;

7
 Evaluatorul nu a facut nici o masuratoare a proprietatii. Dimensiunile proprietatii au fost preluate din
descrierea legala a proprietatii (documentatie topografica, alte acte); evaluatorul nu are calificarea de a valida
aceste documentatii; schitele, planurile de situatie puse la dispozitia evaluatorului se considera a fi corecte, dar nu
se asuma nicio responsabilitate in aceasta privinta;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitoare la valori, identitatea evaluatorului) nu
trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valoriilor pe
interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in
raport.

2.2 Ipoteze speciale

 Nu sunt

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1 Obiectul evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie CLADIRILE CU DESTINATIE NEREZIDENTIALA
identificate cadastral dupa cum urmeaza:
1. Spatiu comercial, magazin alimentar, fiind format din doua nr. cad. 2666/IV/A si 2666/V/A, inscris in CF
32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava si avand suprafata utila de 109,79 mp si suprafata
desfasurata de 153,71 mp

Date despe aria de piata:

Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa fiind constituita
din Bucovina de Sud. Resedinta judetului este municipiul Suceava.
Municipiul Suceava are un profil complex de activitati economice ( industrie, depozitare, transporturi
feroviare si rutiere, constructii, turism etc.), social-culturale, financiar-bancare si administrative, concentrand in
limitele sale institutii de importanta nationala, regionala si locala. Populatia actuala a orasului este inregistrata la
105.865 locuitori, exceptand populatia flotanta.
Accesul in oras este facil, fiind asigurat de drumurile europene (E85, E576) si drumurile nationale (DN2,
DN17, DN29) precum si de calea ferata sau prin intermediul aeroportului Salcea.
Administrativ, municipiul este impartit in 7 cartiere: Centru, Obcini, Zamca, Areni, George Enescu,
Burdujeni si Itcani.
Piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare cu destinatie comerciala,
piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind – municipiul Suceava si zonele din apropierea municipiului
Suceava.
Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu case
de locuit, blocuri de locuinte, scoli , licee, gradinite, spatii comerciale.
Zona in care se afla imobilul este zona mediana a municipiului Suceava, cartierul Zamca.
Zona este preponderent rezidentiala, spatiul comercial fiind amplasata la parterul unui bloc de locuinte, alaturi de
alte spatii comerciale. Ambientul este linistit si zona este mediu circulata, inspecial de catre rezidentii cartierului
Zamca. Accesul se face foarte usor, din strada principala, str. Octav Bancila.

3.2. Scopul evaluarii

Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in scopul estimarii valorii impozabile a
cladirilor aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea raportului de evaluare, integral sau in parte,
pentru orice alt scop. In consecinta, in mod expres, este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma
aplicarii GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei cladiri” in scopul raportarii financiare, garantarii
imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii cladirii de catre Autoritatea Locala pe raza
careia contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe cladiri.

8
 3.3. Clientul si destinatarul raportului
Prezentul raport de evaluare a fost intocmit la solicitarea clientului SC GEOROM IMPEX SRL, pentru destinatarul
– Primaria municipiului Suceava.

3.4. Drepturi de proprietate evaluate. Situatia juridica

A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al SC GEOROM IMPEX SRL conform urmatoarelor documente:
 Contractul de vanzare-cumparare nr.3954 din 30.10.2014 emis de BIN Negura Adina Loredana
 Extras de carte funciara nr.47696 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Extras de carte funciara nr.47699 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Incheiere de intabulare nr.47696 din data de 14.10.2014
 Incheiere de intabulare nr.47699 din data de 14.10.2014
 Releveu cadastral vizat de OCPI
Dreptul de proprietate este deplin si inscris in:
- Cartea funciară nr. 32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava
- Numar Cadastral / Numar corp proprietate:

1. Spatiu comercial, magazin alimentar, fiind format din doua nr. cad. 2666/IV/A si 2666/V/A, inscris in CF
32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava si avand suprafata utila de 109,79 mp si suprafata
desfasurata de 153,71 mp

3.5. Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client pana la data
de 31 decembrie 2016, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele
luate in considerare precum si valorile estimate de catre evaluator.
Evaluarea a fost realizata la data de 11 octombrie 2017.

3.6. Moneda raportului

Conform solicitarii clientului opinia finala a evaluarii va fi prezentata in lei si EURO. Avand in vedere ca metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valuta este
4,5411 LEI = 1 EURO

3.7. Inspectia proprietatii. Data inspectiei

Proprietatea a fost inspectata de catre evaluator autorizat Georgeta Lazarovici, in data de 11 octombrie 2017,
insotit fiind de un reprezentant al proprietarului. Datele referitoare la proprietate au fost preluate din
documentele puse la dispozitie de catre proprietar.

3.8. Informatii utilizate si surse de informatii

Sursele de informatii utilizate au fost:
 Situatia juridica a proprietatii imobiliare:
 Contractul de vanzare-cumparare nr.3954 din 30.10.2014 emis de BIN Negura Adina Loredana
 Extras de carte funciara nr.47696 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Extras de carte funciara nr.47699 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Incheiere de intabulare nr.47696 din data de 14.10.2014
 Incheiere de intabulare nr.47699 din data de 14.10.2014
 Releveu cadastral vizat de OCPI

 Istoricul utilizarii proprietatii imobiliare

 Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate
 Proprietarul imobilului pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara evaluata (situatie juridica,
suprafete, istoric, samd.) care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate
 Colectia de cataloage de costuri editate de MATRIX ROM, editia 2016, COSTURI DE RECONSTRUCTIE -
COSTURI DE INLOCUIRE - CORNELIU SCHIOPU, CLADIRI REZIDENTIALE, IROVAL, BUCURESTI, 2009, 2010,
2014

9
 3.9. Clauza de nepublicare
Este interzisa distributia si reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea raportului de evaluare este
restrictionata la partile care detin din punct de vedere legal acest drept.
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre proprietarul imobilului
corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in
raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari
semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general de la data la care are loc operatiunea de
evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei specifice si scopul prezentului raport.
Daca acestea se modifica semnificativ in viitor, evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile
si cunoscute de acesta la data evaluárii.
Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului mentionati la pct.-le anterioare.
Nu acceptam nicio responsabilitate daca raportul este transmis unei alte persoane (fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop) in nicio circumstanta.

4. EVALUAREA PENTRU IMPOZITARE

4.1. Bazele evaluarii. Standarde de evaluare

Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul impozitarii unei cladiri si reprezinta rezultatul evaluarii
pentru impozitare realizata in baza prevederilor Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2017 - GEV 500
“Determinarea valorii impozabile a unei cladiri”. Valoarea impozabila nu reprezinta valoarea de piata, valoarea
justa, valoarea de investitie sau orice alt tip de valoare definit in Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017,
Standardele Internationale de Raportare Financiara, standardele contabile nationale sau alte referentiale
profesionale, cu exceptia prevederilor specifice ale GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a unei cladiri”.
- In contextul acestui Ghid, cladirile reprezinta orice constructie situata deasupra solului si/sau sub nivelul
acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinta sa si care are una sau mai multe incaperi ce pot servi la
adapostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalatii, echipamente si alte asemenea, iar
elementele structurale de baza ale acesteia sunt peretii si acoperisul, indiferent de materialele din care sunt
construite.
- In acceptiunea acestui Ghid, valoarea impozabila este un tip al valorii estimat in scopul impozitarii cladirilor
nerezidentiale detinute de persoane fizice sau juridice si a cladirilor rezidentiale detinute de persoane juridice.
- Valoarea impozabila nu reprezinta „valoarea de piata” sau „valoarea justa” definite ca tipuri ale valorii in
standardele de evaluare in vigoare, respectiv in legislatia romana privind reglementarile contabile conforme cu
directivele europene sau alte reglementari contabile specifice si in Standardele Internationale de Audit.
- Lista cladirilor care urmeaza sa fie supuse evaluarii va fi pusa la dispozitia evaluatorului autorizat de catre
contribuabil/client prin completarea formularului din Anexa 1 Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse
evaluarii pentru impozitare. In functie de situatia concreta a fiecarei cladiri, evaluatorul autorizat va putea solicita
contribuabilului si alte informatii necesare pentru elaborarea raportului de evaluare, acesta avand obligatia de a le
pune la dispozitia evaluatorului in cel mai scurt timp (in termenul convenit prin documentul contractual).
Prelungirea termenului de predare a informatiilor solicitate va putea duce la prelungirea termenului de predare a
raportului de evaluare, cu acelasi interval de timp.
- Verificarea evaluarii pentru impozitare poate fi realizata in conformitate cu prevederile SEV 400 Verificarea
evaluarii, numai de catre un evaluator autorizat avand ca specializare verificarea evaluarii (VE), dovedita cu parafa
de verificator cu specializarea EPI.
- Raportul de evaluare respectiv va avea ca utilizator desemnat atat contribuabilul, cat si autoritatea locala pe raza
careia contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe cladiri.

10
 4.2. Prezentarea generala a cladirii evaluate

4.2.1 Identificarea proprietatii

CLADIRI CU DESTINATIE NEREZIDENTIALA:
1. Spatiu comercial, magazin alimentar, fiind format din doua nr. cad. 2666/IV/A si 2666/V/A, inscris in CF
32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava si avand suprafata utila de 109,79 mp si suprafata
desfasurata de 153,71 mp

Amplasare:
Municipiul Suceava, str. Ocvtav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava
Cladirea evaluata este amplasata in zona mediana a municipiului Suceava, o zona preponderent rezidentiala – cu
deschidere la str. Octav Bancila.
Accesul la proprietatea imobiliara se face din strada Octav Bancila.
In zona se afla:
Unitati comerciale - Magazine suficiente, bine aprovizionate cu marfuri de calitate
Unitati de invatamant – Primar, gimnazial, liceal
Spatii de productie
Unitati medicale – Cabinete medicale
Institutii de cult – biserica ortodoxa

4.2.2 Situatia juridica

Dreptul de proprietate este deplin si revine titularului SC GEOROM IMPEX SRL.
Cartea funciară nr. 32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava

4.2.3 Descrierea cladirilor ce fac obiectul evaluarii:

CLADIRI CU DESTINATIE NEREZIDENTIALA:
1. Spatiu comercial, magazin alimentar, fiind format din doua nr. cad. 2666/IV/A si 2666/V/A, inscris in CF
32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava si avand suprafata utila de 109,79 mp si suprafata desfasurata de
153,71 mp.
Amplasare:
Municipiul Suceava, str. Ocvtav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava
La parterul unui bloc cu regim de inaltime P+4E
Anul construirii: 1981
Anul finalizarii: 1981
Descrierea constructiei:
Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta a cladirii este realizata din stalpi si grinzi din beton
armat. Compartimentarea este realizata din zidarie din BCA. Acoperisul este tip sarpanta cu invelitoare din tabla.
Spatiul comercial evaluat se afla la parterul unui bloc cu regim de inaltime P+4E, cu urmatoarea compartimentare:
spatiu de desfacere, magazie, hol, baie, WC, hol. Incalzirea se realizeaza cu centrala termica pe gaz metan.
Finisaje interioare sunt superioare, spatiul are pardoseli din gresie si pereti placati cu faianta, zugraveli
lavabile, tavan fals casetat si corpuri de iluminat. Tamplaria exterioara este din PVC cu geam termopan, tamplaria
interioara este din aluminiu. Spatiul este dotat cu sistem de supraveghere si sistem de aer conditionat. Are
Instalatii electrice si sanitare functionale, instalatii de apa functionale cu alimentare din reteaua oraşului, instalatia
de canalizare functionala, ce face parte din reteaua de canalizare a oraşului.
Spatiul comercial se incalzeste cu ajutorul unei centrale termice proprie pe combustibil gazos.
Starea actuala: buna
Comentarii: nu prezinta fisuri, crapaturi, infiltratii apa, igrasie, deoarece a fost intretinuta periodic.

4.3. Abordari in evaluare

Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cladirile nerezidentiale detinute de persoane
fizice sau juridice
Abordarile in evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit si abordarea prin piata, asa cum sunt
definite acestea in standardele de evaluare in vigoare, aplicate in conformitate cu prevederile Ghidului GEV500.
Valoarea impozabila nu include TVA.

11
In determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singura abordare in evaluare, in conditiile in care nu
exista informatii suficiente pentru aplicarea celorlalte abordari, fiind obligatoriu insa ca aceasta sa fie abordarea
prin cost.

Abordarea prin cost

Abordarea prin cost consta in estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizica si/sau deprecierea
functionala, dupa caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
Evaluatorul trebuie sa aleaga intre cele doua tipuri de cost de nou – costul de inlocuire si costul de reconstruire – si
sa utilizeze unul dintre aceste tipuri in mod consecvent in aplicarea acestei abordari. Evaluatorul trebuie sa se
asigure ca toate datele de intrare pentru evaluare sunt corelate cu tipul de cost utilizat in evaluare.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie sa fie preluate din surse credibile care vor fi
prezentate in raportul de evaluare. Ori de cate ori este posibil, datele de intrare utilizate pentru estimarea costului
de nou vor trebui verficate din doua surse de date credibile, diferite, inainte de a fi utilizate in raport.
Deprecierea fizica reprezinta o pierdere de utilitate cauzata de deteriorarile fizice ale activului sau ale
componentelor sale, ca efect al vechimii sale si al utilizarii in conditii normale, care se concretizeaza intr-o pierdere
de valoare.
Deprecierea fizica va fi estimata in conformitate cu metodologia prezentata in GEV 50, Anexa 2 Estimarea
deprecierii fizice, precum si metoda de calcul a varstei cronologice ponderate, avand in vedere
modernizarile/extinderile aduse cladirii supuse evaluarii.
Deprecierea functionala este o pierdere de valoare cauzata de supradimensionare, de deficiente ale traseului
circulatiei interioare, de lipsuri care diminueaza confortul. Nu inseamna depreciere functionala nefunctionarea
cladirii din motive independente de starea fizica a acesteia.
Abordarea prin venit
Abordarea prin venit se aplica numai in cazul in care terenul aferent proprietatii imobiliare, din care face parte
cladirea evaluata pentru impozitare, nu este in cota indiviza si daca contribuabilul a pus la dispozitia evaluatorului
informatii documentate privind suprafata terenului corespunzatoare cladirii subiect.
Aplicarea abordarii prin venit consta in doua etape: (1) estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare care
include cladirea subiect al impozitarii, precum si aportul terenului aferent acesteia; si (2) alocarea valorii de piata a
proprietatii imobiliare obtinuta in etapa (1), intre valoarea cladirii si valoarea terenului.
In cazul in care nu exista informatii de piata comparabile, abordarea prin venit nu se va aplica.
Abordarea prin piata
Abordarea prin piata se aplica numai in cazul in care terenul aferent proprietatii imobiliare, din care face parte
cladirea evaluata pentru impozitare, nu este in cota indiviza si contribuabilul a pus la dispozitia evaluatorului
informatii privind suprafata terenului.
Abordarea prin piata cuprinde doua etape: (1) estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare care include
cladirea subiect al impozitarii, precum si aportul terenului aferent acesteia; si (2) alocarea valorii de piata a
proprietatii imobiliare obtinuta in etapa (1), intre valoarea cladirii si valoarea terenului.
Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implica selectia unei valori dintre cele determinate prin
aplicarea mai multor abordari in evaluare.
Rezultatul evaluarii va fi selectat astfel:
a) Daca valoarea rezultata prin aplicarea abordarii prin cost este cea mai mica, va fi selectata aceasta valoare;
b) Daca valoarea rezultata prin aplicarea abordarii prin cost nu este cea mai mica, iar daca diferenta
existenta intre aceasta valoare si cea mai mica valoare rezultata este de maxim 10%, se va selecta valoarea
cea mai mica dintre aceste doua valori. Daca aceasta diferenta este mai mare de 10%, atunci se va selecta
rezultatul abordarii prin cost, care poate fi diminuat cu pana la 10%.
Metodologia de determinare a valorii impozabile pentru cladirile rezidentiale detinute de persoane
juridice
Pentru calculul valorii impozabile, in cazul cladirilor rezidentiale detinute de persoane juridice sunt necesare
urmatoarele informatii:
a) Rangul localitatii in care se afla situata cladirea (a se vedea in Anexa 3 Metodologia de estimare a valorii
impozabile pentru cladirile rezidentiale detinute de persoane juridice);

12
 b) Zona in cadrul localitatii (a se vedea Anexa 3);
c) Suprafata construita desfasurata a cladirii, iar daca aceasta nu se cunoaste, se foloseste suprafata utila:
 cea determinata pe baza dimensiunilor masurate pe conturul exterior al acesteia; sau
 in cazul in care cladirea nu poate fi efectiv masurata pe conturul exterior, suprafata utila a cladirii
inmultita cu coeficientul de transformare de 1,4;
d) tipul cladirii si instalatiile cu care este dotata aceasta, pentru incadrarea in tabelul din Anexa 3;
e) amplasarea apartamentului intr-un bloc cu mai mult de 3 niveluri si 8 apartamente;
f) anul finalizarii cladirii sau anul in care s-a efectuat receptia la terminarea lucrarilor de renovare majora.

Dispozitii finale
- Rapoartele de evaluare pentru impozitare sunt considerate finale si pot produce efecte numai daca sunt insotite
de recipisa eliberata ca urmare a indeplinirii obligatiei de completare in baza de date BIF (Baza de informatii
fiscale).

In cadrul przentului raport de evaluare a fost utilizata abordarea prin cost, nefiind utilizata abordarea
prin piata si nici abordarea prin venit, deoarece nu s-au gasit proprietati comparabile oferite la vanzare si
nu s-au gasit proprietati comparabile inchiriate, similare cu proprietatea evaluata si amplasate in zona
proprietatii evaluate sau in zone similare cu zona proprietatii evaluate.

Suprafata utila luata in calcul in vederea estimarii valorii cladirilor a fost preluata din releveul cadastral
pus la dispozitie de catre client, iar suprafata desfasurata a fost estimata de evaluator conform Codului
Fiscal ca fiind Su*1,4.

4.3.2 Abordarea prin cost

Estimarea valorii proprietatii prin aceasta metoda se bazeaza pe comparatia dintre costul de construire a unei
cladiri similare cu cea de evaluat tinand cont de toate deprecierile ce influenteaza valoarea. Principiul fundamental
al metodei este cel al substitutiei conform caruia nici un cumparator prudent nu va plati mai mult pentru o
proprietate imobiliara decat costul achizitionarii imediate a unui teren cu cladiri si constructii cu utilitate si
atractivitate similare.

Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
constructie similara care ofera o utilitate echivalenta cu cea a constructiei evaluate, utilizand materiale si tehnici
moderne, normative, proiecte si planuri actuale.

Costul de reconstruire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
replica identica (copie) a constructiei evaluate, utilizand aceleasi materiale si tehnici, aceleasi standarde si
nomative de executie si ingloband toate deficientele functionale din supradimensionare etc. ale constructiei
subiect.

In cadrul prezentului raport de evaluare folosim metoda costului de inlocuire, avand de evaluat o
constructie relativ noua.

Procedura de evaluare a constructiilor si cladirilor in aceasta lucrare cuprinde analiza costurilor segregate, care
consta intr-o procedura de estimare a consturilor de construire conform careia costul total al constructiei se
estimeaza prin insumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente ale constructiei. Utilizand aceasta metoda se
calculeaza un cost unitar bazat pe totalitatea costurilor necesare (dirrecte si indirecte) pentru ralizarea fiecarei
unitati relevante din elementul constructiv analizat (mp, mc, m, buc, etc.), pornind de la standarde de cost sau
cataloage de preturi.

Estimarile costului segregat se fac utilizand costuri normate pentru componente structurale considerate a fi
instalate. Toate costurile unitare sunt apoi totalizate penru a stabili costul estimat al tuturor constructiilor (costuri
directe si indirecte).

13
Pentru determinarea costurilor unitare si totale ale obiectivului de constructii ce se evalueaza s-au parcurs
urmatoarele etape:

 documentarea privind obiectul ce urmeaza a fi evaluat prin studierea documentelor puse la dispozitie de catre
client si stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale cladirii;
 cercetarea obiectivului la fata locului si stabilirea starii tehnice a imobilului si a subansamblelor componente;
 se efectueaza incadrarea imobilului in una din fisele de evaluare;
 se elaboreaza faza de evaluare si se determina valorile unitare de reconstructie, pe total si pe categorii de
lucrari;
 se calculeaza valoarea tehnica unitara si totala la nivelul preturilor actuale.

Estimarea deprecierii fizice cumulate.

Deprecierea – reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de inlocuire sau reconstruire ce poate apare din
cauze fizice, functionale sau externe.

In cadrul prezentului raport de evaluare se aplica doar deprecierea din cauze fizice.

Estimarea deprecierii se face in mod frecvent prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza separat
fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala.

- Deteriorarea fizica – este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari, defecte de structura,
etc. Aceasta poate avea doua componente – uzura fizica recuperabila (se cuantifica prin costul de
readucere a elementului la conditia de nou sau ca si nou, se ia in considerare numai daca costul de
corectare a starii tehnice e mai mare decat cresterea de valoare rezultata) si uzura fizica
nerecuperabila (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi ajustate in prezent din
motive practice sau economice).

Pentru estimarea deprecierii fizice se stabileste subgrupa, clasa si subclasa in care se incadreaza cladirea, structura
constructiva, mediul de folosinta, starea tehnica si varsta cronologica ponderata (durata de viata consumata) pe
baza anexei 2 la GEV500.

Determinarea varstei cronologice ponderate a cladirii se poate face prin una din urmatoarele doua variante:

a)daca varsta cronologica ponderata coincide cu varsta cronologica (vechimea) si este cea declarata de catre
proprietar si preluata din procesul verbal de receptie finala a cladirii, din certificatul de performanta energetica
aferent acesteia sau din extrasul de carte funciara, se vor utiliza tabelele de stabilire a gradului de depreciere.

Pentru constructia evaluata varsta cronologica ponderata coincide cu varsta cronologica (vechimea) si
este cea declarata de catre proprietar.

Precizare: Cladirea respectiva este utilizata in conditii normale de functionare.

In tabelele prezentate s-a tinut cont de faptul ca lucrarile de intretinere, reparatii curente si reparatii capitale s-au
efectuat la timp si in conditii corespunzatoare, acest lucru reflectandu-se in starea tehnica a cladirii evaluate.

b)daca s-au facut adaugiri (extinderi si/sau modernizari) la cladire dupa punerea in functiune a acesteia, varsta
cronologica ponderata se va calcula ca medie ponderata, utilizand una din urmatoarele tehnici:

b1) consideram costul de nou la data evaluarii drept cheie de ponderare.

b2) consideram aria desfasurata construita drept cheie de pondere daca extinderea este acelasi tip de constructie.

Se vor considera numai acele lucrari de extindere/ modernizare care au dus la cresterea duratei de viata a cladirii
sau la cresterea capacitatii de exploatare. In categoria extindere sau modernizare intra alte lucrari decat cele de
care s-a tinut cont in determinarea varstei pentru cladirea initiala.

14
Pentru cladirea evaluata nu s-au constatat existenta unor lucrari de extindere/ modernizare care au dus la
cresterea duratei de viata a cladirii sau la cresterea capacitatii de exploatare.

Se estimeaza starea tehnica a cladirii cu depreciere normala pe urmatoarele categorii:

Foarte buna (FB) – situatie in care s-au efectuat la timp si in bune conditii lucrarile de intretinere, reparatii
curente, reparatii capitale.

Buna (B) - situatie in care s-au efectuat lucrari de intretinere si de reparatii curente, la timp si in conditii
acceptabile, dar nu s-au efectuat reparatii capitale.

Satisfacatoare (S) – situatie in care s-au efectuat cel mult unele lucrari de intretinere, neglijandu-se complet
lucrarile de reparatii curente si capitale.

Se estimeaza starea tehnica a cladirii evaluate cu depreciere normala:

Buna (B) - situatie in care s-au efectuat lucrari de intretinere si de reparatii curente, la timp si in conditii
acceptabile, dar nu s-au efectuat reparatii capitale.

Se incadreaza mediul de folosinta in urmatoarea categorie: mediu normal.

Se determina deprecierea normala conform Tabelelor 1-20 corespunzator subgrupei, structurii constructive,
mediului de folosinta, starii tehnice si varstei cronologice ponderate a cladirii. La determinarea deprecierii pentru
varsta (vechimi) necuprinse in tabele se va folosi interpolarea.

Deprecierea fizica normala (Dfn) pentru varsta cronologica ponderata (Vcp) se determina astfel:

Dfn = D1 + D2 – D1 (Vcp – V1)

V2 – V1
unde:

D1 este gradul de depreciere fizica normala pentru vechimea V1;

D2 este gradul de depreciere fizica normala pentru vechimea V2.

Tinand cont de asemanarea constructiei supuse evaluarii cu descrierea constructiei din sursa de cost, s-a ales de
catre evaluator valoarea imobilului estimata prin Catalogul de Costuri, ”Costuri Reconstructie - Costuri de
Inlocuire. Cladiri Industriale, Comerciale si Agricole, Constructii Speciale, Editura IROVAL Bucuresti, 2010,
Corneliu Schiopu”.

15
 Costuri Reconstructie - Costuri de Inlocuire. Cladiri Industriale, Comerciale si Agricole, Constructii Speciale, Editura IROVAL Bucuresti,
2010, Corneliu Schiopu, pg.105
31-dec.-16 4.5411

Proprietatea evaluată: SPATIU COMERCIAL LA PARTER

Adresă proprietate: Municipiul Suceava, str. Vasile Alecsandri nr.10, bl.9, parter, jud. Suceava
Regim de inaltime: Parter /P+4E
Anul construirii 1981
Anul finalizarii 1981
Suprafaţa utila Su (mp) = 109.79 Conform releveu cadastral
Suprafaţa desfasurata Sd (mp) = 153.71 Estimata de evaluator ca fiind Su*1,4, conform Codului Fiscal

GRUPA I: CONSTRUCTII, SUBGRUPA 1.5: CONSTRUCTII PENTRU AFACERI, COMERT SI DEPOZITARE Cladiri comerciale pentru depozitare -
comercializare si distributie; magazine (1.5.2), ZIDARIE, BETON ARMAT, CU INCHIDERE PERIMETRALA (1.5.2.1)
Coef.
Suprafaţă Coef.
Cost catalog Total cost corecţie Cost total
Sdc corecţie
Nr. (lei/mp) (lei) distanţă de (lei)
Denumire / Simbol (mp) manoperă
Crt. transport
D E
A B C=AxB G=CxDxExF
1.003 1.018
Infrastructura
1 7CPSM4004E 153.71 478.6 73,563.7 1.003 1.018 75,112.5
Total 75,112.5
Suprastructura
1 7CPPM4004E 153.71 1,657.6 254,783.1 1.003 1.018 260,147.3
Total 260,147.3
Finisaj interior obisnuit
1 FOBMAG 109.79 1,003.6 110,185.2 1.003 1.018 112,505.1
Total 112,505.1
Instalaţii electrice
1 ELMAG 109.79 300.9 33,035.8 1.003 1.018 33,731.3
Total 33,731.3
Instalaţii sanitare
1 SAMAG 109.79 102.8 11,286.4 1.003 1.018 11,524.0
Total 11,524.0
Instalaţii de incalzire
1 INMAG 109.79 73.7 8,091.5 1.003 1.018 8,261.9
Total 8,261.9
Finisaj fatada - caramida bratca
1 FBRATCA 8.68 385.7 3,347.9 1.003 1.018 3,418.4
Total 3,418.4

TOTAL COST (CIB) cu TVA (lei) 504,700

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (lei) 420,584
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (euro) 92,617

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii

Sdc (mp) = 153.71

varsta
cronologica
varsta
ponderata durata de
Valoare fara TVA 92,617 EUR 420,584 lei 2,736 Lei/mp cronologica
(ani) - fara viata (ani)
(ani)
extinderi/mo
dernizari
Uzura fizica 31.00% -130,381 lei 35 35
Neadecvare functionala 0%

Valoare ramasa 63,906 EUR 290,203 lei

deprecierea fizica
Valoare constructie 63,906 € 290,203 lei Dfn 31%
416 €/mp 1,888 Lei/mp 35 ani 31%
40 ani 37%

VALOARE TOTALA 63,906 € 290,203 lei

6%
5 ani
0 ani
VALOARE IMPOZITARE 153.71 mp 63,906 € 290,203 lei

16
Pentru proprietatea evaluata uzura fizica a fost estimata la 31%

Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou au fost verificate din doua surse credibile, diferite. In
prezentul raport de evaluare s-a utilizat ca o a doua sursa de cost: "Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la
pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte, procentual si valoric", Editura MatrixRom.

"Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte, procentual si valoric", Editura MatrixRom
Fisa de calcul nr. 8 4.5411

1. ADRESA: Municipiul Suceava, str. Vasile Alecsandri nr.10, bl.9, parter, jud. Suceava
an construire 1981
an finalizare 1981

2. DATE DE REFERINTA:
Regim de inaltime: Parter /P+4E

- arie desfasurata (mp) Ad cca. 153.71 mp Estimata de evaluator ca fiind Su*1,4, conform Codului Fiscal
- arie utila totala (mp) Au cca. 109.79 mp Conform releveu cadastral

3. CALCULUL VALORII DE RECONSTRUCTIE

3.1. Valoare unitara (lei/mp)
Cost lucrare Pondere (%) in Cost lucrare Grad de realizare
Denumirea lucrarii UM Cant./ mpAD Cost/UM % in total realizat
(lei/mpAd) total cost total fara TVA fizic
Excavatii mc 0.2900 103.00 29.87 1.07% 3,826.00 100% 1.07%
Umpluturi si compactari mc 0.0600 68.40 4.10 0.15% 525.67 100% 0.15%
Hidroizolatii si lucrari aferente mp 0.1000 192.70 19.27 0.69% 2,468.26 100% 0.69%
Beton simplu fundatii mc 0.1300 488.50 63.51 2.28% 8,134.25 100% 2.28%
Structura din beon armat mc 0.3910 1,295.00 506.35 18.16% 64,856.89 100% 18.16%
Scari si podeste din beton ml 0.0500 110.00 5.50 0.20% 704.49 100% 0.20%
Zidarii mc 0.1950 480.00 93.60 3.36% 11,989.07 100% 3.36%
Inchideri si compartimentari mp 0.3090 121.00 37.39 1.34% 4,789.09 100% 1.34%
Confectii metalice kg 0.9240 20.20 18.66 0.67% 2,390.74 100% 0.67%
Izolatii protectie terasa mp 0.1900 209.00 39.71 1.42% 5,086.39 100% 1.42%
Termoizolatii conducte mp 0.1000 38.00 3.80 0.14% 486.74 100% 0.14%
Tamplarie din lemn mp 0.0410 402.00 16.48 0.59% 2,111.15 100% 0.59%
Tamplarie metalica kg 1.4000 17.00 23.80 0.85% 3,048.50 100% 0.85%
Geamuri armate mp 0.0410 73.50 3.01 0.11% 385.99 100% 0.11%
Geamuri antiefractie mp 0.1860 201.00 37.39 1.34% 4,788.71 100% 1.34%
Pardoseli din beton mozaicat mp 0.5170 116.00 59.97 2.15% 7,681.71 100% 2.15%
Pardoseli covor PVC mp 0.1790 77.00 13.78 0.49% 1,765.44 100% 0.49%
Tencuieli interioare mp 2.8360 96.50 273.67 9.82% 35,054.45 100% 9.82%
Zugraveli interioare mp 2.3580 25.00 58.95 2.11% 7,550.81 100% 2.11%
Placaje cu faianta la interior mp 0.0320 67.90 2.17 0.08% 278.31 100% 0.08%
Vopsitorii interioare mp 1.4180 45.00 63.81 2.29% 8,173.32 100% 2.29%
Tencuieli exterioare mp 0.5500 152.00 83.60 3.00% 10,708.18 100% 3.00%
Placaje exterioare tip BRATCA mp 0.1250 192.00 24.00 0.86% 3,074.12 100% 0.86%
Trotuare din beton mp 0.0450 123.00 5.54 0.20% 708.97 100% 0.20%
Alte lucrari de constructii % 2.0000 0.00 29.76 1.07% 3,811.75 100% 1.07%
Bransament apa, canal lei 1.0000 23.20 23.20 0.83% 2,971.65 100% 0.83%
Coloane si legaturi sanitare ml 1.1000 50.90 55.99 2.01% 7,171.67 100% 2.01%
Obiecte si armaturi sanitare lei 0.2120 23.80 5.05 0.18% 646.28 100% 0.18%
Bransament electric lei 1.0000 7.60 7.60 0.27% 973.47 100% 0.27%
Cabluri, conductori, tevi electrice ml 3.0500 7.00 21.35 0.77% 2,734.69 100% 0.77%
Aparate electrice lei 1.0000 18.80 18.80 0.67% 2,408.06 100% 0.67%
Corpuri de iluminat lei 1.0040 11.70 11.75 0.42% 1,504.63 100% 0.42%
Bransament gaze lei 0.5000 31.35 15.68 0.56% 2,007.78 100% 0.56%
Centrala gaze lei 1.0000 42.75 42.75 1.53% 5,475.78 100% 1.53%
Coloane si legaturi de incalzire ml 0.5000 59.00 29.50 1.06% 3,778.61 100% 1.06%
Corpuri de incalzire ml 5.0000 11.00 55.00 1.97% 7,044.86 100% 1.97%
Alte instalatii comune % 3.0000 0.00 6.25 0.22% 801.03 100% 0.22%
Diverse, organizare, proiectare % 15.0000 0.00 271.59 9.74% 34,787.62 100% 9.74%
Amenajari suplimentare
Tamplarie de aluminiu mp 0.4170 745.00 310.67 11.14% 39,792.56 100% 11.14%
Constructii metalice kg 22.7300 16.50 375.05 13.45% 48,038.89 100% 13.45%
Compartimentari cu ROMPAN mp 0.1020 195.00 19.89 0.71% 2,547.68 100% 0.71%
2,788 lei/mp Ad 98% 357,084 Lei grad de finalizare 100%

TOTAL valoare la
valoare la stadiul final
stadiul actual
valoare/ mp 357,084 RON 78,634 EUR
2,323 Lei/mp 512 €/mp

17
 S-a utilizat “Costuri de reconstructie - costuri de inlocuire - Cladiri comerciale, industriale si agricole,
costructii speciale”, Autor: Corneliu Schiopu, Editura Iroval, 2010, “Costuri de reconstructie - costuri de
inlocuire - Cladiri rezidentiale”, Autor: Corneliu Schiopu, Editura Iroval, 2009, “Costuri de reconstructie -
costuri de inlocuire - Cladiri cu structuri pe cadre, anexe gospodaresti, structuri MiTek si Constructii
Speciale”, Autor: Corneliu Schiopu, Editura Iroval, 2010, Colectia de cataloage de costuri editate de MATRIX
ROM, editia 2016, COSTURI DE RECONSTRUCTIE - COSTURI DE INLOCUIRE - CORNELIU SCHIOPU, CLADIRI
REZIDENTIALE, IROVAL, BUCURESTI, 2009, 2010, 2014.

Determinarea valorii de impozitare a proprietatii prin metoda costurilor de inlocuire:

V estimata proprietate conform Costuri Reconstructie - Costuri de Inlocuire. Cladiri Industriale, Comerciale si
Agricole, Constructii Speciale, Editura IROVAL Bucuresti, 2010, Corneliu Schiopu, pg.73

= 290.203 LEI / 63.906 EUR

V estimata proprietate conform Indreptar Tehnic pentru evaluarea imediata la pretul zilei, a costurilor
elementelor si constructiilor de locuinte, procentual si valoric", Editura MatrixRom

= 246.388 LEI / 54.257 EUR

5. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta ca datele disponibile,
logica, rationamentele si metodele aplicate, au condus la rezultate concludente.
Valorile obtinute prin aplicarea abordarii prin cost sunt:

Abordarea prin cost

V estimata proprietate = 290.203 LEI / 63.906 EUR

Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.
Adecvarea: abordarea prin cost este cea mai adecvata pentru acest tip de constructii comerciale, aceasta se
bazeaza pe calculul elementelor de cost, conform cataloagelor de costuri.
Precizia: abordarea prin cost utilizeaza date de catalog, precise si verificate.
Cantitatea de informatii: in cadrul abordarii prin cost au fost folosite informatii concrete si suficiente ce pot
determina o valoare corecta pentru impozitare.

Opinia evaluatorului:

VALOAREA DE IMPOZITARE A CLADIRII

Ref. Denumire Categorie de Localitat Adresa Valoare

Anex utilizare e impozabila
a1 R N
R/ N/ M Lei Lei
Spatiu Nerezidential Suceava Str. Octav Bancila nr. 290.20
comercial a 10 3
Valoare de impozitare
La data de
31 decembrie 2016

Nr. Denumire R/N/M Judet Locali- Adresa

18
crt. Cladire tate
1 Spatiu comercial, NEREZIDENTIALA Suceava Suceava Municipiul Suceava, str.
magazin Ocvtav Bancila nr. 5, bl. 29,
alimentar, fiind judetul Suceava
format din doua
nr. cad.
2666/IV/A si
2666/V/A, inscris
in CF 32665-C1-
U18 Suceava si
32665-C1-U11
Suceava si avand
suprafata utila de
109,79 mp si
suprafata
desfasurata de
153,71 mp

Numar cadastral Da
Distinct Nu

VALOARE IMPOZABILA LEI 290.203 LEI

NEREZIDENTIALA EURO 63.906 EURO

Nota:
*R - utilizare rezidentiala
*N - utilizare nerezidentiala
*M - utilizare mixta

Nota: Coloana H se va completa doar in cazul in care utilizarea cladirii este Mixta (celula din coloana E este
completata cu "M")

Legenda - Variante completare coloana H - "Numar cadastral distinct":

DA - Se va completa valoarea impozabila estimata conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
227/2015 privind Codul fiscal, Titlul IX, Capitolul 2, Sectiunea a 5-a, art. 44, pe baza suprafetei aferente fiecarui
numar cadastral distinct.
NU - Se va completa valoarea impozabila estimata conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.
227/2015 privind Codul fiscal, Titlul IX, Capitolul 2, Sectiunea a 5-a, art. 46, pe baza suprafetei integrale a cladirii,
in ipoteza utilizarii nerezidentiale.

Observatie: In cazul unei cladiri cu utilizare mixta, in coloana J - "Valoare impozabila - N" se va completa
intotdeauna valoarea integrala a cladirii in ipoteza utilizarii nerezidentiale, cu exceptia situatiei in care suprafata
nerezidentiala si cea rezidentiala rezulta separat din documentatii aferente unor numere cadastrale distincte. In
situatia din urma, in cazul cladirilor mixte apartinand persoanelor juridice, se va completa valoarea impozabila a
suprafetei cu utilizare rezidentiala, suprafata identificata cu numar cadastral distinct, in coloana I - "Valoare
impozabila - R" si valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare nerezidentiala, suprafata identificata cu numar
cadastral distinct, in coloana J - "Valoare impozabila - N". In cazul cladirilor mixte apartinand persoanelor fizice, se
va completa doar valoarea impozabila a suprafetei cu utilizare nerezidentiala, suprafata identificata cu numar
cadastral distinct, in coloana J - "Valoare impozabila - N".

19
Mentiuni suplimentare ce stau la baza argumentarii:

Opinia a fost estimata, datorita scopului lucrarii, prin ,,abordarea prin cost”, avand in vedere faptul ca se solicita
intocmirea unui raport de evaluare pentru impozitare.
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt:
 valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate
in prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente lunii decembrie 2016;
 valoarea prezentata include doar valoarea constructiei;
 valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
 cursul mediu valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4,5411 RON= 1 EURO.

LAZAROVICI ANAMARIA
EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR EPI
LEGITIMATIE 7380/2017

20
ANEXE

ANEXA NR. 1 - Localizarea imobilului pe harta

ANEXA NR. 2 - Fotografii
ANEXA NR. 3 - Recipisa BIF
ANEXA NR. 4 - Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluarii pentru
impozitare
ANEXA NR. 5 - Contract de vanzare-cumparare, Incheiere, Extras de Carte Funciara,
Documentatie cadastrala

ANEXA NR. 1 - Localizarea imobilului pe harta

21
22
ANEXA NR. 2 - Fotografii

ZONA PROPRIETATII EVALUATE SI ACCESUL

PROPRIETATEA EVALUATA

23
24
25
26
 ANEXA NR. 3 - Recipisa BIF

Denumire/Nume Prenume contribuabil

SC GEOROM IMPEX SRL
Adresa sediu/Domiciliu
Municipiul Suceava, str. Dumitru Dacian nr. 2 , judetul Suceava
Cod de identificare fiscala/cod numeric personal: 5910678
Lista cladirilor supuse evaluarii pentru impozitare
Nr. Denumire R/N/M Judet Locali-tate Adresa Incadrarea Rangul
crt. Cladire in zona localitatii
pe
localitati*
1 Spatiu comercial, NEREZIDENTI Suceava Suceava Municipiul A II
magazin alimentar, ALA Suceava, str.
fiind format din Ocvtav
doua nr. cad. Bancila nr. 5,
2666/IV/A si bl. 29, judetul
2666/V/A, inscris in Suceava
CF 32665-C1-U18
Suceava si 32665-
C1-U11 Suceava si
avand suprafata
utila de 109,79 mp
si suprafata
desfasurata de
153,71 mp

 R – utilizare rezidentiala
 N – utilizare nerezidentiala
 M – utilizare mixta

*NOTA: In cazul proprietatilor rezidentiale detinute de persoane juridice

incadrarea in zone pe localitati si rangul localitatii se va face de catre
contribuabil.

ANEXA NR. 5 - Contract de vanzare-cumparare, Incheiere, Extras de Carte Funciara,

Documentatie cadastrala

27