1.

NOŢIUNI INTRODUCTIVE

Un „imobil”, lucru imobil (nemişcător) este un lucru care în mod natural şi uneori prin voinţa
omului nu poate fi strămutat dintr-un loc în altul (pământul, clădirile,recolta neculeasă).Conceptul de
„evaluare” este utilizat cu înţelesul de activitate profesionista(cunoştinţe si experienţa) prin care se
realizeaza determinarea valorii de schimb a unui bun imobil. Aceasta valoare este stabilita
ţinând cont de trasaturile caracteristice ale bunului imobil şi de relaţiile lui cu exteriorul, examinate
concomitent la data evaluarii şi în raport cu mediul economico-financiar existent. Evaluarea nu trebuie
considerata calea ce duce la fixarea preţului, ci numai activitatea care contribuie la delimitarea
domeniului de negociere dintre vânzator şi cumparator, datorita diferenţei existente între preţ şi valoare.
In timp ce preţul unui bun imobil este un fapt obiectiv, care rezulta dintr-o tranzacţie în momentul
confruntarii unei oferte cu o cerere, valoarea bunului exista fara schimb, ea având la baza o apreciere
fondata pe conceptele de utilitate şi oportunitate, în raport cu alte bunuri disponibile.

2. Clasificarea evaluărilor
In general specialiştii clasifica evaluarea dupa urmatoarele criterii:
A. Din punct de vedere al obiectivului :
- evaluarea de bunuri.
- evaluarea de grupuri de bunuri.
- evaluarea de bunuri intangibile.
- evaluarea de active economice (părţi, secţii, magazine etc).
- evaluarea de societăţi, întreprinderi, firme etc.

B. Din punct de vedere al scopului :

- evaluare contabilă- orice înregistrare contabila presupune o anumita evaluare a elementelor
patrimoniale;
- evaluare administrativă- stabilita de administraţie în scopuri fiscale, pentru determinarea
masei impozabile;
- evaluare economică- are în vedere o individualizarea bunului, a activului sau a societaţii, în
raport cu piaţa.

C. Din punct de vedere al metodei :

- evaluare patrimoniale(abordeaza latura exclusiv patrimoniala);
- evaluare prin capacitatea beneficiară(prin randament, prin rentabilitate);
- evaluare combinate(abordeaza atât aspectul patrimonial cat şi cel al rentabilitaţii);
- evaluare pornind de la cifre de afaceri.
3. METODE SI TEHNICI DE EVALUARE A BUNURILOR IMOBILIARE
3.1. METODA COMPARATIEI DIRECTE
Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea
pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste proprietati cu cea in evaluare.
Estimarile chiriei pe piata, a costurilor, folosind tehnici altor parametrii ai valorii, pot fi facute prin alte
metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori, aceste elemente sunt analizate in
metoda comparatiei directe pentru a determina corectiile ce trebuie facute la preturile de vanzare ale
proprietatilor comparabile.
Premisa majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati
imobiliare este in relatie directa cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.
Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactii care
influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in drepturile de proprietate evaluate,
motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile de finantare, situatia pietei la momentul vanzarii,
dimensiunile, amplasamentul, caracteristicile fizice si caracteristicile economice, daca proprietatile
genereaza venituri. Elementele de comparatie sunt analizate fata de datele pietei pentru a determina
care elemente sunt sensibile la schimbare si cum afecteaza ele valoarea.

3.1.1.- Relatia cu principiile evaluarii

Oferta si cererea pietei sunt constituite de vanzatori si cumparatori, iar daca cererea pentru proprietate
este mare, preturile tind sa creasca. Deplasarile in oferta unor proprietati imbunatatite sunt deseori in
urma deplasarilor in cerere, deoarece oferta este creata de noile constructii ce consuma timp si este
micsorata de transformarea pentru alte utilizari, in timp ce cererea satisfacuta se poate schimba rapid.
Analiza pietelor imobiliare, la un anumit moment dat, poate fi concentrata pe cerere, dar trebuie avuta
in vedere si oferta.
Pentru a estima cererea, evaluatorul va avea in vedere numarul de utilizatori potentiali ai unui anumit
tip de proprietate imobiliara, puterea lor de cumparare si gusturile si preferintele lor. Pentru a analiza
oferta, evaluatorul va considera proprietatile existente nevandute sau libere, precum si proprietatile ce
sunt in constructie, in transformare sau planificate a fi construite. Modificarile in oricare din aceste
elemente pot duce la variatia preturilor proprietatii analizate si a proprietatilor comparabile.
Principiul substitutiei, aplicat la metoda comparatiei directe, arata ca valoarea unei proprietati tinde sa
fie data de pretul ce ar fi platit pentru a achizitiona o proprietate cu utilitate si atractivitate similara intr-
un interval de timp rezonabil. Acest principiu spune ca metoda comparatiei directe este mai putin
adecvata daca nu exista pe piata proprietati de substitutie.
Fortele cererii de piata tind spre echilibru, dar echilibrul absolut nu se atinge niciodata, ci acesta se
schimba continuu. Un aspect important al principiului echilibrului este ca relatia dintre teren si
constructii si relatia dintre o proprietate si mediu trebuie sa fie in echilibru pentru ca proprietatea sa
reflecte valoarea de piata reala.
Evaluatorul va analiza imprejurimile proprietatii evaluate pentru a identifica toate influentele externe
semnificative si care se reflecta in corectiile pe care le face proprietatilor competitive pentru
comparabilitate. Doua proprietati imobiliare cu caracteristici fizice identice pot avea valori de piata
mult diferite daca una din proprietati are imprejurimi mai putin atractive.
Factori precum: conditiile de iluminat a strazilor, facilitatile de transport, protectie adecvata din partea
politiei, respectarea reglementarilor municipale, apropierea de centrele comerciale sau de alimentatie
publica, trebuie luati in considerare de evaluator pentru a determina daca ei au efect negativ sau pozitiv
asupra valorii.

3.1.2.- Aplicabilitatea si limitele metodei

Metoda comparatiei directe este aplicabila la toate tipurile de proprietati imobiliare cand exista
suficiente tranzactii recente, cu date sigure, care sa indice caracteristicile valorii sau tendintele de pe
piata.
Daca numarul de tranzactii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitata. De exemplu, metoda
comparatiei directe se aplica rareori la proprietati cu destinatie speciala, pentru ca pe piata (chiar daca e
intinsa geografic) se vand putine asemenea proprietati. Metoda da, de regula, indicatii de prima
importanta, referitoare la valoarea de piata in evaluarea proprietatilor imobiliare ce nu sunt cumparate
pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinta pentru proprietati). La fel, metoda poate da
cele mai bune indicatii privind valoarea unor proprietati industriale sau comerciale exploatate de
proprietar.
Schimbarea rapida a conditiilor economice si a legislatiei pot limita aplicabilitatea metodei comparatiei
directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a reglementarilor de urbanism, existenta si
costul finantarii, restrictiile de construire si de dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un numar
mic de vanzari comparabile recent, fapt ce reflecta impactul unor asemenea schimbari pe un anumit
interval de timp. In plus, inflatia rapida poate pune sub semnul intrebarii corectiile facute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparatiei directe,
evaluatorul trebuie sa verifice datele de piata obtinute si sa inteleaga deplin caracteristicile de
comportament ale cumparatorilor si vanzatorilor implicati in tranzanctiile imobiliare. El ca fi
circumspect fata de imformatiile oferite de terti. In acelasi timp pot rezulta ipoteze sau concluzii
incorecte, daca evaluatorul se bazeaza numai pe date statistice, fara a lua in considerare motivarea
partilor aflate in tranzactie.
Este absolut necesar ca evaluatorul sa identifice si sa analizeze punctele tari si punctele slabe ale
proprietatii, din datele prelucrate si din analizele comparative efectuate. Toate faptele relevante, dar si
opiniile trebuie sa fie scrise in raportul de evaluare. La analiza rezultatelor obtinute prin aplicarea
metodei comparatiei directe, dar si la analiza finala a rezultatelor, trebuie sa se exprime clar opinia
privind credibilitatea datelor culese, a analizelor efectuate si a concluziilor privind valoarea.
Metoda comparatiilor directe constituie o parte esentiala a procesului de evaluare, chiar cand
aplicabilitatea ei este limitata. De multe ori, datele necesare in aplicarea altor metode (rata de
capitalizare, uzura functionala etc.) se obtin printr-o tehnica de analiza comparativa.
3.1.3.- Datele necesare si sursele de informatii
Pentru a aplica metoda comparatiei directe, evaluatorul culege date despre tranzactii, contracte, oferte,
refuzuri, optiuni si liste de proprietati imobiliare, considerate competitive si comparabile cu
proprietatea evaluata.
La inceput, evaluatorul cerceteaza cu atentie preturile, drepturile de proprietate transmise, conditiile de
finantare, motivatia vanzatorilor si cumparatorilor si data efectuarii tranzactiilor. Apoi analizeaza in
detalii fiecare amplasament, starea fizica si functionala si caracteristicile economice.
Sursele primare de informatii sunt cele legate de publicitatea imobiliara, publicatiile periodice cu
subiect imobiliar si discutiile cu partile in tranzactie, angajatii lor, avocati, consilieri, agenti de
intermediere, administratori imobiliari, proprietari si antreprenori. Informatiile din alte surse trebuie
privite cu atentie pentru ca ar putea fi in favoarea unei anumite parti implicata in transzactia imobiliara
si nu totdeauna au obiectivitatea necesara.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura si de tipul proprietatii evaluate si trebuie sa
cuprinda suficiente proprietati comparabile tranzactionate intr-un trecut nu prea indepartat. Proprietatile
imobiliare au piata locala, regionala, nationala sau internationala.
Preturile de vanzare reflecta o serie de factori care influenteaza valoarea proprietatii; pentru a
determina influenta relativa a acestor factori, se folosesc tehnici cantitative si calitative. Astfel de
tehnici sunt: analiza comparativa relativa, analiza evolutiei, analiza datelor in perechi, analiza statistica
si grafica, analiza sensibilitatii. Daca nu exista suficiente date pentru a fundamenta o analiza
cantitativa, evaluatorii analizeaza relatiile calitative prin comparatie directa a datelor de piata si analiza
evolutiei pietelor.
Dupa ce au fost adunate si analizate datele de piata, ele pot fi ordonate in mai multe moduri. O metoda
obisnuita este sa fie aranjate pe o grila de date. Fiecare diferenta importanta intre proprietatea analizata
si proprietati comparabile ce ar putea influenta valoarea e considerata ca element de comparare; fiecare
element are repartizat un rand pe grila si preturile totale sau unitare ale proprietatilor comparabile sunt
corectate ca sa reflecte valoarea acestor diferente.
Corectiile facute reflecta procesul de gandire si judecata efectuat de un cumparator, inainte de a face
oferta de cumparare sau de a cumpara.

3.1.4.- Procedura de evaluare

Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:

 Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati

imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de
proprietate, data vanzarii, dimensiunile, localizarea si zonarea;

 Verificarea informatiilor prin confirmarea ca datele obtinute sunt reale sicorecte si ca

tranzactiile au fost obiective ;
 Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu;
 Compararea proprietatilor comparabile cu proprietatea evaluata, utilizandelementele de
comparatie si ajustarea adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comparabile sau,
daca nu e posibila compararea, se trece la eliminarea din categoria comparabilelor.
 Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea unei valori sau o marja de valori. Intr-o piata
instabila si foarte dinamica, o marja de valori poate fi o concluzie mai buna decat o singura
valoare.
3.1.4.1.- Criterii de comparatie
Fiecare pret de vanzare ar trebui exprimat in functie de niste criterii de comparatie adecvate, adica
niste componente ale proprietatii imobiliare definite in scopul comparatiei. Alegerea lor depinde de
scopul evaluarii si de natura proprietatii. Astfel, apartamentele sunt deseori analizate pe baza pretului
pe camera dar si pe baza pretului pe mp construit.Proprietatile industriale si depozitele se analizeaza pe
baza pretului pe mp sau mc. Hotelurile, de regula, sunt analizate in pret de camera; restaurantele,
teatrele, bisericile, salile polivalente in pret/loc; terenurile de golf in pret / hectar si gaura; campingurile
in pret de lot; terenurile de tenis in pret/teren sau pe numar de membri; debarcaderele in pret pe dana;
service auto in pret/loc de reparatii. Pentru case de locuit unitatea tipica de comparatie este pretul total
sau pretul pe mp util. Aplicarea mai multor criterii de comparatie poate duce la rezultate diferite si
evaluatorul trebuie sa analizeze si sa explice diferentele. Acest lucru il va ajuta sa aleaga cele mai
adecvate criterii de comparatie pentru situatia data. Este util, daca exista suficiente date, sa se faca
analize statistice pe baza criteriilor, pentru a obtine date cu grad mai ridicat de obiectivitate. Criteriide
comparatie cum ar fi, rata de capitalizare/fructificare a capitalului nu se ajusteaza, dar evaluatorul
trebuie sa analizeze cauzele diferentelor aparute la diferite proprietati si va alege acele valori care sunt
cele adecvate si fundamentate pentru comparabilitatea cu proprietatea evaluata.
3.1.4.2.- Elemente de comparatie
Elementele de comparatie sunt caracteristici ale proprietatilor si tranzactiilor imobiliare care au drept
consecinta variatii ale preturilor platite pe piata imobiliara.Evaluatorul ia in considerare si compara
toate diferentele rezonabile intre proprietatile comparabile, diferente care le influenteaza valoarea.
Cercetarea pietei imobiliare va identifica elementele variabile la care valoarea proprietatilor imobiliare
este deosebit de sensibila. Pe baza acestor diferente se fac ajustari ale preturilor pentru fiecare
proprietate comparabila pentru a face proprietatile echivalente la pretul total sau la pretul unitar, dar
metoda trebuie aplicata uniform pe toata durata analizei. Totodata, evaluatorul trebuie sa aiba grija ca
ajustarile datorate unei diferente sa fie facute o singura data.
In metoda comparatiei directe sunt noua elemente de comparatie de baza:

 drepturile de proprietate transmise;

 conditiile de finantare;
 conditiile de vanzare;
 conditiile pietei;
 localizarea;
 caracteristicile fizice;
 caracteristicile economice;
 utilizarea;
 componente nou-imobiliare ale valorii.
Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi, se pot considera
si alte elemente cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale, conditii de mediu,
dezvoltarea infrastructurii.
Elementele de comparatie se pot imparti in subcategorii pentru a face analiza mai specifica.
# Drepturi de proprietate transmise
O tranzactie este intotdeauna axata pe dreptul de proprietate transmis. Cand este vorba de vanzarea unei
proprietati inchiriate, evaluatorul va face corectiile care sa reflecte diferenta intre proprietatile
inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate cu o chirie sub sau peste chiria pietei, iar durata ramasa a
inchirierii afecteaza aceste corectii.
Etapa preliminara in procesul de evaluare este determinarea dreptului de proprietate evaluat si odata
acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele specifice ale pietei. Evaluatorul trebuie sa stabileasca
precis si drepturile de proprietate transmise in tranzactiile comparabile selectate pentru analiza.
# Conditiile de finantare
Pretul tranzactiei pentru o proprietate imobiliara poate fi diferit de cel al unei proprietati identice din
cauza aranjamentelor financiare diferite.
In cazurile cand cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare sub preturile pietei el va plati
probabil un pret mai mare pentru proprietatea achizitionata.
O corectie pe motive de finantare poate sau nu sa includa o corectie pentru conditiile de vanzare.
Definitia valorii de piata recunoaste termenii de plata ca fiind plata integrala cash. De multe ori
diminuarea determinata prin calculele de actualizare nu este recunoascuta integral pe piata, pentru ca
atunci conditiile de vanzare pot evidentia alte interese non-economice din partea cumparatorilor sau
vanzatorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie sa foloseasca cu atentie calculele de echivalenta cash si sa
retina ca in final corectia este cea dedusa din datele de pe piata.
Cumparatorii de proprietati imobiliare se obliga in mod constient la:o marire a capitalului lor investit in
activele imobiliare şi la plata periodica a creditului plus dobanzile.
Astfel, componentele creditului variaza odata cu rambursarea imprumutului si cu costul creditului.
La analiza datelor in perechi se combina, de obicei, calculele de actualizare cu corectiile datorate
conditiilor de vanzare atipice.
# Conditiile de vanzare
Ajustarile pentru conditiile de vanzare de regula reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului si,
in multe cazuri, conditiile de vanzare influenteaza semnificativ pretul de vanzare. De exemplu, o
vanzare poate fi sub pretul pietei daca vanzatorul are nevoie imediat de bani sau un cumparator va oferi
un pret mai mare pentru o proprietate ce a apartinut candva familiei sale.
Daca se descopera conditii de vanzare neobisnuite intr-o tranzactie, aceasta ar putea sa fie folosita ca o
proprietate comparabila numai cu precautii deosebite, iar conditiile speciale trebuie evidentiate in
raportul de evaluare.
# Conditiile pietei
Tranzactiile comparabile ce au avut loc in alte conditii ale pietei decat cele de la data evaluarii necesita
ajustari pentru toate diferentele ce influenteaza valoarea. O ajustare normala pentru conditiile pietei se
refera la diferenta intre momentele tranzactiilor. Cauzele pot fi: inflatia si perceptia investitorilor
privind schimbarea conditiilor pietei.
Schimbarile in conditiile pietei pot fi si modificarea legilor privind taxele si impozitele, procesul de
obtinere a autorizatiilor de constructie si fluctuatiile cererii si ofertei. Uneori efectele acestor factori se
combina cu influente ce se aduna sau se compenseaza.
Desi ajustarile pentru conditiile pietei se refera deseori la timp, nu timpul este cauza, ci schimbarile
pietei ce au aparut de-a lungul timpului.Ca moment de referinta trebuie luat cel al incheierii
contractului si nu cel al inceperii negocierilor. Marimea ajustarilor se estimeaza prin analiza mai multor
tranzactii ce au aparut in jurul aceluiasi moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectiva a
reflectarii in pret a schimbarii conditiilor pietei.
# Localizarea
Ajustarile pe motivul localizarii se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale proprietatilor
comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate. Diferentele prea mari impun eliminarea din
randul proprietatilor comparabile.Ajustarile se exprima de regula procentual si reflecta cresterea sau
descresterea in valoare a unei proprietati, datorate amplasarii intr-o zona. Chiar si in aceeasi zona apar
diferente; de exemplu, o casa cu vedere la parc si alta putin mai departe. Evaluatorul trebuie sa sesizeze
ca piata recunoaste ca o locatie e mai buna decat alta din diferite motive. In absenta unei deprecieri
economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferente in localizarea a doua proprietati de altfel
complet comparabile, poate fi echivalenta cu diferenta in valoarea terenului corespunzator celor doua
proprietati. Evaluatorul trebuie sa fie atent si sa evite ajustarea pentru aceeasi influenta asupra valorii,
cum ar fi localizarea si caracteristile fizice.
# Caracteristicile fizice
Fiecare diferenta intre caracteristicile fizice ale proprietatilor comparabile si proprietatea evaluata,
necesita analiza comparativa si ajustare. Diferentele fizice inseamna diferente in dimensiunile cladirii,
calitatea constructiei, stilul arhitectural, atractivitatea si alte avantaje. Conditiile de mediu trebuie luate
in considerare.Castigul sau pierderea in valoare prin prezenta sau absenta unui element nu sunt, de
regula, egale cu costul instalarii sau demontarii elementului. Uneori cumparatorii poate nu vor sa
plateasca un pret mai mare pentru un anumit element sau avantaj in plus. La fel existenta unui avantaj
suplimentar adauga o valoare mai mare decat costul de obtinere a avantajului.
# Caracteristicile economice
Caracteristicile economice includ toate atributele unei proprietati imobiliare care afecteaza profitul net.
Acest element de comparatie este, de regula, aplicat proprietatilor generatoare de profit. Caracteristicile
sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor,
conditiile de inchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinnoire si clauzele de
inchiriere, clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investitii.
Evaluatorul trebuie sa fie atent ca diferentele datorate drepturilor de proprietate transmise sau
schimbari datorate conditiilor de piata sa nu fie atribuite caracteristicilor economice.
# Utilizarea
Evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea mai buna utilizare a
unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate. In evaluarea unui teren liber,
zonarea este unul din factorii cei mai importanti in determinarea celei mai bune utilizari.
O diferenta in utilizarile permise in doua zone nu necesita neaparat o ajustare, daca loturile au aceeasi
utilizare. Cand preturile de vanzare sunt exprimate unitar (pret/mp), pot exista totusi diferente datorate
cerintelor de clasificare zonala. De exemplu, din cauza diferentelor in cerintele de parcare sau
amenajare peisagistica, costul de imbunatatire a amplasamentului este diferit, desi loturile au cea mai
buna utilizare aceeasi. Aceste diferente trebuie luate in considerare.
# Componente non-imobiliare ale valorii
Componentele non-imobiliare ale valorii cuprind elemente de definire a personalitatii cladirii, afacerea
ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din
pret. Aceste componente trebuie analizate separat de imobil. In multe cazuri viata economica, riscul de
investitie asociat, rata de fructificare, garantia pentru asemenea componente non-imobiliare difera de
cele ce se refera la componentele imobiliare.
Mobila, inventarul si echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de elemente ce
definesc personalitatea.
3.1.4.3.- Identificarea si cuantificarea corectiilor
Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii:
a).- cantitative:

 analiza pe perechi de date;

 analiza statistica;
 analiza grafica;
 analiza evolutiei;
 analiza costurilor;
 analiza a datelor secundare.
b).- calitative:

 analiza comparatiilor relative;

 analiza clasamentului;
 interviuri personale.
Primul pas in analiza comparativa este de a identifica ce elemente de comparatie influenteaza valoarea
pe piata specifica. Fiecare din elementele de comparatie importante trebuie sa fie incercat prin una sau
mai multe din tehnicile mentionate mai sus, pentru a stabili daca este sau nu necesara o corectie.
Evaluatorul trebuie sa fie atent si sa nu presupuna ca un element de comparatie influenteaza valoarea
pana cand piata nu a indicat aceasta influenta.

 Tehnicile cantitative
Analiza pe perechi de date este un proces in care doua sau mai multe tranzactii sunt comparate pentru a
obtine o indicatie privind marimea corectiei ce se refera la o singura caracteristica. Ideal, tranzanctiile
comparate ar fi identice sub toate aspectele, cu exceptia elementului analizat. Totusi, acest caz este
foarte rar si deseori, evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de date perechi pentru a izola efectul unei
singure caracteristici.
Desi analiza pe perechi de date este teoretic corecta, ea este uneori nepractica, din cauza insuficientei
datelor privind proprietatile similare.
Analiza statistica a datelor de pe piata include analiza prin regresie si influenta. Regresia liniara sau
multipla reprezinta o tehnica extrem de utila si este limitata numai de numarul de elemente sau factori
ce influenteaza pretul.
Analiza grafica este o varianta a analizei statistice in care evaluatorul ajunge la o concluzie prin
interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arata cum vede piata variatiile in elementele de
comparatie.
Analiza evolutiilor este aplicabila cand exista un volum mare de informatii de pe piata si este in special
utila cand sunt putine date de tranzactii comparabile, dar multe date referitoare la proprietatilor cu mai
putine caracteristici similare. Se poate determina sensibilitatea pietei la anumite elemente de
comparatie.
Analiza costurilor utilizeaza costurile estimate de autoritati pentru taxe de constructie sau impozit pe
proprietati ca baza pentru corectii. Evaluatorul trebuie sa se asigure ca asemenea corectii sunt
rezonabile si aproximeaza asteptarile pietei.
Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor, bazata pe date ce nu se refera
direct la proprietatile comparabile, ci descriu piata imobiliara in general.

 Tehnicile calitative
Analiza comparatiilor relative este studiul relatiilor indicate de datele pietei fara a recurge la
cuantificare. Multi evaluatori utilizeaza aceasta tehnica pentru ca ea reflecta natura imperfecta a
pietelor imobiliare. Pentru a aplica aceasta tehnica, evaluatorul analizeaza tranzactii comparabile, in
scopul de a determina daca au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatea
evaluata, acestea.
Analiza clasamentului este o varianta a analizei comparatiilor relative prin care tranzactiilor
comparabile sunt incluse intr-un clasament in ordine ascendenta sau descendenta a atractivitatii. Apoi,
evaluatorul analizeaza pozitia proprietatii evaluate in acest clasament.
Interviurile personale evidentiaza opiniile unor indivizi cunoscatori in materie si participanti pe piata
imobiliara. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare si nu trebuie utilizate ca singure criterii
de estimare a corectiilor.
ANALIZA COMPARATIVA
Analiza comparativa este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce utilizeaza, fie analiza
pe perechi de date fie analiza comparatiilor relative. In analiza comparativa, cele doua tehnici pot fi
utilizate separat sau in combinatie.
Procesul analitic are patru etape:
1.- Identificarea elementelor de comparatie ce efectueaza valoarea tipului de proprietate evaluata;
2.- Compararea atributelor fiecarei proprietati comparabile cu cele ale proprietatii evaluate si
aprecierea diferentelor pentru fiecare element de comparatie (cantitativ si calitativ). Fiecare corectie
trebuie explicata adecvat, astfel ca oricine sa inteleaga rationamentul;
3.- Obtinerea corectiei nete pentru fiecare tranzactie comparabila si aplicarea ei asupra pretului (sau
chiriei);
4.- Efectuarea unei comparatii globale a proprietatilor comparabile corectate sau clasificate si
extragerea unei singure valori din gama de valori rezultat.
3.1.5.- Tipuri de corectii
Corectiile obtinute prin tehnici cantitative se aplica tranzactiilor comparabile, fie ca procentaj, fie ca
valoare absoluta.Evaluatorul foloseste calcule logice pentru a face o corectie, dar matematica nu trebuie
sa inlocuiasca judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului si a programelor imbunatatesc viteza si
precizia calculelor, dar estimarea valorii de piata nu e determinata de niste calcule precise. Evaluarea
are si un aspect creativ in care evaluatorii isi folosesc puterea de judecata in analiza si interpretarea
datelor cantitative.
Corectia procentuala este utilizata a reflecta modificarile in conditiile pietei si diferentelor de
localizare.
Evaluatorul trebuie sa fie constant in modul de exprimare a relatiei intre proprietatea comparabila si cea
evaluata si ea trebuie facuta intr-o maniera ce corespunde modului cum este perceputa de piata.
Intrucat este cunoscut numai pretul tranzactiei comparabile, corectia se face asupra acestui pret
pentru a ajunge la estimarea valorii proprietatii evaluate.
Corectia absoluta se calculeaza in unitati monetare, ce se aduna sau se scad la/din pretul tranzactiilor
comparabile.
3.1.6.- Ordinea corectiilor si alegerea valorii
Ordinea in care se aplica corectiile la tranzactiile comparabile este determinata de datele de pe piata si
analiza pe care o face evaluatorul. In Tabelul 1 se arata un model ilustrativ. Totusi aceasta nu e singura
secventa de aplicare; piata este cea care indica o anumita secventa.
Corectiile procentuale, care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau
inferioritatea proprietatii comparabile, referitoare la elementele de comparatie.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila de piata care este un tablou ce are pe linii
elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata si pe celelalte coloane proprietatile
comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie se aloca doua linii: una pentru comparare si
alta pentru corectie.
In partea de jos a grilei exista o sectiune de analiza a rezultatelor cu doua linii; total corectii exprimate
absolut si procentual din pretul de vanzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima
comparabilitatea tranzactiilor fata de proprietatea evaluata si sa selecteze valoarea finala. Tranzactiile
care necesita cele mai mici corectii vor avea relevanta cea mai mare in alegerea valorii finale. In acelasi
timp, relevanta va reflecta si increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile
comparabile.
 Tabelul 1 - Ordinea corectiilor

Corectii ale pretului

Corectii date de
Elemente de comparatie tranzactiilor comparabile
piata
lei

Pret de vinzare 100.000

- Corectie pentru dreptul de proprietate
transmis +5% + 5.000
Pret corectat 105.000
- Corectie pentru conditii de finantare -2% - 2.100
Pret corectat 102.900
- Corectie pentru conditii de vinzare +5% + 5.145
Pret corectat 108.045
- Corectie pentru conditii de piata +5% + 5.402
Pret corectat 113.447
- Corectii pentru:
• localizare +3% + 3.403
• caracteristici fizice -5% - 5.672
• caracteristici economice -5% - 5.672
• utilizare +2% + 2.269
• componente non-imobiliare +3% + 3.403
Valoarea estimata 111.178

Alegerea valorii
Alegerea valorii este ultima faza in analiza, in care apar doua sau mai multe valori rezultate si trebuie
exprimata o opinie privind valoarea ce conduce la pretul cel mai probabil (vezi definitia valorii de
piata).
Aceasta opinie poate fi exprimata intr-un interval de valori sau ca o singura valoare.
Este important ca evaluatorul sa ia in considerare punctele tari si punctele slabe ale fiecarui rezultat,
examinand siguranta si adecvarea informatiilor de pe piata care au stat la baza valorii, precum si
tehnica aplicata. Raportul de evaluare trebuie sa evidentieze clar rationamentul prin care evaluatorul a
ajuns la concluzie. In metoda comparatiei directe, alegerea valorii poate include doua nivele de analiza.
Primul nivel inseamna obtinerea unei valori din corectia preturilor a doua sau mai multe tranzactii
comparabile, considerand un singur criteriu de comparatie (exemplu: pret/mp). Al doilea nivel este
analiza valorilor obtinute, considerand mai multe criterii de comparatie.
In procesul de alegere a valorii sunt doua elemente extrem de importante.
Primul consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa fie sigur ca valoarea estimata este in concordanta cu
scopul evaluarii si este corelata cu valorile obtinute prin alte metode. Aici se va da o mare atentie
corelarii datei evaluarii cu data pentru care sunt disponibile informatiile de pe piata.
Al doilea element consta in faptul ca evaluatorul trebuie sa tina cont in mod esential de diferentele in
drepturile de proprietate transferate in tranzactiile comparabile. De cele mai multe ori aceste diferente
duc la excluderea tranzactiilor din randul celor comparabile si orice neglijenta in analiza acestui punct
poate duce la concluzii eronate.

3.2. METODA COSTULUI

Estimarea valorii prin metoda costului se bazeaza, si in acest caz, pe comparatie si anume costul de
construire a unei proprietati este comparat cu valoarea unei proprietati existente sau a uneia similare in
constructie. Metoda reflecta faptul ca participantii pe piata recunosc o relatie intre valoare si cost.
Cumparatorii au tendinta sa judece valoarea unei cladiri existente considerand preturile si chiriile unor
cladiri asemenatoare si costul de a construi o noua cladire cu o stare fizica si utilitate functionala
optima. Mai mult, cumparatorii vor corecta preturile ce sunt dispusi sa le plateasca cu estimarea
costurilor necesare pentru a aduce o constructie existenta la starea fizica si utilitatea functionala pe care
ei o doresc.Prin urmare, prin aplicarea metodei costurilor, evaluatorul incearca sa estimeze diferenta ce
o percepe cumparatorul, intre proprietatea imobiliara evaluata si o cladire nou construita cu o utilitate
optimala. Evaluatorul estimeaza costul de a construi o replica sau un inlocuitor pentru o structura
existenta (teren + cladiri) si apoi sa scada deprecierea (uzura) proprietatii evaluate, estimata la data
evaluarii. Evaluatorul va incerca sa identifice si sa cuantifice cauzele uzurii si sa le aplice la
proprietatea imobiliara evaluata.
3.2.1.- Relatiile cu principiile evaluarii
Fundamentul pentru metoda costului este principiul substitutiei, care arata ca nici un cumparator
prudent nu va plati mai mult pentru o proprietate imobiliara decat costul de a achizitiona imediat un
teren si o cladire cu o utilitate si atractivitate similara.Valoarea proprietatilor imobiliare vechi este
estimata prin comparatie cu o proprietate noua, optima. Deplasarile in cadrul cererii si ofertei produc
variatii ale preturilor, iar daca costurile nu se modifica proportional cu preturile, atunci construirea
cladirilor va fi mai mult sau mai putin profitabila, iar valoarea cladirilor existente va creste sau
descreste corespunzator. Principiul echilibrului arata ca factorii de productie a diferitelor componente
ale proprietatii imobiliare trebuie sa fie intr-o proportie adecvata pentru a se obtine sau pastra o valoare
optima. Orice exces sau deficienta in aceasta proportie duce la o pierdere in valoare fata de suma
costurilor componentelor.Atunci cand cererea si oferta sunt in echilibru, iar creditul este disponibil,
costul unei constructii noi plus profitul antreprenorului minus deprecierea plus valoarea terenului este
egal cu valoarea de piata. Totusi, proprietatile pot castiga sau pierde din valoare din cauza conditiilor
externe. Astfel, cresterea costului de constructie va influenta valoarea de piata a constructiilor noi si
apoi valoarea de piata a proprietatilor vechi, de substitutie.
Pierderea in valoare datorata cauzelor externe se reflecta prin deprecierea externa
(economica).Conditiile externe pot conduce ca valoarea sa difere de cost si efectul este mai mare la
proprietatile imobiliare vechi.
Conceptul de cea mai buna utilizare este fundamental pentru valoarea proprietatilor imobiliare. Astfel,
se poate evalua terenul ca fiind liber si disponibil pentru cea mai buna utilizare sau se estimeaza cea
mai buna utilizare a ansamblului teren-cladire. Constructiile existente au o valoare egala cu ceea ce ele
contribuie la valoarea terenului sau pot reduce valoarea terenului cu costul indepartarii lor de pe
teren.Constructiile existente care nu conduc la utilizarea cea mai buna a terenului au valoarea mai mica
decat costul lor de reconstructie sau de inlocuire. Deci, constructia care constituie cea mai buna
utilizare a proprietatii este aceea care adauga cea mai mare valoare la teren.
3.2.2.- Aplicabilitatea si limitele metodei costului
Metoda costului este importanta in estimarea valorii de piata a constructiilor noi sau relativ noi,
deoarace in aceste cazuri costul si valoarea de piata sunt de obicei apropiate. Constructiile noi sau
aproape noi reprezinta, de regula, si cea mai buna utilizare a terenului.
Metoda se poate aplica si la proprietatile imobiliare cu vechime mai mare daca exista suficiente date
pentru a estima deprecierea.
Metoda este adecvata si pentru a estima valoarea de piata a unor constructii aflate in proiect, proprietati
cu destinatie speciala si a altor proprietati imobiliare ce nu se tranzactioneaza frecvent pe piata.
Metoda costului este in special importanta cand piata imobiliara este putin activa (cand utilizarea
metodei comparatiei directe este limitata) sau cand proprietatea evaluata (ex.: locuinta ocupata de
proprietar) nu este destinata de a produce venituri.
Aplicand metoda costului, evaluatorul poate determina mai precis corectiile ce sunt cauzate de
diferentele fizice intre proprietati comparabile (ex.: diferente de dotari ale constructiilor).
Deoarece metoda costului cere ca terenul si constructiile sa fie evaluate separat, ea este utila si in
evaluarea pentru asigurare, cand elementele neasigurabile trebuie separate de cele asigurabile ca si in
evaluarea pentru inscrierea in situatiile financiar-contabile (cand trebuie estimata amortizarea pentru
aplicarea impozitului pe profit).
Metoda costului este deosebit de utila cand se au in vedere adaugirile la constructii sau modernizarile si
in acest fel poate preveni realizarea unor imbunatatiri inutile.
In final, metoda este aplicabila in realizarea studiilor de fezabilitate care implica investitii imobiliare.
Metoda prezinta limite in aplicare, in cazurile cand proprietatea are o vechime mare sau nu reprezinta
cea mai buna utilizare a terenului. In aceste cazuri, apar dificultati in estimarea deprecierii fizice,
functionale sau externe, precum si in aprecierea profitului antreprenorului.
O limitare serioasa a metodei este data de ipoteza realizarii constructiei intr-un timp scurt, fapt ce nu
este intodeauna real sau posibil.
3.2.3.- Procedura de evaluare
Dupa inspectarea imprejurimilor, a amplasamentului si a constructiilor culegand toate datele evaluate,
evaluatorul va urmari o serie de etape pentru a ajunge la valoarea estimata de metoda costului.
- Estimarea valorii terenului in ipoteza ca este liber si disponibil pentru a fi realizata cea mai buna
utilizare a sa.
- Estimarea costului de constructie sau de inlocuire a structurilor primare efective la data evaluarii,
incluzand costurile directe si costurile indirecte.
- Estimarea altor costuri (indirecte) aparute dupa construire, necesare ca sa aduca o constructie nou,
neocupata, la conditia si gradul de ocupare de pe piata.
- Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat in urma analizei pietei.
- Insumarea costurilor de inlocuire sau de reconstructie, costurile indirecte si a profitului
antreprenorului (exprimate deseori ca un procent din costurile directe si indirecte) pentru a ajunge la
costul total de inlocuire sau de reconstructie.
- Estimarea deprecierilor constructiilor care se compune din trei mari categorii: deprecierea fizica,
deprecierea functionala si deprecierea cauze externe (economice).
- Scaderea deprecierii cumulate din costul total de reconstructie sau de inlocuire pentru a obtine costul
net.
- Estimarea costului de reconstructie sau de inlocuire si deprecierea pentru orice cladiri adiacente sau
imbunatatiri ale amplasamentului si apoi scaderea deprecierii estimate din costul de reproductie sau de
inlocuire alacestor imbunatatiri.
- Adaugarea costului net al imbunatatirilor la costul net al constructiilor.
- Adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.
-Corectarea valorii proprietatii pentru a reflecta un drept partial de proprietate (cand este cazul).

3.2.4.- Cea mai buna utilizare

Relatiile dintre comportamentul economic si evaluare sunt evidente clar pe pietele imobiliare.
Cunoasterea si intelegerea comportamentului pietei sunt esentiale pentru conceptul “cea mai buna
utilizare”. Cand scopul unei evaluari este estimarea valorii de piata, analiza celei mai bune utilizari
identifica cea mai profitabila utilizare competitiva in care poate fi pusa proprietatea.
Prin urmare, “cea mai buna utilizare” este un concept fundamentat de piata imobiliara.
3.2.4.1.- Definitie
Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel: “Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren
liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat
cea mai mare valoare”
Pentru a clarifica diferenta intre cea mai buna utilizare a unui teren liber si a unui teren construit,
consideram o casa de locuit pentru o familie. Daca proprietatea este amplasata intr-o zona comerciala,
productivitatea maxima a terenului considerat liber ar putea fi obtinuta prin utilizare comerciala. Totusi
daca nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidentiala atunci aceasta va fi
considerata ca fiind cea mai buna utilizare. Daca valoarea terenului liber e mai mare decat valoarea
terenului construit, cea mai buna utilizare este teren liber.Cea mai buna utilizare a unui anumit lot de
teren nu este determinata printr-o analiza subiectiva de catre proprietar, antreprenor sau evaluator; cea
mai buna utilizare este conturata de fortele competitive pe piata care fundamenteaza si valoarea de
piata.Cand potentialii cumparatori doresc sa achizitioneze o proprietate pentru folosinta personala,
motivatia lor principala o reprezinta beneficiile obtinute prin satisfactiei dorite, prestigiu si intimitate.
Cumparatorii investitori sunt motivati de profitul net sau acumularea de capital si chiar de unele
facilitati fiscale. Investitorii sunt interesati direct de fezabilitate ca o indicatie ca un proiect ar putea
satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatarii si o crestere
potentiala a valorii.Prin urmare exista o relatie intre analiza pietei, studiu de fezabilitate si alegerea
celei mai bune utilizari, toate aceste activitati operand cu tehnici similare.
Tabel 4
Relatia analiza pietei, fezabilitate si cea mai buna utilizare

Analiza pietei Studiu fezabilitate Selectia celei mai bune

Identifica cererea determina valoarea pe utilizari
pentru utilizari baza unor criterii variabile utilizarea ce conduce
alternative (valoarea reziduala a terenu- la valoarea maxima
lui, rata de rentabilitate,
valoare capitalizata globala)

Analizei ofertei si Calculul cash-flow si alegerea Specificatia conditiilor

cererii pentru a ratei de actualizare; calculul de utilizare, planificarea
prognoza rata de valorii pentru diferite utilizari in timp si participantii
absorbtie si chiria de pe piata (utilizator,
probabila pentru investitor, creditor)
diferite utilizari.
Traditional, analiza celei mai bune utilizari a fost asociata cu analiza reziduala a terenului ce este
cuprinsa in economia clasica. In aceasta analiza, valoarea este data de nivelul ce ramane dupa ce a fost
amortizata constructia.In timp ce cladirile se pot schimba, nu acelasi lucru se poate spune despre
caracteristicile esentiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul
conducator si valoarea proprietatii imobiliare este in functie de venitul adus de teren.
Cea mai buna utilizare a terenului liber
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat
prin demolarea constructiilor. In aceasta ipoteza, pot fi identificate utilizari care creeaza valoare si
evaluatorul poate incepe selectia de proprietati comparabile si sa estimeze valoarea terenului.
Daca o prognoza a celei mai bune utilizari indica o schimbare in viitor, cea mai buna utilizare actuala
este considerata interimara. De exemplu, o ferma la marginea orasului poate fi o utilizare interimara
daca orasul se va dezvolta si terenul poate fi parcelat. In unele cazuri, cea mai buna utilizare este ca
terenul sa ramana liber pana cand piata va fi pregatita pentru dezvoltare imobiliara.Daca cea mai buna
utilizare implica realizarea unor constructii, atunci evaluatorul trebuie sa determine tipul si
caracteristicile constructiei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cate etaje, ce dimensiuni si utilitati;
care va fi chiria si nivelul cheltuielilor de exploatare; cat va costa constructia.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
Cea mai buna utilizare a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati
imobiliare prin constructiile ce-i apartin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie mentinut asa
cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat partial, sau inlocuit cu un alt tip de constructie sau
cu un alt grad de utilizare a terenului.Utilizarea care maximizeaza valoarea unei proprietati in functie
de rata de fructificare pe termen lung si riscul asociat este cea mai buna utilizare a terenului construit.
In analiza celei mai bune utilizari a proprietatilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie sa considere
orice modernizare ce este in concordanta cu preferintele pietei. De exemplu, cea mai buna utilizare a
unei case de lux trebuie sa reflecte toate modernizarile ce sunt necesare pentru a obtine o maxima
satisfactie.
3.2.4.2.- Scopul analizei celei mai bune utilizari
Evaluatorul trebuie sa faca deosebirea intre analiza considerand terenul liber si analiza considerand
terenul construit si raportul de evaluare trebuie sa identifice, explice si justifice cu claritate scopul si
concluziile aferente fiecarei utilizari.
Cea mai buna utilizare a terenului liber
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si toate
utilizarile potentiale.
Valoarea terenului este determinata de utilizarea potentiala si nu de utilizarea actuala. Aproape orice
cladire poate fi demolata (exceptie pot fi cele din patrimoniu) si aceasta se face cand ea nu mai adauga
valoare terenului.
Reglementarile referitoare la constructiile din patrimoniu fac uneori imposibila demolarea si prin
urmare un regim fiscal special poate duce la cresterea valorii lor, pastrand utilizarea actuala ca fiind cea
mai buna utilizare.
Exista doua motive pentru a identifica cea mai buna utilizare a terenului considerat liber, si anume:
= estimarea valorii separate a terenului;
= identificarea tranzactiilor comparabile cu terenuri libere.
Cea mai buna utilizare a terenului construit
Si aici exista doua motive:
= identificarea utilizarii proprietatii care va asigura cea mai inalta fructificare a capitalului
investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente in hotel);
 = identificarea proprietatilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect sa folosesti o
proprietate comparabila ce are cea mai buna utilizare ca birouri, in evaluarea unei proprietati ce are cea
mai buna utilizare ca hotel).
3.2.4.3.- Criteriile analizei
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie sa
fie permisa legal, posibila fizic, fezabila financiar si maximum productiva. Posibilitatea fizica si
legalitatea trebuie considerate mai intai.
Permisa legal
In toate cazurile, evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. El trebuie sa
analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii,
restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.Inchirierea
pe termen lung poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze din contractul de
inchiriere.Daca nu exista restrictii cu caracter privat, atunci utilizarile admise de certificatul de
urbanism determina alternativele avute in vedere pentru cea mai buna utilizare. Evaluatorul poate avea
in vedere - cu riscurile aferente - si eventualele modificari ale planurilor de urbanism, elemente ce
trebuie clar explicate in raportul de evaluare.Normativele de constructii si conditiile de impact asupra
mediului pot avea influente asupra fezabilitatii utilizarii, daca nu o scot in afara legii.
Posibila fizic
Dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si
riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii) afecteaza utilizarile unei anumite proprietati
imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai buna utilizare numai ca facand parte dintr-un
ansamblu. In acest caz evaluatorul va analiza si fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera
capacitatea si disponibilitatea unitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica,
gaze, agent termic etc.) Structura geologica a terenului poate impiedica (sau face foarte scumpe)
anumite utilizari ale proprietatii, cum ar fi: cladiri cu regim inalt de inaltime, subsoluri multiple etc.
Conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale pentru o alta utilizare,
considerara mai buna.
Fezabila financiar
Utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate mai
departe pentru a determina daca ele ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare,
obligatiile financiare si amortizarea capitalului. Toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare
pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.Pentru a determina fezabilitatea financiara,
evaluatorul va previziona veniturile generate de proprietate, din care se va scadea cheltuielile de
exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultand profitul net. Se va calcula rata de fructificare a
capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata,
atunci utilizarea este fezabila financiar.
Maxim productiva
Dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce la cea
mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta de
piata pentru acea utilizare.Valoarea reziduala a terenului poate fi gasita estimand valoarea utilizarii
propuse (teren si constructii) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si al capitalului, necesare
realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata si prin capitalizarea venitului rezidual alocat
terenului.Venitul alocat terenului este venitul ramas dupa scaderea cheltuielilor de exploatare si a
recuperarilor capitalului investit in constructiile alocate in proportiile determinate pe piata imobiliara.
Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este, de obicei, o utilizare pe termen lung si se presupune
ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor.
3.2.4.4.- Situatii speciale
Ipotezele analizei cele mai bune utilizari sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizarile
proprietatilor imobiliare. In identificarea celor mai bune utilizari sunt necesare consideratii speciale
pentru utilizarile singulare, interimare, neconforme legal, utilizari ce nu sunt cele mai bune, utilizari
multiple, cu destinatie speciala, speculative si pentru terenul liber in exces.
Utilizari singulare Cele mai bune utilizari sunt, in general, conforme sau similare cu utilizarile
inconjuratoare. De exemplu, o casa de locuit nu este adecvata in aproprierea unei mari fabrici.
Totusi, cea mai buna utilizare poate fi neobisnuita sau chiar unica. De exemplu, o cladire mare de
birouri este ceruta de piata, dar este suficienta una singura pentru localitatea respectiva.
Utilizarile interimare
In multe cazuri, cea mai buna utilizare poate sa se modifice in viitorul previzibil. In asemenea situatii,
dezvoltarea imediata a proprietatii sau conversia ei pentru cea mai buna utilizare in viitor este, de
obicei, nefezabila financiar in prezent.
Deci, utilizarea interimara este cea mai buna utilizare dar aceasta s-ar putea schimba in timp relativ
scurt. Ferme, parcaje, cladiri vechi sau constructii provizorii, reprezinta utilizari interimare.
Multe din constructiile demodate nu indeplinesc criteriile de cea mai buna utilizare, dar ele totusi
genereaza valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piata recunoaste ca in timpul
tranzactiei catre o noua utilizare, vechile constructii pot face o proprietate mai valoroasa decat terenul
liber. Cand se face o comparatie cu alte proprietati, trebuie luate in considerare diferentele intre
utilizarile interimare chiar daca cele mai bune utilizari in viitor sunt identice.
Daca pentru doua utilizari actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat in
considerare si trebuie facuta o corectie.
Utilizari neconforme legal
O utilizare neconforma legal este o utilizare ce a fost stabilita si mentinuta legal, dar nu mai este
conforma cu noile reglementari legale ale zonei in care este amplasata. De obicei, aceste noi
reglementari permit existenta in continuare a vechilor utilizari, dar interzic extinderea sau modificarile
importante care sa continue utilizarea neconforma. Cand o utilizare neconforma inceteaza, de obicei ea
nu mai poate fi reluata.
Uneori o utilizare neconforma legal poate produce un venit mai mare si deci va avea o valoare mai
mare decat o utilizare conforma. Deci pentru a estima valoarea unei proprietati cu utilizare neconforma
legal, prin comparatie cu proprietati competitive similare, trebuie sa se efectueze acele corectii care
reflecta utilizarea mai intensa dar neconforma legal. De obicei, orice surplus ce rezulta dintr-o utilizare
neconforma legal este legat direct de constructia existenta si, prin urmare, venitul suplimentar ar trebui
capitalizat pe durata de vata economica a constructiei.
Utilizari care nu sunt cele mai bune
Multe constructii existente nu reprezinta cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare cu toate ca, in
general, cea mai buna utilizare este in aceeasi categorie cu utilizarea existenta (locuinta, bloc de
apartamente, cladire administrativa). Prin urmare, in aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza
conditiilor externe.In unele cazuri, categoria proprietatii existente este diferita de cea a celei mai bune
utilizari si deci apare o depreciere din cauza conditiilor externe. Pentru a intelege importanta coerentei
in evaluarea terenului si a constructiilor, sa examinan un caz.Un bloc de locuinte este amplasat intr-o
zona in care activitatea industriala reprezinta cea mai buna utilizare a terenului. Terenul considerat liber
are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare decat daca ar fi utilizat pentru locuinte. Blocul
de locuinte existent are valoare de 300 milioane lei, valoare ce reflecta o diminuare din cauza
amplasarii intr-o zona industriala (zgomot, poluare etc.) Aceeasi constructie ar avea valoarea de 500
milioane lei daca ar fi fost amplasata intr-un cartier de locuinte.Prin urmare, evaluatorul va considera
valoarea cladirii la 300 milioane lei si a terenului la 100 milioane lei, adica total 400 milioane lei. Nu
este corect ca sa se considere valoarea constructiei de 500 milioane lei si a terenului de 40 milioane lei
(utilizare pentru locuinte intr-o zona industriala), deci in total 540 milioane lei.
Utilizari multiple
Deseori cea mai buna utilizare pentru un lot de teren implica mai multe tipuri de utilizari. De exemplu:
pe un teren s-ar putea construi in fata (la strada), un complex comercial cu case in spate sau blocuri in
jurul unui teren de golf si case pe terenul ramas. Daca terenul este in zona industriala, atunci in fata se
vor amplasa magazine si in spate depozite si/sau mici ateliere/fabrici.Si o cladire are utilizari multiple
cum ar fi hotel, restaurant, magazine, birouri. Evaluatorul va estima contributia la valoare a fiecarei
utilizari, dar trebuie sa se asigure ca suma valorilor utilizarilor separate nu depaseste valoarea totala a
proprietatilor.
Utilizari speciale
Deoarece proprietatile cu destinatie speciala sunt adecvate numai pentru o singura utilizare sau pentru
un numar foarte limitat de utilizari, evaluatorul va intampina dificultati in specificarea cele mai bune
utilizari. De fapt, cea mai buna utilizare este continuarea utilizarii actuale daca se dovedeste viabila.
Daca utilizarea curenta este depreciata fizic sau functional si alte utilizari alternative nu sunt fezabile,
atunci cea mai buna utilizare este demolarea si casarea constructiei.
Uneori aceste proprietati se analizeaza pe baza a doua utilizari:
.- continuarea utilizarii speciale existente;
.- conversia la o utilizare alternativa;
Utilizari speculative
Terenul pastrat pentru vanzare ulterioara poate fi considerat ca o investitie speculativa. Cumparatorul
sau proprietarul poate crede ca valoarea terenului va creste, dar exista un risc considerabil ca nu va
aparea cresterea asteptata cat timp speculatorul detine terenul. Cu toate acestea, valoarea actuala a
terenului este o functie de cea mai buna utilizare a sa in viitor si deci evaluatorul trebuie sa ia in
discutie cea mai buna utilizare potentiala in viitor.
Teren in exces
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai buna utilizare.
Unele proprietati construite au teren in exces care nu sunt necesare constructiilor existente. In unele
cazuri, cea mai buna utilizare a terenului in exces este sa ramana liber. In alte situatii, poate fi o
extindere in viitor a constructiilor existente sau dezvoltarii viitoare ca o entitate separata. Terenul de
parcare sau terenul de joaca nu este teren in exces. Determinarea terenului in exces se poate face si
dupa normativele MLPAT.
3.2.5.- Valoarea amplasamentului
Oferta de teren este relativ stabila cu toate ca pot aparea usoare modificari ale ofertei si calitatii
terenului, pe durata vietii omenesti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole
necorespunzatoare, desertificare, cutremure si alunecari de teren).Terenul are valoare pentru ca el are
utilitate ca amplasament pentru constructii, de recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de
comunicatii.
3.2.5.1.- Concepte si principii de evaluare
Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principiile evaluarii care
influenteaza valoarea terenului. Astfel, daca cumparatorii anticipeaza ca intr-o anumita zona va fi o
cerere de spatii de birouri in urmatorii 5 ani, ei ar putea fi motivati sa cumpere terenuri pentru
constructie.
Pretul terenului reflecta relatia dintre cerere si oferta care oscileaza in jurul echilibrului, desi pe termen
scurt acest principiu ar putea sa nu se aplice in totalitate. Astfel, daca un anumit tip de proprietate
imobiliara este foarte rar intalnit intr-o anumita zona, presiunea concurentei extrem de puternice poate
duce la cresterea valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietatii. In orice caz, valoarea de
piata este in general pretul cel mai probabil pe care il poate sustine piata si prin urmare se va restabili
echilibrul intre chirie, pret si valoarea terenului.Valoarea terenului este influentata de jocul intre cerere
si oferta daca utilizarea economica a unui amplasament determina valoarea terenului pe o anumita
piata.Principiul substitutiei care spune ca un cumparator nu va plati mai mult decat pentru un alt teren
similar, indica faptul ca pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preturi va exista cea mai mare
cerere.Principiul echilibrului face legatura intre elementele unui complex economic in care terenul are
un rol esential.
2.5.2.- Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si imbunatatirile, influenteaza utilizarea
terenului si implicit valoarea sa.Elementele fizice pe care le va lua in considerare evaluatorul sunt:
dimensiunea, forma, dimensiunea la fatada, topografia, localizarea, orientarea fata de vant, soare sau
vedere. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea si drenajul.
Existenta unor utilitati, cum ar fi: apa, canalizare, electricitate, gaze, telefon, influenteaza utilizarea si
posibilitatile de dezvoltare a lotului de teren.Un lot de teren devine amplasament cand este imbunatatit
si gata de a fi utilizat pentru un anumit scop. Imbunatatirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare,
racordarea la apa, gaze, electricitate si telefon. Imbunatatirile externe lotului pot fi strazile, rampele,
trotuarele, canalizare si linii de utilitati ce pot fi conectate.Valoarea terenului se va considera numai
pentru cazul celei mai bune utilizari si prin urmare se va urmari ipoteza terenului liber si disponibil.Se
spune ca terenul are valoare, iar constructiile contribuie la valoare si aceasta contributie se estimeaza
scazand valoarea terenului din valoarea totala a proprietatii imobiliare. In cazul in care constructiile nu
au valoare adaugata se impune demolarea lor. In anumite cazuri, evaluarea unei proprietati imobiliare
poate cere ca amplasamentul sa nu fie considerat pentru cea mai buna utilizare. Este vorba de a estima
valoarea de utilizare existenta.
3.2.5.3.- Metodele de evaluare a terenului
Se utilizeaza sase metode: comparatia directa, proportia, extractia, parcelarea, tehnica reziduala si
capitalizarea rentei de baza. Proportia si extractia combina metoda costului cu metoda comparatiei
directe; tehnica reziduala combina metoda capitalizarii cu metoda costului, iar parcelarea combina cele
trei metode.
# Metoda comparatiei directe
Se utilizeaza la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Metoda este
cea mai utilizata si preferata cand exista date comparabile.
Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate
si corectate in functie de asemenari sau diferentieri.
Elementele de comparatie sunt drepturile de proprietate, restrictiile legale, conditiile pietei (data
vanzarii), localizarea, caracteristicile fizice, utilitatile disponibile, zonarea si cea mai buna utilizare.
Elementele de comparare cele mai variabile sunt caracteristicile fizice, adica suprafata si forma,
lungimea la fatada, topografia, localizarea si vederea. Este intelept sa se coreleze rezultatele a doua sau
mai multe comparatii.
Daca preturile s-au schimbat rapid in ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate cat mai
apropape de data evaluarii. Uneori evaluatorul trebuie sa aleaga intre tranzactii cu proprietati din
apropiere dar care au avut loc cu mai multi ani inainte de data evaluarii si intre tranzactii recente dar
pentru loturi localizate la distanta; indicat este sa se bazeze pe tranzactiile recente.
In general, suprafata este un element de comparatie mai putin important decat data tranzactiei si
localizarea. Cele mai multe loturi au arie optima, insa daca suprafata e mai mare, valoarea terenului in
plus are tendinta sa se reduca foarte puternic.
De aceea, este bine sa se caute proprietati comparabile dar cu aproximativ aceeasi suprafata.
Zonarea este deseori criteriul de baza de selectie, pentru ca amplasamentele din aceeasi zona sunt cele
mai comparabile. Ca regula generala, cu cat sunt mai multe sau mai mari deosebirile dintre
proprietatea evaluata si cele comparabile, cu atat e mai mare posibilitatea de a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua in considerare si preturile de oferta (nenegociate), desi acestea sunt mai putin
credibile (preturile din ofertele de vanzare sunt mai mari iar cele din ofertele de comparare sunt mai
mici decat preturile negociate.
Informatiile directe se pot obtine din discutiile cu partile implicate in tranzactii: vanzatori, cumparatori,
avocati si agenti imobiliari. In general, pentru fiecare element de comparare sunt necesare corectii ale
preturilor din tranzactiile comparabile. Marimea corectiilor depinde de datele disponibile si sunt
exprimate in mod absolut (in moneda) sau relativ (procente).Corectiile pentru drepturile de proprietate,
finantare si conditiile pietei si de vanzare se fac inaintea celor referitoare la localizare si caracteristicile
fizice. Toate corectiile trebuie prezentate in raportul de evaluare, intr-o forma logica si de inteles.In
localitatile urbane dens dezvoltate, se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi
estimata prin comparatie directa.La fel si loturile libere din localitatile rurale izolate sunt foarte rar
tranzactionate si datele de comparatie pot fi nesigure. In aceste cazuri, valoarea terenului se poate
estima prin metoda proportiei sau prin metoda extractiei.
# Metoda proportiei
Metoda proportiei sau altfel cunoscuta ca metoda alocarii, este bazata pe principiul echilibrului si pe
conceptul contributiei, care spune ca normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea
proprietatii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietati in anumite localizari. Acest raport este in
general, mai sigur cand constructiile sunt relativ noi. La constructiile mai vechi creste raportul valoare
teren/valoarea proprietate.Metoda proportiei nu da o valoare determinata a proprietatii, dar poate fi
folosita cand este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Estimarea este
grosiera pentru ca se pot ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine, pe loturi de teren de valoare
egala.
# Metoda extractiei
Aceasta metoda este o varianta a metodei proportiei si anume valoarea terenului este extrasa din pretul
de vanzare a unei proprietati, prin scaderea contributiei constructiilor care este estimata prin costuri si
uzura. Proprietatile din zona rurala sunt estimate frecvent prin aceasta metoda, deoarece contributia
cladirilor in valoarea totala este, in general, redusa si usor de identificat.Valoarea terenului data de
metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile din tranzactiile terenurilor libere si
este utila mai degraba pentru a estima niste parametri normalizati, decat valori absolute.
# Metoda parcelarii
Metoda este utilizata la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezinta cea mai buna utilizare si
exista date de comparatie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare planificata poate crea o
proprietate mai buna acolo unde zonarea, utilitatile disponibile, conditiile comunale, accesul si alte
elemente sunt intr-o combinatie favorabila.Evaluatorul incepe sa analizeze o parcelare prin
determinarea numarului si dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal si
economic. Loturile propuse trebuie sa fie in conformitate cu cerintele legale si sa indeplineasca
cerintele pietei locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea proprietatii
imobiliare, desi uneori evaluatorul poate gasi prin analogie care este parcelarea adecvata.Se face apoi o
analiza comparativa cu loturile deja construite si dupa corectiile necesare, evaluatorul va estima care
este pretul de vanzare cel mai probabil, durata de construire probabila si rata de absorbtie a parcelelor
de catre piata. Se vor scadea toate costurile directe si indirecte dezvoltarii imobiliare, marketingului si
vanzarii proprietatilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare,
nivelare si finisare a terenului, de construire a strazilor, drumurilor si trotuarelor si de asigura utilitatile.
Vor fi luate in considerare taxele, primele de asigurare, regiile, onorariile, comisioanele si cheltuielile
de publicitate. Se vor deduce sumele reprezentand fructificarea capitalului investit pe perioada de
dezvoltare si profitul antreprenorului. Se obtin astfel, fluxurile de venituri generate de vanzarea
proprietatilor construite pe loturi si aferente numai terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare ce tine cont de riscul aferent dezvoltarii de
proprietati imobiliare si care este obtenabila pe piata. Perioada de actualizare depinde de durata de
construire si de vanzare sustinuta de absorbtia pietei.Metoda parcelarii se utilizeaza si in studiile de
fezabilitate si in evaluarile unde exista un numar redus de tranzactii comparabila. Precizia metodei este
determinata de preciziz ratei de actualizare, a ratei de absorbtie, a costurilor indirecte si pentru servicii.
# Metoda reziduala
Metoda poate fi utilizata in cazurile in care nu sunt disponibile date referitoare la loturi similare de
teren liber. Aceasta tehnica este bazata pe principiul echilibrului si a conceptului de contributie care se
refera la echilibrul agentilor de productie, adica teren, munca, coordonare si capital.
Metoda se utilizeaza cand:
.- valoarea cladirilor e cunoscuta sau poate fi estimata cu o precizie buna;
.- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut si poate fi estimat;
.- se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si pentru teren.
Valoarea cladirilor poate fi estimata ca pentru cladiri noi care reprezinta cea mai buna utilizare si care
nu au uzura fizica sau functionala.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai intai constructia (actuala sau ipotetica) care
reprezinta cea mai buna utilizare. Apoi va estima venitul anual net si stabil, din exploatare, obtinut din
chiria de pe piata si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii. In continuare, evaluatorul va
calcula ce parte din venituri se poate atribui cladirilor si va obtine partea ramasa pentru teren. Aceasta
este capitalizata cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului.
# Metoda capitalizarii rentei de baza
Renta de baza poate fi capitalizata cu o rata corespunzatoare.
Renta de baza este suma platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului in conformitate cu
reglementarile de inchiriere a terenului.
Aceasta procedura este utila cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare. Daca renta
curenta corespunde cu cea de pe piata, atunci valoarea obtinuta prin capitalizare cu o rata de pe piata,
este echivalenta cu valoarea de piata. Daca renta platita prin conditiile contractuale nu corespunde cu
cea de pe piata, se vor face corectiile ce apar din diferentele in conditiile de contract fata de cele
normale pe piata.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si acestea trebuie reflectate in renta de baza.
3.2.6.- Costul cladirilor
Estimarea costurilor cladirilor se face de un evaluator care intelege planurile de constructie,
specificatiile, materialele si tehnicile de constructii. Cladirile se vor inspecta cu atentie si vor fi descrise
complet de evaluator.

3.2.6.1.- Costul de inlocuire/reconstructie

Costul de reconstructie este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de constructie,
arhitectura si planuri de calitate de manopera si ingloband toate deficientele, supradimensionarile si
uzura cladirii evaluate.
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii, o
cladire cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative,
arhitectura si planuri moderne, existente la data evaluarii.
3.2.6.2.- Costuri
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii cladirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferente
indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenta intre costul de construire si valoarea proprietatii
imobiliare dupa terminare, reprezinta profitul antreprenorului, care trebuie corelat cu informatiile de pe
piata.
COSTURI DIRECTE
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forta de munca si materialele utilizate. Regia si profitul
contractantului general si a diferitilor subcontractanti sunt parti ale unui contract de constructie uzual si
reorezinta costuri directe.
Costurile directe cuprind si costul pentru:
.- autorizatia de constructie;
.- materiale, produse si echipamente;
.- manopera;
.- echipamentele folosite in constructie;
.- asigurarea pe durata construirii;
.- organizarea de santier si imprejmuire temporara;
.- spatii de depozitare a materialelor;
.- instalatii electrice si cheltuieli cu utilitati;
.- profitul constructorului si regia, inclusiv supravegherea lucrarilor, asigurarile pentru incendiu,
raspundere sau somaj;
.- garantii de performanta.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie facuta cu atentie, intrucat acestia ofera preturi ce depind nu
numai de situatia de pe piata dar si de starea lor tehnica si financiara.
COSTURI INDIRECTE
Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte dintr-un contract
uzual. Acestea pot cuprinde:
.- costul pentru arhitectura si proiectare, verificare a documentatiilor, ridicare topo, studii de
impact de mediu;
.- onorarii pentru activitati de evaluare, consultanta si asistenta financiara si juridica;
 .- costul investitiei in teren si platile facute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobanzi,
comisioane, taxe);
.- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;
.- costul de investitie in proprietate dupa ce a fost construita, dar inainte de a se obtine gradul de
ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare);
.- investitii suplimentare in constructiile chiriile sau comisioane de inchiriere;
.- marketing, comisioane de vanzare;
.- cheltuieli administrative ale proprietarului;
.- costul transferarii proprietatii.
Aceste costuri se vor estima in conditiile unei piete echilibrate. Pe o piata din afara echilibrului pot
apare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbtie, dar aceste costuri trebuie
considerate ca facand parte din estimarea uzurii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectarii sau taxele de proprietate se iau ca procentaje fata de
costurile directe. Alte costuri (comision de vanzari, inchirieri) sunt legate de piata, iar cele legate de
evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea
activitatilor respective.
PROFITUL ANTREPRENORULUI
Profitul antreprenorului este o marime luata de pe piata si reflecta suma pe care un antreprenor se
asteapta sa o primeasca pentru contributia sa. El reprezinta gradul de risc si de expertiza necesar
realizarii proiectului.
Totusi aceasta nu inseamna ca antreprenorul trebuie sa fie compensat automat pentru eforturile sale;
cheltuiala nu garanteaza valoarea.
In cazul pietelor in cadere, evaluatorul va analiza daca reducerea profitului (sau chiar pierderile)
antreprenorului reprezinta o forma de uzura externa (datorata conditiilor externe).
Functie de practica, profitul antreprenorului poate fi estimat ca un procent din costurile directe, din
costurile directe + indirecte, din costurile directe + indirecte + terenul sau costul total al proiectului.
Nu trebuie sa fie luate in considerare numai profiturile realizate in trecut de antreprenori, ci mai
degraba profiturile asteptate (anticipate) de antreprenori la data evaluarii.
3.2.6.3.- Surse de informatii
Sursele primare de informatii sunt contractele de construire incheiate pentru cladiri similare. Se pot
folosi si specialisti care alcatuiesc devize pentru oferte noi.Unii evaluatori si-au creat baze de date care
contin costuri curente pentru cladiri complete, cum ar fi locuinte, apartamente, hoteluri, magazine,
cladiri comerciale si industriale. Exista si informatii privind indicii de modificare a costurilor, care sunt
utilizati pentru actualizarea unor preturi de barem estimate la o anumita data istorica.In utilizarea
acestor indicii, pot apare unele probleme si anume ca precizia lor nu poate fi demonstrata intotdeauna,
iar structura costurilor se modifica in timp.
3.2.6.4.- Metode de estimare a costului
Se cunosc trei metode traditionale de estimare a costului: metoda comparatiilor unitare, metoda
costurilor segregate si metoda devizelor.
MASURATORI
Desi cladirile pot fi masurate in mai multe moduri, evaluatorul trebuie sa masoare astfel incat sa fie
compatibil cu baza de date comparative.
Masurarea suprafetelor este larg folosita si adecvata pentru cladiri care corespund unui standard de
inaltime de baza.
Ghidul European de masurare a cladirilor defineste aria desfasurata construita ca fiind suprafata unei
cladiri masurata pe exterior la fiecare nivel si include:
. grosimea peretelui exterior si proiectiile exterioare
. suprafetele ocupate de peretii interiori
. coloane, stalpi, camine, casa scarii, lifturi si altele asemenea
. atrium
. camere de depozitare, de combustibili
. WC-uri
. terase acoperite si inchise pe contur cu zidarie
dar nu include:
. balcoane deschise
. scari exterioare
. alei, parcaje
. rampe de incarcare - descarcare.
Pentru alte cladiri adecvat este sa se mosoare volumul cladirii pentru ca regimul de inaltime al etapelor
este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de rugaciuni).
# Metoda comparatiilor unitare
Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar - pe unitatea de suprafata sau de volum. Metoda
utilizeaza costuri cunoscute ale unor structuri similare ajustate pentru conditiile pietei sau diferente
fizice. Costurile indirecte pot fi incluse in costul unitar sau calculate separat. Daca proprietatile
comparabile sunt localizate pe alte piete, evaluatorul va face o corectie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune si anume scade cu cresterea suprafetei sau volumului cladirii.
Aceasta pentru ca instalatiile, centrala termica, lifturile, usile, ferestrele si altele asemanatoare, de
regula nu costa proportional mai mult pentru o cladire mai mare.
Metoda comparatiilor unitare este relativ simpla, practica si larg folosita. Cifrele de cost unitar se
exprima de regula, la suprafata desfasurata construita sau volumul total construit. Costul total este
estimat comparand cladirea evaluata cu cladiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile
preturile de contract. Se va lua in consideratie evolutia preturilor intre data contractului (sau executie)
si data evaluarii.
In lipsa preturilor din contract, costul total de nou a unei cladiri, poate fi preluat din tranzactiile de
cladiri nou construite saca se indeplinesc urmatoarele conditii:
.- constructiile sa reprezinte cea mai buna utilizare a amplasamentului;
.- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
.- cererea si oferta sunt in echilibru;
.- valoarea amplasamentului poate fi determinata.
In acest caz, valoarea cladirii se obtine scazand valoarea terenului din pretul de vanzare total pentru
proprietati comparabile.
In aplicarea corecta a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cladiri similare sau va corecta
un cost unitar de barem, tinand cont de diferentele de dimensiune, forma, finisaje, dotarea cu instalatii,
precum si de diferenta de timp intre data elaborarii costului de barem si data evaluarii.
Raportul intre costul instalatiilor si echipamentelor ce doteaza cladirile si costul de baza al constructiei
a crescut serios de-a lungul timpului. Instalatiile si echipamentele au tendinta sa mareasca costul unitar
si se uzeaza mai rapid decat elementele constructiei propriu-zise. Costurile ar trebui impartite pe
categoriile generale de constructie si separat pentru finisaje deosebite sau pentru echipamente speciale.
Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corectiilor ce apar din cauza existentei sau
absentei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparenta a metodei comparatiilor poate fi inselatoare. Pentru a detine cifre de cost unitar
singure, evaluatorul trebuie sa actioneze logic si sa compare cu atentie cladirea evaluata cu cladiri
similare sau structuri standard catalogate.
Totusi, cand este corect aplicata, metoda duce la estimari rezonabil de precise pentru costul de
productie sau de inlocuire.
# Metoda costurilor segregate
In aceasta metoda se aplica costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii si exprimate fata de
unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda, evaluatorul calculeaza un cost unitar bazat pe
cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera pentru fiecare metru patrat de
suprafata.
De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseala, metru liniar de perete de o anumita
inaltime etc.
Costurile estimate se bazeaza pe costuri normate pentru diferite componente ale constructiei. De
exemplu, costul de lucrari de excavare se exprima de regula, in lei/metru cub; costul fundatiei in
lei/metru liniar.
Regia si profitul constructorului pot fi incluse in costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile
indirecte de regula se calculeaza separat.
Totusi, sunt necesare cunostinte de specialitate pentru a asambla costurile de baza ale echipamentelor,
materialelor si manoperei si de a le combina intr-o estimare de cost finala. Daca este bine pusa la punct,
metoda costurilor segregate poate inlocui o expertiza cantitativa completa si poate duce la o estimare
precisa a costului de reproductie sau de inlocuire, cu un efort considerabil mai mic.
# Metoda devizelor
Metoda cea mai precisa este metoda devizelor, in care se face un calcul ce reflecta cantitatea si calitatea
tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara. Apoi se adauga cheltuielile
conexe, regia si profitul.
3.2.7.Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de reproductie sau de inlocuire a constructiilor ce
poate apare din cauze fizice, functionale sau externe.
Teoretic, deprecierea poate incepe sa se acumuleze de la finalizarea constructiei chiar daca reprezinta
cea mai buna utilizare a amplasamentului.
2.7.1.- Definitii
Deprecierea este o pierdere in valoarea proprietatii imobiliare din orice cauza. Este diferenta
intre costul de reproductie sau de inlocuire a constructiei si valoarea ei de piata.
Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau defecte de structura.
Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cladirii
din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori externi proprietatii
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietatilor imobiliare in zona, urbanismul,
finantarea si reglementarile legale.
Uzura scriptica este o notiune contabila ce se refera la valoarea imobilizarilor retinuta de
proprietar. Uzura scriptica (amortizarea) nu este o marime data de piata, ci este reglementata de
autoritatea fiscala si se raporteaza la valoarea de intrare (de inventar).
Durata de viata economica este perioada de timp in care constructiile contribuie la valoarea
proprietatii imobiliare. Durata de viata fizica poate depasi durata de viata economica, dar
reparatiile si modernizarile aduse proprietatilor mai vechi pot extinde durata de viata
economica care insa nu poate depasi durata de viata fizica.
Durata de viata economica ramasa este perioada de timp estimata, in care constructiile vor
continua sa contribuie la valoarea proprietatii imobiliare.Evaluatorul va estima durata de
viata economica ramasa, interpretand atitudinile si reactiile cumparatorilor de proprietati
competitive.
Varsta scriptica, sau varsta istorica sau calendaristica, este numarul de ani trecuti de la
terminarea constructiei. Varsta efectiva este varsta data de starea tehnica si utilitatea
 constructiei. Varsta efectiva poate diferi de varsta scriptica, functie de lucrarile de intretinere
realizate in trecut.
3.2.7.2.- Metode de estimare
Exista mai multe metode de estimare a uzurii acumulate. Oricare este acceptabila daca evaluatorul o
aplica corect si logic si daca ea reflecta o reactie a unui cumparator informat si prudent fata de situatia
constructiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corecta si fundamentata a uzurii acumulate, prin oricare din metode ,
evaluatorul trebuie sa ia in considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar sa socoteasca
fiecare element numai o singura data.
Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de viata economica, metoda modificata a
duratei de viata economica, metoda segregarii, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca o metoda
suplimentara, metoda duratei de viata fizica poate fi utilizata numai pentru a estima uzura fizica.
Deprecierea se aplica numai constructiilor pentru ca terenul este un activ cu durata de viata nelimitata.
# Metoda duratei de viata economica
Prin aceasta metoda, se aplica la costul constructiilor un raport calculat intre varsta efectiva si durata
totala de viata economica, totul socotit la data evaluarii.
DU
Formula este: x cos tul de reproductie / inlocuire
DT

Metoda pare simpla, dar multe elemente ale uzurii sunt ascunse din cauza ca sunt grupate. Un punct
slab major al metodei este faptul ca elementele recuperabile ale uzurii nu sunt tratate separat. In plus,
metoda nu ia in considerare faptul ca unele componente ale cladirii pot avea o durata de viata fizica mai
scurta sau mai lunga. Durata de viata economica are semnificatie numai pentru uzura globala.
# Metoda modificata a duratei de viata economica
In aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaza mai intai costul de a elimina toate elementele
recuperabile ale uzurii fizice aparute ca urmare a intretinerii necorespunzatoare, precum si cele ale
neadecvarii functionale. Aceasta suma se scade din costul cladirii de la data evaluarii. Apoi evaluatorul
va estima un procentaj sau o suma globala care sa acopere toate elementele nerecuperabile. Aceasta
suma este raportul dintre varsta efectiva/durata totala de viata economica aplicat la costul cladirii,
minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice si functionale.
Este necesar sa se tina seama ca prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viata
economica va creste si/sau varsta efectiva va scade.
Si aceasta metoda nu ia in considerare diferitele durate de viata ramase pentru diferite elemente
componente ale cladirii.
Metoda presupune ca unitatea cladirii se reduce linear, ceea ce face ca aplicarea sa fie simpla, dar poate
nu totdeauna realista.
Totusi, metoda reprezinta un mijloc convenabil de a face comparatii intre diferite proprietati imobiliare.
# Metoda segregarii
Metoda solicita evaluatorului sa analizeze separat fiecare cauza a uzurii, sa o cuantifice si apoi sa
totalizeze o suma globala. Daca evaluatorul utilizeaza costul de inlocuire, anumite forme ale uzurii
functionale sunt eliminate automat.
Cele 5 tipuri de uzura care pot afecta o cladire, sunt:
.- uzura fizica recuperabila;
.- uzura fizica nerecuperabila;
.- neadecvarea functionala recuperabila;
.- neadecvarea functionala nerecuperabila;
.- deprecierea externa (ce poate fi temporara).
In general se cuantifica mai intai deprecierea recuperabila si apoi cea nerecuperabila si externa.
# Metoda comparatiei
In aceasta metoda se considera ca uzura acumulata este diferenta intre costul de reproductie sau de
inlocuire si contributia in valoare a constructiilor, toate estimate la data evaluarii.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atat la tranczatii de
proprietati construite, cat si de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date sa corespunda unor
proprietati similare cu cea evaluata si nu se pot lua in considerare tranzactii cu drepturi de proprietate
partiale (concesiuni, incheieri, drept de folosinta etc).
Metoda nu face distinctie intre diferite tipuri de uzura: fizica, functionala sau externa.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale si corecte ale unor tranzactii de proprietati
comparabile; prin urmare nu pot fi aplicate intr-o piata limitata sau pentru anumite proprietati
imobiliare cu destinatie speciala. In plus, estimarea raportului intre valoarea terenului si a constructiilor
este dificil de fundamentat sau de justificat.
Tabelul 5
Tip depreciere Costul de reconstructie Costul de inlocuire

Uzura fizica
Recuperabila Costul de recuperare Costul de recuperare

Nerecuperabila Durata de viata fizica sau durata de

viata economica (cu corectia
vechimii efective)
Neadecvarea functionala

.- Recuperabila
= Deficienta care necesita

Suplimentare Costul suplimentar minus cost daca

e inclusa in constructie noua

Inlocuire sau modernizare Costul elementului existent in

costul de nou minus uzura fizica
aplicata anterior plus costul de
inlocuire minus valoarea reziduala

Supradimensionare Costul curent de nou minus uzura Costul pentru

fizica aplicata plus costul pentru inlocuire minus
inlocuire minus valoarea reziduala valoarea reziduala

.- Nerecuperabila

= Deficienta este
. Elementul neinclus Renta neta capitalizata
costul de nou, dar ar Pierderea la R minus costul daca
trebui este inclus in costul de nou

. Elementul inclus in Costul curent de nou minus uzura

de nou, dar n-ar trebui fizica aplicata minus valoarea
adaugata

. Supradimensionarea Costul curent de nou minus uzura Valoarea capitalizata

(supradotare) fizica aplicata plus valoarea a costului
capitalizata a costului suplimentar suplimentar minus
minus valoarea adaugata valoarea adaugata
 Deprecierea externa Capitalizarea pierderii de venit net
datorate deprecierii externe;
alocarea proportionala pentru
cladire.

3.3. METODE DE RANDAMENT

Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri.
Cumparatorul este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si care urmareste mai degraba
veniturile din investitie si nu avantajele detinerii proprietatii.
Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al
investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea
proprietatii. O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre
capacitatea de generare a venitului si valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o proprietate
imobiliara care genereaza venituri, schimba in fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi
castiguri in viitor.Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea/actualizarea castigurilor constau in
tehnici si formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacitatii de generare a venitului
unei proprietati imobiliare (in general masoara castigurile realizate sub forma baneasca), care
transforma castigurile viitoare in valori prezente.
Metodele de randament reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii
proprietatilor. Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in relatie cu celelalte categorii
de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este compus din tehnici si proceduri integrate,
interdependente, menite sa conduca la o estimare convingatoare si rezonabila a valorii unei proprietati.
Analiza datelor privind cheltuielile si veniturile aferente unei proprietati construite punctul de plecare
in aplicarea metodelor de randament in evaluare.
3.3.1.- Relatii cu factorii care influenteaza valoarea si principiile de evaluare
Metodele de randament se bazeaza si sunt corelate cu factorii esentiali de influenta asupra valorii
precum si cu principiile de evaluare a proprietatilor imobiliare.
3.3.1.1.- Previzionarea si anticiparea schimbarii
Principiul abordarii previzionale este fundamental pentru metodele de randament. Intrucat valoarea
rezultata din asteptari legate de castigurile care pot fi obtinute in viitor, valoarea este definita ca suma
prezenta a dreptului de a obtine castiguri in viitor. Toate metodele de randament incearca sa
previzioneze veniturile viitoare si sa determine valoarea prezenta a acestora. Aceste metode implica, pe
de o parte anticiparea veniturilor viitoare si, pe de alta parte, selectarea unei rate de actualizare si/sau
unei rate de capitalizare, care reflecta implicit modelul de evolutia veniturilor. O metoda de randament
trebuie sa tina seama de efectele pe care schimbarile anticipate le au asupra marimii veniturilor viitoare.
Pentru a putea furniza indicatii relevante asupra valorii, asteptarile investitorilor privind modificarea
volumului veniturilor, cheltuielilor necesare pentru obtinerea veniturilor respective, posibilele
cresteri/descresteri ale valorii proprietatii trebuie sa fie atent analizate si previzionate.Tehnicile de
actualizare/capitalizare utilizate in evaluarea proprietatii trebuie sa reflecte faptul ca evolutia efectiva a
veniturilor, a cheltuielilor, a valorii proprietatii poate sa fie diferita fata de cea anticipata initial de
investitoti la data evaluarii.Cu cat exista mai multa incertitudine asupra evolutiei variabilelor
mentionate, cu atat mai riscanta este investitia in proprietatea respectiva. Investitorii se asteapta sa
castige venituri mai mari, sa realizeze un randament superior in cazul investitiilor cu grad de risc mai
ridicat. Aceasta relatie trebuie sa se reflecte in nivelul ratei de actualizare sau de capitalizare selectate.
3.3.1.2.- Cererea si oferta
Principiul cererii si ofertei, precum si conceptul implicit al acestor variabile, concurenta, sunt extrem
de importante in previzionarea veniturilor viitoare si in estimarea randamentului asteptat al unei
investitii. Atat fluzurile normale de venituri, cat si randamentul mediu sunt determinate de piata. Chiria
obtinuta de proprietarul unui motel, al unui centru comercial, al unui centru de afaceri sau al oricarei
proprietati generatoare de venituri nu variaza substantial fata de chiria solicitata de proprietarii unor
proprietati concurente, aceeasi calitate a serviciilor.
Atunci cand cererea pentru un anumit tip de spatiu depaseste oferta existenta, proprietatii au
posibilitatea sa mareasca chiriile. Gradul de ocupare a spatiilor creste, iar cei care se ocupa de
dezvoltarea imobiliara considera ca este profitabil sa construiasca noi spatii. Valoarea proprietatii creste
pana cand cererea si oferta se afla in echilibru.
Pe de alta parte, cand cererea pentru spatii este inferioara ofertei existente chiriile scad, gradul de
ocupare scade. Prin urmare, evaluatorii trebuie sa tina seama de cererea pentru tipul particular de
proprietate, influenta cererii asupra ofertei, atunci cand estimeaza fluzurile viitoare si randamentul
capitalului.
3.3.1.3.- Substitutia
Pretul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o proprietate sunt determinate de pretul,
chiria sau randamentul realizat de proprietati similare (substituibile).
Principiul substitutiei este un principiu care rezulta din functionarea pietei, care furnizeaza elemente de
fundamentare pentru estimarea veniturilor si cheltuielilor generate de proprietate, pentru alegerea unei
rate de actualizare/capitalizare adecvate proprietatii evaluate.
Principiul substitutiei poate fi utilizat si pentru testarea validitatii metodelor de randament si a nivelului
de incredere a ipotezelor si datelor folosite in aplicarea acestor metode.
3.3.1.4.- Echilibrul
Principiul echilibrului si celelalte concepte conexe au o semnificatie deosebita la aplicarea metodelor
de randament in evaluare. Un echilibru coresponzator intre tipul proprietatii si amplasamentul sau
creeaza si mentine valoarea; dezechilibru in ceea ce priveste utilizarea eficienta a unei proprietati poate
conduce la un declin al valorii. Utilizarea eficienta a unei proprietati este sustinuta de reglementari
privind planificarea urbanistica sau zonarea.
Conceptul de contributie reflecta faptul ca un echilibru rezonabil intre cei patru agenti de productie care
intervin in procesul de utilizare a unei proprietati generatoare de venituri creeaza si sustine maximum
de profitabilitate. Daca o proprietate este supra sau insuficient dotata in raport cu destinatia sa, profitul
realizat va fi afectat in mod direct.
3.3.1.5.- Factori externi
Factorii externi pot avea influente pozitive asupra valorii proprietatilor generatoare de venituri.
Blocurile de apartamente sau cladirile administrative sunt expuse influentei aceluiasi tip de factori
externi (disponibilitatea si calitatea transportului in comun, a zonelor comerciale) ca si locuintele
unifamiliale.
In acelasi mod, spatiile cu destinatie comerciale sunt influentate pozitiv de imprejurimi atractive,
spatioase, accesibile si sunt influentate negativ de imprejurimi neatractive, murdare, prost intretinute.
Influentele negative generate de rata inalta a infractiunilor din ultimii ani au efectuat toate tipurile de
proprietati.
Factorii externi cum ar fi poluarea, imprejurimile respingatoare pot afecta inclusiv valoarea
proprietatilor utilizate ca spatii de productie pentru industria grea.
Metodele de randament considera proprietatea ca o investitie generatoare de venituri. Cumparatorul
este de obicei un investitor care nu ocupa proprietatea si care urmareste mai degraba veniturile din
investitie si nu avantajele detinerii proprietatii.
3.3.2. Definitii

Venit Sumele de bani sau alte beneficii presupuse a fi obtinute periodic

Venit si valoare Cand acestea sunt sub forma unor sume de bani, relatia dintre venit si pretul de piata a
unor proprietati competitive poate fi exprimata ca un raport sau o rata. Atunci cand este rezonabil sa se
presupuna ca aceasta relatie este constanta pentru proprietati de tip similar in conditii de piata similare,
rata de pe piata poate fi aplicata pentru a converti venitul obtinut in viitor, printr-un proces de
capitalizare (acumulare) pentru a estima valoarea prezenta a proprietatii evaluate.
Multiplicator Relatia intre pretul de vanzare si venitul brut periodic
Rata de capitalizare Raportul intre venitul net periodic (anual) si pretul de vanzare
Aplicabilitatea Metodele de randament sunt aplicabile la orice proprietate ce poate fi inchiriata, dar in
practica acest lucru este posibil numai cand vor fi previzionate veniturile ce pot fi obtinute in viitor
Deoarece proprietatile rezidentiale unifamiliale (case sau apartament) sunt cumparate de cele mai multe
ori de catre cei care le ocupa, metodele de randament sunt mai putin adecvate.
3.3.3. Metoda multiplicatorului chiriei brute (MCB)
Metoda multiplicatorului chiriei brute este o metoda de evaluare ce se bazeaza pe premisa ca un
cumparator informat nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de a obtine o fructificare
similara la acelasi nivel de risc.
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este raportul dintre pretul de vanzare si chiria lunara pentru o
locuinta nemobilata.
Metoda se bazeaza pe aplicarea urmatoarelor principii ale evaluarii: substitutia, anticiparea, contributia.
Procedura de evaluare are trei etape:

 Estimarea chiriei lunare de piata pentru proprietatea de evaluat (nemobilata);

 Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piata referitoare la preturile unor proprietati
comparabile ce erau inchiriate in momentul vanzarii;
 Inmultirea chiriei brute estimate pentru proprietatea de evaluat cu multiplicatorul chiriei brute
pentru a estima valoarea proprietatii.
Metoda MCB presupune ca sunt indeplinire urmatoarele conditii:

 date privind vanzarile si chiriile sunt disponibile pe piata locala pentru proprietati ce sunt
comparabile si competitive cu proprietatea de evaluat;
 aceleasi influente si tendinte ale pietei actioneaza asupra preturilor de vanzare si asupra chiriilor.
Ele vor evolua in aceeasi directie si proportional ca raspuns al schimbarilor de pe piata;
 cheltuielile de exploatare si costurile proprietatii sunt similare la proprietati comparabile;
 chiria bruta este un indicator bun pentru valoarea de piata pe piata locala;
 chiria bruta estimata pentru proprietatea de evaluat va ramane in esenta neschimata (sau se pot
previziona schimbarile) in viitor.
Evaluatorul trebuie sa se asigure ca multiplicatorul chiriei brute reflecta avantajele ocuparii de catre
proprietar in contextul relatiei dintre chirie si pret de vanzare. Avantajele detinerii proprietatii nu se
reflecta in marimea chiriei, ci in MCB.
3.3.3.1.- Datele necesare

 date din vanzarea proprietatilor comparabile

- fortele pietei care afecteaza proprietatile comparabile trebuie sa fie pe cat posibil similare cu cele
care afecteaza proprietatea de evaluat;
- proprietatile comparabile trebuie sa fi fost inchiriate la data vanzarii;
- pretul si conditiile de vanzare sunt verificabile;
- sunt necesare minim 8-10 comparabile.

 date privind chiria proprietatilor mobilate

.- date privind chiria proprietatilor mobilate vor fi corectate sau eliminate;
.- proprietatile sa fie comparabile cu cea de evaluat;
.- datele sa fie verificabile;
.- sunt necesare minim 8-10 date comparabile.
3.3.3.2. Sursele de date
 banca de date a evaluatorului;
 agentiile imobiliare;
 anunturi din publicatiile de specialitate.

3.3.3.3. Estimarea chiriei de piata
Chiria de piata este chiria cea mai probabila ce ar putea fi generata de o proprietate pe o piata libera,
prin comparatie cu chiria pentru un spatiu comparabil la data evaluarii.

 Se va lua in calcul numai chiria pentru spatii nemobilate;

  Se considera valoarea bruta si se exprima lunar;
 Chiria de piata sa nu fie egala cu cea contractuala.
Proprietatile folosite in estimarea chiriei de piata trebuie sa fie in aceeasi piata si comparabile cu
proprietatea de evaluat.
In general se evita sa se faca corectii in estimarea chiriei de piata. Se prefera sa se elimine acele
proprietati care necesita corectii.
Daca totusi sunt necesare corectii, acestea se vor face ca si in cazul metodei comparatiei directe, si:

 Se vor baza pe date de pe piata;

 Se vor aplica proprietatile comparabile.
Este util sa se normeze chiriile pe baze unitare (mp inchiriabil) pentru a elimina diferentele datorate
dimensiunilor. Valoarea chiriei de piata se rotunjeste la nivelul care reflecta comportamentul pietei.
3.3.3.4. Estimarea MCB - cuprinde:
- selectarea proprietatilor comparabile vandute, care se face ca si in cazul metodei comparatiei directe:

trebuie considerate avantajele detinerii proprietatii;

sunt necesare minim 8-10 proprietati;
nu se recomanda a se face corectii;
nu exista MCB standard sau de referinta. El este determinat de tipul proprietatii, conditiile pietei,
momentul evaluarii, toate pe piata locala.
 aplicarea formulei: MCB = pret/chirie;
 alegerea valorii finale a MCB se face pe criteriul similitudinii maxime.

3.3.3.5. Estimarea valorii

 se aplica formula:
Valoarea = MCB x chiria bruta

 se face rotunjire la 2-3 cifre semnificative.

3.3.3.6. Avantajele metodei
 simplitatea si acceptarea larga;
 nu sunt necesare corectii;
 reflecta comportamentul pietei.

3.3.3.7. Limitele metodei
 date autentice insuficiente;
 distorsiuni ale chiriei pe piata din cauza controlului de catre stat;
 preturile de vanzare se schimba mai repede decat chiriile;
 valoarea chiriei depinde si de variatiile de preturi de consum pentru produsele de baza.

3.3.4. Capitalizarea veniturilor

Capitalizarea veniturilor este procesul de transformare a unei serii de transe periodice anticipate de
venit, in valoarea lor prezenta. Folosirea capitalizarii veniturilor in evaluarea proprietatilor imobiliare
este bazata pe premisa ca valoarea este suma prezenta a beneficiilor previzionate sau anticipate,
exprimate in bani.
In timp ce metoda comparatiilor directe si metoda costurilor sunt aplicabile la toate tipurile de
proprietati, metoda capitalizarii directe este aplicabila numai in cazul proprietatilor generatoare de
venituri si unde motivatia cumparatorilor este recuperarea investitiilor inclusiv tinand cont de
fiscalitate.
Evaluarea se face din punctul de vedere al unui investitor informat si este bazata pe venitul produs de
proprietate. Piata este segmentata in functie de investitii comparabile si competitive.
3.3.4.1 Castigurile viitoare

Castigurile rezultate din detinerea unui drept sau interes intr-o proprietate imobiliara generatoare de
venituri includ dreptul de a primi profitul generat in perioada de detinere, precum si ceea ce rezulta din
vanzarea dreptului asupra proprietatii la finele perioadei de investitie.
Pentru metodele de randament folosite in evaluare se utilizeaza diferite fluxuri de venituri generate.
Cele mai folosite sunt venitul brut potential, venitul net din exploatare, cash-flow inainte de impozitare,
valoarea reziduala.
Venitul brut potential (VBP) reprezinta venitul total generat de proprietatea imobiliara in conditii de
utilizare maxima (grad utilizare integrala), inainte de scaderea cheltuielilor operationale. Acest
indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub forma de chirie) practicat in mod curent la data evaluarii,
la nivelul chiriei sperate in prima luna sa an complet de exploatare sau la nivelul venitului periodic
anticipat pentru perioada de detinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare (operatiunile) a
proprietatii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare (spatiu neocupat, venituri
nerealizate, neplata chiriei de catre chiriasi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezinta venitul net anticipat, rezultat dupa deducerea tuturor
cheltuielilor de exploatare, inainte de scaderea amortizarii si a serviciului aferent creditului ipotecar.
Venitul net din exploatare se exprima ca o suma anuala. In unele cazuri, venitul net poate reprezenta o
suma anuala repetabila mai multi ani ( venitul este constant). In alte cazuri, venitul net poate fi
considerat nivelul initial (aferent primului an de investitie) care se asteapta sa evolueze dupa o schema
fixa (de exemplu, la o rata anuala de crestere constanta). In cele mai multe cazuri insa este necesara o
estimare a venitului net pentru fiecare an al perioadei incluse in analiza.
Cash-flow disponibil inainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care ramane dupa plata
serviciului aferent creditelor (dobanzi + rate), inainte de plata impozitului pe profit.
Cash-flow disponibil dupa impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil dupa plata
impozitului pe profit. Suma aferenta impozitului depinde de marimea venitului total impozabil generat
de detinerea proprietatii, de marimea amortizarii fiscale si a dobanzilor deductibile, precum si de rata
de impozitare.
Valoarea reziduala (VR) este o suma ramasa pe care investitorul o poate obtine la expirarea duratei de
investitie (cand renunta la dreptul de proprietate, prin vanzare ca intreg sau lichidare). In functie de
tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduala poate fi calculata inainte sau dupa deducerea soldului
ipotecii si impozitului. De exemplu, valoarea reziduala pentru un drept integral de proprietate
reprezinta ceea ce se poate obtine prin vanzarea proprietatii. Valoarea reziduala poate fi estimata, fie ca
o suma de bani anticipata a se primi, fie ca o schimbare relativa a valorii proprietatii in perioada de
detinere a drepturilor evaluate. Suma totala poate fi estimata pe baza unei optiuni a chiriasului de a
achizitiona proprietatea la expirarea contractului de inchiriere. Pe de alta parte, valoarea reziduala poate
fi estimata prin capitalizarea unui castig net pe care un cumparator l-ar putea obtine la momentul
vanzarii.
3.3.4.2. Recuperarea si randamentul capitalului
Unul din cele mai generale principii ale pietei imobiliare (comun de altfel si celorlalte tipuri de
proprietati) stipuleaza ca un investitor este indreptatit la recuperarea integrala a capitalului investit,
precum si la obtinerea unui surplus pentru utilizarea capitalului mobilizat. Termenul de recuperare a
capitalului se refera la reconstruirea sumei investite, iar randamentul se refera la surplusul obtinut ca si
compensare pentru utilizarea capitalului (deci pentru pierderea celorlalte oportunitati). Randamentul
capitalului (return on capital) corespunde costului capitalului investit.
In domeniul investitiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat in mai multe variante. Astfel, o forma
de recuperare consta in obtinerea unor venituri anuale, iar o alta in revanzarea proprietatii dupa o
anumita durata de utilizare.
Daca valoarea proprietatii nu se modifica in timp (intre momentul achizitiei si cel al revanzarii),
investitorul poate realiza o recuperare integrala la revanzare. In acest caz, venitul net anual poate fi
integral atribuit randamentului. In aceasta situatie particulara, rata castigurilor anuale (rata globala de
capitalizare) este egala numeric ratei de fructificare a capitalului.
Daca pe de alta parte, se asteapta ca valoarea proprietatii sa se diminueze in timp si investitorul se
asteapta sa nu recupereze integral valoarea investita prin revanzare dupa o perioada de timp, o parte din
fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investitiei. In aceasta situatie randamentul
capitalului va fi inferiro ratei bazate pe castiguri anuale (ratei globale de capitalizare). Diferenta dintre
cele doua rate va fi rata de recuperare (returm of capital). Rata de recuperare calculata ca diferenta intre
rata de capitalizare si randament este presupusa pozitiva in acest caz.
Ultima situatie posibila este cea in care se asteapta o crestere a valorii proprietatii respective in timp.
Rata randamentului capitalului va fi in acest caz superioara ratei castigurilor anuale (ratei de
capitalizare), deci rata de recuperare are valori negative (calculata tot ca diferenta) pentru ca venitul
anual nu este la nivelul ratei asteptate de randament.
In procentul de capitalizare a surplusului obtinut, distinctia intre cele doua tipuri de rate este clara si
precisa. Rata de actualizare este selectat astfel incat sa asigure un anumit randament al capitalului.
Capitalizarea directa, pe de o parte, foloseste rate ale castigurilor anuale care trebuie sa asigure,
implicit, atat recuperarea, cat si randamentul capitalului.
Cu alte cuvinte, atunci cand rata de capitalizare este aplicata venitului generat de o anumita proprietate,
valoarea prezenta estimata trebuie sa reprezinte un nivel care sa permita investitorului sa obtina rata
pietei de fructificare a capitalului, precum si sa recupereze investitia initiala.
Deci, rata de capitalizare selectata si aplicata la estimarea valorii trebuie sa reflecte modul in care se
asteapta piata capitalurilor, recuperarea si fructificarea capitalului.
3.3.4.3 Randamentul investitiei imobiliare

La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune ca obiectivul final al investitorului este
de obtine un castig care sa depaseasca investitia initial facuta.
Prin urmare, castigul total asteptat de investitor consta in:

 recuperarea integrala a sumei investite (return of capital)

 un profit sau o recompensa suplimentara (return on capital)
Masurarea acestor castiguri se face in principal sub forma randamentului asteptat sau ratelor
fructificare.
Toate ratele de fructificare pot fi clasificate in doua grupe:

 rate bazate castiguri (income rates)

 rate aferente costurilor investitionale (yield rates).
In prima categorie intra ratele de capitalizare; in cea de-a doua intra: ratele de actualizare (costul
capitalului, rata interna de rentabilitate). Ratele bazate pe castiguri exprima in general raportul dintre un
flux anual de detinere a unei proprietati si valoarea proprietatii. Ratele de castig investitional se
exprima de obicei ca rate anuale compuse care exprima costul diverselor surse de finantare. In anumite
situatii, rata castigului investitional pentru a anumita proprietate poate fi numeric echivalenta cu rata
castigului anual generat de acea proprietate poate fi numeric echivalenta cu rata castigului generat de
acea proprietate; cu toate acestea ratele sunt diferite din punct de vedere conceptul si nu pot fi inlocuite
una cu cealalta.
Rata castigului anual este raportul dintre venitul unui an si valoarea proprietatii. Rata csotului investit
se aplica unei serii de venituri anuale pentru a determina valoarea lor prezenta. Ambele categorii de rate
pot fi estimate si aplicate pentru toate tipurile de drepturi asupra unei proprietati.
3.3.4.4. Selectarea ratei de capitalizare
Fie ca este o rata de capitalizare sau o rata de actualizare, rata utilizata la conversia venitului in valoare
a unei proprietati trebuie sa reprezinte rata anuala de fructificare necesara pentru a atrage investitorii.
Rata este influentata de mai multi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile pietei fata de
evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul
realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare.
Intrucat ratele utilizate in metodele de randament sunt rate previzionate si nu istorice, perceptia pietei
asupra riscurilor si schimbarilor viitoare asupra puterii de cumparare sunt factori extrem de importanti.
Adecvarea unei anumite rate utilizate nu poate fi demonstrata direct de piata, dar rata selectata trebuie
neaparat sa fie coerenta cu datele analizate disponibile pe piata. Alegerea ratei necesita judecati de
valoare si cunostinte referitoare la atitudinile predominante ale pietei, la indicatorii macroeconomici.
3.3.4.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia in considerare la aplicarea metodelor de randament.
Anticiparea incasarii unor venituri viitoare creeaza valoare, dar posibilitatea pierderii unor venituri
viitoare diminueaza valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari se mizeaza pe obtinerea unor
recompense mai mari (o fructificare mai buna). Aceasta relatie este fundamentala pentru piata
imobiliara si pentru evaluarea proprietatilor care genereaza venituri. Este universal acceptat faptul ca
orice investitie este analizata pe baza asteptarilor privind obtinerea unei fructificari, care reprezinta
valoarea in timp a banilor, ajustata corespunzator pentru nivelul perceput de risc.
Rata minima de fructificare a capitalului investit este asa numita rata de baza sau fara risc. Teoretic,
diferenta dintre rata de fructificare a capitalului si rata de baza poate fi considerata o prima ce
compenseaza investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de sector).
Pentru un investitor in domeniul imobiliar, riscul reprezinta posibilitatea de a suferi o pierdere
financiara si incertitudinea realizarii veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare parte a
investitorilor evita riscuri excesive; ei prefera certitudinea fata de incertitudine si asteapta o
recompensa in schimbul asumarii unor riscuri. Evaluatorii trebuie sa stie care este tendinta
investitorilor in analiza datelor de piata, in previzionarea veniturilor viitoare si aplicarea procedeului de
capitalizare.
Evaluatorul va fi multumit atunci cand rata de capitalizare folosita este coerenta cu datele de piata si
reflecta nivelul de risc asociat obtinerii veniturilor asteptate.
3.3.4.6.Inflatia asteptata

Nivelul asteptat al inflatiei influenteaza previziunile asupra veniturilor viitoare si selectarea unei rate
cat mai adecvate. Daca se anticipeaza inflatie, rata nominala de fructificare asteptata tinde sa creasca
pentru a compensa si scaderea puterii de cumparare. Adica rata nominala va creste pentru a acoperi
inflatia asteptata.
In teorie, rata nominala de fructificare asteptata include si rata estimata a inflatiei. In consecinta,
randamentul asteptat variaza in legatura directa cu rata estimata a inflatiei.
Atunci cand utilizeaza rate de actualizare care includ o prima specificata pentru inflatie, fluxurile de
venituri si valoarea reziduala care urmeaza sa fie actualizate sunt exprimate in moneda constanta (sau
in termeni reali). In conditiile in care rata inflatiei si randamentul asteptat tind sa fluctueze in mod
concertat, nu exista argumente certe ca o anumita combinatie a celor doua rate furnizeaza cea mai buna
reflectare a atitudinilor curente ale pietei. Cu toate acestea, combinatia aleasa trebuie sa fie coerenta cu
tendintele generale ale pietei, iar diferenta sau relatia dintre cele doua rate trebuie sa fie plauzibila si
argumentabila. In estimarile privind o valoare de piata, obiectivul evaluatorului este de a simula
asteptarile unui investitor mediu si nu in mid necesar de a cauta ratele (de randament si inflatie) cele
mai demne de incredere. Evaluatorii trebuie sa sesizeze diferanta intre inflatie si cresterea in termen
reali. Inflatia reflecta o crestere a masei de bani si credit (oferta de bani), o crestere a nivelului general
al preturilor si erodarea, pe aceasta cale, a puterii de cumparare. Cresterea in termeni reali rezulta dintr-
o crestere a cererii fata de oferta, si se concretizeaza, pe piata imobiliara, intr-o crestere reala a valorii
proprietatilor. Inflatia si cresterea au efecte similare asupra preturilor curente si viitoare, dar au efecte
diferite asupra ratei de actualizare. Inflatia conduce la cresterea ratei de actualizare deoarece investitorii
solicita un randament nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorata inflatiei.
Cresterea nu va conduce la modifcarea ratei de actualizare decat in cazul in care riscurile asociate
detinerii proprietatii s-au modificat. Inflatia conduce totusi la scaderea ratei de capitalizare, care se
aplica unui flux estimat la data evaluarii, care nu a crescut inca datorita inflatiei. Desi inflatia nu
creeaza valoare reala, anumite tipuri de proprietati conserva mai bine valoarea reala a banilor in
conditiile de inflatie. De asemenea, proprietatile imobiliare pot ajunge la cresteri de valoare intr-un
mediu inflationist (asteptarile inflationiste creeaza presiune asupra cererii pentru proprietati imobiliare),
in timp ce alte investitii cum ar fi valorile mobiliare nu sunt la fel de protejate in situatia data.
Un evaluator poate inlatura efectele inflatiei asupra capitalizarii prin exprimarea tuturor fluxurilor
viitoare in moneda constanta, care corespunde unei puteri constante de cumparare a banilor si prin
selectarea unei rate reale de actualizare (deflatate). Cel mai adesea clauzele de inchiriere prevad
ajustarea chiriei la inflatie calculata pe baza indicelui preturilor de consum (IPC). Din acest motiv,
evaluarea drepturilor in cazul chiriilor se face prin previzionarea fluxurilor viitoare la nivelul
coonvenit, deci in preturi curente, care contin influentele inflatiei asteptate. In mod corespunzator,
ratele de actualizare folosite sunt cele nominale si nu cele reale, pentru a se putea compara cele doua
categorii de indicatori (fluxuri si rate) si pentru a se putea face comparatii cu ratele pietei. De exemplu,
se poate compara rata de actualizare (care reprezinta randamentul asteptat) cu randamentul aferent unor
titluri tranzactionate pe piata - credite ipotecare sau obligatiuni. Titlurile financiare cu dobanda fixa
(cum sunt obligatiunile) reactioneaza la un nivel neasteptat al inflatiei in acelasi mod ca proprietatile
imobiliare, deoarece valoarea nominala si rata dobanzii se stabilesc la momentul emisiunii de
obligatiuni. Proiectarea veniturilor generate de proprietatea imobiliara in termeni nominali permite
analistului sa-si dea seama daca venitul net generat de proprietate (inclusiv valoarea reziduala) creste
sau nu ca efect al inflatiei. Daca veniturile anuale si valoarea la revanzare urmaresc evolutia inflatiei,
valoarea prezenta a fluxurilor previzionate va fi influentata de acest factor. Orice crestere previzionata a
veniturilor viitoare ca urmare a inflatiei trebuie sa fie realista. De asemenea, evaluatorul trebuie sa fie
consecvent si sa nu actualizeze fluxuri de venituri inflatate (nominale) cu rate reale de actualizare.
Atunci cand se previzioneaza fluxuri nominale si ratele utilizate trebuie sa fie tot nominale, reflectand
inflatia estimata.
3.3.5.- Metode de randament
In continuare se vor prezenta doua categorii de metode:

 metode bazate pe capitalizarea venitului, si

 metode bazate pe actualizarea veniturilor.
Aceste categorii cuprind metode aplicate cu fluxuri de venituri diferite si in ipoteze diferite privind
relatia dintre veniturile asteptate si valoarea proprietatii.
3.3.5.1.- Capitalizarea directa
Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net
asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face fie prin divizarea
venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor
corespunzator de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Venitul asteptat luat in considerare este in cele mai multe cazuri venitul estimat al anului urmator.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezinta relatia dintre venit si valoare, relatie
acceptata pe piata si rezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile.
Venitul general de proprietate, de obicei venit net din exploatare sau cash-flow, este impartit prin pretul
de vanzare mediu al pietei pentru a se determina rate de capitalizare. Multiplicatorul poate fi calculat
prin impartirea pretului de vanzare al unor proprietati comparabile la venitul anual realizat de
proprietatile respective.
Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie sa porneasca de la
analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice
investitorului mediu.
Capitalizarea directa nu face o diferentiere explicita intre recuperarea si randamentul capitalului,
ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit, se considera ca rata sau multiplicatorul
selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor venituri viitoare, peste capitalul
investit, sunt suficient de atractive.
Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv sau cash-flow-ului
brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietatii si asupra pietei.

3.3.5.2. Actualizarea (capitalizarea progresiva)

Actualizarea este o metoda utilizata pentru transformarea unor venituri viitoare in valori prezente, prin
ajustarea venitului din fiecare an viitor cu o rata de randament adecvata sau prin selectarea unei rate
unitare de actualizare, care sa reflecte in mod explicit continutul venitului generat de proprietate,
schimbarile potentiale de valoare si randamentul asteptat.
Si aceasta metoda trebuie sa reflecte comportamentul pietei. Actualizarea este o metoda orientata spre
rezultate, care stimuleaza asteptarile investitorului mediu prin intermediul formulelor care calculeaza
valoarea prezenta a castigurilor asteptate in conditiile asumarii unui anumit nivel de risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice in valoare prezenta se numeste actualizare;
randamentul asteptat al investitiei poarta denumirea de rata de actualizare.
Actualizarea porneste de la premisa ca investitorul va beneficia de o fructificare satisfacatoare a
investitiei facute (inclusiv de recuperarea integrala a capitalului initial mobilizat).
Aceasta metoda analizeaza capacitatea investitiei de a realiza un anumit nivel, considerat acceptabil de
piata, de fructificare a capitalului.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie facuta distinctia intre chiria contractuala si chiria pietei. Chiria
normala de piata se foloseste pentru evaluarea dreptului integral de proprietate. Daca se evalueaza
dreptul de inchiriere (folosinta), evaluatorul ia in considerare chiria contractuala pe durata neexpirata a
contractului in vigoare si chiria pietei pentru perioada ulterioara.
O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprietati in intregul sau, a unei
categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limitate intr-o proprietate. Valoarea prezenta
poate fi calculata cu sau fara luarea in considerare a impactului structurii de finantare si nivelului de
impozitare; atat timp cat drepturile de evaluat sunt clar delimitate.
Selectia tehnicilor utilizate se face in functie de scopul analizei, disponibilitatea datelor si de practivile
uzuale in domeniu.
3.3.5.3. Analiza comparativa a metodelor

Capitalizarea directa este simpla si usor de inteles. Rata de capitalizare sau factorul multiplicator se
selecteaza direct de pe piata. Capitalizarea directa nu solicita o estimare elaborata a veniturilor viitoare
din moment ce rata de capitalizare este selectata din cadrul tranzactiilor cu proprietati comparabile si
deci reflecta medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazeaza pe ipoteze privind schimbarile asteptate la nivelul evolutiei veniturilor si
valorii proprietatii. Pentru a selecta o rata de actualizare adaptata cerintelor pietei trebuie analizat
suficient de detaliat comportamentul pietei.
De asemenea, actualizarea ia in considerare obiective investitionale specifice privind recuperarea si
randamentul investitiei. Veniturile degajate sunt transformate in valoare prezenta prin aplicarea
randamentului asteptat de investitor. Actualizarea se aplica folosind tabele de factori, disponibile in
numeroase lucrari, sau functii integrate in calculatoare programabile.
VNE
Formula de calcul: V 
c

unde:
VNE = venitul net din exploatare
c = rata de capitalizare
V = valoarea estimata
Analiza investitiei consta in esenta de a determina cine, ce obtine si cand. Ea evidentiaza marimea si
timpul realizarii veniturilor si cheltuielilor.
Referitor la marimea veniturilor si cheltuielilor se prefera o diferenta pozitiva maxima intre venituri si
cheltuieli.
Investitorul doreste obtinerea cat mai curand a acestor venituri si intarzierea cat mai mult posibil a
cheltuielilor.
Recuperarea investitiei (return of investment) evidentiaza preocuparea primara a investitorului de a
mentine intact capitalul investit si inseamna ca intregul capital este recuperat de investitori la finele
perioadei de investitie.
3.3.6. Metoda capitalizarii directe

 Estimarea venitului brut anual sa se aprecieze cantitatea, calitatea si

durata veniturilor previzionate.
.- cantitatea = marimea veniturilor nete ce se pot obtine
.- calitatea = probabilitatea de a fi obtinut intr-adevar veniturile previzionate
.- durata = perioada in care se prevede obtinerea veniturilor

 Determinarea venitului brut potential (VBP). VBP este suma totala a veniturilor din chirie in
ipoteza unui grad de ocupare de 100% obtinut anual;
 Estimarea venitului brut efectiv (VBE) care se obtine prin scaderea pierderilor
de chirie din cauze neocuparii integrale si din cauza neplatii sau intarzierii la plata a chiriei;

 Calculul venitului net din exploatare (VNE) care se efectueaza prin deducerea din venitul brut
efectiv a cheltuielilor de exploatare. Acestea sunt cheltuieli care sunt in sarcina
 proprietarului/investitorului asa cum rezulta din prevederile legale, contracte sau cutuma. Sunt trei
categorii de cheltuieli.:
.- Cheltuieli fixe care nu se modifica cu gradul de ocupare cum ar fi taxele pe proprietate si
cheltuielile pentru asigurare;
.- Cheltuieli variabile cum ar fi: utilitati, salarii, administratie, reparatii si intretinere, daca prin
contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriasi;
.- Rezerve pentru reparatii capitale

 Estimarea ratei de capitalizare se face prin metoda comparatiei directe, care se bazeaza pe o
analiza a tranzactiilor recente de proprietati comparabile ocupate de chiriasi. Rata de capitalizare se
obtine prin impartirea veniturilor nete din exploatare la pretul de vanzare:

VNE
c
Pr et

Conditiile de aplicare a metodei sunt:

= Tranzactiile sa fie recente pentru a reflecta corect conditiile actuale ale pietei;
= Proprietatile trebuie sa fie comparabile cu cea evaluata in special privind localizarea, calitatea
investitiei si alte caracteristici;
= Venitul net din exploatare al proprietatii comparabile trebuie sa fie calculat in acelasi fel ca pentru
proprietatea de evaluat.
De multe ori metoda nu se poate aplica din cauza lipsei de date pentru proprietati comparabile:
VNE
 Aplicarea formulei de capitalizare directa: Valoare 
c

3.3.7. Metoda actualizarii venitului (cash-flow actualizat)

Actualizarea este o tehnica folosita pentru a transforma un flux de venituri viitoare intr-o valoare
prezenta prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
3.3.7.1.Actualizarea
Termenul de anuitate se refera la un contract care prevede plati regulate ale unor sume stipulate. Platile
nu trebuie sa fie neaparat anuale, dar intervalele dintre plati trebuie sa fie regulate. Suma de plata poate
fi liniara (plati egale), progresiva sau regresiva, dar platile trebuie sa fie explicit esalonate si posibil de
calculat.Veniturile periodice viitoare si pretul de vanzare sunt convertite in valori prezentate prin
actualizare, o procedura care se bazeaza pe ipoteza ca beneficiile primite in viitor valoreaza mai putin
de cat daca ar fi incasate astazi.Randamentul investitional compenseaza investitorul pentru decizia de
amanare a unor beneficii prezente (adica de a dispune imediat de capitalul detinut) si pentru acceptarea
unor beneficii si riscuri viitoare. Fructificarea este denumita dobanda de catre creditori si profit de catre
investitori de capital propriu.Tehnica de actualizare include o ipoteza privind modul in care se asigura
fructificarea capitalului investit - respectiv prin castiguri periodice, prin revanzare sau printr-o
combinatie intre cele doua categorii de fluxuri. Pentru anumite instrumente de investitii, scutirea sau
reducerea fiscala poate contribui la randamentul investitiei. Orice investitor cauta sa obtina o
fructificare totala supraunitara, cu alte cuvinte veniturile viitoare insumate si actualizate sa fie mai mari
decat investitia initiala. Valoarea prezenta a unor beneficii viitoare este mai redusa decat valoarea lor
viitoare. O plata viitoare este actualizata in valoare prezenta prin calcularea sumei care, daca ar fi
investita azi, va creste cu o rata de crestere compusa care sa egalizeze platile viitoare.
Formula standard pentru actualizarea fluxurilor viitoare:
Valoarea viitoare n
Valoarea prezenta 
(1  i ) n

unde:
i = randamentul asteptat al capitalului in perioada de previziune
n = numarul de periodice dupa care va fi obtinut castigul.
Se vede din formula ca:
Valoarea viitoare = Valoarea prezenta x (l+i)
i = in acest caz reprezentand rata compusa de crestere;
In exemplul urmator se poate urmari aplicarea actualizarii.

Care este valoarea prezenta a unui profit de 115 lei care va fi obtinut peste un an, daca randamentul
estimat este 15% ?
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 100 lei
Daca profitul ar fi obtinut peste trei ani, valoarea prezenta a acestuia este:
Valoarea prezenta = 115 / (1+0,5) = 75,6 lei
Daca se sconteaza pe o serie de castiguri anuale viitoare, fiecare castig periodic va fi actualizat cu
formula standard, iar valoarea prezenta a incasarilor este suma valorilor prezente. Aceasta procedura
standard de actualizare reprezinta fundamentul tuturor metodelor de randament bazate pe actualizare.
Suma depusa sau primita in viitor poate lua forma unei recuperari integrale, la un anumit moment,
forma unei suite de castiguri (ca in cazul chiriei) sau o combinatie a celor doua.
Compunerea sau actualizarea fluxurilor se face la o rata care reprezinta rata efectiva a randamentului
asteptat; la nivelul unui an, rata este echivalentul ratei nominale de fructificare. Daca sumele sunt
compuse sau actualizate la perioade mai scurte de un an ( semestrial, trimestrial etc) rata anuala trebuie
impartita la numarul de perioade. De exemplu: o rata nominala de 12% corespunde unei rate
semestriale efective de 6%, sau efective lunare de 1%.
Fiecare factor de ajustare (prin compunere sau actualizare) porneste de la cateva ipoteze investitionale
specifice care sunt implicite la calcularea si aplicarea factorului respectiv. Prin urmare, evaluatorul
trebuie sa identifice premisele aplicabile proprietatii evaluate pentru a putea selecta si utiliza un anumit
factor de ajustare care sa corespunda premiselor determinate.
Deci, pentru a aplica procedurile de actualizare sau compunere, evaluatorul trebuie sa cunoasca
formulele de baza, sa stie care sunt relatiile dintre elementele formulelor si cum pot fi utilizate sau
combinate pentru a se ajunge la rezultate corecte si explicibile.

3.3.7.2. Analiza veniturilor viitoare

Analiza veniturilor actualizate se poate utiliza atat pentru calcularea valorii prezente, cat si pentru
deducerea unei rate de actualizare din informatii privind alte tranzactii. In cadrul acestei analize,
veniturile viitoare trebuie specificate in valori absolute, din punct de vedere al evolutiei, esalonarii in
timp si duratei. Veniturile luate in considerare se refera la castigurile lichide disponibile pentru
furnizorii de capital necesar la finantarea proprietatii imobiliare. Fiecare venit periodic disponibil,
inclusiv din revanzare daca este cazul, este actualizat si transformat in valoare prezenta, apoi toate
veniturile prezente sunt insumate pentru a obtine valoarea totala a proprietatii analizate.Cash flow-urile
analizate pot consta in fluxul de numerar aferent intregii proprietati, fluxul de numerar aferent unei
categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de numerar inainte sau dupa impozitare.
Formula generala de analiza CF este:

Valoarea prezenta=
Valoarea prezenta=

unde: CFk este fluxul aferent perioadei K deci va fi primit dupa k perioadei),

a = rata de actualizare
n = numarul perioadelor de detinere
In CFn sunt incluse doua elemente: fluxul periodic anual si valoarea estimata a investitiei la data
vanzarii.
Formula poate fi folosita pentru a determina oricare dintre indicatorii componenti, celelalte informatii.
Fiind cunoscute (determinarea valorii prezente daca se cunosc: fluxurile anuale - fiecare sau pe baza
unei relatii intre ele - rata de actualizare, perioada de detinere; determinarea ratei de actualizare daca se
cunosc valoarea prezenta, fluxurile anuale, perioada de detinere etc.)
De asemenea, formula este aplicabila atat pentru estimarea valorii totale a proprietatii, cat si pentru
estimarea valorii capital propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de inchidere sau a oricarui alt
interes intr-o proprietate.
In cazul in care fluxurile anuale viitoare sunt diferite intre ele si nu variaza in baza unei scheme care
poate fi dedusa, analiza prezenta este cea mai recomandabila metoda de randament. Formulele de
evaluare pentru fluxuri anuale constante sau intre care se poate stabili o relatie de evolutie, prezentate
in alt subcapitol, reprezinta simplificari care sunt aplicabile in situatii speciale.
3.3.7.3. Alegerea ratei de actualizare
Aceasta operatiune este critica pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea unei rate adecvate
presupune faptul ca evaluatorul trebuie sa verifice si sa interpreteze atitudinile si asteptarile
participantilor pe piata, care includ vanzatori, cumparatori, consultanti, brokeri.
Desi, in fapt randamentul real asteptat nu poate fi calculat decat dupa incheierea transzactiei,
investitorul poate sa-si stabileasca un obiectiv de atins de a deveni proprietar (pentru cumparator) sau
pe timpul detinerii calitatii de proprietar ( ca vanzator).
Rate istorice de fructificare a capitalului care poate fi obtinute prin analiza tranzactiilor comparabile
sunt relevante, dar ele reflecta trecutul, nu viitorul si atunci cand sunt luate ca baza de fundamentare
trebuie ca evaluatorul sa manifeste discernamant.
Rezulta deci ca alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie sa fie concentrata pe o perspectiva
asupra viitorului, sa tina seama de ceea ce asteapta vanzatorii si cumparatorii tipici de la urmatorii ani
(deci, tranzactiile cu care se face comparatia trebuie sa fie recente). Verificarea ipotezelor de investitie
se poate face atat in mod direct (prin intervenirea partilor care au incheiat o tranzactie comparabila) sau
indirect (prin estimarea castigurilor asteptate si valorii apreciate la momentul revanzarii pentru o
proprietate comparabila si deducerea de aici a unei rate de actualizare).
Evaluatorul va restrange treptat, pe masura ce aprofundeaza analiza, domeniul in care se situeaza rata
estimata, prin compararea caracteristicilor fizice, economice si financiare (referitoare la riscuri) ale
proprietatii comparabile cu cele ale proprietatii evaluate.
In unele cazuri poate fi justificata alegerea unei rate superioare sau inferioare domeniului sugerat de
comparatii. Selectarea finala a ratei implica judecata evaluatorului asupra conditiilor curente pe piata de
capital si pe cea imobiliara, precum si asupra actiunilor, perceptiei si asteptarii investitorilor care
activeaza pe piata imobiliara.
Rata de fructificare este in primul rand o expresie a riscurilor percepute. Segmente ale perioadei de
previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc si, prin urmare, prin rate diferite de
fructificare. In evaluarea dreptului de inchiriere de exemplu, se poate aplica o anumita rata pentru
actualizarea seriei de venituri nete anuale din chirii si o alta rata pentru actualizarea fluxului aferent
iesirii din investitie. Prima rata reflecta credibilitatea chiriasului precum si beneficiile, constrangerilor
si limitarile contractului de inchiriere, pe cand cea de-a doua acopera doar riscul pietei.
Deciz de a utiliza o singura rata de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica mai multe rate
trebuie fundamentata pe comportamentul curent al investitorilor pe piata. Uneori este bine ca
evaluatorul sa apeleze la serviciile firmelor de “evaluate a riscului” pentru a incadra proprietatea
evaluata intr-o anumita categorie de risc.

3.3.7.4. Valoarea de revanzare

Dupa cum s-a mentionat anterior, proprietatea imobiliara generatoare de castiguri genereaza in mod
curent doua categorii de fluxuri: fluxuri periodica (rezultate din operare) si valoarea viitoare obtinuta
prin vanzarea proprietatii (daca este proprietar investitorul) sau prin restituirea interesului in proprietate
(pentru drepturi partiale) la sfarsitul perioadei de detinere.
Durata perioadei de detinere se determina de obicei in functie de data expirarii contractelor de
inchiriere.
Fluxul respectiv se numeste de recuperare (sau valoare reziduala) deoarece reprezinta recuperarea
estimata a capitalului investit, la sfarsitul perioadei de investitie.
Pentru o singura proprietate pot exista mai multe tipuri de castiguri, fiecare aferent unui interes in
proprietatea respectiva. De exemplu, o proprietate poate fi finantata cu capital propriu (pentru care
exista profitul net dupa rate de castig aferent plus castigul din vanzarea proprietatii dupa deducerea
creditului neachitat ca recuperare).
Aceeasi proprietate poate fi grevata de un credit ipotecar pentru care serviciul datoriei reprezinta
fluxurile periodice si soldul creditor reprezinta recuperarea (valoarea reziduala).
In tabelul urmator sunt prezentate mai multe pozitii sau situatii posibile:

Interesul in
Venit Valoarea reziduala
proprietatea imobiliara

Drept deplin de proprietate Sold creditor sau valoarea

Serviciu credit
actualizata

Credit ipotecar Serviciu credit Sold creditor sau valoarea

actualizata

Capital propriu Dividende Pret vinzare minus sold credit

Drept de inchiriere cedat Cistig net din chirie Pret vinzare

Drept de inchiriere primit Diferenta de chirie contractuala Nimic daca este detinut pina la
si cea de piata expirarea contractului, vinzarea
dreptului daca contractul nu a
expirat

Foarte adesea valoarea reziduala are o contributie foarte mare in cadrul fluxurilor totale generate de o
investitie intr-o proprietate generatoare de venituri.
Cand capitalul investit nu este recuperat printr-o combinatie de fluxuri periodice si valoarea reziduala,
rata efectiva de fructificare este zero sau chiria negativa. Pentru anumite investitii, intreaga recuperare
si fructificare a capitalului se realizeaza prin valoarea reziduala, indicand deci un grad ridicat de risc
( de exemplu: in cazul in care profitul este integral reinvestit). Pentru alte tipuri de investitii in
proprietati imobiliare, fructificarea capitalului se realizeaza combinat prin fluxuri anuale si prin
valoarea reziduala.
Pentru acele proprietati la care valoarea reziduala actualizata este superioara valorii actualizate a
fluxurilor periodice, ar trebui aplicata o rata mai mare de actualizare, care sa reflecte riscurile mai mari
ale investitiei.
Pentru a putea aprecia care este proportia valorii reziduale actualizate, evaluatorul trebuie sa fie avizat
asupra a trei situatii generale care pot aparea in cazul unei investitii.
Prima situatie este cea in care valoarea proprietatii creste in timpul detinerii/utilizarii. A doua situatie se
refera la cazul in care valoarea proprietatii in timp nu se modifica (este aceeasi la cumparare ca si la
revanzare). In cea de-a treia situatie valoarea proprietatii scade in timp.
Intrucat aceste variabile influenteaza rata potentiala de fructificare a capitalului si deci nivelul
considerat acceptabil al fluxurilor periodice, evaluatorul trebuie sa estimeze potentiala schimbare de
valoare a proprietatii care poate avea loc in timpul perioadei de detinere.
Daca se anticipeaza ca proprietatea va fi vanduta, valoarea reziduala este estimata pe baza pretului de
vanzare. Pretul de revanzare considerat este diferenta dintre pretul de tranzactionare si cheltuielile de
vanzare (comisionul de vanzare, taxe legale, costuri inchidere si transfer, eventuale penalitati pentru
plata anticipata a creditelor).
Evaluatorul trebuie sa aprecieze valoarea reziduala in lumina asteptarilor manifestate de investitorii de
pe piata pentru tipul de proprietate evaluata. El ar trebui sa se intrebe: - Se asteapta investitorii la o
crestere a valorii acestui tip de proprietate ? care este posiubila modificare a valorii in perioada de
previziune ?
Evaluatorul analizeaza si interpreteaza piata si estimeaza valoarea fluxurilor viitoare generate de
valoarea reziduala pe baza sensului si marimii estimate a modificarii.

4. RAPORTUL DE EVALUARE
Raportul de evaluare reprezinta oglinda profesionalismului evaluatorului si elementul principal prin
care este perceput rezultatul analizei si investigatiilor effectuate.
El este mijlocul de comunicare de baza intre evaluator si client.
Aprecierea unui evaluator de catre clienti se bazeaza intr-o pondere semnificativa pe imaginea
transmisa de raportul de evaluare.
Astfel, la intocmirea raportului de evaluare evaluatorul ar trebui sa tina seama de urmatoarele:
 Continutul raportului sa raspunda cerintelor clientului (in conformitate cu angajamentul initial)
si sa serveasca interesele acestuia;
 In cadrul raportului sa fie prezentate intr-o maniera logica, toate informatiile , analizele si
concluziile care au condus la estimarea valorii finale.Raportul de evaluare este un tot unitar, un
material de sine statator care contine in paginile sale tot ceea ce este necesar intelegerii de catre
cititor a evaluarii efectuate.Astfel orice intrebare legata de continutul evaluarii trebuie sa aiba
raspuns in interiorul raportului. Toate acestea trebuie private in contextual in care nu de putine
ori evaluatorul nu este prezent in momentul in care raportul de evaluare este analizat;
 Raportul de evaluare trebuie intocmit, de fiecare data, ca si cum prezentarea acestuia reprezinta
pentru un evaluator “cel mai dificil examen de pana atunci”.

4.1. PREVEDERILE STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

In culegerea de standarde international de evaluare (IVS) se regasesc informatii referitoare la

continutul raportului de evaluare.
Astfel, conform codului deontologic misiunile de evaluare se pot referi la una sau mai multe
proprietati.
Stilul raportului de evaluare trebuie sa fie ajustat in functie de natura misiunii si de nevoile
clientului, respectandu-si si anumite cerinte si anumite cerinte minime cu privire la continut. Acest
paragraf prezinta continutul minim al oricarui raport sau certificat. Trebuie sa fie incluse urmatoarele
elemente:
1. Identitatea evaluatorului si data raportului;
2. Identitatea clientului;
3. Instructiunile, data efectiva a valorii estimate, scopul si utilizarea evaluarii;
 4. Baza de evaluare, incluzand tipul si definitia valorii;
5. Identitatea, situatia juridica si locatia (locatiile) proprietatii (proprietatilor) care vor fi
evaluate;
6. Data si amploarea inspectiilor;
7. Aria de aplicabilitate si amploarea activitatii in misiune de evaluare;
8. Orice ipoteze si conditii limitative si orice ipoteze special, neobisnuite sau
extraordinare;
9. Declaratie de conformitate prin care se arata ca evaluarea a fost facuta prin respectarea
standardelor si a altor cerinte de prezentare;
10. Calificarea profesionala si semnatura evaluatorului;
Utilizarea evaluarii si complexitatea proprietatii determina gradul de detaliere adecvat pentru un raport.
In cazul in care se raporteaza o proprietate unica sau complexa, este recomandabil ca raportul sa
contina mai multe detalii cu privire la datele pe care se bazeaza evaluarea si rationamentul din spatele
concluziilor. In cazul in care un raport este elaborat pentru un portofoliu de proprietati, in scopul
utilizarii evaluarii intr-o misiune de audit, nivelul de detalire a datelor solicitate pentru fiecare dintre
proprietatile din cadrul portofoliului poate fi mai putin extins.
Standarul care prevede expres structura raportului de evaluare este Standardul 3 – raportarea
evaluarii
Titlul raportului, continutul si marimea acestuia sunt in functie de destinatarul raportului, de
reglementarile existente, de recomandarile legale, de tipul proprietatii si de natura si complexiatatea
problemei de evaluare.
Pentru toate rapoartele de evaluare, trebuie retinute si indosariate documentele pe baza carora au fost
stabilite rezultatele si concluziile evaluarii, acestea trebuind sa fie pastrate pentru o perioada de cel
putin cinci ani de la data finalizarii misiunii de evaluare.

Prezentam in continuare o sinteza a prevederilor standardelor de evaluare, punand accent pe idea

transmisa de acestea si nu pe standardul de provenienta
 In contractul de evaluare trebuie sa se stipuleze ca raportul final de evaluare si/sau oricare alt
material care va fid at publicitatii trebuie sa se includa instructiunile, scopul si contextual
evaluarii,gradul de limitare a inspectiilor, ipotezele care se iau in considerare, dependent de
corectitudinea surselor de informatii si de date utilizate, punctual de vedere exprimat de
evaluator, necomformitatea cu standardele de evaluare .
 La concluzionarea asupra valorii, evaluatorul trebuie sa :
 Prezinte complet si usor de inteles raportul ,intr-un mod care sa nu permita
interpretari gresite;
 Furnizeze informatii suficiente pentru a permite celor care citesc si folosesc
raportul sa inteleaga integral datele,judecatile, analizele si concluziile;
 Prezinte toate ipotezele si conditiile limitative aparute in procesul de evaluare
 Identifice clar si sa descrie proprietatea supusa evaluarii, masura in care
proprietatea a fost inspectata;
 Identifice drepturile legate de proprietate care sunt supuse evaluarii;
 Defineasca valoarea estimate si sa prezinte scopul evaluarii,data evaluarii, data
raportului;
 Sa explice complet categoriile de valoare folosite in evaluare si motivarea
aplicarii acestora si a concluziilor;
 Includa o certificare profesionala semnata privind obiectivitatea, lipsa intereselor
personale in proprietate, faptul ca pretul incasat sau alte compensatii primite de
evaluator nu au fost legate de valoarea estimata si orice alte aspecte considerate
semnificative;
  Rapoartele de evaluare nu trebuie sa conduca la interpretari gresite.
 Pentru a se asigura ca nu exista nici o confuzie intre valoarea de piata si estimarea unor valori in
afara pietei, evaluatorul trebuie sa faca distinctia ca evaluarea executata nu este o estimare a
valorii de piata , daca misiunea a avut ca sarcina o alta valoare decat valoarea de piata;
 Raportul de evaluare nu trebuie sa induca in eroare;
 Evaluatorul poate raporta concluzia despre valoare intr-o forma orala sau scrisa;
 Documentele si pastrarea lor.Evaluatorul trebuie sa pastreze toate documentele,informatiile, si
produsul muncii sale (lucrare de evaluare) in mod adecvat, pe o perioada de timp de cel putin 5
ani;
 In estimarea valorii de piata pentru garantia de credit, ipoteca sau gaj, evaluatorul are
urmatoarele obligatii:
 Sa execute evaluarea si sa redacteze raportul de evaluare in asa fel incat acesta sa
nu duca la inducerea in eroare a beneficiarului;
 Sa furnizeze informatii suficiente incat cel care citeste si se bazeaza pe raportul
de evaluare sa inteleaga complet datele,motivele analizele si concluziile care
determina observatiile, opiniile si concluziile evaluatorului;
 Nu se admite nici o deviere de la cerinta ca fiecare raport de evaluare sa prezinte clar si cu
acuratete concluziile evaluarii si sa prezinte orice ipoteze si conditii limitative care afecteaza
evaluarea si valoarea finala;
 In cazul in care unui evaluator i se cere sa indeplineasca o misiune care se abate de la aceste
recomandari sau care cere mai putin lucru sau efectuarea evaluarii in mod diferit fata de cel
prescris de IVS si Codul Deontologic, evaluatorul poate sa accepte si sa realizeze o astefel de
misiune numai daca pot fi indeplinite urmatoarele conditii:
 Evaluatorul concluzioneaza ca instructiunile nu vor induce in eroare utilizatorii
evaluarii;
 Evaluatorul estimeaza ca evaluarea nu este limitata astefel incat rezultatele
acesteia sa nu mai prezinte incredere sau credibilitate
 Evaluatorul isi informeaza clientul ca instructiunile pentru evaluare contin o deviere de la
standard, care va fi prezentata in intregime in raportul de evaluare.

4.2. FORMA RAPORTULUI DE EVALUARE

Un raport de evaluare il conduce pe cititor de la definitia problematicii evaluarii prin analiza si prin
descrierea informatiilor relevante, la o anumita concluzie.

Raport de evaluare. Un document care inregistreaza instructiunile pentru o anumita misiune de

evaluare, baza de evaluare si scopul evaluarii ca si rezultatele analizei care a condus la opinia privind
valoarea.
De asemenea, un raport de evaluare poate sa explice procesele analitice care au fost parcurse in cursul
evaluarii si sa prezinte informatiile semnificative care au fost folosite in analiza. Rapoartele de
evaluare pot fi verbale sau scrise.
Tipul, continutul si lungimea unui raport variaza in functie de destinatar, de cerintele legale, de tipul
proprietatii si de natura si complexitatea misiunii de evaluare.
Termenii de raport de evaluare si certificat de evaluare sunt utilizati, uneori, ca fiind echivalenti. Dupa
cum se obisnuieste in unele tari (Marea Britanie), termenul de certificat de evaluare desemneaza un
document in care evaluatorul certifica suma de bani la care a fost evaluata proprietatea.
Certificatul de evaluare este, de obicei, o scrisoare scurta, cu toate ca poate lua si forma unui raport
detaliat. El include: data evaluarii, scopul evaluarii, data certificatului, ipotezele pe care s-a bazat
evaluarea si numele, adresa si calificarea evaluatorului.

Certificarea valorii, dupa cum se obisnuieste in alte tari (SUA) este o declarative prin care evaluatorul
afirma ca faptele prezentate sunt corecte, ca analizele prezentate sunt limitate numai la ipotezele
prezentate, ca onorariul evaluatorului nu este conditionat de nici un aspect al raportului si ca
evaluatorul a intocmit evaluarea in conformitate cu standardele profesionale si etice.

Raport verbal. Rezumatul unei evaluari, comunicat verbal unui client sau prezentat in justitie ca
marturie de expert sau ca depozitie. Un raport de evaluare comunicat verbal unui client trebuie sa fie
sustinut de un dosar de lucru si urmat cel putin de un rezumat scris al evaluarii.

Raport scris. Rezultatul unei evaluari, comunicat clientului in scris, inclusiv sub forma electronica.
Rapoartele scrise pot fi documente narrative detaliate, care sa contina toate materialele pertinente
examinate si analizele realizate pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente
narrative sintetizate (rapoarte simplificate) cum ar fi formularele utilizate de catre, finantatori,govern,
etc. In prezent (pentru proprietatile imobiliare) exista asemenea rapoarte simplificate solicitate de unii
finantatori din Romania, cum ar fi: Domenia Credit, Banc Post, etc.

4.3. CONTINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE

Cele mai multe rapoarte au cinci parti principale. Continutul fiecarei sectiuni poate fi divizat cu
subtitluri sau prezentat ca o expunere continua. In fiecare caz, diviziunile principale ale raportului
trebuie identificate cu titluri individuale si vor fi separate intre ele. Cele cinci parti de baza ale unui
raport sunt :
1. Introducerea
2. Premizele evaluarii
3. Prezentarea datelor
4. Analiza datelor si concluziile.
5. Anexe .

Organizarea rapoartelor variaza dar pot fi utilizate urmatoarele elemnte ca indrumare generala:
EPI EI EBM
I. Introducere
Scrisoare de transmitere Scrisoare de transmitere Scrisoare de transmitere
Pagina de titlu Pagina de titlu Pagina de titlu
Cuprinsul Cuprinsul Cuprinsul
Rezumatul faptelor principale Rezumatul faptelor principale Rezumatul faptelor principale
si al concluziilor importante si al concluziilor importante si al concluziilor importante
Certificarea evaluatorului Certificarea evaluatorului Certificarea evaluatorului
Semnatura Semnatura Semnatura
II. Premizele evaluarii
Ipoteze special si conditii Ipoteze special si conditii Ipoteze special si conditii
limitative limitative limitative
Obiectul, scopul si utilizarea Obiectul, scopul si utilizarea Obiectul, scopul si utilizarea
evaluarii. Instructiunile evaluarii. Instructiunile evaluarii. Instructiunile
evaluarii evaluarii evaluarii
Drepturile de proprietate Drepturile de proprietate Drepturile de proprietate
evaluate evaluate evaluate
Baza de evaluare. Tipul valorii Baza de evaluare. Tipul valorii Baza de evaluare. Tipul valorii
estimate estimate estimate
Data estimarii valorii Data estimarii valorii Data estimarii valorii
Moneda raportului Moneda raportului Moneda raportului
Modalitati de plata Modalitati de plata Modalitati de plata
Inspectia proprietatii Sursele de informatii utilizate Inspectia proprietatii
Riscul evaluarii Clauza de nepublicare Riscul evaluarii
Sursele de informatii utilizate Sursele de informatii utilizate
Clauza de nepublicare Clauza de nepublicare
III. Prezentarea datelor
Identificarea proprietatii Generalitati Identificarea bunurilor
Descrierea juridica Aspecte juridice evaluate
Identificarea bunurilor imobile Apecte comerciale Descrierea juridica
evaluate Aspecte operationale Date despre mplasare
Date despre zona, oras, Aspecte managerial si de Descrierea tehnica
vecinatati si amplasare resurse umane Aspecte privind utilizarea
Informatii despre Aspecte economico-financiare Istoric, incluzand vanzarile
amplasament Concluziile diagnosticului anterioare si ofertele sau
Descrierea amenajarilor si Analiza SWOT cotatiile curente
constructiilor Analiza pietei valorilor Analiza pietei bunurilor mbile
Date privind impozitele si imobiliare
taxele Tranzactii cu participatii ale
Istoric, incluzand vanzarile intreprinderii evaluate si cu
anterioare si ofertele sau participatii comparabile
cotatiile curente
Analiza pietei imobiliare
IV. Analiza datelor si concluziile
Cea mai buna utilizare a Abordarea pe baza de active Cea mai buna utilizare
terenului considerat ca fiind Abordarea pe baza de venit Abordarea prin comparative
neocupat Abordarea pin comparative directa
Cea mai buna utilizare a Reconcilierea valorilor Abordare prin costuri
proprietatii considerate cum Valoarea estimata propusa, Abordare prin venit
este construita opinia si concluziile Reconcilierea valorilor
Valoarea terenului evaluatorului Valoarea estimata propusa,
Abordarea prin comparative opinia I concluziile
directa evaluatorului
Abordare prin costuri
Abordarea pe baza de venit
Reconcilierea valorilor
Valoarea estimata propusa,
opinia I concluziile
evaluatorului
V. Anexe
Calificarile evaluatorului Evaluarea constructiilor Calificarile evaluatorului
Descrierea juridica detaliata (descriere, centralizator, fise Descrierea juridica detaliata
daca nu este inclusa in individuale de evaluare, daca nu este inclusa in
prezentarea datelor fotografii) prezentarea datelor
Date statistice detaliate Evaluarea echipamentelor Detalii tehnice
Planul de amplasare (descriere, desfasurator, Scheme tehnologice
Planurile si releveele cladirilor fise,individuale etc.) Fotografii
Fotografii ale proprietatii Evaluarea terenului Estimarile detaliate ale
Harta orasului, a regiunilor Alte informatii considerate costurilor de reproductive sau
invecinate sau alte tipuri de adecvate (copii situatii de inlocuire
harti financiare, situatii juridice, Informatii istorice despre
Estimarile detaliate ale organigrama, plan de situatie venituri si cheltuieli
costurilor de reconstructie sau etc.) Dte despre vanzari si cotatii
de inlocuire a cladirilor Alte informatii considerate
Informatii istorice despre adecvate.
venituri si cheltuieli
Alte informatii considerate
adecvate

Dupa cum se observa, in tabelul anterior se regasesc, structure ale raportului de evaluare atat pentru
evaluarea proprietatilor imobiliare (EPI) cat si pentru evaluarea intreprinderilor (EI) si evaluarea
bunurilor imobile (EBM).
Continutul primelor doua capitol este, in cea mai mare masura, acelasi.
In acesta parte a raportului sunt prezentate in primul capitol, rezultatele evaluarii iar in capitolul al
doilea premizele care au stat la baza intocmirii raportului de evaluare (sau altfel spus este prezentata
detaliat relatia proprietate-evaluator-client-destinatar)
O parte din subcapitole se refera la :

Scrisoarea de transmitere – prezinta official raportul de evaluare beneficiarului. Trebuie

conceputa intr-un stil corespunzator limbajului afacerilor si sa fie pe cat de succinta permite caracterul
si natura evaluarii. Nu va fi indosariata impreuna cu raportul de evaluare ci va fi predate clientului
(daca este cazul) separat de raport. Nu este un document obligatoriu, ci va fi utilizata in acele cazuri in
care raportul de evaluare este foarte complex (ex. Evaluari de intreprinderi) si reprezentantul
managementului este interest de sinteza procesului de evaluare, si nu integral de raport. Continutul
poate fi urmatorul:
 Data scrisorii si formula de adresare;
 Date de identificare ale proprietatii si o scurta descriere, daca este necesar;
 Declaratie care identifica interesul in proprietatea evaluata;
 Declaratie referitoatre la inspectia proprietatii respective sursele de informatii utilizate;
 Mentiunea ca scrisoarea este insotita de un raport complet de evaluare;
 Data efectiva a evaluarii;
 Tipul valorii estimate;
 Orice ipoteze extraordinare sau conditii limitative;
 Opinia evaluatorului;
 Semnatura evaluatorului;

Pagina de titlu contine denumirea proprietatii evaluate, adresa acesteia (dupa caz), data evaluarii,
numele clientului si numele si adresa evaluatorului.
 Cuprinsul –trebuie evidentiate aici capitolele principale ale raportului si toate subtitlurile utilizate
in raport, precum si numerotarea paginilor.

Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante - practic o parte din informatiile din
rezumat se suprapun peste cele din scrisoare de transmitere. Rezumatul ar trebui sa fie prezent in
fiecare raport de evaluare.

Certificarea –de obicei urmeaza prezentarii valorii finale sau poate fi combinata cu aceasta. Apoi
vor fi adaugate semnatura evaluatorului, data si stampila. Este recomandat ca semnatura
evaluatorului, data evaluarii si opinia finala sa se gaseasca pe aceasi pagina.

In conformitate cu prevederile standardelor certificarea ar trebui sa contina confirmari ca:

 Afirmatiile sustinute in raport sunt reale si corecte;
 Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si
conditiile limitative si se constituie ca analiza nepartinitoare;
 Evaluatorul nu are nici un (sau daca are trebuie mentionat orice) interes actual sau de
perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport si nici un interes personal si nu
este partinitor fata de vreuna din partile implicate;
 Remunerarea (onorariul) evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori
prestabilite sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de
aparitia unui eveniment ulterior; (raportul de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea
obtineriiunei valori minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor
persoane care au interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut);
 In deplina cunostinta de cauza,analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate in
conformitate cu cerintele codului deontologic si ale standardelor de evaluare;
 Certificarea faptului ca s-a efectuat (sau nu) personal inspectia proprietatii imobiliare sau a
intreprinderii care face obiectul raportului;
 Evaluatorul indeplineste cerintele adecvate de calificare profesionala, in cadrul ANEVAR;
 Certificarea faptul ca evaluatorul este competentsa efectueze raportul de evaluare (are
cunostinte si experienta necesara pe piata si pe tipul de proprietate)
 Certificarea faptului ca utilizarea raportului de evaluare intocmit poate fi insotita de
verificarea lui in conformitate cu Standardul de verificare de rapoarte de evaluare;

Ipoteze speciale si conditii limitative –aceste declaratii sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator si
pentru a-I informa si proteja pe client sau pe alti utilizatori ai raportului. Conditiile standard
corespunzatoare sunt o parte importanta a raportului. Ipotezele pot sa priveasca credibilitatea descrierii
juridice, a titlului de proprietate si a managementului, conditii tehnologice si structural, conformitatea
cu reglementarile zonale si de mediu, legaliatatea utilizarii proprietatii. Conditiile limitative pot
restrictiona evaluarea la programul stability de utilizare a proprietatii sau la conditiile curente de piata,
pot dezavua orice repartizare sau divizare a valorii in functie de interese partiale, pot preintampina
cererile ulterioare adresate evaluatorului sau sa interzica publicarea sau difuzarea raportului.
Totodata trebuie avut in vedere faptul ca impunerea de conditii limitative sau de disculpari menite sa
inlature teoretic intreaga responsabilitate a evaluatorului poate invalida concluzia despre valoare.
Sunt enumerate in continuare cateva ipoteze generale si conditiile limitative care pot sa apara intr-un
raport de evaluare:
Ipoteze generale
 Nu se asuma nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru
chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se
presupune valabil si tarnzactionabil daca nu se specifica altfel.
  Proprietatea este evaluata fara grevari de sarcini si datorii, daca nu se specifica altfel;
 Se presupune ca proprietatea este detinuta cu responsabilitate si ca se aplica un
management competent al acesteia;
 Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda
garantii pentru acuratete;
 Toate studiile ingineresti sunt presupuse a fi corecte. Planurile de amplasare si
materialul ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor sa vizualizeze
proprietatea;
 Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale
subsolului sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai
putin. Nu se asuma nici o raspundere pentru astfel de conditiisau pentru obtinerea
studiilor tehnice de specialitate necesare descoperiri lor;
 Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de
zonare si utilizare in vigoare exceptand situatia cnd in raportul de evaluare nu a fost
identificata, descrisa si considerate o non-conformitate;
 Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinnoite toate autorizatiile, licentele,
certificatele de ocupare, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale
sau nationale, pentru fiecare utilizare pe care se bazeaza estimarea valorii;
 Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor
proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati, daca nu se
mentioneaza altfel;
 Noi am fost solicitati sa presupunem, in scopul acestei evaluari, ca nu exista nici un fel
de contminanti si costul activitatilor de decontaminare nu afecteaza valoarea;
 Nu am fost informati de nici o inspectie sau raport care sa indice prezenta
contaminantilor sau materialelor periculoase;
 Noi nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la utilizarile trecute sau prezente,
atat pe proprietate cat si pe terenul vecin pentru a stabili daca exista vreo contaminare a
proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si deci valoarea este estimata
in ipoteza ca nu exista asa ceva;
 Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existent vreunui contaminant, nici nu ne
angajam pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit;
 Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare
alt teren vecin sau ca mijloacele care au fot puse in functiune ar putea contamina,
aceasta ar putea diminua valoarea raportata;
 Noi nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat acele
parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare
tehnica buna corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii partilor
neexpertizate si acest raport nu trebuie inteles ca ar valida integritatea lor.
Conditii limitative:
 Orice alocare a valorii totale estimate in acest raport, se realizeaza in functie de
prevederile din raport. Valorile separate alocate elementelor component nu trebuie
utilizate in combinative cu nici o alta evaluare, in caz contrar ele fiind nevalide;
 Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare;
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau
sa depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune decat daca au fost
facute initial aranjamente in aceasta privinta;
 Nici una din partile raportului(in special concluziile referitoare la valori, identitatea
evaluatorului sau firma la care lucreaza acesta) nu vor fi difuzate public prin reclama,
 relatii publice,stiri, agentii de vanzare sau cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al
evaluatorului;
Un raport de evaluare poate contine si urmatoarele ipoteze si conditii limitative suplimentare:
 Orice estimari ale valorii continute in raport se aplica intregii proprietati si orice
impartire sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca
acestea nu au fost stabilite in raport;
 In pregatirea evaluarii au fost folosite doar acele documente preliminare avute la
dispozitie. Prin urmare analiza este supusa unei revizuiri cand documentele finale sunt
disponibile( ex. Dezmembrari nefinalizate sau structure ale actionariatului neinregistrate
la ORC);
 Evaluatorul presupune ca cititorul sau utilizatorul acestui raport a primit copii ale
planurilor de constructie disponibile si toate contractele de inchiriere sau
amendamentele, daca exista, care impovareaza proprietatea;
 Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile
curente de pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt
influentate de inexistanta ( inca) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin
urmare,supuse schimbarii conditiilor viitoare;
Instructiunile evaluarii –numele clientului si al partii care a dat tematica ( daca nu este aceeasi
persoana ), scopul sau, obiectul evaluarii, plus orice ipoteze special si ca anexa, o copie dupa contract.

Drepturi de proprietate evaluate –evaluatorul trebuie sa defineasca drepturile sau interesele specifice
supuse evaluarii. Aceasta definire este foarte importanta mai ales in cazul evaluarii unei participatii in
proprietatea imobiliara sau in afacerea evaluata, a unor drepturi limitate cum ar fi dreptul de trecere sau
drepturile minerale, o proprietate deplina inchiriata pe termen lung sau dreptul de folosire al proprietatii
inchiriate. Alte situatii cum ar fi servitutile, ipotecile sau cerintele speciale de ocupare sau utilizare
trebuie si ele identificate si explicate in relatie cu valoarea definita supusa estimarii.

Baza de evaluare . Tipul valorii estimate –trebuie declarata baza de evaluare si metodele de evaluare
adoptate. Se va preciza clar daca evaluarea se face pe baza valorii de piata sau prin alte baze
recunoscute. Trebuie comunicata clar metodologia folosita si daca este cazul se includ calculele cu
analizele pertinente de sensibilitate, risc si/sau performanta. Se va include de asemenea o definitie a
valorii evaluate (conform standardelor de evaluare) pentru a elimina orice confuzie in mintea clientului
sau a oricarui cititor al raportului.
Data estimarii valorii –trebuie precizata data evaluarii si data raportului. Data evaluarii trebuie sa fie
intodeuna aceeasi sau anterioara datei raportului final.

Moneda raportului –valuta in care se raporteaza evaluarea ca si baza a conversiei, acolo unde ea este
exprimata in alta moneda decat cea a tarii in care proprietatea este localizata.

Modalitati de plata –cand este estimata valoarea de piata, raportul trebuie sa exprime clar daca valoarea
estimata reflecta o suma in numerar,aranjamente financiare echivalente numerarului sau alte tipuri
definite precis. Daca nu se precizeaza altfel, valoarea estimata este considerate implicit ca reflecta plata
in numerar sau aranjamente financiare similar comparabile.
Inspectia proprietatii – se va specifica data inspectiei, cine a efectuat inspectia si alte elemente
semnificative legate de inspectie (daca este cazul).
Riscul evaluarii –in cazul evaluarii penrtu credite sau pentru alte cazuri, in care volatilitatea pietei este
esentiala, evaluatorul trebuie sa comenteze acest aspect ca si adecvarea activului pentru garantie avand
in vedere si conditiile propuse in acordarea creditului;
Sursele de informatii utilizate –trebuie precizate in raport sursele si natura informatiilor utilizate la
elaborarea acestuia.
Clauza de nepublicare –poate contine urmatoarea formulare:
Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un document
publicat, circulara sau declaratie, sub nici o forma, fara acordul scris si al evaluatorului asupra formei
in care ar urma sa apara. Acest raport este confidential pentru dumneavoastra, pentru consilierii
dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul mentionat in raport. Nu acceptam nici o alta
responsabilitate fata de o terta persoana care sa poata face uz de el.

Urmatoarele capitole ale raportului de evaluare sunt specifice fiecarui raport in parte.
In capitolul Prezentarea datelor este essential sa fie cuprinse toate informatiile care au fost utilizate la
aplicarea metodelor de evaluare.

Pentru Evaluarea proprietatilor imobiliare

Prezentarea datelor –contine principalele informatii care caracterizeaza proprietatea imobiliara.

Complexitatea prezentarii in acest capitol este influentata semnificativ de natura si de tipul proprietatii
evaluate. Trebuie avut in vedere faptul ca in acest capitol vor fi prezentate toate informatiile care vor fi
utilizate in aplicarea metodologiei evaluarii. Informatiile succinte privind piata imobiliara vor fi
prezente tot in acest capitol. Daca analiza pietei imobiliare este foarte vasta o parte din informatiile
generale pot fi prezentate in anexe, pentru a nu intrerupe discursul si logica lucrarii.

Analiza datelor si concluziilor –capitolul contine prezentarea modalitatilor de abordare a metodologiei

de evaluare. Pentru fiecare abordare utilizata sunt prezentate date faptice, analiza si rationamentul care
au condus la nivelul respective al valorii. Multi clienti nu sunt familiarizati cu mecanismele de aplicare
a celor trei abordari de determinare a valorii, astfel ca evaluatorul poate explica procedurile folosite in
prelucrarea informatiilor. Complexitatea explicatiei depinde de circumstantele evaluarii. Simple
expuneri care descriu ce contin fiecare din cele trei abordari, il pot ajuta pe cititor sa inteleaga raportul.

Evaluarea intreprinderii

Prezentarea datelor –in acest capitol sunt cuprinse toate informatiile care sustin aplicarea metodelor de
evaluare. In cuprinsul prezentat anterior, aceasta parte a raportului a fost impartita in doua capitol.
Primul capitol se refera la descrierea intreprinderii (care contine informatii pe baza carora se aplica
metodele de evaluare bazate pe active sip e venituri) iar al doilea capitol se refera la piata de
tranzactionare a valorilor mobiliare, care furnizeaza informatii privind aplicarea metodei comparatiilor.
Conform standardului de evaluare GN 6 –Evaluarea intreprinderii, descrierea intreprinderii ar trebui sa
contina urmatoarele: tipul organizatiei, privire de ansamblu asupra economiei si ramurii de activitate,
istoric, produsele, serviciile, pietele si clientii, sensibilitatea la factorii sezonieri sau ciclici, activitatile,
furnizorii, dotarile, incluzand activele principale, atat cele corporale cat si cele necorporale, angajatii,
managementul, dreptul de proprietate, descrierea generala a intreprinderii.
Avand in vedere diversitatea si complexitatea intreprinderilor supuse evaluarii nu exista o forma
standardizata a unui continut detaliat al raportului de evaluare. Elementele prezentate anterior se refera
la principalele aspecte ale activitatii intreprinderii urmarite in cadrul analizei diagnostic (juridic,
comercial, operational, resurse umane si management, economico-financiar ). Forma de prezentare
poate fi diferita de la raport la raport in conditiile in care vor fi prezentate coherent toate informatiile
care au fost utilizate in abordarea evaluarii.
Al doilea capitol al acestei parti implica prezentarea informatiilor utilizate in metoda comparatiei
(istoric al trnzactiilor actiunilor firmei evaluate, informatii privind tranzactii pe actiuni considerate
comparabile, informatii financiare ale firmelor comparabile care permit calculul indicatorilor bursieri
ect.).

Analiza datelor si concluziilor –capitolul contine prezentarea modalitatilor de abordare a metodologiei

de evaluare si capitolul referitor la reconcilierea valorilor obtinute si opinia de evaluare.

Evaluarea bunurilor mobile

Prezentarea datelor –contine principalele informatii care caracterizeaza proprietatea echipamentul sau
bunul mobil evaluat. Complexitatea prezentarii in acest capitol este influentata semnificativ de natura si
tipul proprietatii evaluate (aspecte juridice, considerente legate de starea fizica, reparatii efectuate,
capacitate de productie si grad de utilizare al acesteia, neadecvari functionale, alte elemente aferente
micro si macroidentificarii etc.)
Trebuie avut in vedere faptu ca in acest capitol vor fi prezentate toate informatiile care vor fi utilizate in
aplicarea metodologiei evaluarii. Acolo unde este cazul, ar trebui sa fie intocmita o justificare si
sustinere a analizei celei mai adecvate piete. Pentru majoritatea evaluatorilor definitia valorii si a
utilizarii intentionate stabilesc si cadrul celei mai adecvate piete. De exemplu, in cazul in care definitia
valorii este valoarea de piata pentru utilizare in continuare, iar intentia este de a continua utilizarea
activelor asa cum exista acestea , modalitatea de comercializare va fi probabil aceea in care un
utilizator/cumparator final va achizitiona activele pentru utilizare in continuare. Pe de alta parte, in
cazul valorii de lichidare, situatia ar putea implica mai multe piete, cum ar fi o licitatie pentru intreaga
entitate versus o liciattie bucata cu bucata.
Daca analiza pietei este foarte vasta o parte din informatiile generale pot fi prezentate in anexe, pentru a
nu intrerupe discursul si logica lucrarii.
Analiza datelor si concluziilor –capitolul contineprezentarea modalitatilor de abordare a metodologiei
de evaluare. Pentru fiecare abordare utilizate sunt prezentate datele faptice, analiza si rationamentul
care au condu la nivelul respective al valorii. Multi clienti nu sunt familiarizati cu mecanismele de
aplicare a celor trei abordari de determinare a valorii, astfel ca evaluatorul poate explica procedurile
folosite in prelucrarea informatiilor. Complexitatea explicatiei depinde de circumstantele evaluarii.
Simple expuneri care descriu ce contin fiecare din cele trei abordari, il pot ajuta pe cititor sa inteleaga
raportul.
Pentru evaluarile de masini si echipamente s-ar putea sa nu fie adecvata intodeauna o analiza a celei
mai bune utilizari.
In mod normal, o analiza a celei mai bune utilizari implica examinarea proprietatii evaluate ca entitate
completa. Totusi, bunurile mobile se refera la activele care pot fi mutate de la o locatie la alta. CMBU a
unei linii de productie, de exemplu, se poate modifica prin eliminarea unei masini din acea linie si
mutarea ei in alta parte. Incazul in care o masina sau un grup de masini isi are locatia in cadrul unei
instalatii care se afla in conformitate cu toate regulile, si daca instalatia produce venit, se poate
presupune ca masina se afla la CMBU.
Totusi, in situatia in care masina este functionala insa nu este utilizata din cauza lipsei cererii pentru
produsul respective, sau pentru ca firma urmeaza sa fie lichidata, cineva ar putea presupune ca
echipamentul nu este folosit la CMBU. CMBU depinde de capacitatea activului de a maximiza venitul
afacerii.
CMBU este influentata de alti factori externi, cum ar fi constructia de masini in cazul careia locatia si
cererea sunt in schimbare permanenta. Perfectionarile tehnologice din industria elecrtonica de inalta
tehnologie sunt dinamice. Acestea, precum si alte influente externe, maresc importanta datei si a duratei
evaluarii. Data efectiva a evaluarii poate fi un factor important in determinarea CMBU a unui active.
Evaluatorii trebuie sa-si formuleze propriile situatii in privinta CMBU, in functie de specificul
evaluarii. In situatia in care se evalueaza un singur element, cum ar fi un tractor echipat cu un brat
mecanic, CMBU se realizeaza atunci cand bratul mecanic functioneaza un anumit numar de ore pe an.
Daca un utilaj sezonier este functional doar doua trei luni din cele douasprezece ale unui an, insa
utilizeaza o masina singulara, aceasta se poate afla de asemenea la CMBU.
Totusi, in cazul in care corectii minore aduse utilajului il fac operational intreg anul, acesta detine
potential pentru a produce un venit mai mare si a ajunge la CMBU.

Reconcilierea valorilor –trebuie sa il conduca in mod logic pe cititor la estimarea valorii finale.
Prezentarea tipului de valoare finala se poate face in diverse feluri. Urmatoarea modalitate este un
exemplu simplu:
Ca rezultat al cercetarii si analizei pe care l-am realizat,in opinia mea, valoarea de piata a …………,
la data de …………… este de: TREI SUTE MII RON
(300.000 RON)

Daca prezentarea rezultatelor evaluarii implica alocarea valorii pe fiecare componenta, dupa estimarea
valorii finale, se poate adauga in raport alocarea pe elemente (teren, constructii, mijloace fixe, alte
dotari).
Opinia finala va fi o selectie a valorilor din intervalul rezultatelor obtinute si va fi o valoare rotunjita.

Calificarile evaluatorului –in raportul de evaluare pot fi incluse documente ce atesta pregatirea de
specialitate a evaluatorului ca dovada a competentei sale de a realize o astfel de evaluare. Acestea pot
include: experienta profesionala, studii de pregatire, afilieri sau activitati profesionale, clienti pentru
care evaluatorul a oferit servicii profesionale, tipurile de proprietati evaluate si natura lucrarilor de
evaluare efectuate. Desigur, calificarile evaluatorului trebuie prezentate cu acuratete si intr-o maniera
care sa nu induca in eroare.
Un capitol comun celor doua teme este:”deficient curente/frecvente”.