Sunteți pe pagina 1din 11

Raport de evaluare al proprietatii imobiliare: Apartament cu 2 camere

1.Evaluator: Ludovic Cosmin Trifu


Legitimatie ANEVAR: Nr. 10786/2012 Parafa: Nr. 10786 valabila 2012 Firma: SC TRIFU IMOB SA Adresa evaluatorului: Orasul: Bucuresti Strada: Veteranilor Nr. 6 Telefon: 0721544760 E-mail: ludovic_trifu@yahoo.com

2.Client: Persoana fizica: John Doe


Adresa: Orasul: Bucuresti Strada: Partzanilor Nr. 1 Telefon: 0722333444

3. Proprietatea evaluata: Apartament cu 2 camere si dependinte situat la etajul 2 al unui bloc cu regim de inaltime P+3E, in suprafata construita de 64mp.
Proprietari: John Doe asupra apartamentului si asupra cotei indiviza de 2% in suprafata de 17mp reprezentand parcare. Adresa proprietatii: Bucuresti, Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Nr.10, Etajul 2, Ap. 10.

4. Declararea valorii Valoarea de piata estimata prin abordarea prin comparatii: 57.500 EUR (251.580 RON)

5. Baza de evaluare: Valoarea de piata Scopul evaluarii: Garantare credit bancar Data de referinta a evaluarii: 10.01. 2013 Cursul de schimb BNR la data de referinta: 4.3753 RON/ EUR Data inspectiei proprietatii: Inspectia a fost efectuata de catre Ludovic Trifu in prezenta solicitantului. 6. Date privind dreptul de proprietate, suprafata si cote indivize:
Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu n favoarea John Doe conform Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 426/26.03.2008 emis de BNP Ioana Basescu; Numr topografic : 220/3;39; Un extras de carte funciara nu a fost pus la dispozitia evaluatorului; Suprafata nscris n documentatia cadastrala: Su = 52mp Proprietar asupra terenului: John Doe asupra terenului cota indiviza de 2% avand suprafata de 17 mp cu scopul de parcare.

7. Date privind documentatia cadastrala: Evaluatorul nu a avut la dispozitie documentatie


cadastrala, dar proprietarul va asigura dovada faptului ca apartamentul este liber de sarcini catre banca in momentul evaluarii acesteia.

8. Situatia actuala a apartamentului: Apartamentul nu este ocupat , deasemenea este


nemobilat.

9. Descrierea zonei de amplasare: Zona de amplasare:


Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidential pe Bulevardul Kogalniceanu in centrul Bucurestiului. n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nltime P+3E si P+4E. Distanta fata de proprietati complementare (scoli, parcuri, institutii de invatamant, piete) este foarte mica. Accesul este facil, iar mijloacele de transport n comun sunt la distant mica. Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior, utilittile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare: ap - canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet.

Artere importante de circulatie din zona:


Auto si pietonal: Bulevardul Mihail Kogalniceanu, Bulevardul Regina Elisabeta, Splaiul Independentei. Calitatea retelelor de transport: asfaltate cu una sau doua benzi pe sens.

Caracterul edilitar al zonei: Zona rezidentiala centrala, mijloace de transport in comun foarte
apropiate (RATB in Piata Kogalniceanu si statia de metrou Izvor), unitati comerciale in zona (Angst, diferite supermarketuri si magazine), unitati de invatamant mediu (Colegiul National Gheorghe Lazar, Liceul de Muzica), sedii de banci, intitutii culturale (Teatrul Bulandra), institutii de cult (biserica la 5 minute de mers pe jos), parcuri (Cismigiu, Izvor).

Utilitati edilitare: Retea urbana de energie electrica/ apa/ termoficare/ gaze/ canalizare/
telefonie/ cablu/ internet: Existenta

Ambient: Foarte civilizat. Concluzii privind zona de amplasare: Zona foarte buna pentru orice gen de locatar. Este o
zona atractiva datorita parcurilor foarte aproape si a aerului arhitectural vechi. In principiu media de varsta a locatarilor este ridicata (in jurul a 56 de ani) lucru care duce la linistea in aceasta parte a Bucurestiului.

10. Descrierea constructiei de baza (blocul): Amplasament: Bloc de locuite cu regim de inaltime P+3E (apartamentul este situtat la etajul 2) Anul constructiei: 1938 Locuinte pe palier: 4 Orientare: Nord Caracteristici: Fundatii de caramida, pereti portanti din caramida, acoperis cu panta medie,
finisajul exerior cu tencuieli si zugraveli simple, usa de acces in bloc de metal, fara interfon, aspect exterior/interior ingrijit.

Concluzii: Starea generala a blocului este buna si nu este incadrat la niciun grad de rism
seismic in ciuda anului in care a fost construit

11. Descrierea apartamentului: Suprafata: Suprafata totala construita=64mp, Suprafata utila=52mp

Tamplarie: Tamplarie PVC la exerior, usi de lemn la interior si usa de la intrare metalica. Finisaje: Parchet, gresie, lavabila alba, renovat nou. Instalatii si dotari electrice: In stare foarte buna. Instalatii si dotari de incalzire: Prin centrala termica proprie. Instalatii si dotari de alimentare cu apa: In stare foarte buna. Instalatii si dotari de alimentare cu gaze: In stare foarte buna. Necesar de investit: Nu este cazul Concluzii privind starea apartamentului: Stare tehnica generala foarte buna. 12. Analiza pietei imobiliare: Definirea pietei si subpietei: Piata de apartamente de 2 camere situate la bloc pe o raza de
500 de metri fata de Piata Kogalniceanu.

Natura zonei: Zona rezidentiala in proportie de 85%. Oferte de locuite similare: In crestere. Cererea de locuite similare: In crestere. Preturi in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 1200 EUR/mp
*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 1450 EUR/mp

Chirii in zona pentru apartamente de 2 camere: Minim: 245EUR/luna


*au fost excluse blocurile noi de apartamente Maxim: 340EUR/luna

Concluzii privind piata proprietatii: Trend ascendent al pietei in aceasta zona datorita
parcurilor Cismigiu si Izvor si a stilului arhitectural, precum si a usurintei cu care se poate ajunge in zonele de interest ale orasului.

13. Cea mai buna utilizare


Conceptul de cea maii buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a propriettii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii.

Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil si legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situatii: -cea mai bun utilizare a terenului liber -cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai bun utilizare a unei proprietti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie: -permisibil legal -posibila fizic -fezabil financiar -maxim productiv Practic, tinnd cont de tipul cldirii si de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar rezidential. Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: -este permisibil legal; -ndeplineste conditia de fizic posibil. -este fezabil financiar. -este maxim productiv se refera la valoarea propriettii imobiliare in conditiile celei mai bune utilizri (destinatii).

14. Evaluare

14.1 Abordarea prin comparatii


S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corectii cantitative pentru fiecare element de comparatie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile si ofertele comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale propriettii de analizat. Corectiile au fost exprimate procentual sau n valoare absolut. Criteriul de selectie a valorii a fost corectia totala brut ca procent din pretul de vnzare cea mai mic. Sursele de informatii pentru imobilele de comparatie au fost baza de date a agentiilor impbiliare (programul Pitagora), de pe site-urile de profil si partial de la institutiile si persoanele direct implicate n tranzactii.

Propriettile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Nr. crt.

Criterii si elemente de comparatie 0 Pretul EUR 1 Tipul comparabilei Dreptul de proprietate 2 transmis 3 Conditii de finantare 4 Conditii de vanzare Cheltuieli imediate dupa 5 cumparare 6 Conditiile pietei 7 Localizare

Proprietatea de evaluat

Proprietati comparabile 1 2 3 59500 69500 64900 oferta oferta oferta integral facile peste piata fara prezent centralasimilara Str. Ion Campineanu integral facile sub piata fara prezent centralasimilara Bd. Regina Elisabeta integral facile la piata fara prezent centralasimilara Str. Ion Brezoianu

integral facile la piata fara prezent

centrala Bd. Mihail Adresa Koglaniceanu

8 Caracteristici fizice semidecoman semidecoman semidecoman Tip apartament decomandat dat dat dat Numar camere 2 2 2 2 Etaj 2/3 2/8 p/2 4/8 Finisaje medii simple medii simple Incalzire/ apa calda nu-retea nu-retea nu-retea proprie centrala termica municipala municipala municipala Vechime(anul constructiei) 1938 1969 1940 1990 Suprafata utila 52 43 58 55 9 Cea mai buna utilizare rezidential rezidential rezidential rezidential 10 Pret/ mp Su (EUR) 1380 1200 1180

Abordarea prin comparatii directe:


Nr. crt. Criterii si elemente de comparatie 0 Pretul EUR 1 Tipul comparabilei Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Dreptul de proprietate 2 transmis Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 3 Conditii de finantare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 4 Conditii de vanzare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Cheltuieli imediate dupa 5 cumparare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 6 Conditiile pietei Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 7 Localizare Proprietatea de evaluat Proprietati comparabile 1 2 3 59500 69500 64900 oferta oferta oferta -5% -2975 56525 integral integral 0% 0 56525 facile facile 0% facile 0% integral 0% 0 66025 facile 0% -5% -3475 66025 integral 0% 0 61655 -5% -3245 61655

la piata

0 0 0 56525 66025 61655 peste piata sub piata la piata -10% -5652.5 50872.5 10% 6602.5 72627.5 fara 0% 0% fara 0% 0% 0 61655

fara

fara

prezent

0 0 0 50872.5 72627.5 61655 prezent prezent prezent 0% 0% 0%

centrala

0 0 0 50872.5 72627.5 61655 centralacentralacentrala-

Bd. Mihail Adresa Koglaniceanu Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 8 Caracteristici fizice Tip apartament Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Etaj Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Finisaje Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Incalzire/ apa calda proprie Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Vechime(anul constructiei) Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat Suprafata utila Corectie unitara sau procentuala decomandat

similara Str. Ion Campineanu 0% 0 50872.5 semidecoman dat 5% 2543.63 53416.13 2/8 0% 0 53416.13 simple 2.40% 1290 54706.13 nu-retea municipala 1.90% 1000 55706.13

similara Bd. Regina Elisabeta 0% 0 72627.5 semidecoman dat 5% 3631.38 76258.88 p/2 5% 3812.94 80071.82 medii 0% 0 80071.82 nu-retea municipala 1.25% 1000 81071.82 1940 0% 0.00 82071.82 58 -10%

similara Str. Ion Brezoianu 0% 0 61655 semidecoman dat 5% 3082.75 64737.75 4/8 0% 0 64737.75 simple 2.55% 1650 66387.75 nu-retea municipala 1.50% 1000 67387.75 1990 -10% -6738.78 60648.98 55 -5%

2/3

medii

centrala termica

1938

1969 -5% -2785.31 52920.82 43 15%

52

Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 9 Cea mai buna utilizare Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru comparabila Pret corectat 10 Pret/ mp Su (EUR)

rezidential

7938.12 -8207.18 -3032.45 60858.94 73864.64 57616.53 rezidential rezidential rezidential 0% 0 60858.94 1380 0% 0 73864.64 1200 0% 0 57616.53 1180

Corectia Totala (%) OPINIE 57500 EUR 1105 EUR/mp

9% 251579.75 Curs=4.3753 10 ianuarie 2013

11%

-6%

Corectiile au fost aplicate astfel:


S-au corectat cu 5% preturile comparabilelor din start intrucat cam aceasta este marja de negociere pe piata reprezentata. S-au corectat cu 10%, respectiv -10% valorile primelor 2 apartamente comparate intrucat primul se vinde sub piata (se va da mai repede si de aceea adaugam la valoarea apartamentului), iar al doilea deasupra pietei (va ingreuna un pic vanzarea si astfel scadem din valoarea estimata). S-au corectat cu 5% valorile tuturor apartamentelor intrucat erau semidecomandate in comparatie cu cel de evaluat. S-a corectat cu 5% valoarea comparabilei 2 intrucat este situata la parter ceea ce este un dezavantaj. Pentru apartamentele 1 si 3 s-a aplicat o corectie de 30 EUR/mp intrucat au finisaje de slaba calitate in comparatie cu apartamentul de evaluat (s-a calculat procentual in tabel). S-au corectat toate cele 3 apartamente cu suma de 1000 EUR intrucat nu au centrala termica (sume calculate procentual in tabel). S-au aplicat corectii pentru vechimea si suprafata apartamentelor.

Valoarea de piata a apartamentului de evaluat a fost estimata ca fiind comparabila cu cea de-a treia proprietate intrucat acesteia i-au fost aduse cele mai mici corectii avand in vedere caracteristicile analizate. Avand in vedere acestea valoarea apartamentului este estimata la 57500 EUR (echivalent 251580 RON).

ANEXE (fotografii ale apartamentului analizat)