Sunteți pe pagina 1din 67

RAPORT DE EVALUARE

AL PROPRIETII IMOBILIARE SITUATE N STRADA TELEFERICULUI NR.1 LOCALITATEA VATRA DORNEI, JUDEUL SUCEAVA, PROPRIETAR PANTIUC GHEORGHE

DATA INSPECIEI18.03.2011 DATA EVALURII 18.03.2011 DATA RAPORTULUI 22.03.2011

Solicitant: PANTIUC GHEORGHE Destinatar: PANTIUC GHEORGHE Evaluator: BOTEZATU VIOREL


Coninutul informaional al prezentului raport este confidenial, nu poate fi copiat parial sau integral i nu poate fi transmis unor teri fr acordul scris i prealabil al SOLICITANTULUI i al EVALUATORULUI

1 ELEMENTE INTRODUCTIVE
1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE
Ctre Pantiuc Gheorghe Stimate domn, Prezentul raport de evaluare a fost realizat de ctre Botezatu Viorel, membru aspirant al ANEVAR, conform contractului ncheiat cu dumneavoastr. La cererea dumneavoastr am inspectat i evaluat proprietatea imobiliar situat n localitatea Vatra Dornei, strada Telefericului, nr.1, indicat de dumneavoastr, pentru a se estima valoarea de pia n vederea oportunitii vnzrii acesteia. Dreptul de proprietate evaluat este descris la capitolul aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda proprietarului n acelai timp i destinatar). Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd prin aceast exprimare valoare de pia (tip de valoare definit n standardele internaionale de evaluare). n accepiunea standardelor internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Din punct de vedere al comparabilitii cu proprieti similare de pe pia, se constat existena unor proprieti similare i comparabile, dar tranzaciile sunt mai puin importante deoarece nu cunoatem n detaliu condiiile n care s-au fcut tranzaciile, iar pe de alt parte n momentul actual de criz se constat un interes investiional destul de sczut pentru achiziionarea unor astfel de proprieti. Analiznd nivelul informaiilor, calitatea i credibilitatea acestora, dup aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia, considerm c valoarea de pia estimat este cea rezultat prin abordarea pe baz de comparaii. Abordarea pe baz de comparaii a fost aleas deoarece din informaiile culese, chiar dac veridicitatea acestora nu poate fi confirmat, este mult mai aproape de nivelul pieei, avnd la baz comparaiile cu tranzacii efectuate. Estimarea pe baz de venit, ar putea avea o legtur mai strns cu piaa, dat fiind i specificul turistic al municipiului Vatra Dornei, dar fiindc nc suntem n perioada de criz economic i potenialul de obinerea a veniturilor estimate este mai sczut. Estimarea pe baza costului, a ajuns la o valoare pe care consider c este mult prea mare fa de ofertele din pia i ataarea acestei valori proprietii dumneavoastr ar face ca potenialii cumprtori s se ndrepte cu siguran ctre alte oferte. n anexele prezentei lucrri sunt evideniate valorile ataate fiecrei metode de abordare. Se menioneaz c la momentul elaborrii prezentului raport se manifest o perioad de recesiune economic ce influeneaz semnificativ i domeniul imobiliar din gama cruia face parte imobilul subiect. Meniuni suplimentare: Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4,1683lei pentru 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii. 2

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor internaionale de evaluare - IVSC, a recomandrilor i metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei lunilor februarie-martie 2011; Orice neconcordan ntre ipotezele de evaluare i situaia real (despre care evaluatorul nu a fost informat), atrage necesitatea de refacere a raportului prezent. Valoarea este o predicie. Valoarea este subiectiv. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Cu consideraie Botezatu Viorel Membru aspirant ANEVAR

1.2 CUPRINS
1 ELEMENTE INTRODUCTIVE .................................................................................................. 2 1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE ..................... 2 1.2 CUPRINS ......................................................................................................................... 4 1.3 CERTIFICARE ................................................................................................................ 6 1.3 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE .................................................................. 6 2 PREMISELE EVALURII ......................................................................................................... 8 2.1 SCOPUL EVALURII, UTILIZAREA EVALURII I UTILIZATORUL EVALURII ................................................................................................................................................ 8 2.2 DEFINIREA VALORII I DATA ESTIMRII VALORII ............................................ 8 2.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE ......................................................... 9 2.4 SFERA EVALURII ....................................................................................................... 9 2.5 IDENTIFICAREA TIPULUI DE RAPORT .................................................................. 10 2.6 IPOTEZE GENERALE I CONDIII LIMITATIVE .................................................. 10 3 PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................... 13 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETII, DESCRIEREA JURIDIC ................................ 13 3.1.1 TIPUL PROPRIETII............................................................................................... 13 3.1.2 INFORMAII DESPRE LOCALITATE..................................................................... 13 3.1.3 INFORMAII DESPRE ZON .................................................................................. 15 3.1.4 INFORMAII DESPRE AMPLASAMENT ............................................................... 16 3.1.5 DESCRIEREA CLDIRII, CONSTRUCIILOR ...................................................... 16 3.1.6 ISTORICUL TRANZACIONRII ........................................................................... 18 3.1.7 UTILIZAREA ACTUAL .......................................................................................... 18 3.1.8 DATE PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE ................................................... 18 3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE) ...................... 18 3.2.1 DEFINIREA PIEEI SPECIFICE ............................................................................... 18 3.2.2 FAPTE CURENTE ...................................................................................................... 19 3.2.3 ANALIZA CERERII SOLVABILE ............................................................................ 20 3.2.4 ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE ....................................................................... 20 3.2.5 ANALIZA ECHILIBRULUI PIEEI .......................................................................... 21 4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII ................................................................................... 22 4.1 PROCEDURA DE EVALUARE, ABORDRI, ALEGEREA METODELOR ........... 22 4.2 CEA MAI BUN UTILIZARE ..................................................................................... 22 4.2.1 CEA MAI BUN UTILIZARE ELEMENTE TEORETICE ................................... 22 4.2.2 CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI CONSIDERAT LIBER ................. 23 4.2.3 CEA MAI BUN UTILIZARE A PROPRIETII CA FIIND CONSTRUIT....... 23 4.2.4 CONCLUZII ALE ANALIZEI CMBU, I INFLUNEELE ASUPRA VALORII ... 24 4.3 ABORDAREA PRIN COMPARAIE .......................................................................... 24 4.3.1 PREZENTARE COMPARABILE ............................................................................... 24 4.3.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE ................................................... 28 4.3.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE ............................................... 28 4.3.4 CALCULUL CORECIILOR ..................................................................................... 28 4.3.5 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 29 4.4 ABORDAREA PRIN VENIT ........................................................................................ 30 4.4.1 ANALIZA VENITURILOR, STABILIREA CHIRIILOR ADECVATE ................... 30 4.4.2 JUSTIFICAREA PIERDERILOR DIN NEOCUPARE .............................................. 31 4.4.3 JUSTIFICAREA CHELTUIELILOR .......................................................................... 32 4.4.4 RATA DE CAPITALIZARE/ACTUALIZARE .......................................................... 33 4.4.5 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 35 4.5 ABORDAREA PRIN COST.......................................................................................... 35 4.5.1 EVALUAREA TERENULUI ...................................................................................... 35 4

4.5.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE ................................................... 37 4.5.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE ............................................... 37 4.5.4 CALCULUL CORECIILOR ..................................................................................... 38 4.5.5 COSTUL DE NOU ...................................................................................................... 38 4.5.6 ESTIMAREA DEPRECIERILOR CUMULATE ........................................................ 40 4.5.7 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 41 4.6 REZULTATELE OBINUTE. OPINIA EVALUATORULUI .................................... 42 4.6.1 REZULTATELE OBINUTE ..................................................................................... 42 4.6.2 RECONCILIEREA REZULTATELOR I OPINIA EVALUATORULUI ................ 42 5 ANEXE ...................................................................................................................................... 44 Anexa 1 Documente atestare drept de proprietate ............................................................... 44 Anexa 2 Harta zonei i planul de amplasament ................................................................... 49 Anexa 3 Planuri i relevee .................................................................................................... 51 Anexa 3 Zonarea localitii i valoarea de impozitare ......................................................... 53 Anexa 4 Harta cu zonarea i comparabile ............................................................................ 56 Anexa 5 Fia de inspecie ..................................................................................................... 57 Anexa 6 Fotografii proprietate ............................................................................................. 65

1.3 CERTIFICARE
Subsemnatul certific n cunotin de cauz si cu bun credin c: 1. Afirmaiile declarate de ctre mine si cuprinse n prezentul raport sunt adevrate si corecte. Estimrile si concluziile se bazeaz pe informaii si date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate si corecte, precum si pe concluziile inspeciei asupra proprietii. 2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative menionate si sunt analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impariale si neprtinitoare. 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune, excepie fcnd rolul menionat aici. 4. Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea. 5. Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. 6. Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor menionate n raportul de evaluare, nicio alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru aspirant ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.

1.3 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE


Beneficiarul raportului de evaluare este Pantiuc Gheorghe. Evaluatorul proprietii evaluate i cel care a ntocmit raportul de evaluare este Botezatu Viorel, membru aspirant ANEVAR. Scopul prezentului raport este estimarea valorii de pia a imobilului n vederea oportunitii vnzrii acestuia. Data estimrii valorii de pia este data evalurii, respectiv 18 martie 2011. Valoarea de pia Opinia evaluatorului privind valoarea de pia a proprietii din Str. Telefericului. Nr.1 este: Valoarea n lei 315798,74 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 75762,00 Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii precum i considerentele avute la determinarea valorii sunt: - valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile din prezentul raport, i este valabil n condiiile economice i juridice menionate n raport. - valoarea reprezint opinia evaluatorului privind valoarea de pia. 6

- raportul a fost ntocmit pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare, i a metodologiei de lucru promovate de ctre ANEVAR(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). - avnd n vedere Statutul ANEVAR i Codul Deontologic al profesiei de evaluator, acesta nu i asum rspunderea dect fa de beneficiarul raportului de evaluare. - cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4,1683lei pentru 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii, respectiv 18 martie 2011.

Botezatu Viorel Membru aspirant ANEVAR

2 PREMISELE EVALURII
2.1 SCOPUL EVALURII, UTILIZAREA EVALURII I UTILIZATORUL EVALURII
Scopul prezentului raport este estimarea valorii de pia a imobilului n vederea oportunitii vnzrii acestuia. Obiectul evalurii este reprezentat de ctre imobilul din Vatra Dornei, strada Telefericului nr.1, proprietate a lui Pantiuc Gheorghe i Pantiuc Violeta. Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul precizat i numai pentru uzul destinatarului menionat mai sus. Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului si n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii si evaluatorului verificator. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris si nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.

2.2 DEFINIREA VALORII I DATA ESTIMRII VALORII


n accepiunea standardelor internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Valoarea de pia este estimat prin aplicarea metodelor i procedurilor de evaluare care reflect natura proprietii i circumstanele n care proprietatea respectiv va fi cel mai probabil tranzacionat pe piaa liber. Cele mai utilizate metode pentru estimarea valorii de pia includ abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin capitalizarea venitului, inclusiv analiza fluxului de numerar actualizat i abordarea prin cost. Metodologia de calcul a "valori de pia" a inut cont de scopul evalurii, tipul proprietilor i de recomandrile standardelor ANEVAR: GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare IVS 1 Valoarea de pia - baza de evaluare IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de pia IVS 3 Raportarea evalurii Pentru efectuarea evalurii s-a respectat toate seciunile Codului deontologic, referitoare la etic, competen, prezentarea informaiilor i cerinele de raportare. n determinarea i raportarea valorii de pia estimat, evaluatorul a respectat cerinele IVS1: Prezentarea evalurii se face n mod complet, inteligibil i ntr-o manier care s nu induc n eroare; Evaluatorul asigur c estimarea valorii de pia se bazeaz pe informaii de pia; Evaluatorul asigur c estimarea valorii de pia s-a fcut prin utilizarea metodelor i tehnicilor adecvate; Evaluatorul prezint informaii suficiente pentru a permite celor care citesc i se bazeaz pe raportul de evaluare s neleag informaiile din acesta, raionamentul, analizele i concluziile; 8

Evaluatorul respect cerinele IVS 3 privind raportarea evalurii. Data estimrii valorii de pia este data evalurii, respectiv 18 martie 2011. Opinia final a evalurii va fi prezentat n lei i euro. Cursul de schimb utilizat pentru conversia n valut este 4,1683 lei pentru un 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii, respectiv 18 martie 2011. Exprimarea opiniei finale n valut o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative

2.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE


Dreptul de proprietate imobiliar are urmtoarele atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acestea includ dreptul de a utiliza, de a ocupa, de a vinde, de a nchiria, de a testa (a lsa motenire), de a dona sau de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. Documentele puse la dispoziie pentru a se putea face evaluarea sunt: - extras de carte funciar nr. 32313, numr cadastral 2105/1. - act de vnzare cumprare 486/16.02.2007 cu drept de abitaie n favoarea Grdinariu Alexandrina. - nregistrarea 611/21.02.2007de la Oficiul de Cadastru i Publicitatea Imobiliar Din schia amplasamentului pus la dispoziie, suprafaa terenului este de 360 mp, iar din extrasul de carte funciar reiese suprafaa construit de 100 mp, iar pentru diferena pn la 360 mp nu avem nici un document care s ateste sau s conteste dreptul de proprietatea asupra acestuia, i drept urmare considerm c aparine proprietarului cldirii, respectiv Pantiuc Gheorghe. De asemenea pentru din suprafaa de 100 mp a cldirii exist i intabulat dreptul de abitaie viager n favoarea lui Murgu Ioan. Conform documentelor puse la dispoziie se consider proprietatea ca nefiind liber de sarcini, proprietarul avnd atributele de a poseda, de a folosi dar nu i dreptul de a dispune, ntruct din actul de vnzare-cumprare, i din extrasul de carte funciar, se stipuleaz dreptul de abitaie n favoarea numitei Grdinariu, i de asemenea i dreptul de abitaie viager n favoarea numitului Murgu Ioan. Toate documentele prezentate sunt prezentate la anexa 1.

2.4 SFERA EVALURII


Datele de pia colectate de evaluator, pentru stabilirea valorilor din raport, se ntind n limitele zonei studiate, respectiv municipiul Vatra Dornei. Raportul de evaluare este valabil att timp cat pe pia imobiliar nu vor fi schimbri eseniale, dup aceast dat fiind necesar o noua reevaluare. Sursele de informaii utilizate care au stat la baza realizrii evalurii i ntocmirii raportului de evaluare, sunt documentele puse la dispoziie de ctre proprietar, metodologia de evaluare conform cu standardele ANEVAR, precum i alte surse de informare. Documente puse la dispoziie de proprietar: - contract de vnzare-cumprare; - Extras de carte funciar; - schi de amplasament; Surse de informaii utilizate: - presa de specialitate i participanii la piaa imobiliar local; 9

- informaii relevante culese de ctre evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante pe piaa imobiliar; - fia de inspecie a proprietii n detaliu; - inspectarea acolo unde a fost posibil a proprietilor comparabile; Evaluarea a fost fcut pe baza aplicrii abordrilor, metodelor, tehnicilor i procedurilor de evaluare cuprinse n Standardele Internaionale de Evaluare ediia a opta, care sunt obligatorii pentru toi membrii ANEVAR.

2.5 IDENTIFICAREA TIPULUI DE RAPORT


Raportul este un raport de evaluare comunicat clientului n scris. Raportul scris este un document narativ detaliat, care conine toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea, i de asemenea este documentul care nregistreaz instruciunile pentru misiunea de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, raportul de evaluare explic procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i prezint toate informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Raportul de evaluare prezint concluzia asupra valorii. El conine numele evaluatorului, data evalurii, identific proprietatea, drepturile de proprietate supuse evalurii, tipul de evaluare i destinaia evalurii. Sunt prezentate toate ipotezele i condiiile limitative, sunt specificate datele evalurii i raportrii, este descris extinderea inspeciei, se fac referiri la aplicabilitatea Standardelor Internaionale de Evaluare i a oricror cerine de prezentare i include semntura evaluatorului.

2.6 IPOTEZE GENERALE I CONDIII LIMITATIVE


La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze si condiii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si condiii limitative de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele: Ipoteze generale: 1. Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre proprietar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si marketabil. 2. Nu se asuma nici o responsabilitate privind situaia juridic sau a consideraiilor privind actul de proprietate. Se presupune ca actul de vnzare-cumprare este valabil si proprietatea poate fi vnduta,daca nu se specifica altfel. 3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia si care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c documentele de proprietate sunt valabile, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea evaluat si aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie si este cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n posesie legal. Trebuie reinut c o situaie juridic neclar sau complicat scade din valoarea unei proprieti. 10

4. Evaluatorul obine informaii, estimri si opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile si evaluatorul consider c acestea sunt adevrate si corecte, surse pe care le va indica n raportul de evaluare. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. 5. Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris si luat n considerare n prezentul raport. 6. Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si fac o imagine referitoare la proprietate. 7. In afara cazurilor descrise in raport, nu a fost observat de evaluator existenta unor materiale periculoase care pot sau nu s fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunotin de existena unor asemenea materiale pe sau n proprietate. Totui, evaluatorul nu are calitatea si calificarea sa detecteze aceste substane. Nu se asum nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiz tehnic necesar pentru descoperirea lor. Clientul este solicitat s angajeze un expert n acest domeniu,dac este nevoie. 8. Situaia actuala a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate. 9.Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii. 10.Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. 11. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situaii sau pentru obinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. 12. Se presupune ca utilizarea terenului si a construciilor corespunde cu graniele descrise si nu exista alte servitui , altele dect cele descrise in raport. Condiii limitative 1. Orice estimare a valorii din acest raport se aplic proprietii considerate n ntregime i orice divizare n elemente sau drepturi pariale, va anula aceast evaluare n afara cazurilor cnd divizarea a fost evideniat n raport. 2. Previziunile sau estimrile de exploatare coninute n raport sau bazate pe condiiile actuale ale pieei, pe factorii anticipate ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in funcie de condiiile viitoare. 3. Nu ne asumm nici o responsabilitate pentru surprinderea tuturor aspectelor de pe piaa imobiliar de pe raza ntregului municipiu Vatra Dornei, nici nu ne angajm pentru o cercetare tiinific necesar pentru a rspunde tuturor ntrebrilor ce se pot ridica. Dac ulterior redactrii raportului piaa imobiliar va fi afectat de evenimente noi, de zvonuri, de o dinamic imprevizibil, toate acestea ar putea diminua sau spori valorile de pia. 4. Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise in cartea funciara i schia realizat de evaluator la faa locului. 5. Valorile estimate n moneda EURO sunt valabile att timp ct condiiile n care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara). 6. Orice alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite n legtura cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate.

11

7. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unei autoriti judiciare. 8. Evaluatorul a fost de acord s-si asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport. 9. Consimmntul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat, n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris si aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. 10. Orice estimri ale valorilor coninute n raport se aplic proprietii n ntregime i orice mprire sau divizare a valorii n alte valori fracionate va invalida valoarea estimat, dac acestea nu au fost stabilite n raport. 11. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n legtur cu valorile proprietilor n chestiune. 12. Nici una din prile raportului nu vor fi difuzate public prin reclam, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului; Posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare. 13. Previziunile, proieciile sau estimrile coninute n raport, se bazeaz pe condiiile trecute i curente de pe pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt influenate de economia de pia, de dinamica i direcia acesteia, de preurile libere, de cursul de schimb al monedei naionale, de puterea de cumprare a populaiei, de sursele de finanare i de tendinele pieei imobiliare din zon. 14. Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. 15. Acest raport nu trebuie considerat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea si nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii si a eventualelor lor consecine si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.

12

3 PREZENTAREA DATELOR
3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETII, DESCRIEREA JURIDIC
Proprietatea supus evalurii este situat la adresa: Strada Telefericului, numrul 1, localitatea Vatra Dornei, judeul Suceava. - la nord se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Dealul Negru numrul 6; - la sud se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Telefericului numrul 3; - la est se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Negreti numrul 28; - la vest se nvecineaz cu strada Telefericului numrul cu o deschidere de 21,30 m; Situaia juridic: Proprietate este a numitului Pantiuc Gheorghe i Pantiuc Maria, achiziionat n anul 1989, conform extrasului de carte funciar.

3.1.1 TIPUL PROPRIETII


Proprietatea este de tip rezidenial, compus din cas P+1, cu beci, fr mansard, locuit de 2 familii, fiecare pe cte un nivel, accesul fiind separat. Planul de amplasament i planul imobilului sunt prezentate n anexa 2.

3.1.2 INFORMAII DESPRE LOCALITATE


Vatra Dornei este un municipiu situat n nordul Romniei (Judeul Suceava), n inima Carpailor Orientali, la egal distan fa de cele dou laturi ale lor(estic si vestic), n cadrul culoarului depresionar ce desparte grupa nordic de grupa centrala a acestora. Aezat la confluen Bistriei Aurii cu cel mai nsemnat afluent al sau din cursul superior, Dorna, la o altitudine de 802-808 m, i la 110 km sud-vest de municipiul Suceava, oraul are o poziie deosebit de favorabil fa de cele mai importante ci de comunicaie. Istorie: Istoria acestor locuri a fost integrat, n primele secole de existena statului moldovenesc, n istoria inutului Cmpulung, care, fiind constituit sub forma unui "ocol domnesc", se bucura de o larg autonomie. In 1775 Vatra Dornei, ca i nordul Moldovei, a intrat n componena Imperiului Habsburgic. Pentru recunoaterea vechilor privilegii, locuitorii inutului au trebuit s lupte aproape un secol cu noile autoriti, succesul obinut de comunele dornene n procesul cu statul austriac a contribuit mult la prosperitatea i dezvoltarea n continuare a inutului. In a doua jumtate a secolului XIX ncepe amenajarea i modernizarea staiunii, prin captri de izvoare, prin aplicarea primelor tratamente cu nmol de turb i mai ales prin construirea, in 1895, a instalaiilor balneare moderne. In primul deceniu al secolului XX Vatra Dornei este declarat ora. Dup cel de-al doilea rzboi mondial, s-au ridicat noi construcii balneare si cartiere de locuine, impunndu-se i ca unul din centrele de importanta naional pentru practicarea sporturilor de iarna. Populaie: Numrul de locuitori al municipiului Vatra Dornei este de aproximativ 16000, la recensmntul din anul 2002 populaia fiind de 16321 locuitori

13

Structura populaiei pe sexe si vrste: Vrsta 0-14 ani 0-14 ani 15-59 ani 15-59 ani 60+ ani 60+ ani Total Total general Sex brbai femei brbai femei brbai femei brbai femei Numr 1,342 1,321 5,135 5,519 1,288 1,716 7765 8556 16321 pondere 8.22 % 8.09 % 31.46 % 33.81 % 7.89 % 10.51 % 47,58% 52,42% 100%

Economia: Populaia activ este integrat n economia local care se bazeaz pe industria serviciilor(turism), prelucrrii lemnului, extracia minereurilor de mangan, cupru, uraniu, mbutelierea apelor minerale naturale, materiale de construcii(cariere de piatr), astfel populaia activ activeaz n aceste domenii Dintre firmele mai importante cu activitate naional prezente cu uniti de producie pe raza Municipiului Vatra Dornei amintim pe Dorna Lactate(produse lactate), Coca Cola(ap mineral), Romanel(prelucrarea lemnului), MinBucovina(extracia minereurilor), Bucovina Entreprises(ap mineral). Turismul are o importan foarte mare datorit mprejurimilor(parcul naional Climani, cheile Bistriei, apropierea de mnstiri), factorilor de cur(turb, mofete, ozon) i naturali prezeni(munii Climani, Rodnei, Suhard, Bistriei, Raru-Giumalu), acest lucru ducnd la dezvoltarea structurilor de primire tursitice(hoteluri, pensiuni), dezvoltarea sporturilor de iarn i a traseelor turistice montane, sporturi extreme(parapant, riverrafting, tirolian, mountain bike, etc.). De asemenea se constat o prezen foarte mare a marilor bnci comerciale importante care au deschise agenii i filiale n Vatra Dornei(Erste-BCR, Raiffeisen, BRD, Carpatica, Transilvania, BancPost, Volsfbank, CEC Bank). Transporturi: Municipiul Vatra Dornei se afl la intersecia mai multor coridoare de transport rutier, care fac legtura cu partea de nord a Moldovei, partea central a Moldovei, Maramure, Transilvania, precum i cu depresiunea Miercurea Ciuc. Lng Vatra Dornei exist i un aeroport funcional, destinat avioanelor utilitare, avioanelor uoare precum i elicopterelor. 14

Calea ferat care traverseaz Vatra Dornei, este principalul coridor din nordul rii de o importan vital care face legtura ntre Moldova i Transilvania.

3.1.3 INFORMAII DESPRE ZON


Zona din care face parte i proprietatea evaluat, se afl n partea de sud a municipiului.

Localizarea proprietii este n partea de sud a municipiului, zona fiind cunoscut ca fcnd parte din staiune, n apropierea unor obiective turistice importante (mofete, telescaun, prtia de schi), vecintile fiind constituite din proprieti rezideniale, o parte avnd i funciuni de cazare turistic. Reglementarea urbanistic fiind de zon rezidenial ncadrat n zona B, conform datelor publicate de Primria Vatra Dornei. Avantajele: - acces la toate utilitile; - situat n zon cu interes turistic; - zon nepoluat; - zon linitit; - grdini-300 m - coal -500m - stadion -700m - parc 800 m - prtie schi -700 m - telescaun -200 m - izvoare ap mineral natural -1000 m - staie Peco -1000m - centru comercial -1000m - accesul la strada principal a oraului se face prin dou pri, una prin strada Negreti, i alta prin Strada Vasile Deac. Dezavantaje: Accesul nu este direct din strada principal(Republicii), ci se face prin strada Negreti, apoi pe strada Dealul Negru, sau pe strada Vasile Deac i Dealul Negru. 15

strad.

- strada Telefericului este mai mult o alee cu o lime de 4 metri, nepavat; - strada nu are sistem de drenaj a apelor pluviale, iar ploile toreniale aduc aluviuni pe

- strzile Negreti, George Cobuc i Dealul Negru, nu sunt modernizate nc, fiind la baz din piatr cubic, dar dup reabilitarea reelei de ap au rmas poriuni nepavate dect cu piatr balastier, iar la ploi se transform n noroi.

3.1.4 INFORMAII DESPRE AMPLASAMENT


Suprafee: - Suprafaa total teren(ST) =360mp; - deschidere la strada Telefericului = 21,30 m. - Procentajul de ocupare al terenului (POT) Sc 100 POT = 100 = = 27.78% St 360 - Coeficientul de utilizare a terenului(CUT), exprim raportul dintre suma suprafeelor desfurate ale tuturor cldirilor(Ad) i suprafaa incintei(ST):
CUT = Ad 172 = = 47,78% St 360

Date topografice: Terenul este situat in pant cu un grad mic de nclinare, suprafaa specificat de 360 de mp, suprafaa avnd form trapezoidal, cu laturile dispuse astfel: - nord 17,85m; - sud 15,80m; - est 21,50m; - vest 21,30m; Poziionare construciei: Construcia este poziionat n partea din spate fa de deschiderea la strad a proprietii, respectiv partea estic a amplasamentului. Ferestrele sunt poziionate pe orientarea nord sud. Spaiul din exteriorul casei: Zona public, care este suprafaa vizibil din strad este o grdin cu flori; Zona intim, este zona n care se desfoar activitile recreative ale familiei este n partea de sud a amplasamentului, unde gsim o mas cu bncue, i un grtar din piatr de ru. Zona de serviciu este situat la nord i corespunde cu accesul la centrala termic i zona de depozitare a combustibilului lemnos pentru centrala termic. mprejurimile: mprejurimile sunt reprezentate de ctre cldiri de tip rezidenial, pe o raz de 200 metri, mai departe gsim i construcii cu funciuni comerciale(pensiuni, hoteluri, magazine de cartier, centre comerciale).

3.1.5 DESCRIEREA CLDIRII, CONSTRUCIILOR


Descriere: Suprafaa construit(Sc)fiind de 100mp, suprafaa casei i a dependinelor. Aria desfurat a cldiri este de: 100 + 72 = 172 mp 16

Aria util a cldirii este de 138 mp. Sumarul datelor despre construcie sunt preluate din fia de inspecie prezent n anex. Construciile sunt realizate din material lemnos excepie fcnd cele 2 bi de la parter i etaj care sunt realizate din zidrie, construcia realizndu-se nainte de anul 1964, proprietarul actual neavnd cunotin exact de anul construirii, dar din relatrile primite de la vnztor casa a fost construit n 1962. Infrastructura: - fundaia este realizat din beton de tip continuu, - subsol cu o suprafa de 5 mp i cu o nlime de 1,80 m. Suprastructura: - pereii sunt portani din grinzi de lemn de brad - crmid la cele dou bi. Finisaje interioare: - umede, cu finisaje superioare(var lavabil, tapet, faian) - nu se observ crpturi, denivelri - finisajele sunt ntreinute, nu sunt urme de deteriorri - pardoselile sunt din parchet laminat n camere i din gresie n holuri, bi, buctrii. Finisaje exterioare: - finisaje umede. - anvelop izolatoare termic i fonic din polistiren (10). - tencuial decorativ. Tmplria: - interioar din lemn - exterioar din PVC cu geam termopan. arpanta i nvelitoare: - arpant din grinzi de lemn de brad, cu pod neutilizabil - nvelitoare din tabl Lindab Terase circulabile i necirculabile: - trotuarelor din jurul casei sunt pavate cu pavele decorative din beton. - curtea interioar format parial din grdin cu gazon i parial din curte pietruit cu piatr balastier Instalaii funcionale: - instalaii electrice 220V cu trasee ngropate n perei din conductori electrici din cupru, tablou cu sigurane electronice. - instalaie de nclzire central cu trasee de cupru, radiatoare din tabl, central termic cu gazeificare pe lemne. - apa clad stocat n boilere. - instalaii sanitare din eav neagr. - obiecte sanitare din ceramic - trasele de evacuare a apei pluviale din PVC pe lateralele cldirii. - n partea de vest a curii n legtur cu casa este realizat un adpost acoperit fr perei laterali folosit pentru a proteja maina de intemperii. Acces i compartimentare: Casa fiind locuit din dou familii, una la parter alta la etaj, accesul se face diferit. Parterul are intrarea prin partea de nord, printr-un hol, care duce direct n zona de zi, care are i funciuni de buctrie. Din zona de zi se face accesul n sufragerie i din aceasta ntr-un dormitor, iar n cellalt dormitor accesul se face direct din camera de zi. Accesul la baie se face din camera de zi printr-un hol. Accesul la etaj se face prin partea de sud printr-un hol care este i casa scrii, dup care se continu cu un hol care are accesul direct la baie i camera de zi unde este i buctria. Din

17

camera de zi se face accesul la o camer cu funciuni de camer de tineret i birou i din aceasta n dormitor. Tot din camera de zi se face accesul i n sufragerie. Depreciere fizic Uzur fizic recuperabil: - uile de lemn interioare uzate Uzur fizic nerecuperabil: - vechimea construciei -49 ani(data construciei 1962) Depreciere funcional Depreciere funcional recuperabil: - Ua la baie subdimensionat Depreciere extern Nu am constatat.

3.1.6 ISTORICUL TRANZACIONRII


Prima tranzacionare a proprietii a avut loc n anul 1964, iar urmtoarea fiind n anul 1989, proprietar rmnnd cumprtorul i n prezent. Celelalte tranzacii care au avut loc dup 1989, nu au vizat schimbarea proprietarului ci numai dreptul de folosin i habitaie.

3.1.7 UTILIZAREA ACTUAL


Utilizarea actual a proprietii este cea de reedin pentru dou familii, familia Pantiuc Gheorghe compus din 3 persoane ocup spaiul de la etajul cldirii, iar la parter locuiete Grdinariu Alexandrina i Murgu Ioan.

3.1.8 DATE PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE


Impozitul pentru proprietatea subiect este stabilit conform codului fiscal respectiv la valoarea de 0,1 din valoarea impozabil a cldirii, iar valoarea de impozitare este stabilit conform CODUL FISCAL - TITLUL IX Impozite i taxe locale Legea nr. 571/2003. , la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referin. n cazul proprietii evaluate valoarea impozitului conform codul fiscal i a prevederilor acesteia este urmtorul: Impozitul datorat = 75,00 Impozitul pe teren = 25,00 Datele privind impozitarea se regsesc la anexa 4.

3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE)


3.2.1 DEFINIREA PIEEI SPECIFICE
Piaa specific acestor proprieti imobiliare a avut o cretere constant de la nceputul anilor 2000, pn acum realizndu-se o cretere foarte mare a numrului de proprieti, 18

majoritatea fiind construcii ridicate de persoane fizice pentru utilizare proprie, n zon nefiind prezeni dezvolttori. Municipiul Vatra Dornei, avnd o istorie destul de lung de la nceputul primelor aezri, majoritatea construciilor de tip rezidenial au fost ridicate din lemn,(acesta fiind principalul material de construcie), apoi odat cu demararea construciilor de locuine n perioada comunist au fost construite cartiere de blocuri de locuine muncitoreti i din alte materiale, respectiv beton. Construcia de case s-a relansat odat cu revoluia de la 1989, materialul de construcie fiind preferat tot lemnul. De la mijlocul anilor `90 au nceput s fie folosite pe scar mai larg i alte materiale de construcie n afara lemnului. Aria pieei imobiliare de tip rezidenial pe care o vom analiza, este localizat n tot bazinul Dornelor, nu putem s o localizm la nivelul unei zone a municipiului, sau a unui tip de proprieti rezideniale, deoarece structura populaiei, zonarea, ntinderea geografic, precum i mprejurimile, fac ca ntinderea pieei s nu fie localizat numai la nivel urban. Piaa specific se ntinde i la nivel rural, multe localiti nvecinate fiind practic suburbii ale municipiului Vatra Dornei, graniele fiind insesizabile, datorit n mare parte i specificul localitilor de munte unde proprietile sunt mprtiate pe suprafee mari, aceste fapt datorndu-se i lipsei colectivizrii din perioada comunist. Baza de utilizatori sau clieni, s-a diversificat foarte mult dup anul 2000, cnd primele semne de dezvoltare economic au nceput s apar, turismul s-a dezvoltat, zona a nceput s fie vizitat tot mai mult, iar oamenii care au nceput s dispun de bani mai muli i-au ndreptat atenia ctre proprietile rezideniale de tip cas sau vil unifamilial, n general construcii P+1, P+M sau P+1+M. Localnicii au vzut posibilitatea de a dezvolta o afacere turistic, iar cei din alte zone ale rii, au vzut o posibilitate de a deine o cas de vacan, sau eventual pentru nchiriere ntr-o zon cu potenial de dezvoltare din punct de vedere turistic foarte mare. Din aceste motive au nceput construcia de proprieti rezideniale n tot bazinul Dornelor, care au dus la o ofert destul de mare ca volum, dar potenialii clieni au disprut ncepnd cu criza din 2008. Pn n anul 2005, baza de clieni poteniali, era destul de mare, dar dup ce au fost finalizate 4 blocuri de locuine proprietate a Primriei realizate prin ANL(Agenia Naional pentru Locuinei), au fcut ca cererea s scad. Proprieti disponibile asemntoare cu cea evaluat, sunt foarte multe, ofertele fiind la tot pasul, fie n zona urban fie n mprejurimi, construcii noi, finalizate n 2007-2008, dar i construcii mai vechi care pot fi renovate i redimensionate.

3.2.2 FAPTE CURENTE


Datorit crizei economice, precum i a msurilor de austeritate, se gsesc foarte puine tranzacii efectuate n ultimul an cel puin, ceea ce face ca informaiile s fie ca i inexistente, iar realitatea datelor de tranzacionare s fie puse la ndoial. Proprietile luate ca i comparabile au fost tranzacionate i informaiile primite le considerm reale, deoarece nu am gsit nici o alt informaie care s le contrazic. Nr. crt. 1 2 3 4 5 Proprietate Adresa P+1 P+1 P+1 P+M P+1 Negreti Parcului George Cobuc Baladei Transilvaniei Oferta 85000 65000 115000 70000 95000 Suma tranzacionat 80000 62000 105000 Netranzacionat Netranzacionat 19

3.2.3 ANALIZA CERERII SOLVABILE


Cererea de imobile de tipul celui analizat n acest moment este foarte sczut chiar putem spune c este inexistent. Din ultimele informaii culese piaa este inactiv, fiind efectuate foarte puine tranzacii n ultimii 2 ani. Pn n anul 2008, cererea era reprezentat n cea mai mare proporie de localnici, fie familii tinere, fie familii cu copii, iar o proporie mic era reprezentat de ctre persoane cu venituri ridicate din alte localiti din diferite zone ale rii(Iai, Constana, Bucureti), care i doreau o cas la munte, ntr-o zon de excepie. n ultimii 2 ani, cererea a sczut dramatic, motivele fiind criza economic. Potenialul de cretere a cererii este destul de sczut, datorit faptului c numrul populaiei oraului i al zonei este relativ constant, puterea de cumprare este n scdere, i datorit lipsei investiiilor de orice fel pe piaa local, astfel i cererea de proprieti imobiliare s fie relativ constant, i se poate spune chiar mai sczut. Pn n anul 2005, cererea, era destul de mare, dar dup ce au fost finalizate 4 blocuri de locuine proprietate a Primriei realizate prin ANL(Agenia Naional pentru Locuinei), au fcut ca cererea s scad, deoarece potenialii cumprtori pentru a cas familial sau pentru nchiriere, si-au ndreptat atenia ctre oferta primriei, care este mai mic, i n contextul crizei este o opiune serioas de luat n seam. Cererea venit din partea persoanelor cu rezidena n alte localiti, a sczut de asemenea, deoarece odat cu venirea crizei economice, potenialii cumprtori fie ateapt s scad preul mai mult, fie au gsit ca variant de investiii alte plasamente mai rentabile, mai ales c piaa imobiliar nu va mai fi la nivelul de acum 2-3 ani prea curnd, poate niciodat.

3.2.4 ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE


In ceea ce privete oferta, aceasta este suficient de mare pentru a acoperi cererea. In plus exista suficient teren liber pentru construirea unor asemenea spatii. Astfel de proprieti sunt existente n toat zona Dornelor, incluznd aici i comunele nvecinate, care pentru un potenial cumprtor din alt localitate, are o atractivitate ridicat datorit mprejurimilor care sunt extraordinare prin frumuseea lor, precum i a bogiilor naturale. Proprieti deja construite: Oferta de proprieti asemntoare deja construite este destul de mare, i am identificat prin sursele de informare n mas(internet, agenii imobiliare, anunuri stradale sau prin postul TV local), cel puin 90 de oferte. De asemenea i ofertele de apartamente cu 2,4 sau 4 camere, care pot fi o opiune pentru potenialii clieni, am identificat cel puin 50. Categorii de proprieti: Case P+1 - 40 oferte Case P+M 25 oferte Case P+1+M - 15 oferte Case P+2 - 10 oferte Proiecte planificate sau n derulare: ntruct n aria analizat cu sunt prezeni dezvolttori privai cu proiecte n derulare sau n plan, singurul proiect n derulare este al primriei de construcie a unui imobil tip bloc de locuine P+5, de pe strada Unirii. 20

Proprieti n stadiul de construcie sunt n tot bazinul Dornelor, unele fie au fost sistate lucrrile la nceputul crizei, iar altele au nceput construcia n 2009 i 2010. Dac n ntreg anul 2009 au fost eliberate 20 de autorizaii de construcii noi, n 2010 pe jumtate de an au fost acordate 17 autorizaii de construcie noi.

3.2.5 ANALIZA ECHILIBRULUI PIEEI


Dup analizarea cererii i ofertei putem spune c din 2008 ncoace, avem o pia n declin, deci o pia a cumprtorului, dup ce pn n anul 2008 a fost o pia activ cnd preurile au crescut. Dar analiznd cu atenie cererea i oferta local, este puin probabil ca s se schimbe ceva n viitorul apropiat, deci este posibil ca oferta s rmn aceeai, i cererea de asemenea s rmn constant i chiar s scad dar fr efecte pentru ofert. De asemenea preurile ofertelor este puin probabil s mai scad, i datorit faptului c ntreinerea unei proprieti asemntoare cu cea evaluat este destul de ieftin de ntreinut, astfel potenialii ofertani prefer s mai atepte o perioad pn la revenirea pieei. Cnd spunem c o proprietate este ieftin la ntreinere, aici facem referire la costul utilitilor care pentru o cas sunt foarte mici: - impozitul datorat autoritilor locale este foarte mic, chiar putem spune modic; - la majoritatea proprietilor asemntoare cu cea evaluat, nclzirea se face cu lemne, i n zon preul combustibilului lemnos este foarte mic(60-70 lei/ton); - majoritatea proprietilor asemntoare cu cea evaluat au apa proprie prin cdere. - exist posibilitatea nchirierii proprietii ctre persoanele doritoare de vacan i evadare n aer liber. Datorit acestor motive este foarte puin probabil ca preurile ofertelor s scad, i astfel oferta este foarte diversificat, i relativ constant. Exist proprieti scoase la vnzare de cel puin 3-4 ani fr ca s fie nc tranzacionate. De asemenea sunt foarte multe oferte de proprieti imobiliare fie ele case, apartamente sau terenuri, care exist n oferta ageniilor imobiliare de mai muli ani, fr ca ele s fie tranzacionate. Deja tendina actual conform Institutului Naional de Statistic pentru anul 2011, n cazul construciilor, este de cretere la nivel naional, ceea ce cu sigurana va avea efect i pe plan local, astfel pe lng construciile deja ncepute, se va putea ncepe construcia de noi locuine. De asemenea se observ tendina bncilor de a veni cu oferte mai generoase pentru creditele imobiliare oferite, dar potenialii clieni lipsesc, datorit i contextului economic, care nu ofer nici o siguran privind viitorul. Dar analiznd cu atenie cererea i oferta local, este puin probabil ca s se schimbe ceva n viitorul apropiat, deci este posibil ca oferta s rmn aceeai, i cererea de asemenea s rmn constant i chiar s scad dar fr efecte pentru ofert. n mod cert comparativ cu alte piee, preurile sunt destul de ridicate att la terenuri ct i la proprieti de genul celei analizate. Concluzia ce se desprinde din analiza echilibrului pieei, la nivelul zonei analizate, este c dei piaa imobiliara n general a cunoscut o cretere spectaculoasa din anii 2000 pn n 2008, i aceast cretere s-a datorat in principal sectorului imobilelor rezideniale, din 2008 pn n prezent scderea a fcut ca preurile s cunoasc un trend descresctor, i nefiind multe tranzacii n ultima perioad i premise favorabile pentru viitor, probabil c piaa va stagna. Eventualii cumprtori ateapt o scdere mai mare a preurilor, dar n mod cert ofertanii dac nu sunt presai de eventuale credite luate pentru a construi, nu vor scdea preurile, astfel c nu sunt premisele pentru o cretere sau pentru o scdere a pieei. 21

4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII


4.1 PROCEDURA METODELOR DE EVALUARE, ABORDRI, ALEGEREA

Baza evalurii realizate n prezentul raport este valoarea de pia aa cum a fost ea definita. Avnd n vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitile i dotrile speciale, amenajrile interioare i exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii precum i informaiile disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicate toate cele trei abordri: - abordarea prin comparaie; - abordarea prin venit - abordarea prin cost Prin aplicarea acestor metode s-au obinut o serie de valori, care au fost interpretate de ctre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea. Etape parcurse: - documentarea, pe baza unei liste de informaii furnizate de ctre proprietar; - inspecia amplasamentului si al zonei, aprecierea strii tehnice a cldirii; - stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii; - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietii imobiliare. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandrile si metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR.

4.2 CEA MAI BUN UTILIZARE


4.2.1 CEA MAI BUN UTILIZARE ELEMENTE TEORETICE
Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pus proprietatea. Cea mai bun utilizare se definete ca fiind utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii: permis legal; posibil fizic; fezabil financiar; maxim productiv, sau care d cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez pot fi identificate utilizri care creeaz valoare, evaluatorul putnd ncepe selecia de la proprieti comparabile i s estimeze valoarea terenului. 22

4.2.2 CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI CONSIDERAT LIBER


Cea mai bun utilizare este definit ca fiind cea mai bun utilizare a proprietii, care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. Utilizare permis legal: Conform reglementrilor urbanistice, i zonrii utilizarea permis legal este cea rezidenial i comercial. Utilizare fizic posibil: Dup suprafaa terenului, utilizarea fizic posibil este cea rezidenial, deoarece se ncadreaz cu coeficientul de utilizare a terenului. Utilizare fezabil financiar: ntruct singura utilizare care corespunde terenului considerat liber este utilizarea rezidenial, considerm c i cea mai fezabil financiar este cea rezidenial. Utilizarea care ofer valoare maxim, este cea rezidenial, deoarece nu se preconizeaz n viitorul apropiat o modificare a reglementrilor urbanistice care s permit schimbarea utilizrii. Criterii Permis legal Posibil fizic Fezabil financiar Valoare maxim

Utilizare Rezidenial Da Da Da Comercial Da Nu Nu Industrial Nu Nu Nu Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber este utilizarea rezidenial.

Da Nu Nu curent adic cea

4.2.3 CEA MAI BUN UTILIZARE A PROPRIETII CA FIIND CONSTRUIT


Utilizare permis legal: Conform reglementrilor urbanistice, i zonrii utilizarea permis legal este cea rezidenial i comercial. Utilizare fizic posibil: Dup suprafaa terenului, utilizarea fizic posibil este cea rezidenial. Utilizare fezabil financiar: ntruct singura utilizare care corespunde terenului considerat liber este utilizarea rezidenial, considerm c i cea mai fezabil financiar a utilizrii proprietii ca fiind construit, este cea rezidenial. Utilizarea care ofer valoare maxim, este cea rezidenial, deoarece nu se preconizeaz n viitorul apropiat o modificare a reglementrilor urbanistice care s permit schimbarea utilizrii.

23

Criterii

Permis legal Posibil fizic Fezabil financiar Valoare maxim

Utilizare Rezidenial Comercial Industrial

Da Da Nu

Da Nu Nu

Da Nu Nu

Da Nu Nu

Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind construit este cea curent, adic rezidenial, identic cu celelalte imobile prezente n vecinti.

4.2.4 CONCLUZII ALE ANALIZEI CMBU, I INFLUNEELE ASUPRA VALORII


Din analiza CMBU a proprietii evaluate rezult c cea mai bun utilizare rmne cea curent adic rezidenial. Din analize se observ foarte uor c datorit amplasamentului, precum i suprafeei terenului, ar fi posibil i o utilizare comercial, respectiv transformarea n pensiune turistic, dar transformarea acesteia n pensiune turistic nu ar fi fezabil financiar i nu ar aduga valoare foarte mare proprietii transformate, din considerente care in de amplasare, vad comercial. Construirea unei pensiuni pe o suprafa mic de teren, ar face ca construcia s fie realizat cu mai multe etaje pentru a avea spaii de cazare i de servirea mesei(conform noilor reglementri care vor fi prevzute n noua lege a turismului, nu se omologheaz pensiuni situate n orae, fr minim 15 camere), dar suprafaa terenului nu permite adugarea de alte faciliti necesare unei pensiuni, acest lucru ducnd n mod cert la un grad de ocupare sczut sau un pre mai mic pe camera de cazare, ceea ce automat adaug o valoare mic proprietii dect utilizarea curent. Deci chiar dac am putea transforma imobilul actual ntr-o pensiune, deoarece legal este posibil, nu este posibil fizic i nu se susine financiar, iar valoarea proprietii va crete dar nu cu foarte mult, astfel nct toat investiia nu este productiv.

4.3 ABORDAREA PRIN COMPARAIE


Metoda comparaiilor utilizeaz raionamentul prin care estimarea valorii de pia se face prin analiza pieei pentru a gsi proprieti similare tranzacionate, ale cror preuri de vnzare se compar i se corecteaz n funcie de caracteristicile principale ale acestora i cele ale proprietii evaluate.

4.3.1 PREZENTARE COMPARABILE


Din analiza pieei am gsit trei proprieti comparabile tranzacionate care prin caracteristice sunt similare proprietii evaluate. Datorit faptului c sursele nu pot fi de ncredere nu pot garanta acurateea i veridicitatea informaiilor primite. Comparabila 1: Cas locuit P+1, situat n strada Negreti, n zon apropiat de proprietatea evaluat: 24

Caracteristici: - suprafa teren 915 mp - arie util cas 140 mp - construcie din lemn - pre 80000 euro - finisaje superioare - nclzire cu gaz i electric - localizarea lng telescaun - fr pivni - acces la strada Negreti - apa surs proprie i de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 6 camere Comparabila 2 Cas de locuit compus din p+1 situat n strada Parcului, lng prtia nou de schi.

Caracteristici: - suprafa teren 545 mp 25

arie util cas 140 mp construcie din lemn pre 62000 euro finisaje medii nclzire cu sobe localizarea lng parc fr beci acces la strada parcului apa de la ora proprietar pe toat suprafaa 5 camere

Comparabila 3 Cas de locuit compus din p+1 situat n strada George Cobuc,

Caracteristici: - suprafa teren 540 mp - arie util cas 240 mp - construcie din crmid - pre 105000 euro - finisaje medii - nclzire cu sobe - localizarea n staiune - cu demisol i beci - acces la strada George Cobuc - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 9 camere Comparabila 4: Cas locuit P+M, situat n strada Baladei, n zon apropiat de comparabila 2:

26

Caracteristici: - suprafa teren 525 mp - arie util cas 145 mp - construcie din lemn - pre 70000 euro - finisaje medii - nclzire cu sobe - localizarea lng parc - cu beci - acces la strada Baladei - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 6 camere Comparabila 5: Cas locuit P+1, situat n strada Transilvaniei, n zona de ieire ora spre Cluj Napoca:

27

Caracteristici: - suprafa teren 200 mp - arie util cas 120 mp - construcie din lemn stil canadian - pre 100000 euro - finisaje superioare - nclzire centrala lemne - localizarea la ieirea din ora spre Cluj Napoca - fr beci - acces la strada Calea Transilvaniei - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 5 camere

4.3.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE


Criteriul de comparaie selectat este pre pe unitatea de msur a suprafeei utile, alegerea acestui criteriu de comparaie fiind faptul c n toate tranzaciile i n toate ofertele toate proprietile se raporteaz la acest criteriu.

4.3.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE


Selectarea elementele de comparaie s-a fcut pe baza caracteristicilor specifice ale proprietii i comparaiilor acesteia, i am luat n considerare i comparat toate diferenele rezonabile care influeneaz valoarea. - dreptul de proprietate transmis - condiiile de finanare - condiiile de vnzare - condiiile pieei Dup aplicarea primelor patru elemente de comparaie i am stabilit preul corectat, am aplicat criterii de comparaie cu caracteristici fizice cele mai importante care pot face difernierea ntre proprieti: - localizare - materialul de construcie - dac proprietatea are beci - dac proprietatea are demisol

4.3.4 CALCULUL CORECIILOR


Elemente comparaie Oferta Vnzare Suprafa Pre/mp Dreptul proprietate de Proprietatea evaluat Comparabila 1 85000 80000 140 571 Deplin Comparabila 2 65000 62000 140 443 Deplin Comparabila 3 115000 105000 240 437,50 Deplin Comparabila 4 70000 145 483 Deplin Comparabila 5 100000 120 833 Deplin

138 de Nu este liber de sarcini

28

transmis Corecie Pre corectat Condiiile de finanare Corecie Pre corectat Condiiile de vnzare Corecie Pre corectat Condiiile pieei Corecie Pre corectat Localizare Corecie Materialul de construcie Corecie Beci Corecie Demisol Corecie Pre corectat Pre corectat proprietate Corecie total net Corecie total net(% pre de vnzare) Corecie total brut Corecie total brut(% pre de vnzare) Valoare proprietate evaluat

-40 531 Pia 0 531 Independente 0 531 Recent Staiune Lemn 531 Similar Lemn

-40 403 Pia 0 403 Independente 0 403 Recent 403 Similar Lemn

-40 397,5 Pia 0 397,5 Independente 0 397,5 Recent 397,5 Similar Crmid -23,5 Da Da -18 356 85440 -81,5 18,63%

-40 443 Ofert -5%(-22) 421 Independente 0 421 Recent 421 Similar Lemn

-40 793 Ofert -5%(40) 753 Independente 0 753 Recent 753 Inferioar -110 Lemn

Da Nu

Nu +18 Nu 549 76860 -22 3,85%

Nu +18 Nu 421 58940 -22 4,97%

Da Nu 421 61045 62 12,84%

Nu +18 Nu 661 79320 -172 20,65%

58 10,16%

58 13,09%

81,5 18,63%

62 12,84%

190 21,52%

549 X 138 mp =75762

Am ales valoarea corectat a proprietii comparabile a crei corecie brut total este cea mai mic i se aseamn i are caracteristicile cele mai apropiate de cea a proprietii evaluate

4.3.5 REZULTATUL METODEI


Din analiza proprietilor comparate alegem valoarea cea mai mic a coreciilor brute i nete, care corespunde comparabilei 1, i care se aseamn cel mai mult cu proprietatea evaluat. Valoarea proprietii evaluate estimat prin metoda comparaiilor: Valoarea n lei 315798,74 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 75762,00

29

4.4 ABORDAREA PRIN VENIT


Abordarea prin venit reprezint una dintre cele 3 abordri ale estimrii valorii unei proprieti imobiliare. Metodele de evaluare n abordarea pe baz de venit sunt: - capitalizarea venitului - actualizarea venitului Pentru ambele metode avem nevoie de calcularea urmtoarelor forme de venit. - venitul brut potenial - VBP - venitul brut efectiv - VBE - venitul net din exploatare - VNE Venitul brut potenial reprezint venitul total atribuibil unei proprieti la un grad de utilizare de 100%, nainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, dup deducerea alocrilor legate de gradul de neocupare i de nencasarea chiriei. Venitul net din exploatare reprezint diferena dintre veniturile totale i cheltuielile totale de exploatare.

4.4.1 ANALIZA VENITURILOR, STABILIREA CHIRIILOR ADECVATE


Veniturile obinute din exploatarea unei proprieti asemntoare celei evaluate provin din nchirierea spaiilor de ctre potenialii turiti sosii n staiunea Vatra Dornei, fie din nchirierea pe termen lung pentru familii tinere, sau familii detaate la munc n zona analizat. Chiriile pe termen lung Cuantumul chiriilor practicate n Vatra Dornei, pentru spaii locative au fost culese de pe piaa liber fie de la persoane care nchiriaz apartamente sau case, fie de la instituiile care dein astfel de spaii.
Tipul spaiului Apartament Cas(nivel cas) Apartament Structura 3 camere de 3 camere 2 camere Proprietar 0722665491 0745622605 Primria Dornei Vatra Nivelul chiriei 600,00 lei/lun 1200,00 lei/lun 4,85 lei/mp/lun (67 mpx4,85 lei/lun) Relevan Proprietatea nchiriat ofert deja este

Contract de nchiriere lei=325

Datorit faptului c chiriile practicate de primrie pot avea o conotaie social, iar nivelul chiriei de la cas de 1200 lei/lun este doar ofert, vom lua n considerare chiria de la apartamentul cu 3 camere n cuantum de 600 lei/lun Chiriile pe termen scurt(cazare ocazional turiti) ntruct Vatra Dornei, are statut de staiune turistic de interes naional, n tot timpul anului este vizitat de turiti din toat ara care pot fi poteniali clieni pentru nchirierea camerelor de la proprieti de genul celei evaluate.

30

Tipul structurii Hotel

Pensiune Camere decomandate Baie n camer Casa particular Baie la 2-3 camere

Denumire/proprietar Bucovina Climani Carol Delia Pensiunea Dornelor Simina Iulia Familia ulschi Familia Popescu

Tarif/noapte 1 90,00 143,00 166,00 80,00 80,00 80,00 100,00 40,00 40,00

Observaii Fr MD Cu MD

Cu MD

Vom lua n considerare nivelul nchirierii pentru case particulare(40,00 lei/noapte), deoarece condiiile i asemnarea este evident i comparabil ntre proprietatea evaluat i comparabile.

4.4.2 JUSTIFICAREA PIERDERILOR DIN NEOCUPARE


Din informaiile culese, cazarea ocazional turitilor la case familiale se realizeaz de obicei n perioada week-end-urilor, srbtorilor legale i religioase(Pate, Crciun, An Nou) i n perioada vacanelor. Totodat n perioada extrasezonului este posibil s nu fie nchirieri ocazionale, astfel c pentru tot anul vor fi luate n considerare numai perioada sfriturilor de sptmn respectiv de vineri pn duminic cu cazarea pentru 2 nopi. Gradul de neocupare l putem determina prin calculul numrului de zile dintr-un an n care nu sunt ocupate spaiile de ctre eventualii chiriai. Din structura camerelor n imobil cu acces separat pentru etaj i separat pentru parter, se poate nchiria astfel: - parterul cazare pentru turiti, 3 camere cu baie i buctrie. - etajul nchiriat pentru o familie. Grad de neocupare parter: 1 an = 365 zile = 52 sptmni Ocupare 2 nopi din sptmn 52 x 2 = 104 nopi nchiriere 365-104=261 nopi nenchiriate Grad de neocupare = 261/365X100 =71,50% Grad de neocupare etaj: Pentru nchirierea pe termen lung a nivelului superior, din informaiile culese de pe pia perioada de timp pe care se nchiriaz apartamentele sunt de 3 ani, i un an stau neocupate.
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2010 Liber nchiriat nchiriat nchiriat Liber nchiriat nchiriat nchiriat Liber nchiriat

Pe o perioad de 10 ani vom avea 3 ani nchiriai i un an liber unde rezult: - 7 ani nchiriat
1

Date preluate de pe site propriu al fiecrei structuri de cazare, excepie fac casele familiale

31

- 3 ani liber Rezult gradul de neocupare de 30%. Din structura camerelor n imobil cu acces separat pentru etaj i separat pentru parter, se poate nchiria astfel: - parterul cazare pentru turiti, 3 camere cu baie i buctrie. - etajul nchiriat pentru o familie. Gradul de ocupare pentru ntreaga proprietate rezult din media gradului de neocupare pe cele 2 nivele ajunge la 50,75% Grad neocupare mediu anual =
30.00 + 71.5 = 50.75% 2

4.4.3 JUSTIFICAREA CHELTUIELILOR


Cheltuielile fixe ce intervin: Taxe i impozite locale 100 lei/an Asigurare locuin - 30 euro/an = 126,00 lei/an Total cheltuieli fixe = 226,00 lei Cheltuieli variabile ce intervin sunt mai mult asimilate pentru nchirierea parterului n regim hotelier, aici fiind vorba de cldur, ap cald, energie electric, ap rece i canal, reparaii i ntreinere. Pentru cazarea a trei camere pe un week-end cheltuielile variabile anuale sunt urmtoarele:
Cheltuial Spltorie Materiale Lenjerie (splate la o firma local unde tariful este de 4,20 lei/kg) 5 becuri x 75 w 3 tv x 65 w Frigider x 200 w 2 maini lemne/an 1 mc/camer/week-end Becuri Zugrvit Diverse materiale UM Kg Consum 6 Pre 4,20 Weekend 25,20 Consum pe timp de un an 25,20 x 52 = 1310,40 28,08 x52 = 1460,16

Energie Am luat n considerare 6 ore din 24, deci 12 ore din 48 nclzire i ap cald Ap rece + canal Reparaii i ntreinere Reparaii zugrveal Alte cheltuieli neprevzute Total cheltuieli variabile anuale

Kw

345,6 / 4 =86,4

0,325

28,08

Ton Mc buc Mp

20 3 20 42,6 1

70 5,20 1 4,00 500

15,60

1400,00 15,60 x 52 = 811,20 20,00 170,4 500,00 4352,20

Pentru nchirierea pe termen lung nu lum n considerare cheltuieli variabile deoarece ele vor fi suportate n general de ctre chiria, iar cel fixe sunt pentru toat proprietatea. Element Chirii Venit brut potenial Valoare 43800,00 7200,00 51000,00 32

3 x 40 x 365 1 x 600 x 12

Grad de neocupare 50,75% 25882,50 VBP - Grad neocupare 25117,50 Venit brut efectiv Cheltuieli fixe 226,00 Cheltuieli variabile 4352,20 Cheltuieli de exploatare 18,22% din VBE 4578,20 Venit net de exploatare 20539,30

4.4.4 RATA DE CAPITALIZARE/ACTUALIZARE


Calculul ratei de capitalizare Vom calcula valoare ratei de capitalizare pe baza comparaiei veniturilor i valorii tranzaciilor cunoscute aplicate n metoda comparaiilor. valoarea = venitul net din exp loatare rata totala de capitalizare venitul net din exp loatare valoarea

rata totala de capitalizare =

Rata de capitalizare o vom calcula din tranzaciile comparabile

COMPARABILE
Chirie lunara solicitata conform numrului de camere pentru fiecare comparabila la un pre de 40 lei Venit Brut Potenial (lei/an) Grad de neocupare (50,75% din VBP) Venit Brut Efectiv (lei/an) Cheltuieli aferente proprietarului (18,22% din VBE) Venit Net din Exploatare (lei/an) Valoarea solicitata a proprietii(lei)

1
6 camere 40,00 lei/noapte 87600,00 44457,00 43143,00 7860,65 35282,35 (80000 ) 333 464,00 10,58

2
5 camere 40,00 lei/noapte 73000,00 37047,50 35952,50 6550,55 29401,95 (62000 ) 258 435,00 11,38

3
9 camere 40,00 lei/noapte 131400,00 66685,50 64714,50 11791,00 52923,50 (105000 ) 437 672,00 12,09

(1 = 4,1683 lei)
Rata de capitalizare (%)

Vom lua n considerare rata de capitalizare de 11,38%,

33

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZARII/ACTUALIZRII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE

ELEMENTE DE CALCUL 0 Numr camere nchiriate Venit brut anual (col. 3 x 12 luni) Grad de neocupare Cheltuieli cu impozitul pe cldire Cheltuieli cu asigurarea Cheltuieli cu managementul proprietii Venit net anual Rata de capitalizare, c Curs de schimb la data de referin VALOAREA PROPRIETATII

U.M. 1 lei % din Venitul brut lei % din Venitul brut

CANTITATE 2 6 -0,18% -100 -0,05% -500

LEI/ 1 EURO lei euro

VALOARE 3 4.250,0 51.000 -9.292 -100 -126 -500 40.982 0,1138 360.121 86.395

4,1683

Valoarea proprietii estimat prin abordarea prin venit pe baza capitalizrii venitului: Valoarea n lei 360121,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 86395,00

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA MULTIPLICATORULUI BRUT AL CHIRIEI


ELEMENTE DE CALCUL 0 Numr de camere Preturi de vnzare expuse pe pia (lei) Chirii brute lunare (lei) MCB (Multiplicatorul chiriei brute) Media MCB Chirie medie Curs Valutar VALOAREA PROPRIETATII Subiect 1 6 Comparabila 1 2 6 333.464 7200 46,31 Comparabila 2 3 5 258.435 6000 43,07 43,30 8.000 4,1683 346.432 83.111 Comparabila 3 4 9 437.672 10.800 40,53

LEI/EURO lei euro

Valoarea proprietii estimat prin abordarea prin venit pe baza multiplicatorului brut al chiriei: Valoarea n lei 346432,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 83111,00

34

4.4.5 REZULTATUL METODEI


Abordarea pe baz de venit reprezint una dintre cele trei abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea sa presupunnd analiza datelor privind veniturile i cheltuielile aferente unei proprieti. Metodele se bazeaz pe premisa c un cumprtor informat nu va plti mai mult pe o proprietate dect costul de a obine o fructificare similar la acelai nivel de risc. Valoarea proprietii estimat pe baz de venit Valoarea n lei 360121,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 86395,00

4.5 ABORDAREA PRIN COST


Aceast metod de evaluare const n costul de nlocuire a unui imobil cu un imobil echivalent din care se scade deteriorarea fizic i orice forme relevante de deprecieri.

4.5.1 EVALUAREA TERENULUI


Pentru evaluarea terenului din cele 6 metode de evaluare cele mai relevante pentru suprafaa i poziionarea terenului sunt metoda comparaiei vnzrilor i metoda capitalizrii rentei sau chiriei. ntruct pentru capitalizarea rentei sau chiriei avem nevoie de rata de capitalizare, pe care nu o putem determina din lipsa informaiilor privind, ne vom opri asupra metodei comparaiei vnzrilor. Din analiza pieei am gsit patru terenuri comparabile tranzacionate care prin caracteristice sunt similare proprietii evaluate. Datorit faptului c sursele nu pot fi de ncredere nu pot garanta acurateea i veridicitatea informaiilor primite Comparabila 1:

35

- amplasament: Strada Telefericului - suprafaa: 700 mp - topografie: pant - utiliti: energie, telefonie mobil, - acces: drum pietruit n pant - pre tranzacionare: 9500 euro - pre/mp: 13,50 - zona C Comparabila 2:

- amplasament:strada Negreti - suprafaa: 750mp - topografie: n pant - utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 24750 - pre/mp: 33 euro - zona C Comparabila 3:

- amplasament:strada Vasile Deac - suprafaa: 1000 mp - topografie: plan 36

- utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 36000 - pre/mp: 36 euro - zona B Comparabila 4:

- amplasament:strada Diecilor - suprafaa: 500 mp - topografie: plan - utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 11000 euro - pre/mp: 22 euro - zona C

4.5.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE


Criteriul de comparaie selectat este pre pe unitatea de msur a suprafeei, alegerea acestui criteriu de comparaie fiind faptul c n toate tranzaciile i n toate ofertele toate proprietile se raporteaz la acest criteriu.

4.5.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE


Selectarea elementele de comparaie s-a fcut pe baza caracteristicilor specifice ale proprietii i comparaiilor acesteia, i am luat n considerare i comparat toate diferenele rezonabile care influeneaz valoarea. - dreptul de proprietate transmis - condiiile de finanare - condiiile de vnzare - condiiile pieei

37

Dup aplicarea primelor patru elemente de comparaie i am stabilit preul corectat, am aplicat criterii de comparaie cu caracteristici fizice cele mai importante care pot face diferenierea ntre proprieti: - localizare - acces - utiliti

4.5.4 CALCULUL CORECIILOR


Elemente de comparaie Pre de vnzare Suprafa Pre/mp Dreptul de proprietate transmis Corecie Pre corectat Condiiile de finanare Corecie Pre corectat Condiiile de vnzare Corecie Pre corectat Condiiile pieei Corecie Pre corectat Localizare Corecie Acces Corecie Utiliti Corecie Pre corectat Pre corectat teren Corecie total net Corecie total brut(%) Valoare teren Terenul evaluat Comparabila 1 9500 700 13,50 Deplin Comparabila 2 24750 750 33 Deplin Comparabila 3 36000 1000 36 Deplin Comparabila 4 11000 500 22 Deplin

360 Nu este liber de sarcini

13,50 Piaa 13,50 Independente 13,50 Recent Staiune Drum pavat Toate 13,50 Inferioar +14 Inferior Inferior +3 13,5 9450 0 125,92

33 Pia 33 Independente 33 Recent 33 Inferioar +14 Inferior Toate 30 22500 -3 42,42

36 Piaa 36 Independente 36 Peste 1 an -3 33 Similar Inferior Toate 33 33000 -3 8,33

22 Piaa 22 Independente 22 Peste 1 an -3 19 Inferioar +14 Inferior Inferior +3 13,5 6750 -8,5 90,90

33 x 360 =11880

Din analiza comparativ a terenurilor alese ca i comparative, alegem valoarea comparabilei 3 care are corecia brut cea mai mic. Valoarea terenului Valoarea n lei 49519,40 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 11880,00

4.5.5 COSTUL DE NOU


Costul de nlocuire al construciei este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent. 38

n urma nsumrii costurilor elementelor cldirii, nsumare repartizat pe subsisteme, am determinat costul de reconstrucie brut al cldirii, la data evalurii.
CALCUL COST DE NOU CLADIRE Suprafaa Cost / Total cost catalog construit mp (mp) A B C=AxB 100,00 100,00 72,00 5,00 100,00 72,00 5 125,00 5,00 100,00 72,00 Parter Etaj 1 100,00 72,00 1.178,60 503,60 503,60 918,1 918,1 918,1 3563,5 340,4 82,4 82,4 82,4 6544 6.544,00 113,1 113,1 117.860,00 50.360,00 36.259,20 4.590,50 91.810,00 66.103,20 17.817,50 42.550,00 412,00 8.240,00 5.932,80 6.544,00 6.544,00 11.310,00 8.143,20 Corecie manoper (2) E 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360

Nr. cr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 fundatie parter etaj

denumire

Tip element (simbol) Fsubspar casa lemn casa lemn fobfs fsupfs fsupfs scamoz invtl Subsol Parter Etaj 1 calawc calawc Parter Etaj 1

Corecie distan (1) D 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Cost total corectat F=CxDxE 122.102,96 52.172,96 37.564,53 4.755,76 95.115,16 68.482,92 18.458,93 44.081,80 426,83 8.536,64 6.146,38 6.779,58 6.779,58 11.717,16 8.436,36 491.557,55 4,1683 117927,58 685,63

finisaje interiore si exterioare

Invelitoare instalatii electrice

instalatii sanitare instalatii incalzire total constructii si instalatii cotatie euro total euro total europ/mp

Ponderea subsistemelor cldirii n costul de reconstrucie brut al cldirii


Nr. crt. 1 2 3 4 5 6 Total Definire element de construciei/instalaie Infrastructura i suprastructura Finisaje nvelitoarea Instalaiile electrice Instalaiile sanitare Instalaiile de nclzire Total % pondere n total cldire 43,10 38,00 8,97 3,07 2,76 4,10 100 Cost de reconstrucie brut 211.840,45 186.812,76 44.081,80 15.109,85 13.559,17 20.153,52 491557,55

Metodologia de calcul: Fundaie i subsol: infrastructura cu subsol parial din beton simplu cu elevaie de 30 cm deasupra pmntului. Parter i etaj: suprastructura din lemn de rinoase. Finisaje interioare i exterioare: la subsol finisaj obinuit, cu perei tencuii i zugrvii, iar la parte i etaj, finisaj superior, cu perei tencuii, gletuii, zugrveal acrilic, placaje cu faian i gresie de calitate, tmplrie PVC, faada este de tip termosistem. nvelitoare: arpant de lemn ecarisat i tabl Lindab. Instalaii electrice: de tip ngropat n tencuial cu aparate i corpuri de iluminat fixe, fr accesorii. Instalaii sanitare: finisaje obinuite dotate cu cad font, lavoar, WC, i accesorii la nivel mediu. Instalaii de nclzire: trasee tur retur care alimenteaz corpuri stative de tipul convectoradiatoare. 39

Valoarea construciei de nou: Valoarea n lei 491557,55 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 117927,58

4.5.6 ESTIMAREA DEPRECIERILOR CUMULATE


Depreciere fizic Uzur fizic recuperabil: - uile de lemn interioare uzate Considerm c pentru nlocuirea a 8 ui interioare cu o suprafa de 1,60 mp fiecare avem urmtoarele costuri:
Nr.crt 1 Denumire element Ui interioare din lemn de rinoase cu tblii montate toc pe cptueal UM Mp Cantitate 12,80 Cost total(lei/mp) 938,70 Cost total 12015,36

Uzur fizic nerecuperabil: - vechimea construciei -49 ani(data construciei 1962)


Nr. crt 1 Denumire element Structur cldire Cost structur 211840,45 Vrsta Cronologic 49 Durata de via 100 Uzur fizic nerecuperabil Elemente cu via lung 103801,82

Depreciere funcional Depreciere funcional recuperabil: - Ua la baie subdimensionat - scara de acces la etaj ngust i abrupt. Costul elementului existent
Nr.crt. 1 Element U baie etaj Total Simbol Tablicap Cost 938,7 lei/mp Cost total 1501,92 1501,92

Depreceierea
Nr.crt. 1 Element U baie etaj Uzur 49/55 Cost 1501,92 Valoarea deprecierii 1339,07

Costul remedierii
Nr.crt. 1 2 3 4 Element U baie etaj Desfacerea uilor Foaie de u revizuit + feronerie Placaje cu faian Total Simbol Tablicap Rpco56a1 Ck03e1 Ci06c1 Cost 938,7 lei/mp 11,98 lei/mp 378,9 lei/mp 104,45 lei/mp Cantitate 1,60 1 1 1 Cost total 1501,92 11,98 378,90 104,45 1996,53

40

Calcul depreciere funcional


Pas Procedura de estimare Necesit adugiri Forme de depreciere Recuperabil Nerecuperabil Deficien Supradimensionare Deficien supradimensionare 1501,92 1339,07 1996,53 1501,92 657,46 -

1 2 3 4 5

Costul elementului existent Minus deprecierea considerat anterior Plus costuri pentru remediere Minus costul elementului dac ar fi instalat de nou Deprecierea funcional

Depreciere extern Nu am constatat. Deprecierea total a cldirii


Uzur fizic Total uzur fizic Procentual uzur fizic Recuperabil Nerecuperabil 115817,18/491557,55 Recuperabil 657,46/491557,55 12015,36 103801,82 115817,18 23,56% 657,46 657,46 0,13%

Depreciere funcional Total depreciere funcional Procentual uzur fizic

Depreciere fizic Depreciere funcional Total depreciere efectiv

Total depreciere efectiv


115817,18 657,46 116474,64 23,56% 0,13% 23,69%

Costul de nlocuire net CIN=491557,55-116474,64=375082,91 Valoarea n lei 375092,91 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 89984,62

4.5.7 REZULTATUL METODEI


Aceast metod de evaluare const n costul de nlocuire a unui imobil cu un imobil echivalent din care se scade deteriorarea fizic i orice forme relevante de deprecieri. Valoarea terenului estimat prin metoda comparaiilor Valoarea n lei 49519,40 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 11880,00

41

Costul de nlocuire al construciei este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent, minus deprecierile cumulate. Valoarea pe care o vom alege pentru stabilirea costului de nlocuire a construciei va fi costul pentru casa din lemn, materialul de construciei fiind identic cu cel al casei actuale. Valoarea n lei 375092,91 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 89984,62 Valoarea total estimat prin metoda costurilor Valoarea cldire Valoare teren Total valoare Valoarea n lei 420110,55 Valoarea n lei 49519,40 Valoarea n lei 469629,95 Curs euro 4,1683 Curs euro 4,1683 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 100784,62 Valoarea n euro 11880,00 Valoarea n euro 112664,62

4.6 REZULTATELE OBINUTE. OPINIA EVALUATORULUI


4.6.1 REZULTATELE OBINUTE
Valoarea proprietii evaluate estimat prin metoda comparaiilor: Valoarea n lei 315798,74 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 75762,00 Valoarea proprietii estimat prin abordarea prin venit pe baza actualizrii venitului: Valoarea n lei 360121,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 86395,00 Valoarea total estimat prin metoda costurilor Valoarea n lei 469629,95 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 112664,62

4.6.2 RECONCILIEREA REZULTATELOR I OPINIA EVALUATORULUI


Din aplicarea abordrilor menionate, i descrise pe larg, precum i din analiza pieei se desprind urmtoarele concluzii: - relevant pentru proprietatea evaluat este estimarea pe baz de comparaii; - valoarea obinut pe baza comparaiilor chiar dac are la baz informaiile pentru care nu putem garanta acurateea lor, mai ales c lipsa tranzaciilor de pe pia am fost pui 42

n situaia de a compara i cu proprieti din oferta imobiliar, este una mult mai apropiat de starea pieei imobiliare din prezent care este n stagnare, i poate chiar s scad; - dac se dorete vnzarea proprietii ntr-un timp ct mai scurt prin valoarea estimat aplicnd metoda abordrii prin comparaie are ansele cele mai mari de a atrage atenia eventualilor cumprtori i s se realizeze tranzacia. - Chiar dac valoarea care reiese din abordarea prin cost este mai mare, nu o putem alege deoarece vechimea cldirii este destul de mare i ar descuraja orice potenial cumprtor, care cu siguran s-ar ndrepta spre alte oferte, chiar cu construcii noi. - Valoarea estimat aplicnd metoda abordrii prin venit nu este relevant acum cnd economia este n recesiune, i numrul turitilor este foarte sczut. De asemenea oferta diversificat i bogat face ca potenialii chiriai s fie gsii cu dificultate Astfel, ca i rezultat aferent proprietii evaluate valoarea de pia estimat este: Valoarea n lei 315798,74 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 75762,00

Data: 22.03.2011

Evaluator Membru aspirant ANEVAR Botezatu Viorel

43

5 ANEXE
Anexa 1 Documente atestare drept de proprietate

44

45

46

47

48

Anexa 2 Harta zonei i planul de amplasament

49

50

Anexa 3 Planuri i relevee

51

52

Anexa 3 Zonarea localitii i valoarea de impozitare

53

Valoarea de impozitare Impozitul pentru proprietatea subiect este stabilit conform codului fiscal respectiv la valoarea de 0,1 din valoarea impozabil a cldirii, iar valoarea de impozitare este stabilit conform CODUL FISCAL - TITLUL IX Impozite i taxe locale Legea nr. 571/2003.
Art. 251 alin.(3) Valorile impozabile pe mp de suprafa construit desfurat la cldiri, n cazul persoanelor fizice NIVELURILE APLICABILE N ANUL 2010 NIVELURILE APLICABILE N ANUL 2011 Cot majorare fa de anul 2010 Valoare impozabil Lei/mp Cu instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire ( condiii cumulative) 4 Fr instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire

Tipul cldirii

Valoare impozabil Lei/mp Cu instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire ( condiii cumulative) Fr instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire

0 A. Cldiri cu cadre din beton armat sau cu perei exteriori din crmid ars sau din orice alte materiale rezultate n urma unui tratament termic i/sau chimic B. Cldiri cu perei exteriori din lemn, din piatr natural, din crmid nears sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic i/sau chimic C. Construcii anexe cu cadre din beton armat sau cu perei exteriori din crmid ars sau din orice alte materiale rezultate n urma unui tratament termic i/sau chimic D. Construcii anexe cu perei exteriori din lemn, din piatr natural, din crmid nears sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic i/sau chimic E. n cazul contribuabilului care deine la aceeai adres ncperi amplasate la subsol, la demisol i/sau la mansard, utilizate ca locuin, n oricare din tipurile de cldiri prevzute la lit.A-D F. n cazul contribuabilului care deine la aceeai adres ncperi amplasate la subsol, la demisol i/sau la mansard, utilizate n alte scopuri dect cel de locuin, n oricare dintre tipurile de cldiri prevzute la lit. A-D

706

420

4,95%

741

441

192

120

5,20%

202

126

120

108

5,00%

126

113

72

47

5,50%

76

49

75% din suma care sar aplica cldirii

75% din suma care s-ar aplica cldirii

75% din suma care sar aplica cldirii

75% din suma care s-ar aplica cldirii

50% din suma care sar aplica cldirii

50% din suma care s-ar aplica cldirii

50% din suma care sar aplica cldirii

50% din suma care s-ar aplica cldirii

Valoarea impozabil a cldirii se ajusteaz n funcie de rangul localitii i zona n care este amplasat cldirea, prin nmulirea valorii determinate conform alin. (3) cu coeficientul de corecie corespunztor, prevzut n tabelul urmtor:

54

Zona n cadrul localitii

Rangul localitii

Rangul satelor componente

II A B C D 2,40 2,30 2,20 2,10

V 1,05 -

Valoarea impozabil a cldirii, determinat n urma aplicrii prevederilor menionate, se reduce n funcie de anul terminrii acesteia, dup cum urmeaz: a) cu 20%, pentru cldirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referin; b) cu 10%, pentru cldirea care are o vechime cuprins ntre 30 de ani i 50 de ani inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referin. n cazul proprietii evaluate valoarea impozitului conform codul fiscal i a prevederilor acesteia este urmtorul: (172 mp x 202,00) x 2,40 =83385,6 -valoarea impozabil Reducerea aplicat datorat vechimii ntre 30-50 ani 10% : 83385,6 x 10% = 8338,56 Valoarea impozabil 83385,6 -8338,56= 75047,04 Impozitul datorat 75047,04 x 0,1% =75,05 75,00 Impozitul pe terenul construit = 25,00

55

Anexa 4 Harta cu zonarea i comparabile

56

Anexa 5 Fia de inspecie

57

58

59

60

61

62

63

64

Anexa 6 Fotografii proprietate

65

66

67