Raport Hotel SKISKY

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33 Bucureti: Str. Radu Vod, Nr.
17, et. 2, 040273, Tel/Fax: 021 312.27.86 darian@darian.ro; www.darian.ro
DRS BUC 3845/11-04-2011
RAPORT DE EVALUARE
a proprietatii imobiliare
HOTEL SKI&SKY S+P+3E+M

situat in Predeal, Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov proprietar S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ S.R.L.
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Societatii Comerciale DARIAN DRS S.A., al destinatarului BANCPOST SA si al clientului S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventa.
- APRILIE 2011 Darian DRS S.A. Nr. Registrul Comerului: J12/595/1991 | Cod unic de nregistrare: RO201020 Cod IBAN: RO24 BACX 0000 0001 3929 6250| Banca BANCA ROMANEASCA | Capital social 150.000 RON
S.C. DARIAN DRS S.A.
Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov
1. SINTEZA EVALUARII
Obiectul evaluarii. La cererea clientului, am inspectat si evaluat proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal, Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp si constructie hotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp. Terenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal. Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente : - incheierea de intabulare a constructiei finalizate - planul de amplasament si delimitare a terenului - autorizatia de construire - documentatia cadastrala a constructiei - Certificatul de clasificare a hotelului Estimarea suprafetei construite a proprietatii subiect s-a realizat exclusiv in baza unui plan de situatie aferent proiectului constructiei in faza de inceput. Din observatiile efectuate cu ocazia inspectiei rezulta ca este un hotel de 3 stele. Reprezentantii clientului au precizat la inspectie ca hotelul a fost initial cotat la 4 stele in prezent fiind retrogradat la cotatia de 3 stele. A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al SC GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL asupra proprietatii subiect. Scopul evaluarii. Raportul a fost intocmit la cererea clientului S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventa si are ca scop estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare, asa cum este definita in standardul international de evaluare IVS1, in vederea informarii creditorului BANCPOST SA. Evaluarea s-a realizat in ipoteza ca proprietatea este libera de sarcini. Scurta descriere a proprietatii. Imobilul subiect este amplasat semicentral in localitate, in apropierea partiilor de ski Clabucet. Proprietatea este compusa din : - teren in suprafata de 1,100 mp - constructie hotel S+P+3E+M cu o suprafata construita de aprox. 385 mp Conform plan de situatie avut la dispozitie regimul de inaltime este S+D+P+2E+M. In lipsa documentatiei cadastrale a constructiei nu putem preciza care este regimul de inaltime intabulat in cartea funciara a imobilului. Terenul in suprafata de 1,100 mp are forma triunghiulara, fiind amplasat pe colt la intersectia a doua strazi: str Vasile Alecsandri si str Liviu Rebreanu. Constructia Hotel S+P+3E+M este o constructie data in folosinta aprox. in 2006-2007. Este construita pe fundatie din beton armat cu structura din cadre beton armat si inchiderile din caramida. Acoperisul este tip sarpanta invelit cu placi bituminoase. Finisajele sunt superioare.
Darian DRS SA 2/95
Hotelul este clasificat la 3 stele cu o capacitate de cazare de 29 camere. Suplimentar ofera servicii de alimentatie publica si organizare evenimente de tip conferinte, teambuilding-uri etc. Instalatiile sunt complete si functionale. Utilitatile sunt: apa, canalizare, gaze, curent electric. Dotari: centrala termica la subsol. Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare IVS1 Valoarea de piata tip de valoare, IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, GN 1 evaluarea proprietatilor imobiliare si GN12 evaluarea proprietatii generatoare de afaceri. Raportul a fost structurat dupa cum urmeaza: (1) Partea introductiva (2) Premisele evaluarii in care se gasesc principalele elemente cu caracter specific care delimiteaza modul de abordare al evaluarii (3) Prezentarea datelor in care sunt prezentate atat proprietatea imobiliara analizata cat si informatii de pe piata imobiliara locala (4) Analiza datelor contine aplicarea metodelor de evaluare, rezultatele obtinute, reconcilierea rezultatelor si sustinerea opiniei evaluatorului (5) Anexe contin elemente care sustin argumentele prezentate in raport anexe calcul, plan de amplasare in zona, fotografii ale proprietatii, acte de proprietate, etc. Inspectia proprietatii a fost efectuata in data de 28.03.2011 de catre evaluator Bogdan Dobrogeanu in prezenta reprezentantului clientului. Evaluarea s-a realizat prin urmatoarele abordari: - abordarea prin costuri : Vcost(rotund) = 866,000 EURO - abordarea prin comparatia vanzarilor:Vcomp(rotund) = 825,500 EURO - abordarea pe baza de venituri: Vrandament (rotund) = 770,000 EURO n urma aplicrii metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de pia a proprietii imobiliare evaluate, la data de 11.04.2011, innd seama exclusiv de prevederile prezentului raport, este (rotund):
Vrrraaannndddaaam e n ttt = m e n m e n =7 77 70 0,,0 00 00 0

Valoarea terenului este de 138,000 euro.
EURO echivalent 3,168,000 RON
Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerentele privind valoarea sunt: Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport; Valoarea se refera la teren si constructiile existente la data evaluarii, asa cum se prezinta la aceasta data, fiind considerat dreptul de proprietate integral asupra terenului, construciilor, avizelor, licentelor i a tuturor celorlalte ataamente ale proiectului; Nu se cunosc restrictii sau alte sarcini, altele decat cele notate in prezentul raport, care ar putea afecta dreptul de proprietate evaluat; Valoarea opinata se refera la intreaga proprietate imobiliara, asa cum a fost descrisa in prezentul raport; Opinia finala a fost exprimata lei si in valuta la cursul de schimb mediu BNR de 4.1146 lei / 1 EUR din data de 11.04.2011; Valoarea estimata in valuta este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei imobiliare, nivelul cererii si ofertei, inflatia, evolutia cursului valutar) nu se modifica semnificativ. pe
Darian DRS SA
3/95
pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent odata cu trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara; Valoarea este o predictie; Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu; Valoarea este subiectiva; Valoarea opinata nu reprezinta o valoare de asigurare; Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor internationale de evaluare IVS 2007, a recomandarilor si metodologiei de lucru ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).
Cu stim, Adrian CRIVII MAA, FRICS Director DARIAN DRS SA
Darian DRS SA
4/95
1.1. Certificare
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva vis-a-vis de proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Suma ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele i opiniile noastre au fost bazate i dezvoltate conform cerinelor din standardele Comitetului Internaional de Standarde n Evaluare (IVSC) . Evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluator. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta semnificativa din partea nici unei alte persoane in afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport se supune normelor i poate fi expertizat (la cerere, cu acordul scris i prealabil al evaluatorului) i verificat, n conformitate cu Standardul Internaional de Practic n Evaluare GN11Verificarea evalurii. La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care se semneaza mai jos sunt membri ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. Firma DARIAN DRS SA si membri sai au incheiata asigurarea de raspundere profesionala la ALLIANZ-TIRIAC ASIGURARI S.A.
Daniel Ceafalan Evaluator proprietati imobiliare, membru titular ANEVAR
Darian DRS SA
5/95
CUPRINS
1.
SINTEZA EVALUARII .................................................................................................................................................... 2 1.1. CERTIFICARE .......................................................................................................................................................... 5
2.
PREMISELE EVALUARII ............................................................................................................................................... 7 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6. 2.7. 2.8. 2.9. 2.10. 2.11. 2.12. 2.13. 2.14. OBIECTUL EVALUARII. DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE .......................................................................................... 7 SCOPUL EVALUARII .................................................................................................................................................. 7 CLIENTUL SI DESTINATARUL LUCRARII (INSTRUCTIUNILE EVALUARII)................................................................................... 7 BAZELE EVALUARII. TIPUL VALORII ESTIMATE................................................................................................................. 7 IPOTEZE SI CONDITII SPECIALE, NEOBISNUITE SAU EXTRAORDINARE................................................................................... 8 IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE .................................................................................................................................. 8 DATA ESTIMARII VALORII .......................................................................................................................................... 10 DATA INSPECTIEI ................................................................................................................................................... 10 MONEDA RAPORTULUI ............................................................................................................................................ 10 MODALITATI SI TERMENE DE PLATA ....................................................................................................................... 10 RESPONSABILITATEA FATA DE TERTI...................................................................................................................... 10 RISCUL DE GARANTIE ......................................................................................................................................... 11 SURSELE DE INFORMATII ..................................................................................................................................... 12 CLAUZA DE NEPUBLICARE.................................................................................................................................... 12
3.
PREZENTAREA DATELOR ......................................................................................................................................... 13 3.1. PREZENTAREA PROPRIETATII EVALUATE .................................................................................................................... 13 3.2. Situatia juridica .............................................................................................................................................. 13 3.3. Descrierea amplasamentului si proprietatii .................................................................................................... 13 3.4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE (STUDIU DE VANDABILITATE)................................................................................................ 20
4.
EVALUAREA PROPRIETATII ...................................................................................................................................... 31 4.1. CEA MAI BUNA UTILIZARE (CMBU) ............................................................................................................................ 31 4.2. PROCEDURA DE EVALUARE (ETAPE PARCURSE, SURSE DE INFORMATII) .................................................................... 31 4.2.1. Etape parcurse ............................................................................................................................................ 32 4.3. EVALUAREA TERENULUI .......................................................................................................................................... 32 4.4. EVALUAREA PROPRIETATII ....................................................................................................................................... 34 4.4.1. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR........................................................................................ 34 4.4.2. ABORDAREA PRIN COST (informativ) ........................................................................................................ 35 4.4.3. ABORDAREA PE BAZA DE VENIT .............................................................................................................. 37 4.5. REZULTATELE EVALUARII. RECONCILIEREA REZULTATELOR ........................................................................................... 46
5.
ANEXE ....................................................................................................................................................................... 47
Darian DRS SA
6/95
2. PREMISELE EVALUARII
2.1. Obiectul evaluarii. Drepturi de proprietate evaluate Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal, Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp si constructie hotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp. Terenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal. Nu am avut la dispozitie urmatoarele documente : - incheierea de intabulare a constructiei finalizate - planul de amplasament si delimitare a terenului - autorizatia de construire - documentatia cadastrala a constructiei - Certificatul de clasificare a hotelului Din observatiile efectuate cu ocazia inspectiei rezulta ca este un hotel de 3 stele. Reprezentantii clientului au precizat la inspectie ca hotelul a fost initial cotat la 4 stele in prezent fiind retrogradat la cotatia de 3 stele. A fost supus evaluarii dreptul integral de proprietate al SC GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL asupra proprietatii subiect. 2.2. Scopul evaluarii Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea informarii creditorului BANCPOST SA.. 2.3. Clientul si destinatarul lucrarii (Instructiunile evaluarii) Prezentul raport de evaluare se adreseaza S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL in insolventa reprezentat prin administrator judiciar Tanase Luminita Marinela in calitate de client si BANCPOST SA in calitate de destinatar. Avand in vedere Statutul ANEVAR si Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul nu-si asuma raspunderea decat fata de client si destinatar. 2.4. Bazele evaluarii. Tipul valorii estimate Evaluarea este realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata a proprietatilor imobiliare, aceasta facand obiectul standardului international de evaluare IVS 1. Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea: Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.
Darian DRS SA
7/95
Abordarea evaluarii proprietatii este conform prevederilor standardelor internationale de evaluare: IVS1 Valoarea de piata tip de valoare; IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului; GN 1 evaluarea proprietatilor imobiliare; GN12 evaluarea proprietatii generatoare de afaceri. 2.5. Ipoteze si conditii speciale, neobisnuite sau extraordinare Evaluatorul nu este topograf/topometrist/geodez i nu are calificarea necesar pentru a msura i garanta c locaia i limitele proprietii aa cum au fost ele indicate de proprietar i descrise in raport corespund cu documentele de proprietate. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietii identificat i descris n raport n ipoteza n care aceasta corespunde cu cea din documentele de proprietate. Orice neconconcordan ntre proprietatea identificat i cea din documentele de proprietate invalideaz corespondena dintre valoarea estimat i proprietatea atestat de documentele de proprietate dar pstreaz valid valoarea estimata pentru proprietatea identificata in raport. Nu exista alte ipoteze speciale de lucru in afara celor de mai sus si a celor de la capitolul 2.6. 2.6. Ipoteze si conditii limitative La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt urmatoarele: Ipoteze: Valoarea opinat in raportul de evaluare este estimat n condiiile realizrii ipotezelor care urmeaz i in mod special n ipoteza n care situaiile la care se face referire mai jos nu genereaz nici un fel de restricii in afara celor aratate expres pe parcursul raportului i a cror impact este expres scris c a fost luat n considerare. Dac se va demonstra c cel puin una din ipotezele sub care este realizat raportul i care sunt detaliate n cele ce urmeaz nu este valabil, valoarea estimat este invalidat; Aspectele juridice (descrierea legal i aspecte privind dreptul de proprietate) se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate de ctre proprietar/destinatar i au fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil i transferabil (in circuitul civil). Afirmaiile fcute de evaluator privitoare la descrierea legal a proprietii nu se substituie avizelor juridice exprimate de specialiti; evaluatorul nu are competen n acest domeniu; Se presupune o deinere responsabil i un management competent al proprietii; Nu am realizat o analiz structural a cldirilor sau construciilor speciale, nici nu am inspectat acele pri care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate n starea tehnic precizat, conform informaiilor primite de la proprietar/utilizator. Nu ne putem exprima opinia asupra strii tehnice a prilor neinspectate i acest raport nu trebuie neles ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cldirilor/construciilor; Ca parte a procesului de evaluare evaluatorul a efectuat o inspecie neinvaziv a proprietii i nu s-a intenionat a se scoate n eviden defecte sau deteriorri ale construciilor sau instalaiilor altele dect cele care sunt prin execuie aparente. Prezena unor astfel de deteriorri care nu au fost puse n eviden ar putea afecta n mod negativ opinia evaluatorului asupra valorii. Evaluatorul recomand
Darian DRS SA
8/95
clienilor preocupai de un asemenea potenial negativ s angajeze experi tehnici care s investigheze astfel de aspecte. Se presupune c toate licenele, autorizaiile i acordurile de funcionare precum i orice alte cerine legale necesare funcionrii au fost sau pot fi obinute i rennoite pentru orice utilizare considerat pentru evaluare n acest raport; Se consider c proprietatea evaluat se conformeaz tuturor cerinelor de acces pentru persoane cu dizabiliti. Nu au fost efectuate investigaii n aces sens i evaluatorul nu are calificarea necesar pentru a face acest demers. Se consider c dezvoltarea constructiei subiect s-a fcut n concordan cu proiectul care a stat la baza avizelor specifice, iar calitatea lucrrilor este n concordan cu normativele in vigoare, urmrit fiind de organismele autorizate in acest sens; Se presupune ca proprietatea imobiliara se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor urbanistice si de exploatare/utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descrisa si luata in considerare in prezentul raport ; Nu a fost realizata nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminantilor. Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neaparente ale proprietatii, solului, sau structurii care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate pentru asemenea conditii sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi; Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea evaluata sau pe oricare teren vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportata ; Nu am facut o expertiza tehnica a structurii de rezistenta, nici nu am inspectat acele parti care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate in stare tehnica buna, corespunzatoare unei exploatari normale. Opinia asupra starii partilor neexpertizate si acest raport nu trebuiesc intelese ca ar valida integritatea lor ; Situatia actuala a proprietatii imobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate; Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii; Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta la data evaluarii. Conditii limitative: Prezenta evaluare a fost ntocmit pentru scopul declarat n cadrul raportului i asumat prin contractul de prestri servicii ntocmit ntre evaluator i beneficiar/destinatar. Acest raport de evaluare nu va putea fi utilizat pentru niciun alt scop dect cel declarat. Evaluatorul nu a facut nicio msurtoare a proprietii. Dimensiunile proprietii au fost preluate din documentele disponibile; evaluatorul nu are calificarea de a valida aceste documentaii. Se consider a fi corecte dar nu se asum nicio responsabilitate n aceast privin. Evaluatorul a obinut informaii, opinii, estimri din surse considerate a fi corecte i de ncredere dar nu se asum nicio responsabilitate n cazul n care acestea s-ar dovedi a fi incorecte; Evaluatorul nu are cunotin de posibilele litigii generate de elemente ascunse sau vecinti care s afecteze proprietatea evaluat; Opinia evaluatorului este cu referire la proprietate asa cum reiese din documentele i titlurile de proprietate puse la dispoziie de proprietar/utilizator, fiind limitat exclusiv la acestea; Raportul de evaluare este valabil n condiiile economice, fiscale, juridice i politice de la data ntocmirii sale. Dac aceste condiii se vor modifica concluziile acestui raport i pot pierde valabilitatea. Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implic dreptul de publicare a acestuia;
9/95
Darian DRS SA
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare consultan sau s depun mrturie n instan relativ la proprietatea n chestiune; Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul scris prealabil al evaluatorului; Orice valori estimate n raport se aplic ntregii proprieti (teren + constructii) i orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fracionate va invalida valoarea estimat, n afara cazului n care o astfel de distribuire a fost prevzut n raport.
2.7. Data estimarii valorii La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare perioadei martieaprilie 2011, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata in luna aprilie 2011. Data evaluarii este 11.04.2011. 2.8. Data inspectiei Inspectia proprietatii a fost realizata in data de 28.03.2011 de catre evaluator Bogdan Dobrogeanu in prezenta reprezentantului din partea clientului. Au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, au fost analizate schitele existente si s-a fotografiat proprietatea supusa evaluarii. Nu s-au realizat investigatii privind eventualele contaminari ale terenului sau amplasamentelor invecinate, si nu au fost inspectate partile ascunse ale cladirilor. 2.9. Moneda raportului Opinia finala a evaluarii este prezentata in lei si EURO. Cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valuta este 4.1146 RON/1EUR cursul mediu la data evaluarii. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atat vreme cat principalele premise care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul chiriei, nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul tranzactiilor pe piata imobiliara specifica etc.). 2.10. Modalitati si termene de plata Valoarea de piata estimata, prezentata ca opinie in prezentul raport de evaluare este considerata a fi platita integral (cash), fara conditii de plata deosebite (rate, leasing etc). 2.11. Responsabilitatea fata de terti Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre reprezentanti autorizati din partea clientului, corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice ale pietei imobiliare nu sufera modificari semnificative care afecteaza opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general in care are loc operatiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pietei imobiliare si scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil decat in limita informatiilor valabile si cunoscute de acesta la data evaluarii. Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.
Darian DRS SA 10/95
2.12. Riscul de garantie Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip comercial, privita sub ipotezele si informatiile prezentate in raport. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat. Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2 Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari : Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante : o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008; o piata este putin activa datorita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar; o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent al evoluiei preturilor pe piaa menionat. Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in cadrul localitatii: o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor cu aceasta; o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor juridice si in special a investitorilor din industria hoteliera coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii cererii pentru proprietatile imobiliare de tip comercial. Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita localizarii proprietatii si caracteristicilor tehnico constructive nu se poate identifica o utilizare alternativa; Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam ca vandabilitatea curenta a proprietatii in acest moment este extrem de scazuta din cauza ca proprietatile de acest tip sunt cele mai putin tranzactionate in acest moment pe piata. In consecinta perioada de valorificare a proprietatii creste considerabil. De asemenea apare necesitatea expunerii unui timp mai ndelungat pe pia i efectuarea unei prezentri speciale care s se adreseze exclusiv potenialilor cumprtori, astfel nct s existe un marketing adecvat, n nelesul standardului valorii de pia. Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei, pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip comercial si in special al investitiilor. orice ipoteze speciale privind abordarea valorii i limitri privind informaiile de pia disponibile Evaluarea terenului s-a realizat in baza ofertelor decotate cu procentele de negociere considerate optime pentru situatia actuala a pietei. Nu sunt tranzactii relevante in piata pentru terenuri similare. Activitatea curenta a pietei imobiliare relevante este limitata din cauza conditiilor economice actuale si faptului ca segmentul respectiv in care se afla proprietatea se adreseaza unui numar limitat de
Darian DRS SA 11/95
cumparatori (investitori cu potential financiar semnificativ).Tendintele pietei imobiliare relevante sunt dificil de estimat, ca si in cazul altor piete specifice in contextul financiar-economic actual. 2.13. Sursele de informatii Informatiile utilizate au fost: Situatia juridica a proprietatii imobiliare; Schitele si suprafetele proprietatii; Istoricul amplasamentului si utilizarea actuala ; Informatii de la proprietar; Posibilitati de delimitare fizica si functionare independenta atat ca suprafete cat si ca utilitati; Informatii privind piata imobiliara locala (vanzari etc.) ; Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate; Sursele de informatii au fost: Destinatarul raportului de evaluare (BANCPOST SA) si clientul, pentru situatia juridica, suprafete, istoric, utilizare, delimitare fizica legate de proprietatea imobiliara evaluata, care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate; Agenti imobiliari, surse publice de informare imobiliara (site-uri internet, presa, cataloage etc) care isi desfasoara activitatea pe piata locala; Baza de date a evaluatorului cu caracter confidential. 2.14. Clauza de nepublicare Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si destinatarului mentionati la pct. 2.3. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstanta.
Darian DRS SA
12/95
3. PREZENTAREA DATELOR
3.1. Prezentarea proprietatii evaluate Obiectul evaluarii il reprezinta proprietatea imobiliara Hotel SKI&SKY situata in Predeal, Str. Liviu Rebreanu, nr. 2, Judetul Brasov si constituita din teren intravilan cu suprafata de 1,100 mp si constructie hotel cu o suprafata construita de aprox. 2,310 mp. 3.2. Situatia juridica Terenul are numarul cadastral 143 si este inscris in CF nr. 201/N a Loc. Predeal.
Act proprietate Teren -mpProprietar Cadastru fisa bunului imobil 13/95 Adresa Oras Predeal, str L. Rebreanu nr 2, Jud. Brasov Oras Predeal, str L. Rebreanu nr 2, Jud. Brasov Oras Predeal, str L. Rebreanu nr 2, Jud. Brasov Nr cad
558 271 271 542 1,100
143/3 143/1 143/2 143/1;143/2 143
cvc nr.3124/20.12.2000 act dezmembrare si cvc nr. 239/03.05.2000 act dezmembrare si cvc nr. 239/03.05.2000 act comasare nr 240/03.05.2000 act comasare si contopire nr 924/21.03.2001;
SC CRISTAL INSTAL 2001 SRL SC CRISTAL INSTAL 2001 SRL SC CRISTAL INSTAL 2001 SRL SC CRISTAL INSTAL 2001 SRL SC GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL
Nu am avut la dispozitie intabularea constructiei. S-a evaluat dreptul integral de proprietate asupra proprietatii imobiliare considerat liber, valabil si marketabil, apartinand persoanei juridice S.C. GRUP CONSTRUCTII MONTAJ SRL. Din informaiile aflate la dispoziia evaluatorului i potrivit discuiilor purtate cu proprietarii, proprietatea nu este supusa nici unor alte restricii sau limitri deosebite, restricii contractuale, servitui, leasing, ipoteci, care ar putea influenta sau ngrdi dreptul de proprietate al acestuia. Proprietatea se evalueaza in ipoteza ca este libera de sarcini. 3.3. Descrierea amplasamentului si proprietatii Imobilul subiect este amplasat semicentral in localitate, in apropierea partiilor de ski Clabucet. Proprietatea este compusa din : - teren in suprafata de 1,100 mp - constructie hotel S+P+3E+M cu o suprafata construita de aprox. 385 mp Estimarea suprafetei construite a proprietatii subiect s-a realizat exclusiv in baza unui plan de situatie aferent proiectului constructiei in faza de inceput. Conform plan de situatie avut la dispozitie regimul de inaltime este S+D+P+2E+M. In lipsa documentatiei cadastrale a constructiei nu putem preciza la care regim de inaltime a fost intabulat imobilul.
Darian DRS SA
Terenul in suprafata de 1,100 mp are forma triunghiulara, fiind amplasat pe colt la intersectia a doua strazi: str Vasile Alecsandri si str Liviu Rebreanu. Constructia Hotel S+P+3E+M este o constructie data in folosinta aprox. in 2006-2007. Este construita pe fundatie din beton armat cu structura din cadre beton armat si inchiderile din caramida. Acoperisul este tip sarpanta invelit cu placi bituminoase. Finisajele sunt superioare: fatada tencuiala , tamplarie aluminiu cu geam termopan; Pardoseli o Camere cazare si coridor mochete peste pardoseala; o Holuri principale de acces, restaurant, bucatarie, receptie gresie; Pereti interiori o Bucatarie si grupuri sanitare faianta; o Spatii publice si camere de cazare zugraveli lavabile; Tamplarie interioara o Usi de lemn la camere; o Usi de aluminiu la spatii publice; Obiectele sanitare si corpurile electrice sunt in stare buna. Hotelul este clasificat la 3 stele cu o capacitate de cazare de 29 camere. Ofera cazare in:
Tip spatiu Apartamente Camere double Camere matrimoniale Nr spatii 3 21 5 29 Nr locuri 6 42 10 58
Suplimentar ofera servicii de alimentatie publica si organizare evenimente de tip conferinte, teambuilding-uri etc. Subsol restaurant mic dejun(30 locuri), sauna, centrala termica, spalatorie, bucatarie Parter receptie cu lobby, restaurant 90 locuri Etajul 1 7 camere double, un apartament Etajul 2 - 7 camere double, un apartament Etajul 3 - 7 camere double, un apartament Etajul 4(mansarda) 5 camere matrimoniale, sala conferinta In curtea imobilului sunt amenajate 15 locuri de parcare. Instalatiile sunt complete si functionale. Utilitatile sunt: apa, canalizare, gaze, curent electric. Dotari: centrala termica la subsol.
Darian DRS SA
14/95
Darian DRS SA
15/95
Fotografii:
Vedere stradala
Vedere stradala
Vedere stradala
Receptie
Receptie
Darian DRS SA
16/95
Mansarda
Mansarda
Hol Mansarda
Camera matrimoniala
Camera matrimoniala
Baie camera matrimoniala
Camera double
Camera double Darian DRS SA
Baie camera double 17/95
Apartament-living
Apartament-dormitor
Apartament-baie
Restaurant
Restaurant
Bucatarie
Bucatarie
` Restaurant mic dejun
Darian DRS SA
18/95
Sala conferinte
Sala conferinte
Sauna
Spalatorie
Pivnita
Centrala termica
Darian DRS SA
19/95
3.4. Analiza pietei imobiliare (studiu de vandabilitate) Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt banii. O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza este relativ mic, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, schimbarea nivelului salariilor, numarul de locuri de munca precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile, etc.. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata. Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare-cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi privite ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung. Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, dorintele, motivatiile, localizarea, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design si restrictii privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creeat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un proces de segmentarea a pietei si dezagregare a proprietatii. In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este o proprietate imobiliara de tip comercial. Acest tip de spatiu este atractiv pentru o serie de potentiali utilizatori. Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare de tipul hotelurilor de 3 stele. In analiza acestei piete am investigat aspecte legate de situatia economica la nivel local, comportamentul participantilor la piata, trenduri ale ultimilor ani, cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de proprietate delimitat. Piaa imobiliar n Romnia Potrivit datelor furnizate de ctre Uniunea Naional a Notarilor Publici din Romnia (UNNPR), numrul tranzaciilor imobiliare din primele 10 luni ale anului curent (290,356 tranzacii) a cunoscut o foarte uoar crestere de aproximativ 0.1% fa de aceeai perioad a anului 2009, cnd s-au nregistrat 290,110 tranzacii. La fel si impozitul pe transferul proprietii a fost de aproximativ aceeasi valoare ca si cel de anul trecut, cresterea fiind foarte redusa, de doar 0.18%, de la 401.7 milioane lei la 402.5 milioane lei, previziunile in acest sens fiind acelea ca in anul in curs atat numarul tranzactiilor imobiliare cat si al impozitului pe veniturile obtinute din transferul proprietatii vor fi la un nivel apropiat de cele ale anului 2009.
Darian DRS SA
20/95
Din totalul tranzaciilor nregistrate de la nceputul anului curent, aproximativ 22,3%, reprezentnd 64,809 tranzacii, au fost realizate prin credit. Pentru anul 2009, aproximativ 21,8% din numarul total al tranzaciilor (76,746 tranzactii), au constituit acte de garantie imobiliara.
- sursa: UNNPR
Tranzactii im obiliare 40,000 nr tranzactii imobiliare 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 -
Anul 2009
Anul 2010
luna
sursa: UNNPR
Acte de garantie im obiliara
nr acte de garantie imobiliara
40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 -
Ia nu ar ie Fe br ua r ie
luna
Anul 2009
Anul 2010
- sursa: UNNPR De remarcat este faptul c n cele 10 luni de la nceputul anului curent, comparativ cu perioada similar a anului trecut s-a nregistrat un recul n ceea ce privete numrul tranzaciilor din fiecare lun, cu excepia lunilor martie, iunie si august cnd s-au nregistrat creteri de 9.2%, 12.4% si respectiv 7.6% fa de aceeai lun a anului precedent. Desi in 2010, cele mai multe tranzactii s-au inregistrat in luna august, cea mai mare crestere de la o luna la alta s-a inregistrat in luna martie, cand comparativ cu luna februarie tranzactiile au fost cu 25,4% mai multe.
Darian DRS SA 21/95
Au gu st Se pt em br ie O ct om br ie N oi em br ie D ec em br ie
Ap ri l ie
M ar ti
Iu ni e
Iu l ie
M ai
Au gu st Se pt em br ie O ct om br ie N oi em br ie D ec em br ie
Ia nu ar ie Fe br ua rie
Ap r il ie
M ar ti
Iu ni e
Iu l ie
M ai
Cele mai importanta tranzactii imobiliare efectuate la nivel national in cursul anului 2010 sunt sintetizate in tabelul de mai jos:
Piata rezidentiala Piata imobiliara a anului 2010 a cunoscut 2 perioade distincte din punct de vedere al perceptiei pe care au avut-o jucatorii de pe aceasta piata. In prima jumatate a anului toti se asteptau la o finalizare a crizei incepute in urma cu 2 ani, fapt care a dus la o politica agresiva de marketing din partea celor mai importanti jucatori. Din pacate aceasta previziune optimista nu s-a adeverit, iar in cea de-a doua parte a anului situatia de fapt a devenit si mai rea atat datorita majorarii cotei de TVA la 24%, cat si datorita micsorarii veniturilor bugetarilor cu 25%. Aceste masuri au condus la asteptari diferite fata de prima parte a anului, si incepand cu al doilea semestru jucatorii imobiliari au acceptat ideea ca perioada de criza nu se va finaliza prea curand. Un aspect ce caracterizeaza situatia de fapt a pietei rezidentiale, il constituie faptul ca, daca pana in 2008 marea majoritate a locuintelor se vindeau in faza de proiect, in decursul acestui an, foarte putine, (sub 5%) sau vandut in acest stadiu. Preturile locuintelor noi au inregistrat scaderi pe intreaga perioada a crizei, scaderea fiind insa mult mai lina pe parcursul anului 2010, comparativ cu perioada 2008 2009. Pentru anul curent scaderea la nivel national a fost in medie de aproximativ 10 - 15% fata 2009, pentru apartamentele vechi si cu aproximativ 2 - 3 procente mai redusa la apartamentele noi. Cele mai mari scaderi de preturi au avut loc in cazul apartamentelor cu 2 si 3 camere. Se estimeaza deasemenea ca scaderea va continua si in anul 2011, aceasta fiind insa si mai redusa decat in 2010, aceasta fiind previzionata ca fiind situata in intervalul 5 - 7%, ca medie la nivel national. Majoritatea jucatorilor de pe piata imobiliara considera insa ca fara sprijinul guvernului, 2011 ar putea fi un an plin de provocari pentru toti cei care activeaza pe aceasta piata. Preturile locuintelor au cunoscut evolutii negative diferite de la o zona geografica la alta. In tabelul de mai jos se gaseste o sinteza a evolutiei negative a preturilor la apartamente in cele mai importante orase din tara:
Darian DRS SA
22/95
Scaderi de preturi la apartamente (2010 - 2009) Oras Bucureti Cluj -Napoca Constana Timioara Braov Ap noi 10 - 14% 5 - 8% 10 - 13% 15 - 20% 5 - 8% Ap vechi 12 - 14% 6 - 9% 11 - 13% 14 - 20% 7 - 10%
Numarul anual de spatii locative noi la nivel national este de aproximativ 40.000 de unitati, dintre care au fost tranzactionate doar 10 12.000 unitati, care raportate la un numar de tranzactii de cateva sute de mii, conduce la un procent foarte redus de tranzactii cu imobile noi, de doar cateva procente. Piata spatiilor comerciale
In cursul anului 2010, birourile si centrele comerciale au fost cele mai atractive investitii pentru jucatorii pietei imobiliare autohtone. Desi Bucurestiul a atras cele mai multe proiecte, au existat si orase precum Constanta, Brasovul, Timisoara si Craiova, care au vinit puternic din urma. In decursul acestui an au fost continuate demersurile pentru proiecte comerciale incepute inainte de criza sau au fost initiate lucrari pentru un numar de peste 10 proiecte comerciale de mari dimenasiuni. In 2010 au fost programate pentru anul urmator 5 deschideri de mall-uri si cel putin 4 inaugurari de parcuri comerciale. De remarcat este faptul ca aceste proiecte nu sunt toate noi, pentru o mare parte din ele dezvoltatorii rezolvandu-si probabil o parte din problemele care au tinut pana acum aceste proiecte inghetate. Mare parte a deschiderilor au fost anuntate doar dupa atragerea unor ancore reprezentate de regula de hipermarketuri. In restul proiectelor, unde gradul de inchiriere nu reprezenta o problema, cel mai important aspect de care s-a tinut seama a fost obtinerea finantarii.
Darian DRS SA
23/95
Un aspect semnalat pe parcursul acestui an a fost si care necesita a fi mentionat, il constituie intrarea in insolventa a unor proiecte comerciale importante, precum: - Tiago Mall Oradea care a intrat in insolventa si apoi in faliment, vandut ulterior de catre dezvoltatorul imobiliar international Mivan pentru 30,5 milioane de euro companiei Shopping Center Holding. Dupa preluare, noul proprietar a anuntat ca va investi inca 20 de milioane de euro pentru a-l deschide in primavara anului viitor, sub denumirea de Oradea Shopping City. - City Mall intrat in insolventa in data de 29 octombrie, administrat de catre firma Victoria Holding si aflat in proprietatea fondului australian de investitii APN/UKA European Retail Trust. Conform fondului de investitii, la data de 30 iunie a.c., valoarea City Mall era de 35,4 milioane euro. Fondul australian a devenit proprietar in toamna anului 2006, in urma unei tranzactii estimate la aproximativ 103,5 milioane de euro. Suprafata inchiriabila a mall-ului este de aproximativ 19.000 mp. - Armonia Braila intrat in insolventa la sfarsitul lunii octombrie. Centrul comercial se afla in proprietatea companiei Red Project Three si a fost inchis in august 2009 din cauza rezultatelor slabe inregistrate, dupa ce a functionat pentru o perioada de doar 9 luni. Piata birourilor
Dupa cum se poate vedea din acest tabel, ratele de capitalizare la birouri pentru anul 2009 au o plaja mai larga, respectiv 75% puncte procentuale ca urmare a faptului ca anul 2009 a constituit un an cu modificari mai mari atat pe pe partea chiriilor cat si al preturilor de vanzare, existand astfel un decalaj mult mai mare intre preturile si chiriile de la incepultul si sfarsitul anului 2009 decat intre cele ale inceputului si sfarsitului de an 2010. Piata spatiilor industriale
Darian DRS SA
24/95
Localitatea Predeal. Predeal este un ora n judeul Braov, Muntenia, Romnia. Este oraul situat la cea mai mare altitudine din Romnia (1.030-1.110 m). Predealul este aezat pe Valea Prahovei, lng trectoarea cu acelai nume din Carpaii Meridionali, la altitudinea de 1.060 m, pe cea mai important trectoare ntre Muntenia i Transilvania, n acelai timp una din legturile dintre Budapesta, capitala Ungariei, i Bucureti, capitala Romniei. Prin Predeal trece Drumul Naional DN1 i o cale ferat electrificat pe dou sensuri. Oraul este delimitat de 5 masive: Postvarul, Piatra Mare, Bucegi, Baiului i Fetifoi. n prezent, Predealul este cunoscut mai ales prin sporturile de iarn, oferind posibilitatea de a schia pe 5 prtii, datorit telescaunului i teleschiurilor de care dispune. Staiunea Predeal este recomandat tratamentului neuroasteniei, pentru revigorarea organismelor slbite, pentru recuperarea ulterioar suprasolicitrilor fizice sau intelectuale, pentru tratamentul tulburrilor endocrine i al problemelor de cretere ale copiilor. Principalii factori de cur sunt aerul curat, fr praf sau ali ageni alergici, bogat n ozon i radiaii ultraviolete, atmosfer ionizat i presiunea relativ sczut a aerului. Printre obiectivele turistice mai importante putem aminti: Mnstirea Predeal, Cimitirul Legionar de la Predeal (aflat n spatele Mnstirii Predeal), Vila Marealului Antonescu (situat n zona Cioplea din Predeal), Statuia Eroului poet Mihail Sulescu (situat la intrarea n Predeal dinspre Braov), Biserica Sf. mprai Constantin i Elena (aflat n centrul oraului Predeal). Piata hoteliera. Romnia are un potenial turistic care este neexploatat la adevratul su potenial, astfel n afara zonelor turistice consacrate (Bucovina, litoralul Marii Negre, Braov) hotelurile care opereaz i concentrez activitatea pe atragerea clienilor corporate i a turitilor ocazionali. Tarifele de cazare vor reveni la nivelul atins nainte de criza financiar doar ncepnd cu anul 2012, se arat ntr-un sondaj DLA Piper. n 2011 sunt ateptate o serie de afilieri i de cooperri de tip joint venture pe piaa hotelier, pentru a diminua din cheltuieli. Lanurile hoteliere internaionale intenioneaz s lanseze branduri noi pe piaa din Romnia n urmtorii 2 ani. Astfel lanul hotelier Wyndham, prezent n Romania cu brand-urile Ramada i Howard Johnson, va intra i pe segmentul hotelier de 3 stele, prin construcia primei uniti Days Inn, cu aproximativ 120 de camere, care va fi inaugurat n toamna anului viitor la Sibiu. n luna iunie a acestui an, Wyndham va deschide la Oradea un hotel sub brand-ul Ramada, alte doua uniti sub acelai brand fiind n construcie la Cluj i Piteti. i Marriott intenioneaz s deschida primul hotel sub brand-ul Courtyard n Romania in 2011 care va dispune de 198 camere i este clasat ca fiind de 4 stele. De asemenea, lanul hotelier Hilton a preluat managementul a dou hoteluri operate sub brand-ul Hampton. Prima unitate va fi inaugurat n anul 2011 la Braov i va avea 104 camere. Astfel se poate observa o politic de expansine a marilor lanuri internaionale n perioada de recesiune, n ateptarea revenirii economice. Datele Eurostat arata ca Romania a inregistrat anul trecut cea mare scadere din UE a numarului de innoptari in unitati turistice, Romania a raportat anul trecut 15,1 milioane de innoptari in hoteluri si alte stabilimente cu un rol similar, in scadere cu 8,7% comparativ cu 2009.
Darian DRS SA
25/95
Perspective piata hoteliera in 2011. Piata hoteliera isi revine abia in 2011. Majoritatea hotelierilor se asteapta la o redresare a activitatii pe piata de profil in 2011, in conditiile in care in 2009 o mare parte dintre acestia estimau o revenire in 2010, potrivit unui studiu realizat de furnizorul de servicii juridice DLA Piper. Raportul DLA Piper 2010 European Hospitality Outlook Report, realizat pe un esantion de 417 executivi din sectorul hotelier, indica un grad ridicat de scepticism privind redresarea activitatii in acest an, precizeaza Mediafax. Astfel, doar 2% dintre respondenti se asteapta in acest an la o crestere sustinuta a activitatii, desi anul trecut 37% dintre acestia estimau un avans constant. Mai mult de jumatate dintre hotelieri apreciaza ca tarifele de cazare nu vor reveni la nivelul de dinaintea perioadei de criza mai devreme de 2012. Referitor la constructia de hoteluri, 36% dintre respondenti se asteapta la o crestere a numarului de proiecte noi, iar 32% considera ca nu va exista un avans in acest sens. Majoritatea persoanelor intervievate (80%) afirma ca lanturile hoteliere mari vor continua politica de afiliere de unitati existente, iar 66% dintre respondenti estimeaza o crestere a cotei de piata a acestor companii. Potrivit DLA Piper, reprezentantii din industrie apreciaza ca preturile vor ramane scazute in urmatorii ani, iar absorbtia de hoteluri operationale in lanturi internationale nu va putea compensa activitatea redusa de constructie. "Desi sunt semne ca gradul de ocupare este acum la un nivel stabil, industria se teme ca tarifele vor ramane scazute in urmatorii ani si ca absorbtia de hoteluri deja operationale in lanturi internationale nu va putea compensa activitatea redusa de constructie", a declarat un coordonator al practicii internationale de Hospitality & Leisure a DLA Piper, Karen Friebe. Studiul mai arata ca dezvoltarea industriei hoteliere va fi limitata in 2011, existand posibilitatea ca lanturile hoteliere internationale sa-si orienteze investitiile in China si India, in urmatorii trei ani. Astfel, 28% dintre respondenti au indicat China drept cea mai atractiva piata pentru dezvoltarea afacerilor, iar 24% au optat pentru India. Cei mai multi hotelieri considera ca fiind oportuna colaborarea de tip joint venture catre care se orienteaza investitorii pentru a reduce riscurile la care se expun si pentru a accesa capital, pe fondul relaxarii conditiilor de creditare. In acelasi timp, o parte dintre companiile hoteliere mari si-au redus datoriile si dispun de resursele pentru a investi in tari precum Brazilia, Rusia, India si China.
Darian DRS SA
26/95
Piata hoteliera Predeal. Este o piata structurata astfel: - Cele mai multe hoteluri se concentreaza pe segmentul de 3 stele (sunt prezentate in tabelul de mai jos principalele hoteluri de 3 stele din Statiune) - un hotel de 5 stele: Confort Suites Predeal - 2 hoteluri de 4 stele: Cabana Skiorilor si Hotelul Piemonte - un numar foarte mare de pensiuni dezvoltate in ultimii ani in statiune.
Hoteluri Hotel Piatra Craiului din Paraul Rece Hotel Noblesse Clasificare **/*** *** Nr camere cazare 22 32 Localizare Hotelul Piatra Craiului este situat in statiunea Paraul Rece, la 7 km de orasul Predeal. Predeal, Str. Bd Mihail Saulescu nr. 111 Edelweiss, unul dintre cele mai noi Hoteluri din Predeal, se afla langa padure, pe drumul spre Cioplea, in apropierea discotecii ``office`` si langa Vila Ancora Situat atat in apropierea garii cat si a Partiei Clabucet, Hotel Doru 3* este o constructie noua si moderna, situata central, pe Bd Libertatii nr 29( drumul spre Cioplea), aproape de partia de ski si de patinoar Hotelul este situat pe strada Teleferic Nr. 8b, la baza partiei de ski Clabucet din Predeal si este un punct de plecare spre diferite trasee montane si obiective turistice din zona Valea Prahovei Hotelul Meitner 3*, deschis in 2009 este situat in Predeal la 1250 m altitudine, intr-o zona splendida, deosebit de linistita, fiind inconjurat de padure, dar cu acces direct din strada Trei Brazi. Predeal, Str. Bd. Mihail Saulescu nr. 28 ( GPS: N 45.4901186; E 25.5669629 ) Hotel Complex Verona situat in Predeal la circa 80 metri de Club Office Situat in zona Cioplea Bd. Libertii nr. 102, Predeal, Romnia. Construit n anul 1974, hotelul a fost dat n folosin sub denumirea de Hotel Cioplea i a creat o tradiie n turismul montan de pe Valea Prahovei. Cu un caracter aparte, Hotelul Ursuletul este situat in apropierea partiilor de ski in acest hotel regasindu-se faimoasa discoteca THE OFFICE. Str.Vasile Alecsandri, Nr 35, Predeal,Jud.Brasov
Hotel Edelweiss Hotel Sun House
*** ***
15 9
Hotel Doru din Predeal
***
28
Hotel Cabana Skiorilor din Predeal
****
23
Hotel Meitner din Predeal Hotel Dragului Hotel Complex Verona Hotel Eden
*** *** ***+ ***
31 20 21 32
Hotel Belvedere
***
135
Hotel Ursuletul_actualmente pensiune
***
35
Tarifele practicate de concurenti sunt prezentate in Anexa nr. 2.
Darian DRS SA
27/95
Piata vanzarilor de hoteluri in zona de analiza Mai jos sunt prezentate principalele oferte de vanzare hoteluri de 3 si 4 stele din zona de analiza si zone similare.
Nr camere Pret vanzare (euro) Euro/ camera Euro/ camera_pret negociat*
Zona
predeal, Zona : central Adresa : alexandru ioan cuza
20
Oras : Bran, Zona : Sohodol Adresa : Sohodol Ian 2011 Oras : Poiana Brasov, Zona : turistica Adresa : Poiana Brasov
15
38
Aprilie 2011 Oras : Poiana Brasov, Zona : turistica Adresa : Poiana Brasov
38
Predeal, zona Clabucet str teleferic nr 8B
23
Oras : busteni, Zona : valea alba Adresa : valea alba
41
Descriere 20 camere, restaurant,1250 mp utili. Stadiul de gri: tencuit interior-exterior, nu este vopsit pe exterior, cu instalatiile electrice fara instalatiile termice si sanitare, este proiectat pentru 3 stele, are sauna si un apartament la mansarda, camerele sunt de 27mp utili (din care camera efectiva are 18mp), restaurant doar de mic dejun, teren de 753 mp, Ac=220 mp, Su =1300 mp, la 400 m de partie Hotel de vanzare S+P+1+2M situat in Orasul turistic Bran, hotel de 2 stele care ofera 34 de locuri de cazare dispuse in 13 camere si 2 apartamente.Restaurantul are o capacitate de 40 de locuri fiind dotat complet. Hotelul beneficiaza de 1000mp construiti, amplasati pe un teren de 4300 mp, constructia este din caramida porotherm cu izolatie exterioara . Hotel 4* de vanzare in Poiana Brasov, S+P+2+M, suprafata construita 1200 mp, 76 locuri cazare, lift, sauna, finisaje lux, centrala termica, pret 1.700.000 euro. Vanzare hotel 4 * in Poiana Brasov , suprafata totala 1890 mp , suprafata construita 1200 mp . Hotelul are in componenta sa bucatarie + sala de mese de 45 locuri , camera de spalat rufe , camera de calcat rufe , lift , sauna, sala fitness si dispune de 76 locuri cazare , pret 1.560.000 euro. Vanzare hotel ****- restaurant in Predeal ,P+2E+M,in functiune,constructie 2008, amplasat in imediata vecinatate a partiei de ski , loc de plecare spre diferite trasee montane si obiective turistice din Valea Prahovei. Cu o arhitectura si o amenajare moderna hotelul are 2 apartamente si 21 de camere ( 8 duble matrimoniale si 13 camere cu 2 paturi ), moderne , dotate cu internet, minibar , televiziune prin cablu si grup sanitar propriu . Hotelul dispune si de o sala de conferinta avand o capacitate de 40 de locuri, utilata la standarde internationale cu ecran de proiectie, flip chart si video proiector.Restaurantul are capacitate de 80 de locuri ( fara terasa)si este profilat pe preparate cu specific traditional romanesc si international. Se pot organiza la cerere petreceri cu lautari, karaoke si dansuri. Are o terasa de aprox. 60mp, amenajata in gradina cocheta a hotelului. Deasemenea exista ATV-uri si materiale sportive pentru inchiriere. Terenul total este de 350mp, dar se mai pot lua in concesiune inca 350mp daca se doreste. Pret : 1 300 000 euro. VAND Hotel 3***+bar-crama+vila rezidentiala toate aflate in aceeasi incinta.Pretul de vanzare este de 1.650.000 euro negociabil. BUSTENI ZONA VALEA ALBA 41 CAMERE, 1500MP UTILI, AN 2009, P+4, INCHIRIERE 15000 EURO. COMPLET MOBILAT SI UTILAT LUX. 0745645142
650,000
32,500
27,625
500,000
33,333
28,333
1,700,000
44,737
38,026
1,560,000
41,053
34,895
1,300,000
56,522
48,043
1,650,000
40,244
34,207
*Preturile de vanzare reprezinta preturi de oferta negociabile. Pentru a se estima un posibil pret de tranzactie s-a aplicat un procent mediu de negociere de 15%. Nu sunt tranzactii in conditiile unei oferte in crestere ceea ce conduce la procente de negociere mai mari decat in mod uzual practicate pe piata.
Darian DRS SA
28/95
La inchiriere nu este o piata bine reprezentata. De regula inchirierea hotelurilor (afacerii) de catre proprietari in vederea operarii lor de catre alti agenti economici nu este o practica in industria hoteliera. Din analiza pietei hoteliere din Predeal au reiesit urmatoarele: - Din cauza evolutiei negative a incasarilor din ultimii doi ani, aproape jumatate din unitatile de cazare au fost scoase la vanzare1. "In acest an, incasarile sunt cu 30% mai slabe fata de primele luni ale anului trecut. Din acest motiv, sunt scoase la vanzare foarte multe hoteluri si pensiuni din Predeal, dar nu le cumpara nimeni", a afirmat Damian Marina, directorul hotelului Trei Brazi din Predeal. - Zile ntregi, unele hoteluri de pe Valea Prahovei nu gzduiesc nici mcar un turist, n condiiile n care gradul de ocupare a ajuns la numai 20% n primele ase luni ale acestui an (2010). La aceast situaie s-a ajuns din cauza crizei, care a redus veniturile romnilor, a infrastructurii deficitare, dar i a vremii. 2 - Chiar dac tarifele au sczut comparativ cu 2009, gradul de ocupare al hotelurilor din staiunile montane a fost de circa 20% in 2010, n scdere fa de 20093. - Oamenii de afaceri din turism susin c din ce n ce mai multe hoteluri i pensiuni din staiunile montane au fost scoase la vnzare, ns nu exist cumprtori. - Scderea numrului de turiti are drept cauz i starea proast a infrastructurii de acces pe Valea Prahovei. DN1 are o singur band pe sens de la Comarnic pn la Braov, iar contractul pentru construcia n regim de concesiune a Autostrzii Zpezii, care urma s lege cele dou orae, a fost denunat unilateral de asocierea Vinci-Aktor. Pe calea ferat, lucrrile de modernizare a tronsonului Cmpina-Predeal executate de austriecii de la Porr sunt mult ntrziate, iar trenurile se deplaseaz cu restricii de vitez. Conform datelor furnizate de INSSE pe Judetul Brasov gradul de ocupare a crescut raportat la medie in 2010 comparativ cu 2009 cu doar 4.92%. Se poate remarca insa ca in comparatie cu 2008 in 2010 indicele de utilizare neta a scazut cu -21.5%.
INDICELE DE UTILIZARE NET A LOCURILOR DE CAZARE
An ian. feb. 20.1% 21.9% 31.0% mar. 13.8% 13.2% 21.4% apr. 15.1% 13.7% 20.0% mai 17.4% 17.3% 22.8% iun. 19.5% 16.8% 21.8% iul. 22.4% 22.3% 29.3%
Jud Brasov
aug. 30.7% 28.4% 34.6% sep. 21.6% 21.0% 28.6% oct. 19.5% 18.0% 23.2% nov. 17.6% 15.8% 22.9% dec. 26.1% 22.7% 28.5% Medie
2010 2009 2008 2010/2009 2010/2008
21.3% 22.5% 28.5%
20.4% 19.5% 26.1% 4.92% -21.59%
-5.33% -25.26%
-8.22% -35.16%
4.55% -35.51%
10.22% -24.50%
0.58% -23.68%
16.07% -10.55%
0.45% -23.55%
8.10% -11.27%
2.86% -24.48%
8.33% -15.95%
11.39% -23.14%
14.98% -8.42%
Sursa : http://www.insse.ro Pentru 2011 previziunile indica o stagnare a industriei hoteliere. Cel mai probabil nu vor fi schimbari mari fata de anul trecut.
http://www.ziare.com/preturi/oferte-turism/turistii-de-pe-valea-prahovei-dau-mai-putini-bani-pe-mancare-1079084 http://www.gandul.info/financiar/hoteluri-fara-turisti-pe-valea-prahovei-de-vina-sunt-vremea-criza-si-soselele-6461437 http://www.gandul.info/financiar/hoteluri-fara-turisti-pe-valea-prahovei-de-vina-sunt-vremea-criza-si-soselele-6461437
Darian DRS SA
29/95
Piata terenurilor in Predeal. Extras analiza piata:

localizare S (mp) Desch (m) Descriere zona centrala vand 632 metri patrati in predeal zona centrala cu proiect s\de casa si avize pret 62000 euro negociabil Telefon: 0728093477 Data: 2011-04-02 Vand teren 2700 mp parcelat cadastral 450 mp 20 x 22,50 , langa Tabara Fraga , gaz, curent, apa, cadastru , la soseaua Predeal - Rasnov. 155 Euro / mp. Telefon: 0722308908 Telefon: 0722308908 Data: 2011-03-22 Teren intravilan, curti constructii, situat in Predeal. Terenul are o suprafata de 432mp si deschidere de 26 mp la o cale de acces neamenajata. Este ideal in construirea unei vile de vacanta. Teren intravilan (curti constructii) situat in zona Partiei de Ski. Terenul are o suprafata de 716 mp si un front stradal de 7 m.Teren pentru constructii cu inclinatie medie. Utilitati: Apa, Gaze, Curent Electric, Telefon, CaTV Teren intravilan, curti constructii situat in Predeal. Terenul are o suprafata de 582mp si un front stradal de 24m. Terenul se afla la 5 minute de Partia de Ski. Teren pentru constructii , cu inclinatie mica. Utilitati: Apa, Canalizare, Gaze, Curent Electric. Discutie cu agentul imobiliar Ungureanu Costin Telefon: 0720.900.678 costin@mervani.ro. Posibilitate de construire P+2, procentele de negocieri pot ajunge si la 50% teren plan cu deschidere la drum 28 mp, toate utilitatile, situat aproape de partia clabucet! Pretul inlcude TVA Data adaugarii: 05-01-2008 Data modificarii: 17-03-2011; Apa curent Gaz 07/03/2011 11:57 - INTERNET (p0/c0) BRASOV, PREDEAL, LIBERTATII, vanzare teren intravilan, suprafata 536mp. pret 332904 RON, OBS: licitatie la data de 14.03.2011, ora 14.00, luminita.german@intessanpaolo.ro 0268-472.941 Pret euro/mp
Predeal central
632
98
Sos Predeal Rasnov Tabara Fraga
2,700
155
Predeal, zona Vladet periferic Padure Predeal, zona Partia de Ski
432
26
162
716
109
Predeal, zona Semicentral -zona Pietei - apropiere Partia de Ski
582
24
155
Predeal Zona: Partia de schi
1,800
28
161
BRASOV, PREDEAL, LIBERTATII,
536
151
Darian DRS SA
30/95
4. EVALUAREA PROPRIETATII
4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU) Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare ale lucrrii. Prin analiza CMBU, se identifica cea mai competitiva si mai profitabila utilizare a proprietatii imobiliare. Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare. Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii: o cea mai bun utilizare a terenului liber o cea mai bun utilizare a terenului construit. Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii: permisibila legal posibila fizic fezabila financiar maxim productiva Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun utilizare pentru proprietatea evaluat este cea de proprietate imobiliar comerciala de tip hotelier. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare: o este permisibil legal; o ndeplinete condiia de fizic posibil. o este fezabil financiar. o este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii). 4.2. PROCEDURA DE EVALUARE (Etape parcurse, surse de informatii) Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita mai sus. Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata: Abordarea prin costuri (informativ) ca suport pentru abordarea prin venit. Abordarea prin comparatia vanzarilor. Abordarea prin venit. Conform standardului GN12 proprietatea generatoare de afaceri (PGA) se incadreaza in anumite clase de proprietati imobiliare care sunt concepute pentru gen specific de afacere si care se tranzactioneaza pe piata pe baza potentialului lor de a genera profit. PGA-urile sunt proprietatile individuale precum hoteluri, statii de benzina, restaurante, care in mod uzual se tranzactioneaza pe piata ca fiind entitati in functiune. Avand in vedere ca proprietatea subiect este o proprietate generatoare de afaceri metoda relevanta de evaluare este cea prin randament (DCF). Prin aplicarea acestor metode s-au obtinut o serie de valori, care au fost interpretate de catre evaluator si prin reconcilierea lor s-a format opinia evaluatorului privind valoarea.
Darian DRS SA
31/95
4.2.1. Etape parcurse documentarea, pe baza informatiilor furnizate de catre proprietar sau reprezentantii acestuia; inspectia amplasamentului si a zonei; stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului; selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport; analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii; aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare. Procedura de evaluare este conforma cu standardele internationale de evaluare IVS 2007, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR. 4.3. Evaluarea terenului Metoda comparatiilor directe este o metoda globala care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere oferta pe piata imobiliara, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care se consider liber pentru scopul evalurii. Metoda este cea mai utilizat i preferat atunci cnd exist date comparabile. Prin aceast metod, preurile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i corectate n funcie de asemnri sau diferenieri. Se bazeaza pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala. Pentru aplicarea metodei s-a utilizat o varianta a tehnicii cantitative, analiza comparatiilor pe perechi de date, care reflecta cel mai bine natura imperfecta a pietei imobiliare si tipul datelor de piata.
Criterii i elemente de comparaie: Nr crt. 0 1 2 3 4 Tipul comparabilei Drepturi de proprietate transmise: Conditii de finantare Conditii de vanzare Condiiile pietei: Localizare: Teren de evaluat: A tranzactie fara restrictii similare normale actual Terenuri de comparaie B oferta fara restrictii similare normale actual C oferta fara restrictii similare normale actual
Sos Predeal Rasnov Tabara Fraga
fara restrictii normale normale actual Semicentral Predeal zona partiilor de ski
5 6 Caracteristici fizice Suprafaa (mp): Forma, raport front / adancime: Front stradal - aprox : Topografie: Utilitati publice( en el / apa / canalizare / 7 gaz metan) 8 Zonare: 9 Cea ma buna utilizare: Pret total (EURO) Pret / mp (EURO) 1,100 triunghiulara/dubla deschidere panta da/da/da/da mixta comerciala P+3
Predeal, zona Semicentral Predeal, zona Partia de Ski zona Pietei - apropiere Partia de Ski
716 aprox. dreptunghiular 007 m inclinatie medie da/da/da/da mixta rezidential 78,044 109
582 aprox. dreptunghiular 024 m inclinatie mica da/da/da/da mixta rezidential posibilitate P+2 90,210 155
2,700 aprox. dreptunghiular, parcelat inclinatie mica da/da/da/da mixta rezidential 418,500 155
Darian DRS SA
32/95
Grila corectii :
Elementul de COMPARAIE Proprietatea subiect Semicentral Predeal - zona partiilor de ski Identificare data Suprafaa [mp] PRE VNZARE EUR Preul de Vnzare (EUR/mp) criteriul de comparatie TIP COMPARABILA Tip comparabila Corectie unitara sau procentuala Corectie totala pentru tipul comparabilei Pret de vanzare corectat DREPTUL DE PROPRIETATE Drepturi de proprietate transmise Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru Drepturi de proprietate Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE FINANARE Condiii de finanare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru finanare Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE VNZARE Condiii de vnzare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii de vnzare Pre corectat (EUR/mp) CONDIII DE PIA Condiii ale pieei Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru condiii ale pieei Pre corectat (EUR/mp) LOCALIZARE actual 1,100 Comparabila A Predeal, zona Partia de Ski actual 716 78,044 109.00 tranzactie 0% 0.00 109.00 fara restrictii fara restrictii 0 0.00 109.00 normale similare 0.00 109.00 normale normale Comparabila B Predeal, zona Semicentral -zona Pietei - apropiere Partia de Ski actual 582 90,210 155.00 oferta 25% -38.75 116.25 fara restrictii 0 0.00 116.25 similare 0.00 116.25 normale Comparabila C Sos Predeal Rasnov - Tabara Fraga actual 2,700 418,500 155.00 oferta 25% -38.75 116.25 fara restrictii 0 0.00 116.25 similare 0.00 116.25 normale
0.00 109.00 actual actual 0% 0.00 109.00
0.00 116.25 actual 0% 0.00 116.25 Predeal, zona Semicentral -zona Pietei - apropiere Partia de Ski 0% 0.00 116.25
0.00 116.25 actual 0% 0.00 116.25
Localizare Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru localizare Pre corectat (EUR/mp) CARACTERISTICI FIZICE
Semicentral Predeal - zona partiilor de ski
Predeal, zona Partia de Ski 0.0% 0.00 109.00
Sos Predeal Rasnov - Tabara Fraga 0% 0.00 116.25 2700 mp ; aprox. dreptunghiular, parcelat 0% 0.00 0% 0.00 inclinatie mica 0% 0.00 116.25
Marime ( dimensiune) si forma Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru form i dimensiuni Front stradal - deschidere la fatada Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru front stradal Topografie Corectia unitara sau procentuala Corecie totala pentru topografie ( planeitate) Pre corectat (EUR/mp) UTILITI DISPONIBILE
1100 mp ; triunghiulara/dubla deschidere
716 mp ; aprox. dreptunghiular -5.0% - 5.45 7 15.0% 16.35 inclinatie medie 0.0% 0.00 119.90
582 mp ; aprox. dreptunghiular -5% - 5.81 24 0% 0.00 inclinatie mica 0% 0.00 110.44
panta
Darian DRS SA
33/95

Utilitati ( en el / apa / canalizare / gaz metan / termoficare / alte) Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru utiliti disponibile Pre corectat (EUR/mp) ZONAREA Zonarea - destinatia legala permisa Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru zonare Pre corectat (EUR/mp) CEA MAI BUNA UTILIZARE Cea mai bun utilizare Corectie unitara sau procentuala Corecie totala pentru Cea mai bun utilizare Pre corectat Pre corectat (Eur/mp) Corecie total net da/da/da/da da/da/da/da

da/da/da/da da/da/da/da
0.00 119.90 mixta mixta 0.0% 0.00 119.90
0.00 110.44 mixta 0.0% 0.00 110.44 rezidential posibilitate P+2 10% 11.04 121.48 121 5.23 3% 16.86 15%
0.00 116.25 mixta 0.0% 0.00 116.25
comerciala P+3
rezidential 10% 11.99 131.89 132 22.89 21% 33.79 31%
rezidential 10% 11.63 125.00 125 11.63 8% 11.63 10%
Corecie total brut Suprafata Opinie / mp - rotunjit Valoare estimata _EURO_rotund
(absolut) (procentual) (absolut) (procentual) 1,100.00 125 138,000
Valoarea rezultata pentru teren prin abordarea prin comparatii de piata este de:
Vteren = 138,000 EUR

Teren in exces Tinand cont de caracteristicile proprietatii evaluate nu a fost identificat teren in exces fata de necesitatile curente de exploatare a proprietatii.
4.4. Evaluarea proprietatii

4.4.1. ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR
Metoda comparatiei directe este aplicabila tuturor tipurilor de proprietate imobiliara pentru care exista suficiente tranzactii credibile, care sa indice comportamentele valorii sau tendintele pietei. Cand numarul de tranzactii este insuficient aplicabilitatea abordarii poate fi limitata. Ori in cazul nostru nu putem vorbi de o piata a tranzactiilor care sa ne indice valori credibile de piata. Cu toate acestea informatiile despre ofertele pentru proprietati similare pot fi analizate pentru a stabili limitele largi pentru valoarea proprietatii evaluate si pot ajuta la verificarea valorilor obtinute prin alte metode. Din analiza pietei a rezultat un interval de vanzare a hotelurilor de 3 stele de 27,000 34,000 euro/camera. Acest interval a fost obtinut prin decotarea preturilor de oferta cu un procent de negociere mediu de 15%. Aceste valori includ si valoarea echipamentelor hotelurilor respective.
Clasificare hotel *** **** Interval piata min euro/camera max euro/camera 27,000 34,000 34,000 48,000
Darian DRS SA
34/95
Analiza datelor secundare este o metoda de determinare a corectiilor bazata pe date ce nu se refera direct la proprietatile comparabile ci descriu piata imobiliara in general. Aplicand tehnica cantitativa de analiza a datelor secundare pentru estimarea unei valori de comparatie pentru imobilul subiect rezulta :
Valoare opinata medie Valoare proprietate imobiliara inclusiv aportul echipamentelor Aportul echipamentelor 30,500 884,500 59,000 euro/camera euro euro
Vcomp_aport imobilizari
4.4.2. ABORDAREA PRIN COST (informativ)
825,500 euro
Scopul evaluarii prin metoda costurilor este stabilirea valorii de inlocuire si a costului de inlocuire net corespunzatoare la data evaluarii. In forma sa clasica abordarea prin cost genereaza o opinie asupra valorii dreptului deplin de proprietate asupra imobilului la un grad de ocupare stabilizat. De aceea abordarea prin cost in cazul proprietatii subiect este aplicata sub anumite rezerve detaliate la capitolul reconcilierea rezultatelor. Conform definiiilor: Costul de nlocuire = costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate. Deprecierea - reprezint o pierdere de valoare fata de costul de reconstrucie ce poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe. Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregrii. Prin aceasta metoda se analizeaz separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica i apoi se totalizeaz o suma global. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cldire i cu care opereaz aceasta metoda sunt: uzura fizica - este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri, defecte de structura etc. Aceasta poate avea dou componente - recuperabil (se cuantifica prin costul de readucere a elementului la condiia de nou sau ca i nou, se ia n considerare numai daca costul de corectare a strii tehnice e mai mare dect creterea de valoare rezultata) i nerecuperabil (se refera la elementele deteriorate fizic care nu pot fi corectate n prezent din motive practice sau economice) neadecvare funcional - este dat de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate. Se poate manifesta sub doua aspecte - recuperabil (se cuantifica prin costul de nlocuire pentru deficiente care necesita adugiri, deficiente care necesita nlocuire sau modernizare sau supradimensionri) i nerecuperabil (poate fi cauzat de deficiente date de un element neinclus n costul de nou dar ar trebui inclus sau un element inclus n costul de nou dar nu ar trebui inclus) depreciere economica (din cauze externe) - se datoreaz unor factori externi proprietii imobiliare cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietii, amplasarea n zon, urbanismul, finanarea etc Estimarea valorii construciei s-a facut prin deducerea deprecierii din costul de inlocuire brut, rezultnd costul de nlocuire net al construciilor. Acest cost brut unitar a fost estimat pe baza informatiilor din baza de date a evaluatorului si pe baza informatiilor de piata referitoare la costurile practicate pentru realizarea unor astfel de constructii sau constructii similare din punct de vedere al caracteristicilor constructive (informatii obtinute cu ocazia realizarii unor lucrari de monitorizare a unor proiecte imobiliare, analiza de deviz, avizare de lucrari, etc). Estimarea valorii construciei s-a facut prin deducerea deprecierii din costul de inlocuire brut, rezultnd costul de nlocuire net al construciilor.
Darian DRS SA 35/95
Uzura fizica recuperabila (euro)
Valoare ramasa dupa deducere uzura fizica si depreciere functionala
Uzura elemente cu viata scurta
Uzura elemente cu viata lunga
Depreciere din cauze externe
Uzura fizica nerecuperabila
Depreciere functionala
DUVT
CIB *
CIB
Depreciere cumulata
Denumire Mijloc Fix
Depreciere externa
Aria desfasurata
Dat in folosinta
varsta scriptica
UZF (%)
CIN
an Hotel 2006
mp 2,310
euro/ mpc 580
euro 1,338,800 4.00 75 0
% 5%
% 32%
% 9%
euro 125,000
% 0%
euro 1,213,800
absolut euro 485,520
% 40%
% 46%
euro 610,520
euro 728,000
euro/mp c 315
Calcul deprecieri: Uzura fizica structura: varsta scriptica/DUVT Uzura fizica finisaje si instalatii: varsta scriptica/12.5 ani (ca medie intre 10-15 ani) UZF nerecuperabila: 85% x Uzura fizica structura + 15% x Uzura fizica finisaje si instalatii Deprecierea externa: vezi calcul Anexa nr 1. *Sursa CIB: Costuri de reconstructie costuri de inlocuire_Cladiri industriale, comerciale si agricole. Constructii speciale. Editura Iroval Bucuresti 2010. Autor Corneliu Schiopu.
grad 7 infrastructura suprastructura finisaj interior instalatii electrice instalatii sanitare instalatii de incalzire si ventilatii terasa euro/mpc inclusiv TVA 147 164 290 131 47 87 102 CIB euro/mpc fara TVA 124 138 244 110 39 73 86 euro/mpScd 21 115 244 110 39 37 14 580 euro/mpc
Darian DRS SA
36/95
CIN
Constructii Teren Total cost Val piata_cost
728,000 138,000 866,000 866,000 375 29,862
euro euro euro euro euro/mpc euro/camera
Vconstructii= 728,000 Euro

Rezulta valoarea estimata a imobilului pe baza de costuri prin insumarea valorii de piata a terenului cu valoarea constructiei la data evaluarii:
piata_costuri
= 866,000 EUR
4.4.3. ABORDAREA PE BAZA DE VENIT

Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de a genera profit si valoarea unei proprietati. Un investitor care cumpara o proprietate imobiliara care genereaza venituri schimba in fapt o suma prezenta de bani pentru dreptul de a primi castiguri in viitor. Cele dou metode nscrise n aceast abordare sunt: Metoda cash flow-ului net actualizat Metoda capitalizrii venitului. n cazul de fa am aplicat prima metoda DCF. Presupune estimarea valorii afacerii pe baza ctigurilor viitoare (free cash flow) de care ar putea dispune acionarii actuali n ipoteza continuitii activitii. Metoda se bazeaz ca i concept pe nsumarea ctigurilor actualizate aferente att perioadei de previziune explicite ct i a celei non-explicite, valori care sunt obinute prin previzionarea rezultatelor financiare avnd n vedere informatiile de piata disponibile si cele furnizate de managementul hotelului. Paii principali ai aplicrii metodei sunt urmtorii: Estimarea fluxurilor financiare la dispoziia investitorilor Estimarea ratei de actualizare Estimare rata de capitalizare Actualizarea fluxurilor financiare i a valorii reziduale Obinerea valorii capitalului investitorilor Premisele aplicrii metodei sunt: Instabilitatea monedei, dificultile de previzionare a cursului valutar i a ratei inflaiei precum i specificul activitii societii au dus la necesitatea exprimrii tuturor indicatorilor n moned
Darian DRS SA 37/95
constant leul. Durata previziunii de 5 ani a presupus c dup aceast perioad evoluia afacerii se va ncadra pe o tendin de cvasimeninere, cu o cretere medie anuala de aproximativ 1.5%. Elaborarea unui scenariu de evolutie a veniturilor, cheltuielilor si a gradului de ocupare . Rezultatele acestei abordri sunt valabile sub rezerva, specific, de nendeplinire ale unor elemente luate n calcul, din motive imposibil a fi avute n vedere la momentul evalurii.
n cele ce urmeaz vom prezenta detalierea pailor enumerai anterior. Estimarea fluxurilor financiare la dispoziia investitorilor. Presupune parcurgerea urmtoarelor etape: Estimarea bugetului previzional (Contul de profit i pierderi); Estimarea variaiei capitalului de lucru; Estimarea investiiilor de mentenan anuale; Bugetul previzional A fost ntocmit de noi i s-a elaborat n ipoteza unui management mediu. Procedura de elaborare a acestuia a presupus urmtoarele: Din analiza efectuata la nivelul loc. Predeal pe segmentul hotelurilor de 3 stele a rezultat ca tarifele practicate actualmente de hotelul subiect se incadreaza in piata si deci pot fi luate ca baza de calcul. Structura de calcul previzional al veniturilor pe perioada/sezon si tip camera este urmatoarea: - camere duble (intra aici camerele duble twin si camerele matrimoniale). Se calculeaza veniturile pe perioadele : Duminica Joi, Vineri Sambata si 15 decembrie 15 ianuarie. - apartament. Se calculeaza veniturile pe perioadele : Duminica Joi, Vineri Sambata si 15 decembrie 15 ianuarie. Structura pe zile a anului conform algoritmului prezentat mai sus :
DUMINICA JOI VINERI SAMBATA 15 DEC-15 IAN 240 94 31 zile zile zile
Cresterea tarifelor pe perioada de previziune s-a bazat pe evolutia serviciilor prognozata de Comisia Nationala de Prognoza (PIB-ului generat de sectorul de servicii (Prognoza pe termen mediu 2010-2014 varianta preliminara de toamna 2010)) utilizandu-se si un factor de ponderare care cuantifica riscul de nerealizare :
Crestere reala servicii 2010 -3.1% 2011 0.9% 2012 4.1% 2013 4.4% 2014 4.9% medie 2.2%
In primii doi ani am considerat ca tarifele se mentin la acelasi nivel avand in vedere ca gradele de ocupare la nivel de statiune sunt reduse. In urmatorii doi ani tarifele se mentin la un nivel crescut cu procentul prognozat ponderat in consecinta aferent anului 3. In ultimul an al perioadei explicite
Darian DRS SA 38/95
tarifele sunt crescute cu coeficientul aferent acestui an. Astfel scenariul este de crestere moderata a veniturilor fiind corelat cu situatia economica actuala. Calcul grad de ocupare:
Nr zile Grad ocupare_DUMINICA -JOI Grad ocupare_DUMINICA -JOI_SEZON VARA Grad ocupare_VINERI-SAMBATA Grad ocupare_15DEC-15IAN 180 60 94 31 365 Pondere % 49% 16% 26% 8%
Gradul de ocupare final este un grad mediu ponderat. Gradele utilizate sunt cuprinse in intervalul 25% - 95% in functie de perioada/sezon si sunt crescute incepand cu al treilea an cand se considera ca turismul se va relansa. Veniturile din alimentatia publica au fost calculate plecand de la un nivel de consumatie medie de 25 ron/persoana si de la gradul de ocupare estimat pentru fiecare an. A rezultat o pondere a veniturilor din alimentatia publica in venituri cazare de 39%-41% considerata adecvata pentru hotelurile restaurant. Alte venituri (conferinte, organizare teambuilding-uri etc) au fost estimate aplicand un procent de 10% la suma veniturilor din cazare si alimentatie publica. Este un procent determinat statistic plecand de la situatiile contabile ale altor hoteluri. Structura cheltuielilor este preluata din baza de date a evaluatorului. Este determinata statistic plecand de la situatiile contabile ale altor hoteluri. Nivelul cheltuielilor cu amortizarea fiscal anual am estimat-o plecand de la CIN-ul estimat pentru constructie si dotari si ramane constant pe toata perioada de previziune. Nu am avut la dispozitie informatii privind nivelul amortizarii curente din documentele financiar-contabile ale clientului. Prezentm n continuare, sintetic, bugetul de venituri i cheltuieli aferent afacerii:
Darian DRS SA
39/95
An 1 2011-2012 Crestere prognoza Pondere Crestere prognoza ponderata CAZARE Numar camere matrimoniale Numar camere double Numar apartamente Tarif pe camera double / noapte_DUMINICA - JOI Tarif pe apartament / noapte_DUMINICA -JOI Tarif pe camera double / noapte_VINERI-SAMBATA Tarif pe apartament / noapte_VINERI-SAMBATA Tarif pe camera double / noapte_15 DEC-15IAN Tarif pe apartament / noapte_15 DEC-15IAN buc buc buc ron / noapte / camera ron / noapte / apt ron / noapte / camera ron / noapte / apt ron / noapte / camera ron / noapte / apt DUMINICA JOI VINERI SAMBATA 15 DEC-15 IAN ron / an ron / an ron / an ron / an % % % % % ron/an 5 21 26 3 115 183 133 220 133 220 240 94 31 847,700 387,200 127,700 1,362,600 25% 50% 75% 95% 48% 653,115 0.90% 50.00% 0.45%
An 2 2012-2013
PERIOADA PREVIZIUNE An 3 An 4 2013-2014 2014-2015 4.10% 4.40% 4.90% 50.00% 75.00% 75.00% 2.05% 3.30% 3.68%
An 5 2015-2016 4.90% 75.00% 3.68%
125 200 145 240 145 240 240 94 31
VBP cazare_DUMINICA-JOI VBP cazare_VINERI-SAMBATA VBP cazare_15DEC-15IAN VBP cazare Grad ocupare_DUMINICA -JOI Grad ocupare_DUMINICA -JOI_SEZON VARA Grad ocupare_VINERI-SAMBATA Grad ocupare_15DEC-15IAN GRAD DE OCUPARE TOTAL VBE cazare
180 60 94 31 365
49% 16% 26% 8%
5 21 26 3 115 183 133 220 133 220 240 94 31 847,700 387,200 127,700 1,362,600 25.0% 50.0% 75.0% 95.0% 48% 653,115 0.00%
5 21 26 3 118 190 137 227 137 227 240 94 31 875,700 400,000 131,900 1,407,600 30.0% 55.0% 80.0% 95.0% 53% 739,086 13.16%
5 21 26 3 118 190 137 227 137 227 240 94 31 875,700 400,000 131,900 1,407,600 30% 55.0% 80.0% 95.0% 53% 739,086 0.00%
5 21 26 3 123 197 142 236 142 236 240 94 31 907,900 414,700 136,800 1,459,400 30% 55.0% 80.0% 95.0% 53% 766,285 3.68%
ALIMENTATIE PUBLICA: Restaurant&bar Total capacitate cazare hotel Consumatie medie GRAD DE OCUPARE TOTAL Pondere Nr locuri cazare efectiv VBE alimentatie publica Darian DRS SA
nr locuri cazare max/zi ron /client/zi % % nr locuri cazare/an ron / an
58 25 48% 100% 10,147 253,678 40/95
58 25.51 48% 100% 10,147 258,878
58 26.35 53% 100% 11,116 292,948
58 27.32 53% 100% 11,116 303,714
58 28.33 53% 100% 11,116 314,875
2.05% Venituri alimentatie publica/Venituri cazare Alte venituri VBE total % % din VBE cazare + alim publica ron / an 10% 39% 90,679 997,471 40% 91,199 1,003,192 0.57%
13.16% 40% 103,203 1,135,238 13.16%
3.68% 41% 104,280 1,147,080 1.04%
3.68% 41% 108,116 1,189,276 3.68%
Structura venituri Cazare Alimentatie publica Alte venituri (Sali conferinta, evenimente etc) CHELTUIELI CHELTUIELI OPERATIONALE Cazare Alimentatie publica Alte servicii CHELTUIELI FUNCTIONALE Management Utilitati Reparatii si inlocuiri Taxe, asigurari, impozite Amortizare Total cheltuieli Total chelt/Total venituri Profit brut Marja profit brut din VBE Impozit / profit Profit net Marja profit net din VBE % din total venituri % din total venituri % din total venituri % din total venituri 10% 5% 4% 2% 99,747 49,874 39,899 19,949 50,000 662,017 66% 335,454 34% 53,670 281,784 28% 100,319 50,160 40,128 20,064 50,000 666,651 66% 336,541 34% 53,850 282,691 28% 113,524 56,762 45,410 22,705 50,000 747,817 66% 387,421 34% 61,990 325,431 29% 114,708 57,354 45,883 22,942 50,000 757,409 66% 389,671 34% 62,350 327,321 29% 118,928 59,464 47,571 23,786 50,000 783,428 66% 405,848 34% 64,940 340,908 29% % din venituri cazare % din venituri alimentatie publica % din venituri alte servicii 35% 65% 10% 40.36% 228,590 164,890 9,068 40.47% 228,590 168,271 9,120 40.47% 258,680 190,416 10,320 40.67% 258,680 197,414 10,428 40.67% 268,200 204,669 10,812 65% 25% 9% 65% 26% 9% 65% 26% 9% 64% 26% 9% 64% 26% 9%
ron / an % ron / an % ron / an ron / an %
16%
Darian DRS SA
41/95
Capitalul de lucru net n estimarea capitalului de lucru am plecat de la relatia: capital de lucru/CA (venituri totale) = 12%. Acest raport se considera ca se mentine constant pe toata perioada de previziune. Raportul a fost preluat din siteul: http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ (Hotel/Gaming). Investiii Avand in vedere ca hotelul reprezinta o investitie relativ recenta fiind dat in functiune in 2006/2007 nivelul investitiilor este 0 pentru perioada de previziune explicita. Estimarea ratei de actualizare WACC reprezint costul de oportunitate cu care investitorii i plaseaz capitalul ntr-o anumit companie n schimbul altor investiii cu risc similar. Cel mai important principiu care asigur implementarea cu succes a costului capitalului este consistent ntre componentele WACC i fluxul financiar (free cash-flow). Dac fluxul financiar este fluxul financiar aferent tuturor finanatorilor afacerii atunci WACC trebuie s includ rentabilitatea ateptat pentru fiecare investitor. Pentru asigurarea consistenei, costul capitalului trebuie s ndeplineasc mai multe criterii. Determinarea costului mediu ponderat al capitalului impune calcularea a trei componente: costul capitalului propriu, costul capitalului mprumutat dup impozitare i structura estimat a capitalului companiei. Calea cea mai consacrat utilizat n prezent este Modelul CAPM (Capital Assets Pricing Model). Relaia de calcul este: Ra = Rf + (Rm-Rf) x + unde, Ra rata de actualizare Rf rata de baz fr risc (Rm Rf) prima de risc a pieei - coeficient de evaluare a riscului sistematic prim de risc asociat strict companiei evaluate Aplicarea acestei abordri cu rigurozitate n Romnia este dificil datorit lipsei sau insuficienei informaiilor publice referitoare la estimarea principalelor componente i aici facem referire n special la prima de risc i coeficientul . n continuare vom estima fiecare din cele 3 componente ale ratei de actualizare: Rata de baz fr risc (Rf) Estimata pornind de la randamentul mediu al obligaiunilor de stat AAA emise n euro de statul german la care s-a adugat diferena dintre rata inflaei previzionat pentru lei, repectiv euro n 2010: o Randamentul la scaden a obligaiunilor de stat emise de Germania (rating AAA) i maturitate 10 ani: 3,20% (februarie 2011); o Rata de inflaie previzionat pentru Germania n 2011: 1,2%; o Rf = 3,20% - 1.2% = 2%;
Darian DRS SA 42/95
Coeficientul Pentru estimarea coeficientului de volatilitate am utilizat ca sursa: materialul A Damodaran Discount rate estimation Total Unlevered beta pentru sectorul Hotels 0.57
Unlevered Beta 2 Debt/Equity Levered Beta 0.57 17.44% 0.65
Formula de calcul: Unlevered beta = (Levered Beta / (1+Debt/Equity) x (1-t). Prima de risc a pieei
Prima de risc piata de capital dezvoltata Country risk premium - Romania 5.20% 3.80% 9.00% coresp 2010 Damodaran editia ERP 2011 pag 52 Damodaran
Coeficientul Prima de risc specific activitii evaluate este estimata la 4%.

2% 9% 0.65 4% 11.9% Rf (Rm-Rf) = prima de risc Rata actualizare = Rf + (Rm-Rf) x + 11.85% 11.30% 11.44%
COE Cost of Debt WACC
BNR; T>10ani, credite in ron
In concluzie costul mediu ponderat al capitalului rezultat n urma analizei este de 11.5%. Estimare rat de capitalizare Conform formulei Gordon-Shapiro, rata de capitalizare se estimeaz astfel: c = k g , unde: c rat de capitalizare k - rat de actualizare g cretere perpetu Pentru a determina coeficientul de cretere perpetu, am recurs la informaiile regsite pe site-ul Comisiei Naionale de Prognoz privind ateptrile pe piaa serviciilor. Astfel evoluia ateptat a pieei serviciilor este:
Darian DRS SA
43/95
n urma calculelor am obinut o rat de cretere anual (g) adecvata este de 1.5%. n concluzie rata de capitalizare luat n calcul este de 10%. Actualizarea fluxurilor financiare i a valorii reziduale. Obinerea valorii capitalului acionarilor Fluxurile financiare la dispoziia proprietarului sunt compuse ca i pri principale din Fluxurile din exploatare i Fluxurile din investiii. n acest caz nu se ine seama de fluxurile aferente activitii de finanare. Capitalizarea fluxurilor financiare i a valorii reziduale s-a efectuat corectnd fluxurile financiare cu rata de capitalizare estimat anterior. Pe baza tuturor informaiilor prezentate anterior, valoarea rezultat prin aceast abordare este prezentat n tabelul urmtor:
An 1 PROFIT NET EXPLOATARE CAPITAL DE LUCRU VARIATIE CAPITAL DE LUCRU CFexpl Amortizare Investitii de mentenanta CFinvestitii CFactivitate Rata de actualizare Factor de actualizare Venit net actualizat Darian DRS SA ron ron ron ron ron ron ron ron 11.5% ron 0.897 297,564 0.804 267,051 0.721 259,405 0.647 243,205 0.580 223,892 44/95 281,784 119,697 0.00 281,784 50,000.00 0.00 50,000.00 331,784 An 2 282,691 120,383 686 282,004 50,000.00 0.00 50,000.00 332,004 PREVIZIUNI An 3 325,431 136,229 15,845 309,586 50,000.00 0.00 50,000.00 359,586 An 4 327,321 137,650 1,421 325,900 50,000.00 0.00 50,000.00 375,900 An 5 340,908 142,713 5,064 335,844 50,000.00 0.00 50,000.00 385,844
Total venit net actualizat Rata capitalizare Valoarea reziduala Valoarea reziduala actualizata Valoare afacere
Aport echipamente Capital de lucru Aport imobilizari Aport imobilizari echivalent echivalent
ron 10.0% ron ron ron euro euro/camera euro/mpc total ron ron ron curs euro/ron euro ron euro/mpc total euro/camera
1,291,117 3,877,158 2,249,775 3,541,000 860,594 29,676 373 242,761 119,697 3,179,000 4.1146 770,000 3,168,000 333 26,552
11.04.2011
Aa cum am amintit anterior, din valoarea global a afacerii s-a dedus aportul celorlalte componente :echipamente (mobilier, dotari bucatarie) i capital de lucru. Nu s-a dedus valoarea intangibil ataat managementului avnd n vedere c previziunile s-au fcut n ipoteza unui management mediu.
Vrandament =
770,000 euro (echivalent 3,168,000 ron)
Darian DRS SA
45/95
4.5. Rezultatele evaluarii. Reconcilierea rezultatelor Rezultatele obtinute: - abordarea prin costuri: 866,000 EURO - abordarea prin comparatia vanzarilor: 825,500 EURO - abordarea pe baza de venituri: 770,000 EURO Valoarea rezultata prin abordarea prin costuri este mai putin relevanta pentru acest tip de proprietate. Fiind o proprietate generatoare de afaceri valoarea relevanta este cea furnizata de abordarea prin venit. Acest tip de proprietati se tranzactioneaza in baza capacitatii de a genera profit. Rezerve/limitari in abordarea prin cost: - tranzactii reduse cu terenuri in zona astfel valoarea opinata pentru terenul subiect este mai putin fundamentata bazandu-se preponderent pe oferte. - dificultatea unei estimari cat mai precise a suprafetei construite a imobilului. - dificultatea extragerii de pe piata a deprecierii in lipsa unor vanzari comparabile. - limitele modalitatii de estimare a deprecierii externe (modelul de calcul implicand utilizarea multor variabile cu grad sporit de incertitudine). Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii imobiliare descrise este:
Vrrraaannndddaaam e n ttt = m e n m e n =7 77 70 0,,0 00 00 0 EURO

echivalent 3,168,000 RON
Darian DRS SA
46/95
5. ANEXE
Anexa nr 1_anexa calcul depreciere externa In abordarea prin cost o pierdere de valoare a cladirii ca urmare a unor cauze externe este atribuita deprecierii externe. Recesiunile economice ar putea genera o supraoferta de bunuri imobile de un anumit tip, ceea ce ar face ca valoarea unei proprietati noi sa fie mai mica decat costul sau. Deprecierea externa reprezinta o pierdere de valoare cauzata de factori din afara proprietatii. Poate fi temporara (de exemplu o piata suprasaturata) sau permanenta. In cazul proprietatii subiect pentru estimarea nivelului deprecierii externe s-a utilizat metoda capitalizarii pierderii de venit. Pierderea de venit nu se anticipeaza a fi permanenta. Pentru cuantificarea pierderii de venit ne bazam pe urmatoarele premise : - cresterea gradului de ocupare la nivelul anului 2008 (an luat ca baza pentru furnizarea unui grad de ocupare stabilizat). Conform INSSE gradul de ocupare in 2010 este cu -22% mai mic fata de 2008 pe Jud. Brasov. Plecand de la acesta relatie de calcul rezulta ca in conditii normale gradul de ocupare ar trebui sa fie crescut cu un maxim de 28%. - Tarifele practicate sunt majorate cu 25%. Managerii din industria hoteliera au fost nevoiti in ultimii 2 ani sa micsoreze preturile pentru a incerca sa-si mentina nivelul incasarilor la un nivel care sa le asigure continuarea activitatii. - Consumatia medie in primul an de previziune a fost majorata cu 20%. - S-a majorat cota pentru alte venituri la 15% din total venituri cazare si alimentatie publica. Veniturile din organizarea evenimentelor au fost primele lovite de criza economica conform participantilor din industrie. Multe firme au fost obligate sa-si anuleze bugetele alocate pentru teambuilding-uri, conferinte etc. Pe baza acestor premise am efectuat o simulare DCF pentru estimarea valorii proprietatii in conditii normale de piata :
Darian DRS SA
47/95
An 1 2011-2012 Crestere prognoza Pondere Crestere prognoza ponderata CAZARE Numar camere matrimoniale Numar camere double Numar apartamente Tarif pe camera double / noapte_DUMINICA - JOI Tarif pe apartament / noapte_DUMINICA -JOI Tarif pe camera double / noapte_VINERI-SAMBATA Tarif pe apartament / noapte_VINERI-SAMBATA Tarif pe camera double / noapte_15 DEC-15IAN Tarif pe apartament / noapte_15 DEC-15IAN buc buc buc ron / noapte / camera ron / noapte / apt ron / noapte / camera ron / noapte / apt ron / noapte / camera ron / noapte / apt DUMINICA JOI VINERI SAMBATA 15 DEC-15 IAN ron / an ron / an ron / an ron / an % % % % % ron/an 5 21 26 3 143 229 166 275 166 275 240 94 31 1,059,600 484,000 159,600 1,703,200 32% 64% 95% 100% 59% 1,009,321 0.90% 50.00% 0.45%
An 2 2012-2013
PERIOADA PREVIZIUNE An 3 An 4 2013-2014 2014-2015 4.10% 4.40% 4.90% 50.00% 75.00% 75.00% 2.05% 3.30% 3.68%
An 5 2015-2016 4.90% 75.00% 3.68%
125 200 145 240 145 240 240 94 31
VBP cazare_DUMINICA-JOI VBP cazare_VINERI-SAMBATA VBP cazare_15DEC-15IAN VBP cazare Grad ocupare_DUMINICA -JOI Grad ocupare_DUMINICA -JOI_SEZON VARA Grad ocupare_VINERI-SAMBATA Grad ocupare_15DEC-15IAN GRAD DE OCUPARE TOTAL VBE cazare
180 60 94 31 365
49% 16% 26% 8%
5 21 26 3 143 229 166 275 166 275 240 94 31 1,059,600 484,000 159,600 1,703,200 32% 64% 95% 100% 59% 1,009,321 0.00%
5 21 26 3 148 237 172 284 172 284 240 94 31 1,094,600 500,000 164,900 1,759,500 38% 70% 95% 100% 63% 1,116,728 10.64%
5 21 26 3 148 237 172 284 172 284 240 94 31 1,094,600 500,000 164,900 1,759,500 38% 70% 95% 100% 63% 1,116,728 0.00%
5 21 26 3 154 246 178 295 178 295 240 94 31 1,134,800 518,400 170,900 1,824,100 38% 70% 95% 100% 63% 1,157,729 3.67%
ALIMENTATIE PUBLICA: Restaurant&bar Total capacitate cazare hotel Consumatie medie GRAD DE OCUPARE TOTAL Pondere Nr locuri cazare efectiv VBE alimentatie publica Darian DRS SA
nr locuri cazare max/zi ron /client/zi % % nr locuri cazare/an ron / an
58 30 59% 100% 12,545 376,362 48/95
58 30.62 59% 100% 12,545 384,077
58 31.63 63% 100% 13,436 424,926
58 32.79 63% 100% 13,436 440,542
58 33.99 63% 100% 13,436 456,732
2.05% Venituri alimentatie publica/Venituri cazare % % din VBE cazare + alim publica ron / an 37% 38%
10.64% 38%
3.68% 39%
3.68% 39%
Alte venituri VBE total
15%
207,852 1,593,535
209,010 1,602,408 0.56%
231,248 1,772,903 10.64%
233,591 1,790,861 1.01%
242,169 1,856,630 3.67%
Structura venituri Cazare Alimentatie publica Alte venituri (Sali conferinta, evenimente etc) CHELTUIELI CHELTUIELI OPERATIONALE Cazare Alimentatie publica Alte servicii CHELTUIELI FUNCTIONALE Management Utilitati Reparatii si inlocuiri Taxe, asigurari, impozite Amortizare Total cheltuieli Total chelt/Total venituri Profit brut Marja profit brut din VBE Impozit / profit Profit net Marja profit net din VBE % din total venituri % din total venituri % din total venituri % din total venituri 10% 5% 4% 2% 159,354 79,677 63,741 31,871 50,000 1,003,325 63% 590,210 37% 94,430 495,780 31% 160,241 80,120 64,096 32,048 50,000 1,010,319 63% 592,089 37% 94,730 497,359 31% 177,290 88,645 70,916 35,458 50,000 1,112,491 63% 660,411 37% 105,670 554,741 31% 179,086 89,543 71,634 35,817 50,000 1,126,647 63% 664,214 37% 106,270 557,944 31% 185,663 92,832 74,265 37,133 50,000 1,166,190 63% 690,440 37% 110,470 579,970 31% % din venituri cazare % din venituri alimentatie publica % din venituri alte servicii 35% 65% 10% 38.82% 353,262 244,635 20,785 38.93% 353,262 249,650 20,901 38.93% 390,855 276,202 23,125 39.12% 390,855 286,353 23,359 39.12% 405,205 296,876 24,217 63% 24% 13% 63% 24% 13% 63% 24% 13% 62% 25% 13% 62% 25% 13%
ron / an % ron / an % ron / an ron / an %
16%
Darian DRS SA
49/95
An 1 PROFIT NET EXPLOATARE CAPITAL DE LUCRU VARIATIE CAPITAL DE LUCRU CFexpl Amortizare Investitii de mentenanta CFinvestitii CFactivitate Rata de actualizare Factor de actualizare Venit net actualizat Total venit net actualizat Rata capitalizare Valoarea reziduala Valoarea reziduala actualizata Valoare afacere 11.5% ron ron 10.0% ron ron ron euro euro/camera euro/mpc total ron ron ron curs euro/ron Aport imobilizari echivalent echivalent euro/mpc total euro/camera euro ron 0.897 489,489 2,103,317 ron ron ron ron ron ron ron ron 495,780 191,224 0.00 495,780 50,000.00 0.00 50,000.00 545,780
An 2 497,359 192,289 1,065 496,294 50,000.00 0.00 50,000.00 546,294
PREVIZIUNI An 3 554,741 212,748 20,459 534,282 50,000.00 0.00 50,000.00 584,282
An 4 557,944 214,903 2,155 555,789 50,000.00 0.00 50,000.00 605,789
An 5 579,970 222,796 7,892 572,078 50,000.00 0.00 50,000.00 622,078
0.804 439,417
0.721 421,500
0.647 391,942
0.580 360,969
6,250,947 3,627,200 5,731,000 1,392,845 48,029 603 242,761 191,224 5,297,000 4.1146 1,290,000 5,308,000 558 44,483
Aport echipamente Capital de lucru Aport imobilizari
11.04.2011
Val proprietate conditii actuale de piata Depreciere externa Depreciere externa

Darian DRS SA
770,000 520,000 40%
euro euro
50/95
Anexa nr. 2
Darian DRS SA
51/95
Darian DRS SA
52/95
Darian DRS SA
53/95
Darian DRS SA
54/95
Darian DRS SA
55/95
Darian DRS SA
56/95
Darian DRS SA
57/95
Darian DRS SA
58/95
Darian DRS SA
59/95
Darian DRS SA
60/95
Darian DRS SA
61/95
Darian DRS SA
62/95
Darian DRS SA
63/95
Darian DRS SA
64/95
Darian DRS SA
65/95
Darian DRS SA
66/95
Darian DRS SA
67/95
Darian DRS SA
68/95
Comparabile
Darian DRS SA
69/95
Darian DRS SA
70/95
Darian DRS SA
71/95
Darian DRS SA
72/95
Darian DRS SA
73/95
Darian DRS SA
74/95
Darian DRS SA
75/95
Darian DRS SA
76/95
Darian DRS SA
77/95
Documentatie disponibila
Darian DRS SA
78/95
Darian DRS SA
79/95
Darian DRS SA
80/95
Darian DRS SA
81/95
Darian DRS SA
82/95
Darian DRS SA
83/95
Darian DRS SA
84/95
Darian DRS SA
85/95
Darian DRS SA
86/95
Darian DRS SA
87/95
Darian DRS SA
88/95
Darian DRS SA
89/95
Darian DRS SA
90/95
Darian DRS SA
91/95
Darian DRS SA
92/95
Darian DRS SA
93/95
Darian DRS SA
94/95
Darian DRS SA
95/95

Raport Hotel SKISKY

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Raport Hotel SKISKY

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Cluj-Napoca: Str. Nicolae Cristea Nr. 25, 400184, Tel/Fax: 0264 438.03.33 Bucureti: Str. Radu Vod, Nr.

17, et. 2, 040273, Tel/Fax: 021 312.27.86 darian@darian.ro; www.darian.ro

DRS BUC 3845/11-04-2011

HOTEL SKI&SKY S+P+3E+M

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

Vrrraaannndddaaam e n ttt = m e n m e n =7 77 70 0,,0 00 00 0

EURO echivalent 3,168,000 RON

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

Cu stim, Adrian CRIVII MAA, FRICS Director DARIAN DRS SA

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

Daniel Ceafalan Evaluator proprietati imobiliare, membru titular ANEVAR

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

558 271 271 542 1,100

143/3 143/1 143/2 143/1;143/2 143

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

Baie camera matrimoniala

Camera double Darian DRS SA

Baie camera double 17/95

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

` Restaurant mic dejun

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

nr acte de garantie imobiliara

40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 -

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

S.C. DARIAN DRS S.A.

Evaluare Hotel Ski&Sky, Predeal, Jud. Brasov

* * +