Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA
pag. 1
________________________________________________________________________________
RAPORT DE EVALUARE
al
SC ARCVIA MINERVA SA

pag. 2
________________________________________________________________________________
REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

OBIECTUL EVALUARII:
SOCIETATEA COMERCIALA ARCVIA MINERVA SA
SCOPUL EVALUARII:
STABILIREA VALORII DE PIATA A ACTIUNILOR SOCIETATII

COMERCIALE ARCVIA MINERVA SA, IN VEDEREA
RASCUMPARARII ACTIUNILOR EMITENTULUI DE LA
CEILALTI ACTIONARI, CONFORM LEGEA 151/2014
BENEFICIAR:
ARCVIA MINERVA SA
EXECUTANT:
LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR,

LEGITIMATIA 13701
DATA EVALUARII:
APRILIE 2015 PENTRU DATELE DE LA 31.12.2014
DATA
INSPECTIEI 03.04-10.04.2015
SOCIETATII:
VALOAREA PROPUSA:
25,91
MONEDA EVALUARII:
RON/ACTIUNE
REZULTATE OBTINUTE IN EVALUARE:
GAMA DE VALORI ALE SOCIETATII SI A UNEI ACTIUNI A ACESTEIA OBTINUTE PRIN
APLICAREA MAI MULTOR METODE DE EVALUARE, ESTE :
Numr aciuni
Valori evaluate
Val. Nominal (Capital social)
Val. Contabil
Abordarea prin multiplicatorul P/BV
0,90
Activ net corectat (ANC)
Capitalizare bursier (valoare de pia curent) Rasdaq
Medie tranzacionare (BVB)
Rasdaq
Valoarea final propus
Total
[lei]
3.202.710
42.176.292
37.958.663
46.160.723
12.170.298
20.231.437
33.196.080
1.281.084
Unitar
[lei/aciune]
2,5000
32,9223
29,6301
36,0325
9,5000
15,7924
25,91
Obs.
31.12.14
21.01.15
31.12.14
08.04.15
6 luni
ANC+BVB
http://www2.bvb.ro/IndicesAndIndicators/Indicators.aspx?s=&t=0&m=&d=1/21/2015&tab=1
ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

EVALUATORUL PROPUNE CA VALOARE DE PIATA A ACTIUNILOR ARCVIA MINERVA SA
FIE VALOAREA REZULTATA IN URMA APLICARII MEDIEI INTRE VALOAREA ACTIVULUI
NET CORECTAT SI MEDIA TRANZACTIILOR DIN ULTIMELE 6 LUNI CONSIDERATE CA
FIIND CELE MAI RELEVANTE PENTRU CAZUL IN SPETA.
RAPORTUL DE EVALUARE POATE FI CONSULTAT LA SEDIUL EMITENTULUI DE
ACTIONARII CARE DORESC SA LE FIE RASCUMPARATE ACTIUNILE.
PRETUL PROPUS NU CONTINE TAXE SAU IMPOZITE DATORATE CA URMARE A
ACHITARII CONTRAVALORII ACTIUNILOR CATRE ACTIONARII RETRASI.
CONSIDERENTELE CARE AU STAT LA BAZA ALEGERII:

pag. 3
________________________________________________________________________________
PREVEDERILE LEGII 151/2014, CARE FAC TRIMITERE LA ART. 134 DIN LEGEA
31/1990, CARE PREVEDE OBLIGATIVITATEA UTILIZARII UNEI VALORI MEDII CE
REZULT DIN APLICAREA A CEL PUIN DOU METODE DE EVALUARE
RECUNOSCUTE DE LEGISLAIA N VIGOARE LA DATA EVALURII;
INCREDEREA EXPERTULUI CA ACTIVUL NET CORECTAT REFLECTA FIDEL
SITUATIA FINANCIARA A EMITENTULUI;
RELEVANTA TRANZACTIILOR PROPRII, CARE CUMULEAZA CCA 3,5 MILIOANE
LEI, IN ULTIMELE 6 LUNI;
INEXISTENTA PROFITURILOR DIN EXPLOATARE ALE EMITENTULUI, CARE ESTE
PE PIERDERE IN TOATA PERIOADA ANALIZATA.
LUCA FLORICA,
EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR
DECLARATIA DE CONFORMITATE, CERTIFICAREA EVALUATORULUI.

SEMNATURA
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, declar ca afirmatiile prezentate si
sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte.
De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de
ipotezele considerate si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind
nepartinitoare din punct de vedere profesional.
In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva in proprietatea care
face subiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile
implicate.
Informatiile obtinute estimarile si opiniile prezente in raportul de evaluare au fost obtinute de la
surse considerate credibile si nu-mi asum nici o responsabilitate privind corectitudinea lor.
Evaluarea a fost efectuata in conformitate cu STANDARDELE INTERNATIONALE DE
EVALUARE (IVS), editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este
valabil numai pentru scopul mentionat in cadrul Raportului ; nu se accepta nici o
responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare
alt scop.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare, sau
in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in prealabil, al evaluatorului
si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara.

pag. 4
________________________________________________________________________________
Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

instanta referitor la bunul in chestiune.
Valorile estimate in Raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a
acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate.
Suma ce imi revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu
declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa
favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si
concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu cerintele din standardele,
recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania).
Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR.
Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluatorul care a intocmit prezentul Raport de
evaluare. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici
unei alte persoane.
Evaluatorul, FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701,
evaluator ANEVAR pe seciunile: ntreprinderi, proprieti imobiliare i bunuri mobile (EI, EPI,
EBM); este nscrisa n programul de pregtire continu al ANEVAR. Are asigurare de
raspundere profesionala valabila pentru anul 2015, conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015
emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC ASIGURARI SA
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere) si verificat, in
conformitate cu Standardele de verificare ANEVAR.
LUCA FLORICA,
EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR
CONFORMITATEA CU STANDARDELE DE EVALUARE
Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS),

editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Am luat in considerare standardul valorii de piata, IVS 200 ntreprinderi i participaii la
ntreprinderi, aplicand urmatoarele definitii:
valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii ale unei ntreprinderi plus
valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi, minus orice numerar sau
echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele datorii;
valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi pentru toi acionarii ei.

pag. 5
________________________________________________________________________________
CUPRINS
1. PREMISELE EVALUARII
1.1.
Ipoteze si ipoteze speciale
1.2.
Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluarii
1.3.
Drepturile de proprietate evaluate
1.4.
Tipul valorii estimate
1.5.
Data evaluarii
1.6.
Moneda in care se exprima valoarea estimata
1.7.
Modalitati de plata
1.8.
Inspectia proprietatii
1.9.
Riscul evaluarii
1.10. Sursele de informatii utilizate
1.11. Restrictii de utilizare, difuzare si publicare
2. ANALIZA DIAGNOSTIC
2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII
2.1.1. Date de identificare
2.1.2. Istoric si descriere
2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC
2.2.1. Structura juridica a societatii
2.2.1.1. Structura
2.2.1.2. Obiect de activitate
2.2.1.3. Conducerea societatii
2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor
2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii
2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale
2.2.2.3. Alte imobilizari
2.2.2.4. Participatii
2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala
2.2.4. Credite
2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele
2.2.6. Litigii in curs
2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE
2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE
2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL
2.5.1. Prezentarea societatii
2.5.2. Dotari
2.5.3. Productivitatea muncii
2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL
2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial
2.6.2. Evolutia si potentialul pietei
2.6.3. Clienti si furnizori
2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR
2.7.1. Analiza bilantului
2.7.2. Analiza fluxurilor
2.7.3. Analiza rezultatelor
2.8. ANALIZA SWOT A SOCIETATII
3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA
3.1. ABORDAREA PRIN PIATA
3.2. ABORDAREA PRIN VENIT
3.3. ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE
3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL
3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT
3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
4. ANEXE

pag. 6
________________________________________________________________________________
1. PREMIZELE EVALUARII
1.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE:

Raportul de evaluare a fost realizat pe baza urmatoarelor ipoteze generale:
Acest Raport de evaluare a fost elaborate avand la baza informatiile

culese de cate evaluator. Evaluatorul nu isi asuma nici o raspundere pentru descrierea
juridica pusa la dispozitie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de
proprietate.
In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii cunoscuti

care au influenta asupra parametrilor economico-financiari ai societatii, nefiind omisa
deliberat nici o informatie
Evaluatoul a obtinut informatii, estimari si opinii de la surse pe care le

considera credibile si nu isi asuma nici o respensabilitate in privinta comletitudinii si
corectitudinii datelor furnizate de cate client si terte parti , le nefiind verifiate din surse
independente.
Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente privind

obiectul evaluarii, care ar face ca societatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se
asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice
de specialitate necesare descoperirii lor.
Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile,

licentele, certificatele, aprobarile sau alte acte solicitate de institutiile locale, regionale
sau nationale, necesare functionarii societatii
Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe

conditiile curente de pe piata, pe elementele cererii si ofertei anticipate pe termen scurt
si pe o economie stabila in timp. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse schimbarii
conditiilor viitoare.
Acest Raport nu poate fi utilizat in alt scop decat cel declarant, fara
acordul prealabil scris al evaluatorului.
Evaluatorul nu isi asuma respensabiltatea pentru factorii economici sau

fizici ce pot apatrea ulterior evaluarii si care pot influenta opiniile din aceasta lucrare
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare

consultant sau sa depuna marturie in instanta, raportul de evaluare fiind o expertiza
extrajudiciara;
Raportul de evaluate este valabil in conditiile economice, fiscal, juridice si

politice de la data de referinta si in ipotezele prezentate. Daca aceste conditii se vor
modifica, este posibil ca si concluziile acestui raport sa-si piarda valabilitatea.
1.2 OBIECTUL,
EVALUARII
SCOPUL
SI
UTILIZAREA
EVALUARII.
INSTRUCTIUNILE
Obiectul evaluarii il reprezinta SC ARCVIA MINERVA SA. Scopul evaluarii este

stabilirea valorii de piata a actiunilor SC ARCVIA MINERVA SA in vederea
rascumpararii lor de la ceilalti actionari, conform prevederilor Legii 151/2014.
Utilizatorul raportului si beneficiarul acestuia sunt actionarii emitentului Arcvia Minerva
SA.

pag. 7
________________________________________________________________________________
1.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE

Drepturile de proprietate evaluate se refera la proprietatea asupra partimonilului
societatii si asupra actiunilor detinute de catre toti actionarii.
1.4 TIPUL VALORII ESTIMATE
Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS),
editia 2013 si STANDARDELE ANEVAR 2014.
Am luat in considerare urmatoarele standarde: SEV 100 CADRU GENERAL, SEV
101 TERMENI DE REFERINTA AI EVALUARII, SEV 102 IMPLEMENTARE, SEV 103
RAPORTARE, SEV 200 INTREPRINDERI SI PARTICIPATII LA INTREPRINDERI,
aplicand urmatoarele definitii:
- valoarea ntreprinderii valoarea total a capitalurilor proprii ale unei
ntreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a datoriilor purttoare de dobnzi,
minus orice numerar sau echivalente de numerar disponibile pentru a plti acele
datorii;
- valoarea capitalurilor proprii valoarea unei ntreprinderi pentru toi acionarii
ei.
Si Ghidurile metodologice de evaluare: GME 600 EVALUAREA INTREPRINDERII,
GME 630 EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE.
1.5 DATA EVALUARII
Raportul de evaluare a fost elaborat in perioada 16.03.2015 29.04.2015.
Data estimarii valorii este 29.04.2015.
1.6 MONEDA IN CARE SE EXPRIMA VALOAREA ESTIMATA
Moneda raportului de evaluare este RON.
1.7. MODALITATI DE PLATA
Valoarea s-a estimat in ipoteza platii in numerar la data intocmirii Raportului.
1.8.INSPECTIA PROPRIETATII
Inspectia proprietatii s-a fcut in perioada 03-10.04.2015 si a presupus inspectarea
proprietatii, a vecinatatilor si a zonei de amplasare a obiectului.
PARTICIPANTI:
D-na LUCA FLORICA
Evaluator autorizat ANEVAR

pag. 8
________________________________________________________________________________
1.9 RISCUL EVALUARII

Principalul risc il reprezinta imposibilitatea exprimarii unei opinii privind posibila evolutie
a actiunilor emitentului, in cazul in care acesta ramanea listat la BVB/AeRO.
Din evolutia istorica, se observa ca pretul propus nu a fost atins in ultimii ani, astfel
incat valoarea propusa poate fi considerata maximala pentru actionarii retrasi.
1.10. SURSELE DE INFORMATII UTILIZATE
In realizarea procesului de evaluare s-a procedat la inspectia societatii. Cu aceasta
ocazie, au fost intervievati reprezentatii proprietarului referitor la activele si datoriile
societatii, aspecte juridice si economice si s-au solicitat documente privind aceste
informatii.
Surse de informatii care stau la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost
acele documente si informatii spuse la dispozitie de conducerea societatii, observatiile
evaluatorului cu ocazia inspectiilor efectuate, precum si informatii obtinute din alte
surse legale despre piata specifica a societatii:
STANDARDELE ANEVAR 2014 referitoare la intreprinderi si participatii la
intreprinderi
datele
oficiale
existente
pe
site-ul
bursei,
http://www.bvb.ro/FinancialInstruments/Details/FinancialInstrumentsDetails.aspx?s=as
ce
- extrase CF
- documente ce atesta proprietatea asupra bunurilor utilizate de societate
- planuri, schite, documentatii cadastrale
- raportari financiare ultima evaluare pentru raportare financiara a fost efectuata la
31.12.2013
- situatia litigiilor
- clienti si furnizori
- stocuri
- lista mijloace fixe
- informatii despre piata specifica a societatii
- Internet: www. imobiliare.ro, www. imonet.ro, www.teren-arad.ro, www.tocmai.ro,
www.rig-imobiliare.ro, www.olx.ro, www.real-investments.ro, www.eurolux.ro.
1.11. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SI PUBLICARE
Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera drept de publicare.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente,
circulare, sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris in
prealabil, al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului
in care ar urma sa apara. Informatiile, datele si rezultatele raportului de evaluare pot fi
folosite si publicate numai in legatura cu scopul prezentei evaluari.
Publicarea partiala sau integrala a acestuia, precum si utilizarea lui de cate alte
persoane decat destinatarul, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale si a
responsabilitatii evaluatorului.

pag. 9
________________________________________________________________________________
2. ANALIZA DIAGNOSTIC
2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII
2.1.1. Date de identificare

Denumirea:
Arcvia Minerva SA
Sediul:
Arad, Bdul. Revolutiei, nr. 55, et. 1, ap. 4
Nr.inregistrare la ORC:
J02/683/2010
Cod Unic de Inregistrare:
949332
Cod ISIN:
ROASCEACNOR8
Domeniul principal de activitate :
4110 - Dezvoltare (promovare) imobiliara
Numar de personal:
Capital social actual:
3.202.710 lei
Valoarea nominala a actiunii:
2,50 lei
Numar total de actiuni:
1.281.084
Structura actuala a actionariatului:

Conform site-ului Bursei, www.bvb.ro, actionariatul actual este:
2.1.2. Istoric si descriere

pag. 10
________________________________________________________________________________
Arcvia Minerva a activat initial, sub denumirea de ASCO Bacau, in domeniul confectiilor.
Dupa achimbarea actionarului majoritar, activele principale ale societatii din Bacau au fost
vandute, iar sediul social si denumirea societatii s-au modificat.
In anul 2013 a fost finalizata o fuziune, in urma careia au fost preluate o serie de firme mai
mici, toate avand active imobiliare.
Recent, societatea a dezvoltat o serie de proiecte imobiliare:
- a finalizat reabilitarea unui fost camin muncitoresc, in Bacau,
- a finalizat un bloc de locuinte in Arad (Via Romana),
- a initiat preluarea unei societati fiice, care dezvolta un proiect rezidential in cartierul
Gradiste, Arad (Romana Residence).
2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC

2.2.1. Structura juridica a societatii
2.2.1.1. Structura
Arcvia Minerva SA este o societate comerciala pe actiuni, in prezent listata pe piata Rasdaq.
Fiecare actiune da drepturi egale de vot in Adunarile Generale ale Actionarilor, precum si
drepturi egale de a beneficia de dividende.
2.2.1.2. Obiectul de activitate al societatii
Obiectul actual de activitate il constituie dezvoltarea imobiliara, respectiv valorificarea
proprietatilor imobiliare proprii.
2.2.1.3. Conducerea societatii.
Sistemul de conducere este dualist:
- Consiliul de supraveghere este alcatuit din Kocsis-Josan Ioana, Frenti Marius Iulian, Alber
Holding Management SA (prin Berar Luisa Maria);
- Directoratul este alcatuit din Danila Florina, Deac Ana Cristina, Lasc Dumitru Daniel.
2.2.2. Proprietatea asupra bunurilor societatii.
Emitentul este proprietarul absolut al tuturor activelor inscrise in balantele si situatiile contabile.
2.2.2.1. Terenuri aflate in proprietatea societatii
Terenurile aflate in proprietate au fost evaluate in 2014 de un expert ANEVAR.
2.2.2.2. Cladiri si constructii speciale
In conturile de imobilizari, emitentul detine o singura constructie de valoare mica, Pescaria,
recent reevaluata si promisa la data evaluarii.
Constructiile din conturile de stocuri reprezinta apartamentele din blocul Via Carmina care nu
au fost inca descarcate (nevandute), care au fost reevaluate recent de un evaluator ANEVAR.

pag. 11
________________________________________________________________________________
2.2.2.3. Alte imobilizari

Au valori neglijabile in comparatie cu activul total al emitentului.
2.2.2.4. Participatii
Emitentul detine participatii, astfel:
- 64.083.500 actiuni Imotrust SA, ticker ARCV,
- pachetul majoritar (99%) la Romana Residence Development SA,
- pachete minoritare la Galcer Development SRL si Riavest Timisoara,
- 148.585 actiuni proprii, dobandite neintentionat ca urmare a fuziunii din 2013.
2.2.3. Licente si proprietatea intelectuala.
Emitentul nu detine licene si/sau proprietati intelectuale.
2.2.4. Credite
La 31.12.2014, creditele Arcvia Minerva SA erau in valoare de 9.957.773 lei si 761.280 lei
echivalent in euro.
2.2.5. Relatii cu salariatii si sindicatele
Nu exista sindicat, iar relatiile cu salariatii sunt normale
2.2.6. Litigii
2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE

Emitentul are numai 3 angajati, astfel incat un diagnostic nu este posibil.
2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE

pag. 12
________________________________________________________________________________
Activitatea de dezvoltari imobiliare se desfasoara prin societati fiice, SPV-uri (Special

Production Vehicle), iar administrarea si managementul proiectelor, de asemenea prin
parteneri specializati.
Formal, deciziile sunt luate de AGA, implementarea este supervizata de Consiliul de
Supraveghere, aplicarea in practica si deciziile tactice sunt luate de Directorat.
2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL

2.5.1. Prezentarea societatii
Societatea nu mai are in derulare proiecte proprii.
2.5.2. Dotari
Intrucat nu desfasoara activitate productiva directa, emitentul nu are dotari specifice.
2.5.3. Productivitatea muncii
Nu se pune problema productivitatii muncii, intrucat cei 3 angajati nu fac parte din gulerele
albastre (nu sunt specialisti sau tehnicieni).
2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL

2.6.1. Obiectivul diagnosticului comercial
Datorita faptului ca activitatea de productie este delegata firmelor specializate, si vanzarea
caselor/apartamentelor este tot apanajul acestora.
Conducerii emitentului ii revine numai sarcina de a defini directiile de dezvoltare, precum si
politica de preturi.
2.6.2. Evolutia si potentialul pietei
In ultima perioada, emitentul a dezvoltat urmatoarele proiecte imobiliare:
- refacerea caminului muncitoresc si valorificarea blocului din Bacau,
- finalizarea si vanzarea blocului Via Romana, din Arad.
In perspectiva, emitentul se va ocupa, fie direct (fuziune prin absorbtie), fie indirect (prin SPV)
de dezvoltarea proiectului rezidential Romana Residence, constand dintr-un cartier de case in
cartierul Gradiste, Arad.
Rezultatele financiare sunt negative in ultimii 4 ani, piata imobiliara aradeana fiind
suprasaturata. In prezent, piata rezidentiala este una a vanzatorilor, cu mult mai numerosi
decat cumparatorii.
2.6.3. Clienti si furnizori
Politica de clienti/furnizori este delegata vehiculelor productive proprii sau colaboratorilor,
emitentulul neavand nici personalul si nici dotarile necesare. Coordonarea colaboratorilor este
asigurata de conducerea operativa a emitentului.

pag. 13
________________________________________________________________________________
Blocul Via Romana, Arad
Romana Residence, Arad

2.7. DIAGNOSTIC FINANCIAR
Oricare dintre metodele consacrate de evaluare a unei intreprinderi s-ar folosi metoda
patrimoniala, metoda bazata pe randament sau metoda pe baza de comparatie analiza
financiara este un element indispensabil pentru determinarea valorii intreprinderii, tinand cont
in principal de caracterul sintetic al indicatorilor economico-financiari.
Pentru efectuarea analizei economico-financiare s-au calculat indicatori si indici de structura,
evolutie si eficienta pentru perioada 2011 2014 prezentati in tabelele din anexa. Aspectele
urmarite in analiza se refera cu precadere la obiectivele stabilite pentru ansamblul raportului de
evaluare:
structura financiara;
estimarea riscurilor implicate de mediul extern si de specificul activitatii societatii
analizate;
separarea si evaluarea acelor tendinte care au caracter de permanenta si deci au
posibilitate de prelungire in viitor;
selectarea elementelor exceptionale, de conjunctura, pentru care exista o
probabilitate redusa de a afecta evolutia viitoare a societatii.

pag. 14
________________________________________________________________________________
Analiza financiara cuprinde sistematic analiza activul intreprinderii, analiza pasivului

intreprinderii, analiza lichiditatilor, analiza echilibrului financiar, analiza gestiunii (rotatiilor
activelor si pasivelor), analiza rentabilitatii si analiza fondului de rulment. Procedeele utilizate
pentru efectuarea analizei in cazul in speta sunt calculele de rate pentru fiecare dintre
elementele indicate mai sus, model utilizat fiind analiza SWOT.
Analiza financiara a fost astfel structurata incat sa acopere aspectele mentionate, rezultand
urmatoarele subcapitole:
1. Analiza structurii bilantului si indicilor de evolutie a elementelor
2. Analiza fluxurilor generate (evolutie si structura)
3. Analiza rezultatelor
La baza calculului indicatorilor utilizati pentru analiza financiara au stat documentele puse la
dipozitie de catre solicitant, respectiv situatiile financiare anuale publicate pe site-ul Bursei.
2.7.1. Analiza bilantului
Activ [lei]
2011
Imobilizari necorporale
Imobilizari corporale
445.121
Imobilizri financiare
9.773.742
Imobilizate
10.218.863
Stocuri
18.996.342
Creane
12.059.122
Disponibil
229.710
Active Curente
31.285.174
Cheltuieli in avans
Total activ
41.504.037
Pasiv [lei]
2011
Capital social
1.183.574
Rezerve
22.135.353
Aciuni proprii
Profit net + reportat
-1.460.962
Capital propriu
21.857.965
Provizioane
1.322.413
Datorii pe termen lung i mediu
12.794.368
Datorii curente
2.549.391
Total datorii
15.343.759
Venituri in avans
2.979.900
Total pasiv
41.504.037
2012
2013
2014
846.598
2.246.453
3.093.051
16.992.988
14.702.302
784.757
32.480.047
9.628.016
1.783.613
11.411.629
21.589.217
31.340.318
150.227
53.079.762
9.613.500
3.158.228
12.771.728
9.540.942
49.440.069
918.410
59.899.421
35.573.098
2012
1.183.574
22.135.353
64.491.391 72.671.148
2013
2014
3.202.710
3.202.710
61.158.734 61.162.949
-8.550.948 -8.550.949
-6.236.002 -12.378.874 -13.638.418
17.082.925 43.431.622 42.176.292
1.322.413
510.676
13.482.272 12.618.763 10.882.369
3.685.488
8.192.245 19.101.812
17.167.760 20.811.008 29.984.180
35.573.098
64.242.630
72.671.148
Structura activelor
a) Ponderea imobilizarilor inregistreaza o evolutie relativ constanta in ultimii ani analizati.
Ponderea activelor imobilizate se datoreaza detinerii in proprietate de terenuri, unele
nevalorificate inca.

pag. 15
________________________________________________________________________________
Analiza activelor imobilizate poate fi efectuata si prin prisma gradului de acoperire a acestora
din capitalurile permanente ale societatii, respectiv dupa existenta resurselor pentru efectuarea
unor noi investitii.
b) Ponderea stocurilor stocurile societatii s-au modificat radical pe parcursul celor 4 ani,
datorita procesului de demarare-desfasurare-finalizare-valorificare a activitatii constructive.
c) Ponderea creantelor a crescut substantial, odata cu finalizarea si livrarea proiectelor
imobiliare.
d) Nivelul disponibilitatilor se afla in anii analizati la nivelul normal, cu exceptia ultimului an;
aceasta este o exceptie temporara, sumele regularizandu-se in ianuarie.
50.000.000
80.000.000
45.000.000
70.000.000
Capitaluri proprii
---- [lei]
40.000.000
30.000.000
50.000.000
25.000.000
40.000.000
20.000.000
30.000.000
15.000.000
Total active
---- [lei]
60.000.000
35.000.000
20.000.000
10.000.000
10.000.000
5.000.000
0
2011
2012
2013
2014
Structura pasivelor
Urmarirea structurii pasivelor s-a efectuat prin prisma componentelor acestuia, respectiv prin
determinarea ratelor autonomiei financiare, a autonomiei financiare la termen si a ratei de
indatorare globala.
e) Ponderea capitalului propriu este relativ constanta, cu existanta unui salt in 2013,
explicabil prin fuziunea prin absorbtie a emitentului.
f) Nivelul capitalurilor permanente are o evolutie identica celui cu al capitalurilor proprii.
Pornind de la faptul ca rolul capitalului permanent este acela de acoperire a activelor
imobilizate, rezulta, in prezent, capitalurile proprii finanteaza si o parte a activelor nete.
g) Nivelul creditelor bancare si al altor datorii pe termen mediu si/sau lung se datoreaza
specificului activitatii: in dezvolatrea imobiliara, este necesara o investitie initiala mare, care se
recuperea in cativa ani (mai ales in cazul vanzarilor in rate - majoritatea cazurilor).
h) Nivelul datoriilor de exploatare a crescut in ultimul an, iar societatea are dificutati in
achitarea acestora.

pag. 16
________________________________________________________________________________
Lichiditatea societatii
A fost analizata prin intermediul indicelui de trezorerie globala (lichiditate rapida), lichiditate
imediata si indicelui de lichiditate generala (curenta).
Echilibrul financiar pe termen lung
Echilibrul financiar pe termen lung este apreciat prin indicatorul de finantare permanenta si cel
de solvabilitate generala.
Tabelele de calcul ale principalilor indicatori sunt prezentate in continuare:
Indicator
Numr aciuni
Curs bursier
Nr. mediu personal
Indicatori de eficien
Formula
Amortizare
Rata amortizrii
Costuri operaionale
Productivitatea muncii Cifra de afaceri
[lei/pers.]
Nr. angajai
Indicatori bilanieri
Hidden Assets
[lei]
Capital de lucru
[lei]
Activ net contabil
[lei]
Formula
2011
473.429
10,9000
5
2011
2012
473.429
11,0000
6
2012
2013
1.281.084
9,0000
6
2013
2014
1.281.084
10,5000
3
2014
0%
0%
21%
31%
18.549
2.093.871
1.578.712
3.912.367
2011
2012
2013
2014
Capitalizare bursier
-16.697.589 -11.875.206 -31.901.866 -28.724.910
- Capitaluri proprii
Active curente
- Disponibil
- Datorii curente
Total activ
- Total datorii
28.506.073
28.009.802
44.737.290
39.879.199
26.160.278
18.405.338
43.680.383
42.686.968

pag. 17
________________________________________________________________________________
Rate de profitabilitate
Rata profitului brut
ROE
Profit/Activ
ROI
Profit/VT
Rotaia activelor
curente
Rotaia capitalului
Rate de lichiditate
Leverage
Gearing
Quick ratio
Current ratio
Indicatori bursieri
EPS
PER
P/BV
Formula
2011
Profit brut
-8,98%
Total venituri
Profit net
-7,75%
Capital propriu
Profit net
-4,08%
Total activ
Profit net
-4,55%
(Datorii totale + Capital
propriu)
Profit net
-14,32%
Total venituri
Total venituri
0,38
Active curente medii
Total venituri
0,31
(Total datorii + Capital
propriu)
Formula
2011
Total datorii + Provizioane
40,16%
Total pasiv
Total datorii + Provizioane
76,25%
Capital propriu
Total active curente - Stocuri
482,03%
Total pasive curente
Total active curente
1227,16%
Total pasive curente
Formula
2011
Profit net
-3,578
Nr. mediu de aciuni
Pre pe aciune
-3,05
EPS
Pre pe aciune
0,236
Capital propriu
2012
2013
2014
-61,87%
-10,74%
-36,07%
-27,95%
-5,24%
-2,99%
-13,42%
-3,53%
-1,73%
-13,94%
-3,54%
-2,33%
-34,06%
-18,90%
-91,98%
0,43
0,23
0,02
0,39
0,19
0,02
2012
2013
2014
51,98%
32,39%
41,96%
108,24%
47,92%
72,30%
420,22%
384,39%
263,63%
881,30%
647,93%
313,58%
2013
2014
2012
-10,086
0,305
-2,593
-0,983
-3,47
-10,68
0,265
0,319
2.7.2. Analiza fluxurilor

Fluxurile de numerar sunt specifice activitatii de productie in constructii.
Datorita blocajului finantarii prin sistemul bancar, emitentul se vede afectat in activitatea
curenta:
- are in proprietate terenuri, pe care ar putea dezvolta proiecte imobiliare, dar are dificultatii in
ce priveste accesul la finantare,
- plata constructorilor, a prestatorilor de servicii si a furnizorilor de materiale trebuie facuta intrun termen mult mai scurt decat recuperarea sumelor de la clienti,
- tot datorita lipsei creditarii imobiliare, clientii nu pot achita (de obicei) decat in rate
apartamentele/casele, ceea ce contribuie la blocarea sumelor investite si intarzie proiectele
viitoare.
2.7.3. Analiza rezultatelor
Structura vanzarilor si profitului realizat, percum si evolutia acesteia in perioada analizata, este
prezentata in continuare.

pag. 18
________________________________________________________________________________
Rezultate [lei]
2011
Cifra de afaceri
92.747
Alte venituri operationale 11.118.141
Costuri materiale
-2.688.687
Costuri salariale
-303.262
Amortizari si ajustari
-14.454
Alte costuri operationale
-8.835.777
Profit operaional (EBIT)
-631.292
Venituri financiare
620.092
Cheltuieli financiare
-1.682.825
Profit brut (EBT)
-1.062.733
Rezultat excepional
Impozit pe profit
Profit net
-1.694.025
2012
12.563.225
1.301.971
-1.325.427
-80.598
-9.427
-8.549.934
3.899.810
154.842
-8.829.692
-8.674.850
2013
9.472.269
1.191.049
-824.424
-87.191
-2.216.558
-7.283.715
251.430
1.373.326
-2.665.986
-1.292.660
-1.233.647
2014
11.737.102
-10.789.105
-1.039.545
-49.752
-538.461
-85.847
-765.609
421.415
-915.350
-493.935
-4.775.040 -2.274.877
-1.259.544
14.000.000
2011
2012
2013
-1.000.000
2014
12.000.000
10.000.000
Profit net
---- [lei]
-2.000.000
8.000.000
-3.000.000
6.000.000
-4.000.000
4.000.000
-5.000.000
2.000.000
-6.000.000
Cifra de afaceri
---- [lei]
Cifra de afaceri este mica pentru potentialul emitentului, iar rezultatele sunt dezamagitoare pe
intreaga perioada analizata.
2.8. Analiza SWOT a societatii
Analiza economico-financiara prezentata in acest capitol a avut drept scop depistarea acelor
elemente care constituie:
tendinte care se pot extrapola (eventual cu aplicarea de corectie)
riscuri potentiale care ameninta evolutia viitoare a societatii
avantaje, puncte tari, care influenteaza valoarea intreprinderii
Urmarind aceasta logica, se pot sintetiza urmatoarele :

pag. 19
________________________________________________________________________________
Puncte tari
experienta in derularea proiectelor imobiliare
Puncte slabe
inadecvarea dotarii tehnice si umane
concurenta acerba
lipsa profitabilitatii
Oportunitati
active imobiliare (terenuri) disponibile
Riscuri
finantara bancara deficitara
piata a vanzatorilor, clienti slabi si fara disponibilitati
3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA

3.1. ABORDAREA PRIN PIATA
Pentru aplicarea abordarii prin comparatie, doua alternative sunt recomandate:
- compararea cu propriile tranzactii, aplicabila societatilor listate,
- gasirea de firme comparabile, avand acelasi domeniu de activitate, marimi si capacitati
similare, actionand pe aceeasi piata, etc.
Propriile tranzactii sunt relevante, intrucat totalizeaza volume si valori importante in
ultimele 6 luni:

pag. 20
________________________________________________________________________________
Data
25.03.2015
20.03.2015
13.03.2015
06.03.2015
27.02.2015
24.02.2015
23.02.2015
20.02.2015
19.02.2015
12.02.2015
11.02.2015
04.02.2015
30.01.2015
27.01.2015
26.01.2015
19.01.2015
16.01.2015
15.01.2015
07.01.2015
29.12.2014
23.12.2014
22.12.2014
19.12.2014
11.12.2014
10.12.2014
09.12.2014
05.12.2014
04.12.2014
27.11.2014
27.11.2014
26.11.2014
19.11.2014
18.11.2014
14.11.2014
12.11.2014
12.11.2014
04.11.2014
04.11.2014
04.11.2014
29.10.2014
21.10.2014
21.10.2014
20.10.2014
15.10.2014
08.10.2014
03.10.2014
02.10.2014
02.10.2014
01.10.2014
29.09.2014
Total
Piaa Tranzaci
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
6
RGBS
8
RGBS
2
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
3
RGBS
2
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
1
RGBS
2
RGBS
1
RGBS
3
RGBS
1
RGBS
1
DLBS
1
RGBS
3
RGBS
7
RGBS
2
RGBS
3
ODBS
1
POFBV
1
POFBV
1
RGBS
1
RGBS
5
RGBS
1
ODBS
1
RGBS
1
ODBS
1
DLBS
1
RGBS
2
RGBS
1
ODBS
1
RGBS
1
RGBS
2
RGBS
1
RGBS
6
RGBS
4
ODBS
1
RGBS
4
RGBS
1
97
Volum
Valoare Deschidere Minim Maxim Mediu nchidere
22
209,00
9,50 9,50
9,50 9,50
9,50
342
3.488,40
10,20 10,20 10,20 10,20
10,20
30
288,00
9,60 9,60
9,60 9,60
9,60
20
192,00
9,60 9,60
9,60 9,60
9,60
1
9,60
9,60 9,60
9,60 9,60
9,60
1
11,50
11,50 11,50 11,50 11,50
11,50
25
300,00
12,00 12,00 12,00 12,00
12,00
560
6.832,00
12,20 12,20 12,20 12,20
12,20
339
4.067,50
12,00 11,50 12,00 12,00
12,00
64
616,40
9,70 9,60
9,70 9,63
9,60
40
400,00
10,00 10,00 10,00 10,00
10,00
100
1.000,00
10,00 10,00 10,00 10,00
10,00
6
60,00
10,00 10,00 10,00 10,00
10,00
6
60,00
10,00 10,00 10,00 10,00
10,00
79
758,80
9,61 9,60
9,61 9,61
9,60
78
760,89
10,00 9,51 10,00 9,76
9,51
177
1.770,00
10,00 10,00 10,00 10,00
10,00
1
12,00
12,00 12,00 12,00 12,00
12,00
68
714,00
10,50 10,50 10,50 10,50
10,50
100
1.050,00
10,50 10,50 10,50 10,50
10,50
31
319,30
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
121
1.245,90
10,29 10,29 10,30 10,30
10,30
2.348
23.339,12
9,94 9,94
9,94 9,94
9,94
40
382,40
9,56 9,56
9,56 9,56
9,56
61.000 785.070,00
12,87 12,87 12,87 12,87
12,87
119
1.225,70
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
244
2.513,40
10,30 10,30 10,50 10,30
10,50
46
473,62
10,27 10,27 10,30 10,30
10,30
140
1.424,00
10,30 10,00 10,30 10,17
10,30
5
45,00
9,00 9,00
9,00 9,00
9,00
65.000 1.170.000,00
18,00 18,00 18,00 18,00
18,00
65.000 1.170.000,00
18,00 18,00 18,00 18,00
18,00
40
412,00
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
190
1.913,50
9,98 9,98 10,30 10,07
10,30
10
90,00
9,00 9,00
9,00 9,00
9,00
2
16,00
8,00 8,00
8,00 8,00
8,00
30
274,50
9,15 9,15
9,15 9,15
9,15
9
76,50
8,50 8,50
8,50 8,50
8,50
23.500 301.975,00
12,85 12,85 12,85 12,85
12,85
80
820,00
10,20 10,20 10,30 10,25
10,30
40
412,00
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
1
9,50
9,50 9,50
9,50 9,50
9,50
40
412,00
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
80
824,00
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
40
412,00
10,30 10,30 10,30 10,30
10,30
690
6.279,00
9,10 9,10
9,10 9,10
9,10
320
2.912,00
9,10 9,10
9,10 9,10
9,10
1
7,00
7,00 7,00
7,00 7,00
7,00
240
2.255,40
9,51 9,25
9,51 9,40
9,25
40
380,40
9,51 9,51
9,51 9,51
9,51
221.506 3.498.119,33
7,00 18,00 15,79
Ecranul bursier al emitentului reflecta relativul interes al investitorilor fata de actiunile

ASCE, intrerupt de delistarea emitentului.

pag. 21
________________________________________________________________________________
Gasirea de comparabile similare este insa mult mai dificila.

Dezvoltatorii imobiliare se regasesc sub forme extrem de diverse ca marime, politica,
produse propuse, etc. Prin urmare, comparabilele ar trebui drastic corectate, ceea ce ar
afecta acuratetea rezultatelor.
In concluzie, abordarea bazata pe comparatie a fost aplicata prin selectarea mediei
tranzactiilor din ultimele 6 luni, rezultand valoarea de 15,7924 lei/actiune.
Se remarca faptul ca valoarea evaluata este mult mai mare decat cursul bursier
curent 9,5000 lei, considerat conjunctural de evaluator.
3.2. ABORDAREA PRIN VENIT
Abordarea prin venit considera rentabilitatea afacerii ca premisa a stabilirii pretului.
Intrucat:
- in ultimii 4 ani societatea este pe pierdere,
- nu se intrevad proiecte imobiliare spectaculoase,
- emitentul nu a distribuit dividende in ultimii 4 ani,
- rezultatul reportat cumulat are valoare foarte mare negativa; prn urmare, distribuirea de
dividende nu este previzibila in viitoarul apropiat,
- nu se intrevede un salt spectaculos al pietei imobiliare, in viitorul apropiat,
rezulta ca aplicarea abordarii prin venit nu este adecvata situatiei actuale a Arcvia Minerva
SA.
Prin urmare, valoarea companiei prin abordarea bazata pe venit nu va participa la
procesul de reconciliere a valorilor.

pag. 22
________________________________________________________________________________
De asemenea, indicatorii bursieri PER (Price Earning Ratio, raportul intre cursul valutar
si profitul unitar) si DY (Dividend Yield, raportul intre dividendul unitar si cursul bursier)
nu au putut fi aplicati.
3.3. EVALUAREA PRIN METODE PATRIMONIALE ABORDAREA BAZATA PE ACTIVE
3.3.1. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CONTABIL
Valoarea determinata prin metoda activului net contabil tine cont de nivelul patrimoniului net la
momentul stabilit pentru scopul evaluarii, ajustat cu nivelul datoriilor si reflecta valoarea
contabila a actiunii societatii la data analizata. Avand in vedere faptul ca baza determinarii
valorii prin metoda activului net contabil o constituie fotografia la un moment dat a situatiei
societatii, fara a tine cont de influentele asupra elementelor patrimoniale, consideram ca
valoarea obtinuta prin metoda activului net contabil poate sa nu fie relevanta pentru scopul
urmarit.
Numarul de actiuni emise si aflate in circulatie este de 1.281.084, cu valoarea nominala
de 2,50 lei fiecare, corespunzand unui capital social de 3.202.710 lei.
Activul Net Contabil (egal cu capitalurile proprii) este in valoare de 42.176.292 lei, adica
o valoare unitara de 32,9223 lei/actiune.
Prin aplicarea multiplicatorului P/BV=0,90 (Price per Book Value, cursul bursier impartit
la valoarea contabila unitara), rezulta o valoare de 29,6301 lei/actiune.
3.3.2. VALORI OBTINUTE PRIN METODA ACTIVULUI NET CORECTAT
Foloseste datele patrimoniale ale societatii corectate pe posturi bilantiere asa cum sunt
previzionate a fi in concordanta cu situatia reala a societatii. Avand in vedere corectiile
realizate, respectiv actualizarea valorilor pe posturi asa cum se indica in continuare se
considera ca metoda este cea mai indicata pentru stabilirea valorii de piata a actiunilor
societatii.
Standardul de evaluare SEV 200 Evaluarea intreprinderii prevede ca:
Valoarea anumitor tipuri de ntreprinderi, de exemplu, o ntreprindere de investiii sau de tip
holding, poate fi obinut printr-o nsumare a valorii activelor i datoriilor. Aceasta este numit
uneori abordarea prin activul net sau abordarea prin active. Aceasta nu este o abordare
propriu-zis n evaluare, deoarece valorile activelor i datoriilor individuale se obin din
aplicarea uneia sau mai multor abordri principale n evaluare descrise n SEV 100 Cadrul
general, nainte de a fi nsumate.
Corectii aplicate asupra elementelor patrimoniale
Pe baza balantei emitentului la 31.12.2014, asa cum i-a fost transmisa evaluatorului (situatiile
financiare pentru anul fiscal 2014 nu au fost inca auditate si nici aprobate de AGA), au fost
analizate si corectate (acolo unde a fost cazul) urmatoarele posturi bilantiere:
- Actiunile proprii, in numar de 148.585, contabilizate la suma de 5.014.880 lei (ca valoare
negativa in cadrul capitalurilor proprii) au fost considerate imobilizari financiare (pot fi
valorificate pe piata, la decizia emitentului) la pretul final rezultat in prezenta evaluare.
Evaluarea s-a efectuat in Microsoft Excel, prin comanda goal seek si a constat practic din

pag. 23
________________________________________________________________________________
rezolvarea unei ecuatii, pentru ca valoarea actiunilor proprii participa la rezultatul final, care
la randul sau influenteaza valoarea actiunilor proprii (bucla). In final, a rezultat valoarea de
3.850.208 lei pentru actiunile proprii trecute la imobilizari financiare, valoarea unitara fiind
identica cu cea care se va contabiliza pentru actiunile achizitionate in procesul de delistare.
- Contul 1491 Pierderi rezultate din reorganizari si care sunt determinate de anularea
titlurilor detinute a fost decontat in cadrul rezultatului reportat, fiind echivalent cu o
pierdere financiara fara implicatii fiscale.
- Provizioanele se datoreaza unui proces in curs de desfasurare si au fost, prudential,
estimate ca datorii ale emitentului, la valoarea contabila de 510.676 lei.
- Terenurile (cont 211) au fost reevaluare la valoarea de piata, astfel:
Denumire
Teren Vladimirescu (magistrala gaz)

Teren Vladimirescu
Teren Vladimirescu
teren Oradea Borsului
CENTURA MICALACA (arabil intravilan)
CENTURA MICALACA ( arabil extravilan)
Sud drum HOREA (ferma Anghelescu)
CENTURA 216 (arabil extravilan)
ZADARENI (arabil extravilan)
dupa Gradiste (arabil intravilan)
dupa Gradiste (arabil intravilan)
ARAD/ARADUL NOU
TOTAL
Caracteristici
104.451/4,/5,/6,/7,/8,/9/10,/11,/12,/13
,/14,/15,/16,/17,/18,/19,/20,/21
104.451/27,/32,/52/74
104.451/75
cad 160707
222,1925/1
222,1925/2
222,1925/3
407,3104/20
407,3104/37
222,1930/1/30
94,350/2/17
216,1899/2/6
293,2350/4
293,2350/30
293,2350/33
328,2564/9
328,2564/13
203,1815/4
203,1815/6
S [mp]
Valoare Valoare
Valoare evaluata
evaluata evaluata
[lei]
[eur/mp] [lei/mp]
263.100
5,00
22,50
5.919.750,00
60.000
15.000
7.500
27.400
2.400
37.600
9.100
7.200
7.200
8.000
5.800
20.000
9.633
11.500
24.000
20.000
1.500
1.500
11.071
0,50
0,50
63,00
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
1,00
0,50
0,50
0,50
0,50
0,50
36,00
36,00
5,00
2,25
2,25
283,50
2,25
2,25
2,25
2,25
2,25
2,25
2,25
4,50
2,25
2,25
2,25
2,25
2,25
162,00
162,00
22,50
135.000,00
33.750,00
2.126.250,00
61.650,00
5.400,00
84.600,00
20.475,00
16.200,00
16.200,00
18.000,00
26.100,00
45.000,00
21.674,99
25.875,00
54.000,00
45.000,00
243.000,00
243.000,00
249.097,50
9.390.022,49
Comparativ cu valoarea contabila cumulata de 9.540.586 lei, diferentele din reevaluarea

terenurilor sunt in suma de -150.564 lei.
- Detinerile de actiuni la Romana Residence SA au fost reevaluate pe baza activului net al
societatii detinute, conform tabelului de mai jos . Comparativ cu valoarea contabila, de
1.999.000 lei (rezultata din participarea cu 99% din valoarea nominala la capitalul social),
rezulta o diferenta din reevaluare de +151.670 lei.
- Actiunile detinute la Imotrust SA (ticker BVB: ARCV) sunt inregistrate contabil la valoarea
neta de 1.134.278 lei, provenita din costul istoric de 6.440.603 lei, ajustat cu pierderi de
valoare stabilite la 31.12.2013 (pe baza pretului de piata) la valoarea de - 5.306.325 lei.
Desi detinerea este importanta (15% din capitalul social al emitentului), evaluatorul nu are
alte baza de evaluare decat valoarea de piata (aceasta fiind abordarea uzuala atat pentru
evaluarile detinerilor fondurilor de investitii, cat si pentru investitorii calificati), mai ales ca
emitentul ARCV are tunel de pret (limite superioara si inferioara, ceea ce inseamna ca
tranzactiile sunt frecvente). Consierand valoarea de piata la data de 14.04.2015, de 0,200
lei/actiune (valoare apropiata de media tranzactiior in ultimele 6 luni, care este de
0,019967lei), a rezultat o valoare a detinerii celor 64.083.500 actiuni Imotrust de 1.281.670
lei, adica o diferenta favorabila din reevaluare de + 147.392 lei.

pag. 24
________________________________________________________________________________
Bilan la
30.12.2014
[LEI]
Imobilizri Necorporale
Imobilizri Corporale
Imobilizri Financiare
Total Active Imobilizate
Stocuri
Creane
Investiii Termen Scurt
Casa i Conturi la Bnci
Total Active Circulante
Cheltuieli n Avans
Datorii Termen Scurt
Datorii Termen Lung
Total Datorii
Provizioane
Venituri n Avans
Capital Social
Prime de Capital
Rezerve din Reevaluare
Rezerve
Aciuni Proprii
Rezultat Aciuni Proprii
Rezultat Reportat
Rezultat
Repartizarea Profitului
Total Capitaluri
Romana
Rezidence
Development
SA
contabil
1.883
9.205.741
9.207.623
13.329.708
2.889.156
834.084
17.052.948
4.529.964
19.579.937
24.109.901
2.000.000
6.217
118.133
26.320
2.150.670
- Contul 331PIC PROD CURS PROIECT PE PIC reprezinta cheltuieli intreprinse de una
dintre absorbite cu autorizatiile, care nu mai sunt valabile. Valoarea de 238.933 lei a fost
anulata ca urmare a reevaluarii.
- Conturile de stocuri de apartamente, care au soldul cumulat de 3.939.467 lei, au fost
corectate cu valorile de realizare nete ale apartamentelor din blocul Via Romana, astfel:
4,50 lei/eur
Cost
Apartament productie
[lei]
A3
235.156
A8
250.392
A73
199.678
A74
233.113
A93
177.067
A98
155.819
B14
193.202
B17
292.315
B26
314.496
B32
196.393
B34
114.114
B42
169.490
B69
383.320
B70
296.785
B79
153.535
B80
153.535
B83
223.323
B84
197.734
3.939.466,69
Val. realizare
neta
[eur]
54.245,00
56.921,00
57.143,00
44.761,90
40.448,04
35.594,28
43.205,00
65.385,00
73.170,00
48.133,33
31.428,57
38.155,00
85.714,00
66.333,33
35.072,53
35.072,53
51.014,56
45.169,18
906.966,24
Val. realizare
neta
[lei]
244.102,50
256.144,50
257.143,50
201.428,55
182.016,20
160.174,25
194.422,50
294.232,50
329.265,00
216.599,99
141.428,57
171.697,50
385.713,00
298.499,99
157.826,37
157.826,37
229.565,50
203.261,31
4.081.348,09

pag. 25
________________________________________________________________________________
- Tot la capitolul stocuri este cuprins terenul din Gradiste, evaluat la 26 euro/mp. Acesta este
contabilizat la valoarea neta de 5.320.359 lei (6.669.964 lei valoare bruta - 1.349.605 lei
ajustari) si are o suprafata totala de 45.705,25 mp. Prin urmare, valoare de piata a
terenului este de 5.347.514 lei, rezultand un plus din reevaluare de 27.155 lei
- Diferenta totala din reevaluarea stocurilor este de -4.529 lei.
- Conturile de clienti incerti (cont 4118, in total 122.252 lei) au fost corectate cu suma de 9.746 lei, diferenta fiind deja inregistrata in contabilitate (cont 491 AJUST PT DEPREC
CREANTE CLIENT).
Alte corectii nu au fost necesare, pentru ca emitentul si-a inregistrat majoritatea activelor la
valoarea justa, cu ocazia situatiilor financiare la 31.12.2013.
Activul net corectat este prezentat detaliat in tabelul urmator:
Bilan la 31.12.2014
[lei]
Contabil
IMOBILIZRI NECORPORALE
IMOBILIZRI CORPORALE
9.613.500
IMOBILIZRI FINANCIARE
3.158.228
ACTIVE IMOBILIZATE - TOTAL
12.771.728
STOCURI
9.540.942
CREANE
49.440.069
INVESTIII PE TERMEN SCURT
CASA I CONTURI LA BNCI
918.410
ACTIVE CIRCULANTE - TOTAL
59.899.421
CHELTUIELI N AVANS
DATORII TERMEN SCURT
19.101.812
DATORII TERMEN LUNG
10.882.369
TOTAL DATORII
29.984.180
PROVIZIOANE
510.676
VENITURI IN AVANS
CAPITAL SOCIAL
3.202.710
PRIME DE CAPITAL
21.747.526
REZERVE DIN REEVALUARE
8.477.391
REZERVE
30.938.031
Aciuni proprii
-5.014.880
Ctiguri/Pierderi legate de instrumentele de capitaluri proprii -3.536.069
REZULTAT REPORTAT
-12.378.874
REZULTATUL EXERCIIULUI FINANCIAR
-1.259.544
Repartizarea profitului
CAPITALURI PROPRII - TOTAL
42.176.292
Diferene
Evaluat
-150.564
4.149.270
3.998.706
-4.529
-9.746
9.462.936
7.307.498
16.770.433
9.536.413
49.430.323
-14.275
918.410
59.885.146
510.676
510.676
-510.676
3.984.431
5.014.880
3.536.069
-8.550.949
3.984.431
Obs.
Terenuri
Act. proprii+Imotrust
Apartamente+Teren
Clienti incerti
19.612.487 Provizioane proces

10.882.369
30.494.856
Inregistrate ca datorii
3.202.710
21.747.526
12.461.822
30.938.031
La valoarea evaluata
Pierdere inregistrata
-20.929.823
-1.259.544
46.160.723
Valoarea activului net corectat este de 46.160.723 lei, corespunzand unei valori unitare
de 36,0325 lei/actiune.
3.4. ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
Standardele de evaluare prevad urmatoarele, in ceea ce priveste reconcilierea valorilor:
Nu este acceptabil stabilirea valorii ntreprinderii prin media aritmetic sau media ponderat a
dou sau mai multe valori obinute din aplicarea unor abordri sau metode diferite de evaluare,
cu excepia cazurilor n care legea impune n mod explicit efectuarea unei medii a valorilor.,
conform Ghidului Metodologic de Evaluare GME 600 Evaluarea ntreprinderii.

pag. 26
________________________________________________________________________________
In cazul aplicarii Legii 151/2014 (cazul de fata), evaluatorul trebuie sa respecte prevederile art.
134 din Legea 31/1990, modificata si republicata, care stipuleaza ca:
Preul pltit de societate pentru aciunile celui ce exercit dreptul de retragere va fi
stabilit de un expert autorizat independent, ca valoare medie ce rezult din aplicarea a
cel puin dou metode de evaluare recunoscute de legislaia n vigoare la data evalurii.
Prin urmare, evaluatorul a decis sa selecteze valoarea propusa prin media dintre
valoarea rezultata din abordarea prin cost (36,0325lei/actiune) si cea prin compartie cu
media tranzactiilor pe ultimele 6 luni (15,7924 lei/actiune), rezultand o valoare finala de
25,91 lei/actiune, conform tabelului urmator:
Valori evaluate
Val. Nominal (Capital social)
Val. Contabil
Abordarea prin multiplicatorul P/BV
0,90
Activ net corectat (ANC)
Capitalizare bursier (valoare de pia curent) Rasdaq
Medie tranzacionare (BVB)
Rasdaq
Valoarea final propus
Total
[lei]
3.202.710
42.176.292
37.958.663
46.160.723
12.170.298
20.231.437
33.196.080
Unitar
[lei/aciune]
2,5000
32,9223
29,6301
36,0325
9,5000
15,7924
25,91
Obs.
31.12.14
21.01.15
31.12.14
08.04.15
6 luni
ANC+BVB
4. ANEXE
4.1. Calificarile evaluatorului
Evaluatorii ndeplinesc cerinele adecvate de calificare, experien profesional i asigurare:
FLORICA LUCA, este inginer mecanic, membru titular ANEVAR cu LEG. 13701,
evaluator ANEVAR pe seciunile: ntreprinderi, proprieti imobiliare i bunuri mobile (EI,
EPI, EBM) si tutore ANEVAR pe sectiunea EPI; este nscrisa n programul de pregtire
continu al ANEVAR. Are asigurare de raspundere profesionala valabila pentru anul 2015,
conform CERTIFICAT NR. 7874/ian. 2015 emis de catre societatea ALLIANZ TIRIAC
ASIGURARI SA; este EXPERT TEHNIC JUDICIAR in specializarile: Evaluarea
proprietatilor imobiliare si Evaluari bunuri mobile economie, Autorizatia Nr. 32618072014
Seria 670714103313062014

pag. 27
________________________________________________________________________________
4.2 Planul de amplasament (identificare pe Google Earth)

AMPLASAMENT TEREN VLADIMIRESCU

pag. 28
________________________________________________________________________________
AMPLASAMENT TEREN ORADEA

pag. 29
________________________________________________________________________________
ZONE DE AMPLASARE TERENURI ARABILE IN ARAD
4.3 Date despre vanzari si cotatii

Metoda comparatiilor de piata utilizeaza analiza comparativa: estimarea valorii de piata se face
prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand aceste proprietati cu cea
care trebuie evaluata. Diferiti parametrii ai valorii pot fi astfel obtinuti, folosind tehnici
comparative, cum ar fi metoda comparatiei directe ce ofera un model determinist pentru
corectiile ce trebuie facute preturilor de vanzare a proprietatilor comparabile.
Aceasta metoda presupune analizarea proprietatii si compararea ei cu proprietati care s-au
vandut recent sau cu oferte de vanzare, pentru care se cunosc preturi de cotatie sau oferte de
pret. Sunt folosite date despre proprietati comparabile, iar comparatiile sunt realizate pentru a
demonstra pretul probabil pentru care s-ar vinde proprietatea, dac se ofer pe piata.
Metoda s-a aplicat la teren.
Calculele se regasesc in continuare:
Elementul de comparatie
Teren de evaluat
A - ID:
www.multecase.ro
Pretul de ofertare (EUR/mp)
13
Drepturi de proprietate transmise
integral
Pret corectat (EUR/mp)

Conditii de finantare
independent
C - ID:
www.tocmai.ro
12
integral
13
la piata
Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii)

Conditii de vanzare
B - ID: www.terenarad.ro
19
integral
12
19
la piata
la piata
la piata
la zi, oferta
la zi, oferta
la zi, oferta
independent
independent
independent
Corectie pentru conditii de vanzare (%)
-10%
-10%
Corectie pentru conditii de vanzare
-1.3
-1.2
-1.9
11.7
10.8
17.1
Cheltuieli imediate
Corectie pentru cheltuieli imediate
nu
nu
nu
-10%
nu
11.7
10.8
17.1

pag. 30
________________________________________________________________________________
Localizare fata de centru si fata de

strazile principale
Vladimirescu, DN 7, zona
comerciala, conform PUG
Vladimirescu
Vladimirescu , zona
periferica, zona garii
Vladimirescu , DN
7
Corectie pentru localizare (%)
5%
0%
12
11
17
30000
10000
4800
-10%
-15%
-20%
-1.2285
-1.62
-3.42
11
14
intravilan, acces din

strada asfaltata, forma
plana, front stradal 20 ml

DN 7, forma plana,
front stradal 28 ml
la DN7

strada asfaltata, forma
plana, front stradal 40
ML
Corectie (EUR/mp)
Suprafata (mp)
263100
Corectie pentru suprafata (%)

Corectie (EUR/mp)
Caracteristici fizice
acces din drum de

exploatare si drum betonat,
plan, front stradal cca. 300
ml la drum de exploatare si
cca. 210 ml la strada
betonata
Corectie pentru acces (%)

Corectie pentru acces
-10%
-20%
-20%
-1.836
-2.736
Corectie pentru topogarfie (%)
10
11
0%
0%
0%
Corectie pentru topogarfie
10
11
10%
10%
0%
11
11

Corectie pentru front stradal (%)
Corectie pentru front stradal
plan
plan
plan

0%
Echipare teren ( utilitati)

Corectie pentru echipare teren
(EUR/mp)
plan
0%
0%
11
stradal curent electric si
apa, peste DN 7 retea gaz
si fibra optica
0%
-1.10565
Forma
Vladimirescu , zona
periferica
utilitatile stradal
utilitatile stradal
11
utilitatile stradal
- curent electric
1.30 - stradal, la cca. 20 m
1.30
1.30
1.30
- apa curenta
1.30 - stradal, la cca. 20 m
1.30
1.30
1.30
- gaz metan
2,00 - nu
2.00
2.00
2.00
- canalizare
1.30 - nu
1.30
1.30
(5.90)
(4.60)
(5.90)

caracteristici econimice
Corectie totala neta (% din pret de
vanzare/oferta)
Pret corectat (EUR)
Utilizare
similare
industriala, comerciala
similara
0
5
nu
Corectia totala bruta (% din pret de

vanzare/oferta)
Valoare de piata a terenului de
evaluat (EUR/mp)
1,315,500
nu
nu
nu
Corectia totala bruta
0
5
similara
0
Corectei pentru componente non

imobiliare

evaluat (EUR)
0
3
similara
Pret corectat (EUR)
5
similare
0
5
Corectie pentru utilizare
Componente non imobiliare
3
similare
0
3
0
5
11
10
14
101%
109%
102%

pag. 31
________________________________________________________________________________
A - ID:
www.casadex.ro
Teren de evaluat
0.5
integral
la piata
Conditii de vanzare
independent
0.7
la piata
la piata
la zi, oferta
la zi, oferta
la zi, oferta cumparare
independent
independent
independent
-15%
-15%
(0.08)
(0.11)
0.4
nu
nu
Corectie pentru cheltuieli imediate
0
0.4
Mandruloc,
extravilan
11500
10000
0%
0%
direct, plan, front

stradal la DN 7
0%
plan
Corectie pentru forma (%)

Corectie pentru forma
-0.1
plan
0%
0%
0%
0.5
Corectie caracteristici economice
Pret corectat (EUR)
0.4
utilitatile stradal
Corectie pentru echipare teren (%)

-
0
0.4
plan
utilitatile stradal
0%
0.5
0.4
utilitatile in zona
0
0.4
-20%
0.4
plan
0%
0.6
-20%
-0.045
0.4
0%
0.5
-10%
0.6
direct, plan, front stradal la

DN
0%
0
0.5
0.5
direct, plan, front

stradal la DN 7
0.6
0%
0.5
Forma
0.5
0%
Corectie (EUR/mp)
0.6
15000
Caracteristici fizice
0%
0.5
direct, plan, front stradal

la drum de exploatare de
cca. 18,5 ml
Vladimirescu, extravilan
0%

15000
0.45
Corectie (EUR/mp)
0.6
10%
Suprafata (mp)
0.45
nu
-10%
(0.05)
0.6
nu

strazile principale
0.5
la piata

(%)
Cheltuieli imediate
0.5
integral
0.5
Conditii ale pietei ( data

ofertei/vanzarii)
C - ID: www.aradimobiliare.ro
0.7
integral

B - ID: www.tocmai.ro
0.4
similare
fara utilitati
0%
10%
0.5
0.4
similare
similare
0
0.4
0
0.5
0
0.4

pag. 32
________________________________________________________________________________
Utilizare
posibil de introdus
in intravilan
arabil in extravilan
nu

(%)
(EUR/mp)
caracteristici economice
0
0.5
0.23
0
0.5
0.22
49%

evaluat (EUR/mp)
Acces, forma, relief

(%)
nu

vanzare/oferta)
Localizare fata de centru si fata

de strazile principale
Corectie (EUR/mp)
Suprafata (mp)
Corectie (EUR/mp)
0.49
nu
0.4
0.04
0.5
nu

Drepturi de proprietate
transmise
ofertei/vanzarii)
Conditii de vanzare
Corectie pentru conditii de
vanzare (-10%, EUR)
0.36

imobiliare
pasune
(0.02)
Pret corectat (EUR)

arabil in extravilan
38%
40%
0.5
Teren de evaluat
A - ID: www.imobiliare.ro
B - ID:
www.imobiliare.ro
C - ID: www.imobiliare.ro
100
integral
194
integral
46
integral
100
194
46
la piata
la piata
la piata
la piata
independent
la zi, oferta
independent
la zi, oferta
independent
la zi, oferta
independent
Oradea, Calea
Borsului, zona
Kaufland
7500
acces direct, forma

plana, front stradal
cca. 100 m la
Calea Borsului
-10
90
-19.4
174.6
-4.6
41.4
Oradea, zona centrala,

mai buna
-10%
-9
81
73000
10%
8.1
89
Oradea, zona centrala,

mai buna
-20%
-34.92
140
4122
-10%
-13.968
126
Oradea, Calea Borsului, mai

slab
10%
4.14
46
8750
0%
0
46
acces direct, forma plana,

4 fronturi stradale
-20%
(17.82)
71
71
acces direct, forma

plana, front stradal 70 ml
la sosea
0%
126
126
acces direct, forma plana,

front stradal 44 ml la strada
asfaltata
0%
46
46
utilitatile pe teren
71
20%
-
9.11
126
55
utilitatile in zona
0%
0%
0%
0
71
0
126
15
70
similare
similare
similare
Corectiepentru caracteristici
economice (%)
Corectiepentru caracteristici
economice (EUR)

pag. 33
________________________________________________________________________________
Pret corectat (EUR)
Utilizare
Pret corectat (EUR)
71
industrial,
comercial
126
comercial
70
rezidential, comercial
industrial, comercial
71
nu
nu
corectie constructii pe teren:

post trafo si 3 stalpi curent
electric medie tensiune
Valoare de piata a terenului
de evaluat (EUR)
70
nu
Corectei pentru componente

non imobiliare
Pret corectat (EUR)
Corectia totala bruta (% din
pret de vanzare/oferta)
Valoare de piata a terenului
de evaluat (EUR/mp)
126
nu
71
126
70
45
68
33
45%
35%
71%
126
-50%
63
TEREN ARABIL EXTRAVILAN FARA FRONT STRADAL

A - http://www.olx.ro
B - www.terenarad.ro - 9645
B - www.terenarad.ro - 9599
integral
integral
Teren de evaluat

5
la piata
Conditii ale pietei ( data ofertei/vanzarii)

Conditii de vanzare
independent
la piata
la zi, oferta
la zi, oferta
la zi, oferta
independent
independent
independent
-10%
Corectie pentru conditii de vanzare, piata,

finantare (EUR/mp)
(0.45)
4
Arad, zona de
centura
(1.22)
arabil in extravilan,
acces pe drum de
exploatare, plan, front
stradal la DJ
-20%
-20%
(0.29)
3
acces pe drum de
exploatare, plan, front
stradal la DJ
-30%
arabil extravilan, direct,

plan, front stradal 18,3 m
la DN 7
0%
(0.36)
1
1
-
1
0%
acces pe drum de
exploatare, plan, fara
front stradal
(0.45)
0%
Corectie (EUR/mp)
-20%
-20%
(0.36)

1
2
Arad, Calea
Curticiului, aproape
de centura
Arad, zona Iratos

0%
Corectie (EUR/mp)
-10%
(0.25)
Arad, zona de centura
-10%
(0.20)
Suprafata (mp)
la piata
Corectie pentru conditii de vanzare, piata,

finantare (%)
Localizare fata de centru si fata de strazile

principale
la piata
-20%
-20%
(1)
1
-20%
(0,2)
(0,3)

pag. 34
________________________________________________________________________________
2
fara utilitati
utilitatile in zona
fara utilitati
fara utilitati
Corectie pentru echipare teren (%)

(1.00)
Corectie pentru caracteristici economice
(%)
Corectie pentru caracteristici economice
(EUR)
similare
similare
similare
0%
0%
Pret corectat (EUR)
1
Agricol
Utilizare
Agricol
agricol
Agricol
Pret corectat (EUR)

imobiliare
nu
255%
Teren de evaluat
A - www.imobiliare.ro
integral
117%
117%
la piata
Conditii de vanzare
independent
29
integral
29
la piata
la zi, oferta
la zi, oferta
la zi, oferta
independent
independent
independent
-10%
(2.30)
(2.90)
21
0%
-
4500
0%
0%
0
36
direct, plan, front stradal 25

ml al strada asfaltata
10%
2.57
1,200
31
direct, plan, front stradal

26 ml al strada asfaltata
36
26
acces direct, forma

plana, front stradal la
DN Arad - Oradea
31
1,500
0%
5
26
Corectie (EUR/mp)
36
10%
5.00
1500
(4.00)
Arad, Gradiste,
similar
Arad, Gradiste, mai slab
0%
-10%
26
Arad, Gradiste, mai slab

Corectie (EUR/mp)
40
la piata
-10%
Arad, Gradiste, arabil

intavilan
40
integral
la piata
Corectie pentru conditii de vanzare,

piata, finantare (%)
Corectie pentru conditii de vanzare,
piata, finantare (EUR/mp)
Cwww.imobiliare.ro
B - www.imobiliare.ro
23
ofertei/vanzarii)
Corectie pentru acces (EUR/mp)
23
Suprafata (mp)
nu

strazile principale
nu

vanzare/oferta)
Valoare de piata a terenului de evaluat
(EUR/mp)
nu
acces direct, forma

plana, front stradal la
DN Arad - Oradea
50 ml
10%
3.11
0%
-

pag. 35
________________________________________________________________________________
28

0

utilitatile stradal
utilitatile in zona
2
36
36
similare
0%
36
36
nu
nu
36
36
18
36
13
49%
54,000
36
nu
36
36
rezidential
-
36
rezidential
nu
36
rezidential

vanzare/oferta)
evaluat (EUR/mp)
evaluat (EUR)
utilitatile stradal
similare
Pret corectat (EUR)
0.0
36

imobiliare
similare
rezidential
0%
34
Pret corectat (EUR)
0
36
36
Corectie pentru caracteristici
economice (%)
Corectie pentru caracteristici
economice (EUR)
Utilizare
utilitatile in zona
0%
34
34
36.0
-
28
34
4
36%
11%

Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare Arcvia Minerva Sa Legea 151

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE SI AL CONCLUZIILOR IMPORTANTE

SOCIETATEA COMERCIALA ARCVIA MINERVA SA

STABILIREA VALORII DE PIATA A ACTIUNILOR SOCIETATII

LUCA FLORICA, EVALUATOR AUTORIZAT ANEVAR,

Valoarea final propus

ANALIZA REZULTATELOR SI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

DECLARATIA DE CONFORMITATE, CERTIFICAREA EVALUATORULUI.

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Evaluatorul nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in

Baza evaluarii o constituie STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE (IVS),

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

1.1 IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE:

Acest Raport de evaluare a fost elaborate avand la baza informatiile

In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii cunoscuti

Evaluatoul a obtinut informatii, estimari si opinii de la surse pe care le

Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidente privind

Se presupune ca au fost sau pot fi obtinute sau reinoite toate autorizatiile,

Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe

Evaluatorul nu isi asuma respensabiltatea pentru factorii economici sau

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare

Raportul de evaluate este valabil in conditiile economice, fiscal, juridice si

Obiectul evaluarii il reprezinta SC ARCVIA MINERVA SA. Scopul evaluarii este

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

1.3 DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

1.9 RISCUL EVALUARII

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

2.1. DESCRIEREA GENERALA A SOCIETATII

2.1.1. Date de identificare

Arad, Bdul. Revolutiei, nr. 55, et. 1, ap. 4

Cod Unic de Inregistrare:

Domeniul principal de activitate :

4110 - Dezvoltare (promovare) imobiliara

Capital social actual:

Valoarea nominala a actiunii:

Numar total de actiuni:

Structura actuala a actionariatului:

2.1.2. Istoric si descriere

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

2.2. DIAGNOSTIC JURIDIC

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

2.2.2.3. Alte imobilizari

2.3. DIAGNOSTIC RESURE UMANE

2.4.DIAGNOSTICUL MANAGEMENTULUI SI STRUCTURII ORGANIZATIONALE

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Activitatea de dezvoltari imobiliare se desfasoara prin societati fiice, SPV-uri (Special

2.5. DIAGNOSTIC OPERATIONAL

2.6. DIAGNOSTIC COMERCIAL

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Blocul Via Romana, Arad

Romana Residence, Arad

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Analiza financiara cuprinde sistematic analiza activul intreprinderii, analiza pasivului

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

2.7.2. Analiza fluxurilor

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

Raport de evaluare a societatii comerciale ARCVIA MINERVA SA

3. EVALUAREA ARCVIA MINERVA SA