2 - V4 Raport Evaluare CASA - BRD

Raport evaluare proprietati tip CASA / VILA
Nr. Inregistrare la evaluator (Nr./zz.ll.aaaa): 643/21.12.2016
Identificare in baza de date BIG:
Cod Unic BRDE_11326_231220160943
RAPORT EVALUARE
Destinatar : BRD Groupe Societe Generale
Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Proprietar: GULEI PETRU
Adresa proprietate: Localitatea Ipotesti, Jud. Suceava

Evaluator: SC LUST COMPANY SRL
Nr. Comanda: CPA_ET_2556
Data Evaluarii (zz.ll.aaaa): 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6
Prezentul Raport de Evaluare este valabil pentru un credit/produs bancar solicitat la BRD Groupe Societe Generale SA si nu
poate fi utilizat decat pentru acest scop. Astfel, BRD Groupe Societe Generale SA nu raspunde fata de Client/Garantul
Ipotecar sau fata de alt tert care utilizeaza informatiile cuprinse in acest raport in alte scopuri decat cel prezentat mai sus.
[Raport evaluare proprietati tip casa/vila] Data (zz.ll.aaaa): 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6
S i n te za ra p o r t d e e va l u a r e p e n t r u b u n u r i i m o b i l e
Curs
Leu/Euro
Denumire CUI Data evaluarii (zz.ll.aaaa)
BNR la data
evaluarii
Raport de evaluare LUST COMPANY 6803203 4,5195 21.12.2016
elaborat de firma
Client (PF: Nume,
Prenume/ PJ/PFA: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN
Denumire)
CUI/CNP CLIENT 1830124330201
Proprietar bun imobil
(PF: Nume, Prenume/ GULEI PETRU
PJ/PFA: Denumire)
Constructii:
Componenta/suprafete Teren S (mp) 5.500,00 372,00 201,06
Acd/Au (mp)
Tip proprietate Rezidential locuit sau inchiriat Tip imobil Casa
Strada/Sos.
Numar
/Bd./Aleea
Adresa proprietatii Apartament Nr.
Cod postal 727325
Localitate Ipotesti Judet/Sector SUCEAVA
pe axa
Coordonate geografice pe axa orizontala
verticala
Carte Funciara nr. 35705
Numar cadastral 35705
Tip act de proprietate Contract de vanzare-cumparare
Numarul actului de Data
5454 November 8, 2005
proprietate incheierii
Localizare Rural
Zona localitate Periferie
Tip zona Rezidential
Acces teren Drum pietruit
Front_stradal
18,56
(Deschidere) (m)
Data
Aprobari teren AC (autorizatie de constructie) 200/17.06.2008
document
Grad echipare utilitati Complet
Intabulare_Constructie intabulata
Grad de finisare Superioare
Tip constructie
Caramida arsa/alte mt.tr.term.ch
(structura)
Regim de inaltime D+P+M
2 | ANGHELUTA ALIN-VALENTIN
Anul construirii 2011

Anul modernizarii
Valoarea de Piata din
raportul de evaluare, 623.239 LEI 137.900 EUR
din care:
- valoare constructii 314.105 LEI 69.500 EUR
- valoare teren 309.134 LEI 68.400 EUR
Pentru creditele de investitii
1. Valoare de piata
LEI EUR
TEREN
2. Valoarea de Piata a
proprietatii
CONSIDERATA LEI EUR
FINALIZATA la data
evaluarii
3. COST de NOU
(COSTUL de INLOCUIRE LEI EUR
BRUT), din care:
- LUCRARI EXECUTATE
LEI EUR
pana la data evaluarii
- LUCRARI RAMASE DE
LEI EUR
EXECUTAT
Intocmit:
Societate de evaluare: SC LUST COMPANY SRL
Nr legitimatie
Evaluator: Nume: Prenume: ANEVAR
CHIHAI LUMINITA-PAULA 11326
Nr legitimatie
Evaluator care a
Nume: Prenume: ANEVAR
efectuat inspectia:
CHIHAI LUMINITA-PAULA 11326
Semnatura si stampila evaluator autorizat Semnatura si stampila societate de evaluare
3 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Capitolul I Prezentare Generala
Obiectul evaluarii
Obiectul evaluat il constituie proprietatea tip casa, situata in Localitatea Ipotesti, Jud. Suceava.
Scopul si utilizarea evaluarii
Scopul acestui raport este evaluarea pentru garantarea imprumutului.
Data evaluarii
Evaluarea s-a facut in baza informatiilor corespunzatoare datei de 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6 (data evaluarii, (zz.ll.aaaa), data la care
se considera valabile ipotezele utilizate si valorile estimate de evaluator.
Data inspectiei (zz.ll.aaaa): 20.12.2016.
Tip inspectie: Cu inspectie exterioara si interioara
Inspectia a fost realizata de evaluator Chihai Luminita Paula in prezenta proprietarului DL. Gulei Petru.
Data elaborarii lucrarii (zz.ll.aaaa): 21.12.2016.
Moneda raportului
Valoarea estimata prin prezentul raport de evaluare este prezentata in LEI i in euro (EUR) la cursul de schimb al Bancii
Nationale a Romaniei din data la care se estimeaza valoarea. Cursul de schimb valutar la data evaluarii:
1EUR=4.5195 LEI
Beneficiarul si destinatarul raportului
Beneficiarul si destinatarul prezentului raport este BRD Groupe Societe Generale.
Tipul valorii estimat - Definitia valorii
Valoarea estimata este valoarea de piata asa cum aceasta este definita in Standardele de Evaluare ANEVAR.
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un
cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au
actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Baza de evaluare
Baza de evaluare in prezentul raport de evaluare, sunt Standardele de Evaluare, in vigoare la data evaluarii: SEV 100 Cadrul
general; SEV 101 Termeni de referinta ai evaluarii; SEV 102 - Implementare; SEV 103 Raportare; SEV 230 Drepturi
asupra proprietatii imobiliare ; SEV 310 Evaluarea drepturilor asupra proprietatii imobiliare pentru garantarea
imprumutului; GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea imprumuturilor; GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile; SEV 340
Evaluarea bunurilor imobile si eficienta energetica (EVA8). Conform prevederilor contractuale si instructiunilor evaluarii, nu a
fost necesara abaterea de la niciunul din standardele respective. Verificarea raportului va fi facuta cu respectarea
standardului : SEV 400 Verificarea evaluarilor.

Capitolul II Descrierea proprietatii imobiliare de evaluat
Identificarea si descrierea proprietatii - Caracteristici tehnice.
Utilizare existenta la data evaluarii: locuita

Diferente identificare intre situatia existenta si documente : nu este cazul.
Fisa tehnica teren
PARAMETRU DESCRIERE
1. SUPRAFATA o Teren, S = 5500 m2
2. Identificare AMPLASAMENT o Loc. Ipotesti, cod postal 727325
3. POZITIONARE FATA DE UTILITATI o Grad de echipare cu utilitati: Complet
TEHNICO-EDILITARE o Utilitatile care lipsesc si care este stadiul bransarii lor (cu indicarea
distantelor, daca este cazul): -
4. TIP DRUM LA CARE ARE ACCES o Acces direct la drum de pamant.
5. GEOMETRIA TERENULUI o Forma terenului: regulata, dreptunghiulara
o Deschidere la strada: 15.56 ml.
6. INCLINARE o Teren plan.
Fisa tehnica cladire (descriere individuala pt . fiecare cladire)
PARAMETRU DESCRIERE
1. AN CONSTRUIRE o 2016
2. AN MODERNIZARE o -
3. ARII o Ac = 124 mp
o Ad = 372 mp
o Au = 201 mp
4. REGIM INALTIME o D+P + M
5.DESCRIERE PARTI PRINCIPALE o Structura de rezistenta : fundatii de beton armat cu structura de caramida.
CONSTRUCTIE o Anvelopa : inchideri din caramida, cu termoizolatie de 10 si zugraveli
exterioare decorative, tamplarie exterioara din PVC cu geam termopan ;
o Acoperis : tip sarpanta cu invelitoare de tabla.
6. GRAD FINALIZARE o Realizate 100%
7. FINISAJE o Exterioare: termozilatatie, zugraveli decorative;
o Interioare: var lavabil, faianta in baie si partial in bucatarie.
Pardoseli: gresie in bucatarie, hol si in bai, iar in rest parchet;
Tencuieli si zugraveli: tencuieli si zugraveli simple cu var lavabil;
Tamplarie interioara: lemn;
o etc
8. INSTALATII FUNCTIONALE o Electrice: functionale;
(verificate la data inspectiei) o Sanitare: functionale;
o Termice: functionale ;
o Ventilatie: nu exista;
o Comunicatii: -;
o etc
9. STARE TEHNICA o Mod de intretinere:Foarte bun;
o Elemente deteriorate:-
o Clasa energetica (conform clasificarii din CPE- Certificatul de performanta
energetica): B

Situatia juridica
La data evaluarii, proprietatea imobiliara, se afla in posesia GULEI PETRU .

Carte Funciara nr. : 35705 ; Localitate Carte Funciara : Ipotesti ;
Numar cadastral : 35705;
Tip act de proprietate : Contract Vanzare - Cumparare , Nr. 5454, din data de 08.11.2005 ;
Dreptul de proprietate : Deplin
Alte documente care au stat la baza raportului de evaluare:
Nr. Crt. Tip Document, Nr.____, Data
1. Extras de Carte Funciara nr. cerere 53313/07.11.2016
2. Incheiere nr. 53313/07.11.2016
3. Contract de vanzare cu clauza de intretinere si uzufruct viager nr. 5454/08.11.2005
4. Autorizatie de construire nr. 200/17.06.2008
5. Autorizatie de desfiinatare nr. 199/17.06.2008
6. Certificare de atestare a edificarii constructiei nr. 5124/27.07.2011
7. Proces verbal de receptie nr. 56/27.07.2011
8. Fisa corpului de proprietate
9. Plan de amplasament a imobilului
10. Planuri locuinta
11. Plan de incadrare in zona
12 Certificat de performanta energetica
Descrierea amplasamentului (zona si localizarea)
Tip Localitate: Rural

Zona Localitate: Periferie
Tip zona: Rezidential
Denumire cartier/ansamblu rezidential/ Zona: Ipotesti;
Mijloace de transport in comun: maxi taxi
Puncte de interes in imediata vecinatate: -
Tipul, continutul si dimensiunea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul proprietatii si de natura si
complexitatea misiunii de evaluare. Prezentul raport de evaluare este in forma sintetica. Varianta extinsa, fundamentata cu detalii tehnice
este destinata analizei detaliate de catre banca.

[Raport evaluare proprietati tip casa/vila] Data(zz.ll.aaaa) : 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6
SECTIUNE DEDICATA NUMAI PENTRU UZUL

BANCII
7 /69 | ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

S i nteza eva l u a r i i
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare tip casa, situata in Localitatea
Ipotesti, Jud. Suceava , Proprietar: GULEI PETRU
Raportul de evaluare va stabili valoarea de piata in conformitate cu Standardele de Evaluare ANEVAR. Evaluatorul a estimat
valoarea de piata a proprietatii (utilizand ABORDAREA PRIN PIATA ) la:
137.900 EUR
respectiv
623.239 LEI
Data evaluarii (zz.ll.aaaa): 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6 1.187.653

EVALUATOR EXTERN VALIDARE BRD GROUPE SOCIETE GENERALE
LUST COMPANY
Denumire Firma RAPORT ACCEPTAT RESPINS
Evaluare
CUI 6803203
Semnatura si stampila (Firma evaluare)
CU CONDITII
VALOARE GARANTIE ACCEPTATA
(Nota Verificare)
Nume si Prenume Evaluator

(Nivel 1) (Nivel 2)
CHIHAI LUMINITA PAULA
Nr. Leg. ANEVAR 11326 Nume si Prenume

Evaluator
Semnatura si stampila (Evaluator) Nr. Leg. ANEVAR
Semnatura si
stampila
8 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Situatii speciale (Iregularitati)

Proprietatea evaluata se incadreaza in urmatoarele categorii de restrictii:
(Vor apare doar cele selectate cu DA in fisier excel sursa). Se vor verifica inainte de elaborarea raportului de evaluare.

Capitolul III Analiza preliminara a pietei imobiliare
Piata spatiilor rezidentiale (case)
Echilibrul pietei
Piata analizata va fi piata imobiliara rezidentiala si comerciala, segmentul de piata a caselor cu

regim inaltime P+1E/P+M. Dezechilibru intre cerere si oferta, oferta peste cerere.
Concluzie: Piata cumparatorului (Oferta>Cererea)
Analiza cererii solvabile
Dupa analizarea pietei specifice pentru proprietatea subiect la data evaluarii, putem afirma ca este o
piata a cumparatorului (oferta este mai mare, decat cererea).
Din informatiile detinute de evaluator, putem afirma ca au fost identificate tranzactii pentru acest tip
de proprietate in ultimele 6 luni.
Oferta la vanzare
In urma analizei pietei imobiliare in zona au fost identificate un numar de 3 comparabile, rezultand un interval de valori
cuprins intre:
Minim: 100.000 euro
Maxim: 130.000 euro
Cele 3 comparabile utilizate in calcule ca fiind cele mai relevante (d.p.d.v. al similaritatii) pentru proprietatea subiect sunt
pozitionate pe harta comparativ cu proprietatea de evaluat, in Anexa A3. Se recomanda ca selectia comparabilelor sa fie
una prudenta.
Evaluatorul trebuie sa detina si sa transmita toate datele pentru identificare fizica in cazul verificarii ulterioare, conform
standardelor de evaluare in vigoare.
Nivelul chiriilor
In urma analizei pietei imobiliare in zona nu au fost identificate oferte de chirii.
Piata terenurilor
Oferta la vanzare
In urma analizei piatei imobiliare in zona au fost identificate un numar de 3 comparabile, rezultand un
interval de valori cuprins intre:
Minim: 15 euro/mp
Maxim: 20 euro/mp
Cele 3 comparabile utilizate in calcule ca fiind cele mai relevante (d.p.d.v. al similaritatii) pentru
proprietatea subiect sunt pozitionate pe harta comparativ cu proprietatea de evaluat, in Anexa A5. Se
recomanda ca selectia comparabilelor sa fie una prudenta.

Capitolul IV Evaluarea proprietatii imobiliare
Procedura de evaluare
Pentru evaluarea societatii, respectind Standardele de Evaluare au fost utilizate urmatoarele abordari:
- Abordarea prin piata
- Abordarea prin cost
Surse de informatii:
- www.lajumate.ro
- www.olx.ro
- agentii imobiliare.
Cea mai buna utilizare
Utilizarea curent se presupune a fi cea mai bun utilizare dac nu exist indicaii din pia sau ali factori care s
conduc la concluzia c exist o alt utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evalurii (Paragraful 31 GEV 630,
Standardele de Evaluare ANEVAR 2016).
Abordarea prin piata
In abordarea prin piata vom folosi analiza pe perechi de date;In metoda comparatiei, proprietatea imobiliara evaluata este
comparata cu cu proprietati similare ce au fost vandute recent, sau a caror valoare de oferta sunt cunoscute pe piata. Din
datele culese am selectionat trei proprietati comparabile, pe baza carora a fost intocmita urmatoarea grila de calcul:
Abordarea prin piata - Estimare valoare CASA

Nr.
Element de comparatie SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Crt.
Corectii specifice tranzactiei
1 Pret tranzactie/oferta ( EUR ) 130.000 121.000 110.000
Au Arie utila* (mp) 201,00 200,0 220,0 200,0
Suprafata teren (mp) 5.500,00 2.000,0 1.744,0 2.700,0
An PIF 2011 2015 2006 2011
Finisaje Superioare Superioare Superioare Superioare
Pret tranzactie/oferta (EUR/mp) 650 550 550
Tip tranzactie Oferta Oferta Oferta
Ajustare pentru negociere (%) -10% -10% -10%
Valoare ajustare (EUR) -13.000,0 -12.100,0 -11.000,0
Valoare ajustata (EUR) 117.000 108.900 99.000
Marja de negociere se coreleaza in functie de pretul solicitat, urmarindu-se
aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzactionare, cat mai
apropiate de realitate. Corectiile pentru acest tip de proprietate in prezent
Justificare ajustare sunt cuprinse intre -5% si -15%.
Componente non imobiliare ale
2 valorii (mobilier etc) Nu Nu Da Nu
Ajustare (%) 0,0% -0,5% 0,0%

Valoare ajustare (EUR) 0,0 -500,0 0,0

Justificare ajustare Pentru comparabila 2 s-a aplicat o ajustare de -500 euro.
3 Drept de proprietate transmis Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Valoare ajustare (EUR) 0,0 0,0 0,0
Dreptul de proprietate al fiecarei comparabile este deplin ca si in cazul
Justificare ajustare proprietatii subiect.
4 Conditii de finantare La piata La piata La piata La piata
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Echivalentul de numerar in cazul platii cash va fi corectat pozitiv. Nu este
Justificare ajustare cazul.
5 Conditii de vanzare Obiective Obiective Obiective Obiective
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare Conditiile de vanzare sunt independente (obiective) la toate comparabilele.
Cheltuieli necesare imediat dupa
6 cumparare Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare Nu sunt necesare.
7 Conditii de piata 21.12.2016 11.12.2016 04.12.2016 03.12.2016
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Valoare ajustata (EUR/mp) 585 493 495
Justificare ajustare Nu este cazul
Corectii specifice proprietatii
loc. Ipotesti, Sfantu Ilie, Ipotesti, Scheia,
8 Localizare Suceava Suceava Suceava Suceava
Ajustare (%) 2,0% 0,0% 5,0%
Valoare ajustare (EUR) 2.340,0 0,0 4.950,0
La comparabilele 1 si 3 s-au aplicat o ajustare de 2%, respectiv 5% pentru
Justificare ajustare localizare inferioara.
Calitatea costructiei si starea
9 tehnica Foarte buna Foarte buna Foarte buna Foarte buna
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
10 Vechime (An PIF) 2011 2015 2006 2011
Ajustare (%) -2,0% 2,0% 0,0%

Valoare ajustare (EUR) -2.340,0 2.168,0 0,0

Justificare ajustare Pentru comparabilele 1 si 2 s-au aplicat ajustari de -2%, 2% pentru vechime.
11 Utilizarea actuala/potentiala Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
12 Suprafata teren (mp) 5.500,00 2.000,0 1.744,0 2.700,0
Diferenta suprafata teren (mp) 3.500,0 3.756,0 2.800,0
Valoare unitara pentru diferenta
teren (EUR/mp) 12 12 12
Ajustare pentru dimensiunile
terenului (EUR) 42.000,0 45.072,0 33.600,0
Ajustare (%) 35,9% 41,6% 33,9%
Valoarea unitara pentru diferenta teren conform grilei de calcul este de
Justificare ajustare 12euro/mp.
13 Arie utila* (mp) 201,00 200,0 220,0 200,0
Diferenta arie constructie (mp) 1,0 -19,0 1,0
Valoare unitara constructie pentru
diferenta de arie (EUR/mp) 390 330 330
Ajustare pentru dimensiunile
construciei (EUR) 390,0 -6.270,0 330,0
Ajustare (%) 0,3% -5,8% 0,3%
Au fost aplicate ajustari reprezentand produsul dintre diferenta de suprafata
si pretul unitar(euro/mp) ponderate cu 40% pentru comparabilele 1,2,3, asa
Justificare ajustare cum reiese si din analiza de piata.
14 Calitatea finisajelor Superioare Superioare Superioare Superioare
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare Nu este cazul.
15 Garaj Da Da Da Da
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare Nu este cazul.
16 Piscina Nu Nu Nu Nu
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
17 Alte anexe Nu Nu Nu Nu
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
18 Alte ajustari Nu Nu Nu Nu
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
19 Caracteristici economice (clauze de Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul

inchiriere, avantaj de contract,

management neadecvat etc)
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Ajustare NETA 42.390,0 40.970,0 38.880,0
Ajustare NETA (%) 36,2% 37,8% 39,3%
Ajustare BRUTA 47.070,0 53.510,0 38.880,0
Ajustare BRUTA (%) 40,2% 49,4% 39,3%
Numar ajustari (diferite de zero) 4 3 3
Comparabila Comparabila Comparabila
RELEVANTA COMPARABILELOR
relevanta relevanta relevanta
Valoarea dupa
Valoarea dupa "Minim ajustare
Criteriul de selectie comparabila cea "Minim ajustare bruta Selectie automata utilizand ca si criterii
mai relevanta bruta" procentuala %" cumulate: Ajustarea bruta, Ajustare
bruta procentuala, Nr. Ajustari.
Nr. Ajustari 3 3
Valoare (EUR) 137.880 137.880
Valoare abordarea prin piata (EUR) 137.880 rotunjit 137.900
Valoare abordarea prin piata (LEI) 623.239
Data evaluarii (zz.ll.aaaa): 21.12.2016
1 EUR= 4,5195
! In situatia in care selectia valorii utilizand criteriile de mai sus, nu este considerata de evaluator ca fiind cea mai
relevanta, in urma expunerii argumentelor justificative, valoarea va fi selectata manual.
ARGUMENTARE:
EUR
LEI
Valoare propusa abordarea prin piata (EUR) 137.900
Valoare propusa abordarea prin piata (LEI) 623.239

Abordarea prin cost
Conform SEV 310, abordarea prin cost este rareori utilizat n evalurile avand scop de garantarea imprumutului, fiind
numai un mijloc de verificare a veridicitii valorii determinate prin utilizarea altei abordri.
Prin acesta abordare de obtine o indicatie asupra valorii proprietatii imobiliare subiect prin deducerea din costul de nou al
constructiei/construtiilor (de inlocuire sau de reconstructie) a deprecierii cumulate si adaugarea la acest rezultat a valorii
de piata estimate a terenului.
Evaluarea terenului
Metoda comparatiei directe

Aceasta metoda se recomanda pentru terenurile libere sau considerate libere, cand exista date suficiente si sigure privind tranzactii cu
terenuri similare in zona.
Pe baza celor 3 comparabile selectate ca fiind cele mai relevante, a fost intocmita urmatoarea grila de calcul :
Abordarea prin piata - Estimare valoare TEREN
Nr.
Element de comparatie SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3
Crt.
Corectii specifice tranzactiei
1 Pret tranzactie/oferta (EUR) 72.000 60.000 51.000
Suprafata (mp) 5.500,00 4.800,0 4.000,0 2.600,0
Pret tranzactie/oferta
(EUR/mp) 15 15 20
Tip tranzactie Oferta Oferta Oferta
Ajustare pentru negociere (%) -15% -15% -15%
Valoare ajustare (EUR/mp) -2,3 -2,3 -2,9
Marja de negociere se coreleaza in functie de pretul solicitat, urmarindu-se
aducerea comparabilelor la posibile preturi de tranzactionare, cat mai apropiate
de realitate. Corectiile pentru acest tip de proprietate in prezent este cuprins
intre
Justificare ajustare -5% si -15%.
2 Drept de proprietate transmis Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustare (%) 0% 0% 0%
Valoare ajustare (EUR/mp) 0,0 0,0 0,0
3 Conditii de finantare La piata La piata La piata La piata
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare nu este cazul
4 Conditii de vanzare Obiective Obiective Obiective Obiective
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%


Cheltuieli necesare imediat
5 dupa cumparare Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
6 Conditii de piata 21.12.2016 13.12.2016 18.12.2016 13.12.2016
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Corectii specifice proprietatii
7 Localizare Ipotesti Ipotesti Lisaura, Ipotesti Ipotesti
Ajustare (%) 0,0% 2,0% 0,0%
8 Acces drum pietruit drum asfaltat drum pietruit drum asfaltat
Ajustare (%) -5,0% 0,0% -5,0%
Valoare ajustare (EUR/mp) -0,6 0,0 -0,8
Pentru comparabile 1 si 3 s-au aplicat ajustari de -5% pentru acces din drum
Justificare ajustare asfaltat.
9 Topografia Plan Plan Plan plan
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
10 CMBU ( sau Utilizarea actuala) Rezidential Rezidential Rezidential Rezidential
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
11 Suprafata 5.500,00 4.800,00 4.000,00 2.600,00
Ajustare (%) -2,1% -4,5% 8,7%
Valoare ajustare (EUR/mp) -0,27 -0,57 1,45
S-au aplicat ajustari procentuale de 0,3%/mp pentru diferenta de suprafata a
Justificare ajustare fiecarei comparabila in parte
12 Deschidere (m) sau Raportul
laturilor 18,56 20 15 15
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Justificare ajustare Nu s-au aplicat ajustari, deschideri favorabile pentru toate comparabilele.
13 Utilitati Toate Toate Toate Toate
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
Valoare ajustare cumulat
(EUR/mp) 0,0 0,0 0,0

La limita La limita La limita La limita

Retea de gaze
13,1 terenului terenului terenului terenului
Ajustare (EUR/mp) 0,0 0,0 0,0
Retea de apa
Retea electrica
Retea de canalizare
14 Indicatori urbanistici
14,1 POT - - - -
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
14,2 CUT - - - -
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
15 Constructii demolabile pe
teren Nu Nu Nu Nu
Ajustare (%) 0,0% 0,0% 0,0%
16 Alti factori Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul Nu este cazul
Ajustare (%) 0% 0% 0%
Ajustare NETA -0,9 -0,3 0,6
Ajustare NETA (%) -7,1% -2,5% 3,7%
Ajustare BRUTA 0,9 0,8 2,3
Ajustare BRUTA (%) 7,1% 6,5% 13,7%
Numar ajustari (diferite de
zero) 2 2 2
RELEVANTA Comparabila Comparabila Comparabila
COMPARABILELOR relevanta relevanta relevanta
Valoarea dupa
Valoarea dupa
"Minim ajustare
Criteriul de selectie "Minim ajustare Selectie automata utilizand ca si criterii
bruta
bruta" cumulate: Ajustarea bruta, Ajustare bruta
comparabila cea mai relevanta procentuala %"
procentuala, Nr. Ajustari.
Nr. Ajustari 2 2
Valoare (EUR/mp) 12 12
Valoare unitara adoptata 12 Valori unitare

(EUR/mp)
Valoare teren (EUR) 68.372 rounjit 68.400 12
Valoare teren (LEI) 309.134 56
Data evaluarii (zz.ll.aaaa): 21.12.2016
1 EUR= 4,5195
! In situatia in care selectia valorii utilizand criteriile de mai sus, nu este considerata de evaluator ca fiind cea mai
relevanta, in urma expunerii argumentelor justificative, valoarea va fi selectata manual.
ARGUMENTARE:
EUR
LEI
Valoare propusa abordarea prin piata (EUR) 68.400
Valoare propusa abordarea prin piata (LEI) 309.134
Evaluarea constructiei
Metoda comparatiei directe unitare

In evaluarea constructiilor, recomandam utilizarea costului de inlocuire. Valoarea unitara pentru costul de inlocuire va fi preluata din
piata firmelor de constructii sau din publicatiile de specialitate in domeniu. Toate deprecierile vor fi justificate.
Abordarea prin COST

Data evalurii* : Curs Valutar: 1 EUR= 4,5195 LEI
21 decembrie
2016
I. DATE DE IDENTIFICARE
Tip
1
proprietate Locuinta D+P+M
2 Adresa: Loc. Ipotesti, jud. Suceava
II. CARACTERISTICI TEHNICE
Aria construita, Ac(mp) 124,00
Elemente Aria utila, Au (mp) 201,00
1
geometrice Aria desfasurata, Ad(mp) 372,00
An PIF 2016
III. ESTIMAREA VALORII DE PIATA
Sursa de
Exemplu: Cladirei Rezidentiale - Autor Corneliu Schipu, Editura Iroval (pagina nr. 544,3), Devize
2 estimare a
constructii similare etc.
costurilor:
3 TOTAL COST UNITAR DE INLOCUIRE BRUT 310,00 EUR/mp
4 TOTAL COST UNITAR DE INLOCUIRE BRUT (CIB) 115.320 EUR
Estimarea
Anvelopa si Uzura va fi
uzurii fizice, Rezistenta Finisaje Instalatii calculata pe
prin observare compartimentari baza
directa in urma vechimii
5 inspectiei, sau constructiei
luand in calcul sau stabilita
Uzura Uzura Uzura Uzura
vechimea Durata Durata prin
calculata calculata calculata calculata observare
constructiei de viata Durata de Durata de de viata
directa* *
(Gu) (Ani) viata (Ani) viata (Ani) (Ani)

VECHIME
CONSTRUCTIE 60 % 40 % 10 % 15 %
0 0 0 0 0
Estimarea
Anvelopa si
uzurii fizice, Rezistenta Finisaje Instalatii
compartimentari
prin
observare
Uzura
directa in
fizica
urma
totala,
inspectiei, sau
Gu
luand in calcul
6 vechimea
constructiei
(Gu) Pondere Uzura Pondere Uzura Pondere Uzura Pondere Uzura
TIP
proprietate:
(selectie din
lista) % % % % % % % % %
Rezidential,
comercial 40 0 17 0 25 0 18 0 0
Valoare
ramasa dupa Vr=CIB x (100-Gu)/100
7 estimarea
deprecierii
fizice Vr1= 115.320 EUR
Corectii ale
Depreciere functionala: 15 %
valorii
proprietatii
8
(dpdv
neadecvare Valoare
functionala): ramasa: . 98.022 EUR
Deprecierea externa reprezinata cuantificarea pierderilor inregistrate ca urmare a utilitatii diminuate
a unei cladiri datorita unei influente negative din mediul exterior: declinul vecinatatilor, localizarea
proprietatii in regiune, conditii locale ale pietei etc.
Deprecierea externa Ex: Declinul vecinatatilor, piata suprasaturata (justificata in
identificata: analiza de piata)
METODA 1: Capitalizarea pierderii din venit atribuita influentei negative.
Chiria medie a pietei pentru proprietati similare EUR/mp
Chiria obtenabila proprietatea subiect EUR/mp
Estimarea Pierderea de chirie atribuita integral constructiilor (se condidera ca pierderea
deprecierii 0,00
9 atribuita terenului este reflectata in valoarea terenului) EUR/mp
externe Pierderea anuala bruta 0 EUR
(economice): Gradul de neocupare al pietei
Pierderea anuala neta 0 EUR
Rata de capitalizare adecvata pentru tipul de proprietate (prudential se
considera ca deprecierea externa este permanenta)
METODA 2: Preluarea din piata prin compararea vanzarilor de proprietati similare care sunt
influentate negativ cu cele care nu sunt (unde este posibil):
Deprecierea externa preluata din piata: 15.000 EUR
Deprecierea externa (economica) 15.000 EUR
Depr. economica: . 15,3% %

CIN . 83.022 EUR

Estimarea
10 valorii de Vp= 83.022 EUR 375.218 LEI
piata (CIN) Echivalent 223 EUR/mp
Alegerea valorii finale
Criteriile pe baza carora am ajuns la estimarea valorii finale, fundamentata si semnificativa sunt:
Adecvarea abordarii (adecvarea metodelor si tehnicilor de estimare a valorii);
Precizia ( increderea evaluatorului in acuratetea datelor/informatiilor folosite);
Cantitatea informatiilor (chiar daca informatiile sunt precise, acestea trebuie sa fie suficient de consistente).
Pentru proprietatea suspusa evaluarii, s-au estimat urmatoarele valori :
ABORDAREA PRIN PIATA ABORDAREA PRIN VENIT ABORDAREA PRIN COST

EUR 137.900 0 151.422
LEI 623.239 0 684.352
ADECVAREA FOARTE BUNA NEAPLICAT MEDIE

PRECIZIA FOARTE BUNA NEAPLICAT FOARTE BUNA
CANTITATEA MEDIE NEAPLICAT SUFICIENTA
INFORMAIILOR
Abordarea
recomandata ABORDAREA PRIN PIATA
Alocarea valorii pe componente:
EUR LEI EUR/mp
Valoare 137.900 623.239
reconciliata, din
care:
Teren 68.400 309.134 12
Constructie 69.500 314.105 187
Factori relevanti pentru estimarea performantelor garantiei de catre creditor (Riscul garantiei)
A. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Cadrul general de conformitate al raportului
1. Declarearea conformitatii evaluarii

2. Prezentarea Evaluatorului. Calificarile evaluatorului.
3. Ipoteze si ipoteze speciale

A.1. Declararea conformitatii evaluarii
Subsemnatul Chihai Luminita Paula, in nume propriu, in calitate de persoana fizica care a intocmit prezentul Raport
de evaluare, cat si in numele Societatii, prin prezenta Declaratie certific urmatoarele:
datele prezente in cadrul raportului sunt reale si corecte;

am efectuat personal inspectia proprietatii care face obiectul lucrarii;
nu am niciun interes financiar, direct sau indirect, de pe urma clientului Bancii;
nu am obtinut niciun imprumut si nicio garantie din partea clientului Bancii;
nu exista posibilitati de angajare imediata de catre clientul Bancii a vreunei persoane din cadrul societatii de
evaluare;
nu exista relatii de afaceri intre Evaluator si clientul Bancii (nu m-am aflat si nu ma aflu intr-o relatie
contractuala / de parteneriat cu clientul Bancii etc);
nu sunt ruda sau afin pana la gradul al patrulea (inclusiv) cu clientul Bancii sau cu persoane care fac parte din
consiliul de administratie sau din alt organ de conducere sau de supervizare al clientului Bancii;
nu fac parte din consiliul de administratie sau din alt organ de conducere sau de supervizare/auditare
al clientului Bancii;
nu mi s-au oferit servicii / cadouri de catre clientul Bancii;
remunerarea mea nu depinde de niciun acord, aranjament sau intelegere care sa-mi confere mie sau unei
persoane afiliate sau implicate in Societatea la care sunt angajat/pe care o reprezint un stimulent financiar
pentru concluziile exprimate in evaluare;
nu exista alte motive care mi-ar putea afecta impartialitatea;
Nota: Notiunea de client al Bancii se refera inclusiv la proprietarul bunului adus in garantie (in masura in care
acesta este diferit de persoana care solicita/a solicitat finantarea)
analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si ipotezele speciale
incluse in continutul raportului si reprezinta un punct de vedere nepartinitor;
indeplinesc cerintele adecvate de calificare profesionala, am indeplinit programul de pregatire profesionala
continua si am experienta in categoria de proprietate ce este evaluata;
am incheiat asigurarea de raspundere profesionala pe anul 2016 la societatea de asigurare-reasigurare Allianz-
Tiriac Asigurari.
Declar pe proprie raspundere ca nu ma aflu in coflict de interese in raport cu Banca, nefiind incidente niciunul din
cazurile de conflict de interese enumerate mai sus sau alte motive care mi-ar putea afecta impartialitatea. Prezenta
declaratie este data atat in nume propriu, in calitate de persoana fizica care a intocmit prezentul Raport de
evaluare, cat si in numele Societatii LUST COMPANY SRL.
Chihai Luminita Paula

Evaluator Autorizat, EPI
A.2. Prezentarea evaluatorului
Evaluarea a fost efectuata de catre SC LUST COMPANY SRL, Chihai Luminita Paula
Tel. Contact: 0230/523.107
Calificarile evaluatorului: EPI

A.3. Ipoteze i ipoteze speciale
Analizele efectuate, opiniile si concluziile profesionale ale evaluatorului sunt limitate numai de ipotezele mentionate.
Ipoteze generale
Identificarea proprietatii si analiza dreptului de proprietate se bazeaza pe informatiile din documentele
furnizate de catre Banca. Evaluatorul studiaza/analizeaza documentele transmise si informeaza Banca despre
orice neconcordanta intre situatia din acte si situatia din realitate.
Proprietatea este evaluata ca fiind libera de orice sarcini.
Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare, urbanism,
mediu si utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o situatie neconforma, transmisa Bancii, descrisa si
luata in considerare in prezentul raport.
Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile atata timp cat conditiile specifice ale pietei imobiliare nu
sufera modificari semnificative care sa afecteze opiniile exprimate la data evaluarii.
In abordarile de evaluare utilizate, evaluatorul a luat in considerare toate informatiile de care a dispus la data
evaluarii, informatii obtinute atat din documentele puse la dispozitie de catre Banca, cat si din propria
cercetare privind proprietatea evaluata.
Evaluatorul nu a realizat o analiza structurala a constructiilor, nu a inspectat partile inaccesibile ale acestora,
constructiile fiind considerate in starea tehnica apreciata conform inspectiei neinvazive efectuate.
Ipoteze speciale:
Nu este cazul.
B. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Date de piata
4. Documentar foto color, pe timp de zi cu inscrierea datei si cu indicarea elementului fotografiat (cel putin o
fotografie pentru fiecare incapere, pentru imobilul in ansamblu lui, pentru imprejurimi, foto in detaliu cu cu
adresa, toate elementele fizice pentru care s-au efectuat ajustari in grila de comparatie , toate elementele care
sustin concluzii ale raportului);
5. Localizarea proprietatii.
6. Comparabile identificate in analiza de piata vanzare (primele 3 vor fi cele utilizate in calcule*)
7. Comparabile identificare in analiza de piata inchiriere (primele 3 vor fi cele utilizate in calcule*)
8. Comparabile identificate in analiza de piata vanzare teren (primele 3 vor fi cele utilizate in calcule*)
*Comparabilele utilizate vor contine toate informatiile pentru care se fac ajustari in grila de calcul, inclusiv localizare.
C. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Documente
9. Actul de proprietate, Intabulare, Extras CF

10. Documentatia cadastrala.
11. Ale documente relevante (Autorizatie de construire, Proces Verbal receptie etc)
12. Recipisa inregistrare baza de date BIG

Anexa B.4. - Documentar foto
Acces Locuinta - exterior
Hol parter
Terasa
Bucatarie Bucatarie

Bucatarie Camara si centrala termica
Camera parter Baie parter

Scar acces etaj Hol etaj
Dormitor Dormitor amenajat ca birou

Dormitor
Dormitor
Baie etaj Demisol

Garaj demisol
Garaj demisol
Foisor
Teren

CUPRINS
S i n t e z a r a p o r t d e e v a l u a r e p e n t r u b u n u r i i m o b i l e __________________________________2
Capitolul I Prezentare Generala_______________________________________________________4
Obiectul evaluarii ________________________________________________________________________ 4
Scopul si utilizarea evaluarii _______________________________________________________________ 4
Data evaluarii ___________________________________________________________________________ 4
Moneda raportului _______________________________________________________________________ 4
Beneficiarul si destinatarul raportului ______________________________________________________ 4
Tipul valorii estimat - Definitia valorii _______________________________________________________ 4
Baza de evaluare _________________________________________________________________________ 4
Capitolul II Descrierea proprietatii imobiliare de evaluat __________________________________5
Identificarea si descrierea proprietatii - Caracteristici tehnice. __________________________________ 5
Fisa tehnica teren ________________________________________________________________________________ 5
Fisa tehnica cladire (descriere individuala pt . fiecare cladire)_______________________________________________ 5
Situatia juridica _________________________________________________________________________ 6
Descrierea amplasamentului (zona si localizarea) ______________________________________________ 6
S i n t e z a e v a l u a r i i __________________________________________________________________8
S i t u a t i i s p e c i a l e ( I r e g u l a r i t a t i ) ____________________________________________________9
Capitolul III Analiza preliminara a pietei imobiliare _____________________________________10
Piata spatiilor rezidentiale (case) __________________________________________________________ 10
Echilibrul pietei ________________________________________________________________________________ 10
Analiza cererii solvabile __________________________________________________________________________ 10
Oferta la vanzare _______________________________________________________________________________ 10
Nivelul chiriilor ________________________________________________________________________________ 10
In urma analizei pietei imobiliare in zona nu au fost identificate oferte de chirii. ______________________ 10
Piata terenurilor ________________________________________________________________________ 10
Oferta la vanzare _______________________________________________________________________________ 10
Capitolul IV Evaluarea proprietatii imobiliare __________________________________________11
Procedura de evaluare ___________________________________________________________________ 11
Cea mai buna utilizare ___________________________________________________________________ 11
Abordarea prin piata____________________________________________________________________ 11
Abordarea prin cost _____________________________________________________________________ 15
Evaluarea terenului _____________________________________________________________________________ 15
Metoda comparatiei directe ___________________________________________________________________ 15
Evaluarea constructiei ___________________________________________________________________________ 18
Metoda comparatiei directe unitare ____________________________________________________________ 18
Alegerea valorii finale ___________________________________________________________________ 20

Factori relevanti pentru estimarea performantelor garantiei de catre creditor (Riscul garantiei) _____ 20
A. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Cadrul general de conformitate al raportului _______ 20
A.1. Declararea conformitatii evaluarii _______________________________________________________________ 21
A.2. Prezentarea evaluatorului _____________________________________________________________________ 21
B. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Date de piata __________________________________ 22
C. ANEXE LA RAPORTUL DE EVALUARE Documente ___________________________________ 22

ALTE ANEXE
(B5, B6, B7, B8, C9, C10, C11, C12)

Localizarea proprietatii si a comparabilelor

Localizare teren


2 - V4 Raport Evaluare CASA - BRD

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

2 - V4 Raport Evaluare CASA - BRD

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport evaluare proprietati tip CASA / VILA

Nr. Inregistrare la evaluator (Nr./zz.ll.aaaa): 643/21.12.2016

Identificare in baza de date BIG:

Cod Unic BRDE_11326_231220160943

Destinatar : BRD Groupe Societe Generale

Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Adresa proprietate: Localitatea Ipotesti, Jud. Suceava

Data Evaluarii (zz.ll.aaaa): 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6

Anul construirii 2011

3 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Capitolul I Prezentare Generala

Scopul si utilizarea evaluarii

Scopul acestui raport este evaluarea pentru garantarea imprumutului.

Beneficiarul si destinatarul raportului

Beneficiarul si destinatarul prezentului raport este BRD Groupe Societe Generale.

Tipul valorii estimat - Definitia valorii

4 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Capitolul II Descrierea proprietatii imobiliare de evaluat

Identificarea si descrierea proprietatii - Caracteristici tehnice.

Utilizare existenta la data evaluarii: locuita

Fisa tehnica teren

Fisa tehnica cladire (descriere individuala pt . fiecare cladire)

5 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

La data evaluarii, proprietatea imobiliara, se afla in posesia GULEI PETRU .

Descrierea amplasamentului (zona si localizarea)

Tip Localitate: Rural

6 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

SECTIUNE DEDICATA NUMAI PENTRU UZUL

7 /69 | ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Data evaluarii (zz.ll.aaaa): 2 1 . 1 2 . 2 0 1 6 1.187.653

Semnatura si stampila (Firma evaluare)

Nume si Prenume Evaluator

Nr. Leg. ANEVAR 11326 Nume si Prenume

Semnatura si stampila (Evaluator) Nr. Leg. ANEVAR

8 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Situatii speciale (Iregularitati)

9 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Capitolul III Analiza preliminara a pietei imobiliare

Piata spatiilor rezidentiale (case)

Piata analizata va fi piata imobiliara rezidentiala si comerciala, segmentul de piata a caselor cu

Analiza cererii solvabile

In urma analizei pietei imobiliare in zona nu au fost identificate oferte de chirii.

10 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Capitolul IV Evaluarea proprietatii imobiliare

Cea mai buna utilizare

Abordarea prin piata

Abordarea prin piata - Estimare valoare CASA

11 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Valoare ajustare (EUR) 0,0 -500,0 0,0

12 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Valoare ajustare (EUR) -2.340,0 2.168,0 0,0

13 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

inchiriere, avantaj de contract,

14 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Abordarea prin cost

Metoda comparatiei directe

Abordarea prin piata - Estimare valoare TEREN

15 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Justificare ajustare Nu este cazul

16 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

La limita La limita La limita La limita

17 /69 | Client: ANGHELUTA ALIN-VALENTIN

Metoda comparatiei directe unitare

Abordarea prin COST