ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI

PLANUL CAPITOLULUI 1. DEFINIIE 1.1. CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI LIBER 1.2. CEA MAI BUN UTILIZARE A TERENULUI CONSTRUIT 2. SCOPUL ANALIZEI CELEI MAI BUNE UTILIZRI 2.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber 2.2. Cea mai bun utilizare a proprietii construite 3.CRITERII N ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI 3.1. Admisibil legal 3.2. Posibil fizic 3.3. Fezabil financiar 3.4. Productivitate maxim TESTAREA CELEI MAI BUNE UTLIZRI. SITUATII SPECIALE Cea mai bun utilizare a terenului liber Exemplul 1. Locuin pentru o singur familie Exemplul 2. Proprietate productoare de venit Exemplul 3. Proprietate productoare de venit: metod alternativ Cea mai bun utilizare a proprietii construite Exemplul 1. Fr cheltuieli de capital Exemplul 2. Cu cheltuieli de capital DEFINIREA CELEI MAI BUNE UTILIZRI Exemplul 1. Locuin pentru o singur familie cea mai bun utilizare a terenului liber Exemplul 2. Locuin pentru o singur familie cea mai bun utilizare a proprietii construite Exemplul 3. Proprietate productoare de venit cea mai bun utilizare a terenului liber Exemplul 4. Proprietate productoare de venit cea mai bun utilizare a proprietii construite 4. SITUAII SPECIALE N ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZRI Utilizri singulare Utilizri interimare Utilizri neconforme cu legea Utilizri ce nu sunt cele mai bune Utilizri multiple Utilizri cu scop special Utilizri speculative Teren n exces

1. Definiie Cea mai bun utilizare este definit astfel: "Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare." Pentru a clasifica diferena ntre cea mai bun utilizare a unui teren liber i a unui teren construit, considerm o cas de locuit pentru o familie. Dac proprietatea este amplasat ntr-o zon comercial, productivitatea maxim a terenului considerat liber ar putea fi obinut prin utilizare comercial. Totui dac nivelul competitiv al cererii este suficient pentru utilizare rezidenial atunci aceasta va fi considerat ca fiind cea mai bun utilizare. Dac valoarea terenului liber e mai mare dect valoarea terenului construit, cea mai bun utilizare este terenul liber. Cea mai bun utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinat printr-o analiz subiectiv de ctre proprietar, promotor sau evaluator; cea mai bun utilizare este conturat de forele competitive pe pia care fundamenteaz i valoarea de pia. Cnd potenialii cumprtori doresc s achiziioneze o proprietate pentru folosin personal, motivaia lor principal o reprezint beneficiile obinute prin obinerea satisfaciei dorite, prestigiu i intimitate. Cumprtorii investitori sunt motivai de profitul net sau acumularea de capital i chiar de unele faciliti fiscale. Investitorii sunt interesai direct de fezabilitate ca o indicaie c un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad de ocupare, cost redus al exploatrii i o cretere potenial a valorii. Tradiional, analiza celei mai bune utilizri a fost asociat cu analiza rezidual a terenului ce este cuprins n economia clasic. n aceast analiz, valoarea este dat de venitul ce rmne dup ce a fost amortizat construcia. n timp ce cldirile se pot schimba, nu acelai lucru se poate spune despre caracteristicile eseniale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul conductor i valoarea proprietii imobiliare este n funcie de venitul adus de teren. 1.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez, pot fi identificate utilizri care creaz valoare i evaluatorul poate ncepe selecia de proprieti comparabile i apoi s estimeze valoarea terenului. Dac o prognoz a celei mai bune utilizri indic o schimbare n viitor, cea mai bun utilizare actual este considerat ca o utilizare interimar. De exemplu, o ferm la marginea oraului poate fi o utilizare interimar dac oraul se va dezvolta i terenul poate fi parcelat n perspectiva construirii de locuine. n unele cazuri, cea mai bun utilizare este ca terenul s rmn liber pn cnd piaa va fi pregtit pentru dezvoltare imobiliar. Dac cea mai bun utilizare implic realizarea unor construcii, atunci evaluatorul trebuie s determine tipul i caracteristicile construciei (de exemplu: magazin, hotel, birouri); cte etaje, ce dimensiuni i utiliti; care va fi chiria i nivelul cheltuielilor de exploatare; ct va costa construcia. 1.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit Cea mai bun utilizare a terenului construit este legat de utilizarea ce ar trebui dat unei proprieti imobiliare prin construciile ce-i aparin. De exemplu: un hotel vechi de 30 ani, trebuie meninut aa cum este el sau ar trebui renovat, extins sau demolat parial, sau nlocuit cu un alt tip de construcie cu un alt grad de utilizare al terenului. Utilizarea care maximizeaz valoarea unei proprieti n funcie de rata de fructificare pe termen lung i riscul asociat este cea mai bun utilizare a terenului construit. n analiza celei mai bune utilizri a proprietilor ocupate de proprietar, evaluatorul trebuie s considere orice modernizare ce este n concordan cu preferinele pieei. De

exemplu, cea mai bun utilizare la o cas de lux trebuie s reflecte toate modernizrile ce sunt necesare pentru a obine o maxim satisfacie. 2. Scopul analizei celei mai bune utilizri Evaluatorul trebuie s fac deosebirea ntre analiza considernd terenul liber i analiza considernd terenul construit i raportul de evaluare trebuie s identifice, explice i justifice cu claritate scopul i concluziile aferente fiecrei utilizri, 2.1. Cea mai bun utilizare a terenului liber Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber trebuie s in cont de utilizarea actual i toate utilizrile poteniale. Valoarea terenului este determinat de utilizarea poteniala i nu de utilizarea actual. Aproape orice cldire poate fi demolat (excepie pot fi cele din patrimoniu) i aceasta se face cnd ea nu mai adaug valoare terenului. Reglementrile referitoare la construciile din patrimoniu fac uneori imposibil demolarea i prin urmare un regim fiscal special poate duce la creterea valorii lor, pstrnd utilizarea actual ca fiind cea mai bun utilizare. Exist dou moduri pentru a identifica cea mai bun utilizare a terenului considerat liber, i anume: - estimarea valorii separate a terenului; - identificarea tranzaciilor comparabile cu terenuri libere 2.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit aici exist dou motive: - identificarea utilizrii proprietii care va asigura cea mai nalt fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente n hotel); - identificarea proprietilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect s foloseti o proprietate comparabil ce are cea mai bun utilizare ca birouri, n evaluarea unei proprieti ce are cea mai bun utilizare ca hotel) 3. Criteriile analizei celei mai bune utilizari Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie s fie permisibil legal, posibil fizic, fezabil financiar i maximum productiv. Posibilitatea fizic i legalitatea trebuie considerate mai nti. 3.1. Permisibil legal n toate cazurile, evaluatorul trebuie s determine care utilizri sunt permise de lege. El trebuie s analizeze reglementrile privind zonarea, restriciile de construire, normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu i siturile istorice, impactul asupra mediului. nchirierea pe termen lung poate afecta cea mai bun utilizare a proprietii din cauza unor clauze n contractul de nchiriere. Dac nu exist restricii cu caracter privat, atunci utilizrile admise de certificatul de urbanism determin alternativele avute n vedere pentru cea mai bun utilizare. Evaluatorul poate avea n vedere - cu riscurile aferente - i eventualele modificri ale planurilor de urbanism, elemente ce trebuie clar explicate n raportul de evaluare. Normativele de construcii i condiiile de impact asupra mediului, pot avea influene asupra fezabilitii utilizrii, dac nu o scot n afara legii. 3.2. Posibil fizic Dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a terenului i accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaii) afecteaz utilizrile unei anumite proprieti imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bun utilizare numai

ca fcnd parte dintr-un ansamblu. n acest caz, evaluatorul va analiza i fezabilitatea ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice (canalizare, ap, linie de transport energie electric, gaze, agent termic, etc.) Structura geologic a terenului poate mpiedica (sau face foarte scump) anumite utilizri ale proprietii, cum ar fi: cldiri cu regim mare de nlime, subsoluri multiple, etc. Condiiile fizice influeneaz i costurile de conversie ale utilizrii actuale n alt utilizare considerat mai bun. 3.3. Fezabil financiar Utilizrile care au ndeplinit criteriile de permisibile legal i posibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a determina dac ele ar produce un venit care s acopere cheltuielile de exploatare, obligaiile financiare i amortizarea capitalului. Toate utilizrile din care rezult fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar. Pentru a determina fezabilitatea financiar, evaluatorul va prognoza veniturile generate de proprietate, din care se va scdea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit), rezultnd profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta este mai mare sau egal cu cea ateptat de investitori pe pia, atunci utilizarea este fezabil. 3.4. Maximum productiv Dintre utilizrile fezabile financiar, cea mai bun utilizare este acea utilizare care conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordam cu rata de fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare. Valoarea rezidual a terenului poate fi gsit estimnd valoarea utilizrii propuse (teren i construcii) i scznd costul materialelor, manoperei, regiei i al capitalului, necesare realizrii construciei. Valoarea terenului poate fi estimat i prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului. Venitul datorat terenului este venitul rmas dup scderea cheltuielilor de exploatare i a recuperrilor capitalului investit n construciile alocate n proporiile determinate pe piaa imobiliar. Cea mai bun utilizare potenial a terenului este de obicei utilizare pe termen lung i se presupune c va rmne aceeai pe durata de via economic sau util a construciilor. 4. Situaii speciale Ipotezele analizei cele mai bune utilizri sunt fundamentale pentru toate studiile referitoare la utilizrile proprietilor imobiliare. n identificarea celor mai bune utilizri, sunt totui necesare consideraii speciale n cazurile utilizrilor singulare, interimare, neconforme legal, utilizri ce nu sunt cele mai bune, utilizri multiple, cu destinaie special, speculative i teren liber n exces. 4.1. Utilizri singulare Cele mai bune utilizri sunt, n general, conforme sau similare cu utilizrile din vecintatea nconjurtoare. De exemplu: o cas de locuit nu este adecvat n apropierea unei mari fabrici. Totui, cea mai bun utilizare poate fi neobinuit sau chiar unic. De exemplu: o cldire mare de birouri este cerut de pia, dar este suficient una singur pentru localitatea respectiv.

4.2. Utilizrile interimare n multe cazuri, cea mai bun utilizare poate s se schimbe n viitorul previzibil. n asemenea situaii, dezvoltarea imediat a proprietii sau conversia ei pentru o cea mai bun utilizare n viitor este, de obicei, nefezabil financiar n prezent. Deci, utilizarea interimar este cea mai bun utilizare dar care s-ar putea schimba n timp relativ scurt. Ferme, parcaje, cldiri vechi sau construcii provizorii, reprezint utilizri interimare. Multe din construciile demodate nu ndeplinesc criteriile de cea mai bun utilizare, dar ele totui genereaz valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaa recunoate c n timpul tranziiei ctre o nou utilizare, vechile construcii pot face o proprietate mai valoroas dect terenul liber. Cnd se face comparaia cu alte proprieti, trebuie luate n considerare diferenele ntre utilizrile interimare chiar dac cele mai bune utilizri n viitor sunt identice. Dac pentru dou utilizri actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat n considerare i trebuie fcut o corecie. 4.3. Utilizri neconforme legal O utilizare neconform legal este o utilizare ce a fost stabilit i meninut legal, dar nu mai este conform cu noile reglementri legale ale zonei n care este amplasat. De obicei, aceste noi reglementri permit existena n continuare a vechilor utilizri, dar interzic extinderea sau modificrile importante care s continue utilizarea neconform. Cnd o utilizare neconform nceteaz, de obicei ea nu mai poate fi reluat. Uneori o utilizare neconform legal poate produce un venit mai mare i deci va avea o valoare mai mare dect o utilizare conform. Deci pentru a estima valoarea unei proprieti cu utilizare neconform legal, prin comparaie cu proprieti competitive similare, trebuie s se efectueze acele corecii care reflect utilizarea mai intens dar neconform legal. De obicei, orice surplus ce rezult dintr-o utilizare neconform legal este legat direct de construcia existent i prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de via economic a construciei. 4.4. Utilizri care nu sunt cele mai bune Multe construcii existente nu reprezint cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare cu toate c, n general, cea mai bun utilizare este n aceeai categorie cu utilizarea existent (locuin, bloc de apartamente, cldire administrativ). Prin urmare, n aceste cazuri nu apare o depreciere din cauza condiiilor externe. n unele cazuri categoria proprietii existente este diferit de cea a celei mai bune utilizri i deci apare o depreciere din cauza condiiilor externe. Pentru a nelege importana coerent n evaluarea terenului i a construciilor, s examinm un caz. Un bloc de locuine este amplasat ntr-o zon industrial care reprezint cea mai bun utilizare a terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare dect dac ar fi utilizat pentru locuine. Blocul de locuine existent are valoare 300 milioane lei, valoare ce reflect o diminuare din cauza amplasrii ntr-o zon industrial (zgomot, poluare, etc.) Aceeai construcie ar avea valoarea de 500 milioane lei dac ar fi fost amplasat ntr-un cartier de locuine. Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea cldirii la 300 milioane lei i a terenului la 100 milioane lei, adic total 400 milioane lei. Nu este corect ca s se considere valoarea construciei de 500 milioane lei i a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuine ntr-o zon industrial), deci n total 540 milioane lei. 4.5. Utilizri multiple Deseori cea mai bun utilizare pentru un lot de teren implic mai multe tipuri de utilizri. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi n fa (la strad), un complex comercial cu case n spate sau blocuri n jurul unui teren de golf i case pe terenul rmas. Dac terenul

este n zona industrial, atunci n fa se vor amplasa magazine i n spate depozite i/sau mici ateliere/fabrici. Evaluatorul va estima contribuia la valoare a fiecrei utilizri, dar trebuie s se asigure c suma valorilor utilizrilor separate nu depete valoarea total a proprietii. 4.6. Utilizri speciale Deoarece proprietile cu destinaie special sunt adecvate numai pentru o singur utilizare sau pentru un numr foarte limitat de utilizri, evaluatorul va ntmpina dificulti n specificarea cele mai bune utilizri. De fapt, cea mai bun utilizare este continuarea utilizrii actuale dac se dovedete viabil. Dac utilizarea curent este depreciat fizic sau funcional i alte utilizri alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai bun utilizare este demolarea i casarea construciei. Uneori aceste proprieti se analizeaz pe baza a dou utilizri: - continuarea utilizrii speciale existente; - conversia la o utilizare alternativ. Exemplu, in Alicante dintr-un spital s-a facut un muzeu. 4.7. Utilizri speculative Terenul pstrat pentru vnzare ulterioar poate fi considerat ca o investiie speculativ. Cumprtorul sau proprietarul poate crede c valoarea terenului va crete, dar exist un risc considerabil c nu va aprea creterea ateptat ct timp speculatorul deine terenul. Cu toate acestea, valoarea actual a terenului este o funcie de cea mai bun utilizare a sa n viitor i deci evaluatorul trebuie s ia n discuie cea mai bun utilizare potenial n viitor. 4.8. Teren n exces Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bun utilizare. Unele proprieti construite au terenuri n exces care nu sunt necesare construciilor existente. n unele cazuri, cea mai bun utilizare a terenului n exces este s rmn liber. n alte situaii, poate fi o extindere n viitor a construciilor existente sau dezvoltri viitoare ca o entitate separat. Terenul de parcare, sau terenul de joac nu este teren n exces. 5. Aplicaii 5.1. Cea mai bun utilizare considernd terenul liber CAZUL 1 Considerm un amplasament pentru construcii vile. Promotorul are de ales ntre dou alternative ambele compatibile cu construciile din zon. Utilizarea A nseamn construirea unei case mari cu o valoare de pia de 90.000 Euro, inluciv terenul. Utilizarea B nseamn construirea unei case mai mici cu valoarea de pia de 75.000 Euro. Terenuri comparabile sau vndut cu 16.000 Euro. Astfel: Euro Valoarea de pia Cost de construcie Profit promotor Valoarea rezidual teren Utilizare A 90.000 - 60.000 - 11.000 19.000 Utilizare B 75.000 - 56.000 - 9.000 10.000

Prin urmare, utilizarea A este cea care este cea mai bun i se acoper valoarea terenului.

CAZUL 2 Considerm un teren 30x40 m ntr-o zon comercial cu valoarea estimat prin metode de comparaie, la suma de 150.000 Euro. Studiile arat c ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ (birouri). Astfel: (Euro) Profit net potenial/an Rata de capitalizare Valoarea capitalizat Costul construciei Valoarea rezidual teren Centru comercial 77.000 11% 700.000 - 475.000 225.000 Centru administrativ 85.000 10% 850.000 - 650.000 190.000

Prin urmare, cea mai bun utilizare este centrul comercial. CAZUL 3 Se consider un teren 30 m x 60 m situat ntr-o zon pentru blocuri de locuine, birouri i magazine. Piaa cere o rat de capitalizare la construcie de 12% i la teren de 10%. (Euro) Cost de construcie Profit net Venit construcie (la 12%) Venit teren Valoare rezidual teren (capitalizat la 10%) Locuine 200.000 40.000 - 24.000 16.000 160.000 Birouri Magazine 220.000 180.000 49.400 40.600 -26.400 - 21.600 23.000 19.000 230.000 190.000

Cea mai bun utilizare birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se folosete pentru a estima cea mai bun utilizare i rareori pentru a evalua terenul. 5.2. Cea mai bun utilizare a terenului construit CAZUL 4 Un depozit poate fi nchiriat pentru o sum net de 225 milioane lei/an. Totui, proprietarul se gndete s transforme o parte din spaiu n birouri i s creasc chiria. Costul conversiei se estimeaz la 375 milioane lei i va duce la o cretere a valorii proprietii care este acum de 1.800 milioane. Evaluatorul apreciaz c se poate obine o chirie de 255 milioane lei/an, n cazul existenei birourilor. Astfel: (milioane lei) Depozit 225 Profit net/an 12,5% Rata capitalizare 1.800 Valoare capitalizat 0 Cost conversie Valoare proprietate 1.800 Cea mai buna utilizare este cea de depozit. Depozit+birouri 255 12,5% 2.040 - 375 1.665

NTREBRI ADEVARAT SAU FALS

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Prin analiza celei mai bune utilizri a unui teren liber, un evaluator pune ntrebarea dac o construcie existent ar trebui s rmn n folosin sau s fie nlocuit cu una nou. (F) Cea mai bun utilizare reprezint premiza pe care se bazeaz valoarea de pia. (A) O concluzie despre cea mai bun utilizare a unei parcele de teren ar trebui s fie att de specific pe ct sugereaz piaa. (A) Cnd un amplasament nu este liber, un evaluator determin doar cea mai bun utilizare a terenului construit. (F) Valoarea terenului depinde de utilizrile la care terenul poate fi supus. (A) Valoarea terenului nu este penalizat att timp ct cldirile existente au o valoare economic. (A) Analiza celei mai bune utilizri a terenului liber este n primul rnd solicitat pentru evaluarea terenului. (A) Cele patru criterii pentru analiza celei mai bune utilizri n general nu sunt considerate ntr-o anumit ordine. (F) n analiza celei mai bune utilizri, piaa limiteaz de obicei numrul de alternative la cteva alegeri logice. (A) Utilizrile alternative trebuie s ndeplineasc testele de admisibilitate legal, posibilitate fizic, fezabilitate financiar, i productivitate maxim. (A)

NTREBRI GRIL
1. Cnd cea mai bun utilizare a unei proprieti este pe cale de a se schimba, utilizarea existent se numete utilizare a. de scurt durat b. interioar c. n ateptare d. temporar Pentru a testa criteriul de fezabilitate financiar evaluatorul pentru fiecare utilizare estimeaz. a. nivelul de risc b. cheltuielile de exploatare c. venitul net de exploatare d. venitul brut Cea mai bun utilizare a terenului liber ajut la formarea unei baze pentru a. analiza capital propriu credit ipotecar b. o ajustare a drepturilor proprietii c. o estimare a cheltuielilor de exploatare d. metoda costului Conceptul de cea mai bun utilizare a terenului liber se bazeaz pe presupunerea c a. orice cldire existent poate fi demolat b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul c. caracteristicile de baz ale amplasamentului pot fi schimbate d. terenul liber produce venitul maxim Terenul care este inut n principal pentru o viitoare vnzare poate fi privit ca teren a. n exces b. speculativ c. cu utilizare multipl d. cu scop special

2.

3.

4.

5.

PROBLEME
Problema 1 Trei utilizri alternative sunt considerate pentru un amplasament: o utilizare de birouri general, o utilizare medical, i o utilizare comercial. Urmtoarele informaii sunt disponibile: RB = 0.11 - rata de capitalizare pentru cladiri RL = 0.08 - rata de capitalizare pentru teren Costurile de construcie a mbuntirilor sunt urmtoarele:

Birouri generale

E900,000

Policlinic E1,000,000 Comercial E800,000 Veniturile nete de exploatare ce vor fi considerate pentru aceste utilizri sunt Birouri generale E112,600 Policlinic E122,800 Comercial E102,400 Avnd aceste alternative, determinai cea mai bun utilizare a terenului liber. Soluie Birouri Costul construciei Venit net de exploatare Venitul datorat constructiei (0,11) Venitul datorat terenului Valoarea terenului (la 0,08) E900,000 E112,600 -E99,000 E13,600 E170,000 Policlinica E1,000,000 E122,800 -E110,000 E12,800 E160,000 Magazin E800,000 E102,400 -E88,000 E14,400 E180,000

Cea mai buna utilizare pentru terenul liber este utilizarea comercial. Problema 2 O structur existent poate fi folosit pentru vnzare cu amnuntul sau pentru spaii de birouri. Nu sunt ateptate cheltuieli de capital pentru nici una din utilizri. Urmtoarele informaii sunt disponibile: Venitul brut efectiv Comercial E19,875 Birouri E17,625 Cheltuieli Comercial E5,000 Birouri E2,000 O rat de capitalizare global de 12% este adecvat pentru ambele utilizri.