UNIVERSITATEA ALEXANDRU IOAN CUZA IAI

FACULTATEA DE ECONOMIE I ADMINISTRAREA

AFACERILOR

RAPORT DE EVALUARE AL UNEI

PROPRIETI IMOBILIARE

Student: Todiracu Irina

Master: Economia i dreptul afacerilor, an I

Iai
2016

CUPRINS

Rezumatul faptelor principale i concluziile importante....................................................................3

CAPITOLUL I. PREMISELE EVALURII........................................................................................4
1.1. Obiectul i scopul evalurii. Clientul i destinatarul raportului...................................................4
1.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate.....................................................................................4
1.3. Data estimrii valorii..................................................................................................................5
1.4. Moneda raportului......................................................................................................................5
1.5. Standardele aplicate....................................................................................................................5
1.6. Procedura de evaluare.................................................................................................................5
CAPITOLUL II. PREZENTAREA DATELOR.....................................................................................6
2.1. Aspecte social economice. Zonarea. Date geografice..............................................................6
2.2.2 Analiza cererii.......................................................................................................................9
2.2.3 Analiza ofertei competitive....................................................................................................9
2.3. Identificarea proprietii.............................................................................................................9
2.4. Situaia juridic a proprietii....................................................................................................10
2.5. Descrierea terenului..................................................................................................................10
2.6. Descrierea construciei..............................................................................................................10
CAPITOLUL III. CEA MAI BUN UTILIZARE.............................................................................11
CAPITOLUL IV. Evaluarea proprietii imobiliare............................................................................13
4.1. Evaluarea terenului...................................................................................................................13
5.1.1. Metoda comparaiei directe a terenului..............................................................................14
4.1.2. Tehnica rezidual...............................................................................................................16
4.2. Evaluarea construciei...............................................................................................................17
4.2.1. Abordarea prin costuri.......................................................................................................17
4.2.2 Abordarea prin comparaii.................................................................................................18
4.2.3 Abordarea prin venit...........................................................................................................21
CAPITOLUL V. Reconcilierea valorilor..............................................................................................23
BIBLIOGRAFIE..................................................................................................................................24

Rezumatul faptelor principale i concluziile importante

Proprietatea imobiliar evaluat se afl pe strada Constantin Langa, nr. 93, comuna
Miroslava, judeul Iai. Imobilul are o suprafa utila de 130 mp pe un teren de 300 mp i este
compus din 5 camere P+E1 si dependine.
Avnd n vedere elementele caracteristice ale proprietii imobiliare, utilitile i
dotrile speciale, amenajrile interioare i exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii,
precum i informaiile disponibile, n prezenta lucrare se va determina valoarea proprietii
prin urmtoarele metode de evaluare, agreate de ANEVAR i anume:
-

metoda costurilor;

metoda comparaiei directe;

abordarea prin capitalizarea venitului;

Metoda costurilor prin aceast metod se ncearc estimarea diferenei e care o

percepe cumprtorul ntre proprietatea imobiliar evaluat i o cldire nou construit cu o

utilitate optimal. Se estimeaz costul de a construi o replic sau un nlocuitor pentru o
structur existent, din care s se scad apoi deprecierea (uzura) propriet ii evaluate,
estimat la data evalurii.
Fundamentul acestei metode este principiul substituiei (nici un cumprtor nu va
plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de a achiziiona imediat un teren i
o cldire cu o utilitate i atractivitate similar).
Metoda costului este important n estimarea valorii de pia a construciilor noi sau
relative noi, deoarece n aceste cazuri costul si valoarea de pia sunt de obicei apropiate.
Metoda comparaiei directe estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieei
spre a gsi proprieti similar i comparnd apoi aceste proprieti cu cea n evaluare. Premisa
major a acestei metode este c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie
direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se
axeaz pe asemnrile i diferenierile ntre proprieti i tranzacii care influeneaz valoarea.
Ca o limitare a acestei metode, ea se aplic rareori la proprieti cu destinaie speciala, pentru
c pe pia se vnd puine asemenea prorpieti.
Abordarea prin capitalizarea venitului reprezint valoarea de pia a proprietilor
imobiliare care este determinat pe baza capacitii proprietii de a genera venit. Abordarea

prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul anticiprii, conform cruia valoarea este
creat de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia n
considerare informaiile asupra veniturilor i cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitul
net (din exploatare) al proprietii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea unei
singure rate (rata de capitalizare total, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-un
singur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei)
asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumit perioad.

CAPITOLUL I. PREMISELE EVALURII

1.1. Obiectul i scopul evalurii. Clientul i destinatarul raportului
Obiectivul evalurii l constituie proprietatea imobiliar situat n Municipiul Iai,
Strada Constantin Langa, nr. 93, cu o suprafa util de 130 mp pe un teren de 300 mp,
compus din 5 camere i dependine. Planul casei este P+E1. Casa este construit n 2013, are
nclzire prin central termic, beneficiaz de gaz metan, ap, curent etc.
Scopul evalurii: Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a
imobilului n cauz n vederea vnzrii.
1.2. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
Evaluarea executat conform prezentului raport, n concordan cu cerinele
beneficiarului, reprezint o estimare a valorii de pia a imobilului.
Conform SEV 2014 Cadrul general, valoarea de pia este suma estimat pentru
care un active sau o datorie ar putea fi schimbat() la data evalurii, ntre un cumprtor
hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzactie neprtinitoare, dup un marketing adecvat
i n care prile au acionat fiecare n cunotin de cauz, prudent i far constrngere.
Conform SEV 2014 Cadrul general, teremnul vnzare forat se utilizeaz
deseori n situaiile cnd un vnztor este constrains s vnd i n consecin nu are la
dispoziie o perioad de marketing adecvat. Preul ce ar putea fi obinut n aceste situaii va
depinde de natura presiunii asupra vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la
dispoziie o perioad adecvat de marketing. De asemenea, ar putea reflecta consecinele
asupra vnztorului cauzate de imposibilitatea de a vinde n perioada disponibil.

n general, preul ce se obine prin vnzarea forat a unor bunuri este mai mic dect
preul ce se obine printr-o vnzare n condiii normale de pia (tranzacie neprtinitoare,
dup un marketing adecvat).
Evaluarea executat conform prezentului raport reprezint o estimare a valorii de
pia a proprietii imobiliare i o estimare a valorii posibil de obinut n urma vnzrii
forate.
1.3. Data estimrii valorii
La baza efecturii evalurii au stat datele i informaiile privind nivelul preurilor lunii
Mai 2016.
1.4. Moneda raportului
Opinia final a evalurii este prezentat n lei i euro. Avnd n vedere c metodele
utilizate conduc la exprimarea valorii finale n lei, cursul de schimb utilizat pentru
transpunerea n i din valut este de 4,4982 lei pentru 1 euro.
1.5. Standardele aplicate
n prezentul raport au fost aplicate Standardele ANEVAR (Asociaia Naional a
Evaluatorilor din Romnia), conform cu Standardele Internaionale de Evaluare.
1.6. Procedura de evaluare
Baza evalurii - valoarea de pia
Baza evalurii realizat n prezentul raport este valoarea de pia i valoarea/preul
estimate ce se obine n cazul vnzrii forate a bunului.
Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori:
documentarea pe baza unei liste de informaii;
inspecia proprietii;
stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului;
selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport;
deducerea i estimarea condiiilor limitative specific obiectivului de care trebuie s se in
seama la derularea tranzaciei;
5

 analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evalurii;
aplicarea metodei de evaluare considerate oportun pentru determinarea valorii i
fundamentarea opiniei evaluatorului.
ntocmirea raportului de evaluare care conine concluzii si opinii ale evaluatorului.
Surse de informaii
documentele i schiele puse la dispoziie de ctre proprietarul imobilului, respectiv:
-

documentaia cadastral;

acte de proprietate;

alte informaii existente n bibliografia de specialitate.

CAPITOLUL II. PREZENTAREA DATELOR

2.1. Aspecte social economice. Zonarea. Date geografice
Situat n partea de Nord-Est a Romniei, Judeul Iai este mrginit la vest de rul
Moldova i la est de rul Prut (care constituie i grania cu Republica Moldova). Cu o
suprafa de 5 476 km 2, Iaul este un jude mediu ca ntindere, reprezentnd 2,3% din
suprafaa rii (ocupnd locul 23 ntre celelalte judee ale Romniei).
Structura populaiei, la data ntocmirii raportului:
Numrul total de locuitori al judeului Iai: 816 910, din care:
-

Populaia urban: 388 648 locuitori

Populaia rural: 428 262 locuitori

Populaia de sex masculin: 401 516 locuitori

Populaia de sex feminin: 415 394 locuitori

Densitatea medie: 150 locuitori/km2.

Clima
Teritoriul zonei se ncadreaz ntr-un climat de tip temperat-continental, de nuan
mai excesiv n zona colinar i mai moderat n zona de podi, caracterizat prin diferenieri
ale elementelor climatologice att n timp ct i n spaiu.
Temperatura medie anual este cuprins ntre 9 i 10C n cmpia colinar i ntre 8
i 9C n podi, avnd un maxim mediu n luna iulie ntre 21 i 22C n cmpie i sub 21C

n podi i un minim mediu n luna ianuarie situate ntre -3 i -4 C n cmpie i n jur de -3

n podi.
Amplitudinile termice anuale sunt de 24- 25C n cmpie i n jur de 24C n podi i
arat caracterul continental al climatului. Caracteristica termic specific intervalului
noiembrie-martie este ngheul.
Hidrografia
Apele subterane sunt de dou categorii: captive (de adncime) i libere. Apele
minerale sulfuroase i feruginoase de la Nicolina, cu importante caliti terapeutice, au
favorizat apariia i dezvoltarea staiunii balneare Nicolina Muncipiul Iai. Apele subterane
libere include straturi acvifere far presiune, cantonate n depozitele secionate de vi i sub
influena precipitaiilor. Ele pot fi grupate n urmtoarele uniti hidrogeologice:
Ape subterane de lunc, ntlnite n depozitele aluvionare ale rurilor principale sub forma a
dou straturi acvifere: unul principal cantonat n nisipurile i pietriurile din baz i unul
secundar, lenticular i discontinuu, cantonat n depozitele de la suprafa. Sunt ape dure,
bogate n sruri solubile, considerate nepotabile. Luncile rurilor secundare conin un singur
strat acvifer n baza aluviunilor, cu debite reduse i variabile, n cea mai mare parte
necorespunztor calitativ.
Ape subterane de terase, cantonate n nisipurile i pietriurile din baza acestora. Sunt uor
alcaline, admise ca potabile, constituind principal surs de alimentare a localitilor rurale
situate pe terase.
Ape subterane de interferen i versani, au debite reduse i variaii mari pe vertical, sunt
bogate n sruri, fiind n general nepotabile sau la limita potabilitii.
Apele de suprafa sunt reprezentate prin ruri i lacuri. Cursul inferior al Jijiei cu
afluenii si principali Bahlui, Bohotin .a. este afluentul drept al Prutului.
Aerul
Activitatea de supraveghere a calitii aerului se realizeaz prin cele 5 staii de
monitorizare a calitaii aerului amplasate n oras. Pincipalele constatri n urma analizei
datelor sunt urmtoarele: n primul rnd, cele maimari emisii sunt cele de dioxid de carbon
urmate de oxizii de azot. Msurtorile pentru principalele gaze (NO2, SO2, CO, NH3) sunt
zilnice i momentane, n timp ce pentru pulberile sedimentabile, msurtorile se fac lunar de
ctre Agenia de Protecie a Mediului i Direcia de sntate Public. Gazele cu efect de ser

i pulberii din aer, fac ca zilele de var s fie insuportabile pentru locuitorii Municipiului Iai,
aerul uscat fiind greu de respirat.
2.2. Analiza pieei imobiliare
2.2.1 Definirea pieei
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme ce intr n contact n
scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceast pia schimb drepturi de
proprietate contra unor bunuri cum sunt banii. O serie de caracteristici special deosebesc
pieele imobiliare de pieele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliar este
unic, iar amplasamentul su este fix. Pieele imobiliare nu sunt piee eficiente: numrul de
vnztori i cumprtori care acioneaza este relativ mic, proprietile imobiliare au valori
ridicate care necesit o putere mare decumprare, ceea ce face ca aceste piee s fie sensibile
la stabilirea veniturilor, schimbare a nivelului salariilor, numrul locurilor de munc precum
i s fie influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit,
mrimea avansului de plat, dobnzile, etc. n general proprietile imobiliare nu se cumpr
cu banii jos, iar dac nu exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat. Spre
deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este deseori influenat
de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de proprieti imobiliare pot
tinde ctre un punct de echilibru dar acest punct este teoretic i rareori atins, existnd
totdeauna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolt
greu iar cererea se poate modifica brusc, fiind posibil astfel de multe ori s existe supraoferta
sau exces de cerere i nu echilibru. Cumprtorii i vnztorii nu sunt ntotdeauna bine
informai iar actele de vnzare cumprare nu au loc n mod frecvent. De multe ori
informaiile despre preurile de tranzacionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.
Proprietile imobiliare sunt durabile i pot fi priviteca investiii. Sunt puin lichide i de
obicei procesul de vnzare este lung. Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor
imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea participanilor
pe pia i msura n care acetia sunt afectai de factorii endogeni i exogeni ai proprietii.
2.2.2 Analiza cererii
Pe pieele imobiliare, cererea reprezint numrul dintr-un anumit tip de proprietate
pentrucare se manifest dorina pentru cumprare sau nchiriere la diferite preuri, pe o

anumit pia,ntr-un anumit interval de timp. Pentru c pe o pia imobiliar oferta se

ajusteaz ncet la nivelul i tipul cererii, valoarea proprietilor tinde s varieze direct cu
schimbrile de cerere, fiind astfel influenat de cererea curent. Cererea poate fi analizat
sub dou aspecte ale sale: calitativ i cantitativ. n municipiul Iai exist cerere pentru
urmtoarele tipuri de imobil :
case de tip P i P+E n msur mai mare;
case cu dou camere, mai rar cu trei, patru camere;
exist cerere pentru nchiriere la case cu dou camere.
Studiind oferta din pres se poate estima c cererea pentru case de locuit cu teren este
mai mic dect oferta. n general, n perioada analizat se observ o scdere a preurilor
pentru acest tip de imobile, datorat probabil, crizei financiare.
2.2.3 Analiza ofertei competitive
Pe piaa imobiliar, oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care este
disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o anumit
perioadde timp.Oferta pentru acest tip de proprietate se manifest din partea celor ce dein
astfel de proprieti i vor s renune la ele, fie s plece din localitate, fie sunt persoane n
vrsta i nu semai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit s le ntrein.
2.3. Identificarea proprietii
Proprietatea imobiliar situat n Municipiul Iai, Strada Constantin Langa, nr. 93 a
familiei Iacob, are o suprafa util de 130 mp pe un teren de 300 mp, compus din 5 camere
i dependine. Planul casei este P+E1. Casa este construit n 2013, are nclzire prin central
termic, beneficiaz de gaz metan, ap, curent etc.
2.4. Situaia juridic a proprietii
Pentru scopul evalurii am considerat c drepturile evaluate reprezint dreptul real de
proprietate asupra proprietii imobiliare analizate, considerate ca fiind liber de sarcini,
valabil i vandabil. n conformitate cu actele prezentate, imobilul este proprietatea soilor
Vasile i Liliana Iacob, actele de proprietate fiind :
Contract de vnzare cumprare nr. 2593

 ncheiere de intabulare 13381 nr. 6835

Certificat de urbanism nr. 1595
Autorizaie de construire nr. 45/50335
Proces verbal de recepie la terminarea lucrrilor nr. 2
Extras de carte funciar nr. 1456
2.5. Descrierea terenului
Terenul este plan i are o suprafa de 300 mp. Se presupune c terenul are o form
paralelipipedic i nu prezint pericole naturale sau de poluare. La limita terenului sunt
urmtoarele utiliti: electricitate, ap, canalizare si gaz. Amplasamentul este ntr-o zon
median a oraului i se ncadreaz conform Certificatului de urbanism nr. 386/44/S/1588.
mprejmuire: gard metalic pe stlpi de eav.
2.6. Descrierea construciei
Construcia de locuit este de tip cas cu regim de nlime P+E1. De asemenea,
construcia tip locuin dispune de un beci situat sub cldire, cu acces din exteriorul acesteia.
Descriere imobil: casa analizat este construit n 2013, cu o suprafa construit de 130 mp.
Din punct de vedere al compartimentrilor, imobilul este format din cinci camere i
dependine.
Descrierea construciei:
-

Fundaii (infrastructur) : fundaii continue din beton armat ;

Structura : zidrie autoportant ;

Perei : de nchidere crmid, de compartimentare crmid ;

Acoperi : structur din grinzi lemn, arpant lemn cu nvelitoare din tabl.

nvelitoare : tabl tip Lindab ;

Finisaje exterioare : tencuieli dricuite i zugrveli exterioare ;

Tmplria exterioar PVC cu geam termopan, tmplrie interioar din lemn, u PVC;

Instalaii electrice, sanitare stare bun, nclzire central termic individual montat,
calorifere metalice, cablu TV i reea telefonic ;

Finisaje interioare : zugrveli lavabile ;

Pardoseli : buctrie, baie i hol gresie ; camere pardoseala parchet laminat ;

Starea actual al imobilului este foarte bun.

10

CAPITOLUL III. CEA MAI BUN UTILIZARE

Avnd n vedere c scopul prezentei evaluari este estimarea valorii de pia, analiza
celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi
pus proprietatea. Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel : utilizarea
rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil,
fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai
bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie s
ndeplineasc patru criterii:
-

permis legal: aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de construire,

normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul
asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere ;

posibil fizic: aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic

aterenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure,
inundaii) precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (cum ar fi
canalizare, ap, linie detransport energie electric, gaze agent termic);

fezabil financiar : implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care
se vor scdea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), obinndu-se astfel
profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai
mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, utilizarea este fezabil ;

maxim productiv: din utilizrile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare
careconduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de
fructificare acapitalului cerut de pia pentru acea utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii :

cea mai bun utilizare a terenului liber;

cea mai bun utilizare a terenului construit.

Cea mai bun utilizare a terenului construit
n analiza celei mai bune utilizri a proprietii construite, s-a avut n vedere situaia

actual de teren construit, lund n considerare dou variante posibile:

Varianta 1 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu rezidenial ;
Varianta 2 utilizarea proprietii imobiliare ca spaiu vnzri.

11

Specificaie
Estimare chirie pe pia
Venit brut potenial (VBP)
Grad de neocupare

A- locuin
%
valoare
150,00 mp x20
3 000
mp

mp/lun
36 000
3 600

10%

Venit brut efectiv = VBP

proprietarului - Ch
Venit net efectiv (VNE) =

10%

3 240

20%

0%

10%

3 600
32 400

150 mp x 25
mp c.f.deviz

29 160
5%

mp/lun
45 000
9 000
36 000

29 160

VBE - Ch
Cost conversie (nlocuire)
valoare proprietate
VNE cost conversie
Rata de capitalizare - r
Vp= Vne/r

25 mp

32 400

grad de neocupare
Cheltuieli ce cad n sarcina

B birou (sediu firm)

%
valoare
150,00 mp x
3750

3 750
25 410

8%

CAPITOLUL IV. Evaluarea proprietii imobiliare

Proprietile imobiliare reprezint cele mai importante elemente dintr-o activitate
economic ce contribuie la crearea valorii, odat ce sunt incluse in circuitul economic,
indiferent de purttorul dreptului de proprietate sau dezmembrmintelor acestuia.
Toate tipurile de proprieti imobiliare trebuie conduse i organizate profesional de
persoane specializate, pentru sporirea valorii proprietii. Estimarea adecvata a valorii
proprietilor imobiliare i analiza competent a tuturor aspectelor care in de acestea sunt
utilizate ca i suport al deciziilor privind dispoziia i folosina proprietilor.

12

4.1. Evaluarea terenului

Pentru evaluarea terenului eferent proprietii imobiliare, s-a aplicat metoda
comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia.
Metoda comparaiei directe, de pia, permite estimarea valorii unei proprieti prin
compararea acesteia cu alte proprieti similare care au fost tranzacionate sau ofertate spre
tranzacionare ntr-un interval te timp apropriat de data evalurii, cu aplicarea coreciilor
asupra elementelor de comparaie considerate ca reprezentative, n scopul asigurrii
echivalenei.
Metoda comparaiei de pia este aplicabil atunci cnd pentru activul de evaluat
exist o pia i putem gsi comparaiile reale i certe pe care s le folosim ca baz de
plecare, precum i n momentul n care exist pia pentru bunurile respective.
Metoda comparaiei de pia se bazeaz

n principal pe principiul economic al

substituiei.
n vederea aplicrii acestei metode de evaluare a terenurilor, acestea se consider
libere pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale preurilor
de tranzacionare ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi determinat n
urma analizei preurilor de pia ale terenurilor agricole libere comparabile, din aceeai arie
de pia, care au fost tranzacionate sau se afl la tranzacionare la o dat apropriat de data
evalurii.
Aceast metod este cea mai uzual i preferabil tehnic de evaluare a terenului, cu
condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenuri din aceeai arie de pia
imobiliar.
5.1.1. Metoda comparaiei directe a terenului
n vederea evalurii terenului prin metoda comparaiei directe am avut n vedere 3
proprieti imobiliare ce au fost expuse pe pia n ultima perioad pe care le-am comparat.

Adres
telefon

Caracteristici
Suprafa

(utiliti, front
stradal)

500 mp

Toate utilitile,

Alte meniuni
(ex. Alte

Valoare

drumuri

mp

acces)
Drum asfaltat

100mp

13

Total

Surse

50 000 www.terenuri-

700 mp

deschidere 10

iai.ro

m
Toate utilitie,

www.terenuri-

deschidere 12
m
Toate utilitile,

850 mp

deschidere 15
m

Drum asfaltat

125 mp 87 500

Deschidere la

103 700

dou strzi

122mp

iai.ro
www.terenuriiai.ro

Ca urmare a analizei tuturor informaiilor avute la dispoziie, efectundu-se toate

coreciile impuse de caracteristicile proporetilor terenului asupra crora s-a efectuat
comparaia (caracteristici fizice, economice, utilizare, localizare, componente non-imobile)
ct i caracteristicile pieei imobiliare, se calculeaz coreciile totale nete i brute (procenttual
i valoric). Comparabila care va necesita celei mai mici coorecii brute procentuale va avea
cea mai mare importan n alegerea valorii finale, conform urmtorului tabel:
Specificaie
Pre tranzacie

Terenul evaluat

Transmiterea

Comparabila 1

Comparabila 2

Comparabila 3

50 000

87 500

103 700

dreptului de

Far restricii

Far restricii

Far restricii

Far restricii

proprietate
Corecie
Pre corectat
Condiii de

50 000

87 500

103 700

Cash/credit

identice

identice

identice

Negociere

50 000

87 500

103 700

finanare
Corecie
Pre corectat
Condiii de

liber/vnztor

vnzare

constrns/cumprto

Negociere liber

Negociere
liber

Negociere liber

r interesat
Corecie %
Corecie
Pre corectat

-12%

-12%

12%

6 000

10 500

12 444

44 000

77 000

91 256

14

Amplasat n zon
semicentral/central
Localizare :

bun, cu acces facil

la magazine, scoli,

comparabil

comparabil

0,00%
44 000

0,00%
77 000

comparabil

transport public i
alte faciliti. Zona
Corecie %
Corecie
Pre corectat
Corecie
privind
mrimea
suprafeei
Corecie
Pre corectat
Suprafaa mp
Valoare/mp
()
Nr. total
corecii
Corecie
procentual

rezidenial
-

-15%
13 688,4
77 568

12%

12%

9 308,16
68 259,84
850 mp

44 000
500 mp

9 240
67 760
700 mp

100 /mp

125/mp

122 /mp

12%

24%

39%

brut
S-a aplicat corecia de 12% la condiiile de vnzare, datorit faptului c piaa este inactiv. Exist
ofert, dar lipsete cererea. La localizare s-a aplicat corecia de 15% pentru a treia
comparabil, avnd n vedere faptul c are deschidere la dou strzi. Pentru suprafa s-au
aplicat corecii de 12%, pentru comparabulele 2 i 3, acestea avnd suprafee mai mari de 500
mp, prima comparabil fiind apropiat ca mrime cu proprietatea imobiliar evaluat.
Valoarea terenului prin metoda direct o apreciem ca:
VT= 300 mp x 100 mp = 30 000
VT= 50 000 x 4,4982 lei = 224 910 lei

15

4.1.2. Tehnica rezidual

Tehnica valorii reziduale se utilizeaz n estimarea terenului n urmtoarele condiii :
valoarea construciei este cunoscut sau se poate estima cu precizie ;
venitul anual net operaional generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat.
De pe pia, pot fi retrase rata de capitalizare att pentru teren ct i pentru
construcie.
Valoare / mp estimat = 95 /mp
Total suprafa = 300 mp
Valoare estimat teren = 28.500 sau 128 198,7 lei Tehnica rezidual
Valoarea de pia a terenului prin metoda comparaiei directe este de 100
/mp.Valoarea estimat a terenului este de 30.000 sau 134 946 lei.
4.2. Evaluarea construciei
4.2.1. Abordarea prin costuri
Abordarea prin costul de nlocuire este posibil n cazul nostru ca urmare a analizei
pieei ia informaiilor, sau, cnd proprietatea evaluat nu este destinat de a produce venituri.
Abordarea prin cost rspunde la urmtoarele ntrebri :
vrsta efectiv a proprietii este n concordan cu starea fizic deschis?
ia n considerare toate costurile?
exist susinere din partea pieii pentru ajustrile fcute?
preurile de vnzare corectate sunt apropiate de preurile de pia?
Substituia, este un principiu de baz n cazul abordrii prin cost. Proprietile
imobilemai vechi pot fi substituite cu bunul imobil evaluat, iar valoarea acestora se msoar
n raport cuvaloarea unui bun imobil nou i optimizat.
Aplicarea tehnicii segregrii implic utilizarea unor cunotine de specialitate
ndomeniu, costurile unitare sunt nsumate pentru a obine costul direct estimat al ntregii
construcii.
Nr.
crt.
1
2
3
4

Denumirea lucrrii
excavaii
Umpluturi i compactri
Hidroizolaii i lucrri
aferente
Termoizolaii polistiren

Cost total -

Suprafaa

Cost total -lei

130,00
130,00

4 578,6
2 659,8

29,33

130,00

3 812,9

271,20

130,00

35 256

lei/mp
35,22
20,46

16

5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22

expandat
Termoizolaii polistiren
extrudat
Izolaii, protecii, acoperi
teras
Beton simplu n fundaii
nchideri i
compartimentri
Scri din beton
Zidrii din crmid
Compartimentri din gipscarton
Confecii metalice,
balustrade
Trotuare i platforme dalate
Tmplrie metalic
Tmplrie din lemn
Tmplrie PVC cu geam
termopan
Tencuieli exterioare
Branament electric
Cabluri, conductori, evi
electrice
Valoare locuin - lei
Curs euro
Valoare locuin euro

44,20

130,00

5 746

334,12

130,00

43 435,6

30,06

130,00

3 907,8

710,53

130,00

92 368,9

33,25
622,12

130,00
130,00

4 322,5
80 875,6

80,00

130,00

10 400

33,25

130,00

4 322,5

22.11
23,22
260,11

130,00
130,00
130,00

2 874,3
3 018,6
33 814,3

298,13

130,00

38 656,9

135,10
47,41

130,00
130,00

17 563
6 163,3

15,12

130,00

1 965,6
395 742,2
4,4982
87 977,90

Valoarea proprietii determinat prin metoda costului de reconstrucie este egal cu

valoarea cldirii la care se adaug valoarea terenului.
Valoare proprietate = 224 910 lei + 395 742,2 = 620 652,2 lei sau 137 977,90
4.2.2 Abordarea prin comparaii
Metoda comparaiei directe
Pentru aplicarea metodei s-a utlizat analiza pe perechi de date, tehnic cantitativ, n
care dou sau mai multe oferte de vnzare sau tranzacii pentru prorieti imobiliare similare
celei analizate sunt comparate pentru a obine o indicaie privind mrimea coreciei ce se
refer la o singur caracteristic.

17

Deoarece tranzaciile sau ofertele comparate nu sunt identice sub toate aspectele, se
analizeaz o serie de date (perechi) pentru a estima efectul unei singure caracteristici.
Proprietile comparabile alese sunt:
Suprafaa

Suprafaa
Adresa

util total

total

(mp)

teren
(mp)

Pre

Pre

total

unitar

( )

/mp

Nivel

mbuntiri

Gaz, central
A

...

120

350

147 000

1 225

P+E

termic, energie,
gresie, canalizare
Gaz, central

...

115

550

162 150

1410

P+E

termic, energie,
gresie, canalizare
Gaz, central

...

140

400

212 940

1521

P+E

termic, energie,
gresie,canalizare

Elementele principale de comparaie sunt:

1. Dreptul de proprietate transmis;
2.Condiiile de vnzare;
3.Localizare;
4. Suprafaa construit;
5.Utiliti, amenajri;
6. Destinaie / regim de nlime;
7. Suprafaa terenului aferent;
8.Tip tranzacie.

Specificaie

Proprietate de
evaluat

Pre tranzacie

Transmiterea

integral

Comparabila A

Comparabila B

Comparabila C

1 225

1 410

1 521

integral

integral

integral

dreptului de

18

proprietate
Corecie
Pre corectat
Condiii de
vnzare
Corecie
Pre corectat
Data tranzaciei
Corecie
Pre corectat

0
1 225

0
1 410

0
1 521

la pia

la pia

la pia

La pia

5 Ianuarie

- 11%
1 090,2
5 Ianuarie

- 11%
1 254,9
5 Ianuarie

- 11%
1 353,6
5 Ianuarie

1 090,2

1 254,9

1353,6

comparabil

comparabil

comparabil

7%
1 013,8

7%
1 167

7%
1 258,8

superioare

superioare

Amplasat n
zon
semicentral/cen
tral bun, cu
Localizare :

acces facil la
magazine, scoli,
transport public
i alte faciliti.
Zona

Corecie %
Pre corectat
Utiliti,
amenajri
Corecie
Pre corectat
Destinaie,
regim nlime
corecie
Pre corectat
Suprafa teren
aferent (mp)
Corecie
Pre corectat

rezidenial
-

superioare

13%
882

13%
1 015,2

13%
1 095,1

P+E1

P+E1

P+E1

P+E1

0%
882

0%
1 015,2

0%
1 095,1

300 mp

350 mp

400 mp

-6%
829

-6%
954,2

-6%
1029,3

19

Tip tranzacie

evaluat

evaluat

evaluat

0
829

0
954,2

0
1 029,3

Corecie
Pre corectat
Corecii efectuate:

Pentru condiiile de pia s-au aplicat corecii de 11% datorit lipsei de cerere imobiliar,
datorit condiiilor economice actuale ;
Pentru coreciile privind regimul de nlime a fost aplicat corecia de 0% pentru numrul
de nivele ;
Pentru amenajri interioare i exterioare s-au acordat corecii de 7% ;
Pentru suprafaa de teren mai mic s-au aplicat corecii de 6%. Valoarea estimat de pia a
imobilului prin metoda comparaiei de pia, propus de evaluator este dat de comparabila
A, ntruct, n acest caz, numrul de corecii este cel mai mic :
Valoare proprietate= 120 mp x 1.225 /mp =147.000 sau 661 235,4 lei.
4.2.3 Abordarea prin venit
Metoda capitalizrii veniturilor este o metod utilizat pentru a converti estimarea
venitului ateptat pentru un singur indicator de valoare, printr-un singur pas direct divizarea
venitului estimat cu o rat de venit potrivit sau multiplicnd venitul estimat cu un factor
potrivit.
Venitul pentru o proprietate este de obicei venitul net din exploatare anual.
Capitalizarea direct este orientat spre pia; evaluatorul analizeaz informaiile de pia i
evalueaz proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor tipici. Rata sau
factorul selectat reprezint relaia dintre venit i valoarea observat pe pia i este obinut
prin analize ale vnzrilor comparabile.
Indicator

Suprafa util - mp

Venit brut
Grad de neocupare
Venit brut total
Venit brut efectiv
Cheltuieli - 5%
Venit brut din

130,00

20

Valoare chirie
/lun/mp
6,5
10%

Valoare /an
10,140
1 014
9 126
8 669,7
456,3
8213,4

exploatare
Rata de capitalizare

5%

5%
Valoare obiectiv -
Valoare exprimat

142 345,82
640 300

n lei
Curs valutar
Valoare prorpus -

1 = 4,4982 lei
142 345,82

Valoarea obinut prin capitalizarea veniturilor este de 142 345,82 sau 640 300
lei.
Nr.c
rt.
1
2
3
4

Specificaii
Chirie lunar /mp
Venit brut potenial - /an
Grad de neocupare - %
Venit brut efectiv (VbpGno) -
Cheltuieli de exploatare

A
1 225
14 700
15%

Proprieti comparabile
B
1 410
16 920
15%

C
1 521
18 252
15%

12 495

14 382

15 514,2

aferente proprietii (5%

624,7

719,1

775,7

6
7
8

din Vbe) -
Venit net din exploatare -
Pre de vnzare
Rata de capitalizare

11 870,3
147 000
4,42

13 662,9
162 150
5,14

14 738,5
212 940
6,31

innd cont de faptul c proprietile se tranzacioneaz far a fi grevate de vreun

contract de nchiriere, evaluatorul recomand ca rat de capitalizare ca fiind de 5%. Rata de
capitalizare este confirmat de raportul dintre valorile de nchiriere i de vnzare, pentru
active similare amplasate n aceast zon. Valoarea de randament imobiliar, metodologic, nu
face distincia ntre elementele care conduc la determinarea valorii.

CAPITOLUL V. Reconcilierea valorilor.

21

Proprietatea imobiliar situat n judeul Iai, format dintr-o cldire rezidenial cu

regimde nlime P + E1, construit la sol de 130,00 mp i teren n suprafa de 300 mp,
aparine cu drepturi depline familiei Iacob. Valoarea proprietii conform metodelor expuse:
Abordare prin cost : 620 652,2 lei /137 977,90
Abordare prin comparaii :661 235,4 lei / 147 000
Abordare prin venituri : 640 300 lei / 142345,82
Avnd n vedere amplasamentul, caracteristicile imobilului, starea actual, datele de
pe pia privind tranzacii similar sau oferte existente i innd cont de scopul evalurii,
opinia mea este c valoarea proprietii este dat de valoarea rezultat conform metodei
abordrii prin cost :
Valoarea estimat a proprietii: 620 652,2 lei /137 977,90

BIBLIOGRAFIE
http://www.executaresilita.ro
http://www.consulting4you.ro/evaluarea-imobiliara.asp
http://www.crisconsult.ro/custom_images/anunturi/acfceb2

22

23