Sunteți pe pagina 1din 32

Scrisoare de transmitere

Către,
Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România

Conform contractului încheiat cu dumneavoastră vă înaintăm prin prezenta Raportul


de Evaluare pentru impozitare întocmit pentru proprietatea imobiliară Spațiu comercial situat
la parterul blocului 5 Turnisor, jud. Sibiu -CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu Nr. Cadastral 102761-
C1-U6
Scopul Raportului de Evaluare : estimarea valorii de impozitare a proprietății imobiliare .
Dreptul evaluat : dreptul deplin de proprietate
Tipul valorii : valoarea de impozitare
Data evaluarii :28.08.2019
Valoarea de impozitare a fost stabilită având la bază standardele şi metodologia
recomandată de ANEVAR, respectiv Standardele de Evaluare, ediţia 2018. În completarea
misiunii de evaluare am utilizat informaţiile şi documentele furnizate de către client, cât şi
date furnizate din piața de sector.
Inspecţia proprietăţii a fost realizată de membru stagiar ANEVAR- specializarea EPI- Dan
Valeriu Mitea.

Utilizator: Întocmit de:


UAT Municipiul Sibiu Ec. Dan Valeriu Mitea

1
RAPORT DE EVALUARE PENTRU IMPOZITARE

Estimarea valorii impozabile a clădirii

Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turni șor,


jud. Sibiu -CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu – situat în
Sibiu , Șos. Alba Iulia nr. 53

Client - contribuabil : Societatea Apă Canal Sibiu S.A


Utilizator desemnat : UAT Municipiul Sibiu
Recipisa BIF : BIF_xxxx_xxxxxx_xxxxxx

Evaluator
Ec. Dan Valeriu Mitea
Membru Stagiar ANEVAR

2
Cuprins :

1. Introducere ........................................................................................................................ 4
1.1. Fișă înregistrare în BIF - Anexa 1- GEV 500 .............................................................. 4
1.2. Sinteza Raportului de Evaluare .................................................................................. 6
1.3. Certificarea Evaluatorului .......................................................................................... 8
2. Termenii de referință ai evaluării ....................................................................................... 9
2.1. Identificarea și competența evaluatorului.................................................................... 9
2.2. Identificarea clientului și a oricăror utilizatori desemnați ............................................. 9
2.3. Scopul evaluării .......................................................................................................... 9
2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate. ............ 9
2.5. Tipul valorii ................................................................................................................. 9
2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului ............................................................ 9
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării ............................................... 10
2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea .......................... 10
2.9. Ipoteze și ipoteze speciale ....................................................................................... 10
2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare ............................................................ 11
2.11. Declararea conformității cu SEV ............................................................................. 12
2.12. Descrierea raportului .............................................................................................. 13
3. Prezentarea datelor......................................................................................................... 13
3.1. Date despre aria de piață, vecinatăți și localizare ..................................................... 13
3.2. Descrierea situației juridice....................................................................................... 14
3.3. Descrierea terenului ................................................................................................. 14
3.4. Descrierea construcțiilor ........................................................................................... 14
3.5. Istoricul proprietății subiect ...................................................................................... 17
3.6. Date privind impozitele și valorile de impozitare ....................................................... 17
4. Analiza pieței imobiliare .................................................................................................. 17
5. Evaluarea clădirilor.......................................................................................................... 18
5.1. Estimarea valorii terenului ........................................................................................ 18
5.2. Abordarea prin piață ................................................................................................. 18
5.3. Abordarea prin venit ................................................................................................. 18
5.4. Abordarea prin cost .................................................................................................. 19
6. Rezultatele evaluării ........................................................................................................ 22
Anexe ................................................................................................................................. 24
Extras CF ........................................................................................................................ 24
Releveu ........................................................................................................................... 30
Anexa 1- Valoare reconstructie – catalog 1964 ............................................................... 31
Anexa 4- GEV 500 .......................................................................................................... 32

3
1. Introducere

1.1. Fișă înregistrare în BIF - Anexa 1- GEV 500

4
5
1.2. Sinteza Raportului de Evaluare

Amplasament

Imaginea exterioară a
proprietății

Client APĂ CANAL SIBIU S.A.

Destinatar UAT MUNICIPIULUI SIBIU

Scopul evaluării EVALUARE PENTRU IMPOZITARE.

Drepturi de
Ipoteza dreptului deplin de proprietate.
proprietate evaluate
Data inspecției/ 28.08.2019
Data evaluării 31.12.2018
SPAȚIU COMERCIAL aflat în patrimoniul clientului la data de
Tipul proprietății
31.12.2018

Adresa proprietății Sibiu, Șoseaua Alba Iulia nr. 53. Bloc 5 Turnișor

Proprietar APĂ CANAL SIBIU S.A.


Număr Carte
funciara/ CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu Nr. Cadastral 102761-C1-U6.
Nr. cad

6
Situația / utilizarea
SPAȚIU COMERCIAL
actuala a imobilului
ANUL PIF 1980
ANUL RK -
ANUL EXTINDERII/
MODERNIZĂRII
ISTORIC
SPAȚIU COMERCIAL
UTILIZARE
Regim de înalțime P din S+P+6E+M
Construcții Suprafața construită – 151 mp
Suprafața utilă – 122 mp
Valoare veche de
173.787 LEI
impozitare
Rezultatul evaluării
185.988 LEI

Raportul de evaluare a fost elaborate pa baza standardelor ANEVAR* 2018


ANEVAR* - Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România
www.anevar.ro

Data 31.08.2019

7
1.3. Certificarea Evaluatorului

Referință : Proprietatea imobiliară Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud.
Sibiu -CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu Nr. Cadastral 102761-C1-U6

Subsemnatul Mitea Dan- Valeriu în calitate de membru stagiar ANEVAR declar urmatoarele
:
- Sunt competent să efectuez acest raport de evaluare.
- În limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certific că afirmațiile prezentate şi
susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte.
- Analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate
şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizate opiniile şi concluziile mele personale,
fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
- Nu am niciun interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influentă legată de părțile
implicate.
- Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele
din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de ANEVAR
(Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România).
- Onorariul nu depinde de niciun acord , angajament sau ințelegere care să confere un
stimulent financiar pentru concluziile exprimate în evaluare sau pentru declararea în
raport a unei anumite valori sau interval de valori.
- A fost respectat Codul de etica al ANEVAR
- Proprietatea a fost inspectată personal de catre membrul stagiar în prezenta
proprietarului
- În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență semnificativă din partea nici
unei alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos.

Ec. Dan Valeriu Mitea


Membru Stagiar ANEVAR
Legitimația nr. 7737

8
2. Termenii de referință ai evaluării

2.1. Identificarea și competența evaluatorului


Evaluatorul : Mitea Dan-Valeriu , de profesie economist , evaluator stagiar de proprietăți
imobiliare , membru stagiar ANEVAR , nr legitimatie 7737 , cursant al programului de
formare profesională ca evaluator in domeniul de reglementare al Ordonantei 24/2011.

2.2. Identificarea clientului și a oricăror utilizatori desemnați


Clientul prezentului raport de evaluare: S.C. Apă Canal Sibiu S.A. – proprietar al clădirii
evaluate
Utilizatorul Desemnat al prezentului raport de evaluare : UAT-Municipiul Sibiu

2.3. Scopul evaluării


Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea Valorii de impozitare a clădirilor
(conform ANEXA 1) aflate în proprietatea Apă Canal Sibiu S.A. la 31.12.2018, în
conformitate cu Standardele de Evaluare GEV 500 și Codul Fiscal.

2.4. Identificarea proprietății imobiliare subiect . Drepturi de proprietate evaluate.


Obiectul evaluării pentru impozitare se refera exclusiv la cladirea prezentată in Anexa 1 -
"Declaratia contribuabilului privind cladirile supuse evaluării pentru impozitare", mai exact
proprietatea evaluată este un Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud.
Sibiu -CF nr. 102761-C1-U6 Sibiu Nr. Cadastral 102761-C1-U6.
Dreptul de proprietate ( deplin ) asupra proprietății imobiliare evaluate este deținut de S.C.
Apă Canal Sibiu S.A. prin aport la capitalul social al societății în ceea ce proveste cladirea și
prin Lege prin HG 834/1991 în ceea ce priveste terenul.

2.5. Tipul valorii


Tipul valorii care urmeazaă a fi estimată trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării. Un tip al
valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.
În estimarea valorilor pentru impozitare s-a ţinut cont de recomandările
- Standardului GEV 500 - „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri” ;
- Standardele de evaluare a bunurilor 2018
- Codul Fiscal in vigoare la data evaluării și normele de aplicare a acestuia
Valoarea impozabila este un tip al valorii estimat în scopul impozitarii unei clădiri și
reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în baza prevederilor Standardele de
evaluare a bunurilor 2018 - GEV 500 “Determinarea valorii impozabile a cladirilor”.
Valoarea impozabila NU reprezintă valoarea de piață, valoarea justă, valoarea de investiție
sau orice alt tip de valoare definit în Standardele de evaluare a bunurilor 2018, Standardele
Internaționale de Raportare Financiara, standardele contabile naționale sau alte referențiale
profesionale, cu excepția prevederilor specifice ale GEV 500 “Determinarea valorii
impozabile a clădirilor”.
Valoarea impozabilă NU se înregistrează în situaţiile financiare ale contribuabililor.

2.6. Data evaluării, data inspecției, data raportului


Data evaluării reprezintă data la care este valabilă opinia asupra valorii si este 31.12.2018.
Data raportului de evaluare este 31.08.2019
Data inspecției proprietății a fost 28.08.2019

9
2.7. Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării
- Cu ocazia inspecției proprietății evaluate , a fost asigurat accesul și au fost
vizualizate toate componentele acesteia , cu excepția părților care prin natura lor sunt
ascunse sau ne-vizibile.
- În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă , precum și a
celor despre localitate, evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante.
- Au fost preluate de la proprietar informatii referitoare la proprietatea evaluată
(caracteristici fizice, vârsta, modernizări, extinderi, istoric exploatare, incidente care ar putea
să aflecteze uzura fizică precum și alte informații relevante pentru prezentul raport de
evaluare), au fost analizate schitele existente și s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării.
- A fost prezentată evaluatorului ANEXA 1 – Declarația contribuabilului privind
clădirile supuse evaluării pentru impozitare la data de 31.12.2018, semnată de contribuabil.
- În relizarea analizelor , judecăților și calculelor din prezentul raport , evaluatorul a
avut acces la toate informațiile necesare.

2.8. Natura și sursa informațiilor utilizate pe care se va baza evaluarea


Sursele de informații utilizate în elaborarea prezentului raport, au fost :
- Documente și planuri puse la dispoziție de către proprietar (Extras CF , Releveu ).
- Inspecția realizată la fața locului de către evaluator.
- Informații primite de la proprietar legate de proprietatea imobiliara evaluată (situaţie
juridică, suprafeţe, istoric, şamd.).
- Cataloagele cost autor C. Schiopu (preoprietati rezidentiale, proprietăți comerciale,
industriale și agricole și clădiri cu strucutri pe cadre, anexe gospodărești, etc,)
- Cataloage cost reconstructie 1964 - republicate de Matrix Rom, cu indici de
indexare aferenți.

2.9. Ipoteze și ipoteze speciale


La baza evaluării stau o serie de ipoteze, prezentate în cele ce urmează . Opinia
evaluatorului este exprimată în concordanță cu aceste ipoteze și concluzii, precum și
cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze de care s-a ținut seama la
elaborarea prezentului raport de evaluare sunt următoarele:
o Am făcut anumite presupuneri cu privire la faptele, condițiile sau situațiile care
afectează subiectul pe care nu le-am verificat ca parte din procesul de evaluare, ci
pe care le-am tratat ca „presupunere considerata reală”. În cazul în care oricare
dintre aceste premise se dovedește a fi incorectă, atunci evaluarea va fi revizuită;
o Valoarea opinată în raportul de evaluare este estimată în condiţiile realizării
ipotezelor care urmează și în mod special în ipoteza în care situaţiile la care se face
referire mai jos nu generează nici un fel de restricţii în afara celor arătate expres pe
parcursul raportului și a căror impact este expres scris că a fost luat în considerare.
Dacă se va demonstra că cel puţin una din ipotezele sub care este realizat raportul și
care sunt detaliate în cele ce urmează nu este valabilă, valoarea estimată este
invalidată;
o Aspectele juridice (descrierea legală și aspecte privind dreptul de proprietate) cât și
cele tehnice se bazează exclusiv pe informaţiile și documentele furnizate de către
proprietar și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare.
o Se presupune că toate studiile inginereşti puse la dispoziție de către proprietar /
destinatar la dispoziţia evaluatorului sunt corecte. Planurile de situaţie și materialele
ilustrative din acest raport au fost incluse doar pentru a ajuta cititorul raportului în
vizualizarea proprietăţii.
o Nu am realizat o analiză structurală a clădirilor, nici nu am inspectat acele părţi care
sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în starea

10
tehnică precizată, conform informaţiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem
exprima opinia asupra stării tehnice a părţilor neinspectate și acest raport nu trebuie
înţeles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului clădirilor/construcţiilor;
o Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecţie neinvazivă a
proprietăţii și nu s-a intenţionat a se scoate în evidenţă defecte sau deteriorări ale
construcţiilor sau instalaţiilor altele decât cele care sunt prin execuţie aparente.
Prezenţa unor astfel de deteriorări care nu au fost puse în evidenţă ar putea afecta în
mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii.
o Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, scopul prezentei evaluări au stat la baza
selectării metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora,
pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii
proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate;
o Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare
au fost rezonabile considerând datele care sunt disponibile la data evaluării;
o Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile si documentele pe care le-
a avut la dispoziţie, existând posibilitatea existenţei și a altor informaţii sau
documente de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
o Prezenta evaluare a fost întocmită pentru scopul declarat în cadrul raportului . Acest
raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop decât cel declarat.
o Evaluatorul nu a facut nicio măsurătoare a proprietăţii. Dimensiunile proprietăţii au
fost preluate din descrierea proprietăţii de catre contribualbil; evaluatorul nu are
calificarea de a valida aceste documentaţii. Toate planurile construcţiilor, schiţele,
planurile de situaţie puse la dispoziţia evaluatorului se consideră a fi corecte dar nu
se asumă nicio responsabilitate în această privinţă.
o Evaluatorul a obţinut informaţii, opinii, estimări din surse considerate a fi corecte și de
încredere si nu isi asumă nicio responsabilitate în cazul în care acestea s-ar dovedi a
fi incorecte;
o Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a
acestuia;
o Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori,
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul scris
prealabil al evaluatorului;
o Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi și orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara
cazului în care o astfel de distribuire a fost prevăzută în raport.
Nu au fost formulate ipoteze speciale

2.10. Restricții de utilizare,difuzare sau publicare


Prezentul raport este întocmit la cererea clientului și în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terța persoană fără obținerea în prealabil a acordului scris al
clientului , autorului evaluarii și a evaluatorului verificator dacă este cazul. Nu se asumă
responsabilitatea față de nici o altă persoană în afara clientului, utilizatorului evaluării și celor
care au obținut acordul scris și nu se acceptă responsabilitatea pentru niciun fel de pagube
suferite de orice astfel de persoană.
Raportul de evaluare în totalitate sau pe parți sau orice altă referire la acesta nu poate fi
publicat , nici inclus într-un document destinat publicității fără acordul scris și prealabil al
evaluatorului, cu specificarea formei și contextului în care urmează să apară.
Publicarea parțială sau integrală precum și utilizarea raportului de către alte persone decât
cele la care s-a făcut referire anterior, atrage dupa sine încetarea obligațiilor contractuale.
De asemenea intrarea în posesia unui terț a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de
publicare a acestuia.

11
2.11. Declararea conformității cu SEV
Ca evaluator declar că raportul de evaluare pe care îl semnez a fost realizat în concordanță
cu reglementările Standardelor ANEVAR 2018 si cu ipotezele cuprinse în acest raport.
Declar că nu am nici o relație particulară cu clientul și niciun interes actual sau în viitor față
de proprietatea evaluată. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazează pe
solicitarea obținerii unei anumite valori , solicitare venită din partea clientului sau a altor
persone care au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcție de
satisfacerea unei asemenea solicitări.
În aceste condiții, subsemnatul , în calitate de evaluator , îmi asum responsabilitatea pentru
datele și concluziile prezentate în prezentul raport de evaluare.
De asemenea, evaluatorul declară faptul că a respectat Codul de etica al profesiei de
evaluator autorizat.

Data:31.08.2019 Ec. Dan Valeriu Mitea


Membru Stagiar ANEVAR
Legitimația nr. 7737

12
2.12. Descrierea raportului
Prezentul raport este unul explicativ ( cuprinzând 6 capitole și anexe ) fiind descrise opiniile
și concluziile evaluatorului în privința valorii de impozitare estimate. Prezentul raport de
evaluare a fost realizat în concordanța cu reglementările Standardelor de evaluare ANEVAR
2018 și cu ipotezele și ipotezele speciale cuprinse în raport. Valoarea de impozitare a clădirii
a fost determinată în concordanță cu standardele aplicabile ținându-se cont de scopul pentru
care s-a solicitat evaluarea , respectiv
- SEV 100 Cadrul general
- SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării
- SEV 102 Implementare
- SEV 103 Raportare
- SEV 230 Drepturi asupra proprietăţii imobiliare
- GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
- GEV 500 Determinarea valorii impozabile a clădirilor
În cadrul procedurii de evaluare au fost parcurse mai multe etape , dupa cum urmează :
- Documentarea cu o serie de informații furnizate de client.
- Inspecția proprietății imobiliare ocazie cu care au fost realizate și o serie de
fotografii.
- Stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care au stat la baza elaborării
raportului.
- Stabilirea tipului de valoare estimată în acest raport.
- Analizarea informațiilor culese și interpretarea rezultatelor obținute.
- Aplicarea metodei/metodelor de evaluare oportune pentru determinarea valorii.
- Analiza valorilor obținute prin raționament profesional și prin prisma criterilor de
adecvare a metodelor, preciziei,cantității și calității informațiilor utilizate.
- Estimarea valorii de impozitare în urma aplicării abordării considerată adecvată.

3. Prezentarea datelor

3.1. Date despre aria de piață, vecinatăți și localizare


Proprietatea evaluată este Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud. Sibiu -
CF nr. 102761-C1-U6 102761 Sibiu Nr. Cadastral 102761-C1-U6.
Proprietatea se situeaza în intravilanul Municipiului Sibiu , în strada Șoseaua Alba-iulia nr.
53 fiind situată în nordul localității – cartier Turnișor , la parterul blocului 5 , bloc de tip
S+P+6E+ M.
Zona are un caracter mixt (comercial și rezidențial ), în apropiere situându-se facilități de tip
urban spații comerciale , instituții de invațamant, instituții de cult , agenții bancare , stații de

13
transport în comun , și câteva sedii de firmă .

3.2. Descrierea situației juridice


Din extrasul de Carte Funciară Nr. 102761 Sibiu rezultă că dreptul de proprietate asupra
proprietății – spațiu comercial - este deținut de Apă Canal sibiu S.A. și bun dobandit prin
aport la capitalul social , iar terenul a fost dobandit prin HG 834/1991.
În foaia de sarcini din extrasul de carte funciară sunt trecute mențiuni , fiind notata interdictia
de instrainare si grevare în favoarea BCR S.A. Suc Sibiu.
A fost estimată valoarea întregului drept de proprietate în ipoteza în care el este valabil,
tranzacţionabil şi neafectat de sarcini.
Evaluarea se bazează pe ipoteza că nu exista sarcini sau litigii de orice natura legate de
proprietatea care face obiectul prezentei evaluari si ca dreptul de proprietate poate fi
transferat în mod liber si negrevat.

3.3. Descrierea terenului


Terenul obiect al evaluării în suprafață de 144 mp în indiviziune dintr-o suprafață totală de
565 mp este situat în strada Șoseaua Alba Iulia nr. 53 .Accesul la proprietate se face direct
din stradă asfaltată. Imobilul este înconjurat de proprietăți rezidențiale , si comerciale.
Nu exista teren în exces sau surplus.

3.4. Descrierea construcțiilor


Spațiu comercial (parter din clădire) – situat la parterul blocului 5 Turnișor ,construcție de
tip S+P+6E+M edificată în anul 1980. Accesul în interiorul spațiului comercial se realizează
direct din Șoseaua Alba-Iulia.
Din punct de vedere constructiv construcția a fost realizată pe fundații continue de beton ,
cu o structură realizată pe stâlpi și grinzi beton cu planșee din beton cu închideri din zidărie
cărămidă cu pereți cortină PVC. Acoperișul este de tip terasa cu învelitoare bituminoasă.
Fațada a fost refăcută recent ( anul 2018 ) fiind inlocuită si tâmplăria termopan.
Suprafța construită a clădirii este de 151 mp cu o suprafață utilă de 122 mp.
Evaluarea se bazează pe ipoteza că proprietatea nu s-a confruntat cu probleme de structură
altele decât cele semnalate.
Evaluarea se bazează pe ipoteza că toate lucrările de construcții au fost realizate în mod
satisfăcător în conformitate cu standardele românești în vigoare la data construirii și cu toate
codurile de practică relevante.

14
La interior clădirea este structurată pe un singur nivel – parter. Suprafața utilă totală
de 122 mp se compune din spațiu comercial în suprafață de 82,06 mp , un birou de 19,58
mp , două grupuri sanitare în suprafață de 6,05 mp , două holuri în suprafață de 7,45 mp și
două magazii în suprafață de 7,69 mp .
Compartimentările interioare sunt din zidărie , pardoselile din plăci mozaicate și gresie ,
tencuielile sunt gletuite și zugrăvite cu vopsea lavabilă ( tencuielile și zugravelile sunt
deteriorate și trebuie refăcute) .

15
Instalația electrica este realizată din conductori din cupru cu învelis din PVC, introduși în
tuburi copex care sunt lipite de caramida și peste care s-a aplicat tencuială.
Racordul instalației de apă la rețeaua de distribuție a orașului se face prin țevi
polipropilenice, traseul interior este tot din astfel de țevi, iar evacuarea apelor menajere se
face prin burlane propilenice către canalizarea localității. Legăturile la instalațiile sanitare
sunt făcute prin racorduri flexibile.
Spațiul dispune de o centrală termică proprie alimentată individual cu gaze naturale de la
rețeaua localității.
Evaluarea se bazează pe ipoteza că toate lucrările de construcții au fost realizate în mod
satisfăcător în conformitate cu standardele românești în vigoare la data construirii și cu toate
codurile de practică relevante.

16
Concluzii privind construcţia: Având in vedere că imobilul evaluat a fost dezvoltat in
anii 1985, acesta respecta standardele actuale de construire, nefiind identificate sub
sau supra dimensionări, şi nefiind identificate restricţii privind accesul şi utilizarea în
bune condiţii a proprietăţii aşa cum aceasta este dezvoltată în prezent.

3.5. Istoricul proprietății subiect


Din datele puse la dispoziție de către proprietar reiese că , construcția a fost edificată în anul
1980 , dupa 1990 a intrat in proprietatea regiei locale de gospodarie comunală și începând
cu anul 1998 în patrimoniul S.C. Apă Canal Sibiu S.A. prin aport la capitalul social al
societății.

3.6. Date privind impozitele și valorile de impozitare


Pentru proprietatea evaluată nu există avantaje și nici dezavantaje provenind dintr-o
impozitare diferită față de alte proprietăți similare din aria ei de piață.

4. Analiza pieței imobiliare

Piața este mediul în care proprietățile imobiliare sau bunurile și serviciile, sunt schimbate
între cumpărători și vânzători prin mecanismul prețurilor.
Pentru a estima prețul cel mai probabil care ar fi plătit pentru un activ, este fundamentală
înțelegerea dimensiunii pieței pe care acel activ s-ar comercializa. Aceasta deoarece prețul
obtenabil va depinde de numărul cumpărătorilor și al vânzătorilor de pe o anumită piață, la
data evaluării. Pentru a avea o influență asupra prețului, cumpărătorii și vânzătorii trebuie să
aibă acces la acea piață. Gradul de activitate pe orice piață va fluctua.
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în
scopul de a efectua tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de
proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc
pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliară este unică
iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente: numărul de
vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori
ridicate, care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie
sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de
muncă și pot să fie influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul creditului care poate fi
dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.
Judeţul Sibiu este situat in centrul ţării, este invecinat de județele Alba, Argeș, Brasov,
Mures si Valcea si are o populatie de 397.322 locuitori. Municipiul Sibiu este situat în partea
de sud a judetului Sibiu și are o populație de 147.245 locuitori conform datelor furnizate de
INS cu ocazia recensământului populației din luna octombrie 2011. Orașul este racordat la
reţeaua feroviară, are un aeroport modern și este amplasat pe o zonă colinară la intersecţia
masivului Făgăraş cu munții Cindrelului. Comuna Șelimbăr este situată în imediata apropiere
a Municipiului Sibiu ( la 5 Km ) pe Drumul European E68.
Orașul Sibiu este în dezvoltare și expansiune urbanistică, de asemenea și zonele
învecinate, limitrofe sunt în dezvoltare.
Pentru identificarea pietei imobiliare specifice imobilului evaluat, s-au luat in calcul urmatorii
factori:
a) Tipul proprietatii analizate: Spațiu comercial (parte din clădire)
b) Caracteristicile proprietatii: Spatii comerciale situate la parter de bloc;
c) Aria pietei definite din punct de vedere geografic este o piață urbană din zona de nord a
Mun. Sibiu, jud. Sibiu.

17
Proprietatea subiect fiind un Spațiu comercial (parte din clădire), piața specifică proprietății
este cea a proprietăților comerciale situate în zona de nord a Mun. Sibiu, mai specific
cartierul Turnișor.
NOTĂ: Având in vedere faptul că terenul aferent construcției este in indiviziune,
precum si faptul ca nu sunt informatii certe, transparente și rezonabile asupra
tranzactionarii si/sau inchirierii unor cote indivize, în concordanță cu GEV 500-
Determinarea valorii impozabile a clădirilor- singurele abordări in evaluare
recomandate in aceste cazuri sunt cele conform Standardelor de evaluare bazate pe
cost, astfel incât nu se considera necesară realizarea unei analize de piață pentru
prezenta cladire.

5. Evaluarea clădirilor

Pentru determinarea valorii de IMPOZITARE a clădirilor conform Standardelor de evaluare


în vigoare și conform scopului declarat exista trei abordări ce pot fi folosite pentru a estima
valoarea de impozitare a unei clădiri: abordarea prin cost , abordarea prin piata și abordarea
prin venit.
Mai jos sunt prezentate explicatii privind aceste abordari.

5.1. Estimarea valorii terenului


Terenul pe care este edificată construcția este în cotă indiviză (144/565) neputând fii
identificat distinct , iar pe piață nu există evaluari credibile pentru cote indivize de teren .
Având în vedere terenul aferent clădirii evaluate este în indiviziune, conform prevederilor
Standardului de evaluare GEV 500, acesta nu se evaluează iar abordările prin piață și prin
venit nu se vor aplica.

5.2. Abordarea prin piață


Abordarea prin piață (comparația directă sau comparația vânzărilor) se bazează pe
comparația directă a proprietății analizate cu alte proprietăți comparabile, care au fost
tranzacționate recent sau care sunt oferite pe piață la momentul evaluării. Aceasta abordare
este bazată pe principiul substituției, care precizează faptul că un comparător prudent nu va
plati pentru o proprietate mai mult decât prețul unei proprietăți cu utilitate similară în condiții
de piată similare.
Ținând cont de destinaţia acestui raport precum și de prevederile Standardului de Evaluare
GEV 500, această abordare nu a putut fi aplicată, deoarecea bordarea prin piaţă se aplică
numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea
evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză şi contribuabilul a pus la dispoziţia
evaluatorului informaţii privind suprafaţa terenului.

5.3. Abordarea prin venit


Abordarea prin venit constă în metodele pe care un evaluator le utilizează pentru a analiza
capacitatea proprietăţii subiect de a genera venituri şi pentru a transforma aceste venituri
într-o indicaţie asupra valorii acestei proprietăţi.
Ținând cont de destinaţia acestui raport precum și de prevederile Standardului de Evaluare
G500, această abordare nu a putut fi aplicată, deoarece abordarea prin venit se aplică
numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea
evaluată pentru impozitare, nu este în cota indiviză şi dacă contribuabilul a pus la dispoziţia
evaluatorului informații documentate privind suprafaţa terenului corespunzătoare clădirii
subiect.

18
5.4. Abordarea prin cost
Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizică
şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/externe.
Evaluatorul trebuie să aleagă între cele două tipuri de cost de nou - costul de înlocuire şi
costul de reconstruire - şi să utilizeze unul dintre aceste tipuri în mod consecvent în
aplicarea acestei abordări.
Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de
reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest cost.
Datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să fie preluate din surse
credibile care vor fi prezentate în raportul de evaluare. Ori de câte ori este posibil, datele de
intrare utilizate pentru estimarea costului de nou vor trebui verificate din două surse de date
credibile, diferite, înainte de a fi utilizate în raport.
Deprecierea fizică reprezintă o pierdere de utilitate cauzată de deteriorările fizice ale
activului sau ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale şi al utilizării în condiţii
normale, care se concretizează întro pierdere de valoare.
Deprecierea funcțională este o pierdere de valoare cauzată de supradimensionare, de
deficiențe ale traseului circulației interioare, de lipsuri care diminuează confortul.
Atunci când se utilizează costul de înlocuire nu este cazul să se determine depreciere
funcțională. În cazul utilizării costului de reconstruire la clădirile monument istoric sau
cultural, deprecierea totală este costul de restaurare și nu este cazul să se determine
depreciere funcțională. În situația în care evaluatorul, în caz excepțional, consideră și o
depreciere funcțională pe care o adaugă la deprecierea fizică, acest fapt trebuie argumentat
și documentat în mod relevant și complet.

Pașii realizaţi pentru estimarea costului de înlocuire net au fost :


a) Estimarea costului de nou

Pentru determinarea costului de nou evaluatorul a apelat la costul de înlocuire brut. Aceasta
valoare s-a stabilit pe baza documentelor primite de la client, a inspecţiei și a informaţiilor
deţinute de către evaluator, parcurgându-se urmatoarele etape:

• documentare privind obiectul ce urmează a fi evaluat prin studierea documentelor puse la


dispoziţie de către client și stabilirea caracteristicilor tehnico-constructive ale clădirilor ;
• pentru determinarea costului de inlocuire brut s-au utilizat urmatoarele surse de date
credibile:
1. Costuri de reconstructie – costuri de inlocuire, cladiri industriale, comerciale şi
agricole. Construcţii speciale” – Corneliu Şchiopu – Editura Iroval Bucureşti, 2010;
Indicii de actualizare valabili 2018 - 2019, editati de catre Editura IROVAL, autor
Corneliu Şchiopu;

Costul de inlocuire brut determinat astfel este descris în cele ce urmează:

19
Coef.
Suprafa corecţi
Cost Indici
ţă Total e Coef.
catalog actualiz Cost total
Ac / cost distanţ corecţie
Nr. Denumire (euro/ are (euro)
Adc (euro) ă de manoperă
Crt. / Simbol mp) 2018
(mp) transp
ort
D E
A B C=AxB F=CxDxE
1,003 1,036
Infrastructură CIN Schiopu Infrastructura magazin cu H=3,5 m la parter de bloc de tip P+8E pag 110
7CPSM35
1 151,00 60,6 9.150,6 1,003 1,036 1,1295 10.739,8
08E
Total 10.739,8
Suprastructură /
Structură CIN Schiopu - Suprastructura magazin cu H=3,5 m la parter de bloc de tip P+8E pag 110
7CPPM35
1 151,00 290,3 43.835,3 1,003 1,036 49.121
08E 1,0784
Total 49.121
Terasa necirculabilă CIN Schiopu - Terasa necirculabila magazin situat la parter de bloc tip P+8E pag 110
1 INVTIG 65,00 11,4 741,0 1,003 1,036 1,0305 793
Total 793
Finisaj CIN Schiopu - Finisaj obisnuit magazin pag 110
1 FSUMAG 151,00 235,7 35.590,7 1,003 1,036 0,8187 30.278
Total 30.278
Instalţii electrice
CIN Schiopu - instalații electrice pag 110
funcţionale
1 ELMAG 151,00 105,3 15.900,3 1,003 1,036 0,8035 13.276
Total 13.276
Instalaţie sanitară CIN Schiopu - instalație sanitară pag 110
1 SAMAG 151,00 28,0 4.228,0 1,003 1,036 0,8959 3.936
Total 3.936
Instalaţie de încălzire CIN Schiopu - instalație de încălzire pag 110
1 INMAG 151,00 17,5 2.642,5 1,003 1,036 0,9427 2.589
Total 2.589
Fațadă CIN Schiopu - finisaj termosistem la fațadă- anexa1 pag 211
FTERMO5 143,0 38,6 5.519,8 1,003 1,036 1,0000 5.735,7

TOTAL COST (CIB) CU TVA


0,918 106.881
(EURO)
TOTAL COST (CIB) CU TVA
708
(EURO/MP)
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ
89.816
TVA (EURO)
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ
595
TVA (EURO/MP)
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ
TVA (RON) 418.891
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ
2.774
TVA (RON/MP)

2 . “Cataloage de reevaluare” ediţia 1964.


Costul de înlocuire brut determinat pe baza acestor cataloage este de 419,939 lei și modul
de calcul este descris în Anexa1 Valoare reconstructie – catalog 1964

b) Estimarea deprecierii fizice și a deprecierii funcţionale


Având în vedere că în estimarea costului de nou s-a utilizat costul de înlocuire nu mai este
cazul să se determine deprecierea funcțională, astfel singura formă de depreciere estimată
este cea fizică.

20
Deprecierea fizică va fi estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2 -
GEV 500 Estimarea deprecierii fizice, precum şi metoda de calcul a vârstei efective, având
în vedere modernizările/ extinderile aduse clădirii supuse evaluării.
Conform acestei metodologii etapele ce trebuie parcurse sunt:
1. Stabilirea subgrupei, a clasei și a subclasei în care se încadrează clădirea, a structurii
constructive, a mediului de folosință, a stării tehnice și vârstei efective (durata de viață
consumată) pe baza Tabelelor 1-20 aferente Anexei 2.
2. Determinarea vârstei efective a clădirii prin una din următoarele două variante:
a) dacă vârsta efectivă coincide cu vârsta cronologică (vechimea) și este cea
declarată de către proprietar și preluată din procesul verbal de recepție finală a clădirii, din
certificatul energetic aferent acesteia sau din extrasul de carte funciară, se vor utiliza
tabelele prezentate anterior.
b) dacă s-au făcut adăugiri (extinderi și/sau modernizări) la clădire după punerea în
funcțiune a acesteia, vârsta efectivă se va calcula ca medie ponderată, utilizând una din
următoarele tehnici: - considerând costul de nou la data evaluării drept cheie de ponderare;
- considerând aria desfășurată construită drept cheie de ponderare
dacă extinderea este același tip de construcție.
Nota: Se vor considera numai acele lucrări de extindere / modernizare care au dus la
creșterea duratei de viață a clădirii sau la creșterea capacității de exploatare.

3. Se estimează starea tehnică a clădirii cu depreciere normală pe următoarele categorii:


- Foarte bună (FB) – situație în care s-au efectuat la timp și în bune condiții lucrările de
întreținere, reparații curente, reparații capital;
- Bună (B) – situație în care s-au efectuat lucrări de întreținere și de reparații curente, la
timp și în condiții acceptabile, dar nu s-au efectuat reparații capitale;
- Satisfăcătoare (S) – situație în care s-au efectuat cel mult unele lucrări de întreținere,
neglijânduse complet lucrările de reparații curente și capitale.
Pentru clădirile care nu se pot încadra într-una din categoriile enunțate mai sus, se
recomandă calculul deprecierii prevăzut la punctul 6.

4. Se încadrează mediul de folosință în următoarele categorii:


- mediu normal;
- mediu agresiv (cu umiditate, cu temperaturi înalte, coroziv obișnuit);
- mediu puternic agresiv combinat (cu umiditate și temperaturi înalte, cu umiditate și mediu
coroziv, cu temperaturi înalte și mediu coroziv, mediu puternic coroziv).

5. Se determină deprecierea normală conform Tabelelor 1 – 20 corespunzător subgrupei,


structurii constructive, mediului de folosință, stării tehnice și vârstei efective a clădirii. La
determinarea deprecierii pentru vârste (vechimi) necuprinse în tabele se va folosi
interpolarea.
Deprecierea fizică normală (Dfn) pentru vârsta efectivă (Vef) se determină astfel:
𝐷𝑓𝑛=𝐷1+(𝐷2−𝐷1)/ (𝑉2−𝑉1) x (𝑉𝑒𝑓−𝑉1)
unde: - D1 este gradul de depreciere fizică normală pentru vechimea V1; - D2 este gradul
de depreciere fizică normal pentru vechimea V2.
6. Se determină, dacă este cazul, deprecierile fizice accidentale produse prin acte de
vandalism, calamități (cutremure, inundații catastrofale, explozii, incendii, furtuni, alunecări
de teren, etc.) și/sau deteriorări structurale grave, deprecieri care se adaugă deprecierii
normale determinată la punctul 5. Aceste deprecieri se determină prin costul lucrărilor de
readucere a construcției la nivelul la care ar putea fi încadrată în una din stările tehnice
definite la punctul 3, argumentată în mod corespunzător.

21
In cazul clădirii subiect s-au parcurs urmatoarele etape, astfel:
1. Cladirea subiect se încadrează îin -tabelul nr. 12 – SUBGRUPA 1.5.2.1. – Clădiri
comerciale pentru depozitare – comercializare și distribuție; magazine;
2. Având in vedere starea tehnică a clădirilor, de lucrările de întreținere și de reparații
curente, la timp și în condiții acceptabile, după punerea în funcțiune a acesteia, vârsta
efectivă este aceeasi cu vârsta cronoligica.

Componența Cost de nou (LEI) An PIF Vechime (ani) Contribuție la Vef


Clădire inițiala 418.891 1980 38 38,00
TOTAL CIB 418.891 Vârsta efectivă (ani) 38,00

3.Starea tehnică generală a clădirii este bună.


4. Mediu de folosinţă este normal.
5. Determinarea deprecierii fizice normale se prezintă în format tabelar:

Dfn = D1+ (D2-D1)/(V2-V1)*(Vef-V1) = 55,60%


D1 52 % tabelul nr. 12 - stare tehnica buna
D2 58 %
Vef 38
V2 40
V1 35

6. Rezultatele evaluării

Concluzia evaluatorului asupra valorii impozabile implică selecția unei valori dintre cele
determinate prin aplicarea mai multor abordări în evaluare. Nu este admisă stabilirea valorii
proprietății imobiliare prin aplicarea mediei aritmetice sau a mediei ponderate a două sau a
mai multor valori obținute din aplicarea unor abordări sau metode diferite de evaluare, cu
excepția cazurilor în care reglementările legale impun în mod explicit efectuarea unei medii a
valorilor.
Conform prevederilor Standardelor de evaluare in vigoare, în cazul în care s-au aplicat mai
multe metode de evaluare rezultatul evaluării va fi selectat astfel:
a) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost este cea mai mică, va fi
selectată această valoare;
b) dacă valoarea rezultată prin aplicarea abordării prin cost nu este cea mai mică, iar dacă
diferența existentă între această valoare şi cea mai mică valoare rezultată este de maxim
10%, se va selecta valoarea cea mai mică dintre aceste două valori. Dacă această diferență
este mai mare de 10% atunci se va selecta rezultatul abordării prin cost, care poate fi
diminuat cu până la 10%.
Având în vedere faptul ca în cadrul acestui raport a fost aplicata metoda costurilor, rezultatul
evaluării va fi selectat dintre cele doua metode de evaluare prin cost utilizate:
A) metoda costurilor segregate, în baza Catalog costuri “Costuri de reconstrucție – costuri
de inlocuire Vol I – Clădiri rezidențiale, VOL II – Clădiri industriale, comerciale și
agricole și construcții speciale și VOL III – Clădiri cu structuri pe cadre, anexe

22
gospodărești, structuri MiTek și construcții speciale” –editate de catre Editura IROVAL,
autor Corneliu Şchiopu.
Dupa parcurgerea pasilor aratati mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de inlocuire
brut rezulta costul de înlocuire net al cladirilor: 185.988 lei
Cost de Valoare Valoare
Uzură Depreciere
Nr. înlocuire DEPRECIERE IMPOZITARE
Denumire fizică functionala
Crt. brut CIB FIZICA fara TVA
(%) (%)
(RON) (RON) (RON)
Spatiu comercial
1 Turnișor Bloc 5 418.891 55,60% 232.903 0 185.988

B) metoda valorii de reconstructie, determinata pe baza “Cataloagelor de reevaluare”


ediţia 1964 și actualizarea valorii de reconstrucţie la preţul zilei cu ajutorul sistemului de
coeficienţi de indexare publicati de CET-R.
Dupa parcurgerea pasilor aratati mai sus, prin deducerea deprecierilor din costul de
depreciere brut rezulta costul de reconstructie net al cladirilor: 186.453 lei
Cost de Valoare Valoare
Uzură Depreciere
Nr. Denumire înlocuire DEPRECIERE IMPOZITARE
fizică functionala
Crt. brut CIB FIZICA (RON fara
(%) (%)
(RON) (RON) TVA)
Spatiu comercial
Turnișor Bloc 5
1 419.939 55,60% 233.486 0 186.453

Având in vedere vechimea spațiului, și tipul constructiv s-a considerat rezultatul obținut prin
metoda costurilor în baza Catalog costuri “Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire
VOL II – Clădiri industriale, comerciale și agricole și construcții speciale ca fiind cea
mai relevanta.
Astfel prin aplicarea metodelor de evaluare agreate de Standardele Internaţionale de
Evaluare şi prin reconcilierea valorilor obţinute, evaluatorul a estimat valoarea de impozitare
a clădirii Spațiu comercial situat la parterul blocului 5 Turnisor, jud. Sibiu -CF nr. 102761-C1-
U6:

VALOAREA DE IMPOZITARE A CLĂDIRII SPAȚIU


COMERCIAL – BLOC 5 TURNISOR ESTE
185.988 Lei

23
Anexe

Extras CF

24
25
26
27
28
29
Releveu

30
Anexa 1- Valoare reconstructie – catalog 1964

31
Anexa 4- GEV 500

32