Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
AL PROPRIETII IMOBILIARE SITUATE N STRADA TELEFERICULUI NR.1 LOCALITATEA VATRA DORNEI, JUDEUL SUCEAVA, PROPRIETAR PANTIUC GHEORGHE
1 ELEMENTE INTRODUCTIVE
1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE
Ctre Pantiuc Gheorghe Stimate domn, Prezentul raport de evaluare a fost realizat de ctre Botezatu Viorel, membru aspirant al ANEVAR, conform contractului ncheiat cu dumneavoastr. La cererea dumneavoastr am inspectat i evaluat proprietatea imobiliar situat n localitatea Vatra Dornei, strada Telefericului, nr.1, indicat de dumneavoastr, pentru a se estima valoarea de pia n vederea oportunitii vnzrii acesteia. Dreptul de proprietate evaluat este descris la capitolul aferent, acesta fiind cel desprins din documentaiile puse la dispoziie de proprietar (fr a se face investigaii/verificri suplimentare, fiind vorba despre o lucrare efectuat la comanda proprietarului n acelai timp i destinatar). Conform solicitrii se urmrete estimarea preului pieei, nelegnd prin aceast exprimare valoare de pia (tip de valoare definit n standardele internaionale de evaluare). n accepiunea standardelor internaionale de evaluare (IVS-1), valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care ambele pri au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Din punct de vedere al comparabilitii cu proprieti similare de pe pia, se constat existena unor proprieti similare i comparabile, dar tranzaciile sunt mai puin importante deoarece nu cunoatem n detaliu condiiile n care s-au fcut tranzaciile, iar pe de alt parte n momentul actual de criz se constat un interes investiional destul de sczut pentru achiziionarea unor astfel de proprieti. Analiznd nivelul informaiilor, calitatea i credibilitatea acestora, dup aplicarea metodelor de estimare a valorii de pia, considerm c valoarea de pia estimat este cea rezultat prin abordarea pe baz de comparaii. Abordarea pe baz de comparaii a fost aleas deoarece din informaiile culese, chiar dac veridicitatea acestora nu poate fi confirmat, este mult mai aproape de nivelul pieei, avnd la baz comparaiile cu tranzacii efectuate. Estimarea pe baz de venit, ar putea avea o legtur mai strns cu piaa, dat fiind i specificul turistic al municipiului Vatra Dornei, dar fiindc nc suntem n perioada de criz economic i potenialul de obinerea a veniturilor estimate este mai sczut. Estimarea pe baza costului, a ajuns la o valoare pe care consider c este mult prea mare fa de ofertele din pia i ataarea acestei valori proprietii dumneavoastr ar face ca potenialii cumprtori s se ndrepte cu siguran ctre alte oferte. n anexele prezentei lucrri sunt evideniate valorile ataate fiecrei metode de abordare. Se menioneaz c la momentul elaborrii prezentului raport se manifest o perioad de recesiune economic ce influeneaz semnificativ i domeniul imobiliar din gama cruia face parte imobilul subiect. Meniuni suplimentare: Cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4,1683lei pentru 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii. 2
Raportul a fost elaborat pe baza standardelor internaionale de evaluare - IVSC, a recomandrilor i metodologiei de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). Valoarea a fost exprimat innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative i aprecierile exprimate n prezentul raport i este valabil n condiiile generale i specifice aferente perioadei lunilor februarie-martie 2011; Orice neconcordan ntre ipotezele de evaluare i situaia real (despre care evaluatorul nu a fost informat), atrage necesitatea de refacere a raportului prezent. Valoarea este o predicie. Valoarea este subiectiv. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Cu consideraie Botezatu Viorel Membru aspirant ANEVAR
1.2 CUPRINS
1 ELEMENTE INTRODUCTIVE .................................................................................................. 2 1.1 SCRISOARE DE TRANSMITERE A RAPORTULUI DE EVALUARE ..................... 2 1.2 CUPRINS ......................................................................................................................... 4 1.3 CERTIFICARE ................................................................................................................ 6 1.3 SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE .................................................................. 6 2 PREMISELE EVALURII ......................................................................................................... 8 2.1 SCOPUL EVALURII, UTILIZAREA EVALURII I UTILIZATORUL EVALURII ................................................................................................................................................ 8 2.2 DEFINIREA VALORII I DATA ESTIMRII VALORII ............................................ 8 2.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE ......................................................... 9 2.4 SFERA EVALURII ....................................................................................................... 9 2.5 IDENTIFICAREA TIPULUI DE RAPORT .................................................................. 10 2.6 IPOTEZE GENERALE I CONDIII LIMITATIVE .................................................. 10 3 PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................... 13 3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETII, DESCRIEREA JURIDIC ................................ 13 3.1.1 TIPUL PROPRIETII............................................................................................... 13 3.1.2 INFORMAII DESPRE LOCALITATE..................................................................... 13 3.1.3 INFORMAII DESPRE ZON .................................................................................. 15 3.1.4 INFORMAII DESPRE AMPLASAMENT ............................................................... 16 3.1.5 DESCRIEREA CLDIRII, CONSTRUCIILOR ...................................................... 16 3.1.6 ISTORICUL TRANZACIONRII ........................................................................... 18 3.1.7 UTILIZAREA ACTUAL .......................................................................................... 18 3.1.8 DATE PRIVIND VALOAREA DE IMPOZITARE ................................................... 18 3.2 STUDIU DE VANDABILITATE (ANALIZA PIEEI IMOBILIARE) ...................... 18 3.2.1 DEFINIREA PIEEI SPECIFICE ............................................................................... 18 3.2.2 FAPTE CURENTE ...................................................................................................... 19 3.2.3 ANALIZA CERERII SOLVABILE ............................................................................ 20 3.2.4 ANALIZA OFERTEI COMPETITIVE ....................................................................... 20 3.2.5 ANALIZA ECHILIBRULUI PIEEI .......................................................................... 21 4 ANALIZA DATELOR I CONCLUZII ................................................................................... 22 4.1 PROCEDURA DE EVALUARE, ABORDRI, ALEGEREA METODELOR ........... 22 4.2 CEA MAI BUN UTILIZARE ..................................................................................... 22 4.2.1 CEA MAI BUN UTILIZARE ELEMENTE TEORETICE ................................... 22 4.2.2 CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI CONSIDERAT LIBER ................. 23 4.2.3 CEA MAI BUN UTILIZARE A PROPRIETII CA FIIND CONSTRUIT....... 23 4.2.4 CONCLUZII ALE ANALIZEI CMBU, I INFLUNEELE ASUPRA VALORII ... 24 4.3 ABORDAREA PRIN COMPARAIE .......................................................................... 24 4.3.1 PREZENTARE COMPARABILE ............................................................................... 24 4.3.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE ................................................... 28 4.3.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE ............................................... 28 4.3.4 CALCULUL CORECIILOR ..................................................................................... 28 4.3.5 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 29 4.4 ABORDAREA PRIN VENIT ........................................................................................ 30 4.4.1 ANALIZA VENITURILOR, STABILIREA CHIRIILOR ADECVATE ................... 30 4.4.2 JUSTIFICAREA PIERDERILOR DIN NEOCUPARE .............................................. 31 4.4.3 JUSTIFICAREA CHELTUIELILOR .......................................................................... 32 4.4.4 RATA DE CAPITALIZARE/ACTUALIZARE .......................................................... 33 4.4.5 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 35 4.5 ABORDAREA PRIN COST.......................................................................................... 35 4.5.1 EVALUAREA TERENULUI ...................................................................................... 35 4
4.5.2 STABILIREA CRITERIULUI DE COMPARAIE ................................................... 37 4.5.3 STABILIREA ELEMENTELOR DE COMPARAIE ............................................... 37 4.5.4 CALCULUL CORECIILOR ..................................................................................... 38 4.5.5 COSTUL DE NOU ...................................................................................................... 38 4.5.6 ESTIMAREA DEPRECIERILOR CUMULATE ........................................................ 40 4.5.7 REZULTATUL METODEI ......................................................................................... 41 4.6 REZULTATELE OBINUTE. OPINIA EVALUATORULUI .................................... 42 4.6.1 REZULTATELE OBINUTE ..................................................................................... 42 4.6.2 RECONCILIEREA REZULTATELOR I OPINIA EVALUATORULUI ................ 42 5 ANEXE ...................................................................................................................................... 44 Anexa 1 Documente atestare drept de proprietate ............................................................... 44 Anexa 2 Harta zonei i planul de amplasament ................................................................... 49 Anexa 3 Planuri i relevee .................................................................................................... 51 Anexa 3 Zonarea localitii i valoarea de impozitare ......................................................... 53 Anexa 4 Harta cu zonarea i comparabile ............................................................................ 56 Anexa 5 Fia de inspecie ..................................................................................................... 57 Anexa 6 Fotografii proprietate ............................................................................................. 65
1.3 CERTIFICARE
Subsemnatul certific n cunotin de cauz si cu bun credin c: 1. Afirmaiile declarate de ctre mine si cuprinse n prezentul raport sunt adevrate si corecte. Estimrile si concluziile se bazeaz pe informaii si date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate si corecte, precum si pe concluziile inspeciei asupra proprietii. 2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele si concluziile limitative menionate si sunt analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impariale si neprtinitoare. 3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta misiune, excepie fcnd rolul menionat aici. 4. Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii si legat de producerea unui eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea. 5. Analizele, opiniile si concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. 6. Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor menionate n raportul de evaluare, nicio alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea ndeplinirii acestei misiuni de evaluare. Prezentul raport se supune normelor ANEVAR i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11- Verificarea evalurii. La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru aspirant ANEVAR, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional al ANEVAR i are competena necesar ntocmirii acestui raport.
- raportul a fost ntocmit pe baza Standardelor Internaionale de Evaluare, i a metodologiei de lucru promovate de ctre ANEVAR(Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia). - avnd n vedere Statutul ANEVAR i Codul Deontologic al profesiei de evaluator, acesta nu i asum rspunderea dect fa de beneficiarul raportului de evaluare. - cursul valutar utilizat la conversie a fost de 4,1683lei pentru 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii, respectiv 18 martie 2011.
2 PREMISELE EVALURII
2.1 SCOPUL EVALURII, UTILIZAREA EVALURII I UTILIZATORUL EVALURII
Scopul prezentului raport este estimarea valorii de pia a imobilului n vederea oportunitii vnzrii acestuia. Obiectul evalurii este reprezentat de ctre imobilul din Vatra Dornei, strada Telefericului nr.1, proprietate a lui Pantiuc Gheorghe i Pantiuc Violeta. Acest raport de evaluare este destinat numai pentru scopul precizat i numai pentru uzul destinatarului menionat mai sus. Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului si n scopul precizat. Nu este permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului evalurii si evaluatorului verificator. Nu se asum responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au obinut acordul scris si nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.
Evaluatorul respect cerinele IVS 3 privind raportarea evalurii. Data estimrii valorii de pia este data evalurii, respectiv 18 martie 2011. Opinia final a evalurii va fi prezentat n lei i euro. Cursul de schimb utilizat pentru conversia n valut este 4,1683 lei pentru un 1 euro, curs mediu BNR valabil la data evalurii, respectiv 18 martie 2011. Exprimarea opiniei finale n valut o considerm adecvat doar atta vreme ct principalele premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative
- informaii relevante culese de ctre evaluator, de la persoane fizice participante sau neparticipante pe piaa imobiliar; - fia de inspecie a proprietii n detaliu; - inspectarea acolo unde a fost posibil a proprietilor comparabile; Evaluarea a fost fcut pe baza aplicrii abordrilor, metodelor, tehnicilor i procedurilor de evaluare cuprinse n Standardele Internaionale de Evaluare ediia a opta, care sunt obligatorii pentru toi membrii ANEVAR.
4. Evaluatorul obine informaii, estimri si opinii necesare ntocmirii raportului de evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile si evaluatorul consider c acestea sunt adevrate si corecte, surse pe care le va indica n raportul de evaluare. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri. 5. Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o non-conformitate, descris si luat n considerare n prezentul raport. 6. Toate documentele tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt numai pentru a ajuta cititorul sa-si fac o imagine referitoare la proprietate. 7. In afara cazurilor descrise in raport, nu a fost observat de evaluator existenta unor materiale periculoase care pot sau nu s fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunotin de existena unor asemenea materiale pe sau n proprietate. Totui, evaluatorul nu are calitatea si calificarea sa detecteze aceste substane. Nu se asum nici o responsabilitate pentru asemenea cazuri sau pentru orice expertiz tehnic necesar pentru descoperirea lor. Clientul este solicitat s angajeze un expert n acest domeniu,dac este nevoie. 8. Situaia actuala a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduc la estimarea cea mai probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate. 9.Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii. 10.Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin. 11. Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile structurii ce ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situaii sau pentru obinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. 12. Se presupune ca utilizarea terenului si a construciilor corespunde cu graniele descrise si nu exista alte servitui , altele dect cele descrise in raport. Condiii limitative 1. Orice estimare a valorii din acest raport se aplic proprietii considerate n ntregime i orice divizare n elemente sau drepturi pariale, va anula aceast evaluare n afara cazurilor cnd divizarea a fost evideniat n raport. 2. Previziunile sau estimrile de exploatare coninute n raport sau bazate pe condiiile actuale ale pieei, pe factorii anticipate ai ofertei si cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare. Prin urmare aceste previziuni se pot schimba in funcie de condiiile viitoare. 3. Nu ne asumm nici o responsabilitate pentru surprinderea tuturor aspectelor de pe piaa imobiliar de pe raza ntregului municipiu Vatra Dornei, nici nu ne angajm pentru o cercetare tiinific necesar pentru a rspunde tuturor ntrebrilor ce se pot ridica. Dac ulterior redactrii raportului piaa imobiliar va fi afectat de evenimente noi, de zvonuri, de o dinamic imprevizibil, toate acestea ar putea diminua sau spori valorile de pia. 4. Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise in cartea funciara i schia realizat de evaluator la faa locului. 5. Valorile estimate n moneda EURO sunt valabile att timp ct condiiile n care s-a realizat evaluarea (starea pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara). 6. Orice alocare de valori pe componente este valabil numai n cazul utilizrii prezentate n raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite n legtura cu o alt evaluare i sunt invalide dac sunt astfel utilizate.
11
7. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele Internaionale de Evaluare i/sau atunci cnd proprietatea a intrat n atenia unei autoriti judiciare. 8. Evaluatorul a fost de acord s-si asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport, n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport. 9. Consimmntul scris al evaluatorului si al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de evaluare s poat fi utilizat, n orice scop, de ctre orice persoan, cu excepia clientului sau a altor destinatari ai evalurii care au fost precizai n raport. Consimmntul scris si aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii, vnzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar valoarea prezentat n raportul de evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare. 10. Orice estimri ale valorilor coninute n raport se aplic proprietii n ntregime i orice mprire sau divizare a valorii n alte valori fracionate va invalida valoarea estimat, dac acestea nu au fost stabilite n raport. 11. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n legtur cu valorile proprietilor n chestiune. 12. Nici una din prile raportului nu vor fi difuzate public prin reclam, relaii publice, tiri, agenii de vnzare sau alte ci mediatice, fr acordul scris i prealabil al evaluatorului; Posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare. 13. Previziunile, proieciile sau estimrile coninute n raport, se bazeaz pe condiiile trecute i curente de pe pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt influenate de economia de pia, de dinamica i direcia acesteia, de preurile libere, de cursul de schimb al monedei naionale, de puterea de cumprare a populaiei, de sursele de finanare i de tendinele pieei imobiliare din zon. 14. Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de evaluare prezint dimensiunile aproximative ale proprietii si este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate. 15. Acest raport nu trebuie considerat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea si nu este responsabil pentru existena unor astfel de situaii si a eventualelor lor consecine si nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare descoperirii lor.
12
3 PREZENTAREA DATELOR
3.1 IDENTIFICAREA PROPRIETII, DESCRIEREA JURIDIC
Proprietatea supus evalurii este situat la adresa: Strada Telefericului, numrul 1, localitatea Vatra Dornei, judeul Suceava. - la nord se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Dealul Negru numrul 6; - la sud se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Telefericului numrul 3; - la est se nvecineaz cu proprietatea de la adresa strada Negreti numrul 28; - la vest se nvecineaz cu strada Telefericului numrul cu o deschidere de 21,30 m; Situaia juridic: Proprietate este a numitului Pantiuc Gheorghe i Pantiuc Maria, achiziionat n anul 1989, conform extrasului de carte funciar.
13
Structura populaiei pe sexe si vrste: Vrsta 0-14 ani 0-14 ani 15-59 ani 15-59 ani 60+ ani 60+ ani Total Total general Sex brbai femei brbai femei brbai femei brbai femei Numr 1,342 1,321 5,135 5,519 1,288 1,716 7765 8556 16321 pondere 8.22 % 8.09 % 31.46 % 33.81 % 7.89 % 10.51 % 47,58% 52,42% 100%
Economia: Populaia activ este integrat n economia local care se bazeaz pe industria serviciilor(turism), prelucrrii lemnului, extracia minereurilor de mangan, cupru, uraniu, mbutelierea apelor minerale naturale, materiale de construcii(cariere de piatr), astfel populaia activ activeaz n aceste domenii Dintre firmele mai importante cu activitate naional prezente cu uniti de producie pe raza Municipiului Vatra Dornei amintim pe Dorna Lactate(produse lactate), Coca Cola(ap mineral), Romanel(prelucrarea lemnului), MinBucovina(extracia minereurilor), Bucovina Entreprises(ap mineral). Turismul are o importan foarte mare datorit mprejurimilor(parcul naional Climani, cheile Bistriei, apropierea de mnstiri), factorilor de cur(turb, mofete, ozon) i naturali prezeni(munii Climani, Rodnei, Suhard, Bistriei, Raru-Giumalu), acest lucru ducnd la dezvoltarea structurilor de primire tursitice(hoteluri, pensiuni), dezvoltarea sporturilor de iarn i a traseelor turistice montane, sporturi extreme(parapant, riverrafting, tirolian, mountain bike, etc.). De asemenea se constat o prezen foarte mare a marilor bnci comerciale importante care au deschise agenii i filiale n Vatra Dornei(Erste-BCR, Raiffeisen, BRD, Carpatica, Transilvania, BancPost, Volsfbank, CEC Bank). Transporturi: Municipiul Vatra Dornei se afl la intersecia mai multor coridoare de transport rutier, care fac legtura cu partea de nord a Moldovei, partea central a Moldovei, Maramure, Transilvania, precum i cu depresiunea Miercurea Ciuc. Lng Vatra Dornei exist i un aeroport funcional, destinat avioanelor utilitare, avioanelor uoare precum i elicopterelor. 14
Calea ferat care traverseaz Vatra Dornei, este principalul coridor din nordul rii de o importan vital care face legtura ntre Moldova i Transilvania.
Localizarea proprietii este n partea de sud a municipiului, zona fiind cunoscut ca fcnd parte din staiune, n apropierea unor obiective turistice importante (mofete, telescaun, prtia de schi), vecintile fiind constituite din proprieti rezideniale, o parte avnd i funciuni de cazare turistic. Reglementarea urbanistic fiind de zon rezidenial ncadrat n zona B, conform datelor publicate de Primria Vatra Dornei. Avantajele: - acces la toate utilitile; - situat n zon cu interes turistic; - zon nepoluat; - zon linitit; - grdini-300 m - coal -500m - stadion -700m - parc 800 m - prtie schi -700 m - telescaun -200 m - izvoare ap mineral natural -1000 m - staie Peco -1000m - centru comercial -1000m - accesul la strada principal a oraului se face prin dou pri, una prin strada Negreti, i alta prin Strada Vasile Deac. Dezavantaje: Accesul nu este direct din strada principal(Republicii), ci se face prin strada Negreti, apoi pe strada Dealul Negru, sau pe strada Vasile Deac i Dealul Negru. 15
strad.
- strada Telefericului este mai mult o alee cu o lime de 4 metri, nepavat; - strada nu are sistem de drenaj a apelor pluviale, iar ploile toreniale aduc aluviuni pe
- strzile Negreti, George Cobuc i Dealul Negru, nu sunt modernizate nc, fiind la baz din piatr cubic, dar dup reabilitarea reelei de ap au rmas poriuni nepavate dect cu piatr balastier, iar la ploi se transform n noroi.
Date topografice: Terenul este situat in pant cu un grad mic de nclinare, suprafaa specificat de 360 de mp, suprafaa avnd form trapezoidal, cu laturile dispuse astfel: - nord 17,85m; - sud 15,80m; - est 21,50m; - vest 21,30m; Poziionare construciei: Construcia este poziionat n partea din spate fa de deschiderea la strad a proprietii, respectiv partea estic a amplasamentului. Ferestrele sunt poziionate pe orientarea nord sud. Spaiul din exteriorul casei: Zona public, care este suprafaa vizibil din strad este o grdin cu flori; Zona intim, este zona n care se desfoar activitile recreative ale familiei este n partea de sud a amplasamentului, unde gsim o mas cu bncue, i un grtar din piatr de ru. Zona de serviciu este situat la nord i corespunde cu accesul la centrala termic i zona de depozitare a combustibilului lemnos pentru centrala termic. mprejurimile: mprejurimile sunt reprezentate de ctre cldiri de tip rezidenial, pe o raz de 200 metri, mai departe gsim i construcii cu funciuni comerciale(pensiuni, hoteluri, magazine de cartier, centre comerciale).
Aria util a cldirii este de 138 mp. Sumarul datelor despre construcie sunt preluate din fia de inspecie prezent n anex. Construciile sunt realizate din material lemnos excepie fcnd cele 2 bi de la parter i etaj care sunt realizate din zidrie, construcia realizndu-se nainte de anul 1964, proprietarul actual neavnd cunotin exact de anul construirii, dar din relatrile primite de la vnztor casa a fost construit n 1962. Infrastructura: - fundaia este realizat din beton de tip continuu, - subsol cu o suprafa de 5 mp i cu o nlime de 1,80 m. Suprastructura: - pereii sunt portani din grinzi de lemn de brad - crmid la cele dou bi. Finisaje interioare: - umede, cu finisaje superioare(var lavabil, tapet, faian) - nu se observ crpturi, denivelri - finisajele sunt ntreinute, nu sunt urme de deteriorri - pardoselile sunt din parchet laminat n camere i din gresie n holuri, bi, buctrii. Finisaje exterioare: - finisaje umede. - anvelop izolatoare termic i fonic din polistiren (10). - tencuial decorativ. Tmplria: - interioar din lemn - exterioar din PVC cu geam termopan. arpanta i nvelitoare: - arpant din grinzi de lemn de brad, cu pod neutilizabil - nvelitoare din tabl Lindab Terase circulabile i necirculabile: - trotuarelor din jurul casei sunt pavate cu pavele decorative din beton. - curtea interioar format parial din grdin cu gazon i parial din curte pietruit cu piatr balastier Instalaii funcionale: - instalaii electrice 220V cu trasee ngropate n perei din conductori electrici din cupru, tablou cu sigurane electronice. - instalaie de nclzire central cu trasee de cupru, radiatoare din tabl, central termic cu gazeificare pe lemne. - apa clad stocat n boilere. - instalaii sanitare din eav neagr. - obiecte sanitare din ceramic - trasele de evacuare a apei pluviale din PVC pe lateralele cldirii. - n partea de vest a curii n legtur cu casa este realizat un adpost acoperit fr perei laterali folosit pentru a proteja maina de intemperii. Acces i compartimentare: Casa fiind locuit din dou familii, una la parter alta la etaj, accesul se face diferit. Parterul are intrarea prin partea de nord, printr-un hol, care duce direct n zona de zi, care are i funciuni de buctrie. Din zona de zi se face accesul n sufragerie i din aceasta ntr-un dormitor, iar n cellalt dormitor accesul se face direct din camera de zi. Accesul la baie se face din camera de zi printr-un hol. Accesul la etaj se face prin partea de sud printr-un hol care este i casa scrii, dup care se continu cu un hol care are accesul direct la baie i camera de zi unde este i buctria. Din
17
camera de zi se face accesul la o camer cu funciuni de camer de tineret i birou i din aceasta n dormitor. Tot din camera de zi se face accesul i n sufragerie. Depreciere fizic Uzur fizic recuperabil: - uile de lemn interioare uzate Uzur fizic nerecuperabil: - vechimea construciei -49 ani(data construciei 1962) Depreciere funcional Depreciere funcional recuperabil: - Ua la baie subdimensionat Depreciere extern Nu am constatat.
majoritatea fiind construcii ridicate de persoane fizice pentru utilizare proprie, n zon nefiind prezeni dezvolttori. Municipiul Vatra Dornei, avnd o istorie destul de lung de la nceputul primelor aezri, majoritatea construciilor de tip rezidenial au fost ridicate din lemn,(acesta fiind principalul material de construcie), apoi odat cu demararea construciilor de locuine n perioada comunist au fost construite cartiere de blocuri de locuine muncitoreti i din alte materiale, respectiv beton. Construcia de case s-a relansat odat cu revoluia de la 1989, materialul de construcie fiind preferat tot lemnul. De la mijlocul anilor `90 au nceput s fie folosite pe scar mai larg i alte materiale de construcie n afara lemnului. Aria pieei imobiliare de tip rezidenial pe care o vom analiza, este localizat n tot bazinul Dornelor, nu putem s o localizm la nivelul unei zone a municipiului, sau a unui tip de proprieti rezideniale, deoarece structura populaiei, zonarea, ntinderea geografic, precum i mprejurimile, fac ca ntinderea pieei s nu fie localizat numai la nivel urban. Piaa specific se ntinde i la nivel rural, multe localiti nvecinate fiind practic suburbii ale municipiului Vatra Dornei, graniele fiind insesizabile, datorit n mare parte i specificul localitilor de munte unde proprietile sunt mprtiate pe suprafee mari, aceste fapt datorndu-se i lipsei colectivizrii din perioada comunist. Baza de utilizatori sau clieni, s-a diversificat foarte mult dup anul 2000, cnd primele semne de dezvoltare economic au nceput s apar, turismul s-a dezvoltat, zona a nceput s fie vizitat tot mai mult, iar oamenii care au nceput s dispun de bani mai muli i-au ndreptat atenia ctre proprietile rezideniale de tip cas sau vil unifamilial, n general construcii P+1, P+M sau P+1+M. Localnicii au vzut posibilitatea de a dezvolta o afacere turistic, iar cei din alte zone ale rii, au vzut o posibilitate de a deine o cas de vacan, sau eventual pentru nchiriere ntr-o zon cu potenial de dezvoltare din punct de vedere turistic foarte mare. Din aceste motive au nceput construcia de proprieti rezideniale n tot bazinul Dornelor, care au dus la o ofert destul de mare ca volum, dar potenialii clieni au disprut ncepnd cu criza din 2008. Pn n anul 2005, baza de clieni poteniali, era destul de mare, dar dup ce au fost finalizate 4 blocuri de locuine proprietate a Primriei realizate prin ANL(Agenia Naional pentru Locuinei), au fcut ca cererea s scad. Proprieti disponibile asemntoare cu cea evaluat, sunt foarte multe, ofertele fiind la tot pasul, fie n zona urban fie n mprejurimi, construcii noi, finalizate n 2007-2008, dar i construcii mai vechi care pot fi renovate i redimensionate.
Proprieti n stadiul de construcie sunt n tot bazinul Dornelor, unele fie au fost sistate lucrrile la nceputul crizei, iar altele au nceput construcia n 2009 i 2010. Dac n ntreg anul 2009 au fost eliberate 20 de autorizaii de construcii noi, n 2010 pe jumtate de an au fost acordate 17 autorizaii de construcie noi.
Baza evalurii realizate n prezentul raport este valoarea de pia aa cum a fost ea definita. Avnd n vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitile i dotrile speciale, amenajrile interioare i exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii precum i informaiile disponibile, pentru determinarea acestei valori au fost aplicate toate cele trei abordri: - abordarea prin comparaie; - abordarea prin venit - abordarea prin cost Prin aplicarea acestor metode s-au obinut o serie de valori, care au fost interpretate de ctre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea. Etape parcurse: - documentarea, pe baza unei liste de informaii furnizate de ctre proprietar; - inspecia amplasamentului si al zonei, aprecierea strii tehnice a cldirii; - stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului; - selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; - analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii; - aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietii imobiliare. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandrile si metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR.
Utilizare Rezidenial Da Da Da Comercial Da Nu Nu Industrial Nu Nu Nu Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber este utilizarea rezidenial.
23
Criterii
Da Da Nu
Da Nu Nu
Da Nu Nu
Da Nu Nu
Cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare ca fiind construit este cea curent, adic rezidenial, identic cu celelalte imobile prezente n vecinti.
Caracteristici: - suprafa teren 915 mp - arie util cas 140 mp - construcie din lemn - pre 80000 euro - finisaje superioare - nclzire cu gaz i electric - localizarea lng telescaun - fr pivni - acces la strada Negreti - apa surs proprie i de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 6 camere Comparabila 2 Cas de locuit compus din p+1 situat n strada Parcului, lng prtia nou de schi.
arie util cas 140 mp construcie din lemn pre 62000 euro finisaje medii nclzire cu sobe localizarea lng parc fr beci acces la strada parcului apa de la ora proprietar pe toat suprafaa 5 camere
Comparabila 3 Cas de locuit compus din p+1 situat n strada George Cobuc,
Caracteristici: - suprafa teren 540 mp - arie util cas 240 mp - construcie din crmid - pre 105000 euro - finisaje medii - nclzire cu sobe - localizarea n staiune - cu demisol i beci - acces la strada George Cobuc - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 9 camere Comparabila 4: Cas locuit P+M, situat n strada Baladei, n zon apropiat de comparabila 2:
26
Caracteristici: - suprafa teren 525 mp - arie util cas 145 mp - construcie din lemn - pre 70000 euro - finisaje medii - nclzire cu sobe - localizarea lng parc - cu beci - acces la strada Baladei - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 6 camere Comparabila 5: Cas locuit P+1, situat n strada Transilvaniei, n zona de ieire ora spre Cluj Napoca:
27
Caracteristici: - suprafa teren 200 mp - arie util cas 120 mp - construcie din lemn stil canadian - pre 100000 euro - finisaje superioare - nclzire centrala lemne - localizarea la ieirea din ora spre Cluj Napoca - fr beci - acces la strada Calea Transilvaniei - apa de la ora - proprietar pe toat suprafaa - 5 camere
28
transmis Corecie Pre corectat Condiiile de finanare Corecie Pre corectat Condiiile de vnzare Corecie Pre corectat Condiiile pieei Corecie Pre corectat Localizare Corecie Materialul de construcie Corecie Beci Corecie Demisol Corecie Pre corectat Pre corectat proprietate Corecie total net Corecie total net(% pre de vnzare) Corecie total brut Corecie total brut(% pre de vnzare) Valoare proprietate evaluat
-40 531 Pia 0 531 Independente 0 531 Recent Staiune Lemn 531 Similar Lemn
-40 403 Pia 0 403 Independente 0 403 Recent 403 Similar Lemn
-40 397,5 Pia 0 397,5 Independente 0 397,5 Recent 397,5 Similar Crmid -23,5 Da Da -18 356 85440 -81,5 18,63%
-40 443 Ofert -5%(-22) 421 Independente 0 421 Recent 421 Similar Lemn
-40 793 Ofert -5%(40) 753 Independente 0 753 Recent 753 Inferioar -110 Lemn
Da Nu
58 10,16%
58 13,09%
81,5 18,63%
62 12,84%
190 21,52%
Am ales valoarea corectat a proprietii comparabile a crei corecie brut total este cea mai mic i se aseamn i are caracteristicile cele mai apropiate de cea a proprietii evaluate
29
Datorit faptului c chiriile practicate de primrie pot avea o conotaie social, iar nivelul chiriei de la cas de 1200 lei/lun este doar ofert, vom lua n considerare chiria de la apartamentul cu 3 camere n cuantum de 600 lei/lun Chiriile pe termen scurt(cazare ocazional turiti) ntruct Vatra Dornei, are statut de staiune turistic de interes naional, n tot timpul anului este vizitat de turiti din toat ara care pot fi poteniali clieni pentru nchirierea camerelor de la proprieti de genul celei evaluate.
30
Pensiune Camere decomandate Baie n camer Casa particular Baie la 2-3 camere
Denumire/proprietar Bucovina Climani Carol Delia Pensiunea Dornelor Simina Iulia Familia ulschi Familia Popescu
Tarif/noapte 1 90,00 143,00 166,00 80,00 80,00 80,00 100,00 40,00 40,00
Observaii Fr MD Cu MD
Cu MD
Vom lua n considerare nivelul nchirierii pentru case particulare(40,00 lei/noapte), deoarece condiiile i asemnarea este evident i comparabil ntre proprietatea evaluat i comparabile.
Pe o perioad de 10 ani vom avea 3 ani nchiriai i un an liber unde rezult: - 7 ani nchiriat
1
Date preluate de pe site propriu al fiecrei structuri de cazare, excepie fac casele familiale
31
- 3 ani liber Rezult gradul de neocupare de 30%. Din structura camerelor n imobil cu acces separat pentru etaj i separat pentru parter, se poate nchiria astfel: - parterul cazare pentru turiti, 3 camere cu baie i buctrie. - etajul nchiriat pentru o familie. Gradul de ocupare pentru ntreaga proprietate rezult din media gradului de neocupare pe cele 2 nivele ajunge la 50,75% Grad neocupare mediu anual =
30.00 + 71.5 = 50.75% 2
Energie Am luat n considerare 6 ore din 24, deci 12 ore din 48 nclzire i ap cald Ap rece + canal Reparaii i ntreinere Reparaii zugrveal Alte cheltuieli neprevzute Total cheltuieli variabile anuale
Kw
345,6 / 4 =86,4
0,325
28,08
Ton Mc buc Mp
20 3 20 42,6 1
15,60
Pentru nchirierea pe termen lung nu lum n considerare cheltuieli variabile deoarece ele vor fi suportate n general de ctre chiria, iar cel fixe sunt pentru toat proprietatea. Element Chirii Venit brut potenial Valoare 43800,00 7200,00 51000,00 32
3 x 40 x 365 1 x 600 x 12
Grad de neocupare 50,75% 25882,50 VBP - Grad neocupare 25117,50 Venit brut efectiv Cheltuieli fixe 226,00 Cheltuieli variabile 4352,20 Cheltuieli de exploatare 18,22% din VBE 4578,20 Venit net de exploatare 20539,30
COMPARABILE
Chirie lunara solicitata conform numrului de camere pentru fiecare comparabila la un pre de 40 lei Venit Brut Potenial (lei/an) Grad de neocupare (50,75% din VBP) Venit Brut Efectiv (lei/an) Cheltuieli aferente proprietarului (18,22% din VBE) Venit Net din Exploatare (lei/an) Valoarea solicitata a proprietii(lei)
1
6 camere 40,00 lei/noapte 87600,00 44457,00 43143,00 7860,65 35282,35 (80000 ) 333 464,00 10,58
2
5 camere 40,00 lei/noapte 73000,00 37047,50 35952,50 6550,55 29401,95 (62000 ) 258 435,00 11,38
3
9 camere 40,00 lei/noapte 131400,00 66685,50 64714,50 11791,00 52923,50 (105000 ) 437 672,00 12,09
(1 = 4,1683 lei)
Rata de capitalizare (%)
33
VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA CAPITALIZARII/ACTUALIZRII VENITULUI GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
ELEMENTE DE CALCUL 0 Numr camere nchiriate Venit brut anual (col. 3 x 12 luni) Grad de neocupare Cheltuieli cu impozitul pe cldire Cheltuieli cu asigurarea Cheltuieli cu managementul proprietii Venit net anual Rata de capitalizare, c Curs de schimb la data de referin VALOAREA PROPRIETATII
VALOARE 3 4.250,0 51.000 -9.292 -100 -126 -500 40.982 0,1138 360.121 86.395
4,1683
Valoarea proprietii estimat prin abordarea prin venit pe baza capitalizrii venitului: Valoarea n lei 360121,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 86395,00
Valoarea proprietii estimat prin abordarea prin venit pe baza multiplicatorului brut al chiriei: Valoarea n lei 346432,00 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 83111,00
34
35
- amplasament: Strada Telefericului - suprafaa: 700 mp - topografie: pant - utiliti: energie, telefonie mobil, - acces: drum pietruit n pant - pre tranzacionare: 9500 euro - pre/mp: 13,50 - zona C Comparabila 2:
- amplasament:strada Negreti - suprafaa: 750mp - topografie: n pant - utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 24750 - pre/mp: 33 euro - zona C Comparabila 3:
- utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 36000 - pre/mp: 36 euro - zona B Comparabila 4:
- amplasament:strada Diecilor - suprafaa: 500 mp - topografie: plan - utiliti: ap, energie, canalizare, telefonie mobil - acces: drum pietruit - pre tranzacionare: 11000 euro - pre/mp: 22 euro - zona C
37
Dup aplicarea primelor patru elemente de comparaie i am stabilit preul corectat, am aplicat criterii de comparaie cu caracteristici fizice cele mai importante care pot face diferenierea ntre proprieti: - localizare - acces - utiliti
13,50 Piaa 13,50 Independente 13,50 Recent Staiune Drum pavat Toate 13,50 Inferioar +14 Inferior Inferior +3 13,5 9450 0 125,92
22 Piaa 22 Independente 22 Peste 1 an -3 19 Inferioar +14 Inferior Inferior +3 13,5 6750 -8,5 90,90
33 x 360 =11880
Din analiza comparativ a terenurilor alese ca i comparative, alegem valoarea comparabilei 3 care are corecia brut cea mai mic. Valoarea terenului Valoarea n lei 49519,40 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 11880,00
n urma nsumrii costurilor elementelor cldirii, nsumare repartizat pe subsisteme, am determinat costul de reconstrucie brut al cldirii, la data evalurii.
CALCUL COST DE NOU CLADIRE Suprafaa Cost / Total cost catalog construit mp (mp) A B C=AxB 100,00 100,00 72,00 5,00 100,00 72,00 5 125,00 5,00 100,00 72,00 Parter Etaj 1 100,00 72,00 1.178,60 503,60 503,60 918,1 918,1 918,1 3563,5 340,4 82,4 82,4 82,4 6544 6.544,00 113,1 113,1 117.860,00 50.360,00 36.259,20 4.590,50 91.810,00 66.103,20 17.817,50 42.550,00 412,00 8.240,00 5.932,80 6.544,00 6.544,00 11.310,00 8.143,20 Corecie manoper (2) E 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360 1,0360
denumire
Tip element (simbol) Fsubspar casa lemn casa lemn fobfs fsupfs fsupfs scamoz invtl Subsol Parter Etaj 1 calawc calawc Parter Etaj 1
Corecie distan (1) D 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000
Cost total corectat F=CxDxE 122.102,96 52.172,96 37.564,53 4.755,76 95.115,16 68.482,92 18.458,93 44.081,80 426,83 8.536,64 6.146,38 6.779,58 6.779,58 11.717,16 8.436,36 491.557,55 4,1683 117927,58 685,63
instalatii sanitare instalatii incalzire total constructii si instalatii cotatie euro total euro total europ/mp
Metodologia de calcul: Fundaie i subsol: infrastructura cu subsol parial din beton simplu cu elevaie de 30 cm deasupra pmntului. Parter i etaj: suprastructura din lemn de rinoase. Finisaje interioare i exterioare: la subsol finisaj obinuit, cu perei tencuii i zugrvii, iar la parte i etaj, finisaj superior, cu perei tencuii, gletuii, zugrveal acrilic, placaje cu faian i gresie de calitate, tmplrie PVC, faada este de tip termosistem. nvelitoare: arpant de lemn ecarisat i tabl Lindab. Instalaii electrice: de tip ngropat n tencuial cu aparate i corpuri de iluminat fixe, fr accesorii. Instalaii sanitare: finisaje obinuite dotate cu cad font, lavoar, WC, i accesorii la nivel mediu. Instalaii de nclzire: trasee tur retur care alimenteaz corpuri stative de tipul convectoradiatoare. 39
Valoarea construciei de nou: Valoarea n lei 491557,55 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 117927,58
Depreciere funcional Depreciere funcional recuperabil: - Ua la baie subdimensionat - scara de acces la etaj ngust i abrupt. Costul elementului existent
Nr.crt. 1 Element U baie etaj Total Simbol Tablicap Cost 938,7 lei/mp Cost total 1501,92 1501,92
Depreceierea
Nr.crt. 1 Element U baie etaj Uzur 49/55 Cost 1501,92 Valoarea deprecierii 1339,07
Costul remedierii
Nr.crt. 1 2 3 4 Element U baie etaj Desfacerea uilor Foaie de u revizuit + feronerie Placaje cu faian Total Simbol Tablicap Rpco56a1 Ck03e1 Ci06c1 Cost 938,7 lei/mp 11,98 lei/mp 378,9 lei/mp 104,45 lei/mp Cantitate 1,60 1 1 1 Cost total 1501,92 11,98 378,90 104,45 1996,53
40
1 2 3 4 5
Costul elementului existent Minus deprecierea considerat anterior Plus costuri pentru remediere Minus costul elementului dac ar fi instalat de nou Deprecierea funcional
Costul de nlocuire net CIN=491557,55-116474,64=375082,91 Valoarea n lei 375092,91 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 89984,62
41
Costul de nlocuire al construciei este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate folosind materiale moderne, normative, arhitectur i proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent, minus deprecierile cumulate. Valoarea pe care o vom alege pentru stabilirea costului de nlocuire a construciei va fi costul pentru casa din lemn, materialul de construciei fiind identic cu cel al casei actuale. Valoarea n lei 375092,91 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 89984,62 Valoarea total estimat prin metoda costurilor Valoarea cldire Valoare teren Total valoare Valoarea n lei 420110,55 Valoarea n lei 49519,40 Valoarea n lei 469629,95 Curs euro 4,1683 Curs euro 4,1683 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 100784,62 Valoarea n euro 11880,00 Valoarea n euro 112664,62
n situaia de a compara i cu proprieti din oferta imobiliar, este una mult mai apropiat de starea pieei imobiliare din prezent care este n stagnare, i poate chiar s scad; - dac se dorete vnzarea proprietii ntr-un timp ct mai scurt prin valoarea estimat aplicnd metoda abordrii prin comparaie are ansele cele mai mari de a atrage atenia eventualilor cumprtori i s se realizeze tranzacia. - Chiar dac valoarea care reiese din abordarea prin cost este mai mare, nu o putem alege deoarece vechimea cldirii este destul de mare i ar descuraja orice potenial cumprtor, care cu siguran s-ar ndrepta spre alte oferte, chiar cu construcii noi. - Valoarea estimat aplicnd metoda abordrii prin venit nu este relevant acum cnd economia este n recesiune, i numrul turitilor este foarte sczut. De asemenea oferta diversificat i bogat face ca potenialii chiriai s fie gsii cu dificultate Astfel, ca i rezultat aferent proprietii evaluate valoarea de pia estimat este: Valoarea n lei 315798,74 Curs euro 4,1683 Valoarea n euro 75762,00
Data: 22.03.2011
43
5 ANEXE
Anexa 1 Documente atestare drept de proprietate
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
Valoarea de impozitare Impozitul pentru proprietatea subiect este stabilit conform codului fiscal respectiv la valoarea de 0,1 din valoarea impozabil a cldirii, iar valoarea de impozitare este stabilit conform CODUL FISCAL - TITLUL IX Impozite i taxe locale Legea nr. 571/2003.
Art. 251 alin.(3) Valorile impozabile pe mp de suprafa construit desfurat la cldiri, n cazul persoanelor fizice NIVELURILE APLICABILE N ANUL 2010 NIVELURILE APLICABILE N ANUL 2011 Cot majorare fa de anul 2010 Valoare impozabil Lei/mp Cu instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire ( condiii cumulative) 4 Fr instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire
Tipul cldirii
Valoare impozabil Lei/mp Cu instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire ( condiii cumulative) Fr instalaii de ap, canalizare, electrice, nclzire
0 A. Cldiri cu cadre din beton armat sau cu perei exteriori din crmid ars sau din orice alte materiale rezultate n urma unui tratament termic i/sau chimic B. Cldiri cu perei exteriori din lemn, din piatr natural, din crmid nears sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic i/sau chimic C. Construcii anexe cu cadre din beton armat sau cu perei exteriori din crmid ars sau din orice alte materiale rezultate n urma unui tratament termic i/sau chimic D. Construcii anexe cu perei exteriori din lemn, din piatr natural, din crmid nears sau din orice alte materiale nesupuse unui tratament termic i/sau chimic E. n cazul contribuabilului care deine la aceeai adres ncperi amplasate la subsol, la demisol i/sau la mansard, utilizate ca locuin, n oricare din tipurile de cldiri prevzute la lit.A-D F. n cazul contribuabilului care deine la aceeai adres ncperi amplasate la subsol, la demisol i/sau la mansard, utilizate n alte scopuri dect cel de locuin, n oricare dintre tipurile de cldiri prevzute la lit. A-D
706
420
4,95%
741
441
192
120
5,20%
202
126
120
108
5,00%
126
113
72
47
5,50%
76
49
Valoarea impozabil a cldirii se ajusteaz n funcie de rangul localitii i zona n care este amplasat cldirea, prin nmulirea valorii determinate conform alin. (3) cu coeficientul de corecie corespunztor, prevzut n tabelul urmtor:
54
Rangul localitii
V 1,05 -
Valoarea impozabil a cldirii, determinat n urma aplicrii prevederilor menionate, se reduce n funcie de anul terminrii acesteia, dup cum urmeaz: a) cu 20%, pentru cldirea care are o vechime de peste 50 de ani la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referin; b) cu 10%, pentru cldirea care are o vechime cuprins ntre 30 de ani i 50 de ani inclusiv, la data de 1 ianuarie a anului fiscal de referin. n cazul proprietii evaluate valoarea impozitului conform codul fiscal i a prevederilor acesteia este urmtorul: (172 mp x 202,00) x 2,40 =83385,6 -valoarea impozabil Reducerea aplicat datorat vechimii ntre 30-50 ani 10% : 83385,6 x 10% = 8338,56 Valoarea impozabil 83385,6 -8338,56= 75047,04 Impozitul datorat 75047,04 x 0,1% =75,05 75,00 Impozitul pe terenul construit = 25,00
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67