Capitolul I.

Identificarea misiunii evaluatorului. Premisele evaluării

Scrisoare de transmitere
01.03.2018
Către ROGaz S.A
Raport de evaluare : Evaluarea societății S.C. ROGaz S.A.

Stimați Domni/ Stimate Doamne,

În calitate de expert evaluator, vă transmit raportul de evaluare întocmit în scop
informativ pe care îl anexez prezentei scrisori și care este înmânat în exemplar original.
Obiectivul raportului de evaluare este stabilirea valorii de piață a activelor deținute de
societatea ROGaz S.A. în vederea fundamentării deciziilor acționarilor în ceea ce privește
înstrăinarea bunurilor.
Dreptul evaluat este dreptul deplin de proprietate.
Tipul valorii- valoare de piață.
Data evaluării: 31.12.2017
Valoarea de piață a fost stabilită având la bază standardele și metodologia recomandată
de ANEVAR, respectiv Standardele de Evaluare, ediția 2017. În completarea misiunii de
evaluare am utilizat informațiile și documentele furnizate de către client.
Inspecția proprietății a fost realizată de expertul evaluator ANEVAR.

Destinatar, Întocmit de:

ROGaz S.A. Prelipcian Maria
Expert evaluator ANEVAR

1
1.1. Obiectul evaluării
Obiectul prezentului raport de evaluare îl constituie societatea SC ROGaz S.A. din
Sibiu, având sediul social pe strada Pieței C. I. Motas, Nr. 1, 551130, Loc. Mediaș, Jud. Sibiu,
România, înregistrată la Oficiul Național al Registrului Comerțului Sibiu sub numărul
J32/301/2000 , având CUI 13069645, atribut fiscal RO.

1.2. Scopul și utilizarea evaluării

Scopul evaluării este stabilirea valorii de piață a activelor deținute de SC ROGaz S.A.
în vederea fundamentării deciziilor acționarilor în ceea ce privește înstrăinarea bunurilor.
Utilizatorul raportului și beneficiarul acestuia sunt – acționarii societății ROGaz.

1.3. Date generale despre client și destinatarul raportului de evaluare

ROGaz este cel mai mare producător și principal furnizor de gaze naturale din
România. Compania este admisă la tranzacționare din anul 2013 pe piața Bursei de Valori din
București și a Bursei din Londra. Acționar principal este statul român cu o participație de 70%.
Compania are o experiență vastă în domeniul explorării și producerii de gaze naturale, istoria
sa incepând acum mai bine de 100 de ani in 1909, când a fost descoperit primul zăcământ de
gaze naturale în Bazinul Transilvaniei la Sărmășel.
ROGaz face cercetare geologică în scopul descoperirii de noi zăcăminte gazifiere,
prouduce gaz metan prin exploatarea zăcămintelor din portofoliul companiei, depozitează
subteran gaze naturale, efectuează intervenții, reparații capitale și operații speciale la sonde și
asigură servicii profesioniste de transport tehnologic.

Întreprinderea RoGaz deține următoarele active:

1. Imobilizări corporale: terenuri, construcții, instalații tehnice și mașini, utilaje.

2. Imobilizări necorporale: fond comercial.
3. Imobilizări financiare: titluri de valori (acțiuni).

1.4. Data evaluării și moneda raportului

Evaluarea a fost realizată în baza informaţiilor corespunzătoare datei de 31.12.2017
dată la care se consideră valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de evaluator.
Data inspecţiei: 31.01.2018.
Data elaborării lucrării: 01.03.2018.
Valoarea estimată prin prezentul raport de evaluare este prezentată în lei și în euro.

1.5. Certificarea expertului evaluator

1.5.1. Date generale

Numele si prenumele: Prelipcian Maria;

Adresa: Strada Samuel Von Brukenthal 2;
Telefon: 0756864307;
E-mail: prelipcian_maria@yahoo.com;
Numar de înregistrare fiscală: 26497509.

2
 1.5.2. Atestarea capacității
Evaluatorul asigură profesionalism și operativitate în executarea lucrărilor din obiectul
de activitate prin:
a) Confidențialitatea lucrărilor efectuate și asigurarea respectării codului deontologic al
profesiunii de evaluator;
b) Baza de date permanent actualizată;
c) Spații corespunzătoare, echipament informatic și birotică necesară elaborării lucrărilor;
d) Asigurare profesională.

Evaluatorul este membru activ al Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din

România, având legitimația numărul 17.177, fiind specializat în evaluarea proprietăților
imobiliare (certificat 1743/14.03.2016), evaluarea întreprinderilor (certificat 54/14.03.2016) și
evaluarea bunurilor mobile (certificat 1517/14.03.2016).

Declarația de conformitate
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, precizez că afirmaţiile prezentate
şi susţinute în acest raport sunt adevarate şi corecte şi au fost verificate, în limita posibilităţilor.
De asemenea, menţionez că analizele şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
şi ipotezele speciale, fiind analize şi concluzii nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
În plus, precizez că nu am nici un interes prezent sau viitor cu privire la imobilul care face
obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile
implicate.
Onorariul ce imi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o
legătură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori care să favorizeze
clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.
Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerinţele
din Standardele de Evaluare SEV, ediţia 2017, adoptate de către ANEVAR.
Evaluatorul a respectat Codul de etică al profesiei de evaluator autorizat al ANEVAR.
Evaluatorul îndeplineşte cerinţele adecvate de calificare profesională, fiind expert
evaluator ANEVAR, specializările - Evaluarea proprietăţilor imobiliare, Evaluarea
întreprinderilor şi Evaluarea bunurilor mobile. Evaluatorul are o experienţă în evaluarea unei
astfel de proprietăţi
Prezentul raport se supune normelor ANEVAR şi poate fi expertizat (la cerere) şi
verificat, în conformitate cu Standardele de Evaluare, adoptate de către ANEVAR.

Prelipcian Maria
Expert evaluator ANEVAR
Număr legitimaţie: 26497509

3
Entitatea deține următoarele proprietăți:
1. Clădire sediu Sibiu;
2. Sucursale ( 4 cladiri);
3. Terenuri;
4. Utilaje;
5. Automobile;

1.6. Natura și sursa informațiilor se bazează evaluarea

La elaborarea raportului s-a ţinut cont de prevederile cuprinse în standardele, normele şi
recomandările ANEVAR.
S-au utilizat informaţii dintre care menţionăm :
a) Materiale metodologice ale Asociației Naționale a Evaluatorilor din România (ANEVAR);
b) Situaţiile financiare ale societăţii în perioada (completăm după utilizare)
c) Balanţele analitice (completăm după utilizare)
d) Documentele de proprietate pentru construcţiile aflate în patrimoniul societăţii;
e) Situaţia mijloacelor fixe la (completăm după utilizare)
f) Situaţia clienților neîncasaţi la (completăm după utilizare)
g) Informaţii obţinute în urma interviurilor cu reprezentanţii societăţii ROGaz S.A ;
h) Propria bază de date;
i) Materiale privind piaţa specifică din România : (completăm după utilizare)

Abordarea evaluării proprietății este conform prevederilor Standardelor de Evaluare

ANEVAR:

1. SEV 101 - Sfera misiunii de evaluare.

Sfera misiunii de evaluare stabileşte scopul evaluării, amploarea investigaţiilor,
procedurile care vor fi adoptate, ipotezele care se vor stabili, precum şi limitările care se vor
aplica. Sfera misiunii de evaluare poate fi stabilită la începutul sau pe parcursul derulării
misiunii de evaluare, dar înainte de finalizarea evaluării şi a raportului de evaluare.

2. SEV 102 - Implementare

Dovezile suficiente vor fi colectate prin diferite mijloace, de exemplu inspecţie,
interviuri, calcule şi analiză, pentru a asigura că evaluarea este fundamentată în mod adecvat.
La determinarea volumului de informaţii necesar se cere raţionamentul profesional, astfel încât
să existe certitudinea că informaţiile de obţinut sunt adecvate scopului evaluării. Din punct de
vedere practic, este normal să se stabilească limitări ale extinderii investigaţiilor evaluatorului.
Orice astfel de limitări vor fi înregistrate în sfera misiunii de evaluare.

3. SEV 103 - Raportarea evaluării

Este esenţial ca raportul de evaluare să comunice informaţiile necesare pentru o
înţelegere adecvată a evaluării. Un raport de evaluare nu trebuie să fie ambiguu sau înşelător şi
va permite cititorului desemnat o înţelegere clară a evaluării furnizate.

4. SEV 200 - Evaluarea întreprinderii

Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluările de întreprinderi şi
participaţii la capitalul acesteia. Acest standard include doar modificările, cerinţele
4
suplimentare sau exemplele specifice privind modalitatea de aplicare a Standardelor generale
pentru evaluările care cad sub incidenţa acestui standard.

5. SEV 210 - Imobilizări necorporale

Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluarea activelor
necorporale. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare sau exemplele
specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările care cad sub
incidenţa acestui standard.

6. SEV 220 - Imobilizări corporale mobile

Principiile conţinute în Standardele generale se aplică la evaluările maşinilor,
echipamentelor şi instalaţiilor. Acest standard include doar modificările, cerinţele suplimentare
sau exemplele specifice privind modul de aplicare a Standardelor generale pentru evaluările
care cad sub incidenţa acestui standard.
Actele necesare evaluării bunurilor întreprinderii:
• Act de proprietate;
• Incheiere de intabulare;
• Extras de carte funciara pentru informare;
• Plan de incadrare in zona;
• Plan de situatie/amplasament si delimitare a bunului imobil/corpului de proprietate;
• Fisa bunului imobil/corpului de proprietate;
• Releveu (schita) pe fiecare nivel al constructiei;
• Certificat de urbanism;
• Autorizatie de construire/desfiintare;
• Proces verbal de receptie la finalizarea lucrarilor;
• Copie carte de identitate client / Copie Certificat de Inmatriculare (societati comerciale);

1.7. Starea tehnică a activelor evaluate

Activele corporale ale întreprinderii se află într-o stare tehnică foarte bună, respectând
normele tehnice de fucționare. Acestea nu prezintă urme de uzură fizică sau morală.

1.8. Ipoteze și condiții limitative

Pe parcursul elaborării prezentului raport de evaluare au fost luate în considerare

urmatoarele ipoteze:

-se presupune că toate datele și informațiile sunt autentice și corecte;

-se presupune de către evaluator că proprietatea este deținută cu responsabilitate și că se aplică
un management competent al acesteia;
-prezentul raport de evaluare nu va putea fi inclus în intregime sau parțial în documente,
circulare sau declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fără acordul scris al evaluatorului
și respectiv al clientului acestuia;
-se presupune că clientul a oferit informații clare și corecte fără să ascundă o anumită
informație;
-acest raport de evaluare a fost elaborat având la bază informațiile strânse de către evaluator;

5
-evaluatorul nu își asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziție sau
pentru chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate;
-în elaborarea lucrării au fost luați în considerare toți factorii cunoscuți care au influență asupra
parametrilor economico-financiari ai societății, nefiind omisă nici o informatie;
-se presupune că au fost sau pot fi obținute sau reînoite toate autorizațiile, licențele,
certificatele, aprobările sau alte acte solicitate de instituțiile locale, regionale sau naționale,
necesare funcționarii societății;
-pentru valoarea totală a activelor a firmei SC ROGaz S.A. a fost luat în calcul valarea de
piață;
-evaluarea s-a realizat corect și în timpul propus de către evaluator și client și nu există nici o
eroare cu privire la informații;

Raportul de evaluare s-a efectuat în următoarele condiții limitative:

• estimarea valorii din acest raport se aplică proprietăţii în întregime şi orice divizare în
elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara eventualelor cazuri pentru
care divizarea ar fi evidenţiată concret în raport;
• previziunile sau estimările de exploatare conţinute în raport sunt bazate pe condiţiile actuale
ale pieţei; prin urmare aceste previziuni se pot schimba funcţie de condiţiile viitoare;
• instalaţiile se evaluează ca întreg, pe amplasament şi ca parte a întreprinderii care îşi continuă
activitatea normală de exploatare;

6
 Partea II. Analiza diagnostic a întreprinderii

2.1. Descrierea întreprinderii

ROGaz este cel mai mare producător și principal furnizor de gaze naturale din România
înregistrat la Oficiul Național al Registrului Comerțului Sibiu sub numărul J32/301/2000 ,
având CUI 13069645, atribut fiscal RO
Compania este admisă la tranzacționare din anul 2013 pe piața Bursei de Valori din
București și a Bursei din Londra. Acționar principal este statul român cu o participație de 70%.
Compania are o experiență vastă în domeniul explorării și producerii de gaze naturale, istoria
sa incepând acum mai bine de 100 de ani in 1909, când a fost descoperit primul zăcământ de
gaze naturale în Bazinul Transilvaniei la Sărmășel.
ROGaz face cercetare geologică în scopul descoperirii de noi zăcăminte gazifiere,
prouduce gaz metan prin exploatarea zăcămintelor din portofoliul companiei, depozitează
subteran gaze naturale, efectuează intervenții, reparații capitale și operații speciale la sonde și
asigură servicii profesioniste de transport tehnologic.

2.2. Diagnostic juridic

2.2.1. Actul constitutiv şi forma juridică

ROGaz este persoană juridică română, având forma juridică de societate comercială pe
acţiuni. Este înregistrată la Sibiu, având sediul social pe strada Pieței C. I. Motas, Nr. 1,
551130, Loc. Mediaș, Jud. Sibiu, România, înregistrată la Oficiul Național al Registrului
Comerțului Sibiu sub numărul J32/301/2000 , având CUI 13069645, atribut fiscal RO.
Societatea are un capital social de 511.190 lei.

2.2.2. Împrumuturi

La data de 31.03.2018, societatea avea angajate credite de investiţii în valoare de

990.600 lei, aşa cum sunt ele înregistrate în contabilitatea societăţii.

2.2.3. Aspecte juridice privind patrimoniul societăţii

Situaţia imobilizarilor deţinute de societate la data evaluării, aşa cum sunt ele
înregistrate în balanţa de verificare a societăţii la 31.03.2015 se prezintă astfel:

Activ [lei] 2016 2017 31.03.2018

Imobilizari necorporale 2.217 510 264
Imobilizari corporale 4.274.302 888.414 1.083.283
Imobilizări financiare 12.056 24.684 24.101
Imobilizate 4.288.575 913.608 1.107.648
Stocuri 188.049 1.148.277 527.060
Creanţe 623.011 1.773.276 1.320.501
Disponibilități 442.013 1.699.545 869.211
Active Curente 1.253.073 4.621.098 2.716.772
Total activ 5.541.648 5.534.706 3.824.420

7
2.2.4. Litigii

Evaluatorul nu a avut la dispoziţie documente din care să reiasă că la data evaluării

societatea este implicată în litigii, evaluarea efectuându-se în ipoteza în care societatea nu este
implicată în nici un litigiu de natură să-i afecteze activitatea.

2.3. Resurse umane

La data de 31.03.2018 societatea înregistrează un număr de 5.980 angajați. În tabelul de

mai jos este prezentată evoluția nr.de angajați în perioada 1.03.2017-1.03.2018
Specificații 2017 2018
Nr.de angajați la începutul perioadei 6500 6300
Nr.de persoane nou angajate 50 80
Nr.de persoane care au încetat raporturile de 140 400
muncă cu societatea
Nr.de angajați la sf.perioadei 6410 5980

După cum se poate observa societatea a avut un numar mai mare de noi angajați ,dar cu
toate astea societatea a pierdut cu 260 de angajați mai mult decât în 2017 rezultând ca la finele
lui 2018 să fie mai puțini angajați în societate în raport cu finele anului 2017.

Structura angajaților societății la finele perioadei de raportare

a)pe activități

Raport

Extracție gaze

6% Probe de producție/operațiuni
[VALUE] speciale la sonde
Sănătate
9%
2%
Transport
[VALUE]
12%
Înmagazinare gaze

Producție energie electrică

8
b)după nivelul de studii

-studii superioare 21%

-studii medii 24%

-școală de maiștrii 6%

-școală profesională 36%

-studii generale diverse 13%

c) pe categorii de vârstă

 sub 30 de ani 6%
 30-40 de ani 19%
 40-50 de ani 35%
 50-60 de ani 8%

d) pe sediu si sucursale

1 ianuarie -1 martie 2018 (5980 angajați)

Entitate/Sucursala Muncitori Maiștrii TESA TOTAL

SEDIU 40 600 640
SUCURSALA 1200 60 400 1660
TIMIȘOARA
SUCURSALA 1300 32 350 1682
BRAȘOV
SUCURSALA 250 42 200 492
SUCEAVA
SIRCOSS 216 80 250 546
STTM 230 20 190 440
SUCURSALA 233 50 163 446
IERNUT
TOTAL 3469 358 2153 5980

După cum se poate observa la sucursalele din Timișoara și respectiv Brașov au cei mai
mulți angajați având în cea mai mare parte studii superioare și profesionale.

2.4. Diagnosticul managementului şi structurii organizaţionale

Personalul-cheie din conducere reprezintă acele persoane care au autoritatea și

responsabilitatea de a planifica,conduce și controla activitățile entității,în mod direct sau
indirect incluzând orice director (executiv sau altfel)al entității.

9
La data de 1 aprilie 2018 structura acţionariatului societăţii este următoarea:

Număr acțiuni %
Statul Roman 280.998.080 66,70%
Free float-total din care: 140.252.000 33,30%
*persoane juridice 122.222.033 29%
*persoane fizice 18.029.967 4,3%
Total 421.250.080 100%
După cum se poate observa Statul romăn deține o parte de 66,70% din societatea SC
ROGaz S.A

Raportul acționarilor se prezintă astfel:

Raport

33,30%

66,70%

Statul Român Free float

Organizarea societăţii

Corespunde unei structuri de tip ierarhic-funcţională, având un număr de şase niveluri

ierarhice de la acţionarii societăţii la personalul de execuţie. În prezent, Societatea are în
componenţa sa şase sucursale înfiinţate atât pe baza principiului specificului activităţilor
desfăşurate cât şi al teritorialităţii (sucursalele de producţie gaze naturale), după cum urmează:

-Sucursala de Producţie Gaze Naturale TIMIȘOARA

-Sucursala de Producţie Gaze Naturale BRAȘOV

-Sucursala de Înmagazinare Subterană a Gazelor Naturale SUCEAVA

-Sucursala de Intervenţii, Reparaţii Capitale şi Operaţii Speciale la Sonde TIMIȘOARA

(SIRCOSS);

- Sucursala de Transport Tehnologic şi Mentenanţă BRAȘOV (STTM);

- Sucursala de Producţie Energie Electrică Iernut;

10
 Conducerea societății

Societatea este administrată de un consiliu de administraţie format din 7 membri care,

la data de 1 aprilie 2018, are următoarea componenţă:

Nr.crt Numele şi prenumele Instituţia unde lucrează Funcţia în CA

1. BARABOI ADRIAN Ministerul pentru Mediul de Preşedinte
Afaceri, Comerţ
şi Antreprenoriat
2. BIDIAN DAN Auris Capital Membru
3. BROJBOIU MARIA Associate Lecturer London Membru
School of
Business and Finance
4. LISAN AURORA Societatea de Administrare a Membru
Investiţiilor
Muntenia Invest SA
5. MONOR MIHAI Agenţia Naţională de Membru
Administrare Fiscală
6. FINIȘ MIRCEA Aparatul propriu de lucru al Membru
Prim-ministrului
7. CHIRCU ALINA SC ROGaz S.A. Membru
CV-urile administratorilor sunt prezentate pe pagina de internet a societăţii la adresa:
http://www.rogaz.ro/ro/consiliu-administratie.

IORDACHE VASILE- Director General (CEO)

Prin Hotărârea nr.8 din 1 mai 2013, Consiliul de Administraţie l-a numit pe domnul
IORDACHE VASILE în funcţia de director general şi i-a delegat unele atribuţii de
administrare internă şi atribuţii de reprezentare a societăţii, iar prin Hotărârea nr.14 din 1 mai
2017 Consiliul de Administraţie a aprobat reînnoirea Contractului de mandat pe o perioadă de
4 ani.

Conducerea executivă a societăţii, sediu şi sucursalele acesteia, este asigurată de:

ROGAZ – sediu

Batin Gabriel Director General Adjunct

Batalu Dan Director General Adjunct
Blajan Ana Director Departament economic
Bojin Dionezie Director Direcţia suport management
Bololoi Robert Director Direcţia calitate, sănătate, securitate, mediu
Bostan Luciana Director Departament comercializare energie
Lacatusu Ioana Director Divizie explorare-producţie
Lacatusu Cosmin Director Direcţia resurse umane
Laptoiu Dan Director Direcţia management corporativ
Laurian Tiberiu Director Direcţia achiziţii
Istrate Robert Director Direcţia dezvoltare afaceri
Lupusoru Raoul Director Direcţia management energetic
Magurean Mihai Director Direcţia tehnologia informaţiei şi
telecomunicaţii
Maier Stelian-Sergiu Director Direcţia mecanică
Mangalagiu Ionel Director Direcţia explorare

11
 Sucursala TIMIȘOARA

Munteanu Florin Director

Popescu George Director economic
Porojan Sorin Daniel Director producţie
Ciuca Ion Director tehnic

Sucursala BRAȘOV

Cirstoiu Catalin Director

Ciobanu Gheorghe Director economic

Morar Ion Director producţie
Mazăre Camelia Director tehnic

Sucursala SUCEAVA

Zonda Radu Director

Zamfir Simona Director economic
Vlasceanu Daniel Director înmagazinare

Sucursala IERNUT

Iuga Sabin Director

Mocanu Valentin Director economic
Sofian Sabin Director comercial
Grigore Valentin Director tehnic

Sucursala SIRCOSS

Sfat Catalin Director

Porojan Sorin Daniel Director economic
Lucescu Dorin Director tehnic

Sucursala STTM

Rusu Lucian Director

Sandru Ion Director economic
Cioban Cristian Augustin Director exploatare-dezvoltare

2.5. Diagnosticul operațional

Obiectul principal de activitate al RoGaz constă în transportul, dispecerizarea, tranzitul

internațional al gazelor naturale, cercetarea și proiectarea în domeniul transportului de gaze
naturale. De asemenea, RoGaz poate desfășura complementar și alte activități
conexe/secundare pentru susținerea obiectului principal de activitate, în conformitate cu
legislația în vigoare și Actul Constitutiv (art. 6).

Activitatea de transport al gazelor naturale constituie serviciu public de interes național,

fiind inclusă în segmentul reglementat al pieței interne de gaze naturale.

12
 RoGaz are în vedere proiectul „Dezvoltarea pe teritoriul României a sistemului național
de transport gaze naturale pe coridorul de transport Bulgaria-România-Ungaria-Austria” –
BRUA Faza 1 și vizează integrarea Sistemului Național de Transport (SNT) în Rețeaua
Europeană, prin creșterea gradului de interconectivitate cu sistemele adiacente de transport
gaze naturale din Bulgaria (spre coridorul sudic) și Ungaria (spre sistemul de transport central
european).

2.6. Diagnosticul comercial

Furnizorii și clienții

Furnizorii sunt cei care asigură firmei resursele necesare desfășurării normale
a activităţii economice. RoGaz, fiind un transportator naţional de gaze naturale, face legătura
între companiile care se ocupă cu extracţia, producători, importatori de gaze şi distribuitorii
autorizaţi. Astfel spus, principalii furnizori ai companiei sunt SNGN Romgaz SA și OMV
Petrom SA.

Clienţii constituie componenta cea mai importantă, deoarece ei alcătuiesc piaţa

de desfacere a oricărei entităţi de tranzit sau producătoare, reprezentată de consumatori,
utilizatori, agenţii guvernamentale şi internaţionale etc. Cei mai reprezentanţi clienţi ai
întreprinderii RoGaz sunt distribuitorii autorizaţi, precum E.ON Gaz România și ENGIE
România SA(fosta GDF SUEZ Energy România).

E.ON Gaz România distribuie gaze naturale în 20 de județe din partea de nord a țării, în
Transilvania, Crișana, Maramureș, Moldova și Banat și are aproximativ 1,3 milioane de clienți
în aproximativ 1.007 localități.

ENGIE România SA distribuie gaze naturale în 17 județe din partea de sud a țării,în
Oltenia, Muntenia și Dobrogea și are aproximativ 1,4 milioane de clienți în 611 localități.

2.7. Diagnostic economico-financiar

Pentru caracterizarea situaţiei economico-financiare a RoGaz S.A. s-au analizat
performanţele economico-financiare ale întregii societăţi în perioada 2015– 31.05.2017:

 rezultatele economico-financiare;
 indicatorii de profitabilitate;
 indicatorii de lichiditate şi solvabilitate;
 indicatorii de structură;
 caracterizarea globală.

Diagnosticul economico-financiar se bazează, în principal, pe informaţiile preluate
din bilanţul contabil, contul de profit şi pierdere, anexele la bilanţ, balanţa de verificare
analitică, întocmite de societate pentru perioada analizată, precum şi pe situaţiile tehnico-
economice cu caracter intern întocmite de societate.

13
2.7.1. Analiza bilanțului

Activ [lei] 2016 2017 31.03.2018

Imobilizari necorporale 2.217 510 264
Imobilizari corporale 4.274.302 888.414 1.083.283
Imobilizări financiare 12.056 24.684 24.101
Imobilizate 4.288.575 913.608 1.107.648
Stocuri 188.049 1.148.277 527.060
Creanţe 623.011 1.773.276 1.320.501
Disponibilități 442.013 1.699.545 869.211
Active Curente 1.253.073 4.621.098 2.716.772
Total activ 5.541.648 5.534.706 3.824.420
Pasiv [lei] 2015 2016 31.07.2017
Capital social 399.785 563.018 511.190
Rezerve 2.000.000 1.000.000 900.310
Acţiuni proprii 972.400 750.500 466.800
Capital propriu 3.372.185 2.313.518 1.878.300
Provizioane 400.000 226.376 385.520
Datorii pe termen lung și mediu 1.313.003 2.550.740 990.600
Datorii curente 456.460 444.072 570.000
Datorii curente 2.169.463 3.221.188 1.946.120
Total pasiv 5.541.648 5.534.706 3.824.420

INDICATORI 2016 2017 31.03.2018

1. Analiza structurii
activului
1.1. Rata activelor
imobilizate RaF = Active 81,77% 31,24% 34,69%
Imobilizate/Active total
1.2. Rata activelor
circulante RAC = Active 18,22% 68,75% 65,30%
circulante/Active total

Activele imobilizate și cele circulante au evoluat în perioada analizată în felul următor:

2016 2017 31.03.2018

Active imobilizate 5.624.108 2.100.233 1.443.574
Active circulante 1.253.073 4.621.098 2.716.772
Total active 6.877.181 6.721.331 4.160.346

14
6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000 Active imobilizate

Active circulante
2.000.000

1.000.000

0
2015 2016 31.07.2017

În perioada analizată, imobilizările corporale, raportate la totalul activelor

imobilizate, dețin ponderea cea mai mare după cum se observă și în tabelul de mai jos:

2016 2017 31.03.2018

Imobilizări necorporale 2.217 510 264

Pondere în total 0,03% 0,02% 0,01%
Imobilizări corporale 4.274.302 888.414 1.083.283
Pondere în total 76% 42,30% 75,04%
Imobilizări financiare 12.056 24.684 24.101
Pondere în total 0,21% 1,17% 1,66%
Total active imobilizate 5.624.108 2.100.233 1.443.574

Rata activelor imobilizate = AI/AT, unde AI - active imobilizate AT - total active

Evoluţia imobilizărilor corporale în perioada 2015 – 31.07.2017 se prezintă astfel:

Evoluția imobilizărilor corporale

4.500.000
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000 Imobilizări corporale
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2015 2016 31.07.2017

15
Rata activelor circulante = AC/AT, unde AC - active circulante AT - total active
Structura activelor circulante în perioada analizată este următoarea:

2016 2017 31.03.2018

Stocuri 188.049 1.148.277 527.060
Crenațe 623.011 1.773.276 1.320.501
Disponibilitati 442.013 1.699.545 869.211
Total active circulante 1.253.073 4.621.098 2.716.772

Evoluția activelor circulante

5.000.000
4.500.000
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
Active circulante
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
2015 2016 31.07.2017

Putem observa că în structura activelor circulante, creanţele au ponderea cea mai

mare, aceastea reprezentând peste 70% din activele circulante la finele perioadei
analizate.

2.7.2. Analiza structurii pasivului

Capitalul permanent(2015) = 3.372.185 + 400.000 + 1.313.003 = 5.085.188
Capitalul permanent(2016) = 2.313.518 + 226.376 + 2.550.740 = 5.090.634
Capitalul permanent(31.07.2017) = 1.878.300 + 385.520 + 990.600 = 3.254.420

INDICATORI 2015 2016 31.07.2017

2. Analiza structurii pasivului
2.1. Rata stabilitatii financiare
RsF = Capitalul permanent/Pasiv Total 0,91% 0,91% 0,85%
2.2. Rata autonomiei financiare globale
RAfg = Capital propriu/Pasiv Total 0,60% 0,41% 0,49%
2.3. Rata autonomiei financiare la termen
Raft = Capital propriu/Capital permanent 0,66% 0,45% 0,58%
2.4. Rata de indatorare globala Rig = Datorii
totale/Total pasiv 0,39% 0,58% 0,50%
2.5. Rata de indatorare la termen Rit = Datorii
pe termen mediu si lung/Capitalul propriu 0,39% 1,10% 0,53%

16
 a) Rata stabilităţii financiare:

Această rată reflectă ponderea capitalurilor permanente în totalul surselor de

finanţare (pasive totale).

Formula de calcul:

Rata stabilitatii financiare RSF = Capitalul permanent/Pasiv Total

Rata înregistrată de societate este peste 2,67% în toată perioada analizată, ceea ce
înseamnă că societatea are o slabă stabilitate financiară.

b) Rata autonomiei financiare globale

Aceasta rată reflectă ponderea capitalurilor proprii în totalul surselor de finanţare

(pasive totale).

Formula de calcul:
Rata autonomiei financiare globale RAfg = Capital propriu/Pasiv Total

c) Rata autonomiei financiare la termen

Aceasta rată reflectă ponderea capitalurilor proprii în capitalul permanent.

Rata autonomiei financiare la termen Raft = Capital propriu/Capitalul permanent

Un nivel satisfăcător al acestei rate se cere să fie peste 50%.

d) Rata de îndatorare globală

Măsoară ponderea datoriilor în totalul capitalurilor utilizate de firmă.

Formula de calcul:

Rata de îndatorare globală Rig = Datorii totale/Total Pasiv

Această rată este complementară cu rata autonomiei financiare globale.

e) Rata de îndatorare la termen

Se calculează ca raport între datoriile pe termen mediu şi lung şi capitalul propriu.

17
2.7.3. Analiza lichidităţii şi solvabilităţii
INDICATORI 2016 2017 31.07.2018

3. Analiza lichiditatii si solvabilitatii

3.1. Lichiditate generala Lg=Active
Circulante/Datorii curente 0,58% 1,43% 1,40%
3.2. Lichiditatea curenta sau intermediara
Lc=(Active circulante- 0,49% 1,07% 1,12%
Stocuri)/Pasive(datorii curente)
3.3. Lichiditatea la vedere
Lv=Disponibilitati banesti/Datorii exigibile 0,58% 1,43% 1,40%
Imediat
3.4. Solvabilitatea generala Sg=Active
totale/Datorii totale 1% 1% 1%
3.5. Solvabilitatea patrimoniala
Sp=Capitalul propriu/Capital total (Total 0,60% 0,42% 0,49%
pasiv)

Lichiditatea generală, Lg

Exprimă capacitatea societăţii de a onora obligaţiile pe termen scurt prin transformarea

tuturor activelor circulante in lichidităţi.

-formula de calcul: Lichiditatea generala Lg=Active circulante

(curente)/Pasive(datorii) curente
În literatura de specialitate se apreciază că un raport de 2:1 asigură condiţii normale de
desfăşurare a activităţii curente. Indicatorul a avut o evoluţie oscilantă pe perioada
analizată.
Lichiditatea curentă sau intermediară

Exprimă capacitatea firmei de a-şi onora obligaţiile imediate prin acele active circulante
care pot fi transformate rapid în lichidităţi, respectiv creanţe + disponibilităţi şi
plasamente.

- formula de calcul: Lichiditatea curenta sau intermediara Lc=(Active circulante-

Stocuri)/Pasive(datorii) curente

Conform uzanţelor internaţionale, această rată se consideră normală la valori cuprinse

între 0,65 - 1.

Indicatorul are un nivel bun pe toată perioada analizată.

Lichiditatea la vedere, numită şi capacitatea de plată, reflectă capacitatea intreprinderii
de a achita datoriile exigibile imediat pe baza lichidităţilor băneşti.
- formula de calcul: Lichiditatea la vedere Lv=Disponibilităţile băneşti/Datorii exigibile
imediat

18
 Se consideră că nivelul acestei rate este normal între 0,2 şi 0,3.
Solvabilitatea generală

Exprimă gradul de acoperire a datoriilor totale către terţi pe seama activelor

totale, indicator ce poate fi luat în considerare în cazul unui eventual faliment. Prin
acest indicator se măsoară securitatea de care se bucură întreprinderea faţă de bancă.
-formula de calcul: Solvabilitatea generala Sg=Active totale/Datorii totale

În general, se consideră că o situaţie normală înseamnă ca activele totale să fie de

două ori mai mari decât datoriile totale. După cum se poate observa, pe toată perioada
analizată activele totale au fost în permanenţă mai mari decât datoriile totale.
Solvabilitatea patrimonială

- formula de calcul: Sp=Capitalul propriu/Capital total (Total pasiv)

Nivelul minim al acestei rate este considerat 30%, iar nivelul normal este de 50%.
Acest indicator nu a avut o evoluţie bună în perioada analizată.

2.7.4. Analiza echilibrului financiar

INDICATORI 2016 2017 31.07.2018

4. Analiza echilibrului financiar
4.1. Rata capitalului propriu fata de activele
imobilizate Raim=Capital propriu/Active 0,60% 1,10% 1,30%
Imobilizate
4.2. Rata de rotatie a obligatiilor Ro=Cifra
de afaceri/Media datoriilor totale 3,95% 3,08% 3,83%
Cifra de afaceri 8.577.000 9.930.110 7.460.722
Media datoriilor totale 2.169.463 3.221.188 1.946.120
Durata în zile a unei rotatii*=360/Ro
Nota:* pentru anul 2015 s-au utilizat 150 de zile

Rata capitalului propriu față de activele imobilizate

- formula de calcul: Raim=Capital propriu/Active imobilizate

Arată în ce proporţie activele imobilizate sunt acoperite din capitalul propriu. Această
analiză este utilă pentru a preveni decapitalizarea întreprinderilor.

19
Rata de rotație a obligațiilor
- formula de calcul: Ro= Cifra de afaceri/Media datoriilor totale

Acest indicator a avut un trend oscilant pe toată perioada analizată.

2.7.5. Analiza gestiunii (rotaţia activelor şi pasivelor)

INDICATORI 2015 2016 31.07.2017

5. Analiza gestiunii (rotatia activelor si

5.1. Rotatia activului total RAt=Cifra de
afaceri/Active total 1,55% 1,79% 1,95%
Durata unei rotatii*=360/Rat
5.2. Eficienta imobilizarilor corporale
Eic=Cifra de afaceri/Imobilizari corporale 2% 11,17% 6,88%
5.3. Rotatia activelor circulante Nr=Cifra de
afaceri/Active circulante 6,84% 2,14% 2,74%
Durata in zile a unei rotatii*=360/Nr
5.4. Rotatia stocurilor Rs=Cifra de
afaceri/Media stocurilor 4,60% 5,53% 4%
Durata in zile a unei rotatii*=360/Rs
5.5. Durata medie de recuperare a creantelor
Rrc=Cifra de afaceri/Media creantelor totale 2,30% 2,67% 2%
Durata medie de recuperare, in zile*
=360/Rrc
Nota:* pentru anul 2015 s-au utilizat 150 de zile

Rotatia activului total

- formula de calcul: RAt=Cifra de afaceri/Active total

Acest indicator reflectă viteza cu care se roteşte întreg capitalul investit. Conform
uzanţelor internaţionale se consideră normal un număr de 2 - 3 rotaţii pe an. Pe toată
perioada analizată, rata are un nivel nesatisfăcător.

Eficienţa imobilizărilor corporale

- formula de calcul: Eic=Cifra de afaceri/Imobilizari corporale

Nivelul acestui indicator se reduce de la un an la altul, fără a atinge însă un nivel
îngrijorător.

20
Rotația activelor circulante

-formula de calcul: Nr=Cifra de afaceri/Active circulante

Arată numărul de rotaţii într-o perioadă dată, sau durata în zile a unei rotaţii în
raport cu cifra de afaceri. Accelerarea vitezei de rotaţie semnifică recuperarea mai
rapidă a capitalului investit în activele circulate. Societatea are o rotaţie a activelor
circulante mică, fără însă ca nivelul să fie ingrijorător.

Rotatia stocurilor

-formula de calcul: Rs=Cifra de afaceri/Media stocurilor

Acest indicator este considerat bun pentru domeniul în care activează societatea.

Durata medie de recuperare a creantelor

-formula de calcul: Rrc=Cifra de afaceri/Media creantelor totale

Deşi durata de recuperare a creanţelor a scăzut, se poate observa că este în continuare în
paramentri nesatisfăcători..

2.7.6. Analiza rentabilităţii

INDICATORI 2015 2016 31.07.2017

6. Analiza rentabilitatii
6.1. Rata rentabilitatii economice Rre=Profit
brut/Capital permanent 0,82% 1,27% 1,70%
6.2. Rata rentabilitatii financiare Rsf=Profit
net/Capital propriu 0,92% 1,96% 3,56%
6.3. Rata rentabilitatii comerciale Rc=Profit
net/Cifra de afaceri 0,36% 0,45% 0,90%
6.4. Rata rentabilitatii capitalului investit
Rci=Profitul net/Activ total 0,56% 0,82% 1,75%
6.5. Rata rentabilitatii resurselor consumate
Rrc=Profit net/Cheltuieli totale 1,43% 1,41% 3,44%

Rata rentabilităţii economice a activelor

Reprezintă capacitatea întreprinderii de a produce profit pe baza capitalului permanent
de care dispune.
-formula de calcul: Rata rentabilitatii economice Rre=Profit brut/Capital permanent
Rata rentabilităţii economice trebuie sa fie superioară ratei inflaţiei pentru ca societatea
să-şi poată recupera integral şi reînnoi activul sau economic, altfel se înregistrează un
proces de decapitalizare.
Se poate observa că indicatorul a înregistrat o creștere seminficativă în perioada
analizată.

21
 Rata rentabilităţii financiare

Rentabilitatea financiară apreciază capacitatea întreprinderii de a produce profit net

prin capitalurile proprii anagajate în activitate, ţinând cont de sistemul de fiscalitate, şi
care determină nivelul remunerării acţionarilor prin dividende.
- formula de calcul: Rata rentabilitatii financiare Rrf=Profit net/Capital propriu
Se poate observa că indicatorul a crescut semnificativ pe parcursul celor 3 ani.

Rata rentabilităţii comerciale (vânzărilor), exprimă eficienţa vânzărilor, respectiv

profitul ce revine cifrei de afaceri (vânzărilor).
- formula de calcul: Rata rentabilitatii comerciale Rc=Profit net/Cifra de afaceri
Rata rentabilităţii capitalului investit, exprimă gradul de valorificare a întregului
capital, prin profitul net care se obţine.
-formula de calcul: Rata rentabilitatii capitalului investit Rci=Profitul net/Activ total

Rata rentabilitatii resurselor consumate, este un indicator al gestiunii interne a

firmei care pune în evidenţă eficienţa cheltuielilor prin profit.

- formula de calcul: Rrc=Profit net/Cheltuieli totale

22
 Capitolul 3. Aplicarea metodelor de evaluare

3.1. Abordarea pe venit

În abordarea prin venit, pentru estimarea valorii se utilizează metode variate. Aceste
metode sunt metoda capitalizării fluxului de numerar sau metoda profitului si metoda fluxului de
numerar actualizat.

Valoarea întreprinderii derivă din capitalizarea profiturilor sau fluxurilor de numerar prin
aplicarea unei rate de capitalizare sau unei rate de actualizare, determinate înainte de luarea în
considerare a costurilor serviciului datoriei.

Rata de capitalizare sau rata de actualizare aplicată este costul mediu ponderat al
capitalului aferent unei structuri adecvate a creditelor și capitalurilor proprii. Pentru a determina
valoarea totală a capitalurilor proprii, din valoarea întreprinderii se scade valoarea de piaţă a
datoriilor purtătoare de dobânzi.

În mod alternativ, valoarea capitalurilor proprii poate fi determinată prin cuantificarea

directă a fluxului de numerar disponibil pentru acţionari. Activele redundante, adică activele din
afara exploatării, trebuie avute în vedere când se calculează valoarea întreprinderii sau valoarea
capitalurilor proprii.

În abordarea prin venit, situaţiile financiare istorice ale unei entităţi de afaceri se
utilizează deseori ca un reper pentru estimarea venitului sau fluxului de numerar viitor al
întreprinderii. Determinarea tendinţelor istorice, prin intermediul analizei ratelor, poate 30 ajuta
la oferirea informaţiilor necesare pentru estimarea riscului inerent activităţii de exploatare a
întreprinderii, în contextual domeniului de activitate si al previziunilor performanţei viitoare.

Abordarea prin venit se bazează pe capacitatea societăţii ROGaz de a genera profit.

Evaluatorul nu a avut la dispoziţie un buget de venituri şi cheltuieli pus la dispoziţie de societate,
previziunile viitoare fiind realizate de evaluator pe baza datelor istorice şi pe baza informaţiilor
despre evoluţia pieţei la care a avut acces la data evaluării.

Având în vedere specificul activităţii supuse evaluării, structura veniturilor şi respectiv a

costurilor implicate în realizarea obiectului de activitate, s-a ales ca metodă pentru determinarea
valorii societăţii, metoda fluxului de numerar actualizat. Potrivit acestei metode, valoarea
societăţii este dată de suma fluxurilor de venituri nete în perioada previzionată, actualizate cu

23
costul mediu al capitalului, la care se adaugă valoarea reziduală la finele perioadei previzionate,
actualizată la data evaluării si activele din afara exploatării. Metoda fluxurilor financiare
actualizate (Discounted Cash-Flow - DCF) se bazează pe premisa că valoarea societăţii este
valoarea prezentă a veniturilor economice viitoare pe care le vor dobândi proprietarii afacerii.
Patrimoniul societăţii furnizează o valoare, în condiţiile continuităţii activitaţii, pe măsura
veniturilor pe care le generează. Primul element determinant al valorii societăţii este tipul de flux
financiar luat în considerare.

Se va evalua capitalul propriu, deci valoarea capitalului acţionarilor. In consecinţă se va

determina cash-flow-ul la dispoziţia acţionarilor. Valoarea viitoarei societăţii este echivalentă cu
valoarea actualizată a fluxurilor financiare produse. Ea se compune din trei elemente care se
calculează separat:
 valoarea fluxurilor actualizate pentru perioada de previziuni;
 valoarea terminală (reziduală) actualizată
 valoarea activelor din afara exploatării. Analiza veniturilor presupune o proiectare în viitor a
veniturilor rezultate din vânzarea serviciilor societăţii.

Această analiză implică luarea în considerare a unor aspecte specifice privind piaţa:
cantitatea serviciilor prestate, preţul mediu, dinamica pieţei, presiunile concurenţiale,
elasticitatea preţurilor în raport cu cererea, schimbări în legislaţie.

Fiind o metodă de randament şi având în vedere particularităţile aplicării, argumentele

care susţin utilizarea acestei metode sunt următoarele:
 Viabilitatea societăţii comerciale în orizontul de timp luat în considerare (5 ani) şi degajarea
unor fluxuri financiare nete pozitive, în condiţii de exploatare normală;
 Respectarea principiului continuităţii activităţii, potrivit concluziilor desprinse din analiza
diagnostic. Metoda se aplică sub rezerva certitudinii informaţiilor şi estimărilor puse la dispoziţie
de conducerea societăţii, precum şi din informaţiile disponibile în urma studiului pieţei.

3.2. Abordarea pe bază de active

Abordarea bazata pe active este fundamentata peprincipiul substitutiei, care spune ca un

activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale componente.
Logica abordarii este simpla: un cumparator nu va plati pentru o proprietate (afacere) mai
mult decat l-ar costa sa creeze o entitate cu o utilitate echivalenta.
Ajustarile aplicate activelor si datoriilor intreprinderiise bazeaza pe una dintre
urmatoarele doua premise ale valorii:
continuitatea exploatarii, care va implica, in cadrul metodei activului net corectat (ANC),
evaluarea tuturor activelor si datoriilor la valoarea de piata sau o alta valoare corespunzatoare;

24
 lichidarea, care va implica, in cadrul metodei activului net de lichidare (ANL), evaluarea
tuturor activelor si datoriilor la valoarea neta de realizare pe piata.
In cadrul acestei abordari bilantul contabil, bazat indeosebi pe valori ce exprima
costuri este inlocuit cu bilantul economic, ce reflecta toate activele, corporale si necorporale si
toate datoriile, la valoarea lor de piata sau la o valoare curenta adecvata in cazul metodei
activului net corectat (ANC) sau la valoarea neta de realizare pe piata in cazul metodei activului
net de lichidare (ANL).
Evident, rezultatul metodei incadrate in aceasta abordare nu trebuie sa fie singurul rezultat
atunci cand evaluam intreprinderi operationale si care vor functiona pe o perioada previzibila in
viitor.
Daca intreprinderea detinatoare detine proprietati si incaseaza venituri din aceste
proprietati, pentru fiecare dintre aceste active trebuie determinata valoarea lor de piata.
Daca trebuie evaluate actiunile, fie cotate sau necotate, ale unei intreprinderi detinatoare,
pot fi relevante lichiditatea actiunilor si marimea participatiei si, deci, se pot obtine valori diferite
de cursul actiunii la bursa.
In evaluarea intreprinderii, abordarea bazata pe active poate fi similara cu abordarea
prin cost, utilizata de evaluatorii diferitelor tipuri de active.

3.3. Abordarea pe baza de comparație

Abordarea prin comparatie se bazeaza pe un proces logic in care valoarea de piata se

obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderi similare si relevante, compararea acestor
intreprinderi cu firma evaluata si, in final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea
unor chei de conversie (multiplicatori).
Abordarea prin comparatia de piata se bazeaza fundamental pe principiul substitutiei care
spune ca in cazul existentei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic pret la riscuri
egale. In decizia investitorului ingredientul „risc” este cel mai important.
Principiul substitutiei nu cere ca intreprinderea baza de comparatie sa fie identica,
ci similara si relevanta:
- similar se refera la natura intreprinderii, si cuprinde atat elemente cantitative cat si
elemente calitative;
- relevant este un atribut care se refera la dorintele si asteptarile cumparatorului
potential si se refera la gradul de risc preluat prin investitia in firma respectiva, lichiditatea
investitiei, performantele probabile ale intreprinderii etc.
-
In aceasta abordare evaluatorul compara subiectul evaluat cu alte intreprinderi similare, cu
participatii si actiuni care au fost vandute pe piata.
Abordarea prin comparatie stabileste limitele valorii de piata a actiunilor prin analiza
preturilor platite in mod normal pentru actiuni la firme concurente cu cea evaluata. Vanzarile
sunt investigate pentru a se vedea motivatia celor doua parti. Preturile de vanzare care reflecta
alta motivare fata de cea tipica participantilor pe piata, ca de exemplu tranzactiile efectuate de
cumparatori speciali sau strategici, care in multe cazuri sunt dispusi sa plateasca un pret mai
mare, trebuie sa fie eliminate din baza de referinte pentru comparare.
Preturile de tranzactionare sunt analizate prin utilizarea unor unitati de comparatie
adecvate. In multe situatii acestea sunt ajustate corespunzator cu diferentele dintre elementele de
comparatie: firme comparabile versus firma evaluata.
Abordarea prin comparare are in mod logic o larga aplicabilitate dar ea este convingatoare
numai atunci cand sunt disponibile suficiente informatii de piata. Credibilitatea acestei abordari

25
este limitata in cazul modificarilor rapide ale conditiilor pietei sau in cazul
intreprinderilor/actiunilor care se vand rar.
Pornind de la principiul substitutiei, metoda presupune ca un cumparator informat nu ar
plati mai mult pe un bun decat costul de a achizitiona un bun comparabil cu aceeasi utilitate.
In principiu, abordarea prin comparatie poate fi aplicata si in evaluarea firmelor inchise,
premisa fiind ca multiplicatorii de piata pot fi utilizati si pentru evaluarea firmelor necotate.
Mecanismul abordarii solicita evaluatorul sa utilizeze preturile si indicatorii de piata alaturi de
alti factori cum ar fi: profiturile, fluxurile de lichiditati, valoarea contabila a capitalurilor proprii
etc. sa retina indicatori (multiplicatori) de piata, iar ulterior sa aplice ajustari corespunzatoare
diferentelor naturale intre firme cotate si necotate (dimensiune, lichiditate, acces la finantare
etc.).
Tipurile de valori ce se pot estima uzual prin metoda comparatiei sunt cel mai adesea:
- valoarea de piata;
- valoarea de lichidare.

26
Metoda actualizarii fluxurilor-venituri

Costuri
aferente Cheltuieli Impozit Factori de
Cifra de Venit net
CA administrare Profit brut pe profit Profit net actualizare
afaceri(CA) actualizat
(impozit 3% 16% la t=
2%)

2015 1.248,25 15,27 20,41 875,85 140,136 735,714 0,89 654,7855

2016 1.341,15 15,29 20,48 887,17 141,9472 745,2228 0,87 648,3438

2017 1.541,35 15,31 20,53 891,2 142,592 748,608 0,71 531,5117

2018 1.551,45 15,33 20,59 900,09 144,0144 756,0756 0,53 400,7201

2019 1.641,13 15,35 20,65 907,76 145,2416 762,5184 0,46 350,7585

2020 1.631,13 15,37 20,79 915,44 146,4704 768,9696 0,5 384,4848

2021 1.651,17 15,39 20,76 923,11 147,6976 775,4124 0,45 348,9356

2022 1.784,88 15,41 20,82 930,79 148,9264 781,8636 0,4 312,7454

2023 1.852,32 15,43 20,9 938,46 150,1536 788,3064 0,36 283,7903

2024 1.919,77 15,45 20,96 946,14 151,3824 794,7576 0,32 254,3224

2025 1.987,22 15,47 21,02 953,81 152,6096 801,2004 0,28 224,3361

2026 2.054,66 15,49 21,08 961,49 153,8384 807,6516 0,25 201,9129

2027 2.122,11 15,51 21,14 969,16 155,0656 814,0944 0,22 179,1008

2028 2.189,55 15,53 21,2 976,84 156,2944 820,5456 0,2 164,1091

2029 2.257,00 15,55 21,26 984,51 157,5216 826,9884 0,18 148,8579

2030 2.324,45 15,57 21,32 992,19 158,7504 833,4396 0,16 133,3503
2031 2.391,89 15,59 21,38 999,86 159,9776 839,8824 0,14 117,5835

2032 2.459,34 15,61 21,45 1007,54 161,2064 846,3336 0,13 110,0234

2033 2.526,79 15,63 21,51 1015,21 162,4336 852,7764 0,11 93,8054

2034 2.594,23 15,65 21,57 1022,89 163,6624 859,2276 0,1 85,92276

2035 2.661,68 15,67 21,6 1030,56 164,8896 865,6704 0,09 77,91034

2036 2.729,13 15,69 21,69 1038,24 166,1184 872,1216 0,08 69,76973

2037 2.796,57 15,71 21,75 1045,91 167,3456 878,5644 0,07 61,49951

2038 2.864,02 15,73 21,81 1053,59 168,5744 885,0156 0,06 53,10094

2039 2.931,47 15,75 21,87 1061,26 169,8016 891,4584 0,05 44,57292

Valoare
prezentă 5.936,25
actualizată

27
Metoda comparatiei

Elemente de comparație Terenul de evaluat Comparabil A Comparabil B Comparabil C

Suprafață 200 250 270 190

Preț (ofertă/vânzare) (eur/mp) 60 55 65
46 31 40
Drepturi de proprietate integral integral integral integral
Valoarea corecției (Euro/mp) 0% 0% 0%
Preț corectat 60 55 65
Condiții vânzare (-10% din ofertă) ofertă ofertă ofertă
Valoarea corecției 3 6 4
Preț corectat 57 49 61

Suceava,
Teren Suceava, Suceava, zona Suceava, zona
Localizare Ciprian
Scheia Itcani Scheia
Porumbescu

Valoarea corecției (%) 3% 5% 0%

Preț corectat 55,2 46,5 61
Acces similar mai bun mai bun
Valoarea corecției 0% 0% 0%
Valoarea corecției (Eur/mp 0 0 0
Preț corectat 55,2 46,5 61

curți, curți, curți,

construcții, construcții, construcții,
rezidențial, rezidențial, rezidențial,
Destinația (utilizarea terenului)
turistic, turistic, turistic,
prestări prestări prestări
servicii servicii servicii

Valoarea corecției -10 -10 -10

Preț corectat 45,2 36,5 51
Utilități similar similar similar
Valoarea corecției (Eur/mp) -1 -1 -1
Preț corectat 44,2 35,5 50
Suprafața 250 270 190
Corecție procentuală -5% -5% -5%
Valoare corecție (Eur/mp) -2,22 -1,77 -2,5
Preț corectat 41,98 33,73 47,5
Și altele (deschidere la stradă, formă, pantă etc) -0,01 -0,03 -0,02
Total corecție brută 41,97 33,7 47,48
Valoare estimată 33,7 EUR/mp
S teren = mp 200 6.740,00

28
 Concluzii

Prin abordarea celor două metode am abținut următoarele prețuri de vânzare:

 metoda actualizării fluxurilor-veniturilor: 5.936,25 lei
 metoda comparatiei: 6.740,00 lei

Considerăm că metoda cea mai optimă pentru evaluarea terenului a fost metoda
comparației deoarece este o metodă simplă de aplicat și eficientă. Și totodată această metodă în
cazul nostru avantajează vânzătorul, prețul obținut fiind mai mare decât în cazul metodei
actualizării fluxurilor veniturilor.

29
Anexe:

30
31
 Bibliografie

1.http://www.arcviaminerva.ro/doc/RAPORT%20DE%20EVALUAR3E%20ARCVIA%20MIN
ERVA%20SA%20LEGEA%20151.pdf;

2. file:///C:/Users/Denisa/Downloads/pt2015CuAOE0923RapEvPh%20(4).pdf;

3. http://www.transgaz.ro/sites/default/files/Situatii%20financiare%20consolidate%202017.pdf;

4.http://www.transgaz.ro/sites/default/files/uploads/relatii_investitori/situatii_financiare_31.12.2
016.pdf;

5.http://www.transgaz.ro/sites/default/files/uploads/relatii_investitori/comunicat_disponibilitate_
12.02.2016.pdf

32