Sunteți pe pagina 1din 41

400184 Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea, nr.

25
Tel/Fax: +40 264 438.033/034
darian@darian.ro; www.darian.ro

RAPORT DE EVALUARE al proprietii imobiliare:


Apartament cu 3 camere
NREGISTRARE LA NREGISTRARE LA
EVALUATOR Nr. 9526/ 19.12.2014 BANC
Nr.

1. EVALUATOR VLAD DOROFTEI


Legitimaie Nr. 17688 2014
Parafa Nr. 17688 valabil 2014
Firma S.C. DARIAN DRS S.A.
Adresa evaluatorului Mun: Constanta
Bd. Mamaia, Nr 135-137, Et.3, Cam. 33
Tel/Fax: 0241/508400
E-mail: vlad.doroftei@darian.ro

2. CLIENT Persoan Juridica: S.C. RECISEV PLAST S.R.L.


Adresa Mun. Droberta Turnu Severin, Jud. Mehedinti
DESTINATARUL
S.C. RECISEV PLAST S.R.L.
RAPORTULUI

3. PROPRIETATEA Apartament cu 3 camere situat la Etajul 2 al unui bloc cu regimul de


EVALUAT nlime D+P+7E.

Suprafete:
Aria utila: Au = 68,41 mp (conform documentatie cadastrala);
Aria balcon: Abalcon = 5,67 mp(conform documentatie cadastrala);
Aria totala : Atotala = 74,08 mp (conform documentatie cadastrala);
Aria construita: Ac = (Au+Abalcon)*1,2 = 88,90 mp (estimata de
evaluator).

Apartamentul se compune din 3 camere, hol, baie si debara cu suprafaa


util Su = 68,41 mp si un balcon cu suprafata S = 5,67 mp conform acte si
documentatie cadastrale.

Este de mentionat ca la inspecia apartamentului au fost constatate


modificri interioare: peretele despartitor dintre living si dormitorul cu
suprafata de 13,14 mp a fost desfiintat).
Proprietari Proprietar asupra constructiei: S.C. RECISEV PLAST S.R.L.
Teren cota indiviza in suprafata de 13,11 mp in proprietate.
Adresa proprietii Oraul: Constanta, Jud. Constanta
Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4.

Darian DRS S.A.


Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020
Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca UNICREDIT TIRIAC BANK | Capital social 150.000 RON
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

4. DECLARAREA VALORII

VALOAREA DE PIA ESTIMAT 77.000 EUR


PRIN ABORDAREA PRIN PIA echivalent 344.229 RON
Valoarea de piata nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un element de fiscalitate care apare sau nu in momentul
realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in
tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora (ca
platitoare sau nu de TVA)

5. BAZA DE EVALUARE Valoarea de pia


Informarea clientului asupra valorii de piata in vederea intocmirii
SCOPUL EVALURII
planului de reorganizare
DATA DE REFERIN A 19.12.2014
EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR LA 1 EURO = 4,4705 RON
DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI Inspecia a fost efectuat de ctre evaluator Vlad Doroftei n prezena
PROPRIETII reprezentantului proprietarului domnul Adrian Iovan, n data de 15.12.2014.
6. DATE PRIVIND DREPTUL Dreptul de proprietate: dobndit n favoarea S.C. ROBSYLV COM S.R.L. in
DE PROPRIETATE, baza Contractului de Dare in Plata Nr. 50 / 21.02.2012.
SUPRAFAA I COTE
INDIVIZE Acte puse la dispozitia evaluatorului:
- Contract de dare in plata autentificat sub nr. 50 / 21.02.2012;
- Incheiere de intabulare Nr. 13572 / 22.02.2012;
- Extras de Carte Funciara Nr. Cerere 56670 / 17.07.2012;
- Documentatie cadastrala (Plan releveu).

Dreptul de proprietate: Deplin


Carte Funciar Nr. 200125-C1-U7
Numr cadastral: 200125-C1-U7
Sarcini nscrise n Cartea Funciar: NU SUNT conform Extras de Carte
Funciara Nr. Cerere 56670 / 17.07.2012.

Suprafete:
Aria utila: Au = 68,41 mp (conform documentatie cadastrala);
Aria balcon: Abalcon = 5,67 mp(conform documentatie cadastrala);
Aria totala : Atotala = 74,08 mp (conform documentatie cadastrala);
Aria construita: Ac = (Au+Abalcon)*1,2 = 88,90 mp (estimata de evaluator).

Teren n proprietate: 14,83 mp cota indiviza


Cota parte indiviza de 6,83% (respectiv suprafata indiviza de 8,54 mp) din
partile comune din imobil
MENIUNI 1: Situaia Sarcini nscrise n Cartea Funciar: NU SUNT conform Extras de Carte
privind Cartea Funciar Funciara Nr. Cerere 56670 / 17.07.2012.
Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea este
liber de sarcini.
7. DATE PRIVIND Suprafete:
DOCUMENTATIA Aria utila: Au = 68,41 mp (conform documentatie cadastrala);
CADASTRALA
Aria balcon: Abalcon = 5,67 mp(conform documentatie cadastrala);
Aria totala : Atotala = 74,08 mp (conform documentatie cadastrala);
Aria construita: Ac = (Au+Abalcon)*1,2 = 88,90 mp (estimata de evaluator).

-2-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Teren n proprietate: 14,83 mp cota indiviza


Cota parte indiviza de 6,83% (respectiv suprafata indiviza de 8,54 mp) din
partile comune din imobil
8. SITUAIA ACTUAL A Situatia ocupantilor: Ocupat de proprietar
APARTAMENTULUI Contracte de concesiune / inchiriere: nu e cazul
9. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial (zona Faleza Nord, pe
bulevardul Mamaia, in apropiere de intersectia Delfinariu), zona mediana
a orasului Constanta.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E-
10E.
Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine, instituii de
nvmnt etc.) este foarte mica.
Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la distan
foarte mica.
Strada la care are acces proprietatea (Bdul. Mamaia) este sistematizat
superior, utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale
necesare: ap - canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV
cablu, Internet.
ARTERE IMPORTANTE Auto i pietonal: - Bd. Mamaia
DE CIRCULAIE N Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu doua benzi de mers pe sens.
APROPIERE
CARACTERUL EDILITAR Tipul zonei
AL ZONEI Zon rezidenial
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial (zona Faleza Nord, pe
bulevardul Mamaia, in apropiere de intersectia Delfinariu), zona mediana
a orasului Constanta.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E-
10E.
n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan foarte mica, cu mijloace de
transport suficiente
Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ mic.
Uniti de nvmnt (mediu): Liceu la cca. 500 m distanta.
Uniti medicale: Cabinet medical la cca. 500 m distanta.
Instituii de cult: Biserica la cca. 20 m distanta.
Sedii de bnci:
Instituii guvernamentale: -
Parcuri: Parc la cca. 500 m distanta.
UTILITI EDILITARE ALE Reea urban de energie electric: existent
ZONEI Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent
AMBIENT Civilizat
CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidenial (zona Faleza Nord, pe
ZONA DE AMPLASARE bulevardul Mamaia, in apropiere de intersectia Delfinariu), zona mediana
a orasului Constanta.
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime P+4E-
10E.
Dotri i reele edilitare bune.
Ambient civilizat.
Atractivitate buna.
10. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

-3-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

AMPLASAMENT Bloc de locuine tip D+P+7E


Apartament situat la etajul 2.
ANUL PIF 2010 conform Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr.
1185/17.12.2010 citat in contractul de vanzare.
LOCUINTE PE PALIER 2
ORIENTARE Cardinal: SUD
CARACTERISTICI Structur: pe cadre din beton armat
Inchideri perimetrale: BCA
Planee din beton armat
Acoperiul este de tip teras necirculabila, cu hidroizolaie bituminoas
Finisaj exterior: termosistem finisat cu terasit
Ua de acces n bloc este din PVC cu geam termopan
Blocul este dotat cu interfon
Aspect exterior: ngrijit
Aspect interior: ngrijit
CONCLUZIE PRIVIND Starea general a blocului este foarte bun, aspectul exterior este ngrijit.
CONSTRUCIA DE BAZ Categoria cldirii in punct de vedere al rezistenei la foc I
Coeficient de rezisten la seismicitate - zona E
Imobilul nu se afl n zon inundabil.
11. DESCRIEREA APARTAMENTULUI
SUPRAFA Apartamentul se compune din 3 camere, hol, baie si debara cu suprafaa
util Su = 68,41 mp si un balcon cu suprafata S = 5,67 mp conform acte si
documentatie cadastrale.
Gradul de confort : confort I, decomandat
TMPLRIE Exterioar: din PVC cu geam termopan
Interioar: usile interioare sunt din lemn, iar usa de acces in apartament
este metalica.
FINISAJE Apartamentul are grad de finisaj mediu.
Pardoseli: gresie in baie si parchet in restul apartamentului
Perei placai cu faian in baie si partial in zona unde este amenajat
spatiul de gatit.
Tencuieli gletuite, zugraveli lavabile.
INSTALAII I DOTRI Normale.
ELECTRICE Instalaiile sunt n stare bun
INSTALAII I DOTRI nclzirea se face prin centrala termica proprie pe gaze a apartamentului.
NCLZIRE Instalaiile sunt noi.
Apartamentul este dotat cu instalatie de aer conditionat.
INSTALAII I DOTRI De la reeaua oraului.
ALIMENTARE CU AP Instalaiile sunt noi.
INSTALAII I DOTRI Apartamentul este racordat la reteaua edilitara de gaze.
ALIMENTARE CU GAZE Instalatiile sunt noi.
NECESAR DE INVESTIT Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune: nu este cazul
CONCLUZIE PRIVIND Aspect ngrijit, utiliti complete.
APARTAMENTUL Stare tehnic general este bun.
Deprecieri identificate: nu e cazul.

12. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


DEFINIREA PIEEI I Piaa locuinelor rezideniale cu 3 camere amplasate n blocuri de locuine.
SUBPIEEI Delimitarea pietei: orasul Constanta
NATURA ZONEI Zon preponderent rezidenial
Din punct de vedere edilitar: zona stabil
Din punct de vedere economic: ora cu economie activ, n dezvoltare cu
omaj redus
OFERTA DE LOCUINE Medie

-4-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

SIMILARE
CEREREA DE LOCUINE Medie
SIMILARE
ECHILIBRUL PIEEI In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani raporturile
(RAPORTUL CERERE/ s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a
OFERT) cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a realizat n
contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta context de
criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia - coroborat
cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i previziunile
de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe
piaa menionat.
PREURI N ZON Oferte de preturi pentru apartamente cu 3 camere in zona subiect (zona
PENTRU APARTAMENTE Faleza Nord) cu suprafete totala cuprinse in intervalul 70 80 mp se
CU 3 CAMERE incadreaza in intervalul 75.000 90.000 Euro.
CHIRII N ZON PENTRU Oferte de inchiriere pentru apartamente cu 3 camere in zona subiect (zona
APARTAMENTE CU 3 Faleza Nord) se incadreaza in intervalul 350 450 Euro/luna.
CAMERE
CONCLUZII I TENDINE PRIVIND pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.
PIAA PROPRIETII Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de tranzacii.
Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul de
pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care
va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare
ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic
posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat
este cea de proprietate imobiliar rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
o este fezabil financiar.
este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE DE SEV 100 Cadrul general
EVALUARE ANEVAR SEV SEV 101 Sfera misiunii de evaluare
2014, care sunt in SEV 102 Implementare
concordanta cu prevederile SEV 103 Raportare
O.G. 24/2011 SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare
SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru
garantarea imprumutului
SEV 400 Verificarea evaluarilor

-5-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

GME 630 Evaluarea bunurilor imobile


GME 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului
CADRU LEGAL Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN PIA


Metoda comparaiilor prin piata i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv estimarea
valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de
evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct cu preurile
de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i
diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.

Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia, reflectate n
mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu
imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ. Pentru unele elemente de comparaie s-au fcut corecii cantitative. Ulterior,
analizele calitative s-au aplicat asupra unor preuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au
fost exprimate n termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ fa de proprietatea evaluat. Valorile rezultate au
fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea n cauz. Elementul de comparaie utilizat a
fost valoarea unitara.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile imobiliare
colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.

Oferte de apartamente in zona subiect au fost centralizate n urmatorul tabel:

-6-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Oferte de apartamente de inchiriat in zona subiect au fost centralizate in urmatorul tabel:

Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

-7-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Grila de comparatii este urmatoarea :


Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Identificare proprietate Mun. Constanta, Bld. Faleza Nord Faleza Nord Faleza Nord
Mamaia, nr. 190, etaj
2, ap. 4
Pret vanzare 83.000 89.500 97.000
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta
Corectie unitara sau procentuala -10% -10% -10%
Corectie totala pentru tipul comparabilei -8.300 -8.950 -9.700
Pret de vanzare corectat 74.700 80.550 87.300
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat integral integral integral integral
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala drept de proprietate 0 0 0
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare
Corectie unitara sau procentuala 0 0 0
Corectie totala conditii de finantare 0 0 0
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de vanzare 0 0 0
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE
DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa fara fara fara fara
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cheltuieli imediat dupa 0 0 0
cumparare
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) prezent prezent prezent prezent
Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala conditii de piata 0 0 0
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
LOCALIZARE
Localizare Faleza Nord - pe Bd. Faleza Nord Faleza Nord Faleza Nord
Mamaia, in apropiere (amplasament (amplasament (amplasament
de intersectia similar) similar) similar)
"Delfinariu"

Corectie procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala localizare 0 0 0
Pret corectat 74.700 80.550 87.300
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament decomandat decomandat decomandat decomandat
Corectie unitara 0% 0% 0%

-8-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Corectie totala tip apartament 0 0 0


Pret corectat 74.700 80.550 87.300
Etaj 2 din D+P+7E 1/4 4 din 4 P din 4
Corectie unitara sau procentuala 0% 5% 5%
Corectie totala etaj 0 4.030 4.370
Pret corectat 74.700 84.580 91.670
Finisaje Modern Modern Modern Modern
Corectie unitara sau procentuala 0% 0% 0%
Corectie totala finisaje 0 0 0
Pret corectat 74.700 84.580 91.670
Incalzire / apa calda proprie Da - centrala termica Centrala termica Centrala termica Centrala termica
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala incalzire / apa calda proprie 0 0 2.500
Pret corectat 74.700 84.580 94.170
Vechime - an constructie 2010 inainte de '90 inainte de '90 inainte de '90
Corectie unitara sau procentuala 5% 5% 5%
Corectie totala vechime 3.740 4.230 4.710
Pret corectat 78.440 88.810 98.880
Aria totala (mp) 74,08 75 80 86
Corectie unitara 1.050 1.110 1.150
Corectie totala arie utila sau numar de -970 -6.570 -13.710
camere
Pret corectat 77.470 82.240 85.170
Caracteristici economice normale normale normale normale
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala caracteristici economice 0 0 0
Pret corectat 77.470 82.240 85.170
Utilizare ( zonare) - cea mai buna Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential
utilizare
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala cea mai buna utilizare 0 0 0
Pret corectat 77.470 82.240 85.170
Alte componente imobiliare/non- nu este cazul Nemobilat Bucatarie Boxa 9 mp +
imobiliare ale valorii mobilata terasa
Corectie unitara 0 0 0
Corectie totala componente non-imobiliare 0 -2.500 -5.000
Pret corectat 77.470 79.740 80.170
Corectie totala neta 2.770 810 7.130
Corectie totala neta (%) 4% 1% 8%
Corectie totala bruta 4.710 17.330 30.290
Corectie totala bruta (%) 6,31% 21,51% 34,70%

77.000 euro 344.229 ron


Opinie 1039 euro / mp Curs 4,4705
Data 19.dec.14

-9-
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:


S-au corectat cele 3 comparabile pentru oferta cu -10%.
Caracteristici fizice Incalzire / apa calda proprie:
Nu au fost necesare corectii
Caracteristici fizice vechime:
S-a aplicat comparabilelor 1,2 si 3 o corectie de 5% deoarece acestea se situeaza in imobile construite
inainte de 1990, iar proprietatea de evaluat se situeaza intr-un imobil receptionat in 2010;
Caracteristici fizice arie totala:
o Corectia unitara in cazul fiecarei comparabile a fost estimata prin pretul corectat / mp Atotala a fiecarei
comparabile;
o Corectia a fost aplicata comparabilelor 1, 2 3 si 4 inmultind corectia unitara cu diferenta de arie totala
intre fiecare comparabila si subiect;
Alte componente imobiliare/non-imobiliare ale valorii:
o S-a aplicat comparabilei 2 o corectie de -2.500 euro deoarece acestea se vinde cu bucataria mobilata
si utilata
o S-a aplicat comparabilei 3 o corectie de -5.000 euro deoarece acestea are boxa de 9 mp si terasa

Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a proprietatii
comparabile 1 deoarece proprietatii 1 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta procentuala cea mai mica)
avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin abordarea prin comparatii de piata,
analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT 77.000 EUR


PRIN ABORDAREA PRIN PIA echivalent 344.229 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti indivize
comune din imobilul in care este situat.

- 10 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

14.2. ABORDAREA PRIN VENIT


Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor imobiliare, aplicarea
sa presupunnd convertirea unui venit n valoare.

Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind recomandat i de
literatura de specialitate.

Procedura are trei etape:


A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect VBp;
B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute MVBp;
C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp (VBp * MVBp);

Valoarea, ca formul de calcul :


Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
A. Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar. Din analiza
datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 350 i 450 EUR, uneori i mai
ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai mare la
nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 350 EUR/lun.
B. Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 216 237 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabila 1 pentru scopul
evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 237.
C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:

In aceste condiii valoarea obinut prin aceast metod este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT 83.000 EUR


PRIN VENIT echivalent 371.052 RON

14.3. ABORDAREA PRIN COST


Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

- 11 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE


Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile
de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse
evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA 77.000 EUR


RECOMANDAT echivalent 344.229 RON
VALOAREA DE PIA A FOST ABORDAREA PRIN PIA
DETERMINAT PRIN
Valoarea de piata nu este afectata de TVA, aceasta taxa fiind un element de fiscalitate care apare sau nu in momentul
realizarii unei tranzactii, in conditiile si la valorile specificate de lege si in functie de calitatea persoanelor implicate in
tranzactie (juridice sau fizice), iar in cazul persoanelor juridice in functie de inregistrarea fiscala a acestora (ca platitoare
sau nu de TVA)

Vlad DOROFTEI
Evaluator autorizat Membru titular

S.C. DARIAN DRS S.A.

16. DEFINIII

- 12 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

VALOAREA DE PIA conform SEV 2014


Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie nepartinitoare, dup un marketing adecvat i n care prile au
acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia evaluatorului este
exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele
ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmtoarele:

17.1.Ipoteze i condiii limitative speciale:


Identificarea proprietii, localizarea acesteia au fost indicate de ctre proprietar/reprezentantul proprietarului.
Evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a msura i garanta locaia, suprafeele i limitele proprietii aa
cum au fost ele indicate de proprietar i descrise in raport. Acest raport are menirea de a estima o valoare a
proprietii identificate i descrise n raport n baza inspeciei efectuate de evaluator i a msurtorilor proprii
efectuate asupra construciilor. Msurtorile efectuate sunt doar pentru scopul evalurii i nu in loc de
documentaie cadastral. Dac eventuale lucrri topografice cu referire la proprietatea evaluat vor invalida
aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderat.
Evaluarea este realizata in limita documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare.
Evaluarea este realizata in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini.
Este de mentionat ca evaluatorul a tinut cont in cadrul metodelor de evaluare de suprafata utila si de suprafata
balconului asa cum apar in documentatia cadastrala (documentatie anexata prezentului raport de evaluare).
Este de mentionat ca la inspecia apartamentului au fost constatate modificri interioare: peretele despartitor
dintre living si dormitorul cu suprafata de 13,14 mp a fost desfiintat).

17.2. Ipoteze:
o Valoarea opinat in raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in mod special
n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii in afara celor aratate
expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n considerare. Dac se va demonstra
c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil,
valoarea estimat este invalidat;
o Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe informaiile i
documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau
investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i transferabil (in circuitul civil). Afirmaiile
fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii nu se substituie avizelor juridice exprimate de
specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu;
o Se presupune c toate studiile inginereti puse de proprietar / destinatar la dispoziia evaluatorului sunt corecte.
Planurile de situaie i materialele ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului n
vizualizarea proprietii.
o Se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare, urbanism, mediu i
utilizare, n afara cazului n care a fost identificat o ne-conformitate, descris i luat n considerare n prezentul
raport.
o Nu am realizat o analiz structural a cldirii, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse sau
inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat, conform informaiilor primite de la
proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest raport nu
trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirilor/construciilor;
o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a intenionat a se
scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prin execuie
aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar putea afecta n mod negativ opinia
evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s
angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de aspecte.
o Nu am realizat nici un fel de investigaie pentru stabilirea existenei contaminanilor. Se presupune c nu exist
condiii ascunse sau ne-aparente ale proprietii, solului, sau structurii care s influeneze valoarea.; Cu ocazia
- 13 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

inspeciei nu am fost informai despre existena pe amplasament a unor contaminani; Nu am realizat nici un fel de
investigaie suplimentar pentru stabilirea existenei altor contaminani. Evaluatorul nu-i asum nici o
responsabilitate pentru asemenea condiii sau pentru obinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
o Situaia actual a proprietii imobiliare, scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii metodelor de evaluare
utilizate i a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate s conduc la estimarea cea mai
probabil a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile considernd
datele care sunt disponibile la data evalurii;
o Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile si documentele pe care le-a avut la dispoziie, existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii sau documente de care evaluatorul nu avea cunotin.
o Orice referin n acest raport de evaluare la ras, etnie, credin, vrst sau sex sau orice alt grup individual a fost
fcut n scop informativ. Aceste date prezentate s-a considerat c nu au niciun efect asupra valorii de pia a
proprietii evaluate sau a oricrei proprieti n zona studiat.
o Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu dizabiliti. Nu
au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a face acest demers.

17.3. Condiii limitative:


Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul de prestri
servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt
scop dect cel declarat.
Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate din descrierea legal
a proprietii (contractul de vnzare cumprare, extras de carte funciar, documentaie cadastrala/topografic);
evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaii. Toate planurile construciilor, schiele, planurile de
situaie puse la dispoziia evaluatorului se consider a fi corecte dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast
privin.
Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu se asum
nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s afecteze
proprietatea evaluat;
Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate puse la
dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea;
Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste
condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea.
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n
instan relativ la proprietatea n chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie
publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE


Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;
Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;
Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie juridica, istoric
precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare privind tranzacii similare;
informaii existente pe site-urile www.cauta-imobiliare.ro, www.imobiliare.ro;
revistele de profil: Piaa de la A la Z;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din localitatea Constanta i din
zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

- 14 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

19. TIPUL VALORII ESTIMATE


innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n evaluare: SEV 310
Evaluari ale drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor.

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 3 camere . Proprietatea
imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune, de calitatea imobilelor
vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n IVS Cadrul general.

20. DATA ESTIMRII VALORII


La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Decembrie 2014. Data la
care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre evaluator (data evalurii) este
19.12.2014. Evaluarea a fost realizat n luna Decembrie 2014, iar data raportului este 19.12.2014.

21. MONEDA RAPORTULUI


Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la exprimarea
valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4,4705 RON pentru 1 EUR. Exprimarea n
valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele premize care au stat la baza evalurii nu
sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia
comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT


Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza unei
tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE


Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 3 camere. Din
punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form,
dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei
valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat (garanie bancar).

Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare SEV 310 Evaluari ale
drepturilor asupra proprietatilor imobiliare pentru garantarea imprumuturilor, facem urmatoarele precizari :
Referitor la Activitatea curent i tendinele pieei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe piaa
menionat.
Referitor la cererea trecut, curent i viitoare anticipat pentru tipul de proprietate imobiliar i pentru
localizare:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent,
cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii cumparatori pe
aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei
generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de
tip rezidential;
Referitor la Orice cerere potenial sau eventual pentru utilizri alternative, care exist sau poate fi
anticipat la data evalurii, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive posibilele utilizari
alternative sunt transformarea in proprietate de tip comercial destinatie birouri, cu o cerere mai redusa decat
cererea pentru destinatia rezidentiala;
Referitor la Impactul oricror evenimente previzibile la data evalurii asupra valorii viitoare a garaniei, pe
perioada creditului arantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din
ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie
in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.

- 15 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Ipoteze speciale considerate in estimarea valorii de pia :


Identificarea proprietii, localizarea acesteia au fost indicate de ctre proprietar/reprezentantul proprietarului.
Evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a msura i garanta locaia, suprafeele i limitele proprietii aa
cum au fost ele indicate de proprietar i descrise in raport. Acest raport are menirea de a estima o valoare a
proprietii identificate i descrise n raport n baza inspeciei efectuate de evaluator i a msurtorilor proprii
efectuate asupra construciilor. Msurtorile efectuate sunt doar pentru scopul evalurii i nu in loc de
documentaie cadastral. Dac eventuale lucrri topografice cu referire la proprietatea evaluat vor invalida
aceste masuratori, evaluarea va trebui reconsiderat.
Evaluarea este realizata in limita documentelor puse la dispozitie si anexate prezentului raport de evaluare.
Evaluarea este realizata in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini.
Este de mentionat ca evaluatorul a tinut cont in cadrul metodelor de evaluare de suprafata utila si de suprafata
balconului asa cum apar in documentatia cadastrala (documentatie anexata prezentului raport de evaluare).
Este de mentionat ca la inspecia apartamentului au fost constatate modificri interioare: peretele despartitor
dintre living si dormitorul cu suprafata de 13,14 mp a fost desfiintat).

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE


Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea si precizia
datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile estimate de ctre
evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup aceasta dat, n care condiiile
specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.

Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor
evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de acesta la data evalurii.

Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, in nici o circumstan.

25. DECLARAIE DE CONFORMITATE


Declarm c prezentul raport de evaluare a fost realizat n concordan cu reglementrile Standardelor Internaionale de
Evaluare, cu normele i cu metodologia de lucru recomandate, i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul
raport. Evaluatorul nu are nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea
evaluat. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar
remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri.

- 16 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

26. CERTIFICARE

Prin prezenta, n limita cunotinelor i informaiilor deinute, certificm c:


o afirmaiile prezentate i susinute n acest raport sunt adevrate i corecte.
o analizele, opiniile i concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate i condiiile limitative
specifice i sunt analizele, opiniile i concluziile noastre personale, fiind neprtinitoare din punct de vedere
profesional.
o nu avem nici un interes prezent sau de perspectiv n proprietatea care face obiectul prezentului raport de
evaluare i nici un interes sau influen legat de prile implicate.
o suma ce ne revine drept plat pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legtur cu declararea n raport a
unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care s favorizeze clientul i nu este influenat de
apariia unui eveniment ulterior.
o analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele, recomandrile i
metodologia de lucru recomandate de ctre ANEVAR (Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia) i
standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC).
o evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
o proprietatea a fost inspectat personal de ctre evaluator n prezena reprezentantului proprieratului .
o n elaborarea prezentului raport nu s-a primit asisten semnificativ din partea nici unei alte persoane n afara
evaluatorului care semneaz mai jos.

La data elaborrii acestui raport, evaluatorul care se semneaz mai jos este membru al Asociaiei Nationale a
Evaluatorilor Autorizati din Romania, a ndeplinit cerinele programului de pregtire profesional continu al ANEVAR i
are competena necesar ntocmirii acestui raport.
Evaluatorul care semneaz prezentul raport de evaluare are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ
IRIAC ASIGURRI S.A. Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat asigurarea de rspundere profesional la ALLIANZ-
TIRIAC ASIGURRI S.A.

Raportul de evaluare este realizat cu respectarea procedurilor interne de calitate ale companiei DARIAN, aplicarea si
respectarea procedurilor interne fiind verificate intern de catre evaluator.

- 17 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

27. PREZENTAREA EVALUATORULUI

DARIAN DRS, fondat n 1990, este ncepnd cu anul 1994 membru corporativ ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia) Certificat ANEVAR nr. F07/0044 - lucrrile elaborate fiind n conformitate cu Standardele
Internaionale de evaluare (IVS) adoptate n Romnia. DARIAN DRS S.A. a fost auditat de SGS i a obinut certificarea
n domeniul calitii conform ISO 9001:2008, nc din anul 2003, recertificat n 2009.

Domeniile de baz sunt evaluare de proprieti imobiliare, evaluare de afaceri, evaluare de maini i echipamente,
evaluare de active financiare, evaluare de active necorporale. Destinaiile pentru care ntocmim rapoarte de evaluare sunt
garanii bancare, raportri financiare, vnzare-cumprare, asocieri, fuziuni, lichidri, informarea clientului etc. Serviciile
furnizate mai includ i elaborarea de planuri de afaceri, studii de fezabilitate, proiecte pentru finanare, servicii de
consultan financiar i n management. Recent, am realizat evaluarea de proiecte pentru finanri din fonduri europene.

Darian, principalul juctor pe piaa evalurii din Romnia, prin intermediul celor 20 birouri proprii deschise n Bucureti,
Cluj, Timioara, Constana, Iai, Braov, Galai, Sibiu, Craiova, Arad, Oradea, Suceava, Trgu Mure, Deva, Alba Iulia,
Baia Mare, Reia, Bacu, Ploieti i Piteti precum i prin reeaua de peste 100 de evaluatori colaboratori din teritoriu, are
capacitatea de a oferi servicii la scar naional.

Comunicarea ntre aceste birouri i colaboratori se face prin intermediul unei reele de date private ce permite realizarea
n timp real a solicitrilor clienilor. Societile pentru care am realizat activiti de consultan au fost de toate
dimensiunile, activnd n diverse sectoare de activitate. Aceasta ne-a permis s dobndim o foarte bun cunoatere a
realitii economice romneti n ansamblu.

Intrnd n al 20-lea an de existen, Darian a evaluat afaceri i patrimonii pentru un numr de peste 10.000 de clieni societi
comerciale, nsumnd peste 500.000 de active de natura proprietilor imobiliare, mijloace fixe sau bunuri mobile. De
asemenea, n ultimii ani am avut peste 50.000 de clieni persoane fizice pentru care am efectuat rapoarte de evaluare pentru
proprieti rezideniale sau terenuri n toate zonele rii. Aproximativ 20 miliarde EURO este valoarea actualizat a afacerilor,
proprietilor imobiliare, mijloacelor fixe i bunurilor evaluate din 1993 pn n prezent de ctre Darian.

Activitatea i aria extins n domeniul evalurii de proprieti imobiliare ne-a permis s acumulm informaii privind starea
i evoluia pieelor specifice n diferite zone ale tarii i s realizam un studiu al dinamicii acestora, precum i s furnizam
informaii utile instituiilor financiare cu care colaborm.

Avem o vast experien n domeniul evalurii de afaceri, evalurii de proprieti imobiliare i bunuri mobile. n portofoliul
nostru intr instituii publice, bnci, companii romneti i internaionale, dintre care amintim: AUTOMOBILE CRAIOVA,
MITTAL STEEL, RENAULT, LAFARGE, MILENIUM BCP, LASSELSBERGER, CARGILL INTERNATIONAL, SAAB
MILLER, TABCO CAMPOFRIO, ANTIBIOTICE SA, TERAPIA SA, BROKER SA, BEGA GRUP, BURSA ROMN DE
MRFURI, AKER, DAMEN, KVAERNER IMGB, ZELAKERAMIKA, HEIDELBERG CEMENT, MECHEL C TURZII, LUKOIL
DOWNSTREAM, DAIMLER CHRYSLER, KOYO, Alexandria, FRIESLAND Romnia, HALEWOOD INTERNATIONAL,
NEWTON STOCK INV. Cehia, LEK PHARMATECH, WORLD TRADE CENTER, STYLMEX GROUP Olanda,
SABAINVESTMENTS (Overseas) Ltd, ELECTROLUX, etc.

n prezent suntem evaluator agreat realiznd rapoarte de evaluare la peste 20 de bnci din Romnia. Dintre cele mai
importante instituii bancare cu care colaborm amintim: Banca Comercial Romn, BRD - Groupe Socit Gnrale,
Raiffeisen Bank, UniCredit iriac Bank, Banca Transilvania, ING Romnia, Alpha Bank, RBS Bank Romnia, Millenium
Bank, Volksbank Romnia, Banca Romneasc, OTP Bank Romnia, Citi Bank Romnia, Credit Europe Bank, San
PaoloBank Romania, Bank Leumi Romnia, Domenia Credit, Emporiki Bank Romnia, Egnatia Bank Romnia, Banca
Italo-Romena, CEC.

- 18 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Echipa DARIAN este format din 30 de evaluatori cu experien, membri titulari i 11 membri acreditai ai ANEVAR (MAA)
n domeniul evalurii proprietilor imobiliare, a bunurilor mobile i a afacerilor, absolveni ai cursurilor de pregtire
profesional continu n domeniul Standardelor Internaionale de Evaluare IVS i contabilitate IAS. Coordonatorii echipei
sunt evaluatori cu experien de peste 15 ani i membri ai unor asociaii profesionale internaionale de prestigiu.

Totodat, n cadrul echipei exist consultani absolveni ai cursurilor de evaluatori maini i echipamente susinute de
ASA American Society of Appraisers. De asemenea, o parte din membri echipei sunt lectori i autori ai cursurilor i
seminariilor de pregtire profesional organizate de ctre ANEVAR.

DARIAN DRS S.A. este agreat de toate instituiile guvernamentale i financiare publice, printre care se numra Ministerul
Economiei i Comerului, Oficiul Participaiilor Statului i Privatizrii n Industrie (O.P.S.P.I), Ministerul Transporturilor,
Autoritatea de Valorificare a Activelor Statului (AVAS), Comisia de Supraveghere a Asigurrilor (CSA), Comisia Naional
a Valorilor Mobiliare (CNVM), Ministerul Agriculturii i Dezvoltrii Rurale etc.

Firma DARIAN DRS S.A. are ncheiat o asigurare colectiv de rspundere profesional la
ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI S.A (la nivelul de 1.000.000 euro pentru firm).

Date de identificare ale societii:

Cluj-Napoca - Str. Nicolae Cristea, nr. 25, Tel/Fax: 40 - 264- 438033/ 438034
Bucureti - Str. Radu Voda nr.17, et. 2, Tel/fax 40 - 021- 312 27 86
Timioara - Str. Mihai Viteazu nr. 30 C, Tel/fax 40 - 256 -43 28 22, mobil 0726-755.620
Constanta - B-dul. Mamaia nr. 135-137, Tel/fax 40-0241-508400, mobil 0726-755.625
Iai -Str. tefan cel Mare nr. 8, etaj 1, Tel/fax 0232-216073, mobil 0726-755.627
Braov - Str. Eroilor nr. 17, Centrul MODAROM, etaj 4, Tel/fax 0268-474 770, mobil 0726- 755.624
Sibiu - Str. coala de not, nr.3 , ap.47., Tel/fax 0269 244243, mobil 0722- 524.236
Galai - Str. Brilei, nr. 7-9 (incinta Vox Center), et. 3, camera 317, Tel/fax - 0236 - 494 969, mobil
0720- 067085
Arad - Str. Calugareni nr. 3, ap. 2 , Tel/fax 0257-27 24 27, mobil 0729-885407
Craiova - Str. Spania nr. 11, et. 2, Tel/fax 0251-31 54 78
Ploiesti - Str. Stefan Greceanu nr.33, Bl. L3, ap. 11, Tel/fax - 0244 - 522 128
Piteti - Str. Teilor nr. 49, jud. Arge, Tel/fax - 0348 - 439 779
Suceava - Str. tefan cel Mare, nr. 26, ap. 1, tel./fax 0230-522168, mobil 0722-765274
Oradea - P-ta Unirii nr.12, ap. 3, Tel - 0771 - 052 381
Tg. Mure - Str. Matei Corvin nr. 5, mobil - 0729-885 409
Alba Iulia - Str. I.C. Brtianu nr. 20, Tel/fax - 0258 - 812 250, 0258-812250 mobil 0730-011092
Deva - Str. 1 Decembrie nr. 14, etaj 2, Tel/fax - 0254 - 232 822
Baia Mare - Str. Transilvaniei, nr. 6A, ap. 56, parter, ,Tel/fax - 0262-22 11 99
Bacau - Str. Energiei, nr. 32, 0234/517000, jud. Bacau

mail: darian@darian.ro
web: www.darian.ro

28. ANEXE
- 19 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE


ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII
ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII
ANEXA NR. 4 DOCUMENTATIE CADASTRALA
ANEXA NR. 5 AMPLASAREA PROPRIETATII PE HARTA

- 20 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 1 OFERTE I INFORMAII DE PIA UTILIZATE

http://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-apartamente/constanta/va902758

- 21 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-apartamente/constanta/va844134

- 22 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-apartamente/constanta/va706920

- 23 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.cauta-imobiliare.ro/vanzari-apartamente/constanta/va424070

- 24 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.tocmai.ro/constanta-faleza-nord-3-camere-ultra-modern-21572982.html

- 25 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.tocmai.ro/constanta-apartament-3-camere-80mp-faleza-nord-19237104.html

- 26 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.tocmai.ro/constanta-apartament-3-camere-zona-faleza-nord-20671124.html

- 27 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.tocmai.ro/constanta-apartament-3-camere-decomandat-18094028.html

- 28 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

http://www.tocmai.ro/constanta-apartament-3-camere-faleza-nord-cu-centrala-termica-proprie-13627196.html

- 29 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 2 FOTOGRAFII ALE PROPRIETII

Fatada

Acces imobil Vecinatati

Vecinatati Acces apartament

- 30 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

Living

Zona bucatarie CT

Living

- 31 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

WC Camera

Camera Baie

- 32 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 3 DOCUMENTE ALE PROPRIETII

- 33 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 34 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 35 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 36 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 37 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 38 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

- 39 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 4 DOCUMENTATIE CADASTRALA

- 40 -
DARIAN DRS S.A. Evaluare - Apartament cu 3 camere, Constanta, Bd. Mamaia, Nr. 190, Et. 2, Ap. 4., jud. Constanta

ANEXA NR. 5 AMPLASAREA PROPRIETATII PE HARTA

- 41 -