Sunteți pe pagina 1din 59

Created by SORA IONU

UNIVERSITATEA DE STAT DIN PITESTI


FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
SPECIALIZAREA C.I.G
PROIECT LA
EVALUAREA
NTREPRINDERII
ABORDAREA BAZAT PE ACTIVE

STUDENT: SORA IONU
AN II, GRUPA 3
1
Created by SORA IONU
CUPRINS
1.1. ESENTA ABORDARII..4
1.2. EVALUAREA TERENURILOR..4
1.2.1. Principii si metode de evaluare4
1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren...5
1.2.3. Studiu de caz9
1.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR.14
1.3.1. Etapele analizei constructiilor14
1.3.2. Verificarea situatiei scriptice.15
1.3.3. Verificarea situatiei din teren.........................15
1.3.4. Evaluarea constructiilor.16
1.3.4.1.Abordarea prin costuri..16
1.3.4.2.Abordarea pe baza de venit.......................26
1.3.4.3.Abordarea prin metoda comparatiei.....................27
1.3.5. Evaluarea constructiilor speciale...27
1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE28
1.4.1. Clasificare. Descriere 28
1.4.2. Abordarea evaluarii30
1.4.3. Metode de evaluare31
1.4.3.1.Metode inscrise in abordarea prin comparatia de piata...31
1.4.3.2.Metode inscrise in abordarea prin venit31
1.4.3.3.Metode inscrise in abordarea prin cost.....................33
1.4.4. Aplicatie simplificata.35
1.5. EVALUAREA STOCURILOR,CREANTELOR SI DISPONIBILITATILOR
BANESTI..36
1.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING..38
1.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE........................................38
1.7.1. Evaluarea imobilizarilor financiare...39
1.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament...46
1.8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE..46
1.8.1. Introducere.46
1.8.2. Definitie si clasificare46
1.8.3. Informatii necesare pentru evaluarea activelor necorporale..47
1.8.4. Prevederile IAS 38 Active necorporale, referitoare la tratamentul contabil pentru
activele necorporale(AN)47
1.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale.48
1.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale..49
1.8.6.1.Abordarea prin comparatia de piata.....................................................................49
1.8.6.2.Abordarea prin venit..50
1.8.6.3.Abordarea prin cost...52
1.8.7. Aplicatii......53
1.9. EVALUAREA DATORIILOR58
1.10. SINTEZA..59
2
Created by SORA IONU
Aplicatii cu date modificate:
APLICATIE, pag 32
APLICATIE, pag 33
APLICATIE, pag 42
APLICATIE, pag 44
APLICATIE 1, pag 53
APLICATIE 2, pag 55
APLICATIE 3, pag 56
3
Created by SORA IONU
ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE
1.1. ESENTA ABORDARII
Abordarea bazata pe active, cunoscuta si sub denumirile de abordarea patrimoniala,
abordarea bazata pe costuri si abordarea prin costuri de inlocuire, consta in corectarea
(ajustarea) valorilor contabile ale activelor individuale si datoriilor intreprinderii in sensul
transformarii acestora in valori de piata.
In aceasta abordare sunt incluse doua metode de evaluare::
metoda activului net corectat (ANC)
metoda valorii de lichidare sau activului net de lichidare (ANL)

Conform IVS GN 6 Evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active
consta in estimarea valorii unei intreprinderi si/sau participatii la capital utilizand
metode bazate pe valoarea de piata a activelor individuale ale intreprinderii, minus
datoriile.
ANC = valoarea de piata a activelor valoarea de piata a datoriilor
Apicarea metodei ANC presupune parcurgerea urmatoarelor etape:
obtinerea bilantului sau balanteo de verificare, la data evaluarii;
verificarea existentei faptice a activului si a datoriilor inregistrate in bilant;
evaluarea activelor si datoriilor care pot sa insemne:
- fie preluarea valorii contabile daca nu sunt justificate corectii asupra
acestei valori;
- fie transformarea valorii contabile a unor active si datorii in valoare de
piata;
elaborarea bilantului economic si calcularea ANC
evaluarea activelor si datoriilor neinregistrate in bilant, depistate la data
evaluarii.
In continuare sunt prezentate modalitati de evaluare a principalelor clase de
active din bilantul intreprinderii, respective terenuri, constructii, echipamente,
stocuri, creabte, echipamente in leasing si active necorporale precum si a datoriilor.
1.2. EVALUAREA TERENURILOR
1.2.1. Principii si metode de evaluare
Legea nr.54/1998 reglementeaza circulatia comparatiei terenurilor . In
acest cadru a inceput sa functioneze piata pamantului.
Valoarea pamantului este un concept economic:
fiecare parcela este unica in felul ei prin localizare si compozitie;
4
Created by SORA IONU
terenul este imobil dein pincte de vedere fizic;
oferta de pamant este finite;
pamantul este util oamenilor.
Pamantul poate fi utilizat in mai multe scopuri: agricultura, comert, industrie,
locuinte, recreere, toate acestea in functie de: clima, topografie, distributia resurselor
naturale.
Informatiile selectate in descrierea terenurilor sunt utilizate pentru
determinarea celei mai bune utilizari.
Pamantul ca bun imobil reperezinta proprietatea reala. Din punct de vedere juridic
proprietatea se identifica cu puterea titularului de a poseda, folosi, dispune, comparat.
Informatiile de titlu se iau din documentele de proprietate (comparati cadastru si
extras de carte funciara). In acest fel evaluatorul pune in evidenta drepturile de proprietate
ce trebuie evaluate si orice restrictie sau drept social asupra proprietatii. In practica,
proprietatea este totusi limitata. Dreptul de proprietate constituie obiectul legii, in timp ce
valoarea acestor drepturi constituie obiectul evaluarii.
La evaluare se vor avea in vedere, in functie de situatiile concrete, urmatoarele
restrictii, dupa caz:
servitutile;
dreptul de traversare;
reglementari de acces;
restrictii de folosinta;
standarde de dezvoltare.
Terenurile se vor evalua in varianta celei mai bune utilizari(CMBU). Pentru aceasta
trebuie sa fie indeplinite simultan 4 conditii:
permisa legal;
posibila fizic;
fezabila financiar;
maxim profitabila (sa rezulte cea mai mare valoare).
Anticiparea, schimbarea, cererea si oferta, substitutia si echilibrul sunt principii ale
evaluarii care influenteaza valoarea terenului.
Valoarea de piata este de regula pretul cel mai probabil sustinut de piata.
Valoarea terenului este data de utilizarea economica a amplasamentului.
Principiul substitutiei, conform caruia nici un comparator prudent nu va plati mai
mult pentru un amplasament decat pentru altul cu aceeasi utilitate si cu aceeasi atractivitate
in aceleasi conditii de risc, arata ca cea mai mare cerere va fi pentru cele mai ieftine
amplasamente similare..
Cand se procedeaza la o evaluare concreta a unei anumite suprafete de teren trebuie
avute in vedere permanent: tipul si drepturile terenului evaluat; data si utilizarea
evaluarii; tipul de valoare si conditiile limitative si restrictive in care se face
evaluarea; selectarea si analiza datelor comparabile; aspecte legale, caracteristicile
fizice si amenajarile aduse terenului in cauza; metodologia evaluarii.
5
Created by SORA IONU
Evaluarea se concentreaza pe evaluarea drepturilor de proprietate asupra terenului
(dezvoltarea acestuia intre anumite limite dictate de restrictiile legale si posibilitatile fizice,
inchirierea, exploatarea agricola, modificarea topografiei, parcelarea).
Caracteristicile fizice ale terenului, utilitatile disponibile si amenajarile
amplasamentului influentaeaza utilizarea si valoarea terenului. Forma, dimensiunea la
fatada, topografia (drenaj, perimetru, nivelare0, localizarea, orintarea sunt caracteristici si
particularitati ale terenului care influenteaza valoarea acestuia.
Un lot de teren devine amplasamnt daca i se fac amenajari interioare si exterioare,
pregatindu-l astfel pentru a fi utilizat pentru dezvoltare. Amenajarile terenului sunt supuse
deprecierii fizice si functionale.
Valoarea terenului trebuie considerate in conditiile celei mai bune utilizari.
Standardele de evaluare definesc, utilizeaza si recomanda 6 metode de estimare
a valorii terenurilor, reprezentand in acelasi timp 6ompar mai buna practica.
Conform IVS GN 1 Evaluarea proprietatii imobiliareaceste metode sunt:
tehnica comparatiei vanzarilor
repartizarea (alocare)
extractia (abstractia)
tehnica parcelarii
tehnica reziduala a terenului
capitalizarea rentei financiare.
1) Metoda comparatiei directe (vanzarilor)
Metoda se preteaza la evaluarea tuturor tipurilor de proprietati (terenuri) cu conditia
existentei:
unui numar comparativ de tranzactii recente
unor informatii suficiente si relevante de piata.
Aceasta metoda se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere, sau care se considera
libere pentru scopul evaluarii sic and exista vanzari de terenuri comparabile.
Informatiile, comparat prima cu care lucram, pentru a putea fi utilizate trebuie sa
parcurga 4 etape extreme de importante:
investigare, cercetare, acumulare;
verificare, selectare;
analiza si compar;
control si explicatii.
Datele necesare evaluarii si sursele de informatii pentru aplicarea metodei
comparatiei sunt informatiile necesare, criteriile de comparative si elementele de
comparatie.
a) Informatiile necesare sunt:
- descrierea corecta si completa a proprietatii
- date despre tranzactii (contracte), oferte de proprietati comparabile si competitive
cu proprietatea de evaluat:
preturile si data tranzactiei;
drepturile de proprietate transmise;
motivatia participantilor la piata; amplasament, localizare,orientare;
6
Created by SORA IONU
caracteristicile fizice;
utilitatile disponibile, comparati drumul de acces;
zonarea;
utilizarea.
b) Criteriile de comparatie sunt componente adecvate ale proprietatii (terenului),
definite in scopul comparatiei:
- pret/mp
- pret/arie
- pret/pogon
- pret/hectar.
c) Elementele de comparatie utilizate in aceasta metoda sunt:
- dreptul de proprietate transmis;
- conditiile de finantare;
- conditiile de vanzare;
- conditile pietei;
- restrictiile legale;
- localizare-zonare-orientare;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilitatile disponibile,
- utilizare.
In aplicarea metodei comparatiei directe se disting urmatoarele etape de baza:
cercetarea pietei pentru a obtine informatii;
verificarea riguroasa a informatiilor;
alegerea criteriului de comparative;
compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat, pe baza
elementelor de 7omparative, utilizand grila de date;
ajustarea adecvata a pretului de tranzactie (oferta) a proprietatilor
comparabile;
analiza rezultatelor;
alegerea si estimarea valorii finale.
Corectiile(ajustarile) pot fi de doua feluri:
corectie absoluta se determina in unitati monetare si se ajusteaza pretul tranzactiilor
in plus sau in minus
corectie procentuala se utilizeaza pentru a ajusta diferentele de localizare sau de
modificari in conditiile pietei.
7
Created by SORA IONU
2) Metoda repartizarii (alocarii)
Are la baza principiul echilibrului care spune ca, in mod normal exista un raport
tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru anumite
localizari.
Metoda elocarii poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand
numarul de tranzactii este foarte mic, sau nu se fac tranzactii.
3) Metoda extractiei
Este o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului estimate fiind estimate prin
deducerea valorii constructiei (dederminata prin costuri si depreciere) din valoarea
totala a proprietatii. Astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului.
Credibilitatea este data de precizia cu care este estimate valoarea constructiei, motiv
pentru care este recomandata in evaluarile din zonele rurale, deoarece ponderea valorii
constructiei in valoarea totala a proprietatii este relative scazuta si usor de apreciat.
4) Metoda parcelarii
Se identifica cu divizarea terenului in vederea vanzarii ca atare, inchirierii sau
efectuarii de constructii individuale pe fiecare parcela. Se recomanda la evaluarea
terenurilor pentru care cea mai buna utilizare este parcelarea si este caracteristica loturilor
mari de teren.
Dezvoltarea imobiliara prin parcelare creeaza o valoarea suplimentara peste
valoarea terenului agricol.
5) Metoda valorii reziduale
Se utilizeaza atunci cand nu exista date si informati suficiente referitoare la terenuri
similare libere si are la baza princpiul echilibrului si contributiei(echilibrul dintre factorii
de productie: teren-capital investit-management-forta de munca).
Pentru aplicarea metodei se parcurg urmatoarele etape procedurale:
se determina mai intai valoarea constructiei (actuala sau ipotetica), care reprezinta
cea mai buna utilizare (CMBU);
se estimeaza apoi venitul net din exploatare(VNE), obtinut din chiria de pe piata si
cheltuielile de operare la data evaluarii;
se estimeaza ce parte din venituri se atribuie constructiilor (cladirilor), pe baza
valorii nete a acestora si ratei de capitalizare pentru cladire, extrase de pe piata, la
data evaluarii;
prin diferenta rezulta partea de venit atribuit terenului;
venitul atribuit terenului se capitalizeaza cu o rata de capitalizare de pe piata.
6) Metoda capitalizarii rentei funciare
Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a
terenului, in conformitate cu termenii contractului de inchiriere/arendare. Se aplica cand
8
Created by SORA IONU
exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare (terenurilor) privind chiria si rata de
capiatlizare.
Aceasta metoda este adecvata in special in cazul evaluarii terenurilor agricole si
celor inchiriate.
1.2.2. Date necesare pentru evaluarea unui teren
Adresa si informatii generale: situare geografica (distanta fata de resedinta de
judet); populatie (rata de crestere); somaj (rata); activitati economice principale.
Amplasare: intravilan (extravilan); localizare(artera principala sau secundara);
distanta fata de centrul orasului si orientare (N, S, V, E); distanta fata de principalele iesiri
din localitate (inclusiv directie); acces la proprietate (teren); acces la mijloacele de
transport in comun dupa caz (auto, tramvai, metrou, gara, aeroport, etc); analiza si
perspective zonei (dezvoltare, decline, stationare, constructii si institutii existente); proiecte
importante (cladiri noi si destinatia acestora, institutii cu character social, parcuri etc.-
gradul seismic al zonei, poluare).
Utilitati:
Retele publice ale localitatii si accesul (distanta) proprietatii (terenului) la ele:
energie electrica, telefonie, apa, canalizare, gaze, termoficare, drumuri si calitatea
acestora, cai ferate.
Caracteristici:
Fizice: topografie, dimensiuni si frma, stare, drenaj, poluare, imprejurimi,
vecinatati, posibilitati extindere, caracteristici geotehnice, probleme?(inundabil,
traversat de retele magistrale supra sau subteran); utilizare (locuinte, commercial,
industrie, depozite)
Economice: gradul de fertilitate, natura culturilor.
Detinere:
Dreptul de proprietate: documente juridice originale (act de vanzare-cumparare, act
donatie, act de succesiune, act de punere in posesie); documente de carte funciara si
cadastru.
Sarcini asupra proprietatii (terenului).
1.2.3. Studiu de caz
Studiul de caz de mai jos se refera la evaluarea prin metoda comparatiei directe, a
unui teren aflat in intravilanul municipiului Bucursti, Zona 1.
9
Created by SORA IONU
FISA DE DATE
TEREN DE EVALUAT
Adresa: Bucuresti, sector 5, intersectia a doua strazi de mare circulatie, Zona 1- Corp- B;
Suprafata: 2537mp;
Proprietar: persoana fizica;
Sarcini asupra proprietatii: nu sunt;
Data ultimei tranzactii: 1952;
Utilizare: commercial;
Data evaluarii: 15 decembrie 2002;
Scopul evaluarii: vanzare;
Categorie de valoare adecvata scopului: valoarea de piata.
rata de crestere a populatiei: lenta;
rata somajului: in crestere;
raportul cerere-oferta: echilibrat;
functii economice ale localitatii: complexe.
Amplasare:
intravilan localitatii Bucuresti
localizare: intersectia a doua artere (strazi) principale;
distanta fata de centrul orasului: cca 4 km- EST;
acces la proprietate (teren): colt la doua strazi principale;
acces la mijloacele de transport in comun: autobuze, tramvai, metrou;
perspectiva zonei: in dezvoltare;
poluare: sonora si gaze esapare;
gradul seismic al zonei: 8.
Utilitati:
retele publice ale localitatii si acces la ele: energie electrica; telefonie; apa;
canalizare; gaze; termoficare; drumuri asfaltate; linii tramvai; metrou.
Caracteristici:
fizice: topografie: teren plat; suprafata: 2537; forma si dimensiuni:
neregulata(trapezoidala), deschidere foarte favorabila la doua strazi principale;
stare: liber; drenaj: bun; poluare: sonor si reziduri gazoase; nu este imprejmuit;
vecinatati: civilizat; nu are posibilitati de extindere; normal la fundare;
economice: utilizare comerciala.
Detinere:
proprietar: persoana fizica;
document proprietate: act de vanzare-cumparare, documente de carte funciara si
cadastru.
10
Created by SORA IONU
In tabelul de mai jos sunt prezentate sintetic date si caracteristici ale terenurilor
comparabile (informatii luate de pe piata imobiliara locala).
Date si
caracteristici
Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
Data/pret
tranzactie
Iunie2002
65 USD/mp
Noiembrie 2002
82 USD/mp
August 2002
64 USD/mp
Februarie 2002
55 USD/mp
Suprafata (mp) 2400 2240 1830 1620
Dreptul de
proprietate
transmis
Liber Liber liber liber
Conditiile de
Finantare
la piata (cash) mai mare decat
piata( credit)
la piata
(cash)
La piata
(cash)
Conditii de
vanzare
Independent independent constrans
(dependent)
independent
Conditiile
pietei
- 5 luni - 1 luna - 4 luni - 10 luni
Restrictii legale Conform plan
urbanistic
general si
local
Conform plan
urbanistic general
si local
Conform plan
urbanistic
general si
local
Conform plan
urbanistic general
si local
Localizare-
orientare
Amplasament
colt la doua
strazi
principale
poluare sonora
si gaze
esapare auto
Amplasament colt
la doua strazi
principale poluare
sonora si gaze
esapare auto
Artera
principala,des
chidere
f.favorabila,
poluare sonora
si gaze
esapare auto
Artera
principala,deschid
ere f.favorabila,
poluare sonora si
gaze esapare auto
Echipare
tehnico-
edilitara a zonei
-energie
electrica
-apa-
canalizare
-gaze
-telefonie
-drum asfaltat
-energie electrica
-termoficare
-apa- canalizare
-gaze
-telefonie
-drum
Asfaltat
-energie
electrica
-apa-
canalizare
-gaze
-telefonie
-drum asfaltat
-energie electrica
-apa- canalizare
-gaze
-telefonie
-drum asfaltat
Vecinatati Civilizat Civilizat civilizat deosebit de
favorabil
Utilizare
(CMBU)
Commercial Commercial comercial comercial
NOTA:
TEREN 2, a fost vandut cu un an inainte de data evaluarii cu suma de
2.755.000 lei/mp, cu o finantare mai favorabila decat conditiile pietei, ceea ce a condus la
un pret cu 396.000 lei/mp mai mare.
11
Created by SORA IONU
TEREN 3, cumparator (investitor) constrans (dependent) de apropierea de casa familiei
si a platit mai mult decat pretul pietei cu 342.000 lei/mp.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corectiilor este grila datelor de piata,
care are pe verticala linii cu elemente de comparatie, pe prima coloana proprietatea
(terenul) de avaluat, iar pe celelalte coloane proprietatile (terenurile) comparabile. In partea
de jos a grilei exista sectiunea de analiza a rezultatelor, care cuprinde total corectii
exprimate in valoare absoluta si in procente din pretul de vanzare.
Tranzactiile care au necesitat cele mai mici corectii vor avea ponderea cea mai mare
in alegerea valorii finale.
Criteriul de comparatie ales: pret/mp.
METODA COMPARATIEI DIRECTE
Grila datelor de pe piata (Analiza datelor pr perechi)
-mii lei-
Elemente de
comparatie
Teren de
Evaluat
Comparabila
Teren 1 Teren 2 Teren 3 Teren 4
Pret/data
vanzarii
? 2176 mii
lei/mp
iunie 2002
2755 mii
lei/mp
noiembrie
2002
2126 mii
lei/mp
august 2002
1767mii
lei/mp
februarie
2002
(1) dreptul
de
proprietate
transmis
Corectie
liber,
integral
0
liber,
integral
0
liber,
integral
0
liber,
integral
0
liber,
integral
0
Pret corectat 2176 2755 2126 1767
(2) conditii
de
finantare
corectie
La piata
(cash)
La piata
(cash)
0
Finantare
mai
favorabila
decat
conditiile
pietei
-396
La piata
(cash)
0
La piata
(cash)
0
Pret corectat 2176 2359 2126 1767
(3)
Conditiile de
vanzare
Corectie
independent Independent
0
Independent
0
constrans
-342
Independent
0
Pret corectat 2176 2359 1784 1767
(4)
Conditiile de
vanzare
15 dec
2002
33796
~ 5 luni (-)
~1.01 (+22)
~ 1 luna (-)
~1.006(+44)
~ 4 luni
~1.017(+30)
~10 luni (-)
~1.052(+92)
12
Created by SORA IONU
Corectie
Diferenta
curs valutar
(raport)
lei/USD
Pret corectat 2198 2373 1814 1859
(5) Restrictii
legale de
utilizare
Corectie
Conform
planului
urbanistic
general si
zonal
Conform
planului
urbanistic
general si
zonal
0
Conform
planului
urbanistic
general si
zonal
0
Conform
planului
urbanistic
general si
zonal
0
Conform
planului
urbanistic
general si
zonal
0
Pret corectat 2198 2373 1814 1859
(6)
Localizare-
orientare
Dupa ce s-au
aplicat
corectiile pt
conditii de
vanzare si
conditiile
pietei se
compara
perechea 1
cu 3 care
difera intre
ele numai
prin aceasta
caracteristica
(localzarea)
2198-
1814=384
mii lei
Corectie
Zona 1
Corp B
(semicentral)
la intersectia
a doua strazi
principale
(pe colt)
Zona 1
Corp B
(semicentral)
la intersectia
a doua strazi
principale
(pe colt)
0
Zona 1
Corp B
(semicentral)
la intersectia
a doua strazi
principale
(pe colt)
0
Zona 1
Corp B
(semicentral)
artera
principala
deschidere
f.favorabila
+384
Zona 1
Corp B
(semicentral)
artera
principala
deschidere
f.favorabila
+384
Pret corectat 2198 2373 2198 2243
(7)
Echiparea
tehnico-
edilitara a
zonei
- retea
termoficare
Se compara
2 cu 1
2373-
2198=175
DA NU DA NU NU
13
Created by SORA IONU
mii lei
Corectie +175 0 +175 +175
Pret corectat 2373 2373 2373 2418
(8)Vecinatati
Se compara
4 cu 3 2418-
2373=45 mii
lei
Corectie
Civilizat Civilizat
0
Civilizat
0
Civilizat
0
Deosebit de
favorabil
-45
Pret corectat 2373 2373 2373 2373
Corectie
totala bruta
Valoare
absoluta
totala
197 410 931 696
% din pret
vanzare
~9% ~15% ~44% ~39%
Numar
corectii
2 2 4 4
Valoarea terenului estimate prin aceasta metoda este de 6.020 mil.lei sau ~178.000
USD (2.373.000 lei/mp sau ~70 USD/mp), avand ca baza comparabila 1, care a necesitat
numarul minim de corectii (ajustari) cu valoarea absoluta totala cea mai mica.
Alegerea valorii finale ca valoare de piata pentru terenul evaluat se va face prin
reconcilierea rezultatelor estimate si prin utilizarea altor metode adecvate.
Criteriile cu care evaluatorul ajunge la estimarea finala a valorii sunt:
adecvarea
precizia
cantitatea suficienta a informatiilor.
1.3. EVALUAREA CONSTRUCTIILOR
1.3.1. Etapele analizei constructiilor
Analiza constructiilor in scopul evaluarii se desfasoara in 5 etape, astfel incat
rezultatul sa conduca la valoarea rezonabila.
Prima etapa este o analiza a situatiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa 1
Constructii, cu incadrarile codificate de HG nr. 964/1998. Aceasta ofera evaluatorului
imaginea volumului de munca si durata evaluarii.
A doua etapa consta in verificarea starii constructiilor, process in care echipa de
evaluare studiaza caracteristicile fizice ale fiecarei cinstructii iar, in urma analizei acestora
se trag concluzii asupra deprecierii. Echipa de evaluatori va trebui sa obtina informatii din
vecinatatea intreprinderii referitoare la valoarea ternului etc.
14
Created by SORA IONU
A treia etapa consta in evaluarea constructiilor prin metoda costurilor, a
comparatiei, au de randament, scopul analizei fiind selectarea metodelor de evaluare care
determina valoarea de piata.
A patra etapa o reprezinta descrierea constructiilor, informatii utile pentru toate
metodele de evaluare. Descrierea in amanunt ofera date asupra utilizarilor posibile
alternative. In metoda comparatiei de piata, descrierea constructiei are o mare importanta
deoarece reflecta diferentele fizice si functionale existente intre constructiile comparabile.
A cincea etapa consta in concluziile evaluarii constructiilor, prezinta date
referitoare la motivatia selectarii metodei de evaluare pentru evaluarea fiecarei constructii
din intreprindere.
Abordarea practica a evaluarii constructiilor este detaliata, in continuare, pentru
fiecare dintre etapele prezentate anterior.
1.3.2. Verificarea situatiei scriptice
In activitatea de evaluare a intreprinderii, evaluatorul sau echipa de evaluatori
solicita de la beneficiarul raportului de evaluare datele referitoare la constructiile existente,
date care se regasesc in balanta trimestriala a mijloacelor fixe si de natura obiectelor de
inventar. Pentru constructiile amortizate in functiune, se solicita informatii din date
contabile anterioare amortizarii economice a acestora.
Din balanta de mijloace fixe, evaluatorul extrage datele necesare evaluarii,
respectiv anul de punere in functiune (PIF), codul de clasificare care certifica durata
normala de functionare (utilizare) in ani, valoarea de inventar de la ultima
reevaluare, iar in final, valoarea ramasa actualizata. Datele primare despre mijloacele
fixe sunt inscrise in cartoteci, cunoscute sub denumirea de fisa mijlocului fix.
De asemenea, echipa de evaluatori trebuie sa solicite beneficiarului planul
cadastral al incintei sau incintelor intrepriderilor,planul de retele din incinta sis a solicite
sprijin din partea conducerii intreprinderii pentru a se efectua verificarea situatiei reale
din teren, informatii referitoare la constructiile neutilizate sau aflate in conservare la data
evaluarii.
1.3.3. Verificarea situatiei din teren
Se recomanda ca verificarea sa inceapa cu constructia care are valoarea contabila
cea mai mare.
Specialistul echipei de evaluatori va nota tot ce este necesar privind sistemul
constructiv al structuri de rezistenta, dimensiuni de stalpi si grinzi, dimensiunile
deshiderilor si traveelor, precum si numarul acestora.
Echipa de evaluatori va aprecia inaltimea halei, sistemul de realizare a acoperisului.
Se va nota tipul finisajului interior al peretilor, pardoselilor si al tavanelor, defecte generale
sau particulare, verificarea constructiei se va extinde si asupra instalatiilor functionale,
electrice, sanitare si de incalzire si ventilatii, instalatii cu pondere insemnata in costul
constructiei, cu durate de viata medii sau scurte, cu variate si multiple deficiente.
In cazul in care evaluarea se efectueaza in scopul intocmirii situatiilor financiare,
conform HG nr. 403/2000, mijloacele fixe cu valoare ramasa sub 8 mil.lei, de natura
15
Created by SORA IONU
obiectelor de inventar sau a celor amortizate, dar aflate in functiune, nu sunt supuse
reevaluarii.
Dupa efectuarea verificarilor cladirilor, echipa de evaluatori trebuie sa efectueze
verificarea constructiilor specializate din incinta cum sunt drumurile, platformele betonate
sau nebetonate, retelele de cale ferata, gospodariile de apa si combustibil, traseele de
alimentare cu apa, de evacuare a apelor menajere si pluviale, de termoficare si transport a
lichidelor tehnologice de hidrati exteriori.
Este indicat ca echipa de evaluatori sa organizeze o discutie cu personalul
specializat pentru a cunoaste starea fizica reala a retelei edilitare, termoficare sau transport
al lichidelor tehnologice, starea fizica aunor rezervoare de apa, sau a celor de depozitare a
unor combustibili. Starea generala a acestora permite o apreciere reala a costurilor de
reutilizare.
Finalizarea activitatii de verificare a situatiei din teren, impica echipa de evaluatori
in preluarea planurilor de constructii si instalatii pentru fiecare dintre cladiri si a planurilor
de executie pentru retelele edilitare din incinta. Pe baza acestora se vor verifica suprafetele
contruite, cantitatile de lucrari efectiv executate, extinderea cladirilor executate fara
correspondent intr-un numar de inventar.
NOTA:
Evaluarea terenurilor este de competenta expertului evaluator de proprietati
imobiliare.
1.3.4. Evaluarea contructiilor
Abordarea evaluarii este o cale de estimare a valorii. Si evaluarea constructiilor se
poate face prin metode inscrise in cele trei abordari: abordarea prin costuri, abordarea pe
baza de venit si abordarea prin comparatie de piata.
1.3.4.1. Abordarea prin costuri
La evaluarea prin metoda costurilor, evaluatorul incearca sa estimeze diferenta pe
care un comparator o percepe intre proprietatea evaluate si o cladire nou construita, cu
utilitate optima si aceeasi depreciere fizica. Evaluatorul trebuie sa calculeze costul de
reconstructie al unei cladiri la data evaluarii, apoi sa estimeze sis a scada toate tipurile de
depreciere. Costul de reconstructie este costul de realizare a unor contructii noi, identice cu
cele supuse evaluarii, la data evaluarii.
Abordarea prin costuri oblige evaluatorul:
Sa determine costul de reconstructie sau costul de inlocuire, la data evaluarii, iar
aceasta implica estimarea costurilor directe si indirecte;
Sa determine marimea formelor de depreciere, respective: fizica, functionala si
externa, toate trei formand deprecierea cumulata;
Sa scada din costul de reconstructie sau de inlocuire deprecierea cumulate, sau
forme ale deprecierii cumulate, obtinandu-se valoarea ramasa actualizata (sau
costul de inlocuire net).
16
Created by SORA IONU
Cheltuielile legate direct de constructia cladirilor (de exemplu, costurile de
contract pentru structura, finisaj, instalatii functionale) se numesc costuri directe sau
costuri fixe (daca exista contract pentru un pret ferm). Cheltuielile de capital legate
indirect de constructia cladirilor( de exemplu finantarea, asigurarea, onorarii, taxe etc)
sunt numite costuri indirecte.
Costuri directe
Costurile directe sunt cheltuielile cu materialele utilizate pentru contruirea
cladirilor, cu manopera, cheltuielile cu utilaje si mijloace de transport, de regie si profitul
antreprenorului general si al diferitilor subantreprenori. Costurile directe include si
costurile pentru:
Materialele, produsele si echipamentul functional;
Manopera calificata sau necalificata folosita in constructie;
Autorizatia de constructie;
Echipamentul utilizat in constructii;
Protectia muncii pe timpul construirii;
Organizarea de santier;
Spatii de depozitare a materialelor;
Instalarea retelei electrice si a utilitatilor aferente cladirii;
Garantiile de buna executie.
Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuielile necesare pentru constructie, dar nu sunt parte
integranta a contractului de construire. Costurile indirecte pot include:
Cheltuielile contractuale platite pentru studiile de obtinere a certificatului de
urbanism, pentru planurile de arhitectura, structura si instalatii functionale, pentru
verificarea proiectelor, care alcatuiesc documentatia necesara pentru obtinerea
autorizatiei de constructie;
Plati pentru analiza lunara a situatiilor de lucrari, de consultanta, alta decat asistenta
proiectantilor, contabilitate si asistenta tehnica conform Legii nr. 10/1995;
Asigurari impotriva tuturor riscurilor si taxelor de bransamente electrice, sanitare,
gaze;
Investitia in proprietate, dupa finalizarea constructiei, dar inainte de atingerea
gradului de ocupare stabilit ( cheltuielile de exploatare suplimentare);
Investitii suplimentare de capital in imbunatatirile facute de chiriasi sau comisioane
pentru inchiriere;
Marketing,comisioane pentru vanzari sau transferuri de titlu;
Costul transferului de proprietate.
Unele costuri indirecte, cum ar fi onorariile pentru proiectare si impozitele pe
proprietate, sunt legate de dimensiunea si costul proiectului; acestea sunt estimate, de
obicei, ca procent din costurile directe, iar cele pentru impozitare in functie de pretul pietei.
17
Created by SORA IONU
Deprecierea efectiva
Deprecierea efectiva se poate considera o pierdere valorica fata de costul de
reconstructie sau de inlocuire, iat forma deprecierii poate fi fizica, functionala si externa.
Deprecierea fizica este evidentiata prin uzura din utilizare, vechime,defecte
structurale, fisuri, degradari ale structurii materialelor. Aceasta uzura se apreciaza in
procente si este strans legata de calitatea mediului in care se desfasoara activitatile.
Deprecierea functionala este cauzata de supradimensionarea cladirii, sau a unora
dintre elementele constructiei, de sistemul constructive inadecvat cu desfasurarea activitatii
interioare, de costurile de intretinere mult prea mari.
Deprecierea externa numita si economica este cauzata de influenta factorilor
externi ca de exemplu modificari in structura populatiei, in activitatea economica, in
reteaua de utilitati, de schimbare a conditiilor de mediu, aparitia de noi reglementari
legislative si standarde sau restrictii locale.
In analiza deprecierii se regasesc termini specifici care trebuie cunoscuti si intelesi
precum: deprecierea contabila, durata de viata economica, durata de viata economica
ramasa, vechimea efectiva, vechimea reala, durata de viata fizica.
Deprecierea contabila poarta numele de amortizare si reprezinta alocarea
sistematica a valorii amortizabile a unui active pe durata de viata utila a acestuia.
Durata de viata economica este perioada in care se estimeaza ca un bun este
utilizabil economic. In Romania, duratele normale de functionare ale constructiilor au fost
stabilite prin HG nr. 964/1998.
Durata de viata economica ramasa reprezinta perioada de timp pentru care
constructiile mai participa la amortizarea capitalului investit, fiind apte sa genereze
beneficii viitoare pentru proprietar.
Vechimea (varsta efectiva) este indicate de starea tehnica si de utilitatea
constructiei. Aceasta este diferita de marimea scriptica, fiind mai mare in cazul in care a
fost intretinuta necorespunzator, sau mai mica in conditiile in care constructiei i s-au
efectuat reparatii si modernizari, sau se constata raritatea acesteia pe piata constructiilor.
Durata de viata fizica este de obicei mai mare decat durata de viata economica .
Sunt si situatii exceptionale (explozii, incendii, cutremure) cand cladirea sufera deteriorari.
Metode de determinare a deprecierii efective
O sarcina a evaluatorului este sa identifice si sa cuantifice deprecierea fizica,
functionala sau externa.
Literatura de specialitate promoveaza cateva metode ale deprecierii ca:
Metoda bazata pe durata de viata economica;
Metoda bazata pe durata de viata economica modificata;
Metoda segregarii;
Tehnicile de comparare a vanzarilor;
Tehnicile de capitalizare a venitului;
Metoda duratei de viata fizica.
Determinarea deprecierii pe baza duratei de viata economica presupune
cunoasterea vechimii efective si duratei de viata economica. Raportul dintre aceste doua
valori s emultiplica cu costul de recontructie, sau cu costul de inlocuire.
18
Created by SORA IONU
Metoda duratei de viata economica modificata presupune analiza deprecierii
recuperabile si determinarea marimii acesteia.
Metoda segregarii da posibilitatea ca fiecare tip de depreciere ca si efectul acestora
asupra costului constructiei sa fie exprimate in mod distinct. Literatura de specialitate
mentioneaza existenta a cinci tipuri de depreciere pe care metoda segregarii le poate lua in
considerare:
Deprecierea fizica recuperabila;
Deprecierea fizica nerecuperabila;
Deprecierea functionala recuperabila;
Deprecierea functionala nerecuperabila;
Deprecierea din cauze externe.
Deprecierea fizica recuperabila se refera la elemntele constructiei care necesita
reparatii si pot fi reparate la data evaluarii. Evaluatorii considera depreciere recuperabila
numai in cazul in care costul remedierii plus un mic profit adaugat este mai mic decat
cresterea in valoare a constructiei.
Deprecierea fizica nerecuperabila se refera la uzura fizica a elementelor, uzura
care nu poate fi recuperate. Estimarea deprecierii fizice nerecuperabile se face dup ace
din costul de reconstructie sau de inlocuire a fost scazuta deprecierea (uzura) fizica
recuperabila. Deprecierea fizica nerecuperabila se calculeaza prin inmultirea raportului
dintre vechimea scriptica si durata de viata fizica a elementului de constructie cu costul de
reconstructie sau de inlocuire a elementului cu viata scurta sau cu viata lunga.
Deprecierea functionala recuperabila se poate regasi sub trei aspecte:
- Depreciere recuperabila care necesita adaugiri care ste suma suplimentara
datorata instalarii unui element nou, dupa executia cladirii sin u in timpul
contruirii acesteia;
- Depreciere recuperabila care necesita inlocuire sau modernizare si
se masoara ca un cost al elemntului nou, din care se scade cuantumul de
uzura fizica si valoarea ramasa adaugandu-se costul demontarii si costul
instalarii;
- Depreciere recuperabila din supradimensionare, care exista numai
atunci cand valoarea adaugata prin inlaturarea deficientei este mai mica
decat costul acesteia.
Deprecierea functionala nerecuperabila se refera la o depreciere cauzata de
deficiente incluse sau neincluse in costul de reconstructie sau de supradimensionare.
Analiza deprecierii pentru deficienta inclusa in cost, dar care nu trebuia sa fie
inclusa este cuantificata ca un cost curent nou din care se scade uzura fizica atribuita minus
valoarea adaugata prin supradimensionare.
Deprecierea din cauze externe poate fi cauzata din influente negative externe,
atribuite fie amplasamentului, fie cnstructiei.
Daca deprecierea externa este atribuita constructiei, se analizeaza pierderea de venit
aferenta constructiei prin rata de capitalizare pe constructie.
Daca deprecierea se datoreaza amplasamentului, aceasta se determina prin ajustarea
localizarii, in acest caz deprecierea nu se aplica valorii terenului, dar trebuie utilizata pentru
a testa pierderea din valoare din localizarea terenului.
19
Created by SORA IONU
Determinarea deprecierii prin comparatia vanzarilor similare presupune
experienta, specializare si o cunoastere amanuntita a proprietatilor vandute, in scopul
identificarii corecte a diferentelor intre proprietatea ce se evalueaza si proprietatile
comparabile tranzactionate, pe care evaluatorul trebuie sa le cuantifice.
Metoda duratei de viata fizica presupune cunoasterea pe baza experientei a duratei
in timp pe care o are un material pentru a-si pastra, in exploatare, caracteristicile fizice,
stabilite prin exploatare.

(a) metoda comparatiilor unitare, pret barem
Metoda comparatiilor unitare foloseste principiul recunoasterii costurilor de
reconstructie pentru constructii similare, ajustate de diferente fizice, de amplasament sau de
conditiile specifice zonei. Se preiau costurile cunoscute pentru cladiri similare si se
stabileste un cost pe unitatea de masura (mp) in suma absoluta. Aceste costuri unitare
variaza in functie de dimensiunea cladirii, de inaltimea pe nivel, de volumul instalatiilor
functionale, de calitatea finisajului interior.
Metoda este simpla, practica si des folosita, dar actualizarea la data efectiva a
evaluarii trebuie luata in calcul, pentru a se putea efectua comparatia.
Un exemplu de evaluare prin metoda comparatiilor unitare va fi prezentat pentru o
cladire de tip Corp principal de fabricatie conserve.
Datele se extrag din catalogul de reevaluare nr. 114, fisa nr.6.
Datele ce caracterizeaza cladirea:
aria desfasurata construita Adc 1200 mp
inaltimea medie 6,00 m
suprafata pardoselii de mozaic 320 mp
suprafata compartimentarilor 300 mp
suprafata tamplariei metalice 200 mp
suprafata placata cu faianta 400 mp.
Corp fabricatie conserve de carne PIF 1982 ADC = 1200 MP
Nr.
crt.
Categorie constructie sau
tipul corectiei
Valoare
unitara
Lei/mp
Suprafata, mp Valoare
totala, lei
1 Constructii 675 lei/mpAdc
2 Instalatii electrice fluorescnte 60 lei/mp
3 Instalatii sanitare (la instalatii
tehnologice)
4 Instalatii incalzire + ventilatie 105 lei/mp Adc
5 TOTAL 840 lei/mp Adc 1.200 1.008.000
6 CORECTII
7 Spor inaltime de 6,0 m 12 x 2 = 24 lei 1.200 28.800
8 Spor pentru compartimentari 90 lei/mp 300 27.000
9 Spor pentru plcaj faianta 50 lei/mp 400 20.000
20
Created by SORA IONU
10 Spor pentru tamplarie metalica 100 lei/mp 200 20.000
11 Diferenta iluminat incandescent 30 lei/mp 1.200 36.000
12 Diferenta pardoseala mozaic 60 lei/mp 320 19.200
TOTAL AN 1965
Cheltuieli pentru organizare de santier 3,5%
Cheltuieli pentru proiectare 4,5%
Cheltuieli pentru bransamente 1,5%
Cheltuieli pentru autorizatii 1,0%
TOTAL 10,5% 110.100
TOTAL GENERAL 1.158.700
Coeficient de reactualizare (exclusiv TVA) la 30.09.2002
8.481,432
Valoare de inlocuire la 30.09.2002:
8.481,432 x 1.158.700 = 9.827.435.300 lei
Valoarea de inlocuire pentru 1 mp este costul de 8.190.000 lei. La un curs de
schimb valutar de 33.200 lei/$ rezulta un pret de 247$/mp.
Din analiza preturilor de executie a lucrarilor de constructii similare, pentru a
construe o hala de fabricatei, exclusiv instalatia sanitara, ce are pondere foarte mare ca
instalatie tehnologica, se constata un minus de circa 45 $/mp, iar cu instalatiatehnologica
inclusa un spor de 139 $/mp. Rezulta ca poate fi acceptat un pret de reconstructie de
292$/mp.
Pentru intreaga cladire valoarea de reconstructie devine:
290 $/mp x 1.200 mp x 33.200 lei/$ = 11.633.300.000 lei
Preluand informatiile don Normativul P135/1999 privind uzura fizica, se apreciaza
ca pentru o exploatare in mediu normal si pentru o intretinere considerate buna,coeficientul
de uzura fizica este de 17%. Uzura fizica aferenta corpului de fabricatie este de:
0,17 x 11.633.300.000 = 1.977.657.000 lei
In final, valoarea ramasa actualizata pentru corpul de fabricatie conserve din carne
este:
11.633.300.000 1.977.657.000 = 9.655.643.000 lei.
(b) metoda costurilor segregate
Metoda costurilr segregate este cea mai buna ca precizie fata de metoda
comparatiilor unitare, deoarece se bazeaza pe costurile normate pentru componentele
structurale considerate instalate. Are marele avantaj al structurarii costurilor, insumand
elemente de constructii si instalatii, pentru care deprecierea este estimate in functie de
durata de viata fizica a materialelor componente.
21
Created by SORA IONU
Aceasta metoda ofera posibilitatea evaluatorilor sa determine si ponderea valorica a
unui element din totalul lucrarilor de constructii si instalatii.
Aplicatie cu metoda costurilor segregate
Se evalueaza un depozit de produse finite, cu o deschidere, cu un nivel, cu
platforma de descarcare, stalpi prefabricate fixate in fundatii pahar, cu grinzi
precomprimate si chesoane de acoperis, cu luminatoare, cu hidroizolatie de tip
necirculabila. Inchiderea halei este reazlizata din blocuri b.c.a. de 20 cm grosime, iar
pardoseala este din beton si este slab armata. Tamplaria este metalica avand ferestre
metalice cu ochiuri fixe, iar usile sunt pline. Hala de depozitare are instalatie de iluminat
fluorescent si instalatie spriklere.
Suprafata construita este de 480 mp, iar rampa de incarcare- descarcare are
suprafata de 90 mp.
Depozit produse finite costuri segregate
Nr.
crt.
Element de constructie UM Cantitate Costuri
directe
lei
Selectie-
depreciere
Obs.
1 Fundatii continue
bloc + cuzinet
mc 140 235.858.700 1 4
2 Fundatii tip pahar la stalpi
pref.
mc 90 335.112.400 1 4
3 Umplutura de pamant mc 609 129.736.800 1 4
4 Centura de beton slab
armat
mc 4 12.943.800 1 4
5 Stalpi prefabricate mc 37 298.665.100 2
6 Grinzi precomprimate de
12 m
buc 8 120.682.000 2
7 Grinzi monolite mc 9 42.726.300 2
8 Chesoane prefabricate buc 50 244.187.700 2
9 Pardoseala slab armata mp 600 134.446.300 1 4
10 Zidarie de inchidere bca 20
cm
mc 78 186.630.000 3
11 Tencuieli interioare la
pereti
mp 484 41.541.000 5
12 Finisaj cu spoieli la tavan mp 530 3.833.900 5
13 Finisaj la fatada mp 484 77.934.300 6
14 Ferestre metalice vopsit,
mobile
mp 10 50.845.400 7
15 Usi metalice foi simple
pline
mp 12 9.846.100 7
16 Izolatie hidrof+term.vata
teras.
mp 530 438.899.700 8
17 Laminator cu geam armat mp 36 112.515.400 9
18 Jgheaburi din tabla zincata ml 88 13.739.800 10
22
Created by SORA IONU
19 Burlane din tabla zincata ml 30 4.673.400 10
20 Trasee cabluri electrice ml 140 8.021.400 11
21 Corpuri iluminat Fira 3x65 buc 12 26.822.400 11
22 Tablou electric si
leg.pamant
buc 1 4.536.000 11
23 Comutator cu protectie
PEL
buc 2 982.000 11
24 Chiuveta emailata +
robinet
buc 1 1.381.000 13
25 Traseu alimentare chiuveta ml 63 5.499.900 13
26 Traseu sprinkere 11/4 ml 40 6.097.000 12
27 Traseu sprinkere 1 ml 30 3.745.700 12
28 Duze sprinklere buc 20 4.282.300 12
Total cheltuieli directe 2.554.185.800
Costuri indirecte 602.045.300
Total 3.156.231.100
TVA
Total ch.directe+ch.indirecte 3.156.231.100
Organizare santier 3,5% 110.468.100
Proiectare 4% 126.249.200
Taxe si bransamente 2,5% 78.905.400
Valoare 3.471.854.000
Valoarea actualizata dupa 20 ani de la punerea in functiune este de 3.471.854.000
lei, ceea ce la cursul de schimb de 33.400 lei/$, inseamna 103.947$, adica 216,55 $/mp.
In continuare trebuie stabilita ponderea elemntelor de constructie in costul total,
respectiv in cheltuielile directe + cheltuielile indirecte.
Se va analiza apoi uzura fizica pentru elementele de constructie si de instalatie in
functie de durata de viata a materialelor ce compun aceste elemente.
In tabelul de mai jos este prezentata aceasta analiza din care rezulta costurile de
inlocuire, uzurile si valorile ramase actualizate.
Tabel cu ponderea si starea tehnica de uzura a elemntelor
de constructii si instalatii
Nr.
crt.
Definire element
de constructie/
instalatie
Raport/pondere
(mii lei)
Pondere in
cost
total
Depreciere
%
Valoarea
ramasa el.
(mii lei)
1 Fundatii depozit 1.032.008*/3.156.231 32,70% 11% 918.486,9
2 Structura beton 872.733/3.156.231 27,65% 10% 785.460,0
23
Created by SORA IONU
depozit
3 Inchidere cu
zidarie
228.149/3.156.231 7,23% 12% 200.771,1
4 Rampa incarcare-
decarcare
15.995/3.156.231 0,51% 12% 14.075,4
5 Finisaj interior la
pereti
56.070/3.156.231 1,78% 17% 46.538,3
6 Finisaj fatada 96.304/3.156.231 3,05% 22% 75.117,2
7 Tamplarie
metalica
74.997/3.156.231 2,38% 18% 61.497,6
8 Hidroizolatie
terasa
542.352/3.156.231 17,18% 32% 368.799,6
9 Laminator terasa 139.036/3.156.231 4,41% 22% 108.448,3
10 Jgheaburi si
burlane
22.753/3.156.231 0,72% 42% 13.196,9
11 Iluminat interior 49.875/3.156.231 1,58% 42% 28.927,8
12 Instalatie
sprinklere
17.454/3.156.231 0,55% 25% 13.090,8
13 Chiuveta
fonta+teava
8.503/3.156.231 0,27% 18% 6.972,3
Total 3.156.231 100% 16,31% 2.641.382,3
*1.032.008.000 lei reprezinta suma valorilor 1 4 (din tabelul Depozit produse finite Costuri segregate) multiplicata apoi cu raportul
dintre totalul cheltuielilor directe + indirecte si cheltuielile directe
1.032.008.000 = (235.858.700 + 335.112.400 + 129.736.800 + 12.943.800 + 134.446.300)x3.156.231.100/2.554.185.800

Se poate observa ca evaluatorul a selectat si cumulate elemntele constructiei pe
baza duratelor de viata lunga, medie si scurta, atribuind acestora coeficienti de uzura fizica
in functie de aceste durate de viata. Procentele de uzura fizica mici sunt specifice
elementelor constructiei care au inglobate materiale cu durate de viata fizica mare si
implicit procente de uzuri mai mari pentru elemntele cladirii care contin materiale cu durate
de viata scurta.
Deprecierea cumulata, la data evaluarii se calculeaza prin insumarea valorii de
2.641.382.300 lei cu valoarea insumata din restul sumei de amortizat. Conform HG nr.
964/1998, durata de viata economica este de 50 de ani deci 600 luni. (315.622.700
= 110.468.100* + 126.249.200* + 78.905.400*).
315.622.700 lei x (600 luni 240 luni)/600 luni = 189.373.700 lei
Valoarea ramasa actualizata la data efectiva a evaluarii este de:
2.641.382..300 + 189.373.700 = 2.830.756.000 lei
Metoda costurilor segregate permite obtinerea unor valori cu o acuratete si o
precizie mai buna; de aceea in literatura tehnica de specialitate se considera ca se impune si
o analiza mai laborioasa pentru stabilirea valorii de piata utilizandu-se si tehnica deprecierii
segregate.
24
Created by SORA IONU
(c) metoda devizelor
Aceasta metoda este considerate cea mai precisa dintre toate metodele de evaluare
cunoscute, deoarece este sustinuta de masuratori pentru lucrarile efectiv realizate la o
cladire, are incadrari pe articole simple de deviz, pentru care, in indicatoarele republicane
de deviz, sunt stabilite consumuri specifice pentru materiale, manopera su utilaje pentru
constructii.
Prezentam in cele ce urmeaza un modeled deviz analitic pe categorii de lucrari.
Nr.
crt.
Denumire
articol+descr.
articol deviz
UM Cant. Materiale
(lei)
Manopera
(lei)
Utilaj
(lei)
Total
(lei)
Greut.
(to)
1 CA02A1 Turnare
beton
mc 40 26.360 6.090.000 156.000 6.272.360 4
2 CZO105C1
Preparare beton
mc 40 33.015.208 119.000 548.188 33.682.396 100
3 CB01A1 Cofraje
in cuzineti
mp 120 2.244.121 4.914.000 - 7.158.121 -
4 CC02A1 Montare
armature
kg 1.980 831.580 3.395.700 - 4.227.280 -
5 CZ0302S1
Confect.armaturi
din OB 37
kg 1.980 19.707.118 21.231.718 - 21.231.718 2
6 CD0411 Zidarie
de caramida de 24
cm
mc 20 35.061.700 5.369.000 - 40.430.700 28
7 CF01C1Tencuieli
interioare de 2 cm
mp 55 668.555 2.541.000 40.986 3.250.541 1
8 CG02A1
Pardoseli din
parchet de fag
mp 50 17.771.900 2.240.000 - 20.011.900 1
9 CG06G1
Pardoseli mosaic
mp 20 1.460.819 2.093.000 49.680 3.603.499 2
10 CI06A1 Placaj de
faianta
mp 8 2.339.105 761.600 11.923 3.112.628 1
11 TSA02C1
Sapaturi manuale
mc 120 - 23.520.000 - 23.520.000
12 TSD01B1
Imprastierea pam.
mc 100 - 1.085.000 - 1.085.000
13 TSD04A1
Compact. cu mai
mc 100 - 3.080.000 - 3.080.000
TOTAL 113.192.366 56.732.900 806.777 170.732.043 139
RECAPIT.
Retributie maistru 8% 4.538.632 4.538.632
C.A.S. 25.734.043
Impozit 15.903.598
25
Created by SORA IONU
Transport
materiale
12.781.662
Cota manipulare 9.055.389 9.055.389
Total cheltuieli
directe
122.247.754 61.271.532 806.777 238.772.367
Cheltuieli
indirecte
16% 38.203.579
Profit 22.158.076
Total cheltuieli
directe+indirecte
299.134.022
Ajutor somaj 5% 3.063.577
T.V.A.** 19% 0% 0
TOTAL
GENERAL
302.197.599

(**) NOTA
Pentru persoanele fizice se inregistreaza si TVA, iar pentru persoanele juridice
inscrierea in balanta mijloacelor fixe se efectueaza fara TVA.
1.3.4.2. Abordarea pe baza de venit
Metoda de evaluare pe baza de venit este utilizata in special pentru cladirile
generatoare de venit, cum ar fi cladirile comerciale, industriale cu destinatie generala sau
depozitele.
In evaluarea pe baza de venit, evaluatorul ia in considerare conditiile concrete de
utilizare a cladirilor si veniturile posibil a fi realizate. Evaluarea se poate face in cazul in
care cladirea este detinuta de proprietar si participa la afacere, venitul fiind determinat
pentru utilizare existenta. Proprietarul va obtine venitul net pentru o perioada data, venit
care poate fi convertit in valoarea cladirii.
Documentarea pentru evaluarea pe baza de venit face ca estimarea valorii sa fie mai
convingatoare, demonstrandu-se ca la baza ei nu stau informatiile despre piata (auzite,
presupuse, verificate la un anumit nivel), ci o analiza a venitului brut, a cheltuielilor si a
ratei de capitalizare.
Literatura de specialitate promoveaza tehnica reziduala pentru cladiri, pornind de la
premise ca valoarea terenului (amplasamntului) poate fi apreciata independent. Evaluatorul
va determina prin analiza pietei, rata de capitalizare a terenului si implicit va determina
venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului. Din venitul net anual total al
proprietatii (teren su constructie) se scade venitul net anual alocabil terenului si se obtine
astfel venitul net din exploatarea cladirii. Acesta se capitalizeaza cu o rata de capitalizare
aferenta cladirii pentru a se calcula valoarea cladirii.
Se poate spune ca tehnica reziduala, aplicata pentru cladiri, stabileste aportul
valoric al cladirii la valoarea totala a proprietatii, stabilind daca respectiva cladire este
fezabila economic.
26
Created by SORA IONU
1.3.4.3. Abordarea prin metoda comparatiei
Numita si metoda comparatiei directe sau metoda comparatiei de piata, aceasta
metoda de evaluare duce la cea mai credibila valoare a unei constructii, cu conditia
existentei unor informatii de piata suficiente asupra tranzactiilor cu constructii similare.
Dar intreprinderile detin constructii industriale (de productie si administrative) foarte
diferite, care nu sunt tranzactionate in mod frecvent ca active individuale.
Daca analiza este efectuata corect si avand informatii suficiente si concludente se
pot aprecia diferentele dintre cladiri prin corectii asupra preturilor de tranzactionare. In
literature de specialitate, informatiile de vanzare identificate vor fi urmarite pe baza unor
reguli de prezentare si ierarhizare. Acestea sunt:
Daca tranzactia include numai terenul, preturile vor fi prezentate in dolari,
transformati in lei la cursul zilei din data evaluarii. Daca sunt incluse si cladirile
se va prezenta un pret total/mp din totalul suprafetei desfasurate construite a
cladirilor si a terenului.
Comparatiile cu proprietatea subiect trebuie effectuate in termini corecti si
precisi pentru ca beneficiarul si clientul lucrarii sa poata ajunge la aceeasi
concluzie.
Selectarea si retinerea corectiilor intr-un tabel al vanzarilor pentru corectia de
timp, localizare, marime, forma sau alte trasaturi unde vanzarea difera de
proprietatea evaluata.
Experienta evaluatorului este esentiala pentru selectarea elementelor de
corectie, asfel incat cele neesentiale sa nu influenteze negativ un client
necunoscator.
In cazul in care cladirea evaluata face parte dintr-un grup industrial, care
beneficiaza de un personal de inalta calificare, fiecare cladire vanduta se
compara analizand facilitatile oferite precum parcare, distanta pana la periferie
etc. care creeaza avantaje cladirii evaluate.
1.3.5. Evaluarea constructiilor speciale
Constructiile speciale sau specializate sunt definite ca fiind constructii care se vand
rar sau niciodata. Se regasesc atasate cladirilor rezidentiale, comerciale sau industriale
participand la defasurarea activitatilor productive sau functionale.
Standardele de evaluare recomanda, pentru acest gen de constructii, aprecierea
costurilor necesare pentru a se construe un substitute modern, care sa asigure aceleasi
functiuni cu cel al consructiei specializate evaluate, deci aplicarea metodei cunoscuta sub
denumirea Costul de Inlocuire Net (CIN).
Pentru un teren evaluarea se face pe principii de piata, dar pentru constructie se
foloseste metoda costurilor, evaluatorul selectand dintre procedee pe acela care considera
ca poate promova valoarea cea mai reala.
NOTA:
27
Created by SORA IONU
Evaluarea constructiilor este de competenta expertului evaluator de proprietati
imobiliare.
1.4. EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE MOBILE (INSTALATII
TEHNICE, MIJLOACE DE TRANSPORT, MOBILIER,
APARATURA BIROTICA, ECHIPAMENTE DE PROTECTIE SI
ALTE MIJLOACE FIXE MOBILE)
1.4.1. Clasificare. Descriere
In acest subcapitol se trateaza evaluarea mijloacelor fixe cuprinse in grupele 2 si 3,
cu exceptia subgrupelor animale si plantatii cuprinse in Catalogul din 30.11.2005, denumite
generic mijloace fixe mobile, care reprezinta o parte a activelor imobilizate corporale din
bilantul contabil al unei societati comerciale.
Durata normala de functionare reprezinta durata de utilizare in care se recupereaza
din punct de vedere fiscal, valoarea de intrare a mijloacelor fixe, pe calea amortizarii. In
consecinta, durata normala de functionare este mai redusa secat durata de viata fizica a
mijlocului respectiv.
Mijloacele fixe amortizabile au fost clasificate in trei grupe principale si anume:
- Grupa 1 - Constructii;
- Grupa 2 Instalatii tehnice, mijloace de transport, animale si plantatii;
- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor
umane si materiale si alte active corporale.
Din punct de vedere metodologic,Standardul International de Practica in
Evaluare GN3- Evaluare masinilor si echipamentelor,adoptat de IVSC in anul
2005,trateaza abordarile valorii,principiile si bazele de evaluare ale acestei categorii
de active aflate in proprietatea privata,cat si in cea publica.
Alte standarde de evaluare,care pot fi utile in evaluarea echipamentelor,sunt:
IVA 1- Evaluarea pentru raportarea financiara;
IVA 3- Evaluarea activelor din sectorul public;
GN 5- Evaluarea bunurilor mobile;
GN 6- Evaluarea intreprinderii;
GN 7- Consideratii privind substantele periculoase si toxice in evaluare;
GN 8- Abordarea prin cost pentru raportarea financiara-(CIN)
De asemenea,daca scopul evaluarii este includerea valorii mijloacelor fixe mobile
in situatiile financiare,este absolut necesare respectarea cerintelor unor IFRS/IAS respectiv:
IAS2- Stocuri;
IAS 16- Imobilizari corporale;
IAS 17- Contracte de leasing;
IAS 36- Deprecierea activelor;
IFRS3- Combinari de intreprinderi;si
IFRS5- Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte.
28
Created by SORA IONU
Identificarea mijloacelor fixe mobile se face in doua etape:
macroidentificarea;
microidentificarea;
Macroidentificarea consta in evidentierea rolului tehnico-functional si economic al
categoriile de mijloace fixe mobile,ce contribuie la capacitatea proiectat a intreprinderii,
retinand pentru evaluare analiza procesului tehnologic,in vederea indentificarii
echipamentelor conducatoare.Prin aceasta metoda,evaluatorul va efectua investigatii
privind:
tipul productiei;
fluxul tehnologic;
capacitatea de productie.
In culegerea datelor,informatiile minime necesare vor viza:
localizarea activului/activelor aferente fluxului tehnologic;
data inspectiei;
istoricul intreprinderii si mijloacelor fixe mobile;
proiectantul de tehnologie si flux tehnologic,contractorul;
datele punerii lor in functiune si a modernizarilor ulterioare;
varsta cronologica si varsta efectiva a mijloacelor fixe mobille;
durata de viata utila ramasa;
sursele de informatii;
tipul produselor./serviciilor realizate;
eficienta exploatarii(randament,cheltuieli de functionare comparativ cu
scubstitutele moderne);
date operationale pe ultimii 3-5 ani;
programul de intretinere si reparatii;
standarde de securitate a muncii si de mediu;
echipamente de control al poluarii;
utilitati;
alte informatii considerate a fi utile.
Microidentificarea este procesul de identificare a caracteristicilor individuale ale
mijloacelor fixe,prin evidentierea specificatiilor tehnice.Datele importante se vor referi la:
fabricantul,marca,modelul,tipul constructiv;
seria de fabricatie(in corelatie cu numarul de inventar atasat de proprietar);
capacitatea sau caracteristica functionala principala;
caracteristici tehnico-functionale;
componenta;
vechimea/varsta(cronologica si efectiva);
starea tehnica.
1.4.2. Abordarea evaluarii
29
Created by SORA IONU
Evaluarea mijloacelor fixe mobile are la baza,in primul rand,datele cuprinse in
diagnosticul operational,referitoare la identificarea,starea tehnica si utilitatea acestora in
activitatea de exploatare.In completarea acestora,evaluatorul va utiliza propriile informatii
privind piata secundara,detinute in baza de date proprie sau accesate de acesta din diverse
surse de informare,inclusiv de la producatori si comercianti.Evaluatorul de mijloace fixe
mobile trebuie sa fie un foarte bun cunoscator al activitatilor in care acestea sau pot fi
utilizate,in caz contrar fiind obligat sa solicite asistenta de la o persoana competenta(expert
tehnic) in domeniu.
Faza preliminara a abordarii evaluarii consta in urmatoarele activitati:
punerea la dispozitia evaluatorului,de catre client(in general este
proprietarul),a balantei analitice si a listei de inventar a mijloacelor fixe,care
sa contina:numarul de inventar,data punerii in
functiune(PIF),denumirea,valoarea la PIF,valoarea de intrare,amortizarea
scriptica la data evaluarii,si daca este posibil,evolutia scriptica a valorii de
intrare conform reevaluarilor.Lista de inventar va trebui solicitata atat pe
suport de hartie,cat si pe suport magnetic;
identificarea si inventarierea fizica a mijloacelor fixe mobile ce urmeaza a fi
evaluate si compararea cu lista de inventar;
compararea valorii de inventar totale,continuta in lista de inventar,cu
valorile inregistrate in documentele contabile(balanta,bilant).Operatiunea
ardin sfera evaluarii;
verificarea aspectelor legate de dreptul de proprietate asupra mijloacelor
fixe si sesizarea unor aspecte deosebite sau limitari;
identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu mai sunt utilizate in activitatea
societatii (neoperationale) sau a celor ce pot fi disponibilizate prin
reorganizarea activitatii;
identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt utilizate in activitatea de
baza a societatii ci au destinatie sociala,de agrement;
identificarea mijloacelor fixe mobile ce nu sunt exploatate direct de
intreprindere,ci sunt inchiriate tertilor.
1.4.3. Metode de evaluare
Ca si in cazul evaluarii altor active,metodele de evaluare a mijloacelor fixe mobile
sunt inscrise in cele trei abordari,respectiv prin:
comparatie;
venit;
cost.
Abordarea prin comparatie se bazeaza pe informatii de piata pentru a determina
valoarea de piata a mijlocului fix mobil supus evaluarii.Scopul este determinarea pretului
30
Created by SORA IONU
acestuia pe baza unei analize a preturilor de vanzare sau a pretuirlor cerute(cotatii) pentru
mijloace fixe similare,pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil pret de vanzare
pentru mijlocul fix evaluat.
Principalele elemente de comparatie sunt:originea si varsta efectiva; starea
(conditia); capacitatea; caracteristici (accesorii); locatia; producatorul; motivatia partilor;
conditiile de finantare; calitatea; cantitatea; data vanzarii; tipul de vanzare.

1.4.3.1. Metode inscrise in abordarea prin comparatie de piata
a) Metoda identificarii stabileste valoarea unui mijloc fix mobil,prin comparatie cu un
mijloc fix mobil identic inlocuitor,care are un pret de vanzare cunoscut.
b) Metoda asimilarii stabileste valoarea de piata pe baza analizei unor mijloace fixe
mobile asemanatoare,nu identice,folosind o masura a utilitatii (marimea, capacitatea) drept
criteriu de comparatie.
c) Metoda procentajului din cost consta in stabilirea raportului procentual dintre pretul
de vanzare si costul brut current (de nou) al unui mijloc fix mobil asemanator,proprietati la
data vanzarii.
1.4.3.2. Metode inscrise in abordarea prin venit
In abordarea prin venit sunt inscrise doua metode:
A. Metoda capitalizarii venitului;
B. Metoda fluxului de numerar actualizat(cash-flox net actualizat-DCF)
A. Metoda capitalizarii venitului consta in convertirea veniturilor viitoare
previzionate (asteptate) in valoare fie prin impartirea venitului,de obicei anual,cu o rata de
capitalizare,fie prin inmultirea venitului cu un coeficient multiplicator(care este inversul
ratei de capitalizare).
Daca este cunoscut pretul de vanzare al unui mijloc fix se poate construi un
multiplicator,prin raportarea venitului generat la pretul lui de vanzare.
Cele doua etape ale aplicarii metodei capitalizarii sunt:
Estimarea venitului anual;
Determinarea ratei de capitalizare.
Pentru a estima venitul anual,trebuie analizate veniturile generate de mijloace fixe
mobile asemanatoare inchiriate.Venitul este in mod normal un venit net anual din
exploatare(VNE).VNE este egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare.
Rata de capitalizare poate fi calculata prin impartirea venitului anual la pretul de
vanzare al acestuia.
Formula de baza pentru capitalizarea venitului este:
Valoarea = Venit : Rata de
capitalizare
31
Created by SORA IONU
Sau
Valoarea = Venit x Multiplicator (care este inversul ratei de
capitalizare)
NOTA:
Valoarea calculata prin aceasta formula este fie valoarea de piata, fie valoarea
de investitie, in functie de natura informatiilor utilizate.
APLICATIE
Mijlocul fix mobil X genereaza un venit anual de 50.000 si a fost vandut cu
100.000 .
Mijlocul fix mobil Y genereaza un venit anual de 15.000 .
Se cere valoarea de piata a mijlocului fix mobil Y.
Rezolvare :
o Rata de capitalizare = 50.000/100.000 = 0.5 sau 50%
o Multiplicatorul venitului anual este 1/0.5 = 2
Deci, valoarea mijlocului fix mobil Y se poate calcula astfel:
o 15.000 / 0.5 = 30.000
sau
o 15.000 x 2 = 30.000 .
B. Metoda fluxului de numerar actualizat(cash-flow net actualizat-DCF)
Metoda DCF incearca sa estimeze VNE anual alocat mijlocului fix mobil,intr-o
perioada de previziune viitoare,pe baza informatiilor curente.
In metoda DCF,VNE este previzionat pentru o perioada de ani (sau pentru lunile,
trimestrele, semestrele din anii viitori). Dupa aceea,VNE periodice previzionate vor fi
convertite in valoare actualizata prin intermediul unei rate de actualizare, aplicata asupra
VNE din fiecare an al perioadei previzionate.
APLICATIE
An 1 An 2 An 3 An 4
VNE (mii ) 1.500 1.700 1.900 1.800
Factor actualizare @ 12% 0,892 0,797 0,711 0,635
VNE actualizat (mii ) 1.339 1.355 1.352 1.144
Valoare totala (mii ) 5.190
32
Created by SORA IONU
Metoda DCF poate sa duca la determinarea valorii de piata, numai daca sunt
indeplinite cumulativ doua conditii:
VNE sa fie venitul pe care un investitor mediu il estimeaza in mod normal si
nu venitul pe care il poate obtine un anumit investitor;
Ratele de actualizare si de capitalizare sa fie preluate de pe piata (respectiv
din vanzarile de active comparabile).
Etapele aplicarii metodei fluxului de numerar actualizat sunt:
1. Determinarea marimii si periodicitatii veniturilor brute anuale previzionate(cifra
de afaceri);
2. Determinarea marimii si periodicitatii cheltuielilor asociate cu realizarea
veniturilor brute previzionate;
3. Scaderea cheltuielilor anuale de exploatare,previzionate din veniturile brute
anuale previzionate;
4. Determinarea ratei de actualizare;
5. Estimarea valorii terminale(de recuperare);
6. Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual si a valorii
terminale;
7. Calcularea valorii adecvate a mijlocului fix.
1.4.3.3. Metode inscrise in abordarea prin cost
Abordarea prin cost consta in stabilirea valorii mijloacelor fixe mobile prin
estimarea costului de achizitie sau de productie al acestuia.Pentru mijloacele fixe mobile
folosite,abordarea prin cost presupune si o estimare a deprecierii,care include
deteriorarea fizica,deprecierea functionala si deprecierea economica (din cauze
externe).
Principala metoda de evaluare a mijloacelor fixe necesare exploatarii este costul de
inlocuire net(CIN),rezultatul trebuind a fi conditionat de o rentabilitate potentiala
adecvata.
Cele doua etape ale acestei abordari sunt:
A. Estimarea costului de inlocuire/reproductie;
B. Estimarea deprecierii cumulate(pe tipuri de depreciere).
A. Estimarea costului de inlocuire/reproductie
Costul de inlocuire reprezinta costul curent al subiectului asemanator,care are cea
mai apropiata utiliate echivalenta cu cea a mijlocului fix mobil,in timp ce costul de
reproductie reprezinta costul curent de constructie a unei copii identice a mijlocului fix
mobil evaluat, utilizand aceleasi sau aproape aceleasi materiale.Costul de inlocuire este
deseori,dar nu intodeauna,mai mic decat cel de reproductie.
Exista mai multe metode de determinare a costului curent de inlocuire / reproductie
(de nou) al unui mijloc fix mobil, respectiv:
33
Created by SORA IONU
a1) metoda devizului consta in estimarea costurilor tuturor componentelor
individuale ale unui mijloc fix mobil, respectiv toate costurile directe si indirecte;
a2) indexarea este o metoda de estimare a costului de reproductie (de nou) in
care, costul istoric al unui mijloc fix mobil este inmultit cu un indice de cost sau de pret,
pentru a transforma acel cost istoric cunoscut, intr-un cost curent, la data evaluarii;
a3) metoda cost-capacitate, costurile de productie ale mijloacelor fixe mobile
asemanatoare, dar de diferite dimensiuni, variaza exponential in functie de dimensiunea lor.
B. Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea unui mijloc fix mobil reprezinta pierderea de valoare din mai multe
motive, incluzand factori de natura fizica,functionala,de exploatare si din exteriorul
acestuia.
Deprecierea poate fi:
- recuperabila - orice forma de depreciere care se poate remedia fezabil din punct
de vedere economic;
- nerecuperabila - orice forma de depreciere care nu poate fi remediata fezabil din
punct de vedere economic,deoarece cresterile in utilitate si valoare rezultate sunt mai mici
decat cheltuielile pentru remediere.
In acceptiunea evaluarii,tipurile(formele)de depreciere a mijloacelor fixe
mobile,sunt:
b1)Uzura(deteriorarea) fizica reprezinta pierderea de valoare sau de utilitate
cauzata de utilizare, deteriorari, actiunea diversilor agenti atmosferici etc.
Metoda uzuala de cuantificare a uzurii fizice este:
% de uzura fizica = varsta efectiva (VEf) / durata de viata utila normala (DVUN)*100
b2)Deprecierea functionala/tehnologica reprezinta pierderea de valoare sau de
utilitate a unui mijloc fix mobil, cauzata de insuficiente sau neadecvari in insasi calitatea
mijlocului fix cand acesta este comparat cu un mijloc fix inlocuitor mai eficient si/sau mai
putin costisitor, produs prin tehnologia moderna.
b3)Deprecierea economica reprezinta pierderea din valoarea sau din utilitatea
deplina a unui mijloc fix mobil, cauzata de factori din exteriorul acestuia.
1.4.4. Aplicatie simplificata
Informatiile necesare pentru evaluarea unei instalatii de prelucare au fost
colectate,analizate si sintetizate de evaluator,astfel:
Data evaluarii:31/08.2006;
Data PIF a instalatiei (ca noua):31/08/1988;
Durata de viata utila normala:20 ani;
Reparatia capitala,efectuata in august 2002,a restabilit 85% din durata de viata utila
normala a instalatiei;
34
Created by SORA IONU
Capacitatea de productie proiectata:5.000 tone/an;
Capacitatea de exploatare curent si viitoare:4.000 tone/an;
Cheltuielile de exploatare cu combustibil sunt mai mari fata de un substitut modern
cu 10 tone motorina pe an,la un pret de 2.500 lei/tona;
Cota impozitului pe profit:16%;
Pretul de vanzare al unei instalatii moderne substitut,de 7.000 tone/an,este 450 mii
lei (RON);
Factorul exponent adecvat este 0.6;
Rata de actualizare adecvata este 14%.
Rezolvare:
Determinare CIN se va face in secventele urmatoare:
a) costul de inlocuire de nou,pe baza metodei cost-capacitate:
,adica
6 , 0
000 . 7
000 . 5
5 , 4
2

,
_

C
Rezulta ca: C2=450.000 lei x 0,8171902=367.739 lei
Deci,costul de inlocuire al instalatie este 367.739 lei.
b) uzura fizica:
durata de viata utila normala:20 ani
durata de viata utila restabilita prin RK(85%):17 ani
numarul de ani de la RK:4 ani
durata de viata utila ramasa:13 ani (17 ani-4 ani)
varsta efectiva:7 ani (20 ani-3 ani)
uzura fizica procentuala:(7/20) x 100=35%
uzura fizica valorica:35 % x 367.739=128.708 lei
c) deprecierea functionala:
cheltuieli de exploatare excedentare:
10 tone x 2.500 lei/tona=25.000 lei/an
cheltuieli de exploatare excedentare nete:
25.000 lei/an x (1-0.16)=21.000 lei/an.
factorul de capitalizare @14% si n=13 ani (durata de viata utila ramasa) este 5,842
cheltuieli de exploatare excedentare nete actualizate (depreciere functionala)
21.000 x 5,842=122.682 lei.
d) deprecierea economica procentuala:
100
000 . 5
000 . 4
1
6 , 0
x
1
1
]
1

,
_

35
6 , 0
1
2
1
2

,
_

Q
Q
C
C
Created by SORA IONU
(1-0,874689) x 100=12,53 %
Secventele calculelor de mai sus sunt ordonate astfel:
Costul de inlocuire de nou 367.739 lei
minus uzura fizica 128.708 lei
minus deprecierea functionala 122.682 lei
116.349 lei
minus deprecierea economica(12,53%) 14.578 lei
egal costul de inlocuire net (CIN) 101.771 lei
rotunjit 100.000 lei
1.5. EVALUAREA STOCURILOR, CREANTELOR SI
DISPONIBILITATILOR BANESTI
Intr-un sens general, activele circulante (curente) se pot clasifica in stocuri, creante
si active de trezorerie.
In ceea ce priveste tipologia stocurilor, in functie de tipul de activitate desfasurata
de intreprindere, se pot intalni stocuri de materii prime, produse in curs de executie si de
produse finite si stocuri de marfuri.Conform Standardului International de Contabilitate
IAS 2, stocurile sunt active:
- detinute pentru a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;
- in curs de productie in vederea unei vanzari in aceleasi conditii ca mai sus;
- sub forma de materii prime, materiale si alte consumabile ce urmeaza a fi folosite
in procesul de productie sau pentru prestarea de servicii.
In contabilitate, conform IAS 2.art.6, stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai
mica dintre cost si valoarea realizabila neta.
In ceea ce priveste evaluarea pe baza de cost, costul stocurilor trebuie sa cuprinda
toate costurile aferente achizitiei si prelucrarii,precum si alte costuri suportate pentru a
aduce stocurile, in forma si in locul in care se gasesc in prezent:
costurile de achizitie;
costurile de prelucrare;
alte costuri.
Valoarea realizabila neta constituie pretul estimat ce ar putea fi obtinut pe
parcursul desfasurarii normale a activitatii,mai putin costurile estimate pentru finalizarea
bunului si a costurilor aferente vanzarii.
36
Created by SORA IONU
Pentru evaluatorul de intreprindere ,este foarte important de cunoscut care este
metoda de evaluare a stocurilor utilizata de intreprindere.In cazul in care evaluarea din
contabilitatea intreprinderii este realizata la cost,este necesar in plus sa se cunoasca metoda
specifica utilizata in cuantificarea acestor costuri.Sub incidenta IFRS,singurele doua
metode acceptate de stabilire a costurilor stocurilor sunt:
metoda costului mediu;
metoda primului intrat-primul iesit (FIFO:first-in,first-out)
Metoda ultimul intrat primul iesit (LIFO: last-in, first-out a fost eliminate
conform IFRS.
Creantele (clientii,facturile de incasat) reprezinta active lichide curente ce rezulta
in urma vanzarilor pe credit cu ridicata sau amanuntul.Acest tip de amanare a platilor este
numit de multe ori credit comercial.
Creantele fac obiectul unei reevaluari separate daca exista riscul unor clienti
incerti.In aceste situatii se realizeaza o grupare si ordonare a clientilor pe baza criteriului
data platii pentru a detecta riscul de neplata.
APLICATIE
Creantele-clienti ale unei intreprinderi, in valoare nominala de 400 mil.lei,se impart
in doua categorii:60% in termenele de incasare si 40% mai vechi de un an.Valoarea
acestora va putea fi considerata ca:
- 60% in cadrul termenului de incasare. valoare 60% x 400=240 u.m. (valoare
contabila);
- 40% mai vechi de un an: 40% x 400 = 160 se evalueaza la valoare 80 u.m.
In ceea ce priveste creantele din cadrul grupurilor spre exemplu intre
intreprinderea-mama si filialele sale, in cazul in care se doreste evaluarea intregii entitati
trebuie eliminate atat sumele de incasat cat si sumele de platit.
In ceea ce priveste disponibilitatile,se considera ca acestea sunt inregistrate in
contabilitate la nivelul preturilor de pe piata.
1.6. EVALUAREA BUNURILOR LUATE IN LEASING
In functie de tipul de contract de leasing,bunurile inchiriate au un tratament diferit
atat din perspectiva contabilizarii lor,a impozitelor percepute cat si a modului de evaluare a
acestora.
Avand in vedere faptul ca locatarul preia totalitatea riscurilor si obligatiilor aferente
dreptului de proprietate,activele luate in leasing financiar pot fi considerate parte
componenta a patrimoniului intreprinderii.Astfel, echipamentele luate in leasing financiar
37
Created by SORA IONU
vor figura in activul bilantier al intreprinderii,la pretul de achizitie a acestora,specificat in
contractul de leasing.Corespondent, datoriile intreprinderii vor fi majorate cu aceeasi
valoare.
In ceea ce priveste valoarea echipamentelor luate in leasing operational,aceasta nu
este luata in calcul pentru calcularea Activului Net Corectat, deoarece aceste active nu fac
parte din activul intreprinderii. Activele luate in leasing operational sunt reevaluate de catre
proprietarul acestora, adica societatile de leasing.
Ca urmare, activele luate in leasing operational nu vor influenta valoarea
patrimoniala a intreprinderii utilizatoare, insa beneficiile rezultate din exploatarea acestora
se regasesc in suma profiturilor rezultate din desfasurarea activitatii intreprinderii.
Valoarea activului net corectat,estimata in cazul unei intreprinderi ce utilizeaza
echipamente luate in leasing,va fi influentata numai daca aceasta opteaza pentru leasing
financiar.Ambele tipuri de leasing au insa impact asupra valorii intreprinderii estimata prin
abordarea pe baza de venit.Ca urmare, se recomanda o analiza atenta a valorii acestor
active si a influentei pe care acestea o au asupra valorii intreprinderii.
1.7. EVALUAREA INSTRUMENTELOR FINANCIARE
Instrumentele financiare (IF) sunt considerarte in IAS 32 ca fiind diverse tipuri de
contracte ce conduc la crearea si inregistrarea unui activ in bilantul unei intreprinderi,
concomitent cu crearea si inregistrarea unei pasiv in bilantul altei intreprinderi.Din aceasta
definitie decurge o prima modalitate de clasificare a IF,in active financiare (AF) si
respectiv pasive financiare (PF).Schema de mai jos reflecta pozitia in bilant a IF.
Active Financiare Pasive Financiare
Intreprinderea A Intreprinderea B
[milioane lei] [milioane lei]
Imobilizari Financiare Capitaluri Proprii
1.Actiuni la Intreprinderea B 1.Capital social
achizitionate ca o participatie
pe termen lung Datorii Financiare
2.Obligatiuni cu scadenta la 5 ani 2. Imprumuturi din
emisiunea
emise de Intreprinderea B de obligatiuni
Intreprinderea A Intreprinderea C
Active Circulante Capitaluri proprii
Titluri de plasament
Actiuni emise de Intreprinderea C 3. Capital social
Achizitionate in scop speculativ
38
Created by SORA IONU
AF se regasesc in bilant,partea de activ,fie la pozitia imobilizari financiare,
situatie in care sunt incluse in categoria activelor imobilizate, reprezentand o investitie pe
termen lung a intreprinderii, fie la pozitia titluri de plasament, situatie in care sunt incluse
in categoria activelor circulante, reprezentand o investitie pe termen scurt a
intreprinderii.AF constau din instrumente de capitaluri proprii ale unor terti, din drepturi
contractuale de a incasa numerar sau diverse active financiare ale unor terti, din drepturi
contractuale potential favorabile de schimb de IF cu terti.
PF se regasesc in bilant, partea de pasiv, fie la pozitia de capital social, situatie in
care sunt incluse in categoria capitaluri proprii, reprezentand participatii ale unei alte
intreprinderi/ persoane fizice la capitalul emitentului, fie la pozitia datorii purtatoare de
dobanda, situatie in care sunt incluse in categoria datoriilor pe termen lung,
reprezentand obligatii cu scadenta mai mare de un an a intreprinderii ,fie in categoria
datorii curente, reprezentand obligatii cu scadenta sub un an a intreprinderii. PF constau din
obligatii contractuale de a plati numerar sau diverse active financiare unor terti sau din
obligatii contractuale potential favorabile de schimb de IF cu terti.
1.7.1. Evaluarea imobilizarilor financiare
Imobilizarile financiare sunt constituite din titluri de participare, titluri imobilizate
ale activitatii de portofoliu, creante imobilizate, alte titluri imobilizate etc.
(1) Titlurile de participare reprezinta titluri de coproprietate (actiuni sau parti
sociale) la alte societati comerciale, achizitionate in scop investitional pe termen mediu,
lung, mai mare de un an. Principiul evaluarii lor este simplu. Daca reprezinta un pachet de
drepturi de control sau majoritare se evalueaza intreaga societate emitenta dupa cea
mai adecvata metodologie, valoarea participatiei rezultand ca un procent din valoarea totala
a capitalului propriu.
Daca reprezinta un pachet minoritar, se evalueaza pe o baza minoritara.
Evaluarea participatiilor in societati cotate are la baza analiza indicatorilor bursieri
si a multiplilor (ratelor de piata).
In orice situatie, in care estimarea valorii are la baza asteptarile de rentabilitate
si risc ale investitorului mediu, reflectate larg in piata, iar ratele si coeficientii sunt
extrasi din datele de piata, rezultatul evaluarii va fi valoarea de piata a capitalului
actionarilor sau respectiv a intreprinderii. In situatia in care previziunile reflecta
asteptarile unui anumit investitor, politicile sale de frima si sinergiile pe care acesta le
asteapta intre afacerea evaluata si propriile afaceri; valoarea rezultata poate sa se
abata de la standardul valorii de piata si sa corespunda altor definitii, cum ar fi
valoarea speciala sau valoarea de investitie(speciala).
Aspecte privind prima de control si discountul pentru pachet minoritar
Prima de control este adecvata in cazurile unor baze minoritare de evaluare.Daca
evaluarea a fost stabilita prin capitalizare/actualizarea cash-flow-ului net previzionat pe
baza contului de profit necorectat,prima de control este adecvata.Prima de control
reflecta,in acest caz,posibilitatea actionarului ce va detine pachetul de control sau majoritar
39
Created by SORA IONU
de a modifica structura cheltuielilor si veniturilor,in principal a pachetului de beneficii de
care dispune,dar si alte elemente cum ar fi vanzarea activelor din afara
exploatarii,modificare structurii si salarizarii personalului etc.
Discountul pentru pachet minoritar este adecvat daca valoarea stabilita este una pe
baza de control si nu este adecvat daca valoarea este stabilita pe baza minoritara.
Ordinea de aplicare a corectiilor este: intai se aplica discountul pentru pachet
minoritar si apoi discountul pentru nelichiditate.
APLICATIE
Un evaluator estimeaza valoarea societatii comerciale SC TOTALNET SA folosind
abordarea bazata pe active, metoda Activului Net Corectat.
Data evaluarii este 31.01.2003.Compania SC TOTALNET SA detine urmatoarele
doua participatii in capitalul social al altor societati comerciale,identificate ca fiind active
in afara exploatarii,si a caror valoare va trebui apreciata pe baza urmatoarelor informatii:
(a) 100.000 de actiuni ordinare,nominative,materializate ale companiei ALPHA, avand o
valoare nominala de 5.000 lei,reprezentand 9% din capitalul social al acesteia.
alta grupare financiara detine pachetul de control in firma ALPHA restul
actiunilor fiind disipate intre detinatori de pachete minoritare:
estimarile dividendelor pe actiune ale firmei in urmatorii ani sunt: in anul 1-
600 de lei,in anul 2-850 de lei,in anul 3-950 de lei si din anul 4 cu o crestere
constanta g=3%;
rata de renatabilitate (k) asteapta de la investitori pentru companii care
prezinta caracteristici similare de risc si rentabilitate este de 17%;
prima pentru pachetul de control practicata in industrie in ultimiii 3 ani este
situata intre 20 si 25 %;
discounturile uzuale pentru necotare sunt cuprinse intre 5 si 10 %;
actionarul majoritar intentioneaza listarea firmei ALPHA la BVB in cursul
anului 2003.
Rezolvare:
Se estimeaza valoarea unei actiuni ALPHA (Po) pe baza fluxului previzionat al
dividendelor viitoare(actualizarea fluxurilor viitoare) si pe baza formulei Gordon-Shapiro
(capitalizarea unui flux estimat la perpetuitate care creste cu o rata constanta g):
3
3
3
3
2
2
1
1
0
) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( k
P
k
D
k
D
k
D
P
+
+
+
+
+
+
+

lei
g k
g D
g k
D
P 2 , 6989
03 , 0 17 , 0
) 03 , 0 1 ( 950 ) 1 (
3 4
3

40
Created by SORA IONU
lei P 8 , 6090
) 17 , 0 1 (
2 , 6989
) 17 , 0 1 (
950
) 17 , 0 1 (
850
) 17 , 0 1 (
600
3 3 2 1
0

+
+
+
+
+
+
+

Nu se aplica prima de control deoarece pachetul evaluat este minoritar si controlul


companiei ALPHA este detinut de un alt actionar iar valoarea actiunii ordinare ALPHA a
fost stabilita pe baze minoritare.
Se aplica discount pentru nelichidare la valoarea minima, de 5%,deoarece se
intentioneaza in viitorul apropiat cotarea firmei:
0
P
=6090,8 x 0,95=5786,2 lei
Valoarea pachetului de actiuni ordinare ALPHA=5.786,2 x 100.000=578,62 mil.lei.
(b) 40.00 de actiuni ordinare,nominative,materializate ale companiei necotata
THETA, reprezentand 51% din capitalul social al acesteia.Cash-flow-ul la dispozitia
capitalului investit (CFNIo) estimat de evaluator la 31.12.2002 este de 5 miliarde
lei,previziunile sunt pentru un singur stadiu de crestere,pe situatiile corectate fiind
proiectat un flux pe baza de control.Rata estimata de crestere g este 2%,costul mediu
ponderat al capitalului firmei THETA (C mpc) estimat este 20%,valoarea de piata a
datoriilor financiare (DFa) la 31.12.2002 este de 3,5 miliarde lei ar valoarea de realizare
neta a activelor din afara exploatarii (Vaae) este de 1,1 miliarde lei.Discountul uzual in
industrie aplicat pentru pierderea unei persoane cheie este de 5%.In estimarea marimii C
mpc s-a luat in considerare si riscul pierderii managerilor cheie, prin afectarea
corespunzatoare a costului capitalului aferent actiunilor ordinare.Discountul mediu pentru
necotare practicat la tranzactiile cu titluri emise de firme din domeniul din care face parte
THETA in ultimii 3 ani este de 10%.
Rezolvare:
Valoarea capitalurilor proprii ale firmei THETA:

CP
V
=VCI-
A
DF
miliarde V
g C
g FNI
VCI
AAE
MPC
4 , 29 1 , 1
02 , 0 2 , 0
) 02 , 0 1 ( 5 ) 1 (
+

+
+

lei
miliarde V
CP
9 , 25 5 , 3 4 , 29
lei
Nu se aplica discountul pentru pierderea unei persoane cheie deoarece in estimare
Cmpc s-a luat in considerare acest risc.
Se aplica discountul pentru nelichiditate:
CP
V
=25,9 mld x 0,9=23,31 mld lei
Daca valoarea pachetului de actiuni ordinare THETA este 51 % din
CP
V
AOTHETA
V
=23,31 mld x 0,51=11,88 ml lei
41
Created by SORA IONU
(2) Actiunile preferentiale,detinute de intreprindere in scop investitional,pentru
incasarea dividendelor preferentiale,pot fi evaluate considerandu-le un titlu cu venit anual
fix,incasat la perpetuitate.Valoarea unui astfel de instrument se obtine prin capitalizarea
venitului obtinut la perpetuitate,cu o rata de capitalizare adecvata,care sa reflecte riscul
asociat emitentului sa rata de rentabilitate asteptata de investitor.
unde:
AP
V =valoarea actiunilor preferentiale;
AP
D =dividendul total aferent pachetului de actiuni preferentiale detinut la un emitent;
c=rata adecvata de capitalizare.
(3) Titlurile de credit,achizitionate in scop investitional,pentru detinere in vederea
realizarii unor venituri financiare sub forma dobanzilor si cupoanelor,se evalueaza folosind
tehnica de actualizare.
Un tip de credit frecvent intalnit il reprezinta Certificatele de depozit (CD) emise de
diverse banci comerciale.Estimarea valorii CD,la un moment T,in intervalul dintre data
emisiunii si scadenta,se poate face cu relatia:
unde:
TS este perioada in zile a scadentei certificatelor (in cazul considerat 180 de zile)
TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea:
TA=TS-T
APLICATIE
Care este valoare a 30 certificate de depozit (CD) la 31.01.2009 (data evaluarii),
aflate in portofoliul de instrumente financiare ale companiei ALPHA,in valoare nominala
VN=300 000 000 lei si o dobanda fixa
D
r = 15%, platibila la scadenta,emise de banca
PROSPERA la 1.12.2008 su scadente in 6 luni (TS=6 luni=108 zile),cu comision zero de
rascumparare si valoare la scadenta VS = 315 milioane lei.Aceste certificate au fost
achizitionate la data emisiunii lor.
Rezolvare:
Cum momentul calculului este 31.01.2009 :TA=180-62=118 zile;
D
r =rata dobanzii CD;
42
100 x
c
D
V
AP
AP

360
1
360
1
TA
x r
TS
x r
VNx V
M
D
CD
+
+

Created by SORA IONU


M
r este rata dobanzii la momentul calculului (T),in acest caz
D
r =
M
r
11
000 . 200 . 307
360
118
15 , 0 1
360
180
15 , 0 1
000 . 000 . 300 lei
x
x
X V
CD

+
+

Daca la momentul T rata medie a dobanzilor pe piata (


M
R ) scade la 12%?atunci:
12
000 . 200 . 310
360
118
12 , 0 1
360
180
15 , 0 1
000 . 000 . 300 lei
x
x
x V
CD

+
+

(4) Obligatiunile sunt valori mobiliare de tipul titlurilor de creanta sau de credit ce
exprima o promisiune de plata pe un anumit termen al emitentului fata de finantator,cel
care a achizitionat titlul respectiv.
Principalele elemente caracteristice ale unei obligatiuni sunt:
a) Valoarea nominala (VN) reprezinta raportul dintre imprumutul obligatar total si
numarul de obligatiuni emise.
unde:
IOT este imprumutul obligatar total,
NO este numarul de obligatiuni emise.
b) Valoarea la maturitate (VM) reprezinta suma de rambursare a obligatiunii
achitata la rascumpararea acesteia.
c ) Pretul de emisiune (PE) este valoarea obligatiunii la subscriere sau pretul
achitat de investitori la achizitia obligatiunii la momentul emisiunii acesteia.Diferenta
dintre valoarea nominala si pretul de emisiune o reprezinta prima de emisiune (Pe).
d) Cuponul obligatiunii reprezinta suma periodica pe care se obliga emitentul sa o
achite la anumite intervale de timp investitorului,pana la scadenta sau perpetuu.
e) Rata cuponului (Rc) reprezinta dobanda obligatiunii,calculata prin impartirea
sumei de plata achitate periodic (cuponul) la valoarea nominala.
43
100 x
NO
IOT
VN
PE VN P
E

100 x
VN
C
r
C

Created by SORA IONU
f) Durata de viata a obligatiunii sau termenul de rambursare reprezinta perioada
dintre momentul emisiunii obligatiunii si momentul de rascumparare a acesteia.
g) Data scadentei sau data maturitatii obligatiunii reprezinta momentul de la
sfarsitul duratei de viata a obligatiunii,cand are loc rascumpararea acesteia.
h) Valoarea de piata a obligatiunii reprezinta pretul curent al obligatiunii in orice
moment si este elementul care ne intereseaza in evaluare.
i) Obligatiuni emise la perpetuitate,cu un cupon platit periodic,la
perpetuitate.Valoarea obligatiunii in acest caz se estimeaza prin capitalizarea cuponului cu
rata adecvata a dobaznii pe piata.
j)Obligatiuni cu rata cuponului constanta ,pe toata perioada pana la
rascumparare.
Valoarea de piata a acestor obligatiuni este influentata semnificativ de marimea ratei
dobanzilor la instrumente alternative de risc comparabil,existente pe piata.
n
C
n
i
C
n
C
n
C C C
r
VR
r
C
r
VR
r
C
r
C
r
C
V PE
) 1 ( ) 1 ( ) 1 ( ) 1 (
...
) 1 ( ) 1 (
1
1 2 1
0
+
+
+

+
+
+
+ +
+
+
+

APLICATIE
Care este la data de 31.12.2007 valoare a 20.000 de obligatiuni
garantate,nominative, dematerializate,neconvertibile,cu dobanda fixa de 10% pe an, platita
semestrial, emise de compania LAMBDA in ianuarie 2007,la un pret de vanzare de 40.000
si avand valoarea de rascumparare la maturitate egala cu valoarea nominala (40.000).
Rambursarea se face la scadenta,respectiv la 2 ani de la data emisiunii,in ianuarie
2009.
Rezolvare:
Cuponul anual=Rc xVN=0,1 x 40.000 =4.000lei; n=2; sunt 4 plati semestriale.
lei
r
VR
r
C
V
n
C
n
i
C
000 . 40
) 05 , 0 1 (
000 . 40
) 05 , 0 1 (
2000
) 05 , 0 1 (
2000
) 05 , 0 1 (
2000
) 05 , 0 1 (
2000
2
1
2
1
2 /
4 4 3 2 1 2
2
1
1
0

+
+
+
+
+
+
+
+
+

,
_

+
+

,
_


Atata timp cat rata cuponului este identica cu rata medie a dobanzii pe piata,pretul
obligatiunii este egal cu valoarea de rascumparare.
Valoarea pachetului de obligatiuni=400.000.000lei
44
D
r
C
v
0
Created by SORA IONU
Daca rata medie a dobanzii pe piata scade la 8% valoarea pachetului de obligatiuni
este:
lei V 37 , 588 . 39
) 04 , 0 1 (
000 . 40
) 04 , 0 1 (
2000
) 04 , 0 1 (
2000
) 04 , 0 1 (
2000
) 04 , 0 1 (
2000
4 4 3 2 1
0

+
+
+
+
+
+
+
+
+

Valoarea pachetului de obligatiuni=395.883.700 lei


k) Obligatiuni cu cupon zero sau cu discount,in care valoarea de emisiune este
inferioara valorii nominale de rascumparare la termen a instrumentului.In acest caz castigul
investitorului rezulta din diferenta dintre valoarea de rascumparare (Vr) si valoarea de
emisiune(Ve).
n
D
r
VR
V
) 1 (
0
+

,
_


360
1
TA
x r VNx V
D OB
,
unde:
VN = valoarea nominala(valoarea la scadenta);
TA este perioada in zile intre scadenta si momentul (T) la care se calculeaza valoarea:
TA = TS-T;
Daca calculul se face la scadenta T=TS si TA=0,iar valoarea obligatiunii este egala cu VN:
D
r =rata anuala a discountului la data emisiei= 100
360
x
TS
x
VN
VE VN
l) Obligatiuni cu rata cuponului variabila in functie de un anumit element stabilit
initial pe toata perioada pana la rascumparare.
(5) Creante imobilizate (creante legate de participatii,imprumuturi acordate pe
termen lung, depozite si garantii platite etc.)- evaluarea trebuie sa tina cont de urmatoarele
elemente: certitudinea incasarii,necesitatea actualizarii valorii creantelor,in functie de
termenul estimat de incasare,la creantele in valuta-evolutia previzionata a ratei cursului de
schimb etc.
1.7.2. Evaluarea titlurilor de plasament
Titlurile de plasament sunt constituite din valori mobiliare si titluri ale pietei
monetare, achizitionate pe termen mai mic de un an,in vederea obtinerii de venituri
financiare pe termen scurt.Evaluarea acestor titluri se face pe baza acelorasi consideratii cu
cele prezentate la imobilizarile financiare.
1.8. EVALUAREA ACTIVELOR NECORPORALE
45
Created by SORA IONU
1.8.1. Introducere
Evaluarea activelor necorporale reprezinta una din cele mai delicate probleme ale
evaluarii intreprinderii.De obicei,evaluarea activelor necorporale se face in procesul
evaluarii intreprinderii in ansamblul ei.De aceea,evaluatorii de active necorporale
trebuie sa dispuna de cunostinte detaliate referitoare la evaluarea intreprinderii,
realizata indeosebi prin metodele de evaluare bazate pe venit
(capitalizarea/actualizarea cash-flow-ului net).
Evaluarea activelor necorporale reprezinta obiectul Standardului International de
Practica in Evaluare GN 4 Evaluarea activelor necorporale,editia 2005.
1.8.2. Definitie si clasificare
Activele necorporale,fiind analizate in mai multe discipline,sunt definite si
clasificate in mai multe moduri.
Conform GN 4,activele necorporale pot fi clasificate in urmatoarele 4 categorii:
(1) drepturi: contracte de aprovizionare; contracte de distributie; contracte de
vanzare; contracte de inchiriere; contracte de credit etc.
(2) relatii dintre parti, de natura necontractuala: forta de munca instruita; relatii
cu clientii; relatii cu distribuitorii; relatii cu furnizorii etc.
(3) active necorporale nediferentiate (goodwill)
(4) proprietatea intelectuala: marci de fabrica; marci comerciale de produs;
brevete de inventie; drepturi de autor; know- how etc.
Definitia contabila a unui activ necorporal contine trei caracteristici,respectiv:
a. lipsa unei forme fizice,corpoale;aceasta caracteristica nu trebuie a fi inteleasa
in sensul ca un activ necorporal nu ar avea un suport material deoarece existenta acestuia
poate fi confirmata numai printr-o forma materiala de manifestare.
b. indentificabilitatea activului necoporal,prin care se intelege:(a)fie proprietatea
activului necoroporal de a putea fi separat de celelalte active si de a fi
vandut,transferat,inchiriat sau schimbat in mod individual sau impreuna cu alte active;b) fie
ca provin din drepturi contractuale sau din alte drepturi legale,indiferent daca aceste
drepturi sunt transferabile sau separabile de intreprindere sau de alte drepturi si obligatii;
c. recunoasterea unui element ca activ necorporal se face numai daca entitatea
proprietara demonstreaza:
existenta capacitatii de a controla activul necorporal,respectiv puterea de a
obtine beneficiile generate de activ si de a restrictiona accesul altora la aceste
beneficii.
existenta unor beneficii economice viitoare generabile de activul necorporal,sub
forma venitului obtinut din vanzarea de produse sau servicii,economii de
cheltuieli sau alte beneficii;
costul activului poate fi evaluat in mod credibil.
1.8.3. Informatii necesare pentru evaluarea activelor necorporale
46
Created by SORA IONU
In evaluarea multor intreprinderi ,o problema delicata consta in identificarea
activelor necorporale ale acesteia,indeosebi a celor care nu sunt inregistrate in bilant. In
general, identificarea activelor necorporale separate se face in faza de diagnostic juridic.
Printre cele mai des intalnite active necorporale, care pot fi evaluate in mod
separate, sunt cele de natura proprietatii intelectuale, cele care reflecta relatiile contractuale
dintre parti, ca si cele de natura necontractuala.
1.8.4. Prevederile IAS 38- Active necorporale,referitoare la tratamentul contabil
pentru activele necorporale (AN)
Principalele prevederi ale IAS 38, referitoare la tratamentul contabil al activelor
necorporale,sunt:
(a) Evaluarea initiala a activelor necorporale se bazeaza pe costul lor care poate fi:
(1) costul de achizitie pentru activele necorporale achizitionate separat,care
include pretul de cumparare la care se adauga toate cheltuielile directe atribuibile activului
achizitionat.
(2) costul de productie pentru activele necorporale create intern,reprezentat de
cheltuielile directe efectuate numai dupa data la care cheltuielile de dezvoltare ale unui
proiect de C-D sunt recunoscute ca fiind generatoare a unui activ necorporal.
(3) fie valoarea justa,fie valoarea nominala pentru activele necorporale
achizitionate printr-o subventie guvernamentala,in functie de optiunea intreprinderii.
(4) valoarea justa pentru activele necorporale achzitionate in schimbul altor
active,cu exceptia cazului in care fie tranzactia de schimb nu are un caracter comercial,fie
valoarea justa a activelor care se tranzactioneaza nu se poate cunatifica in mod credibil.
(5) valoarea justa de la data achizitionarii pentru activele necorporale
indentificabile,achizitioante ca parte a unei combinari de intreprinderi,cu conditia sa
indeplineasca criteriile de recunoastere.
(b) Evaluarea activelor necorporale,ulterior recunoasterii initiale a acestora si in
cazul adoptarii modelului bazat pe reevaluare se face la valoarea justa,care trebuie
determinata numai prin referinta la o piata activa,adica o piata care indeplineste in mod
simultan 3 conditii:
(1) omogenitatea elementelor care se tranzactioneaza;
(2) existenta permanenta pe piata a unui numar insemnat de cumparatori si
vanzatori interesati ;
(3) preturile sunt disponibile publicului.
(c) Nu sunt recunoscute ca active necorporale :cheltuielile de constituire,cheltuielile
pentru formarea profesionala,cheltuielile de publicitate si
promovare,cheltuielile cu mutarea sau cu reorganizarea activitatii precum si fondul
comercial generat intern;
(d) Referinta expresa ca,in cazul combinarii de intreprinderi,dobanditorul sa
recunoasca, separat de fondul comercial,un numar cat mai mare de active necorporale
47
Created by SORA IONU
individuale, pentru a se asigura o reflectare mai fidela a realitatii economice in situatiile
financiare;
(e) Amortizarea activelor necorporale este permisa numai pentru cele care au o
durata de viata utila finita,valoarea amortizabila fiind costul activului sau alta valoare
substituibila costului minus valoarea reziduala a activului necorporal;regimul de amortizare
posibil este ales in functie de ritmul de consum a beneficiilor economice viitoare ale
activlui iar daca acest ritm nu poate fi stabilit se adopta regimul amortizarii lineare.
(f)Valoarea reziduala a unui activ necorporal cu durata de viata utila finita este
considerata a fi zero cu exceptia cazului in care,la sfarsitul acestei durate,va exista o piata
activa pe care sa se vanda activul sau exista obligatia unei terte parti de a cumpara activul.
(g) La data inchiderii fiecaruia exercitiu financiar,conform cerintelor IAS-
36.Deprecierea activelor;o intreprindere trebuie sa aprecieze daca exista indicii ca activele
necorporale au pierdut o parte din valoarea lor contabila;daca exista un astfel de indiciu
intreprinderea trebuie sa determinte valoarea recuperabila a activului necorporal
respectiv,definita ca fiind: cea mai mare valoare dintre valoarea de utilizare a activului
sau unitatii generatoare de numerar si valoarea justa minus cheltuielile de vanzare.
1.8.5. Principii de evaluare a activelor necorporale
Exista doua directii de incadrare a evaluarii activelor necorporale (inregistrate sau
neinregistrate in bliant). Acestea sunt:
exploatarea directa,in activitatea proprie,in aceasta ipoteza este firesc ca
activele necorporale sa fie considerate drept componenta a capitalului
investit si deci sa fie evaluate impreuna cu celelalte active ale
intreprinderii;altfel spus,valoarea totala a intreprinderii,calculata indeosebi
prin metoda DCF va reflecta valoarea insumata a tuturor activelor detinute
de intreprindere, inclusiv a celor necorporale.
exploatarea indirecta,care consta in transferul unui atribut sau a a tuturor
atributelor dreptului de proprietate altei persoane.Acest transfer se poate
face prin:vanzarea tuturor drepturilor asupra activului necorporal;
contracte de licenta; contracte de franciza; contract de joint-venture.
1.8.6. Metode de evaluare a activelor necorporale
Metodele de evaluare a activelor necorporale sunt inscrise in cele trei abordari
clasice ale evaluarii oricarui tip de proprietate,cu unele particularitati referitoare la
denumirea metodelor de evaluare ca si la relevanta/aplicabilitatea acestora.
Metodele si procedurile uzuale de evaluare a activelor necorporale sunt:
1. Metode bazate pe comparatia de piata(vanzarilor)
2. Metode bazate pe venit:

metode bazate pe avantajul de profit(profit economic) atribut activului necorporal;
metoda bazata pe contributia la profit;
metode bazata pe diminuarea costurilor,generata de activul necorporal;
48
Created by SORA IONU
metode care estimeaza economia/scutirea ipotetica de redeventa,ca urmare a
detinerii unui activ necorporal;
metode care cuantifica diferenta dintre valoarea totala a intreprinderii care
utilizeaza activul necorporal si valoarea aceleiasi intreprinderi in cazul in care nu
utilizeaza acel activ;
metoda reziduala,prin care valoarea unui activ necorporal se calculeaza ca diferenta
intre valoarea totala a intrepinderii si valoarea celorlalte active (corporale si
necorporale) detinute.
3. Metode bazate pe cost:
costul de reproductie;si
costul de inlocuire (numit si de recreere).
1.8.6.1. Abordarea prin comparatia de piata
Esenta acestei abordari consta in compararea subiectului in cauza cu active
necorporale similare sau cu drepturi partiale asupra activelor necorporale,care au fost
vandute pe piata libera.
Cele doua surse de informatii uzuale,utilizate in abordarea prin comparatia de piata
sunt:
- pietele in cadrul carora interesele asupra activelor necorporale similare sunt
comercializate, precum si
- tranzactiile anterioare in care a fost implicat dreptul de proprietate asupra
activelor necoporale in cauza.
Sfera comparatiei intre caracteristicile activelor necorporale,selectate ca referinta si
cele ale activului supus evaluarii,evaluatorul se refera la urmatoarele aspecte:
sfera drepturilor legale transmise;
existenta unor clauze speciale de finantare a cumpararii,a unor relatii privilegiate
intre vanzator si cumparator sau daca tranzactia a fost efectuata intre parti independente;
domeniul sau domeniile in care activul necorporal tranzactionat a fost utilizat,ca
si cele in care s-a extins utilizarea acestuia;
caracteristicile fizice,functionale si economice ale activului necorporal de
referinta;
ce alte active necorporale au fost vandute impreuna cu activul necorporal de
referinta tranzactionat.
1.8.6.2. Abordarea prin venit
Aplicarea metodelor inscrise in aceasta abordare presupune lamurirea a trei
probleme de natura metodologica, respectiv: forma de venit care se
actualizeaza/capitalizeaza; durata de viata utila a unui activ necorporal; rata de
capitalizare/actualizare.
Forma de venit care poate fi utilizata in aplicarea diferitelor metode poate fi:
cash-flow brut sau net;
49
Created by SORA IONU
profit brut sau net;
redeventa bruta sau neta;
economia de redeventa ipotetica bruta sau neta;
economia de costuri.
Durata de viata utila a unui activ necorporal distinct este definita in IAS 38.8
astfel:Durata de viata utila este:(a)perioada in care se asteapta ca un activ sa dfie
disponibil pentru utilizarea de catre o entitate,sau (b)numarul de unitati de productie sau
unitati similare preconizate a se obtine dintr-un activ de catre o entitate.
Durata de viata utila este stabilita pe baza unor rationamente si analize complexe
.Ea poate fi foarte lunga dar este intotdeauna finita.
Pentru estimarea duratei de viata a unui activ necorporal sunt analizati mai multi
factori,respectiv:
uzura preconizata a activului de catre intreprindere;
informatiile publice referitoare la duratele de viata utila uzuale pentru active
necorporale similare;
ciclurile de viata tipice pentru activele necorporale din aceeasi clasa si in
aceleasi conditii de utilizare;
deprecierea fizica,functionala,tehnologica si externa a unui activ necorporal;
actiunile preconizate ale intreprinderilor concurente;
dependenta duratei de viata utila a activului necorporal de durata de viata
utila a unor active corporale ale intreprinderii;
reglementarile referitoare la perioada de control asupra beneficiilor generate
de activul necorporal.
Rata de actualizare sau de capitalizare selectata pentru aplicarea metodelor
bazate pe venit trebuie sa reflecte costul capitalului adecvat pentru o investitie intr-un
anumit activ necorporal.
In metoda capitalizarii,formulele capitalizarii venitului,bazate pe ipoteza obtinerii la
infinit a acestuia,fie ca o anuitate constanta,fie ca o anuitate crescatoare cu o rata constanta
(g) nu sunt aplicabile in evaluarea unui AN.
Explicatia consta in realitatea economica a unei durate de viata utila finita a unui
AN si nu infinita,cum este cazul unei intreprinderi evaluate pe baza premisei continuitatii
activitatii normale de exploatare.Ca urmare,formula capitalizarii venitului atribuit unui
activ necorporal separat,cu o durata de viata utila finita,este:
in care:
Vo = valoarea actualizata a AN;
V = venitul periodic atribuibil AN;
FVPA = factorul valorii prezente a unui flux de venit periodic.
FVPA are semnificatia unui coeficient multiplicator al venitului periodic atribuibil
AN si reprezinta,practic,suma factorilor de actualizare din perioada finita de obtinere a
venitului. Se mai numeste factor de capitalizare.
Calcularea FVPA se face dupa urmatoarele formule:
50
Vo=V x FVPA

n
p
p
k
FVPA
1
) 1 (
1
Created by SORA IONU
In cazul prezumtiei ca venitul se va incasa numai la sfarsitul anului,sau
In cazul prezumtiei ca venitul se va incasa la frecvente mai mici de un an, in care:
P = numarul total de perioade de compunere;
K = rata de actualizare
M = numarul de frecvente dintr-un an in care se va incasa venitul
N = numarul total de ani din perioada de previziune.
FVPA se va aplica, in mod evident, asupra marimii adecvate a venitului incasabil
(anual, semestrial, trimestrial sau lunar).
FVPA poate fi preluat din tabele financiare sau poate fi calculat cu un calculator
prin urmatoarea formula, pentru cele 4 situatii clasice de compunere (sau de incasare) a
venitului:
anual:
k
k
FVPA
p
an

) 1 ( 1
semestrial:
2 /
) 2 / 1 ( 1
2
k
k
FVPA
px
s

trimestrial:
4 /
) 4 / 1 ( 1
4
k
k
FVPA
px
t

lunar:
12 /
) 12 / 1 ( 1
12
k
k
FVPA
px
l

1.8.6.3. Abordarea prin cost


Aceasta abordarea este adecvata pentru evaluarea unor active necorporale ca
programe pentru calculator, baze de date, documentatii tehnice si proiecte, biblioteca
tehnica, forta de munca instruita.
Abordarea prin cost nu este adecvata pentru evaluarea unor active necorporale cu
caracter de unicitate si cu vechime mare, ca si in situatia in care scopul evaluarii este
vanzarea ordonata a unui activ necorporal individual.
In abordarea prin cost se utilizeaza doua metode:
51

nxm
p
pxm
m k
FVPA
1
) / 1 (
1
Created by SORA IONU
metoda costului de reproductie;si
metoda costului de inlocuire.
Costul de reproductie este costul, exprimat in preturi curente, pentru a produce un
duplicat identic al activului necorporal, deci prin utilizarea acelorasi materiale, standarde,
conceptie, prezentare si calitate a muncii incorporate in activul necorporal original.
Costul de inlocuire este costul, exprimat in preturi curente, pentru a produce un
activ necorporal cu aceeasi utilitate, deci prin utilizarea unor metode, standarde, conceptie
si prezentare moderne si prin cea mai inalta calitate a muncii disponibila la data evaluarii.
Elementele de cheltuieli incluse in cele doua tipuri de costuri sunt:
materiale;
salariale si alte costuri legate de personalul angajat in mod direct in
generarea activului necorporal;
cheltuielile de regie necesare pentru generarea activului;
profitul aferent cheltuielilor pentru generarea activului necorporal.
Dupa estimarea costului de reproductie sau costului de inlocuire a unui activ
necorporal este necesara estimarea deprecierii acelui activ necorporal.
Exista 3 tipuri de depreciere care ar putea fi estimate, de la caz la caz.Acestea
sunt:
a) deprecierea (sau deteriorarea) fizica, respectiv diminuarea valorii, ca urmare a
uzurii produsa in cursul utilizarii;
b) deprecierea functionala, adica diminuarea valorii unui activ necorporal ca
urmare a incapacitatii acestuia de a-si mai indeplini functiile/utilitatea pentru cum a fost
creat initial;
c) depreciere economica (din cauze externe), adica diminuarea valorii unui activ
necorporal cauzata de influenta unor evenimente sau conditii care nu pot fi controlate de
proprietarul activului si care impiedica realizarea beneficiilor planificate generabile
1.8.7. Aplicatii
(1) Metoda avantajului de profit (sau profitul economic) este aplicabila
indeosebi pentru evaluarea marcilor de produs si a secretelor comerciale. Metoda se
bazeaza pe evidenta ca un produs/serviciu realizat pe baza unui activ necorporal se va
vinde la un pret unitar superior (price premium) fata de produsele/serviciile similare, care
nu au beneficiat de acel activ necorporal.
Etapele metodei avantajului de profit sunt:
1. estimarea cifrei de afaceri neta anuala previzionata aferenta produsului vandut sub
marca supusa evaluarii;
2. estimarea procentuala a avantajului de pret de vanzare fata de pretul de vanzare al unui
produs cu alta marca;
3. calcularea avantajului de pret brut si net;
4. estimarea profitului aferent investitiilor din domeniul distributiei si vanzarii produsului
cu marca supusa evaluarii;
5. determinarea procentului de divizare a profitului economic pe baza uzantelor de
impartire a profitului intre un prezumtiv utilizator de licenta si proprietarul marcii;
6. stabilirea nivelului ratei de actualizare;
52
Created by SORA IONU
7. estimarea ratei anuale perpetue de crestere a profitului economic (g) si deci a ratei de
capitalizare;
8. calcularea valorii activului necorporal.
Aplicatia 1
Ipotezele pentru evaluarea unei marci de produs, rezultate in urma analizelor
detaliate sunt:
cifra de afaceri anuala previzioanta 30.000 mii
avantajul pretului de vanzare 20%
profit alocat activelor din sfera distributiei si vanzari 4% din CA
divizarea profitului economic 50%
cota impozitului pe profit 16%
rata de actualizare 17%
cresterea anuala sperata a profitului economic (g) 3%
Rezolvare:
Cifra de afaceri previzionata (mii ) 30.000
Avantaj pret vanzare(40%) (mii ) 6.000
Impozit (16%) (mii ) 960
Avantaj net pret vanzare (mii ) 5.040
Profit alocat altor active (mii ) 1.200
Profit economic alocat marcii (mii ) 3.840
Divizare profit economic ( %) 50%
Profit economic al proprietarului (mii ) 1.920
marcii (50%)
Rata de capitalizare (%) 14%
Valoarea marcii (mii ) ?
(2) Metoda capitalizarii economiei de cheltuieli (costuri) este aplicabila,
indeosebi, prin evaluarea brevetelor de inventie deoarece,de obicei, efectul aplicarii unui
brevet de inventie se concretizeaza in diminuarea unor elemente de cheltuieli. De
asemenea, aceasta metoda se aplica si pentru evaluarea activelor necorporale de natura
contractelor avantajoase.
Metoda este similara cu cea a avantajului de profit cu mentiunea ca esenta ei consta
in capitalizarea, pe o durata limitata (viata utila ramasa), a economiei de cheltuieli.
De exemplu, daca un brevet de inventie detinut si aplicat in intreprinderea supusa
evaluarii, se va evalua pe baza urmatoarelor ipoteze:
efectele brevetului sunt:
- diminuarea cheltuielilor materiale cu 4%;
- diminuarea cheltuielilor cu personalul 2%;
53
Created by SORA IONU
rata de actualizare = 18%;
durata de viata utila ramasa a brevetului = 8 ani;
cheltuielile totale anuale ale produselor pe baza brevetului = 120 mil.lei(RON),din
care:
- 40% cheltuieli materiale;
- 40% cheltuieli cu personalul;
- 20% alte cheltuieli.
Rezolvare:
Cheltuieli totale anuale 120 mil.lei
cheltuieli materiale (60%) 48 mil.lei
cheltuieli cu personalul(30%) 48 mil.lei
Economia de cheltuieli materiale (4%) 1,92 mil.lei
Economia de cheltuieli cu personalul (2%) 0,96 mil.lei
Economie totala anuala 2,88 mil.lei
Factor de capitalizare@18% si n = 8 ani ?mil.lei
Valoarea brevetului ?mil.lei
rotunjit ?mil.lei
O economie de cheltuiala poate proveni si din avantajul unui contract de
inchiriere, de aprovizionare,de distributie,de asigurare etc,in cazul in care marimea platii
facute de intreprindere, stipulata in contract, se situeaza sub nivelul uzual de piata al platii
respective.
Aplicatia 2
Intreprinderea evaluata a inchiriat de la un tert un spatiu comercial pentru
magazinul de desfacere cu urmatoarele caracteristici:
suprafata utila inchiriata 300
2
m
chiria contractuala/luna 20 Euro/luna
chiria de piata/luna 30 Euro/luna
durata ramasa a contractului 36 luni (3 ani)
rata de actualizare 15%
Rezolvare
avantaj lunar de chirie/
2
m 5 Euro
avantaj lunar de chirie/400
2
m 1.500 Euro
factor de capitalizare @k = 12% si n = 36 Euro
Valoarea contractului Euro
rotunjit Euro
54
Created by SORA IONU
(3) Metoda economiei/scutirii de redeventa ipotetica este adecvata pentru
evaluarea marcilor, brevetelor de inventie, tehnologiilor, documentatiilor tehnice, secretelor
comerciale.
Aplicarea metodei este adecvata in cazul in care nu se poate selecta, cu credibilitate
suficienta, fluxul de venituri sau economiile de costuri rezultate in urma utilizarii activului
necorporal.
Ideea de baza pentru justificarea acestei metode este exprimata de urmatoarea
logica a unui investitor:
(a) daca intreprinderea nu poseda un activ necorporal trebuie sa-l achizitioneze
printr-un contract de licenta/franciza si deci sa plateasca proprietarului o redeventa pentru
obtinerea dreptului de utilizare a activului necorporal respectiv;
(b) avand in proprietate activul necorporal,utilizat in fabricatia/distributia
produselor, intreprinderea va realiza o economie aferenta platii redeventei uzuale de piata
pentru tipul respectiv de activ necorporal;
(c) ca urmare, prin actualizarea/capitalizarea economiei de redeventa neta ipotetica,
pe durata de viata utila ramasa a activului necorporal, se poate estima in mod credibil
valoarea acestuia.
Pentru aplicarea acestei metode sunt necesare mai multe ipoteze, care rezulta numai
in urma unor analize detaliate.Acestea sunt:
cifra de afaceri previzionata, obtinuta pe baza aplicarii activului necorporal;
rata de redeventa pentru active necorporale similare, in domeniul respectiv de
activitate;
nivelul ratei de actualizare.
Aplicatia 3
Se evalueaza o marca de produs pe baza urmatoarelor ipoteze, rezultate din analize
detaliate:
durata de previziune explicita este de 5 ani (2007-2011 inclusiv);
cifra de afaceri neta din anul de baza este de 20.000 mii Euro si creste cu 10%/an,
in anul 2007, 2008 si 2009, cu 7% in anul 2010 si 5% in anul 2011 si cu 8% din anul 2012
la infinit;
rata redeventei aferente unui contract de franciza in domeniul de activitate este 5%
din cifra de afaceri neta anuala;
cota impozitului pe profit este 16%;
rata de actualizare este 18%;
valoarea reziduala a fost calculata prin formula Gordon-Shapiro:
1.367,52/(0,18-0,08)=13.675,2
Rezolvare:
Indicatori Actual 2007 2008 2009 2010 2011 2012
55
Created by SORA IONU
Cifra de afaceri neta 20.000 22.000 24.400 26.840 28.719 30.155 32.567
Economie de redeventa
bruta
0,05 1.100 1.220 1.342 1.435 1.508 1.628
Impozit pe economie de
redeventa bruta
0,16 176 195,2 214,72 229,6 241,28 260,48
Redeventa neta 924 1.007,8 1.127,2
8
1.205,4 1.266,72 1.367,52
Factor actualizare @ 18% 0,847 0,718 0,609 0,516 0,437
Redeventa neta actualizata 783,05 723,99 686.52 622,30 554,36
Suma redeventa net act. 3.370,2
2
Valoarea reziduala 13.675,2
Factor actualizare @18% 0,437
Valoarea reziduala
actualizata
Valoarea marcii(mii Euro)
(4) Metoda reziduala de evaluare a unei licente de fabricatie presupune
parcurgerea urmatoarelor etape:
a) determinarea profitului net anual total din exploatare generat de toate activele care sunt
utilizate pentru fabricarea produselor sub licenta;
b) determinarea valorii de piata a activelor necesare exploatarii,respectiv active
imobilizate, fond de rulment net si active necorporale separate;
c) estimarea ratei rentabilitatii cerute de fiecare clasa de active de mai sus;
d) alocarea profitului net total din exploatare pe clasele de active mentionate;
e) calcularea,ca marime reziduala,a profitului net alocat licentei de fabricatie;si
f) capitalizarea/actualizarea profitului net alocat licentei de fabricatie,cu o rata de
capitalizare/ actualizare adecvata,pentru a determina valoarea licentei de fabricatie.
Aplicatia 4
mil. %
a) profitul net anual din exploatare:
- Cifra anuala de afaceri 30
- Cheltuieli de exploatare totale 22
- Profit brut din exploatare 8
- Profit net anual din exploatare(cota imp.profit 16%) 6,72
b) structura valorii de piata a capitalului investit este:
- active corporale imobilizate 14 63,6
- capital de lucru net 6 27,3
- active necorporale separate 2 9,1
Total active la valoarea de piata 22 100,0
c) rata rentabilitatii ceruta a activelor:
56
Created by SORA IONU
- active corporale imobilizate 10
- capital de lucru net 6
- active necorporale distincte 18
Costul mediu ponderat al capitalului 9,64
d) alocare profitului net anual total din exploatare: 6,72
din care:
- aferent activelor corporale imobilizate 1,4(14 x 0,10)
- aferent capitalului de lucru net 0,36( 6 x 0,06)
- aferent activelor necorporale distincte 0,36(2 x 0,18)
Total profit net anual alocat 2,12
e) profitul anual din exploatare alocat numai licentei:
6,72-2,12=4,6 mil.E
Daca durata de viata ramasa a contractului de licenta este 8 ani si rata de actualizare
(k) este 20%,rezulta ca FVPA(factorul de capitalizare) este 3,837.
Valoarea licentei=4,6 x 3,837=17,65 mil.E
5) Metoda costului indexat este adecvata pentru evaluarea unui proiect de C-D
nefinalizat, care este destinat vanzarii ca activ individual:
Indicatori 2002
()
2003
()
2004
()
2005
()
Chelt.totale
()
Cheltuieli anuale 30.500 50.200 60.440 65.330 206.470
Impozit pe profit 25% 25% 25% 16%
Minus beneficiul fiscal 7.625 12.550 15.110 10.453 45.738
Cheltuieli anuale nete 22.876 37.652 45.330 54.877 160.732
Indicele preturilor de
consum
1,1 1,06 1,03 1
Cheltuieli anuale nete
indexate
25.162 39.909 46.670 54.877 166.618
Rata rentabilitatii 15% 15% 15% 15%
Factor de compunere 1,52 1,32 1,15 1,0
Cheltuieli indexate 38.247 52.680 53.693 54.877 199.497
1.9. EVALUAREA DATORIILOR
Conform IAS 37 Provizioane, datorii si active contingente, prin datorie se intelege
o obligatie actuala a intreprinderii ce decurge din evenimentele trecute si prin
57
Created by SORA IONU
decontarea careia se asteapta sa rezulte o iesire de resurse care incorporeaza beneficiile
economice.
In cadrul diagnosticului juridic, evaluatorul are obligatia de a constata nu numai
datoriile inregistrate in bilant, la data evaluarii, ci mai ales datoriile neinregistrate in bilant.
Dupa constatarea tuturor datoriilor, acestea vor fi grupate si evaluate in mod
distinct.
Datoriile pot fi impartite in trei categorii:
datorii precis determinabile: datorii comerciale; credite bancare; efecte
comerciale de platit; dividende de platit; impozite si taxe de platit; datorii legate
de personal.
Aceste datorii sunt evaluate si inregistrate in bilant la suma de bani necesara pentru
achitarea obligatiilor existente sau la valoarea de piata a bunurilor si serviciilor de prestat in
contrapartida pentru stingerea unor obligatii.
datorii certe care trebuie estimate: impozitul pe profit; impozitul pe cladiri,
mijloacele de transport etc;
Estimarea acestor datorii se face pe baza respectarii reglementarilor legale si a
obligatiilor contractuale.
datorii potentiale, numite si contingente, care reprezinta o obligatie viitoare
posibila neprevazuta care depinde de producerea unui eveniment viitor:obligatii de
mediu etc.
In acest ultim caz, trebuie sa fie prezentate informatii referitoare la existenta unor
astfel de obligatii potentiale, astfel incat beneficiarul raportului de evaluare sa fie avizat
asupra unei asemenea datorii.
1.10. SINTEZA APLICARII METODEI ANC
In urma parcurgerii tuturor etapelor de evaluare a categoriilor de active,care
necesita corectii fata de valoarea lor contabila,ca si a unor datorii,sinteza corectiilor si
calcularea Activului Net Corectat se face intr-un tabel cu forma sintetizata de mai jos.
SPECIFICATIE Nr.crt Valori la
31.12.2002
mii.lei
Ajustari
mii.lei
Valori
ajustate
mii.lei
(2+3)
0 1 2 3 4
IMOBILIZARI
NECORPORALE
1 25.000 0 25.000
IMOBILIZARI CORPORALE 2 3.309.723 22.496.918 25.806.641
IMOBILIZARI
FINANCIARE
3 2.472.368 3.000 2.475.368
58
Created by SORA IONU
ACTIVE IMOBILIZATE-
TOTAL(1+2+3)
4 5.807.091 22.499.918 28.307.009
STOCURI 5 32.500 200 32.700
CREANTE 6 681.517 -500 680.967
INVESTITII FINANCIARE
PE TERMEN SCURT
7 66.035 0 66.035
CASA SI CONTURI LA
BANCI
8 6.551.576 0 6.551.576
ACTIVE CIRCULANTE
TOTAL(5+6+7)
9 7.331.628 -350 7.331.278
CHELTUIELI IN AVANS 10 200 0 200
DATORII CE TREBUIE
PLATITE INTR-O
PERIOADA <UN AN
11 456.216 0 456.216
ACTIVE CIRCULANTE
NETE,DATORII CURENTE
NETE(9+10+11-16)
12 4.948.809 -350 4.948.459
TOTAL ACTIVE MINUS
DATORII CURENTE
13 8.829.097 22.499.568 31.328.665
DATORII CE TREBUIE
PLATITE INTR-O
PERIOADA >UN AN
14 162.300 0 162.300
PROVIZIOANE PENTRU
RISCURI SI CHELTUIELI
15 15.000 0 15.000
VENITURI INREGISTRATE
IN AVANS
16 1.926.803 0 1.926.803
ACTIV NET CONTABIL
(13-14-15)
17 8.654.797 X
ACTIV NET CORECTAT
(13-14-15)
18 x 31.151.365
Cateva concluzii sintetice, de retinut din abordarea pe baza de active, sunt:
(1) in acest capitol a fost tratata numai metoda ANC, in ipoteza ca intreprinderea
evaluata isi va continua activitatea normala de exploatare intr-un viitor previzibil.
Cealalta metoda de evaluare inscrisa in abordarea pe baza de active, dar in ipoteza
incetarii activitatii, numita metoda activului net de lichidare (ANL) ,este tratata in
subcapitolul 10.4 Evaluarea pentru lichidare;
(2) prin metoda ANC se calculeaza valoarea capitalului actionarilor si nu
valoarea capitalului investit;
(3) ANC reflecta o valoare de control respectiv o valoare de control a capitalului
actionarilor,deoarece cumparatorul are posibilitatea de a hotari vanzarea unor active sau
a tuturor activelor achizitionate.
59