Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Către,
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România
1
RAPORT DE EVALUARE
Proprietate imobiliară
Teren pentru dezvoltare rezidențială unifamilială în suprafață de 1000 mp situat în
localitatea Sura Mare , jud. Sibiu -CF nr. 104330 Sura mare Nr. Cadastral 816/5
2
Cuprins :
1. Introducere ............................................................................................................................. 4
1.1. Sinteza raportului de Evaluare......................................................................................... 4
1.2. Certificare ....................................................................................................................... 5
2. Termenii de referință ai evaluării ............................................................................................ 6
2.1. Identificarea și competența evaluatorului......................................................................... 6
2.2. Identificarea clientului și a oricaror utilizatori desemnați .................................................. 6
2.3. Scopul evaluării ............................................................................................................... 6
2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate. ................. 6
2.5. Tipul valorii ...................................................................................................................... 6
2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului ................................................................. 6
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ...................................................... 7
2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea ................................. 7
2.9. Ipoteze și ipoteze speciale .............................................................................................. 7
2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare ................................................................... 8
2.11. Declararea conformității cu SEV .................................................................................... 8
2.12. Descrierea raportului ..................................................................................................... 9
3. Prezentarea datelor................................................................................................................ 9
3.1. Date despre aria de piață, oraș, vecinatăți și localizare ................................................... 9
3.2. Descrierea situației juridice.............................................................................................10
3.3. Descrierea terenului ......................................................................................................11
3.4. Istoricul proprietății subiect ............................................................................................11
4. Analiza pieței imobiliare ........................................................................................................12
4.1. Analiza cererii.................................................................................................................12
4.2. Analiza ofertei ................................................................................................................13
4.3. Analiza echilibrului pieței ................................................................................................14
4.4. Concluzii privind analiza pieței specifice .........................................................................14
5. Analiza celei mai bune utilizări ..............................................................................................15
6. Evaluarea proprietății ............................................................................................................17
6.1. Estimarea valorii de piață a proprietății evaluate- procedura ..........................................17
6.2. Abordarea prin piață .......................................................................................................17
7. Analiza rezultatelor ............................................................................................................21
7.1. Analiza rezultatelor .........................................................................................................21
7.2. Concluzia asupra valorii .................................................................................................22
Anexe ....................................................................................................................................22
3
1. Introducere
4
1.2. Certificare
5
2. Termenii de referință ai evaluării
6
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
- Cu ocazia inspecției proprietății evaluate , a fost asigurat accesul și au fost vizualizate
toate componentele acesteia , cu excepția părților care prin natura lor sunt ascunse sau ne-
vizibile.
- In vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă , precum și a
celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante.
- În relizarea analizelor , judecăților și calculelor din prezentul raport , evaluatorul a avut
acces la toate informațiile necesare
7
- Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate
în raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite in legatura cu o altă evaluare și sunt
invalide dacă sunt astfel utilizate.
Valoarea estimată pentru proprietate este valabilă în Ipoteza specială că documentația
pentru aprobare PUZ depusă spre aprobare la UAT Sura Mare ( având la bază Certificatul de
urbanism nr. 196/06.10.2017 emis de primaria Șura Mare și a Avizului de oportunitate nr. 1 din
27.11.2017 emis de Primaria Șura Mare) va fi aprobată așa cum a fost propusă, fară a mai
exista cerințe suplimentare de ordin urbanismic și legal care să afecteze valoarea proprietății.
8
2.12. Descrierea raportului
Prezentul raport este unul explicativ ( cuprinzând 7 capitole și anexe ) fiind descrise opiniile și
concluziile evaluatorului în privința valorii de piață estimate. Prezentul raport de evaluare a fost
realizat în concordanța cu reglementările Standardelor de evaluare ANEVAR 2018 și cu
ipotezele și ipotezele speciale cuprinse in raport. Valoarea de piață a imobilului a fost
determinată în concordanță cu standardele aplicabile ținându-se cont de scopul pentru care s-a
solicitat evaluarea , respectiv
- SEV 100 Cadrul general
- SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării
- SEV 102 Implementare
- SEV 103 Raportare
- SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Tipul de valoare estimat este valoarea de piață a proprietății așa cum este definită de
Standardele de evaluare 2018 (SEV 100 Cadrul general). În cadrul procedurii de evaluare au
fost parcurse mai multe etape , dupa cum urmează :
- Documentarea cu o serie de informații furnizate de client.
- Inspecția proprietății imobiliare ocazie cu care au fost realizate și o serie de fotografii.
- Stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării raportului.
- Stabilirea tipului de valoare estimată în acest raport.
- Analizarea informațiilor culese și interpretarea rezultatelor obținute.
- Culegerea de informașii privitoare la valorile de tranzacționare a proprietăților
imobiliare similare.
- Aplicarea metodei/metodelor de evaluare oportune pentru determinarea valorii.
- Analiza valorilor obținute prin raționament profesional și prin prisma criterilor de
adecvare a metodelor, preciziei,cantității și calității informațiilor utilizate.
- Estimarea valorii de piață în urma aplicării abordării considerată adecvată.
3. Prezentarea datelor
Zona are un caracter rezidențial ( locuire ), în apropiere ( la 900 de metri ) situându-se facilități
de tip urban spații comerciale , instituții de invațamant, instituții de cult , agenții bancare , stații
de transport în comun , sediul primăriei Șura Mare și câteva sedii de firmă . Terenul se situeaza
la o distanța de 9 km de centrul Municipiului Sibiu.
9
Accesul se face rutier cu automobile proprii pe axa est - vest pe strada Princlpală a
comunei Șura Mare, stradă de pe care se face accesul pe o strada pe direcția
nord- sud. Accesul la parcela evaluată se face de pe strada Livezii – drum pietruit -, pe
directia nord - sud.
În zonă există rețea de canalizare , apă , gaz metan , electricitate , telefonie . Conform
documentației de aprobare PUZ , si a observațiilor din teren acestea se afla la o distanță de
aproximativ 20 de m de proprietatea subiect , care însă nu este conectată la toate aceste
facilități.
La data raportului de evaluare parcela nu este utilizată in scop agricol și nu sunt edificate
construcții pe ea.
În raportul de evaluare a fost supus evaluării dreptul deplin de proprietate al dlui. Muntean
Daniel asupra proprietății.
10
Stagiarul nu are informații, la data evaluarii, că proprietatea ar fi supusă unor limitări sau
restricții, altele decât cele legate de regimul urbanistic.
11
donației nefiind relevantă pentru prezenta evaluare. Imobilul a fost achiziționat de către donator
în anul 2007 prin cumpărare , prețul de la aceea dată de asemenea , nefiind relevant în
contextul prezentei evaluări. Imobilul este oferit spre vânzare la data evaluării (de circa doua
luni ) la un preț de 35 euro/mp nefiind inregistrate cereri pentru acesta.
Piața este mediul în care proprietățile imobiliare sau bunurile și serviciile, sunt schimbate între
cumpărători și vânzători prin mecanismul prețurilor.
Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală
înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul
obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață, la data
evaluării. Pentru a avea o influență asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să aibă
acces la acea piață. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua.
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de
a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate
contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele
imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică iar
amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de vânzători şi
cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate, care
necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la
stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă și pot să fie
influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea
avansului de plată, dobânzile, etc.
Judeţul Sibiu este situat in centrul ţării, este invecinat de județele Alba, Argeș, Brasov, Mures si
Valcea si are o populatie de 397.322 locuitori. Municipiul Sibiu este situat în partea de sud a
judetului Sibiu și are o populație de 262.868 locuitori conform datelor furnizate de INS cu
ocazia recensământului populației din luna octombrie 2011. Orașul este racordat la reţeaua
feroviară, are un aeroport modern și este amplasat pe o zonă colinară la intersecţia masivului
Făgăraş cu munții Cindrelului. Comuna Șura Mare este situată în imediata apropiere a
Municipiului Sibiu ( la 9 Km ) pe Drumul Național 14.
Orașul Sibiu este în dezvoltare și expansiune urbanistică, de asemenea și zonele învecinate,
limitrofe sunt în dezvoltare. Comuna Șura Mare beneficiind de avantajul proximității față de
Municipiul Sibiu, constituie astfel o zonă de dezvoltare a orașului . În această comună au fost
dezoltate proiecte imobiliare rezidențiale dar toate au fost limitate prin reglementări urbanisitice
la locuințe unifamiliare de tip casă sau vilă . Acest fapt face ca piața imobiliara să fie activă
sub o presiune uşoară a cererii, datorată creșterii numărului de locuri de muncă la nivelul
orașului și a accesului încă facil la creditare.
Având în vedere cele de mai sus , piața imobiliară specifică se definește ca fiind piața
terenurilor de dezvoltare pentru case unifamiliare , piață a cărei arie geografică este definită larg
ca fiind zona de dezvoltare învecinată Municipiului Sibiu , iar restrans zona Sura Mare.
12
conectata la coridorul 4 European, drumuri asfaltate și modernizate, programe masive de
modernizare, hoteluri, zone de agrement și alte facilitati). Aceste faciliăți au atras la nivelul
orașului și chiar al județului o serie de investitori straini ( în special din spațiul german cu
multiple legaturi cu zona Sibiului ) , care au sporit considerabil numarul de locuri de munca cu
efecte directe asupra cresterii cererii de proprietăți imobiliare.
Datorita evolutiei preturilor pe segmentul proprietățiilor de tip teren situate în centrul orașului și a
rarității acestora, cererea efectiva s-a orientat în mare măsură către zonele de dezvoltare ale
orașului .
Pentru zona analizată se observa o cerere constantă pentru terenuri cu o suprafața de până la
1000 mp ( pentru intimitatea oferita , proximitatea cu orașul , cu bune legaturi către zona
industrială ). Totuși nu se poate vorbi de o creștere importantă a cererii datorită incertitudinilor
privind perspectivele economice la nivel național și european.
Preț ofertă/vânzare (
30 24 25 25
€/mp)
TIPUL ofertă ofertă ofertă ofertă
COMPARABILEI (
tranzacție/ofertă)
DREPT DE Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept absolut Drept
PROPRIETATE absolut
TRANSMIS
RESTRICTII 73 mp ( 7,3%) Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
LEGALE din suprafață
(reglementare domeniu
urbanistică ) public
CONDIȚII DE La piață La piață La piață La piață La piață
FINANȚARE
13
CONDIȚII DE PIAȚA Curente Curente Curente Curente Curente
LOCALIZARE Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura
Mare , zona Mare , La sud Mare , zona Mare , zona Mare , zona
Hăia , str. de centru Central , str. Central , str. Central, str.
Livezii comună Ana Ocnei Ocnei , mai Atelierului ,
Residence Localizare aproape de mai aproape
Localizare similară DN de DN
similară
CARACT. FIZICE
1000 680 500 1250 813
(supr)
DESTINAȚIA ( Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial
UTILIZAREA
TERENULUI )
AMENAJĂRI Strada Strada Strada Strada Strada
EXTERIOARE ( Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită
străzi , trotuare)
TOPOGRAFIE/RELI
Usoara pantă Plan Pantă Plan Plan
EF
UTILITĂȚI apă/canal/en.e apă/canal/en.e apă/canal/en.e apă/canal/en. apă/canal/en
DISPONIBILE l/gaz în l l/gaz în el/gaz în .el/gaz în
apropiere apropiere apropiere apropiere
FORMA IN PLAN & trapez regulată regulată regulată regulată
DESCHIDERE
14
5. Analiza celei mai bune utilizări
Conform Standardului de evaluare 2018 – Cadru general - cea mai bună utilizare este utilizarea
unui activ care îi maximizează potențialul și care este posibilă, permisă legal și fezabilă
financiar. Cea mai bună utilizare poate fi continuarea utilizării curente a activului sau poate fi o
altă utilizare. Aceasta este determinată de utilizarea pe care un participant de pe piață ar
intenționa să o dea unui activ, atunci când stabilește prețul pe care ar fi dispus să îl ofere.
Analiza CMBU a unei proprietăți imobiliare este o etapă importantă a procesului de evaluare
prin care se identifică contextul în care participanții de pe piață și evaluatorii selectează
informațiile comparabile de piață. În anumite situații o astfel de analiză detaliată este necesară
și adecvată.
Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicații din piață sau
alți factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea
subiectului evaluării. Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a
următoarelor cerințe:
a) utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții
de pe piață. Utilizările posibile pentru o anumită proprietate imobiliară sunt determinate de
dimensiunile , forma , suprafața , structura geologică a terenului , de accesibilitatea parcelei , de
riscul unor dezastre naturale si de disponibilitatea utilitaților publice ( apă , canalizare , energie
electrică , gaze naturale , agent termic , transport in comun )
b) utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea
activului, de exemplu, specificațiile din planul urbanistic privind zonarea,restrictiile de construire,
restrictiile privind construcțiile din patrimoniu si siturile istorice. Contractele de inchiriere pe
termen lung pot impune restrictii care vor afecta cea mai buna utilizare. Dacă nu există restricții
contractuale atunci utilizările admise de certificatul de urbanism determină alternativele avute în
vedere pentru cea mai bună utilizare.
c) utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă
fizic și permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare
decât profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei
la acea utilizare.
Pentru a determina fezabilitatea financiară evaluatorul va prognoza veniturile generate de
proprietatea imobiliară din care va scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit),
rezultand un profit net . Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu și dacă aceasta
este mai mare sau egală cu cea așteptată de investitori pe piață atunci utilizarea este fezabilă.
Maximizarea potențialului activului sau proprietății imobiliare se referă la valoarea proprietății in
condițiile celei mai bune utilizări ( destinații).
În cazul specific al acestui teren , din punct de vedere juridic o schimbare de destinație , din
teren arabil în teren pentru construcție , este propusă prin documentația de aprobare PUZ . Deși
destinația actuală de teren agricol este permisă legal , posibilă fizic și fezabilă financiar ea nu
este o utilizare probabilă în condițiile în care în zona analizată terenul obiect al evaluării este
înconjurat de terenuri construite ocupate cu locuințe unifamiliare cu regimul de înălțime de
S+P+E+M. În zonă mai sunt terenuri libere achiziționate de utilizatori finali – familii care doresc
să edifice locuințe . In zonă nu s-au identificat construcții cu alte utilizări , în afara celei pentru
proprietate rezidențială unifamilială . Numarul redus de locuitori și traficul redus fac puțin
probabilă apariția unor magazine mici sau sedii de firma , birouri . Ca urmare singura utilizare
probabilă este cea de proprietate rezidențială unifamilială.
15
Conform certificatului de urbanism 196/06.10.2017 si a avizului de oportunitate nr.
1/27.11.2017 se stabilesc următorii indcatori urbanistici : POT -30 % , CUT- 1.2 , Regim de
inaltime S+P+E+M . In Documentația pentru aprobare PUZ înaintată la primărie, acești
indicatori urbanistici sunt respectați si se propun retrageri și dimensiuni minime a căilor de
acces. Din acest motiv se impune prin documentația PUZ trecerea in domeniul public a unei
suprafețe de 73,33 mp teren din total suprafață de 1000 mp .Evaluarea acestui imobil se face în
ipoteza specială că această documentație va fii aprobată așa cum a fost înaintată. De
asemenea, observarea vecinatății nu relevă aspecte care ar putea afecta legal dezvoltarea
rezidențială. Ca urmare consider că dezvoltarea rezidențială unifamiliară este permisă legal.
Din observarea vecinătații si dupa parcurgerea memoriului tehnic aferent documentației PUZ (
unde sunt date detalii despre portanța solului , adancimi de fundare –conform studiului
geotehnic - detalii constructive privind locunțele individuale propuse ) , apreciez că dezvoltarea
rezidențială unifamiliară este fizic posibilă. Nu se identifică nici un fel de constrângeri impuse
de caracteristicile fizice asupra regimului tehnic permis al dezvoltării.
Observand preferințele pieței pentru parcele de aproximativ 1000 mp , faptul că în zonă
parcelele au dimensiuni similare apreciez că nu există teren în surplus sau teren in exces , cu
excepția a 73 mp destinați a fi trecuti ca trotuar în domeniul public. Deși forma trapezoidala a
lotului de teren nu permite edificarea a doua locuințe unifamiliale , o singură locuința unifamilială
poate fi edificată cu usurință.
Tema de proiectare stabilită de beneficiar pentru PUZ prevede construirea unei case
de locuit unifamiliale si anexe sau garaj pe parcela studiată, cu regim de înaltime de
S+P+E+M (subsol+parter+etaj+rnansarda) și anexe sau garaj cu regim de inaltime
de P (parter).Parterul va cuprinde functiunile de: camera de zi, bucatarie, birou, baie,
debara, hol și terasa, la nivelul etajului sunt prevazute functiunile de noapte:
dormitoare, baie, hol și balcon, la nivelul mansardei funcțiunile de depozitare, relaxare
și sport. La nivelul subsolului functiunea va fi de spatiu tehnic și pivnita. Se propune
parcare pentru un autoturism.
Din analiza pieței a reieșit că zona este în dezvoltare , există construcții în curs de execuție în
zonă executate fie de catre utilizatorii finali fie de dezvoltatori în vederea comercializării catre
utilizatori finali. Tranzacții cu terenuri în zona sau construcții nu s-ar realiza dacă dezvoltarea nu
ar fi fezabilă financiar . Ca urmare , activitatea pieței indică faptul că dezvoltarea rezidențială
unifamiliară este fezabilă financiar. O astfel de utilizare poate fi realizată imediat și se poate
menține pe termen lung.
Întrucât există o singură utilizare permisă legal, fizic posibilă , fezabilă financiar și care conduce
la o valoare maximă a proprietății imobiliare , aceasta este , firesc, cea mai bună utilizare.
În concluzie cea mai bună utilizare pentru terenul evaluat este pentru o proprietate rezidențială
unifamilială , utilizare care se poate realiza imediat ( cu condiția respectării ipotezei speciale și
anume că documentația PUZ este aprobată așa cum este propusă) , cumpărătorul cel mai
probabil este utilizatorul final ( familii care doresc să edifice o locuință ) Dezvoltarea ideală este
o clădire S+P+E+M cu o suprafața construită de aproximativ 100 mp si o suprafață desfașurată
de aproximativ 200 mp cu finisaje medii. Sunt necesare amenajări ale terenului , constând în
racorduri la rețelele publice de apă, canalizare și gaze , împrejmuire și alei interioare.
16
6. Evaluarea proprietății
17
Prima etapă a acestei abordări este obţinerea preţurilor de tranzacţionare a activelor identice
sau similare, tranzacţionate recent pe piaţă. Dacă există puţine tranzacţii recente, de
asemenea, poate fi util să se ia în considerare preţurile activelor identice sau similare, care sunt
listate sau oferite spre vânzare, cu condiţia ca relevanţa acestor informaţii să fie clar stabilită şi
analizată critic. Poate fi necesar ca preţul altor tranzacţii să fie corectat, pentru a reflecta orice
diferenţe, faţă de condiţiile tranzacţiilor efective şi să fie definit tipul valorii şi orice ipoteze, care
urmează să fie adoptate pentru evaluarea care se realizează. Pot exista şi diferenţe între
caracteristicile juridice, economice sau fizice ale activelor din alte tranzacţii, faţă de cele ale
activului evaluat.
Metoda constă în analiza unor tranzacții recente (sau a unor prețuri de ofertă) de bunuri mobile,
similare sau comparabile cu subiectul. Dacă bunurile tranzacționate nu sunt identice cu
subiectul, atunci prețurile de vânzare ale comparabilelor se corectează, în sensul egalizarii
caracteristicilor lor, cu caracteristicile bunului subiect.
Metoda comparației directe este adecvată, atunci când există o piață activă, cu un număr
suficient de tranzacții de bunuri comparabile și care ar putea fi eventual confirmate din surse
independente.
Procedura constă în esență, în culegerea de date de tranzacționare sau de ofertă de bunuri
similare, analiza comparabilității lor cu subiectul, determinarea unității de comparație adecvate,
analiza și ajustarea datelor, apoi aplicarea rezultatelor la subiect. Pornind de la principiul
substituției, metoda presupune, că un cumpărător informat nu ar plăti mai mult, pe un bun,
decât costul necesar achiziției unui bun comparabil, cu aceeași utilitate.
În cazul nostru pentru teren destinat dezvoltării rezidențiale unitatea de comparație adecvată
este prețul pe mp.
În scopul analizării și ajustării datelor sunt definite elementele de comparție caracteristice
proprietățiilor care determină variații ale prețului pe piața imobiliara după următoarele criterii din
mai multe categorii:
a) specifice tranzacţionării b) specifice proprietăţii :
- tip comparabilă; - localizarea;
- drept de proprietate transferat; - suprafața
- restricții legale - destinația;
- condițiile de finanțare; - amenajări exterioare;
- condițiile de vânzare; - topografie- relief;
- condițiile pieții; - utilități disponibile;
- forma în plan și deschidere
- cheltuieli pentru aducere la stadiu
de teren construibil;
18
de localizare, iar corecția absolută se calculează în unități monetare ce se adună sau se scad
din prețul tranzacțiilor comparabile.
Efectuarea corecțiilor se face pe grile de piață folosind metoda comparației directe.
Dintre proprietatile similare identificate în urma analizei de piață au fost selectate 4 comparabile
care au prezentat cele mai multe caracteristici similare cu proprietatea subiect prezentate mai
sus în fișa de colectare a datelor de piață .
Având în vedere faptul că proprietățile comparabile utilizate sunt oferte de vânzare și nu
tranzacții, pentru a ajunge la un preț de vânzare s-a discutat telefonic cu fiecare dintre ofertanți
și s-a negociat fiecare proprietate comparabilă.
Marjele de negociere discutate sunt prezentate în grila datelor de piață. Marjele de negociere au
fost discutate în sume brute ( cu excepția comparabilei B la care oferta nu este negociabilă),
procentul prezentat în grila datelor de piață a fost calculat având în vedere prețurile de ofertă și
marjele de negociere discutate. S-au operat următoarele ajustari :
Pentru ajustari specifice tranzacționării s-au aplicat ajustări negative pentru „restricții
legale” pentru toate cele 4 comparabile in procent de 7,3% cat reprezintă cei 73 mp din
suprafața totala de 1000 mp ce trebuie trecuți in domeniul public cu destinația trotuar ca și
condiție de aprobare a PUZ.
Pentru „localizare” s-a aplicat o ajustare pozitivă de 13 % comparabilelor B,C și D aflate
în zona centrală a localității , mai aproape de vatra satului , pentru că în piață este preferată
intimitatea oferită de zonele de dezvoltre limitrofe localitătii și unde dezvoltarea este dupa un
urmabism modern , cu proprietăi din vecinătate moderne , cu mai multe spatii verzi . Pentru
comparabila A nu s-au aplicat ajustări aceasta fiind similară cu proprietatea subiect.
Pentru că proprietățile comparabile A și D difera doar prin localizare, ajustarea pentru
localizare a fost calulată după cum urmează:
(27.25 € - 22,80 €)/ 22.80 € = 19,51 sau 19 %
Pentru „suprafață” a fost aplicată o ajustare pozitivă de 6,5 % pentru proprietatea
comparabila C care are o suprafața de 1250 mp ce depașește parcela optimă observată în piață
care este pâna la 1000 mp .
Pentru că proprietățile C și D diferă doar prin dimensiunea parcelei , ajustarea pentru
suprafață a fost calculată după cum urmează:
(27.14 € - 26,48 €)/ 26,48 € = 2,49 sau 3 %
Pentru „topografie/relief” a fost aplicată o ajustare negativă de 6,5 % pentru
proprietățile comparabile a A,C,D ( acestea fiind in suprafață plana spre deosebire de
proprietatea subiect care are o topografie în ușoară pantă și proprietatea comparabila B care
este situată în pantă .
Pentru că proprietățile B și D diferă doar prin topografie , ajustarea pentru
topografie/relief fost calculată după cum urmează:
(27.14 € - 26,48 €)/ 26,48 € = 2,49 sau 3 %
Pentru „forma în plan” a fost aplicată o ajustare negativă de 6,5 % pentru toate
proprietățile comparabile întrucât proprietatea subiect deifera de acestea prin formă ( trapez față
de forma dreptunchiulară ) . Întrucât în piața nu au putut fii identificate proprietăți cu forme
neregulate asemănătoare oferite spre vânzare , dar forma trapezoidală ar putea împiedica o
eventuală dezmembrare ulterioară a parcelei am considerat că putem aproxima ajustarea
necesara cu cea pentru suprafața în procent de 3 %.
19
EVALUAREA TERENULUI - ANALIZĂ PE PERECHI DE DATE
Elemente de comparație Proprietatea Comp. A Comp. B Comp. C Comp. D
subiect
Suprafața (mp) 1000 680 500 1250 813
Preț ofertă/vânzare ( €/mp) 30.00 € 24.00 € 25.00 € 25.00 €
ELEMENTE SPECIFICE TRANZACTIONĂRII
TIPUL COMPARABILEI ( ofertă ofertă ofertă ofertă
tranzacție/ofertă)
Marja de negociere -2.0% 0.0% -4.0% -1.6%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.60 € 0.00 € -1.00 € -0.40 €
PREȚ ESTIMAT DE
29.40 € 24.00 € 24.00 € 24.60 €
TRANZACȚE ( €/mp)
DREPT DE PROPRIETATE Drept absolut Drept absolut Drept Drept Drept absolut
TRANSMIS absolut absolut
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 29.40 € 24.00 € 24.00 € 24.60 €
RESTRICTII LEGALE 73 mp ( 7,3%) Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
(reglementare urbanistică ) din suprafață
domeniu
public
Cuantum ajustare ( %) -7.30% -7.30% -7.30% -7.30%
Cuantum ajustare ( €/mp) -2.15 € -1.75 € -1.75 € -1.80 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE FINANȚARE La piață La piață La piață La piață La piață
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE VĂNZARE Integral Integral Integral Integral Integral
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
CONDIȚII DE PIAȚA Curente Curente Curente Curente Curente
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 22.25 € 22.25 € 22.80 €
ELEMENTE SPECIFICE PROPRIETĂȚII
LOCALIZARE Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura Com Sura
Mare , zona Mare , La sud Mare , zona Mare , zona Mare , zona
Hăia , str. de centru Central , str. Central , str. Central, str.
Livezii comună Ana Ocnei Ocnei Atelierului ,
Residence Localizare ,aproape de aproape de
Localizare inferioara DN DN Localizare
similară Localizare inferioara
inferioara
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 19.00% 19.00% 19.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 4.23 € 4.23 € 4.33 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 27.25 € 26.48 € 26.48 € 27.14 €
CARACTERISTICI FIZICE
SUPRAFAȚA (mp) 1000 680 500 1250 813
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 3.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.79 € 0.00 €
DESTINAȚIA ( UTILIZAREA Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial Rezidențial
TERENULUI )
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
20
AMENAJĂRI EXTERIOARE ( Strada Strada Strada Strada Strada
străzi , trotuare) Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită Pietruită
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
TOPOGRAFIE/RELIEF Usoara pantă Plan Pantă Plan Plan
Cuantum ajustare ( %) -3.00% 0.00% -3.00% -3.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.82 € 0.00 € -0.79 € -0.81 €
UTILITĂȚI DISPONIBILE apă/canal/en. apă/canal/en. apă/canal/en apă/canal/en apă/canal/en.
el/gaz în el .el/gaz în .el/gaz în el/gaz în
apropiere apropiere apropiere apropiere
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
FORMA IN PLAN & trapez regulată regulată regulată regulată
DESCHIDERE
Cuantum ajustare ( %) -3.00% -3.00% -3.00% -3.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) -0.82 € -0.79 € -0.79 € -0.81 €
Total ajustare caracteristici
fizice % -6.00% -3.00% -3.00% -6.00%
Total ajustare caracteristici
fizice ( €/mp) -1.64 € -0.79 € -0.79 € -1.63 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 25.62 € 25.68 € 25.68 € 25.51 €
Cheltuieli pt. Aducere la
stadiu de teren construibil nu nu nu nu nu
Cuantum ajustare ( %) 0.00% 0.00% 0.00% 0.00%
Cuantum ajustare ( €/mp) 0.00 € 0.00 € 0.00 € 0.00 €
PREȚ AJUSTAT ( €/mp) 25.62 € 25.68 € 25.68 € 25.51 €
Ajustare totala brută
absolută 3.78 € 6.77 € 8.36 € 7.76 €
Ajustare totala procentuală
absolută 12.86% 28.22% 34.84% 31.53%
Numar de ajustări 3 3 5 4
VALOARE DE PIAȚA 25.00 € 25,000.00 € echivalent 118,903 lei
7. Analiza rezultatelor
21
Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii evaluări pentru a avea
siguranța că datele disponibile, tehnicile analitice, logica și raționamentele aplicate, au condus
la concluzii corecte.
În urma ajustărilor observăm că valorile obținute sunt sensibil egale , Comparabila A a
având cel mai mic număr de ajustari și cea mai mică ajustare brută , iar proprietatea subiect are
localizare similară și caracteristici fizice asemanatoare.
Anexe
22