M1 Z2 Procesul de Evaluare

MODULUL 1 ZIUA 2
Procesul de evaluare
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE - 2017 MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Etapele procesului de evaluare 6. Evaluarea terenului
2. Definirea misiunii de evaluare 7. Aplicarea abordărilor valorii
3. Stabilirea termenilor de referință 8. Analiza rezultatelor şi concluzia
ai evaluării asupra valorii
4. Culegerea datelor şi descrierea 9. Raportarea valorii definite
proprietăţii imobiliare
10. Exerciții recapitulative
5. Analiza datelor
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

ETAPA 3 -
Colectarea
datelor.
ETAPA 7 -
ETAPA 1 - Identificarea
Analiza
Definirea şi descrierea ETAPA 5 - rezultatelor şi
misiunii de proprietății Evaluarea concluzia
evaluare imobiliare terenului asupra valorii
ETAPA 2 - ETAPA 4 - ETAPA 6 - ETAPA 8 -

Stabilirea Analiza Aplicarea Raportarea
abordărilor în evaluării
termenilor datelor
evaluare
de referință
ai evaluării

2. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

Definirea misiunii de evaluare

Primul pas în cadrul procesului de evaluare
Se stabilesc, de principiu, informațiile:
pe care clientul dorește să le obțină de la evaluator în legătură cu proprietatea
subiect
de care evaluatorul are nevoie pentru a putea defini contextul evaluării
Evaluatorul identifică:
proprietatea imobiliară subiect
drepturile de proprietate evaluate
clientul și utilizatorii desemnați
scopul evaluării
tipul valorii solicitate
data evaluării
ipoteze și ipoteze speciale
Actori implicați
EVALUATOR CLIENT
SPECIALIȘTI UTILIZATORI
(constructori, EVALUATOR DESEMNAȚI
specialiști în VERIFICATOR (auditori, bănci,
cadastru, arhitecți) autorități locale)
Informații preliminare
Imobil
Drepturi de proprietate
Utilizatori desemnați
CLIENT Scopul evaluării EVALUATOR

Tipul valorii
Data evaluării
Ipoteze și ipoteze speciale

3. STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Termenii de referință ai evaluării
• la începutul evaluării
Agreați cu clientul • pe parcursul evaluării
• în contract
Consemnați în scris • în raportul de evaluare
• generali
Pot fi • specifici

Identificarea și competența evaluatorului
Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
Scopul evaluării
Identificarea proprietății imobiliare subiect
Tipul valorii
Data evaluării

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării
Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea
Ipoteze și ipoteze speciale
Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
Declararea conformității evaluării cu SEV
Descrierea raportului

a. Evaluatorul și competența acestuia

identitatea evaluatorului autorizat
evaluator independent extern sau intern
evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială
existența sau inexistența unui conflict de interese pentru evaluator
competența evaluatorului în efectuarea evaluării
numele și competența altor specialiști - analize care excedează competența evaluatorului

b. Clientul și alți utilizatori desemnați
Clientul este persoana care angajează evaluatorul pentru a desfășura misiunea

de evaluare
• Plata onorariului poate fi realizată de către client sau de către o terță parte
• Clientul este identificat clar în contract și în raportul de evaluare
• Clientul poate fi sau nu utilizatorul de facto al evaluării
Utilizatorul desemnat este acea persoană sau entitate care va utiliza evaluarea
pentru un anumit scop
• identificat prin nume sau prin precizarea tipului acestuia (auditorii clientului, consultanții
juridici ai clientului, autorități fiscale etc.)
• cei care primesc o copie a raportului de evaluare nu sunt în mod necesar utilizatorii desemnați
ai acestuia

c. Scopul evaluării (utilizarea desemnată)
transferul dreptului de proprietate
Modul în care clientul finanțare și creditare

și utilizatorii desemnați
vor folosi informațiile impozitare
conținute în raportul
de evaluare raportare financiară
compensare în caz de expropriere

d. Identificarea ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
proprietății DREPT DE
PROPRIETATE
imobiliare EVALUAT
subiect
CARACTERISTICI
LOCALIZARE VALOARE FIZICE,
ECONOMICE,
JURIDICE
COMPONENTE
NON-
IMOBILIARE

Dreptul de proprietate supus evaluării:
Drept real principal
Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de

uzufruct abitație superficie servitute concesiune folosință

Localizarea:
Elemente de identificare
• Adresă poștală
• Număr carte funciară
• Număr cadastral
• Plan de amplasament
• Harta zonei
Caracteristici fizice, economice, juridice:
• Dimensiuni • Chiria • Bunuri mobile
Caracteristici economice
• Aspect • Condițiile de • Mobilier
Caracteristici juridice
Caracteristici fizice
• Stare tehnică finanțare • Electronice

• Vechime • Randamentul • Electrocasnice
• Calitate • Francize
• Licențe

e. Tipul valorii
adecvat scopului evaluării
clientul sau utilizatorii desemnați comunică evaluatorului tipul de
valoare dorit
evaluatorul decide dacă tipul valorii corespunde cu scopul evaluării
și cu tipul proprietății
valoarea de piață, valoarea de investiție, valoarea justă, valoarea
impozabilă, valoarea specială sau valoarea sinergiei
sursa definiției sau explicarea oricărui tip al valorii utilizat

f. Data evaluării
Data la care este valabilă concluzia privind valoarea estimată
Nu trebuie confundată cu data raportului de evaluare
Data la care au fost disponibile informațiile utilizate pentru

fundamentarea valorii
Depinde și de scopul evaluării și tipul valorii estimate
Nu poate fi ulterioară datei raportului

O dată curentă
• apropiată de data raportului de evaluare
• poate coincide cu data inspecției
• poate fi ulterioară datei inspecției
O dată anterioară
• raport de evaluare retrospectiv
• specifică evaluărilor pentru impozitare, raportare financiară sau celor
solicitate de către justiție

g. Documentarea necesară
informațiile care au stat la baza verificării dreptului asupra proprietății imobiliare
amploarea inspecției realizate (integrală – la exteriorul și interiorul proprietății, sau parțială – doar la exterior)
responsabilitatea pentru informațiile primite de la client și/sau de la terțe părți
orice informație solicitată de către evaluator dar indisponibilă la data raportului de evaluare
existența oricăror informații privind starea solului și a fundației
responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător, reale sau potențiale
autorizațiile sau restricțiile legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare
documentarea a fost suficientă/insuficientă pentru a emite o opinie total justificabilă asupra valorii

h. Natura și sursa informațiilor
convenite și consemnate în scris
orice informații relevante pe care se va baza evaluarea
documentarea necesară pentru orice verificări care vor fi întreprinse pe

durata evaluării

i. Ipoteze și ipoteze speciale
Ipoteze Ipoteze speciale

- aspecte care sunt acceptate ca fapte, în Ipoteze care presupun:
mod rezonabil, în contextul evaluării, fără a
fi în mod specific documentate sau verificate - date care diferă de datele reale existente la
data evaluării, sau
- aspecte care, după ce au fost stabilite,
trebuie acceptate pentru înțelegerea - date care nu ar fi presupuse de către un
evaluării sau a altor servicii de evaluare participant tipic de pe piață într-o tranzacție,
furnizate la data evaluării.

Ipoteze - exemple
se presupune că amplasamentul este în deplină concordanță cu toate reglementările legale privind mediul înconjurător în afara cazurilor când
neconcordanțele sunt expuse, descrise și luate în considerare în raport
s-a presupus că legislația în vigoare se va menține și nu au fost luate în calcul eventuale modificări care pot să apară în perioada următoare
nu există niciun indiciu privind existența unor contaminări naturale sau chimice care afectează valoarea proprietății evaluate sau
valoarea proprietăților vecine
nu există defecte ale construcțiilor
valoarea de piață estimată este valabilă la data evaluării. Întrucât piața și condițiile de piață se pot schimba, valoarea estimată poate fi
incorectă sau necorespunzătoare la un alt moment
există o finanțare normală

Ipoteze speciale - exemple

autorizația de construire a fost obținută sau va fi obținută (inclusiv pentru o modificare a utilizării proprietății imobiliare)
o clădire aflată în faza de proiect ar fi de fapt finalizată la data evaluării, conform planului arhitectural și specificațiilor de construire
un contract care nu s-a semnat, ar fi de fapt în vigoare la data evaluării
proprietatea imobiliară este vacantă când, în realitate, la data evaluării aceasta este ocupată
proprietatea imobiliară este închiriată cu anumite clauze de închiriere când, în realitate, la data evaluării aceasta este neocupată
schimbul are loc între părți în care una sau alta are un interes special și valoarea suplimentară (adică valoarea sinergiei) se creează ca urmare a
fuziunii intereselor

j. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
În cazul în care este necesar sau de dorit să se

restricționeze utilizarea evaluării sau a celor care pot să
se bazeze pe aceasta
Evaluatorul va preciza că este necesar acordul său
prealabil, în scris, în cazul în care se dorește publicarea
integrală sau parțială a raportului de evaluare.
Se va preciza că raportul de evaluare se adresează doar
clientului și altor utilizatori desemnați specificați în raport
și că nu își asumă răspunderea față de alte persoane

k. Declararea conformității cu SEV
În cele mai multe cazuri, se declară conformitatea cu SEV
Scopul sau contextul evaluării poate implica o deviere de la SEV
Orice deviere de la standarde trebuie să fie identificată în raport și

JUSTIFICATĂ

l. Descrierea raportului
SEV 103 - Raportare
Formatul raportului, precum și orice excludere de la cerințele SEV 103

trebuie să fie convenite în prealabil și consemnate în termenii de
referință ai evaluării

4. COLECTAREA DATELOR ȘI DESCRIEREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE

Tipuri de date
• indicatori economici
• activități guvernamentale
Date generale • politica fiscală
• reglementări privind zonarea
• proprietatea imobiliară subiect

Date specifice • vânzările și închirierile de proprietăți imobiliare comparabile
• caracteristicile pieței locale specifice
• oferta (trecerea in revista a ofertei de proprietăți imobiliare

comparabile)
Date cerere/ • evidențierea tendințelor pieței, relațiile între cerere și ofertă,
ratele de absorbție
ofertă de piață • cererea concurențiala (cerere solvabila sau calificata versus
cerere de locuințe)

4. ANALIZA DATELOR

Analiza datelor cuprinde două tipuri de

analize importante:
Analiza celei mai

Analiza pieţei bune utilizări

Analiza pieţei
procesul de identificare şi studiere a pieţei unui anumit bun sau
serviciu.
Este realizată în scopul:
 estimării cererii pentru un anumit tip de proprietate imobiliară
(analiza cererii)
 determinării conformării pieţei pentru proprietatea analizată
(analiza ofertei)
 studierii modului în care interacţiunea dintre cerere şi ofertă
afectează valoarea proprietăţii subiect (analiza echilibrului pieţei)
O analiză corectă a pieţei impune parcurgerea de către evaluator a

următorilor paşi:
• Definirea produsului (analiza productivităţii proprietăţii)
• Delimitarea pieţei
• Analiza cererii
• Analiza ofertei competitive (investigarea şi previziunea concurenţei)
• Analiza interacţiunii dintre cerere şi ofertă
• Estimarea absorbţiei în piaţă a proprietăţii subiect

Analiza celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare (CMBU) - „utilizarea probabilă în mod rezonabil şi justificată
adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, utilizare care trebuie
să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care
rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare” - concept fundamental
pentru practica evaluării.
Cea mai bună utilizare se va considera pentru:
 teren, în ipoteza că ar fi liber/neocupat, chiar și atunci când proprietatea subiect
este construită,
 proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcţiile aferente acestuia)

Cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru condiţii, respectiv să fie:
1. permisibilă legal
2. posibilă fizic
3. fezabilă financiar
4. maxim productivă (să conducă la cea mai mare valoare a proprietății)

5. EVALUAREA TERENULUI

Metodele de evaluare a terenului liber derivate din cele trei abordări

tradiționale ale valorii:
abordarea prin piață
abordarea prin venit
abordarea prin cost

Metoda comparaţiei
Metode alternative
directe
Metodele capitalizării
Extracția de pe piață Alocarea (proporția)
venitului:
Capitalizarea directă:
Metoda reziduală
Capitalizarea directă:
Capitalizarea rentei
funciare
Analiza fluxului de
numerar actualizat –
Metoda parcelării şi
dezvoltării

6. APLICAREA ABORDĂRILOR ÎN EVALUARE

Metodologia de evaluare cuprinde trei abordări ale valorii:
- abordarea prin piaţă (comparaţie directă)
- abordarea prin venit
- abordarea prin cost
Cf. Standarde de evaluare a bunurilor, 2016 – SEV 100 Cadrul general -

„Pentru estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare, pot fi utilizate una
sau mai multe abordări în evaluare.”

Abordarea prin piață

Se bazează pe comparaţii cu tranzacții anterioare, recente, de proprietăți imobiliare, fiind
utilă în situaţia în care au fost vândute recent mai multe proprietăţi comparabile.
Etapele aplicării abordării prin piață:
Identificarea Analiza comparabilelor și

Analiza rezultatelor comparației
proprietăților determinarea diferențelor dintre Aplicarea de ajustări
și formularea concluziei
comparabile acestea și proprietatea subiect

drepturile de proprietate transmise

Elementele de condiţiile de finanţare
comparație:
condiţiile de vânzare
cheltuielile necesare imediat după cumpărare
condiţiile de piaţă
localizarea
caracteristicile fizice
caracteristicile economice
utilizarea
componentele non-imobiliare ale valorii

Abordarea prin venit

Valoarea proprietății cu potențial de a genera venituri este estimată în relație cu
beneficiile viitoare anticipate care pot fi obținute din exploatarea acesteia
(conform principiului anticipării).
Capitalizarea directă - metodă utilizată pentru a converti venitul dintr-un singur

an într-o indicație a valorii proprietății, într-un singur pas - două proceduri:
1) împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de
venit
2) înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al
venitului)

Datele specifice analizate:
venitul brut anual previzionat
pierderea de venit brut anual
cheltuielile anuale de exploatare previzionate
caracterul şi durata fluxurilor de venit
valoarea de revânzare previzionată/valoarea terminală a proprietăţii evaluate

Etapele aplicării metodei capitalizării

din cadrul abordării prin venit:
Se estimează venitul net

Se estimează venitul brut
Se estimează venitul brut din exploatare (VNE) prin Se împarte venitul net din
efectiv (VBE) prin
potențial (VBP) generat de deducerea din venitul Se estimează rata de exploatare la rata de
ajustarea venitului brut
proprietate prin brut efectiv a cheltuielilor capitalizare (c) capitalizare (VNE / c) și se
potențial cu pierderile
închiriere, în condițiile de exploatare aferente corespunzătoare tipului obține o indicație cu
aferente gradului de
unui grad de ocupare de proprietății, cheltuieli care de venit utilizat. privire la valoarea
neocupare și neîncasării
100%. cad în sarcina proprietății imobiliare.
chiriei.
proprietarului.

Abordarea prin cost
Valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin adăugarea, la

valoarea de piaţă a terenului considerat liber, a costului de nou al
construcţiei(iilor) aferente proprietății, din care se scade apoi deprecierea
cumulată a acestora (deprecierea fizică, deprecierea funcţională şi
deprecierea economică) apărută din diferite cauze.
Profitul dezvoltatorului imobiliar pentru coordonarea dezvoltării se va
include în valoare.

Etapele aplicării abordării prin cost
8. Cost de înlocuire / 9. Ajustarea valorii

1. Valoarea terenului 5. Costuri directe +
reconstruire net + - adăugarea valorii
în ipoteza că este 4. Profitul sau Costuri indirecte + unor elemente non-
stimulentul valoare teren =
liber şi disponibil Profitul imobiliare
pentru dezvoltare la dezvoltatorului dezvoltatorului = Valoare drept absolut - când se sunt
CMBU a sa proprietate evaluate drepturi
costul de nou
imobiliară parţiale
3. Costuri directe şi 6. Deprecierea

2. Tipul de cost indirecte cumulată = 7. Cost de nou -
adecvat: costul de D. Fizică + Depreciere cumulată
înlocuire sau costul de ale clădirilor și, = cost de înlocuire /
reconstruire respectiv, ale D. Funțională + reconstruire net
construcţiilor speciale D. externă

7. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Etapă a procesului de evaluare în care evaluatorul analizează rezultatele

obţinute în urma aplicării abordărilor în evaluare şi selectează în final, o
singură valoare (cazul cel mai frecvent) sau un interval de valori.

8. RAPORTAREA VALORII

Forma, dimensiunea şi
conţinutul raportului de
evaluare pot depinde de:
cerinţele tipul proprietăţii

imobiliare natura evaluării
clientului evaluate
Cel mai bun raport de evaluare - dă posibilitatea clientului să înţeleagă

problema şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la
final.
• document scris care asigură evaluatorului oportunitatea de a

fundamenta şi explica opiniile şi concluziile sale şi de a demonstra
soliditatea concluziei finale asupra valorii
• trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul pentru a
Raportul ajunge la concluzia asupra valorii proprietăţii
de evaluare • reflectă înţelegerea de către evaluator a principiilor economice
generale aplicate în procesul de evaluare, abilitatea sa de a interpreta
datele relevante şi logice, de a selecta metodele, Metodele şi
procedurile de evaluare adecvate, precum şi modul de aplicare a
acestora, pentru a susţine concluzia finală asupra valorii.

9. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

Enunțuri adevărat/fals
1. Misiunea de evaluare este identificată în prima etapă a procesului de evaluare prin simpla
identificare a proprietății imobiliare subiect și a drepturilor de proprietate ce urmează a fi evaluate.
a. Adevărat
b. Fals
2. În funcție de scopul evaluării, evaluatorul va stabili tipul valorii ce se va estima.

a. Adevărat
b. Fals
3. Descrierea proprietății imobiliare este realizată în urma efectuării inspecției în teren a proprietății
respective și prin verificarea conformității cu documentele de atestare a dreptului de proprietate.
a. Adevărat
b. Fals

4. Evaluatorul trebuie să clarifice termenii de referință ai evaluării, care vor fi agreați cu clientul
evaluării și care vor fi incluși atât în documentul contractual, cât și în raportul de evaluare final.
a. Adevărat
b. Fals
5. Datele specifice includ informații despre istoricul și utilizările proprietății subiect.

a. Adevărat
b. Fals
6. Prin aplicarea abordării prin cost, evaluatorii stabilesc valoarea actualizată a beneficiilor
viitoare rezultate din deținerea proprietății.
a. Adevărat
b. Fals

7. Abordarea prin venit se aplică rar la evaluarea locuințelor unifamiliale ocupate de proprietar.
a. Adevărat
b. Fals
8. Abordarea prin piață (comparația directă) este cea mai adecvată abordare atunci când există
suficiente informații credibile privind tranzacții și/sau oferte recente.
a. Adevărat
b. Fals
9. Abordarea prin cost poate fi aplicată de evaluator atunci când construcțiile din cadrul
proprietății subiect sunt relativ noi și sunt afectate de deprecieri mici și când sunt disponibile
informații despre terenuri libere, cu atractivitate similară, vândute sau oferite spre vânzare
recent.
a. Adevărat
b. Fals

10. Etapa finală a procesului de evaluare constă în analiza rezultatelor și formularea concluziei asupra
valorii.
a. Adevărat
b. Fals
11. Un evaluator trebuie să aplice întotdeauna toate cele trei abordări ale valorii unei proprietăți
imobiliare, în orice evaluare.
a. Adevărat
b. Fals
12. Concluzia finală asupra valorii poate fi sub forma unei singure valori sau a unui interval de valori.
a. Adevărat
b. Fals

13. Majoritatea evaluărilor cer o estimare a valorii în prezent.

a. Adevărat
b. Fals
14. O estimare în bani a valorii dreptului de proprietate este întotdeauna egală cu suma valorilor
dezmembrămintelor dreptului de proprietate.
a. Adevărat
b. Fals
15. Comparația directă este cea mai credibilă metodă de evaluare a terenurilor libere.
a. Adevărat
b. Fals

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Conform SEV 101, termenii de referință ai evaluării pot fi:
a. identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați
b. data evaluării
c. scopul evaluării
d. toate răspunsurile de mai sus sunt corecte
2. O evaluare nu poate fi utilizată în scopul:

a. stabilirii performanței energetice a unei clădiri
b. garantării unui împrumut
c. impozitării unei clădiri
d. înregistrării valorii juste în contabilitate
3. Analiza celei mai bune utilizări se realizează în cazul în care scopul evaluării este estimarea:
a. valorii de investiție
b. valorii speciale
c. valorii de piață
d. valorii juste

4. Data evaluării poate fi:

a. o dată curentă
b. o dată ulterioară
c. o dată anterioară
d. a. și c.
5. Care dintre următorii termeni reprezintă un element de comparație în abordarea prin piață?
a. prețul vânzării
b. condițiile de finanțare
c. deprecierea cumulată
d. venitul net din exploatare
6. O estimare separată a valorii unui teren este, în general, inclusă în:

a. abordarea prin piață
b. abordarea prin venit
c. abordarea prin cost
d. toate cele trei abordări

7. Ajustări valorice sau procentuale pentru elemente de comparație sunt aplicate prețurilor:
a. de vânzare ale proprietății subiect
b. de ofertă ale proprietății subiect
c. de vânzare ale proprietăților comparabile
d. de ofertă ale proprietăților comparabile
8. În procesul de evaluare nu se colectează și nu se analizează următoarele informații:

a. generale
b. specifice (subiect și comparabilele)
c. din metodologia evaluării
d. cererea și oferta competitivă
9. Din categoria de date generale ar trebui studiate:

a. vânzările comparabile
b. estimările venitului
c. influențele economice
d. ipotezele speciale

10. Cea mai credibilă metodă de evaluare a terenurilor este:

a. extracția de pe piață
b. comparația directă
c. alocarea (proporția)
d. capitalizarea rentei funciare
11. Pentru a estima valoarea de piață, un evaluator urmărește:

a. raportul de evaluare
b. procesul de evaluare
c. procesul de verificare
d. manualul evaluatorului
12. În prima etapă a procesului de evaluare a unei proprietăți imobiliare (definirea misiunii de evaluare) nu se
analizează:
a. proprietatea imobiliară
b. cea mai bună utilizare
c. drepturile de proprietate
d. data evaluării

13. Deprecierea unei construcții poate fi:

a. fizică
b. funcţională
c. economică
d. oricare de mai sus
14. Dimensiunea, tipul şi conţinutul raportului de evaluare sunt în funcţie de:

a. utilizatorul desemnat
b. reglementările existente
c. natura şi complexitatea evaluării
d. toate cele de mai sus
15. În analiza rezultatelor evaluării, un evaluator ia în considerare toate aspectele de mai jos, mai puțin:
a. considerarea adecvării și acurateței fiecărei metode aplicate
b. considerarea cantității și calității informațiilor disponibile
c. calcularea mediei rezultatelor
d. explicarea diferențelor dintre rezultatele obținute din aplicarea diferitelor metode de evaluare/abordări
ale valorii

Teme de discuție
1. De ce este important ca, la începutul procesului de evaluare, să se identifice drepturile de proprietate ce
urmează a fi evaluate?
2. În ce constă esența celor trei abordări ale valorii?
3. Enumerați cele trei abordări ale valorii. Trebuie folosite întotdeauna toate cele trei abordări ale valorii?
4. De ce trebuie specificată data evaluării?
5. Care sunt etapele procesului de evaluare?

Vă mulțumesc!
Laurențiu Stan
Modulul I – Ziua 2
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

M1 Z2 Procesul de Evaluare

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

M1 Z2 Procesul de Evaluare

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 1 ZIUA 2

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. ETAPELE PROCESULUI DE EVALUARE

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

ETAPA 2 - ETAPA 4 - ETAPA 6 - ETAPA 8 -

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

2. DEFINIREA MISIUNII DE EVALUARE

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Definirea misiunii de evaluare

CLIENT Scopul evaluării EVALUATOR

Ipoteze și ipoteze speciale

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

3. STABILIREA TERMENILOR DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 9

Termenii de referință ai evaluării

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

Identificarea și competența evaluatorului

Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Identificarea proprietății imobiliare subiect

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 11

Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării

Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Ipoteze și ipoteze speciale

Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Declararea conformității evaluării cu SEV

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

a. Evaluatorul și competența acestuia

evaluator independent extern sau intern

evaluatorul poate oferi o evaluare obiectivă și imparțială

existența sau inexistența unui conflict de interese pentru evaluator

competența evaluatorului în efectuarea evaluării

numele și competența altor specialiști - analize care excedează competența evaluatorului

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

b. Clientul și alți utilizatori desemnați

Clientul este persoana care angajează evaluatorul pentru a desfășura misiunea

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 14

c. Scopul evaluării (utilizarea desemnată)

transferul dreptului de proprietate

Modul în care clientul finanțare și creditare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 15

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

Dreptul de proprietate supus evaluării:

Drept real principal

Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de Drept de

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Caracteristici fizice, economice, juridice:

• Dimensiuni • Chiria • Bunuri mobile

• Stare tehnică finanțare • Electronice

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

Nu trebuie confundată cu data raportului de evaluare

Data la care au fost disponibile informațiile utilizate pentru

Depinde și de scopul evaluării și tipul valorii estimate

Nu poate fi ulterioară datei raportului

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

responsabilitatea pentru informațiile primite de la client și/sau de la terțe părți

existența oricăror informații privind starea solului și a fundației

responsabilitatea pentru identificarea riscurilor de mediu înconjurător, reale sau potențiale

autorizațiile sau restricțiile legale referitoare la utilizarea proprietății imobiliare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

h. Natura și sursa informațiilor

convenite și consemnate în scris