17 - 7 - Raport Evaluare Fecne PDF

Raport de evaluare
la data de

pentru
S.C. FECNE S.A.

os. Berceni
Beneficiar: S.C. FECNE S.A.
Nr. dosar: 0112/18.01.2011

Datele, informaiile i coninutul acestei lucrri fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i
transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al
Address: Vasile Lucaci Str., no.10, sector. 3
Phone: (+40) 21 321 6823
Fax: (+40) 21 321 6801
Mobile: (+40) 722 281 670
E-mail: dorin.drula@preciss.ro
Web: www.preciss.ro

Raport de evaluare

la data de 18.01.2011
pentru bunuri aparinnd
S.C. FECNE S.A.
situate n
Berceni, nr. 104, sector 4, Bucureti

S.C. FECNE S.A.
18.01.2011

Ianuarie 2011
Datele, informaiile i coninutul acestei lucrri fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i
transmise unor teri fr acordul scris i prealabil al S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. i al Beneficiarului
Bucureti
Datele, informaiile i coninutul acestei lucrri fiind confideniale, nu vor putea fi copiate n parte sau n totalitate i nu vor putea fi
Bunuri din patrimoniul S.C. FECNE S.A., situate n -
Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4

NR. Reg. Com: J40 / 12903 / 2004; CUI: Ro16667800; Contul: RO06RNCB0074029212860001; Banca: BCR Sector 3
2
S Si i n nt te ez za a e ev va al l u u r ri i i i
Obiectul evalurii l constituie bunurile din patrimoniul S.C. FECNE S.A. situate n
Bucureti, os. Berceni, nr. 104, Sector 4, cuprinznd:

Proprietate imobiliar de tip industrial cu nr. cadastral 1476/26
o Teren n suprafa de 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz
reprezentnd drumuri, (conform msurtorilor cadastrale),
o Construcii cu o suprafa construit la sol de 28.123,01 mp, (conform
msurtorilor cadastrale) i
Rest mijloace fixe conform listei pus la dispoziie de client.
Proprietatea imobiliar de evaluat este o proprietate de tip industrial, specializat.
Evaluarea s-a fcut pentru proprietate n starea existent la data evalurii.

Scopul acestei lucrri este actualizarea valorilor estimate n raportul de evaluare efectuat n
2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand
o propune de valoare pentru nceperea licitaiei prin vnzare forat (rapid) a bunurilor
aparinnd S.C. FECNE S.A. (societate aflat n faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat
la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A.
Conform declaraiei lichidatorului, nu au fost formulate obieciuni la Raportul de evaluare
ntocmit n anul 2007.

Valoarea de pia va fi estimat n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare.
Pentru estimarea valorii s-au aplicat urmtoarele abordri:
1. Abordarea prin cost a properietii imobiliare, respectiv:
a. metoda comparaiei directe de pia pentru terenuri;
b. Metoda costurilor pentru construcii;
2. Abordarea prin venit pentru prorietatea imobiliar;
3. Abordarea prin cost pentru bunuri mobile (metoda costului de nlocuire net);
Avnd n vedere tendina de scdere accentuat nregistrat pe piaa imobiliar i nu numai, n
contextul crizei financiare i economice actuale, este posibil ca scderea pieei imobiliare s
fie mai accentuat dect ritmul de diminuare al preului de pornire al licitaiei pentru
proprietile imobiliare n ipoteza n care proprietile nu se vor vinde de la prima licitaie. n
aceste condiii ansele de vnzare la licitaiile urmtoare scade considerabil. Pentru a evita
aceast situaie propunem ca valorare de pornire a licitaiei o valorare sub valorarea de pia
estimat. Diminuarea propus de evaluator este de cca 30%, avnd n vedere c procedura de
vnzare (licitaie) permite obinerea unor preuri apropiate de valoarea de pia chiar dac
valoarea de pornire este mai mic.
Valoarea propus de evaluator pentru nceperea licitaiei este:

respectiv

La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011.
Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.
2.500.000 EUR

10.638.250 RON



3

D De ec cl l a ar ra a i i e e d de e c co on nf fo or rm mi i t ta at te e

Prin prezenta declaraie certificm urmtoarele:
Evaluarea a fost efectuat n conformitate cu Standardele Internaionale de
Evaluare (IVS) - edia a opta 2007 i cu Codul Deontologic;
Evaluatorul i asum, pentru situaiile incluse n raportul scris, ntreaga
responsabilitate a lucrrii;
Datele prezente n cadrul raportului sunt reale i corecte;
Evaluatorul certific faptul c inspecia proprietii ce face obiectul lucrrii a fost
efectuat d-na Delcea Rodica, expert evaluator n cadrul S.C. Preciss Cconsulting
S.R.L.;
Analizele, opiniile i concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la
ipotezele i condiiile limitative incluse n coninutul raportului i reprezint un
punct de vedere neprtinitor;
Evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor n proprietatea evaluat i nici
interes personal i nu este prtinitor fa de nici una din prile implicate;
Att evaluatorul ct i orice alt persoan afiliat sau implicat cu acesta nu sunt
acionari sau asociai cu beneficiarul;
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau nelegere
care s-i confere acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate n evaluare;
Evaluatorul ndeplinete cerinele adecvate de calificare profesional, a ndeplinit
programul de pregtire profesional continu i are experien n categoria de
proprietate ce este evaluat;
Evaluatorul a ncheiat asigurarea de rspundere profesional pe anul 2011 la
societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A.

Expert evaluator:

Dorin Drul



4
C CU UP PR RI IN NS S

Sinteza evalurii......................................................................................................................... 2
Declaraie de conformitate ........................................................................................................ 3
1. Capitolul I Prezentare General .................................................................................... 5
1.1. Obiectul evalurii ................................................................................................................... 5
1.2. Scopul i utilizarea evalurii .................................................................................................. 5
1.3. Data evalurii ......................................................................................................................... 5
1.4. Moneda raportului .................................................................................................................. 5
1.5. Beneficiarul raportului ........................................................................................................... 5
1.6. Prezentarea evaluatorului ....................................................................................................... 6
1.7. Definiia valorii ...................................................................................................................... 7
1.8. Baza de evaluare ................................................................... Error! Bookmark not defined.
1.9. Surse de informaii ................................................................................................................. 8
1.10. Ipoteze i condiii limitative................................................................................................... 9
1.11. Responsabilitatea fa de teri .............................................................................................. 10
1.12. Clauza de nepublicare .......................................................................................................... 10
2. Capitolul II Descrierea proprietii imobiliare de evaluat .......................................... 11
2.1. Identificarea proprietii....................................................................................................... 11
2.2. Situaia juridic .................................................................................................................... 11
2.3. Descrierea amplasamentului (zona i localizarea) ............................................................... 12
2.4. Descrierea terenului ............................................................................................................. 12
Indicatorii caracteristici ai terenului .............................................................. Error! Bookmark not defined.
2.5. Descrierea construciei ......................................................................................................... 12
3. Capitolul III Analiza preliminar a pieei imobiliare ................................................. 17
3.1. Piaa proprietilor industriale.............................................................................................. 17
Prezentare general ...................................................................................................................................... 17
4. Capitolul IV Evaluarea proprietii imobiliare ........................................................... 24
4.1. Procedura de evaluare .......................................................................................................... 24
4.2. Cea mai bun utilizare ......................................................................................................... 25
4.3. Evaluarea proprietii Abordarea pe baz de cost .............. Error! Bookmark not defined.
4.3.1. Evaluarea construciei Metoda Costului de nlocuire net ........................................................... 27
4.3.2. Evaluarea terenului ......................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.3.2.1. Metoda comparaiei directe pentru teren ............................... Error! Bookmark not defined.
4.4. Abordarea pe baza de venit .................................................................................................. 30
4.5. Alegerea valorii finale ......................................................................................................... 33
Anexe la raportul de evaluare ................................................................................................. 35



5
1 1. . C Ca ap pi it to ol lu ul l I I P Pr re ez ze en nt ta ar re e G Ge en ne er ra al l
1 1. .1 1. . O Ob bi ie ec ct tu ul l e ev va al lu u r ri ii i

o Teren n suprafa de 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz
reprezentnd drumuri, (conform msurtorilor cadastrale),
o Construcii cu o suprafa construit la sol de 28.123,01 mp, (conform
msurtorilor cadastrale) i
Evaluarea s-a fcut pentru proprietate n starea existent la data evalurii
1 1. .2 2. . S Sc co op pu ul l i i u ut ti il li iz za ar re ea a e ev va al lu u r ri ii i
Scopul acestei lucrri este actualizarea valorilor estimate n raportul de evaluare efectuat n
2007 de GMD STANDARD INVEST S.R.L. (actual Preciss Consulting S.R.L.), reprezentand
o propune de valoare pentru nceperea licitaiei prin vnzare forat (rapid) a bunurilor
aparinnd S.C. FECNE S.A. (societate aflat n faliment). Actualizarea valorilor s-a efectuat
la cererea ROVIGO SPRL, lichidator al S.C. FECNE S.A.
Conform declaraiei lichidatorului, nu au fost formulate obieciuni la Raportul de evaluare
ntocmit n anul 2007.

1 1. .3 3. . D Da at ta a e ev va al lu u r ri ii i
Evaluarea s-a fcut n baza informaiilor corespunztoare datei de 18.01.2011: (data
evalurii), dat la care se consider valabile ipotezele utilizate i valorile estimate de
evaluator.
Data inspeciei: 22.06.2010.
Data elaborrii lucrrii: ianuarie 2011.
1 1. .4 4. . M Mo on ne ed da a r ra ap po or rt tu ul lu ui i
Valoarea estimat prin prezentul raport de evaluare este prezentat n lei (LEI) i n euro
(EURO) la cursul de schimb al Bancii Naionale a Romniei din data la care se estimeaz
valoarea.Cursul de schimb valutar la data evalurii 18.01.2011:
1EUR = 4,2553 LEI
1 1. .5 5. . B Be en ne ef fi ic ci ia ar ru ul l r ra ap po or rt tu ul lu ui i
Beneficiarul prezentului raport este S.C. FECNE S.A.


6
Sediu: Bucureti, os. Berceni nr. 104, sector 4;
Numar de nmatriculare la Registrul Comertului: J40/28/1990
CUI: 369432
S.C. FECNE S.A. are ca activitate de baz fabricarea de construcii metalice i pri
componente ale structurilor metalice. Societatea este furnizor de echipamente nucleare, iar
principalul su client este GSP Constana.
Societate este n insolven n temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicat i
completat i a art. 20 lit. g din Legea 85/2006. Conform Procese verbale al adunrii
creditorilor din 28.06.2010 la punctul 3 s-a propus i aprobat intrarea societii in faliment.
1 1. .6 6. . P Pr re ez ze en nt ta ar re ea a e ev va al lu ua at to or ru ul lu ui i
Date generale
Denumirea firmei: S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L.
Adresa: Bucuresti, Str.Vasile Lucaci nr.10, Sect.3;
Telefon: (031) 22 89 403; (031) 22 89 405;
Persoan contact: Dorin Drul 0722.281.670;
Fax: (031) 22 89 4 00;
E-mail: dorin.drula@preciss.ro; rodica.delcea@preciss.ro
Nr. ordin in registrul comertului: J40/12903/20.08.2004
CUI: 16667800
Atribut fiscal: RO
Capital social: 5.020 LEI
Cont IBAN: RO06RNCB0074029212860001
Banca: BCR Sector 3
Obiectul principal de activitate
Conform nomenclatorului privind clasificarea activitilor din economia naional CAEN,
obiectul de activitate al societii este:
Domeniul principal de activitate:
Alte activiti de servicii suport pentru ntreprinderi n.c.a. cod CAEN 8299.
Alte activiti desfurate:
Activiti de consultan pentru afaceri i management cod CAEN 7022;
Activitati de evaluare a riscului de asigurare si a pagubelor cod CAEN 6621;
Activitati de contabilitate si audit financiar; consultanta in domeniul fiscal cod CAEN 6920;
Activiti de studiere a pieei i de sondaj COD CAEN 7320;
Alte activiti de servicii privind tehnologia informatiei cod CAEN 6209.
PRECISS CONSULTING efectueaz lucrri de evaluare i expertiz tehnic n
scopul:


7
privatizrii/vnzrii contra numerar a aciunii societilor comerciale, conform
metodologiilor stabilite de organismele abilitate;
privatizrii/vnzrii activelor societilor comerciale;
stabilirii valorii imobilelor (construcii i terenuri) - evaluri imobiliare;
studii de fezabilitate pentru fuziuni/divizri;
stabilirii aportului n natur la capitalul social sau majorrii capitalului social;
stabilirii valorii garaniilor/studii de fezabilitate pentru obinerea creditelor
bancare;
studii de fezabilitate pentru finanri de investiii noi sau dezvoltri;
planuri de afaceri pentru constituirea de societi mixte;
studii de restructurare;
stabilirii valorii bunurilor materiale la vnzarea prin licitaie, fuzionri, lichidri,
leasing, partaje, etc;
stabilirii valorii dreptului de proprietate intelectual: know-how, invenii,
licene, brevete.
Atestarea capacitii
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. asigur profesionalism i operativitate n executarea
lucrrilor din obiectul de activitate prin:
Evaluatori atestai de Asociaia Nainal a Evaluatorilor din Romnia,
consultani de investiii atestai CNVM, experi contabili membrii ai
Corpului Experilor Contabili din Romnia, auditori - membrii ai Camerei
Naionale a Auditrorilor din Romnia.
Confidenialitatea lucrrilor efectuate i asigurarea respectrii codului
deontologic al profesiunii de evaluator;
Baza de date permanent actualizat;
Spaii corespunztoare, echipament informatic i birotica necesar elaborrii
lucrrilor;
Asigurare profesional: 500.000 EUR cu nr. 2118/07.01.2011
S.C. PRECISS CONSULTING S.R.L. este membru activ al Asociaiei Naionale a
Evaluatorilor din Romnia (Certificat de membru asocial ANEVAR, Nr. F06/0091).
n acest moment suntem acreditai ca evaluatori BCR, Bank of Cyprus, Libra Bank, Banca
Romneasc etc.
1 1. .7 7. . B Ba az za a d de e e ev va al lu ua ar re e - - D De ef fi in ni i i ia a v va al lo or ri ii i
Valoarea estimat este valoarea de pia aa cum aceasta este definit n Standardele
Internaionale de Evaluare, ediia a opta 2007 standarde ce au caracter obligatoriu pentru
membrii ANEVAR ncepnd cu anul 2004. Valoarea de pia este definit n Standardul
Internaional de Evaluare IVS 1 Valoarea de Pia baza de evaluare:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre
determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate
au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.
Vnzarea forat se refer la un pre care provine din vnzarea n circumstane atipice sau
extraordinare, care reflect, de obicei, o perioad de comercializare inadecvat i fr o
publicitate rezonabil, iar alte ori reflect prezena unui vnztor care nu e dispus s vnd
sau/i desfurarea vnzrii n condiii de forare sau constrngere. Din aceste motive, preul


8
asociat cu un tip de vnzare, forat sau la faliment, numit valoarea de vnzare forat nu este
o reprezentare a valorii de pia. Preul pltit n astfel de condiii este un fapt dat. n general
nu este uor de estimat de ctre evaluator din cauza naturii i amplorii ipotezelor subiective i
conjuncturale pe care trebuie s le fac evaluatorul pentru a-i formula o astfel de opinie.
Valoarea de vnzare forat mai este cunoscut i prin termenul de pre de lichidare.
Valoarea de vnzare forat este suma care ar putea fi primit, n mod rezonabil, din
vnzarea unei proprieti, ntr-o perioad de timp prea scurt pentru a fi conform cu
perioada de marketing necesar, specificat n definiia valorii de pia. n unele ri,
valoarea de vnzare forat, n particular poate implica, de asemenea, un vnztor obligat s
vnd i un cumprtor sau nite cumprtori care cumpr, fiind contieni de dezavantajul
vnztorului.
Baza de evaluare este valoarea de pia.
Principiile de evaluare pe care se bazeaz metodele alese n urma analizei proprietii de
evaluat i a pieei sale specifice sunt:
principiul cererii i ofertei care susine c preul proprietii variaz direct, dar nu
neaparat proporional att cu cererea ct i cu oferta;
principiul substituiei care aplicat metodei comparaiilor directe arat c valoarea
unei proprieti tinde s fie dat de preul ce ar fi pltit pentru a achiziiona o
proprietate cu utilitate i atractivitate similare, ntr-un interval de timp rezonabil;
principiul echilibrului conform cruia relaia ntre teren i construcii i relaia dintre
o proprietate i mediu trebuie s fie n echilibru pentru ca o proprietate s reflecte
valoarea de pia real;
conceptul de cea mai bun utilizare, care se bazeaz pe modul n care cumprtorii i
vnztorii i fixeaz preurile pentru proprieti, bazate pe concluziile lor legate de
cea mai profitabil folosire a zonei sau a proprietii dintre utilizrile legal permisive
i fizic posibile;
principiul anticipaiei care incub perceperea valorii ca fiind creat de perspectiva
unor beneficii viitoare.
Standardele de evaluare ANEVAR, care au stat la baza elaborrii lucrrii, sunt:
IVS 1 - Valoarea de pia,
IVS 2 - Alte valori dect valoarea de pia;
IVS 3 - Raportarea evalurii;
GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare;
GN 8 - Costul de nlocuire net;
GN 11 - Verificarea evaluriilor.
1 1. .8 8. . S Su ur rs se e d de e i in nf fo or rm ma a i ii i
La baza lucrarii de evaluare au stat in principal urmatoarele documente i elemente :
a) Materiale metodologice ale Asociaiei Naionale a Evaluatorilor din Romnia (ANEVAR);
b) Certificat de nmatriculare la Registrul Comerului a S.C. Kvaerner Fecne S.A.;
c) Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis
la data de 24.05.1994;
d) ncheiere nr. 3162 privind nscrierea dreptului de proprietate asupra terenurilor conform
certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor nr. 1091, seria MO3 emis
la data de 24.05.1994;


9
e) Extras de carte funciar nr. 30328 N din data de 23.09.2003;
g) Planul de amplasament i delimitare a corpului de proprietate, scara 1 : 500;
h) Fia corpului de proprietate nr. 1476/26;
i) Relevee construcii;
j) Lista mijloacelor fixe;
k) Materiale privind piaa imobiliar din Romnia ("Proprieti", "Ziarul Financiar", "Capital"
etc.)
1 1. .9 9. . I Ip po ot te ez ze e i i c co on nd di i i ii i l li im mi it ta at ti iv ve e
Analizele efectuate, opiniile si concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevazute si de
conditiile limitative, fiind analize, opinii si concluzii profesionale obiective si personale ale
evaluatorului.
Ipoteze
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de
ctre proprietar. Nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaie
juridice sau a consideraiilor privind titlul de proprietate, acesta considerndu-se a
fi valabil;
Proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini;
Se presupune c nu exist aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietii sau ale
structurii de rezisten, ce ar avea ca efect o valoare mai mic sau mai mare. Nu se
asum nici o responsabilitate pentru aceast situaie, evaluatorul neefectund studii
sau expertize tehnice pentru descoperirea lor;
Se presupune c proprietatea este n deplin concordan cu toate reglementrile
locale i republicane privind mediul nconjurtor i este conform cu toate
reglementrile i restriciile urbanistice.
Conform declaraiilor beneficiarului Valoarea de intrare a mijloacelor fixe este la
nivelul anului 1994 (conf. HG 500/1994) pentru cele intrate anterior acestei date i
la valoare de achiziie pentru cele achiziionate ulterior.
Condiii limitative
Acest raport nu se poate publica sau utiliza n alt scop far acordul prealabil n
scris al evaluatorului;
Evaluatorul nu ii asum responsabilitatea pentru factorii economici sau fizici ce
pot apare ulterior evaluarii i care pot influena opiniile din aceast lucrare;
Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin
prezentul raport;
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de
evaluare au fost rezonabile, lund n considerare informaiile de care s-a dispus la
data evalurii;
Evaluarea este valabil numai pentru scopul precizat.
Evaluarea s-a efectuat n baza informaiilor primite de la beneficiar; evaluatorul nu
a efectuat inventarierea bunurilor mobile evaluate.


10
1 1. .1 10 0. . R Re es sp po on ns sa ab bi il li it ta at te ea a f fa a d de e t te er r i i
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar,
corectitudinea i precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Valorile estimate de ctre evaluator sunt valabile la data evalurii i pentru un interval de timp
limitat dup aceast dat, n situaia n care condiiile specifice ale pieei imobiliare nu sufer
modificri semnificative care s afecteze opiniile estimate.
1 1. .1 11 1. . C Cl la au uz za a d de e n ne ep pu ub bl li ic ca ar re e
Raportul de evaluare nu poate fi publicat, nici inclus ntr-un document destinat publicitii,
fr acordul scris i prealabil al evaluatorului.
Publicarea parial sau integral a acestuia, precum i utilizarea lui de ctre alte persoane
dect destinatarul, atrage dup sine ncetarea obligaiilor contractuale i a responsabilitii
evaluatorului.



11
2 2. . C Ca ap pi it to ol lu ul l I II I D De es sc cr ri ie er re ea a b bu un nu ur ri il lo or r d de e e ev va al lu ua at t
2 2. .1 1. . I Id de en nt ti if fi ic ca ar re ea a p pr ro op pr ri ie et t i ii i i im mo ob bi il li ia ar re e i i a a b bu un nu ur ri il lo or r m mo ob bi il le e d de e e ev va al lu ua at t

Proprietatea imobiliar ce face obiectul acestui raport este nregistrat n Cartea funciar nr.
30328/N a localitii Bucureti cu numrul cadastral 1476/26 i se compune din:
Teren cu suprafata teren: 40.597,91 mp i 7.781 mp n cot indiviz reprezentnd
drumuri de acces.
Construcie, format din urmtoarele corpuri:
Nr. Crt. Denumire
Suprafata
construita (mp)
C1 Mecano-sudura grea 25.847,72
C2 Anexa TS - Accelerator linear 196,57
C3 Cabina accelerator linear 711,49
C4 Cuptor 382,25
C5 Statie compresoare 246,94
C6 Cuptor si alicara 738,04
TOTAL 28.123,01

Bunurile mobile sunt mijloace fixe din grupele 2-6 situate n incinta proprietii imobiliare
prezentat mai sus. In cea mai mare parte, sunt mijloace fixe specializate, greu vandabile.
2 2. .2 2. . S Si it tu ua a i ia a j ju ur ri id di ic c
Conform declaraiilor reprezentantului clientului, la data evaluarii, proprietatea imobiliar cu
numrul cadastral 1476/26, nscris n Cartea funciar nr. 30328/N a localitii Bucureti se
afl n proprietatea persoanei juridice S.C. FECNE S.A.
Dreptul de proprietate asupra terenurilor se dovedete cu Certificat de atestare a dreptului de
proprietate asupra terenurilor Seria MO3, nr. 1091 din 24.05.1994.
Asupra proprietii s-au constituit garanii bancare, care limiteaz dreptul de proprietate.
Astfel la 24.06.2003 (ncheiere nr. 14719-20) asupra imobilului se nscrie dreptul de ipotec
i de interdicie de nstrinare i grevare pentru garantarea creditului de 750.000 EUR n
favoarea lui Piraeus Bank Romnia S.A.
La data de 22.07.2003 (ncheierea nr. 17716-17717) se nscrie dreptul de ipotec gradul II i
interdicie de nstrinare, grevare i demolare construcie, pentru creditul n valoare de
1.000.000 EUR n favoarea lui Piraeus Bank Romnia S.A.
La data de 09.03.2005 Biroul Executorului Judectoresc au pus sub sechestru bunuri mobile
ce aparin debitoarei S.C. FECNE S.A.


12
S.C. FECNE S.A. este n insolven n temeiul art. 111 din Legea nr. 31/1990, republicat i
completat i a art. 20 lit. g din Legea 85/2006. Conform Procese verbale al adunrii
creditorilor din 28.06.2010 la punctul 3 s-a propus i aprobat intrarea societii in faliment.
Toate aceste informaii au fost considerate credibile i corecte, evaluatorul neverificnd
autenticitatea actelor juridice deinute.
Evaluatorul nu a avut la dispoziie extras de carte funciar recent. Pentru evaluare proprietatea
se consider liber de sarcini i marketabil.

2 2. .3 3. . D De es sc cr ri ie er re ea a a am mp pl la as sa am me en nt tu ul lu ui i ( (z zo on na a i i l lo oc ca al li iz za ar re ea a) )
Proprietatea imobiliar n cauz este amplasat n Bucuresti, os. Berceni, nr. 104, Sect. 4,
dup cum urmeaz:

2 2. .4 4. . D De es sc cr ri ie er re ea a t te er re en nu ul lu ui i
Suprafata total (cumulat) a terenului-conform msurtorilor cadastrale este S
tot
=
48.378,91 m
2
din care

7.781 mp reprezint drumuri de acces n cot indiviz.

Terenul este racordat la toate utilitile.
Din discuiile purtate cu proprietarul i din informaiile culese, rezult c nu exist
probleme deosebite de mediu: nu au fost observai factori poluani ai solului i
subsolului i se presupune c infestarea terenului n cauz se afl n condiii
acceptabile, neinfluennd valoarea.
n concluzie, se poate aprecia ca poziia terenului este adecvat pentru activitate
industrial.
2 2. .5 5. . D De es sc cr ri ie er re ea a c co on ns st tr ru uc c i ii il lo or r
C1 Mecano Sudur grea


13
Construcia este amplasat n incinta S.C. FECNE S.A. A fost proiectat ntre anii 1976
1980 n mai multe etape i a fost pus n funciune dup anul 1981.
Proiectul de execuie a fost elaborat de I.P.C.M., structura fiind conformat i proiectat
conform normelor i normativelor n vigoare la acea dat.
Obiectivele Halei Mecano Sudur Grea au fost asigurate prin proiectele de baz cu toate
utilitile:
Energie electric; Consumatorii electrici din cadrul FECNE sunt alimentai prin
intermediul posturilor trafo din staia de conexiuni SC-215. Posturile trafo i staia de
conexiuni se gsesc amplasate n Hala Mecano Sudur Grea. Distribuia energiei
electrice la consumatori se face astfel:
Din staia de conexiuni SC 215 sunt alimentate posturile trafo din hala PT1
PT5 echipate cu 1 sau 2 transformatoare
Din tablourile generale de distribuie aferente posturilor trafo se alimenteaz:
Magistralele de bare MA1, MA2, MB1, MB2, MC1 + MD1, MC2 +
MD2;
Liniile de contact prin intermediul tablourilor TLC;
Tablourile instalaiei de ventilaie;
Instalaia de iluminat a halei prin intermediul tablourilor de lumin TL;
Consumatorii din sediul administrativ (fosta anex tehnic a HMSG).
Din magistralele de bare din hala MA1, MA2, MB1, MB2, prin intermediul
cutiilor de racord (CR), se alimenteaz:
Consumatorii tehnologici ai halei;
Instalaiile de iluminat din anexele tehnice din hal;
Instalaiile de ventilare climatizare;
Consumatorii din hala de prelucrari mecanice (fost laboratorul de
sudur);
Gospodria de ap i compresoare prin tablourile din atelierul de
prelucrri mecanice.
Meniuni speciale privind alimentarea cu energie electric
o Tablourile electrice din staia de conexiuni i posturile trafo sunt vechi i conin
aparate de conectare i proiecie cu grad mare de uzur fizic i moral
o Transformatoarele din posturile trafo sunt la limita duratei normale de funcionare
care este conf. PE 016/96 de circa 30 ani.

Energie termic; Alimentarea cu energie termic se realizeaz din centrala termic
realizat n incinta HMSG n fostul Nod termic prin intermediul distribuitorului i
colectorului existente conf. plan 28.416 1.7 004 i RV 22 It 010.
Apa potabil; Alimentarea cu ap potabil este asigurat de la reeaua incint.
Canalizare; Canalizarea apelor uzate se face n sistem divizor la reeaua de canalizare
menajer i la reeaua de canalizare pluvial din incint.

Arhitectur
Conform proiectelor, Hala mecano sudur grea este compus din mai multe corpuri de
cldire alipite, cu sisteme constuctive i nlimi diferite, care au legturi funcionale i
tehnologice directe. Acestea sunt urmtoarele: C1 - hal mecano sudur grea propriu
zis i cldirile tehnologice anexe, adiacente acesteia: Cs Anex TS accelerator liniar, C3
Cabin accelerator liniar, C4 Cuptorul Cooperheat, C6 Cabin alicare cu cuptorul
de nclzit table, C5 Staie de compresoare.
Hala principal de producie este compartimentat cu perei de nlimi diferite, n funcie de
necesitile tehnologice.


14

Date generale
Forma n plan a cldirii este asemntoare literei L, avnd axele longitudinale orientate pe
direcia Nord Est Sud Vest. Cldirea este alctuit din patru corpuri adiacente.
Regimul de nlime al celor patru corpuri este parter, n interiorul halei principale de
producie existnd compartimentri etajate, cu acoperi propriu.
Aria construit total este A
c
= 28.123,01 mp din care:
Hala principal mecano sudur A

c
= 25.847 mp;

Cabin accelerator liniar A

c
= 711,49 mp;

Anexa TS accelerator liniar A

c
= 196,57 mp;

Cuptor Cooperheat A
c
= 382,25 mp;

Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) A

c
= 738,04 mp;

Aria desfurat total A
d
= 29.336,31 mp:
Hala principal mecano sudur A

d
= 27.087 mp;

Cabin accelerator liniar i anexa TS A

d
= 908,06 mp;

Cuptor Cooperheat A
d
= 382,25 mp;

Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) A

d
= 959 mp;

Descrierea construciei
Hala mecano sudur grea este o cldire cu structura alctuit din stlpi i grinzi metalice,
avnd trama constructiv: trei deschideri inegale (39,00 m; 33,85 m; 22,15m) cu travei de 24
m i rost de dilatare de 3,00 m. Deschiderile dintre stlpii cu axele A B = 39,00m i B C =
33,85 m au lungimea de 12 travei, iar cea dintre stlpii cu axele C D = 22,15 m au lungimea
de 8 travei.
nlimile libere ale celor trei deschideri sunt diferite:
Deschiderea A B [0 11] h liber = 37,57 m;
Deschiderea B C [0 11] h liber = 23,35 m;
Deschiderea C D [0 8] h liber = 16,21 m.

nchiderile halei au fost proiectate i executate din perei de tabl cutat tip sandwich cu
termoizolaie din vat mineral pe parapet de beton i vitaje din geam armat pe tmplrie
metalic.
Uile de acces n hal, pietonale i carosabile sunt cu structur metalic i tblii din tabl
cutat dubl, termoizolate cu vat mineral.
Acoperiul a fost prevzut i executat din tabl cutat pe pane metalice cu luminatoare
metalice cu geam armat i deflectoare tip Robertson.
Luminatoarele triunghiulare, de 3 m lime sunt amplasate ntre axele 8 11 [A C] iar
deflectoarele ntre axele 9 11 [A C].
Acoperiul are atice din tabl cutat, la urmtoarele cote:
Deschiderea A B [0 11] = 41,73 m;
Deschiderea B C [0 11] = 33,41 m;
Deschiderea C D [0 8] = 19,00 m.
nvelitoarea acoperiului s-a executat din materiale hidroizolante bituminoase i termoizolaie
de polistiren expandat.
Colectarea apelor meteorice este asigurat de pantele date de structura acoperiului iar
scurgerea acestora prin guri de scurgere i coloane interioare.
Finisajele exterioare ale nchiderilor sunt vopsitorii cu email pe tabl cutat i pe tmplria
metalic a uilor i ferestrelor, culoare alb bleu i albastru petrol.
Ferestrele au geam armat peliculizat glbui auriu.
Pardoseala halei este din beton cu criblur de bazalt.


15
n interiorul halei au fost proiectate i executate cldiri care adpostesc anexele tehnico
sociale i cldiri tehnologice speciale. De asemenea, au fost executate prin autoutilare corpuri
de cldire cu destinaii similare.
Cldirile anexelor cu indicativele C1, C2 i C4 au aceleai caracteristici constructive i
dimensiuni pe nlime, diferenele constnd n dimensiunile planimetrice.
Regimul de nlime al cldirilor de tip C2 C4 este P+1, avnd cotele pardoselilor finite la
0,00; +3,40; +6,12 i a acoperiului la +8,83.
Structura de rezisten este alctuit din stlpi i grinzi metalice cu planee din tabl cutat
suprabetonat, avnd trama constructiv: o deschidere de 4,96 m cu travei de 3,0m interax.
Scrile de acces la etajele cldirilor sunt metalice, n dou rampe.
nchiderile sunt difereniate n funcie de nivel. La parter s-a prevzut profilit dublu (cu
polistiren expandat la mijloc) pe profile metalice, cu parapet de beton (h = 0,50 m). La etaje,
perteii de nchidere sunt din tmplrie tip SECCO IREMOAS cu vitraj din geam clar i
parapei de tabl cutat dublai cu panouri PFL la interior. nchiderile fr vitraje sunt
executate din tabl cutat zincat. n dreptul ferestrelor precum i al nchiderilor halei s-au
prevzut balustrade metalice de 0,75 m nlime. Uile de acces la toate nivelurile sunt
metalice pline.
Finisajele proiectate i executate sunt:pardoseli din covor de PVC pe ap sclivisit (etaje),
mozaic sau beton (parter) i vopsitorii de ulei sau email la perei i tmplrie.
Pereii de compartimentare ai acestor anexe au fost executai ulterior din tabl cutat sau lis,
panouri de galsswand metalic, panouri PFL i gipscarton. Suprafeele metalice sunt vopste cu
ulei sau email iar gipscartonul cu vopsea lavabil. Usile sunt metalice i din lemn.

C2 - Acceleratorul liniar este amplasat n exteriorul halei mari de mecano-sudur grea. Este
o construcie din beton armat de tip hal industrial care adpostete acceleratorul i anexe din
zidrie portant pentru utiliti.
Structura vertical de rezisten este alctuit din perei masivi din beton armat care
protejeaz hala mare de radiaiile interioare. Construcia are o u glisant din dou buci,
care culiseaz transversal.uile sunt din beton armat i sunt prevzute cu sistem de rulare
inferior i superior care le permite deplasarea.
Datorit masivitii pereilor, prin proiect au fost prevzute rosturi de turnare verticale i
orizontale.
Pereii nu au goluri de ui sau ferestre, datorit procesului tehnologic care se desfoar n
interior.
Incinta este acoperit cu o plac din beton armat.
Cldirea acceleratorului nu are compartimentri interioare.datorit destinaiei speciale a
construciei, aceasta este prevzut cu o serie de dotri speciale:
pod rulant care se deplaseaz pe dou ine metalice din eav ptrat, prevzute cu
opritori
acceleratorul de particule, montat pe podul rulant
platfotm transportoare pe 4 ine de rulare ncastrate n radierul de fundare
canale tehnologice acoperite cu dale prefabricate
u metalic special care se nchide automat la declanarea radiaiilor, izolnd
cldirea acceleratorului de anexe.

Cldirea anexei C3, amplasat ntre stlpii cu axele A[2 3] executat prin autoutilare, este
adiacent grupului sanitar GS1, care a fost modificat prin schimbarea destinaiei WC-ului
pentru brbai. Acest spaiu aparine n prezent laboratorului care este amplasat la parterul
anexei C3.


16
Structura de rezisten a cldirii este alctuit din profile metalice, iar regimul de nlime este
P+1. Etajul este amplasat pe parterul care acoper grupul sanitar i peste parterul anexei, cu
cota de nivel +3,10 m.
Planeul peste parter este format din dou pri, cel al grupului sanitar (din beton armat) i cel
al anexei propriu-zise, executat din tabl striat pe profile metalice. Acoperiul este executat
din tabl pe structur metalic.
Accesul la etaj se face prin dou scri metalice exterioare. Pereii de compartimentare i
nchidere sunt executai din tabl cutat i lis cu vitraje din geam clar pe profile metalice.
Uile sunt metalice.
Pardoseala parterului este din beton, iar cea a etajului din tabl striat protejat parial cu
covor PVC. Suprafeele metalice sunt vopsite cu ulei sai email, iar cele de tencuial cu
vopsele lavabile tip vinarom.

C4 Cuptorul Cooperheat
Construcia cu caracter tehnologic special este amplasat n exteriorul halei mari de mecano
sudur grea.
Structura de rezisten este integral metalic cu parter. Construcia este fundat pe radier
general.
Structura vertical este alctuit din stlpi metalici realizai din dou profile metalice U24
prinse spate n spate prin intermediul uruburilor.
Cuptorul este nlat de la pmnt cu 110 cm, iar elementele orizontale de rezisten ale
fundului acestuia sunt grinzi din tabl groas asamblat sub form de l, dispuse transversal la
0,40 m.
Construcia este prevzut cu scar exterioar metalic de tip scar de pisic care asigur
accesul pe acoperiul cuptorului.
Nu are compartimentri interioare. Ua cuptorului este metalic i funcioneaz prin deplasare
pe vertical. Cuptorul este cptuit n interior cu crmid refractar, termoizolaie i folie
reflectorizant.n exterior cuptorul este acoperit cu tabl cutat.
Cldirea anexei C5 (executat prin autoutilare) are regimul de nlime P+1 i structura de
rezisten din profile metalice. Este amplasat ntre stlpii cu axele A[6-7].
Planeul peste parter este executat din tabl striat, iar cel peste etaj din tabl cutat pe pane
metalice.
Cota de nivel a etajului este +3,20 m.
Accesul la etaj este asigurat de o scar metalic amplasat n interiorul anexei.
nchiderile cldirii sunt executate din panouri de tabl cutat pe profile metalice.Ua de acces
este metalic.
Cldirea nu este compartimentat.
Golurile din planeul etajului i scara sunt protejate cu balustrade metalice. Pardoseala
parterului este din beton, iar cea a etajului din tabl striat. Suprafeele metalice sunt protejate
cu vopsea de email sau cu grund.

Cldirea anexei C6 este executat prin autoutilare i are regimul de nlime parter cu
acoperiul circulabil. Este amplasat ntre stlpii cu axele A[7-8].
Structura de rezisten este alctuit din profile metalice, iar planeul acoperiului din tabl
striat.
Pereii de nchidere i de compartimentare sunt din tabl cutat i tabl lis, protejat cu grund
i parial cu vopsea de ulei. Pardoseala este din beton.
Acoperiul este executat din tabl cutat pe pane metalice, n dou ape cu scurgerea interioar
a apelor pluviale.
nvelitoarea este executat din materiale bituminoase cu termoizolaie din plci de stabilit.


17
Peretele de compartimentare longitudinal prevzut prin proiect i executat, este din zidrie de
12,5 cm grosime, pe toat nlimea cldirii.
Pereii de compartimentare pentru coala de sudur sunt executai din tabl pe structur
metalic n zona pentru activitile teoretice i din zidrie de 15 cm grosime i nlime de
2,50 m (cu acoperi din tabl) n zona activitilor practice.
Uile sunt metalice.
Pardoseala este de beton, pereii tencuii sunt vopsii cu vopsea tip vinarom i tmplria
metalic vopsit cu vopsea de ulei.

Instalaii
Att n hala principal de producie, ct i n cldirile tehnologice anexe au fost proiectate i s-
au executat urmtoarele instalaii:
instalaii sanitare de alimentare cu ap potabil i de canalizare;

instalaii de ventilaie;

instalaii interioare de nclzire ventilare;

instalaii electrice: de iluminat, aferente ventilaiei, de legare la pmnt, magistrale de

bare, aferente liniilor de contact.

Construcii speciale
Cele mai importante construcii speciale sunt podurile rulante. n deschiderea A, B
funcioneaz poduri rulante suprapuse de construcie special care circul la acelai nivel
+23,00 m. n deschiderea B, C funcioneaz dou poduri rulante care circul pe grinda de
rulare de cca 200 m, la cota +23,00 m.
n deschiderea C, D funcioneaz deasemenea dou poduri rulante care circul pe grinzi de
rulare la cota + 13,00 m.
3 3. . C Ca ap pi it to ol lu ul l I II II I A An na al li iz za a p pr re el li im mi in na ar r a a p pi ie e e ei i i im mo ob bi il li ia ar re e
3 3. .1 1. . P Pi ia a a a p pr ro op pr ri ie et t i il lo or r i in nd du us st tr ri ia al le e
P Pr re ez ze en nt ta ar re e g ge en ne er ra al l
Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice)
care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Aceast pia se
definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri, localizare,
caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici.
Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor i
cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente (este foarte sensibil la
situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de cumprare sunt influenate de
tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii, este o pia care nu se
autoreglementeaz, ci este afectat de multe reglementri guvernamentale i locale,
informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat disponibile, exist decalaj ntre cerere i
ofert, cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structura
populaiei).
n anii de dinaintea lui 1989 construciile industriale s-au extins foarte mult. n urma
procesului de restructurare a activitii industriale nceput dup anul 1990 au aprut spaii de
producie slab sau deloc utilizate, care au fost disponibilizate i propuse pentru valorificare
sau asociere.


18
Pe pieele imobiliare cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care
se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere, la diferite preuri, pe o anumit pia,
ntr-un anumit interval de timp.
n cazul proprietii analizate, lund n considerare tipul definit (vecintile, amplasarea,
dimensiunile, compartimentarea, utilitile oferite, etc.), analiza cererii are la baz cererea
manifestat pentru proprieti industriale de tipul halelor industriale universale din zona
respectiv.
Cei care vnd hale industriale sunt n general societi comerciale productive care doresc s-i
restrng activitatea, fiind nerentabile sau s aib o alt surs de venit pentru a subzista.
Datorit faptului c dezvoltarea din anii 80 nu a avut la baz o nevoie real, ci una haotic, n
1990 era un mare excedent de asemenea spaii.
Preul de vnzare al acestor proprieti este mai mic dect preul de realizare a unei construcii
noi similare, pentru c nu este raional s construieti ceva nou, dac l gseti s l cumperi
mai ieftin.
Piaa imobiliar a construciilor industriale nu este dinamic nu pentru c nu exist cerere, ci
pentru c nu exist mijloace de creditare a cererii. Valoarea unei construcii industriale
depinde, pe lng poziionare i mrime i de modul de compartimentare, utiliti oferite, grad
de finisaj etc.
n prezent, piaa spaiilor industriale i de depozitare poate fi mprit n dou categorii
distincte: spaii noi i spaii vechi. Spaiile vechi ofer n general structuri din beton, n timp
ce noile parcuri aprute ofer att structuri metalice, ct i structuri din beton. Construciile
industriale noi, construite n ultimii ani, sunt superioare din punct de vedere calitativ celor
existente.
Din punct de vedere al facilitilor, oferta este similar pentru toate halele i depozitele:
tensiune 380V, gaze, ap curent, canalizare, poduri rulante suspendate, lifturi de marf,
platforme din beton, poziionarea n apropiere de ci ferate i ci de transport accesibile
pentru ncrcturi grele.
Cldirile se afl n general n diferite stadii de deteriorare, ns o parte dintre acestea au fost
renovate prin rezugrvirea pereilor interiori i a faadelor, instalarea sistemelor de detectare i
de stingere a incendiilor, nivelarea uniform a podelelor din beton, instalarea unor noi ci de
acces n incint, de dimensiuni mari, costurile fiind suportate fie de ctre proprietar, fie de
ctre noul client, potrivit conveniei contractului de nchiriere.
Nivelul chiriei pentru aceast categorie de spaii variaz n funcie de locaie, stadiul de
deteriorare i de facilitile oferite.
Segmentul spaiilor logistice din Capital resimte din plin perioada economic dificil.
Potrivit unei analize realizate de compania de consultan The Advisers/Knight Frank, dup
prima jumtate a acestui an, stocul spaiilor industriale a rmas la acelai nivel raportat la
sfritul anului trecut: 920.000 de metri ptrai.
Situaia nu arat mult mai bine nici lund n considerare estimrile pentru cea de-a doua parte
a lui 2010. n momentul de fa, doar dou proiecte se afl momentan n dezvoltare, ambele
localizate n sud-estul Bucuretiului, foarte aproape de oseaua de centur. Acestea vor aduce
pe pia o suprafa suplimentar de circa 30.000 de metri ptrai. n acest context, stocul total
de spaii logistice i industriale din Capital va rmne sub pragul de un milion de metri
ptrai.
Chiriile de clasa A, scdere de 10-20%


19
Un declin considerabil a fost nregistrat i la capitolul tranzacii de nchiriere. Astfel, valoarea
chiriilor pentru spaiile de clasa A a sczut
cu 10-20% n comparaie cu luna
decembrie a anului trecut. Scderea poate
fi explicat prin stimulentele acordate de
ctre proprietari, ce au dus la diminuarea
nivelului chiriilor per ansamblu.
n plus, rata de neocupare pe acest
segment al pieei imobiliare se ridic n
prezent la circa 12%, fa de sub 10%, ct
a fost n 2009. Finanarea este nc dificil
de obinut, iar interesul potenialilor
chiriai a sczut, explic reprezentanii
The Advisers/Knight Frank situaia din
pia.
In primul trimestru din 2010, piata logistica din Romania a fost mai dinamica, in comparatie
cu aceeasi perioada din 2009. Cererea a crescut iar dezvoltatorii au devenit mai optimisti in
ceea ce priveste revenirea pietei, in special in sectoarele industrial si retail.
Livrari de spatii noi
Doi dezvoltatori au avut o prezenta activa pe piata spatiilor logistice si industriale din
Bucuresti in T1 2010: Millennium Logistic Park (cu un proiect de 12,000 mp in desfasurare)
si Cefin Real Estate (care dezvolta in prezent un proiect de 10,000 mp de spatii de
depozitare).
Stocul de spatii logistice moderne din Bucuresti este de 900,000 mp, iar in tara acesta a atins
valoarea de 400,000 mp, concentrandu-se in Timisoara, Arad, Ploiesti si Brasov.

Cererea
Cererea a fost orientata catre spatii medii,
cu suprafata cuprinsa intre 1,000 si 3,000
mp, venind majoritar din partea
companiilor de distributie. Sectoarele de
retail si logistica au ramas stabile, avand,
insa, potential de dezvoltare. Volumul
total al suprafetelor inchiriate a atins
valoarea de 15,000 mp in Bucuresti, fiind
reprezentat prin numai cateva tranzactii
importante, cea mai mare insumand 6,000
mp. In tara s-a manifestat un interes ridicat
din partea companiilor de retail si de
logistica, in special in partea centrala a Romaniei; cu toate acestea, nu au fost incheiate inca
tranzactii notabile.

Grad de neocupare
Gradul de disponibilitate a ramas intre 10
si 15% in Bucuresti, in comparatie cu
orasele secundare din tara, referind-ne la
centre logistice precum Timisoara si Arad,
unde a fost atins un grad mai ridicat de
disponibilitate.



20
Terenuri
In ceea ce priveste noile dezvoltari si achizitia de terenuri, s-a observat un interes crescut al
dezvoltatorilor si al beneficiarilor finali de a identifica oportunitatile existente pe piata, pe
fondul scaderii pretului terenurilor din ultimele 18 luni. Majoritatea cererilor au venit din
partea companiilor industriale/logistice, care doresc sa se dezvolte in Romania, vizand orase
precum Bucuresti, Ploiesti, Craiova, Cluj, Timisoara.

: DTZ Echinox

Locaiile din cadrul platformelor industriale au n general terenuri extinse, care atrag interesul
investitorilor si dezvoltatorilor imobiliari pe aproape toate segmentele importante ale pietei,
respectiv rezidential, comercial si birouri.
Proiecte n desfurare
Aproape toate vechile platforme industriale s-au mutat la periferia oraului sau urmeaz s se
mute. Putem aminti aici Electromagnetica, IMGB, Aversa, Laromet, Rocar, Policolor,
Semntoarea, Titan, Timpuri Noi, Suveica i Tricodava. Unele au vndut deja terenul
dezvoltatorilor imobiliari. Dac n anul 2000 aproape un sfert din suprafaa Capitalei era
acoperit de astfel de ntreprinderi, aceast pondere s-a redus n prezent. Conform
estimrilor, aproximativ 15% din suprafaa Bucuretiului este acoperit de platforme
industriale n prezent, a declarat Irina Petrescu, partener la Esop Consulting. Pentru
platforma Semntoarea, cu peste 40 de hectare, s-a terminat prima faz a construciei de
birouri clasa A, avnd aproximativ 43.000 mp nchiriabili. Etapa a doua, cu 60.000 mp, este n
curs de planificare. Dominanta acestui proiect este partea de birouri cu o suprafa prevzut
de peste 363.000 mp. Proiectul este prevzut i cu o zon rezidenial cu peste 1.200
apartamente i o zon comercial. Rmne de vzut cnd se va finaliza, n funcie de rata
anual de absorbie a fondurilor. Pe locul fostei fabrici Suveica din zona Colentina este un
mare proiect rezidenial de 11 blocuri, aproape de finalizare. Platforma Metav, aflat n
portofoliul grupului de firme Altrom, controlat de oamenii de afaceri Gabriel Popoviciu i
Radu Dimofte, a fost transformat ntr-o zon de cldiri de birouri renovate. Metav Business
Park este un proiect care se dezvolt n funcie de cererile din partea clienilor. Fabrica Titan,
achiziionat de dezvoltatorul spaniol Hercesa, proprietarul Hotelului Cimigiu, este
transformat acum n ansamblu rezidenial, aflat n faz de construcie.
Vremea polurii trece
Poluarea nu mai e la mod. Att legislaia european, ct i cea rom-neasc fac viaa grea
ntreprinderilor care nu investesc suficient n remedierea problemelor de mediu. Conform
datelor de la Ministerul Mediului, de anul trecut pn acum, mai multe ntreprinderi au primit
amenzi usturtoare n acest sens. Enumerm doar cteva dintre firmele amendate cu 100.000


21
de lei: Atelierele CFR Grivia, Evoluie Lemn, Pierrepi Pressofusioni, Energoprogresul sau
Can Pak, toate din Bucureti. n ar, amenzi de 100.000 de lei au primit Petrotel Lukoil SA
Ploieti, Petrom Rafinria Petrobrazi Ploieti, Petrom Galai sau Sometra SA Copa Mic, n
timp ce Mittal Steel Galai a fost amendat cu 200.000 de lei. Pe lng acestea, exist
ntreprinderi ale cror necesiti de investiii pe mediu sunt foarte mari, printre care se numr
Dosan IMGB, Chimopar sau Isovolta. La acestea se adaug mari ntreprinderi care au fost
notificate. Aici pot fi amintite Victoria SA Bucureti sau Dossan IMGB. Ultima a realizat
investiiile necesare, n cele din urm.
Deocamdat, piaa se afl n stand-by
Majoritatea fostelor ntreprinderi beneficiaz de o plasare bun i acces uor, aflndu-se n
apropierea unei staii de metrou. n acest sens, au un mare potential pentru dezvoltarea de
cldiri de birouri, de locuine sau retail, de la caz la caz. Criza a afectat aceast tendin.
Relocarea presupune costuri: cu investiii n vederea nchirierii ulterioare, dar i cu
amenajarea unui nou sediu n afara oraului, achiziia unui teren pentru noul sediu, costuri cu
personalul sau antreprenorii i altele asemenea, a declarat Irina Petrescu. Exist multe
ntreprinderi care au terenurile luate, dar dezvoltrile sunt n ateptare. Un exemplu n acest
caz este Electroaparataj, care a mutat producia, dar nu a terminat demersurile. Rmne cu
terenul eliberat deocamdat, a declarat Cristian Prvan, consultant n afaceri. Dezvoltarea de
la fosta fabric Spicul, cumprat tot de Hercesa, e de asemenea n ateptare. Pe terenul de
58.000 de metri ptrai al fostei fabrici de tricotaje Tricodava din Drumul Taberei, care a fost
vndut pentru 42 de milioane de euro grupului spaniol Gran Via, construcia nu a nceput
nc. Un alt teren interesant este cel al libanezului Jaffal Imad Mahmoud, care deine 73% din
Chimopar. Aceast suprafa este evaluat la 750-770 de milioane de euro, conform unor
surse din pia.
In acest sens, platforma industrial FECNE din sud-estul Bucuretiului ar putea fi
transformat, n urmtorii ani, in zona rezidentiala, dupa transferul unitatilor de productie in
exteriorul Capitalei si ecologizarea terenului.
Avantajele fostelor platforme industriale constau n principal n locaiile foarte bune, accesul
la mijloace de transport i existenta utilitilor, cu capacitate industrial, ceea ce nseamn
scutirea de cheltuieli importante, afirm agentii imobiliari. n schimb, demolarea
construciilor, cu fundaii solide, precum i ecologizarea terenurilor, necesit fonduri
importante.

Vnzri de platforme industriale pe piata imobiliar :
Dup cinci ani de negocieri n care au fost sufocai de dobnzi anuale de circa un milion
de euro, acionarii Timpuri Noi au reuit s vnd terenul platformei industriale,
ultimul de asemenea anvergur dintr-o zon central a Bucuretiului. Vnzarea
marcheaz una dintre cele mai mari tranzacii pe sectorul de terenuri, complet blocat n
ultimii doi ani.
n cteva luni acionarii Timpuri Noi vor ncasa 34,6 mil. euro de la gigantul suedez Ikea, care
se afl la a doua achiziie de aceeai amploare n acest an. Platforma mai cuprinde circa 6.000
mp disputai n justiie, ns acionarii fabricii sper s vnd pn la sfritul anului i acest
lot tot ctre Ikea, pentru circa un milion de euro.


22
Este o realizare pentru noi i credem c este un pre bun, chiar dac ne pare ru c nu am
vndut cu 93 mil. euro cnd am avut ocazia.
Acum 16% din pre se duce pe impozite, 20 mil. euro sunt datoriile la bnci (BCR i BRD n.
red.), iar restul merg pe relocarea activitii. O s rmn nite bani i pentru dividende la
acionari ce vor fi date anul viitor", povestete Adrian Breazu, preedintele Consiliului de
Administraie al fabricii i unul dintre negociatori.
Ikea a perfectat tranzacia prin intermediul unui vehicol investiional pe care l controleaz
indirect - Interprime Properties, la trei luni dup ce i-a pltit circa 30 mil. euro omului de
afaceri Gabriel Popoviciu, pentru master franciza Ikea, prezent cu o unitate n complexul
comercial Bneasa Shopping City. Cu un singur magazin n Romnia, Ikea a avut afaceri de
349,24 milioane lei (83,2 milioane euro) n 2009, n scdere cu 9%.
La masa negocierilor
Terenul Timpuri Noi a fost curtat de muli investitori n ultimii cinci ani de cnd st la
vnzare. Acionarii companiei se mai gndesc i acum cu jind la oferta de 93 mil. euro pe care
au refuzat-o n 2007. Presai de datoriile acumulate n ultimii ani, proprietarii platformei erau
decii s vnd terenul chiar i pe buci doar ca s capitalizeze compania.

Un alt caz semnificativ l reprezint i SC Republica SA
Platforma industriala Republica din Capitala a fost scoasa la licitatie la un pret pe metrul
patrat de 5 ori mai mic decat se platea in medie pe astfel de terenuri in 2007, anul de varf
pentru acest tip de achizitii.
Chiar daca a scazut recent cu 25%, pretul terenului (peste 36 mil. euro) este inca prea mare
pentru a atrage investitorii.
Creditorii uzinei Republica din Bucuresti, in faliment de cativa ani, au hotarat recent sa scada
cu 25% pretul de vanzare pentru activele companiei din estul Capitalei.
Astfel, un teren de aproape 27 de hectare si constructiile industriale aferente vor fi ofertate la
36,4 mil. euro plus TVA.
Noul pret de vanzare, de aproximativ 140 euro/mp plus TVA, este de circa 5 ori mai mic fata
de media de 700 euro/mp, platita de investitorii imobiliari in 2007 pentru platformele
industriale cumparate in Capitala.
Desi de 5 ori mai ieftin, terenul nu a atras atentia niciunui investitor, pentru ca pretul este prea
mare pentru piata de acum, considera lichidatorul Republica, firma RVA Insolvency
Specialists.
Lichidatorul a organizat deja doua licitatii la acest ultim pret stabilit de creditori (intre care cel
mai important este statul roman - n.r.), ultima avand loc miercuri-31.06.2010. La nici una
dintre ele, insa, nu s-a prezentat nimeni. In total, pana acum au avut loc 7 licitatii pentru
vanzarea fostei platforme Republica.
Nimeni nu a cumparat macar caietul de sarcini, ca sa vada despre ce este vorba . In
opinia mea, pretul este inca departe de realitate. In conditiile crizei, nu exista interes pentru un
teren atat de mare. Aici se vrea o vanzare en-gros la un pret pe metru patrat mai mare decat
al unui teren cu suprafata mai mica, spune practicianul in insolventa Teodor Nicolae,
directorul RVA Insolvency Specialists, lichidatorul activelor companiei.
Organizam licitatii in fiecare miercuri. Daca tot nu o sa se vanda, se va hotari la urmatoarea
adunare a creditorului ce vom face mai departe, adauga Nicolae, care considera ca printre
posibilele solutii se numara ori inca o scadere de pret, ori o parcelare a terenului, astfel
incat la vanzare sa fie scoase suprafete mai mici.
Devalorizarea terenurilor care fac parte din foste platforme industriale este vizibila si in cazul
unei alte foste uzine scoasa la vanzare: Timpuri Noi. Recent, reprezentantii companiei au spus
ca pentru vanzarea terenului de 5,4 hectare se discuta acum de sume de circa 30 mil. euro, de


23
trei ori mai putin fata de cea mai buna oferta primita in trecut: peste 90 mil. euro, la finalul lui
2007.
Anul 2007 a fost unul dintre cei mai buni pentru proprietarii de platforme industriale, care au
descoperit ca aceste active sunt adevarate mine de aur, ca urmare a interesului crescut
pentru astfel de proprietati din partea dezvoltatorilor imobiliari. Astfel, in 2007, cele mai mari
10 tranzactii de terenuri din Capitala, majoritatea fiind reprezentate de foste platforme
industriale, au totalizat peste 500 mil. euro.
Printre tranzactiile incheiate in 2007 se numara cele pentru platformele Laromet, Tricodava,
Electroaparataj, Compania Industriala Grivita.
Terenul de sub fabrica Laromet, cu o suprafata de 155.000 de metri patrati, a fost preluat de
compania Africa Israel pentru 77,5 milioane de euro, cea mai mare tranzactie imobiliara cu un
teren din Capitala.
Lipsa de interes pentru astfel de proprietati a determinat creditorii sa gaseasca solutii
alternative. Un exemplu este situatia platformei Rulmentul din Brasov, unde dupa mai multe
licitatii esuate, s-a hotarat vanzarea pe bucati a platformei care se intinde pe 44 de hectare, iar
institutiile statului, care reprezentau cel mai mare creditor, au primit in plata anumite imobile
din platforma, care urmeaza sa fie administrate de Primaria Brasov.
Statul este cel mai mare creditor si in cazul uzinei bucurestene Republica, companie de la care
Ministerul Finantelor are de recuperat, potrivit lui Nicolae, 32 mil. euro.
Pe langa aceasta suma se adauga si cheltuielile de lichidare, asa ca la acest pret (36,4 mil.
euro - n.r.), ministerul oricum nu isi recupereaza integral creanta, mai spune Nicolae.
Republica este in procedura de faliment de 6 ani si are datorii totale de 62 mil. euro. La
sfarsitul lui 2007, lichidatorul a vandut unei firme din India linia de fabricare a tevilor
petroliere a uzinei pentru putin peste 6 mil. euro. In total, pe toate mijloacele de productie
vandute s-au incasat 12,5 mil. euro, iar potrivit unor declaratii anterioare ale lui Nicolae, banii
au fost utilizati pentru a se achita salariile restante si pentru cheltuielile de lichidare. Astfel,
angajatii companiei nu se mai numara printre creditori.
Pe piata exista o inflatie de active scoase la lichidare
Situatia activelor Republica nu este singulara, in general pe piata gasindu-se dificil
cumparatori pentru activele firmelor aflate in lichidare.
Practicianul in insolventa considera ca lipsa de cumparatori este principala problema in acest
moment in zona de lichidari de active, la care se adauga insa si pretul inca neatractiv.
Cea mai potrivita descriere pentru activitatea noastra este ca avem mai multa activitate, dar
neplatita, spune Nicolae. Lichidatorii judiciari primesc un comision la vanzarea activelor.
Sunt foarte multe lichidari, numarul falimentelor a crescut, insa pe piata nu exista
cumparatori, asa ca s-a ajuns la o inflatie de active, mai adauga specialistul.
Specialistii spun ca pe piata locala putini din cei care intra in insolventa reusesc realmente sa
se reorganizeze, cei mai multi ajungand la faliment.
Totusi, cel putin in cazul dezvoltatorilor imobiliari, scoaterea la lichidare a activelor face parte
din cazurile izolate.
Sunt cazuri izolate, pentru ca pe piata sunt foarte putini cumparatori. Eforturile noastre sunt
pentru reorganizare, insa succesul acestor demersuri depinde si de momentul in care compania
intra in insolventa si de suportul pe care il are din partea creditorilor, spune Andreea
Anghelof, partener la Casa de Insolventa Transilvania, societate care va organiza pe 6 iunie o
licitatie publica pentru vanzarea mall-ului Tiago din Oradea, dezvoltat de irlandezi de la
Mivan, dar care nu a fost deschis din lipsa de chiriasi.
Reprezentantii Casei de Insolventa Transilvania sustin ca exista interes din partea
investitorilor pentru mall-ul din Oradea, acesta fiind si motivul pentru care creditorii s-au
hotarat atat de repede sa-l scoata la vanzare, decizie atipica pe piata locala, unde expunerile
bancilor in zona de real estate sunt foarte mari.


24
Cazul acesta a fost mai atipic, creditorii au crezut ca cea mai buna solutie este scoaterea la
vanzare rapida, spune Anghelof.
In general, cei interesati sunt investitori cu planuri pe termen mediu si lung. Activul aproape
finalizat este atractiv, creditorii incercand sa il valorifice cat mai repede, spune Andreea
Anghelof.
Firma prin care dezvoltatorul imobiliar Mivan dezvolta acest proiect nu a depus niciun plan
de reorganizare. In general, decizia de reorganizare sau faliment este luata de creditori,
compania sau lichidatorul neavand un cuvant final de spus.
Pretul de strigare din cadrul licitatiei este de 35,5 mil. euro fara TVA. Firma a intrat in
insolventa la finalul anului trecut, ca urmare a unei cereri inainte la Tribunalul Bucuresti de
firma oradeana de constructii Gauss Topo.
Un alt caz de lichidare a unei firme din domeniul imobiliar este cel al dezvoltatorului EFG
Crevedia, care ar fi urmat sa dezvolte pe un teren de 124 de hectare un cartier cu 6.000 de
locuinte.
La finalul anului trecut, in cadrul unei licitatii, o companie din grupul Raiffeisen a cumparat
un teren de 124 de hectare in Crevedia cu 11 mil. euro.
De ce directia in care merg cele mai multe firme aflate in insolventa este falimentul
Nicolae crede ca aceasta situatie este determinata in principal de lipsa de cultura economica
din Romania. In tarile dezvoltate proprietarii de companii hotarasc din timp ce au de facut cu
societatea si cand constata ca datoriile se apropie de valoarea activelor apeleaza la un
specialist in insolventa pentru o reorganizare, fara a fi nevoie sa ajunga in tribunal.
In Romania, actionarii tin cu dintii de firmele lor si cand creditorii se satura sa
negocieze se ajunge la tribunal. Sunt situatii cand datoriile depasesc si de 10 ori valoarea
activelor. Daca toate bunurile tale nu acopera datoriile, cum sa te reorganizezi?, spune
directorul RVA.
Repet, este o problema de cultura economica, in afara un manager ia hotarari repede. Mai
avem cateva zeci de ani pana sa ajungem acolo, mai spune Nicolae.
Sursa: Dailybusiness

4 4. . C Ca ap pi it to ol lu ul l I IV V E Ev va al lu ua ar re ea a p pr ro op pr ri ie et t i ii i i im mo ob bi il li ia ar re e
4 4. .1 1. . P Pr ro oc ce ed du ur ra a d de e e ev va al lu ua ar re e
Pentru evaluarea proprietii imobiliare, respectnd Standardele Internaionale de Evaluare au
fost utilizate urmtoarele abordri:
Abordarea pe cost;
Abordarea pe baz de venit;
Etapele parcurse:
Documentarea, studierea planurilor, a documentaiei tehnice i a actelor juridice
puse la dispoziie de proprietar;
Inspecia amplasamentului;


25
Analiza informaiilor culese i interpretarea lor;
Aplicarea metodelor de evaluare;
Interpretarea i reconcilierea valorilor.
Surse de informaii:
Sursele de informaii care au stat la baza ntocmirii raportului de evaluare au fost:
Documentele i planurile tehnice privind proprietatea imobiliar;
Informaii privind istoricul proprietii;
Publicaii de specialitate;
Agenii imobiliare;
Baza proprie de date.
4 4. .2 2. . C Ce ea a m ma ai i b bu un n u ut ti il li iz za ar re e
Conform cu Standardele Internaionale de Evaluare, Ediia a 8-a 2007, "Concepte i principii
generale de evaluare" vom aplica principiul "celei mai bune utilizari" pentru stabilirea
veniturilor ce pot fi obinute din deinerea acestui teren i imobilului respectiv.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii:
1. S fie permis legal;
2. S fie posibil fizic;
3. S fie fezabil financiar;
4. S fie maxim profitabil.
O utilizare care nu este legal permis sau nu este fizic posibil, nu poate fi considerat ca fiind
cea mai bun utilizare. O utilizare permis legal si posibil fizic, poate cere evaluatorului, cu
toate acestea, s justifice de ce este rezonabil probabil. Dup ce a rezultat din analiz c una
sau mai multe utilizri sunt rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitii financiare.
Utilizarea din care rezult valoarea cea mai mare, n corelare cu celelalte utilizri, este
considerat cea mai bun utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat att pentru teren n varianta liber, ct i pentru
proprietatea imobiliar existent.
Imobilul este situat n zon cu caracter industrial, astfel ca cea mai bun utilizare este
cea industrial.
4 4. .3 3. . E Ev va al lu ua ar re ea a p pr ro op pr ri ie et t i ii i A Ab bo or rd da ar re ea a p pe e b ba az z d de e c co os st t
4 4. .3 3. .1 1. . E Ev va al lu ua ar re ea a t te er re en nu ul lu ui i
4.3.1.1. Metoda comparaiei directe pentru teren
Aceasta metod se recomand pentru terenurile libere sau considerate libere, cnd exist date
suficiente i sigure privind tranzacii cu terenuri similare n zon.


26
Elementele considerate n analiz sunt: aspecte legale n ceea ce privete dreptul de
proprietate, caracteristicile fizice i funcionale, preul, localizarea, utilizarea, cea mai bun
utilizare, perspective de dezvoltare urban, condiii de finanare, condiii de vnzare, good-
will, analiza vecintii, timpul rezonabil de expunere la vnzare.
Etapele procedurii de baz n aplicarea metodei comparaiei directe sunt:
Cercetarea pieei pentru a obine informaii despre tranzacii de proprieti imobiliare
ce sunt similare cu proprietatea evaluat, n ceea ce privete tipul de proprietate, data
vnzrii, dimensiunile, localizarea i zonarea;
Verificarea informaiilor privind confirmarea c datele obinute sunt reale i corecte i
c tranzaciile au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative
pe fiecare criteriu;
Compararea proprietilor comparabile cu proprietatea de evaluat, utiliznd elemente
de comparaie i ajustarea adecvat a preului de vnzare a fiecrei proprieti
comparabile;
Analiza rezultatelor evalurii i stabilirea la o valoare sau o marj de valori.
Aceast metod de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacionare a unui anumit numr
de terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafeei
construibile, caracteristicilor, amplasrii i orientrii. n urma colectrii datelor, evaluatorul a
efectuat corecii pozitive sau negative ntre terenul evaluat i terenurile cu care se face
comparaia.
Coreciile avute n vedere pentru evaluarea terenului considerat liber de sarcini, sunt:
Corecie pentru negociere. n urma analizei de pia i a discutiilor telefonice cu ageni
imobiliari specializai n acest tip de proprietate, s-a estimat o corecie pentru negociere de
-30% pentru ofertele avute n vedere.
Drepturi de proprietate transmise. Pretul tranzactiei este intotdeauna bazat pe
transmiterea dreptului de proprietate. Generarea venitului potential este deseori
determinata sau limitata de conditiile contractuale existente.
Conditii de finantare. Pretul de tranzactionare a unei proprietati imobiliare poate diferi
de cel al unei proprietati identice datorita aranjamentelor financiare diferite (credite la o
dobanda avantajoasa, contracte de vanzare-cumparare in rate, leasing imobiliar). n cazul
proprietii evaluate, nu s-au efectuat corecii pentru acest criteriu, deoarece att pentru
proprietatea de evaluat ct i pentru proprietile comparabile, condiiile de finanare sunt
aceleai.
Conditiile de vanzare. Reflecta motivatia cumparatorului si /sau vanzatorului. Se
considera toate tranzactiile la piata. n cazul proprietii evaluate, nu s-au efectuat corecii
pentru acest criteriu, deoarece att pentru proprietatea de evaluat ct i pentru proprietile
comparabile, condiiile de vnzare sunt aceleai (negociere liber).
Conditiile pietei. Tine cont de data tranzactiei/ofertei si de evoluia preurilor
proprietilor imobiliare care au nregistrat o scdere puternic n ultimul an. Corecia a
avut n vedere evoluia pieei constatat n urma analizei ofertelor disponibile pe pia.
Localizare. Ajustrile pe motivul localizrii se fac atunci cnd caracteristicile de
amplasare ale proprietilor comparabile difer fa de cele ale proprietii evaluate.
Diferenele prea mari impun eliminarea din rndul proprietilor comparabile. Ajustrile


27
se exprim de regul procentual i reflect creterea sau descreterea n valoare a unei
proprieti, datorate amplasrii ntr-o zon. Nu s-au efectuat corecii pentru localizare,
acestea considerndu-se a fi comparabile cu proprietatea de evaluat din acest punct de
vedere.
Vecinti. Coreciile au n vedere influenele pe care le pot avea asupra proprietii
anumite elemente situate n imediata vecintata a terenului de evaluat i, respectiv a
proprietilor comparabile.
Caracteristici fizice i tehnice: Fiecare diferen ntre caracteristicile fizice ale
proprietilor comparabile i proprietatea evaluat, necesit analiz comparativ i
ajustare. Diferenele fizice i tehnice nseamn diferene de suprafa, reea edilitar, tipul
drumului de acces.
Suprafa Coreciile pentru suprafaa terenurilor au inut cont de faptul c o
suprafa mai mare este mai puin accesibil, avnd o pia mai restrns;
Forma/deschidere - cuantific posibilitile de dezvoltare date de forma terenului
i deschiderea la strad. Terenurile avnd suprafee mari, cu deschideri care nu
limiteaz posibilitile de construire, nu au fost necesare corecii;
Reeaua edilitar Coreciile au avut n vedere utilitile disponibile i costurile
de racordare sau suplinire a lipsei de utiliti. Din informaii deinute i n urma
discuiilor telefonice cu agenii imobiliari, a rezultat c toate terenurile au acces la
utiliti;
Tipul drumului de acces Aceast corecie cuantific diferena de valoare dat
de facilitatea accesului la proprietate.
Posibiliti de construire/eficien economic. Comparabilele A i C nu au necesitat
corecii acestea fiind cu destinaie industrial. Comparabilele B i D sunt apmasate inafara
incintei industriale si posibilitile de construire destinaia construciilor poate fi diferit
de cea industrial.
Fia de evaluare prin metoda comparaiei directe de pia pentru teren este prezentat n
anexata la raportul de evaluare.
V
teren
= 3.852.749 Lei echivalent 905.400EUR

4 4. .3 3. .2 2. . E Ev va al lu ua ar re ea a c co on ns st tr ru uc c i ie ei i M Me et to od da a C Co os st tu ul lu ui i d de e n nl lo oc cu ui ir re e n ne et t
Metoda utilizat pentru estimarea valorii de nlocuire este metoda costului de nlocuire net
(CIN).
Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaz pe comparaia costului de construire a unei
proprieti cu valoarea unei proprieti existente.
Aplicarea acestei metode implic urmtorii pai:
1. Determinarea valorii de nlocuire pentru construcii;
2. Estimarea deprecierii cumulate;


28
3. Determinarea valorii rmase a construciilor (a Costului de nlocuire Net - CIN) prin
deducerea deprecierii cumulate din valoarea de nlocuire.
Definiii:
Valoarea de nlocuire reprezint costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la
data evalurii, o cladire cu utilitate echivalent cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale
moderne, normative, arhitectura i planuri moderne, existente la data evalurii.
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietii imobiliare din orice cauz (cauze fizice,
funcionale sau externe).
Estimarea deprecierii s-a fcut prin metoda segregrii, prin care se analizeaz separat fiecare
cauz a deprecierii, se cuantific i se prezint ca o sum global.
Deprecierea construciilor evaluate s-a estimat pe baza urmtoarelor componente:
a) uzura fizic a construciei, estimat pe baza urmtoarelor elemente:
- starea tehnic actual;
- durata normal de exploatare conform prevederilor Legii nr. 15/1994, HG 2139/ 2004 i
durata de via consumat;
- recomandarile din normativul P135/1999 Ghidul cuprinznd coeficienii de uzur fizic a
mijloacelor fixe din grupa 1 CONSTRUCTII, avizat de CTS MLPAT la 13.08.1999 sub
nr.67;
- starea de ntreinere i calitatea reparaiilor fcute pe parcursul exploatrii.
b) neadecvarea funcional, care ine seama de diferenele dintre caracteristicile tehnice ale
construciei existente i caracteristicile tehnice ale unei construcii noi, adaptate unui proces
de producie actual ce s-ar putea desfoar n respectiva cldire sau construcie special; este
dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din puct de vedere al
dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate;
c) deprecierea extern, economic, care se datoreaz unor factori externi proprietii
imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilitatea proprietii, amplasarea n zon,
urbanismul, finanarea, condiiile pieei locale, interesului pieei pentru astfel de proprieti
amplasate n zona imobilului evaluat.
Baza valorilor estimate pentru evaluare au fost Cataloagele de evaluare rapid
MATRIXROM, ediia 1995 - Cladiri industriale nr. 1 - HALE INDUSTRIALE, Fisa nr. 1 ;
catalog de revaluare nr. 107, Fisele nr.5,6,7,8- asimilat. Prin aceast procedur s-a estimat un
deviz general orientativ, pe categorii de lucrari, n funcie de caracteristicile tehnico-
constructive i gradul de dotare a diverselor categorii de lucrri i gradul de uzur al
construciei: uzur fizic, deprecierea datorat neadecvrii funcionale i deprecierea datorat
cauzelor externe.
Uzura fizic pentru structur rezisten a fost estimat funcie de recomandrile din normativul
P135/1999, iar pentru celelalte elemente de construcii n funcie de constatrile fcute cu
ocazia vizionrii i discuii cu reprezentanii societii.
Deprecierea funcional are n vedere dimensiunile halei, cu precdere nlimea acesteia
puin necesar ntr-o utilizare alternativ, precum i creterea costurilor structurii datorit
existenei podurilor, care de asemenea nu i gsesc utilitatea n cazul schimbrii destinaiei.
Deprecierea economic este dat de scderea pieei imobiliare i lipsa cererii pentru
proprieti imobiliare de tipul celei de evaluat.


29
Construciile C1, C4, C5 i C6 constituie practic parte o singur construcie i ca urmare au
fost cuprinse n acceai fi de evaluare. In acceai situaie sunt construciile C2 i C3.
Fiele de evaluare pentru construcii se regsesc n anexele la raport.

4 4. .3 3. .3 3. . E Ev va al lu ua ar re ea a b bu un nu ur ri il lo or r m mo ob bi il le e M Me et to od da a C Co os st tu ul lu ui i d de e n nl lo oc cu ui ir re e n ne et t
Abordarea prin cost este recunoscut n multe ri i prin ea se stabilete limita superioar
pn la care piaa ar plti n mod normal pentru un mijloc fix echivalent.
S-au inspectat mijloacele fixe i s-au analizat caracteristicile tehnice transmise de ctre
reprezentanii societii societii, precum i starea fizic.
Aceasta metod pornete de la o ipotez de baz care presupune continuarea utilizrii
existente a bunului i folosete ca principiu de baz aplicabil substituia - avnd ca baz de
evaluare standardele internationale de practic in evaluare GN 3 (Evaluare instalaii, maini i
echipamente) i GN 8 (Costul de nlocuire Net).
Aceasta metod poate fi considerat adecvat deoarece bunurile sunt utilizate potrivit scopului
pentru care au fost proiectate i construite i au o durat de via rezonabil n care pot
produce venit.
Abordarea prin cost estimeaz valoarea prin determinarea costului actual al bunului din care
se deduc o serie de elemente de depreciere care conduc la pierderea de valoare a bunului n
urma unei deprecieri fizice, funcionale sau economice.
Relatia de calcul este: Valoarea de pia = Cost actual (Cost de nlocuire) Depreciere (fizic
+ funcional + economic).
Deprecierea fizic = pierderea de valoare ca rezultat al utilizrii i uzrii unui activ n
funciune i din expunerea lui la factorii din mediul inconjurator.
Deprecierea functional = pierderea de valoare rezultat ca urmare a aciunii unor
factori interni (progresului tehnologic, apariia de noi tehnologii).
Deprecierea economic = pierderea de valoare rezultat ca urmare a aciunii unor
factori externi activelor (legislatie, management, lipsa forei calificat de munc).
Costul de inlocuire net (valoarea ramas actualizat) a utilajelor i instalatiilor evaluate
s-a estimat cu relaia:
V
r
= V
(1 G
uz
/100)
n care, elementele folosite reprezint:
V
costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) al utilajelor evaluate i reprezint

toate cheltuielile care ar trebui facute la data evaluarii pentru cumpararea si punerea in
functiune a unor utilaje sau instalatii cu caracteristici similare.
G
uz
deprecierea (gradul de uzura fizica, morala i economic) utilajului evaluat,
stabilit pe baza urmtoarelor elemente:
- starea tehnica actuala estimata in urma examinarii vizuale;
- durata normala de utilizare conform prevederilor HG 2139/30.11.2004;
- durata ramasa de utilizare economic,
- vechimea utilajului;


30
- neadecvarea functional, care ine seama de diferenele dintre caracteristicile tehnice
ale utilajului existent i caracteristicile tehnice ale unui utilaj nou;
- deprecierea extern, economic, care se datoreaz interesului scazut al pietei pentru
astfel de produse;
Au fost evaluate mijloacele fixe cuprinse n listele puse la dispoziie de reprezentanii
societii. Evaluatorul nu a fcut inventarierea mijloacelor fixe. Costul de nlocuire brut a fost
estimat pe baza valorii de inventar nregistrate n evidenele contabile ale societii
comerciale, aceasta reprezentnd data de referin a ultimei evaluri a imobilizrilor
corporale. Conform declaraiilor reprezentantului societii, mijloacele fixe nu au fost
reevaluate ulterior anului 1994 (conform HG 500/1994).
Indexarea costului de achiziie a avut n vedere evoluia cursului valutar i indicele de inflaie
n zona euro. Deprecierea pentru aceste mijloace fixe s-a fcut n funcie de durata normal de
via i perioada de via rmas precum i neadecvarea funcional i deprecierea economic
datorat situaiei economice actuale i interesului sczut pentru active specializate din
domeniul de activitate al societii.
Lista mijloacelor fixe evaluate i estimarea valorilor se regsete n anexe.

Valoarea estimat prin metoda costului pentru teren + construcii+mij. fixe este :

V
cost
= 15.620.692 Lei echivalent 3.575.511 EUR

Abordarea prin cost
Valoare
(LEI)
Valoare
(EUR)
Teren 3.852.749 905.400
Constructii 9.770.807 2.296.150
Proprietate imobiliara 13.623.555 3.201.550
Rest mijloace fixe 1.226.897 288.322
TOTAL 14.850.452 3.489.872

4 4. .4 4. . A Ab bo or rd da ar re ea a p pe e b ba az za a d de e v ve en ni it t
n metodele de randament, se calculeaz veniturile curente generate de proprietate innd cont
de pierderile din cauza neocuprii integrale i/sau a ntrzierilor n ncasarea lor. Se estimeaz
apoi venitul net din exploatarea proprietii. Pentru a fundamenta aceste estimri, se
analizeaz ofertele existente pe pia pentru proprieti similare. Folosind rate de capitalizare
sau de actualizare, fundamentate pe piaa investiiilor imobiliare, se calculeaz o sum ce
reprezint o indicaie a valorii proprietii dat de metodele de randament.
Concepte utilizate


31
Venitul brut potenial (VBP) materializeaz venitul total estimat a fi generat de proprietatea
imobiliar n condiii de utilizare maxim (grad de utilizare integral), nainte de scderea
cheltuielilor operaionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie)
practicat n mod curent la data evalurii, la nivelul chiriei sperate n prima lun sau an
complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deinere
(n cazul actual venitul obinut din chirii, nivelul acestora fiind cel practicat pe pia la data
evalurii);
Venitul brut efectiv (VBE) venitul anticipat al proprietii imobiliare, ajustat cu pierderile
aferente gradului de neocupare (spaiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de ctre
chiriai);
Venitul net din exploatare (VNE) venitul efectiv rmas dup scderea tuturor cheltuielilor
de exploatare, nainte de scderea amortizrii i a serviciului creditului ipotecar.
Formula de calcul este: V = VNE / c
unde: V - valoarea estimat; VNE - venitul net din exploatare; c - rata de capitalizare
Rata de capitalizare reprezinta relatia dintre cstig si valoare, relatie acceptata pe piata si
rezulta dintr-o analiza comparativa a vnzarilor de proprietati comparabile.
Rata de capitalizare este un divizor prin intermediul caruia un venit net sub forma unei
anuitati se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma sub in care
aceasta se realizeaza.
Rata de capitalizare este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile
pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii
alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cerea si oferta de bani si
capital, nivelurile de impozitare.
Rata de capitalizare
Estimarea ratei de capitalizare se face pornind de la informatii concrete de pe piata privind
tranzactii imobiliare (vanzari, cumparari, inchirieri) incheiate. Dac aceste informaii lipsesc,
estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuat de la o rat de baz deflatat, la care se
adaug o prim de risc. Venitul brut potenial s-a determinat plecnd de la suprafaa
construciei i de la chiria lunar preluat din pia. Fia comparativ pentru estimarea chiriei
obtenabile este prezentat n anexe.
Cheltuielile totale care ar trebui facute de proprietar pentru aceste active sunt cheltuielile cu
impozitele si taxele pentru cladire si teren, (cheltuieli fixe), cu fondul de reparatii, cu
managementul i diferite alte cheltuieli de administrare (cheltuieli variabile), reprezint
aproximativ 30% din valoarea venitului brut efectiv, valoare recunoscut de pia.
Rata de capitalizare aferent veniturilor nete este de 12% pentru spaii industriale situate n
Bucureti
Estimarea valorii de randament a proprietii este prezentat n tabelul urmtor :
VENIT BRUT POTENTIAL 742.447
GRAD DE NEOCUPARE 25% 185.612
VENIT BRUT EFECTIV 556.836
CHELTUIELI DE EXPLOATARE 30% 167.051
VENIT NET EFECTIV 389.785
RATA DE CAPITALIZARE ( % ) 12
VALOARE PROPRIETATE (EURO) 3.248.208


32
VALOARE PROPRIETATE (LEI) 14.190.770
VALOARE TEREN aferent constr. EURO

905.400
VALOARE TEREN aferent constr. LEI 3.852.749
VALOARE CONSTRUCTIE EURO

2.342.808
VALOARE CONSTRUCTIE LEI 9.969.349
VALOARE mij. Fixe Lei

1.226.897
VALOARE mij. Fixe EURO 288.322

Defalcarea estimrii valorilor pe construcii s-a fcut la cererea beneficiarului, acceasta
nefiind valabil pentru vnzarea separat, deoarece construciile formeaz un tot unitar care
au legturi funcionale i tehnologice directe.

Nr.
Crt.
Denumire
Suprafata
construita (mp)
Valoare (LEI) Valoare (EUR)
C1 Mecano-sudura grea 25.847,72 9.162.780 2.153.263
C2 Anexa TS - Accelerator linear 196,57 69.682 16.375
C3 Cabina accelerator linear 711,49 252.217 59.271
C4 Cuptor 382,25 135.504 31.844
C5 Statie compresoare 246,94 87.538 20.572
C6 Cuptor si alicara 738,04 261.628 61.483
TOTAL 28.123,01 9.969.349 2.342.808

Valoare (LEI) Valoare (EUR)
Teren 3.852.749 905.400
Constructii 9.969.349 2.342.808
Rest mijloace fixe 1.259.621 288.322
TOTAL 15.048.995 3.536.530



33

4 4. .5 5. . A Al le eg ge er re ea a v va al lo or ri ii i f fi in na al le e
Pentru bunurile suspuse evalurii, prin aplicarea celor dou metode de evaluare s-au estimat
urmtoarele valori de pia:

Criteriile pe baza crora am ajuns la estimarea valorii finale, fundamentat i semnificativ
sunt:
Adecvarea;
Precizia;
Cantitatea informaiilor.
n vederea analizei datelor obinute pe baza criteriilor mai sus menionate a fost ntocmit
tabelul de mai jos:
Criteriul de estimare a
valorii
Abordarea pe baz de
cost
Abordarea pe baz de venit

ADECVAREA MICA
avnd n vedere scopul
evalurii
BUN
Reflect rentabilitatea proprietii
existente
PRECIZIA MEDIE
Corecii mari ale preurilor
de reconstrucie a halelor
BUN
n estimarea veniturilor
obtenabile si ratei de
actualizare/capitalizare
CANTITATEA
INFORMAIILOR
SUFICIENT
Pentru teren au fost
preluate informaii de
oferte recunoscute pe pia
n zon.Pentru construcii
s-au folosit cataloage cu
preuri unitare.
SUFICIENT
Chiria obtenabil a fost estmatt
pe baza chiriilor practicate pentru
tipul de proprietate evaluat.Rata
de capitalizare a fost determinat
pe baza informaiilor de pe pia.

Ca rezultat al investigaiilor i analizelor noastre, vom lua n considerare urmtoarele:
- pentru valoarea proprietii imobiliare vom folosi rezultatul obinut prin abordarea pe baz
de venit, deoarece exprim cel mai bine valoarea acestui tip de proprietate, conform
criteriilor prezentate n tabelul de mai sus.
- pentru bunurile mobile (rest mijloace fixe) apreciem c valoarea estimat prin cost reflect
valoarea lor de pia.
Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR) Valoare (LEI) Valoare (EUR)
Teren 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400 3.852.749 905.400
Constructii 9.969.349 2.342.808 9.770.807 2.296.150 NA NA
Proprietate imobiliara 13.822.098 3.248.208 13.623.555 3.201.550 NA NA
Rest mijloace fixe NA NA 1.226.897 288.322 NA NA
TOTAL 14.850.452 3.489.872
Abordarea prin venit Abordarea prin cost Abordarea prin comparatie

34
Ca urmare, evaluatorul propune ca valoare de pia a bunurilor supuse evalurii, arinnd S.C.
FECNE S.A, valoarea proprietii imobiliare estimat n abordarea pe venit la care se adaug
valoarea bunurilor mobile (rest mijloace fixe) estimat prin coat, i anume:

respectiv

Avnd n vedere tendina de scdere accentuat nregistrat pe piaa imobiliar n contextul
crizei financiare i economice actual, este posibil ca scderea pieei imobiliare s fie mai
accentuat dect ritmul de diminuare al preului de pornire al licitaiei pentru proprietile
imobiliare n ipoteza n care proprietile nu se vor vinde de la prima licitaie. n aceste
condiii ansele de vnzare la licitaiile urmtoare scade considerabil. Pentru a evita aceast
situaie propunem ca valorile de pornire a licitaiei valori sub valorile de pia estimate.
Diminuarea propus de evaluator este de cca 30%, avnd n vedere c procedura de vnzare
(licitaie) permite obinerea unor preuri apropiate de valoarea de pia chiar dac valoarea de
pornire este mai mic.
Valoarea propus de evaluator pentru nceperea licitaiei este:

respectiv

La un curs de 1EUR = 4,2553 LEI, la data evaluarii: 18.01.2011.
Valorile obtinute prin evaluare nu includ T.V.A.

3.536.530 EUR

15.048.995 RON

2.500.000 EUR

10.638.250 RON



35

A An ne ex xe e l l a a r ra ap po or rt tu ul l d de e e ev va al l u ua ar re e

17 - 7 - Raport Evaluare Fecne PDF

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

17 - 7 - Raport Evaluare Fecne PDF

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de evaluare

Hala principal mecano sudur A

Cabin accelerator liniar A

Anexa TS accelerator liniar A

Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) A

Hala principal mecano sudur A

Cabin accelerator liniar i anexa TS A

Cabin alicare + scoala de sudur (fosta staie de compresoare) A

instalaii sanitare de alimentare cu ap potabil i de canalizare;

instalaii interioare de nclzire ventilare;

instalaii electrice: de iluminat, aferente ventilaiei, de legare la pmnt, magistrale de

costul de inlocuire brut (valoarea de inlocuire) al utilajelor evaluate i reprezint

S-ar putea să vă placă și