Raport de evaluare

Casa + teren

Anul I, grupa ETEEM

Student:Munteanu Cristian
 Imobil format din teren in suprafata masurata de 400 mp, C1 constructie cu regim de
inaltime P+M edificata in 2009 si C2 garaj.

Imobilul este amplasat in municipiul Suceava, zona periferica Itcani, pe strada Dragomirna,
apartinand teritorial administrativ de judetul Suceava.

Accesul se face inaintand pe strada Mitocului catre Mitocul Dragomirnei. Zona este
rezidentiala formata din constructii de locuinte colective cu regim de inaltime P+1E.

Imobilul se vinde in licitatie publica.

 Etapele parcurse pentru determinarea valorii de piață au
fost:
 documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitat clientului;
 inspecţia proprietății;
 limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborări raportului;
 selectarea tipului de valoare estimată în prezentul raport;
 deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specific obiectivului de care
trebuie să se ţină seama;
 analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de
vedere al evaluării;
 aplicarea metodei de evaluare considerate oportună pentru determinarea valorii
şi fundamentarea opiniei evaluatorului.

Procedura de evaluare este în conformitate cu standardele şi recomandările

ANEVAR.
 ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI IMOBILIARE

 Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este

deseori influenţată de reglementările guvernamentale si locale. Cererea şi
oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar
acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj
între cerere şi ofertă. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu,
iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori să
existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi
vânzătorii nu sunt întotdeauna bine informaţi, iar actele de vânzare-
cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori, informaţiile despre
preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile.

 Proprietăţile imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin

lichide şi de obicei procesul de vânzare este lung.
Cererea solvabilă

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate

pentru care se manifestă dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la
diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.
Pentru că pe o piaţa imobiliară oferta se ajustează încet la nivelul şi
tipul cererii, valoarea proprietăţilor tinde să varieze direct cu
schimbările de cerere, fiind astfel influenţată de cererea curentă.
În general, nivelul cererii solvabile a scăzut în ultima perioadă,
scăderea fiind cauzată de criza economică, diminuarea interesului
investiţional şi scăderea nivelului creditării.
 DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

 Casa are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie
portanta din caramida, planseul peste parter este din lemn si inchideri din caramida.
Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:
 Parter
 pardoseli de placi ceramice in zona holului si bucatarie.
 Parchet laminat in living.
 Tamplarie PVC
 Peretii sunt gletuiti si zugraviti cu vopsea lavabila.
 Mansarda:
 Pe grinzi de lemn
 Pardosea din parchet laminat
 Tamplarie PVC
 Compartimentare din rigips
 Baie nefunctionala – neterminata.
 Imobilul are structura de rezistenta din beton armat si inchideri perimetrale din zidarie
portanta din caramida. Finisajele interioare ale proprietatii sunt obisnuite:pardoseli de placi
ceramice in zona holului si in bucatarie, parchet mminat in living, parchet melaminat in
mansarda, compartimetarile mansardei sunt din rigips si planseul peste parter este pe
structura usoara, baia de la mansarda neterminata(nefunctionala). Finisajele exterioare sunt
obişnuite – cladirea tencuita –stadiu mediu.
.
Imobilul – prezintă fisuri, infiltraţii sau condens, este într-o stare medie.

De asemenea şi starea instalaţiilor electrice si termice este precara, acestea au fost

demontate, si au ramas doar partile ce sunt fizate in peretei, ex: doze si cateva trasee de
cablu, ial la instalatia electrica traseele henco prin pereti, corpurile de incalzire lipsesc la
fel ca si corpurile de iluminat sau prizele si intrerupatoarele. Tamplaria interior/exterior
este din PVC.
Suprafata acestei constructii este de 400 mp.
Anul constructiei este aprox.2009.
Cladirea are este tip P+M. Accesul la aceasta mansarda se face prin intermediul unei scarii
interioare de beton placata cu gresie.
Constructia prezinta la exterior crapaturi si infiltartii in tencuila, la exterior finisajele sunt
deteriorate(crapaturi, vopsea cazuta, infiltartii apa, tapet dezlipit, etc...)
Casa pentru a putea fi locuita de o familie in conditii normale necesita investitii in:
Instalatii termice – in totalitate

Instalatii electrice – partial trasee, toate corpurile de iluminat si toate

obiectele(intrerupatoare si prize) Sanitare – partial
CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
Din analiza celei mai bune utilizări - utilizare rezonabilă, probabilă şi legală a
unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamenatată adecvat,
fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare - se reţin următoarele
variante pentru proprietatea imobiliară analizată:

Varianta 1: Utilizarea proprietăţii imobiliare ca rezidentă pentru o familie.

Varianta 2: Utilizarea proprietăţii imobiliare ca sediu administrativ pentru o

societate comercială de dimensiuni medii.
Descriere exterioară
Structura de rezistenţă a clădirii este formată din pereţi portanţi exteriori din zidărie de
30 cm grosime. Sistemul de fundare a construcţiei este format din fundaţii continue din
beton simple şi consolidate prin subzidire. Închiderile perimetrale sunt formate din zidărie
portantă. Scurgerea apelor se face prin jgheaburi şi burlane. Tâmplăria exterioară este din
lemn stratificat, cu geam termopan.

Descriere interioară
Accesul în clădire şi în casa scării se face pe o uşa dispusă central, pe latura sudică,
direct din curtea imobilului. Accesul la parter se face din casa scării, iar la etajele superioare
printr-o scară din beton.
În spaţiile umede - bucătării şi băi - pardoselile sunt din gresie, iar pe scara de acces şi
balcoane sunt din mozaic şi dale mozaicate. În camerele de zi şi dormitoare pardosela este
din parchet stratificat din stejar.
METODE DE EVALUARE
Valoarea terenului trebuie estimată având în vedere cea mai bună
evaluare utilizare a acestuia. Chiar dacă terenul are amenajări, valoarea acestuia
este estimată prin luarea în considerare a celei mai bune utilizari a lui,

și anume, prin considerarea lui ca fiind liber şi disponibil pentru

dezvoltare ulterioară, respectiv pentru utilizarea cea mai eficientă.

Avand in vedere informatiile dispoinibile s-a optat pentru 1 dintre cele

6 metode de evaluare ale terenurilor, prevazute in GME 630 –

Evaluarea bunurilor imobile, respectiv metoda comparatiei .
RECONCILIEREA VALORILOR
CONCLUZII

Valoarea finală de 44.000 Euro este susţinută de cele două abordări – prin cost
şi venit, abordarea prin comparaţie nefiind utilizată din cauza informaţiilor şi
ofertelor distorsionate ca şi date de comparaţie cu subiectul evaluării.