Nr.

5 din 18 noiembrie 2017

RAPORT DE EVALUARE
TEREN INTRAVILAN

Amplasare: Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava

Client(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania
Proprietar(i): POPOVICI FLORIN MARIUS SI POPOVICI LUMINITA, CU COTA DE
1/2 SI NISTOR FLORIN SI NISTOR ANGELA, CU COTA DE 1/2
Utilizator(i) desemnat(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din
Romania

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR ANEVAR: LAZAROVICI ANAMARIA

LEGITIMATIE NR. 7380 valabila pentru 2017

1
 Nr. 5 din 18 noiembrie 2017

RAPORT DE EVALUARE
TEREN INTRAVILAN

Amplasare: Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava

Client(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania
Proprietar(i): POPOVICI FLORIN MARIUS SI POPOVICI LUMINITA, CU COTA DE
1/2 SI NISTOR FLORIN SI NISTOR ANGELA, CU COTA DE 1/2
Utilizator(i) desemnat(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din
Romania

Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate, in parte sau in
totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al utilizatorului
raportului de evaluare.

18 noiembrie 2017

2
Stimate client,

Referitor la evaluarea proprietatii imobiliare situata in Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123,
judetul Suceava, proprietari: POPOVICI FLORIN MARIUS SI POPOVICI LUMINITA, CU COTA DE 1/2 SI
NISTOR FLORIN SI NISTOR ANGELA, CU COTA DE 1/2, in prezent avand destinatia de TEREN
INTRAVILAN, va comunic urmatoarele:
 Proprietatea evaluata se compune dintr-un teren intravilan, inscris in CF nr. 32959 Suceava cu
numarul cadastral 32959. Terenul are o suprafata de 1.656 mp. Proprietatea este amplasata in
Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava, cod postal: 720021.
 Scop evaluare: informarea clientului.
 Tip valoare: valoare de piata.
 Abordarea de evaluare: aplicata a fost metoda comparatiilor de piata.
 Valoarea estimata este valabila la data evaluarii. Raportul este elaborat in concordanta cu conditiile
economice, fiscale, juridice si politice existente la data evaluarii.
 Data de referinta a evaluarii este 17 noiembrie 2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat
este de 4,6400.
 Concluziile Raportului au la baza Standardele de evaluare a Bunurilor editia 2017 si metodologia
specifica. Lucrarea nu trebuie interpretata ca opinie asupra corectitudinii unei tranzactii reale sau
propuse, sau asupra managementului proprietatii. In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare
toti factorii care au influenta asupra proprietatii, nefiind omisa deliberat nicio informatie relevanta.
 Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator, stagiar, Lazarovici Anamaria in data de 17
noiembrie 2017. Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in
proprietatea evaluata.
 A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil si special pentru
utilizarea expusa mai sus, avand inscris in Cartea Funciara un drept de ipoteca in favoarea ING
BANK N.V. AMSTERDAM.

Ca rezultat al aplicarii abordarilor de evaluare precizate anterior si a reconcilierii rezultatelor

acestora, s-a obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate estimata de catre evaluator in
scopul mentionat, dupa cum urmeaza:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA

67.300 LEI echivalent 14.500 EURO

VALOAREA DE PIATA A FOST Metoda comparatiilor de piata

DETERMINATA PRIN

Aceasta estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, finisaje,
utilitati etc. Datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor
considerate, conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte si adevarate in
limita informatiilor existente in documente si constatate cu ocazia inspectarii proprietatii si a analizei
pietei imobiliare din localitatea proprietatii evaluate.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de
catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Cu stima,
Lazarovici Anamaria,
Evaluator Autorizat, Membru Stagiar ANEVAR

3
 CUPRINS
1. INTRODUCERE…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….5

SINTEZA EVALUARII..............................................................................................................................................................................................5

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII ....................................................................................................................................................... 7

2.1. Identificarea si competenta evaluatorului ...........................................................................................................................................................................7

2.2. Identificarea clientului si a utilizatorilor desemnati .......................................................................................................................................................7
2.3. Scopul evaluarii .................................................................................................................................................................................................................................7
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare subiect .......................................................................................................................................................................7
2.5. Tipul valorii .........................................................................................................................................................................................................................................9
2.6. Data evaluarii. data inspectiei. data raportului ..................................................................................................................................................................9
2.7. Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii ....................................................................................................................................................9
2.8. Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea ...................................................................................................................................... 10
2.9. Ipoteze si ipoteze speciale ......................................................................................................................................................................................................... 10

2.9.1 Ipoteze .................................................................................................................................................................................... 10

2.9.2 Ipoteze speciale....................................................................................................................................................................... 11

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare ............................................................................................................................................................... 11

2.11. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare anevar ........................................................................................................... 11
2.12. Descrierea raportului................................................................................................................................................................................................................ 11

3. PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................................................................................................. 11

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare ................................................................................................................. 11

3.2. Descrierea situatiei juridice .............................................................................................................. Error! Bookmark not defined.
3.3. Descrierea amplasamentului ........................................................................................................................................................... 11
3.4. Descrierea constructiei .................................................................................................................................................................... 12
3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare....................................................................................... Error! Bookmark not defined.
3.6. Istoricul proprietatii subiect............................................................................................................................................................. 14

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ......................................................................................................................................................................... 12

4.1. Analiza productivitatii proprietatii ................................................................................................................................................ 12

4.2. Delimitarea pietei specifice ........................................................................................................................................................... 12
4.3. Analiza cererii ............................................................................................................................................................................... 13
4.4. Analiza ofertei ............................................................................................................................................................................... 13
4.5. Echilibrul pietei. Previziuni........................................................................................................................................................... 14
4.6.Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata……………………………………………………………..…………………..18

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI…………………………………………...…………………………………..………18

5.1. Cea mai buna utilizare….…………………………………………………………………………………………………….……18

6. EVALUAREA……………………………………………………………………………………………..…………………………19

6.1. Abordarea prin piata……………………….……………………………………………………………….....................................19

6.2. Abordarea prin venit…………………………………………………..……………………………………………………..……..23
6.3. Abordarea prin cost…………………………………………………………………………………………………………..……..25

7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII………………………………………..……………….….28

8. ANEXE………………………………………………………………….……………………………………………….…………...30

4
1.INTRODUCERE

1.1. SINTEZA EVALUARII

Ca urmare a inspectiei, a analizarii documentelor de proprietate si a informatiilor furnizate de catre proprietari,

evaluatorul a constatat si a concluzionat urmatoarele aspecte:
 Numele clientului este Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, iar evaluarea este
valabila la data de 17 noiembrie 2017.
 Tipul proprietatii este TEREN INTRAVILAN, avand utilizare de teren curti, constructii cu destinatie
industriala, aflandu-se in Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava, intr-o zona urbana,
mediana, in plina dezvoltare, preponderant industriala si comerciala.
 Accesul la proprietatea evaluate se realizeaza din drum de servitute de trecere cu piciorul si cu mijloacele
de transport asupra parcelei cu nr. 36573 inscrisa in CF 36573 Suceava.
 Proprietarii imobilului sunt POPOVICI FLORIN MARIUS SI POPOVICI LUMINITA, CU COTA DE 1/2 SI
NISTOR FLORIN SI NISTOR ANGELA, CU COTA DE 1/2, conform documentelor de proprietate.
Proprietatea este inscrisa in Cartea Funciara nr. 32959 Suceava, avand numarul cadastral: 32959.
o Contract de vanzare - cumparare nr. 4163 din 19.12.2003, emis de BNP Cirligeanu Virginia Laura
o Plan de incadrare in zona
o Plan de amplasament si delimitare a imobilului
o Fisa corpului de proprietate
o Certificat de urbanism nr. 886 din 04.08.2016, emis de Primaria municipiului Suceava.

Descrierea terenului:
Terenul amplasat in intravilan are suprafata de 1.656 mp, cu o deschidere la calea de acces de 36,80 ml.
Drumul de acces este asfaltat, public, str. Cernauti.
Forma terenului este regulata, aproximativ dreptunghiulara, avand dimensiuni construibile. Terenul
dispune de retea de curent electric, retea de apa, retea de canalizare, retea de gaz metan. Terenul este
imprejmuit partial cu gard metalic.
Functiunea dominanta, conform certificatului de urbanism este: teren pentru activitati comerciale si
depozitari masini si utilaje cu caracter industrial, in timp ce functiunile complementare admise sunt:
birouri, show-room, depozitari, locuinte de serviciu, locuinte de protocol, spatii verzi amenajate,
echipamente si retele tehnico-edilitare.
Conform Certificatului de Urbanism, indicatorii urbanistici pentru terenul evaluat sunt: POT maxim 40%
CUT admisibil: 0,4 – 0,8.

 Ca si concluzie privind valoarea imobilului, evaluatorul a determinat valoarea de piata a acestuia prin
metoda comparatiilor de piata, astfel: 67.300 LEI echivalent 14.500 EURO

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR - EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017

5
CERTIFICAREA EVALUATORULUI

Subsemnata, certific in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:

1. Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si
concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum
si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii.

2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele generale si speciale mentionate si sunt
analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impartiale si nepartinitoare.

3. Nu am interese in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am
niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici.

4. Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit
legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment
care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile si concluziile noastre au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta
cu Standardele de Evaluare editia 2017.

6. Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent: evaluator autorizat, membru
stagiar al ANEVAR, specializarea: evaluarea proprietatilor imobiliare.

7. Nu am beneficiat de asistenta profesionala semnificativa din partea altor evaluatori sau experti.

8. La data redactarii acestui raport, subsemnata, declar ca sunt membru stagiar in cadrul ANEVAR si urmez cursul
de formare profesionala initiala in domeniul bunurilor imobile.

9. Subsemnata, declar ca am inspectat personal proprietatea subiect.

10. Pe baza datelor, analizelor si concluziilor continute in prezentul raport, valoarea de piata a dreptului asupra
proprietatii descrise la data de 17 noiembrie 2017, este estimata la 67.300 LEI echivalent 14.500 EURO

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR, LAZAROVICI ANAMARIA

DATA: 18 noiembrie 2017

6
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1 IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI

Evaluatorul autorizat, membru stagiar:

Subsemnata LAZAROVICI ANAMARIA declar ca am calitatea de evaluator autorizat, stagiar cu specializarile (EPI),
conform legitimatiei de membru stagiar ANEVAR nr. 7380 valabila pentru 2017.
Ca elaborator al raportului de evaluare, declar ca actionez in calitate de evaluator extern si independent, nu am
nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor cu proprietatea evaluata. Nu exista conflice de
interese in ceea ce ma priveste ca si evaluator. Rezultatele prezentului raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii
unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au legatura si interese cu
clientul; tariful perceput pentru prezenta lucrare nu se face in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari,
astfel, raportul de evaluare este o lucrare obiectiva si impartiala.
Subsemnatul declar ca am competenta necesara intocmirii prezentului raport de evaluare si imi asum
responsabilitatea pentru cele prezentate in acest raport de evaluare, opinia mea fiind impartiala si obiectiva.
La acest raport nu am primit asistenta semnificativa din partea unei alte persoane.

2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNAT

CLIENT
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
Persoana fizica / Persoana Juridica
ROMANIA
Adresa clientului Strada Scarlatescu nr. 7, Sector 1, Bucuresti, 011158
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
UTILIZATOR DESEMNAT
ROMANIA
Prezentul raport de evaluare este prezentat intr-un format explicativ (narativ) si este
adecvat cerintelor si necesitatilor persoanelor in drept sa-l utilizeze.

2.3. SCOPUL EVALUARII

Evaluarea are ca scop informarea clientului, iar tipul valorii estimate in prezentul raport de evaluare va fi
valoarea de piata.
Evaluarea nu poate fi utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cele prezentate.

2.4. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUBIECT

TEREN INTRAVILAN
PROPRIETATEA EVALUATA
Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava, cod
Adresa proprietatii postal 720021

POPOVICI FLORIN MARIUS SI POPOVICI LUMINITA, CU COTA

Titularul dreptului de proprietate
DE 1/2 SI NISTOR FLORIN SI NISTOR ANGELA, CU COTA DE 1/2
 Numar cadastral: 32959
Identificare cadastrala
 Numar carte funciara: CF nr. 32959 Suceava

Dreptul supus evaluarii: Drept de proprietate deplin

Diferente scriptic/faptic: In urma inspectiei imobilului, evaluatorul nu a constatat
modificari sau diferente fata de documentele cadastrale sau
cele de proprietate.

7
2.5. TIPUL VALORII
Evaluarea estimata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele clientului, reprezinta o estimare a
valorii de piata (cu particularitatile prezentate in continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in
Standardulele de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, SEV 100 - Cadru general.
Conform acestui standard:
“Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si
in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
Metodologia de calcul a “valorii de piata” a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor si de recomandarile
standardelor ANEVAR SEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Moneda in care se va raporta valoarea este leul romanesc si euro. Echivalentul valorii intre cele doua monede se
va face la cursul de schimb afisat de BNR la data evaluarii: 17 noiembrie 2017.
Cursul de schimb valutar leu- euro considerat este de 4,6400 lei.

2.6. DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI. DATA RAPORTULUI

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client pana la data
de 17 noiembrie 2017, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele
luate in considerare precum si valorile estimate de catre evaluator.
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator stagiar Lazarovici Anamaria in data de 17 noiembrie 2017.
Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in proprietatea evaluata.
Data de referinta a evaluarii este 17 noiembrie 2017.
Data raportului de evaluare este 18 noiembrie 2017.

2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII

Documentarea facuta pe durata acestei evaluari este adecvata scopului evaluarii solicitate si tipului valorii care se
va raporta.
Au fost colectate, prin inspectii, documente, interviuri, calcule si analize, informatii suficiente si credibile pentru
fundamentarea adecvata a evaluarii. Evaluatorului i s-a asigurat accesul in imobil pentru o vizualizare adevcata si
conforma cerintelor si principiilor stabiite de GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Evaluarile, inclusiv verificarile evaluarilor, sunt efectuate in conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul
general, care sunt adecvate scopului desemnat al evaluarii cerute si ipotezelor stabilite prin termenii de referinta
ai evaluarii.

8
Termenii de referinta ai evaluarii cuprind precizari privind orice limitari si/sau restrictii referitoare la
inspectia, documentarea si analizele necesare pentru scopul evaluarii dupa cum urmeaza:
 Dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi
asociate relevante: au fost studiate documentele puse la dispozitie de catre client, fara a se face verificari
suplimentare asupra veridicitatii sau legalitatii datelor din cuprinsul acestora; se analizeaza dreptul deplin
de proprietate asupra terenului.
 Amploarea inspectiei exterioare a proprietatii si amplasamentului: au fost culese date despre
caracteristicile fizice ale proprietatii subiect, incluzand teren intravilan, vecinatatile situate la limitele
proprietatii, utiltatile disponibile pe teren, calea de acces, precum si corespondenta informatiilor cuprinse in
documentele analizate si realitatea din teren;
 Responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata imobilului revine clientului;
 Responsabilitatea pentru confirmarea specificatiilor si starii oricarei caracteristici a terenului este a
clientului; evaluatorul a constatat doar situatia de fapt la data evaluarii, fara a realiza investigatii
suplimentare;
 Existenta oricaror informatii solicitate de catre evaluator dar indisponibile la data raportului de evaluare:
nu este cazul;
 Documentarea necesara privind natura, specificatiile si adecvarea serviciilor de evaluare s-a facut de catre
client impreuna cu evaluatorul;
 Orice informatii din cadrul raportului (daca acestea sunt prezentate) privind starea solului provin de la
client, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a clientului;
 Identificarea riscurilor de mediu inconjurator, reale sau potentiale, s-a facut de catre evaluator pe baza
interogarii clientului, responsabilitatea informatiilor furnizate fiind a clientului: nu s-au identificat astfel
de riscuri;
 Autorizatiile sau restrictiile legale referitoare la utilizarea proprietatii imobiliare au fost preluate de catre
evaluator din documentele puse la dispozitie de catre client si din sursele publice utilizate in
documentarea evaluarii; nu au fost facute investigatii suplimentare pentru verificarea legalitatii si
autenticitatii.
 Documentarea realizata pentru efectuarea evaluarii a fost suficienta pentru a emite o opinie total
justificabila asupra valorii.

2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR PE CARE SE VA BAZA EVALUAREA

Natura si sursa informatiilor relevante pentru estimarea valoarii de piata asa cum a fost ea definita mai sus
precum si documentarea necesara pentru orice verificari necesare pe durata evaluarii sau ulterior acesteia se
bazeaza pe informatiile prezentate mai jos.
Etapele parcurse pentru determinarea valorii au fost:

 Determinarea termenilor de referinta ai evaluarii

 Documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului
 Inspectia imobilului
 Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului
 Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport
 Deducerea si estimarea ipotezelor speciale specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea
tranzactiei
 Analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii
 Aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei
evaluatorului

Procesul de evaluare este conform cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre
ANEVAR.

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Documentele si schitele puse la dispozitie de catre client, respectiv:
Documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului:
o Contract de vanzare - cumparare nr. 4163 din 19.12.2003, emis de BNP Cirligeanu Virginia Laura
o Plan de incadrare in zona
o Plan de amplasament si delimitare a imobilului
o Fisa corpului de proprietate

9
 o Certificat de urbanism nr. 886 din 04.08.2016, emis de Primaria municipiului Suceava

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:

 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR
 Coeficienti de actualizare IROVAL
 Cursul de referinta al monedei nationale
 Publicatii privind piata imobiliara

Evaluatorul nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si proprietar si
nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

2.9. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si ipoteze speciale de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:

2.9.1 Ipoteze
 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul
imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca
titlul de proprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel;
 Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru
acuratete;
 Se presupune ca nu exista ipoteze ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii
cladirii (partilor ascunse) care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate
pentru asemenea ipoteze sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am facut nicio investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale cladiriii care erau acoperite,
neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa
exprimam nicio opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca
ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor;
 Se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane
privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in
considerare in raport;
 Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul imobilului, nu exista
niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii
evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a
unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat
investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse
in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
 S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa
apara in perioada urmatoare;

2.9.2 Ipoteze speciale

 Nu sunt.

2.10. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

 Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document
destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in
care urmeaza sa apara.
 Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele desemnate prin
prezentul raport, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna
marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate in raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg si orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire

10
 a fost prevazuta in raport;
 Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale.
Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.
 Raportul de evaluare, precum si valoarea estimata in acesta nu sunt valabile pentru scopuri de asigurare, iar
evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru eventuale modificari neautorizate aduse raportului.
 Pentru validitatea raportului de evaluarre este necesara semnatura originala.

2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in conformitate cu Standardele de evaluare a bunurilor 2017 si au fost
respectate urmatoarele:
 Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017 - compuse din editia 2017 a Standardelor Internationale de
Evaluare (SEV 2017) – SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 - Implementare, SEV 103 –
Raportarea evaluarii - la care se adauga Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare
ANEVAR (GEV) 630 Evaluarea bunurilor imobile, editia 2017.
 Nu exista devieri de la Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017.

2.12. DESCRIEREA RAPORTULUI

Forma prezentului raport de evaluare este cea specifica unui raport scris detaliat.
Continutul si structura raportului de evaluare sunt conforme SEV 103 - Raportare. Prezentul raport contine 8
capitole, dupa cum urmeaza: Cap.1 – Introducere; Cap.2 – Termenii de referinta ai evaluarii; Cap.3 – Prezentarea
datelor; Cap.4 – Analiza pietei imobiliare; Cap.5 – Analiza CMBU; Cap.6 - – Evaluarea; Cap.7 – Analiza rezultatelor si
concluzia asupra valorii; Cap.8 - Anexe.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare

Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa fiind constituita
din Bucovina de Sud. Resedinta judetului este municipiul Suceava.
Municipiul Suceava are un profil complex de activitati economice ( industrie, depozitare, transporturi
feroviare si rutiere, constructii, turism etc.), social-culturale, financiar-bancare si administrative, concentrand in
limitele sale institutii de importanta nationala, regionala si locala. Populatia actuala a orasului este inregistrata la
105.865 locuitori, exceptand populatia flotanta.
Accesul in oras este facil, fiind asigurat de drumurile europene (E85, E576) si drumurile nationale (DN2,
DN17, DN29) precum si de calea ferata sau prin intermediul aeroportului Salcea.
Administrativ, municipiul este impartit in 7 cartiere: Centru, Obcini, Zamca, Areni, George Enescu,
Burdujeni si Itcani.
Piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare cu destinatie industriala,
piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind – municipiul Suceava si zonele din apropierea municipiului
Suceava.
Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu case
de locuit, spatii comerciale, terenuri libere si spatii industriale.
Zona in care se afla imobilul este zona mediana a municipiului Suceava, cartierul Itcani.
Zona este comercial-industriala, terenul fiind amplasat in vecinatatea unor centre comerciale mari si a
unor spatii de productie, alaturi de alte imobile cu caracter industrial, respectiv comercial. Ambientul este linistit
si zona este intens circulata, in special de catre colaboratorii, cumparatorii, investitorii ce desfasoara activitati
comerciale-industriale in zona. Accesul se face foarte usor, din strada principala, str. Cernauti.

3.2. Descrierea situatiei juridice

Obiectul evaluarii il constituie imobilul:
TEREN INTRAVILAN
 Numar cadastral: 32959
 Numar carte funciara: CF nr. 32959 Suceava

11
Suprafata luata in calcul este preluata din extrasul de carte funciara.
Su: 1.656 mp (preluata din extrasul de carte funciara)

Identificarea juridica a fost facuta in baza urmatoarelor documente care atesta dreptul de proprietate asupra
imobilului:
- Contract de vanzare - cumparare nr. 4163 din 19.12.2003, emis de BNP Cirligeanu Virginia Laura
- Plan de incadrare in zona
- Plan de amplasament si delimitare a imobilului
- Fisa corpului de proprietate
- Certificat de urbanism nr. 886 din 04.08.2016, emis de Primaria municipiului Suceava

In Anexa nr. 4 sunt prezentate documentele de proprietate si documentatia cadastrala.

3.3. Descrierea amplasamentului

Terenul amplasat in intravilan are suprafata de 1.656 mp, cu o deschidere la calea de acces de 36,80 ml.
Drumul de acces este asfaltat, public, str. Cernauti.
Forma terenului este regulata, aproximativ dreptunghiulara, avand dimensiuni construibile. Terenul
dispune de retea de curent electric, retea de apa, retea de canalizare, retea de gaz metan. Terenul este imprejmuit
partial cu gard metalic.
Functiunea dominanta, conform certificatului de urbanism este: teren pentru activitati comerciale si
depozitari masini si utilaje cu caracter industrial, in timp ce functiunile complementare admise sunt: birouri,
show-room, depozitari, locuinte de serviciu, locuinte de protocol, spatii verzi amenajate, echipamente si retele
tehnico-edilitare.
Conform Certificatului de Urbanism, indicatorii urbanistici pentru terenul evaluat sunt: POT maxim 40% CUT
admisibil: 0,4 – 0,8.

3.4. Istoricul proprietatii subiect

Nu s-au identificat informatii relevante cu privire la istoricul proprietatii subiect.

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

4.1. Analiza productivitatii proprietatii

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua
tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt
banii.
Imobilul evaluat face parte din categoria terenurilor pretabile pentru constructii industriale, hale de
depozitare, show-room sau depozit utilaje. Amplasarea ternului, intr-o zona cu potential industrial crescut, dar si
cu o influenta comerciala pregnanta, reprezinta principala caracteristica, esentiala unei astfel de dezvoltari.
Datorita suprafetei terenului, care este optima pentru dezvoltari industriale, de tip hale de depozitare, destinatia
cu caracter rezidential este exclusa. Pe de alta parte, in zona se regasesc si dezvoltari imobiliare comerciale ce
capteaza atentia investitorilor ce doresc sa realizeze dezvoltari industriale sau comerciale, insa oferta este inca
scazuta.
Din punct de vedere al productivitatii proprietatii, terenul analizat isi poate atinge nivelul maxim de
productivitate, sustinand si stand la baza unor constructii industriale cum ar fi hale de depozitare, show-room,
constructii ce sunt asteptate pe piata din zona comercial-industriala a cartierului Itcani.

4.2. Delimitarea pietei specifice

Proprietatea evaluata este localizata in Municipiul Suceava, str. Cernauti nr. 123, judetul Suceava.
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietii sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii.
Proprietatea supusa evaluarii este TEREN INTRAVILAN. Proprietatea analizata are facilitatile necesare
functionarii eficiente (acces, utilitati: curent electric, retea de apa, retea de canalizare, retea de gaz metan). Acest
tip de imobil este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si dispunerii la strada. Avand in vedere
marimea si amplasarea terenului, acesta poate fi exploatat eficient de mai multi ocupanti, avand destinatie de

12
TEREN CURTI, CONSTRUCTII CU DESTINATIE INDUSTRIALA.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata
proprietatilor imobiliare cu destinatie de teren curti, constructii cu utilizarea industriala, piata a carei arie
geografica se poate defini ca fiind – municipiul Suceava, zona proprietatii evaluate si zonele din vecinatatea
municipiului Suceava.
In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a localitatii,
populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat.

4.3. Analiza cererii

In acceptiunea SEV, participantii de pe piata reprezinta ansamblul persoanelor, companiilor sau al altor
entitati care sunt implicate in tranzactiile curente sau care intentioneaza sa intre intr-o tranzactie cu un anumit tip
de activ. Hotararea de a comercializa si orice puncte de vedere atribuite participantilor de pe piata sunt cele
specific vanzatorilor potentiali, activi pe o piata la data evaluarii si nu cele specifice unor anumite persoane sau
entitati. Cadrul conceptual cere excluderea oricarui element al valorii speciale sau a oricarui element al valorii care
nu ar fi disponibil majoritatii participantilor de pe piata. 1
Cererea de terenuri in zona prorietatii evaluate este generata de un complex de factori care, pe baza
informatiilor disponibile, sunt relativ greu de cuantificat si de previzionat. In general, principalii factori care
genereaza cererea de astfel de proprietati sunt:
- Investitii imobiliare
- Edificare rezidentiala sau comercial/industriala
In continuare, diseminarea cererii indica mai multe categorii de entitati care generaza aceasta cerere,
anume:
- Dezvoltatorii imobiliari
- Agentii economici in dezvoltare
- Investitorii
Desigur, categoriile de mai sus pot fi evidentiate usor in contextul unui fundal economic favorabil, in timp
ce, pe fondul restrangerii activitatilor economice, aceste categorii vor fi evidente in conjunctie cu niste restrictii
specifice.
Piata din Romania, in acest moment, se confruntat cu o contractie prelungita a consumului, pe baza unor
conditii economice care nu permit o planificare riguroasa pe termen lung sau mediu. Un alt motiv este ca pe piata
imobiliara se speculeaza mult, pretul de oferta al terenurilor fiind cu 10-15% mai mare decit pretul de la care
incepe negocierea dintre vanzator si cumparator. In acest moment exista mai putine cereri pentru terenuri, dar
cum pretul terenului si al materialelor de constructie a scazut, inca putem vorbi de o piata.
Piata achizitiilor este influentata si de sistemul de credit ipotecar, datorita cresterii dobanzii la credite, fapt
care a influentat in mod cert cererea de terenuri.
Pe piata proprietatii evaluate cererea de terenuri cu destinatie industriala este medie. In ultima perioada
aceasta a inregistrat o crestere, trendul principal il reprezinta solicitarile de terenuri pentru destinatii industriale.

4.4. Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru
vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru
o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
Oferta de terenuri cu destinatia de terenuri pentru constructii industriale este in crestere, atat pentru
terenuri cu suprafete mari cat si pentru terenuri cu suprafete mai mici.
In ceea ce priveste terenurile pentru dezvoltare, numarul tranzactiilor s-a intensificat in a doua jumatate a
anului anterior, mai ales in orasele mari si in zonele limitrofe acestora. Investitorii s-au orientat catre trenuri aflate
in zone usor accesibile, pentru care vizibilitatea ridicata si accesibilitatea din punctul de vedere al transportului
public si accesului auto au fost printre principalele criterii de selectie. De asemenea, a existat preponderent interes
catre zone deja consacrate pe anumite tipuri de dezvoltari imobiliare si mai putin pe zone in curs de dezvoltare.
Conform cercetarii de piata intreprinse de catre evaluator, am observat ca proprietatile disponibile catre
vanzare la data evaluarii, sunt formate din terenuri intravilane, cu suprafete cuprinse intre 2.300 m² si 1.200 m²,
care au preturi de oferta intre 10 -11,1 €/m².

1
SEV 100 – Cadrul general, par.18 si 19

13
 Se identifica o diferenta legata de deschiderile la strada publica, de existenta utilitatilor pe teren, precum
si de suprafata acestora, astfel pentru loturile mai mari preturile din ofertele de vanzare sunt mai mici, fiind mai
greu de tranzactionat, iar pentru terenurile cu deschidere mai nefavorabila, preturile sunt mai mici, fata de cele cu
deschidere mai mare la drum public, acestea avand vizibilitate maxima si usurinta mai mare de exploatare.
In aria de piata a proprietatii evaluate oferta de terenuri cu destinatie industriala ramane apropiata ca
volum de cea din anul anterior, iar livrarea de loturi de mari dimensiuni se adreseaza bugetelor mai mari sau mari,
insa este vizibila o relativa stagnare, datorita, cum am mentionat anterior, evolutiei slabe a consumului si a
apetentei reduse la risc a investitorilor pe o astfel de piata.
Conform cercetarii de piata intreprinse de catre evaluator, am observat ca proprietatile disponibile catre
vanzare la data evaluarii sunt terenuri similare cu preturi de oferta care se situeaza in intervalul 10 – 12,5
EUR/mp, diferentele fiind date de utilitatile disponibile, acces si dimensiuni.
Prin urmarirea indeaproape a ofertei de terenuri cu destinatie industriala, amplasate in municipiul
Suceava, constatam existenta a numeroase imobile similare ca si utilitate cu proprietatea subiect, dintre care am
ales pentru analiza patru dintre ele:

SUBIECT Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona
mun. Suceava, zona Itcani,
Itcani, Burdujeni, Itcani, Itcani,
terenuri comparabile jud.
jud. jud. jud. jud.
Suceava
Suceava Suceava Suceava Suceava
suprafata (mp) 1,656 mp 2,300 mp 2,600 mp 1,200 mp 1,800 mp
pret (oferta) / mp (euro/mp) 10 €/mp 10 €/mp 10 €/mp 11 €/mp

destinatie industrial industrial industrial industrial industrial

incadrare intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan

acces drum asfaltat / Buna drum asfaltat/ Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna
deschidere (metri) 36.80 40.00 50.00 30.00 42.00
energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea
utilitati apa, retea canal, retea gaz apa, retea canal, retea energie electrica apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea
metan gaz metan gaz metan gaz metan

In ceea ce priveste marjele de negociere practicate de catre vanzatorii hotarati si dispusi sa vanda, in urma
discutiilor cu agentii imobiliari s-a constatat ca proprietarii terenurilor sunt dispusi sa negocieze sume cuprinse
intre 1,5 – 1,9 euro/mp, in functie de localizarea imobilului, de accesul si deschiderea la drum, de prezenta
utilitatilor si de alte criterii, ceea ce inseamna aproximativ 15% din pretul initial de vanzare.

4.5. Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu
ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe
termen lung sau pe termen scurt. Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt
prezentati in continuare.
Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in euro.
Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.
Speculatiile de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de stagnare a
preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicita un pret
prea mare. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare.
In ceea ce priveste segmentul din care face parte proprietatea evaluata, acesta se identifica cu terenuri
intravilane amplasate in zonle mediene ale municipiului Suceava, cu toate utilitatile asigurate.
Aceasta piata este la acest moment intr-o etapa ascendenta, stocul disponibil de proprietati cu destinatie
similara cu proprietatea evaluata fiind inca insuficient pentru cererea in crestere, in aceste conditii fiind favorizate
imobilele eficiente ca pret si costuri, in conditii de localizare similare.
O evaluare are ca obiectiv estimarea celui mai probabil pret de piata, trebuie sa reflecte conditiile de pe
piata relevanta, existente la data evaluarii, si nu un pret corectat sau atenuat, bazat pe o presupusa refacere a
echilibrului.2
Asa cum am prezentat si in subcapitotlul anterior, cotatiile de vanzare ale terenurilor intravilane, se
incadreaza in jurul valorilor de 10 – 11,1 euro/mp.
In zona proprietatii evaluate se constata ca preturile sunt mai mici, raportat la metrul patrat, pentru

2
SEV 100 – Cadrul general, par.14

14
terenuri intravilane similare cu proprietatea evaluata, zona mediana a municipiului Suceava, fiind o zona a piatei
inca la inceput in ceea ce priveste dezvoltarea, pe cand, imobilele din centrul municipiului au preturi de vanzare
mai mari, piata imobiliara de aici avand o activitate din ce in ce mai crescuta, fiind o piata imobiliara in plina
ascensiune.

4.6. Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata

Avand in vedere ca imobilul analizat este amplasat in zona mediana a municipiului si cerinta pe piata
pentru astfel de terenuri este din ce in ce mai mare, stocul fiind limitat, consideram ca vandabilitatea proprietatii
subiect este medie spre ridicata.

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

5.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, selectata din
diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor
de evaluare in capitolele urmatoare ale raportului. CMBU este definita in Glosar SEV- 2017 ca fiind:
“Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare
care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare
valoare a proprietatii imobiliare.”
Analiza celei mai probabile utilizari a proprietatii, care este fizic posibila, permisa legal, fezabila financiar
si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate, se utilizeaza de regula distinct pentru
terenul considerat liber si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la data evaluarii.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca trei criterii:
1. Permisa legal – evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Trebuie sa fie analizate
reglementarile privind zonarea, restrictiile de constructie, normativele de constructii, restrictiile privind
constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
2. Posibila fizic – dimensiunile si forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de
teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii). Se iau in consideratie capacitatea si
disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent
termic).
3. Fezabila financiar – utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate, mai
departe pentru a determina daca ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.
4. Maxim productiva – dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce
la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe
piata pentru acea utilizare.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

CMBU a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea
constructiilor. Aproape orice cladire poate fi demolata si aceasta se face atunci cand ea nu mai adauga valoare
terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si de toate utilizarile
potentiale.
Concluzii: Conform datelor analizate, analizei de piata si industriale si comerciale, cea mai buna utilizare a
terenului liber o constituie cea de teren curti, constructii cu destinatie industriala, teren intravilan.

Concluzii CMBU
Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea de teren cu destinatie industriala;
aceasta utilizare intruneste cele patru conditii/teste prevazute in definitia celei mai bune utilizarii si evaluatorul a
constatat ca nu exista indicatii din piata sau alti factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar
maximiza valoarea subiectului evaluarii.
Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare, ca o etapa esentiala a evaluarii, s-a identificat contextul in
care participantii de pe piata, dar si evaluatorul, selecteaza informatiile comparabile de piata. Pentru proprietatea
subiect au fost luate in calcul datele si concluziile rezultate in etapa analizei de piata. Astfel, tinand cont de
caracteristicile fizice, juridice si economice ale proprietatii, valabile la data evaluarii, amplasamentul, permisiunile
si restrictiile legale identificate, au fost testate si comparate utilizarile alternative. A rezultat ca utilizarea
comerciala nu este fezabila financiar iar utilizarea rezidentiala nu este permisa legal.

15
 Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea de teren cu destinatie industriala;
aceasta utilizare intruneste cele patru conditii/teste prevazute in definitia celei mai bune utilizarii si evaluatorul a
constatat ca nu exista indicatii din piata sau alti factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar
maximiza valoarea subiectului evaluarii.

6.EVALUAREA
Pentru a obtine valoarea definita de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordari ale valorii unanim
recunoscute si aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale pretului de echilibru, anticiparii
beneficiilor sau substitutiei. Cele trei abordari ale valorii sunt: abordarea prin piata.

Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au
fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.

Abordarea prin venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce
deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de
previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.

Abordarea prin cost prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare
actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) Fiecarui
element constructiv analizat.
In cadrul prezentului raport de evaluare a fost utilizata metoda comparatiilor de piata.

6.1. Metoda comparatiilor de piata

Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare
subiect, prin compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite pentru
vanzare. Prin informatii recente, in contextul abordarii prin piata, se inteleg acele informatii referitoare la preturi
de tranzactionare care nu sunt afectate de modificarile intervenite in evolutia pietei specifice sau la oferte care mai
sunt valabile la data evaluarii.
Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste
proprietati cu cea evaluata.
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie
directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se
bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactiile care influenteaza valoarea.
Metoda este o abordare globala, care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata,
reflectate in mass-media sau alte surse credibile de informare. Aceasta se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in
urma tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile satisfacator.
S-a aplicat ca metoda analiza comparativa. Pentru unele elemente de comparatie s-au facut ajustari
cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preturi unitare ajustate. Evaluatorul a analizat
astfel vanzarile si ofertele comparabile pentru a determina care este nivelul acestora fata de proprietatea de
analizat. Ajustarile au fost exprimate procentual sau in valoare absoluta. Criteriul de selectie a valorii a fost
ajustarea totala bruta ca procent din pretul de vanzare cea mai mica.
Elementul de comparatie utilizat a fost valoarea totala.

Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de

comparatie site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele direct
implicate in tranzactii.

Rationamentul pe baza caruia au fost selectate proprietatile comparabile a tinut cont de amplasarea proprietatii
evaluate in zona, de finisaje, de anul construirii, de suprafata construita, fiind alese comparabilele care au aceste
caracteristici cat mai apropiate de cele ale proprietatii evaluate.

In Anexa nr. 3 sunt prezentate ofertele comparabile.

In cazul evaluarii prezente au fost alese urmatoarele oferte comparabile, care au fost verificate de evaluator, sunt
valabile la data evaluarii si informatiile prezentate in anunturi corespund cu cele comunicate telefonic:

16
 SUBIECT Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona
mun. Suceava, zona Itcani,
Itcani, Burdujeni, Itcani, Itcani,
terenuri comparabile jud.
jud. jud. jud. jud.
Suceava
Suceava Suceava Suceava Suceava
suprafata (mp) 1,656 mp 2,300 mp 2,600 mp 1,200 mp 1,800 mp
pret (oferta) / mp (euro/mp) 10 €/mp 10 €/mp 10 €/mp 11 €/mp

destinatie industrial industrial industrial industrial industrial

incadrare intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan

acces drum asfaltat / Buna drum asfaltat/ Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna
deschidere (metri) 36.80 40.00 50.00 30.00 42.00
energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea
utilitati apa, retea canal, retea gaz apa, retea canal, retea energie electrica apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea
metan gaz metan gaz metan gaz metan

Calcul aducere utilitati put forat put forat put forat put forat
600 600 600 600
fosa septica fosa septica fosa septica fosa septica
630 630 630 630
gaz metan gaz metan gaz metan gaz metan
1500 1500 1500 1500

Valoarea de piata pentru terenul analizat a fost estimata prin metoda comparatiilor de piata, metoda comparatiilor
directe. Astfel, concluzia privind valoarea a fost determinata dupa cum urmeaza:

17
Elemente de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Pret oferta € 23,000 € 26,000 € 12,000 € 20,000 €
Suprafata- m² 1,656 mp 2,300 mp 2,600 mp 1,200 mp 1,800 mp
Pret oferta €/m² 10.0 € 10.0 € 10.0 € 11.1 €
Ajustare pentru negociere -15% -15% -15% -15% -15%
Valoarea ajustare -1.5 -1.5 -1.5 -1.7
Pret ajustat (euro/mp) 8.5 8.5 8.5 9.4
Drept de proprietate deplin similar similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 8.5 8.5 8.5 9.4
Conditii de finantare la piata similar deplin deplin deplin
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 9 9 9 9
Conditii de vanzare cash similar similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 9 9 9 9
Conditii de piata 17-Nov-17 actual actual actual actual
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat (euro/mp) 8.5 8.5 8.5 9.4

mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona mun. Suceava, zona
mun. Suceava, zona Itcani,
Itcani, Burdujeni, Itcani, Itcani,
Localizare jud.
jud. jud. jud. jud.
Suceava
Suceava Suceava Suceava Suceava

Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.0 0.0 0.0 0.0
Acces/ Vizibilitate drum asfaltat / Buna drum asfaltat/ Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna drum asfaltat / Buna
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
CMBU industrial industrial industrial industrial industrial
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
Incadrare/ Indicatori
intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
urbanistici
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
Deschidere (latime) 36.80 40 50 30 42
procentul laturilor 0.82 0.70 0.96 0.75 0.98
Ajustare 4% -5% 2% -6%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.4 -0.4 0.2 -0.5
energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea energie electrica, retea
Utilitati apa, retea canal, retea gaz apa, retea canal, retea energie electrica apa, retea canal, retea apa, retea canal, retea
metan gaz metan gaz metan gaz metan
Ajustare 0% 11% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.00 0.89 0.00 0.00
Suprafata 1,656 2,300 2,600 1,200 1,800
Ajustare -8% -12% 6% -2%
Valoarea ajustare (euro/mp) -0.7 -1.0 0.5 -0.2
Alte ajustari nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt nu sunt
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare (euro/mp) 0.00 0.00 0.00 0.00
da da da da
Ajustare neta 0 -1 1 -1
-4% -6% 8% -8%
ajustare bruta 1.05 2.33 0.69 0.71
10.49% 23.25% 6.87% 6.38%
Pret ajustat (euro/mp) 8.18 7.96 9.19 8.74

Valoare adoptata (euro/mp) 8.7 € 41 lei

Valoare teren 14,466 € 67,123 lei
Valoare adoptata (rotunjit) 14,500 € 67,300 lei

Curs Euro 4.6400 2

18
Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.

Elemente de comparatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

-15% -15% -15% -15%
In urma discutiilor telefonice cu vanzatorii pretul de oferta a fost negociat cu 15% din pretul de
Pret oferta (euro/mp)
vanzare
Drept de proprietate 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind
EXPLICAREA AJUSTARILOR
integral.
Conditii de finantare 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de finantare fiind similare.

Conditii de vanzare 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de vanzare fiind similare.

Conditii de piata 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de piata fiind similare.

Localizare 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari la niciuna din comparabile, localizarea acestora fiind in aceeasi zona si in
EXPLICAREA AJUSTARILOR cartiere invecinate ca si proprietatea subiect, iar piata imobiliara nu percepe diferente pentru
aceste localizari.
Acces/ Vizibilitate 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru niciuna din comparabile, accesul acestora facandu-se din drum
EXPLICAREA AJUSTARILOR
asfaltat, la fel ca in cazul proprietatii subiect.
CMBU 0% 0% 0% 0%
Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, comparabilele avand CMBU similara cu
EXPLICAREA AJUSTARILOR
proprietatea subiect.
Incadrare/ Indicatori
0% 0% 0% 0%
urbanistici
Nu s-au aplicat ajustari pentru nicuna din comparabile, acestea aflandu-se in zona intravilana,
EXPLICAREA AJUSTARILOR
asemeni proprietatii subiect.

Deschidere (latime) 4% -5% 2% -6%

EXPLICAREA AJUSTARILOR
S-au ajustat terenurile pentru deschidere, raportul dintre laturi fiind determinant in ceea ce
priveste potentialul de dezvoltare. S-au aplicat ajustari poyitive de 4% pentru comparabila A si
de 2% pentru comparabila C, aceasta avand proportia laturilor mai nefavorabila fata de
proprietatea subiect. S-au aplicat ajustari negative de -5% pentru comparabila B si de -6%
pentru comparabila D, aceasta avand proportia laturilor mai favorabila fata de proprietatea
subiect. Estimarea procentuala a fost facuta proportional cu marimea deschiderii laturilor. S-a
considerat o diferenta procentuala de 10% pentru o diferenta de proportii a laturilor de circa
0,30, rezultata din studiile de piata intreprinse de evaluator, precum si din compararea
comparabilelor A si D. Pentru celelalte comparabile s-au aplicat ajustari proportionale cu
diferenta procentuala de 10% corespunyatoare unei diferente de 0,30 a procentului laturilor.

Utilitati 0% 11% 0% 0%

19
 S-au aplicat ajustari pozitive de 11% pentru comparabila B, deoarece aceasta nu beneficiaza de
retea apa, retea canal, retea gaz metan, fiind inferioara fata de proprietatea subiect. Estimarea s-
a facut avand in vedere costul de aducere a retelei de gaz, respectiv circa 1500 euro, conform
informatiilor primite de la constructori, avand in vedere distanta proprietatii fata de reteaua de
EXPLICAREA AJUSTARILOR
gaz metan. Estimarea s-a facut avand in vederea costul de edificare a unui put forat, de circa 600
euro si a unei fose septice de circa 630 euro, avand in vedere o fosa septica de 2 mc, conform
costului preluat din catalogul "Costuri de reconstructie - Costuri de inlocuire 2010, Corneliu
Schiopu".
Suprafata -8% -12% 6% -2%

Avand in vedere CMBU industriala s-a considerat suprafata optima pentru o dezvoltare
industriala cea de 2600 mp. S-au aplicat ajustari negative de -8% pentru comparabila A, de -
12% pentru comparabila B si de -2% pentru comparabila D, deoarece acestea au suprafata mai
mare (mai favorabila pentru o dezvoltare industriala) decat cea a proprietatii subiect, ceea ce
face ca parcelele de teren sa fie mai usor tranzactionabile pe piata industriala. S-au aplicat
ajustari pozitive de 6% pentru comparabila C, deoarece aceasta are o suprafata mai mica (mai
nefavorabila pentru o dezvoltare industriala) fata de proprietatea subiect, mai neatractiva pe
piata imobiliara industriala. Conform studiilor de piata intreprinse de evaluator s-a considerat
ca pentru o diferenta de suprafata de circa 800 mp piata percepe o diferenta de pret de circa
EXPLICAREA AJUSTARILOR 10%. Estimarea a fost facuta proportional cu diferenta de suprafata pentru toate comparabilele
raportate la proprietatea subiect. Pentru estimarea facuta, s-au luat in calcul comparabilele B si
D precum si alte date regasite in piata.

Alte ajustari 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR La final nu au fost considerate alte ajustari

VALOAREA DE PIATA DETERMINATA PRIN

67.300 LEI echivalent 14.500 EURO
METODA COMPARATIILOR DE PIATA

VALOAREA NU CONTINE TVA

7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII.

Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta ca datele
disponibile, tehnicile analitice, logica, rationamentele aplicate au condus la judecati consistente.
Procesul de evaluare a constat in aplicarea metodei comparatiilor de piata, prin care s-au obtinut
urmatoarele valori:

Valoarea obtinuta in urma metodei comparatiilor de piata

Valoare adoptata (euro/mp) 8.7 € 41 lei

Valoare teren 14,466 € 67,123 lei
Valoare adoptata (rotunjit) 14,500 € 67,300 lei

Curs Euro 4.6400 2

20
Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.

Adecvarea: metoda comparatiei de piata este cea mai adecvata pentru stabilirea valorii de piata a proprietatii
evaluate, deoarece piata a oferit informatii suficiente.
Precizia: precizia unei evaluari este legata de increderea evaluatorului in acuratetea informatiilor utilizate astfel
ca la metoda comparatiilor de piataa fiind utilizate oferte ce au fost scazute prin marja de negociere si adaptate
conform informatiilor primite telefonic de la agentii imobiliari/proprietari;
Cantitatea informatiilor: adecvarea si precizia influenteaza calitatea si relevanta indicatiei valorii; cea mai mare
cantitate de informatii exista la metoda comparatiilor de piata (atat tranzactii din trecutul recent cat si oferte pe
piata).

Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta
acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si
caracteristicile proprietatii imobiliare supuse evaluarii, in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru
proprietatea in discutie este valoarea obtinuta prin metoda comparatiilor de piata:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA A 67.300 LEI echivalent 14.500 EURO

PROPRIETATII

A FOST DETERMINATA PRIN: Metoda comparatiilor de piata

EVALUATOR AUTORIZAT EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017

8. ANEXE

Anexa 1: Localizare
Anexa 2: Fotografii
Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

21
Anexa 1: Localizare

22
Anexa 2: Fotografii

ZONA PROPRIETATII EVALUATE si PROPRIETATEA EVALUATA

23
 Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii

http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=1657

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt: zona Itcani, energie electrica, retea apa, retea canal, retea gaz
metan, deschidere 40 ml la drum asfaltat.

24
http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=2402

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt: zona Burdujeni, energie electrica, deschidere 50 ml la drum
asfaltat.

25
http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=2318

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt: zona Itcani, energie electrica, retea apa, retea canal, retea gaz
metan, deschidere 30 ml la drum asfaltat.

26
http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=2431

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt: zona Itcani, energie electrica, retea apa, retea canal, deschidere
42 ml la drum asfaltat.

Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

27