EVALUAREA PROPRIETILOR IMOBILIARE

Deprecierea cumulat
Ing. Marin Badea - lector, membru titular ANEVAR

Bucuresti 9 decembrie 2008

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea construciei, chiar dac reprezint cea mai bun utilizare a amplasamentului.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Definitii
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz. Este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia. Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur. Neadecvarea funcional este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Definitii (cont.)
Uzura scriptic este o noiune contabil ce se refer la valoarea imobilizrilor reinut de proprietar. Uzura scriptic (amortizare) nu este o mrime dat de pia, ci este reglementat de autoritatea fiscal i se raporteaz la valoarea de intrare (de inventar). Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata de via economic, dar reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot extinde durata de via economic care ns nu poate depi durata de via fizic.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Definitii (cont.)
Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare. Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti competitive. Vrsta scriptic, sau vrsta istoric sau calendaristic, este numrul de ani trecui de la terminarea construciei. Vrsta efectiv este vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferi de vrsta scriptic n funcie de lucrrile de ntreinere realizate n trecut.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare
Exist mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Oricare este acceptabil dac evaluatorul o aplic coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat i prudent fa de situaia construciei evaluate.

Pentru a avea o estimare corect i fundamentat a deprecierii cumulate, prin oricare din metode, evaluatorul trebuie s ia n considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar s socoteasc fiecare element numai o singur dat.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via economic, metoda duratei de via economic modificat, metoda segregrii, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metoda duratei de via fizic poate fi utilizat numai pentru a estima uzura fizic. Deprecierea se aplic numai construciilor pentru c terenul se include la valoarea de pia.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
1. Metoda duratei de via economic
Prin aceast metod, se aplic la costul construciilor un raport calculat ntre vrsta efectiv i durata total de via economic, totul socotit la data evalurii. Formula este: Deprecierea = DU/DT x costul de reproducie/nlocuire

Metoda pare simpl, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauz c sunt grupate. Un punct slab major al metodei, este faptul c elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale cldirii pot avea o durat de via fizic mai scurt sau mai lung. Durata de via economic are semnificaie numai pentru deprecierea total.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
2. Metoda duratei de via economic modificat
n aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaz mai nti costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii funcionale. Aceast sum se scade din costul cldirii estimat la data evalurii. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sum global care s acopere toate elementele nerecuperabile. Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv/durata total de via economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice i funcionale.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
2. Metoda duratei de via economic modificat (cont.)
Este necesar ca s se in seama c prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de via economic va crete i/sau vrsta efectiv va scade. Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite elemente componente ale cldirii. Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea s fie simpl, dar poate nu totdeauna realist. Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a face comparaii ntre diferite proprieti imobiliare.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
3. Metoda segregrii
Metoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global. Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt: - uzura fizic recuperabil; - uzura fizic nerecuperabil; - neadecvarea funcional recuperabil; - neadecvarea funcional nerecuperabil; - deprecierea extern (ce poate fi i temporar) n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i extern.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
4. Metoda comparaiei
n aceast metod se consider c deprecierea cumulat este diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor, toate estimate la data evalurii. Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i de terenuri libere. Este de dorit aceste date s corespund unor proprieti similare cu cea evaluat i nu se pot lua n considerare tranzacii ale unor drepturi de proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept de folosin, etc.).

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Metode de estimare (cont.)
4. Metoda comparaiei (cont.)
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere: fizic, funcional sau extern. Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie special. n plus, estimarea raportului ntre valoarea terenului i a construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Definirea termenilor importanti Depreciere cumulat Vrst Amortizarea contabil Metoda alocrii Costul de recuperare (reparaie) Depreciere recuperabil Neadecvare funcional recuperabil Uzur fizic recuperabil Depreciere Metoda vrstei economice Via economic

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

Definirea termenilor importanti Vrst efectiv Depreciere din cauze externe Neadecvare funcional Neadecvare funcional nerecuperabil Uzur fizic nerecuperabil Element cu via lung Metoda duratei modificate de via economic Metoda duratei de via fizic Uzura fizic Durat de via rmas Element cu via scurt

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 1
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de E500.000, o vrst efectiv de 14 ani, i o durat de via economic de 50 de ani. Calculai deprecierea i valoarea acestei cldiri folosind metoda duratei de via economic.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 1 (solutie)
Vrst efectiv / durat de via total economic = % depreciere 14/50 = 0,28 sau 28% 0,28 x E500.000 = E140.000 depreciere Cost curent de reproducie E500.000 Depreciere -140.000 Costul net al cldirii E360.000 Soluie alternativ Durat rmas de via economic / durat total de via economic = % nedepreciat 36/50 =0,72 sau 72% Costul net al cldirii: 0,72 x E500.000 = E360.000

Not. n soluia alternativ, nu este estimat valoarea deprecierii. Raportul dintre durata rmas i durat total de via economic a cldirii este aplicat direct pe costul curent estimat de reproducie pentru a ajunge la o estimare a valorii nete a cldirii.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 2
Cldirea de evaluat are un cost de reproducie de E500.000, o vrst efectiv de 13 ani i o durat total de via economic de 50 de ani. Costul de reparaie al tuturor elementelor recuperabile este estimat la E25.000. Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind metoda duratei de via economice.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 2 (solutie)
Cost curent de reproducie E500.000 Elemente recuperabile -25.000 Costul net E475.000 Vrst efectiv / durata total de via economic = % depreciere 13/50 = 0,26 sau 26% 0,26 x E475.000 = E123.500 depreciere Costul de depreciat E475.000 Depreciere -123.500 Costul net al cldirii E351.500 Soluie alternativ
Durata de via economic rmas / durata de via economic total = % nedepreciat

37/50 = 0,74 sau 74% Costul net al cldirii: 0,74 x E475.000 = E351.500
Not. n soluia alternativ, deprecierea nu este estimat. Raportul dintre durata rmas i durat total de via economic a cldirii este aplicat direct pe costul curent estimat de reproducie, dup scderea pentru elementele recuperabile, pentru a ajunge la o es timare a valorii nete a cldirii.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 3 (pentru acasa)
Urmtoarele informaii sunt disponibile Cost de reproducie nvelitoare acoperiului E2.500 Instalaii sanitare E6.000 Vopsitorie E2.000 Cost de reparaie E500 E800 E400

A. Calculai uzura fizic recuperabil. B. Ce trebuie fcut cu costul total pentru reparaia obiectelor listate?

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 3 (solutie)
A. Uzura fizic total recuperabil este calculat dup cum urmeaz E 500 800 + 400 E1.700 B. Costul total de reparaie trebuie separat astfel nct s nu fie inclus din nou n estimarea uzurii fizice nerecuperabile.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 4
Urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale unei cldiri, nerecuperabile sunt disponibile. Costul curent de reproducie (E) nvelitoarea acoperiului 2.000 Mocheta 6.000 Plafon fals 5.000 Vrsta fizic (ani) 10 5 7 Durata total de via fizic (ani) 20 15 15

Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 4 (solutie)
Costul curent de reproducie (E) Vrsta Durata total fizic de via fizic (ani) (ani) 20 15 15 Depreciere

% 50 33 47

E 1.000 2.000 2.350 5.350

nvelitoarea Acoperiului 2.000 10 Mocheta 6.000 5 Plafon fals 5.000 7 Uzura total fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 5
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de E600.000, o vrst fizic de 10 ani i o durat de via fizic de 50 de ani. Costul total de nlocuire al tuturor elementelor cu via scurt este de E50.000 Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru elementele cldirii cu via lung folosind metoda duratei de via fizic.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 5 (solutie)
Vrst fizic / durat total de via fizic = % depreciere 10/50 = 0,20 Costul curent de reproducie Costul total de nlocuire al elementelor cu via scurt Costul de reproducie al elementelor cu via lung E600.000 -50.000 E550,000

Uzura fizica recuperabil pentru elementele cu via lung 0,20 x E550.000 = E110.000

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 6
O cas pentru o singur familie n curs de evaluare nu are toalet la primul etaj, o facilitate ce este acum tipic pe pia. Totui, primul etaj are un spaiu potrivit pentru instalarea unei toalete. Dac ar fi fost instalat ca parte a construciei originale, costul ar fi fost de E1.500. Costul curent de instalare a acestei faciliti este de E2.000. A. Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de deficiena care are nevoie de completare. B. Explicai de ce costul de instalare al unei toalete, ca o completare, este mai mare dect costul de instalare al acesteia ca parte a construciei originale.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 6 (solutie)
A. Costul de instalare dup construire Costul de instalare la construire Neadecvarea funcional recuperabil cauzat de deficiena care are nevoie de completare E2.000 -1.500 E500

B. Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate n timpul construciei. Dup ce construcie este terminat, instalarea aceleiai faciliti este mult mai dificil si mai scump. Costuri crescute pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau nltura detalii structurale prezente i finisri naintea instalrii noilor detalii structurale, finisajelor, instalaiilor sanitare sau echipamentului electric

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 7
Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesorii ncorporate care nu mai sunt acceptabile pe pia existent. Urmtoarele informaii sunt disponibile Costul accesoriilor noi, instalate Costul de reproducie al celor existente (instalate) Amortizarea celor existente E16.000 E15.000 E11.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de o deficien ce necesit nlocuire sau modernizare.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 7 (solutie)
Costul de reproducie al accesoriilor noi Costul de reproducie al celor existente, instalate Depreciere Valoarea rmas a celor existente Neadecvarea funcional recuperabil cauzat de o deficien ce necesit nlocuire sau modernizare E16.000 E15.000 -11.000 -E4.000 E12.000

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 8
Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu de birouri. n prezent are dou centrale termice i fiecare este capabil pentru nclzirea ntregii cldiri. Urmtoarele date sunt disponibile. Costul de reproducie a unei centrale Uzura fizic curent Costul de nlocuire al unei centrale i de renovare a spaiului E8.000 E2.000 E1.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supraadecvare.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 8 (solutie)
Costul de reproducie a unei centrale Uzura fizic curent Costul de nlocuire i de renovare a spaiului Neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supra-adecvare E8.000 -2.000 +1.000 E7.000

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 9
O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are acces adecvat deoarece nu exist ascensor i acces pentru persoane cu handicap locomotoriu la etajul al doilea. Urmtoarele date sunt disponibile. Chirie pe an, fr acces adecvat E8.000 Chirie pe an, cu acces adecvat E10.000 Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri) E4.000 Rata capitalizrii cldirii (RB) 12,5% Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat de aceast deficien.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 9 (solutie)
Pierderea n venitul net din exploatare este de E2.000, calculat dup cum urmeaz: Fr acces adecvat Venit E8.000 Cheltuieli de exploatare -4.000 Venit net din exploatare E4.000 Cu acces adecvat Venit E10.000 Cheltuieli de exploatare -4.000 Venit net de exploatare E6.000 Venit de exploatare net, acces adecvat E6.000 Venit de exploatare net, fr acces adecvat -4.000 Pierderea n venitul net de exploatare E2.000 Neadecvarea funcional nerecuperabil, estimat, datorat aceste deficiene este calculat ca pierderea din VNE/RB E2.000 / 0,125 = E16.000

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 10
O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte, inacceptabile pe pia. Urmtoarele date sunt disponibile: Cost de reproducie, cum este Cost de reproducie, cu nlimi acceptabile Uzura fizic Costurile anuale suplimentare din cauza nlimii excesive (ex. taxe adiionale, asigurare, management) Rata capitalizrii cldirii (RB) E10.000 E8.000 40% E800 12,5%

Calculai neadecvarea funcional datorat aceste supra-adecvri.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 10 (solutie)
Cost de reproducie, cum este Cost de reproducie, cu nlimi acceptabile Cost n exces Uzur fizic la 40% Valoarea fizic a excesului Cost suplimentar de exploatare Neadecvarea funcional datorat acestei supra-adecvri E10.000 (-) 8.000 E2.000 - 800 E1.200 +6.400 E7.600

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 11
O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier n declin. Urmtoarele informaii sunt disponibile. Venitul net din exploatare, aa cum e (dup toate reparaiile fizice i funcionale) Venitul net din exploatare, fr influenele externe (dup toate reparaiile fizice i funcionale) Rata global de capitalizare RO Raportul valorii cldirii la valoarea total a proprietii

E10.000 E12.000 10% 1:2

Calculai deprecierea din cauze externe a cldirii n cauz. Exist alte proceduri ce pot fi folosite pentru alocarea deprecierii din cauze externe a terenului i a cldirilor?

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 11 (solutie)
A. Venitul net din exploatare, fr influenele externe E12.000 Venitul net din exploatare, aa cum e -10.000 Pierderea venitului atribuit cauzelor externe E 2.000 E2.000 capitalizat la 0,10 (RO) E20.000 Alocarea ntre teren i cldire; proporia cldirii 50% x 0,50 Deprecierea extern atribuit cldirii E10.000 B. Raportul valorii cldirii la valoarea total a proprietii este dat n problem, astfel c procedura folosit este acceptabil i adecvat. Cnd venitul proprietii poate fi alocat ntre teren i componentele cldirii, venitul atribuit fiecrei componente poate fi capitalizat la rata indicat RL sau RB.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 12
Urmtoarele date sunt disponibile. Vnzarea 1 E99.000 E30.000 E119.000 Vnzarea 2 E133.000 E40.000 E163.000 Vnzarea 3 E164.000 E49.000 E205.000

Preul de vnzare Valoarea terenului Costul de reproducie curent

Calculai deprecierea pentru fiecare vnzare ca procentaj al costului curent de reproducie al cldirii.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 12 (solutie)
Pre de vnzare
Valoarea estimat a terenului Valoarea actual a cldirii

Vnzarea 1 E99.000 -30.000 E69.000 E119.000 -69.000 E50.000 42%

Vnzarea 2 E133.000 -40.000 E93.000 E163.000 -93.000 E70.000 43%

Vnzarea 3 E164.000 -49.000 E115.000 E205.000 -115.000 E90.000 44%

Costul curent de reproducie estimat Valoarea cldirii Deprecierea indicat Deprecierea ca % din costul de reproducie

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 13
Urmtoarele date au fost calculate pentru utilizarea n metoda costului. Cost curent de reproducie Cldirea E155.000 mbuntirile amplasamentului E25.000 Uzur fizic Recuperabil E10.000 Nerecuperabil via lung E25.000 Nerecuperabil via scurt E5.000 Neadecvarea funcional Recuperabil E5.000 Nerecuperabil E25.000 Depreciere din cauze externe E12.000 Deprecierea mbuntirilor amplasamentului E5.000 Valoarea terenului E60.000 Calculai valoarea dreptului deplin de proprietate folosind metoda costului.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 13 (solutie)
Costul de reproducie al cldirii Uzura fizic Recuperabil Nerecuperabil via lung Nerecuperabil via scurt Neadecvarea funcional Recuperabil Nerecuperabil Deprecierea din cauze externe Deprecierea total Costul net al cldirii Costul de reproducie al mbuntirilor amplasamentului Deprecierea mbuntirilor amplasamentului Costul net al mbuntirilor amplasamentului Costul net al construciilor Valoarea terenului Valoarea dreptului de proprietate prin metoda costului E155.000 E10.000 25.000 +5.000 E40.000 E5.000 +10.000 15.000 +12.000 -67.000 E88.000 E25.000 -5.000 +20.000 E108.000 +60.000 E168.000