Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Către,
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România
1
RAPORT DE EVALUARE PENTRU IMPOZITARE
Evaluator
Ec. Dan Valeriu Mitea
Membru Stagiar ANEVAR
2
Cuprins :
1. Introducere ........................................................................................................................ 4
1.1. Fișă înregistrare în BIF - Anexa 1- GEV 500 .............................................................. 4
1.2. Sinteza Raportului de Evaluare .................................................................................. 6
1.3. Certificarea Evaluatorului .......................................................................................... 8
2. Termenii de referință ai evaluării ....................................................................................... 9
2.1. Identificarea și competența evaluatorului.................................................................... 9
2.2. Identificarea clientului și a oricăror utilizatori desemnați ............................................. 9
2.3. Scopul evaluării .......................................................................................................... 9
2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate. ............ 9
2.5. Tipul valorii ................................................................................................................. 9
2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului ............................................................ 9
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ............................................... 10
2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea .......................... 10
2.9. Ipoteze și ipoteze speciale ....................................................................................... 10
2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare ............................................................ 11
2.11. Declararea conformității cu SEV ............................................................................. 12
2.12. Descrierea raportului .............................................................................................. 13
3. Prezentarea datelor......................................................................................................... 13
3.1. Date despre aria de piață, vecinatăți și localizare ..................................................... 13
3.2. Descrierea situației juridice....................................................................................... 14
3.3. Descrierea terenului ................................................................................................. 14
3.4. Descrierea construcțiilor ........................................................................................... 14
3.5. Istoricul proprietății subiect ...................................................................................... 17
3.6. Date privind impozitele și valorile de impozitare ....................................................... 17
4. Analiza pieței imobiliare .................................................................................................. 17
5. Evaluarea clădirilor.......................................................................................................... 18
5.1. Estimarea valorii terenului ........................................................................................ 18
5.2. Abordarea prin piață ................................................................................................. 18
5.3. Abordarea prin venit ................................................................................................. 18
5.4. Abordarea prin cost .................................................................................................. 19
6. Rezultatele evaluării ........................................................................................................ 22
Anexe ................................................................................................................................. 24
Extras CF ........................................................................................................................ 24
Releveu ........................................................................................................................... 30
Anexa 1- Valoare reconstructie – catalog 1964 ............................................................... 31
Anexa 4- GEV 500 .......................................................................................................... 32
3
1. Introducere
4
5
1.2. Sinteza Raportului de Evaluare
Amplasament
Imaginea exterioară a
proprietății
Drepturi de
Ipoteza dreptului deplin de proprietate.
proprietate evaluate
Data inspecției/ 28.08.2019
Data evaluării 31.12.2018
SPAȚIU COMERCIAL aflat în patrimoniul clientului la data de
Tipul proprietății
31.12.2018
Adresa proprietății Sibiu, Șoseaua Alba Iulia nr. 53. Bloc 5 Turnișor
6
Situația / utilizarea
SPAȚIU COMERCIAL
actuala a imobilului
ANUL PIF 1980
ANUL RK -
ANUL EXTINDERII/
MODERNIZĂRII
ISTORIC
SPAȚIU COMERCIAL
UTILIZARE
Regim de înalțime P din S+P+6E+M
Construcții Suprafața construită – 151 mp
Suprafața utilă – 122 mp
Valoare veche de
173.787 LEI
impozitare
Rezultatul evaluării
185.988 LEI
Data 31.08.2019
7
1.3. Certificarea Evaluatorului
Referință : Proprietatea imobiliară Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud.
Sibiu -CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu Nr. Cadastral 102761-C1-U6
Subsemnatul Mitea Dan- Valeriu în calitate de membru stagiar ANEVAR declar urmatoarele
:
- Sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.
- În limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că afirmațiile prezentate şi
susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte.
- Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate
şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizate opiniile şi concluziile mele personale,
fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
- Nu am niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influentă legată de părțile
implicate.
- Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele
din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de ANEVAR
(Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România).
- Onorariul nu depinde de niciun acord , angajament sau ințelegere care să confere un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare sau pentru declararea în
raport a unei anumite valori sau interval de valori.
- A fost respectat Codul de etica al ANEVAR
- Proprietatea a fost inspectată personal de catre membrul stagiar în prezenta
proprietarului
- În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici
unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.
8
2. Termenii de referință ai evaluării
9
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
- Cu ocazia inspecției proprietății evaluate , a fost asigurat accesul și au fost
vizualizate toate componentele acesteia , cu excepția părților care prin natura lor sunt
ascunse sau ne-vizibile.
- În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă , precum și a
celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante.
- Au fost preluate de la proprietar informatii referitoare la proprietatea evaluată
(caracteristici fizice, vârsta, modernizări, extinderi, istoric exploatare, incidente care ar putea
să aflecteze uzura fizică precum și alte informații relevante pentru prezentul raport de
evaluare), au fost analizate schitele existente și s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării.
- A fost prezentată evaluatorului ANEXA 1 – Declarația contribuabilului privind
clădirile supuse evaluării pentru impozitare la data de 31.12.2018, semnată de contribuabil.
- În relizarea analizelor , judecăților și calculelor din prezentul raport , evaluatorul a
avut acces la toate informațiile necesare.
10
tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem
exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate și acest raport nu trebuie
înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a
proprietăţii și nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale
construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente.
Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în
mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii.
o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza
selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii
proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare
au fost rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;
o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-
a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau
documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului . Acest
raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.
o Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au
fost preluate din descrierea proprietăţii de catre contribualbil; evaluatorul nu are
calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele,
planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu
se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.
o Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de
încredere si nu isi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a
fi incorecte;
o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a
acestuia;
o Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris
prealabil al evaluatorului;
o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi și orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara
cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
Nu au fost formulate ipoteze speciale
11
2.11. Declararea conformității cu SEV
Ca evaluator declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în concordanță
cu reglementările Standardelor ANEVAR 2018 si cu ipotezele cuprinse în acest raport.
Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și niciun interes actual sau în viitor față
de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe
solicitarea obținerii unei anumite valori , solicitare venită din partea clientului sau a altor
persone care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de
satisfacerea unei asemenea solicitări.
În aceste condiții, subsemnatul , în calitate de evaluator , îmi asum responsabilitatea pentru
datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
De asemenea, evaluatorul declară faptul că a respectat Codul de etica al profesiei de
evaluator autorizat.
12
2.12. Descrierea raportului
Prezentul raport este unul explicativ ( cuprinzând 6 capitole și anexe ) fiind descrise opiniile
și concluziile evaluatorului în privința valorii de impozitare estimate. Prezentul raport de
evaluare a fost realizat în concordanța cu reglementările Standardelor de evaluare ANEVAR
2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale cuprinse în raport. Valoarea de impozitare a clădirii
a fost determinată în concordanță cu standardele aplicabile ținându-se cont de scopul pentru
care s-a solicitat evaluarea , respectiv
- SEV 100 Cadrul general
- SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării
- SEV 102 Implementare
- SEV 103 Raportare
- SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor
În cadrul procedurii de evaluare au fost parcurse mai multe etape , dupa cum urmează :
- Documentarea cu o serie de informații furnizate de client.
- Inspecția proprietății imobiliare ocazie cu care au fost realizate și o serie de
fotografii.
- Stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării
raportului.
- Stabilirea tipului de valoare estimată în acest raport.
- Analizarea informațiilor culese și interpretarea rezultatelor obținute.
- Aplicarea metodei/metodelor de evaluare oportune pentru determinarea valorii.
- Analiza valorilor obținute prin raționament profesional și prin prisma criterilor de
adecvare a metodelor, preciziei,cantității și calității informațiilor utilizate.
- Estimarea valorii de impozitare în urma aplicării abordării considerată adecvată.
3. Prezentarea datelor
13
transport în comun , și câteva sedii de firmă .
14
La interior clădirea este structurată pe un singur nivel – parter. Suprafața utilă totală
de 122 mp se compune din spațiu comercial în suprafață de 82,06 mp , un birou de 19,58
mp , două grupuri sanitare în suprafață de 6,05 mp , două holuri în suprafață de 7,45 mp și
două magazii în suprafață de 7,69 mp .
Compartimentările interioare sunt din zidărie , pardoselile din plăci mozaicate și gresie ,
tencuielile sunt gletuite și zugrăvite cu vopsea lavabilă ( tencuielile și zugravelile sunt
deteriorate și trebuie refăcute) .
15
Instalația electrica este realizată din conductori din cupru cu învelis din PVC, introduși în
tuburi copex care sunt lipite de caramida și peste care s-a aplicat tencuială.
Racordul instalației de apă la rețeaua de distribuție a orașului se face prin țevi
polipropilenice, traseul interior este tot din astfel de țevi, iar evacuarea apelor menajere se
face prin burlane propilenice către canalizarea localității. Legăturile la instalațiile sanitare
sunt făcute prin racorduri flexibile.
Spațiul dispune de o centrală termică proprie alimentată individual cu gaze naturale de la
rețeaua localității.
Evaluarea se bazează pe ipoteza că toate lucrările de construcții au fost realizate în mod
satisfăcător în conformitate cu standardele românești în vigoare la data construirii și cu toate
codurile de practică relevante.
16
Concluzii privind construcţia: Având in vedere că imobilul evaluat a fost dezvoltat in
anii 1985, acesta respecta standardele actuale de construire, nefiind identificate sub
sau supra dimensionări, şi nefiind identificate restricţii privind accesul şi utilizarea în
bune condiţii a proprietăţii aşa cum aceasta este dezvoltată în prezent.
Piața este mediul în care proprietățile imobiliare sau bunurile și serviciile, sunt schimbate
între cumpărători și vânzători prin mecanismul prețurilor.
Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală
înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul
obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață, la
data evaluării. Pentru a avea o influență asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să
aibă acces la acea piață. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua.
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în
scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc
pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică
iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de
vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori
ridicate, care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie
sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de
muncă și pot să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi
dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.
Judeţul Sibiu este situat in centrul ţării, este invecinat de județele Alba, Argeș, Brasov,
Mures si Valcea si are o populatie de 397.322 locuitori. Municipiul Sibiu este situat în partea
de sud a judetului Sibiu și are o populație de 147.245 locuitori conform datelor furnizate de
INS cu ocazia recensământului populației din luna octombrie 2011. Orașul este racordat la
reţeaua feroviară, are un aeroport modern și este amplasat pe o zonă colinară la intersecţia
masivului Făgăraş cu munții Cindrelului. Comuna Șelimbăr este situată în imediata apropiere
a Municipiului Sibiu ( la 5 Km ) pe Drumul European E68.
Orașul Sibiu este în dezvoltare și expansiune urbanistică, de asemenea și zonele
învecinate, limitrofe sunt în dezvoltare.
Pentru identificarea pietei imobiliare specifice imobilului evaluat, s-au luat in calcul urmatorii
factori:
a) Tipul proprietatii analizate: Spațiu comercial (parte din clădire)
b) Caracteristicile proprietatii: Spatii comerciale situate la parter de bloc;
c) Aria pietei definite din punct de vedere geografic este o piață urbană din zona de nord a
Mun. Sibiu, jud. Sibiu.
17
Proprietatea subiect fiind un Spațiu comercial (parte din clădire), piața specifică proprietății
este cea a proprietăților comerciale situate în zona de nord a Mun. Sibiu, mai specific
cartierul Turnișor.
NOTĂ: Având in vedere faptul că terenul aferent construcției este in indiviziune,
precum si faptul ca nu sunt informatii certe, transparente și rezonabile asupra
tranzactionarii si/sau inchirierii unor cote indivize, în concordanță cu GEV 500-
Determinarea valorii impozabile a clădirilor- singurele abordări in evaluare
recomandate in aceste cazuri sunt cele conform Standardelor de evaluare bazate pe
cost, astfel incât nu se considera necesară realizarea unei analize de piață pentru
prezenta cladire.
5. Evaluarea clădirilor
18
5.4. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizică
şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire şi
costul de reconstruire - şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în
aplicarea acestei abordări.
Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de
reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest cost.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse
credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale
activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale şi al utilizării în condiţii
normale, care se concretizează întro pierdere de valoare.
Deprecierea funcțională este o pierdere de valoare cauzată de supradimensionare, de
deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri care diminuează confortul.
Atunci când se utilizează costul de înlocuire nu este cazul să se determine depreciere
funcțională. În cazul utilizării costului de reconstruire la clădirile monument istoric sau
cultural, deprecierea totală este costul de restaurare și nu este cazul să se determine
depreciere funcțională. În situația în care evaluatorul, în caz excepțional, consideră și o
depreciere funcțională pe care o adaugă la deprecierea fizică, acest fapt trebuie argumentat
și documentat în mod relevant și complet.
Pentru determinarea costului de nou evaluatorul a apelat la costul de înlocuire brut. Aceasta
valoare s-a stabilit pe baza documentelor primite de la client, a inspecţiei și a informaţiilor
deţinute de către evaluator, parcurgându-se urmatoarele etape:
19
Coef.
Suprafa corecţi
Cost Indici
ţă Total e Coef.
catalog actualiz Cost total
Ac / cost distanţ corecţie
Nr. Denumire (euro/ are (euro)
Adc (euro) ă de manoperă
Crt. / Simbol mp) 2018
(mp) transp
ort
D E
A B C=AxB F=CxDxE
1,003 1,036
Infrastructură CIN Schiopu Infrastructura magazin cu H=3,5 m la parter de bloc de tip P+8E pag 110
7CPSM35
1 151,00 60,6 9.150,6 1,003 1,036 1,1295 10.739,8
08E
Total 10.739,8
Suprastructură /
Structură CIN Schiopu - Suprastructura magazin cu H=3,5 m la parter de bloc de tip P+8E pag 110
7CPPM35
1 151,00 290,3 43.835,3 1,003 1,036 49.121
08E 1,0784
Total 49.121
Terasa necirculabilă CIN Schiopu - Terasa necirculabila magazin situat la parter de bloc tip P+8E pag 110
1 INVTIG 65,00 11,4 741,0 1,003 1,036 1,0305 793
Total 793
Finisaj CIN Schiopu - Finisaj obisnuit magazin pag 110
1 FSUMAG 151,00 235,7 35.590,7 1,003 1,036 0,8187 30.278
Total 30.278
Instalţii electrice
CIN Schiopu - instalații electrice pag 110
funcţionale
1 ELMAG 151,00 105,3 15.900,3 1,003 1,036 0,8035 13.276
Total 13.276
Instalaţie sanitară CIN Schiopu - instalație sanitară pag 110
1 SAMAG 151,00 28,0 4.228,0 1,003 1,036 0,8959 3.936
Total 3.936
Instalaţie de încălzire CIN Schiopu - instalație de încălzire pag 110
1 INMAG 151,00 17,5 2.642,5 1,003 1,036 0,9427 2.589
Total 2.589
Fațadă CIN Schiopu - finisaj termosistem la fațadă- anexa1 pag 211
FTERMO5 143,0 38,6 5.519,8 1,003 1,036 1,0000 5.735,7
20
Deprecierea fizică va fi estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2 -
GEV 500 Estimarea deprecierii fizice, precum şi metoda de calcul a vârstei efective, având
în vedere modernizările/ extinderile aduse clădirii supuse evaluării.
Conform acestei metodologii etapele ce trebuie parcurse sunt:
1. Stabilirea subgrupei, a clasei și a subclasei în care se încadrează clădirea, a structurii
constructive, a mediului de folosință, a stării tehnice și vârstei efective (durata de viață
consumată) pe baza Tabelelor 1-20 aferente Anexei 2.
2. Determinarea vârstei efective a clădirii prin una din următoarele două variante:
a) dacă vârsta efectivă coincide cu vârsta cronologică (vechimea) și este cea
declarată de către proprietar și preluată din procesul verbal de recepție finală a clădirii, din
certificatul energetic aferent acesteia sau din extrasul de carte funciară, se vor utiliza
tabelele prezentate anterior.
b) dacă s-au făcut adăugiri (extinderi și/sau modernizări) la clădire după punerea în
funcțiune a acesteia, vârsta efectivă se va calcula ca medie ponderată, utilizând una din
următoarele tehnici: - considerând costul de nou la data evaluării drept cheie de ponderare;
- considerând aria desfășurată construită drept cheie de ponderare
dacă extinderea este același tip de construcție.
Nota: Se vor considera numai acele lucrări de extindere / modernizare care au dus la
creșterea duratei de viață a clădirii sau la creșterea capacității de exploatare.
21
In cazul clădirii subiect s-au parcurs urmatoarele etape, astfel:
1. Cladirea subiect se încadrează îin -tabelul nr. 12 – SUBGRUPA 1.5.2.1. – Clădiri
comerciale pentru depozitare – comercializare și distribuție; magazine;
2. Având in vedere starea tehnică a clădirilor, de lucrările de întreținere și de reparații
curente, la timp și în condiții acceptabile, după punerea în funcțiune a acesteia, vârsta
efectivă este aceeasi cu vârsta cronoligica.
6. Rezultatele evaluării
Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implică selecția unei valori dintre cele
determinate prin aplicarea mai multor abordări în evaluare. Nu este admisă stabilirea valorii
proprietății imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a două sau a
mai multor valori obținute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare, cu
excepția cazurilor în care reglementările legale impun în mod explicit efectuarea unei medii a
valorilor.
Conform prevederilor Standardelor de evaluare in vigoare, în cazul în care s-au aplicat mai
multe metode de evaluare rezultatul evaluării va fi selectat astfel:
a) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi
selectată această valoare;
b) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar dacă
diferența existentă între această valoare şi cea mai mică valoare rezultată este de maxim
10%, se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori. Dacă această diferență
este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost, care poate fi
diminuat cu până la 10%.
Având în vedere faptul ca în cadrul acestui raport a fost aplicata metoda costurilor, rezultatul
evaluării va fi selectat dintre cele doua metode de evaluare prin cost utilizate:
A) metoda costurilor segregate, în baza Catalog costuri “Costuri de reconstrucție – costuri
de inlocuire Vol I – Clădiri rezidențiale, VOL II – Clădiri industriale, comerciale și
agricole și construcții speciale și VOL III – Clădiri cu structuri pe cadre, anexe
22
gospodărești, structuri MiTek și construcții speciale” –editate de catre Editura IROVAL,
autor Corneliu Şchiopu.
Dupa parcurgerea pasilor aratati mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire
brut rezulta costul de înlocuire net al cladirilor: 185.988 lei
Cost de Valoare Valoare
Uzură Depreciere
Nr. înlocuire DEPRECIERE IMPOZITARE
Denumire fizică functionala
Crt. brut CIB FIZICA fara TVA
(%) (%)
(RON) (RON) (RON)
Spatiu comercial
1 Turnișor Bloc 5 418.891 55,60% 232.903 0 185.988
Având in vedere vechimea spațiului, și tipul constructiv s-a considerat rezultatul obținut prin
metoda costurilor în baza Catalog costuri “Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire
VOL II – Clădiri industriale, comerciale și agricole și construcții speciale ca fiind cea
mai relevanta.
Astfel prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de
Evaluare şi prin reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea de impozitare
a clădirii Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud. Sibiu -CF nr. 102761-C1-
U6:
23
Anexe
Extras CF
24
25
26
27
28
29
Releveu
30
Anexa 1- Valoare reconstructie – catalog 1964
31
Anexa 4- GEV 500
32