RAPORT DE EVALUARE

Proprietate imobiliară de tip apartament cu 3 camere și dependințe, situată

în Suceava, strada George Enescu,bloc T49, scara B, apartament 19, etajul 5

Elaborat de:
Bumbu Ana și Liutic Marina

- mai 2018 -
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

SINTEZA EVALUARII

Evaluator Bumbu Ana și Liutic Marina

Client Repciuc Andrei
Destinatar ------
Obiectul evaluării Proprietate imobiliară de tip apartament cu 3 camere și dependințe
Data evaluării 17.05.2018
Data inspecției 17.05.2018
Inspecţia bunului imobil a fost realizată de evaluatorii Bumbu Ana si Liutic
Inspecție Marina în
prezenţa reprezentantului/clientului d-l. Repciuc Andrei, la data de
17.05.2018, dată la care se considera valabile ipotezele utilizate şi
valorile estimate de evaluator și au fost preluate informaţii referitoare la
bunul imobil evaluat și s-au realizat fotografii la exterior și interior.

Cu ocazia inspecției, din informatiile culese pe teren au fost sintetizate
date cu privire la deprecierea fizică și deprecieri functionale.
Adresa proprietății Suceava, strada George Enescu, bloc T49, scara B , apartamentul 19, etajul 5
1977-
Anul de constructie 1990
Starea tehnică Foarte bună
Scopul evaluării Ofertă vânzare

Tipul valorii estimate „Valorea de piaţă” aşa cum este definită în standardul internaţional de evaluare
SEV 100 – ,,Cadrul general’’:

“Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă), la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un
vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat
şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere”.
Restricții de utilizare, Este interzisă distribuția și reproducerea raportului de evaluare, iar utilizarea
difuzare sau publicare raportului de evaluare este restricționată la părțile care dețin din punct de vedere
legal acest drept.
Declararea conformității cu Prezentul raport de evaluare este întocmit în conformitate cu Standardele de
SEV evaluare ANEVAR 2018
Verificarea raportului de Verificarea evaluării poate fi realizată în conformitate cu prevederile SEV 400
evaluare “Verificarea Evaluării”, numai de către un evaluator autorizat având specializare
Verificarea Evaluarii (“VE”)
Abordări de evaluare a) Abordrea prin piață
utilizate b) Abordarea prin venit
Rezultatele evaluării a) Abordrea prin cost : 57.500 euro
b) Abordarea prin venit : 57.000 euro
Valoarea recomandată 57.500 euro
266.800 lei
Curs valutar 4.64027061lei/euro
Date referitoare la
înscrierea proprietății în
documentele de publicitate
imobiliară

Dreptul de proprietate Integral, aşa cum rezultă din documentele de proprietate anexate

evaluat Evaluarea a fost realizată exclusiv pe baza inspecţiei făcute în teren.
Orice neconcordanţă între situaţia faptică şi schiţă cade în responsabilitatea
solicitantului şi a proprietarului proprietăţii evaluate.

Proprietatea este considerată liberă de sarcini
Observatii -
Pagina 2
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

OPINIA ASUPRA VALORII

În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piaţă a

proprietăţii imobiliare evaluate, ţinând seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este cea obtinută prin
abordarea prin piață , și anume:

Două sute șaizeci și șase mii opt sute

266 800 RON echivalent 57.500 EUR

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt:
o valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, ipotezele speciale şi aprecierile exprimate în
prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei MAI 2018;
o valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la cerinţele
legale;
o cursul mediu valutar luat în considerare pentru calcule a fost de 4.64027061lei/euro
o Prezentul rezumat trebuie utilizat împreună cu raportul din care face parte.
o VALOAREA este una globală. Valoarea nu este afectată de TVA, aceasta taxa fiind un element de fiscalitate
care apare sau nu în momentul realizarii unei tranzacţii, în condiţiile şi la valorile specificate de lege şi în
funcţie de calitatea persoanelor implicate în tranzacţie (juridice sau fizice), iar în cazul persoanelor juridice în
funcţie de inregistrarea fiscală a acestora, (ca platitoare sau nu de TVA).
Pagina 3
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunostinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că

- afirmaţiile prezentate ţi susţinute în acest raport sunt adevarate şi corecte
- analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi ipotezele
limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct
de vedere profesional
- nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului
raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.
- suma ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatură cu declararea
în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze clientul şi nu este
influenţată de apariţia unui eveniment ulterior
- analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele,
recomandarile și metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociaţia Naţionala a
Evaluatorilor din România)
- evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.

Proprietatea a fost inspectată personal de catre evaluatori în prezenţa reprezentantului proprietarului. În elaborarea
prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care
semneaza mai jos.

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semnează mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinit
cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi au competenţa necesară întocmirii acestui
raport.

Pagina 4
 Raport
de evaluare apartament cu 3 camere

CUPRINS

SINTEZA EVALUARII ................................................................................................................................................ 2

OPINIA ASUPRA VALORII ....................................................................................................................................... 3
CERTIFICARE ............................................................................................................................................................. 4
1 TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII...................................................................... 6
1.1 IDENTIFICAREA ȘI COMPETENȚA EVALUATORULUI .............................................................................. 6
1.2 CLIENTUL ȘI UTILIZATORII DESEMNAȚI , SCOPUL EVALUĂRII ............................................................... 6
1.3 SCOPUL EVALUARII .............................................................................................................................. 6
1.4 OBIECTUL EVALUĂRII, DREPTURILE DEȚINUTE, DREPTURILE EVALUATE ............................................ 6
1.5 TIPUL VALORII ESTIMATE ..................................................................................................................... 6
1.6 DATA EVALUĂRII; INSPECȚIA PROPRIETĂȚII, MONEDA RAPORTULUI................................................... 7
1.7 DOCUMENTAREA NECESARĂ PENTRU EFECTUAREA EVALUĂRII .......................................................... 7
1.8 NATURA ȘI SURSA INFORMAȚIILOR PE CARE S-A BAZAT EVALUAREA ................................................ 7
1.9 IPOTEZE ȘI IPOTEZE SPECIALE .............................................................................................................. 8
1.10 RESTRICȚII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE ........................................................................ 9
1.11 CONFORMITATEA CU SEV.................................................................................................................... 9
1.12 DESCRIEREA RAPORTULUI ............................................................................................................................... 9
2 PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................. 10
2.1 PREZENTARE GENERALA A PROPRIETĂȚII IMOBILIARE ............................................................................. 10
2.1.1 Situaţia juridică ............................................................................................................................... 10
2.1.2 Date privind documentația cadastrală ............................................................................................. 10
2.1.3 Situația actuală a apartamentului .................................................................................................... 10
2.1.4 Descrierea zonei de amplasare ....................................................................................................... 11
2.1.5 Descrierea construcției de bază (imobilul) ..................................................................................... 12
2.1.6 Descrierea apartamentului ...................................................................................................................................... 12
2.2 ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE ......................................................................................................................... 13
3 ANALIZA DATELOR ȘI CONCLUZII................................................................................. 14
3.1 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE .................................................................................................................. 14
3.2 ABORDAREA PRIN PIAȚĂ .................................................................................................................... 15
3.3 ABORDAREA PRIN VENIT ................................................................................................................... 18
3.4 ABORDAREA PRIN COST ..................................................................................................................... 19
3.5 ANALIZA REZULTATELOR ȘI OPINIA FINALĂ ............................................................................................... 20
4 ANEXE ....................................................................................................................................... 21
4.1 FOTOGRAFII ALE PRORIETĂȚII ............................................................................................................ 21
Pagina 5
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

1 Termenii de referință ai evaluării

1.1 Identificarea și competența evaluatorului

Prezentul raport de evaluare este realizat de către Bumbu Ana și Liutic Marina, în baza contractului de
prestari servicii.

EVALUATOR Bumbu Ana și Liutic Marina

Legitimaţie ANEVAR ----
Firma Ri An Expert Evaluator
Adresa evaluatorului Suceava, str. Universității 13,

Telefon mobil 0744 - 978752

e-mail Bumbuabnai@gmail.com, zoialutic@ukr.net

La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semnează acest raport sunt membri ANEVAR, au
îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi au competenţa necesară
întocmirii acestui raport.

1.2 Clientul și utilizatorii desemnați, scopul evaluării

Evaluarea s-a realizat în scopul ofertei de vânzare, evaluatorii nu își asumă responsabilitatea în fața niciunui
terț și în nicio altă circumstanță în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

1.3 Scopul evaluarii

Oferta de vânzare

1.4 Obiectul evaluării, drepturile deținute, drepturile evaluate

În conformitate cu contractul de prestari sevicii și datele înregistrate în baza de date proprie a evaluatorului,
prezenta evaluare se referă la o prorietate imobiliară apartament cu 3 camere și dependințe situat în loc.
Suceava, strada George Enescu,bloc T49, scara B, apartamentul 19, etajul 5.

1.5 Tipul valorii estimate

În prezentul raport s-a urmărit o estimare a valorii de piață a obiectivului așa cum este aceasta definită în
SEV 100 – Cadru general.
Conform SEV 100 – Cadru geneal, definiția valorii de piață este următoarea:
Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în
care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Pagina 6
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

Această valoare, de regulă, datorită volatilității condițiilor de piață, are valabilitate limitată de la data evaluării
17.05.2018 și nu va putea fi atinsă în cazul unei eventuale incapacități de plată viitoare când, atât caracteristicile
proprietății imobile, condițiile pieței cât și situațiile de vânzare pot diferi față de acest moment.

1.6 Data evaluării; inspecția proprietății, moneda raportului

Inspecția proprietății a avut loc în data de 17.05.2018 și a fost realizată de către Bumbu Ana și Liutic
Marina în prezenţa reprezentantului clientului, d-l.Repciuc Andrei; cu această ocazie s-au făcut
fotografii la exeterior și interior. Au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au fost
analizate schiţele existente, etc.
Nu au fost realizate studii privind contaminarea amplasamentului sau a amplasamentelor vecine.
indicația asupra valorii recomandată ca opinie finală în acest raport a fost determinată în contextul
condițiilor pieței specifice din perioada mai 2018; data evaluării este 17.05.2018; cursul valutar valabil
la această dată este 4.64027061 pentru 1 EUR;
Data raportului este 17.05.2018.

1.7 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Cu ocazia inspecției proprietății evaluate, a fost asigurat accesul și au fost vizualizate toate
părțile/componentele, cu excepția celor care, prin natura lor, sunt ascunse sau ne-vizibile
în vederea documentării și colectării datelor despre bunurile evaluate, precum și a celorlalte date
necesare identificării, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante.
In realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate
informațiile relevante necesare.
La data inspectiei, proprietatea era ocupată de către chiriaș.

1.8 Natura și sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea

Informaţiile utilizate au fost:

o Extras CF;
o Informaţii privind piaţa imobiliară specifică (preţuri, nivel de chirii etc.);
o Istoricul utilizării proprietăţii imobiliare şi a echipamentelor ataşate;
o Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate;
Sursele de informaţii au fost:
o presa de specialitate;
o baza de date a evaluatorilor
o informaţii furnizate de către agenţii imobiliare privind tranzacţii similare ;
o informaţii existente pe site-urile, www.imobiliare.ro, www.publi24.ro, www.romimo.ro ,www.olx.ro,
www.multecase.ro., www. lajumate.ro, etc.;
o revistele de profil: Publitim ;
o Piaţa imobiliară referitoare la oferte și cereri de proprietăţi imobiliare similare din Suceava şi din zona în
care se situează imobilul supus evaluării.

Pagina 7
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

1.9 Ipoteze și ipoteze speciale

Ipoteze:
o Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării ipotezelor care urmează şi in mod
special în ipoteza în care situaţiile la care se face referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii în afara
celor aratate expres pe parcursul raportului şi a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare. Dacă
se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul şi care sunt detaliate în cele ce
urmează nu este valabilă, valoarea estimată este invalidată;
o Aspectele juridice (descrierea legală şi aspecte privind dreptul de proprietate) se bazează exclusiv pe informaţiile şi
documentele furnizate de către proprietar/destinatar şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau
investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi transferabil (în circuitul civil). Afirmaţiile
făcute de evaluatori privitoare la descrierea legală a proprietăţii nu se substituie avizelor juridice
exprimate de specialişti; evaluatorii nu au competenţă în acest domeniu;
o Ţinând cont de scopul evaluării, proprietatea a fost evaluată în ipoteza „liberă de sarcini”
o Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare, urbanism, mediu
şi utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o ne-conformitate, descrisă şi luată în considerare în
prezentul raport.
o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor sau construcţiilor, nici nu am inspectat acele părţi care sunt
acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea tehnică precizată, conform informaţiilor
primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate şi
acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorii au efectuat o inspecţie neinvazivă a proprietăţii şi nu s-au intenţionat a
se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie
aparente. Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în mod
negativ opinia evaluatorilor asupra valorii. Evaluatorii recomandă clienţilor preocupaţi de un asemenea
potenţial negativ să angajeze experţi tehnici care să investigheze astfel de aspecte.
o Nu am realizat nici un fel de investigaţie pentru stabilirea existenţei contaminanţilor. Se presupune că nu există
condiţii ascunse sau ne-aparente ale proprietăţii, solului, sau structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorii
nu îşi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru obţinerea studiilor necesare pentru a le
descoperi;
o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării metodelor de evaluare
utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai
probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorii consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile
considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;
o Evaluatorii au utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-a avut la dispoziţie,
existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii sau documente de care evaluatorii nu aveau cunoştinţă.
o Se consideră că proprietatea evaluată se conformează tuturor cerinţelor de acces pentru persoane cu dizabilităţi. Nu
au fost efectuate investigaţii în aces sens şi evaluatoii nu au calificarea necesară pentru a face acest demers.
o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului şi asumat prin contractul de
prestări servicii întocmit între evaluator şi beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat
pentru niciun alt scop decât cel declarat.
o Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă dimensiunile
aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În
cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
o Evaluatorii au obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte şi de încredere dar nu se
asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a fi incorecte;
o Opinia evaluatorilor este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele şi titlurile de proprietate
puse la dispoziţie de proprietar/utilizator, fiind limitată exclusiv la acestea;
o Raportul de evaluare este valabil în condiţiile economice, fiscale, juridice şi politice de la data întocmirii sale şi încă
un interval de timp limitat după această dată. Dacă aceste condiţii se vor modifica concluziile acestui raport îşi pot
pierde valabilitatea.
o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
o Evaluatorii, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în
instanţă relativ la proprietatea în chestiune;
o Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

Pagina 8
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris prealabil ale evaluatorilor;
o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe interese
fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.

Ipoteze speciale :
o Nu au fost identificate ipoteze speciale

1.10 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părți, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi publicat, nici inclus
într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil ale evaluatorilor cu specificarea formei şi
contextului în care urmează să apară.
În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de către evaluatori sunt valabile la data prezentată în
raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări
semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (mai 2018) când are loc operaţiunea de
evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport.
Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile
şi cunoscute de acesta la data evaluării.
Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi
destinatarului menţionaţi la punctele anterioare
Publicarea, parţială sau integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referiri
anterior, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui terţ a unei copii
a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

1.11 Conformitatea cu SEV

Definiţiile şi conceptele pe care se bazează acest raport sunt cele din SEV 100 – Cadru general și SEV
101 – Termenii de referință ai evaluării .
Misiunea de evaluare a fost condusă în acord cu prevederile SEV 102 – Implementare, prezentul raport
de evaluare fiind întocmit cu respectarea cerinţelor SEV 103 – Raportare.
Obiectul raportului de evaluare fiind de natura proprietății imobiliare, procesul de evaluare a ținut cont
și de prevederile SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare și GME 630 – Evaluarea bunurilor
imobile.
Scopul evaluării fiind determinarea valorii de piață în vederea tranzacționării, evaluarea s-a făcut cu
respectarea principiilor de evaluare, cuprinse în SEV 100 – Cadru General

Conform prevederilor contractuale și a instrucțiunilor evaluării, nu a fost necesară abaterea de la niciunul din
standardele respective.

1.12 Descrierea raportului

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde descrierea tuturor
datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la indicația asupra
valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.

Pagina 9
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

2 Prezentarea datelor

2.1 Prezentare generala a proprietății imobiliare

2.1.1 Situaţia juridică

 Dreptul de proprietate:
Intabulare, drept de proprietate, revenirea la situația anterioară în rangul încheierii nr. 52227/2006, dobândit prin
Hotărâre judecătorească nr. 604/2015 din 10.12.2015, emis de Tribunalul Suceava, decizi nr 36/2018/16.02.2018
dosar nr. 9886/101/2012/a4 Curtea de Apel Suceava.

Carte Funciară: nr. 408703-C1-U46 - Suceava.

Număr cadastral/topografic: 27676/III.

Sarcini înscrise în Cartea Funciară:
Intabulare drept de ipotecă, valoare: 3.444.330,00 lei în favoarea lui Cornu Petrișor, act notarial nr.814, din
01.09.2015, emis de AZOIȚEI IOAN GABRIEL.
 Suprafaţa înregistrată în extras CF: -
 Suprafaţa utilă: 67 mp ( conform tabel Asociație Proprietari )
 Teren atribuit în folosinţă: 11/717 mp
Părţi comune indivize: ușa de la intrare, scările, casa scărilor, acoperișul, instalațiile de încălzire centrală, apă
caldă și potabilă, canal, electricitate, lift, pubele de gunoi, uscătoria, terenul construit și neconstruit în folosință.

Extras de Carte Funciară: Evaluatorul a avut la dispoziţie un extras de carte funciară din data de
29.04.2016, din care s-au extras datele mai sus prezentate, anexat prezentului raport şi considerat parte
integrantă. Conform extrasului de carte funciară prezentat, proprietatea imobiliară nu este liberă de sarcini.

Proprietatea se consideră
 Ca fiind liberă de sarcini.

2.1.2 Date privind documentația cadastrală


Evaluatorul nu a avut la dispoziţie documentaţie cadastrală.

Suprafaţa înregistrată în extras CF: -

Suprafaţa construită: -

Suprafaţa utilă: 62 mp

Părţi comune indivize: ușa de la intrare, scările, casa scărilor, acoperișul, instalațiile de încălzire centrală, apă caldă și
potabilă, canal, electricitate, lift, pubele de gunoi, uscătoria, terenul construit și neconstruit în folosință.

2.1.3 Situația actuală a apartamentului


Situaţia ocupanţilor: ocupat de chiriaș

Contracte de concesiune / închiriere: - nu avem cunoştiinţă

Pagina 10
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere

2.1.4 Descrierea zonei de amplasare


ZONA DE AMPLASARE Proprietatea este amplasată pe Bulevardul George Enescu .

În zonă sunt amplasate preponderent blocuri de locuinţe cu regimul
de înălţime P+8E Și P+4E, precum și case P+E si P+2E.

Distanţa faţă de proprietăţi complementare (pieţe, magazine, instituţii
de învăţământ etc.) este mică – Lidl,

Accesul este facil iar mijloacele de transport în comun sunt la distanţă
foarte mică.

Strada la care are acces proprietatea este sistematizată superior,
utilităţile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale
necesare: apă-canalizare, energie electrică, gaze, telefonie, TV cablu,
Internet.

ARTERE IMPORTANTE Auto şi pietonal: Bd-ul George Enescu.
DE CIRCULAŢIE ÎN

APROPIERE Calitatea reţelelor de transport: foarte bună, asfaltate cu 2 benzi pe
sens.
CARACTERUL Tipul zonei:

EDILITAR AL ZONEI Zonă rezidenţială

Proprietatea este amplasată într-o zona rezidenţială, pe bd-ul G. Enescu
la o distanţă de cca 1km de Campusul universitatii Stefan cel Mare.

În zonă sunt amplasate preponderent blocuri de locuinte cu regimul de
înălţime P+8E și P+4E, precum si case P+E și P+2E.
În zonă se află:

Reţea de transport în comun: la o distanţă mică, cu mijloace de
transport suficiente.

Unităţi comerciale: sunt amplasate la distanţă mică.

Unităţi de învăţământ: sunt amplasate la distanţă mică .

Unităţi medicale: existente

Lăcaşe de cult: sunt amplasate la distanţă mică -

Sedii de bănci: la distanţă mică – BRD, BT, BCR

Instituţii guvernamentale: Primăria Municipiului Suceava

Parcuri: Parcul spitalului, Parcul universitatii, etc.

UTILITĂŢI EDILITARE Reţea urbană de energie electrică: existentă

Reţea urbană de apă: existentă

Reţea urbană de termoficare: existentă

Reţea urbană de gaze: existentă

Reţea urbană de canalizare: existentă

Reţea urbană de telefonie, cablu tv şi internet: existentă

AMBIENT Civilizat

CONCLUZIE PRIVIND Proprietatea este amplasată într-o zona rezidenţială, pe bd-ul George Enescu
ZONA DE AMPLASARE

În zonă sunt amplasate preponderent blocuri de locuinţe cu regimul de
înălţime P+8E și P+4E, precum și case P+1E Și P+2E.

Dotări şi reţele edilitare foarte bune.

Ambient civilizat.

Atractivitate ridicată.

Pagina 11
 Raport
de evaluare apartament cu 3 camere

2.1.5 Descrierea construcției de bază (imobilul)


AMPLASAMENT Bloc de locuinţe tip P+9E

Apartament situat la parter al unui bloc în regim de înălţime P+9E

ANUL PIF 1981

LOCUINŢE PE PALIER 4

ORIENTARE Cardinal: Nord-Est

CARACTERISTICI Structură: fundaţii din beton armat

Închideri perimetrale: panouri prefabricate

Acoperiş tip terasă

Finisaj exterior: tencuieli simple

Uşa de acces în bloc este din PVC cu geam termopan

Aspect exterior: nu prezintă degradări ale finisajelor

Aspect interior: îngrijit

CONCLUZIE PRIVIND Starea generală a imobilului este bună, aspectul este îngrijit

CONSTRUCŢIA DE BAZĂ Imobilul nu se află în zonă inundabilă

2.1.6 Descrierea apartamentului


SUPRAFAŢĂ Apartamentul se compune din 3 camere cu dependinţe, suprafaţă utilă
(conform tabel Asociație Proprietari): 62,00 mp, cu 11/770 mp teren în
folosinţă, (conform extras CF).

Apartamentul este: semi-decomandat

Gradul de confort: 1

TÂMPLĂRIE Exterioară: ferestre tâmplărie PVC cu geam termopan .

Interioară:
- Uşa de acces a apartamentului este metalică, antiefracţie.
- Usi interioare din MDF

FINISAJE Apreciem gradul de finisaj a fi de nivel mediu-superior + PVC, luând în
considerare starea propriu-zisă a imobilului.

Pardoseli: parchet lemn (camere), gresie (bucătărie, băi, hol )

Pereţi placaţi cu faianţă la băi şi bucǎtǎrie ( parţial)

Tencuieli gletuite, zugrăveli lavabile.

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI Normale

ELECTRICE Instalaţiile se prezumă a fi în stare bună

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI Cu calorifere racordate la rețeaua de termoficare
ÎNCĂLZIRE Instalaţiile se prezumă a fi în stare bună

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI De la reţeaua oraşului

ALIMENTARE CU APĂ Instalaţiile se prezumă a fi în stare bună

INSTALAŢII ŞI DOTĂRI Alimentare cu gaz de la rețea

ALIMENTARE CU GAZE Instalaţiile se prezumă a fi în stare bună

NECESAR DE INVESTIT Nu este cazul

CONCLUZIE PRIVIND Aspect îngrijit, utilităţi complete

APARTAMENTUL Stare tehnică generală: este foarte bună

Deprecieri identificate: fără

Pagina 12
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere

2.2 Analiza pieţei imobiliare


DEFINIREA PIEŢEI ŞI Piaţa locuinţelor rezidenţiale cu 3 camere amplasate în blocuri de locuinţe

SUBPIEŢEI Delimitarea pieţei: Suceava– zona Bulevardul George Enescu

NATURA ZONEI  Zonă preponderent rezidenţială
Din punct de vedere edilitar: zona stabilă

Din punct de vedere economic: oraş cu economie puternică, în creștere cu
şomaj mic

OFERTA DE Medie
LOCUINŢE SIMILARE

CEREREA DE Mare
LOCUINŢE SIMILARE

ECHILIBRUL PIEŢEI în ceea ce priveşte echilibrul pieţei imobiliare, faţă de ultimii ani raporturile s-
(RAPORTUL CERERE/ au inversat pe piaţa imobiliară aceasta devenind o piaţă a vânzătorului
OFERTĂ) începând cu a doua parte a anului 2015.

Transformarea pieţei imobiliare într-o piaţă a vânzătorului s-a realizat în
contextul creșterii economice locale, a creșterii numărului locurilor de muncă
și a emigrării din alte zone mai slab dezvoltate ale țării, coroborat cu creșterea
numărului tranzacţiilor pe segmentul imobiliar şi previziunile de menținere a
 unui trend de stagnare a evoluţiei preţurilor pe piaţa menţionată.
PREŢURI ÎN ZONĂ Minim: 54.000 euro

PENTRU - 3 camere Maxim: 99.000 euro

CHIRII ÎN ZONĂ Minim: 200 euro

PENTRU - 3 camere Maxim: 600 euro

CONCLUZII ŞI Piaţă a vânzătorului - începând cu a doua parte a anului 2015.

TENDINŢE PRIVIND Trend ascendent al valorilor pe piaţa specifică, număr mediu de tranzacţii.

PIAŢA PROPRIETĂŢII Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preţurile pe segmentul de piaţă al
proprietăţii.

Pagina 13
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

3 Analiza datelor și concluzii

3.1 Cea mai bună utilizare

Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în
capitolele următoare ale lucrării.
Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit
care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii:
o cea mai bună utilizare a terenului liber
o cea mai bună utilizare a terenului construit.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii. Ea trebuie să fie:
o permisibilă legal
o posibilă fizic
o fezabilă financiar
o maxim productivă
Practic, ţinând cont de tipul clădirii şi de amplasarea acesteia, cea mai bună alternativă posibilă pentru proprietatea
evaluată este cea de proprietate imobiliară rezidenţială.

IPOTEZE PROPUSE REZIDENTIAL COMERCIAL BIROURI

Chirie de piata (EURO/ luna sau / mpAu / luna) 6,0 8,0 7,0
Suprafata de inchiriat (mpAu) 67,00 67,00 67,00
Venit lunar din chirie - VBP - euro 400 500 470
Venit anual din chirie - VBP - euro 4.800 6.000 5.640
TOTAL VENIT BRUT POTENTIAL - VBP - euro 4.800 6.000 5.640
Grad de ocupare % 90% 90% 90%
Venit Brut din Exploatare - VBE - euro 4 320 5 400 5 080
Rata de capitalizare aferenta VBE 6,00% 8,50% 9,00%

VALOAREA PROPRIETATII IN EXPLOATARE - euro 72 000 63 500 56 400

VALOARE PROPRIETATE INAINTE DE INVESTITII
NECESARE -euro 72.000 63.500 56.400
Costuri unitare demolare/conversie/reparatie/imbunatatiri
necesare - euro / mp Au 0 30 10
euro 0 2.010 670
VALOARE PROPRIETATE 72.000 61.490 55.730
CMBU DA NU NU

Prin prisma criteriilor care definesc noţiunea de C.M.B.U. această abordare:

o este permisibilă legal
o îndeplineşte condiţia de fizic
posibilă o este fezabilă financiar
o este maxim productivă se referă la valoarea proprietăţii imobiliare în condiţiile celei mai bune utilizări
(destinaţii)

Pagina 14
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

3.2 Abordarea prin piață

S-a aplicat ca metodă analiza comparativă prin exprimarea unor ajustări cantitative pentru fiecare element
de comparaţie. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile pentru a determina dacă acestea sunt
superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Ajustările au fost exprimate procentual sau în valoare
absolută. Criteriul de selecţie a valorii a fost ajustarea totala brută ca procent din preţul de vânzare cea mai mică.
Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile imobiliare
colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.

Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos:

Nr crt. Criterii şi elemente de Proprietatea de evaluat: Proprietati comparabile comparaţie

comparaţie: 1 2 3 4
Pret ( euro) 77.000 65.000 69.000 72.000
Tipul comparabilei oferta oferta oferta oferta
1 Drept de proprietate transmis: integral integral integral integral integral
2 Conditii de finantare normale similare similare similare similare
4 Conditii de vanzare normale normale normale normale normale
Cheltuieli imediat urmatoare
5 dupa cumparare fara fara fara fara fara
6 Condiţiile pietei: Mai. 18 Mai. 18 Mai.18 Mai.18 Mai 18
Suceava, Bd-ul George
Adresa Enescu Suceava Suceava Suceava
, Bl. T49,Sc B, Ap 19 Suceava
Bulevardul George
Enescu Zona Obcini Zona Universitate Zona Obcini Zona Obcini
7 Localizare:

8 Caracteristici fizice
Tip apartament semidecomandat semidecomandat semidecomandat decomandat decomandat
Numar camere 3 3 3 3 2
Etaj parter din P+9E 5 din P+10E 3 din P+4E 4 din P+4E 3 din P+4E
Finisaje medii+PVC medii+PVC medii+PVC medii +PVC medii + PVC
Incalzire / apa calda proprie centrală gaz termoficare centrală gaz centrală gaz centrală gaz
Garaj-Boxa nu nu nu nu da
Vechime (anul constructiei) 1977- 1990 1980 1980 1980 1977-1980
Arie utilă 62,00 70 60 68 64
9 Cea ma buna utilizare: rezdential rezdential rezdential rezdential rezdential
Pret / mp Au (EURO) 1100 1083 1015 1125

Pagina 15
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere
ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE

Element de comparatie Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4

Suceava, Bd-ul George

Suceava, Suceava Zona Suceava, Suceava, Zona
Identificare proprietate Enescu Zona Obcini Universitatii Zona Obcini Obcini
Bl T49, Sc b, Ap 19
Pret vanzare 77.000 65.000 69.000 72.000
TIP COMPARABILA
Tip comparabila oferta oferta oferta oferta
Ajustare unitara sau procentuala -9% -9% -9% -9%
Ajustare totala pentru tipul comparabilei -6.930 -5.850 -6.210 -6.480
Pret de vanzare ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat integral integral integral integral integral
Ajustare unitara sau procentuala
Ajustare totala drept de proprietate 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare normale similare similare similare similare
Ajustare unitara sau procentuala 0 0 0 0
Ajustare totala conditii de finantare 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare normale normale normale normale normale
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 0% 0%
Ajustare totala conditii de vanzare 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE DUPA
CUMPARARE

Cheltuieli imediat urmatoare dupa cumparare - fara fara fara fara fara
investitii de adecvare, finalizare, finisare
Ajustare unitara 0% 0% 0% 0%
Ajustare totala cheltuieli imediat dupa cumparare 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul ) octombrie-16 octombrie-16 octombrie-16 octombrie-16 octombrie-16
Ajustare procentuala 0% 0% 0% 0%
Ajustare totala conditii de piata 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
LOCALIZARE
Localizare Zona George Enescu Zona Obcini ZonaUniversitatii Zona Obcini Zona Obcini

Ajustare procentuala 0% 0% 0% 0%
Ajustare totala localizare 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 62.790 65.520
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament semidecomandat semidecomandat semidecomandat decomandat decomandat
Ajustare unitara 0% 0% -2% -2%
Ajustare totala tip apartament 0 0 -1.260 -1.310
Pret ajustat 70.070 59.150 61.530 64.210
Etaj parter din P+8E 5 din P+10E 3 din P+4E 4 din P+4E 3 din P+4E
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 10% 0%
Ajustare totala etaj 0 0 6.150 0
Pret ajustat 70.070 59.150 67.680 64.210
Finisaje medii+PVC medii+PVC medii+PVC medii +pvc medii + pvc
Ajustare unitara sau procentuala 0 0 0 0
Ajustare totala finisaje 0 0 0 0
Pret ajustat 70.070 59.150 67.680 64.210
Incalzire / apa calda proprie centrală gaz termoficare centrală gaz centrală gaz centrală gaz
Ajustare unitara 0 0 0 0
Ajustare totala incalzire / apa calda proprie 1.500 0 0 0
Pret ajustat 71.570 59.150 67.680 64.210
Vechime - an constructie 1981 1980 1980 1980 1977-1980
Ajustare unitara sau procentuala 0% 0% 0% 0%
Ajustare totala vechime 0 0 0 0
Pret ajustat 71.570 59.150 67.680 64.210
Aria construită sau numar de camere 67,00 70,00 60,00 68,00 64,00
Ajustare unitara 1.020 990 1.000 1.000
Ajustare totala arie utila sau numar de camere -3.060 6.930 -1.000 3.000
Pret ajustat 68.510 66.080 66.680 67.210
Garaj-Boxa nu nu nu nu da
Ajustare unitara 0 0 0 0
Ajustare totala garaj-boxa 0 0 0 -1.000
Pret ajustat 68.510 66.080 66.680 66.210
Caracteristici economice normale normale normale normale normale
Ajustare unitara 0 0 0 0
Ajustare totala caracteristici economice 0 0 0 0
Pret ajustat 68.510 66.080 66.680 66.210
Utilizare ( zonare) - cea mai buna utilizare rezdential rezdential rezdential rezdential rezdential
Ajustare unitara 0 0 0 0
Ajustare totala cea mai buna utilizare 0 0 0 0
Pret ajustat 68.510 66.080 66.680 66.210
Componente non-imobiliare ale valorii aer condiționat complet mobilat, partial mobilat complet mobilat, complet mobilat,
aer condiționat aer condiționat aer condiționat
Ajustare unitara 0 0 0 0
Ajustare totala componente non-imobiliare -1.000 -500 -1.000 -1.000
Pret ajustat 67.500 65.600 65.700 65.200
Ajustare totala neta 2.560 6.430 2.890 310
Ajustare totala neta (%) 4% 11% 5% 0%
Ajustare totala bruta 5.560 7.430 9.410 6.310
Ajustare totala bruta (%) 8% 13% 15% 10%

Opinie
67.500 euro 313.200 lei
1007 euro / mp Curs 4,64027061
Data 17.mai 2018

Pagina 16
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere

Ajustările cantitative s-au luat în considerare astfel:


S-a ajustat negativ toate comparabilele cu -9%, acesta fiind un interval mediu de negociere pentru acest tip de
proprietate, identificat din analiza pieţei;

Condiţii de piaţă:
o Nu s-au operat ajustări;

Cheltuieli imediat următoare după cumpărare:
o Nu s-au operat ajustări;

Localizare:
o Nu s-au operat ajustări;

Carateristici fizice – tip apartament:
o s-au ajusta comparabila 3 și 4 negativ, acestea fiind decomandate, ajustarea fiind extrasă din
analiza pieței și analiza pe perechi de date;

Carateristici fizice – etaj:
o Comparabila 3 a fost ajustată pozitiv, fiind situată la un regim de înălţime mai slab cotat decât
proprietatea subiect, ajustarea fiind extrasă din analiza pieței și analiza pe perechi de date;

Carateristici fizice – vechime:
o Nu s-au operat ajustări;

Caracteristici fizice – arie utilă:
o Ajustarea unitară în cazul fiecărei comparabile a fost estimată prin preţul ajustat / mp Au a fiecarei
comparabile;
o Ajustarea a fost aplicată comparabilelor 1, 2, 3 și 4 înmulţind ajustarea unitară cu diferenţa de arie
utilă între fiecare comparabilă şi subiect;

Carateristici fizice – finisaje:
o Nu s-au operat ajustări;

Carateristici fizice – încălzire proprie:
o Au fost aplicată o ajustare pozitivă comparabilei 1 pentru costul montării unei centraleprorii
pe gaz;

Carateristici fizice – componente non imobiliare:
o S-au aplicat ajustări negative tuturor comparabilelor care se vând coplet mobilate sau
parțial mobilate, ajustarea fiind extrasă din analiza pieței .

Valoarea asimilată pentru proprietatea supusă evaluării a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii ajustate a
proprietăţii comparabile 1, deoarece proprietăţii 1 i-au fost aduse cele mai puţine ajustări (ajustarea brută
procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate. În acest context valoarea rezultată la
abordarea prin piaţă, analiza pe perechi de date este:

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ 57.500 EUR

LA ABORDAREA PRIN PIAŢĂ Echivalent a 313.200 lei

Valoarea estimată prin această metodă include şi valoarea terenului aferent proprietăţii şi a cotelor părţi
indivize comune din imobilul în care este situat.

Pagina 17
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

3.3 Abordarea prin Venit

Abordarea pe bază de venit (Metodele de randament) reprezintă una dintre cele trei categorii mari de
abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa presupunând analiza datelor privind veniturile şi
cheltuielile aferente unei proprietăţi.
Valoarea de rentabilitate a proprietăţii a fost determinată prin metoda capitalizării directe.
Abordarea prin capitalizarea venitului are la bază faptul că o proprietate imobiliară, în funcţie de caracteristicile
sale constructive, tehnice şi de poziţie în teritoriu, constituie un potenţial de venit pe un termen îndelungat (cel puţin egal
cu perioada sa de viaţă) prin închiriere, rentă etc. – altfel spus, proprietatea imobiliară are o valoare de randament.

Elementele necesare estimării valorii de randament sunt:

- Venitul brut potenţial (VBP): venitul anual obtenabil din exploatarea / închirierea proprietăţii imobiliare;
- Venitul brut efectiv (VBE): venitul brut potenţial afectat de gradul de ocupare şi riscul de neîncasare a chiriei;
- Cheltuielile de exploatare: cheltuielile care sunt în sarcina proprietarului / investitorului, conform
contractului de închiriere (taxe, asigurări, utilităţi, management, reparaţii, etc.);
- Venitul net din exploatare (VNE): venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din venitul
brut efectiv;
- Rata de capitalizare (c): reprezintă relaţia dintre venitul net din exploatare şi valoarea de piaţă, rezultată
din analiza comparativă a tranzacţiilor şi închirierilor de proprietăţi imobiliare comparabile / similare

COMPARABILE 1 2 3 4
Chirie lunara solicitata 450 370 415 420
Venit Brut Potential (EUR/an) 5.400 4.440 4.980 5.040
Grad de ocupare 90% 90% 90% 90%
Pierderi din neocupare 540 444 498 504
Venit Brut Efectiv (EUR/an) 4.860 3.996 4.482 4.536
Rata medie a cheltuielilor aferente 7% 7% 7% 7%
Venit Net din Exploatare (EUR/an) 4.520 3.716 4.168 4.218

Valoarea solicitata a proprietatii (EUR) 77.000 65.000 69.000 72.000

Suprafata utila mp 70 60 68 64
Pret/mp 6,43 6,17 6,10 6,56
Rata de capitalizare (%) 5,9 5,7 6,0 5,9
Rata de capitalizare medie (%) 5,9

Analizând asemănările ce există între proprietăţile comparabile şi cea existentă (diferenţele provenind din condiţiile
concrete înregistrate pe piaţa imobiliară la data ofertei, de structura şi dimensiunile fiecărui spaţiu, de condiţiile de
plată, ş.a.), s-a ales rata de capitalizare de 6 % și un venit obtenabil de 400 eur/lună.

Relatia de calcul a valorii de randament a proprietăţii prin metoda capitalizarii directe este:
Vp = VNE / c unde:
c = rata de capitalizare
VNE = venitul net din exploatare

Pagina 18
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere

ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR

4,6403 LEI/EURO
curs la data evaluarii
17.05.2018

Explicaţii U/M Valori

Venit Brut Potenţial (VBP) Chirie lunara EURO 400
Perioada Luni 12
VBP EURO 4.800
Grad de ocupare preconizat % 90
Venit Brut Efectiv (VBE) VBE EURO 4.320
Cheltuieli exploatare (taxe, utilităţi, management, reparaţii, etc.) 7-12% din VBE EURO 302
Venit Net Exploatare (VNE) VNE EURO 4.018
Rata de capitalizare % 6,0

rotunjit EURO 67.000

Valoare proprietate imobiliară (metoda capitalizarii direct
rotunjit LEI 298.700

În aceste condiţii valoarea obţinută prin această metodă este:

VALOAREA DE PIAŢĂ DETERMINATĂ 57.000 EUR

LA ABORDAREA PRIN VENIT Echivalent a 264.480 lei

3.4 Abordarea prin Cost

Nu s-a aplicat, fiind nerelevantă pentru aceste tipuri de imobil şi la dezvoltarea actuală a pieţei imobiliare.

Pagina 19
 Raport de evaluare
apartament cu 3 camere

3.5 Analiza rezultatelor și opinia finală

În baza rezultatelor obtinute în cadrul celor două abordari aplicate, am considerat că cea mai
relevantă valoare, este cea obtinuta în cadrul abordarii prin piață, având în vedere că ea are un grad de
relevanță adecvat scopului evaluării, că ajustările ce au dus la rezultatul ei au fost determinate cu o
precizie bună, prelucrând o cantitate însemnată de date de piață, evaluatorul consideră că valoarea de
piață a proprietății imobiliare, la data de 17.05.2018, este :

57.500 EUR
(echivalent a 264.480 lei)
Referitor la aceste valori pot fi precizate urmatoarele:
Nu sunt afectate de TVA;
Au fost exprimate ţinând seama exclusiv de ipotezele şi aprecierile exprimate în prezentul raport
şi sunt valabile în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei OCTOMBRIE 2016
Nu reprezintă valoare de asigurare

Aplicarea metodelor de evaluare prezentate a condus la obținerea următoarelor indicații asupra

valorii de piață a proprietății:

ABORDARE Abordarea prin Piață Abordarea prin Venit

rezultatul în EUR 57.500 euro 57.000 euro
rezultatul în LEI 266.800 lei 264.480 lei
analiza finală în vederea selectării valorii de piata
Adecvarea bună bună
Precizia bună rezonabilă
Cantitatea de informații de piață suficientă mică

Pagina 20
 Raport de evaluare apartament cu 3 camere

4 ANEXE
4.1 Fotografii ale proprietății