Modulul 3 PDF

MODULUL 3 ZIUA 1
Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE - 2020 MODULUL 1
ASOCIAȚIA NAȚIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAȚI DIN ROMÂNIA
AGENDA
1. Obiective 6. Capitalizarea
2. Conceptul de valoare a banilor în 7. Indexarea
timp
8. Termeni nominali şi termeni reali
3. Dobânda
9. Exerciții recapitulative
4. Compunerea
5. Actualizarea
CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

1. OBIECTIVE

După parcurgerea acestui capitol ar trebui:
1.Să înțelegem conceptul de ”Valoare în timp a banilor”
2. Să ne reamintim modul de calcul al dobânzii simple și compuse
3. Să înțelegem relația dintre valoarea prezentă și valoarea viitoare
4. Să cunoaștem tehnicile de estimare a valorii prezente și viitoare
5. Să diferențiem anuitățile obișnuite de cele speciale
6. Să înțelegem diferența între exprimarea sumelor de bani în termeni reali și nominali

2. CONCEPTUL DE VALOARE ÎN TIMP A BANILOR

Valoarea în timp a banilor

• Ce ați prefera? 10.000 € astăzi sau 10.000 € peste 5 ani?
Evident, 10.000 € astăzi!
• De ce?
Banii primiți mai devreme pot fi folosiți pentru consum sau pentru investiții.
• Valoarea în timp a banilor se referă la faptul că este preferabilă încasarea
unei sume de bani astăzi mai degrabă decât la o anumită dată în viitor
• Cel care deţine în prezent suma de bani are oportunitatea de a o investi şi de
a obţine câştiguri viitoare sub formă de dobânzi sau profit.

3. DOBÂNDA

Dobânda simplă
Se calculează:
• atunci când durata investiției nu depășește un an sau
• atunci când durata este mai mare de un an, dar dobânda nu se capitalizează, ci se
încasează/plătește la sfârșitul fiecărui an
Ds = Vo × k × n
Ds = dobânda simplă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda simplă
Exemplu
Care este dobânda simplă câștigată în urma investirii
a 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Ds = Vo × k × n
= 100 € × 0,07 × 10
= 70 €
Dobânda simplă Vn
Care este valoarea viitoare (Vn) a depozitului?
Vn = Vo + Ds
= 100 € + 70 €
= 170 €
Valoarea viitoare (Vn) este valoarea la un anumit
moment în viitor a unei sume sau a unor serii de
sume încasate/plătite, la o anumită rată a dobânzii.

Dobânda simplă Vo
Care este valoarea prezentă (Vo) a depozitului?
Valoarea prezentă este chiar suma investită inițial, de
100 €.
Valoarea prezentă (Vo) este valoarea curentă a unei

sume sau a unor serii de sume încasate/plătite la un
anumit moment în viitor, la o anumită rată a
dobânzii.
Dobânda compusă
“Cea mai mare descoperire matematică a tuturor timpurilor este

dobanda compusă”
Albert Einstein
“Dobanda compusă este cea de-a opta minune a lumii. Cine o înțelege o
câștigă, cine nu… o plătește”
Albert Einstein

Dobânda compusă
• durata mai mare de un an
• dobânzile primite sunt reinvestite în scopul de a câștiga dobânzi mai mari în
perioadele următoare
Dc = Vo × (1 + k)n - Vo = Vo × [(1 + k)n – 1]
Dc = dobânda compusă
Vo = suma depusă inițial (în cazul depozitelor) sau suma împrumutată (în cazul
creditelor)
k = rata dobânzii
n = perioada de timp (ani); dacă perioda de încasare este mai mică de un an, n =
numărul de zile ale depozitului / 360 zile

Dobânda compusă
Exemplu
Care este dobânda compusă câștigată în urma investirii
sumei de 100 € într-un depozit bancar, pe o perioadă de 10
ani, la o rată a dobânzii anuale de 7%?
Dc = Vo × [(1 + k)n – 1]
= 100 € × [(1+0,07)10 – 1] = 96,72 €
Astfel, observăm că după 10 ani dobânda compusă câștigată
este 96,72 €, față de dobanda simplă de 70 €.
Dobânda compusă Vn și Vo
Vn = Vo + Dc
= 100 € + 96,72 €
= 196,72 €
Vo = 100 €

Tehnici utilizate compararea și însumarea

valorii banilor în timp
COMPUNEREA (tehnica dobânzii compuse), utilizată pentru calculul valorii viitoare
(estimată la un anumit moment în viitor) a unei sume de bani deținute în prezent
ACTUALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume

de bani încasate la un anumit moment în viitor
CAPITALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii

de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
INDEXAREA, utilizată pentru convertirea unor costuri sau prețuri plătite în trecut,
în valorile lor curente prin intermediul unor indici specifici

4. COMPUNEREA

COMPUNEREA
Convertirea unei sume de bani curente (Vo) într-o sumă viitoare (Vn),
prin factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse.
Valoarea viitoare a unei sume de bani deținute în prezent este

influențată de nivelul rentabilității medii ce poate fi obținută prin
investirea acestei sume și de perioada pentru care se face investirea
acesteia.

COMPUNEREA
Vn = Vo × (1 + k)n
Vo sau VP = capital inițial investit (suma de bani deținută în prezent,

valoarea prezentă)
Vn sau VV = valoarea capitalului estimată pentru un anumit moment în
viitor (valoarea viitoare)
(1 + k)n = factorul de compunere sau coeficientul de dobândă compusă
sau factorul de fructificare

COMPUNEREA
Exemplu: Astăzi Anul 2
Vo = 100 €, k = 5%, n = 2 ani, Vn = ?
100 € × 1,052 110,25 €
Rezolvare:
Varianta 1: An 1: 100 € × (1 + k) = 100 € × 1,05 = 105,00 €
An 2: 105 € × (1 + k) = 105 € × 1,05 = 110,25 €
Varianta 2: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn = 100 € × (1 + 0,05)2 = 100 € × 1,052 = 110,25 €

COMPUNEREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii investiției inițiale
Vo = 100 € 3500,00
k = 0%, 5%, 10%, 15% 3000,00
Valoarea viitoare a 100 €

2500,00
n = 1 - 25 ani
2000,00
Cu cât rata dobânzii k este
1500,00
mai mare, cu atât mai repede
va crește suma economisită. 1000,00
Cu cât durata investiției va fi 500,00
mai mare, rata dobânzii fiind 0,00

1,00 3,00 5,00 7,00 9,00 11,00 13,00 15,00 17,00 19,00 21,00 23,00 25,00
constantă, cu atât valoarea
Număr de ani
viitoare va fi mai mare
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

COMPUNEREA
EXERCIȚII DIN MANUAL?...

5. ACTUALIZAREA

ACTUALIZAREA
Tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei

încasări (plăți) viitoare sau a unor serii de încasări (plăți) viitoare.
Rata dobânzii compuse utilizată pentru actualizarea sumelor viitoare

este denumită rată de actualizare.

ACTUALIZAREA
Rata de actualizare
Rata reală a Riscul perceput,

Rata anuală a
rentabilității fără risc exprimat prin prime
inflației așteptată
așteptată adiționale de risc

ACTUALIZAREA
Tehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de cel arătat în

formula compunerii
Compunere: Vn = Vo × (1 + k)n
Vn 1
Actualizare: Vo = n = Vn ×
(1 + k) (1 + k)n
ACTUALIZAREA
1
n = factor de actualizare
(1 + k)
Factorii de actualizare pot fi calculați pe baza formulei sau pot

fi preluați din tabele financiare de la finalul capitolului

ACTUALIZAREA
Exemplu:
Vo = ?, k = 5%, n = 2 ani, Vn = 110,25
Cât trebuie să investim astăzi pentru a încasa 110,25 € la sfârșitul celui
de-al doilea an?
Rezolvare:
Vn 110,25
Vo = n = 2 = 100 €
(1 + k) (1 + 0,05)

ACTUALIZAREA
Influența ratei dobânzii și a duratei asupra valorii prezente
Vn = 100 €
110,00
100,00
k = 0%, 5%, 10%, 15% 90,00
80,00
n = 1 - 25 ani
Valoarea prezentă a 100 €
70,00
60,00
Cu cât rata dobânzii k este
50,00
mai mare, cu atât valoarea 40,00
prezentă ar fi mai redusă. 30,00
Cu cât durata investiției 20,00
crește, rata dobânzii fiind 10,00
0,00
constantă, cu atât valoarea 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25
Număr de ani
prezentă va fi mai redusă.
k = 0% k = 5% k = 10% k = 15%

ACTUALIZAREA
EXERCIȚII DIN MANUAL?...

COMPUNEREA ȘI ACTUALIZAREA
Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate
așteptată.
Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de

numerar) ce urmează să fie încasate sau plătite la momente viitoare de timp
Actualizarea înseamnă diminuarea veniturilor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite și

consumate imediat, cum este cazul unui venit curent.
Actualizarea face posibilă compararea valorii diferitelor sume de bani, fluxuri de numerar ce vor fi
obținute sau plătite la momente diferite de timp
Compunerea și actualizarea reprezintă relația între valoarea viitoare și valoarea prezentă

6. CAPITALIZAREA

CAPITALIZAREA
Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de

fluxuri de numerar constante sau crescătoare cu o rată anuală
constantă (g).
Capitalizarea este tot un proces de actualizare ce presupune însă

formule matematice de calcul simplificate.
Diferența față de actualizare: fluxurile de numerar ce vor fi obținute

sunt constante sau cresc cu o rată constantă g

CAPITALIZAREA
Capitalizarea unui flux de numerar constant în funcție de durata
investiției și de frecvența fluxurilor:
A. durată de timp nelimitată (perpetuu) – frecvență anuală
B. durată de timp limitată – frecvență anuală
C. durată de timp limitată – frecvență mai mică de un an

CAPITALIZAREA
A1. Flux de numerar anual constant și perpetuu
(1a) Vc = Vc = CF × M (1b)
• Vc = valoarea actualizată (prezentă) a capitalului ce generează un flux de numerar

constant anual în mod perpetuu (CF)
• CF = fluxul de numerar constant ce urmează să fie încasat anual, în mod perpetuu
• c = rata de capitalizare, ce reprezintă rata rentabilității așteptată de investitori și care se
consideră că are același nivel în perpetuitate
• Flux constant => g = 0 => c = k (rata de capitalizare = rata de actualizare)
• M = coeficientul multiplicator al fluxului de numerar anual constant și perpetuu = 1 / c

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă perpetuă constantă de 100 € anual
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 0; c = k = 5%;
€
Vc = = = 2.000 € (1a)
,
Vc = CF × M = 100 € x = 100 € x 20 = 2.000 € (1b)
,

CAPITALIZAREA
A2. Flux de numerar anual crescător perpetuu cu o rată anuală constantă g
Formula Gordon-Shapiro CF1 1

Vc  M 
kg kg
• CF1 = fluxul de numerar anual ce va fi obținut la finele primului an al perioadei de

previziune.
CF1 = CF0 × (1+g)
• g = rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar
• k = rata de actualizare constantă a fluxului de numerar
• c = k - g, rata de capitalizare ce reprezintă, în acest caz, diferența dintre rata de
actualizare (k) și rata anuală constantă perpetuă de creștere a fluxului de numerar (g)

CAPITALIZAREA
Exemplu
Rentă anuală de 100 € crescătoare cu 2% / an perpetuu
Rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 100 €; g = 2%; k = 5%
€ ( , )
Vc = = = 3.400 € (2a)
, ,
Vc = CF1 × M = 100 € x (1+0,02) x = 102 € x 33,33 = 3.400 € (2b)

, ,

CAPITALIZAREA
B. Flux de numerar constant cu o frecvență anuală de-a lungul unui interval
de timp limitat
1
1 n
1
Vc = CF x Fcap 1  k n Fcap  
Fcap 
k t 1 1  k t
• Vc = valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar obtenabile pe o
perioadă limitată;
• CF = fluxul de numerar constant ce va fi obținut periodic;
• Fcap = factorul de capitalizare sau factorul valorii actualizate a unui flux de
numerar constant periodic

CAPITALIZAREA
Exemplu
Chirie anuală de 6.000 €; n = 3 ani; rata rentabilității 5%
Vc = ?
Rezolvare:
CF = 6.000 €; n = 3; k = 5%
1
1
Fcap an 
1

1

1

1  0,053  2,7232
1  0,05 1  0,05 1  0,053
2
0,05
Vc = 6.000 × 2,7232 = 16.339 €

CAPITALIZAREA
C. Flux de numerar constant care se va obține cu o frecvență mai mică de un an și pe o
durată de timp limitată
1 − (1 + )−n×m
Vc = CF x Fcap Fcapper =
• Fcapper = Fcap calculat în cazul fluxurilor de numerar cu o periodicitate mai mică de un an;
• k = rata de actualizare;
• n = numărul de ani ai perioadei de-a lungul căreia se obțin fluxurile constante de
numerar;
• m = numărul fracțiunilor dintr-un an (semestre, trimestre, luni) la finele cărora sunt
obținute fluxurile constante de numerar.

CAPITALIZAREA
1 − (1 + )−n×2
• Periodicitate semestrială: FcapS =
1 − (1 + )−n×4
• Periodicitate trimestrială: FcapT =
1 − (1 + )−n×12
• Periodicitate lunară: FcapL =

7. INDEXAREA

INDEXAREA
• Prin metoda indexării, un preț/cost dintr-un an anterior este adus la
nivelul prețului/costului curent care ar trebui să fie practicat sau
recunoscut la data evaluării
• Instrumentul utilizat este un indice de preț adecvat
• Indicele cronologic reprezintă raportul dintre nivelul unui indicator

înregistrat în perioada dată și nivelul aceluiași indicator înregistrat
într-o perioadă de referință anterioară, numită perioada sau anul de
bază

INDEXAREA
• indici ai prețurilor și
În evaluare se folosesc în • indici ai costurilor
mod curent:
Indicii trebuie folosiți cu • baza la care se aplică, respectiv

prudență și numai după ce costul sau prețul istoric
se înțelege corectitudinea • modalitatea de calcul a indicilor
celor două elemente:

INDEXAREA
Posibilă utilizare a indexării:
• în evaluarea întreprinderii, pentru convertirea unor indicatori financiari
ai perioadelor anterioare (cifra de afaceri, cheltuieli, profit etc.) în
preţurile curente, de la data evaluării. În acest fel se asigură
comparabilitatea acestor indicatori. Instrumentul utilizat este un indice
de preţ adecvat
• în evaluarea unor active individuale specializate (îndeosebi de natura
mijloacelor fixe) în scopul convertirii costului istoric (al activelor în starea
nouă de la da achiziţiei sau punerii în funcţiune) în preţurile curente, de
la data evaluării. Instrumentul utilizat este un indice de preţ adecvat

INDEXAREA
Concepte de bază în elaborarea indicilor
• Anul de bază sau de referință = Anul față de care se calculează un indice
cronologic. De obicei, este notat cu 100.
• Schimbarea bazei de comparație (înlănțuire) = Schimbarea anului de bază în
cadrul unui șir de indici.
An de bază 2001 An de bază 2004
Calculare
An Indice An Indice
2001 100 2001 62,5 (100/160)100
2002 130 2002 81,2 (130/160)100
2004 160 2004 100 (160/160)100
2006 200 2006 125 (200/160)100
2012 260 2012 162,5 (260/160)100
Formula pentru înlănțuire Indice an ce trebuie recalculat

= × 100
(schimbarea anului de bază) Indice an de bază dorit

INDEXAREA
Tipuri de indici
A. După modul de calcul sunt:

1. Indici de preţ relativ. Se calculează prin raportarea indicilor individuali însumaţi:
1.(a) indici de preţ relativ neponderat
1.(b) indici de preţ relativ ponderat.
2. Indici agregaţi. Se calculează prin raportarea sumelor elementelor agregate:
2.(a) indici agregaţi neponderaţi
2.(b) indici agregaţi ponderaţi
2.(b1) indici Laspeyres
2.(b2) indici Paasche.

INDEXAREA
Tipuri de indici
B. După baza de raportare sunt:

• indici cu bază fixă
• indici cu bază variabilă (bază în schimbare sau în lanţ)
C. După natura fenomenului analizat sunt:
• indici ai preţurilor (de consum şi ai produselor industriale);
• indici ai volumului fizic
• indici ai salariului
• indici ai stocurilor
• indici ai preţurilor unor proprietăţi imobiliare
• indici de actualizare a costului de înlocuire a construcţiilor

INDEXAREA
Rezultatele aplicării mai multor tipuri de indici sunt întotdeauna diferite.
De aceea, evaluatorul trebuie să știe ce fel de indice a utilizat, tipul
acestuia, cine l-a calculat, și de ce este cel mai adecvat indice dintre cei
posibili de utilizat.
Indicii folosiți în evaluarea proprietăților imobiliare vor fi:

• indicii prețurilor de consum
• indici de cost în construcții pe categorii de obiecte și pe elemente de structură
• indici de evoluția a prețurilor proprietăților rezidențiale
• indici de actualizare a costului de înlocuire al construcțiilor

INDEXAREA
Indicii preţurilor de consum (IPC)
IPC măsoară evoluţia de ansamblu a preţurilor mărfurilor cumpărate şi a tarifelor serviciilor utilizate de
către populaţie într-o anumită perioadă (perioada curentă), faţă de o anumită perioadă anterioară
(perioadă de bază sau de referinţă)
Rata inflației se calculează pe baza IPC și poate fi:
• rata lunară a inflației

• rata medie lunară a inflației
• rata anuală a inflației
• rata inflației la sfârșitul anului

INDEXAREA
Indicii de cost în construcții pe categorii de obiecte și elemente de
structură
• măsoară evoluția costurilor practicate la realizarea lucrărilor de

construcții executate într-o anumită perioadă față de o perioadă de
referință
• http://statistici.insse.ro/shop/index.jsp?page=tempo2&lang=ro&cont
ext=52

INDEXAREA
• Indicii de actualizare a prețului clădirilor și construcțiilor speciale
(Corpul Experților Tehnici ─ CET-R)
• Indicii de actualizare elaborați de INCERC au la bază devize pe

categorii de lucrări calculate în prețuri unitare cuprinse în Cataloage
de prețuri de deviz
• Acești indici sunt utilizați în principal în abordarea prin cost pe baza

„Cataloagelor de reevaluare a clădirilor și construcțiilor speciale”
ediția 1964, reeditată în 1995

INDEXAREA
ATENȚIE!
• Indicii reprezintă un instrument de calcul la care evaluatorul recurge numai în ultimă

instanță
• Rezultatul aplicării unui indice este costul de reproducere sau de reconstruire al unui
activ identic, la data evaluării și nu costul de înlocuire al unui activ modern echivalent
• Un indice de preț sau de cost se aplică întotdeauna asupra costului istoric al unui activ,
înțeles ca fiind costul activului în stare nouă în anul în care a fost achiziționat/pus în
funcțiune (respectiv în anul de bază) și nicidecum costul de cumpărare al unui activ
folosit (la mâna a două) sau valoarea rămasă actualizată (în urma unei reevaluări permisă
legal)
• Diverse entități pot calcula, folosind baze de date proprii, diverse tipuri de indici (de
exemplu, indici imobiliari pe segmente de piață, indicii elaborați de INCERC); folosirea
corectă a acestora presupune cunoașterea referințelor acestor indici, a metodologiei de
calcul

8. TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI
Indicatorii economici care reflectă veniturile, cheltuielile şi

rezultatele sunt exprimaţi în termeni nominali sau preţuri
curente/ale perioadei
Pentru compararea nivelului veniturilor și cheltuielilor aferente unei

proprietăți imobiliare, calculaţi pentru ani diferiți, este necesară
transformarea acestora în termeni reali sau preţuri constante

TERMENI NOMINALI ȘI TERMENI REALI

• Prețurile curente (termeni nominali) sunt prețurile curente de piață în fiecare
perioadă de referință la care sunt tranzacționate bunurile economice
• Prețurile constante (exprimate în termeni reali) sunt prețurile la care se
tranzacționează bunurile economice în anul considerat ca fiind cel de bază sau de
referință
• Deflatarea este tehnica prin care se convertește nivelul unui indicator exprimat în
prețuri curente (termeni nominali) în nivelul aceluiași indicator exprimat în
prețuri constante (termeni reali).
Indicatorul exprimat în termeni
nominali
Indicatorul exprimat în termeni = × 100
reali
Indicele prețului grupei de
produse

RATA NOMINALĂ VS RATA REALĂ A

RENTABILITĂŢII
• Relaţia existentă între rata nominală a rentabilităţii, rata reală a rentabilităţii şi rata
inflaţiei este cunoscută sub denumirea de formula lui Fisher şi este următoarea:
(1+kn) = (1+kr) X (1+ri)

în care:
• kn= rata nominală a rentabilităţii;
• kr= rata reală a rentabilităţii;
• ri = rata inflaţiei.
Atunci când rata reală a rentabilităţii şi rata inflaţiei au niveluri mici, se poate folosi formula
simplificată a lui Fisher:
kn= kr + ri

RENTABILITĂŢII
Exemplu
a) Rata nominală anuală a rentabilităţii ce poate fi obţinută prin închirierea
unei proprietăţi imobiliare este de 10%, chiriile fiind încasate în lei. În
condiţiile în care rata anuală a inflaţiei estimată pentru lei este de 4%,
care este nivelul ratei reale a rentabilităţii?
b) Un contract de închiriere pe o perioadă de 3 ani a acestei proprietăţi
imobiliare presupune obţinerea următoarelor chirii anuale estimate în
preţurile perioadelor în care se va face încasarea acestora: CF1 = 31.200
lei, CF2 = 32.448 lei, CF3 = 33.746 lei. Care este valoarea deflatată (în
preţuri constante, în termeni reali) a chiriilor ce urmează să fie încasate?
c) Care este valoarea actualizată a seriei de chirii anuale ce vor fi obţinute
pe o perioadă de 3 ani din deţinerea contractului de închiriere?

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
a) Calculul ratei reale a rentabilității
( ) ( , )
= −1= −1 = 0,0576 ≈ 5,76%
( ) ( , )
formula simplificată a lui Fisher:
kr= kn + ri = 0,1 – 0,04 = 0,06 ≈ 6%
! Cu cât rata reală a rentabilității și a inflației sunt mai mari, cu atât
aproximarea ratei reale a rentabilității prin formula simplificată a lui
Fisher este mai grosieră


RENTABILITĂŢII
Rezolvare
b) Calculul valorii deflatate a chiriilor ce vor fi încasate
CF1 31.200
CF1r  1
 1
 30.000 lei
1  ri  1  4%
CF2 32.448 unde CF1r , CF2r , CF3r reprezintă valoarea deflatată (în
CF2 r    30.000 lei
termeni reali) a chiriilor
1  ri 2 1  4%2
CF3 33.746
CF3r  3
 3
 30.000 lei
1  ri  1  4% 

RENTABILITĂŢII
Rezolvare
c) Calculul valorii actualizate a seriei de chirii anuale
CF1 CF2 CF3 31.200 32.448 33.746
V0  1
 2
 3
 1
 2
 3
 80.534 lei
1  kn  1  kn  1  kn  1  10% 1  10% 1  10% 
CF1r CF2 r CF3r 30.000 30.000 30.000

V0        80.534 lei
1  k r 1 1  k r 2 1  k r 3 1  5,76% 1 1  5,76% 2 1  5,76%3

8. CONCEPTE CHEIE

CONCEPTE CHEIE
Vn sau FV = Valoarea viitoare (Future Value) – reprezintă valoarea viitoare, ținând cont de ratele de
dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate în prezent pe piață, care va fi deținută de un agent
economic care investește în prezent o anumită sumă de bani.
V0 sau PV = Valoarea prezentă (Present value) – reprezintă suma de bani care trebuie investită în
prezent pentru a produce în viitor, ținând cont de ratele de dobândă (ratele de rentabilitate) înregistrate
în prezent pe piață, o sumă prestabilită.
Rata de capitalizare – o rată a venitului exprimată procentual ca raport intre venitul net din exploatare a
unei proprietăți și prețul acesteia.
Rata de actualizare – o rată a rentabilității cerută/așteptată de investitor (k) – o rată a rentabilității

pentru a face conversia plăților sau încasărilor viitoare la valoarea lor actualizată.

CONCEPTE CHEIE
Factorul de compunere sau factorul dobânzii compuse = (1 + k)n presupune
reinvestirea câștigurilor la aceeași rată a rentabilității pentru perioada rămasă
până la scadența investiției.
Factorul de actualizare = reprezintă inversul factorului dobânzii

compuse.
Factorul de capitalizare = sau factorul valorii actualizate a unui flux de

numerar constant periodic.

9. EXERCIȚII RECAPITULATIVE

Enunțuri adevărat/fals
1. Actualizarea este utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume de bani încasate
la un anumit moment în viitor.
a. Adevărat
b. Fals
2. Cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât suma economisită va crește mai repede.
a. Adevărat
b. Fals
3. Factorul de capitalizare este supraunitar, iar factorul de actualizare este subunitar.
a. Adevărat
b. Fals
67
4. În situația în care venitul obtenabil în viitor se exprimă în prețuri curente, actualizarea acestora se va
face cu indicele prețurilor de consum.
a. Adevărat
b. Fals
5. Compunerea transformă valoarea prezentă în valoare viitoare în funcție de rata de rentabilitate

așteptată.
a. Adevărat
b. Fals
6. Un indice poate fi o reflectare a modificării unui cost/preț într-o perioadă de timp.

a. Adevărat
b. Fals

7. Indicii reprezintă un instrument de calcul la care evaluatorul recurge numai în ultimă instanță.
a. Adevărat
b. Fals
1
1
8. Factorul de capitalizare 
1  k n sau factorul valorii actualizate a unui flux de numerar constant periodic.
k
a. Adevărat
b. Fals
9. Baza pentru construirea unui indice nu este anul curent, ci un an arbitrar (an de bază).
a. Adevărat
b. Fals
10. Capitalizarea presupune calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau crescătoare
cu o rată anuală constantă.
a. Adevărat
b. Fals

Întrebări grilă – un singur răspuns corect

1. Care este relația dintre actualizare și compunere:
a) sunt procese identice
b) presupun calcule inverse
c) nu există nicio relație
d) actualizarea constă în aplicarea unui indice asupra costului istoric
2. Care dintre următoarele afirmații este falsă:

a) cu cât rata dobânzii este mai mare, cu atât mai repede va crește suma economisită
b) cu cât durata investiției va fi mai mare, rata dobânzii fiind constantă, cu atât valoarea viitoare va fi
mai ridicată
c) cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât mai repede va crește suma economisită
d) niciun răspuns corect
70
3. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de 7%, de ce sumă veți dispune la
sfârșitul a 8 ani?
a) 172 €
b) 127 €
c) 192 €
d) 182 €
4. La o rată a dobânzii de 7%, factorul de actualizare pentru o sumă primită după 5 ani este:
a) 1,7130
b) 0,8126
c) 0,7130
d) 0,6230
71
5. Valoarea actualizată a unei sume de bani ce urmează a fi obținută într-un anumit moment în viitor
poate fi estimată prin multiplicarea acesteia cu:
a) factorul de capitalizare
b) factorul dobânzii compuse
c) factorul de actualizare
d) indicele prețurilor specific
6. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie
a rentabilității așteptată de investitorii de pe piața imobiliară este 10%. În aceste condiții, care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu?
a) 9.090 €
b) 90.900 €
c) 100.000 €
d) 110.000 €
72
7. Care este relația între factorul de capitalizare și factorul de actualizare:

a) nu au nicio legătură
b) se referă la procese distincte
c) sunt identici
d) factorul de capitalizare este o sumă a factorilor de actualizare
8. În accepțiunea evaluării, prin capitalizarea unui venit se înțelege:

a) recunoașterea venitului ca o imobilizare (activ imobilizat)
b) calculul valorii viitoare a unei sume de bani depuse într-un depozit la bancă
c) calculul valorii actualizate a unei sume de bani încasate la un anumit moment în viitor
d) calculul valorii actualizate a unei serii de fluxuri de numerar constante sau constant crescătoare
73
9. Erori în aplicarea indicilor pot să apară când:

a) se aplică asupra costului unei proprietăți vechi
b) se aplică un indice al altei grupe de produse
c) anul de bază este foarte îndepărtat (15-20 ani)
d) toate răspunsurile de mai sus
10.Care dintre următoarele expresii sunt corecte:

a) prețuri curente = termeni reali
b) prețuri curente = termeni nominali
c) prețuri constante = termeni reali
d) (b) și (c)
74
11.În situația în care previziunea fluxurilor de numerar este realizată în prețuri curente, actualizarea
acestora se va face cu:
a) rata inflației
b) o rată de actualizare exprimată în termeni reali
c) o rată de actualizare exprimată în termeni nominali
d) indicele prețurilor de consum
12.La o rată de actualizare de 20%, cât este factorul de capitalizare pentru trei ani viitori de încasare
a unui venit:
a) 0,694
b) 2,1
c) 1,5
75
Probleme
1. Un investitor încasează chirii anuale constante de 12.000 € timp de 3 ani, iar rata rentabilităţii
aşteptată de investitori este de 7%.
a. Care este valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar estimate prin aplicarea factorului de
capitalizare?
b. Care este valoarea actualizată a seriei de fluxuri de numerar în cazul încasării trimestriale a chiriei
anuale?
2. Un agent economic investește 10.000 RON pe o perioadă de 10 ani. Investiția îi aduce o rentabilitate
de 8% pe an în primii 4 ani, și de 4% pe an în ultimii 6 ani. Care este valoarea viitoare a investiției?
3. Ce sumă trebuie investită pe o perioadă de trei ani la o rată de rentabilitate de 8% pe an astfel încât
la sfârșit să se obțină o sumă de 10.000 RON?
76
4. Un investitor depozitează o sumă de 10.000 RON. După 10 ani, investitorul deține 17.910 RON de
pe urma acestei investiții. Care este rata de rentabilitate anuală?
5. La o rată a dobânzii de 7%, care este factorul de actualizare pentru o sumă primită după 5 ani?
6. Dacă investiți într-un depozit suma de 100 € la o rată a dobânzii de 7%, de ce sumă veți dispune la
sfârșitul a 8 ani?
7. Din deținerea unui teren, investitorul poate obține o rentă perpetuă de 10.000 € anual. Rata medie
a rentabilității așteptată de investitorii de pe piața imobiliară este 10%. În aceste condiții, care este
valoarea terenului estimată prin capitalizarea rentelor ce urmează să fie încasate perpetuu?
77
Vă mulțumesc!
Modulul III – Ziua 1
Lector ...
Str. Scărlătescu Nr. 7, sector 1 București, 011158, România

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40
anevar@anevar.ro, www.anevar.ro

MODULUL 3 ZIUA 2
Abordarea prin venit

AGENDA
1. Premisele abordării prin venit
2. Analiza veniturilor și cheltuielilor
2
1. PREMISELE ABORDĂRII PRIN VENIT
3
PROCESUL DE EVALUARE
ETAPA 3 -
Colectarea ETAPA 7 -
datelor. Analiza
ETAPA 1 - Identificarea rezultatelor
Definirea şi descrierea ETAPA 5 - şi concluzia
misiunii de proprietății Evaluarea asupra
evaluare imobiliare terenului valorii
ETAPA 2 - ETAPA 4 - ETAPA 6 - ETAPA 8 -

Stabilirea Analiza Aplicarea Raportarea
termenilor datelor abordărilor evaluării
de referință în evaluare
ai evaluării
ABORDAREA
PRIN VENIT
4
PREMISELE ABORDĂRII PRIN VENIT

Abordarea prin venit:
• are ca scop analiza capacității proprietății imobiliare de a genera fluxuri de numerar
viitoare și transformarea acestora într-o indicație asupra valorii printr-un proces de
capitalizare sau de actualizare
• se bazează pe principiul că, pentru a achiziționa o proprietate imobiliară, un investitor
mediu nu va plăti pentru ea mai mult decât:
valoarea actualizată a beneficiilor pe care le va încasa pe perioada de deținere
valoarea de revânzare a proprietății la finele perioadei de deținere (terminală/de reversiune)

Un investitor care cumpără o proprietate generatoare de venit plătește, de fapt, prețul
curent pentru dreptul de a primi un flux de venituri în viitor.
5
RELAŢIA CU PRINCIPIILE EVALUĂRII
Principiul
anticipării
Factorii Principiul
externi schimbării
Abordarea
prin venit
Principiul Principiul
echilibrului substituției
Principiul
Principiul
cererii și
contribuției
ofertei
6

Principiul anticipării
• fundamental în abordarea prin venit - valoarea este creată de speranța obținerii
unor câștiguri în viitor și definită ca fiind valoarea prezentă a tuturor drepturilor
asupra acestor beneficii viitoare.
• toate metodele de capitalizare a venitului, toate tehnicile și procedurile aferente
încearcă să ia în considerare beneficiile viitoare anticipate și să estimeze, prin
actualizare, valoarea lor prezentă.
Principiul schimbării
• pentru a evalua proprietatea trebuie să se ia în calcul faptul că modificările
curente în venit, cheltuieli și în valoarea proprietății pot fi diferite de cele
anticipate inițial de către investitori la momentul evaluării pentru achiziționare.
• incertitudinea se reflectă în rata de actualizare sau în rata de capitalizare.
7

Principiul substituției
• rezultă din funcționarea pieței, având la bază alternativa cumpărătorului de a
achiziționa o proprietate ce produce venituri de aceeași mărime și cu aceleași
riscuri ca și proprietatea analizată.
• furnizează elementele pentru estimarea valorii proprietății imobiliare și pentru
alegerea estimarea ratelor de actualizare/ capitalizare adecvate proprietății
subiect.
Principiul cererii și ofertei
• principiul cererii și ofertei (și cel al concurenței) influențează nivelul veniturilor
optenabile din deținerea unei proprietăți, precum și gradele de neocupare
specifice.
• atât fluxurile de numerar viitoare, cât și ratele rentabilității sunt determinate de
interacțiunea dintre cerere și ofertă pe piață.
8

Principiul contribuției
• valoarea oricărei componente/factor de producție a proprietății depinde de măsura în care
prezența sa contribuie la valoarea globală a proprietății, fiind necesară identificarea și
cuantificarea componentelor care influențează fluxul de numerar generat de proprietate,
precum și riscurile asociate.
• principiul contribuției poate fi interpretat și invers: estimarea pierderii de valoare atunci când
un factor de producție (sau o componentă a sa) lipsește.
Principiul echilibrului
• echilibrul între tipul proprietății și amplasamentul pe care este edificată construcția creează și
menține valoarea, și implicit determină veniturile viitoare aferente proprietății.
• un dezechilibru în ceea ce privește utilizarea eficientă a unei proprietăți poate conduce la un
declin al valorii, respectiv a fluxurilor de venituri și gradului de ocupare.
Factorii externi
• pot avea influențe pozitive sau negative asupra valorii proprietăților imobiliare generatoare de
venit.
9
APLICABILITATE ŞI LIMITĂRI
Aplicabilitatea abordării prin venit
1. Închirierea proprietăților imobiliare:

• proprietăți rezidențiale
• proprietăți comerciale
• proprietăți industriale
• proprietăți de tip birouri etc.
2. Desfășurarea unei activități economice specifice unor proprietăți generatoare de afaceri:
• proprietăți generatoare de afaceri (PGA) - hoteluri, pensiuni, stații de alimentare cu
carburant, restaurante, baruri, cazinouri, teatre, spitale ș.a.m.d.
10
Drepturi de proprietate evaluate prin abordarea prin venit EXEMPLE
• Drept de proprietate: investitor – drept de proprietate
• deținut individual de o singură persoană fizică/juridică asupra unor proprietăţi imobiliare ca
• deținut colectiv de mai multe persoane fizice/juridice acţionar/asociat într-o societate
• Drept de proprietate: ipotecă – se divide dreptul de
• integral proprietate absolut în drept de
• grevat de ipotecă/ipoteci proprietate aferent capitalului
propriu şi creditului
• Drept de proprietate: închiriere – rezultă raporturi legale
• asupra unei proprietăți închiriate distincte între proprietar şi chiriaş(i),
• asupra unei proprietăți neînchiriate formă de repartizare a celor trei
atribute ale dreptului absolut de
• Drept de proprietate: proprietate
• în ipoteze specifice definiției valorii de piață, în starea actuală la data evaluării
• în ipoteza specială - renovare, extindere, modernizare etc.
11
Valoarea de piață și valoarea de Valoarea de piaţă - Valoarea de investiţie -
investiție obiectivă, impersonală, fundamentată pe criterii
detaşată de investitor subiective, aferente unui
• Abordarea prin venit – utilizată pentru investitor
estimarea valorii de piaţă şi/sau a valorii de
investiţie a proprietăţii imobiliare.
• Valoarea de investiție - „valoarea pentru
proprietarul acesteia sau pentru un potențial
proprietar, pentru o anumita investiție sau
pentru anumite scopuri de exploatare”. Valoarea de piaţă = valoarea de investiţie - când
criteriile de investiţie ale unui investitor sunt tipice
pieţei pentru tipul de proprietăţi analizate (criteriile
medii recunoscute pe piaţă)
12
PROCEDURA DE EVALUARE
Capitalizarea venitului
• un venit reprezentativ dintr-o singură perioadă (de obicei anual) se împarte la o rată cu toate riscurile incluse sau o rată
de capitalizare totală sau se înmulțește cu un multiplicator al venitului pentru a obține o indicație asupra valorii.
• se bazează pe vânzările și închirierile proprietăților imobiliare similare în ceea ce privește caracteristicile venitului și
așteptările viitoare pentru proprietatea imobiliară subiect.
• nu necesită previziuni explicite ale evoluției venitului anual utilizat, deoarece creșterea sperată a acestuia este reflectată
în rata de capitalizare estimată în mod uzual în baza informațiilor de piață, din vânzările și închirierile comparabile.
Fluxul de numerar actualizat (analiza DCF)

• ia în considerare fluxurile viitoare de numerar, împreună cu valoarea terminală (din revânzare), ce sunt apoi convertite
în valoarea proprietății, prin actualizarea lor cu o rată adecvată de actualizare.
• presupune că veniturile și cheltuielile se modifică în timp și necesită luarea în considerare a acestora în perioada de
previziune (deseori cuprinsă între 5 și 10 ani).
• metoda presupune previzionarea veniturilor și cheltuielilor din această perioadă, precum și eventuala valoare terminală
(valoarea din revânzarea proprietății).
13
Ambele metode utilizează date de piață și trebuie să reflecte optica unui investitor
tipic asupra valorii de piață.
Prin luarea în considerare a unor informații adecvate și printr-o aplicare corectă,

metoda capitalizării venitului și metoda fluxului de numerar actualizat trebuie să
conducă la indicații similare asupra valorii.
• Capitalizarea venitului - când există informații de piață despre tranzacții

UTILIZARE sau oferte de închiriere și vânzare de proprietăți imobiliare comparabile,
pentru a putea estima un venit stabilizat aferent unui singur an
METODE: • Analiza DCF - pentru evaluarea proprietăților imobiliare pentru care se
estimează că veniturile și/sau cheltuielile se modifică în timp
14
Etape de aplicare a abordării prin venit:
1. 2. 3. 4.
Analizarea datelor despre Estimarea formei de Estimarea ratei de Aplicarea metodei
veniturile și cheltuielile venit/flux de numerar capitalizare/actualizare capitalizării venitului sau a
proprietății imobiliare corespunzătoare corespunzătoare metodei DCF pentru a
subiect și cele ale proprietății imobiliare proprietății subiect și obține o estimare a valorii
comparabilelor subiect formei de venit/flux de proprietății imobiliare prin
numerar utilizat abordarea prin venit
15
SURSELE DE INFORMAȚII
Etapa premergătoare aplicării oricăreia dintre tehnicile

abordării prin venit este analiza veniturilor și cheltuielilor
proprietății imobiliare subiect.
Această analiză este completată și cu o analiză a

cheltuielilor și veniturilor proprietăților imobiliare
comparabile.
În mod uzual, cele mai importante informații sunt

preluate din contractele de închiriere și analiza chiriilor.
16
Informaţii din contractele de închiriere
• Informațiile necesare aplicării metodelor înscrise în abordarea prin venit - preluate, în

general, din contracte şi din operaţiuni de închiriere.
• Dacă este vorba de chirii efectiv înregistrate şi venitul se previzionează în ipoteza
continuității venitului din închiriere - evaluatorul examinează clauzele din contractul
de închiriere care ar putea influenţa cantitatea, calitatea şi durabilitatea venitului
proprietăţii imobiliare
• Evaluatorul va trebui să analizeze şi chiriile proprietăţilor imobiliare comparabile
pentru a estima chiria contractuală, chiria de piaţă şi alte forme ale venitului.
17
Tipuri de contracte de închiriere:
a) contracte cu chirie fixă ─ presupun un nivel constant al chiriei, menținut pe toată durata contractului;
b) contracte cu clauze de ajustare periodică a chiriei ─ presupun o modalitate concretă de ajustare a

chiriei la unul sau mai multe momente definite în cadrul perioadei totale de închiriere:
• în funcție de un criteriu specificat;

• în funcție de un indice.
18
• data închirierii;
• înregistrarea contractului;
În contractele de • descrierea aspectelor legale, identificarea proprietății
închiriere se includ, închiriate;
în general,
• numele proprietarului;
următoarele
informații: • numele chiriașului;
• termenul de închiriere;
• data la care se poate ocupa proprietatea;
19
• data la care începe plata chiriei;

Chiria • suma chiriei (inclusiv formele de ajustare), modalitatea de plată;
• concesii, reduceri sau beneficii acordate;
• responsabilitatea proprietarului (taxe, asigurare, cheltuieli

întreținere, etc. care revin proprietarului);
Repartizarea • responsabilitatea chiriașului (cheltuieli în sarcina acestuia);
cheltuielilor • dreptul de a transfera sarcini sau de a subînchiria (dacă se acordă
aceste drepturi, în ce condiții, dacă în aceste cazuri chiriașul inițial
este absolvit de răspundere);
20
• opțiunea de cumpărare;
• clauze de exonerare de răspundere;
Opțiunea de reînnoire • garanții solicitate chiriașului;
(data modificării, • îmbunătățiri (dacă se recunosc, se amortizează, cui rămân după
termen de reînnoire, expirarea contractului);
chiria, etc.); • măsuri adoptate în caz de expropriere;
• clauze de renegociere;
• prevederi speciale.
21
ANALIZA CHIRIILOR
• Chiria de piață
• Chiria contractuală
• Chiria excedentară
Chiria de piață - suma estimată pentru care un drept asupra proprietății imobiliare ar
putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar hotărât, cu clauze
de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în
care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere. (cf.
Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018 – Glosar)
22
ANALIZA CHIRIILOR
Chiria contractuală - chiria care se conformează clauzelor unui anumit contract

efectiv de închiriere. Aceasta poate fi fixă sau variabilă pe durata contractului de
închiriere. Frecvența plății chiriei și baza calculării variațiilor acesteia sunt stipulate în
contractul de închiriere și trebuie să fie identificate și înțelese pentru a putea stabili
beneficiile totale ce revin locatorului, precum și obligațiile locatarului.
Chiria excedentară - diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață, la data

evaluării.
23
ANALIZA CHIRIILOR
Elementele de comparație pentru analiza chiriilor includ:
• Drepturile asupra proprietății imobiliare care vor fi închiriate și condițiile de închiriere

• Condițiile de piață
• Localizarea
• Caracteristicile fizice
• Utilizarea proprietății
• Componentele non-mobiliare
• Repartizarea cheltuielilor stipulate în contract și în alte clauze de închiriere
24
2. ANALIZA VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR
25
ANALIZA VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR
Venitul istoric şi venitul curent sunt semnificative
Venitul previzionat din utilizarea în viitor a proprietății este

decisiv
Tipuri de venit
• venitul brut potențial (VBP),
• venitul brut efectiv (VBE),
• venitul net din exploatare (VNE),
• forme ale venitului specifice evaluării proprietăților imobiliare specializate
și PGA
26
Evaluatorul poate estima venitul pentru un singur an sau pentru mai

mulți ani, în funcție de informațiile disponibile și de metoda de evaluare
utilizată:
• venitul previzionat din primul an de deținere a investiției;

• venitul previzionat pe parcursul perioadei de deținere a proprietății;
• nivelul mediu stabilizat al venitului din perioada de deținere a
proprietății.
27
PREVIZIUNEA VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR
Prin inspecția proprietății și analiza ariilor de piață, se obțin informații relevante

despre venituri și cheltuieli:
• sunt analizate ofertele de vânzare sau tranzacțiile, respectiv ofertele de chirii sau chiriile
contractuale ale proprietăţilor comparabile generatoare de venit, de acelaşi tip şi de pe aceeaşi
piaţă
• în cazul investiţiilor imobiliare, sunt verificate veniturile curente şi cele recente, pierderile din
neocupare şi din neîncasarea chiriilor, precum şi cheltuielile tipice de exploatare
• informaţiile publicate, referitoare la valorile proprietăţilor imobiliare, pe parcursul câtorva ani
anteriori, pot sugera evoluţia de creştere sau de scădere a valorii diferitelor tipuri de proprietăți
• interviurile cu proprietarii şi chiriaşii din zonă pot furniza informaţii despre chirii şi cheltuieli
• pentru informaţii referitoare la condiţiile de finanţare pot fi contactaţi şi creditorii
• anunţurile de mică publicitate pot să furnizeze informaţii despre contracte de închiriere
28
Evaluatorul previzionează veniturile şi cheltuielile după ce a analizat următoarele

elemente:
• istoricul veniturilor şi cheltuielilor aferente proprietăţii imobiliare subiect
• istoricul veniturilor și cheltuielilor aferente unor proprietăți imobiliare comparabile
• contractele de închiriere încheiate recent, cele propuse a fi încheiate şi nivelurile chiriilor cerute
pentru proprietatea imobiliară subiect şi pentru proprietăţile competitive
• gradul de ocupare pentru proprietatea imobiliară subiect şi pentru cele comparabile
• cheltuielile cu managementul proprietăţii imobiliare subiect şi a celor comparabile
• modificările previzionate în impozite, cheltuieli cu energia şi alte cheltuieli de exploatare
29

Venitul brut potenţial
(VBP)
Venitul brut potenţial (VBP) - venitul total generat de o proprietate
imobiliară, în condițiile unui grad de ocupare a acesteia de 100% şi înainte
- Pierderi din neocupare
de deducerea cheltuielilor de exploatare. şi din neîncasarea chiriei
VBP cuprinde: = Venitul brut efectiv

(VBE)
• chiria proprietăţii imobiliare: chiria contractuală aferentă contractelor
curente, chiria de piaţă pentru spaţiile vacante sau pentru cele ocupate de
către proprietar, chiria procentuală sau cea adiţională pentru proprietăţile - Cheltuieli de
exploatare
folosite ca spaţii comerciale
• chiria provenită din clauzele de creştere
= Venitul net din
• venitul rambursat exploatare (VNE)
• orice alte forme de venit ale proprietăţii imobiliare
30

(VBP)
Pierderi din neocupare şi din neîncasarea chiriei - alocare pentru
diminuarea venitului potenţial generat de proprietatea - Pierderi din neocupare
şi din neîncasarea chiriei
imobiliară, atribuibilă neocupării totale a proprietăţii, schimbării
chiriaşului şi/sau neplăţii chiriei = Venitul brut efectiv
(VBE)
Venitul brut efectiv (VBE) - venitul total anticipat a fi generat de o
proprietate imobiliară, după deducerea alocărilor pentru gradul - Cheltuieli de
de neocupare şi/sau de neîncasare a chiriei exploatare
= Venitul net din

exploatare (VNE)
31

(VBP)
Cheltuieli de exploatare - cheltuieli periodice necesare pentru a menţine
proprietatea imobiliară şi a continua generarea de venit brut efectiv, - Pierderi din neocupare
presupunând un management prudent şi competent
= Venitul brut efectiv
Cheltuielile de exploatare includ: (VBE)
• cheltuieli fixe - Cheltuieli de

• cheltuieli variabile exploatare
• alocare pentru înlocuiri

= Venitul net din
exploatare (VNE)
32

(VBP)
Cheltuieli fixe - nu depind de gradul de ocupare a proprietății (nu
variază în funcţie de acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă - Pierderi din neocupare
proprietatea este ocupată complet sau numai parţial şi din neîncasarea chiriei

Cheltuielile fixe includ: (VBE)
• impozitele
- Cheltuieli de
• taxele pe proprietate (construcții, teren, dotări şi amenajări) exploatare
• asigurări
• alte cheltuieli = Venitul net din
exploatare (VNE)
33

Cheltuieli variabile - se modifică în funcţie de gradul de ocupare a Venitul brut potenţial
(VBP)
proprietății sau de volumul serviciilor prestate
Cheltuielile variabile includ: şi din neîncasarea chiriei
• cheltuieli de management şi administraţie

• comisioane pentru închiriere (VBE)
• utilităţi - electricitate, gaz, apă, canalizare
• încălzire, aer condiţionat - Cheltuieli de
• salarii, curăţenie exploatare
• reparaţii ale construcțiilor
• amenajări interioare (renovări) = Venitul net din
exploatare (VNE)
• întreţinerea spaţiilor de parcare
• diverse: administrative, securitate şi pază, salubritate
34

(VBP)
Cheltuieli de management - apar fie în baza unor contracte de management,
fie în condiţii de prestare a serviciilor de management chiar de către
proprietar; se exprimă ca o cotă procentuală din venitul brut efectiv şi reflectă - Pierderi din neocupare
situaţia locală (costul managementului în zone diferite variază în funcţie de şi din neîncasarea chiriei
diverse influenţe).
(VBE)
Comisioane pentru închiriere - plăţiile făcute către agenţiile de tranzacţii
imobiliare care intermediază negocierile şi asigură contracte de închiriere. - Cheltuieli de
exploatare
Utilităţi - previzionate pe baza analizei cheltuielilor realizate în ultimii ani şi a = Venitul net din
tendinţelor estimate, la data evaluării (de exemplu, anticiparea creşterii exploatare (VNE)
preţurilor)
35

(VBP)
Gaz - o cheltuială majoră, fie plătită separat de chiriaş, fie plătită de proprietar
şi inclusă în chirie.
Apa - reduse ca pondere în totalul cheltuielilor. Excepţie fac proprietăţile cu
destinaţie de spălătorii, restaurante, hoteluri, etc. În contractele de închiriere
se poate prevedea ca plata acestor cheltuieli să cadă în seama chiriaşului sau = Venitul brut efectiv
că acestea se recuperează de către proprietar prin chirie. (VBE)
Canalizarea - încasate de către municipalităţi sau primării, de obicei de la - Cheltuieli de

exploatare
proprietar şi deci, sunt incluse în chirie, mai rar fiind plătite direct de chiriaşi.
= Venitul net din

Încălzirea - în sarcina chiriaşilor, în cazul proprietăţilor imobiliare închiriate exploatare (VNE)
unui singur chiriaş, proprietăţilor industriale sau cu destinaţie de comerţ cu
amănuntul, precum şi în cazul în care există sisteme individuale de contorizare
pentru fiecare unitate închiriată (birou, locuinţă).
36

Condiţionarea aerului - se poate regăsi în categorii individuale de consumuri (VBP)
(electricitate, apă, salarii, reparaţii) sau poate fi combinat cu încălzirea şi
ventilaţia.
Cheltuieli generale cu salariile - includ salariile angajaţilor a căror muncă este
esenţială pentru funcţionarea unităţii, dar care nu au fost incluse în alte = Venitul brut efectiv
categorii de cheltuieli (pază, îngrijitori, portari, însoţitori lift). (VBE)
Curăţenie – pentru clădirile de birouri aceste cheltuieli pot fi foarte mari. Se

exprimă, de obicei, ca şi costuri unitare pe metru pătrat de suprafaţă închiriată - Cheltuieli de
exploatare
(sau utilă), indiferent dacă este prestată de personal intern sau de firme
specializate
Reparaţii - aceste cheltuieli acoperă reparaţii curente sau ocazionale (reparaţie = Venitul net din
exploatare (VNE)
acoperiş, înlocuirea geamurilor, zugrăveli exterioare, reparaţia instalaţiilor de
încălzire, iluminat). Îmbunătăţirile şi modificările sunt considerate investiţii şi,
deci, nu sunt incluse la cheltuielile de întreţinere - reparaţii
37

(VBP)
Amenajări interioare (renovări) - includ costul de zugrăvire a interiorului
clădirii, tapetării, curăţirii pereţilor în zonele de folosinţă comună.
Întreţinerea parcărilor - variază de la o proprietate la alta. În cazul spaţiilor
mari de parcare, marcate cu lumini semnalizatoare, întreţinerea poate fi
foarte costisitoare. De obicei, cheltuielile de această natură sunt incluse în (VBE)
chiria celor care beneficiază de facilităţile oferite.
Diverse - când aceste cheltuieli sunt importante ca valoare este bine să se - Cheltuieli de
exploatare
facă o detaliere pe elementele componente: securitatea clădirii, ridicarea
gunoiului, deszăpezirea etc.
= Venitul net din
exploatare (VNE)
38

Alocarea pentru înlocuiri - se referă la reparaţia şi înlocuirea unor Venitul brut potenţial
(VBP)
elemente și se calculează pe baza unei cote din costul de înlocuire a
elementelor respective, în funcţie de durata de viaţă rămasă estimată a - Pierderi din neocupare
acestora. şi din neîncasarea chiriei
Elemente incluse în alocarea pentru înlocuiri:

(VBE)
• învelitoarea acoperişului
• acoperirea pardoselilor cu covor pvc şi/sau textil, gresie, faianţă
- Cheltuieli de
• instalaţii sanitare exploatare
• compresoare, lifturi
• cazane apă caldă = Venitul net din
• reamenajări interioare exploatare (VNE)
• zugrăveli exterioare, zone parcare
• alte elemente
39

(VBP)
Cheltuieli de exploatare totale - suma cheltuielilor fixe, variabile și a
alocărilor pentru înlocuiri - Pierderi din neocupare
Rata cheltuielilor de exploatare = Cheltuieli de exploatare/VBE
(VBE)
Venitul net din exploatare (VNE) - diferenţa dintre venitul brut efectiv și
cheltuielile de exploatare totale - Cheltuieli de
exploatare
= Venitul net din

exploatare (VNE)
40
Elemente care nu se includ în situaţia veniturilor şi cheltuielilor de

exploatare:
• amortizarea contabilă a construcţiilor aferente unei proprietăţi imobiliare
• impozitul pe venit
• costuri speciale ale firmei
• cheltuielile adiţionale de capital
• plăţi aferente creditului
41
EXEMPLU DE PREVIZIUNE ANUALĂ A VENITURILOR ȘI

CHELTUIELILOR DE EXPLOATARE
 construcție de tip bloc de locuinţe colective cu 55 de apartamente - venit brut potenţial de
147.600 €/an
 folosirea parcării exterioare este inclusă în chirie
 venitul suplimentar (închirierea unor spaţii anexe) - în medie 1.150 €/an - venitul brut potenţial
anual - 148.750 €
 gradul de ocupare anual - 96%
 serviciile locale de management - 5% din venitul brut efectiv
 salariu anual administrator al clădirii - de 4.200 €, inclusiv sporurile
 impozitul aferent anului anterior - 16.250 €; pentru sfârşitul acestui an se estimează 17.000 €
 asigurare împotriva incendiilor şi a altor riscuri - 1 mil. €; se plăteşte o primă de asigurare, o dată la
trei ani, de 4.300 €; evaluatorul consideră că suma asigurată ar trebui să crească la 1,2 mil. €;
cheltuiala suplimentară pentru asigurarea celorlalte riscuri - 700 € pe an
42

 servicii de întreţinere şi deszăpezire - de 5.400 € pe an
 ridicarea gunoiului - 40 € pe lună; consumabilele necesare - 300 € pe an
 servicii de dezinsecţie şi deratizare - 60 € pe lună; alte cheltuieli diverse - 300 € pe an
 chiriaşii plătesc utilităţile, inclusiv gazul şi curentul electric;
 electricitatea aferentă spaţiilor comune - 2.000 € în anul următor
 cheltuielile pentru alte utilităţi, inclusiv apa - aproximativ 900 € anual.
 cheltuielile pentru reparaţii şi întreţinere - între 12.000 € şi 13.000 € pe an; pentru proprietăţile
imobiliare comparabile - 240 € pe apartament pe an
 zugrăvitul exterior - 4.200 € pe piaţa curentă, o dată la 3 ani
 cele mai multe dintre apartamente sunt închiriate pe trei ani; cost tipic de renovare - 200 € pe
apartament, la reînnoirea contractului de închiriere.
 reamenajare spaţii comune - 240 € la fiecare al treilea an
43

Chirie anuală: 11 apartamente x 2.400 €/an 26.400 € Diverse:
12 apartamente x 2.580 €/an Ridicarea gunoiului (40 € x 12) 480 €
16 apartamente x 2.760 €/an 44.160 € Dezinsecţie, deratizare (60 € x 12) 720 €
16 apartamente x 2.880 €/an 46.080 € Consumabile 300 €
147.600 € Altele 300 €
Plus Alte venituri + 1.150 € Subtotal 39.790 €
Egal Venit brut potenţial (grad de ocupare 100%) 148.750 € Minus Total cheltuieli de exploatare - 59.210 €
Minus Pierderi din neocupare (4%) - 5.950 €
Rata cheltuielilor de exploatare
Egal Venit brut efectiv 142.800 €
(59.210 € / 142.800 €) = 41,5%
Cheltuieli de exploatare:
Egal Venit net din exploatare 83.590 €
Fixe:
Rata venitului net din exploatare
Impozite pe proprietate 17.000 €
(83.590 € / 142.800 €) = 58,5%
Asigurări pentru incendii şi poliţă extinsă
* 55 apartamente x 240 € = 13.200 €
(4.300 € x 1,2) / 3 1.720 €
** 55 apartamente x 200 € = 11.000 €; 11.000 € + 240 € = 11.240 €; 11.240 € / 3 ≅ 3.750 €
Altele + 700 €
Subtotal 19.420 €
Variabile:
Management (142.800 € x 0,05) 7.140 €
Administrator 4.200 €
Întreţinere şi deszăpezire 5.400 €
Electricitate 2.000 €
Alte utilităţi 900 €
Reparaţii şi întreţinere 13.200 € *
Zugrăvit exterior (4.200 € / 3) 1.400 €
Reamenajări interioare 3.750 € **
Diverse:
44
EXEMPLU DE PREVIZIUNE PE MAI MULȚI ANI A

VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR DE EXPLOATARE
Previziune pe 6 ani a veniturilor și cheltuielilor generate de clădirea de apartamente

prezentată în exemplul precedent:
 creștere cu 3% a chiriilor de piață și a încasărilor din automatele de schimbare a
banilor,
 multe din cheltuielile de exploatare au fost previzionate să rămână constante pe
durata perioadei analizate
 salariului administratorului - crește cu o medie de 5% pe an
 costul electricității pentru spațiile comune - se așteaptă să crească cu 7,5% pe an
 comisioanele de închiriere - estimate în medie la 3% din chiriile colectate
 amenajările chiriașului nu se prevăd a fi anticipate pentru cei șase ani ai perioadei
analizate.
45
EXEMPLU DE PREVIZIUNE PE MAI MULȚI ANI A

VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR DE EXPLOATARE
46
47
Enunțuri adevărat/fals PREMISELE ABORDĂRII PRIN VENIT
1. În abordarea prin cost și în abordarea prin piață tehnicile de capitalizare nu se folosesc.
2. Capitalizarea venitului și actualizarea fluxului de numerar sunt metode de evaluare înscrise în

abordarea prin venit.
3. Ratele de capitalizare/actualizare trebuie să fie adecvate cu forma de venit.
4. Dacă sunt aplicate corespunzător, capitalizarea venitului și actualizarea fluxului de numerar

trebuie să conducă la indicații similare asupra valorii.
5. Metoda capitalizării directe se aplică numai dacă fluxul de numerar viitor va avea forma unei
anuități constante.
48
Enunțuri adevărat/fals ANALIZA VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR
6. Evaluatorul trebuie să ia în considerare venitul previzionat, generat în viitor prin exploatarea

proprietății.
7. Evaluatorul poate estima venitul doar pentru un singur an.
8. Cheltuielile de exploatare sunt cheltuieli periodice necesare pentru a menține proprietatea

imobiliară și a continua generarea de venit brut efectiv, presupunând un management
prudent și competent.
9. Cheltuielile fixe nu depind de gradul de ocupare a proprietății și trebuie plătite indiferent

dacă proprietatea este ocupată complet sau numai parțial.
10. Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile
de exploatare totale.
49
Întrebări grilă – un singur răspuns corect PREMISELE ABORDĂRII PRIN VENIT
1. Faptul că unele chirii tind să fie influențate de chiriile pentru spații similare, este o reflecție a
principiului:
a) echilibrului
b) substituției
c) condițiilor externe
d) cererii și ofertei
2. În evaluarea proprietăților imobiliare generatoare de venit, dreptul de proprietate evaluat

reprezintă de obicei:
a) 100% capitalul propriu într-o proprietate imobiliară deținută în proprietate absolută
b) 100% drept de folosință a proprietății imobiliare ipotecate
c) 100% drept de proprietate asupra unei proprietăți imobiliare închiriabile
d) 100% drept de proprietate asupra proprietății imobiliare după scăderea datoriei fata de
banca finanțatoare
50
3. Procedura folosită pentru a transforma veniturile viitoare în valoare prezentă, utilizând o

anumită rată de capitalizare, se numește:
a) recuperarea capitalului
b) actualizarea fluxului de numerar
c) capitalizarea venitului
d) capitalizarea capitalului propriu
4. Valoarea pe care un investitor o obține la sfârșitul perioadei de investiție sau de deținere a unei
proprietăți imobiliare se numește:
a) venit net
b) venit brut
c) dividende
d) valoare terminală
51
5. În evaluarea proprietăților imobiliare, termenul „capitalizare” înseamnă:

a) fondurile inițiale investite într-un proiect
b) conversia veniturilor viitoare în valoare
c) valoarea rezultată prin aplicarea oricărei metode de evaluare
d) determinarea capitalului disponibil pentru investiție
6. Primul pas în determinarea veniturilor și cheltuielilor este:

a) analiza chiriilor
b) estimarea venitului brut efectiv
c) estimarea cheltuielilor de exploatare
d) fișa de exploatare
52

7. Chiriile pentru proprietatea imobiliară subiect se estimează pe baza chiriilor percepute
pentru spații similare. Acest fapt este o reflectare a principiului:
a) echilibrului
b) substituției
c) influențelor externe
d) cererii și ofertei
8. Abordarea prin venit se bazează pe principiul că un investitor mediu nu va plăti pe o

proprietate imobiliară mai mult decât:
a) valoarea terminală și suma beneficiilor încasate în perioada de deținere
b) valoarea actualizată a beneficiilor încasate în perioada de deținere
c) valoarea actualizată a beneficiilor încasate în perioada de deținere plus valoarea de
revânzare
d) suma beneficiilor încasate în perioada de deținere
53

9 . Abordarea prin venit se aplică având la bază fluxul de numerar optenabil din închirierea:
a) exclusiv a proprietăților rezidențiale
b) proprietăților rezidențiale, generatoare de afaceri, comerciale, industriale
c) proprietăților rezidențiale, comerciale, industriale, de tip birouri
d) exclusiv a proprietăților generatoare de afaceri
10. Venitul total anticipat din toate exploatările proprietății imobiliare, rezultat după ce sunt scăzute
pierderile din neocupare și din neîncasarea chiriei, este:
a) fluxul financiar înainte de impozit
b) creșterea venitului
c) venitul brut efectiv
d) venitul brut potențial
54

11. O alocare pentru pierderea din neocupare și din neîncasarea chiriei este estimată ca procentaj
din:
a) venitul net de exploatare
b) cheltuielile totale de exploatare
12. Venitul din închirierea garajului într-o clădire de apartamente este:

a) inclus ca creștere a venitului în venitul brut potențial
b) inclus ca alt venit în venitul brut potențial
c) scăzut din venitul brut efectiv
d) scăzut din venitul brut potențial
55

13. Venitul brut potențial reprezintă venitul total generat de o proprietate:
a) în condiții de ocupare 100%
b) în condiții de ocupare la nivelul mediu al pieței
c) în condiții de ocupare asigurată prin contractele în vigoare
14. Cheltuielile variabile sunt cele care:

a) variază la nivel de proprietate, în funcție de gradul de ocupare
b) variază pe m.p. de suprafață ocupată
c) variază în funcție de reglementări
d) toate variantele prezentate
56

15. Care din următoarele elemente NU trebuie incluse în cheltuielile variabile?
a) cheltuieli cu încălzirea
b) cheltuieli cu curățenia
c) cheltuieli cu salarii
d) cheltuieli cu asigurarea proprietății
16. Care dintre elementele de mai jos NU se includ în venitul brut potențial?
a) amortizarea
b) venitul din închirierea proprietății
c) venitul din servicii
d) venitul din închirierea garajului
57

17. Venitul total generat de o proprietate, la un grad de ocupare ipotetică de 100%, înainte de
deducerea cheltuielilor de exploatare, se numește:
a) cash-flow înainte de impozitare
b) venitul net din exploatare
18. Primul pas în estimarea venitului net din exploatare este:

a) estimarea venitului brut potențial
b) estimarea venitului brut efectiv
c) estimarea cheltuielilor fixe și variabile
d) estimarea pierderilor din cauza neocupării integrale și a întârzierilor în încasarea chiriei
58

19. În cadrul cheltuielilor de exploatare, cheltuielile fixe sunt cele care:
a) nu se modifică niciodată
b) sunt fixe pe durata deținerii proprietății
c) nu se modifică în funcție de gradul de ocupare a proprietății
d) sunt garantate de vânzător
20.Termenul „venit brut efectiv” înseamnă:

a) venitul după efectul finanțării
b) venitul brut potențial minus pierderile din neocupare și din neîncasarea unor chirii
c) veniturile obținute în mod real după ce se scad toate cheltuielile de exploatare
d) venitul brut potențial obținut pentru spațiile ce se pot închiria
59
Teme de discuție PREMISELE ABORDĂRII PRIN VENIT
1. Care sunt beneficiile viitoare ale dreptului asupra unei proprietăți imobiliare generatoare de venit?
2. Care este diferența dintre metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat?
3. Care este diferența dintre chiria contractuală și chiria de piață?
60
Teme de discuție ANALIZA VENITURILOR ȘI CHELTUIELILOR
4. Care sunt cele trei categorii de cheltuieli de exploatare, conținute în situația de exploatare ajustată?
5. Ce tip de date folosește evaluatorul pentru a estima veniturile și cheltuielile?
6. Cum diferă cheltuielile variabile de cele fixe? Dați exemple din fiecare tip de cheltuieli.
7. Care dintre elementele ce pot fi incluse în contul de profit și pierdere al unui proprietar sunt excluse
din situația veniturilor și cheltuielilor din exploatare? De ce sunt excluse aceste elemente?
61
Probleme
Problema 1
Să se estimeze venitul brut potențial anual pentru o proprietate rezidențială ce reprezintă o casă cu
suprafața utilă de 250 mp, cu piscină și 20% din suprafața terenului amenajat ca spațiu de relaxare.
Analiza pieței a arătat următoarele:
 proprietatea A, fără piscină și 10% din suprafața terenului amenajată, s-a închiriat recent cu 5 EUR/mp pe
lună;
 proprietatea B, fără piscină și 20% din suprafața terenului amenajată (ca grădină), s-a închiriat acum 6
luni cu 5,2 EUR/mp pe lună;
 proprietatea C, cu piscină și 10% din suprafața terenului amenajată (ca grădină), s-a închiriat recent cu
5,5 EUR/mp pe lună;
 prețul chiriei a crescut cu 10% în ultimele 6 luni
 participanții pe piață sunt dispuși să plătească în plus 0,5 EUR/mp pe lună pentru o casă cu piscină;
 chiria unitară pentru pentru o casă cu spațiu de relaxare de 20% din suprafața terenului amenajat față de
o casă cu 10% spațiu de relaxare din terenul amenajat este mai mare cu 0,7 EUR/mp pe lună
62
Probleme
Problema 2
Există următoarele informații privind închirierea proprietăților imobiliare rezidențiale de tip vilă în
zona limitrofa a municipiului X. Proprietatea subiect are suprafața utilă de 600 mp.
 Amplasamentul și calitatea construcțiilor ne determină să considerăm un nivel al chiriei de
3.000 EUR/lună.
 În estimarea venitului atribuibil proprietății, se va considera o marjă de negociere de 10%.
 Gradul de ocupare este 95% pe an.
 Cheltuielile fixe: impozitul este estimat la 1.500 EUR/an, iar asigurarea la 500 EUR/an.
 Cheltuielile variabile sunt 0 EUR/an (chiriile sunt nete).
 Alocarea pentru înlocuiri este estimată la 1.000 EUR/an.
Să se estimeze venitul net din exploatare.
63
Probleme
Problema 3
Să se estimeze venitul brut potențial anual pentru o proprietate industrială reprezentată de un depozit cu
suprafață construită de 1.000 mp, având două uși de încărcare și 20% din suprafață rezervată spațiilor de
birouri.
Analiza pieței a relevat următoarele informații despre proprietăți comparabile:
 proprietatea A, care are o singură ușă de încărcare și 10% din suprafață amenajată ca spații de
birouri, s-a închiriat recent cu 8 Euro/mp/lună;
 proprietatea B, care are o singură ușă de încărcare și 20% din suprafață amenajată ca spații de
birouri, s-a închiriat cu 6 luni în urmă cu 8,3 Euro/mp/lună;
 proprietatea C, care are două uși de încărcare și 10% din suprafață amenajată ca spații de birouri, s-
a închiriat recent cu 8,5 Euro/mp/lună;
 nivelul chiriei a crescut în ultimul an cu 20%.
64
Vă mulțumesc!
Lector: ………

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40

MODULUL 3 ZIUA 3
Abordarea prin venit

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2020 MODULUL 3
AGENDA
1. Capitalizarea venitului
2. Analiza fluxului de numerar actualizat
2
PROCESUL DE EVALUARE
ETAPA 3 -
Colectarea ETAPA 7 -
datelor. Analiza
ETAPA 1 - Identificarea rezultatelor
Definirea şi descrierea ETAPA 5 - şi concluzia
misiunii de proprietății Evaluarea asupra
evaluare imobiliare terenului valorii

termenilor datelor abordărilor evaluării
de referință în evaluare
ai evaluării
ABORDAREA
PRIN VENIT
3
1. Capitalizarea venitului
4
NOȚIUNI GENERALE
Capitalizarea venitului - metodă utilizată pentru a converti venitul dintr-un singur

an într-o indicație a valorii proprietății, într-un singur pas, utilizând una dintre cele
două proceduri:
• prin împărțirea venitului estimat cu o rată de capitalizare adecvată acestui tip de venit
• prin înmulțirea venitului estimat cu un factor corespunzător (multiplicator al venitului)
Relația între noțiunile de bază ale metodei capitalizării este:
Valoarea proprietății (Vp) = = Multiplicator x Venit
5
NOȚIUNI GENERALE
Se utilizează doar venitul obţinut într-un singur an de exploatare de către un
cumpărător/investitor tipic, mediu, pe piaţa locală şi pentru proprietăţi care sunt
operaţionale pe baze stabile
Se bazează pe următoarele tipuri de venituri: VBP, VBE, VNE, profit net, EBITDA,
venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau venitul generat de
construcții
Rata de capitalizare - care trebuie să corespundă fluxului de venit selectat: rata totală de
capitalizare, rata de capitalizare a creditului, rata de capitalizare a capitalului propriu, rata de
capitalizare a terenului, rata de capitalizare construcțiilor
6
ESTIMAREA RATEI TOTALE DE CAPITALIZARE
Orice drept de proprietate (participaţie) asupra proprietăţii imobiliare, care generează un flux
de venituri din exploatare, poate fi evaluat prin capitalizare directă.
Tipul de drept de proprietate care se evaluează cel mai des este dreptul absolut/deplin de
proprietate, care include cele trei atribute (posesie, folosinţă şi dispoziţie).
Dacă proprietatea este închiriată, atunci dreptul evaluat este dreptul asupra proprietăţii afectat
de locaţiune.
Formula capitalizării venitului este următoarea:
Valoarea proprietății (Vp) =
7
ESTIMAREA RATEI TOTALE DE CAPITALIZARE
Tehnici de estimare a ratei
totale de capitalizare
2. Obţinerea din 3. Estimarea în baza

1. Obţinerea din vânzări multiplicatorii venitului studiilor de piață,
4. Alte tehnici:
comparabile brut efectiv şi din ratele incluzând ajustări
venitului net adecvate
c. Tehnici de actualizare:
a. Rata medie ponderată a b. Rata medie ponderată a
formula ratei de actualizare
componentelor credit şi componentelor teren şi
și a ratei modificării venitului
capital propriu construcții
sau a valorii proprietății
rata de capitalizare = rata

de actualizare - rata
modificării venitului sau a
valorii proprietății
8
1. Obţinerea ratei totale de capitalizare din vânzări comparabile
Exemplu
Comparabila A B C D
Preț (€) 368.500 425.000 310.000 500.000
VNE (€) 50.000 56.000 42.700 68.600
c 13,6% 13,2% 13,8% 13,7%
Este necesar ca modul de calcul al venitului pentru proprietatea evaluată să fie identic cu cel pentru
proprietatea comparabilă, pentru a se putea folosi aceleaşi rate de capitalizare.
9
Exemplu
Alocarea pentru înlocuiri este de 2.500 € pentru proprietatea evaluată. Rata de capitalizare rezultată din
vânzări comparabile, în care alocarea pentru înlocuiri nu a fost dedusă din venituri, este de 8,25%. Deci,
dacă s-ar ajusta VNE pentru ca datele să fie coerente, “noul” VNE este cu 2.500 € mai mic.
a) VNE 85.000 € (înainte de alocare)

c 8,5%
V 85.000/0,085 = 1.000.000 €
b) VNE 82.500 € (după alocare)
c 8,25%
V 82.500/0,0825 = 1.000.000 €
10
Condiţii de informaţiile utilizate - selectate din rândul proprietăţilor comparabile şi (dacă este posibil) din
cadrul aceloraşi pieţe; dacă există diferenţe semnificative, comparabilei i se acordă o
aplicare a importanţă mai mică/eliminată din analiză
metodei:
informaţiile despre proprietăţile comparabile vândute, utilizate ca surse pentru calcularea
ratelor totale de capitalizare - să includă informaţii despre data vânzării, aşteptările viitoare de
pe piaţă, care reflectă schemele de evoluţie a veniturilor şi cheltuielilor, tendinţele valorii
veniturile şi cheltuielile - estimate pe aceeaşi bază (pentru proprietatea subiect și comparabile)
preţul proprietăţilor comparabile - să reflecte condiţiile de piaţă/ ajustare pentru exprimarea în

echivalent de numerar
dacă se consideră că sunt necesare ajustări pentru diferenţele existente între proprietatea
subiect şi proprietăţile comparabile - aplicate separat de procesul calculării ratei totale de
capitalizare
11
2. Estimarea ratei totale de capitalizare utilizând multiplicatorii
venitului brut efectiv
Rata cheltuielilor de exploatare (RCE)

RCE = CE / VBE
Rata venitului net (RVNE)
RVNE = VNE / VBE = (VBE-CE) / VBE = 1 – RCE
Multiplicatorii venitului brut efectiv (MVBE)
MVBE = Preţ / VBE
Preţ = VNE / c
c = VNE / (VBE X MVBE)
c = RVNE / MVBE sau c = (1-RCE) / MVBE
12
2. Estimarea ratei totale de capitalizare utilizând multiplicatorii
venitului brut efectiv
Exemplu
• preţ de vânzare - 368.500 €
• venit brut potențial - 85.106 €
• venit brut efectiv - 80.000 €
• cheltuieli de exploatare - 30.000 €
Multiplicatorul venitului brut efectiv:
368.500 €/80.000 €= 4,6063
Rata cheltuielilor de exploatare:
30.000 €/80.000 €= 37,5%
1  0,375
c  0,1357  13,57%
Deci: 4,6063
13
MULTIPLICATORII VENITULUI BRUT ŞI MULTIPLICATORII CHIRIEI
MVB - raportul dintre preţul de vânzare şi venitul brut anual la momentul vânzării sau previzionat de-a
lungul primului an sau al câtorva ani de deţinere a proprietăţii
Atenție:
• proprietăţile analizate trebuie să fie comparabile cu proprietatea subiect şi comparabile

între ele în funcţie de caracteristicile fizice, de localizare şi de nivelul investiţiilor
• un multiplicator al chiriei brute se aplică doar venitului provenit din chirie
• evaluatorul trebuie să utilizeze informaţii de venit similare pentru a calcula multiplicatorul
aferent unei comparabile
14
MULTIPLICATORII VENITULUI BRUT ŞI MULTIPLICATORII CHIRIEI
Exemplu
Preţ vânzare 368.500

MVBP    4,33
VBP 85.106
Preţ vânzare 368.500

MVBE    4,61
VBE 80.000
15
RECUPERAREA CAPITALULUI ȘI RENTABILITATEA CAPITALULUI
Termenul rentabilitatea capitalului

Termenul de recuperare a se referă la suma adițională primită
capitalului se referă la recuperarea ca o compensație pentru utilizarea
capitalului investit capitalului investitorului până când
acesta este recuperat.
Investitorii sunt preocupați atât de

recuperarea capitalului, cât și de
rentabilitatea acestuia.
16
RECUPERAREA CAPITALULUI ȘI RENTABILITATEA CAPITALULUI

• Rata de capitalizare selectată și aplicată la valoarea proprietății trebuie să reflecte recuperarea și
rentabilitatea investiției inițiale, la nivelul pieței.
• În domeniul investițiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat în diferite moduri: prin intermediul
venitului anual, prin revânzarea proprietății la terminarea investiției (în totalitate sau parțial) sau
printr-o combinație a celor două modalități.
Prețul de achiziție vs. valoarea de revânzare
17
TEHNICI REZIDUALE
• 1. Aplicarea unei rate adecvate de capitalizare la valoarea componentei
cunoscute pentru a obține venitul net anual necesar pentru a argumenta
investiția în componenta respectivă;
• 2. Deducerea venitului net necesar pentru a susține investiția în componentele
cunoscute din venitul net total (aferent întregii proprietăți imobiliare) în scopul
obținerii venitului rezidual disponibil pentru a susține investiția în componentele
Etape:
necunoscute;
• 3. Capitalizarea profitului rezidual la o rată de capitalizare adecvată
componentelor necunoscute pentru a determina valoarea prezentă a acelor
componente;
• 4. Adăugarea valorii componentelor determinate la componentele reziduale
pentru a estima valoarea întregii proprietăți.
18
TEHNICI REZIDUALE
Tehnica reziduală aplicată la clădiri
Rata de
capitalizare a Această sumă este Venitul net
Prin însumarea
terenului se aplică scăzută din venitul rezidual este
celor două valori
valorii cunoscute a net total pentru a capitalizat la rata
se obține o
terenului pentru a stabili venitul net de capitalizare
estimare a valorii
obține venitul net rezidual disponibil specifică clădirilor
totale a
anual necesar pentru a justifica și se estimează
proprietății
pentru a justifica investiția în clădiri. valoarea clădirii.
valoarea terenului.
19
TEHNICI REZIDUALE
Tehnica reziduală aplicată la terenuri
Rata de
Venitul rezidual
capitalizare pentru Suma este apoi
este capitalizat la o Prin însumare se
clădiri este aplicată dedusă din venitul
rată de capitalizare determină
valorii clădirilor net total pentru a
specifică terenului valoarea totală a
pentru a estima deduce venitul
și rezultă o proprietății
venitul net care rezidual disponibil
estimare a valorii imobiliare
justifică investiția pentru teren.
terenului.
în acele clădiri.
Tehnicile reziduale sunt utilizate și pentru analiza rentabilității unei investiții într-o proprietate imobiliară.
20
TEHNICI REZIDUALE
Exemplu
Vp = Vteren + Vconstrucții
Vconstrucții = 100 u.m.
c (construcții) = 14%
c (teren) = 5%
VNEp = 20 u.m.
Vp = ?
c (total proprietate) = ?
21
2. ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT
22
ANALIZA FLUXURILOR DE NUMERAR ACTUALIZATE

Analiza fluxurilor de numerar actualizate (engl. Discounted Cash Flow, DCF)
- a doua metodă utilizată în abordarea prin venit
- se folosesc tehnici pentru a converti veniturile viitoare, încasabile într-o perioadă de timp
definită, într-o opinie asupra valorii proprietății, utilizând o rată adecvată de actualizare
Evaluatorul: selectează o perioadă adecvată de previziune

alege o rată adecvată a rentabilităţii (rată de actualizare)
previzionează toate fluxurile de numerar viitoare şi tendinţele acestora, incluzând

şi valoarea terminală (valoare din revânzare)
converteşte fluxurile de numerar viitoare în valoare prezentă, actualizând fiecare
flux de numerar anual viitor
23
• valoarea totală a proprietății,

• valoarea creditului,
• valoarea capitalului propriu,
Această metodă • valoarea proprietății închiriate (dreptul de proprietate afectat de locațiune),
poate fi utilizată • valoarea proprietății luată cu chirie (dreptul de folosință al chiriașului),
pentru a estima: • valoarea oricărui drept de proprietate asupra proprietății imobiliare.
24
Formula actualizării:
FN 1 FN 2 FN n
VA    ... 
(1  k )1 (1  k )2 (1  k )n
VA = valoarea actualizată a fluxurilor de numerar generate în cele n perioade de previziune

FNi = fluxul de numerar obținut în perioada de timp i (i variază de la 1 la n perioade)
k = rata de actualizare adecvată perioadei
n = numărul de perioade de previziune
25
1. Estimarea perioadei de previziune
Perioada de deţinere a
• durata deţinerii proprietăţii asupra acelei investiţii
unei investiţii imobiliare
• perioada presupusă a deţinerii proprietăţii;

Perioada de previziune • perioada de timp în care venitul net din exploatare aşteptat se
previzionează pentru scopuri de analiză şi evaluare
• expirarea contractelor de închiriere

În selectarea unei • gradul de neocupare
perioade de previziune • rotaţia chiriaşilor
adecvate, evaluatorul ia • cheltuielile de capital anticipate
în considerare: • alte evenimente atipice care pot cauza fluctuaţii ale fluxului de
numerar
26
1. Estimarea perioadei de previziune
Creşterea riscului unei investiţii în perioada de previziune este cauzată de:
• costurile de mentenanţă ale construcției cresc pe măsură ce aceasta se învecheşte

• durata de viaţă economică rămasă a construcției descreşte odată ce aceasta se
învecheşte
• problemele funcţionale, legate de concurenţa provenită de la proprietăţile
imobiliare noi, pot duce la trecerea unei proprietăţi imobiliare într-o categorie de
investiţie inferioară
• în general, cu cât previziunile se fac pentru o perioadă de timp mai lungă, cu atât
concluziile devin mai incerte
27
2. Evoluţii posibile ale fluxurilor de numerar
Scheme de evoluţie:
Anuități crescătoare
Anuități variabile Anuități fixe
sau descrescătoare
28
Anuitate variabilă: modificare fluctuantă
O anuitate variabilă este un flux de numerar în care suma de încasat se poate modifica de la
o perioadă la alta.
Pentru a actualiza o anuitate variabilă, valoarea prezentă a fiecărei plăţi este calculată separat
şi aceste valori sunt însumate pentru a obţine valoarea prezentă a întregului flux de numerar.
29
Anuitate fixă
Un flux de numerar în care suma aferentă plăţii este aceeaşi pe o anumită perioadă de timp; este
un flux de numerar stabil, neschimbat de-a lungul timpului.
Anuitate ordinară - tipul cel mai uzual de anuitate cu nivel constant, caracterizat prin plăţile care
sunt primite la sfârşitul fiecărei perioade; exemple: credite ipotecare cu plată fixă, multe obligaţiuni
emise de companii sau instituţii guvernamentale, poliţe de asigurare şi anumite aranjamente de
închiriere.
Anuitate încasabilă în avans - plăţile sunt primite la începutul fiecărei perioade.

Exemplu: un contract de închiriere care necesită plăţile la începutul fiecărei luni.
30
Anuitate crescătoare sau descrescătoare
Un flux de numerar care este aşteptat a se schimba conform unei tendinţe sistematice
reprezintă o anuitate crescătoare sau descrescătoare.
31
Anuităţi crescătoare sau descrescătoare cu sume fixe - o anuitate cu sumă mărită
sau micşorată este, de obicei, creată de un contract de închiriere care necesită o
succesiune de anuităţi fixe de diferite sume, care trebuie plătite în diferite perioade
ale perioadei contractuale.
Exemplu
Un contract stipulează:
 plăţi lunare pentru primul an - 500 €
 pentru următorii trei ani - 750 €
 pentru următorii şase ani - 1.200 €
32
Anuitate cu modificare liniară (sumă constantă) pe perioadă - un flux de numerar
care creşte sau descreşte cu o sumă constantă pe fiecare perioadă urmează
tendinţa unei modificări liniare cu sumă constantă pe perioada anuităţii.
Exemplu
O proprietate:
 în primul an - venit net din exploatare 100.000 €
previzionat să crească cu 7.000 € pe an
 în al doilea an - venitul net din exploatare 107.000 €
 în al treilea an - venitul net din exploatare 114.000 €
 etc.
33
Anuitate cu modificare exponenţială (cu rată constantă) pe perioadă un flux de
numerar cu o modificare exponenţială cu rată constantă este numit anuitate
exponenţială. Acest tip al fluxului de venit creşte sau descreşte cu o rată constantă şi
creşterile sau descreşterile sunt compuse.
Exemplu
O proprietate:
 în primul an, flux de numerar înainte de impozitare - 100.000 €; previzionat să
crească cu 7% pe an pentru fiecare perioadă
 în anul doi, flux de numerar înainte de impozitare - 107.000 € (100.000 € x 1,07)
 al treilea an, fluxul de numerar înainte de impozitare - 114.490 € (107.000 € x
1,07)
 al patrulea an, fluxul de numerar înainte de impozitare - 122.504 € (114.490 € x
1,07)
34
3. Valoarea terminală (Venit net din revânzare)
• venit periodic
Proprietăţile generatoare de
venit prezintă două tipuri de • valoare viitoare obţinută din vânzarea proprietăţii sau
beneficii financiare: valoare terminală (preţ de revânzare) a proprietăţii la
sfârşitul perioadei de previziune
Fluxurile viitoare la finele perioadei de previziune sunt numite valoare

terminală, deoarece reprezintă valoarea anticipată a capitalului la sfârșitul
investiției.
35
• Venitul aferent anului imediat următor ultimului an al perioadei de

previziune capitalizat cu o rată totală de capitalizare - rată terminală sau
rată reziduală de capitalizare
• Dacă proprietatea va fi vândută, valoarea terminală este previzionată și
considerată venit net din revânzare - diferenţa netă dintre preţul de
Modalitati de tranzacţie şi cheltuielile de vânzare (comisioane de intermediere, impozite
estimare a valorii legale, costuri de închidere a tranzacţiei, taxe de transfer şi penalităţi
terminale posibile pentru plata anticipată a datoriei)
36
• diferită de rata totală de capitalizare, calculată prin împărţirea VNE al proprietăţii

imobiliare, din primul an după achiziţionare acesteia, la valoarea curentă a
proprietăţii
• în general este mai mare decât rata totală de capitalizare
Rata terminală de • evidenţiază scăderea duratei de viaţă economică rămasă a proprietăţii imobiliare
capitalizare • evidențiază riscul mai mare asociat VNE, estimat pentru sfârşitul perioadei de
previzionată previziune
37
Cât din veniturile unei investiţii va fi atribuit valorii terminale?
• 1. Proprietatea poate creşte în valoare pe perioada de previziune

• 2. Valoarea proprietăţii poate să nu se schimbe; valoarea proprietăţii la
Trei
situații sfârşitul perioadei de previziune (sau a duratei de viaţă economică
generale: rămasă) poate fi egală cu valoarea acesteia la începutul perioadei
• 3. Proprietatea poate să-şi diminueze valoarea de-a lungul perioadei
analizate
38
4. Estimarea ratei de actualizare
Alegerea unei rate de actualizare adecvate cu tipul fluxului de numerar presupune faptul că evaluatorul
trebuie să verifice şi să interpreteze atitudinile şi aşteptările participanţilor pe piaţă, care includ
vânzători, cumpărători, consultanţi, brokeri.
Alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie să se concentreze pe o perspectivă asupra

viitorului, să ţină seama de ceea ce aşteaptă/solicită vânzătorii şi cumpărătorii tipici în următorii ani.
Evaluatorul va restrânge treptat, pe măsură ce aprofundează analiza, domeniul în care se situează rata
estimată, prin compararea caracteristicilor fizice, economice şi financiare (referitoare la riscuri) ale
proprietăţii comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate.
39

Rate de actualizare (rate ale rentabilității)
• rata rentabilității care este realizată/ previzionată pentru o investiție
de capital, pe perioada de posesie; rata rentabilității la care valoarea
Rata internă a rentabilității (RIR) actualizată a fluxului de numerar viitor, inclusiv veniturile încasate
din revânzarea proprietății la terminarea investiției, este egală cu
valoarea capitalului investit
Rata totală a rentabilității (ko)

În terminologia anglo-saxonă se • o rată a rentabilității capitalului total investit
utilizează notația Y0
Rata rentabilității capitalului propriu

(kE) • rata internă a rentabilității capitalului propriu (capital al
În terminologia anglo-saxonă se investitorului)
utilizează notația YE
Rata de actualizare se compune dintr-o rata de baza fara plus o prima de risc și rata inflatiei.
40

• Pentru un investitor în domeniul imobiliar, riscul reprezintă posibilitatea de a
suferi o pierdere financiară și incertitudinea realizării veniturilor viitoare
previzionate.
• Cea mai mare parte a investitorilor evită riscuri excesive; ei preferă certitudinea
față de incertitudine și așteaptă o recompensă în schimbul asumării unor riscuri.
• Evaluatorii trebuie să știe care este tendința investitorilor în analiza datelor de
Riscul piață, în previziunea veniturilor viitoare și în aplicarea procedeului de
capitalizare.
41

• Dacă se anticipează inflație, în rata de actualizare/ capitalizare trebuie inclusă și
rata anuală previzionată a inflației, pentru a compensa scăderea puterii de
cumpărare
• Altfel spus, se vor utiliza rate nominale de actualizare/ capitalizare care vor fi
aplicate asupra unor venituri exprimate în termeni nominali.
• Investitorii includ o primă suplimentară de risc atunci când își estimează
Inflația rentabilitatea dorită a investiției într-o proprietate imobiliară pentru a se
proteja împotriva riscului de inflație neprevăzută.
42
5. Convertirea fluxurilor de numerar viitoare în valoare prezentă
Valoarea proprietății este generată de două fluxuri de numerar separate, respectiv:

a) Fluxurile de numerar generate de proprietate din utilizare acesteia pe perioada de deținere
(VAF)
FN1 FN2 FNn
VAF    ... 
(1  k)1 (1  k)2 (1  k)n
VAF = valoarea actualizată a fluxurilor de numerar generate în cele n perioade de previziune

(din exploatarea proprietății)
FNi = fluxul de numerar obținut în perioada de timp i (i variază de la 1 la n perioade)
43
5. Convertirea fluxurilor de numerar viitoare în valoare prezentă

b) Fluxurile de numerar generate de revânzarea proprietății la sfârșitul perioadei de deținere
(estimate ca o valoare realizabilă după ce proprietatea a fost exploatată pe perioada n de
deținere)
VAR =
( )
VAR = valoarea actualizată a valorii de revânzare (valoare obținută prin revânzarea proprietății
după perioada de deținere și de exploatare)
Vproprietății imobiliare = VAF + VAR
44
45
1. Capitalizarea venitului este folosită pentru a transforma venitul anual în valoarea proprietății,
într-un singur pas.
2. Rata cheltuielilor unei proprietăți este raportul dintre cheltuielile generale și venitul net aferente
proprietății.
3. Rata totală de capitalizare (c) este folosită pentru a transforma venitul net anual într-un indicator
al valorii.
4. Multiplicatorul venitului brut potențial este raportul dintre prețul de vânzare și chiria la
momentul vânzării.
5. Proprietățile imobiliare ce prezintă multiplicatori ai venitului identici sunt întotdeauna
comparabile pentru evaluare.
46
Actualizarea fluxurilor de numerar
6. Datorită inflaţiei, veniturile viitoare valorează mai mult decât beneficiile curente.
7. Metoda actualizării fluxurilor de numerar nu poate fi folosită la anuităţile crescătoare sau

descrescătoare.
8. Pot exista una sau mai multe participaţii într-o singură proprietate şi fiecare poate avea propriile
fluxuri de beneficii periodice.
9. Pentru unele investiţii recuperarea întregului capital investit se face prin revânzare.
10. O proprietate ce se aşteaptă să genereze venit şi să fie vândută la preţul de achiziţie, este
evaluată prin împărţirea venitului periodic la rata de actualizare.
47

1.În plicarea metodei capitalizării venitului, pentru evaluarea unei proprietăți imobiliare, este indicat
ca rata de capitalizare:
a) să se estimeze de evaluator pe baza experienței sale
b) să se determine prin metoda construirii în trepte
c) să se estimeze de pe piața imobiliară, din tranzacții comparabile
d) să se indexeze indicele mediu de consum
2. Care din următoarele este o rată a venitului folosită în metoda capitalizării directe?
a) rata internă a rentabilității
b) rata totală de capitalizare
c) rata de capitalizare a construcției
d)rata de capitalizare a creditului
48

3. În abordarea prin venit, valoarea se poate estima aplicând o rată de capitalizare la:
a) prețul de vânzare brut
b) venitul net anual din exploatare
d) fluxurile financiare înainte de impozitare
4. Cele trei elemente importante ale formulei capitalizării sunt:

a) tranzacții comparabile, cost, venit
b) fizic, funcțional, economic
c) venit brut, venit brut efectiv, venit net din exploatare
d) valoare, venit net din exploatare, rată de capitalizare
49

5. Care din următoarele caracterizează metoda prin capitalizarea a)venitului de estimare a valorii
unei proprietăți?
a) venitul net din exploatare (VNE) împărțit la rata totală de capitalizare
b) venitul net din exploatare (VNE) multiplicat cu o rată de capitalizare globală
c) chiria pe 10 ani
6. În cazul în care se estimează „valoarea de piață” prin capitalizarea chiriei, fluxul anual constă
în:
a) chiria contractuală
b) chiria de piață
c) chiria în exces (surplus)
d) chiria contractuală pentru contractele în vigoare și chiria pieței pentru spațiile neocupate
50
7. Metoda capitalizării venitului se bazează pe:

a) venitul brut efectiv din anul anterior
b) venitul net din exploatare anual stabilizat
c) media veniturilor din ultimii doi ani
d) venitul prognozat în ultimul an, înainte de revânzare
8. Rata care stabilește o relație între venitul net din exploatare anual și valoarea proprietății se numește:
a) rata de capitalizare
b) rata rentabilității
c) rata globală
d) rata de actualizare
9. O proprietate imobiliară rezidențială de tip vilă, evaluată la 300.000 Euro, generează un venit net lunar
de 3.000 Euro. Care este rata de capitalizare?
a) 1%
b) 6%
c) 12%
d) 20%
51

Actualizarea fluxurilor de numerar
10. Care dintre următoarele NU reprezintă o rată a rentabilității, ci este o rată a venitului?
a. rata de actualizare
b. rata dobânzii
c. rata de capitalizare a capitalului propriu
d. rata internă a rentabilității
11. Rata rentabilității obținută sau așteptată pentru o anumită investiție pe perioada de deținere a
acesteia se numește:
a. rată de recuperare
b. rata capitalizării capitalului comun
c. rată internă a rentabilității
d. rata capitalizării globale
52

12. Tehnica de transformare a unor venituri periodice viitoare inegale ca mărime, în valoare
prezentă, se numește:
a. actualizare
b. capitalizare
c. recalculare
d. niciun răspuns corect
13. În analiza fluxului de numerar actualizat, venitul din revânzarea proprietății este considerat:
a. flux de numerar separat
b. beneficiu periodic
c. cheltuială de vânzare
d. procent din venitul anual
53

14. Dacă valoarea și venitul unei proprietăți nu se așteaptă să se schimbe pe perioada de deținere a
proprietății, rata de capitalizare este:
a. zero
b. egală cu rata de actualizare
c. mai mică decât rata de actualizare
d. mai mare decât rata de actualizare
15. În metoda capitalizării venitului rata de capitalizare pentru o proprietate a cărei valoare crește
este:
a. rata totală de capitalizare minus rata de actualizare
b. rata de actualizare minus rata generală de capitalizare
c. rata de actualizare plus o reglare a pierderilor așteptate
d. rata de actualizare minus rata anuală sperată de creștere a valorii proprietății
54

16. În evaluarea proprietăților generatoare de venit se folosesc toate elementele de mai jos, mai
puțin:
b. creditul nerambursat
c. rata de capitalizare
d. deprecierea externă
55
Teme de discuție
1. Când pot fi obținute precis ratele totale de capitalizare din datele despre vânzări
comparabile?
2. Enumerați câteva tehnici ce pot fi folosite pentru a obține rata totală de capitalizare, în
metoda capitalizării directe.
3. Identificați câteva posibile erori care sunt asociate folosirii multiplicatorilor în determinarea
ratei de capitalizare.
56
Probleme Capitalizarea venitului

Problema 1
Se dau următoarele informaţii cu privire la proprietatea imobiliară subiect şi cinci
proprietăţi comparabile:
Preț (€) VNE (€)
Subiect - 50.000
Comparabila 1 595.000 62.500
Comparabila 2 220.000 20.000
Comparabila 3 430.000 44.900
Comparabila 4 500.000 52.300
Comparabila 5 1.140.000 125.000
a) Calculaţi ratele totale de capitalizare pentru cele cinci proprietăţi comparabile.
b) Ce interval de rate de capitalizare se poate obţine din aceste informaţii? Cum poate fi restrâns acest
interval?
c) Ce rată totală de capitalizare este adecvată pentru proprietatea subiect? Justificaţi alegerea.
d) Calculaţi valoarea proprietăţii subiect.
57
Problema 2
Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă:
Preț 450.000
Venit brut potențial 80.000
Grad de neocupare (10%) 8.000
Cheltuieli fixe și variabile 25.000
Alocare pentru înlocuiri 10.000
a) Estimaţi rata totală de capitalizare pe baza venitului net, cu şi fără alocările pentru înlocuiri.
b) Comentaţi aplicabilitatea fiecărei rate.
58
Problema 3
Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă:
Preț de vânzare (€) 450.000

Venit brut potențial (€) 80.000
Grad de ocupare 90%
Cheltuieli totale de exploatare (€) 35.000
Venit net din exploatare (€) 37.000
a. Calculați rata totală de capitalizare prin extragere directă de pe piață, folosind formula c =
VNE / V.
b. Calculați rata totală de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare și multiplicatorul
venitului brut efectiv.
c. Calculați rata totală de capitalizare folosind rata cheltuielilor de exploatare și multiplicatorul
venitului brut potențial.
59
Problema 4
Proprietarul unei vile aflate într-o zonă rezidențială de lux dorește să închirieze proprietatea
imobiliară rezidențială cu o suprafață utilă de 300 mp și un teren de 1.000 mp.
Un evaluator a stabilit valoarea de piață a proprietății (teren și clădire) la 400.000 Euro. În actuala
stare a acesteia, chiria de piață optenabilă este de 8 Euro/mp. Cheltuielile totale de exploatare a
clădirii sunt de 6.000 Euro pe an. Pierderile din neînchirierea parțială a clădirii sunt în medie de 5%.
Pe baza analizei economice s-a stabilit că, prin modernizare (construirea unei piscine și amenajarea
unui spațiu de relaxare) chiria lunară ar crește la 9,5 Euro/mp de suprafața închiriată. Cheltuielile
pentru modernizare sunt estimate la 21.000 Euro. După modernizare, cheltuielile totale de
exploatare a clădirii vor fi de 7.500 Euro pe an, iar pierderile prin neînchirierea parțială a clădirii sunt
în medie de 5%.
Pe baza datelor de mai sus, să se stabilească fezabilitatea modernizării.
60
Problema 5
Să se evalueze prin metoda capitalizării venitului din închiriere un apartament localizat pe Bdul. Camil Ressu (zona
metrou N. Grigorescu). Apartamentul este decomandat cu 2 camere, situat la etajul 4 într-un bloc S+P+10, fără
spații comerciale la parter. Datele de intrare sunt următoarele:
Sutilă= 48,26 mp, Sbalcon = 3 mp, St = 51,26 mp, suprafața indiviză aferentă dependințelor și părților comune ale
blocului, 8 mp; Rata de capitalizare estimată este de 6%; Cheltuiala cu impozitul este de 20 EUR/an, iar cheltuiala
cu asigurarea este de 50 EUR/an.
Din analiza pieței rezultă faptul că, pentru proprietăți similare, chiriile în zonă se situează în intervalul 250-400
Euro/lună (din oferte), iar procentul mediu de negociere este de 5%. Pentru procesul de evaluare am reținut
următoarele proprietăți comparabile (din oferte):
61
Probleme Actualizarea fluxurilor de numerar

Problema 1
Se dau următoarele fluxuri de venit şi din revânzarea proprietăţii.

Rata de actualizare adecvată este 10%.
Anul Venit (€)

1 42.000
2 37.000
3 41.000
4 50.000
5 48.000
Preț net de revânzare 500.000
a) Calculați valoarea actualizată a venitului generat de proprietatea imobiliară.

b) Cât ar deveni valoarea actualizată a venitului generat de proprietate dacă venitul din cei cinci ani
ar fi fost planificat să fie încasat în avans?
62
Problema 2
Se consideră o proprietate ce se aşteaptă să genereze un venit de 10.000 € pe an, timp de

10 ani.
a) Calculaţi valoarea actualizată a venitului la o rată de actualizare de 10%.

b) Dacă chiria pentru această proprietate ar fi plătibilă în avans, cât ar fi valoarea actualizată
a venitului?
63
Problema 3
Un investitor doreşte să preia contractul de închiriere al unei proprietăţi în care

amenajările trebuie amortizate până la finalul contractului de închiriere. Trebuie
investită suma de 100.000 € pe 10 ani pentru o rată cerută a rentabilităţii de 7%.
a) Arătaţi care este fluxul de numerar ce trebuie realizat pentru a recupera investiţia
timp de 10 ani cu o rată de actualizare de 7%.
b) Pe baza venitului iniţial, calculaţi rata de capitalizare.
c) Ce relaţie există între rata de recuperare şi durata rămasă a contractului de
închiriere?
64
RECAPITULARE – PROBLEME - ANALIZA FLUXULUI DE NUMERAR ACTUALIZAT
Categorii de elemente previzionate:

• chiriile curente de piaţă
• datele de expirare a contractelor de închiriere şi modificările aşteptate privind chiria
• facilităţile de închiriere şi efectul lor asupra chiriei de piaţă
• chiriile de bază existente şi ajustările chiriei contractuale de bază
• opţiunile de reînnoire a chiriei
• prevederile referitoare la acoperirea cheltuielilor curente şi a celor anticipate
• rotaţia chiriaşilor
• alocarea pentru pierderi din neocupare şi din necolectarea unor chirii
• cheltuielile de exploatare
• venitul net din exploatare
• elementele de capital incluzând comisioanele de închiriere şi alocări pentru cheltuielile de amenajare
suportate de chiriaş
• valoarea terminală (de revânzare) şi orice costuri de vânzare sau de tranzacţionare
• rata/ratele de actualizare
65
Problema 1
Să se stabilească care este prețul maxim pe care îl poate plăti un investitor pentru un teren, pe baza
următoarelor date:
a) Există autorizație de construire pentru două clădiri, fiecare dintre acestea având o suprafață
construită desfășurată de 300 mp
b) Durata de execuție este de 1 an
c) Costurile conform devizului sunt următoarele:
• costuri directe - 500 Euro/mp de arie construită desfășurată
• costuri indirecte- 10% din costuri directe
• alte cheltuieli - 3% din costurile totale
Pentru acoperirea cheltuielilor investitorul ia un credit cu dobânda de 4%.
Profitul investitorului reprezintă 25% din costul total.
Investiția va fi vândută cu 1.000 Euro/mp.
66
Problema 2
Să se calculeze valoarea unei proprietăți imobiliare pe baza următoarelor date:

a) Venitul brut potențial lunar este de 400 Euro și nu se prevede modificarea lui
b) Pierderi din neocupare reprezintă 5% din VBP
c) Cheltuielile de exploatare reprezintă 20% din VBE
d) Un evaluator a stabilit valoarea terenului la 10.000 Euro
e) Rata de capitalizare a terenului este de 8% și rata de capitalizare a clădirii de 10%.
67
Problema 3
Un investitor are de ales între următoarele variante de dezvoltare a unui teren aflat într-o zona
atractivă:
1. Un spațiu comercial cu un singur nivel și o suprafață utilă de 600 mp, al cărui cost de
construire ar fi de 500 Euro/mp de arie utilă; chiria lunară previzionată este de 15 Euro/mp
de arie utilă. Cheltuielile de exploatare sunt estimate la 15% din venitul brut efectiv, iar
gradul de neocupare la 5%.
2. Un spațiu comercial cu două nivele și o suprafață utilă de 1.100 mp, al cărui cost de
construire ar fi de 400 euro/mp de arie utilă; chiria lunară previzionată este de 12 Euro/mp
arie utilă. Cheltuielile de exploatare sunt estimate la 15% din venitul brut efectiv, iar gradul
de neocupare la 10%.
Rata de capitalizare este de 10%.
Să se determine care este varianta de dezvoltare recomandată.
68
Problema 4
Să se stabilească valoarea de piață a unei proprietăți imobiliare compusă dintr-o construcție
edificată pe un teren concesionat (un magazin comercial compus dintr-un spațiu de depozitare și
unul de vânzare), despre care sunt cunoscute următoarele date:
 Suprafața terenului concesionat este de 1.200 mp;
 Suprafața utilă a spațiului de vânzare este de 500 mp;
 Suprafața de depozitare aferentă magazinului este de 100 mp;
 Contractul de concesiune a fost încheiat pe perioadă nedeterminată și taxa anuală de
concesiune a terenului este de 2 Euro/mp;
 Magazinul comercial este închiriat către o terță parte pe o perioada de 10 ani de la data
evaluării, astfel: 6 Euro/mp/lună pentru spațiul de vânzare și 1,5 Euro/mp/lună pentru spațiul
de depozitare; chiria contractuală este chiria de piață;
 Impozitul anual aferent proprietății imobiliare este de 1.000 Euro;
 Pierderile din neocupare sunt 10%;
 Cheltuielile variabile sunt de 15% din venitul brut potențial;
 Rata totală de capitalizare este de 12%.
69
Problema 5
O firmă deține un teren pe care se găseşte un clădire administrativă cu o suprafaţă totală de 4.500
mp. Un evaluator a estimat valoarea proprietăţii imobiliare (teren şi clădire) la 2.500.000 Euro. În
actuala stare tehnică firma primeşte o chirie de 8 Euro/mp. Cheltuielile de exploatare ale clădirii
sunt de 80.000 Euro pe an. Pierderile din neocuparea clădirii sunt în medie de 8% din veniturile
obținute din închiriere.
Pe baza analizei s-a stabilit că prin modernizarea clădirii (aer condiţionat, internet) chiria lunară ar
creşte la 8,5 Euro/mp suprafaţa închiriată. Costurile de modernizare sunt estimate la 30.000 Euro.
După modernizare, cheltuielile totale de exploatare ale clădirii vor fi de 90.000 Euro pe an, iar
pierderile din neocupare vor fi în medie de 5%.
Pe baza datelor de mai sus, să se stabilească fezabilitatea financiară a modernizării.
70
Problema 6
Cu ajutorul metodei fluxului de numerar actualizat s-a estimat valoarea unei proprietăţi comerciale,
pe baza următoarelor date:
 proprietarul va închiria imobilul pe o perioadă previzionată de 3 ani
 se consideră că venitul în cei trei ani de previziune va fi de 2.500 Euro/lună
 în cel de-al treilea an proprietarul execută, pe spezele sale, schimbarea şi modernizarea
instalaţiilor; costul estimat este de 20.000 Euro
 după modernizare, chiria lunară va fi 3.500 Euro/lună
 rata cheltuielilor este de 15%
 rata de actualizare a veniturilor este de 12%
 valoarea proprietăţii, la finele perioadei de previziune se va stabili prin capitalizarea venitului
anual după modernizare (anul 5) cu o rată de capitalizare de 12%.
71
Problema 7
Un lot de teren a fost închiriat unui investitor în domeniul stațiilor de distribuție carburanți la o
chirie negociată de 3 €/mp/lună, pe o perioadă de 15 ani. După 6 luni, proprietarul ia decizia de a
vinde lotul de teren către chiriaș la prețul de 450 €/mp. Atât chiria, cât și prețul de vânzare se află
într-un interval rezonabil al chiriilor, respectiv al prețurilor de vânzare practicate pe piață.
Să se determine rata de capitalizare pentru teren (cT).
72
Problema 8
O proprietate imobiliară compusă din teren și clădire cu destinație de spațiu birouri a fost
vândută la prețul (V) de 200.000 €. La data tranzacției, clădirea era închiriată către o societate
comercială, chiria netă lunară fiind de 1.600 €/lună. Luând în considerare o valoare de piață a
terenului de 40.000 € și o rată de capitalizare a terenului (cT) de 8%, obținută din vânzări
comparabile, să se determine rata de capitalizare aferentă clădirii (cC).
73
Problema 9
Proprietatea D are asigurat un venit din exploatare de 9.500 Euro, reprezentând chiria netă. Mai
sunt 19 ani din perioada de închiriere. La expirarea acestei perioade se prevede returnarea
întregii valorii de 50.000 Euro către locator (contract de vânzare cu valoare cunoscută).
Să se determine valoarea proprietății în condițiile unei rate de actualizare de 11%.
74
Problema 10
La data evaluării (31 decembrie 2018) Bellagio SRL exploatează o clădire de birouri clasa C cu o
suprafață construită de 300 mp (P+E).
Clădirea a fost edificată în 1988 pe un teren în suprafață de 1.000 mp. Terenul a fost
concesionat de la Consiliul Local în anul n pe o perioada de 50 de ani. La finele contractului de
concesiune, dreptul de proprietate asupra clădirii se va transfera către Consiliul Local.
Venitul brut potențial este de 100.000 EUR, iar gradul de ocupare este de 90%. Rata de
capitalizare a proprietății imobiliare este de 10%. Cheltuielile de exploatare reprezintă 35% din
venitul brut efectiv, iar tariful aferent contractului de concesiune este de 1 EUR/mp/lună.
Care este suma pe care o va plăti Consiliul Local către Bellagio SRL în schimbul renunțării la
contractul de concesiune și transferului dreptului de proprietate asupra clădirii către Consiliul
Local la 31 decembrie 2018?
75
Problema 11
Dreptul de proprietate evaluat - drept de proprietate afectat de locaţiune (dreptul asupra unei
proprietăți dată cu chirie) asupra unei proprietăţi imobiliare comerciale - centru comercial cu 5
unităţi comerciale, suprafaţa de 2.000 mp fiecare. În scopul evaluării proprietății subiect se aplică
metoda fluxului de numerar actualizat (analiza DCF) utilizându-se următoarele informații:
 chiria de piață curentă - 8 €/ mp/ an; creşte cu o rată compusă de 4%/ an

 chiria aferentă unității A - 825 €/ lună pentru încă doi ani; chiriașul va reînchiria proprietatea
la terminarea contractului, la nivelul chiriei de piață
 unitatea B - contract de închiriere pe termen de 10 ani, cu o durată rămasă de 6 ani; chiria
contractuală este 1.223 €/ lună; indexată cu o rată de 5%/ an
76
Problema 11 – cont.
 unitățile C, D şi E - recent închiriate pe o perioadă de 10 ani; clauze de menținere a chiriei la

nivelul pieței, pe toată perioada previzionată
 proprietarul - responsabil pentru plata impozitelor aferente proprietății și pentru întreținerea
exteriorului clădirii
 chiriașii - responsabili pentru toate celelalte cheltuieli de exploatare
 impozitele anuale - 7.000 €/ an; se estimează că impozitele vor crește la fiecare revizuire
succesivă cu circa 800 €
 menținerea aspectului exterior general, inclusiv curățirea și zugrăvirea - 100 €/ lună; creștere cu
10 €/ lună, în fiecare an
 onorariul pentru managementul clădirii este stabilit la 5% din suma chiriilor colectate;
 se anticipează o pierdere nominală totală din neîncasarea chiriilor de 250 €/an;
77
Problema 11 – cont.
 se anticipează o pierdere nominală totală din neîncasarea chiriilor de 250 €/an

 acoperișul clădirii va trebui înlocuit în cel de-al doilea an, la un cost de 12.500 €, dar nu se prevăd
alte cheltuieli de reparații sau înlocuire, pe perioada previzionată
 venitul aferent celui de-al șaselea an al investiției se estimează în scopul determinării prețului de
(re)vânzare a proprietății la sfârșitul perioadei de previziune de 5 ani. Acest venit reprezintă
venitul aferent primului an de exploatare a proprietății de către noul proprietar
 prețul net de revânzare a proprietății (valoare terminală), la finele celor 5 ani de deținere se
estimează prin: capitalizarea venitului aferent anului 6 (cu o rată de capitalizare terminală de
12%) minus 3% cheltuieli de vânzare
 evaluatorul estimează rata rentabilității investiției (rata de actualizare) ca fiind 15%.
78
Vă mulțumesc!
Lector: …

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40

MODULUL 3 ZIUA 4
Analiza celei mai bune utilizări

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2020 MODULUL 1
AGENDA
1. Teren considerat liber și proprietate construită considerată îmbunătățită
2. Testarea CMBU
3. Aplicarea analizei CMBU
4. Situații speciale în analiza CMBU
5. Concluziile analizei celei mai bune utilizări
2
ETAPA 3 -
Colectarea
datelor.
ETAPA 7 -
ETAPA 1 - Identificarea
Analiza
Definirea şi descrierea ETAPA 5 - rezultatelor şi
misiunii de proprietății Evaluarea concluzia
evaluare imobiliare terenului asupra valorii

abordărilor în evaluării
termenilor datelor
evaluare
de referință
ai evaluării
3
Definiție
Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2018 – Glosar:
• „Utilizarea probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber
sau a unei proprietăți construite, utilizare care trebuie să fie posibilă din punct
de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar și din care rezultă cea mai
mare valoare a proprietății imobiliare”.
4
CMBU necesită o analiză specifică realizată de către un evaluator.
Cumpărători potențiali - motivația principală o reprezintă beneficiile reflectate prin obținerea

satisfacției dorite, a prestigiului și intimității.
Cumpărători investitori - motivați de profitul net sau de creșterea valorii proprietății imobiliare și
chiar de unele facilități fiscale.
Dezvoltatorii - interesați de fezabilitatea unui proiect care ar putea satisface obiectivele propuse,
cum ar fi: gradul de ocupare, costul redus al exploatării și o creștere potențială a valorii.
În timp ce clădirile se pot schimba de-a lungul timpului (prin renovare, conversie, modificare sau
demolare), caracteristicile esențiale ale amplasamentului nu pot fi schimbate.
5
1. TEREN CONSIDERAT LIBER ȘI PROPRIETATE

CONSTRUITĂ CONSIDERATĂ ÎMBUNĂTĂȚITĂ
6
Analiza CMBU - privită din

două perspective
1. Utilizarea unei proprietăți 2. Utilizarea care ar trebui dată unei

în ipoteza că terenul este proprietăți construite
liber/ poate deveni liber (prin transformarea amenajărilor
prin demolarea oricăror existente - prin lucrări de renovare,
conversie sau modificare)
amenajări
CMBU a terenului considerat liber ≠ CMBU a proprietății construite considerată ca fiind îmbunătățită
dar sunt concepte legate
7
Evaluatorul testează fiecare

utilizare rezonabilă și probabilă
Analiza terenului din punct de vedere a:
considerat a fi Utilizări alternative • permisibilității juridice,
• posibilității fizice,
liber • fezabilității financiare
• profitabilității maxime.
8
Trei posibilități:
Analiza • păstrarea amenajărilor existente;
Evaluatorul aplică cele • transformarea amenajărilor, cum
proprietății patru teste CMBU ar fi conversia, renovarea sau
modificarea;
construite • demolarea amenajărilor și
redezvoltarea terenului.
9
2. TESTAREA CMBU
10
• permisibilitatea legală
utilizări probabile în • posibilitatea fizică
mod rezonabil
• fezabilitatea financiară
+ • profitabilitate maximă (utilizarea pentru
patru teste: care proprietatea subiect are cea mai
mare valoare)
11
Succesiunea de aplicare a testelor

4. profitabilitatea
maximă
3. fezabilitatea
financiară
2. posibilitatea
fizică
1.permisibilitatea
legală
reduc substanțial numărul de variante de

utilizare a proprietății imobiliare subiect
12
1. Testul permisibilității legale

Care utilizări sunt permisibile de legislația în vigoare la data evaluării?
Evaluatorul analizează:
legislația privind reglementările

restricții prevăzute normativele din monumentele privind obiectivele
normele de igienă reglementările de
în reglementările domeniul istorice sau zonele cu riscuri
și sănătate publică mediu
urbanistice construcțiilor cu patrimoniu tehnologie sau de
arheologic infrastructură
13
• interzicerea realizării construcțiilor de orice fel în zona de siguranță a

rețelelor de gaz
• interzicerea desființării, distrugerii și degradării monumentelor istorice
• limitarea dimensiunilor construcțiilor pe terenurile de aeronautică civilă
Exemple de restricții: și în vecinătatea acestora, pentru siguranța zborului.
14
2. Testul posibilității fizice

Dimensiunile, forma, suprafața, capacitatea portantă a terenului, accesibilitatea unui lot de teren, precum și riscul de
producere a unor dezastre naturale (cutremure, inundații, alunecări de teren) - afectează utilizările unei proprietăți
imobiliare.
Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai prin prisma faptului că fac parte dintr-un ansamblu de loturi -
evaluatorul va analiza și fezabilitatea comasării terenului cu alte loturi.
Evaluatorul va considera disponibilitatea și capacitatea utilităților publice (canalizare, apă, energie electrică, gaze, agent
termic, etc.)
Capacitatea portantă a terenului poate împiedica anumite utilizări ale proprietății imobiliare sau le poate face foarte scumpe,
cum ar fi cazul clădirilor cu regim mare de înălțime, cu subsoluri pe mai multe nivele etc.
Condițiile fizice influențează și costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai profitabilă.
15
3. Testul fezabilității financiare
Pot genera un venit care să acopere:

Toate utilizările din care rezultă
Utilizările permise - în cazul terenului liber toate
costurile de construire/ edificare? fluxuri financiare pozitive sunt
legal
- în cazul proprietății imobiliare considerate a fi
și posibile fizic
construite toate costurile de
conversie/ renovare/ modificare? fezabile financiar
16
Moduri de determinare a fezabilității financiare
a) Poate fi indicată de activitatea pieței b) Poate fi cuantificată prin analiză financiară:
Analiza reziduală a terenului
Analiza chiriei fezabile
Indicele de profitabilitate
17
4. Testul profitabilității maxime
Utilizările considerate utilizarea care

anterior și conduce la cea mai
CMBU
demonstrate ca fiind mare valoare
fezabile financiar actualizată a terenului
18
3. APLICAREA ANALIZEI CMBU
19
Inspecția efectuată de către evaluator ar trebui să fie suficient de amănunțită

pentru a permite:
• descrierea adecvată a proprietății în cadrul raportului de evaluare;

• formarea unei concluzii privind CMBU, în cazul în care o astfel de concluzie
este necesară și adecvată;
• efectuarea de comparații rezonabile în evaluarea proprietății.
20
Ambele opinii cu privire la:

Scopul Estimarea Concluzia evaluatorului • teren, analizat ca fiind liber
evaluării valorii de piață privind CMBU • proprietate construită
21
Cea mai bună utilizare a terenului liber sau considerat a fi liber
Cea mai bună utilizare a terenului

considerat liber presupune că:
terenul poate deveni

terenul este liber liber prin demolarea
construcțiilor aferente
CMBU a terenului considerat liber trebuie să țină cont de utilizarea curentă și de toate utilizările potențiale.
Valoarea de piață a terenului este determinată de utilizarea potențială și NU de utilizarea curentă.
22
Construcția ideală
• să profite la maximum de cererea

de piață potențială a terenului;
• se fie în conformitate cu
Dezvoltarea ideală trebuie să standardele curente ale pieței și
îndeplinească următoarele criterii: cu caracteristicile ariei de piață;
• conține componentele cele mai
potrivite din punctul de vedere al
prețului.
23
Cea mai bună utilizare a proprietății construite
Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui
dată unei proprietăți imobiliare prin construcțiile ce-i aparțin.
• Construcțiile existente pe proprietate trebuie păstrate în starea lor curentă

sau trebuie transformate (prin conversie/renovare/modificare) astfel încât
Evaluatorul trebuie să să devină mai valoroase?
răspundă, în principal,
la întrebarea:
24
4. SITUAȚII SPECIALE ÎN ANALIZA CMBU
25
• terenul în exces și terenul în surplus;

Considerente • utilizări neconforme legal;
speciale în • utilizări interimare (inclusiv terenurile deținute ca
abordarea investiție);
următoarelor • utilizări care în prezent nu sunt cele mai bune utilizări;
situații: • utilizări mixte;
• proprietăți cu destinație specială.
26
Terenul în exces și terenul în surplus
În cazul unui amplasament amenajat și construit, terenul în exces reprezintă:

• terenul care nu este necesar susținerii utilității construcțiilor existente
Terenul în exces:
• poate avea o cea mai bună utilizare a sa sau poate permite o viitoare extindere a
construcțiilor existente sau anticipate
Dacă terenul în exces este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare:
• se estimează separat valoarea lui și aceasta este adăugată la valoarea proprietății
imobiliare
27
Terenul în surplus reprezintă:
• Terenul care nu este necesar pentru susținerea utilității construcțiilor existente și nu

poate fi separat de proprietate și vândut ca activ individual
Terenul în surplus:
• nu are o cea mai bună utilizare a sa și poate sau nu să contribuie la valoarea proprietății
28
Utilizări neconforme legal
O utilizare neconformă legal este:
• o utilizare care a fost stabilită și menținută legal, dar la momentul analizei nu mai este
conformă cu noile reglementări urbanistice ale zonei în care este amplasată.
De obicei, aceste noi reglementări permit existența în continuare a vechilor utilizări, dar
interzic extinderea sau modificările importante care să permită continuarea utilizării
neconforme.
Când o utilizare neconformă încetează (de exemplu, prin demolare), de obicei ea nu mai
poate fi reluată.
29
Utilizări interimare
Utilizarea interimară este:

• cea mai bună utilizare, dar este una care s-ar putea schimba într-un timp
relativ scurt
30
Utilizări care în prezent nu sunt cele mai bune utilizări
Multe construcții existente nu reprezintă CMBU a proprietății imobiliare cu toate că, în general,
cea mai bună utilizare este din aceeași categorie cu utilizarea existentă (locuință, bloc de
apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri nu apare o depreciere din
cauza condițiilor externe.
Pentru anumite amplasamente, însă, categoria generală de utilizări optime poate să se fi

schimbat, de exemplu, de la rezidențial-apartamente la utilizare industrială sau de la locuințe
unifamiliale la utilizare comercială. Construcțiile pe aceste amplasamente suferă o depreciere
externă, astfel încât valorează mai puțin decât construcțiile similare pe amplasamente mai
adecvate.
31
Utilizări mixte
1. CMBU a unui lot de teren implică mai multe tipuri de utilizări.

2. O singură clădire poate avea utilizări multiple.
• În cazul în care cea mai bună utilizare a unei proprietăți indică mai mult de o utilizare pe
aceeași parcelă sau în aceeași clădire, evaluatorul trebuie să estimeze valorile cu care
contribuie fiecare utilizare.
32
Proprietăți cu destinație specială
Dacă utilizarea curentă este

Adecvate pentru: Dacă se dovedește a depreciată fizic sau
Proprietăți fi viabilă: funcțional și alte utilizări
- o singură utilizare alternative nu sunt fezabile
imobiliare cu CMBU = financiar:
destinație specială - un număr foarte continuarea
limitat de utilizări CMBU = demolarea
utilizării actuale construcției
33
Proprietățile imobiliare
speciale ar putea fi analizate
pe baza a două utilizări:
1. 2.
continuarea utilizării speciale conversia la o utilizare
existente alternativă
34
5. CONCLUZIILE ANALIZEI CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
35
Toate rapoartele de Trebuie să conțină analizele și

Ambele trebuie să conducă la
concluziile evaluatorului privind:
evaluare efectuate - CMBU - terenului considerat a fi liber
estimarea valorii de piață și la
în scopul estimării și evaluarea distinctă a
terenului/amplasamentului.
valorii de piață - CMBU - proprietate construită
36
Analiza CMBU - identificare trei • utilizarea fizică

caracteristici ale proprietății • perioada de timp a utilizării
subiect al estimării valorii de • participanții de pe piață asociați acelei utilizări –
piață: utilizatorii și cumpărătorii cei mai probabili.
37
Exemple de informații care trebuie să apară în raportul de evaluare privind CMBU
Dacă…
Scopul analizei este acela de a identifica cea mai bună utilizare dintre două sau mai multe
utilizări potențiale sau concluzia asupra celei mai bune utilizări este obiectivul principal al
evaluării,
atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă… Dacă…
Rezultatele „testării” alternativelor (de exemplu, calcule privind venitul și chiria pentru În evaluare este prezentată o estimare distinctă a valorii terenului,
proprietățile generatoare de venit și/ sau diferite opinii asupra valorii care derivă din atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă…
fiecare utilizare alternativă) și raționamentul folosit.
Aprecieri asupra celei mai bune utilizări a terenului considerat a fi liber, precum și cea mai
Dacă…
bună utilizare a proprietății considerată a fi construită.*
Cea mai bună utilizare a unei proprietăți considerată a fi construită este diferită de Dacă…
utilizarea existentă,
Nu este prezentată o estimare distinctă a valorii terenului, iar utilizarea existentă a
atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă… proprietății considerată a fi construită este o condiție adecvată a limitării evaluării,
Argumentarea acestei concluzii. atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă…
Aprecieri numai asupra celei mai bune utilizări a proprietății considerată a fi construită,
deși aprecierile asupra celei mai bune utilizări a terenului considerat a fi liber sunt oricum
incluse, chiar și atunci când nu sunt cerute. În astfel de situații – care sunt în general situații
de utilizare a valorii – este posibil ca construcțiile existente să nu reprezinte cea mai bună
utilizare a terenului, dar se așteaptă că ele să continue să fie utilizate și, astfel, să se adauge
valoare terenului. Dacă este necesară o opinie asupra valorii de piață, o astfel de condiție
limitativă probabil nu este adecvată.
Motivul aplicării unei astfel de ipoteze trebuie analizat foarte atent.
38
Dacă…
Cea mai bună utilizare a terenului considerat a fi liber și cea mai bună utilizare a
proprietății considerată a fi construită sunt diferite,
atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă…
Identificarea distinctă a celei mai bune utilizări, precizându-se că cea mai bună utilizare a
terenului considerat a fi liber a fost determinată pe baza premisei teoretice că terenul este
liber și disponibil pentru construire, de asemenea precizându-se că cea mai bună utilizare a
proprietății considerată a fi construită a fost determinată pe baza menținerii viabilității
economice a proprietății în starea ei curentă.
Dacă…
Terenul este deja construit conform celei mai bune utilizări,
atunci raportul de evaluare trebuie să cuprindă…
Aprecieri distincte asupra celei mai bune utilizări și o declarație conform căreia estimarea
este aceeași atât pentru terenul considerat a fi liber, cât și pentru proprietatea considerată
a fi construită sau o declarație conform căreia terenul este deja construit conform celei mai
bune utilizări a acestuia. Identificarea celei mai bune utilizări a terenului considerat a fi
liber și a proprietății considerată a fi construită se pot combina, dar raportul de evaluare
trebuie să prezinte distinct concluzia pentru fiecare. Există diferite motive pentru ca cele
două analize să fie făcute împreună sau în mod distinct.
39
Aplicația 1. Cea mai bună utilizare a terenului liber
Date despre proprietatea subiect – teren liber:

• suprafața - 500 mp
• deschiderea - 18 m
• formă dreptunghiulară
• situat în cartierul periferic X (zonă imobiliară rezidențială unifamilială)
• acces direct la strada Y
• la limita proprietății sunt disponibile toate utilitățile
40
Utilizări probabile în mod rezonabil

Date despre terenurile construite și terenurile libere de pe strada Y și de pe străzile din imediata
apropiere:
 toate terenurile construite sunt ocupate de locuințe unifamiliale, cel mai adesea doar cu P și P+M, arareori cu P+1
niveluri; suprafața construită a acestora este, în medie, de cca. 100 mp;
 în imediata vecinătate există puține terenuri libere; acestea devin mai numeroase în zonele periferice ale
cartierului; au fost identificate tranzacții cu terenuri libere către utilizatori finali (familii care doresc să-și edifice
locuințe, de obicei în regie proprie);
 s-au identificat câteva amplasamente în curs de dezvoltare, pe acestea urmând a fi locuințe unifamiliale cu P+M și
P+1 niveluri; unele dintre aceste construcții sunt realizate de către dezvoltatori (care le vând utilizatorilor finali), iar
altele direct de către proprietarii terenului;
 în cartier nu s-au identificat construcții cu alte utilizări, în afara celei pentru proprietate rezidențială unifamilială. De
altfel, se apreciază că numărul redus de locuitori și lipsa unui trafic semnificativ fac puțin probabilă apariția unor
mici magazine cu amănuntul, sedii ale unor firme de prestări servicii sau birouri. Se apreciază că astfel de dezvoltări
pot să apară doar conjunctural.
41
CONCLUZIE:
• Singura utilizare probabilă - proprietate rezidențială unifamilială.
• Amplasamentele în curs de dezvoltare indică existența cererii pentru o astfel de dezvoltare.
• Utilizarea ca proprietate rezidențială unifamilială este probabilă în mod rezonabil.
42
Testul de permisivitate legală

• Pentru a verifica dacă utilizarea rezidențială unifamilială este permisă legal se analizează Certificatul de
urbanism nr. xx/xx.xx.xxxx, pus la dispoziție de către client.
• Documentul precizează că terenul este intravilan, cu categoria de folosință curți - construcții, este situat în
zona de locuințe, cu regim de înălțime P+2, P.O.T. maxim = 35% și C.U.T. maxim = 1,05.
• Se impune o retragere din axul străzii de minim 6 m, amenajarea de spații verzi și plantate în conformitate cu
Regulamentul General de Urbanism, asigurarea locurilor de parcare în incinta proprietății.
• Observarea vecinătății nu relevă aspecte care ar putea afecta legal dezvoltarea rezidențială.
CONCLUZIE:
• Dezvoltarea rezidențială unifamilială este permisă legal.
• Nu se identifică niciun fel de constrângeri care să afecteze regimul tehnic permis al dezvoltării.
43
Testul pentru posibilitatea fizică

• Faptul că în imediata vecinătate sunt edificate locuințe unifamiliale aduce indicii suficiente pentru a considera
că terenul poate fi construit.
• Forma, dimensiunile și topografia terenului, existența utilităților și faptul că nu se identifică riscuri de
producere a unor dezastre permit edificarea unei locuințe unifamiliale conforme cu standardul zonei.
CONCLUZIE:
• Dezvoltarea rezidențială unifamilială este fizic posibilă.
• Nu se identifică niciun fel de constrângeri impuse de caracteristicile fizice asupra regimului tehnic permis al
dezvoltării.
• Se apreciază că nu există teren în surplus sau teren în exces.
44
Testul fezabilității financiare
Fizic posibilă și legal permisă - dezvoltarea unei locuințe:

• până la P+2 niveluri
• Sconstruită = 175 mp
• Sdesfășurată = 525 mp.
• o astfel de construcție ar fi atipică zonei
Construcția posibilă și permisă tipică este o locuință rezidențială unifamilială:

• P+1 niveluri
• Sconstruită = 100 mp
• Sdesfășurată = 200 mp și finisaje medii
• sunt necesare amenajări ale terenului (racorduri la rețelele publice de apă, canalizare, electricitate și
gaze, împrejmuire și alei interioare)
45
CONCLUZIE:
• Analiza pieței a relevat tranzacții recente cu amplasamente către utilizatori finali.

• O serie de construcții în curs de execuție sunt realizate de dezvoltatori în vederea comercializării către
utilizatorii finali.
• Ca urmare, activitatea pieței indică faptul că utilizarea este fezabilă financiar.
• O astfel de utilizare poate fi realizată imediat și se poate menține pe termen lung.
46
Testul valorii maxime
Există o singură utilizare permisă legal, fizic posibilă, fezabilă financiar și care conduce la o valoare maximă a
proprietății imobiliare - cea mai bună utilizare.
47
CONCLUZIILE ANALIZEI CMBU
 CMBU teren evaluat - proprietate rezidențială unifamilială

 utilizarea poate fi realizată imediat și se poate menține pe termen lung
 cumpărătorul cel mai probabil este utilizatorul final - familii care doresc să-și edifice o locuință
 dezvoltarea ideală:
 clădire cu P+1 niveluri
 Sconstruită = 100 mp
 Sdesfășurată = 200 mp și finisaje medii
 sunt necesare amenajări ale terenului (racorduri la rețelele publice de apă, canalizare, electricitate și
gaze, împrejmuire și alei interioare)
48
Aplicația 2. Cea mai bună utilizare a proprietății construite
 Un depozit poate fi închiriat pentru o chirie netă de 90.000 €/an

 Proprietarul vrea să transforme o parte din spațiu în birouri și să majoreze chiria
 Costul conversiei - 150.000 €
 Transformarea va duce la o creștere a valorii proprietății imobiliare, care acum este 720.000 €
 Evaluatorul apreciază că se poate obține o chirie de 102.000 €/an, în cazul existenței birourilor
 Rata de capitalizare este estimată la 12,5% pentru depozit și la 11,0% pentru depozit cu birouri
49
Analiza CMBU
Depozit Depozit + birouri

(așa cum este) (după conversie)
Estimat Venit net (€/an) 90.000 102.000
de pe piață Rată de capitalizare 12,5% 11,0%
Valoare capitalizată (€) 720.000 cca. 927.000
Cost conversie (€) -0 - 150.000
Estimat Valoarea proprietății (€) 720.000 777.000
50
Aplicația 3
O casă foarte mare prezintă la parter un apartament - suprafață utilă de 240 mp:
• supradimensionat
• finisajele și dotările sunt relativ recent refăcute
• forma nu permite utilizarea ca spațiu de birouri
• proprietatea subiect - închiriată cu 1.000 euro/lună
• piața indică o rată de capitalizare aferentă acestui tip de chirie de 7,5%
• prețul cerut a fost de 900 euro/mp, dar nu s-a primit nicio ofertă
• se elaborează două variante de dezmembrare în 2 apartamente, respectiv în 3 apartamente, fructificând aria la
maxim cu o pierdere de doar 10% în suprafața utilă
• apartamentele rezultate pot fi vândute separat
51
Variante de transformare a clădirii
Alternativa 1 Arie Utilizare Dezavantaje Preț unitar Cost unitar

utilă propusă de piață modificări
Apartament 1 76 mp rezidențială 1.000 € 120 €
Apartament 2 80 mp rezidențială spre stradă 900 € 120 €
Apartament 3 70 mp rezidențială spre nord 850 € 110 €
Total 226 mp alte costuri 9.000 €
Alternativa 1 Arie Utilizare Dezavantaje Preț unitar Cost unitar

utilă propusă de piață modificări
Apartament 1 120 mp rezidențială parțial nord 925 € 100 €
Total 232 mp alte costuri 6.000 €
52
Lucrările ar dura cca. 3 luni. În acest timp chiriașul nu va putea fiu cazat și nu se va încasa chiria. Expunerile medii pe
piață pentru apartamente de 100-120 mp sunt de circa 6/8 luni, așa cum a reieșit din analizele unei agenții
imobiliare. Apartamentele mai mici sunt expuse pe piață, de obicei, mai puțin (în medie 4/6 luni).
Evaluatorul a făcut calculele destul de prudent, în sensul că a exprimat cotațiile de vandabilitate pentru o valorificare
rapidă și a luat în calculul costurile de modificare și alte costuri.
Alternativa 1 Arie utilă Utilizare Dezavantaje Preț unitar Cost unitar

propusă de piață modificări
Total 226 mp modificări 26.000 €
alte costuri 9.000 €

propusă de piață modificări
53
1. Care ar fi costurile de conversie, de modificare și alte costuri?
În tabelul următor se prezintă datele aferente proprietății subiect ofertate anterior pe piață, respectiv
ale proprietății subiect închiriate:
Proprietate ofertată
Proprietate închiriată
anterior
Arie utilă 240,00 mp 240,00 mp
Cotație piață (la apt. mici) 800 euro/mp -
Chirie potențială - 1.000 €
Venit anual obținut - 12.000 €
Rată de capitalizare - 7,5%
Valoare capitalizată - 160.000 €
Oferta de vânzare 192.000 € -
54
Tabloul alternativelor, al valorificărilor potențiale și costurilor de conversie:

piață modificări
TOTAL VÂNZĂRI POTENȚIALE 207.500 €
TOTAL VÂNZĂRI POTENȚIALE minus COSTURI 172.500 €

piață modificări
TOTAL VÂNZĂRI POTENȚIALE 209.000 €
TOTAL VÂNZĂRI POTENȚIALE minus COSTURI 179.800 €
55
2. Care ar fi concluzia CMBU?
3. Cum ar putea fi explicată diferența între cotațiile celor cinci apartamente (potențial de reconversie), care ar
fi caracteristicile de bază ale apartamentelor și cum sunt ele percepute de piață?
4. Ce se schimbă dacă piața arată ca apartamentele cu suprafața de 70-80 mp se vând foarte repede, iar cele
cu suprafața de 110-120 mp necesită o expunere pe piață mai lungă?
5. Ce alte elemente trebuie avute în vedere suplimentar celor luate în calcul în tabel?
56
Aplicația 4
Un apartament cu 2 camere, decomandat, amplasat la un demisolul nefinisat - dar uscat și vitrat pe

lungime - al unui imobil (casă veche de 150 de ani, cu structură puternică), din centrul unui municipiu, cu
acces dintr-un gang ce face legătura cu un bulevard, are suprafața utilă de 100 mp și o înălțime de 4,5 m.
Apartamentul de la demisol este destul de zgomotos, având geamuri spre stația de transport în comun.
Vânzătorul a primit o ofertă de 750 €/mp, dar având în vedere că apartamente rezidențiale învecinate
(mai mici ca arie), amplasate la demisol (finisat) s-au vândut cu 800 €/mp și apartamente amplasate la
parter înalt (mediu finisat) s-au vândut cu 1.000 €/mp, acesta a solicitat un preț de 800 €/mp și tranzacția
s-a realizat la acest preț. Imediat după cumpărare, spațiul a fost oferit spre vânzare pe piață la prețul de
110.000 €.
Ulterior, după o expunere normală de 6 luni, perioadă în care prețurile proprietăților rezidențiale au
rămas neschimbate, deși apartamentele noi (din zone semicentrale) au avut o cerere mai bună și un ușor
trend pozitiv, spațiul a fost vândut.
57
• Care ar fi explicația?
• Ce ar trebui să analizăm și să luăm totdeauna în calcul?
• CMBU
• Avantaje/dezavantaje
• Limitări
• Comparabilitate
• Criterii
• Expuneri pe piață
• Evoluția pieței
• Reconversii
58
59
1. Prin analiza celei mai bune utilizări a unui teren liber, evaluatorul își pune întrebarea dacă o
construcție existentă ar trebui să rămână în utilizare sau să fie înlocuită cu una nouă.
2. Cea mai bună utilizare reprezintă premisa pe care se bazează valoarea de piață.
3. O concluzie despre cea mai bună utilizare a unei parcele de teren ar trebui să fie atât de
specifică pe cât sugerează piața.
4. Când un teren nu este liber, evaluatorul determină numai cea mai bună utilizare a terenului
construit.
5. Valoarea terenului depinde de utilizările la care terenul poate fi folosit.
60
6. Valoarea terenului nu este diminuată atât timp cât clădirile existente au o valoare economică.
7. Analiza celei mai bune utilizări a terenului liber este în primul rând solicitată pentru evaluarea
terenului.
8. Cele patru teste pentru analiza celei mai bune utilizări nu sunt aplicate într-o anumită ordine.
9. În analiza celei mai bune utilizări, piața limitează de obicei numărul de variante de utilizare la câteva
alegeri logice.
10. Variantele de utilizări analizate trebuie să îndeplinească testele de permisibilitate legală,

posibilitate fizică, fezabilitate financiară și de valoare maximă.
61

1. Când cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare este pe cale de a se schimba,
utilizarea existentă se numește utilizare:
a. de scurtă durată
b. interimară
c. în așteptare
d. speculativă
2. Pentru a testa fezabilitatea financiară a utilizării comerciale a unui teren, evaluatorul

estimează:
a. nivelul de risc
b. cheltuielile de exploatare
c. venitul net din exploatare
d. venitul brut
62
3. Cea mai bună utilizare a terenului liber ajută la formarea unei baze pentru:
a. analiza amplasamentului
b. o ajustare a drepturilor de proprietate
c. o estimare a cheltuielilor de exploatare
d. aplicarea abordării prin cost
4. Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului liber se bazează pe presupunerea că:
a. aproape orice clădire existentă poate fi demolată
b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul
c. caracteristicile de bază ale amplasamentului pot fi schimbate
d. terenul liber produce venitul maxim
63
5. Terenul care este păstrat în principal pentru o vânzare viitoare poate fi privit ca teren:
a. în exces
b. speculativ
c. cu utilizare multiplă
d. cu scop special
64
Teme de discuție
1. Dacă cea mai bună utilizare a unui teren construit este diferită de utilizarea existentă, cât timp va mai
continua utilizarea existentă?
2. Ce întrebare trebuie pusă în analiza celei mai bune utilizări a unui teren liber?
3. Care este scopul analizei celei mai bune utilizări a unui teren liber (sau considerat a fi liber) și a unei
proprietăți construite?
4. Care sunt testele (criteriile) aplicate în analiza celei mai bune utilizări? Există o ordine a aplicării lor?
5. Identificați câteva caracteristici fizice ce pot influența utilizările pe care le-ar putea avea terenul.
6. Ce restricții determină ca o utilizare să fie nepermisă legal?
7. Cum analizează un evaluator fezabilitatea financiară a celor mai bune variante de utilizări a unui teren
situat într-o zonă comercială?
8. Ce este o utilizare interimară? Când există o astfel de utilizare?
65
Vă mulțumesc!
Modulul III – Z 4
Lector ...

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40

MODULUL 3 ZIUA 5
Evaluarea terenului și a amplasamentului

AGENDA
1. Relația cu principiile evaluării
2. Aplicabilitate și limitări ale metodelor de evaluare
2
ETAPA 3 -
Colectarea
datelor.
ETAPA 7 -
ETAPA 1 - Identificarea
Analiza
Definirea și descrierea ETAPA 5 - rezultatelor și
misiunii de proprietății Evaluarea concluzia
evaluare imobiliare terenului asupra valorii

abordărilor în evaluării
termenilor datelor
evaluare
de referință
ai evaluării
3
1. RELAȚIA CU PRINCIPIILE EVALUĂRII
4
Principiile și conceptele evaluării terenului
Principiile evaluării
care influențează
valoarea terenului
Anticiparea Schimbarea Cererea și oferta Substituția Echilibrul
5
Drepturile de proprietate și controlul public

- evaluarea terenului se concentrează asupra evaluării drepturilor de proprietate aferente
terenului
- dreptul de a dezvolta terenul în anumite limite, închiriere, exploatare agricolă, modificarea

topografiei, parcelare, comasare
- se identifică toate facilitățile, se analizează existența dreptului de trecere și a restricțiilor publice

sau private care afectează proprietatea evaluată
- oferta de teren nu poate ține pasul cu cererea - autoritățile locale reglementează modul în care
poate fi utilizat sau dezvoltat terenul
6
- majoritatea autorităților locale au descrieri ale zonelor, descrieri care specifică modul în care o
parcelă de teren poate fi dezvoltată
- în plus față de reglementările urbanistice, se studiază și planurile privind direcțiile de dezvoltare

pe termen lung
- investitorii imobiliari asigură adesea facilități publice cum ar fi spații deschise, străzi și construcții,
adiacente zonei sau în afara ei, pentru a dobândi drepturile de dezvoltare
7
Caracteristicile fizice și amenajările amplasamentului

- caracteristicile fizice ale terenului, utilitățile disponibile și amenajările
amplasamentului afectează utilizarea și valoarea terenului
- caracteristicile fizice ale lotului de teren, pe care evaluatorul trebuie să

le ia în considerare:
• mărimea
• forma
• deschiderea la accesul principal
• solul
• localizarea
• orientarea față de vânt, de punctele cardinal; priveliștea
• caracteristicile topografice: conturul, nivelarea, drenajul natural
8
Un lot de teren devine amplasament când este fizic

delimitat și amenajat astfel încât să fie pregătit pentru o
anumită utilizare
Amenajări interne amplasament: Amenajări externe amplasament:
lucrările de racordarea la liniile de racordare

nivelarea pavarea rețelele de străzi rampe trotuare rigole canalizare la rețelele de
peisagistică
utilități utilități
9
Cea mai bună utilizare
- valoarea terenului - considerată în termeni de cea mai bună utilizare
- valoarea terenului - bazată pe cea mai bună utilizare a sa, considerat a fi liber și disponibil pentru
dezvoltare ulterioară pentru utilizarea cea mai eficientă
- terenul - principala sursă a oricărui venit generat de proprietatea imobiliară și are prioritate asupra
oricărui venit generat de construcția aferentă terenului
- valoarea terenului - poate fi egală cu sau chiar mai mare decât valoarea întregii proprietăți, chiar
dacă pe amplasament pot exista construcții în stare bună
- cea mai bună utilizare este afectată de măsura în care construcțiile contribuie la valoarea
proprietății imobiliare
- contribuția construcțiilor este estimată prin scăderea valorii terenului din valoarea totală a
proprietății
10
• „construcțiile sunt aferente terenului”
Sintagme • „construcțiile contribuie la valoare”

recomandate • „terenul are valoare”
• „proprietatea constă din construcție rezidențială, anexe și

Sintagmă terenul aferent”
greșită
11
- importanță deosebită: analiza documentelor de avizare (generale și/sau particulare) ale dezvoltărilor,
precum și restricțiile aferente
- documentele urbanistice + studiile geologice (când este cazul) + documente cadastrale
- lipsa documentelor: atenție deosebită, generarea unor ipoteze de lucru, prezentarea clientului și
utilizatorului raportului de evaluare a rezervelor (incertitudinilor) legate de valabilitatea concluziei
asupra valorii în cazul neîndeplinirii parțiale sau totale a ipotezelor
- o astfel de situație trebuie tratată prudențial prin prisma posibilităților reale de a se obține avizele
lipsă, respectiv a restricțiilor potențiale
12
Terenul în exces și terenul în surplus

nu este necesar susținerii utilității construcțiilor existente
poate avea o cea mai bună utilizare a sa

Terenul excedentar utilizării:
teren în exces poate permite o viitoare extindere a construcțiilor existente sau

anticipate
dacă este vandabil sau are valoare pentru o utilizare viitoare, se estimează
separat valoarea lui și aceasta este adăugată la valoarea proprietății
imobiliare
nu este necesar pentru susținerea utilității construcțiilor existente
nu poate fi separat de proprietate și vândut ca activ individual

teren în surplus
nu are o cea mai bună utilizare a sa
poate sau nu să contribuie la valoarea proprietății
13
Posibilitatea de comasare
- evaluatorul trebuie fie să determine fezabilitatea și probabilitatea de comasare, fie să-și bazeze
determinarea celei mai bune utilizări și alte decizii în evaluare, pe ipoteza că va fi realizată o
comasare
- dacă evaluatorul decide că cea mai bună utilizare poate fi obținută prin comasare, atunci trebuie
luate în considerare costurile și timpul necesar pentru realizarea comasării, precum și cererea
economică pentru proprietatea rezultată prin comasare
14
2. APLICABILITATE ȘI LIMITĂRI ALE METODELOR DE EVALUARE
15
METODELE DE EVALUARE A TERENULUI LIBER
Metoda comparației directe Metode alternative:
Tehnicile capitalizării
Extracția de pe piață Alocarea (proporția)
venitului:
Capitalizarea Analiza fluxului de

Capitalizarea
directă: numerar actualizat:
directă: Metoda
Capitalizarea rentei Metoda parcelării și
reziduală
funciare dezvoltării
16
Comparația directă
utilizată pentru evaluarea terenului liber sau considerat liber pentru scopul evaluării
cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și cea mai preferată metodă atunci
când sunt disponibile vânzări de terenuri comparabile
17
• drepturi de proprietate
• condiții (termenii) de finanțare
• condiții de vânzare (motivația)
Elementele • cheltuielile efectuate imediat după cumpărare
de • condiții de piață (schimbările în timp)
comparație • localizarea
• caracteristici fizice
• utilități disponibile
• zonarea
18
- elemente de comparație utilizate des: caracteristicile fizice ale terenului – mărimea, forma,
deschiderea la drumul de acces, topografia, localizarea, priveliștea
- criteriile de comparație utilizate în analiză: preț/ hectar, metru pătrat, metru liniar de
deschidere la drum, lot sau preț/ oricare altă unitate folosită pe piață
- dacă prețurile de vânzare s-au modificat rapid în ultimii ani și este disponibilă o cantitate
importantă de informații pe piață, comparabilele selectate ar trebui să fie tranzacționate cât
mai recent posibil.
- conform Standardelor de evaluare a bunurilor, 2017, GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile,
para. 42 - informații recente: „acele informații referitoare la prețuri de tranzacționare care nu
sunt afectate de modificările intervenite în evoluția pieței specifice sau la oferte care mai sunt
valabile la data evaluării”.
19
- zonarea - criteriu fundamental în selectarea comparabilelor

- amplasamentele cu aceeași zonare cu proprietatea subiect sunt cele mai adecvate
comparabile
- dacă nu sunt disponibile suficiente vânzări în aceeași categorie de zonare, pot fi utilizate date
pentru categorii similare, după ce s-au efectuat ajustările necesare
- valoarea terenului - determinată de utilizarea sa potențială
- conform GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 84 „Comparabilele trebuie selectate
dintre proprietățile care au aceeași CMBU, diferențele identificate privind acest element de
comparație fiind legate de optimizarea utilizării, și nu de natura/tipul acesteia.”
20
- cu cât diferențele dintre proprietățile comparabile și proprietatea subiect sunt mai mari, cu atât marja de eroare aferentă
metodei comparației directe este mai mare, iar încrederea în rezultat este mai scăzută
- pe lângă tranzacțiile finalizate (adică vânzări înregistrate și contracte semnate), evaluatorii pot lua să ia în considerare și
ofertele de vânzare, de cumpărare și alte tranzacții nefinalizate
- ofertele furnizează date mai puțin credibile decât vânzările înregistrate și contractele semnate
- prețul de vânzare final este mai mic decât oferta inițială de vânzare, dar mai ridicat decât oferta inițială de cumpărare
- sursele pentru date despre vânzări de terenuri sunt diverse:

• site-uri specializate
• firme de consultanță imobiliară care editează cataloage de oferte
• diverse publicații
• înregistrări ale dreptului de proprietate (oficii/ birouri de cadastru, notariate) etc.
- interviurile cu părțile implicate în tranzacții, respectiv cumpărători, vânzători, avocați, intermediari pot furniza informații
mult mai directe.
21
analiza pe perechi de
date
analiza datelor
secundare
tehnicile cantitative
Tehnicile comparației directe

analiza statistică
analiza costurilor
analiza comparațiilor
relative
analiza tendințelor
tehnicile calitative
analiza clasamentului
interviuri
22
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile, para. 54:
• „Toate ajustările aplicate prețurilor proprietăților

comparabile trebuie argumentate în raportul de evaluare.
• Nu este permisă utilizarea unor ajustări fără prezentarea
modului de estimare al acestora.”
23
Exemplu
Proprietatea imobiliară subiect - teren cu suprafață utilă de 416,20 mp.
Amenajările terenului:
Subiect Teren intravilan curți construcții

Client și utilizator Proprietarul terenului
Scop evaluare Informare
Drept de proprietate transmis Deplin
Restricții de utilizare Fără
Condiții de finanțare La piață
Condiții de vânzare Independent
Adresa Com. Snagov, sat Ghermănești, Strada Mărășești, lot 3, jud. Ilfov
Amplasare DN1 – București-Ploiești, județul Ilfov, Com. Snagov, sat
Ghermănești, Strada Mărășești, la circa 33 km de București
24
Suprafața (mp) 416,20

Destinație Teren cu destinație rezidențială
Topografie Teren plan
Formă Regulată
Utilități Energie electrică și rețea de gaz la limita proprietății
Acces Accesul se realizează din drum de acces (lot 5) – drum pietruit care la
rândul său converge în drumul public Strada Mărășești – stradă asfaltată
Deschidere Deschiderea lotului la drumul de acces (lot 5) de 20,22 ml. Deschiderea

drumului de acces la drumul public Strada Mărășești 5,18 ml
25
Situația actuală a terenului Teren liber neconstruit, situat în zona mediană a

localității Ghermănești, zonă preponderent
rezidențială, cu case vechi sau noi construite și terenuri
libere. Odată cu terenul se transmite și cota indiviză de
22,34% din lotul 5, cale de acces, respectiv 66,96 mp
Indicatori urbanistici Subzona L1a – locuințe individuale P+2E

POT MAX = 30%, CUT max = 1 (în cazul alimentării cu
apă și canalizării în sistem individual)
POT MAX = 40%, CUT max = 1,2 (în cazul alimentării cu
apă și canalizării în sistem centralizat)
HMax = 10 ml
26
Vecinătăți Lotul de teren are următorii vecini: pe latura de Nord - Grigore

Dumitra, pe latura de Sud - Drum de acces – Lot 5, pe latura de
Est – Lotul 4, pe latura de Vest – Lotul 2
Puncte de acces Terenul este amplasat la circa 1 km de Primăria Snagov

Terenul se află la circa 1,2 km de Mega Image
Artere importante Terenul se află la circa 6 km atât de DN1 cât și de A3
27
1. Proprietatea comparabilă A: 2. Proprietatea comparabilă B:
• prețul de vânzare cerut - 50 Euro/mp • prețul de vânzare cerut - 48 Euro/mp
• suprafața - 500 mp • suprafața - 620 mp
• situat în comuna Snagov, satul Ghermănești, zona • situat în comuna Snagov, satul Ghermănești, zona
mediană a localității mediana a localității
• regimul - teren intravilan • regimul - teren intravilan
• accesul - dintr-o stradă amenajată (asfaltată) • accesul - dintr-o stradă amenajată (pietruită)
• topografia - plană • topografia - plană
• utilitățile disponibile - la limita acestuia: energie • utilitățile disponibile - la limita acestuia: energie
electrică și gaz electrică și gaz
• forma - regulată • forma - regulată
• liber de construcții • liber de construcții
• nu necesită cheltuieli suplimentare pentru a putea fi • nu necesită cheltuieli suplimentare pentru a putea fi
construit construit
28
3. Proprietatea comparabilă C:
4. Proprietatea comparabilă D:
• prețul de vânzare cerut - 46 Euro/mp
• prețul de vânzare cerut - 41 Euro/mp
• suprafață - 985 mp
• suprafață - 570 mp
• situat în comuna Snagov, satul Ghermănești, zona
• situat în comuna Snagov, satul Ghermănești, zona
mediană a localității
periferică a localității
• regimul - teren intravilan
• regimul - teren intravilan
• accesul - dintr-o stradă amenajată (asfaltată)
• accesul - dintr-o stradă amenajată (pietruită)
• topografia - plană • topografia - plană
• utilitățile disponibile - la limita acestuia: energie • utilitățile disponibile - la limita acestuia: energie
electrică și gaz electrică și gaz
• forma - regulată • forma - regulată
• liber de construcții • liber de construcții
• nu necesită cheltuieli suplimentare pentru a putea fi • nu necesită cheltuieli suplimentare pentru a putea fi
construit construit
29
PROCESUL DE OBȚINERE A INFORMAȚIILOR RELEVANTE PRIVIND EVALUAREA TERENULUI

În vederea obținerii de informații relevante din piața specifică proprietății imobiliare subiect, au fost parcurse următoarele patru
etape principale
1) Planificarea – În această etapă au fost evidențiate caracteristicile proprietății subiect, determinate în baza informațiilor
furnizate de client, informațiilor culese din surse publice de informații și informațiilor culese în timpul inspecției în teren.
Caracteristicile considerate relevante includ tipul imobilului, dreptul de proprietate transmis, condițiile de finanțare și vânzare,
adresa, amplasarea, suprafața, utilitățile disponibile, accesul, vecinătățile, punctele de interes, principalele artere din zonă etc.
2) Colectarea – Această etapă presupune culegerea informațiilor din diverse surse de informații și validarea acestora ori de câte
ori este posibil prin verificări încrucișate
3) Analiza – Procesul de analiză are ca scop filtrarea informațiilor, în vederea restrângerii intervalului și identificării de oferte ale
unor proprietăți imobiliare similare imobilului evaluat
4) Diseminarea – Presupune finalizarea procesului de obținere a informațiilor relevante și are la bază sinteza etapelor anterioare,
prin raportarea într-un format clar și concis a informațiilor relevante identificate
În cazul prezentei evaluări, procesul de obținere a informațiilor relevante s-a concretizat prin completarea ”fișei de colectare a
informațiilor de piață”, cu date și informații verificate și documentate, privind proprietăți imobiliare similare – oferite spre vânzare
valabile la data evaluării.
Astfel, prețul cel mai probabil a fi plătit pentru imobilul evaluat are la bază informații relevante, culese în etapa extinsă de
colectare a informațiilor, din diverse surse de informații, care au fost ulterior prelucrate, analizate și verificate.
30
FIȘA DE COLECTARE A INFORMAȚIILOR DE PIAȚĂ RELEVANTE – TEREN LIBER

Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Suprafața 416,20 mp 500 mp 620 mp 985 mp 570 mp
(mp)
Preț ofertă/vânzare - 50 €/mp 48 €/mp 46 €/mp 41 €/mp
(€/mp)
TIPUL COMPARABILEI - ofertă ofertă ofertă ofertă
(tranzacție/ofertă)
Dreptul de proprietate transmis Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
Restricții legale Nu sunt Similar Similar Similar Similar
(reglementare urbanistică)
Condiții de finanțare Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Condiții de vânzare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare
Condiții de piață Curente Curente Curente Curente Curente
31

Localizare Comuna Snagov, Comuna Comuna Comuna Comuna
sat Ghermănești, Snagov, sat Snagov, sat Snagov, sat Snagov, sat
zona mediană, Ghermănești, Ghermănești, Ghermănești, Ghermănești,
strada Mărășești, zona mediană, zona mediană, zona mediană, zona periferică,
jud Ilfov
locație similară locație similară locație similară locație
inferioară
Suprafață (mp) 416,20 mp 500 mp 620 mp 985 mp 570 mp
Destinația (utilizarea terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
Amenajări exterioare (străzi, trotuare) stradă pietruită stradă asfaltată stradă pietruită stradă asfaltată stradă pietruită
Topografie/relief drept drept drept drept drept
Utilități disponibile gaz la limită en/gaz-la limită en/gaz-la limită en/gaz-la limită en/gaz-la limită
Formă în plan și deschidere regulată similar similar similar similar
32
EVALUAREA TERENULUI – ANALIZA PE PERECHI DE DATE

Element de comparație Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D
Suprafața (mp) 416,20 mp 500 mp 620 mp 985 mp 570 mp
Preț ofertă/vânzare (€/mp) - 50 €/mp 48 €/mp 46 €/mp 41 €/mp
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI (tranzacție/ofertă) ofertă ofertă ofertă ofertă ofertă
Marja de negociere din piața specifică (%) -10% -10% -10% -10% -10%
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp €/mp €/mp
PREȚ ESTIMAT DE TRANZACȚIE (€/mp) 45 €/mp 43 €/mp 41 €/mp 37 €/mp
DREPTUL DE PROPRIETATE TRANSMIS Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut
Cuantum ajustare (%) 0% 0% 0% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp €/mp
PREȚ AJUSTAT 45 €/mp 43 €/mp 41 €/mp 37 €/mp
33
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII - continuare

RESTRICȚII LEGALE Nu sunt similar similar similar similar
(reglementare urbanistică)
PREȚ AJUSTAT (€/mp) 45 €/mp 43 €/mp 41 €/mp 37 €/mp
CONDIȚII DE FINANȚARE Numerar Numerar Numerar Numerar Numerar
Cuantum ajustare (%) 0% 0% 0% 0% 0%
PREȚ AJUSTAT 45 €/mp 43 €/mp 41 €/mp 37€/mp
CONDIȚII DE VÂNZARE Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare Nepărtinitoare
PREȚ AJUSTAT 45 €/mp 43 €/mp 41 €/mp 37 €/mp
34
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACȚIONĂRII - continuare

CONDIȚII DE PIAȚĂ Curente Curente Curente Curente Curente
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
Localizare Comuna Comuna Snagov, Comuna Comuna Comuna
Snagov, sat sat Snagov, sat Snagov, sat Snagov, sat
Ghermănești, Ghermănești, Ghermănești, Ghermănești, Ghermănești,
zona mediană, zona mediană zona mediană zona mediană zona periferică
str. Mărășești,
jud Ilfov
Comparativ cu subiectul locație similară locație similară locație similară locație
inferioară
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp €/mp 6 €/mp
35
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFAȚA (mp) 416,20 mp 500 mp 620 mp 985 mp 570 mp
Cuantum ajustare (€/mp) €/mp €/mp 4€/mp €/mp
DESTINAȚIA (utilizare terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan intravilan
AMENAJĂRI EXTERIOARE stradă pietruită stradă asfaltată stradă pietruită stradă asfaltată stradă pietruită
(străzi, trotuare)
Cuantum ajustare (%) -5% 0% -5% 0%
Cuantum ajustare (€/mp) -2 €/mp €/mp -2 €/mp €/mp
TOPOGRAFIE/RELIEF Drept Drept Drept Drept Drept
36
CARACTERISTICI FIZICE - continuare

UTILITĂȚI DISPONIBILE energie en/gaz-la limită en/gaz-la limită en/gaz-la limită en/gaz-la limită
electrică și gaz
la limita
proprietății
FORMĂ ÎN PLAN & DESCHIDERE regulată similar similar similar similar
Total ajustare caracteristici fizice % -5% 0% 5% 0%
Total ajustare caracteristici fizice (€/mp) -2 €/mp €/mp 2 €/mp €/mp
37
CARACTERISTICI FIZICE - continuare

Cheltuieli pentru aducere la stadiul de nu nu nu nu nu
teren construibil
PREȚ AJUSTAT (€/mp) 42.75 €/mp 43.20 €/mp 43.47 €/mp 42.47 €/mp
Ajustare totală brută absolută (€) 2€ 0€ 6€ 6€
Ajustare totală procentuală absolută (%) 5% 0% 15% 15%
Număr de ajustări (buc.) 1 0 2 1
VALOARE DE PIAȚĂ* : 43 €/mp 17.900 €, echivalent a 80.600 lei
* Conform GEV 630/art. 50, selectarea concluziei asupra valorii este determinată de proprietatea imobiliară (Comparabila B) care
este cea mai apropiată din punct de vedere fizic, juridic și economic de proprietatea imobiliară subiect și asupra prețului căreia s-au
efectuat cele mai mici ajustări brute absolute. (Curs valutar BNR: 4,5000 lei/€)
38
Explicații ajustări
1. Ajustarea pentru localizare

Proprietățile comparabile B și D diferă numai în funcție de localizare.
(43 € - 37 €) / 37 € = 0,1621 sau 16,21%
2. Ajustarea pentru suprafață
Proprietățile comparabile A și C diferă numai în ceea ce privește suprafața.
(45 € - 41 €) / 41 € = 0,0975 sau 9,75%
3. Ajustarea pentru amenajări exterioare ale drumurilor de acces

Proprietățile comparabile A și B diferă numai din punct de vedere al tipului de drum de acces.
(45 € - 43 €) / 43 € = 0.0465 sau 4,65%
39
Metode alternative
Extracția de pe piață
Estimarea valorii construcțiilor implică două situații:
• a. construcțiile adaugă valoare terenului - trebuie estimată valoarea de

contribuție a acestora, care se va deduce apoi din prețul proprietății construite
• b. construcțiile nu adaugă valoare terenului
40
• identificare tranzacții/ oferte cu proprietăți construite în aria de piață, cu aceeași

CMBU (terenul considerat a fi liber și proprietatea ca fiind construită) cu proprietatea
subiect;
• verificare comparabile; documentare amănunțită privind construcțiile;
• construcțiile adaugă valoare proprietăților imobiliare comparabile sau necesită
demolarea?
Etapele aplicării
• când construcțiile contribuie la valoarea proprietății - estimare cost de înlocuire net al
metodei extracției de acestora și se deduce din prețul de vânzare;
pe piață • când construcțiile nu contribuie la valoarea proprietății (sunt demolabile) - estimare
costuri de eliberare a terenului și se însumează la prețul de vânzare;
• analiza valorilor terenurilor, rezultate prin aplicarea extracției de pe piață
41
Exemplu
Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
SE CUNOSC:
Preț vânzare proprietăți imobiliare construcție (€) 112.000 103.000 106.000
Arie teren (mp) 500 510 500
Arie construcție (mp) 145 140 150
SE ESTIMEAZĂ:
Cost de înlocuire de nou (€/mp) 400 410 420
Depreciere totală 10% 20% 25%
SE CALCULEAZĂ:
Cost de înlocuire net (€/mp) 52.200 45.920 47.250
Valoare teren (€) 59.800 57.080 58.750
Valoare teren (€/mp, rotunjit) 120 112 118
42
Alocarea (proporția)
- se bazează pe principiul echilibrului și pe conceptul contribuției - există un raport tipic sau normal între
valoarea terenului și valoarea proprietății imobiliare, pentru anumite categorii de proprietăți imobiliare, din
anumite localizări
- când proprietatea imobiliară subiect include construcții relativ noi, rezultatului acestui raport - mai sigur
- în cazul proprietăților cu construcții mai vechi, raportul dintre valoarea terenului și valoarea totală a
proprietății este mai mare
- metoda alocării nu conduce la indicații decisive privind valoarea terenului subiect
- poate fi utilizată în stabilirea valorii acestuia când numărul de vânzări de terenuri libere este insuficient,
însă există informații despre proprietăți imobiliare construite.
43
Exemplu
• teren - suprafața 600 mp
• amplasare pe malul unui lac
• CMBU - construirea unei case de vacanță
• s-au vândut case de vacanță cu teren aferent, cu prețuri între 75.000 – 100.000 €:
 imobilul 1 - suprafața terenului de 500 mp, prețul de 75.000 €
• un investitor a achiziționat o parcelă similară:
 suprafața 600 mp
 preț 30.000 €
 a construit o casă cu 45.000 €
 prețul de vânzare a proprietății - 90.000 €
44
• raportul între valoarea terenului și prețul proprietății totale: 1/3 = 0,33 (33%)
• se aplică acest raport la informațiile aferente vânzărilor de case de vacanță din zona
lacului și rezultă:
 vânzarea 1: 75.000 € x 0,33 = 24.750 €, respectiv 50 €/mp
• rezultă un interval al valorii de piață a terenului de 47 – 50 €/mp
45
Capitalizarea directă: Metoda reziduală
utilizată în estimarea valorii terenului atunci când nu sunt disponibile date privind
parcele similare de teren liber
se bazează pe principiul echilibrului și pe cel al contribuției
metoda reziduală poate fi utilizată în estimarea valorii terenului atunci când:

• valoarea construcției este cunoscută sau poate fi estimată cu precizie
• venitul net din exploatare anual generat de proprietatea imobiliară este stabilizat și este cunoscut
sau poate fi estimat
• pot fi identificate pe piață ratele de capitalizare atât pentru teren, cât și pentru construcția aferentă
terenului
• există autorizație de construire
46
- utilizată în cazul în care vânzările de proprietăți comparabile lipsesc sau ca verificare a

rezultatelor obținute prin aplicarea metodei comparației directe
- foarte utilă și în verificarea fezabilității financiare și a utilizărilor alternative ale unui

anumit amplasament
- valoarea construcției aferente terenului se estimează în ipoteza că aceasta este nouă

(nedepreciată fizic și funcțional) și că reprezintă cea mai bună utilizare a proprietății
- aplicabilitatea metodei este limitată, deoarece pe piața internă, la acest moment, există
puține informații despre chirii pentru terenuri și despre rate de capitalizare separat pentru
teren și pentru construcții
47
Etapele metodei reziduale
Care construcție Se estimează Capitalizare cu o

(existentă/ VNE anual pe Se calculează ce Rezultatul rată de
ipotetică) baza chiriilor de parte din scăderii = venitul capitalizare
Se scade această
reprezintă CMBU a pe piață și a venituri se poate rezidual extrasă de pe
valoare din VNE
amplasamentului cheltuielilor de atribui atribuibil piață = valoarea
exploatare, la construcției terenului estimată a
? data evaluării terenului
48
Exemplu
• utilizare amplasament - construirea unei clădiri de birouri (CMBU a terenului)
• se previzionează un venit net din exploatare anual de 100.000 €
• rată de capitalizare (de piață) pentru construcție cc = 8%
• o rată de capitalizare pentru teren cT = 6%
• valoarea clădirii noi, nedepreciate, este estimată la 350.000 €
Venit net din exploatare anual (€) 100.000

minus Venit atribuibil construcției (€):
Venitc = Valoarec x Cc = 350.000€ x 0,08 28.000
egal Venit atribuibil terenului (€) 72.000
Valoare teren (€):
ValoareT = VenitT/CT = 72.000 € / 0,06 1.200.000
49
Capitalizarea directă: Capitalizarea rentei funciare

renta funciară poate fi capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată pentru a estima valoarea de piață a amplasamentului.
renta funciară este suma plătită pentru dreptul de utilizare și ocupare a terenului în conformitate cu condițiile de închiriere/
arendare a terenului - corespunde valorii câștigului proprietarului terenului și dreptului de folosință.
ratele de capitalizare obținute de pe piață sunt utilizate pentru transformarea rentei funciare în valoare de piață a terenului.
utilă în cazul în care analiza terenurilor comparabile vândute sau închiriate indică intervalul de variație al rentelor și ratelor
de capitalizare.
dacă renta contractuală corespunde rentei de piață, estimarea valorii prin aplicarea ratei de capitalizare (adecvate) de pe
piață, va fi echivalentă cu valoarea de piață a dreptului absolut de proprietate (ce include cele trei atribute: posesie -
folosință - dispoziție).
rentele funciare pot fi supuse diverselor condiții și clauze specificate în contractele de arendare, astfel încât evaluatorul
trebuie să ia în considerare toate beneficiile proprietarului pe timpul închirierii și să determine perioada de deținere a
proprietății.
50
Analiza fluxului de numerar actualizat: Metoda parcelării și

dezvoltării
- utilizată pentru evaluarea terenurilor libere ce au potențial de parcelare și (re)dezvoltare
- se aplică analiza fluxului de numerar actualizat (analiza DCF)
- terenul - să susțină CMBU pentru o dezvoltare imediată la data evaluării/ să aibă cerere pe
piață pe un interval de timp relativ scurt după lansarea ofertei, pentru a putea susține o
parcelare și o dezvoltare fezabilă din punct de vedere financiar
- când există date de piață relevante și suficiente, metoda parcelării și dezvoltării oferă
rezultate credibile
- cea mai utilizată metodă pentru raportarea valorii unui grup de parcele dintr-un lot de teren,
care fie există deja, fie sunt în faza de proiect
- utilizează scenariul de vânzare en-gros către un singur cumpărător, pentru a obține valoarea
tuturor parcelelor
51
Etape
cheltuielile indirecte - luate în

considerare odată cu costurile
de marketing pentru
publicitate și lansare
se scad din suma prețurilor de
vânzare previzionate:
toate costurile directe și
după aplicarea ajustărilor se indirecte asociate cu
estimează: dezvoltarea și marketingul
parcelelor
- cele mai probabile prețuri de
analiza parcelelor create prin vânzare cu amănuntul a
comparație directă parcelelor,
- durata de construire
probabilă
determinare număr și
dimensiuni parcele - rata de absorbție pe piață
(ce pot fi create din punct de
vedere fizic, economic și legal)
52
Etape - continuare
rezultatul = indicație a
valorii brute a terenului
actualizare venit net din

vânzare cu o rată de
rentabilitate adecvată
estimare venit net din perioadei previzionate
vânzare din prețul de pentru dezvoltarea
vânzare brut previzionat: proiectului și absorbției
aplicare alte deduceri deducere cheltuieli de pe piață.
dezvoltare și marketing și
profitul antreprenorului.
Rata de actualizare selectată - să reflecte riscul aferent investiției observat pe piață
53
Exemplu
 teren - suprafața 1 ha
 divizare în 20 de parcele (utilizare rezidențială)
 suma prețurilor brute de vânzare estimate ale tuturor parcelelor - 500.000 €
Costuri de dezvoltare pentru nivelare, curățare,

pavare și bordurare; rețele de apă canal, proiectare 150.000
Management și supervizare 7.500
Regia și profitul antreprenorului * 50.000
Cheltuieli cu vânzarea 17.500
Impozite 10.000
Profitul dezvoltatorului 30.000
Total 265.000
54
• în ipoteza 1: toate vânzările și cheltuielile ar fi făcute în același moment - valoarea

terenului = diferența dintre prețul brut de vânzare estimat și toate cheltuielile de
dezvoltare anticipate, cheltuieli de vânzare și profitul dezvoltatorului:
500.000 € – 265.000 € = 235.000 €
• în ipoteza 2: vânzările vor fi efectuate pe parcursul mai multor ani – se aplică și metoda
actualizării fluxului de venituri
• verificare suplimentară: valoarea terenului poate fi comparată cu prețurile plătite/

solicitate pentru parcele similare de teren, având aceeași cea mai bună utilizare
55
56
1. Anticiparea creșterii cererii pentru amplasamente adecvate, pentru anumite utilizări,

motivează speculatorii să cumpere teren.Un evaluator determină cea mai bună utilizare
doar în cazul în care evaluează terenul liber.
2. Pe termen scurt oferta și cererea pentru amplasamente tind spre echilibru.
3. Terenul este considerat a avea o contribuție mai importantă la venitul generat de o
proprietate imobiliară.
4. Metoda reziduală este cea mai folosită și preferată pentru estimarea valorii unui teren
atunci când există date suficiente despre vânzări de terenuri.
5. O construcție demolabilă are totdeauna o contribuție pozitivă la valoarea terenului prin
prisma materialelor recuperabile.
57
6. Aspecte critice în identificarea proprietății sunt și definirea clară din punct de vedere juridic a
accesului la proprietate, cunoașterea avizelor urbanistice de dezvoltare, a restricțiilor generale și
a celor particulare legate de amplasament și de vecinătățile imediate.
7. Avantajul subtraversării unui teren construibil în zonă rezidențială, de către magistrala de

canalizare a orașului, constă în costuri foarte reduse de branșare.
8. Inspecția terenului liber se recomandă să se efectueze numai dacă la momentul ei există

documentele cadastrale, urbanistice și altele care pot să genereze restricții de dezvoltare a
terenului.
9. Un teren liber poate fi ușor evaluat pe baza unor informații cerute și primite telefonic și a
cunoașterii cotațiilor medii pe zonă.
10. Proprietatea imobiliară comparabilă - teren construibil în zonă rezidențială, aflată în imediata
apropiere a proprietății subiect - teren industrial, are o relevanță mai mare decât un teren
industrial dintr-o zonă industrială similară.
58

1. Principiul ____________ menționează că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un
amplasament decât pentru altul similar.
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituției
d. echilibrului
2. Principiul ____________ menționează că valoarea este susținută când diverse

elemente aflate într-un mix economic sau de mediu înconjurător sunt în echilibru.
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituției
d. echilibrului
59
3. Construcțiile care nu au nicio contribuție la valoarea proprietății imobiliare constituie un/o

__________ echivalent/ă cu costul demolării lor.
a. rentă funciară
b. venit rezidual
c. diminuare a valorii
d. creștere a valorii
4. Când vânzările de amplasamente libere sunt rare, astfel încât datele despre vânzări sunt
insuficiente, valoarea terenului se estimează prin:
a. metoda parcelării si dezvoltării
b. metoda capitalizării rentei funciare
c. metoda alocării (proporției)
d. metoda comparației directe
60
5. Care este amplasarea ideală a proprietăților comerciale mici?

a. în lungul străzii
b. la intersecția a două străzi
c. în zonă cu parcare auto
d. la periferia localității
6. Metoda de evaluare a terenului, care ia în considerare prețul de vânzare al proprietăților

comparabile, din care se scade costul de înlocuire net al construcțiilor, se numește
metoda:
a. proporției
b. comparației directe
c. parcelării
d. extracției
61
7. Metoda de evaluare a terenului care se bazează pe contribuția terenului la valoarea totală

a proprietății, se numește metoda:
a. alocării
b. comparației directe
c. parcelării
d. extracției
8. Un teren devine amplasament dacă:

a. se fac studii de dezvoltare
b. a fost amenajat astfel încât este pregătit pentru o anumită utilizare
c. se obține aprobare de la urbanism
d. este intabulat
62
9. Metoda comparației directe se aplică în evaluarea:

a. terenurilor libere sau a celor considerate a fi libere
b. terenurilor construite
c. terenurilor concesionate
d. terenurilor scoase din circuitul agricol
10. Care din următoarele NU reprezintă o informație necesară în estimarea valorii terenului
prin metoda parcelării?
b. previziunea vânzărilor
c. deprecierea cumulată
d. profitul dezvoltatorului
63
11. Metoda parcelării este adecvată atunci când:

a. evaluatorul nu are elemente comparabile
b. cea mai bună utilizare a terenului liber este dezvoltarea
c. se face o estimare precisă a numărului şi dimensiunilor parcelelor
d. costurile directe şi indirecte şi profitul promotorului sunt scăzute
12. Terenul care, la momentul evaluării, nu este necesar susținerii utilizării existente, dar care nu
poate fi separat de proprietate și vândut ca activ individual, reprezintă:
a. un teren în surplus
b. un teren pentru care se poate determina cea mai bună utilizare
c. un teren ce este ținut, în principal, pentru o vânzare peste mulți ani
d. un teren care poate fi făcut liber, prin demolarea oricăror construcții.
64
13. Terenul în exces reprezintă:

a. un teren care nu este necesar pentru a deservi sau susține utilizarea existentă
b. un teren liber cu cea mai bună utilizare identică sau diferită de cea a terenului construit
c. un teren care are potențialul de a fi vândut separat și trebuie evaluat ca activ individual
d. toate de mai sus
65
Teme de discuție
1. De ce în evaluarea terenului liber sunt importante caracteristicile fizice, utilitățile

disponibile și amenajările?
2. Identificați metodele folosite în evaluarea terenului și descrieți care este relația lor cu cele
trei abordări tradiționale în evaluare.De ce este importantă zona imobiliară în evaluare?
3. Discutați aplicabilitatea metodei parcelării și dezvoltării pentru evaluarea terenului.
4. Discutați aplicabilitatea metodei reziduale pentru evaluarea terenului.
66
Vă mulțumesc!
Modulul 3 – Ziua 5
Lector ...

tel: +40 21 315 65 64, 05, fax: +40 21 311 13 40

Modulul 3 PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Modulul 3 PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

MODULUL 3 ZIUA 1

Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 2

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 3

După parcurgerea acestui capitol ar trebui:

1.Să înțelegem conceptul de ”Valoare în timp a banilor”

2. Să ne reamintim modul de calcul al dobânzii simple și compuse

3. Să înțelegem relația dintre valoarea prezentă și valoarea viitoare

4. Să cunoaștem tehnicile de estimare a valorii prezente și viitoare

5. Să diferențiem anuitățile obișnuite de cele speciale

6. Să înțelegem diferența între exprimarea sumelor de bani în termeni reali și nominali

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 4

2. CONCEPTUL DE VALOARE ÎN TIMP A BANILOR

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 5

Valoarea în timp a banilor

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 6

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 7

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 8

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 10

Valoarea prezentă (Vo) este valoarea curentă a unei

“Cea mai mare descoperire matematică a tuturor timpurilor este

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 12

Dc = Vo × (1 + k)n - Vo = Vo × [(1 + k)n – 1]

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 13

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 15

Tehnici utilizate compararea și însumarea

ACTUALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei sume

CAPITALIZAREA, utilizată pentru calculul valorii actualizate (prezente) a unei serii

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 16

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 17

Valoarea viitoare a unei sume de bani deținute în prezent este

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 18

Vo sau VP = capital inițial investit (suma de bani deținută în prezent,

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 19

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 20

k = 0%, 5%, 10%, 15% 3000,00

Valoarea viitoare a 100 €

Cu cât durata investiției va fi 500,00

mai mare, rata dobânzii fiind 0,00

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 21

EXERCIȚII DIN MANUAL?...

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 22

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 23

Tehnica prin care se calculează valoarea actualizată sau prezentă a unei

Rata dobânzii compuse utilizată pentru actualizarea sumelor viitoare

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 24

Rata reală a Riscul perceput,

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 25

Tehnica actualizării constă în calculul matematic invers față de cel arătat în

Factorii de actualizare pot fi calculați pe baza formulei sau pot

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 27

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 28

k = 0%, 5%, 10%, 15% 90,00

prezentă ar fi mai redusă. 30,00

Cu cât durata investiției 20,00

crește, rata dobânzii fiind 10,00

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 29

EXERCIȚII DIN MANUAL?...

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 30

Actualizarea presupune calculul valorii actualizate (prezente) a sumelor de bani (fluxurilor de

Actualizarea înseamnă diminuarea veniturilor viitoare deoarece acestea nu pot fi investite și

Compunerea și actualizarea reprezintă relația între valoarea viitoare și valoarea prezentă

CURS EPI – EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE 31