Raport de Evaluare SC ABC SRL T+C Dambu Rotund Banca

NAPOCA BUSINESS S.R.L.
Cluj-Napoca, Calea Dorobanţilor, nr.70, et.4, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935

www.napocabusiness.ro www.mdaglobal.ro
Servicii profesionale de evaluare, analize economico-financiare şi studii de fezabilitate
NB 0719/08.05.2017
RAPORT DE EVALUARE
Foto generala
PROPRIETATE IMOBILIARĂ
Teren şi construcție (casă)
Adresa Str. XXXXXXXXXXXXXXX, nr.20, Cluj-Napoca, jud. Cluj
Solicitant / Client ZZZ DDDDD
Proprietar DEF S.R.L.
Destinatar / Utilizator BANCA S.A.
Mai 2018
1
SINTEZA EVALUĂRII
Solicitant / Client ZZZ DDDDD

Proprietar DEF S.R.L.
Destinatar / Utilizator BANCA S.A.
Tip raport Narativ explicativ, cu inspecție
Tip proprietate supusă evaluării Rezidențial: “Teren şi construcție (casă)”
Str. XXXXXXXXXXXXXXX, nr.20, Cluj-Napoca, jud.
Adresă proprietate
Cluj
CF nr. WWWW, nr. cad. WWWW – teren, nr. cad.
Nr. Carte Funciară / nr. cadastral./topo
WWWW-C1 – construcție
Drept de proprietate Teren: în proprietate; Construcție: drept absolut (deplin);
Utilizare la data de referință a evaluării Rezidențială
An PIF / Stare tehnică 2018 / Bună
Regim de înălțime D+P+E
Nivel de finisare Semifinisat
Teren S teren = 381 mp;
Suprafețe
Construcție Sc = 71,16 mp; Sd = 181,92 mp; Su = 138,7 mp;
Data inspecției 10.05.2018
Data de referință a evaluării 15.05.2018
Curs de schimb valutar utilizat 1 EURO = 4,6283 LEI
Ing. Alexandru Gliga

Expert-evaluator
Membru Acreditat ANEVAR
Nr. legitimaţie 12920
Inspecție:
Expert-evaluator
2
CUPRINS
1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII.................................................................................4

1.1 Identificarea, certificarea și competența evaluatorului.................................................................4
1.2 Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați......................................................................5
1.3 Scopul evaluării.............................................................................................................................5
1.4 Identificarea proprietății imobiliare subiect și dreptul de proprietate evaluat..............................5
1.4.1 Obiectul evaluării...................................................................................................................5
1.4.2 Date privind dreptul de proprietate........................................................................................5
1.5 Tipul valorii...................................................................................................................................5
1.6 Data evaluării................................................................................................................................5
1.7 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării - natura și sursa informațiilor utilizate.......6
1.8 Ipoteze și ipoteze speciale.............................................................................................................6
1.9 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare................................................................................7
1.10 Declararea conformității evaluării cu SEV...............................................................................7
2. PREZENTAREA DATELOR.............................................................................................................9
2.1 Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare.................................................................9
2.2 Descrierea situaţiei juridice a proprietăţii imobiliare subiect.......................................................9
2.3 Descrierea proprietăţii imobiliare evaluate.................................................................................10
2.4 Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăți imobiliare...11
2.5 Istoricul proprietății subiect........................................................................................................11
2.6 Date privind impozitele și valorile impozabile...........................................................................11
3. ANALIZA PIEȚEI............................................................................................................................12
3.1 Definirea produsului imobiliar și delimitarea pieței...................................................................12
3.2 Analiza cererii.............................................................................................................................12
3.3 Analiza ofertei.............................................................................................................................12
3.4 Analiza echilibrului pieței...........................................................................................................13
4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI....................................................................................14
5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII.......................................................................................................15
5.1 Abordarea prin piață....................................................................................................................15
5.1.1. Abordarea prin piață – teren....................................................................................................15
5.1.2. Abordarea prin piață – teren și construcție..............................................................................15
5.2. Abordarea prin cost.....................................................................................................................16
5.3. Abordarea prin venit...................................................................................................................16
6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII...........................................18
6.1 Concluzia asupra valorii..............................................................................................................18
6.2 Riscul de vandabilitate................................................................................................................18
7. ANEXE..............................................................................................................................................19
8. PREZENTAREA EVALUATORULUI............................................................................................20
3
1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
1.1 Identificarea, certificarea și competența evaluatorului

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că afirmaţiile prezentate şi
susţinute în acest raport de evaluare sunt adevărate şi corecte.
De asemenea, certificăm că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele
şi ipotezele speciale specifice luate în considerare şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre
personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional.
În plus, certificăm ca nu avem niciun interes prezent sau de perspectivă cu privire la proprietatea
imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare şi niciun interes sau influenţă legată de
părţile implicate.
Onorariul ce ne revine drept plată pentru realizarea prezentului raport de evaluare nu are nicio legătură
cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care să favorizeze
vreuna dintre părțile implicate şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior.
Analizele, opiniile și concluziile exprimate au fost elaborate în conformitate cu cerințele Standardelor de
Evaluare a Bunurilor SEV 2018 / ANEVAR şi a metodologiei de lucru recomandate de către ANEVAR.
Evaluatorul (evaluatorii) a(u) respectat codul deontologic al profesiei de evaluator autorizat.
În elaborarea prezentului raport de evaluare nu s-a primit asistenţă externă din partea niciunei alte
persoane în afara celor care semnează mai jos.
Prezentul raport a fost elaborat în concordanţă cu Standardele de Evaluare a Bunurilor SEV 2018 /
ANEVAR şi se supune normelor ANEVAR, putând fi expertizat (la cerere) şi verificat în conformitate
cu normele ANEVAR.
La data elaborării acestui raport, evaluatorii care semnează mai jos sunt membrii ANEVAR, au
îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi au competenţa
necesară întocmirii acestui raport.
Acest raport de evaluare este confidenţial, adresat doar părților implicate şi este valabil numai pentru
scopul menţionat; nu se acceptă nicio responsabilitate dacă este transmis altei persoane, fie pentru
scopul declarat, fie pentru oricare alt scop.
Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, în întregime sau parţial, în documente, circulare sau în
declaraţii, nici publicat sau menţionat în alt fel, fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, al
clientului şi al destinatarului, cu specificaţia formei şi a contextului în care ar urma să apară.
Evaluatorii nu sunt obligaţi să ofere în continuare consultanţă sau să depună mărturie în instanţă referitor
la proprietatea imobiliară care face obiectul prezentului raport de evaluare, decât în baza unui
angajament special pentru acest scop şi în limita permisă de reglementările deontologice şi de conduita
profesiunii şi cu respectarea legislaţiei în vigoare.
Evaluatorul dispune de asigurare de răspundere profesională.

Expert-evaluator
4
1.2 Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați

 Solicitantul / Clientul evaluării: ZZZ DDDDD, persoană fizică;
 Destinatarul / Utilizatorul evaluării: BANCA S.A.
1.3 Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a imobilului descris mai jos în
vederea garantării împrumutului / creditului.
1.4 Identificarea proprietății imobiliare subiect și dreptul de proprietate evaluat
1.4.1 Obiectul evaluării

Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară tip “Teren şi construcție (casă)”, situată în Str.
XXXXXXXXXXXXXXX, nr.20, Cluj-Napoca, jud. Cluj, conform extras de CF nr. WWWW, nr. cad.
WWWW – teren, nr. cad. WWWW-C1 – construcție.
1.4.2 Date privind dreptul de proprietate

Actele care au stat la baza întocmirii prezentului raport sunt:
 Extras de CF nr. WWWW, nr. cad. WWWW – teren, nr. cad. WWWW-C1 – locuință familială cu 2
unități locative;
 Extras de CF nr. WWWW, nr. cad. WWWW-C1-U2 – apartament nr. 2 – conform referat de
admitere;
 Extras de CF nr. TTTTT, nr. cad. TTTTT – drum de acces;
 Certificat de atestare a edificării construcției nr. 133 din data de 22.02.2018;
 Autorizație de construire nr. 792 din data de 16.06.2016;
 Certificat de urbanism nr. 1621 din data de 25.03.2016;
 Proces verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 2599 din data de 17.01.2018;
 Certificat de performanță energetică;
 Contract de vânzare-cumpărare nr. 302 din data de 15.02.2017;
 Foaie colectivă;
 Referat de admitere;
 Tabel de mișcare a parcelelor;
 Încheierea nr. 24319 din data de 16.02.2017;
 Încheierea nr. 35193 din data de 27.02.2018;
 Plan de amplasament și delimitare a imobilului;
 Plan de încadrare în zonă;
 Releveu.
1.5 Tipul valorii

Tipul de valoare estimată este valoarea de piaţă – suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
Conform SEV 100 – Cadrul general, pct. 35, pg. 14, valoarea de piață este prețul estimat de
tranzacționare a unui activ, fără a include costurile vânzătorului generate de vânzare sau costurile
5
cumpărătorului generate de cumpărare și fără a se face o ajustare pentru orice taxe plătibile de oricare
parte, ca efect direct al tranzacției.
1.6 Data evaluării

Evaluarea s-a făcut în baza informațiilor corespunzătoare datei 10.05.2018 (data de referință a evaluării),
dată la care se consideră valabile ipotezele utilizate şi valorile estimate de evaluator.
Data inspecției: 10.05.2018.
Tip inspecție: cu inspecție exterioară și interioară.
Inspecția a fost realizată de reprezentantul NAPOCA BUSINESS SRL, în prezența reprezentantului
proprietarului.
Data întocmirii raportului de evaluare: 15.05.2018.
1.7 Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării - natura și sursa informațiilor utilizate
În estimarea valorii de piață a obiectului evaluării au fost aplicate proceduri specifice, care includ
următoarele etape:
 documentarea pe baza documentelor și informațiilor furnizate de către client / proprietar / destinatar;
 inspecția obiectului evaluării;
 discuții cu personalul care utilizează / exploatează și întreține obiectul evaluării;
 stabilirea ipotezelor și ipotezelor speciale care stau la baza evaluării;
 culegerea datelor și informațiilor de pe piața imobiliară specifică;
 analiza, sinteza și interpretarea informațiilor culese;
 selectarea și aplicarea abordărilor adecvate pentru estimarea valorii de piață a obiectului evaluării;
 elaborarea raportului de evaluare.
Sursele de informații utilizate în raportul de evaluare au fost:
 documentele puse la dispoziţia evaluatorului de către client / proprietar / destinatar, în legătură cu
proprietatea imobiliară evaluată (act de dobândire, extras de CF etc.);
 publicaţiile şi comunicatele Institutului Naţional de Statistică;
 date de la agenţiile imobiliare locale şi publicaţiile acestora;
 publicaţiile de profil, locale şi naţionale, privind pieţele specifice ce influenţează valoarea
proprietăţii imobiliare în speţă, în principal piaţa construcţiilor şi piaţa imobiliară;
 literatura de specialitate în domeniul evaluării şi baza de date a evaluatorului.
1.8 Ipoteze și ipoteze speciale

Prezentul raport de evaluare a fost întocmit avându-se în vedere următoarele ipoteze de lucru:
 evaluatorului nu-i revine nicio responsabilitate privind situaţia juridică a proprietăţii imobiliare
evaluate, proprietarul având întreaga răspundere pentru datele şi informaţiile puse la dispoziţia
evaluatorului (inclusiv prin intermediul clientului și/sau al destinatarului), fapt pentru care se
presupune că actele de proprietate sunt valabile, iar proprietatea imobiliară în speţă poate fi vândută,
dacă nu se specifică altfel;
 tratarea aspectelor juridice în legătură cu proprietatea imobiliară evaluată se bazează exclusiv pe
informaţiile şi documentele furnizate de către proprietar (inclusiv prin intermediul clientului și/sau al
destinatarului) şi au fost luate în considerare fără a se întreprinde verificări sau investigaţii
suplimentare;
 proprietatea imobiliară a fost evaluată ca fiind liberă de orice sarcini (ipoteci, gajuri, servituţi etc.);
 se presupune că deţinerea şi administrarea proprietăţii imobiliare se face cu responsabilitate, în
scopul celei mai bune utilizări;
6
 informaţiile furnizate de terţi sunt luate în considerare, însă fără ca evaluatorul să poată avea o
garanţie asupra acurateţei acestora;
 se presupune că nu există vicii ascunse ale structurilor şi elementelor de construcţie aferente
proprietăţii imobiliare în speţă, ce ar putea influenţa valoarea acestora şi, prin urmare, evaluatorul
nu-şi asumă nicio responsabilitate pentru o asemenea situaţie;
 situaţia proprietăţii imobiliare de la data evaluării şi scopul evaluării au determinat selectarea
metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora;
 se presupune că proprietatea imobiliară şi exploatarea acesteia nu contravin în niciun fel
reglementărilor legale, inclusiv cele privind mediul înconjurător, în afara cazurilor când astfel de
situaţii sunt expuse, descrise şi luate în considerare în prezentul raport de evaluare;
 evaluatorul consideră că premisele şi estimările avute în vedere la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile în lumina datelor şi informaţiilor ce erau disponibile la data evaluării;
 alegerea metodelor de evaluare prezentate în cuprinsul raportului de evaluare s-a făcut ţinând seama
de posibilităţile şi limitele fiecăreia dintre acestea;
 valorile estimate pot fi utilizate numai în scopul prezentului raport de evaluare, acestea trebuind a fi
analizate şi înţelese avându-se în vedere şi metodele folosite pentru obţinerea lor;
 deţinerea acestui raport de evaluare sau a unei copii a lui, nu conferă posesorului dreptul de a-l face
public, decât în condiţii prestabilite;
 evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să acorde consultanţă ulterioară sau să depună
mărturie în instanţă, referitor la proprietatea imobiliară evaluată, în afara cazului când acest lucru a
fost convenit, în scris şi în prealabil;
 estimările din raportul de evaluare sunt bazate pe condiţiile (caracteristicile) pieţei specifice de la
data evaluării şi pe stabilitatea economiei într-un viitor previzibil şi, prin urmare, acestea se pot
schimba în funcţie de condiţiile viitoare.
1.9 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Acest raport de evaluare a fost întocmit pe baza informaţiilor puse la dispoziţia evaluatorului de către
proprietar (inclusiv prin intermediul clientului și/sau al destinatarului), corectitudinea şi precizia datelor
furnizate fiind în responsabilitatea acestuia (acestora).
Evaluatorul nu îşi asumă niciun fel de răspundere pentru informaţiile puse la dispoziţia sa de către
proprietar (inclusiv prin intermediul clientului și/sau al destinatarului) şi nici pentru rezultatele obţinute,
în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite.
Raportul de evaluare este confidenţial şi se adresează solicitantului şi destinatarului (conform scopului
evaluării), evaluatorul neasumându-şi nicio responsabilitate faţă de terţi (persoane fizice sau juridice), în
nicio altă circumstanţă decât cele permise de contractul de prestări servicii de evaluare şi de precizările
din prezentul.
În conformitate cu uzanţele din România, valorile estimate sunt valabile la data de referinţă a raportului
de evaluare şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condiţiile pieţei specifice nu
suferă modificări semnificative care să afecteze opiniile şi estimările făcute, altfel acestea trebuind să fie
actualizate de către evaluator.
Opiniile evaluatorului referitoare la proprietatea imobiliară evaluată, estimările, ipotezele şi ipotezele
speciale avute în vedere la alegerea abordărilor în evaluare trebuie interpretate în contextul economic
general (de la data de referință a evaluării), stadiul de dezvoltare al pieţei imobiliare specifice şi scopul
prezentului raport de evaluare.
7
Raportul de evaluare, parte din acesta sau orice referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus într-un
document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al evaluatorului, cu specificarea formei şi a
condiţiilor în care urmează să apară.
1.10 Declararea conformității evaluării cu SEV

Baza de evaluare în prezentul raport de evaluare sunt Standardele de Evaluare a Bunurilor SEV 2018 /
ANEVAR, în vigoare la data evaluării:
 SEV 100 - Cadrul general;
 SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării;
 SEV 102 - Implementare;
 SEV 103 - Raportare;
 SEV 104 - Tipuri ale valorii;
 SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare;
 SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea împrumutului;
 SEV 340 - Evaluarea bunurilor imobile și eficiența energetică;
 SEV 400 - Verificarea evaluării;
 GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului;
 GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile.
Evaluarea s-a realizat în baza standardelor mai sus menționate și nu a fost necesară abaterea de la
niciunul dintre acestea.
8
2. PREZENTAREA DATELOR
2.1 Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare

Date generale municipiul Cluj-Napoca:
 nume alternative: Cluj-Napoca, Kolozsvár, Klausenburg, Claudiopolis;
 poziţionare geografică: la confluenţa văilor râului Someşului Mic şi râului Nadăş;
 suprafață: 179,5 km².
 infrastructură: aprox. 350 km străzi; reţea de transport în comun (225 autobuze, 100 troleibuze, 56
vagoane tramvai);
 populaţie: aprox. 325.000 locuitori (din care 79,4% români, 19% maghiari, 1,0% romi, 0,2%
germani, restul alte naţionalităţi);
 împărțire administrativă: 23 cartiere;
 elemente pozitive: centru universitar important (aprox. 90.000 studenţi); potenţial economic
(parteneri externi principali din Ungaria, Germania, Franţa, Olanda, Luxemburg, Cipru, SUA,
Ucraina etc.); potenţial administrativ-asociativ; potenţial turistic; multiculturalism;
 elemente negative: constrângeri date de poziţionarea geografică; insuficienta coordonare a
autorităţilor; slaba calitate a serviciilor; migraţia forţei de muncă.
Zona de dispunere (amplasare) a proprietății imobiliare în speță: în cartierul Dâmbu Rotund, zona str.
XXXXXXXXXXXXXXX; zona în speţă este una periferică a municipiului Cluj-Napoca şi este
predominant formată din imobile de tip teren și construcție și din terenuri libere.
Vecinătăți: proprietatea imobiliară în speță dispune de proprietăți imobiliare de tip teren și construcție
familială, dar și de imobile tip terenuri libere.
Căi de acces: din str. XXXXXXXXXXXXXXX, stradă publică, pietruită, cu două sensuri de circulație;
Caracterul edilitar al zonei:
 Reţea de transport în comun: staţie autobuz la aprox. 1 km de imobilul în speță;
 Centre comerciale: pe o rază de 1.500 m;
 Instituţii de învăţământ (universități, şcoală, grădiniţă): pe o rază de 1.000 m;
 Altele: instituții de învățământ, instituții de cult, sedii bancare, parcuri etc.: pe o rază de 1.000 m;
Utilităţi edilitare ale zonei:
 Reţea de energie electrică: existentă;
 Reţea de apă: existentă;
 Reţea de gaze: existentă;
 Reţea de canalizare: existentă;
 Reţea de telefonie, cablu TV şi internet: existentă.
Grad de poluare: redus;
Ambient: relativ liniştit.
Concluzie: zonă de amplasare relativ atractivă pentru cumpărători/investitori; dotări şi reţele edilitare în
stare tehnică bună; poluare redusă; ambient liniştit.
2.2 Descrierea situaţiei juridice a proprietăţii imobiliare subiect

Dreptul de proprietate absolut asupra proprietăţii imobiliare evaluate este deţinut la data de referință a
evaluării de către DEF S.R.L., fiind înscris în extras de CF nr. WWWW, nr. cad. WWWW – teren, nr.
cad. WWWW-C1 – construcție.
Menţiuni în extrasul de CF: în extrasul de CF sunt menționate sarcini, însă evaluarea s-a realizat în
ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini la data de referință a evaluării.
9
Situaţia proprietăţii la data de referință a evaluării:
 La data de referință a evaluării construcția era finalizată și era la dispoziția proprietarului;
 Utilizare la data de referință a evaluării: rezidențială.
2.3 Descrierea proprietăţii imobiliare evaluate

Proprietatea evaluată este de tip “Teren şi construcție (casă)” – casă familială, având următoarele
caracteristici:
 Teren:
o suprafața teren: 381 mp (conform extras de CF);
o dispunere: intravilan;
o drum de acces: pietruit;
o formă geometrică / planeitate: poligonal, pantă ușoară;
o utilități: apă, energie electrică, canalizare, gaz;
 Construcție:
o regim de înălțime: D+P+E;
o an PIF: 2018;
o suprafețe:
- suprafața construită: 71,16 mp (conform plan de amplasament și delimitare a imobilului);
- suprafața desfășurată: 181,92 mp (conform plan de amplasament și delimitare a imobilului);
- suprafața utilă: 138,7 mp (conform extras de CF);
o structură: fundaţii din beton armat, zidărie portantă din cărămidă şi şarpantă din lemn cu
învelitoare din țiglă ceramică;
o compartimentare:
- la demisol: 2 subsoluri, hol+casa scării;
- la parter: cameră de zi, bucătărie, cămară, baie, hol+casa scării;
- la etaj: 2 dormitoare, 1 cameră, 1 baie, hol+casa scării, 3 balcoane;
o finisaje exterioare: tip termosistem + tencuieli drișcuite cu vinarom;
o finisaje interioare:
- pardoseli: șapă egalizatoare din beton;
- pereţi: tencuiți și gletuiți;
- tâmplărie interioară: nu este cazul;
- tâmplărie exterioară: tip cadre din p.v.c. cu geam termopan;
- uşa de acces: tip p.v.c.;
 Utilităţi: apă, gaz, energie electrică, canalizare, apa caldă și încălzirea vor fi asigurate cu ajutorul
centralei termice proprii în curs de montare la data inspecției;
Concluzie: stare generală bună (la data evaluării); finisaje: semifinisat.
2.4 Identificarea oricăror bunuri mobile sau a altor elemente care nu sunt proprietăți
imobiliare
În cazul de față nu există componente non-imobiliare care fac obiectul prezentei evaluări, cu excepția
dotărilor de care beneficiază proprietatea și anume, instalații ce sunt incluse în valoarea de piață a
proprietății imobiliare.
2.5 Istoricul proprietății subiect

Actualul proprietar a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în anul 2018, conform procesului
verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
10
Imobilul nu este închiriat la data de referință a evaluării.
Nu au fost operate modernizări ale proprietății imobiliare în speță.
2.6 Date privind impozitele și valorile impozabile

Conform informațiilor preluate de pe site-ul UAT, pentru clădirile rezidențiale aflate în proprietatea
persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de 0,1% asupra valorii
impozabile a clădirii.
Valoarea impozabilă a clădirii, exprimată în LEI, se determină prin înmulțirea suprafeței desfășurate a
acesteia, exprimată în metri pătrați, cu valoarea impozabilă corespunzătoare, exprimată în LEI/mp.
11
3. ANALIZA PIEȚEI
Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane şi/sau societăţi comerciale care intră în interacţiune
în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare, schimbând drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum
sunt banii.
Piaţa imobiliară nu este o piaţă care se autoreglează, fiind sensibilă (influenţată) la reglementările
guvernamentale şi locale specifice.
Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de echilibru, dar acest punct este
rareori atins, existând întotdeauna un decalaj (inerţie) între cerere şi ofertă.
Deseori informaţiile despre preţurile de tranzacţionare, nivelul ofertei şi cel al cererii nu sunt facil
disponibile.
În funcție de nevoile, dorințele, motivațiile, localizarea, tipul și vârsta participanților la piață pe de o
parte și tipul, amplasarea și restricțiile privind proprietățile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de
piețe imobiliare (rezidențiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi
împărțite în piețe mai mici, specializate, numite subpiețe, acesta fiind un proces de segmentare a pieței și
dezagregare a proprietății.
Piața imobiliară este, fără îndoială, una dintre cele mai dinamice piețe, cunoscând permanent fluctuații,
dar, cu toate acestea, își menține trendul ușor crescător. Interesul ridicat față de această piață este
confirmat de competiția băncilor în ceea ce privește acordarea creditelor ipotecare, de investițiile
imobiliare ale întreprinzătorilor străini.
3.1 Definirea produsului imobiliar și delimitarea pieței

Pentru proprietatea imobiliară în speţă, piaţa specifică este cea a proprietăţilor rezidenţiale tip „Teren şi
construcție (casă)”, situate în zona periferică a localității Cluj-Napoca, cartier Dâmbu Rotund.
În analiza pieţei imobiliare specifice au fost luate în considerare aspecte legate de situaţia economică a
municipiului Cluj-Napoca și a localităților limitrofe, populaţia sa, tendinţele din ultimii ani, cererea
specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.
3.2 Analiza cererii

Cererea reprezintă cantitatea dintr-un anumit tip de proprietate imobiliară pentru care se manifestă
dorinţa pentru cumpărare şi/sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă imobiliară specifică,
într-un anumit interval de timp.
Cererea, privită calitativ şi cantitativ, este influenţată şi de oferta specifică, influenţând semnificativ
preţurile de tranzacţionare.
Cererea pentru proprietăți imobiliare similare este reprezentată atât de familiile care au locuri de muncă
în Cluj-Napoca și în localitățile limitrofe (Florești Apahida, Dezmir, Sânnicoară, Chinteni etc.), iar
venitul le permite stabilirea în proprietăţi imobiliare similare.
Pe piaţa creditului ipotecar se observă o creştere a cererii pentru proprietăţi imobiliare similare, la
această sursă de finanţare apelând doar persoanele sau firmele cu forţă financiară suficientă pentru a
acoperi rambursarea unui împrumut destinat achiziţiei de proprietăţi imobiliare de acest gen.
3.3 Analiza ofertei

Oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate imobiliară care este disponibilă pentru vânzare
şi/sau închiriere la diferite preţuri, pe o piaţă imobiliară specifică, într-o anumită perioadă de timp.
Existenţa ofertei pentru un anumit tip de proprietate imobiliară, la un anumit moment, anumit preţ şi un
anumit loc indică gradul de raritate al acestui tip de proprietate.
12
În localitatea Cluj-Napoca, oferta de proprietăţi imobiliare similare celei evaluate este compusă atât din
imobile noi, recent construite şi în curs de finalizare, dar și din imobile vechi, edificate înainte de 1990.
Ofertele de vânzare pentru imobilele de tip „teren liber” din zona unde se situează proprietatea
imobiliară evaluată au fost analizate funcție de localizare, suprafață, distanța până la utilități,
reglementările urbanistice etc.
Ofertele de vânzare / închiriere pentru imobilele de tip „Teren şi construcție (casă)” din zona unde se
situează proprietatea imobiliară evaluată au fost analizate funcţie de localizare, suprafață, calitatea
finisajelor interioare și exterioare, anexe gospodărești etc.
3.4 Analiza echilibrului pieței

Având în vedere cele prezentate anterior la nivelul localității Cluj-Napoca, în ultima perioadă de timp,
există un relativ echilibru între cerere şi ofertă, astfel că preţurile de ofertare / tranzacționare a
proprietăţilor imobiliare au cunoscut în ultima perioadă un trend de palier (sau ușor ascendent), inclusiv
pe segmentul de piaţă ce înglobează proprietatea imobiliară în speţă.
Nivelul preţurilor pentru tranzacţii / oferte / închirieri de proprietăţi imobiliare similare celei evaluate
este prezentate în Anexa nr. 4 și în sinteză:
INTERVAL OFERTE
Detalii U/M
Minim Maxim
Teren liber (pentru construcții) EURO/mp 55 71
Teren + casă EURO 100.840 107.563
Cost construire EURO/mp Sd 550 600
Chirii EURO/lună 610 715
Concluzie: pe termen mediu este de aşteptat să se păstreze trendul pieţei imobiliare specifice – creșterea
uşoară a preţurilor de tranzacţionare/ofertare.
13
4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI
Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii imobiliare în speţă
din diferite variante posibile.
CMBU constituie baza de pornire şi influenţează ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de
evaluare.
Conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor SEV 2018 – Glosar, CMBU este definită ca utilizarea
probabilă în mod rezonabil și justificată adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietăți construite,
utilizare care trebuie să fie posibilă din punct de vedere fizic, permisă legal, fezabilă financiar şi din care
rezultă cea mai mare valoare a proprietăţii imobiliare.
În general, CMBU este analizată în una din următoarele situaţii: cea mai bună utilizare a terenului liber;
cea mai bună utilizare a terenului construit.
Determinarea CMBU presupune luarea în considerare a următoarelor cerințe:
 utilizarea să fie posibilă prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de către participanții de pe
piață;
 utilizarea să fie permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricții în utilizarea
activului;
 utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare diferită, care este posibilă fizic și
permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic de pe piață, mai mare decât
profitul generat de utilizarea existentă, după ce au fost luate în calcul costurile conversiei la acea
utilizare.
“Utilizarea curentă se presupune a fi cea mai bună utilizare dacă nu există indicaţii din piaţă sau alţi
factori care să conducă la concluzia că există o altă utilizare care ar maximiza valoarea subiectului
evaluării” (paragraful 33 / GEV 630 / Standardele de Evaluare a Bunurilor SEV 2018 / ANEVAR).
Analiza CMBU realizată este prezentată în tabelul de mai jos:
Utilizări potențiale
Criterii CMBU
rezidențială com. / adm. ind. / log.
permisibilă legal DA DA NU
posibilă fizic DA DA NU
fezabilă financiar (maxim productivă) DA NU NU
Având în vedere considerentele de mai sus, CMBU pentru proprietatea imobiliară în speţă este
utilizarea rezidenţială.
14
5. EVALUAREA PROPRIETĂȚII
Pentru evaluarea proprietății imobiliare subiect, conform Standardelor de Evaluare a Bunurilor SEV
2018 / ANEVAR pot fi utilizate următoarele abordări:
 Abordarea prin piață;
 Abordarea prin cost;
 Abordarea prin venit.
5.1 Abordarea prin piață

Abordarea prin piață – cunoscută și sub denumirea de comparația directă sau comparația vânzărilor –
este procesul de obținere a unei indicații asupra valorii proprietății imobiliare subiect, prin compararea
acesteia cu proprietăți similare care au fost vândute recent sau care sunt oferite pentru vânzare.
Analiza comparativă se concentrează pe similitudinile și diferențele constatate între proprietățile
comparabile și proprietatea subiect.
Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă se face prin
analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi imobiliare similare, comparându-le apoi cu cea în speţă.
Premiza majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi
imobiliare este într-o relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi imobiliare competitive şi comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele dintre proprietăţi, care afectează, într-un fel
sau altul, valoarea acestora.
Diferenţele şi asemănările ar putea apărea în ceea ce priveşte dreptul de proprietate transmis, condiţiile
de finanţare, condițiile de vânzare, situaţia pieţei imobiliare, localizarea, precum şi caracteristicile fizice
şi economice ale proprietăţilor.
În elaborarea prezentului raport de evaluare, s-au folosit ca surse de informaţii privind ofertele curente
de vânzare şi tranzacţiile recente de proprietăţi imobiliare similare din zona studiată, preluate din
publicaţiile de specialitate, din paginile de web ale diferitelor companii imobiliare precum şi din baza de
date proprie a evaluatorului.
Comparabilele utilizate sunt prezentate în Anexa nr.4 – date de piață.
Pentru toate comparabilele s-a considerat, dacă nu se specifică altfel, că dreptul de proprietate transmis
este absolut, iar condiţiile de vânzare s-a considerat că sunt obiective.
5.1.1 Abordarea prin piață – teren

În estimările efectuate prin comparația directă, s-au utilizat 3 comparabile identificate pe piaţa
imobiliară specifică și selectate ca fiind cele mai adecvate (proprietăţile imobiliare indicate cu T1, T2 şi
T3 în Anexa nr.1a și Anexa nr.4).
Din estimările efectuate în cadrul abordării prin piață (Anexa nr.1a) rezultă că valoarea terenului aferent
proprietăţii imobiliare în speţă este:
18.000 EURO
5.1.2 Abordarea prin piață – teren și construcție

În estimările efectuate prin comparația directă, s-au utilizat 3 comparabile identificate pe piaţa
imobiliară specifică și selectate ca fiind cele mai adecvate (proprietăţile imobiliare indicate cu C1, C2 şi
C3 în Anexa nr.1b și Anexa nr.4).
Din estimările efectuate în cadrul abordării prin piață (Anexa nr.1b) rezultă că valoarea proprietăţii
imobiliare în speţă este:
15
118.000 EURO
5.2 Abordarea prin cost

Abordarea prin cost oferă o indicație asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform căruia
un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un activ decât costul necesar obținerii unui activ cu aceeași
utilitate, fie prin cumpărare, fie prin construire.
Conform SEV 310, abordarea prin cost este rareori utilizată în evaluările având ca scop garantarea
împrumutului, fiind numai un mijloc de verificare a veridicităţii valorii determinate prin utilizarea altor
abordări în evaluare.
Prin acesta abordare se obține o indicație asupra valorii proprietății imobiliare subiect prin deducerea din
costul de nou al construcției/construcțiilor (costul de înlocuire brut sau costul de reconstrucție) a
deprecierii cumulate (deprecierea fizică, deprecierea funcțională și deprecierea economică) și adăugarea
la acest rezultat a valorii de piață estimate a terenului (considerat liber) și a profitului promotorului
imobiliar.
Conform SEV 2018, deprecierile sunt definite după cum urmează:
 Deprecierea fizică reprezintă pierderea de valoare sau din utilitatea iniţială a unui activ (proprietăţi,
bunuri mobile), determinată de consumarea treptată sau de expirarea duratei sale de viaţă utilă,
datorate utilizării, deteriorărilor fizice, expunerii la diverşi factori de mediu, constrângerilor fizice şi
altele, asemănătoare; poate fi recuperabilă sau nerecuperabilă.
 Deprecierea funcțională reprezintă pierderea de valoare sau din utilitatea iniţială a unui activ
(proprietăţi, bunuri mobile), cauzată de slaba eficienţă şi/sau adecvare la condiţiile de exploatare,
inovaţii tehnologice, modificări ale standardelor de piaţă şi schimbări de gusturi sau preferinţe; se
caracterizează prin costurile excesive de capital şi costurile excesive de exploatare; poate fi
recuperabilă sau nerecuperabilă..
 Deprecierea economică reprezintă pierderea de valoare sau din utilitatea iniţială a unui activ
(proprietăţi, bunuri mobile), cauzată de factori exteriori acestuia, cum ar fi: costul majorat al
materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor, fără ca acestea să poată fi compensate prin creşterea
preţului produselor/serviciilor finale, pe baza activului (proprietăţii, bunurilor mobile) în speţă;
cerere scăzută pentru produsele/serviciile prestate, pe baza activului (proprietăţii, bunurilor mobile)
în speţă; concurenţa sporită, politici de mediu şi alte măsuri legislative, inflaţia/rate majorate ale
dobânzilor, alţi factori similari; este considerată ca fiind nerecuperabilă.
Abordarea prin cost a fost considerată adecvată pentru proprietatea subiect, deoarece construcția este
relativ nouă.
Din estimările efectuate în cadrul abordării prin cost (Anexa nr.1c) rezultă că valoarea proprietăţii
102.000 EURO
5.3 Abordarea prin venit

Abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare într-
o singură valoare curentă a capitalului.
În cadrul acestei abordări prin venit s-a apelat la metoda capitalizării venitului, care are la bază faptul că
un imobil (o proprietate imobiliară), în funcţie de caracteristicile sale constructive, tehnice şi de poziţie
în teritoriu, constituie un potenţial de venit pe un termen îndelungat (cel puţin egal cu perioada sa de
viaţă) prin închiriere, rentă etc. – altfel spus, imobilul (proprietatea imobiliară) are o valoare de
randament.
16
Elementele necesare estimării valorii în cadrul abordării prin venit sunt:
 Venitul brut potenţial (VBP): venitul anual posibil de obţinut (obtenabil) din închirierea proprietăţii
imobiliare;
 Venitul brut efectiv (VBE): venitul brut potenţial afectat cu gradul de ocupare;
 Cheltuielile de exploatare: cheltuielile care sunt în sarcina proprietarului / investitorului (taxe,
utilităţi, management, reparaţii, etc.);
 Venitul net din exploatare (VNE): venitul rezultat din deducerea cheltuielilor de exploatare din
venitul brut efectiv;
 Rata de capitalizare (c): reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare, relaţie acceptată pe piaţă şi
rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile.
Având în vedere cele de mai sus, valoarea de piaţă (Vp) a unei proprietăţi imobiliare se estimează pe
baza formulei: Vp = VNE / c.
Din estimările efectuate în cadrul abordării prin venit (Anexa nr.1d) rezultă că valoarea proprietăţii
120.000 EURO
17
6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
6.1 Concluzia asupra valorii

În urma aplicării procedurilor aferente abordărilor în evaluare utilizate şi ţinând cont exclusiv de
prevederile prezentului raport de evaluare, în opinia evaluatorului, valoarea de piaţă a proprietăţii
imobiliare în speţă este (s-a ales valoarea estimată în abordarea prin piață, aceasta fiind cea mai adecvată
scopului evaluării):
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerentele privind valoarea sunt:
 opinia de mai sus nu reprezintă valoarea pentru asigurare;
 valoarea estimată include valoarea amenajărilor terenului și a împrejmuirilor;
 valoarea estimată este valabilă atât timp cât condiţiile în care s-a realizat evaluarea (starea pieţei,
nivelul cererii şi ofertei, inflaţia, evoluţia cursului de schimb etc.) nu se modifică semnificativ, altfel
fiind necesară o reevaluare;
 valoarea estimată nu ține seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile aferente pentru
conformarea la cerinţele legale din acest punct de vedere;
 evaluarea este o opinie asupra unei valori, de natură predictivă și subiectivă.
6.2 Riscul de vandabilitate

Proprietatea imobiliară supusă evaluării are următoarele caracteristici:
 este de natura unei proprietăţi imobiliare “Teren şi construcţie (casă)”, situată în cartierul Dâmbu
Rotund al localității Cluj-Napoca, jud. Cluj;
 este situată într-o zonă relativ căutată de cumpărători / investitori, având avantajul unui optim între
locaţie, calitatea construcţiilor şi preţ;
 piaţa imobiliară specifică prezintă un trend cu tendinţă de palier a preţurilor de
tranzacţionare/ofertare.
Evoluţia generală a pieţei imobiliare din ultima perioadă de timp, induce unele riscuri suplimentare
aferente proprietăţii imobiliare în speţă:
 reducerea numerică a potenţialilor cumpărători şi prelungirea duratei de expunere pe piaţă, în caz de
vânzare;
 preţ obtenabil redus cu 15-20% faţă de valoarea de piaţă estimată, în caz de vânzare forţată
(caracterizată, în principal, prin timp insuficient de expunere pe piaţă şi prin elemente de coerciţie
asupra proprietarului spre a vinde).
18
7. ANEXE
 Anexa nr.1 – tabele cu estimări (după caz):

o Anexa nr.1a – abordarea prin piaţă (teren);
o Anexa nr.1b – abordarea prin piață;
o Anexa nr.1c – abordarea prin cost;
o Anexa nr.1d – abordarea prin venit;
 Anexa nr.2 – fotografii;
 Anexa nr.3 – dispunere în cadrul localităţii;
 Anexa nr.4 – date de piaţă imobiliară specifică;
 Anexa nr.5 – documente anexe aferente dreptului de proprietate.
19
8. PREZENTAREA EVALUATORULUI
NAPOCA BUSINESS S.R.L. Cluj-Napoca – membru corporativ ANEVAR – îşi desfăşoară activitatea
în domeniul evaluărilor de active (proprietăţi imobiliare, bunuri mobile etc.), având în portofoliu clienţi
permanenţi şi ocazionali, persoane fizice (peste 7.000) şi persoane juridice (peste 2.000):
 societăţi comerciale (peste 1.700);
 bănci comerciale şi alte instituţii de creditare;
 fonduri de investiţii;
 societăţi de lichidare/insolvenţă;
 firme de audit şi consultanţă economico-financiară;
 firme de consultanţă în domeniul fondurilor europene.
Echipa NAPOCA BUSINESS S.R.L. este formată din evaluatori şi consultanţi cu experienţă (membri ai
ANEVAR, CAFR, CECCAR şi CCFR) în domeniile de activitate ale companiei şi dispun de
următoarele calificări şi certificări privind evaluarea:
 Evaluarea proprietăţilor imobiliare (ANEVAR);
 Evaluarea bunurilor mobile (ANEVAR);
 Evaluarea întreprinderilor (ANEVAR).
Contact:

Servicii profesionale de evaluare
CONTACT:
Cluj-Napoca, Calea Dorobanților, nr.70, et.4
tel./fax +40.264.594.355; mobil: +40.730.011.935;
napoca.b@gmail.com; office@napocabusiness.ro
www.napocabusiness.ro
20

Raport de Evaluare SC ABC SRL T+C Dambu Rotund Banca

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport de Evaluare SC ABC SRL T+C Dambu Rotund Banca

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

NAPOCA BUSINESS S.R.L.

Cluj-Napoca, Calea Dorobanţilor, nr.70, et.4, Tel./fax. +40.264.594.355, Mobil +40.730.011.935

Adresa Str. XXXXXXXXXXXXXXX, nr.20, Cluj-Napoca, jud. Cluj

Solicitant / Client ZZZ DDDDD

Proprietar DEF S.R.L.

Destinatar / Utilizator BANCA S.A.

Solicitant / Client ZZZ DDDDD

Ing. Alexandru Gliga

1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII.................................................................................4

1. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII

1.1 Identificarea, certificarea și competența evaluatorului

Ing. Alexandru Gliga

1.2 Identificarea clientului și a utilizatorilor desemnați

1.3 Scopul evaluării

1.4 Identificarea proprietății imobiliare subiect și dreptul de proprietate evaluat

1.4.1 Obiectul evaluării

1.4.2 Date privind dreptul de proprietate

1.5 Tipul valorii

1.6 Data evaluării

1.8 Ipoteze și ipoteze speciale

1.9 Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

1.10 Declararea conformității evaluării cu SEV

2.1 Date despre aria de piață, oraș, vecinătăți și localizare

2.2 Descrierea situaţiei juridice a proprietăţii imobiliare subiect

2.3 Descrierea proprietăţii imobiliare evaluate

2.5 Istoricul proprietății subiect

2.6 Date privind impozitele și valorile impozabile

3.1 Definirea produsului imobiliar și delimitarea pieței

3.2 Analiza cererii

3.3 Analiza ofertei

3.4 Analiza echilibrului pieței

4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

5.1 Abordarea prin piață

5.1.1 Abordarea prin piață – teren

5.1.2 Abordarea prin piață – teren și construcție

5.2 Abordarea prin cost

5.3 Abordarea prin venit

6. ANALIZA REZULTATELOR ȘI CONCLUZIA ASUPRA VALORII

6.1 Concluzia asupra valorii

6.2 Riscul de vandabilitate

 Anexa nr.1 – tabele cu estimări (după caz):

NAPOCA BUSINESS S.R.L.

S-ar putea să vă placă și