Sunteți pe pagina 1din 22

Scrisoare de transmitere

Către,
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

Conform contractului încheiat cu dumneavoastră vă înaintăm prin prezenta Raportul de


Evaluare întocmit pentru proprietatea imobiliară Teren pentru dezvoltare rezidentiala
unifamiliala in suprafata de 1000 mp situat in localitatea Sura Mare , jud. Sibiu -CF nr. 104330
Sura mare Nr. Cadastral 816/5
Scopul Raportului de Evaluare : estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în scopul
asistenței clientului în vederea vânzării proprietății.
Dreptul evaluat : dreptul deplin de proprietate
Tipul valorii : valoarea de piață
Data evaluarii : 04.05.2019
Valoarea de piaţă a fost stabilită având la bază standardele şi metodologia recomandată de
ANEVAR, respectiv Standardele de Evaluare, ediţia 2018. În completarea misiunii de evaluare
am utilizat informaţiile şi documentele furnizate de către client, cât şi date furnizate din piața de
sector.
Inspecţia proprietăţii a fost realizată de membru stagiar ANEVAR- specializarea EPI- Dan
Valeriu Mitea.

Utilizator: Întocmit de:


A.N.E.V.A.R. Ec. Dan Valeriu Mitea

1
RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliară
Teren pentru dezvoltare rezidențială unifamilială în suprafață de 1000 mp situat în
localitatea Sura Mare , jud. Sibiu -CF nr. 104330 Sura mare Nr. Cadastral 816/5

Client : Muntean Daniel


Utilizator A.N.E.V.A.R

Ec. Dan Valeriu Mitea


Membru Stagiar ANEVAR

2
Cuprins :

1. Introducere ............................................................................................................................. 4
1.1. Sinteza raportului de Evaluare......................................................................................... 4
1.2. Certificare ....................................................................................................................... 5
2. Termenii de referință ai evaluării ............................................................................................ 6
2.1. Identificarea și competența evaluatorului......................................................................... 6
2.2. Identificarea clientului și a oricaror utilizatori desemnați .................................................. 6
2.3. Scopul evaluării ............................................................................................................... 6
2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate. ................. 6
2.5. Tipul valorii ...................................................................................................................... 6
2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului ................................................................. 6
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ...................................................... 7
2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea ................................. 7
2.9. Ipoteze și ipoteze speciale .............................................................................................. 7
2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare ................................................................... 8
2.11. Declararea conformității cu SEV .................................................................................... 8
2.12. Descrierea raportului ..................................................................................................... 9
3. Prezentarea datelor................................................................................................................ 9
3.1. Date despre aria de piață, oraș, vecinatăți și localizare ................................................... 9
3.2. Descrierea situației juridice.............................................................................................10
3.3. Descrierea terenului ......................................................................................................11
3.4. Istoricul proprietății subiect ............................................................................................11
4. Analiza pieței imobiliare ........................................................................................................12
4.1. Analiza cererii.................................................................................................................12
4.2. Analiza ofertei ................................................................................................................13
4.3. Analiza echilibrului pieței ................................................................................................14
4.4. Concluzii privind analiza pieței specifice .........................................................................14
5. Analiza celei mai bune utilizări ..............................................................................................15
6. Evaluarea proprietății ............................................................................................................17
6.1. Estimarea valorii de piață a proprietății evaluate- procedura ..........................................17
6.2. Abordarea prin piață .......................................................................................................17
7. Analiza rezultatelor ............................................................................................................21
7.1. Analiza rezultatelor .........................................................................................................21
7.2. Concluzia asupra valorii .................................................................................................22
Anexe ....................................................................................................................................22

3
1. Introducere

1.1. Sinteza raportului de Evaluare


Prezentul Raport de evaluare are ca obiect proprietatea imobiliară Teren pentru dezvoltare
rezidențială unifamilială in suprafață de 1000 mp situat in localitatea Sura Mare , jud. Sibiu - CF
nr. 104330 Sura mare Nr. Cadastral 816/5.

Dreptul de proprietate evaluat : dreptul deplin de proprietate

Client : Muntean Daniel – proprietar al imobilului


Utilizator desemnat: Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

Scopul Raportului de Evaluare : estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în scopul


asistenței clientului în vederea vânzării proprietății.
Tipul valorii estimate : valoarea de piață

Data evaluarii : 04.05.2019

Rezultatul evaluarii folosind Abordarea prin piață

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE
25.000 Euro echivalent 118.903 Lei

Cursul de referinţă BNR: 4,7561 lei/eur valabil la data de 04.05.2019

Valoarea rezultată este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă ,bazată pe analiza


tuturor informaţiilor relevante şi cunoscute la momentul evaluării, şi reprezintă opinia
evaluatorului referitor la cel mai probabil preţ platibil , la data evaluării , într-o tranzacție între
un cumpărător decis şi un vânzător hotărât , după o activitate de marketing corespunzătoare, în
care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri .
Raportul de evaluare a fost elaborate pa baza standardelor ANEVAR* 2018
ANEVAR* - Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România
www.anevar.ro
Data 05.05.2019

4
1.2. Certificare

Referință : Proprietatea imobiliară Teren pentru dezvoltare rezidențială unifamilială in suprafață


de 1000 mp situat in localitatea Sura Mare , jud. Sibiu - CF nr. 104330 Sura mare Nr. Cadastral
816/5
Subsemnatul Mitea Dan- Valeriu în calitate de membru stagiar ANEVAR declar urmatoarele :
- Sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.
- În limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că afirmațiile prezentate şi
susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte.
- Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi
condiţiile limitative specifice şi sunt analizate opiniile şi concluziile mele personale, fiind
nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
- Nu am niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influentă legată de parțile implicate.
- Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele
din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de ANEVAR (Asociația
Națională a Evaluatorilor Autorizați din România)
- Onorariul nu depinde de niciun acord , angajament sau ințelegere care să confere un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare sau pentru declararea în
raport a unei anumite valori sau interval de valori.
- A fost respectat Codul de etica al ANEVAR
- Proprietatea a fost inspectată personal de catre membrul stagiar în prezenta
proprietarului
- În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici unei
alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

Ec. Dan Valeriu Mitea


Membru Stagiar ANEVAR
Legitimația nr. 7737

5
2. Termenii de referință ai evaluării

2.1. Identificarea și competența evaluatorului


Evaluatorul : Mitea Dan-Valeriu , de profesie economist , evaluator stagiar de proprietăți
imobiliare , membru stagiar ANEVAR , nr legitimatie 7737 , cursant al programului de formare
profesională ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011.

2.2. Identificarea clientului și a oricaror utilizatori desemnați


Clientul prezentului raport de evaluare: Muntean Daniel – proprietar al imobilului evaluat
Utilizatorul Desemnat al prezentului raport de evaluare : Asociația Națională a Evaluatorilor
Autorizați din România.

2.3. Scopul evaluării


Scopul evaluării : Estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în vederea asistenței
clientului în vederea vânzării proprietății. Raportul de evaluare nu este valabil în alte scopuri.
Obiectul evaluarii îl reprezintî proprietatea imobiliară Teren pentru dezvoltare rezidențială
unifamilială in suprafață de 1000 mp situat in localitatea Sura Mare , jud. Sibiu - CF nr. 104330
Sura mare Nr. Cadastral 816/5

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate.


Proprietatea evaluată este un teren situat în Localitatea Sura mare județul Sibiu , în suprafață
de 1000 mp , Carte Funciara Nr. 104330 Sura Mare , nr. Cadastral 816/5
Dreptul de proprietate ( deplin ) asupra proprietății imobiliare evaluate este deținut de Dl.
Munten Daniel si soția Muntean Monica Ioana , bun comun dobândit prin Contract de Donație
conform încheiere de autentificare nr. 837/06.09.2017 emis de NP Suciu Dorin

2.5. Tipul valorii


Tipul valorii care urmeazaă a fi estimată trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării. Un tip al
valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori. Considerând
faptul că scopul evaluării îl reprezintă asistența clientului în vederea vânzării proprietății , tipul
valorii care urmează a fi estimat este valoarea de piață a carei definiție conform standardelor
ANEVAR 2018 în vigoare la data evaluarii – este următoarea :
“ Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi
schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o
tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în
cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”

2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului


Data evaluării reprezintă data la care este valabilă opinia asupra valorii si este 04.05.2019.
Data raportului de evaluare este 05.05.2019
Data inspecției proprietății a fost 04.05.2019

6
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
- Cu ocazia inspecției proprietății evaluate , a fost asigurat accesul și au fost vizualizate
toate componentele acesteia , cu excepția părților care prin natura lor sunt ascunse sau ne-
vizibile.
- In vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă , precum și a
celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante.
- În relizarea analizelor , judecăților și calculelor din prezentul raport , evaluatorul a avut
acces la toate informațiile necesare

2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea


Sursele de informații utilizate în elaborarea prezentului raport, au fost :
- Documente și planuri puse la dispoziție de către proprietar (Documenatie pentru
aprobare PUZ , certificat Urbanism ).
- Inspecția realizată la fața locului de către evaluator.
- Informații privind piața imobiliară, obținute din publicații de profil, de la agenți imobiliari,
de la notari publici, precum și din analizele actuale ale piețelor imobiliare , informații existente
pe site-urile: imobiliare.ro ; olx.ro; lajumate.ro; storia.ro,taboo.ro
- Informații primite de la proprietar.
- Informații furnizate de Institutul Național de Statistică.
- Alte informatii necesare existente în bibliografia de specialitate ( Standarde de evaluare
SEV , curs EPI , Buletine informative editate de ANEVAR, etc.

2.9. Ipoteze și ipoteze speciale


La baza evaluării stau o serie de ipoteze, prezentate în cele ce urmează . Opinia evaluatorului
este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și cu celelalte aprecieri din
acest raport. Principalele ipoteze de care s-a ținut seama la elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt următoarele:
- Situația juridică si considerațiile referitoare la titlul de proprietate sunt în concordanță
cu documentele puse la dispoziție de către proprietar. Responsabilitatea pentru autenticitatea
acestor documente îi revine în mod integral acestuia.
- Documentele de identificare puse la dispoziţie, sunt considerate corecte şi autentice și
nu a fost efectuata o verificare a corectitudinii sau a autenticității acestora.
- Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.
- Se presupune ca exista autorizatiile legale necesare, lipsa lor și efectele legale
datorate lipsei lor, sunt responsabilitatea exclusivă a proprietarului.
- Nu s-a efectuat nicio investigație referitoare la prezența sau absența substanțelor
poluante și prin urmare, nu se poate oferi nicio asigurare a potențialului sau impactului asupra
evaluarii. În consecință, pentru scopul acestei evaluari, am presupus că nu sunt, pe sau în
cadrul proprietății, niciun fel de substanță poluantă, care ar putea contamina proprietatea și
diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioară nu ne este imputabilă.
- Valorile estimate in EUR sunt valabile atâta timp cât condițiile în care s-a realizat
evaluarea ( starea pieței, nivelul cererii și ofertei , inflație , evoluția cursului de schimb , etc.) nu
se modifică semnificativ.

7
- Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate
în raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o altă evaluare și sunt
invalide dacă sunt astfel utilizate.
Valoarea estimată pentru proprietate este valabilă în Ipoteza specială că documentația
pentru aprobare PUZ depusă spre aprobare la UAT Sura Mare ( având la bază Certificatul de
urbanism nr. 196/06.10.2017 emis de primaria Șura Mare și a Avizului de oportunitate nr. 1 din
27.11.2017 emis de Primaria Șura Mare) va fi aprobată așa cum a fost propusă, fară a mai
exista cerințe suplimentare de ordin urbanismic și legal care să afecteze valoarea proprietății.

2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terța persoană fără obținerea în prealabil a acordului scris al
clientului , autorului evaluarii și a evaluatorului verificator dacă este cazul. Nu se asumă
responsabilitatea fațtă de nici o altă persoană în afara clientului, utilizatorului evaluării și celor
care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru niciun fel de pagube
suferite de orice astfel de persoană.
Raportul de evaluare în totalitate sau pe parți sau orice altă referire la acesta nu poate fi
publicat , nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al
evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară.
Publicarea parțială sau integrală precum și utilizarea raportului de către alte persone decât cele
la care s-a făcut referire anterior, atrage dupa sine încetarea obligațiilor contractuale. De
asemenea intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de
publicare a acestuia.

2.11. Declararea conformității cu SEV


Ca evaluator declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în concordanță cu
reglementările Standardelor ANEVAR 2018 si cu ipotezele cuprinse în acest raport.
Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și niciun interes actual sau în viitor față de
proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea
obținerii unei anumite valori , solicitare venită din partea clientului sau a altor persone care au
interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de satisfacerea unei
asemenea solicitări.
În aceste condiții, subsemnatul , în calitate de evaluator , îmi asum responsabilitatea pentru
datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
De asemenea, evaluatorul declară faptul că a respectat Codul de etica al profesiei de
evaluator autorizat.

Data:05.05.2019 Ec. Dan Valeriu Mitea


Membru Stagiar ANEVAR
Legitimația nr. 7737

8
2.12. Descrierea raportului
Prezentul raport este unul explicativ ( cuprinzând 7 capitole și anexe ) fiind descrise opiniile și
concluziile evaluatorului în privința valorii de piață estimate. Prezentul raport de evaluare a fost
realizat în concordanța cu reglementările Standardelor de evaluare ANEVAR 2018 și cu
ipotezele și ipotezele speciale cuprinse in raport. Valoarea de piață a imobilului a fost
determinată în concordanță cu standardele aplicabile ținându-se cont de scopul pentru care s-a
solicitat evaluarea , respectiv
- SEV 100 Cadrul general
- SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării
- SEV 102 Implementare
- SEV 103 Raportare
- SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Tipul de valoare estimat este valoarea de piață a proprietății așa cum este definită de
Standardele de evaluare 2018 (SEV 100 Cadrul general). În cadrul procedurii de evaluare au
fost parcurse mai multe etape , dupa cum urmează :
- Documentarea cu o serie de informații furnizate de client.
- Inspecția proprietății imobiliare ocazie cu care au fost realizate și o serie de fotografii.
- Stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului.
- Stabilirea tipului de valoare estimată în acest raport.
- Analizarea informațiilor culese și interpretarea rezultatelor obținute.
- Culegerea de informașii privitoare la valorile de tranzacționare a proprietăților
imobiliare similare.
- Aplicarea metodei/metodelor de evaluare oportune pentru determinarea valorii.
- Analiza valorilor obținute prin raționament profesional și prin prisma criterilor de
adecvare a metodelor, preciziei,cantității și calității informațiilor utilizate.
- Estimarea valorii de piață în urma aplicării abordării considerată adecvată.

3. Prezentarea datelor

3.1. Date despre aria de piață, oraș, vecinatăți și localizare


Proprietatea evaluată este un un teren situat în Localitatea Șura Mare județul Sibiu , în
suprafață de 1000 mp , Carte Funciara Nr. 104330 Sura Mare , nr. Cadastral 816/5.
Terenul se situeaza in extravilanul localității, fiind inconjurat de 3 zone urbanistice aprobate cu
destinația de locuințe. Prin documentația pentru aprobare puz se propune destinația de locuire
pentru această parcelă si pentru o parcela alăturată in suprafața tot de 1000 mp.
În intravilanul comunei Ș ura Mare, Zona Hâia, se afla în sudul localității, teren lotizat si
urbanizat cu functiunea de locuire. Pe terenurile existente se afla construcții cu
regim de construire maxim S+P+E+M , regim de înălțime propus și pentru terenul subiect al
evaluării.

Zona are un caracter rezidențial ( locuire ), în apropiere ( la 900 de metri ) situându-se facilități
de tip urban spații comerciale , instituții de invațamant, instituții de cult , agenții bancare , stații
de transport în comun , sediul primăriei Șura Mare și câteva sedii de firmă . Terenul se situeaza
la o distanța de 9 km de centrul Municipiului Sibiu.

9
Accesul se face rutier cu automobile proprii pe axa est - vest pe strada Princlpală a
comunei Șura Mare, stradă de pe care se face accesul pe o strada pe direcția
nord- sud. Accesul la parcela evaluată se face de pe strada Livezii – drum pietruit -, pe
directia nord - sud.
În zonă există rețea de canalizare , apă , gaz metan , electricitate , telefonie . Conform
documentației de aprobare PUZ , si a observațiilor din teren acestea se afla la o distanță de
aproximativ 20 de m de proprietatea subiect , care însă nu este conectată la toate aceste
facilități.

3.2. Descrierea situației juridice


Din extrasul de Carte Funciară Nr. 104330 Șura Mare rezultă că dreptul de proprietate asupra
proprietății – teren - este deținut de Muntean Daniel și soția Muntean Monica Ioana , bun
comun , drept obținut prin convenție conform Contract De Donație autentificat prin Încheierea de
Autentificare nr. 837 din 06/09/2017 emis de NP Dorin Suciu.
In foaia de sarcini din extrasul de carte funciară nu sunt trecute mențiuni.
Conform aceluiași extras CF , categoria de folosința a terenului este arabil , fapt ce este propus
a fi schimbat odată cu aprobarea documentației PUZ depuse la Primăria Sura Mare. În
documentația PUZ s e propune trecerea in domeniul public a terenului care va devenii
strada de pe care se va face accesul pentru parcela evaluată .Suprafata totala a terenului
destinat trecerii in domeniul public este de 73,33 mp.
Prin avizul de oportunitate nr. 1/27.11.2017 se stabilesc următorii indcatori urbanistici :
POT -30 % , CUT- 1.2 , Regim de inaltime S+P+E+M si se impune asigurarea unui drum de
acces de 7 m lățime și 1 maetru lățime stânga dreapta fapt ce impune trecerea în domeniul
public a suprafeței menționate mai sus.

La data raportului de evaluare parcela nu este utilizată in scop agricol și nu sunt edificate
construcții pe ea.
În raportul de evaluare a fost supus evaluării dreptul deplin de proprietate al dlui. Muntean
Daniel asupra proprietății.

10
Stagiarul nu are informații, la data evaluarii, că proprietatea ar fi supusă unor limitări sau
restricții, altele decât cele legate de regimul urbanistic.

3.3. Descrierea terenului


Terenul obiect al evaluării în suprafață totala de 1000 mp este dispus într-o ușoară pantă ,
avănd forma unui trapez dreptunghic cu o deschidere la strada –prelungirea Păltiniș - de
aproximativ 59 m dar si cu o latura mică de 4,8 m la strada Livezii.

3.4. Istoricul proprietății subiect


Conform Contractului De Donație autentificat prin Încheierea de Autentificare nr. 837 din
06/09/2017, pus la dispoziție de proprietar, imobilul a fost donat în anul 2017 , valoarea

11
donației nefiind relevantă pentru prezenta evaluare. Imobilul a fost achiziționat de către donator
în anul 2007 prin cumpărare , prețul de la aceea dată de asemenea , nefiind relevant în
contextul prezentei evaluări. Imobilul este oferit spre vânzare la data evaluării (de circa doua
luni ) la un preț de 35 euro/mp nefiind inregistrate cereri pentru acesta.

4. Analiza pieței imobiliare

Piața este mediul în care proprietățile imobiliare sau bunurile și serviciile, sunt schimbate între
cumpărători și vânzători prin mecanismul prețurilor.
Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală
înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul
obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață, la data
evaluării. Pentru a avea o influență asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să aibă
acces la acea piață. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua.
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de
a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate
contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele
imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar
amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi
cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate, care
necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la
stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă și pot să fie
influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea
avansului de plată, dobânzile, etc.
Judeţul Sibiu este situat in centrul ţării, este invecinat de județele Alba, Argeș, Brasov, Mures si
Valcea si are o populatie de 397.322 locuitori. Municipiul Sibiu este situat în partea de sud a
judetului Sibiu și are o populație de 262.868 locuitori conform datelor furnizate de INS cu
ocazia recensământului populației din luna octombrie 2011. Orașul este racordat la reţeaua
feroviară, are un aeroport modern și este amplasat pe o zonă colinară la intersecţia masivului
Făgăraş cu munții Cindrelului. Comuna Șura Mare este situată în imediata apropiere a
Municipiului Sibiu ( la 9 Km ) pe Drumul Național 14.
Orașul Sibiu este în dezvoltare și expansiune urbanistică, de asemenea și zonele învecinate,
limitrofe sunt în dezvoltare. Comuna Șura Mare beneficiind de avantajul proximității față de
Municipiul Sibiu, constituie astfel o zonă de dezvoltare a orașului . În această comună au fost
dezoltate proiecte imobiliare rezidențiale dar toate au fost limitate prin reglementări urbanisitice
la locuințe unifamiliare de tip casă sau vilă . Acest fapt face ca piața imobiliara să fie activă
sub o presiune uşoară a cererii, datorată creșterii numărului de locuri de muncă la nivelul
orașului și a accesului încă facil la creditare.
Având în vedere cele de mai sus , piața imobiliară specifică se definește ca fiind piața
terenurilor de dezvoltare pentru case unifamiliare , piață a cărei arie geografică este definită larg
ca fiind zona de dezvoltare învecinată Municipiului Sibiu , iar restrans zona Sura Mare.

4.1. Analiza cererii


Cererea reprezintă numarul de proprietați, de acelasi tip, pentru care se manifesta dorința de
cumpărare, la diferite prețuri, pe o piață dată, într-un anumit interval de timp.
Municipiul Sibiu și zona limitrofă sunt în continuă dezvoltare. Este o zonă cu un potențial în
creştere având dezvoltată sau în curs de dezvoltare, o infrastructură peste media la nivel
național (aeroport internațional modern, centura ocolitoare în regim de autostrada, care va fi

12
conectata la coridorul 4 European, drumuri asfaltate și modernizate, programe masive de
modernizare, hoteluri, zone de agrement și alte facilitati). Aceste faciliăți au atras la nivelul
orașului și chiar al județului o serie de investitori straini ( în special din spațiul german cu
multiple legaturi cu zona Sibiului ) , care au sporit considerabil numarul de locuri de munca cu
efecte directe asupra cresterii cererii de proprietăți imobiliare.
Datorita evolutiei preturilor pe segmentul proprietățiilor de tip teren situate în centrul orașului și a
rarității acestora, cererea efectiva s-a orientat în mare măsură către zonele de dezvoltare ale
orașului .
Pentru zona analizată se observa o cerere constantă pentru terenuri cu o suprafața de până la
1000 mp ( pentru intimitatea oferita , proximitatea cu orașul , cu bune legaturi către zona
industrială ). Totuși nu se poate vorbi de o creștere importantă a cererii datorită incertitudinilor
privind perspectivele economice la nivel național și european.

4.2. Analiza ofertei


Oferta reprezintă numarul de proprietați, de același tip, care sunt disponibile pentru
vânzare, la diferite prețuri, pe o piață dată, într-un anumit interval de timp.
Oferta, în anul 2018, nu a reusit sa tina pasul cu cererea cauzând un deficit de oferta pe
anumite segmente (terenuri centrale). Dezvoltatorilor le sunt oferite parcele mai mari pentru
dezvoltare imobiliară , au mai fost inițiate proiecte rezidentiale ample dar ritmul lucrarilor de
amenajare urbană nu a ținut pasul cu creșterea cererii. Mai multe proiecte au fost inițiate dar ele
sunt în fază incipientă fără a oferi încă suficiente loturi de teren echipate cu utilități.
Pentru terenuri de pâna la 1000 mp situate în comuna Șura Mare oferta este oarecum limitată
datorită atractivității scazute a prețurilor de pe piață și a faptului că este o zonă de dezvoltare
care necesită invetiții masive și reglementare urbanistică.
Ofertele de vânzare pentru terenuri rezidențiale cu suprafață de aproximativ 1000 mp în zona
subiect sunt prezentate mai jos :

Fișă de colectare a informațiilor de piață relevante - Teren liber


Proprietatea Comp. A Comp. B Comp. C Comp. D
subiect

Suprafața (mp) 1000 680 500 1250 813

Preț ofertă/vânzare (
30 24 25 25
€/mp)
TIPUL ofertă ofertă ofertă ofertă
COMPARABILEI (
tranzacție/ofertă)
DREPT DE Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept
PROPRIETATE absolut
TRANSMIS
RESTRICTII 73 mp ( 7,3%) Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
LEGALE din suprafață
(reglementare domeniu
urbanistică ) public
CONDIȚII DE La piață La piață La piață La piață La piață
FINANȚARE

CONDIȚII DE Integral Integral Integral Integral Integral


VĂNZARE

13
CONDIȚII DE PIAȚA Curente Curente Curente Curente Curente
LOCALIZARE Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura
Mare , zona Mare , La sud Mare , zona Mare , zona Mare , zona
Hăia , str. de centru Central , str. Central , str. Central, str.
Livezii comună Ana Ocnei Ocnei , mai Atelierului ,
Residence Localizare aproape de mai aproape
Localizare similară DN de DN
similară
CARACT. FIZICE
1000 680 500 1250 813
(supr)
DESTINAȚIA ( Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial
UTILIZAREA
TERENULUI )
AMENAJĂRI Strada Strada Strada Strada Strada
EXTERIOARE ( Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită
străzi , trotuare)
TOPOGRAFIE/RELI
Usoara pantă Plan Pantă Plan Plan
EF
UTILITĂȚI apă/canal/en.e apă/canal/en.e apă/canal/en.e apă/canal/en. apă/canal/en
DISPONIBILE l/gaz în l l/gaz în el/gaz în .el/gaz în
apropiere apropiere apropiere apropiere
FORMA IN PLAN & trapez regulată regulată regulată regulată
DESCHIDERE

Anunțurile se regăsesc în anexe.

4.3. Analiza echilibrului pieței


Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi preţul răspunde la cerere. Dacă cererea
este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte de începerea de noi
construcţii. Finalizarea clădirilor şi închirierea lor poate să fie decalată în timp faţă de cerere şi
prin urmare, în general pe termen scurt, pieţele sunt în dezechilibru. La fel piața terenurilor
libere poate fi în dezechilibru temporar ea urmând dezvoltările de construcții noi.
Analiştii şi participanţii pe piaţă descriu activitatea pieţelor imobiliare în diferite moduri. O piaţă
activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a ofertei şi preţuri
în creştere; o piaţă activă este uneori numită piaţă a vânzătorilor pentru că vânzătorii pot obţine
preţuri mai mari pe proprietăţile disponibile. O piaţă în cădere este o piaţă în care scăderea
cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o scădere a preţurilor; această piaţă se numeşte
şi piaţa cumpărătorilor pentru că au avantaj cumpărătorii.
Din elementele prezentate mai sus, se desprinde clar concluzia că nivelul cererii este mai mare
decât cel al ofertei și avem de-a face cu o piaţă a vânzătorului, cu preţuri care tind să se
stabilizeze; estimăm că această tendinţă se va păstra, cel puţin pe termen scurt și mediu.

4.4. Concluzii privind analiza pieței specifice


Din analiza datelor existente pe piață la data evaluării se poate trage concluzia că prețul
terenurilor pentru dezvoltare imobiliara din Comuna Sura Mare se incadreaza in intervalul 24-30
eur/mp similar cu a altor zone din înprejurimile Sibiului. Cumpartorii preferă parcele de peste
500 mp , mai degrabă in jurul a 1000 mp . Este preferată intimitatea oferită de zona rurală .
Localitatea este amplasată intre două dealuri , în consecință multe din parcele sunt amplasate
in pantă , acest lucru nefiind penalizat puternic de piață .

14
5. Analiza celei mai bune utilizări

Conform Standardului de evaluare 2018 – Cadru general - cea mai bună utilizare este utilizarea
unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă
financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o
altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar
intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.
Analiza CMBU a unei proprietăți imobiliare este o etapă importantă a procesului de evaluare
prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează
informațiile comparabile de piață. În anumite situații o astfel de analiză detaliată este necesară
și adecvată.
Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau
alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea
subiectului evaluării. Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a
următoarelor cerințe:
a) utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții
de pe piață. Utilizările posibile pentru o anumită proprietate imobiliară sunt determinate de
dimensiunile , forma , suprafața , structura geologică a terenului , de accesibilitatea parcelei , de
riscul unor dezastre naturale si de disponibilitatea utilitaților publice ( apă , canalizare , energie
electrică , gaze naturale , agent termic , transport in comun )
b) utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea
activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic privind zonarea,restrictiile de construire,
restrictiile privind construcțiile din patrimoniu si siturile istorice. Contractele de inchiriere pe
termen lung pot impune restrictii care vor afecta cea mai buna utilizare. Dacă nu există restricții
contractuale atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în
vedere pentru cea mai bună utilizare.
c) utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă
fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare
decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei
la acea utilizare.
Pentru a determina fezabilitatea financiară evaluatorul va prognoza veniturile generate de
proprietatea imobiliară din care va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit),
rezultand un profit net . Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta
este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață atunci utilizarea este fezabilă.
Maximizarea potențialului activului sau proprietății imobiliare se referă la valoarea proprietății in
condițiile celei mai bune utilizări ( destinații).
În cazul specific al acestui teren , din punct de vedere juridic o schimbare de destinație , din
teren arabil în teren pentru construcție , este propusă prin documentația de aprobare PUZ . Deși
destinația actuală de teren agricol este permisă legal , posibilă fizic și fezabilă financiar ea nu
este o utilizare probabilă în condițiile în care în zona analizată terenul obiect al evaluării este
înconjurat de terenuri construite ocupate cu locuințe unifamiliare cu regimul de înălțime de
S+P+E+M. În zonă mai sunt terenuri libere achiziționate de utilizatori finali – familii care doresc
să edifice locuințe . In zonă nu s-au identificat construcții cu alte utilizări , în afara celei pentru
proprietate rezidențială unifamilială . Numarul redus de locuitori și traficul redus fac puțin
probabilă apariția unor magazine mici sau sedii de firma , birouri . Ca urmare singura utilizare
probabilă este cea de proprietate rezidențială unifamilială.

15
Conform certificatului de urbanism 196/06.10.2017 si a avizului de oportunitate nr.
1/27.11.2017 se stabilesc următorii indcatori urbanistici : POT -30 % , CUT- 1.2 , Regim de
inaltime S+P+E+M . In Documentația pentru aprobare PUZ înaintată la primărie, acești
indicatori urbanistici sunt respectați si se propun retrageri și dimensiuni minime a căilor de
acces. Din acest motiv se impune prin documentația PUZ trecerea in domeniul public a unei
suprafețe de 73,33 mp teren din total suprafață de 1000 mp .Evaluarea acestui imobil se face în
ipoteza specială că această documentație va fii aprobată așa cum a fost înaintată. De
asemenea, observarea vecinatății nu relevă aspecte care ar putea afecta legal dezvoltarea
rezidențială. Ca urmare consider că dezvoltarea rezidențială unifamiliară este permisă legal.
Din observarea vecinătații si dupa parcurgerea memoriului tehnic aferent documentației PUZ (
unde sunt date detalii despre portanța solului , adancimi de fundare –conform studiului
geotehnic - detalii constructive privind locunțele individuale propuse ) , apreciez că dezvoltarea
rezidențială unifamiliară este fizic posibilă. Nu se identifică nici un fel de constrângeri impuse
de caracteristicile fizice asupra regimului tehnic permis al dezvoltării.
Observand preferințele pieței pentru parcele de aproximativ 1000 mp , faptul că în zonă
parcelele au dimensiuni similare apreciez că nu există teren în surplus sau teren in exces , cu
excepția a 73 mp destinați a fi trecuti ca trotuar în domeniul public. Deși forma trapezoidala a
lotului de teren nu permite edificarea a doua locuințe unifamiliale , o singură locuința unifamilială
poate fi edificată cu usurință.
Tema de proiectare stabilită de beneficiar pentru PUZ prevede construirea unei case
de locuit unifamiliale si anexe sau garaj pe parcela studiată, cu regim de înaltime de
S+P+E+M (subsol+parter+etaj+rnansarda) și anexe sau garaj cu regim de inaltime
de P (parter).Parterul va cuprinde functiunile de: camera de zi, bucatarie, birou, baie,
debara, hol și terasa, la nivelul etajului sunt prevazute functiunile de noapte:
dormitoare, baie, hol și balcon, la nivelul mansardei funcțiunile de depozitare, relaxare
și sport. La nivelul subsolului functiunea va fi de spatiu tehnic și pivnita. Se propune
parcare pentru un autoturism.
Din analiza pieței a reieșit că zona este în dezvoltare , există construcții în curs de execuție în
zonă executate fie de catre utilizatorii finali fie de dezvoltatori în vederea comercializării catre
utilizatori finali. Tranzacții cu terenuri în zona sau construcții nu s-ar realiza dacă dezvoltarea nu
ar fi fezabilă financiar . Ca urmare , activitatea pieței indică faptul că dezvoltarea rezidențială
unifamiliară este fezabilă financiar. O astfel de utilizare poate fi realizată imediat și se poate
menține pe termen lung.
Întrucât există o singură utilizare permisă legal, fizic posibilă , fezabilă financiar și care conduce
la o valoare maximă a proprietății imobiliare , aceasta este , firesc, cea mai bună utilizare.
În concluzie cea mai bună utilizare pentru terenul evaluat este pentru o proprietate rezidențială
unifamilială , utilizare care se poate realiza imediat ( cu condiția respectării ipotezei speciale și
anume că documentația PUZ este aprobată așa cum este propusă) , cumpărătorul cel mai
probabil este utilizatorul final ( familii care doresc să edifice o locuință ) Dezvoltarea ideală este
o clădire S+P+E+M cu o suprafața construită de aproximativ 100 mp si o suprafață desfașurată
de aproximativ 200 mp cu finisaje medii. Sunt necesare amenajări ale terenului , constând în
racorduri la rețelele publice de apă, canalizare și gaze , împrejmuire și alei interioare.

16
6. Evaluarea proprietății

6.1. Estimarea valorii de piață a proprietății evaluate- procedura


Pentru exprimarea unei concluzii asupra valorii unei proprietăți imobiliare, evaluatorii utilizează
metode de evaluare specifice, care sunt incluse în cele trei abordări în evaluare ( toate trei
bazându-se pe date extrase din piață ):
a) abordarea prin piață
Este cel mai des utilizată pentru că ia în considerare informații credibile privind tranzacții
și/sau oferte recente din piață pentru proprieatăți similare sau substituibile ( comparabile ). Prin
tehnici cantitative și calitative analiza prețurilor proprietăților comparabile se ajusteaza în funcție
de criteriile de comparație adecvate specificului proprietății subiect. Elementele de comparație
recomandate a fi utilizate includ, fără a se limita la acestea: drepturile de proprietate transmise,
condițiile de finanțare, condițiile de vânzare, cheltuielile necesare imediat după cumpărare,
condițiile de piață, localizarea, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizarea,
componentele non-imobiliare ale proprietății.
b) abordarea prin venit
La rândul ei o abordare larg răspândită se referă la obținerea unei indicații asupra valorii
proprietății imobiliare subiect, prin aplicarea metodelor ( capitalizarea venitului și fluxul de
numerar actualizat ) pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietății
subiect de a genera venituri și pentru a transforma aceste venituri într-o indicație asupra valorii
proprietății prin metode de actualizare.
c) abordarea prin cost
Se aplică în general construcțiilor noi sau relativ nou construite , celor specializate sau aflate în
stadiu de proiect și are in vedere obținerea unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare
subiect prin deducerea din costul de nou al construcției/construcțiilor a deprecierii cumulate și
adăugarea la acest rezultat a valorii terenului estimată la data evaluării.
În cazul proprietății subiect - teren - pentru că există suficiente informații culese din piață privind
proprietăți comparabile vom folosi în estimarea valorii de piață abordarea prin piață.
Etapele parcurse în cadrul procedurii de evaluare pentru determinarea valorii de piață au fost :
- documentarea pe baza unei liste de informații solicitate clientului;
- inspecția proprietății imobiliare ( documentată cu fotografiile realizate);
- stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului;
- selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
- analiza tuturor informațiilor culese , interpretarea rezultatelor din punct de vedere al
evaluării;
- obținerea de informații asupra valorilor de tranzacționare sau ofertă a proprietăților
imobiliare similare;
- aplicarea metodei/metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea
valorii și fundamentarea concluziei evaluatorului;
- analiza valorilor obținute prin raționament profesional și prin prisma criterilor de
adecvare a metodelor , preciziei , cantității și calității informațiilor utilizate;
- estimarea valorii de piață în urma aplicării abordării considerată adecvată;

6.2. Abordarea prin piață


Oferă o indicaţie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare,
al căror preţ se cunoaşte.

17
Prima etapă a acestei abordări este obţinerea preţurilor de tranzacţionare a activelor identice
sau similare, tranzacţionate recent pe piaţă. Dacă există puţine tranzacţii recente, de
asemenea, poate fi util să se ia în considerare preţurile activelor identice sau similare, care sunt
listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi
analizată critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzacţii să fie corectat, pentru a reflecta orice
diferenţe, faţă de condiţiile tranzacţiilor efective şi să fie definit tipul valorii şi orice ipoteze, care
urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista şi diferenţe între
caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacţii, faţă de cele ale
activului evaluat.
Metoda constă în analiza unor tranzacții recente (sau a unor prețuri de ofertă) de bunuri mobile,
similare sau comparabile cu subiectul. Dacă bunurile tranzacționate nu sunt identice cu
subiectul, atunci prețurile de vânzare ale comparabilelor se corectează, în sensul egalizarii
caracteristicilor lor, cu caracteristicile bunului subiect.
Metoda comparației directe este adecvată, atunci când există o piață activă, cu un număr
suficient de tranzacții de bunuri comparabile și care ar putea fi eventual confirmate din surse
independente.
Procedura constă în esență, în culegerea de date de tranzacționare sau de ofertă de bunuri
similare, analiza comparabilității lor cu subiectul, determinarea unității de comparație adecvate,
analiza și ajustarea datelor, apoi aplicarea rezultatelor la subiect. Pornind de la principiul
substituției, metoda presupune, că un cumpărător informat nu ar plăti mai mult, pe un bun,
decât costul necesar achiziției unui bun comparabil, cu aceeași utilitate.
În cazul nostru pentru teren destinat dezvoltării rezidențiale unitatea de comparație adecvată
este prețul pe mp.
În scopul analizării și ajustării datelor sunt definite elementele de comparție caracteristice
proprietățiilor care determină variații ale prețului pe piața imobiliara după următoarele criterii din
mai multe categorii:
a) specifice tranzacţionării b) specifice proprietăţii :
- tip comparabilă; - localizarea;
- drept de proprietate transferat; - suprafața
- restricții legale - destinația;
- condițiile de finanțare; - amenajări exterioare;
- condițiile de vânzare; - topografie- relief;
- condițiile pieții; - utilități disponibile;
- forma în plan și deschidere
- cheltuieli pentru aducere la stadiu
de teren construibil;

Tehnicile recunoscute în cadrul abordării prin piață pentru identificarea și cuantificarea


corecțiilor sunt:
a) tehnicile cantitative: analiza pe perechi de date; analiza pe grupe de date; analiza datelor
secundare; analiza statistică; analiza costurilor; capitalizarea diferențelor de venit
b) tehnicile calitative: analiza comparațiilor relative; analiza tendințelor; analiza clasamentului;
interviuri.
Corecțiile obținute se aplică tranzacțiilor comparabile fie ca procentaj, fie ca valoare absoluta .
Corecția procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condițiile pieții și diferențele

18
de localizare, iar corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scad
din prețul tranzacțiilor comparabile.
Efectuarea corecțiilor se face pe grile de piață folosind metoda comparației directe.
Dintre proprietatile similare identificate în urma analizei de piață au fost selectate 4 comparabile
care au prezentat cele mai multe caracteristici similare cu proprietatea subiect prezentate mai
sus în fișa de colectare a datelor de piață .
Având în vedere faptul că proprietățile comparabile utilizate sunt oferte de vânzare și nu
tranzacții, pentru a ajunge la un preț de vânzare s-a discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanți
și s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.
Marjele de negociere discutate sunt prezentate în grila datelor de piață. Marjele de negociere au
fost discutate în sume brute ( cu excepția comparabilei B la care oferta nu este negociabilă),
procentul prezentat în grila datelor de piață a fost calculat având în vedere prețurile de ofertă și
marjele de negociere discutate. S-au operat următoarele ajustari :
Pentru ajustari specifice tranzacționării s-au aplicat ajustări negative pentru „restricții
legale” pentru toate cele 4 comparabile in procent de 7,3% cat reprezintă cei 73 mp din
suprafața totala de 1000 mp ce trebuie trecuți in domeniul public cu destinația trotuar ca și
condiție de aprobare a PUZ.
Pentru „localizare” s-a aplicat o ajustare pozitivă de 13 % comparabilelor B,C și D aflate
în zona centrală a localității , mai aproape de vatra satului , pentru că în piață este preferată
intimitatea oferită de zonele de dezvoltre limitrofe localitătii și unde dezvoltarea este dupa un
urmabism modern , cu proprietăi din vecinătate moderne , cu mai multe spatii verzi . Pentru
comparabila A nu s-au aplicat ajustări aceasta fiind similară cu proprietatea subiect.
Pentru că proprietățile comparabile A și D difera doar prin localizare, ajustarea pentru
localizare a fost calulată după cum urmează:
(27.25 € - 22,80 €)/ 22.80 € = 19,51 sau 19 %
Pentru „suprafață” a fost aplicată o ajustare pozitivă de 6,5 % pentru proprietatea
comparabila C care are o suprafața de 1250 mp ce depașește parcela optimă observată în piață
care este pâna la 1000 mp .
Pentru că proprietățile C și D diferă doar prin dimensiunea parcelei , ajustarea pentru
suprafață a fost calculată după cum urmează:
(27.14 € - 26,48 €)/ 26,48 € = 2,49 sau 3 %
Pentru „topografie/relief” a fost aplicată o ajustare negativă de 6,5 % pentru
proprietățile comparabile a A,C,D ( acestea fiind in suprafață plana spre deosebire de
proprietatea subiect care are o topografie în ușoară pantă și proprietatea comparabila B care
este situată în pantă .
Pentru că proprietățile B și D diferă doar prin topografie , ajustarea pentru
topografie/relief fost calculată după cum urmează:
(27.14 € - 26,48 €)/ 26,48 € = 2,49 sau 3 %
Pentru „forma în plan” a fost aplicată o ajustare negativă de 6,5 % pentru toate
proprietățile comparabile întrucât proprietatea subiect deifera de acestea prin formă ( trapez față
de forma dreptunchiulară ) . Întrucât în piața nu au putut fii identificate proprietăți cu forme
neregulate asemănătoare oferite spre vânzare , dar forma trapezoidală ar putea împiedica o
eventuală dezmembrare ulterioară a parcelei am considerat că putem aproxima ajustarea
necesara cu cea pentru suprafața în procent de 3 %.

19
EVALUAREA TERENULUI - ANALIZĂ PE PERECHI DE DATE
Elemente de comparație Proprietatea Comp. A Comp. B Comp. C Comp. D
subiect
Suprafața (mp) 1000 680 500 1250 813
Preț ofertă/vânzare ( €/mp) 30.00 € 24.00 € 25.00 € 25.00 €
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACTIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI ( ofertă ofertă ofertă ofertă
tranzacție/ofertă)
Marja de negociere -2.0% 0.0% -4.0% -1.6%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.60 € 0.00 € -1.00 € -0.40 €
PREȚ ESTIMAT DE
29.40 € 24.00 € 24.00 € 24.60 €
TRANZACȚE ( €/mp)
DREPT DE PROPRIETATE Drept absolut Drept absolut Drept Drept Drept absolut
TRANSMIS absolut absolut
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 29.40 € 24.00 € 24.00 € 24.60 €
RESTRICTII LEGALE 73 mp ( 7,3%) Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
(reglementare urbanistică ) din suprafață
domeniu
public
Cuantum ajustare ( %) -7.30% -7.30% -7.30% -7.30%
Cuantum ajustare ( €/mp) -2.15 € -1.75 € -1.75 € -1.80 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE FINANȚARE La piață La piață La piață La piață La piață
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE VĂNZARE Integral Integral Integral Integral Integral
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE PIAȚA Curente Curente Curente Curente Curente
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura
Mare , zona Mare , La sud Mare , zona Mare , zona Mare , zona
Hăia , str. de centru Central , str. Central , str. Central, str.
Livezii comună Ana Ocnei Ocnei Atelierului ,
Residence Localizare ,aproape de aproape de
Localizare inferioara DN DN Localizare
similară Localizare inferioara
inferioara
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 19.00% 19.00% 19.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 4.23 € 4.23 € 4.33 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 26.48 € 26.48 € 27.14 €
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFAȚA (mp) 1000 680 500 1250 813
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 3.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.79 € 0.00 €
DESTINAȚIA ( UTILIZAREA Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial
TERENULUI )
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €

20
AMENAJĂRI EXTERIOARE ( Strada Strada Strada Strada Strada
străzi , trotuare) Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
TOPOGRAFIE/RELIEF Usoara pantă Plan Pantă Plan Plan
Cuantum ajustare ( %) -3.00% 0.00% -3.00% -3.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.82 € 0.00 € -0.79 € -0.81 €
UTILITĂȚI DISPONIBILE apă/canal/en. apă/canal/en. apă/canal/en apă/canal/en apă/canal/en.
el/gaz în el .el/gaz în .el/gaz în el/gaz în
apropiere apropiere apropiere apropiere
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
FORMA IN PLAN & trapez regulată regulată regulată regulată
DESCHIDERE
Cuantum ajustare ( %) -3.00% -3.00% -3.00% -3.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.82 € -0.79 € -0.79 € -0.81 €
Total ajustare caracteristici
fizice % -6.00% -3.00% -3.00% -6.00%
Total ajustare caracteristici
fizice ( €/mp) -1.64 € -0.79 € -0.79 € -1.63 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 25.62 € 25.68 € 25.68 € 25.51 €
Cheltuieli pt. Aducere la
stadiu de teren construibil nu nu nu nu nu
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 25.62 € 25.68 € 25.68 € 25.51 €
Ajustare totala brută
absolută 3.78 € 6.77 € 8.36 € 7.76 €
Ajustare totala procentuală
absolută 12.86% 28.22% 34.84% 31.53%
Numar de ajustări 3 3 5 4
VALOARE DE PIAȚA 25.00 € 25,000.00 € echivalent 118,903 lei

7. Analiza rezultatelor

7.1. Analiza rezultatelor


Pentru selectarea valorii finale evaluatorul alege comparabila cu caracteristicile fizice ,
juridice , economice cele mai apropiate de proprietatea subiect în baza unui raționament ce
implică numărul și cuantmul ajustarilor aplicate. Numarul mic de ajustari și cuantmul mic al
acestora indică gradul de asemănare cu proprietatea subiect.
În concepția standardelor, reconcilierea presupune analiza rezultatelor și informațiilor în
baza cărora au fost estimate valorile, respectiv cantitatea și calitatea informațiilor, adecvarea
metodei și precizia rezultatelor. În urma acestei analize se propune o valoare care în
accepțiunea evaluatorului se bazează pe cele mai multe informații credibile și este metoda cea
mai adecvată în funcție de scopul evaluării.
În cadrul procesului de reconciliere, se analizează procesul de evaluare din fiecare
abordare utilizată, având în vedere cantitatea informațiilor avute la dispoziție, consistența
informațiilor, verificarea informațiilor, tipul proprietății evaluate, scopul evaluării, etc.
Abordarea prin piață oferă o indicație asupra valorii prin compararea activului subiect cu
active identice sau similare, al căror preț se cunoaște.

21
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a avea
siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, logica și raționamentele aplicate, au condus
la concluzii corecte.
În urma ajustărilor observăm că valorile obținute sunt sensibil egale , Comparabila A a
având cel mai mic număr de ajustari și cea mai mică ajustare brută , iar proprietatea subiect are
localizare similară și caracteristici fizice asemanatoare.

7.2. Concluzia asupra valorii


Ca rezultat al investigaţiilor şi analizelor efectuate, având în vedere informațiile de piață
care au stat la baza aplicării metodelor de evaluare și relevanța acestora, și ținând cont de
scopul evaluării și caracteristicile proprietății imobiliare supuse evaluării, pentru valoarea
proprietăţii vom folosi rezultatul estimat prin metoda comparaţiei directe.
Prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de Evaluare
şi prin reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea de piață a proprietăţii
imobiliare (Teren pentru dezvoltare rezidentiala unifamiliala in suprafata de 1000 mp situat in
localitatea Șura Mare , jud. Sibiu -CF nr. 104330 Șura mare Nr. Cadastral 816/5) – rotunjit la
euro, respectiv:

VALOAREA DE PIAȚĂ A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE


VALABILĂ LA DATA EVALUĂRII ESTE
25.000 Euro echivalent 118,903 Lei

Cursul de referinţă BNR: 4,7561 lei/eur valabil la data de 04.05.2019

Anexe

22