Sunteți pe pagina 1din 9

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Teren Intravilan Comarnic

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu


Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012 Parafa: Nr. 10786 valabila 2012 Firma: SC TRIFU IMOB SA Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti Strada: Veteranilor Nr. 6 Telefon: 0721544760 E-mail: ludovic_trifu@yahoo.com

2.Client: Persoana fizica: John Doe


Adresa: Orasul: Bucuresti Strada: Partzanilor Nr. 1 Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Teren in suprafata de 2200mp aflat in proprietatea clientului John


Doe conform Carte Funciara Nr.202345 Comarnic, avand numar cadastral 1234. Adresa proprietatii: Judetul Prahova, Oras Comarnic, zona Podu Lung, Nr.13

4. Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii: 57.640 EUR (252.190 RON) 5. Scopul evaluarii:
Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil - teren intravilan situat in Jud. Prahova, Orasul Comarnic, Zona Podu Lung asa cum este denita in standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor

folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

6. Bazele Evaluarii
Baza de evaluare este valoarea de piaa. Denitia valorii de piata data de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: valoarea de piaa este suma estimata pentru care un activ ar putea schimbat, la data evalurii, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care ecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Fiecare din expresiile cuprinse in deniia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in esena, reecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacie cu un activ intre vnztori si cumprtori independeni (nelegai prin relaii prefereniale) si in care ecare i cunoate interesul, are convingerea satisfaciei din tranzacia realizata, fr a constrni sa o fac. Valoarea de piaa este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaa bunului supus evalurii, piaa caracterizata prin ipotezele enumerate in deniia IVSC/TEGoVA a valorii de piaa. Prin stabilirea valorii de piaa, innd cont de deniia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea gsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coecient de convertibilitate a valorilor de piaa a celor doua categorii de valori. Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

7. Standardele de Evaluare
Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania ANEVAR 2012. Standardele internationale de evaluare IVS 2011: - IVS 102 - Modul de implementare; - IVS 103 - Metode de raportare; - IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

8. Ipoteze si conditii speciale/limitative


La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: Ipoteze: Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile; Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost prezentate fara a se intreprinde vericari sau investigatii suplimentare; Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. Conditii limitative: Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia; Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de intelegeri in prealabil; Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

9. Alegerea metodei de evaluare


Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost denita anterior. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse: documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar; inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identicarea potentialului de conformare la variantele fezabile de dezvoltare; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; deducerea si estimarea conditiilor limitative specice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea tranzactiei; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare. Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul commparatiilor relative. In analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuanticari. Metoda reecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la firmele, agentiile i persoanele direct implicate n tranzacii. In cazul de fata din publicaiile locale, cat si din informaiile culese de la diferii intermediari implicai direct in procesul tranzaciei preturile de oferta pentru terenuri libere in zona de analiza difera in functie de subzona, acces la utilitati, deschidere la sosea, vecinatati, suprafata, dezvoltare potentiala etc. In tabelul urmator sunt prezentate 3 principale comparabile avute in vedere pentru estimarea valorii de piata:

Nr. crt.

Criterii si elemente de comparatie 0 Pretul EUR 1 Tipul comparabilei Dreptul de proprietate 2 transmis 3 Conditii de finantare 4 Conditii de vanzare 5 Conditiile pietei 6 Localizare 7 Caracteristici fizice Suprafata(mp)

Teren de evaluat

oferta integral facile la piata prezent intravilan, Orasul Comarnic, zona Podu Lung

Proprietati comparabile 1 2 3 20000 17700 25000 oferta oferta integral facile sub piata prezent intravilan, Orasul Comarnic, zona Podu Lung integral facile la piata prezent intravilan, Orasul Comarnic, zona Central

integral facile la piata prezent intravilan, Orasul Comarnic, zona Ghiosesti

10 11

2200 750 1100 600 dreptunghiular, dreptunghiular, dreptunghiular, Forma, raport 1/2 1/2 1/4 patrat, 1/1 Front stradal(metri) 50 30 25 25 Topografie plan usor inclinat inclinat plan Utilitati in zona(en el/ apa/ da/da/da/da/ da/da/nu/da/ da/da/nu/da/ da/da/da/da canalizare/ gaz/ da nu nu /da termoficare teren intravilan, zona Zonare similar similar similar turisticcomerciala teren teren teren teren Cea mai buna utilizare constructii constructii constructii constructii Pret/ mp (EUR) 27.00 16.00 42.00

Analiza terenului s-a facut in conformitate cu cele 3 proprietati gasite cu ajutorul unei agentii imobiliare specializata in zona de munte a Romaniei. Cele 3 proprietati comparabile se caracterizeaza astfel: Proprietatea 1: teren liber in suprafata de 750 mp, front stradal de 30 m, utilitatile la mai putin de 20 m, ofertat la 27 EUR/mp, 5 minute fata de DN1 Proprietatea 2: teren liber in suprafata de 1100 mp, front stradal de 25 m, utilitatile la gard, ofertat la 16 EUR/mp, 5 minute fata de DN1 Proprietatea 3: teren liber in suprafata de 600 mp, front stradal de 25 m, utilitatile la gard, ofertat la 42 EUR/mp, zona centrala, acces la DN1

Datorita unor diferenta intre cele 3 proprietati se vor aplica diferite corectii conform tabelului urmator:

Nr. crt.

Criterii si elemente de comparatie Pret/ mp (EUR) Pretul EUR Tipul comparabilei Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat Dreptul de proprietate transmis Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat Conditii de finantare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat Conditii de vanzare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat Conditiile pietei Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat

Teren de evaluat

0 1

oferta

Proprietati comparabile 1 2 3 27.00 16.00 42.00 20000 17700 25000 oferta oferta -20% -5.4 21.60 -20% -3.2 12.80 integral 0% 0 21.60 0% 0 12.80 facile 0% 0 21.60 0% 0 12.80 sub piata 0% 0 21.60 10% 1.28 14.08 prezent 0% 0 14.08 intravilan, Orasul Comarnic, zona Podu Lung 0% 0 14.08 la piata 0% 0 33.60 prezent 0% 0 33.6 intravilan, Orasul Comarnic, zona Central -10% -3.36 30.24 facile 0% 0 33.60 -20% -8.4 33.60 integral 0% 0 33.60

integral

integral

facile

facile

la piata

la piata

prezent

prezent 0% 0 21.6 intravilan, Orasul Comarnic, zona Ghiosesti 0% 0 21.6

6 Localizare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat

intravilan, Orasul Comarnic, zona Podu Lung

10% 5% 10% 2.16 0.70 3.024 23.76 14.78 33.26 dreptunghiular, dreptunghiular, dreptunghiular, Forma, raport 1/2 1/2 1/4 patrat, 1/1 Corectie unitara sau procentuala 0% 10% -10% Corectie totala 0.00 1.48 -3.33 Pret corectat 23.76 16.26 29.94 Front stradal(mp) 50 30 25 25 Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0% Corectie totala 0 0 0 Pret corectat 23.76 16.26 29.94 Topografie plan usor inclinat inclinat plan Corectie unitara sau procentuala 5% 10% 0% Corectie totala 1.19 1.63 0.00 Pret corectat 24.95 17.89 29.94 Utilitati in zona(en el/ apa/ da/da/da/da/d da/da/nu/da/n da/da/nu/da/n da/da/da/da 8 canalizare/ gaz/ a u u /da termoficare Corectie unitara sau 5% 5% 0% procentuala 1.25 0.89 0.00 Corectie totala 26.20 18.78 29.94 Pret corectat teren intravilan, zona 9 Zonare similar similar similar turisticcomerciala Corectie unitara sau 0% 0% 0% procentuala 0 0 0 Corectie totala 26.20 18.78 29.94 Pret corectat teren teren teren teren 10 Cea mai buna utilizare constructii constructii constructii constructii Corectie unitara sau 0% 0% 0% procentuala 0 0 0 Corectie totala 26.20 18.78 29.94 Pret corectat

7 Caracteristici fizice Suprafata(mp) Corectie unitara sau procentuala Corectie totala Pret corectat

2200

750

1100

600

Corectie totala(%) Corectie totala (EUR) Opinie/mp (EUR) Valoarea totala (EUR) Valoarea totala (RON) Curs valutar = 4.3753 26.2 57640 252192.292

0% -0.8

20% 2.8

-30% -12.1

Explicarea corectiilor: Intrucat piata terenurilor in zona de munte nu este foarte activa am judecat ca ete o piata a cumparatorului si acesta are o putere de negociere foarte mare, de aceea am ajustat din start pretul/mp cu -20%. In cazul conditiilor de vanzare am ajustat a doua proprietate cu 10% intrucat aceasta se vinde sub pretul pietei. In campul Localizare am ajustat pretul celei de-a treia proprietati cu -10% intrucat aceasta este plasata intr-o zona mai buna, cu acces direct din DN1, fata de celelalte comparabile si proprietatea de evaluat. S-au ajustat apoi suprafetele intrucat difereau destul de mult de terenul de evaluat, si s-a tinut cont de forma terenului deasemenea (terenul patrat a primit o reducere de 10% intrucat este mai valoros, in timp ce terenul dreptunghiular in cota de a primit o marire a pretului de 10% intrucat are o forma mai greu accesibila). S-au corectat preturile si in functie de inclinatia topografica (deoarece un teren mai inclinat are dezavantaje, spre exemplu costuri mari la construirea unei case pe acesta). Pentru terenurile mai inclinate s-a marit pretul in timp ce acelea plane au ramas neajustate. Ultima ajustare s-a facut la nivelul utilitatilor unde am adaugat o valoare de 5% la pretul celor care au lipsa anumite utilitati, intrucat terenul evaluat dispune de toate acestea.

10. Opinia evaluatorului


In opinia mea terenul este o investitie buna avand in vedere toate utilitatile si caracteristicile topografice ale acestuia. Zona este una linistita, fara multe case inghesuite, dar cu acces usor catre 2 supermarketuri, benzinarii si DN1.

Anexe (fotografii ale terenului)