RECONCILIEREA REZULTATELOR

I. RECONCILIEREA REZULTATELOR
RELAIA CU PROCESUL DE EVALUARE RELAIA CU PIAA CRITERII DE RECONCILIERE 1. Adecvarea 2. Precizia 3. Cantitatea ESTIMAREA VALORII FINALE ROTUNJIREA SUMAR

O evaluare - r rspunde la ntrebarea clientului referitoare la o proprietate imobiliar imobiliar In procesul : procesul de evaluare evaluatorul: - identific identific, adun adun,analizeaz analizeaz date generale i specifice; - determin determin cea mai bun bun utilizare a propriet proprietii; - aplic aplic metodelor de evaluare: comparaia direct direct, costul i randamentul n concordan cu scopul evalu evalurii i datele disponibile.

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea final final a valorii. revederea revederea ntregii ntregii evalua evaluari datele disponibile, tehnicile analitice, raionamentul i logica aplicate au condus la judec judeci consistente; consistente; datele sunt rev revzute se asigura c c ele sunt autentice, pertinente i suficiente; suficiente; evaluatorul examinea examineaza diferenele ntre ntre rezultatele diferitelor metode, aplica aplica teste de rezonabilitate i coeren i rezolva rezolva aspecte inconsistente, cum ar fi:
vrsta efectiv efectiv a cl cldirii folosit folosit n metoda costului i starea tehnic evideniat; starea tehnic tehnic utilizat utilizat pentru corecia chiriilor, cheltuielilor i vnz vnzrilor propriet roprietilor comparabile n metoda comparaiei directe i n metoda de randament; rezultatele din fiecare metod metod corespund cu cea mai bun bun utilizare a propriet proprietii.

Toate calculele matematice trebuie verificate (de preferat de catre o alt alt persoan persoan).
Chiar erorile nensemnate pot distruge ncrederea clientului n lucrarea de evaluare.

In final, se analizeaz analizeaz raionamentul dede-a lungul procesului de evaluare, cum ar fi:
metodele aplicate iau n considerare toate datele disponibile i conduc conduc la concluzii logice ce se leag leag direct la scopul evalu evalurii; evaluarea r rspunde cerinelor de rezolvare a problemei clientului.

B. Relaia cu procesul de evaluare i cu piaa

Rezolvarea diferenelor ntre diferite proceduri de evaluare pot depinde de diferene subtile n obiectivele evalu evalurii sau obiectul evalu evalurii. De exemplu, dac dac un evaluator estimeaz estimeaz valoarea de pia a unei cldiri turn, destinat birourilor, fie terminat terminat i ocupat sau terminat dar neocupat neocupat, contribuia reprezentat de gradul de ocupare stabilizat trebuie ponderat cu atenie n fiecare metod.

Rezolvarea diferenelor ntre diferite proceduri de evaluare poate depinde de diferene subtile n obiectivele evalurii sau obiectul evalurii. Exemplu: dac un evaluator estimeaz valoarea de pia a unei cldiri turn, destinat birourilor, fie terminat i ocupat sau terminat dar neocupat, contribuia reprezentat de gradul de ocupare stabilizat trebuie ponderat cu atenie n fiecare metod.

Evaluatorul poate fi solicitat s s rspund spund la ntrebri referitoare la potenialii utilizatori ai propriet proprietii, cum ar fi: - valoarea de investiie ca parte dintrdintr-un ansamblu imobiliar s s fie reconciliat reconciliat cu o estimare a valorii de pia pentru un cumprtor tipic; - valoarea intrinsec intrinsec a unei cl cldiri administrative s s fie reconciliat reconciliat cu estimarea valorii de pia pentru o ipotec; - o valoare de asigurare s s fie reconciliat reconciliat cu valoarea de pia a contribuiei cldirii asigurate la valoarea propriet proprietii.

Evaluatorul trebuie s s rein c orice client care caut o opinie profesional profesional, deseori vrea s s tie i pe ce se bazeaz bazeaz acea opinie. n procesul de evaluare, evaluatorul trebuie s foloseasc foloseasc cantitatea de informaii pe care participanii pe pia o consider adecvat pentru rezolvarea problemei de evaluare date. Procesul de evaluare este o colecie de unelte disponibile, din care evaluatorul alege pe cele mai potrivite pentru un caz dat. Metodele de evaluare ce nu sunt importante pentru o anumit anumit lucrare, pot fi utile la reconciliere.

Toate estim estimrile utilizate n aplicarea metodelor de evaluare trebuie s s corespund corespund cu percepiile pieei. Concluzia evalu evalurii trebuie s s reflecte valoarea de pia i datele analizate trebuie s fundamenteze opinia final a evaluatorului, dar datele singure nu produc o estimare a valorii. Combinnd analiza analiza datelor cu calificarea profesional profesional i experiena, evaluatorul poate s raioneze corect i s emit emit o opinie valabil valabil referitor la valoare. Dac Dac n estimarea valorii de pia, datele de pe pia nu sunt suficiente, nu exist exist alt alt soluie dect de a ne baza pe opinia unui evaluator imparial care are o calificare i experien corespunztoare.

B. Principiile i criteriile de analiz a rezultatelor

n analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie s fie testate pentru a ne asigura c c raportul de evaluare i concluziile sale respect respect urm urmtoarele principii: ~ Valoarea este o predicie. Evaluatorul va reexamina rezultatele ct este posibil de obiectiv i se va ncredina c rezultatele reprezint o previziune previziune realist realist a comportamentului forelor ce fac piaa. ~ Valoarea este subiectiv subiectiv. Valoarea unei anumite propriet proprieti imobiliare poate fi diferit pentru diferii cumprtori, datorit unor motive emoionale sau c c este o investiie particular sau altor cerine. Dei o anumit proprietate se tranzacioneaz ntre doi indivizi particulari, pentru pentru motive foarte personale i subiective, piaa este alctuit din suma acestor decizii subiective.

~ Evaluarea este comparare. Analiza rezultatelor ce duc la estimarea final final a valorii, trebuie s ia n consideraie o mulime de comparaii efectuate n decursul procesului de evaluare i nu o selecie arbitrar i inconsistent inconsistent de componente pariale n cadrul fiecrei metode. Compararea este fundamental fundamental pentru ntregul proces i prin urmare este necesar necesar o mare grij grij la selecia i utilizarea tranzaciilor comparabile.

~ Orientarea pe pia. n analiza final, evaluarea trebuie s reflecte piaa. Folosirea f fr discern discernmnt a formulelor financiare sau a criteriilor de comparaie, care nu reflect gndirea participanilor participanilor pe pia i fr verificarea i testarea ipotezelor n raport cu comportarea pieei este pur i simplu inacceptabil. Datele de pia nu pot fi considerate niciodat ca o supralicitare supralicitare n estimarea final final a valorii. Mai mult dect oriunde, n procesul de evaluare n analiza rezultatelor, evaluatorul se bazeaz bazeaz pe experiena profesional, expertiz expertiz i judecat. El va pondera semnificaia relativ, aplicabilitatea i fundamentarea fiecrui rezultat i se va baza mai mult pe metoda cea mai adecvat adecvat naturii evalu evalurii. Sunt luai n vizor toi factorii i sunt referii la problema clientului, care n ultim ultim instan, direcioneaz analiza evaluatorului. Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare final final a valorii, fundamentat fundamentat i semnificativ, sunt: adecvarea, precizia i cantitatea de informaii.

C.1. Adecvarea
Prin acest criteriu, evaluatorul judec judec ct de pertinent pertinent este fiecare metod metod, scopului i utilizrii evalurii. Adecvarea unei metode, de regul regul, se refer refer direct la tipul propriet proprietii imobiliare i viabilitatea pieei. Dei estimarea final final a valorii este bazat bazat pe metodele care sunt cele mai aplicabile, opinia evaluatorului nu este n mod necesar identic cu valoarea obinut prin metoda cea mai aplicabil aplicabil. Dac Dac dou dou metode sunt aplicabile ntrntr-o evaluare, estimarea final final a valorii poate fi mai aproape de o valoare dect de cealalt . cealalt

De exemplu, s s presupunem c c valoarea obinut prin capitalizarea venitului e mai mic dect prin metoda comparaiei directe. Dac participanii pe pia sunt n primul rnd interesai n potenialul de a produce profit, estimarea final final va fi mai apropiat apropiat de valoarea dat dat de capitalizarea venitului. Pentru un alt tip de proprietate, cum ar fi o locuin ocupat de proprietar, metoda comparaiilor directe ar putea avea o relevan primordial. Criteriul adecv adecvrii poate fi folosit i pentru a judeca relevana fiecrei proprieti comparabile i a fiecrei corecii fcute n aplicarea metodei comparaiei directe.

C.2. Precizia
Precizia unei evalu evaluri este m msurat surat de ncrederea evaluatorului in corectitudinea datelor, de calculele efectuate i de coreciile aduse preurilor de vnzare a propriet proprietilor comparabile. Precizia este influenat de:
numrul de propriet proprieti comparabile; comparabile; num numrul de corecii i coreciile absolute i nete; nete; disponibilitatea disponibilitatea multor multor propriet proprieti comparabile care i par c se conformeaz conformeaz unui model real al pieei imobiliare, se poate obine o precizie mai mare dect cu alte metode i evaluatorul se va baza mai mult pe metoda comparaiei directe.

Mai mult, evaluatorul poate extrage date privind veniturile i cheltuielile, precum i rata de capitalizare pentru aceste propriet proprieti i, n acest caz, poate s s atribuie o mai mare precizie i ncredere metodei capitalizrii veniturilor veniturilor i mai puin metodei costului. Dac Dac trebuie f fcute mai puine corecii la una sau dou dou propriet proprieti comparabile, dect altele, atunci evaluatorul poate atribui o mai mare importan rezultatelor obinute cu mai puine corecii, mai ales dac mrimea coreciilor este aproximativ la fel.

La acelai numr de corecii se acord o importan mai mare rezultatelor obinute cu o corecie absolut mai mic. De regul, corecia total net este un indicator mai nesigur pentru precizie i nu se poate conta pe faptul c impreciziile n coreciile pozitive i negative se compenseaz.

C.3. Cantitatea informaiilor

Adecvarea i precizia influeneaz calitatea i relevana rezultatelor unei metode. Ambele criterii trebuie studiate n raport cu cantitatea informaiilor evideniate de o anumit tranzacie comparabil sau de o anumit metod metod. Chiar i datele care ndeplinesc criteriile de adecvare i precizie pot fi contestate dac nu se fundamenteaz fundamenteaz pe suficiente informaii. n termeni statistici, intervalul de ncredere n care va fi valoarea real real, va fi ngustat de informaiile suplimentare disponibile.

Indiferent de cantitatea de informaii disponibile, responsabilitatea evaluatorului dep depete manipularea datelor numerice. n fine, dei datele tranzaciilor comparabile pot fi precise i adecvate, acestea se refer la evenimente ce au avut loc nainte de data evalurii. Aceste date ce reflect reflect trecutul sunt relevante n msura n care pot ajuta evaluatorul s estimeze beneficiile anticipate viitoare aduse de proprietate i valoarea prezent prezent a acestor beneficii. Datele pieei sunt importante; ele ar trebui s ajute, dar s nu afecteze analizele evaluatorului.

10

D) Estimarea final a valorii

ntr-un raport de evaluare, estimarea final a valorii poate fi exprimat ca o singur cifr, un interval de valori sau n ambele moduri. Tradiional, o estimare exprimat ca o singur valoare se numete estimare punctual i reprezint cea mai bun estimare a evaluatorului

Estimarea punctual punctual trebuie s s fie rotunjit rotunjit, astfel nct ea s reflecte gradul de precizie asociat cu o anumit anumit evaluare i totui, deseori n rapoartele de evaluare aceast rotunjire exprim o precizie mai mare dect este fundamentat de procesul de evaluare. evaluare. Exprimarea printrprintr-un interval de valori reflect reflect intervalul dat de rezultatele obinute prin dou sau mai multe metode. Evaluarea este o opinie asupra unei valori. valori. Dei este o concluzie imparial, expert i rezonabil a unui profesionist calificat, bazat bazat pe o analiz analiz a tuturor informaiilor relevante, rmne totui o opinie. opinie. Ea Ea reprezint reprezint percepia evaluatorului referitor la cel mai probabil pre obtenabil ntrntr-o tranzacie obiectiv. Un interval larg de valori nu este util clientului; el dorete o valoare sau un interval garantat. In loc de o singur singur valoare, un evaluator poate exprima un interval de probabilitate care s s sugereze un nivel de ncredere sau optimismul sau pesimismul asociat cu valoarea estimat estimat.

11

Definirea termenilor cheie

Valoarea final estimat Intervalul de valori sau valoarea obinut n finalul reconcilierii indicaiilor de valoare i prezentat n raportul evalurii. Estimarea punctual Indicaia de valoare final, trecut ca sum n bani. Estimarea punctual este privit ca cel mai probabil numr, dar nu singurul posibil, i este deseori necesar n scopul estimrii compensrilor.

Interval de valori Intervalul n care poate fi valoarea final estimat a propriet proprietii. Reconcilierea Ultima faz faz a oric oricrei evalu evaluri n care rezultatele metodele alternative sunt analizate pentru a ajunge la o valoare final final. Criterii de reconciliere Criteriile ce dau posibilitatea unui evaluator s s formuleze o concluzie fundamentat fundamentat, argumentat argumentat n legtur cu valoarea final final estimat estimat. Indicaiile de valoare sunt testate pentru adecvarea metodelor i coreciilor fcute; precizia datelor i calculelor i suficiena numrul de informaii.

12

E) Rotunjirea
Exprimarea unei cantit cantiti ca numr aproximativ de exemplu, aproximarea cu o zecimal zecimal. Concluzia evaluatorului poate fi rotunjit rotunjit pentru a reflecta lipsa preciziei asociat asociat cu faptul c c valoarea este o opinie.

II. RAPORTUL DE EVALUARE

A) STANDARDELE DE EVALUARE PENTRU RAPOARTELE SCRISE B) FORMATUL RAPORTULUI NARATIV B.1. Elemente de baz baz B.2. Partea nti Introducerea B.3. Partea a doua Ipotezele evalurii B.4. Partea a treia Prezentarea datelor B.5. Partea a patra Analiza datelor i concluziilor B.6. Anexa

13

Definirea termenilor cheie

Raport de evaluare Raport cu rezultatele unei evalu evaluri, care ncepe cu definirea problemei evaluate i conduce cititorul prin analiz analiz i datele relevante la o concluzie specific. Raport tipizat Raport de evaluare limitat prezentat ntrntr-o form standard cerut cerut de unele instituii financiare, companii de asigurare sau agenii guvernamentale. Raportul narativ Este tip de raport complet de evaluare; conine o introducere, ipotezele evalu evalurii, prezentarea datelor, analiza datelor i a concluziilor, i, de multe ori, anexe.

14