STUDII DE CAZ

2017

MIHAELA KOCSIS OLGA JALOBĂ

HALĂ INDUSTRIALĂ DE TIP PARTER CU STRUCTURĂ DIN BETON
ARMAT CU MULTIPLE CONSTRUCTII INTERIOARE
ESTIMAREA VALOARII IMPOZABILE – ABORDAREA PRIN COST

Conform recomandarilor GEV 500/2016

 Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă”.
 Abordările în evaluare sunt: abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă,
abordarea prin venit și abordarea prin piaţă.
 În determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singură abordare
în evaluare, în condiţiile în care nu există informaţii suficiente pentru
aplicarea celorlalte abordări, fiind obligatoriu însă ca aceasta să fie
abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă.
 ESTIMAREA VALOARII IMPOZABILE – ABORDAREA PRIN COST

Abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă

 Abordarea prin cost pentru valoarea impozabilă constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce
deprecierea fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz.

Costul de nou poate fi calculat ca un cost de reconstruire sau de înlocuire.

 Cele trei metode de estimare a costului sunt:

 Metoda comparației unitare
 Metoda costurilor segregate
 Metoda devizelor.
SURSE DE COST

Principalele surse de cost folosite în evaluare, ordonate de la cele mai analitice către cele mai sintetice:

Devize
Îndreptar MATRIX ROM (”Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul zilei, a costurilor elementelor și
construcțiilor de locuințe – procentual și valoric”)
 Fișele din Îndreptar includ și costuri pentru lucrări exterioare și pentru utilaje și echipamente aferente
construcției. In cadrul evaluării pentru impozitare acestea trebuie eliminate din fișa de costuri.
Cataloage IROVAL:
 • Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire clădiri rezidențiale - Editura IROVAL,
 • Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire clădiri industriale, comerciale, agricole, construcții speciale - Editura
IROVAL,
 • Costuri de reconstrucție - costuri de înlocuire clădiri cu structuri pe cadre, anexe gospodăresti, structuri MiTek și
construcții speciale - Editura IROVAL
SURSE DE COST
Cataloage 1964 (intocmite de Comisia centrală pentru inventarierea și reevaluarea fondurilor fixe, reeditate de MATRIX
ROM).
Alte surse:
 ”Metoda costurilor segregate” – Editura IROVAL - 2011, autor Cornel Șchiopu
 HG 363/ 14.04.2010 modificat și completat de HG 717/ 14.07.2010, HG nr. 250 din 17 martie 2011 și HG nr. 1.061 din
30 octombrie 2012 privind aprobarea standardelor de cost pentru obiective de investiții finanțate din fonduri publice
 Arena Construcțiilor (http://www.arenaconstruct.ro/)
 Bursa Construcțiilor (http://www.construcțiibursa.ro/)
 Contracte de construire
 Indici cronologici ai costului (CET-RO, Institutul national de statistica)
 Buletin de reparații în mica construcție și reparații în construcții – editura MATRIX ROM (http://www.matrixrom.ro/
Domenii Cărți - Construcții - Apariții periodice)
 Buletin tehnic de preturi la instalații electrice, sanitare, gaze, încalzire centrală, canalizare, în mica construcție și reparații
– editura MATRIX ROM (idem)
 Altele.
SURSE DE COST
Pentru estimarea valorii impozabile a obiectivului analizat mai jos (hală cu multiple construcții interioare) s-au folosit urmatoarele surse de
cost :
1.Cataloage IROVAL (sursă publică) – costuri unitare
Cataloagele IROVAL conțin costuri pe subsisteme. Costul unui subsistem are o alcătuire complexă.

Subsistemele pot fi de următoarele tipuri:

 Structura SAU Infrastructura și Suprastructura
 Acoperișul
 Închiderile și compartimentările
 Finisajele interioare și exterioare
 Instalațiile electrice, sanitare, de încălzire
 Utilizarea cataloagelor IROVAL presupune cunoașterea unor detalii referitoare la construcția de evaluat.
 În acest sens este recomandat ca anterior efectuării inspecției să se studieze fișa aferentă din catalog, pentru a culege toate informațiile
necesare evaluării.
SURSE DE COST

De exemplu în cazul unei hale trebuie cunoscute elemente de calcul ca:

 Tipul structurii și al acoperișului
 Lungimea halei
 Lățimea halei
 Înălțimea halei
 Suprafața și soluția construcțivă a planșeelor parțiale
 Suprafața și soluția construcțivă a pereților de compartimentare etc.
 Numărul de deschideri și dimensiunile acestora (lătime, înălțime) – atenție la
semnificația termenului de ”deschidere”, a nu se confunda cu ”traveea”!
 Suprafața închiderilor, din care suprafața opacă se evidențiază separat
 Suprafața luminatoarelor
 Numărul trapelor de fum
 Suprafața ușilor auto
 Altele (ex: canale auto, fundații pentru utilaje) etc.
SURSE DE COST
 2.Cataloage 1964 (sursă publică) – costuri unitare

Cataloagele 1964 conțin costuri complexe formate din articole comasate, în general, pe:
 Construcție (care include Infrastructura, Suprastructura, Compartimentările)
 Finisaje
 Instalații.
Utilizarea cataloagelor 1964 presupune cunoașterea unor detalii referitoare la construcția de evaluat.
In acest sens este recomandat ca anterior efectuării inspecției să se studieze fișa aferentă din catalog, pentru a culege toate
informațiile necesare evaluării, de exemplu:
 Tipul structurii și al acoperișului
 Închiderile și compartimentările
 Finisajele interioare și exterioare
 Instalații electrice, sanitare, de încalzire etc.
SURSE DE COST

Atenție!

Prețurile din cataloagele din 1964 au fost fundamentate pe alte tehnologii de

execuție, alte materiale și alt nivel al manoperei față de situația din prezent.
Dupa anul 1977 s-au modificat normativele de proiectare seismică generând un
impact direct asupra costului construcțiilor.
De ce s-au ales aceste surse de cost? De ce nu s-au intocmit devize sau nu a
fost ales Îndreptarul MATRIX ROM ?
Alegerea sursei de cost se face respectând principiul asemănării ”construcției
de evaluat” cu descrierea construcției din sursa de cost. Acest principiu este
fundamental deoarece cu cât asemănarea este mai mică cu atât rezultatul
obținut este mai puțin credibil.
HALĂ INDUSTRIALĂ DE TIP PARTER CU STRUCTURA DIN BETON
ARMAT CU MULTIPLE CONSTRUCȚII INTERIOARE

 Am conceput acest exemplu de calcul în urma multor întrebări primite de la utilizatorii Cataloagelor IROVAL și ai programului
Kost Plus referitoare la modul de încadrare al diferitelor tipuri de construcții din interiorul halelor industriale care nu se găsesc
ca atare în Cataloagele IROVAL.

1. Descrierea clădirii evaluate

 Hală industrială de tip parter (C1) cu structura din beton armat cu multiple construcții interioare (zona Hunedoara) construită
în anul 1985, stare fizică foarte bună.
 În anul 2010 a fost adăugată o extindere (C6) cu aceeași descriere ca și hala inițială, având o deschidere de 12 m, în stare foarte
bună. Extinderea dispune de o cale de rulare pe grinzi din beton armat pe care rulează un pod rulant de 3,5 tf.
 În martie 2014 a fost executată o modernizare a halei inițiale în valoare de 550.000 lei.
SCHIȚA CLĂDIRII
 Denumire Hală Birouri și vestiare Atelier maiștri Magazie Birouri expediție
Pozitie plan C1 C2 C3 C4 C5
Regim de înălțime parter P+E parter parter P+E
Ac 5000 312 72 182 150
Ad 5000 624 72 182 300
H pe nivel 7m 2,5 m 2,5 m 4m 2,5 m
structură de rezistență schelet și șarpantă din beton zidărie din bca zidărie din bca structură metalică schelet metalic și planșeu din
armat, 4 deschideri de 12 m beton armat
Închideri și închideri zidărie din închideri și compartimentari zidărie din bca tablă neagra vopsita gips carton cu termoizolatie
compartimentari cărămidă cu suprafete vitrate bca;
pe cca.50% din suprafata și
suprafata opaca pe 50%

Plansee: - din beton armat peste parter și - - din beton armat

Acoperis: beton armat prefabricat
(chesoane) și termo și
hidroizolatie
Pardoseli: beton
Finisaje exterioare: tencuieli stropite; tâmplăria
exterioară a halei este
metalică
Finisaje interioare: tencuieli drișcuite și spoieli
la peretii din cărămidă și
acoperis
Dotari/ instalații: instalații electrice de iluminat
fluorescent și forță, instalații
sanitare de preluare a apelor
pluviale și instalații hidranti,
instalații termice cu registre
din țeavă neagra
din lemn peste etaj
- -
parchet laminat și gresie la
grupurile sanitare
tencuieli și zugrăveli obișnuite
zugrăveli lavabile la pereti,
faianta, tamplarie PVC cu geam
termopan
instalații electrice de iluminat,
instalații termice și corpuri de
incalzit din oțel teflonat,
instalații sanitare racordate la
obiecte sanitare
tablă neagra vopsita -
parchet si gresie beton parchet laminat și gresie la
grupurile sanitare
tencuieli și zugrăveli vopsitorii zugrăveli
obișnuite
finisaje obișnuite cu spoieli la vopsitorii la pereti și tavane, zugrăveli lavabile la pereti,
pereti și tavane tamplarie metalică faianta, tamplarie PVC cu geam
termopan
instalații electrice de instalații electrice de instalații electrice de iluminat,
iluminat, instalații termice și iluminat instalații termice și corpuri de
corpuri de incalzit incalzit din oțel teflonat,
instalații sanitare racordate la
obiecte sanitare
CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR IROVAL
TABEL PENTRU CALCULUL COSTULUI DE NOU AL UNEI HALE COMPLEXE CU STRUCTURA DIN BETON ARMAT
ADRESA CLĂDIRII: Hunedoara, jud.Hunedoara
Sc (mp)= 5000,00 H = 7 m, 4 deschideri de 12 m, inchideri zidarie bca
Coeficient distanta conform Anexa 2 din catalog pentru Hunedoara Coeficient manopera conform Anexa 2 din catalog
1,000 1,000
= pentru Hunedoara =
Costurile din catalog s-au calculat pentru nivelul de
Costurile din catalog s-au calculat pentru distanta de transport de 10
1,003 salarizare III pentru care coeficientul de manopera 1,036
km, pentru care coeficientul de distanta este =
este =

Corectia pentru distanta = 1,000 / 1,003 = 0,997 Corectia pentru manopera = 1,000 / 1,036 = 0,965

HALA C1
Calcul cost de nou Cost unitar
Cost total Corecţie Corecţie Cost de nou (3)
U.M. Cantitatea indexat (0) manoperă (lei inclusiv
Nr. cr. Descriere subsistem Simbol subsistem (lei) distanţă (1)
(lei/UM) (2) TVA)

HALA (C1-C5) Structura hala industriala cu

A B C=AxB D E F=CxDxE

stalpi prefabricati din beton

armat cu H=6 m, cu 3
Calcul pe baza Cataloagelor IROVAL 1 deschideri de 12 m
Corectie pentru diferenta de
6STR3D12H6
(900,3 lei-539,6 lei) /
mp Ad 5000 539,60 2.698.000,00 0,997 0,9653 2.596.457,73

30 inaltime pana la 7 m 2m = 180,35 lei/mp mp Ad 5000 180,35 901.750,00 0,997 0,9653 867.811,62
Acoperis cu grinzi
precomprimate de 12 m +
cheson + hidroizolatie + mp
2 termoizolatie de 5 cm grosime 12GPRECHT5 acoperis 5000 622,87 3.114.352,50 0,997 0,9653 2.997.140,34
Inchidere perimetrala cu H = 7
m din caramida de 24 cm
grosime, finisata interior si
3 exterior cu geam ICARA24GH7 mp perete 1500 345,42 518.127,72 0,997 0,9653 498.627,40
Inchidere perimetrala din
caramida de 24 cm grosime,
finisata interior si exterior fara
4 geam ICARA24P mp perete 1500 694,77 1.042.155,27 0,997 0,9653 1.002.932,58

5 Finisaj interior hala FINIHALA mp Ad hala 5000 158,49 792.470,00 0,997 0,9653 762.644,50

6 Instalatii electrice hala (220 V) ELHALAC mp Ad 4284 58,94 252.504,79 0,997 0,9653 243.001,48

7 Instalatii sanitare hala SAHALAC mp Ad 5000 61,10 305.522,00 0,997 0,9653 294.023,34
CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR IROVAL
CALCUL RAPID PE BAZA CATALOAGELOR IROVAL CU
PROGRAMUL KOST PLUS
CALCUL RAPID PE BAZA CATALOAGELOR IROVAL CU
PROGRAMUL KOST PLUS

Diferența între cele două rezultate

pe baza Cataloagelor IROVAL este
nesemnificativă,
de 0,06%.
CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR 1964
 CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR 1964

Mod de calcul al indicelui de actualizare:

Indice actualizare conform buletin

Indice actualizare conform Indice actualizare conform Indice actualizare conform CET, denominat si fără TVA 20%,
buletin CET (30.06.2016) buletin CET denominat buletin CET, denominat si fara indexat cu creșterea leu/EUR de la
(30.06.2016) TVA 20% (30.06.2016) 30.06 la 31.12.2016

20700,442 : 10.000 = 2,0700442 : 1,20 = 1,7250 x 4,5411 : 4,498 = 1,742

Rezultate obținute:
Sursa Cost Cost unitar Abatere
(lei fara TVA) (lei fara TVA / procentuala
Concluzii:
mp) fata de minim Deoarece construcția de evaluat este foarte asemănătoare
Cataloage IROVAL 10.590.360 2.118 3,47% atât cu descrierea din cataloagele IROVAL (A) cât și cu
(program Kost
Plus)
descrierea din cataloagele 1964 (C), rezultatele obținute
Cataloage 1964 10.236.767 2.047 0 sunt foarte apropiate.
 CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR 1964
Cu toate acestea, dacă facem un calcul pentru aceeași hală situată în localități diferite vom avea surpriza să
constatăm următoarele:
Varianta amplasarii in Constanta Varianta amplasarii in Bucuresti
TOTAL C1-C5 9.489.748
TOTAL C1-C5 9.489.748
Cheltuieli de organizare pt.investitii sub 4,5 milioane lei (nivel Cheltuieli de organizare pt.investitii sub 4,5 milioane lei (nivel
preturi 1964) pentru Constanta 4,49 % echivalent in lei = 425.615 preturi 1964) pentru București 2,99 % echivalent in lei = 283.743
Valoare proiectare pentru volum de 35.000 mc 147.610 lei/UM ((55000+35000)x1,725) Valoare proiectare pentru volum de 35.000 mc 151.094 lei/UM ((55000+35000)x1,725)
TOTAL CONSTRUCTIE 10.062.973 TOTAL CONSTRUCTIE 9.924.585

Costul de mai sus este obținut pe baza Cataloagelor 1964. Costul de mai sus este obținut pe baza Cataloagelor 1964.

Costul obținut pe baza Cataloagelor IROVAL este de 11.009.780 lei. Costul obținut pe baza Cataloagelor IROVAL este de 11.184.690 lei.

Cataloage 1964 Kost Plus Abatere Cataloage 1964 Kost Plus Abatere

10.062.973 11.009.780 9,41% 9.924.585 11.184.690 12,70%

Abaterea crește de la cca. 4% pentru Hunedoara la peste 12% pentru București.

 EXPLICAȚII

Cataloage 1964 Cataloage IROVAL

NU țin cont de gradul seismic al zonei în care sunt țin cont de gradul seismic al zonei în care sunt
executate construcțiile executate construcțiile

normativul pentru seism pe baza căruia se făcea țin seama de normativul pentru seism actual
proiectarea în anii 60 s-a modificat între timp,
construcțiile proiectate în acea vreme fiind
subdimensionate comparativ cu normativul actual

cheltuielile de organizare de șantier în anii 60 erau coeficientul de corecție pentru distanță este mai
cu atât mai mici cu cât importanța localității era mare la localitățile importante
mai mare

cheltuielile cu forța de muncă erau uniforme la Coeficientul de corecție pentru manoperă ține
nivel de țară cont de nivelul de salarizare diferit în funcție de
localitate

Reiese ca recomandabilă valoarea obținută pe baza Cataloagelor IROVAL.

 EXTINDERE HALA (C6)

Calcul pe baza Cataloagelor IROVAL Calcul pe baza Cataloagelor IROVAL – Program Cost Plus
TABEL PENTRU CALCULUL COSTULUI DE NOU AL EXTINDERII UNEI HALE CU STRUCTURA DIN BETON ARMAT
ADRESA CLĂDIRII: Hunedoara, jud.Hunedoara
Sc (mp)= 1250,00 H = 7 m, 1 deschidere de 12 m, inchideri zidarie bca
Coeficient distanta conform Anexa 2 din catalog pentru Hunedoara Coeficient manopera conform Anexa 2 din catalog
1,000 1,000
= pentru Hunedoara =
Costurile din catalog s-au calculat pentru nivelul de
Costurile din catalog s-au calculat pentru distanta de transport de 10
1,003 salarizare III pentru care coeficientul de manopera 1,036
km, pentru care coeficientul de distanta este =
este =

Corectia pentru distanta = 1,000 / 1,003 = 0,997 Corectia pentru manopera = 1,000 / 1,036 = 0,965

EXTINDERE HALA C6
Cost unitar Corecţie Cost de nou (3)
Cost total Corecţie
U.M. Cantitatea indexat (0) manoperă (lei inclusiv
Nr. cr. Descriere subsistem Simbol subsistem (lei) distanţă (1)
(lei/UM) (2) TVA)
A B C=AxB D E F=CxDxE
Structura hala industriala cu
stalpi prefabricati din beton
armat cu H=6 m, cu 3
1 deschideri de 12 m 6STR1D12H8 mp Ad 1250,00 1.102,80 1.378.500,00 0,997 0,9653 1.326.618,60

Corectie pentru inaltimea de 7 (1102,8 lei - 709 lei) /

10 m 2 m = 196,9 lei /mp mp Ad 1250,00 -196,90 -246.125,00 0,997 0,9653 -236.861,81
Acoperis cu grinzi
precomprimate de 12 m +
cheson + hidroizolatie + mp
2 termoizolatie de 5 cm grosime 12GPRECHT5 acoperis 1250,00 622,87 778.588,13 0,997 0,9653 749.285,08
Inchidere perimetrala cu H = 7
m din caramida de 24 cm
grosime, finisata interior si
3 exterior cu geam ICARA24GH7 mp perete 787,5 345,42 272.017,05 0,997 0,9653 261.779,38
Inchidere perimetrala din
caramida de 24 cm grosime,
finisata interior si exterior fara
4 geam ICARA24P mp perete 787,5 694,77 547.131,52 0,997 0,9653 526.539,61

5 Finisaj interior hala FINIHALA mp Ad hala 1250,00 158,49 198.117,50 0,997 0,9653 190.661,12

6 Instalatii electrice hala (220 V) ELHALAC mp Ad 1250,00 58,94 73.676,70 0,997 0,9653 70.903,79

7 Instalatii sanitare hala SAHALAC mp Ad 1250,00 61,10 76.380,50 0,997 0,9653 73.505,83
Instalatii de incalzire cu registre
8 din teava neagra vopsita INCHALAC mp Ad 1250,00 109,15 136.440,23 0,997 0,9653 131.305,14
COST DE NOU CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE (INCLUSIV 20% TVA) 3.093.736,76
TOTAL C1-C5 COST DE NOU CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE (FARA TVA) - FARA POD RULANT 2.578.113,97
Cale de rulare pod 3,5 tf (ERC1,
9 fisa 1) ml 98,00 2.261,36 221.613,28 1,000 1,0000 221.613,28
TOTAL C1-C5 COST DE NOU CONSTRUCŢII ŞI INSTALAŢII FUNCŢIONALE (FARA TVA) - INCLUSIV POD RULANT 2.799.727,25
COST DE NOU / MP (FĂRĂ TVA) 2.062,49
 CALCUL PE BAZA CATALOAGELOR 1964 /
ALEGERE REZULTATE
Rezultate obținute:
EXTINDERE HALA (2010)

1. EVALUARE: ABORDAREA PRIN COST

Unitatea de referinta: 1 mp arie desfasurata:

C1 - HALA PARTER Sursa Cost Cost unitar Abatere
Calcul conform ERC 1, fisa 1 corespunzator Catalog 107 Fisele 5-8 (lei fara TVA) (lei fara TVA / mp) procentuala fata de
Barem si corectii UM lei/UM Cantitate Pret total
maxim
Pentru constructii mp 610 1250,00 762.500 Cataloage IROVAL 2.798.327 2.239 - 11,29%
Pentru diferenta de inaltime de la 6 m la 7 m mp 38 1250,00 47.500 (program Kost Plus)
Pentru instalatii electrice mp 62 4284,00 263.466 Cataloage 1964 3.154.672 2.524 0
Pentru instalatii sanitare mp 25 1250,00 31.250

Pentru instalatii de încălzire mp 110 4284,00 471.240 Aceleași comentarii ca pentru hală.
Pentru acoperis cu izolatie termica mp 62 1250,00 76.875

Se scade costul peretelui dinspre hala C1 mp -110 700,00 - 77.000 ALEGERE REZULTATE PENTRU COSTUL DE NOU
Pentru cale de rulare pt.pod rulant de 3,5 tf ml 1230 98,00 120.540 Conform concluziilor de la finalul calculelor pentru hala rezultatele
TOTAL (preturi 1964) 1.696.371
alese sunt cele obținute pe baza Cataloagelor IROVAL:
Indice act.conf.CET denominat si fara TVA 20%,
indexat cu cresterea leu/EUR de la 30.06.2016 la data
evaluarii 31.12.2016: 1,742 Denumire Cost de nou
Cost de nou fara TVA (C1) : 2.954.342 Hala (C1 – C5) 10.590.360 lei
Cheltuieli de organizare pt.investitii sub 4,5 milioane lei Extindere hala (C6) 2.798.327 lei
(nivel preturi 1964) pentru alte zone decat zona % echivalent in
București, Constanta si capitalele de judet 5,52 lei = 163.080

Valoare proiectare pentru volum de 8750 mc 37.250 lei/UM

TOTAL CONSTRUCTIE 3.154.672

 CALCULUL VALORII DE IMPOZITARE
Conform Ghid 500, Anexa 2, dacă s-au executat lucrări de extindere / modernizare care au dus la creșterea duratei de viață a clădirii
sau la creșterea capacității de exploatare este necesară calcularea vârstei cronologice ponderate a construcției.

Calcul vârsta cronologică ponderată Calcul varsta efectiva conform GEV 500 / 2016, Anexa 2, Tehnica 1, pentru Hală cu multiple construcții interioare

Se cunosc următoarele: Coeficient

Cost
de indexare Cost de nou la Varsta / Contribuția componentei
modernizare
Denumire Anul Vârsta Cost de nou Componentă
la data
de la data data evaluării An PIF Vechime în
construirii cronologică executiei
exec.la data (lei) (ani) vârsta efectivă
evaluarii
Hala (C1 – C5) 1985 31 10.590.360 lei
Hala (C1 - C5) inițială - - 10.015.722 1985 31 23,19
la data
evaluării Extindere (C6) - - 2.798.327 2010 6 1,25
Extindere hala 2010 6 2.798.327 lei
Modernizare 550.000 1,04480 574.638 2014 2 0,09
(C6)
Varsta
Modernizare Martie 2014 2 550.000 lei cronologica
hală TOTAL 13.388.687 - - ponderata = 24,53

Explicații:

 Costul de nou la data evaluării pentru Hala (C1-C5) în forma ei inițială înainte de modernizare s-a calculat scăzând din costul de nou
al halei modernizate, așa cum arată la data evaluării, costul de nou al modernizării valabil la data evaluării:

10.50.360 lei – 550.000 lei x 1,04480 = 10.015.722 lei

CALCULUL VALORII DE IMPOZITARE

Coeficientul de indexare pentru costul modernizării executate în martie 2014 este calculat pe baza indicilor de actualizare din
buletinul CET pentru construcții industriale pentru perioada martie 2014 – 30 iunie 2016, înmulțiți cu creșterea leu/euro de la 30
iunie 2016 la 31 decembrie 2016:

Coeficient de
indexare
Variatie pentru
Indici de actualizare trimestriali conform buletine CET leu/EUR perioada

31.03.2014 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 31.03.2016 30.06.2016 31.03.2014
Grupa CLADIRI 30.06.2014 30.09.2014 31.12.2014 31.03.2015 30.06.2015 30.09.2015 31.12.2015 31.03.2016 30.06.2016 31.12.2016 31.12.2016
11 Industriale 0,9980 1,0090 1,0000 1,0302 1,0040 1,0010 1,0070 1,0065 1,0160 1,010 1,04480
CALCULUL VALORII DE IMPOZITARE
Calculul uzurii fizice conform Anexa 2 din GEV 500
Calcul uzura fizica conform GEV 500 , Anexa 2, Tabel 1, gr.1.1.1.a, mediu normal, stare foarte buna
Varsta cronologica = 31 ani Varsta cronologica ponderata (Vcp) = 24,53 ani
Vechimea V1 (ani) = 20 Deprecierea fizica normala pt. vechimea V1 este D1 (%)= 15

Varsta cronologica ponderata (ani) = 24,53 Deprecierea fizica normala Dfn = D1+(D2-D1)/(V2-V1) x (Vcp-V1) (%)= 19,53

Vechimea V2 (ani) = 25 Deprecierea fizica normala pt. vechimea V2 este D2 (%)= 20

Calculul valorii de impozitare

Cost de nou CI (lei) = 13.388.687 Deprecierea fizica normala Dfn (%) = 19,53 % echival.cu 2.614.832 lei

Cost net (CN) = CI x (1-Dfn/100) = 10.773.855

Depreciere functionala: 0 lei Cost net construcție (CIN): 10.773.855

 DE CE ESTE IMPORTANT SĂ DAM ATENȚIE ABORDĂRII PRIN
COST?
Deoarece abordarea prin cost are multiple utilizări :

 Evaluarea pentru impozitare;

 Evaluarea pentru asigurare;
 Estimarea valorii de investiție;
 Evaluarea stadiilor fizice;
 Evaluarea construcțiilor situate în zone în care lipsa activității de pe piață
limitează utilitatea metodei comparației directe precum și în situația în care
proprietățile care vor fi evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit;
 Evaluarea construcțiilor propuse (viitoare), a proprietăților cu destinație specială
sau specializate precum și a altor proprietăți care nu sunt frecvent tranzacționate
pe piață precum clădirile publice;
 Când se iau în considerare adăugiri sau renovări la construcții;
 Pentru studii de fezabilitate;
 Evaluare pentru raportare financiară;
 Ca bază de repartizare pro rata a valorii de randament a unei proprietăți
complexe;
 Aplicarea tehnicilor reziduale etc.
Va mulțumesc!