S a v u O a n a

E v a l u a t o r A N E V A R

RAPORT DE EVALUARE A PROPRIETILOR

IMOBILIARE

NREGISTRARE LA
Nr. 33
EVALUATOR

1. EVALUATOR Savu Oana

Legitimaie ANEVAR Nr. 33/2017
Parafa Nr. 33 valabil 2017
Firma ( pentru care este OBIBOS
colaborator in relatia cu
clientul)
Adresa evaluatorului Oraul: BUCURETI
Bd Bucurestii Noi, nr. 17, sc. C, sector 1
Telefon: 021.333.333
E-mail: obibos@gmail.com

2. CLIENT (cel care pltete Oana Batae

executarea raportului)
PROPRIETATEA Proprietate imobiliara apartament 2 camere si dependinte avand
EVALUAT urmatoarea suprafata:
- Suprafata utila 54.02 mp
- Suprafata totala 56.23 (conform releveu)
Adresa proprietii Oraul: BUCURETI
Str. Vuietului, nr. 12, etaj 2, ap 17, Sector 4
Proprietar Persoana fizica: Irina Barbulescu
Client Persoana fizica: Oana Batae

3. DECLARAREA VALORII

DECLARAREA VALORII
371.017 echivalent 79.500 EUR

VALOAREA NU CONINE T.V.A.

4. BAZA DE EVALUARE Valoarea de pia

Estimarea valorii de piata a imobilului situat in Bucuresti, Str. Vuietului,
SCOPUL nr. 12, etaj 2, ap 17, Sector 4
DATA DE REFERIN A 31.12.2016
RE-EVALURII
CURS DE SCHIMB BNR 1 EURO = 4,5411 LEI
LA DATA DE
REFERIN

5. DATE PRIVIND Conform documentelor de proprietate atasate, proprietarii

DREPTUL DE apartamentului analizat sunt: Aliuta Nicu si Aliuta Paula Simona
PROPRIETATE (sot, sotie), Intabulare, drept de Proprietate, dobandit prin
Construire, Cota actuala 1/1.
La baza evaluarii au stat urmatoarele documente:
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

Extras de carte funciara nr. 221293-C1-U66, nr cerere

63743/25.10.2016
Extras de carte funciara nr. 221293, nr cerere 63743/25.10.2016
(teren
dobandit prin Conventie)
Act de dezlipire (apartamentare) autentificat sub nr. 1055/24.10.2016
Contract de comodat autentificat sub nr. 1314/19.12.2014
Contract de vanzare autentificat sub nr. 1313/19.12.2014
Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 203/17.08.2016
Certificat de Urbanism nr. 1256/36613 din 17.11.2015
Certificat de Urbanism nr. 197/843 din 20.02.2015
Autorizatie de construire nr. 397/27085 din 19.08.2015
Autorizatie de construire nr. 303/1500-16124 din 16.05.2016
Certificat de atestare a edificarii constructiei nr. 37238/09.09.2016
Plan de amplasament si delimitare a imobilului
Releveu apartament
MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar
6. DATE PRIVIND Suprafaa nregistrat n documentaia cadastral conform extras de
DOCUMENTAIA carte funciara 25.10.2016:
CADASTRAL - apartament cu 2 camere si dependinte
- suprafata utila 54.02 mp, suprafata totala 56.23 mp
- cote parti comune: 204/10000 (alte spatii comune, casa
ascensorului, casa scarii, holuri, scara de acces, subsol)
- cote teren indiviza : 1836/100 din suprafata totala de 900 mp
aferenta blocului
7. DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE
ZONA DE AMPLASARE Proprietatea in cauza este situata in Bucuresti, Sector 4, in cartierul
Tineretului, langa Parcul Carol, in zona centrala.
ARTERE IMPORTANTE statia de metrou Tineretului,
DE CIRCULAIE N tramvaiele 1, 23, 27,
APROPIERE autobuzele 116, 312, 313, 318, N106, N112
CARACTERUL Tipul zonei
EDILITAR AL ZONEI Zona din imediata vecinatate a proprietatii poate fi caracterizata ca
zona cu trafic relativ mediu. Amplasarea imobilului in cadrul zonei
este favorabila.
Cartier rezidenial de blocuri si locuinte unifamiliale.
n zon se afl :
Uniti comerciale n apropiere: magazine suficiente.
Uniti de nvmnt
Uniti medicale
Sedii de banci

UTILITI EDILITARE Reea urban de energie electric: existent

Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie: existent
GRADUL DE POLUARE Nu detinem informatii cu privire la gradul de poluare in zona.
ORIENTATIV (rezultat din
observaii sau informaii ale
evaluatorului, fr
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

expertizare sau determinri

de laborator ale noxelor).
AMBIENT Ambient civilizat

CONCLUZII PRIVIND ZONA Zona de referina: amplasare favorabil. Dotri i reele edilitare
DE AMPLASARE satisfactoare. Ambient civilizat.
8. DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ
TIP IMOBIL Apartament cu 2 camere si dependinte, situat la etajul 2 al unui bloc
cu regim de inaltime 2S+P+4E +5E Retras.
SUPRAFATA PE ETAJ

Proximitati Nord: proprietate particulara;

Vest: Strada General Candiano Popescu;
Sud: proprietate particulara;
Est: Strada Ion Pucariu.

ANUL PIF 2016

CARACTERISTICI Finisajele sunt de buna calitate, medii si constau in:
Pereti tencuiti, zugraviti cu vopseli lavabile.
Tamplaria exterioara : pvc cu geam termopan, usa metalica acces
apartament
Tamplaria interioara : usi celulare
Pardoseli : pardoseli din parchet laminat in camere si placaje cu
gresie in hol, baie, bucatarie si balcon, in baie si bucatarie peretii sunt
placati partial cu faianta.
Obiectele sanitare si caloriferele sunt de calitate superioara,
apartamentul este dotat cu aparat de aer conditionat si centrala
termica proprie.
Compartimentarea interioara corespunde cu releveul.
CONCLUZII Starea tehnica a imobilului este considerata foarte buna.
DESCRIEREA IMOBILULUI
9. BILANUL DE Apartament cu 2 camere si dependinte, situat la etajul 2 al unui bloc
SUPRAFA cu regim de inaltime 2S+P+4E +5E Retras.
COMPARTIMENTARI Pereti tencuiti, zugraviti cu vopseli lavabile.
INTERIOARE
FINISAJE Structura de rezistenta cadre si plansee din beton armat
Fundatii: stalpi beton armat cu panouri din zidarie caramida
Compartimentari si inchideri exterioare: zidarie caramida
Acoperisul: tip terasa necirculabila
Blocul este izolat (tenculieli, vopsitorii lavabile), dispune de ascensor.
Casa scarii este finisata cu finisaje de foarte buna calitate
INSTALATII SI DOTARI Alimentarea cu energie electrica se face de la reteaua existenta.
ELECTRICE
INSTALATII SI DOTARI Incalzirea se face printr-o centrala termica proprie alimentata din
INCALZIRE reteaua existenta.
INSTALATII SI DOTARI Alimentarea cu apa se realizeaza prin reteaua existenta.
ALIMENTARE CU APA Canalizarea apelor pluviale se face in reteaua existenta.
ALTE INSTALATII SI Cladirea este racordata la reteaua de telefonie existenta
DOTARI
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

CONCLUZII Proiectele de instalatii sanitare, de instalatii de incalzire si de

instalatii electrice au fost elaborate de ingineri de specialitate si
verificate de ingineri atestati .

10. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI I Piaa cladirilor rezidentiale.
SUBPIEEI
NATURA ZONEI Zona rezidentiala, ultracentrala cu locuinte din perioada interbelica,
unele vile recent renovate sau in constructie.
Din punct de vedere edilitar: zona n dezvoltare.
Din punct de vedere economic: ora / zon cu economie activ

OFERTA DE Relativ medie, constand in apartamente cu 2 camere, situate in

APARTAMENTE blocuri nou construite in Cartierul Tineretului
SIMILARE
CEREREA DE Relativ constanta, reprezentata de persoane interesate de
APARTAMENTE apartamente cu 2 camere, situate in blocuri nou construite in
SIMILARE cartierul Tineretului
ECHILIBRUL PIEEI Dezechilibru in favoarea ofertei, piata imobiliara in blocaj, opaca
(CERERE/ OFERT) Nivelul cererii este mai mic dect cel al ofertei i avem de-a face cu o pia
a cumprtorului, cu preuri care tind s se stabilizeze; estimm c
aceast tendin se va pstra, cel puin pe termen scurt i mediu.

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau
niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a
afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara
raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt
depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si
de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de
disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.
Din cauza diferitelor imperfectiuni pietele functioneaza rareori perfect,
cu un echilibru constant intre oferta si cerere si cu un nivel constant de
activitate. Imperfectiunile obisnuite ale pietei se refera la fluctuatii ale
ofertei, la cresteri sau diminuari bruste ale cererii sau la asimetria
informatiilor detinute de participantii de pe piata.
Activitatea pietei: gradul de activitate pe orice piata va fluctua.
PREURI N ZON Minim: cca. 1.400- euro/mp SU
PENTRU PROPRIETI Maxim 1.600 -euro/mp SU
SIMILARE Pretul pentru apartamente situate in aceasta zona variaza si in
functie de dotari, finisaje, etaj, confort/compartimentare, locatie,
balcon/ terasa, loc parcare, boxa si in functie de fiecare proprietar

CHIRII N ZON Minim: cca. 400 euro/luna

PENTRU PROPRIETI Maxim: cca: 500 euro/luna
SIMILARE

CONCLUZII I TENDINE Dezechilibru n defavoarea OFERTEI;

PRIVIND PIAA Tendin de scadere n defavoarea CERERII
CLADIRILOR DE BIROURI REZULTATUL CERCETARII: posibilitatea stagnarii preurilor.

11. EVALUARE
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

REGLEMENTRI I CADRU LEGAL

STANDARDELE DE SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
EVALUARE ANEVAR SEV 101 Termenii de referinta ai evaluarii (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 230 Drepturi asupra proprietatii imobiliare (IVS 230)
SEV 232 Evaluarea proprietatii generatoare de afaceri
SEV 233 Investitia imobiliara in curs de construire (IVS 233)
SEV 310 Evaluari ale drepturilor asupra proprietatii imobiliare
pentru garantarea imprumutului (IVS 310)
SEV 320 Estimarea valorii de investitie pentru investitori
individuali (EVA 5)
SEV 330 Evaluarea bunurilor imobile in contextul Directivei
privind administratorii de fonduri de investitii alternative (EVA 7)
SEV 340 Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica (EVA
8)
GEV 630 Evaluarea bunurilor immobile
GEV 500 Determinarea valorii impozabile a cladirilor
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea imprumutului

CADRU LEGAL Standardele de Evaluare a bunurilor ANEVAR - 2016

ALTE REGLEMENTRI Nu este cazul

11.1. Abordarea prin metoda comparaiei directe

n ANEXA nr. 4 este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda comparaiei de pia prin corecii brute.

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PRIN METODA 361.017 LEI echivalent 79.500 EUR
COMPARAIEI DIRECTE
VALOAREA NU CONINE T.V.A.

11.2. Evaluare prin metoda capitalizrii / actualizrii venitului generat de proprietate (chirie)

n ANEXA nr. 5 este prezentat determinarea valorii de pia prin metoda capitalizrii / actualizrii venitului
generat de proprietate din chirie.

VALOAREA DE PIA DETERMINAT PE BAZA

CAPITALIZRII / ACTUALIZRII VENITULUI GENERAT 363.288 LEI echivalent 80.000 EUR
DE PROPRIETATE
VALOAREA NU CONINE T.V.A.

12. DEFINIII, IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE I ALTELE

12.1 DEFINIII
VALOREA DE PIA
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre
un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de
marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

12.2 IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE:

1. Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este permis folosirea
raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a acordului scris al clientului, autorului
evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se precizeaz la punctul 8 de mai jos. Nu se asum
responsabilitatea fa de nici o alt persoan n afara clientului, destinatarului evalurii i celor care au
obinut acordul scris i nu se accept responsabilitatea pentru nici un fel de pagube suferite de orice astfel de
persoan, pagube rezultate n urma deciziilor sau aciunilor ntreprinse pe baza acestui raport.
2. Raportul de re-evaluare i pstreaz valabilitatea numai n situaia n care condiiile de pia,
reprezentate de factorii economici, sociali i politici, rmn nemodificate n raport cu cele existente la data
ntocmirii raportului de re-evaluare.
3. Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz fie proprietatea
imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care nu sunt cunoscute de ctre evaluator. n
acest sens se precizeaz c nu au fost fcute cercetri specifice la arhive, iar evaluatorul presupune c titlul
de proprietate este valabil i se poate tranzaciona, c nu exist datorii care au legtur cu proprietatea
evaluat i aceasta nu este ipotecat sau nchiriat. n cazul n care exist o asemenea situaie i este
cunoscut, aceasta este menionat n raport. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta
se afl n posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil.
4. Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind documentaiile de
urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n cazul n care nu sunt respectate aceste cerine,
valoarea de pia va fi afectat.
5. Proprietatea nu a fost expertizat detaliat. Orice schi din raportul de re-evaluare prezint dimensiunile
aproximative ale proprietii i este realizat pentru a ajuta cititorul raportului s vizualizeze proprietatea. n
cazul n care exist documente relevante (msurtori de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
6. Dac nu se arat altfel n raport, se nelege c evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau
invizibile a proprietii (inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura
fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra condiiilor adverse de
mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o proprietate nvecinat, inclusiv prezena
substanelor periculoase, substanelor toxice etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii. Se
presupune c nu exist astfel de condiii dac ele nu au fost observate, la data inspeciei, sau nu au devenit
vizibile n perioada efecturii analizei obinuite, necesar pentru ntocmirea raportului de re-evaluare. Acest
raport nu trebuie elaborat ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat al strii proprietii, astfel de
informaii depind sfera acestui raport i/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu ofer garanii
explicite sau implicite n privina strii n care se afl proprietatea i nu este responsabil pentru existena unor
astfel de situaii i a eventualelor lor consecine i nici pentru eventualele procese tehnice de testare necesare
descoperirii lor.
7. Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de re-evaluare, din surse pe
care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i
asum responsabilitatea n privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.
8. Coninutul acestui raport este confidenial pentru client i destinatar i autorul nu l va dezvlui unei tere
persoane, cu excepia situaiilor prevzute de Standardele de Evaluare ANEVAR i/sau atunci cnd
proprietatea a intrat n atenia unui corp judiciar calificat.
9. Evaluatorul a fost de acord s-i asume realizarea misiunii ncredinate de ctre clientul numit n raport,
n scopul utilizrii precizate de ctre client i n scopul precizat n raport.
10. Consimmntul scris al evaluatorului i al evaluatorului verificator (dac al acestuia din urm este
necesar), trebuie obinut nainte ca oricare parte a raportului de re-evaluare s poat fi utilizat, n orice scop,
de ctre orice persoan, cu excepia clientului i a creditorului, sau a altor destinatari ai evalurii care au fost
precizai n raport. Consimmntul scris i aprobarea trebuie obinute nainte ca raportul de re-evaluare (sau
oricare parte a sa) s poat fi modificat sau transmis unei tere pri, inclusiv altor creditori ipotecari, alii
dect clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate, relaii publice, informaii,
vnzare sau alte mijloace. Raportul de re-evaluare nu este destinat asigurtorului proprietii evaluate, iar
valoarea prezentat n raportul de re-evaluare nu are legtur cu valoarea de asigurare.

12.3 ALTE PRECIZRI

 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

n procesul de re-evaluare se vor utiliza date i informaii n EURO i RON (lei noi), conversia n alte valute
urmnd a fi efectuat de ctre destinatar.

12.4. SURSE DE INFORMARE

Valorile de tranzacionare ale comparabilelor au fost preluate din urmtoarele surse:

- pentru COMPARABILA 1: internet;
- pentru COMPARABILA 2: internet;
- pentru COMPARABILA 3: internet.
Rata de capitalizare a fost determinat conform Anexei

13. DECLARAIE DE CONFORMITATE

Ca elaborator declar c raportul de re-evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan cu reglementrile
Standardelor de Evaluare - ANEVAR i cu ipotezele i condiiile limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c
nu am nici o relaie particular cu clientul i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat.
Rezultatele prezentului raport de re-evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat,
iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea unei asemenea solicitri. n aceste condiii,
subsemnatul, n calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n
prezentul raport de re-evaluare.

14. CERTIFICARE

Subsemnatul certific n cunotin de cauz i cu bun credin c:

1. Afirmaiile declarate de ctre mine i cuprinse n prezentul raport sunt adevrate i corecte. Estimrile i
concluziile se bazeaz pe informaii i date considerate de ctre evaluator ca fiind adevrate i corecte.
2. Analizele, opiniile i concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele i concluziile limitative menionate i
sunt analizele, opiniile i concluziile mele profesionale personale, impariale i neprtinitoare.
3. Nu am interese anterioare, prezente sau viitoare n privina proprietii imobiliare care face obiectul
prezentului raport de re-evaluare i nu am nici un interes personal privind prile implicate n prezenta
misiune, excepie fcnd rolul menionat aici.
4. Implicarea mea n aceast misiune nu este condiionat de formularea sau prezentarea unui rezultat
prestabilit legat de mrimea valorii estimate sau impus de destinatarul evalurii i legat de producerea unui
eveniment care favorizeaz cauza clientului n funcie de opinia mea.
5. Analizele, opiniile i concluziile mele au fost formulate, la fel ca i ntocmirea acestui raport, n concordan
cu Standardele de evaluare - ANEVAR.
6. Posed cunotinele i experiena necesare ndeplinirii misiunii n mod competent. Cu excepia persoanelor
menionate n raportul de evaluare, nici o alt persoan nu mi-a acordat asisten profesional n vederea
ndeplinirii acestei misiuni de re-evaluare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

N URMA RE-EVALURII EFECTUATE DE MINE, A ANALIZEI INFORMAIILOR

APLICABILE I A FACTORILOR RELEVANI, OPINIA MEA ESTE C VALOAREA DE PIA A
PROPRIETII IMOBILIARE DESCRISE (SAU DREPTULUI RE-EVALUAT) ESTE:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT 361.017 LEI echivalent 79.500 EUR

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT METODA COMPARAIEI DIRECTE
PRIN METODA
VALOAREA DE PIA NU CONINE T.V.A.
 S a v u O a n a
E v a l u a t o r A N E V A R

TAMPILA DE EVALUATOR
EVALUATOR SAVU OANA i
SEMNTURA

Anexe
Fotografii imobil evaluat
Harta/Amplasare imobil evaluat
Comparabile utilizate
Abordarea prin metodat comparatiei directe (piata)
Abordare prin venit.