Raport Nr. 59132 Ferma de Porci Dragos Voda AGROMAR 2023

Raport de Evaluare
Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal 917085
1
Raport de Evaluare
Appraisal & Valuation SA este divizia de evaluări și consultanță din cadrul NAI România,
reprezentantul exclusiv al NAI Global în România. Appraisal & Valuation SA este membru corporativ
ANEVAR încâ din anul 2010, având numărul de certificat 0110. Activitatea sa principală constă în
evaluarea de active (imobile, echipamente, active financiare și societăți comerciale).
400+ Advisory and Valuation
Offices Agency and Brokerage
Green Services
7000 + Market Studies
Professional Staff Project Monitoring
Agribusiness Consulting
55+
Markets
Appraisal&Valuation oferă servicii imobiliare complete. Totodată, oferă și servicii de certificare a
clădirilor verzi: LEED și BREEAM.
Nume: S.C. Appraisal & Valuation S.A.

Cod Unic de Identificare: RO 26760786
Nr. Registrul Comerțului: J40/3736/09.04.2010
Sediul: București, Str. Nicolae Caramfil, nr. 87, etaj 6, sectorul 1, România
Telefon: +40 31 1011 890
E-mail: office@nairomania.ro
Website: www.nairomania.ro
2
Raport de Evaluare
22 decembrie 2023
Către Patria Bank
RE: Proprietate imobiliara de tip comercial Ferma de Porci Agromar Srl. Dragos Voda, compusa
din teren intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in suprafata Totala St. = 180.815
mp, compus din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in St. = 10.396 mp +
Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in CF 21757, in St. = 24.155 mp + Lot 3,
identificat cu Nr. Cadstral 21758, inscris in CF 21758, in St. = 23.743 mp + Lot 4, identificat cu
Nr. Cadstral 21759, inscris in CF 21759, in St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral
285, inscris in CF 20130, in St. = 49591 mp si constructii aferente, proprietate amplasata in
Ne bucurăm asupra faptului că sunteți client NAI România si vă mulțumim pe această cale pentru
solicitarea de a realiza un raport de evaluare pentru activul de mai sus.
Având in vedere solicitarea dumneavoastră cu privire la evaluarea proprietății menționate mai sus, am
acționat ca și evaluator extern efectuând raportul de evaluare pe care îl anexăm prezentei scrisori.
Raportul de evaluare reprezintă oglinda profesionalismului evaluatorului și elementul principal prin
care este perceput rezultatul analizei și investigațiilor efectuate și în care este stabilită si argumentată
valoarea de piață.
Analizând datele expuse în raportul de evaluare, opinia noastră asupra valorii de piață a proprietății
menționate este următoarea:
1.770.000 Euro ( unmilionsaptesutesaptezecidemii Euro)
Valoarea de piata a fost stabilită de către un evaluator, membru al Asociației Naționale a Evaluatorilor
Autorizați din România, având la bază Standardele de evaluare a bunurilor, ediția 2023. În
completarea misiunii de evaluare am utilizat informațiile și documentele furnizate de către client cât și
date furnizate din piața de sector și baza de date proprie.
Totodată, confirmăm că NAI România nu are niciun interes direct asupra activului sau asupra părţilor
asociate acestuia și, de aceea, este capabilă să ofere consultanță, independent.
Vă rugăm sa luați în considerare că prezentul raport a fost întocmit într-un context economic și social
excepțional. Această stare a generat un impact puternic asupra economiei, sectorului energetic și
piețelor în general, conducând la perceperea unui nivel de risc crescut pe piața de capital și piața
imobiliară. Este important să menționăm faptul că acest raport reflectă condițiile pieței și datele
disponibile la data evaluării. Acestea pot fluctua și, prin urmare, valoarea poate varia în timp.
Suntem convinși că acest raport de evaluare va oferi companiei dumneavoastră o înțelegere mai
profundă și mai completă a valorii mijloacelor fixe și va ajuta în luarea deciziilor strategice informate.
Așteptăm cu nerăbdare să lucrăm împreună și la alte proiecte.
Cu stimă,
Andrei Botiș, MRICS, E.I, E.P.I

President & CEO
Appraisal & Valuation SA
3
Raport de Evaluare
CUPRINS
DECLARAȚIE DE CONFORMITATE .................................................................................................... 14
TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII .................................................................................................
1. Identificarea și competența evaluatorului .........................................................................................
2. Identificarea clientului ........................................................................................................................
3. Identificarea utilizatorilor desemnati .................................................................................................
4. Identificarea activului supus evaluării ................................................................................................
5. Moneda evaluării................................................................................ Error! Bookmark not defined.
6. Scopul evaluarii ...................................................................................................................................
7. Tipul valorii utilizate ............................................................................................................................
9. Natura si amploarea activitatilor evaluatorului .................................................................................
10. Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea .............................................................
11. Ipoteze semnificative ........................................................................................................................
14. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare ...................................................................................
15. Declararea conformității cu SEV .......................................................................................................
DEFINIȚII ........................................................................................................................................................ 22
PREZENTAREA DATELOR .......................................................................... Error! Bookmark not defined.
1. Adresa și proprietarul..............................................................................................................................
3. Teren ........................................................................................................................................................
4. Construcții ................................................................................................................................................
ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE ......................................................................................................................
CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ..........................................................................................................
EVALUAREA ACTIVULUI IMOBILIAR ........................................................................................................
ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ..........................................................
ANEXA 1 – HARTA LOCALIZARE ...............................................................................................................
ANEXA 2 – COMPARABILE UTILIZATE .....................................................................................................
ANEXA 3 – FOTOGRAFII ...............................................................................................................................
4
Raport de Evaluare
SINTEZA EVALUARII
Numele clientului SC AGROMAR SRL

Data evaluarii 22 decembrie 2023
Tipul proprietatii (rezidential, Proprietate imobiliara compusa din Teren Intravilan cu categoria de
comercial, industrial, spatiu de folosinta Curti/Constructii in suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus
depozitare, spatiu de birouri, din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in Suprafata
etc) Totala St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in
CF 21757, in Suprafata Totala St. = 24.155 mp + Lot 3, identificat cu Nr.
Cadstral 21758, inscris in CF 21758, in Suprafata Totala St. = 23.743 mp +
Lot 4, identificat cu Nr. Cadstral 21759, inscris in CF 21759, in Suprafata
Totala St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in
CF 20130, in Suprafata Totala St. = 49591 mp, si contructii aferente ce
compun Ferma de Porci Agromar situata in Localitatea Dragos Voda,
Judetul Calarasi.
Adresa proprietatii Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal 917085
Proprietar(i) S.C. AGROMAR S.R.L cu sediu social in Balotesti, str. Biserica Troita, nr.
9, jud. Ilfov avand Numarul de inregistrare la Registrul Comertului:
J23/1487/2004 cu punct de lucru: loc Dragos Voda, jug Calarasi
Numar cadastral / Numar Lot teren Nr. Cad. 286 inscris in CF 20128 si constructii aferente
Carte Funciara SUPRAFATA CONSTRUIT
DENUMIRE NR. CADASTRAL NR. CF SUPRAFATA TEREN
DESFASURATA
Teren Intravilan 286
C1- put apa 286-C1 0
20128 10,396
Total Suprafata Construita 0
Lot teren Nr. Cad. 21757 inscris in CF 21757 si constructii aferente

SUPRAFATA
SUPRAFATA
DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF CONSTRUIT
TEREN
DESFASURATA
Grajd Nefunctional 21757-C1 2,199
Grajd Nefunctional 21757-C3 21757 24,155 2,176
Total Suprafata Construita 13,138

SUPRAFATA
NR. SUPRAFATA
DENUMIRE NR. CADSTRAL CONSTRUIT
CF TEREN
DESFASURATA
Garaj 21758-C1 43
Bazin apa 21758-C2 33
Bascula 21758-C3 16
21758 23,743
5
Raport de Evaluare

SUPRAFATA
SUPRAFATA
TEREN
DESFASURATA
Bazin Filtru 21759-C1 20
Bazin Dejectii 21759-C2 854
Statie Pompare 21759-C7 97
Bazin colector Dejectii 21759-C8 17
Siloz Furaje 21759-C9 830
Grajd Functional 21759-C10 786
Bazin Apa 21759-C13 103
Statie Pompe 21759-C14 19
Post Trafo 21759-C15 137
Filtru Sanitar 21759-C16 171
Sopron 21759-C17 53
21759 72,930
Statie Apa 21759-C18 169
Bazin Apa 21759-C19 1,023
Cabina Bascula 21759-C20 13
Bascula 21759-C21 39
Cantina 21759-C22 74
Birouri 21759-C23 90
Atelier Mecanic 21759-C25 379
Bascula 21759-C33 7
Siloz Furaje 21759-C34 1,251
Cabina Poarta 21759-C35 13

SUPRAFATA
SUPRAFATA
TEREN
DESFASURATA
Post trafo 285-C1 0
Statie pompare 285-C2 0
Bazin dejectie 285-C3 20130 49,591 0
Bazin dejectie 285-C4 0
Utilizarea actuala a imobilului Proprietate imobiliara agro-industriala.
Cea mai buna utilizare Industriala.
6
Raport de Evaluare
SUPRAFATA SUPRAFATA
SUPRAFATA
NR. TOTALA UTILA
DENUMIRE NR. CF TOTALA
CADSTRAL CONSTRUITA / ESTIMATA 0.9
TEREN / MP
MP / MP
FERMA DE 20130 +
PORCI 286 + 285 + 20128 +
AGROMAR 21757 + 21758 21757 + 180,815 42,102 37,867
DRAGOS VODA + 21759 21758 +
JUD. CALARASI 21759
Ocupanti: Proprietar: Chirias: Libera:
Suprafete (mp) Spatiu Au: 37.867 mp (reprezentand 90% din suprafata construita conform
industrial Extrase CF)
Constructii Autotala: 37.867 Ac: 42,102 Acd: 42,102
Teren Steren: 180,815 mp
Descrierea zonei si a Terenul pe care este amplasata "FERMA DE SUINE DRAGOS VODA
amplasamen-tului apartinand SC AGROMAR SRL" este situat in partea de S-E a localitatii
Dragos Voda, judetul Calarasi.
Vecinatatile Fermei, conform plan de situatie anexat, sunt: la nord:
proprietati SC AGROMAR SRL; la sud: depozit carburanti al SC
AGROMEC SA Bogdana, proprietati SC AGROMAR SRL si Drum de
acces; la est: SC AVICOLA Dragos Voda si proprietati AC AGROMAR
SRL; la vest: proprietati particulare (Petre Zaharia, Serban Corneliu,
Condrut Ion, Dragomir Teodor.
Unitatea se afla la cca 0,8 km de asezariel umane. Ferma zootehnica de
suine este amplasata pe un teren plat, uscat fără pericolul inundabilităţii
fiind situata in vecinatatea unei ferme avicole. Este situata la >> 5 km de
arii protejate sau situri istorice. In vecinatatea fermei nu se afla rezervatii
naturale. De asemenea amplasamentul unitatii nu se afla intr-un sit cu
potential arheologic sau istoric.
Dragoș Vodă este o comună în județul Călărași, Muntenia, România,
formată din satele Bogdana, Dragoș Vodă (reședința) și Socoalele.
Comuna se află în nordul județului, la limita cu județul Ialomița. Este
traversată de șoseaua națională DN3A, care leagă Lehliu Gară de Fetești.
La Dragoș Vodă, acest drum se intersectează cu șoseaua județeană
DJ306, care duce spre nord în județul Ialomița la Albești, Andrășești (unde
se intersectează cu DN2A), Gheorghe Doja și Reviga și spre sud la
Vâlcelele și Cuza Vodă (unde se termină în DN3). Pe calea ferată
București-Constanța, este deservită de stația Dragoș Vodă și de halta
Bogdana. Prin sudul comunei trece și autostrada București–Constanța, dar
aceasta nu are nicio ieșire pe teritoriul ei.
Conform recensământului efectuat în 2011, populația comunei Dragoș
Vodă se ridică la 2.862 de locuitori, în scădere față de recensământul
anterior din 2002, când se înregistraseră 3.038 de locuitori. Majoritatea
locuitorilor sunt români (89,76%), cu o minoritate de romi (4,82%). Pentru
5,42% din populație, apartenența etnică nu este cunoscută.[2] Din punct
de vedere confesional, majoritatea locuitorilor sunt ortodocși (93,36%).
Pentru 5,42% din populație, nu este cunoscută apartenența confesională
Anul construirii (anul PIF) / Conform informatiilor primite de la client, constructiile au fost edificate in
renovarii / consolidarii anul 1983.
ulterioare
Tip constructie (structura) Sistem Constructiv

Descriere cladire / cladiri
(inclusiv instalatii aferente, Cladire cu destinatia Hale destinatia zootehnie - crestere porci - halele
finisajele constructiei, gradul propriu-zise pentru cresterea porcilor sunt tip parter cu structura de
de depreciere) rezistenta realizata pe cadre din beton armat incastrati in fundatii de tip
pahar si ferme de beton armat precompartimentat, pozate pe capetele
stalpilor. Pe ferme de beton armat reazama chesoane 6x15 m
prefabricate. Inchiderea laterala a halelor zootehnice este realizata din
blocuri de BCA de 24 cm grosime. Terasa cladirii are scurgeri interioare si
7
Raport de Evaluare
exterioare, iar termoizolatia este din ploiester de 5 cm grosime.

Deasemenea exterior halei are jgheaburi si burlane. Finisajul interior poate
fi diferit in functie de destinatia incaperilor. Se apreciaza trei tipuri de
functiuni ale halei pentru cresterea porcinelor: zona de crestere; zona dfe
gestatie si maternitate; zona de filtre si vestiare. In urma inspectie
evaluatorul a constat ca hala beneficiaza doar de zona pentru cresterea
porcinelor. Pardoseala in zona de crestere fiind din caramida ceramica si
gratare din beton la canalul de dejectie. Instalatia electrica functionala
este aparenta cu montati in tuburi PEL cu lampi BAT. Instalatia Sanitara
asigura alimentarea cu apa a intregii cladiri , preluarea apelor pluviale si
scurgerea apelor menajere.
Cladire cu destinatia Bazin Apa + Cladire cu destinatia Statie Pompe.
Rezervoare din beton armat cu fundatie de tip radier general si perete din
beton armat si planseu sustinut de grinzi de beton armat ce rezama pe
stalpi, cu pereti tencuiti cu mortar, iar peste planseu exista un ghepeng
metalic si hidroizolatie. Adiacent rezervoarelor este executata casa
pompelor care asigura introducerea sau evacuarea apelor in rezervor.
Cladire cu destinatia Bazin Dejectii, cu structura din beton armat, cu
pereti exteriori hidroizolati. In interiorul cuvei de beton, este realizat un
perete de beton intermediar cu inaltimea de 40 cm, ce acopera caminul
decantor, iar in acesta este dotat cu tuburi din PVC ce asigura evacuarea
apelor uzate.
Cladire cu destinatia Siloz Furaje cu structura realizata din zidarie de
caramida cu centuri si stalpisiori din BCA. Aceasta zidarie reazama pe
fundatii continue de beton simplu si cuzineti aramati. Peretii sunt tencuiti si
spaoiti in culori de apa. Usile exterioare sunt din metal grunduite si vopsite,
iar ferestrele cu ochiuri fixe. Acoperis tip sarpanta din lemn cu invelitoare
din tabla cutata galvanizata.
Cladire cu destinatia Cantina Cladire cu destinatia Birouri, cladiri cu
regim de inaltime parter cu Structura - caramida portanta, sarpanta lemn.
Acoperis tabla tip Lindab, finisaje standard ( gresie, faianta, parchet
laminat), imobilul este dotatc cu baie si corpuri de incalzit ( calorifere).
Cladire cu destinatia Cabina Poarta si Cabină pod basculă cu structura
pe zidarie cu fundatii continui de beton armat sub zidurile de inchidere de
24 cm grosime. Planseul este din beton simplu si reazama pe centurile de
beton slab armat. Peretii sunt tencuiti si vopsiti acrilic iar fatada este
finisata tip strop. Tamplaria exterioara este din rama PVC cu geam
termopan. Terasa este hidroizolata si izolata termic cu vata minerala. In
interior este o retea electrica ingropata in tencuiala care asigura iluminatul
si functinarea prizelor monofazate.
Cladire cu destinatia Cuvă de beton aferent pod basculă este alcatuita
dintr-o fundatie de tip radier general si pereti perimetrali de 20 cm grosime
si 50 cm inaltime. In aceasta cuva exista o scurgere a apelor pluviale si o
structura metalica de tip parghie, pentru rezemarea podinei cantarului.
Cladire cu destinatia Garj Auto cu structura avand pereti executati din
zidarie de caramida, reazma pe fundatii continui de beton simplu si
cuzineti aramati. Peste structura peretilor este executata o placa din beton
armat de 10 cm grosime. Pardoseala este din beton simplu de 10 cm
grosime. Acoperisul este fara astrela cu hidroizolatie simpla si fara
termoizolatie a planseului de beton armat, cu invelitoare din tabla zincata
ondulata aplicata peste sitemul de hidoizolatie. Tencuielile de tip strop
fara termoizolatie si cu tencuieli interioare cu spoiala de var aplicata peste
acestea, cu usi metaice avand dimensiunea de 2,5 x 2,1 si intalatii
electrice ce asigura iluminatul si prizele monofazate. Cladirea are si trasee
de curenti slabi. Instalatiile electrice functionale de tip ingropat cu corpuri
de iluminat florescente.
Capacitatea de productie pentru FERMA DE SUINE DRAGOS VODA
apartinand SC AGROMAR SRL" este urmatoarea: 433 locuri scroafe + 6
locuri vieri monta + 1980 locuri tineret crestere + 2502 locuri porci la
ingrasat, 4 cicluri/an.
Activitatea de reproductie si crestere a porcinelor se desfasoara pe 4
8
Raport de Evaluare
sectoare amenajate in cele 7 adaposturi, astfel: Sectorul monta gestatie

(scroafe in asteptare si gestatie) – 2 adaposturi + Sectorul maternitate
(scroafe in lactatie)- 1 adapost + Sectorul tineret crestere (purcei intarcati
la 8 kg)- 1 adapost + Sector ingrasare porci – 3 adaposturi.
Ferma de reproductive si crestere a suinelor detine: 7 adaposturi pentru
reproductia, cresterea si ingrasarea porcinelor cu o capacitate totala de de
4381 locuri, hale dotate cu instalatii furajare, adapare, ventilatie, incalzire,
racire, inclusiv buncarii exteriori de alimentare + filtru sanitar + Sediu
administrativ + put forat avand H= 67 m, Nhs= 22 m, Nhd = 32 m Q= 5,56
l/s echipat cu o pompa Grundfos- SQ – 7 cu un debit de 7 mc/h + rezervor
pentru inmagazinarea apei cu V= 320 mc ce asigura si rezerva de incendiu
+ statie de pompare care asigura presiunea in reteaua de alimentare cu
apa , dotata cu 2 pompe (1+1)LOWARA ce asigura un debit de 10 mc/h
avand un vas de espansiune de 500l + 2 paturi de uscare fractie solida din
dejectii cu capacitatea de 1500mc fiecare + 3 paturi de stocare fractie
lichida din dejectii cu capacitatea de 1500 mc fiecare + retele exterioare de
alimentare cu apa + retele exterioare de alimentare cu energie electrica +
separator centrifugal pentru dejectii cu capacitatea de 4 mc/h + dezinfector
rutier + instalatii de furajare mecanica + climatizare sistem HUMIBAT +
paturi calde in sectoarele maternitate si tineret + laborator de recoltare
material seminal si insamantari artificiale + cantar tip pod bascul + rampa
de livrare.
Instalaţii tehnologice prevazute:
HALA 1 (vieri monta, scroafe in asteptare, laborator insamantari

artificiale):
▪ Compartimentul 1: 48 boxe (locuri) cazare scroafe + 6 boxe (locuri)

cazare vieri) + Laborator insamantari artificiale
o Compartimentul 2: 82 boxe (locuri) cazare scroafe ;
▪ Pe hala 1 sunt montate : 5 ventilatoare cu capacitatea de 11000 mc/h
fiecare + 1 siloz cu capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi combinate + 2
canale de colectare dejectii acoperite cu gratare din beton cu fanta de
1,8 cm + 2 adapatori tip suseta/boxa + 82 dozatoare de hranire normate
de 2,5 kg/zi
Total HALA 1 : 130 locuri cazare scroafe si 6 locuri vieri
HALA 2 (scroafe cazate in boxe colective):
▪ Compartimentul 1: 16 boxe in care se cazeaza cate 6 scroafe total 96

locuri cazare scroafe ;
o Compartimentul 2: 14 boxe in care se cazeaza cate 6 scroafe total 84
locuri cazare scroafe + 2 boxe de izolare a cate 2 locuri in total 4 boxe
de izolare
▪ Pe hala 2 sunt montate : 6 ventilatoare cu capacitatea de 11000 mc/h +
1 siloz cu capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi combinate + 2 rigole de
colectare dejectii acoperite cu gratare din beton cu fanta de 1,8 cm + 2
adapatori tip suseta/boxa + 180 dozatoare de furaj
Total HALA 2 : 184 locuri cazare scroafe
HALA 3 (maternitate boxe individuale de fatare si boxe colective

pentru scrofite):
▪ Compartimentul 1: 12 boxe (locuri) cazare scroafe

o Compartimentul 2: 12 boxe (locuri) cazare scroafe
o Compartimentul 7: 7 boxe (47locuri) cazare scroafite
9
Raport de Evaluare
▪ Pe hala 3 sunt montate: 1 ventilator/compartiment de 8500 mc/h in total

7 ventilatoare + 1 siloz cu capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi
combinate + 3 canale de colectare dejectii acoperite cu gratare din
beton cu fanta de 1,8 cm + 1 adapatoare tip suseta pentru scroafe si
una pentru sugari + 12 hranitori /compartiment
Total HALA 3 : 72 locuri cazare scroafe in lactatie si 47 locuri cazare
scrofite
HALA 4 (tineret cresa):
▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 55 locuri (330 locuri) cazare tineret

o Compartimentul 2: 6 boxe cu cate 55 locuri (330 locuri) cazare tineret
▪ Pe hala 4 sunt montate: 1 ventilator/compartiment in total 6 ventilatoare
cu capacitatea de cate 10000 mc/h + 2 silozuri cu capacitatea de 4,5 t si
respectiv 30 t pemtru nutreturi combinate + 2 rigole de colectare dejectii
cu gratare din plastic cu fanta de 0,8 cm + 12 adapatori tip suseta + 6
hranitori ad libidum
Total HALA 4 : 1980 locuri cazare tineret
HALA 5 (porci la ingrasare):
▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la

ingrasare
o Compartimentul 2: 6 boxe cu cate 37 locuri (222 locuri) porci la
ingrasare
ingrasare
ingrasare
▪ Pe hala 5 sunt montate: 8 ventilatoare cu capacitatea de 11500mc/h
fiecare + 2 silozuri cu capacitatea de 4,5 t si 30 t pemtru nutreturi
combinate + 2 rigole de colectare dejectii acoperite cu gratare din beton
cu fanta de 1,8 cm + 48 adapatori tip suseta; 24 hranitori ad libidum
Total HALA 5 : 834 locuri cazare porci la ingrasare

ingrasare
ingrasare
ingrasare
ingrasare
cu fanta de 1,8 cm + 48 adapatori tip suseta + 24 hranitori ad libidum
▪ Total HALA 6 : 834 locuri cazare porci la ingrasare
▪

ingrasare ;
10
Raport de Evaluare
ingrasare ;
ingrasare ;
ingrasare ;
cu fanta de 1,8 cm + 48 adapatori tip suseta + 24 hranitori ad libidum
In afara buncarelor prevazute la fiecare hala unitatea dispune de 5

buncare cu capacitatea de 120 t fiecare realizate din din tabla galvanizata
tratata electrostatic ce asigura autonomia de 1,5 luni. Alimentarea cu furaje
a buncarelor prevazute la hala se face cu o remorca tehnologica prevazute
cu grup transportor cu cupa pentru transportul furajelor de la camera de
descarcare in buncar. Preluarea furajelor din buncarele de stocare ce
asigura necesarul de furaje in ferma pe perioada de 45 zile se face cu
transportoare care asigura transportul acestora de la silozurile de
depozitare la fiecare buncar apartinand halelor.Transportul furajelor in hala
se face cu transportoare mecanicecu noduri. Sistemul de iluminat este
asigurat de 45 tuburi IP65 LED, 36W fiecare sigilate in tavan, fiecare
avand 6500lxk, Lumina Rece.
Capacitatile de stocare: 5 silozuri nutreturi combinate cu capacitatea dee

120 t fiecare in total 600 tone + 10 buncare de nutreturi combinate situate
in vecinatatea halelor cu capacitatea totala de 121,5 tone + 1 bazine
betonate de precolectare cu capacitatea totala de 15 mc in care sunt
colectate dejectiile din adaposturi + 3 bazine de stocare dejectiile lichide
separate cu o capacitatea totala de 4500 mc + 2 bazine de stocare dejectii
solide cu capacitatea totala de 3000 mc + Separator centrifugal de dejectii
cu o capacitate de 4 m3/h + Pompa de 15kW pentru pomparea dejectiilor
in unitatea de separare din care rezulta fractia lichida evacuata in cele 3
bazine de stocare si fractia solida evacuata in 2 bazine de stocare si
fermentare
In cazul cladirilor in curs de 100%
executie:
- gradul de finalizare a
constructiei.
- valoarea costurilor de
finalizare a constructiei
Descriere teren Deschidere la strada Terenul are o deschidere de 20 ml la drum public
Accesul catre proprietate: Tip drum de acces Public
Sa existe specificatii clare cu Privat (cota indiviza din drumul de acces)
privire la accesul pe Servitute
proprietate; Eventualele date Nu are acces reglementat
referitoare la limitari ale Altele
dreptului de acces pe
proprietate sau existenta
drepturilor speciale acordate
sa fie clar mentionate;
Utilitati edilitare existente in Tip retele / instalatii Distanta
zona sau pe proprietate. Electrice Da
Distanta fata de utilitati. Incalzire Centrala pe GPL
Alimentare cu apa Put
Alimentare cu gaze Nu este cazul
Canalizare Proprie
Abateri de la cartea funciara:
Exista modificari interioare / DA NU
de (re) compartimentare
11
Raport de Evaluare
efectuate fara autorizatie de

construire / demolare
Exista pe proprietate DA NU
constructii efectuate fara Costul de demolare al acestora este de
autorizatie de construire RON ……………….. EUR …………………
Observatii / mentiuni privind NU
existenta unor drepturi ale
unor terti asupra imobilului
(superficie, uzufruct, uz /
abitatie, folosinta, servitute)
Concluzie privind imobilul NU
evaluat
Se va avea in vedere daca
cladirea este inclusa in lista
constructiilor ce prezinta risc
major la actiuni de natura
seismica; daca cladirea face
parte din lista monumentelor
istorice sau a cladirilor de
patrimoniu - liste elaborate de
autoritatile centrale si/ sau
locale competente.
Marketabilitate Standard
Utilizari alternative Nu
Abordari in evaluare: Abordarea prin venit si Abordarea prin cost
Abordarea prin cost = 3.810.989 Euro
Abordarea prin venit = 1.770.000 Euro
Abordarea prin venit

VALOAREA DE PIATA LEI EUR
RECOMANDATA 8.796.015 1.770.000
(valoarea nu include TVA)
- valoare constructii stadiul 6.715.251 1.351.293
actual
- valoarea unitara 189 Lei/mp 38.08 Euro/mp
constructie
- valoare teren 2.080.730 418.700
- valoare unitara teren 11.51 Lei/mp 2.32 Euro/mp
Curs de schimb valutar la data
evaluarii (lei/EUR – curs BNR) Cursul valutar BNR comunicat în 22 decembrie 2023: 1 EURO = 4.9695
Lei
Membru Titular
Sorin Huidu
Evaluator E.I., E.P.I., E.B.M.
Sef Departament
Legitimatie: 13179
Membru Titular
Marzicianu Liviu
Evaluator E.P.I. E.B.M
Legitimatie: 17809
12
Raport de Evaluare
Rezumatul Evaluării
Proprietate imobiliara compusa din Teren Intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in
suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF
20128, in Suprafata Totala St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in CF
21759, in Suprafata Totala St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in CF 20130,
in Suprafata Totala St. = 49591 mp, si contructii aferente ce compun Ferma de Porci Agromar situata in
Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi.
Tip imobil: Proprietate imobiliara agricola
Destinatar: Patria Bank SA
Solicitant: SC AGROMAR SRL
Adresa: Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal 917085
Nr. Înregistrare: 59132
Valoarea de piață proprietate: 1.770.000 Euro

8.796.015 Lei
din care:
Teren 418.700 EUR
Construcții 1.351.293 EUR
Valori rezultate:
Abordarea prin piață: N/A
Abordarea prin venit: 1.770.000 EUR
Abordarea prin cost: 3.810.989 EUR
Membru Titular
Marzicianu Liviu
Curs: 1 EUR = 4.9695 LEI
Legitimatie: 17809 Data evaluare: 22.12.2023
Data inspecție: 22.12.2023
Data raport: 27.12.2023
Verificator, Membru Titular

Evaluator E.I, E.P.I., E.B.M.
Sef Departament
Sorin Huidu
Legitimatie: 13179
13
Raport de Evaluare
DECLARAȚIE DE CONFORMITATE
In limita cunostințelor și informațiilor deținute, precizăm că afirmațiile prezentate și susținute în acest
raport sunt adevărate și corecte și au fost verificate, în limita posibilităților, din mai multe surse. De
asemenea, menționăm că analizele, opiniile și concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
considerate și condițiile limitative specifice și sunt analize, opinii și concluzii nepărtinitoare din punct de
vedere profesional. În plus, precizăm că nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă cu privire la
imobilul care face obiectul prezentului raport de evaluare și niciun interes sau influență legată de parțile
implicate.
Onorariul ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nicio legatură cu declararea
în raport a unei anumite valori sau interval de valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de
apariția unui eveniment ulterior.
În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență externă din partea niciunei alte persoane în afara
evaluatorilor care semnează raportul.
Analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate respectând codul de etică și în conformitate cu
cerințele, recomandările și metodologia de lucru ANEVAR (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați
din România).
Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2023,
respectiv se supune normelor naționale ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere) și verificat.
Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și este valabil numai
pentru scopul menționat în prezentul raport; nu se acceptă nicio responsabilitate dacă este transmis altei
persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus,
în intregime sau parțial, in documente, circulare sau în declarații, nici publicat sau menționat în alt fel, fară
acordul scris și prealabil al evaluatorului și al clientului acestuia, cu specificația formei și a contextului în
care ar urma sa apară.
Evaluatorul nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau sa depună mărturie în instanță referitor
la activul imobiliar care face obiectul prezentului raport de evaluare, decât in baza unui angajament
special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice și de conduită ale profesiunii
și respectiv cu respectarea legislației în vigoare.
Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declarație de conformitate, prezentare
raport evaluare, anexe), nefiind acceptată utilizarea divizată a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi
folosit de către destinatar și pentru scopul precizat.
Membru Titular
Marzicianu Liviu
Legitimatie: 17809
14
Raport de Evaluare
II. TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1. Identificarea și competența evaluatorului
Denumire: APPRAISAL & VALUATION S.A.

Sediul social: București, Str. Nicolae Caramfil, nr. 87, etaj 6, sectorul 1, România
Reprezentant legal: Ioan Andrei Botiș, în calitate de Președinte al Consiliului de Administrație
E-mail: office@nairomania.ro
Telefon: (+4) 0311 011 890
Cod Fiscal/Cod Unic de RO 26760786
Înregistrare:
Număr înregistrare la J40/3736/2010
Registrul Comerțului:
Website: https://www.nairomania.ro/ și www.evaluare-firma.ro
Denumire evaluator,
număr legitimație, Ioan - Andrei Botiș, Nr. Leg. 17800 – E.I., E.P.I.
specializare:
Sorin Huidu- Legitimatie numar: 13179 – E.I., E.P.I., E.B.M.

Str. Nicolae Caramfil, nr. 87, etaj 6, sectorul 1, București
Telefoane: 031 101 1890; Fax: 0372 250 626
E-mail: sorin.huidu@nairomania.ro
Marzicicanu Liviu - Legitimatie nr. 17809 – E.P.I. /EBM

Bucuresti Strada Aleea Ilioara Nr. 2 Bis, Blc PM 38, Ap. 78, Sector 3
Telefoane: 0729555502
S.C. Appraisal & Valuation S.A. declară că nu are niciun interes prezent sau de perspectivă direct sau
prin angajații săi cu privire la imobilul care face obiectul prezentului raport de evaluare și niciun interes
sau influență legate de părțile implicate. Onorariul ce ne revine drept plată pentru realizarea
prezentului raport nu are nicio legatură cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de
valori care să favorizeze clientul și nu este influențată de apariția unui eveniment ulterior.
În elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistență externă din partea niciunei alte persoane în
afara evaluatorilor care semnează raportul și a celor menționați ca efectuând inspecția imobilului.
Analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost realizate respectând codul de etică și în conformitate
cu Standardele de evaluare a bunurilor ANEVAR 2023 (Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați
din România) de către evaluatori membri acreditați ANEVAR calificați pentru acest tip de activ și în
această locație.
2. Identificarea clientului și a oricăror utilizatori desemnați
Client: S.C. AGROMAR S.R.L cu sediu social in Balotesti, str. Biserica Troita, nr. 9, jud. Ilfov avand
Numarul de inregistrare la Registrul Comertului: J23/1487/2004 cu punct de lucru: Localitatea Dragos
Voda, jug Calarasi
Acest raport de evaluare este confidențial atât pentru client cât și pentru evaluator și utilizatorii
desemnați și este valabil numai pentru scopul menționat în prezentul raport; nu se acceptă nicio
responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt
scop.
15
Raport de Evaluare
3. Identificare altor utilizatori desemnati
Acest raport de evaluare este adresat Patria Bank și nu poate fi utilizat în alte scopuri sau de către alți
destinatari. Persoana care primește o copie a unui raport de evaluare nu devine un utilizator desemnat
decât în cazul în care este autorizată de către evaluator și identificată explicit ca utilizator desemnat.
Persoana care primește o copie a unui raport de evaluare fără să fi fost identificată de către evaluator
ca utilizator desemnat sau ca persoană care poate avea acces la raportul de evaluare, sau fără a avea
atribuții legale sau reglementate în legătură cu respectivul raport de evaluare, nu poate fi considerată
ca utilizator desemnat al raportului de evaluare în sensul acestui Ghid și nu este îndreptățită la niciun
fel de pretenție față de evaluator.
4. Scopul evaluării
Estimarea valorii de piață a proprietății imobiliare în vederea garantării unui împrumut bancar. Acest
raport de evaluare este valabil numai pentru scopul menționat în prezentul raport; nu se acceptă nicio
responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt
scop.
5. Identificarea activului supus evaluării
Se evalueaza dreptul deplin de proprietate asupra proprietatii compusa din: Teren intravilan cu
categoria de folosinta Curti/Constructii in suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus din: Lot 1,
identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr.
Cadstral 21757, inscris in CF 21757, in St. = 24.155 mp + Lot 3, identificat cu Nr. Cadstral 21758,
inscris in CF 21758, in St. = 23.743 mp + Lot 4, identificat cu Nr. Cadstral 21759, inscris in CF
21759, in St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in CF 20130, in St. =
49591 mp si constructii aferente, proprietate amplasata in Localitatea Dragos Voda, Judetul
Calarasi, Cod Postal 917085.

DENUMIRE NR. CADASTRAL NR. CF SUPRAFATA TEREN SUPRAFATA CONSTRUIT DESFASURATA
20128 10,396

DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF SUPRAFATA TEREN SUPRAFATA CONSTRUIT DESFASURATA

Garaj 21758-C1 43
Bascula 21758-C3 16
21758 23,743
16
Raport de Evaluare

Bazin Apa 21759-C13 103
Sopron 21759-C17 53
21759 72,930
Bazin Apa 21759-C19 1,023
Bascula 21759-C33 7

SUPRAFATA CONSTRUIT
DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF SUPRAFATA TEREN
DESFASURATA
Post trafo 285-C1 0
Bazin dejectie 285-C3 20130 49,591 0
Din cauza epidemiei de pesta porcina, accesul in incinta Grajdurilor functionale si a zonei
delimitate cu acces restrictiv din cadrul fermei fiind interzis vizitatorilor sau a altor persoane
neavizate. Astfel, inspectia s-a realizat in cadrul fermei si a constructiilor aflate in zona de
acces si circulatie interna din cadrul fermei, iar inspectia vizuala si rezlizarea pozelor a zonei
restrictionalte si a cladirilor aflate in aceasta zona, a fost efectuata de la llimita de acces si
restrictie. Activul se evaluează de sine stătător, indepedent de alte active.
6. Moneda evaluarii: Rezultatul evaluării și va raporta în moneda europeană (Euro) și în moneda

națională (leu), cursul de schimb între cele două monede fiind cel raportat de Banca Națională
a României pentru data evaluării.
7. Tipul valorii
17
Raport de Evaluare
Se estimează valoarea de piață a proprietății imobiliare supuse evaluării.

Definiția valorii de piață
În conformitate cu Standardul de Evaluare a bunurilor SEV 104 – Tipuri ale valorii “Valoarea de piaţă
reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între
un cumparator hotărât și un vânzător hotărat, într-o tranzacție nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat
și în care parțile au acționat în cunostință de cauză, prudent și fără constrângere”.
8. Data evaluării 22.12.2023
Data raportului 27.12.2023
9. Natura si amploarea activitatilor evaluatorului
Inspecția proprietății s-a efectuat de către un reprezentant NAI Romania, evaluator Marzicianu
Liviu, la data de 22.12.2023 în prezența reprezentantului clientului. Inspectia a fost realizata la
exterior. Toate fotografiile prezentate si exemplificate in Anexa Foto, au fost realizate in incinta
fermei. Din cauza epidemiei de pesta porcina, accesul in incinta Grajdurilor functionale si a zonei
delimitate cu acces restrictiv din cadrul fermei fiind interzis vizitatorilor sau a altor persoane
neavizate. Astfel, inspectia s-a realizat in cadrul fermei si a constructiilor aflate in zona de acces si
circulatie interna din cadrul fermei, iar inspectia vizuala si rezlizarea pozelor a zonei restrictionalte
si a cladirilor aflate in aceasta zona, a fost efectuata de la llimita de acces si restrictie. Fotografiile
prezentate in Anexa foto realizate in interiorul Grajdurilor functionale inscrise in CF 21759, au fost
realizate de doctorul fermei desemnat decatre Dl. Coltuneac Nelu administratorul fermei.
10. Natura și sursa infrmațiilor pe care se va baza evaluarea
Prezentul raport de evaluare a fost întocmit folosind următoarele documente furnizate de client :
- Act de Adjudecare Nr. 374/2016 incheiat in 24.02.2017

- Extras de Carte Funciara Nr. Cerere 5978 din 07.02.2018
Prezentul raport de evaluare se bazează pe informațiile din documentele transmise de client.

Evaluatorul nu are competența de a verifica informațiile din documentele legale sau tehnice furnizate
de client pe care le considerăm corecte în prezenta evaluare. În măsura în care unele dintre
informațiile conținute în aceste documente se dovedesc inexacte, ne rezervăm dreptul de a revizui
evaluarea.
Evaluatorul a avut de asemenea în vedere informațiile obținute cu ocazia inspecției proprietății

conform celor expuse mai sus, precum și informații din baza de date proprie a evaluatorului, din cea a
companiilor de profil imobiliar (agenții imobiliare, companii de consultanță imobiliară etc), precum și
informații verificate pe site-uri de specialitate – www.imobiliare.ro, ww.multecase.ro, www.olx.ro,
www.romimo.ro și date macroeconomice furnizate de instituții publice de specialitate (Institutul
Național de Statistică, Banca Națională a României etc). De asemenea, în măsura în care s-au dovedit
necesare, au fost utilizate informații din cataloagele de costuri de profil respectiv catalogul “Costuri de
reconstrucție-costuri de înlocuire” – C. Schiopu și Indreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la prețul
zilei, a costurilor elementelor și construcțiilor de locuințe – procentual și valoric, Editura Matrix Rom,
București.
18
Raport de Evaluare
11. Ipoteze semnificative și ipoteze semnificative speciale
- Nu s-a facut nicio investigație și nici nu s-au inspectat acele părți ce erau acoperite, neexpuse sau
inaccesibile și s-a presupus astfel că aceste părți sunt în stare tehnică bună. Nu se poate exprima
nicio opinie despre starea tehnică a parților neinspectate și acest raport nu trebuie considerat că
ar valida integritatea elementelor.
- Nu imi asum nicio responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informații neconcludente ale
dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului.
Mai mult, nu fac investigații pentru a le descoperi.
- Suprafețele pe baza cărora se estimează valoarea sunt cele din documentele puse la dispozitia
evaluatorului. Calitatea de evaluator autorizat nu oferă competențe în domeniul măsurării
suprafețelor, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a persoanelor ce au întocmit
documentele ce stau la baza evaluării.
- Nu s-au realizat estimări cu privire la starea structurală a îmbunatățirilor sau la dimensiunea si
adecvarea sistemelor mecanice și a altor componente precum încălzire, canalizare, sistemul
electric, etc. Valorile estimate în raportul de față au plecat de la premisa că imobilul evaluat este
construit și utilizat în concordanță cu toate autorizațiile de construcție, neexistând nicio dispută cu
vecinii, ocupanții spațiilor învecinate sau administrația locală.
- Evaluatorul a presupus că imobilul evaluat se conformează restricțiilor urbanistice din zonă, deține
toate licențele, autorizațiile, certificatele necesare utilizării sale.
- Am considerat că toate informațiile obținute de la client sunt adevărate și corecte. Toate
informaţiile (inclusiv situaţiile financiare, estimări şi avize) obţinute de la terte părţi se presupun a fi
adevărate şi corecte. Nu îmi asum nicio responsabilitate pentru neconcordanțele generate de
informații eronate oferite de client.
- Dacă nu este precizat, se presupune că nu există abuzuri sau încălcări ale legii, care să afecteze
proprietatea evaluată.
- Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile,
consimţămintele, licenţele sau reglementarile relevante la nivel naţional, oraşenesc, local sau
privat, şi că toate autorizaţiile, permisele, certificatele, francizele şi aşa mai departe pot fi reînoite
şi / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant;
- Evaluatorul, prin reglementarile profesionale cărora se supune, nu are calitatea juridică de a
certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate şi nici a dreptului deplin de
proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent în prezenta lucrare, ca ipoteză de
lucru.
- Nu s-a efectuat nicio investigație referitoare la prezența sau absența substanțelor poluante și, prin
urmare, nu se poate oferi nicio asigurare a potențialului sau impact asupra evaluării. În
consecință, pentru scopul acestei evaluări, am presupus că nu există, pe sau în cadrul proprietății,
niciun fel de substanță poluantă, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea
acesteia. Orice identificare ulterioară nu îmi este imputabilă.
- Valorile estimate în raport se aplică întregii proprietăți și orice divizare sau distribuire a acestora
pe interese fracționate va invalida valorile estimate.
- Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanță sau sa
depună mărturie în instanță relativ la proprietatea în chestiune.
- În cazul în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe plan investițional, chiar și personal,
fiduciar sau corporativ, şi are orice nelămurire în ceea ce priveşte conţinutul material al acestui
raport, se recomandă contactarea evaluatorului.
- Evaluatorul nu iși asuma nicio responsabilitate pentru orice eveniment, condiţie sau circumstanțe
care pot să afecteze valoarea proprietății, ce pot apărea ulterior, fie datei de evaluare menționată
în acest raport, fie datei inspecției, oricare ar fi ordinea.
- Calitatea managementului proprietății are un efect direct asupra viabilitații economice şi valorii de
piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de
proprietate responsabil și competența managerială. Orice variaţie de la această ipoteza ar putea
avea un impact semnificativ asupra estimărilor de valoare rezultate.
- Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economiei actuale la
nivel naţional şi local, fără a exclude niciun element şi fără a face previziuni cu privire la efectele
de creştere sau scădere bruscă, în condiţiile economice locale. Nu pot şi nu garantez că
estimările vor fi atinse, însă acestea au fost întocmite pe baza informaţiilor obţinute în cursul
acestui studiu, şi sunt destinate să ţină seama de experienţa investitorilor.
19
Raport de Evaluare
- Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare,
făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi
simplificare, cele mai multe cifre prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare,
pasibile de mici erori de rotunjire, în anumite cazuri.
- Evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie să fie considerata ca fiind în acelaşi timp o ştiinţă şi o
artă. Deşi această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicaţii de
valoare, decizia finală a valorii este subiectivă şi poate fi influenţată de experienţa anterioară a
evaluatorului şi de alţi factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport.
- Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu uşurinţă, fără nicio restricţie
nejustificată, cu excepţia cazurilor în care este altfel specificat.
- Chiar dacă toate informaţiile conţinute în acest raport sunt considerate a fi corecte, acestea se pot
schimba. Nicio parte a conținutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de
orice fel.
- Nu s-au făcut verificări în ceea ce priveste probleme legate de buget, de sarcini şi monitorizări ale
construcției. În acest domeniu, ne-am bazat, încă o dată, pe informaţiile furnizate de către
proprietar / dezvoltator.
- Evaluatorul nu își asumă nicio responsabilitate pentru evenimentele ce influențează valoarea
proprietătii care au avut loc după data evaluării sau data inspecției și care nu au fost indicate.
- Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară.
- Natura piețelor emergente cum este și România presupune anumite dificultăți în cuantificarea
unor valori de piață. Oricum, valorile exprimate în cadrul acestui raport trebuie să fie considerate
ca fiind cea mai bună estimare a proprietății în cauză. Subliniez că valoarea recomandată a fost
determinată strict prin perspectiva situației pieței, la data de referință a evaluării, situație care se
poate modifica, într-un interval mai scurt sau mai lung, în funcție de dinamica economică, ceea ce
ar implica reconsiderarea poziției mele.
- În cazul în care clientul sau destinatarul raportului de evaluare solicită în mod expres, evaluatorul
poate realiza alocarea valorii pe elemente componente ale proprietății (de exemplu, teren și
construcții) în conformitate cu metodologia agreată de ANEVAR. Vă rugăm să luați în considerare
că valoarea alocată pe fiecare element al proprietății nu exprimă valoarea de piață a respectivului
element considerat separat, ci este estimată exclusiv în scop administrativ.
- De asemenea, evaluatorului nu i s-a pus la dispozitie releveul. Astfel, in procesul evaluarii
suprafata utila a fost estimata.
Ipoteze seminificative speciale

- În scopul prezentei evaluări, evaluatorul a considerat proprietatea imobiliară subiect liberă de
sarcini, fiind evaluată în această ipostază.
- Evaluarea este facuta sub ipoteza speciala ca la data evaluarii, proprietatea se gaseste in aceeasi
stare ca cea constatata la momentul inspectiei. Daca aceste informații se dovedesc a fi
necorespunzatoare realitatii, ne rezervam dreptul de a reveni asupra rezultatelor acestei evaluari.
- Din cauza epidemiei de pesta porcina si a pandemiei provocate de COVID-19, accesul in incinta
fermelor fiind interzis vizitatorilor. Astfel, inspectia s-a realizat doar de la limita proprietatii.
Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in baza informatiior transmise de catre client despre
proprietatea imobiliara. De asemenea, in procesul evaluarii s-au utilizat partial fotografii transmise
de catre client. Daca aceste informații se dovedesc a fi necorespunzatoare realitatii, ne rezervam
dreptul de a reveni asupra rezultatelor acestei evaluari.
12. Tipul raportului
Prezentul raport de evaluare include termenii de referință ai evaluării, descrierea obiectului evaluării,
analiza pieței relevante a proprietății evaluate, analiza celei mai bune utilizări, abordările utilizate în
evaluare și concluzia asupra valorii.
Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, declarație de conformitate, prezentare
raport evaluare, anexe), nefiind acceptată utilizarea divizată a acestuia.
20
Raport de Evaluare
13. Restricții de utilizare, difuzare sau publicare
Prezentul raport de evaluare este valabil numai pentru scopul menționat în prezentul raport și destinat
exclusiv utilizării de către utilizatorii desemnați in Termenii de referință ai evaluării. Evaluatorul nu își
asumă nicio responsabilitate dacă este transmis altei persoane sau utilizat de către alte persoane, fie
pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.
Raportul de evaluare nu este destinat asigurătorului proprietății, iar valoarea prezentată în prezentul
raport de evaluare nu are nicio legatură cu valoarea de asigurare.
Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară.

Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse într-un document
destinat publicității, fără acordul scris și prealabil al S.C. Appraisal & Valuation S.A. cu specificarea
formei și contextului în care ar urma să fie reprodus sau publicat.
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia. Nicio parte a
acestui raport nu poate fi reprodusă sub nicio formă fără acordul prealabil al evaluatorului, şi nici nu
poate fi distribuită în raport prin publicitate, relații publice, știri, de vânzare sau de alte mijloace media.
14. Declararea conformității cu SEV
Prezentul raport a fost efectuat în concordanță cu Standardele de evaluare a bunurilor SEV 2023,
respectiv se supune normelor naționale ANEVAR și poate fi expertizat (la cerere) și verificat.
Standarde de evaluare:
- SEV 100 – Cadrul general
- SEV 101 – Termenii de referință ai evaluării
- SEV 102 – Documentare și conformare
- SEV 103 – Raportare
- SEV 104 – Tipuri ale valorii
-SEV 105 – Abordări și metode de evaluare
- SEV 230 – Drepturi asupra proprietății imobiliare
- SEV 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului
- GEV 520 – Evaluarea pentru garantarea împrumutului
- GEV 630 – Evaluarea bunurilor imobile
- Cadrul legal – Legislația in vigoare
Derogări de la Standardele de Evaluare a Bunurilor ediția 2023

Nu este cazul.
21
Raport de Evaluare
DEFINIȚII
Valoarea justă Conform SEV 104 Tipuri ale valorii, paragraful 90, valoarea justă definită de IFRS este
încadrată la alte tipuri ale valorii. Valoarea justă este prețul care ar fi încasat pentru
vânzarea unui activ sau plătit pentru transferul unei datorii într-o tranzacție
reglementată între participanții de pe piață, la data evaluării. Această definiție a valorii
juste (conform IFRS) se utilizează doar în scopul raportării financiare.
Evaluator APPRAISAL & VALUATION S.A. este o societate pe acțiuni înregistrată la Oficiul
Registrului Comerțului sub numărul J40/3736/2010, cod unic de înregistrare RO
26760786 și având sediul social în București, Str. Nicolae Caramfil, nr. 87, etaj 6, sectorul
1, România.
Abordare prin piață Abordarea prin cost presupune că terenul (ca fiind liber) și construcțiile să fie evaluate
separat la care se adaugă, daca este cazul, profitul antreprenorului imobiliar.
Pentru determinarea valorii de piață a unui teren, Standardele Internaționale de

Evaluare prevăd posibilitatea utilizării a mai multor metode de evaluare și anume:
metoda comparației directe, metoda extracției, metoda alocării, metoda reziduală,
metoda capitalizării rentei funciare și metoda parcelării și dezvoltării.
Abordare prin cost Premisa majoră a abordării prin piață este aceea că valoarea de piață a unei proprietăți
imobiliare este în relație directă cu prețurile/ofertele unor proprietăți competitive și
comparabile. Aceasta abordare utilizează analiza pieței în vederea identificării de
tranzacții ale unor proprietăți similare și comparării acestora cu subiectul de evaluat.
Astfel, valorile și informațiile referitoare la tranzacțiile și ofertele de imobile similare
sunt analizate, comparate și corectate în funcție de asemănari și diferențieri.
Abordare prin venit Proprietățile imobiliare care generează venituri se achizitionează ca investiții, iar din
punctul de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element
esențial care influențează valoarea proprietății.
O premisă de bază a abordării investiționale este relația direct proporțională între

capacitatea de a genera profit și valoarea unei proprietăți. Un investitor care cumpară o
proprietate imobiliară care generează venituri schimbă în fapt o sumă prezentă de bani
pentru dreptul de a primi câstiguri in viitor.
Lei sau RON Reprezinta moneda nationala a Romaniei
Euro, EUR sau € Moneda oficială a statelor membre Zonei Euro
ANEVAR ANEVAR este Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România, a luat ființă, în anul 2011,
în baza Ordonanței Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ca organizație
profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din care fac parte evaluatorii
autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile prevăzute de actul normativ mai
sus menționat.
22
Raport de Evaluare
III. PREZENTAREA DATELOR

1. Adresa și proprietarul
1.1 Descrierea și adresa
Proprietate imobiliara de tip comercial Ferma de Porci Agromar Srl. Dragos Voda, compusa din teren
intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus din:
Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr.
Cadstral 21757, inscris in CF 21757, in St. = 24.155 mp + Lot 3, identificat cu Nr. Cadstral 21758,
inscris in CF 21758, in St. = 23.743 mp + Lot 4, identificat cu Nr. Cadstral 21759, inscris in CF 21759,
in St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in CF 20130, in St. = 49591 mp si
constructii aferente, proprietate amplasata in Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal
917085.
SUPRAFATA TOTALA SUPRAFATA TOTALA SUPRAFATA UTILA

DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF
TEREN / MP CONSTRUITA / MP ESTIMA 0.9 / MP
FERMA DE PORCI 20130 + 20128 +
286 + 285 + 21757
AGROMAR DRAGOS 21757 + 21758 + 180,815 42,102 37,867
+ 21758 + 21759
VODA JUD. CALARASI 21759
Adresa proprietății este: Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal 917085
1.2. Proprietar și situația juridică
Se evaluează dreptul absolut (deplin) de proprietate asupra proprietatii imobiliare descrise mai sus.
Proprietatea imobiliara subiect este deținut de catre S.C. AGROMAR S.R.L, în baza urmatoarelor
documente:
- Act de Adjudecare Nr. 374/2016 incheiat in 24.02.2017

1.3 Date privind documentația cadastrală
Ferma de Porci Agromar Srl Dragos Voda

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
20128 10,396
ot teren Nr. Cad. 21757 inscris in CF 21757 si constructii aferente
SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
23
Raport de Evaluare

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Garaj 21758-C1 43
Bascula 21758-C3 16
21758 23,743
SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Bazin Apa 21759-C13 103
Sopron 21759-C17 53
21759 72,930
Bazin Apa 21759-C19 1,023
Bascula 21759-C33 7
SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Post trafo 285-C1 0
Bazin dejectie 285-C3 20130 49,591 0
24
Raport de Evaluare
1.4 Sarcini
Asupra proprietatii imobiliare subiect sunt inscrise sarcini in favoarea Patria Bank. In procesul evaluarii
am luat in considerare proprietatea imobiliara in ipoteza dreptului deplin si libera de sarcini.
1.5 Utilizarea actuală

La data inspecției proprietatea imobiliara este utilizata in scop agro-industrial, ferma porcine.
1.6 Identificare
Identificarea proprietatii s-a realizat cu ajutorul adresei postale, a site-ului
https://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html si a documentelor puse la dispozitie.
1.7 Acces
Accesul catre proprietatea imobiliara subiect se realizeaza astfel: venind dinspre Bucuresti pe drumul
national 3A, la iesirea din Comuna Dragos Voda se vireza dreapta pe un drum asfaltat adiacent iar la
500 de metri pe partea dreapta este amplasata Ferma Agromar.
2. Analiza locației
2.1 Informații generale
Judeţul Călăraşi declarat ca unitate teritorial-administrativa in ianuarie 1981, este situat în partea de
Sud-Est a României, pe malul stâng al fluviului Dunărea şi al braţului Borcea şi se învecinează la nord
cu judeţul Ialomiţa, la est cu judeţul Constanţa, la vest cu judeţul Giurgiu şi sectorul agricol Ilfov iar la
sud cu Bulgaria. Suprafaţa judeţului este de 5.088 km2, reprezentând 2,1% din teritoriul României,
judeţul Călăraşi ocupând locul 28 ca mărime în rândul judeţelor ţării. Organizarea administrativ
teritorială: judeţul cuprinde 2 municipii, 3 oraşe, 50 comune şi 160 sate. Reşedinţa judeţului este
municipiul Călăraşi. Populaţia judeţului, la 1 iulie 2009, era de 312.879 locuitori (1,5% din populaţia
ţării). Din punct de vedere al distribuţiei pe medii, 38,5% din populaţia judeţului trăieşte în mediul urban
şi 61,5% în mediul rural, gradul de urbanizare al populaţiei fiind sub media pe ţară. Sub raport etnic,
94,12% din populaţia judeţului este de naţionalitate română, minorităţiile naţionale reprezentând
5,88% din care 5,65% romi şi 0,15% turci. Județul Călărași face parte din bazinul hidrografic al fluviului
Dunăre, pricipalul curs de apă al județului. Alte cursuri de apă importante sunt: râul Argeș, care se
varsă în Dunăre la Oltenița, râul Dâmbovița, care se varsă în Argeș la Budești și salba de lacuri
Mostiștea care se varsă în Dunăre la Mănăstirea. La Călărași, Dunărea se divide în două brațe:
Dunărea Veche și Borcea, pe malul căreia se află Călărașiul, între acestea formându-se mlaștini și
lacuri. Cele mai importante lacuri ale județului sunt: lacul Mostiștea (parte a salbei de lacuri Mostiștea),
lacul Gălățui și lacul Călărași (în prezent rămânând doar o mică parte din vechea suprafață a lacului în
urma desecărilor și îndiguirilor). Principalele centre economico-sociale ale județului sunt: Călărașiul
(cel mai mare centru financiar, social, cultural și administrativ din județ), Oltenița și Lehliu Gară.
Economia călărășeană a suferit un regres între 1989 și 2000 datorită falimentului a două mari unități
industriale ale județului (Navol Oltenița și Siderca Călărași). Între 2000 și 2005 economia călărășeană
se stabilizează prin plecarea în masă a forței de muncă în Italia și Spania și prin deschiderea de fabrici
de confecții lohn. După 2005 economia călărășeană este în creștere, mari investitori deschizând locuri
de muncă (Saint-Gobain; Romply; Siad; Silcotub și Martifer în Călărași. Prefab în comuna Modelu) iar
alții anunțând investiții în special în Călărași, Lehliu Gară și Budești. Oltenița rămâne în continuare
singurul oraș din județ cu o economie precară. Principalele ramuri industriale din județ sunt: producția
de gaze rare și bio-combustibili (Călărași și Lehliu Gară), prefabricate (Călărași), industria alimentară
(Călărași), industria confecțiilor lohn (Călărași, Budești și Oltenița). În industria călărășeană
predomină: industria metalurgică (26,9%), industria alimentară și a băuturilor (26,5%), industria
prelucrării produselor din minerale nemetalice (14,1%), fabricarea substanțelor și produselor chimice
(12,7%) și fabricarea articolelor de îmbrăcăminte (9,2%). În aprilie 2008 industria prelucrătoare a
reprezentat 98,9%, iar industria energiei electrice, termice, gaze și apă 0,9% din totalul producției
industriale realizate. În aprilie 2008 venitul mediu brut a fost de 1.350 lei, în creștere cu 7,4% față de
luna precedentă și cu 30,6% față de perioada similară a anului 2007, în timp ce venitul mediu net a
fost de 1.010 lei. Județul Călărași este traversat la nord de Autostrada A2 și Magistrala CFR 800
modernizată.
25
Raport de Evaluare
2.2 Zona
Dragoș Vodă este o comună în județul Călărași, Muntenia, România, formată din satele Bogdana,
Dragoș Vodă (reședința) și Socoalele. Comuna se află în nordul județului, la limita cu județul Ialomița. Este
traversată de șoseaua națională DN3A, care leagă Lehliu Gară de Fetești. La Dragoș Vodă, acest drum se
intersectează cu șoseaua județeană DJ306, care duce spre nord în județul Ialomița la Albești, Andrășești
(unde se intersectează cu DN2A), Gheorghe Doja și Reviga și spre sud la Vâlcelele și Cuza Vodă (unde se
termină în DN3). Pe calea ferată București-Constanța, este deservită de stația Dragoș Vodă și de halta
Bogdana. Prin sudul comunei trece și autostrada București–Constanța, dar aceasta nu are nicio ieșire pe
teritoriul ei. Conform recensământului efectuat în 2011, populația comunei Dragoș Vodă se ridică la 2.862
de locuitori, în scădere față de recensământul anterior din 2002, când se înregistraseră 3.038 de locuitori.
Majoritatea locuitorilor sunt români (89,76%), cu o minoritate de romi (4,82%). Pentru 5,42% din populație,
apartenența etnică nu este cunoscută.[2] Din punct de vedere confesional, majoritatea locuitorilor sunt
ortodocși (93,36%). Pentru 5,42% din populație, nu este cunoscută apartenența confesională
2.3 Informații specifice
Amplasarea
Proprietatea este amplasata in Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, in zona agro
industriala periferica a localitatii vis-à-vis de Gara Dragos Voda. "FERMA DE SUINE DRAGOS VODA
apartinand SC AGROMAR SRL" este situata in partea de S-E a localitatii Dragos Voda, judetul
Calarasi. Vecinatatile Fermei, conform plan de situatie anexat, sunt: la nord: proprietati SC AGROMAR
SRL; la sud: depozit carburanti al SC AGROMEC SA Bogdana, proprietati SC AGROMAR SRL si
Drum de acces; la est: SC AVICOLA Dragos Voda si proprietati AC AGROMAR SRL; la vest:
proprietati particulare (Petre Zaharia, Serban Corneliu, Condrut Ion, Dragomir Teodor. Unitatea se afla
la cca 0,8 km de asezariel umane. Ferma zootehnica de suine este amplasata pe un teren plat, uscat
fără pericolul inundabilităţii fiind situata in vecinatatea unei ferme avicole. Este situata la >> 5 km de
arii protejate sau situri istorice. In vecinatatea fermei nu se afla rezervatii naturale. De asemenea
amplasamentul unitatii nu se afla intr-un sit cu potential arheologic sau istoric.
Transportul public
Proprietatea este conectată la mijloacele de transport în comun.
Puncte de interes
Locația beneficiază de învecinarea cu următoarele puncte de interes:
Gara Dragos Voda
3.Teren
3.1 Identificare Conform documentatiei anexate, proprietatea imobiliara subiect dispune de Teren
Intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in suprafata Totala St. = 180.815
mp, compus din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in
Suprafata Totala St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in
CF 21757, in Suprafata Totala St. = 24.155 mp + Lot 3, identificat cu Nr. Cadstral
21758, inscris in CF 21758, in Suprafata Totala St. = 23.743 mp + Lot 4, identificat
cu Nr. Cadstral 21759, inscris in CF 21759, in Suprafata Totala St. = 72930 mp +
Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in CF 20130, in Suprafata Totala St. =
49591 mp.
3.2 Acces Accesul catre proprietatea imobiliara subiect se realizeaza astfel: venind dinspre
Bucuresti pe drumul national 3A, la iesirea din Comuna Dragos Voda se vireza
dreapta pe un drum asfaltat adiacent iar la 500 de metri pe partea dreapta este
amplasata Ferma Agromar.
3.3 Deschidere Terenul are o deschidere de 20 ml la drum public
26
Raport de Evaluare
3.4 Conform planului de amplasament, lotul de terenul are o formă regulată, iar conform
Caracteristici inspectiei in teren, loturile de teren este plan.
topografice
3.5 Utilități Proprietatea dispune de energie electrica, post Trafo propriu, apa este asigurata de
la un 3 puturi de mare adancime si rezervoare tampon, energia termica este
asigurata de o centrala termica pe peleti (pentru halele incalzite) si o centrala
termica pe GPL (cladirea filtru), iar canalizarea este proprie.
3.6 Împrejmuiri La data inspectiei, terenul era imprejmuit.
3.7 Vecinătăți
Conform planului de amplasament imobilul se afla intr-o zona agro-industriala, fiind
inconjurat de terenuri si constructii.
3.8 Indicatori La data evaluarii, evaluatorului nu i s-a pus la dispozitie un certificat de urbanism.
urbanistici
4. Construcția Cladire cu destinatia Hale destinatia zootehnie - crestere porci - halele propriu-
zise pentru cresterea porcilor sunt tip parter cu structura de rezistenta realizata pe
cadre din beton armat incastrati in fundatii de tip pahar si ferme de beton armat
precompartimentat, pozate pe capetele stalpilor. Pe ferme de beton armat reazama
chesoane 6x15 m prefabricate. Inchiderea laterala a halelor zootehnice este
realizata din blocuri de BCA de 24 cm grosime. Terasa cladirii are scurgeri interioare
si exterioare, iar termoizolatia este din ploiester de 5 cm grosime. Deasemenea
exterior halei are jgheaburi si burlane. Finisajul interior poate fi diferit in functie de
destinatia incaperilor. Se apreciaza trei tipuri de functiuni ale halei pentru cresterea
porcinelor: zona de crestere; zona dfe gestatie si maternitate; zona de filtre si
vestiare. In urma inspectie evaluatorul a constat ca hala beneficiaza doar de zona
pentru cresterea porcinelor. Pardoseala in zona de crestere fiind din caramida
ceramica si gratare din beton la canalul de dejectie. Instalatia electrica functionala
este aparenta cu montati in tuburi PEL cu lampi BAT. Instalatia Sanitara asigura
alimentarea cu apa a intregii cladiri , preluarea apelor pluviale si scurgerea apelor
menajere.
Cladire cu destinatia Bazin Apa + Cladire cu destinatia Statie Pompe.
Rezervoare din beton armat cu fundatie de tip radier general si perete din beton
armat si planseu sustinut de grinzi de beton armat ce rezama pe stalpi, cu pereti
tencuiti cu mortar, iar peste planseu exista un ghepeng metalic si hidroizolatie.
Adiacent rezervoarelor este executata casa pompelor care asigura introducerea sau
evacuarea apelor in rezervor.
Cladire cu destinatia Bazin Dejectii, cu structura din beton armat, cu pereti
exteriori hidroizolati. In interiorul cuvei de beton, este realizat un perete de beton
intermediar cu inaltimea de 40 cm, ce acopera caminul decantor, iar in acesta este
dotat cu tuburi din PVC ce asigura evacuarea apelor uzate.
Cladire cu destinatia Siloz Furaje cu structura realizata din zidarie de caramida cu
centuri si stalpisiori din BCA. Aceasta zidarie reazama pe fundatii continue de beton
simplu si cuzineti aramati. Peretii sunt tencuiti si spaoiti in culori de apa. Usile
exterioare sunt din metal grunduite si vopsite, iar ferestrele cu ochiuri fixe. Acoperis
tip sarpanta din lemn cu invelitoare din tabla cutata galvanizata.
Cladire cu destinatia Cantina si Cladire cu destinatia Birouri, cladiri cu regim de
inaltime parter cu Structura - caramida portanta, sarpanta lemn. Acoperis tabla tip
Lindab, finisaje standard ( gresie, faianta, parchet laminat), imobilul este dotatc cu
baie si corpuri de incalzit ( calorifere).
27
Raport de Evaluare
Cladire cu destinatia Cabina Poarta si Cabină pod basculă cu structura pe

zidarie cu fundatii continui de beton armat sub zidurile de inchidere de 24 cm
grosime. Planseul este din beton simplu si reazama pe centurile de beton slab
armat. Peretii sunt tencuiti si vopsiti acrilic iar fatada este finisata tip strop. Tamplaria
exterioara este din rama PVC cu geam termopan. Terasa este hidroizolata si izolata
termic cu vata minerala. In interior este o retea electrica ingropata in tencuiala care
asigura iluminatul si functinarea prizelor monofazate.
Cladire cu destinatia Cuvă de beton aferent pod basculă este alcatuita dintr-o
fundatie de tip radier general si pereti perimetrali de 20 cm grosime si 50 cm
inaltime. In aceasta cuva exista o scurgere a apelor pluviale si o structura metalica
de tip parghie, pentru rezemarea podinei cantarului.
Cladire cu destinatia Garj Auto cu structura avand pereti executati din zidarie de
caramida, reazma pe fundatii continui de beton simplu si cuzineti aramati. Peste
structura peretilor este executata o placa din beton armat de 10 cm grosime.
Pardoseala este din beton simplu de 10 cm grosime. Acoperisul este fara astrela cu
hidroizolatie simpla si fara termoizolatie a planseului de beton armat, cu invelitoare
din tabla zincata ondulata aplicata peste sitemul de hidoizolatie. Tencuielile de tip
strop fara termoizolatie si cu tencuieli interioare cu spoiala de var aplicata peste
acestea, cu usi metaice avand dimensiunea de 2,5 x 2,1 si intalatii electrice ce
asigura iluminatul si prizele monofazate. Cladirea are si trasee de curenti slabi.
Instalatiile electrice functionale de tip ingropat cu corpuri de iluminat florescente.
4.1Decriere Capacitatea de productie pentru FERMA DE SUINE DRAGOS VODA apartinand SC

AGROMAR SRL" este urmatoarea: 433 locuri scroafe + 6 locuri vieri monta + 1980
locuri tineret crestere + 2502 locuri porci la ingrasat, 4 cicluri/an.
Activitatea de reproductie si crestere a porcinelor se desfasoara pe 4 sectoare
amenajate in cele 7 adaposturi, astfel: Sectorul monta gestatie (scroafe in asteptare si
gestatie) – 2 adaposturi + Sectorul maternitate (scroafe in lactatie)- 1 adapost + Sectorul
tineret crestere (purcei intarcati la 8 kg)- 1 adapost + Sector ingrasare porci – 3
adaposturi.
Ferma de reproductive si crestere a suinelor detine: 7 adaposturi pentru reproductia,

cresterea si ingrasarea porcinelor cu o capacitate totala de de 4381 locuri, hale dotate
cu instalatii furajare, adapare, ventilatie, incalzire, racire, inclusiv buncarii exteriori de
alimentare + filtru sanitar + Sediu administrativ + put forat avand H= 67 m, Nhs= 22 m,
Nhd = 32 m Q= 5,56 l/s echipat cu o pompa Grundfos- SQ – 7 cu un debit de 7 mc/h +
rezervor pentru inmagazinarea apei cu V= 320 mc ce asigura si rezerva de incendiu +
statie de pompare care asigura presiunea in reteaua de alimentare cu apa , dotata cu 2
pompe (1+1)LOWARA ce asigura un debit de 10 mc/h avand un vas de espansiune de
500l + 2 paturi de uscare fractie solida din dejectii cu capacitatea de 1500mc fiecare + 3
paturi de stocare fractie lichida din dejectii cu capacitatea de 1500 mc fiecare + retele
exterioare de alimentare cu apa + retele exterioare de alimentare cu energie electrica +
separator centrifugal pentru dejectii cu capacitatea de 4 mc/h + dezinfector rutier +
instalatii de furajare mecanica + climatizare sistem HUMIBAT + paturi calde in
sectoarele maternitate si tineret + laborator de recoltare material seminal si insamantari
artificiale + cantar tip pod bascul + rampa de livrare.
Instalaţii tehnologice prevazute:
HALA 1 (vieri monta, scroafe in asteptare, laborator insamantari artificiale):

▪ Compartimentul 1: 48 boxe (locuri) cazare scroafe + 6 boxe (locuri) cazare vieri) +
Laborator insamantari artificiale
o Compartimentul 2: 82 boxe (locuri) cazare scroafe ;
▪ Pe hala 1 sunt montate : 5 ventilatoare cu capacitatea de 11000 mc/h fiecare + 1 siloz
cu capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi combinate + 2 canale de colectare dejectii
acoperite cu gratare din beton cu fanta de 1,8 cm + 2 adapatori tip suseta/boxa + 82
dozatoare de hranire normate de 2,5 kg/zi
Total HALA 1 : 130 locuri cazare scroafe si 6 locuri vieri
28
Raport de Evaluare
HALA 2 (scroafe cazate in boxe colective):

▪ Compartimentul 1: 16 boxe in care se cazeaza cate 6 scroafe total 96 locuri cazare
scroafe ;
o Compartimentul 2: 14 boxe in care se cazeaza cate 6 scroafe total 84 locuri cazare
scroafe + 2 boxe de izolare a cate 2 locuri in total 4 boxe de izolare
▪ Pe hala 2 sunt montate : 6 ventilatoare cu capacitatea de 11000 mc/h + 1 siloz cu
capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi combinate + 2 rigole de colectare dejectii
acoperite cu gratare din beton cu fanta de 1,8 cm + 2 adapatori tip suseta/boxa + 180
dozatoare de furaj
Total HALA 2 : 184 locuri cazare scroafe
HALA 3 (maternitate boxe individuale de fatare si boxe colective pentru scrofite):

▪ Compartimentul 1: 12 boxe (locuri) cazare scroafe
o Compartimentul 7: 7 boxe (47locuri) cazare scroafite
▪ Pe hala 3 sunt montate: 1 ventilator/compartiment de 8500 mc/h in total 7 ventilatoare
+ 1 siloz cu capacitatea de 4,5 t pemtru nutreturi combinate + 3 canale de colectare
dejectii acoperite cu gratare din beton cu fanta de 1,8 cm + 1 adapatoare tip suseta
pentru scroafe si una pentru sugari + 12 hranitori /compartiment
Total HALA 3 : 72 locuri cazare scroafe in lactatie si 47 locuri cazare scrofite
HALA 4 (tineret cresa):

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 55 locuri (330 locuri) cazare tineret
▪ Pe hala 4 sunt montate: 1 ventilator/compartiment in total 6 ventilatoare cu
capacitatea de cate 10000 mc/h + 2 silozuri cu capacitatea de 4,5 t si respectiv 30 t
pemtru nutreturi combinate + 2 rigole de colectare dejectii cu gratare din plastic cu
fanta de 0,8 cm + 12 adapatori tip suseta + 6 hranitori ad libidum
Total HALA 4 : 1980 locuri cazare tineret

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la ingrasare
o Compartimentul 2: 6 boxe cu cate 37 locuri (222 locuri) porci la ingrasare
▪ Pe hala 5 sunt montate: 8 ventilatoare cu capacitatea de 11500mc/h fiecare + 2
silozuri cu capacitatea de 4,5 t si 30 t pemtru nutreturi combinate + 2 rigole de
colectare dejectii acoperite cu gratare din beton cu fanta de 1,8 cm + 48 adapatori tip
suseta; 24 hranitori ad libidum

suseta + 24 hranitori ad libidum
▪ Total HALA 6 : 834 locuri cazare porci la ingrasare
▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la ingrasare ;
29
Raport de Evaluare

suseta + 24 hranitori ad libidum
In afara buncarelor prevazute la fiecare hala unitatea dispune de 5 buncare cu

capacitatea de 120 t fiecare realizate din din tabla galvanizata tratata electrostatic ce
asigura autonomia de 1,5 luni. Alimentarea cu furaje a buncarelor prevazute la hala se
face cu o remorca tehnologica prevazute cu grup transportor cu cupa pentru transportul
furajelor de la camera de descarcare in buncar. Preluarea furajelor din buncarele de
stocare ce asigura necesarul de furaje in ferma pe perioada de 45 zile se face cu
transportoare care asigura transportul acestora de la silozurile de depozitare la fiecare
buncar apartinand halelor.Transportul furajelor in hala se face cu transportoare
mecanicecu noduri. Sistemul de iluminat este asigurat de 45 tuburi IP65 LED, 36W
fiecare sigilate in tavan, fiecare avand 6500lxk, Lumina Rece.
Capacitatile de stocare: 5 silozuri nutreturi combinate cu capacitatea dee 120 t fiecare
in total 600 tone + 10 buncare de nutreturi combinate situate in vecinatatea halelor cu
capacitatea totala de 121,5 tone + 1 bazine betonate de precolectare cu capacitatea
totala de 15 mc in care sunt colectate dejectiile din adaposturi + 3 bazine de stocare
dejectiile lichide separate cu o capacitatea totala de 4500 mc + 2 bazine de stocare
dejectii solide cu capacitatea totala de 3000 mc + Separator centrifugal de dejectii cu o
capacitate de 4 m3/h + Pompa de 15kW pentru pomparea dejectiilor in unitatea de
separare din care rezulta fractia lichida evacuata in cele 3 bazine de stocare si fractia
solida evacuata in 2 bazine de stocare si fermentare
4.2 Suprafețe Urmatoarele suprafate au fost preluate din documentatia pusa la dispozitie,
respectiv din Extrasul de Carte Funciara coroborat cu Planul de amplasament si
delimitare a imobilului:
SUPRAFATA SUPRAFATA SUPRAFATA
DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF TOTALA TEREN / TOTALA UTILA ESTIMA
MP CONSTRUITA / MP 0.9 / MP
FERMA DE PORCI
286 + 285 + 20130 + 20128
AGROMAR
21757 + 21758 + 21757 + 180,815 42,102 37,867
DRAGOS VODA
+ 21759 21758 + 21759
JUD. CALARASI

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
20128 10,396

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Post trafo 285-C1 0
Bazin dejectie 285-C3 20130 49,591 0
30
Raport de Evaluare

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Garaj 21758-C1 43
Bascula 21758-C3 16
21758 23,743

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Bazin colector
21759-C8 17
Dejectii
Bazin Apa 21759-C13 103
Sopron 21759-C17 21759 72,930 53
Bazin Apa 21759-C19 1,023
Bascula 21759-C33 7
31
Raport de Evaluare
IV. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE

Analiza pieței imobiliare românești
Semestrul I - 2022
Primul semestru al anului 2022 a adus noi provocări în peisajul piețelor financiare și imobiliare
europene. Economia mondială s-a confruntat cu un fenomen rar, cel de perenizare a unei perioade cu
un nivel foarte ridicat de risc perceput de jucătorii de pe piețele financiare. Determinat de apariția
pandemiei de Covid-19 la începutul anului 2020 și de prelungirea efectelor sale asupra economiei
mondiale, riscul ridicat perceput pe piețele internaționale a fost exacerbat în prima jumătate a anului
2022 de invazia rusă asupra Ucrainei și menținerea unui climat de instabilitate economică generat de
conflictul militar pe toate piețele europene.
Din punct de vedere macroeconomic, contextul internațional la finalul primului semestru al anului 2022
este unul cu totul excepțional, caracterizat pin existența a trei crize suprapuse care afectează
economia, respectiv criza energetică – determinată de instabilitatea sistemelor principale de
aprovizionare cu combustibili în cea mai mare parte a Europei și concretizată în creșterea rapidă a
prețurilor produselor energetice, criza alimentară – resimțită la nivel mondial ca urmare a imposibilității
exportului de cereale ucrainiene, Ucraina fiind al patrulea cel mai important exportator de cereale la
nivel mondial și criza economică.
Dacă un conflict armat de amploarea celui ce se desfășoară în prezent în Ucraina este considerat în
sine un factor care ar putea genera o criză economică de proporții în economia continentală, situația
prezentă este cu atât mai delicată cu cât ea se grevează pe o economie națională și mondială deja
slăbită de efectele pandemiei de Covid-19. Astfel, măsurile financiare publice de susținere a
economiilor naționale pentru a face față pandemiei de Covid-19 au rezultat într-o creștere
semnificativă a deficitelor bugetare naționale și o reducere corespunzătoare a capacității financiare a
statelor de a interveni pentru stabilizarea macroeconomică în cazul apariției unor noi crize.
Acest lucru este vizibil în deteriorarea principalilor indicatori ai stabilității macroeconomice, atât pe plan
național, cât și internațional.
Astfel, se observă o creștere semnificativă a deficitului bugetar public în majoritatea economiilor
europene, coroborată cu o creștere a apelului la îndatorare publică ce se reflectă în creșterea
corespunzătoare a ratelor de dobândă pe piețele naționale și internaționale și a ratei inflației. Acest
context afectează puternic percepția agenților privați asupra riscului, generat între altele de erodarea
puterii de cumpărare, fenomen pe care analiștii macroeconomici îl previzionează ca fiind unul de
durată, cu efecte semnificative pe un orizont mediu de timp.
În aceste condiții, piața imobiliară înregistrează efecte complexe generate de situația macroeconomică
excepțională. Astfel, pe de-o parte înrăutățirea condițiilor economice cu îngreunarea inevitabilă a
accesului la finanțare și o creștere semnificativă a costurilor de construire este de așteptat să
determine o reducere a apetitului pentru investiții în domeniul imobiliar. Pe de altă parte, perspectivele
privind menținerea unor niveluri ridicate ale ratei inflației pe termen scurt și mediu obligă agenții la
identificarea de soluții pentru prezervarea puterii de cumpărare a capitalurilor lor disponibile, ceea ce
ar putea limita tendința menționată. Astfel, anumite segmente de piață și-au păstrat ritmul de creștere,
după cum reiese din analizele fiecărui segment.
32
Raport de Evaluare
Sursa: Banca Națională a României

Sursa: Ministerul finanțelor publice și ec.europa.eu
Piața comerciala
Dificultățile de finanțare menționate mai sus se manifestă cu prioritate în sectorul rezidențial. Există
deja semnale solide în piață referitoare la dificultăți semnificative pentru dezvoltatori în atragerea de
resurse financiare prin creditare pentru finanțarea proiectelor imobiliare din sectorul rezidențial, ceea
ce ar putea genera retragerea unor dezvoltatori de pe piață.
Totodată, noile inițiative legislative menite să înăsprească regimul de impozitare aplicat la achiziția de
locuințe reprezintă un factor cu influență negativă asupra activității de investiții, dar și asupra volumului
tranzacțiilor de pe piața rezidențială.
Pe de altă parte, perspectiva unor rate ridicate de inflație pe termen mediu conduce agenții spre
necesitatea identificării unor oportunități pentru prezervarea valorii lichidităților deținute, ceea ce poate
reprezenta în următoarele luni motorul menținerii unui volum semnificativ al tranzacțiilor, în special pe
segmentul pieței rezidențiale.
Având în vedere creșterea galopantă a prețului energiei, precum și strategia Uniunii Europene de a
finanța proiectele verzi, având ca și componentă principală fie reducerea consumului de resurse, fie
genrearea de energie electrică din surse verzi, este de așteptat ca în sectorul rezidențial accentul să
fie pus pe proiecte de modernizare axate pe reducerea consumului de resurse, în timp ce noile
dezvoltări vor considera într- o măsură semnificativă aspectul reducerii amprentei asupra mediului. De
asemenea, acestă situație va avea o influență semnificativă și în ceea ce privește orientarea
preferințelor majorității consumatorilor, în sensul considerării mai atente a eficienței energetice și
componentei verzi a imobilelor achiziționate.
Ca linie generală, anticipăm pentru perioada următoare o reducere treptată a volumului tranzacțiilor pe
piața rezidențială, corelată cu o creștere a perioadelor de marketabilitate. Pe măsura moderării
volumului tranzacțiilor, poate fi așteptată și o ușoară creștere a marjelor de negociere, tendință care
poate fi însoțită și de o creștere a volumului de tranzacții încheiate în condiții de constrângeri
financiare semnificative. Pe termen scurt și mediu, sub ipoteza că piața națională nu va experimenta o
înrăutățire bruscă și semnificativă determinată de factori politici, militari, sanitari și de altă natură, nu
anticipăm corecții negative în nivelul prețurilor de tranzacționare a proprietăților imobiliare rezidențiale.
Oportunitățile pe acest segment de piață vor fi legate în bună măsură de investițiile orientate spre
utilizarea judicioasă a resurselor și minimizarea amprentei asupra mediului.
În ceea ce privește celelalte segmente ale pieței imobiliare, apreciem că perspectiva pentru perioada
viitoare rămâne rezervată. Înăsprirea condițiilor macroeconomice este de așteptat să se reflecte într-o
moderare a activității pe toate segmentele pieței imobiliare. Subsegmentele cu oportunități
semnificative de creștere sunt cele care permit fructificarea unor oportunități de moment sau cele în
strânsă conexiune cu proiectele de investiții publice în derulare sau cu axele prioritare din politica de
finanțare a Uniunii Europene. Astfel, este de așteptat să fie încurajate cu deosebire investițiile în
producția de energie electrică din surse regenerabile, piața pe acest segment de proprietăți
specializate fiind una efervescentă în ultima perioadă. Din categoria proprietăților imobiliare
33
Raport de Evaluare
specializate care sunt favorizate de contextul actual menționăm și pe cele de dezvoltare a facilităților
necesare pntru exploatarea tehnologiilor verzi, ca spre exemplu crearea de noi stații de încărcare a
mașinilor electrice, sector cu un dezechilibru semnificativ între cerere și ofertă. De asemenea, este de
așteptat o orientare a resurselor financiare cu predilecție spre investiții productive, în special în
domenii cu cererea semnificativ mai ridicată decât oferta, precum și în domenii orientate spre
optimizarea proceselor de producție, ca spre exemplu, cele în creșterea gradului de automatizare și
digitalizare a întreprinderilor.
Pe harta Romaniei au aparut noi orase de interes, asa cum este cazul pentru Cluj-Napoca, Arad,
Deva, Iasi, Sibiu, Craiova, Constanta, Brasov sau, mai nou, Bacau, destinatii care atrag tot mai multi
investitori si unde marii dezvoltatori au inceput sa securizeze terenuri pentru viitoare fabrici sau parcuri
logistice, in contextul in care sectorul industrial a inceput sa se maturizeze.
Vedem un interes ridicat in urmatorii trei ani pentru orasele Craiova (datorita investitiilor Ford si a celor
care au urmat), Constanta (existenta portului si a cererii crescute pentru transportul maritim de
marfuri), Bacau (potential urias pentru a deveni un hub logistic al Moldovei) sau Brasov (datorita fortei
de munca bine pregatite pentru productie, a pozitionarii geografice ideale pentru companiile cu
activitate logistica sau orizontul dezvoltarii unui nou aeroport care vor dinamiza investitiile in Brasov.
Existenta infrastructurii intr-o anumita zona este strans legata de decizia unui mare investitor de a da
startul unui proiect sau nu. Deblocarea investitiilor in infrastructura ar face ca zona Moldovei sa devina
cea mai atractiva piata pentru sectorul industrial din Romania, iar aici orase ca Iasi, Roman sau Bacau
ar avea potentialul de a atrage investitori de renume pe piata locala.
De asemenea, un alt proiect necesar este finalizarea conexiunii oraselor Sibiu - Ramnicu Valcea -
Pitesti, tot parte a autostrazii A1, care trebuie urgentat si care ar facilita tranzitarea tarii in regim de
mare viteza de la Constanta, cu un potential urias de transport maritim, pana in vest.
Autostrada care va lega zona Moldovei de vestul Romaniei este cea mai asteptata investitie pentru
estul Romaniei. De altfel, "sectorul logistic si industrial, ca si celelalte ramuri ale pietei imobiliare
locale, s-a dezvoltat acolo unde a existat o nevoie reala, dar si un potential de atragere a fortei de
munca in zone bine dezvoltate economic, precum si din punct de vedere al infrastructurii".
Pe termen scurt, marile orase vor continua sa fie principalele tinte pentru investitori, cu mentiunea ca
apar noi regiuni de dezvoltare ce vor duce la o maturizare a pietei si vor conduce la o crestere a
capacitatii de atragere a investitorilor straini.
Bucurestiul ramane insa principala destinatie industriala a Romaniei, cu o dezvoltare deja consacrata
in vestul orasului, dar si cu noi proiecte si planuri de investitii in vecinatatea Soselei de Centura -
Chitila - Mogosoaia, respectiv in apropierea Autostrazii A3 Bucuresti - Ploiesti, zona ce s-a dezvoltat
din punct de vedere industrial datorita extinderii Centurii si accesului facil in si din Capitala.
Dupa Bucuresti, orasele cu cele mai multe spatii industriale moderne dezvoltate sunt Timisoara, Pitesti
si Ploiesti, acestea fiind printre principalele destinatii pentru potentialii investitori care vizeaza
Romania.
Volumul spaţiilor industriale şi logistice închiriate în anul 2020 este în uşoară creştere faţă de cel
înregistrat în perioada corespunzătoare a anului trecut.
Peste 60% din volum a fost intermediat de JLL România, care a realizat şi cele mai mari tranzacţii din
2020, respectiv cele prin care Profi a închiriat două depozite la Craiova şi Timişoara, de 57.000 mp şi
58.500 mp.
De altfel, cel mai mare volum al cererii a venit de la companiile din FMCG, care au închiriat jumătate
din volumul total înregistrat în prima jumătate a anului 2020 (126.000 mp), din producţie (24%,
respectiv 60.000 mp) şi cu activităţi în domeniul distribuţiei şi logisticii (18%, 45.200 mp).
Potrivit unui comunicat, Bucureştiul a atras cea mai mare parte din cererea de spaţii industriale şi
logistice din ţară, respectiv 32% (aproximativ 81.000 metri pătraţi), acesta fiind urmat de Timişoara
(68.400 metri pătraţi), Craiova (57.500 metri pătraţi) şi Arad, cu aproape 20.000 de metri pătraţi
tranzacţionaţi.
Având în vedere evoluţiile din prima jumătate a anului, aşteptările privind cererea din 2021 sunt
optimiste, astfel că ne aşteptăm la un volum de tranzacţii comparabil cu cel înregistrat în ultimii 3 ani,
în jurul a 450.000-500.000 metri pătraţi/an.
Un specialist in domeniu a declarat: "Piaţa industrială a reuşit să îşi menţină dinamica şi în acest an,
chiar dacă aşa cum era de aşteptat planurile companiilor au fost date peste cap de criza COVID-19.
Suntem optimişti în privinţa evoluţiei cererii. În acelaşi timp, este îmbucurătoare şi abordarea
dezvoltatorilor care au continuat investiţiile chiar şi în condiţiile dificile care s-au manifestat la nivelul
economiei naţionale şi nu numai".
34
Raport de Evaluare
Deşi volumele spaţiilor închiriate în prima jumătate a anului 2022 s-au păstrat la un nivel ridicat, în linie
cu anii anteriori, vom remarca faptul că majoritatea proiectelor de spaţii de producţie au fost amânate
până la un moment în care vor fi perspective mai clare asupra impactului pe care situaţia curentă îl are
asupra economiei mondiale şi asupra obiceiurilor consumatorilor.
Chiriile s-au menţinut la un nivel stabil pentru moment însă urmărim cu atenţie impactul pe care îl va
avea o potenţială scădere a volumelor de spaţii tranzacţionate în contextul păstrării ritmului accelerat
de dezvoltare din partea marilor investitori în spaţii industriale moderne.
Piața imobiliară locală

Delimitarea pieței specifice
Piața specifică a proprietății analizate este reprezentată de proprietatile agro-industriale cu suprafete
mari situate în zona, Judetul Calarasi
Din conversaţiile avute cu proprietarii/agentii imobiliari, preţurile de inchiriere al spatiilor agro-
industriale / spatii de depozitare tip hale din zona analizată, se situează in intervalul minim 2.50 euro
/ mp si maxim 3.25 euro / mp, acesta variind, în funcţie de finisaje, localizare, precum şi de suprafaţa
utilă a imobilelor. De asemenea, din analiza de piata realizată pe segmentul de piaţă al spatiilor agro-
industriale si din discutiile purtate cu investitorii de bunuri similare, am constatat faptul ca imobilele de
acest tip sunt expuse pe piaţă între 12 luni şi 18 luni.
Analiza cererii
Cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate s-a observat a fi formată din persoane cu un nivel de
venituri peste medie. Potrivit statisticilor, populația din segmentul țintă de clienți din aria de piață
specifică este în număr mediu. Zona în care este situată proprietatea beneficiază de amenajări
urbanistice destinate dezvoltarii optime, astfel crescând atractivitatea zonei.
Nivelul ridicat al veniturilor medii ale populației precum și gradul înalt de ocupare a forței de muncă
creează premisele obținerii facile de credite imobiliare, ceea ce conduce la menținerea lichidității pieței
imobiliare din zonă
.
Analiza ofertei
În zona considerată și pentru segmentul de proprietăți de tipul celei analizate se remarcă o activitate
medie de dezvoltare imobiliară. În acest context, pe piață sunt listate oferte de proprietăți similare la
vânzare în număr mediu. Menționăm că majoritatea construcțiilor existente în zonă sunt construite
după 1970 și înainte de 2000 și respectă standardele și normativele în construcții specifice perioadei
respective, motiv pentru care concurența pentru proprietatea considerată pate fi apreciată ca medie.
Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă
Având în vedere cele prezentate mai sus, apreciem că piața locală pentru segmentul de proprietăți
similare celei analizate este caracterizată de o lichiditate medie, cu un număr mediu de tranzacții și
perioade relativ reduse de expunere a proprietăților pe piață.
Previziunea absorbției proprietății subiect în piață
Din punctul de vedere al gradului de absorbție a proprietăților de tipul celei analizate, având în vedere
elementele expuse mai sus apreciem că proprietatea, având în vedere caracteristicile sale
constructive și de localizare prezintă un grad mediu de absorbție. Estimăm că perioada de expunere
pe piață a unei proprietăți similare în condițiile actuale este de aproximativ 12-18 luni.
Concluzii
Oferta de proprietăți similare: In stagnare
Cererea de proprietăți similare: În stagnare
Echilibrul pieței: Echilibru relativ
35
Raport de Evaluare
Plaja de valori ofertate la vanzare pentru teren

Tip Teren / Pret Oferta Pret Oferta
Nr. Suprafata
Amplasament Intravilan / Deschidere vanzare / vanzare / Website
Crt. Totala (mp)
Extravilan Euro / Mp Euro
https://www.imobiliare.ro/vanzare-
terenuri-
Localitatea Lehliu
constructii/calarasi/lehliu/teren-
1 Gara, Judetul Intravilan 240 60000 2.50 150,000
constructii-de-vanzare-
Calarasi
X5F203046?lista=82501520&listing=1&p
agina=lista&imoidusr=202815
Localitatea https://www.imobiliare.ro/vanzare-
Sarulesti-Gara - terenuri-constructii/calarasi/sarulesti-
2 Intravilan 120 45000 4.44 200,000
pe malul lacului, gara/teren-constructii-de-vanzare-
Judetul Calarasi XCIG03014?lista=2364486&pagina=lista
Localitatea
https://www.olx.ro/d/oferta/teren-
comuna Lupsanu
intravilan-4800mp-lupsanu-sat-plevna-
3 sat Plevna, jud Intravilan 29 4800 2.10 10,100
IDfa1Vv.html?reason=extended_search_
Calarasi, judetul
extended_distance
Calarasi
Medie in intervalul minim 2 euro / mp si maxim 4.50 euro / mp
In ceea ce priveste oferta la vanzare pentru terenuri intravilane din zona analizată, se situează
in intervalul minim 2 euro / mp si maxim 4.50 euro / mp, diferenta de pret fiind data de:
localizare, suprafata, finisaje, dotari, vechime.
In urma verificarilor realizate de catre evaluator cu vanzatorii, proprietatile comparabile sunt

reale iar caracteristicile fizice din informatiile scriptice au fost confirmate ca fiind similare cu
cele reale. Pentru verificari independente, contactele vanzatorilor sunt cele mentionate de catre
acestia in anunturile analizate si prezentate
Plaja de valori ofertate spre inchiriere pentru proprietăți similare

Suprafata Nivel chirie Nivel chirie
Nr.
Amplasament Tip cladire inchiriabila lunara lunara Website
Crt.
(mp) (Euro/luna/mp) (Euro/luna)
Frumusani -
Popesti https://www.storia.ro/ro/oferta/hala-industriala-
1 Hala industriala 400 3.25 1300
Leordeni. frumusani-popesti-leordeni-IDlXMF.html
Mult Superior
Judetul https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-
Calarasi Sat inchiriat/spatii-comerciale/hala-
2 Mitreni Hala industriala 1150 3.13 3600 industriala/anunt/hala-renovata-orasul-
Alexandria . alexandria/9359333e30007020e303d64941696ged
Superior .html
Oltenita,
https://www.olx.ro/d/oferta/spatiu-de-inchiriat-
Judetul Hală metalica /
3 1500 2.50 3750 hala-de-inchiriat-oltenita-bucuresti-40km-a0-
Calarasi . depozit
IDhLusC.html
Putin Superior
Medie in intervalul minim 2.50 euro / mp si maxim 3.25 euro / mp
In ceea ce priveste oferta la inchiriere a spatiilor agro-industriale / spatii de depozitare tip hale
din zona analizată, se situează in intervalul minim 2.50 euro / mp si maxim 3.25 euro / mp,
diferenta de pret fiind data de: localizare, suprafata, finisaje, dotari, vechime.

36
Raport de Evaluare
V. CEA MAI BUNĂ UTILIZARE (CMBU)

Ca și valoarea de piață, cea mai bună utilizare este un concept de piață. Conceptul de cea mai bună
utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietății selectată din diferite variante posibile care va
constitui baza de pornire și va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare.
Cea mai bună utilizare este definită de Standardele Internaționale de Evaluare (SEV) ca fiind
“utilizarea cea mai probabilă a unui activ, posibilă din punct de vedere fizic, permisibilă din punct de
vedere legal, fezabilă financiar, justificată corespunzător și din care rezultă cea mai mare valoare a
activului supus evaluării”.
Analiza CMBU este un studiu economic al impactului forțelor de piață asupra proprietății analizate.
CMBU se bazează pe datele colectate si analizate pentru estimarea valorii proprietății prin analizarea
fezabilității legata, respectiv, de estimarea profitului potențial generat de proprietate, de investiții,
precum și de creșterea potențială a valorii.
Cea mai bună utilizare a unei proprietăți imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii:
- Posibilă fizic.
- Permisă legal.
- Fezabilă financiar.
- Maxim productivă.
Potrivit standardelor de evaluare a bunurilor ediția 2020, utilizarea curentă se presupune a fi cea mai
bună utilizare dacă nu există indicaţii din piaţă sau alţi factori care să conducă la concluzia că există o
altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului evaluării.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber
În cadrul acestei analize se are în vedere evidențierea celei mai bune destinații pe care o poate avea
terenul evaluat dacă acesta nu ar fi construit la data evaluării.
Aplicarea secvențiala a celor patru criterii de analiză a celei mai bune utilizări conduce la următoarele
rezultate.
- Permisă legal. Conform indicatorilor urbanistici zonali, a fost permisa edificarea constructiei agro-
industriale. In procesul evaluării am considerat dezvoltarea terenului conform indicatorilor
urbanistici zonali.
- Posibilă fizic. Tinand cont de faptul ca proprietatea imobiliara este amplasata intr-o zona periferica,
utilizarea agro-industriala este apreciată ca fiind cea mai potrivită pentru dezvoltarea terenului.
- Fezabilă financiar. Aplicarea secvențială a criteriilor anterioare a demonstrat că utilizarea agro-
industriala este singura admisă. In capitolul Evaluarea proprietății imobiliare se demonstreaza si că
aceasta este fezabilă din punct de vedere financiar.
- Maxim productivă. Din aplicarea secvențială a criteriilor de mai sus rezultă că utilizarea maxim
productivă este cea agro-industriala care corespunde cu utilizarea actuală a terenului.
Având în vedere suprafața, forma și localizarea terenului supus evaluării, cât și specificul zonei din
care face parte proprietatea evaluată, opinia mea este că CMBU este agro-industriala.
Cea mai bună utilizare a proprietății construite

Obiectivul acestei analize este alegerea argumentată a celei mai bune utilizari a proprietății imobiliare
evaluate la data evaluării.
Aplicarea secventială a celor patru criterii de analiză a celei mai bune utilizări conduce la următoarele
rezultate.
- Permisă legal. Conform documentelor puse la dispozitie a fost permisa edificarea constructiei
agro-industriale. Proprietatea imobiliara este destinata a avea utilizare industriala, aceasta fiind
singura utilizare admisă din punct de vedere legal.
- Posibilă fizic. Caracteristicile constructive si dimensiunea proprietatii imobiliare sunt coerente cu
utilizarea sa agro-industriala, o eventuala utilizare alternativă implicând costuri importante de
reconversie.
37
Raport de Evaluare
- Fezabilă financiar. Aplicarea secvențială a criteriilor anterioare a demonstrat că utilizarea agro-

industriala este singura admisă. In capitolul Evaluarea proprietății imobiliare se demonstreaza şi că
aceasta este fezabilă din punct de vedere financiar.
- Maxim productivă. Asadar, utilizarea maxim productivă a proprietații este cea agro-industriala,
care corespunde utilizării sale actuale.
Având în vedere dimensiunea proprietatii imobiliare, cât și specificul zonei din care face parte
proprietatea evaluată, opinia mea este că CMBU este agro-industriala.
38
Raport de Evaluare
VI. EVALUAREA PROPRIETĂȚII IMOBILIARE
1. Metodologia de evaluare
Pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți imobiliare de tipul celei de față, Standardele
Internaționale de Evaluare prevăd posibilitatea utilizării a mai multor abordări de evaluare și anume:
abordarea prin piață, abordarea prin venit și abordarea prin cost.
Evaluatorilor nu li se cere să utilizeze mai multe metode pentru evaluarea unui activ, mai ales atunci
când evaluatorul are un grad mare de încredere în precizia și credibilitatea unei singure metode, ținând
cont de datele și circumstanțele contractului de evaluare. Cu toate acestea, evaluatorii ar trebui să ia în
considerare mai multe abordări și metode, și ar trebui să folosească nu doar o singură abordare sau
metodă de evaluare pentru a obține o indicație asupra valorii, în special, atunci când datele de intrare
concrete sau observabile sunt insuficiente pentru ca o singură metodă să conducă la o concluzie
credibilă.
Atunci când se utilizează mai multe abordări și metode sau chiar mai multe metode din cadrul aceleiași
abordări, concluzia asupra valorii, bazată pe aceste abordări și/sau metode multiple, ar trebui să fie
rezonabilă, iar procesul de analiză și reconciliere a diferitelor valori pentru a se ajunge la o singură
concluzie – excluzând media valorilor obținute – ar trebui să fie descris în raportul de evaluare.
În cazul de față s-a considerat oportun a se aplica abordarea prin venit și abordarea prin cost. Nu am
considerat relevantă abordarea prin piata în cazul acestei proprietăți deoarece nu exista proprietati
comparabile similare la vanzare.
1. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost presupune că terenul (ca fiind liber) și construcțiile să fie evaluate separat la care
se adaugă, daca este cazul, profitul antreprenorului imobiliar.
Pentru determinarea valorii de piață a unui teren, Standardele Internaționale de Evaluare prevăd
posibilitatea utilizării a mai multor metode de evaluare și anume: metoda comparației directe, metoda
extracției, metoda alocării, metoda reziduală, metoda capitalizării rentei funciare și metoda parcelării și
dezvoltării.
Metoda comparației directe presupune analiza, compararea și corectarea vânzărilor de loturi similare
în vederea obținerii unei indicații asupra valorii terenului supus evaluării. Aceasta este metoda
recomandată și cea mai des folosită în practică, atunci când există suficiente tranzacții în piață și se au
la dispoziție suficiente informații despre tranzacțiile cu terenuri similare.
Metoda extracției are în vedere estimarea valorii terenului prin deducerea din prețul total de vânzare a
costului net al construcțiilor existente pe acesta. Metoda se aplică pentru terenurile construibile în
condițiile în care contribuția construcțiilor la valoarea totală a proprietății este în general scăzută și ușor
de identificat sau când construcțiile sunt noi și valoarea lor este cunoscută, deprecierea fiind
nesemnificativă sau inexistentă.
Metoda alocării se aplică în cazul terenurilor construibile, în special loturilor ocupate de proprietăți
rezidențiale și are la bază obținerea unui raport adecvat între valoarea terenului și valoarea proprietății
prin analiza vânzărilor comparabile, raport care va fi ulterior aplicat valorii proprietății pentru a determina
valoarea terenului.
Metoda reziduală are în vedere determinarea venitului net din exploatare aferent dezvoltării terenului
prin construire conform celei mai bune utilizări a acestuia și conform Standardelor de Evaluare a
39
Raport de Evaluare
Bunurilor (2023) poate fi aplicată numai în cazul îndeplinirii cumulative a următoarelor condiții: valoarea
construcţiei existente sau ipotetice, reprezentând CMBU a terenului ca fiind liber, este cunoscută sau
poate fi estimată cu precizie, venitul anual net din exploatare generat de proprietatea imobiliară este
stabilizat şi este cunoscut sau poate fi estimat, pot fi identificate pe piaţă ratele de capitalizare atât
pentru teren, cât şi pentru construcţie și există autorizație de construire. Conform aceleiași surse,
Aplicabilitatea metodei reziduale este limitată deoarece pe piaţa internă, în prezent, există puţine
informaţii despre chirii pentru terenuri şi despre rate de capitalizare numai pentru teren şi, respectiv,
numai pentru clădiri.
Metoda capitalizării rentei funciare constă în aplicarea unei rate de capitalizare obținută de pe piață
rentei funciare a proprietății evaluate. Metoda este utilizată atunci când rentele, ratele și factorii de
capitalizare pot fi determinați din analiza vânzărilor de teren arendat/închiriat, aplicându-se corecții în
măsura în care renta din contract este diferită de cea de piață.
Metoda analizei parcelării și dezvoltării se aplică pentru loturile de teren mari pentru care cea mai
bună utilizare este aceea de parcelare și dezvoltare a loturilor mai mici rezultate în urma acestui proces.
Valoarea terenului rezultă prin deducerea din prețul brut de vânzare anticipat al loturilor finalizate a
tuturor costurilor directe și indirecte, precum și a stimulentului dezvoltatorului, veniturile nete astfel
obținute fiind actualizate cu o rată obținută de pe piață pentru perioada adecvată de dezvoltare și
absorbție.
În cazul de față s-a considerat oportun a se aplica metoda comparației directe. Nu am considerat posibil
de aplicat celelalte cinci metode deoarece metoda extracției și metoda alocării nu pot fi aplicate fiindcă
nu se pot identifica loturi similare dezvoltate prin construire care să se vândă ca atare, metoda parcelării
și dezvoltării nu este adecvată, deoarece dezvoltarea unor loturi mai mici rezultate din dezmembrarea
proprietății nu este oportună, iar metoda rentei funciare nu a putut fi aplicată deoarece nu există o piață
a închirierilor de astfel de loturi. Potrivit Standardelor de Evaluare a Bunurilor 2023, metoda reziduală se
poate aplica numai în cazul existenței unei autorizații de construire valabile, condiție care nu este
îndeplinită în cazul proprietății evaluate.
Premisa majoră a abordării prin piață (Metoda comparației directe) este aceea că valoarea de piață a
unei proprietăți imobiliare este în relație directă cu prețurile/ofertele unor proprietăți competitive și
comparabile. Aceasta abordare utilizează analiza pieței în vederea identificării de tranzacții ale unor
proprietăți similare și comparării acestora cu subiectul de evaluat. Astfel, valorile și informațiile
referitoare la tranzacțiile și ofertele de imobile similare sunt analizate, comparate și corectate în funcție
de asemănari și diferențieri.
Potrivit GEV630, prin informații despre prețurile bunurilor comparabile se înțeleg informații privind
prețurile activelor similare care au fost tranzacționate sau oferite spre vânzare pe piață, cu condiția ca
relevanța acestor informații să fie clar stabilită și analizată critic. Elaborarea rapoartelor de evaluare prin
utilizarea parțială sau exclusivă a ofertelor de piață, având ca obiect bunuri imobile comparabile, este
conformă cu prezentele Standarde de evaluare.
În cazul de față, ca metodă de evaluare, se va utiliza comparația vânzărilor. Aceasta reprezintă un

proces prin care se stabilesc diferențele între proprietatea supusă evaluării și comparabile, prin
cuantificarea ajustărilor. Ajustările care se aplică prețurilor unor tranzacții comparabile, reflectă
superioritatea sau inferioritatea proprietății comparabile, având în vedere elementele de comparație.
Instrumentul de lucru pentru efectuarea ajustărilor este grila de piață care reprezintă un tablou ce are pe
linii elementele de comparație, pe prima coloană proprietatea evaluată iar pe celelalte coloane,
proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparație se alocă două linii: una pentru
comparare şi alta pentru ajustare.
40
Raport de Evaluare
În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total ajustări exprimate
absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima
comparabilitatea tranzacţiilor față de proprietatea evaluată și să selecteze valoarea finală. Tranzacțiile
care necesită cele mai mici ajustări vor avea importanța cea mai mare în alegerea valorii finale. În
acelaşi timp, importanța va reflecta și increderea pe care o are evaluatorul în datele privind tranzacțiile
comparabile.
Plaja de valori ofertate la vanzare pentru teren

Tip Teren /
Nr. Suprafata Pret Oferta vanzare Pret Oferta
Amplasament Intravilan / Deschidere Website
Crt. Totala (mp) / Euro / Mp vanzare / Euro
Extravilan
https://www.imobiliare.ro/vanzare-
terenuri-
Localitatea Lehliu
constructii/calarasi/lehliu/teren-
1 Gara, Judetul Intravilan 240 60000 2.50 150,000
constructii-de-vanzare-
Calarasi
X5F203046?lista=82501520&listing=1&p
agina=lista&imoidusr=202815
Localitatea https://www.imobiliare.ro/vanzare-
Sarulesti-Gara - terenuri-constructii/calarasi/sarulesti-
2 Intravilan 120 45000 4.44 200,000
pe malul lacului, gara/teren-constructii-de-vanzare-
Judetul Calarasi XCIG03014?lista=2364486&pagina=lista
Localitatea
https://www.olx.ro/d/oferta/teren-
comuna Lupsanu
intravilan-4800mp-lupsanu-sat-plevna-
3 sat Plevna, jud Intravilan 29 4800 2.10 10,100
IDfa1Vv.html?reason=extended_search
Calarasi, judetul
_extended_distance
Calarasi
Medie in intervalul minim 2 euro / mp si maxim 4.50 euro / mp
In ceea ce priveste oferta la vanzare pentru terenuri intravilane din zona analizată, se situează in
intervalul minim 2 euro / mp si maxim 4.50 euro / mp, diferenta de pret fiind data de: localizare,
suprafata, finisaje, dotari, vechime.
Grila de Piata pentru Teren: Teren Intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in

suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in
CF 20128, in Suprafata Totala St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in
CF 21759, in Suprafata Totala St. = 72930 mp + Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in
CF 20130, in Suprafata Totala St. = 49591 mp, terenuri aferent Ferma de Porci Agromar situata in
Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi.
Elemente de comparatie Subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Pret oferta € 150,000 200,000 10,100
Suprafata- m² 180,815 60,000 45,000 4,800
Pret oferta €/m² 2.50 4.44 2.10
Ajustare pentru negociere -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustare -0.25 -0.44 -0.21
Explicatie ajustare In urma discutiilor telefonice, marja de negociere pentru proprietatile comparabile a fost de -15%
Pret ajustat 2.25 4.00 1.89
Drept de proprietate deplin similar similar similar

Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.00 0.00 0.00
Explicatie ajustare Ajustarea pentru dreptul de proprietate este 0 deoarece toate comparabilele sunt libere la vanzare, similar subiectului
Conditii de finantare la piata similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Pret ajustat 2 4 2
Explicatie ajustare Ajustarea pentru conditii de finantare este 0 deoarece tranzactiile se bazeaza pe capital propriu.
41
Raport de Evaluare
Conditii de vanzare cash similar similar similar

Ajustare 0% 0% 0%
Pret ajustat 2 4 2
Ajustarea pentru conditii de vanzare este 0 deoarece nu am identificat motivatii speciale pentru vanzare pentru niciuna
Explicatie ajustare
dintre comparabile
Conditii de piata 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023
Ajustare 0% 0% 0%
Ajustarea pentru conditii de piata este 0, deoarece proprietatile comparabile erau disponibile pentru vanzare la data
Explicatie ajustare
evaluarii sau intr-o perioada apropiata de cea a datei evaluarii.
Pret ajustat 2 4 2
Localitatea Dragos Voda,

Judetul Calarasi, in zona Localitatea comuna
Localitatea Lehliu Gara, Localitatea Sarulesti-Gara - pe
Localizare periferica a localitatii vis-à- Lupsanu sat Plevna, jud
Judetul Calarasi malul lacului, Judetul Calarasi
vis de Gara Dragos Voda.Cod Calarasi, judetul Calarasi
Postal 917085.
Ajustare 10% -20% 20%
Valoarea ajustare 0.23 -0.80 0.38
Subiectul analizat este amplasat in Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, in zona agro industriala periferica a localitatii
Explicatie ajustare vis-à-vis de Gara Dragos Voda.Cod Postal 917085, fapt pentru care NU au fost necesare ajustari negative sau pozitive, se
considera ca toate comparabilele utilizate sunt similare cu subiectul analizat.
Acces/ Vizibilitate Buna similar similar similar
Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0
Explicatie ajustare Nu au fost necesare ajustari pentru acest element de calcul
Zonare Agro Industriala Similar Similar Similar

Ajustare 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0.00 0
Subiectul analizat este situat in zona Agro Industriala a Localitatii Dragos Voda, fapt pentru care nu au fost necesare
Explicatie ajustare ajustari pentru acest element de calcul, deoarece toate comparabilele utilizate sunt considerate similare cu subiectul
analizat.
Incadrare/ Indicatori intravilan / curti intravilan / curti
intravilan / curti constructii intravilan / curti constructii
urbanistici constructii constructii
Ajustare 0.0% 0.0% 0.0%
Deschidere 200 240 120 29
procentul laturilor 0.22 0.96 0.32 0.18
Ajustare 5% 0% 0%
Subiectul analizat beneficicaza de o deschidere de aprox 200 m la drum public, fapt pentru care nu au fost necesare
Explicatie ajustare ajustari negative sau pozitive deoarece toate comparabuilel utilizate sunt considerate similare cu subiectul analizat iar
diferentele de suprafata nu influenteaza substantiala valoarea, prin urmare sunt cinsiderate similare cu subiectul analizat.
Retea de Energie
Utilitati Retea de Energie Electrica. Retea de Energie Electrica. Retea de Energie Electrica.
Electrica.
Ajustare 0% 0% 0%
Subiectul analizat beneficiaza de urmataoarele utilitati: Retea de Energie Electrica, fapt pentru care nu au fost necesare
Explicatie ajustare ajustari, deoarece toate comparabilele utilizate beneficiaza de utilitati similare respectiv Retea de Energie Electrica, prin
urmare acestea sunt considerate similare cu subiectul analizat.
Suprafata 180,815 60,000 45,000 4,800
Diferenta de Suprafata -120,815 -135,815 -176,015
1% * diferenta de suprafata
Ajustare -12% -14% -18%
/ 10000
Valoarea ajustare -0.27 -1 -0.3
Subiectul analizat beneficicaza de o suprafata de 180.815 mp, fapt pentru care au fost aplicate ajustari, in functie de
diferentele de suprafete existente intre imobilul evaluat si comparabilele utilizate, si se aplica criteriul conform caruia : cu
cat suprafetele de teren sunt mai mari, cu atat pretul unitar este mai mic deoarece sunt mai greu de tranzactionat, prin
Explicatie ajustare urmare evaluatorul a estimat un procent de 1% pentru diferentele de suprafata / 10000, astfel toate comparabilele
utilizate au fost ajustate negativ respectiv: pentru comparabila 1 ajustari negative de -12% (-120.815*1%/10000), pentru
comparabila 2 ajustari negative de -14% (-135.815*1%/10000), pentru comparabila 3 ajustari negative de -18%
(176.015*1%/10000)
Alte ajustari liber liber liber liber
Ajustare 0% 0% 0%
da da da
Ajustare neta 0 -1 0
3% -34% 2%
ajustare bruta 0.61 1.34 0.71
42
Raport de Evaluare
27% 34% 38%

Numar ajustari 3 2 2
418,707 480,378 350,631
Euro Lei
Valoare adoptata / MP 2.32 11.51
Valoare teren 418,707 2,080,764
rotunjit la 418,700 2,080,730
Curs Euro 4.9695
Evaluatorul a considerat intervalul de valori ( Minim1.94 euro / mp si Maxim 2.66 euro / mpo, respectiv
Minim 350.631 euro si Maxim 480.378 euro) si a dat cea mai mare importanta comparabilei care a
necesitat minimul de ajustari si cea mai mica ajustare bruta. Cele mai putine ajustari au fost aplicate
proprietatii 1 care, deasemenea, a necesitat cea mai mica ajustare bruta procentuala respectiv 27%).
Pretul de vanzare ajustat al proprietatii comparabilei 1 a indicat ca valoarea acesteia este 2.32 euro /
mp. In concluzie valoarea proprietatii subiect prin rotunjire este estimata la 2.32 euro / mp respectiv
419.000.euro.
Valoare de piață terenul subiect obținută prin metoda comparației directe:
Valoare Teren V = 418.700 Euro echivalent 2.080.730 Lei

respectiv 2.32 euro / mp echivalent 11,51 lei / mp
Estimarea costului de inlocuire a clădirii se face prin stabilirea costului prezent (de înlocuire) din care se
deduc o serie de elemente de deprecieri: fizică, functională și economică. Costul de înlocuire se
determină prin aplicarea metodologiei de evaluare rapidă, caz particular al metodei costurilor segregate,
ceea ce presupune folosirea catalogului de costuri Costuri de reconstructie – Costuri de inlocuire,
Cladiri industriale, comerciale si agricole, Constructii special, editura IROVAL Bucuresti 2012, autor
Corneliu Schiopu si a indicilor de actualizare a costurilor 2021-2022.
Pentru a aplica această abordare, evaluatorii analizează tranzacții comparabile în scopul determinării
caracteristicilor diferite de cele ale proprietății subiect.
a) Deprecierea fizică reprezinta pierderea de valoare ca rezultat al uzurii unui activ in functiune si
expunerea factorilor de mediu. Deprecierea fizică a fost estimată diferențiat pe elemente constructive
ținând cont de observațiile de la momentul inspecției și de durata de viață economică a respectivului
element constructiv.
▪ recuperabilă – elemente cu viaţă scurtă. Pentru proprietatea evaluată nu s-au constatat
elemente de depreciere fizică recuperabilă.
▪ nerecuperabilă – elemente cu viaţă scurtă. Pentru proprietatea evaluată, aceasta s-a stabilit prin
metoda varstă cronologică - durată de viața fizică.
▪ nerecuperabilă – elemente cu viaţă lungă. Pentru proprietatea evaluată, aceasta s-a stabilit prin
metoda vârstă cronologică- durata de viață fizică.
b) Deprecierea funcțională constă în pierderea de valoare datorata progresului tehnologic,
supradimensionării cladirii, stilului arhitectonic sau instalațiilor și echipamentelor atașate. Deprecierea
(neadecvarea) funcţională, ce poate fi:
▪ recuperabilă. Pentru proprietatea evaluata nu s-au constatat elemente de depreciere funcțională
recuperabilă.
▪ nerecuperabilă. Pentru proprietatea evaluata nu s-au constatat elemente de depreciere
funcțională nerecuperabilă.
c) Deprecierea economică consta în pierderea de valoare datorată unor factori externi proprietății, cum
ar fi modificarea cererii, urbanismul, finanțarea și reglementările legale. Pentru proprietatea subiect nu
am identificat elemente care sa duca la o depreciere externa/economica.
Relația de calcul este: Valoarea bunului = Cost de înlocuire – (Depreciere fizică + Depreciere
funcțională și economică).
43
Raport de Evaluare
Deprecierea Externa a fost estimata la 15% acesta reprezentand raportul dintre valoarea estimata prin
metoda capitalizarii / valoarea estimata prin metoda costului respectiv 75% fara depreciere externa +
10% acesta reprezentand raportul dintre valoare de investitie ( 1.064.938 euro ) respectiv 31% - raportul
dintre valoarea estimata prin metoda costului respectiv 75% - valoare de investitie ( 1.066.430 euro )
respectiv 31% = 41.3% - valoare de investitie ( 1.066.430 euro ) respectiv 31% = 10.3%, rezultand
astfel 75%+10% = 85% - 100% = - 15%
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA GRAJD PENTRU PORCINE TIP NOU

CU NR.CADSTRAL 21759
44
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA GRAJD PENTRU BOVINE ŞI PORCINE - TIP VECHI

45
Raport de Evaluare
pentru cladirile Grajd Nefunctional cu nr. cadastral 21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-

C5+21757-C6 a fost estimat un cost pentru cheltuieli de modernizare in valoare nominal de 57 euro / mp
respectiv 20% depreciere functionala recuperabila, deoarece aceste cladiri la data evaluarii sunt in stare
avansata de degradare si nefunctionale
46
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA GRAJD PENTRU BOVINE ŞI PORCINE - TIP VECHI

47
Raport de Evaluare
pentru cladirile Grajd Nefunctional cu nr. cadastral 21758-C1+21758-C2+21758-C3+21758-C4+21758-

C5+21758-C6+21758-C7+21758-C8+21758-C9, a fost estimat un cost pentru cheltuieli de modernizare in
valoare nominal de 57 euro / mp respectiv 20% depreciere functionala recuperabila, deoarece aceste
cladiri la data evaluarii sunt in stare avansata de degradare si nefunctionale
costul total estimat pentru cheltuieli de modernizare = 1.484.638 euroaferent cladirilor Grajd
identificate cu Nr. cadastral 21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-C5+21757-C6 si nr.
cadstral:21758-C1+21758-C2+21758-C3+21758-C4+21758-C5+21758-C6+21758-C7+21758-
C8+21758-C9 in suprafata total construita = 26.230 mp
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA CABINĂ POARTĂ ŞI CUVĂ DE BETON AFERENT POD BASCULĂ
48
Raport de Evaluare
49
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA REZERVOR APĂ ŞI CASĂ POMPE
50
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA DENCANTOR APE UZATE / BAZINE DEJECTIE
51
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA MAGAZIE PENTRU CEREALE / SILOZ FURAJE
52
Raport de Evaluare
53
Raport de Evaluare
CLĂDIRE INDEPENDENTA PARTER CU DESTINAŢIA BIROURI / CANTINA
54
Raport de Evaluare
55
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA ŞOPRON CU STRUCTURĂ METALICĂ
56
Raport de Evaluare
CLĂDIRE CU DESTINAŢIA GARAJ CU ZIDARIE CARAMIDA FARA PLACA BETON ARMAT
57
Raport de Evaluare
58
Raport de Evaluare
Metodologia de calcul este prezentata si astfel, opinăm că valoarea de piață a imobilului analizat
obținută prin abordarea prin cost este de:
Valoare de piață proprietate imobiliara industriala
V = 3.810.989 Euro echivalent 18.938.707 Lei
Valoare constructii V = 3.392.281 Euro echivalent 16.857.942 Lei
Valoarea estimată nu include TVA.
59
Raport de Evaluare
2. Abordarea prin venit

Metoda capitalizării directe
S-a utilizat metoda bazată pe capitalizarea veniturilor. Aceasta presupune că un imobil, în funcție de
caracteristicile sale constructive și de localizare, constituie un potențial venit pe termen îndelungat prin
închiriere, rentă etc. Cu alte cuvinte, proprietatea are o valoare de randament.
Valoarea de randament a proprietății imobiliare a fost determinată prin metoda capitalizării directe.
Esența acestei metode derivă din teoria utilitații, care conferă o anumită valoare unui bun (sau
proprietăți) cumpărat(e) numai în măsura în care cumpăratorul realizează o satisfacție din achiziția
respectivă. În cazul proprietății, această satisfacție se reflectă prin câștigurile viitoare realizabile din
exploatarea proprietății.
În cadrul evaluării trebuie determinată mărimea fluxului anual reproductibil (în cazul nostru câștigul
disponibil prin închiriere).
Venitul brut anual reproductibil (VBr) poate fi determinat fie pornind de la analiza evoluției nivelului și
structurii veniturilor și cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificându-l cu așa numită capacitate
beneficiara (CB), definită prin veniturile pe care le poate genera proprietatea imobiliară pentru furnizorii
capitalului permanent pus la dispoziție (capital propriu sau capital împrumutat pe termen lung). În cadrul
prezentului raport de evaluare pentru determinarea VBr s-a utilizat nivelul rentabilității care s-ar putea
obține din exploatarea proprietății, reflectat de chiria care s-ar putea percepe de la un potențial chiriaș.
Rata de capitalizare (c) reprezintă relația dintre câstig și valoare și este un divizor prin intermediul
căruia un venit brut se transforma în capital, respectiv valoare a investiției, indiferent de forma în care
aceasta este realizată (în cazul analizat plasament în domeniul imobiliar). Utilizarea ratei de capitalizare
pentru transformarea unui venit brut în capital se face numai în cazul în care venitul brut este de forma
unei anuități (mărimi egale anuale). Elementele necesare calculului valorii proprietății sunt:
- Venitul brut potential VBP – veniturile anuale obținute din închirierea proprietății;
- Grad de ocupare - s-a considerat un grad de ocupare de 60%, pe baza analizelor de piață efectuate.
Pornind de la informatiile de pe piata, estimam un grad de ocupare pentru sectorul comercial din zona
analizata de aproximativ 60%.
- Venitul brut efectiv VBE – veniturile anuale obținute din închirierea proprietății după amendarea VBP
cu gardul de ocupare;
- Chiriile sunt de tip dublu net, exprimate în sume cash, cheltuielile de întreținere fiind suportate de
chiriaș, în obligația proprietarului revenind numai plata cheltuielilor fixe (impozitul pe imobil, asigurarea).
➢ Impozitul a fost calculat ca procent din costul de inlocuire net. Conform hotararii Cosiliului local
Cazanesti pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea sau deţinute de persoanele
juridice, utilizate in scop agricol, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de
0.4% asupra valorii impozabile a clădiriilor.
➢ Asigurarea a fost calculata prin aplicarea unei cote de 0.4% din cost.
➢ Cheltuielile de management reprezinta 0.5 din VBE.
➢ Cheltuielile cu reparatiile si amenajarea reprezinta 39% din cost.
- Rata de capitalizare ce reprezintă relația dintre câstig și valoare, relație acceptată pe piață și rezultată
dintr-o analiză a vânzărilor, respectiv a chiriilor pentru proprietăți comparabile. Rata de capitalizare
pentru spatii comerciale din zona analizata este conform studiilor publicate de companiile in domeniu
cuprinsa intre 12% si 15%. In procesul evaluarii, am luat in considerare rata de capitalizare de
13,50%.
- Venitul net din exploatare VNE – venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din venitul
brut potențial;
Chiriile identificate pentru spatii agro-industriale / spatii de depozitare tip hale din zona analizată, se
situează in intervalul minim 2.50 euro / mp si maxim 3.25 euro / mp. In procesul evaluarii am luat in
considerare o chirie de 1.85 euro/mp.
In ceea ce priveste oferta la inchiriere a spatiilor agro-industriale / spatii de depozitare tip hale din zona
analizată, se situează in intervalul minim 2.50 euro / mp si maxim 3.25 euro / mp, diferenta de pret fiind
data de: localizare, suprafata, finisaje, dotari, vechime.
In urma verificarilor realizate de catre evaluator cu vanzatorii, proprietatile comparabile sunt reale iar
caracteristicile fizice din informatiile scriptice au fost confirmate ca fiind similare cu cele reale. Pentru
verificari independente, contactele vanzatorilor sunt cele mentionate de catre acestia in anunturile
analizate si prezentate
60
Raport de Evaluare
Plaja de valori ofertate spre inchiriere pentru proprietăți similare
Suprafata Nivel chirie Nivel chirie

Nr.
Amplasament Tip cladire inchiriabila lunara lunara Website
Crt.
(mp) (Euro/luna/mp) (Euro/luna)
Frumusani -
Popesti https://www.storia.ro/ro/oferta/hala-industriala-
1 Hala industriala 400 3.25 1300
Leordeni. frumusani-popesti-leordeni-IDlXMF.html
Mult Superior
Judetul https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-
Calarasi Sat inchiriat/spatii-comerciale/hala-
2 Mitreni Hala industriala 1150 3.13 3600 industriala/anunt/hala-renovata-orasul-
Alexandria . alexandria/9359333e30007020e303d64941696ged
Superior .html
Oltenita,
https://www.olx.ro/d/oferta/spatiu-de-inchiriat-
Judetul Hală metalica /
3 1500 2.50 3750 hala-de-inchiriat-oltenita-bucuresti-40km-a0-
Calarasi . depozit
IDhLusC.html
Putin Superior
Medie in intervalul minim 2.50 euro / mp si maxim 3.25 euro / mp
In urma analizei de piata chiria de piata a fost estimata prin metoda comparatiei.
Oferte Comparabile C1 C2 C3
Zona Hala industriala Hala industriala Hală metalica / depozit
Suprafata (mp) 400 1,150 1500
Utilitati Toate utilitatile in zona Toate utilitatile in zona Toate utilitatile in zona
Oferta 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023
Pret Oferta 3.25 € 3.13 € 2.50 €
ANEXA 3 BIS - COMPARATIE CHIRII DE PIATA

ABORDARE PRIN PIATA ESTIMARE CHIRIE / MP / LUNA
Estimare Chirie - Proprietate Imobiliara de tip Cladiri cu Utilizare Grajd Nefunctional+Grajd Functional+Siloz Furaje+Cantina+Birouri cu Nr.
cadstral:21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-C5+21757-C621758-C4+21758-C5+21758-C6+21758-C7+21758-C8+21758-C9+21759-
C9+21759-C10+21759-C11+21759-C1+221759-C22+21759-C23+21759-C24+21759-C26+21759-C27+21759-C28+21759-C29+21759-C30+21759-
C31+21759-C34 - chirie/luna
C1 C2 C3
Hale spatii depozitare /
Elemente de comparatie Hala industriala Hala industriala Hală metalica / depozit
servicii / productie
Suprafata Utila 35,484.00 400 1,150 1,500
Pret (oferta/inchiriere) (Eur/mp/luna) 3.25 3.13 2.50
Pret (oferta/inchiriere) (Eur/luna) 1,300 3,600 3,750
Drepturi de proprietate integral integral integral integral
Valoarea ajustarii(Euro/mp) 0% 0% 0%
Conditii inchiriere (-10% din oferta) oferta oferta oferta
Ajustare procentuala 10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustarii(Euro/mp) -0.33 -0.31 -0.25
Oferta Inchiriere 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023 22 decembrie 2023
Ajustare procentuala 0.0% 0.0% 0.0%
Valoarea ajustarii(Euro/mp) 0.00 0.00 0.00
Conditia terenului liber liber liber liber
Ajustare (euro) (%) 0% 0% 0%
Pret ajustat/mp 0.00 0.00 0.00
Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 2.93 2.82 2.25
Localitatea Dragos Voda,
Judetul Calarasi, in zona Frumusani - Popesti Judetul Calarasi Sat
Oltenita, Judetul
Localizare zonala periferica a localitatii vis-à- Leordeni. Mult Mitreni Alexandria .
Calarasi . Putin Superior
vis de Gara Dragos Superior Superior
Voda.Cod Postal 917085.
Valoarea ajustarii(%) -15% -10% -5%
An Constructie / PIF 1983 2010 1999 2017
Vechime 40 13 24 6
Diferenta de Vechime 27 16 34
Valoarea ajustarii(%) 0.5% pentru diferenta de -14% -8% -17%
61
Raport de Evaluare
vechime
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0 0 0
Constructii de tip hala
Destinatie / Utilizare depozitare / servicii / similar similar similar
productie
Valoarea ajustarii (eur/mp) 0% 0% 0%
Utilitati Retea de Energie Electrica. Superior Superior Superior
Valoarea ajustarii (EUR/mp) -10% -10% -10%
Stare tehnica / Finisaje stare buna Similar Similar Similar
Valoarea ajustarii(EUR/mp) 0% 0% 0%
Suprafata 35,484 400 1150 1500
Diferenta de suprafata 35,084 34,334 33,984
0.5% * diferenta de
Ajustare procentuala -17.54% -17.17% -16.99%
suprafata / 1000
Valoarea ajustarii(EUR/mp) -0.36 -0.38 -0.28
Pret ajustat/MP 1.69 1.85 1.39
Ajustare totală brută (EURO) 1.23 0.97 0.86
Ajustare totală brută (%) 42% 34% 38%
Pret ajustat (euro/mp - comercial / prestarii servicii ) 1.69 1.85 1.39
* pentru comparabila C1 s-a efectuat cea mai mica Ajustare totala bruta
Valoarea estimata pentru chirie / mp /
1.85 euro / mp 9.19 lei /mp
luna
euro / luna
Valoarea estimata pentru chirie / luna 65,627 326,136 lei /luna calendaristica
calendaristica.
Cursul valutar BNR comunicat în 22 decembrie 2023: 1 EURO = 4.9695 Lei 4.9695
€ €
1.39 euro/mp/luna -1.85 euro/mp/luna
60,000 65,627
Valoare minima / Valoare maxima / luna
1.69 1.85
Interval Valori luna calendaristica calendaristica
Valoare maxima /
Valoare minima / luna / mp
luna/ mp /
/ calendaristica
calendaristica
Chiriile identificate pentru spatii agro-industriale / spatii de depozitare tip hale din zona analizată, se
situează în intervalul cuprins între 1.60 euro/mp şi 1.85 euro/mp. In procesul evaluarii am luat in
considerare o chirie de 1.85euro/mp.
Formula de calcul este: V = VNE / c
Suprafata utilizata in metoda capitalizarii venitului este de 35.576 mp reprezentand suprafata

urmatoarelor constructii: Grajd Nefunctional+Grajd Functional+Siloz Furaje+Cantina+Birouri cu, Nr.
cadstral:21757-C1+21757-C2-21757+C3-21757+C4-21757+C5-21757+C6-21758+C4-21758+C5
21758+C6-21758+C7-21758-C8+21758-C9+21759-C9+21759-C10+21759-C11+21759-C1+221759-
C22+21759-C23+21759+C24-21759+C26-21759-C27+21759-C28+21759-C29+21759-C30+21759-
C31+21759-C34
Sprafata Construita 35484 Chirie 1.85 65,627
Cota de impozitare / taxe pe proprietate si asigurarea a fost aplicata la valoare de cost pentru
cladirile:Grajd Nefunctional+Grajd Functional+Siloz Furaje+Cantina+Birouri cu Nr. cadstral:21757-
C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-C5+21757-C621758-C4+21758-C5+21758-C6+21758
C7+21758-C8+21758-C9+21759-C9+21759-C10+21759-C11+21759-C1+221759-C22+21759-
C23+21759-C24+21759-C26+21759-C27+21759-C28+21759-C29+21759-C30+21759-C31+21759-
C34.
Valoarea de impozitare a cladirilor = 3.280.423 Euro iar cota de impozitare este de 0.4%
62
Raport de Evaluare
taxe proprietate 13,122

asigurare 4,921
costul total estimat pentru cheltuieli de modernizare = 1.484.638 euro aferent cladirilor Grajd identificate
cu Nr. cadstral 21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-C5+21757-C6 si nr. cadstral 21758-
C1+21758-C2+21758-C3+21758-C4+21758-C5+21758-C6+21758-C7+21758-C8+21758-C9,
insuprafata total construita = 26.230 mp.
Pentru cladirile Grajd Nefunctional cu nr. cadstral 21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-

C5+21757-C6 si nr. cadstral 21758-C1+21758-C2+21758-C3+21758-C4+21758-C5+21758-C6+21758-
C7+21758-C8+21758-C9, a fost estimat un cost pentru modernizare de 57 euro / mp deoarece aceste
cladiri la data evaluarii sunt in stare avansata de degradare si nefunctionale.
Astfel, opinăm că valoarea de piață a proprietatii analizate obținută in baza abordarii prin venit este de:
Abordarea prin venit, metoda capitalizarii directe

Venit brut potential VBP 787,530
Grajd Nefunctional+Grajd Functional+Siloz Furaje+Cantina+Birouri cu Nr.
cadstral:21757-C1+21757-C2+21757-C3+21757-C4+21757-C5+21757-C621758-C4+21758-
C5+21758-C6+21758-C7+21758-C8+21758-C9+21759-C9+21759-C10+21759-C11+21759- 65,627
C1+221759-C22+21759-C23+21759-C24+21759-C26+21759-C27+21759-C28+21759-
C29+21759-C30+21759-C31+21759-C34 - chirie/luna
chirii nete/an 787,530
alte venituri 0
Grad de ocupare (%) 60
Venit brut efectiv VBE 472,518
Cheltuieli de exploatare 33,068
FIXE 18,042
taxe proprietate 13,122
asigurare 4,921
altele 0
VARIABILE 15,025
management 3,544
administrator 0
salarii 0
electricitate 0
alte utilitati 0
reparatii-intretinere 11,481
Cheltuieli de renovare 1,484,638
Reparatii capitale 0
VENIT NET de EXPLOATARE VNE 439,450
RATA DE CAPITALIZARE (%) 13.5%
VALOARE PRIN CAPITALIZARE DIRECTA (EURO) 1,770,000
Valoare de piață proprietate imobiliara
V = 1.770.000 Euro echivalent 8.796.015 Lei
Valoarea estimată nu include TVA
63
Raport de Evaluare
4. Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii
Prezentarea rezultatelor:
Abordarea prin piață N/A

Abordarea prin cost 1.770.000 EUR
Abordarea prin venit 3.810.989 EUR
Selectarea valorii finale a fost efectuată în conformitate cu criteriile de analiză a rezultatelor:

▪ adecvarea;
▪ precizia;
▪ cantitatea şi calitatea informaţiilor
Criterii Abordarea prin venit Abordarea prin cost

Adecvarea + +
Precizia + +
Cantitatea şi calitatea informaţiilor + -
Valoarea de piață a fost stabilită utilizând abordarea prin venit datorită următoarelor considerente:
– - valoarea obţinută prin abordarea prin venit este cea mai adecvată şi precisă întrucât la baza
aplicării abordarii au existat numai informaţii de pe piaţă.
Pentru estimarea valorii de piață a proprietății analizate am ales abordarea mentionată mai sus ca fiind
cea mai relevantă în acest caz. Având în vedere cantitatea, calitatea informatiilor deținute ca urmare a
analizelor noastre, adecvarea abordărilor prezentate și ipotezelor expuse în prezentul raport de
evaluare, evaluatorul opinează că valoarea de piață a proprietății imobiliare supuse evaluării așa cum
se prezenta la data inspecției, este estimată prin abordarea prin venit la:
V = 1.770.000 EUR
Valoarea estimată nu include TVA.
64
Raport de Evaluare
Riscul de garanție
Riscul de garanție este un risc asociat riscului de credit, fiind reprezentat de posibilitatea apariției unor
dificultăți legate de valorificarea bunurilor aduse ca garanție în momentul acordării creditului, în situația
în care cel care împrumuta nu rambursează creditul și nu platește dobânzile aferente. Evaluarea riscului
de garanție se face în functie de valoarea garanțiilor și de rapiditatea posibilității de valorificare a
acestora.
În acest moment, pe piața imobiliară din zonă, sunt valabile la vânzare mai multe oferte cu proprietăți
similare. În condițiile actuale de piață (fluctuații economice importante, criza economică și sanitară la
nivel mondial), numărul tranzacțiilor în acest sector este de asteptat sa scadă, iar perioadele de
marketabilitate a activelor imobiliare să crească.
Astfel, luând în considerare localizarea și caracteristicile imobilului analizat, apreciem că riscul de

garantie este redus, în comparație cu cel al altor clase de active.
65
Raport de Evaluare
Anexa 1 – Hartă localizare

Ferma de Porci Agromar situata in Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi.
https://www.google.com/maps/place/Agromar+Ferma+Porci+Dragos+Voda/@44.4336253,27.184397,14.21
z/data=!4m5!3m4!1s0x40b04ba33e12d923:0x87f95829a38dd493!8m2!3d44.4313271!4d27.1850849
https://www.google.com/maps/place/Agromar+Ferma+Porci+Dragos+Voda/@44.4246982,27.1837932,101
1a,35y,39.15t/data=!3m1!1e3!4m5!3m4!1s0x40b04ba33e12d923:0x87f95829a38dd493!8m2!3d44.4313271!4
d27.1850849
66
Raport de Evaluare
Anexa 2 – Comparabile utilizate

Anexa Oferte la Vanzare pentru subiect: Teren Intravilan cu categoria de folosinta Curti/Constructii in
suprafata Totala St. = 180.815 mp, compus din: Lot 1, identificat cu Nr. Cadstral 286, inscris in CF 20128, in
Suprafata Totala St. = 10.396 mp + Lot 2, identificat cu Nr. Cadstral 21757, inscris in CF 21757, in Suprafata
Totala St. = 24.155 mp + Lot 3, identificat cu Nr. Cadstral 21758, inscris in CF 21758, in Suprafata Totala St. =
23.743 mp + Lot 4, identificat cu Nr. Cadstral 21759, inscris in CF 21759, in Suprafata Totala St. = 72930 mp +
Lot 5, identificat cu Nr. Cadstral 285, inscris in CF 20130, in Suprafata Totala St. = 49591 mp, terenuri aferent
Ferma de Porci Agromar situata in Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi.
COMPARABILA 1 OFERTA LA VANZARE TEREN: https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/calarasi/lehliu/teren-

constructii-de-vanzare-X5F203046?lista=82501520&listing=1&pagina=lista&imoidusr=202815
67
Raport de Evaluare
68
Raport de Evaluare
COMPARABILA 2 OFERTA LA VANZARE TEREN: https://www.imobiliare.ro/vanzare-terenuri-constructii/calarasi/sarulesti-gara/teren-

constructii-de-vanzare-XCIG03014?lista=82501520&listing=1&pagina=lista&imoidusr=202815
69
Raport de Evaluare
70
Raport de Evaluare
COMPARABILA 3 OFERTA LA VANZARE TEREN: https://www.olx.ro/d/oferta/teren-intravilan-4800mp-lupsanu-sat-plevna-

IDfa1Vv.html?reason=extended_search_extended_distance
71
Raport de Evaluare
72
Raport de Evaluare
Anexa Oferte la Inchiriere:

COMPARABILA 1 OFERTA LA INCHIRIERE: https://www.storia.ro/ro/oferta/hala-industriala-frumusani-popesti-
leordeni-IDlXMF.html
73
Raport de Evaluare
74
Raport de Evaluare
COMPARABILA 2 OFERTA LA INCHIRIERE: https://www.romimo.ro/anunturi/imobiliare/de-inchiriat/spatii-comerciale/hala-

industriala/anunt/hala-renovata-orasul-alexandria/9359333e30007020e303d64941696ged.html
75
Raport de Evaluare
76
Raport de Evaluare
COMPARABILA 3 OFERTA LA INCHIRIERE: https://www.olx.ro/d/oferta/spatiu-de-inchiriat-hala-de-inchiriat-oltenita-bucuresti-40km-

a0-IDhLusC.html
77
Raport de Evaluare
78
Raport de Evaluare
Anexa 4 – Fotografii
79
Raport de Evaluare
80
Raport de Evaluare
81
Raport de Evaluare
82
Raport de Evaluare
ANEXA FOTO EXPLICATIVA

SUPRAFATA
DENUMIRE NR. CADSTRAL NR. CF SUPRAFATA TEREN CONSTRUIT
DESFASURATA
83
Raport de Evaluare

SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Garaj 21758-C1 43
Bascula 21758-C3 16
21758 23,743
84
Raport de Evaluare
SUPRAFATA CONSTRUIT
DESFASURATA
Teren Intravilan 21759 21759 72,930
Bazin Apa 21759-C13 103
85
Raport de Evaluare

Bascula 21759-C33 7
86
Raport de Evaluare

87
Raport de Evaluare
POZE SILOZURI NEINTABULATE

88
Raport de Evaluare
Pozele prezentate au fost efectuate in urma inspecției proprietății efectuate de către un

reprezentant NAI Romania, evaluator Marzicianu Liviu, în prezența reprezentantului clientului.
Inspectia a fost realizata la exterior. Toate aceste fotografii prezentate au fost realizate in incinta
fermei de la limita zonei protejate „Din cauza epidemiei de pesta porcina”.
Poze relizate in interiorul Grajdurilor functionale inscrise in CF 21759, au fost realizate de doctorul
fermei desemnat decatre Dl. Coltuneac Nelu administratorul fermei .
89
Raport de Evaluare
90
Raport de Evaluare
Anexa 5 – Documente
91
Raport de Evaluare
92
Raport de Evaluare
93
Raport de Evaluare
94
Raport de Evaluare
95
Raport de Evaluare
96
Raport de Evaluare
97
Raport de Evaluare
98
Raport de Evaluare
99
Raport de Evaluare
100
Raport de Evaluare
101
Raport de Evaluare
102
Raport de Evaluare
103
Raport de Evaluare
104
Raport de Evaluare
105
Raport de Evaluare
106
Raport de Evaluare
107
Raport de Evaluare
108
Raport de Evaluare
109
Raport de Evaluare
110
Raport de Evaluare
Recipisa
111

Raport Nr. 59132 Ferma de Porci Dragos Voda AGROMAR 2023

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Nr. 59132 Ferma de Porci Dragos Voda AGROMAR 2023

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare

Localitatea Dragos Voda, Judetul Calarasi, Cod Postal 917085

400+ Advisory and Valuation

Offices Agency and Brokerage

7000 + Market Studies

Professional Staff Project Monitoring

Nume: S.C. Appraisal & Valuation S.A.

1.770.000 Euro ( unmilionsaptesutesaptezecidemii Euro)

Andrei Botiș, MRICS, E.I, E.P.I

Numele clientului SC AGROMAR SRL

Lot teren Nr. Cad. 21757 inscris in CF 21757 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 21758 inscris in CF 21758 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 21759 inscris in CF 21759 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 285 inscris in CF 2130 si constructii aferente

Cea mai buna utilizare Industriala.

Tip constructie (structura) Sistem Constructiv

exterioare, iar termoizolatia este din ploiester de 5 cm grosime.

sectoare amenajate in cele 7 adaposturi, astfel: Sectorul monta gestatie

Instalaţii tehnologice prevazute:

HALA 1 (vieri monta, scroafe in asteptare, laborator insamantari

▪ Compartimentul 1: 48 boxe (locuri) cazare scroafe + 6 boxe (locuri)

HALA 2 (scroafe cazate in boxe colective):

▪ Compartimentul 1: 16 boxe in care se cazeaza cate 6 scroafe total 96

HALA 3 (maternitate boxe individuale de fatare si boxe colective

▪ Compartimentul 1: 12 boxe (locuri) cazare scroafe

▪ Pe hala 3 sunt montate: 1 ventilator/compartiment de 8500 mc/h in total

HALA 4 (tineret cresa):

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 55 locuri (330 locuri) cazare tineret

HALA 5 (porci la ingrasare):

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la

HALA 6 (porci la ingrasare):

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la

▪ Compartimentul 1: 6 boxe cu cate 32 locuri (192 locuri) porci la

In afara buncarelor prevazute la fiecare hala unitatea dispune de 5

Capacitatile de stocare: 5 silozuri nutreturi combinate cu capacitatea dee

efectuate fara autorizatie de

Abordarea prin cost = 3.810.989 Euro

Abordarea prin venit = 1.770.000 Euro

Abordarea prin venit

Valoarea de piață proprietate: 1.770.000 Euro

Teren 418.700 EUR

Construcții 1.351.293 EUR

Abordarea prin piață: N/A

Abordarea prin venit: 1.770.000 EUR

Abordarea prin cost: 3.810.989 EUR

Verificator, Membru Titular

II. TERMENI DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

Denumire: APPRAISAL & VALUATION S.A.

Sorin Huidu- Legitimatie numar: 13179 – E.I., E.P.I., E.B.M.

Marzicicanu Liviu - Legitimatie nr. 17809 – E.P.I. /EBM

2. Identificarea clientului și a oricăror utilizatori desemnați

3. Identificare altor utilizatori desemnati

Lot teren Nr. Cad. 286 inscris in CF 20128 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 21757 inscris in CF 21757 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 21758 inscris in CF 21758 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 21759 inscris in CF 21759 si constructii aferente

Lot teren Nr. Cad. 285 inscris in CF 2130 si constructii aferente

6. Moneda evaluarii: Rezultatul evaluării și va raporta în moneda europeană (Euro) și în moneda

Se estimează valoarea de piață a proprietății imobiliare supuse evaluării.

9. Natura si amploarea activitatilor evaluatorului

- Act de Adjudecare Nr. 374/2016 incheiat in 24.02.2017

Prezentul raport de evaluare se bazează pe informațiile din documentele transmise de client.

Evaluatorul a avut de asemenea în vedere informațiile obținute cu ocazia inspecției proprietății

11. Ipoteze semnificative și ipoteze semnificative speciale