Ministerul Educatiei al Republicii Moldova

Universitatea Tehnica a Moldovei

Facultatea Inginerie Economica si Business
Catedra: Administrarea Afacerilor

Evaluarea apartamentului cu 3 odai din or.Chisinau, in scop de gaj

Lucrare de curs

Conducatorul lucrarii de curs

Conf.univ.dr.
Turcanu Nicolae
Realizat de : Lisov Zinaida
Ilicovici Nadejda

Chisinau 2015

Introducere
Pe parcursul intregii istorii a dezvoltarii civilizatiei, omul a considerat
pamintul si tot ceea ce este legat de el (constructiile, plantatiile perene etc.) drept
cele mai importante resurse pentru satisfacerea atit a necesitatilor vitale(locuinta,
hrana), cit si pentru sustinerea activitatiilor econmice, pamintul fiind considerat
drept unul dintre cele patru mijloace de productie. La momentul actual,
importanta pamintului si a altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de
activitate ale omului este tratata de diverse stiinte, cum ar fi jurisprudenta,
economia si sociologia. Acest fapt a determinat interesul pentru voaloarea
proprietatilor mentionate- concept economic ce este bazat pe urmatoarele
caractristici al bunurilor imobiliare:
Orice bun imibiliar este unic din punct de vedere al amplasarii si structurii
lui;
Pamintul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri
imobiliare pot fi amplasate fara a cauza prejudiciu considerabil destinatiei
lor;
Bunul imobiliar este viabil-pentru o perioda indelungata de utilizare
Oferta de bunuri imobiliare este limitata;
Bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punct de vedere al teoriei evaluarii, valoarea bunurilor imobiliare este
detrminata de atitudinea pietei, vinzatorilor si cumparatorilor potentiali, pentru
pretiozitatea bunurilor imobiliare. In urma interactiunii factorilor piatei ia nastere
expresia reala a valorii, piata fiind acel mediu care reflecta atitudinea si actiunile
oamenilor ca raspuns la interactiunea fortelor sociale si economice.
Proprietatea imobiliara,prin care intelegem teren liber sau teren construit,
este una dintre cele mai importante surse de venit in economia globala.Datorita
acestui fapt,este extrem de important ca proprietarii de terenuri libere sau
construite- fie ca sunt persoane fizici, firme,administratiile statului si alte
organisme care detin, vind, cumpara,inchiriaza,investesc in proprietati imobiliare
sau sunt implicate in alte activitati legate de acestea, sa aiba acces direct la opinii
clare asupra valorii proprietatilor, la informatiile credibile si relevante, la analize
solide, precum si dreptul de a primi consiliere cu privire la o gama larga de
probleme ce vizeaza atit bunurile imobiliare, cit si celelalte tipuri de
proprietati(intreprinderi,bunuri mobile corporabile si necorporabile).
In conditiile atit ale unei economii de piata functionale, cit si ale unei
economii in curs de dezvoltare,activitatea de evaluare a proprietatilor imobiliare
constitue un suport deosebit de important, ea putind furniza informatii necesare in
diferite actiuni cum sunt: tranzictii ce implica transferuri ale drepturilor de
proprietate(vinzare,cumparare,inchiriere), estimarea valorii pentru garantii
bancare imobiliare sau ipotecare,stabilirea taxelor datorate statului(pentru

mosteniri,donatii,impozite), determinarea sumelor pentru compensari in cazul

diverselor calamitati sau pentru exproprieri,consultanta in decizii de investitii, in
problemele de litigiu, de lichidari, raportari financiare, analize cu privire la
situatia pietelor imobiliare si evolutia lor,la fezabilitatea unor proiecte de
investitii, la rentabilitatea reorganizarii sau fuzionarii unor afaceri/intreprinderi
etc.
Scopul lucrarii: De determinat cererea fata de imobil care consta in potentialii
chiriasi care au drepturi reale imobiliare la diferite preturi si pe o anumita piata
intr-o anumita perioada de timp.

I Evaluarea bunurilor imobiliare cu destinatie legislativa in scop de gaj

1.1Legislatia in domeniul gajului

Gajul- este o garantie reala in al carei temei creditorul gajist poate
urmari bunul gajat avind prioritate fata de alti creditori, inclusiv fata de stat, la
satisfacerea creantei garantate.
Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligatiei garantate prin gaj.
Debitorul gajist este orice persoana fizica sau juridica care este
proprietar, un al posesor sau uzufructuar legal al bunurilor depuse in gaj si care
are dreptul de a instraina aceste bunuri.
Poate fi debitor gajist atit debitorul obligatiei garantate,cit si un tert.
Bunurile proprietate comuna pot fi gajate doar cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Societatile comerciale si intreprinderile gajeaza bunurile lor in
conformitate cu documetele de constituire.
Cota parte din proprietatea comuna pe cote parti poate fi gajata fara
acordul celorlalti proprietari.
Bunurile proprietate a persoanelor fizice cu capacitate de exercitiu restrinsa
sau a minorilor pot fi gajate numai cu acordul autoritatii tutela si curatela.
In fig 1.1 va fi prezentat tipurile de gaj

1.2.Aparitia si inregistrarea gajului

Gajul apare doar in conditiile si in formele stabilite de prezenta lege,
el poate fi conventional sau legal. Ipoteca si gajul bunurilor imobiliare fara
deposedare apar in momentul inscrierii lor in registrul respectiv.

Amanentul apare in momentul dobindirii posesiunii asupra bunului.

Gajul fara deposedare trebuie sa fie inregistrat in :
1.Registrul bunurilor imobile-in cazul ipotecii
2.Registrul detinatorilor de valori mobiliare nominative-in cazul
gajului valorilor mobiliare nominatile.
3.Registrul deintorilor de valori mobiliare ale statului - n cazul
gajului valorilor mobiliare ale statului;
4.Registrul proprietii intelectuale - n cazul gajului drepturilor de
proprietate intelectual;
5.Registrul gajului bunurilor mobile - n cazul gajului altor bunuri
mobile.
Abordarea legislativa in domeniul gajului

Fig 1.2. Cadrul legislativ in domeniul gajului

Legea cadastrului bunurilor imobile-nr. 1543-XIII
din 25.02.1998 publicata in Monitorul Oficial al Republicii Moldova
nr.44-46/318 din 21.05.1998, sustine sectorul gajului(ipotecar)prin
esenta articolelor sale in intregime.
Cadastrul general al rii, se ocupa cu identificarea,
descrierea, si estimarea i se reprezint pe planuri cadastrale toate
bunurile imobile din ar i se nregistreaz drepturile titularilor
asupra lor.

Planurile cadastrale sunt documente ce confirma

complexitatea bunurilor si sunt necesare in cazurile
gajarii(ipotecarii) pentru primirea unui credit. Conform acestei legi,
drepturile, scheme,planuri si alte documente referitoare la fiecare bun
imobil sunt confirmate in dosarul cadastral.
Legea cu privire la gaj- nr.449 XV din 30.07.2001 publicata in
Monitorul Oficial al RM nr 120 din 02.10.2001 , va ramine legea
generala referitoare la garantiile reale , privind bunurile mobile si
imobile,fiind operate modificarile si ajustarile necesare.
Aceasta lege va imbunatati si clarifica principiile fundamentale si
regulelel care guverneaza piata in domeniul gajului si a ipotecii, a
carei crestere, la rindul sau, va contribui la dezvoltarea segmentului
de piata secundara.Legea reglementeaza raporturile juridice ce apar
in procesul si in legatura cu insituirea , valabilitatea si incetarea
gajului, trateaza si protejeaza in mod egal,atit debitorii , cit si
creditorii , creind prin acest fapt un echilibru intre ele.
Legea cu privire la ipoteca
nr 142 XVI din 26 iunie 2008
publicata in Monitorul Oficial al RM nr. 165-166 din 02.09.2008,
cuprinde relatiile ce apar in rezultatul constituirii, functionarii si
incetarii ipotecii, executarii drepturilor ipotecare, deasemenea
protejarea drepturilor ipotecare, detinerea si utilizarea proprietatii
gajate.

1.3. Aspectul evaluarii bunurilor imobile locative in scop de gaj

Evaluarea sugereaza ca oricare ar fi scopul evaluarii, criteriul
fundamental este determinarea valorii bunului evaluat.
Clasificarea bunurilor imobiliare dupa destinatia functionala se
divizeaza in:
Bunuri imobile cu destinatielocativa
Bunuri imobile cu destinatie comericala
Loturi de pamint
Bunuri imobiliare cu destinatie industriala
Bunuri imobile specializate.

Din bunurile imobile cu destinatie locativa fac

parte: case de locuit, apartamente, vile, casute sezoniere, astfel din aceasta
categorie face parte apartamentul ce urmeaza a fi evoluat, cu 3 odai (din
or.Chisinau).

Definirea misiunii de evaluare include studierea

preiliminara a situatiei, determinarea caracteristicilor generale ale obiectului,
determinarea scopului evaluarii, data intocmirii contractului , tipul valorii
estimate etc.
La etapa data evaluatorul efectueaza identificarea
bunului imobil. Pentru efectuarea acestei lucrari el are nevoie sa preia informatie
din dosarul cadastral al bunului imobil pentru determinarea numarului cadastral
sau a adresei postale. Identificarea drepturilor reale asupra bunurilor immobile se
utilizeaza informatia preluata din Registrul bunurilor immobile.Aceasta
informative este necesara pentru a determina drepturile legale a benefeciarului
asupra acestui bun.
Preturile bunului imobil depind de avantajele
obtinute odata cu preluarea drepturilor de proprietate asupra lui. Scopul evaluarii
este determinat de tipul transzactiei sau a altor actiuni in care este implicat bunul
imobil. Precum bunul imobil va fi depus in gaj pentru obtinerea unui credit se va
efectua evaluare in scop de gaj (ipoteca). In urma scopului de evaluare ales, vor fi

determinate valorile corespunzatoare , din multitudinea de valori identificate in

IVS. (fig 1.3)

Tabelul 1.3 Tipuri de valori conform IVS

Valoare de utilizare

Se concentreaza pe valoarea anumita proprietate

imobiliara contribute la intreprinderea/afacerea din
care face parte, fara a lua in considerare cea mai
buna utilizare a proprietatii sau suma ce poate fi
obtinuta prin vinzarea acesteia.

Valoare de investitie

Reprezinta voloarea unei proprietati, pentru un

anumit investitor sau grup de investitori, cu anumite
obiective de investitii identificate.

Valoare de asigurare

Este valoarea unei proprietati

imobiliare,recunoscuta de prevederile unei polite
sau a unui contract de asigurare.

Valoare speciala

Este untermen legat de un element de valoare

extraordinar,superior valorii de piata , ce ar putea
aparea, de exemplu, prin asocierea fizica, functional
sau economica cu o alta proprietate.

Valoare de piata

Este suma estimate pentru care o proprietate va fi

schimbata, la data evaluarii, tre un comparator
decis si un vinzator hotarit, intr-o tranzictie libera,
dupa o activitate de marketing corespunzatoare.

Valoare de lichiditate

Este suma care poate fi obtinuta in mod rezonabil

din vinzarea unei proprietati intr-un interval de timp
prea scurt pentru a indeplini conditiile specific in
definitia valorii de piata.

Sursa: [elaborate de autor]

Astfel, pentru evaluarea bunului imobil in scop de
gaj vor fi determinate valoarea de piata, valoarea de lichiditate.
Conform Legii cu privire la activitatea de evaluare
nr 989-XV din 18.04.2002 valoarea de piata este suma estimata pentru care un
obiect al evaluarii poate fi schimbat, la data evaluarii, intre un comparator hotarit
sa cumpere si un vinzator hotarit sa vinda, dupa un marketing adecvat, intr-o

tranzictie libera, in care fiecare parte va actiona competent, cu prudenta necesara

si neconstrins.
Conform Regulamentului provizoriu privind
evaluarea bunurilor immobile,Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare
fortata)- valoarea bunului imobil in cazul in care obiectul evaluarii este sau
urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de
expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cele mai necesare
pentru a obtine cel mai bun prt de piata. Valoarea de lichidare, in special se
estimeaza dupa formula lui Galasiuc:
Vlichid=Vp/(1+i/m)*Ke*K

1.1

Unde:
Vp-valoarea de piata
I-rata de actualizare
M-periodicitatea capitalizarii
e-coeficientul elasticitatii cererii fatate a b.i de valoarea de lichidit
K-produsul coeficientilor influentati de diversi factori.

Rezultatele evaluarii trebuie sa fie stabilita prin

raportul de evaluare intocmit de catre un evaluator, in conformitate cu Legea cu
privire la activitatea de evaluare.
Valoarea de lichiditate este data de cel mai probabil
pret care se poate obtine pentru o proprietate, in urmatoarele conditii:
Vinzarea se va face intr-o perioada limitata severa,specificata de client;
Conditiile reale ale pietii sunt cele curente;
Cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;
Vinzatorul este obligat sa vinda;
Cumparatorul este motivat obisnuit;
Cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;
Se permite numai marketingul limitat in timp si effort;

Plata se face in numerar;

Pretul nu este influentat de aranjamentele financiare special sau
facilitate ori de cineva interesat de vinzare.
2. Etapa a 2 a procesului de evaluare este colectarea si analiza datelor
necesare pentru evaluare.Aceasta etapa se refera la studierea pietii
imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul
efectuarii unei analize detaliate a factorilor ce influenteaza asupra
valorii lui.
Urmatoarele categorii de date vor fi colectete de evaluator si analizate
de evaluator:
Datele generale cu character economic si social
despre regiunea si localitatea in care este amplasat bunul imobil;
Datele specific obiectului evaluarii:modul de
uilizare, cea mai buna si efectiva utilizarr a obiectului evaluarii,
costurile de constructive, deprecierea, veniturile sicheltuielile
operationale;
Datele specific pietii imobiliare: preturile de vinzare
si preturile ofertei obiectelor similar , rata spatiilor libere si altele.

3. Etapa a treia este aplicarea metodelor de evaluare este o etapa foarte

importanta la evaluarea bunului imobil in scop de gaj, deoarece cu
ajutorul acestor metode se determina valoarea corecta a bunului imobil.
Astfel dupa scopul evaluarii se vor utilize cele trei metode :

1.Metoda
cheltuielelor

2. Metoda
venitului

Metode de
evaluare

Metoda analizei
comp.a vinzar.

Formula generata de determinarea valorii bunului imobil prin metoda

cheltuielelor este:
V=Vt+(Vc-D)
Unde:
V-valoarea bunului imobil;
Vt-valoarea de piata a terenului;
Vc-valoarea de reconstruire a constructiei evaluate considerate ca noi;
D-deprecierea acumulata.

Metoda vinzarilor comparabile este efectuata in

baza urmatoarei proceduri standart:
a) Colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii
bunurilor immobile comparabile;
b) Identificarea unitatilor si elementelor de comparative;
c) Determinarea marimii ajustarilor;
d) Comparatia bunului imobil evaluat cu obiecte similar, in
scopul ajustarii preturilor de vinzare;

e) Analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobiliare

comparabile pentru a determina valoarea de piata a
obiectului evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile sunt
analizate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. Urmatoarele elemente
de comparative sint examinate in cadrul metodei respective:
a. Drepturile de proprietate si alter drepturi reale transmise
b. Conditiile de finantare
c. Conditiile transzictiei
d. Conditiile pietei
e. Amplasarea
f. Componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii

bunului imobil in baza venitului operational net ce poate fi generat de acest bun in
viitor.
V=VON/r
V-valoarea estimata
r-rata de capitalizare.

Analiza pietei imobiliare in RM

Analiza pieei imobiliare pentru anul 2014

La nceputul noului an toi actorii pieei imobiliare i-au pus o singur

ntrebare: "Ce se va ntmpla mai departe cu imobilul i preurile imobiliare din
Chiinu?" n principiu, aceste reflecii apreau de fiecare dat la nceput de an,
de-a lungul ultimilor ani, pe fonul nencetrii scderii lente a preurilor i a
situaiei stagnante n vnzri. Dup prerea tuturor actorilor pieei, aceast
ntrebare la nceputul acestui an a fost de o actualitate i mai mare. Sperana la o
stabilitate a proceselor economice i politice ale anului trecut, cu o tranziie lin
n acest an, a devenit un interes comun al tuturor celor implicai n piaa
imobiliar.
nc n primul trimestru al acestui an, specialitii companiei noastre au
identificat un ir de tendine i au ncercat s fac o predicie pe pia. Acest lucru
s-a fcut n scopul de a optimiza activitatea i de a dezvolta mecanisme specifice
pentru a stimula vnzrile de locuine ale clienilor notri. Este cunoscut faptul, c
piaa imobiliar, n special cea a locuinelor secundare, este inert, deci baznduse pe aceste date i pe cunotinele din "trecut" clientul vinde astzi, dar agentul
imobiliar trebuie s fie ntotdeauna cu un pas nainte. Ateptnd o scdere a
preurilor nc n primul trimestru, n plus i comportamentul monedei naionale
fa de valuta strin de baz care a devenit instabil, toi actorii pe pia au decis
s ia "o poziie de ateptare". Guvernatorul Bncii Naionale a ncercat s-i
liniteasc pe toi, referindu-se la factorii tradiionali de sezon cu privire la
cererea de valut strin. Dar impactul extern al factorilor economici al rilor
vecine (Ucraina) i ai rilor Europei (scderea monedelor naionale) a devenit
evident, fcnd aluzie la instabilitatea monedei noastre. Aceast "poziie
de ateptare " a fost luat n perioada aprilie-iunie, iar n perioada iulieseptembrie piaa "secundar" s-a nviorat, "prelund" de la piea primar cteva
puncte. Specialitii notri au legat aceast nviorare de:
1- factorul tradiional sezonier, atunci cnd clienilor le sunt mai clarer
tendinele pieei imobiliare, dup scurgerea primelor ase luni.
2- ntoarcerea compatrioilor notri. ntre aceast categorie de cumprtori
a crescut brusc cererea de locuine finisate, cumprtorii nu doresc s atepte
finisarea construciei cldirilor noi, din cauza de riscului i lipsei de timp din
Republica Moldova. Astfel de cumprtori sunt dispui s cumpere o locuin
finisat de pe piaa secundar ce cuprinde apartamentele construite n trecut
(pn la 5 ani) i care sunt expuse din nou la vnzare. La acest tip de locuine
"secundare" a existat o cerere crescut, cu o tendin de cretere ulterioar.
3- prezicerea scderii preurilor la locuine.
De regul, deprecierea monedei naionale pentru piaa imobiliar este o
"sabie cu dou tiuri". n contextul scderii finanrii din partea bncilor, a
lipsei de cumprtori cu "bani reali", a deprecierii monedei naionale, scderea
preurilor la imobiliare e o chestie de timp. ntr-adevr, muli anul trecut au cerut

bncilor credite ipotecare fiind ncntai de ratele mai mici ale dobnzilor i de
preurile la apartamente. Pentru toi actorii pieei, creditul ipotecar e un "motor"
att n vnzri n prezent, ct i n viitor, n achiziionarea unei reedine primare
sau secundare. De fapt statisticile arat c pn n septembrie-octombrie 2014,
creditele ipotecare au crescut cu 7-9 % comparativ cu anul trecut.
Totul mergea ca "ceasul", dar fluctuaiile neateptate i brute ale ratelor de
schimb valutar ale monedelor strine, dar i ale celei naionale, care au nceput n
noiembrie i continu pn n prezent au fcut ca bncile "s fac o pauz" n
emiterea creditelor, inclusiv a creditelor ipotecare. Acordarea creditelor ipotecare
sub 10-13% anual, avnd ca gaj bunuri imobiliare, valoarea crora n viitor puini
le pot prezice este o afacere riscant att pentru bnci ct i pentru debitori, mai
ales n faa creterii inflaiei i a condiiilor prealabile de cretere a ratelor cheie
ale Bncii Naionale.

Pe de alt parte, tendina de depreciere a valutelor a stimulat de cealalt

parte a clienilor achiziionarea locuinelor. Cineva i-a adunat economiile n
valut strin i amna achiziionarea din cauza preurilor ridicate la
apartamente. Avnd noroc n acest an, mai ales spre sfritul anului, ei au reuit
s pun n aplicare planurile lor imobiliare.

Conform statisticilor privind cererile de vnzare a imobilelor secundare ale

clienilor notri, s-a observat c, n medie, 20-30% dintre ei ncearc s schimbe
nu numai condiiile lor de trai, dar, de asemenea, i ara de reedin, sau mai
exact spus, majoritatea oamenilor tind s se mute n Rusia. Iat anume pentru
aceti doritori la sfritul anului s-a ivit o situaie ideal pentru a-i ndeplini
doleanele. Pe tot parcursul anului, aceast categorie de clieni nu a sczut preul
la locuinele lor, susinnd c prin vnzarea caselor la Chiinu, ei nu vor putea
cumpra acolo, amnnd permanent vnzarea i"ndeprtndu-se" de propunerile
de vnzare. Dar situaia cu deprecierea rublei brusc le-a dat "o ans" acestor
ceteni. ntr-un cuvnt, avnd n vedere c valoarea imobilului este stabilit n
euro, iar achiziionarea n Rusia are loc numai n ruble, muli au nceput "s se
gndeasc" c reducnd aici pretul apartamentului cu 10-15% ei fr probleme
vor cumpra acolo ceva, ntru-ct tim cu toii c cursul de schimb a rublei s-a
depreciat cu 40% fa de euro. n principiu, aceasta a avut loc, au nceput s vin

propuneri din ce n ce mai des de la vnztori. Agenii notri imobiliari au

nregistrat o tendin de cretere pozitiv i au prezis o cretere a vnzrilor
segmentul "locuinelor secundare".

Preul mediu al uniui metru ptrat pe piaa secundar este de 572 de euro,
dupa ce 13 luni consecutive rmnea la nivelul de 580 euro, n noiembrie preul a
sczut cu 1,4%.

Este de remarcat faptul, c s-au activat i cei care dup ce au pierdut

sperana n consolidarea monedei naionale i a depozitelor bancare i avnd
economii n lei, au decis s se protejeze prin achiziionarea bunurilor imobiliare.
Deoarece schimbarea leilor n valut strin conine i o pierdere evident, dar,
avnd n vedere tendina de scdere a preurilor, astfel de clieni "se linitesc" prin
o compensare survenit n urma pierderilor ratelor schimbului n valut strin i
a preurilor mai mici la apartamente. Pe acest segment, specialitii notri au
vzut, de asemenea, o tendin pozitiv a vnzrilor, urmat de darea n chirie a
acestor locuine.
De asemenea, specialitii notri au observat i alte schimbri structurale
de pe piaa "locuinelor secundare" din anul curent:
- O schimbare brusc i creterea cererii la locuinele la preuri accesibile
cu o cretere de lichiditate.

- O scdere brusc a cererii la locuinele sizuate la etajele superioare, a

apartamentelor vechi din anii 50-60, la apartamentele amplasate la col, a
apartamentelor din zonele cu infrastructur slab dezvoltat, chiar dac sunt
oferite la un pre foarte bun
Schimbrile structurale din acest an au devenit vizibile pentru acei clieni
care nu puteau s-i gseau un cumprtor, i care nu doreau s se stabileasc n
alte ri, dar care doresc s-i schimbe condiiile de trai. Ei au nceput din ce n ce
mai des s resping toate ofertele de vinzare neinteresante. Ignorind astfel de
propuneri, aceti clieni au nceput s caute alternative pentru a face schimb de
apartamente cu locuine mai mari sau mai mici, cu un mic adaos financiar, ce ar fi
fost acumulat n Republica Moldova, nu n strintate. Trebuie de remarcat faptul
c procesul de cutare pentru a schimbului este destul de lung i, uneori,
ineficient.
Trebuie de remarcat o uoar cretere a vnzrilor lunare din Chiinu
nregistrate la Cadastru. Aceast cretere a fost de aproximativ trei la suta,
comparativ cu 2013, dar este nc departe de cea din 2012, 2011.

Piaa imobiliar primar

Anul 2014 pe piaa primar de fapt puin se deosebete de perioada
anterioar. Declinul n construcia locuinelor din capital este o tradiie a
ultimilor ani. Ceea ce poate fi vzut ca o consecin direct a problemelor din
timpul crizei legate de lichiditate. Dezvoltarea industriei construciilor i
propunerea pe pia a noilor proiecte sunt mai lente. Firmele de construcii i
asum acum riscurile de rscumprare a bunurilor imobile n cazul unei investiii
de capital i de mprumut, nregistrate legal dup ei, sau prin delegarea acestor
riscuri investitorilor. Cu toate acestea, trebuie de remarcat faptul, c numrul de
tranzacii pe piaa imobiliar primar de fapt practic corespunde cu numrul de
tranzacii de pe piaa imobiliar secundar.
ns conform datelor statistice, n Republica Moldova n semestrul I al
anului 2014 a fost efectuat de ctre antreprenori un volum de lucrri de construcii
n valoare de 2 miliarde 247,8 mln. lei, ceea ce reprezint cu 0,3% mai puin fa
de aceeai perioad a anului trecut. Potrivit Biroului Naional de Statistic, pe
baza elementelor structurale a lucrrilor efectuate de ctre firmele de construcii
n ianuarie-iunie 2014, domin executarea lucrrilor de construcie a noilor
obiecte, care s-a ridicat la 1 miliard 360,9 mln. de lei, fiind n scdere cu 5,1%
fa de aceeai perioad n 2013. Ponderea acestora n volumul total al lucrrilor
prestate a fost de 60,5%. Ponderea lucrrilor de reconstrucie i reparaie a fost
de 774 mln. de lei, sau 34,5% din volumul total al lucrrilor de construcii n
semestrul I al acestui an. n acelai timp, volumul de lucru pentru reparaia
capital a crescut cu 23,3% - pn la 123,3 mln. de lei, iar a reparaiilor curente a sczut cu 8,8% - pn la 419,2 mln. de lei.
Privitor la obiectele construite, volumul de lucrri efectuate pentru
construcia cldirilor rezideniale n ianuarie-iunie 2014 a sczut cu 27,6% pn la 593,8 mln. de lei, pentru construcia cldirilor nerezideniale - a sczut
cu 4,2% - pn la 431,2 mln. de lei, iar la construcia obiectelor de art - a
crescut cu 22% - pn la 1 mlrd.109,9 mln. de lei.
Potrivit Biroului Naional de Statistic, cu toate acestea volumul de baz
al lucrrilor de construcii n semestrul I al anului 2014 a fost efectuat de ctre
agenii economici privai. El a fost de 1 miliard 620,3 mln. de lei, sau 72,1% din
volumul total, n acelai timp fiind n scdere cu 2,4% fa de aceeai perioada a
anului 2013.
Cu toate acestea, trebuie de remarcat faptul c tendina principal la
sfritul anului 2014 este schimbarea prioritilor actorilor de pe pia, care s-au
orientat spre piaa primar. Tot mai multe persoane prefer s locuiasc n
apartamentele din complexele rezideniale noi i nu n apartamentele din casele
vechi. Aceast tendin se observ timp de mai muli ani. n 2013, aceast

proporie a ajuns la rangul de 50/50, n 2014 tranzaciile de pe piaa primar

chiar au depit cele de pe piaa "secundar".
"Fluctuaiile cererii i ofertei de pe piaa cldirilor noi au rmas practic
neschimbate, cu ajustri minore, care se reflect n politica de preuri. Preul
mediu pe 1 m2 se afl n jurul valorii de 600 de , care practic a ajuns la acelai
nivel i pe piaa secundar, ct i pe cea primar (n casele care s-au dat n
expluatare n aa zisa variant alb). n cladirile investiionale care se aflau nc
n construcie, preurile au sczut cu 10-30%, n funcie de etapa de construcie a
casei. n cldirile noi care au fost date n expluatare cu reparaie, preul ajungea
n mediu pn la 700-800 / m2."

Preul mediu pe 1 m2 dup sectoare

Sector

Preul mediu pe 12,

1. Botanica

650,0

2. Buiucani

600,0

3. Durleti

400,0

4. Rcani

600,0

5. Pota Veche

500,0

6. Centru

800,0

7. Telecentru

600,0

8. Ciocana

500,0

Piaa loturilor de teren i a caselor individuale

n comparaie cu anul 2013, n 2014, preurile la loturile de teren au
sczut n mediu cu 5-7%. Starea de stagnare profund de pe piaa imobiliar a
forat muli vnztori de terenuri s reduc preurile. Dar chiar i astfel de msuri
de reducere a preurilor de ctre vnztori nu a dus la o nviorare a pieei
terenurilor. Desigur, piaa terenurilor este caracterizat prin loturi de teren destul
de scumpe, aa zise exclusive. Astfel de terenuri sunt situate obligatoriu n partea
central a sectoarelor oraului. Exclusivitatea lor const n urmtoareale: forma
lotului, prezena comunicaiilor, accesul la transport, cile de acces i un rol
important l joac lipsa n mprejurime a blocurilor de locuit noi, cu multe etaje
sau a celor n construcie. n ultimii ani, este o tendin de cumprare n sectorul
privat a dou sau mai multe terenuri situate unul lng cellalt, cu cldiri vechi.
Ca urmare, firmele de construcii primeau 12-17 ari de teren. Pe aceste loturi se
construiesc cldiri cu multe etaje. La rndul su, aceast tendin are un efect
negativ asupra valorii terenurilor nvecinate situate n aceast zon.
La sfritul lunii august la Pretura sectorului Rcani din Chiinu au avut
loc audieri publice ale proiectului planului urbanistic zonal n cadrul perimetrului
strzilor Calea Moilor, Andrei Doga, bulevardul Renaterii, precum i n limitele
Universitii de Stat de Educaie Fizic i Sport.
Cu mai mult de opt ani n urm, colaboratorii Institutului Chiinau-Proiect
deja elaborau planul zonal al acestui sector, inclusiv teritoriul adiacent Circului.
Atunci lucrarea a fost audiat de Consiliul de urbanism, dar nu a fost aprobat de
Consiliul Municipal.
Un nou studiu a zonelor urbane n cauz a fost iniiat i finanat de ctre un
client privat hotelul Gloria , care a cumprat de la proprietari i a consolidat
50 ari de teren n regiunea staiei de transport public i pn la magazinul
" " cu gndul de a construi mai departe. Dar timp de cinci ani nu a
putut obine de la Primrie certificatul de urbanism i autorizaia de construcie
anume din cauza lipsei planului zonal al ntregului teren. Atunci clientul a decis
s-l achziioneze i n limitele legii a comandat din cont propriu realizarea
planului zonal.
n planul general al capitalei, aceast zon a fost identificat ca un teritoriu
cu o necesitate de reconstrucie complet. De fapt, dup ce toate lucrrile de
reconstrucie vor fi finisate se va primi un nou cartier. Acolo vor fi drumuri noi,
trotuare noi pentru pietoni, la fel vor fi reabilitate reelele de alimentare cu ap i
canalizarea. n Chiinu au rmas foarte multe cartiere vechi care necesit o
renovare sau o demolare a acestora, urmate de construcia a unor noi obiecte.
Cum ar fi de exemplu cele din centrul oraului, n spatele hotelului Chiinu, de
asemenea, n spatele Circului, la intersecia strzii Pietrriei i a strzii Carierei.

n aceste sectoare, procesul de reconstrucie i demolare, ar avea un impact

pozitiv asupra dezvoltrii oraului.
Orasul are tot mai puin teren, care poate fi folosit pentru construcia
capital. Dinamica preurilor terenurilor aici este foarte diferit n funcie de
scopul utilozrii i de distana fa de centrul oraului.
S-a pstrat tendina din anii trecui, cnd oferta de terenuri depea de
cteva ori cererea. Acest lucru s-a reflectat i asupra preului curent.
Nivelul cererii la terenuri ca o investiie a sczut dramatic n timpul crizei i
rmne destul de sczut n prezent. Atractivitatea sczut de investiii n terenuri
se explic prin ceea ce urmeaz - terenul, la fel ca i orice alt obiect de investiii,
are aa caracteristici cum ar fi lichiditatea, profitabilitate i riscurile. Astzi,
terenul din ora este un activ destul de ieftin, deoarece n condiiile actuale ale
pieei imobiliare, nu orice teren poate fi vndut ntr-un timp scurt. Cea mai mare
parte a terenurilor propuse n prezent pe pia au fost cumprate n perioada de
pre-criz, fr o analiz aprofundat a utilizrii mai eficiente a acestora i numai
n scopuri speculative.
n ceea ce privete casele individuale este de remarcat faptul c, n ultimii
ani, se pstreaz o tendin de scdere a cererii i de cretere a numrului de
oferte spre vnzare. Creterea numrului ofertelor este de mai mult de 20% (n
principal datorit suburbiilor Chiinului), i respectiv, aceasta s-a reflectat i la
preuri - ele au sczut cu aproximativ 5-7%.

Terenurile pomicole i construciile de pe ele

Anul 2014 s-a ncheiat i pot fi rezumate tendinele de pe piaa imobiliar.
Acest articol va atinge unul din segmente piaa terenurilor pomicole i a celor cu
construcii.
Anul trecut a pstrat tendina din ultimii ani i nu a dus la schimbri majore
pe acest sector al pieei imobiliare. Preurile imobiliare au continuat s scad lent
i pn la sfritul anului 2014 aceast scdere a ajuns la 5-6%. Acest lucru este
firesc, deoarece cauzele care provoac aceast scdere nu numai c nu au
disprut, dar i s-au nrutit. Acest lucru este valabil nu numai pentru situaia
economic i politic din ara noastr, dar i la situaia general din rile de
care economia moldoveneasc este foarte dependent.
n ceea ce privete piaa imobiliar a terenurilor pomicole i a celor deja cu
construcii trebuie de remarcat faptul c scderea preurile e de dou ori mai mare
spre deosebire de piaa imobiliar n general. n 2014 acestea au sczut cu

aproximativ 10%. Viteza mai mare de scdere a preurilor pentru aceste terenuri
se datoreaz mai multor factori:
- terenurile pomicole i cele cu construcii pe ele nu constituie o necesitate
primar de aceea cererea de vile pentru traiul sezonier i de vacan n timpul
crizei scade brusc;
- infrastructura subdezvoltat n majoritatea asociaiilor pomicole face ca s fie
practic imposibil utilizarea construciilor chiar i finisate pentru locuit pentru o
edere permanent;
- exodul constant al populaiei, ce duce la "dispariia" unor ntregi localiti, face
ca dezvoltarea infrastructurii n noile asociaii pomicole s nu fie rentabil ;
- schimbarea valorilor i preferinelor noii generaii ai populaiei active, care
consider un lux s ntrein o vil pentru odihn i pentru lucrri n grdin fr
sens.
Toate acestea se aplic la cea mai mare parte a asociaiilor
pomilegumicole, cu excepia unui numr mic de asociaii care sunt n imediata
apropiere a Chiinului i cel mai probabil c vor primi n curnd statutul de
suburbii incluse n municipiu Chiinu. Acest asociaii horticole sunt situate n
zonele din direcia Schinoasa, Telecentru, Costiujeni, Durleti, Buiucani,
Dumbrava, Bostancea, Ghidighici, Stuceni i Vadul-lui-Vod. Mai mult ca att,
conform planului general al drumului din jurul Chiinului s-a extins aezarea
acestor asociaii. S-a remarcat chiar un interes fa de terenurile situate n zonele
din apropierea drumului. Una din cerinele de baz ctre aceste asociaii este o
prezen administrativ n municipiul Chiinu. O cerin fa de construcii - ele
trebuie s fie capitale i adecvate pentru un trai pe tot parcursul anului.

Piaa chiriei
Anul 2014 a nceput cu rezultate economice mai slabe, comparativ cu
2013. Acest lucru se datoreaz att evenimentelor politice externe, n special
situaiei din Ucraina, precum i factorilor interni, politici i economici. O
perioad mai calm pe pia s-a observat n timpul campaniei electorale,
deoarece n 2014 n Republica Moldova au avut loc alegerile parlamentare.
Un rol important l-a jucat i deprecierea monedei naionale fa de
principalele valutele de referin din lume. n a doua jumtate a anului 2014 s-au
majorat rapid cursurile dolarului i euro fa de leu, fixnd i cteva recorduri.
De asemenea, n viitorul apropiat ar trebui s ne ateptm la nite tendine
negative care vor afecta piaa imobiliar din Republica Moldova, ca urmare a

sanciunilor aplicate de ctre rile occidentale fa de Rusia pentru politica sa

extern i a consecinelor acestora manifestate prin scderea cursului monedei
naionale ruseti, a rublei, fa de valutele de referin din lume - dolarul i euro.
Criza din Rusia va afecta Republica Moldova din simplul motiv c
majoritatea migranilor activi din ara noastr continu s lucreze n Federaia
Rus i majoritatea transferurilor bneti provin din aceast ar.
n ceea ce privete starea pieei chiriei a imobilului locativ, anul 2014 nu a
adus nici o schimbare. Preul pentru pentru chirierea spaiilor locative pe termen
lung a rmas, cu modificri nensemnate, la acelai nivel.
De regul, la nceputul anului i primvara, pe pia apar mai multe oferte
de apartamente n chirie. Prin semnarea contractului de chirie pe termen lung n
aceast perioad se poate de ateptat la mai multe oferte i chiriaii s
benefecieze din partea proprietarilor la mai multe reduceri. La nceputul verii
piaa chiriei se calmeaz. Nu este un flux de chiriai. Pentru muli e perioada de
vacan i majoritatea oamenilor ncearc s nu se ocupe de afaceri, dar planific
odihna i n aceast perioad reueti s negociezi cu proprietarii o reducere de 510% din preul chiriei. Cu toate acestea, majoritatea proprietarilor prefer s
scoat pe piaa imobiliar apartamentul n a doua jumtate a verii, nceputul lunii
septembrie. n mod tradiional, anume atunci este considerat nceputul noului an
de afaceri i care, de asemenea, coincide cu nceputul noului an de studii.
Nu s-au schimbat nici criteriile obiective de evaluare a preurilor la chirii.
Pe primul loc, este plasat raportul dintre "pre-calitate". Mai bine i mai scump se
d cu chirie locuinele n stare bun, cu reparaie. Urmtorul criteriu este accesul
la transport - proximitatea casei de transportul public crete costul chiriei. Dac
se d n chirie un apartament ntr-un bloc cu multe etaje, atunci la primul etaj i
ultimul etaj preul este mai sczut. Chiriaii mai atrag atenia i la starea scrii
blocului, la tipul casei i la ceea din ce este construit panouri de beton, piatr
tiat sau monolit.
De regul, tot ce se d n chirie este mobilat i dotat cu tehnica necesar.
Dar sunt i propuneri de chirie fr mobil, ns acest procent de oferte este
foarte mic. De regul aa apartamente se nchiriaz de cei care trec cu traiul n
alt locuin, de exemplu cnd i construiesc casa proprie sau ateapt s treac
n casa nou care numai ce a fost dat n expluatare. n general, darea n chirie a
ncperilor fr mobil i fr tehnic este mai mult caracteristic pentru chiria
spaiilor comerciale.
Ca de obicei lideri la cerere n dependen de tip i de amplasare sunt
apartamentele cu o odaie, situate n sectorul Centru al oraului. Aici sunt cele mai
scumpe locuine de pe piaa chiriei. Sunt la mare cutare pentru chiriai i
apartamentele cu o odaie de la Botanica i Rcani. Urmeaz cele de la Buiucani

i Ciocana. Cel mai puin ntrebate sunt cele din zona Aeroportului i de la
Ciocana Veche.
Fr a pleca prea departe de apartamentele cu o odaie, vrem aici s
abordm nite momente caracteristice care nu le-am mai analizat vreodat. De
exemplu s vorbim despre piaa chiriei a odilor. Aceast pia exist la noi i a
existat tot timpul, dar rmnea ntotdeauna aproape neobservat. Cu toate acestea
gsim o mulime de anunuri care ofer ne ofer propuneri de a nchiria o odaie
dintr-un apartament. De altfel, numrul lor e destul de mare, precum i alegerea
efectiv a odilor. De regul, nchiriaz o odaie cei care nu i pot permite s
nchirieze un apartament ntreg, chiar i cu o odaie. La aa o soluie apeleaz
studenii, muncitorii cu salarii mici, precum i unele persoane solitare care nu sunt
deranjate de lipsa confortului. n acelai timp, nchirierea odilor are un anumit
specific. Nu se dau cu chirie i nu se ia n chirie odile de la via bun .
Proprietarii acestor odi sunt oameni cu venituri reduse, pentru care fiecare leu
conteaza. Ofer odi n chirie mai ales pensionarii, mamele singure sau care nu
lucreaz - pentru ei aceasta este un "adaos" la pensia lor sau la salariul lor mic,
ceea ce le face viaa mult mai uoar. Deseori astfel de proprietari "iau la gazd"
studeni n timpul anului universitar cu scopul de a uura plata facturilor pentru
energia termic i alte servicii comunale. Desigur, s nchiriezi o odaie este cu
mult mai ieftin, dar i proprietarul la rndul su va fi nevoit s se confrunte cu
unele inconveniente generate de modul specific al acestui obiect de nchiriere. La
rndul su i chiriaul va fi nevoit s se confrunte cu acestea, fiindc de obicei el
locuiete ntr-una din odile nvecinate. De multe ori proprietarul este destul de
pretenios n privina cerinelor sale ctre candidatul gzda, pentru c mpreun
ei vor fi nevoiii s locuiasc alturi i s mpart zonele de acces comun. Sunt
preferabili oamenii cumsecade, care nu creaz conflicte, ngrijii. Muli ncearc
s dea odile n chirie locuitorilor din cele mai apropiate suburbii, care vor pleca
acas n week-end, iar studenii vor pleca n vacan pe la casele lor. Schimbarea
frecvent a chiriailor nu este binevenit, proprietarii ncearc s gseasc pe
cineva care s rmn pentru mai mult timp.
n ceea ce privete costul nchirierii unei odi, gama preurilor este foarte
larg. Costul variaz n funcie de locaie, etaj, suprafa, prezena balconului,
telefon, etc. De exemplu, n or. Chiinu, o odaie poate fi nchiriat i cu 500 de lei
pe lun, i cu 800 de lei, i cu 1000 lei. Serviciile comunale, de regul, se achit
de ctre proprietar, de aceea se stabilesc anumite reguli i limite privind utilizarea
energiei electrice, apei calde, telefonului etc.
n general, piaa chiriei odilor, cu siguran, e mai mic dect piaa
apartamentelor ce se dau n chirie i de foarte multe ori este destul de
nchis. Prin urmare, nu prezint interes pentru agenii notri imobiliari, cu
excepia interesului analitic. De acest lucru se ocup, de regul, personal
proprietarii apartamentelor sau cele mai mici "birouri imobiliare."

O alt variant a "nchirierii mai ieftine" a locuinelor este nchirierea unui

apartament de ctre mai muli chiriai. Aa tip de chirie e mai puin ntlnit dect
nchirierea unei odi, ns acest tip de chirie poate fi interesant pentru proprietarii
apartamentelor, deoarece preul unui apartament luat n chirie de doi sau mai
muli chiriai, de regul, este mai mare. Dar este necesar de menionat c uzura
apartamentului i riscurile de neachitare a serviciilor comunale ale
apartamentului la fel se mresc.
Un alt moment important, potrivit observatorilor, care se ntlnete tot mai
frecvent pe piaa noastr a chiriilor de locuine, este creterea numrului de
locatori (proprietarii care dau n chirie), persoane fizice, care ies din "umbr", i
care i legalizeaz oficial activitatea de dare n chirie a locuinelor i, prin
urmare, care pltesc impozite ctre stat.Pn n prezent, pentru aceasta este
nevoie de a nregistra contractul de chirie la inspectoratul fiscal din sectorul unde
este domiciliat locatorul. Conform codului fiscal, mrimea impozitului e de 5%, n
cazul n care o persoan fizic ofer n chirie ncperi unei alte persoane fizice,
sau de 10% din preul chiriei, dac chiriaul este o persoan juridic, iar
proprietarul este o persoan fizic. Motivele pentru care proprietarii i
legalizeaz veniturile parvenite din chirie sunt diferite aceasta poate fi o simpl
contiin civil, pe cineva l "toarn" vecinii, mai ales atunci cnd chiriaii sunt
glgioi. Uneori chiar i chiriaii, dup unele nenelegeri cu proprietarii. n
orice caz, acest fenomen este unul pozitiv i este binevenit, iar statul, la rndul
su, trebuie s protejeze prin toate cile admisibile proprietarii care dau legal n
chirie locuinele.
Pentru final, dac s vorbim despre preul de chirie, n 2014, preurile medii
pentru nchirierea pe termen lung a apartamentelor cu o odaie, dou, trei, de tip
econom, situate n blocuri tipizate n municipiu Chiinu au fost, respectiv de:
- 1 odaie 130 - 160, n Centru pn la 180 - 200
- 2 odi 140-180, n Centru unele pn la 250
- 3 odi 180-200, n Centru n jur de 300.
Preul chiriei pe termen lung a apartamentelor din casele noi cu un confort
sporit variaz ntre 320-350 pe lun pentru un apartament cu 2 odi, cu o
suprafata de 70-80 de metri ptrai, i, respectiv, 400-500 pentru 3 odi, cu o
suprafa de aproximativ 100 de metri ptrai. Apartamentele mai mari de 120 de
metri patrai se dau n chirie destul de greu, dar i preul lor este de cel puin 700
pe lun.
A rmas la acelai nivel i cererea pentru nchirierea pe termen scurt (pn
la 3 luni). Cei drept preul chiriei pe termen scurt depete cu pn la 30%
chiriei pe termen lung.

Preul chiriei locuinelor de lux sau de clasa premium rmne destul de

ridicat. Cele mai multe dintre aceste apartamente sunt situate n partea central a
oraului, n complexe rezideniale nchise, cu parcare privat i cu securitate
proprie. Destul de des, preul nchirierii a astfel de locuine pornete de la 800 1000 de euro pe lun. Casele de elit din sectorul privat se dau n chirie contra
1200-2500 pe lun i, uneori, cu mult mai mult.

Piaa spaiilor comerciale

Din mai multe motive, piaa imobiliar din Republica Moldova anul trecut a
fost, n mare msur, ntr-o stare de stagnare. Explicaia acestei situaii este destul
de banal - efectele crizei economice de lung durat.
Dei n 2014, situaia de pe piaa imobiliar a spaiilor comerciale din
Republica Moldova s-a mbuntit i a fost remarcat chiar un progres. Piaa puin
vizibil, dar s-a micat din punctul mort i acum foarte ncet, dar sigur, se
mbuntete ncercnd s ating nivelul de nainte de criz. mpreun cu
recuperarea general a pieei imobiliare au nceput s se nvioreze i imobilele
comerciale i principalele sale segmente (comer, depozite i oficii) au nceput din
nou s atrag investitori strini, retaileri (comercianii cu amnuntul) i
dezvoltatorii (antreprenorii care creeaz noi obiecte imobile).
n special, piaa imobilelor comerciale ncet dar sigur este n cretere, i n
curnd se planific s se pun n aplicare mai multe proiecte, care implic
investitori strini. Potenialul acestui segment este mare, deoarece exist o pist
de lansare (un numr mare de magazine, centre comerciale, fabrici), de la care se
vor lansa actorii pieii alegnd cile i metodele de dezvoltare ale acestui
segment.
Oficiile la fel, au potenial i perspective de dezvoltare. Cele mai multe
dintre acestea sunt cldiri vechi sovietice, pentru care i n prezent oferta
depete cererea. Prin urmare, se planific construcia a noi spaii cu birouri.
Dei nu se poate spune c 2014 a fost punctul de schimbare a trendului n acest
segment al bunurilor imobiliare, situaia se poate mbunti.
Ideile de afaceri mici n 2014 s-au dezvoltat intensiv i au ajuns ncetul cu
ncetul la nivelul lor de pre-criz (dup nivelul de preuri, a cererii i ofertei). Prin
urmare, achiziionarea imobilelor comerciale n Republica Moldova a devenit mai
accesibil pentru antreprenori i oameni de afaceri.
Perspectivele de dezvoltare i a tendinelor imobilelor comerciale sunt
destul de optimiste, deoarece apar proiecte de scar larg i se desfoar o
munc intens pentru a atrage investitorii strini i oamenii de afaceri.

Nivelul ratelor de chirie n anul trecut n general nu s-a schimbat, cu toate

c nc rmn nu prea nalte. n general, pn n prezent, nu putem spune c
situaia pieei imobiliare comerciale din Republica Moldova s-a mbuntit
semnificativ comparativ cu perioada crizei, dei au aprut viziuni clare i direcii
pentru dezvoltarea acestui sector.
n ceea ce privete politica preurilor n general, att n vnzri, ct i n
nchirieri, n ciuda schimbrii tendinelor i a nviorrii pe acest segment
imobiliar, aceasta nu a suferit fluctuaii semnificative. Astfel, mai jos noi vom
analiza fiecare tip de bunuri imobiliare n parte, dar nu ne vom opri la preurile de
vnzare i la chirie, care pot fi gsite n analiza pentru anul 2013. Aa cum s-a
spus, costul chiriei sau vnzrii pentru 1 metru ptrat la un spaiu nu s-a
schimbat.
Oficii
Situaia dificil din ar a afectat piaa de oficii, cu toate acestea firmele
continu s construiasc noi obiecte. Situaia economic i politic din ar s-a
reflectat i pe piaa de oficii din Republica Moldova.
n condiiile economice actuale din 2014, muli dezvoltatori au analizat cu
atenie rentabilitatea construciei de noi proiecte a oficiilor. Nivelul sczut al
cererii din clasa "A" nu ne permite s ne ateptm la o rscumprare rapid a
investitiei n acest segment, n special avnd n vedere rata ridicat a spaiilor
libere, care se observ n prezent, i a reducerii ratei maximale a chiriei.
n 2014 cele mai multe tranzacii au avut loc ca urmare a prelungirii i a
rennoirii contractelor existente, iar numrul de demenajri n ultimii ani a sczut
uor fa de aceeai perioad a anului trecut. Cu toate acestea, n ultimele cteva
luni, am vzut o revigorare a cererii pe pia i o cretere a numrului de
companii care doresc s ia n considerare o demenajare n sedii alternative.
Principala cerere la oficii n 2014 a fost format n principal de companiile
din domeniul IT, precum i din sectoarele comerciale i financiare. Potrivit
experilor, cererea companiilor din sectorul IT continu s fie una dominant din
volumul total i constituie 35% din cererea total ale spaiilor de oficii.
Principala cerere n 2014 la spatiile oficiilor de calitate s-a format n mare
de msur datorit companiilor internaionale, reprezentnd aproximativ 65% din
volumul absorbit total, care este comparabil cu cel de 60% din 2013. n ceea ce
privete tendinele de redistribuire ntre diferite clase de oficii, cea mai mare parte
a spaiilor nchiriate este reprezentat de centrele de afaceri din clasa "B".
Centre comerciale

Piaa centrelor comerciale n 2014 s-a marcat print-o stabilitate relativ i chiar
a artat o mica cretere. Acest segment de pia este relativ stabil. Chiar i n cele
mai rele perioade, centrele comerciale de calitate i pstreaz fluxul de clieni i
profitabilitatea. Cu toate acestea, acest segment nu s-a oprit, dar se restructureaz
n mod activ - n capital este ntr-o scdere constant numrul de chiocuri i a
pavilioanelor comerciale, exist i o migrare din centrele comerciale "de format
vechi" i din pieele de mrfuri. Aici nu este important numrul de obiecte, dar
calitatea i conceptualitatea lor. De altfel, noi avem doar cteva centre comerciale
mai mult sau mai puin decente. n 2014, pavilioanelor comerciale vechi le-a
devenit tot mai greu s-i menin poziiile, pentru c comercianii cu amnuntul
prefer s mearg la obiectele mai moderne i mai calitative.
O uoar cretere a pieei pe parcursul anului trecut a fost condiionat de
zonele centrale ale oraului - aproximativ 30% de oferte. n 2014, ca ntotdeauna,
de o cerere mai mare s-a bucurat formatul de vnzare n strad (street-retail).
Aceste sunt, de fapt, spaii de vnzare i comer cu amnuntul, situate la primele
etaje ale cldirilor, cu o intrare separat din strad si cu vitrine. Astzi acestea
sunt cele mai lichide ncperi att de pe piaa secundar, ct i de pe cea primar.
n cldirile noi, cu un nivel ridicat de flux uman, acest format de spaii comerciale
s-ar fi vndut la primele etape, cu excepia cazurilor n care firma de construcii
deliberat nu le oferea spre vnzare, lsnd realizarea acestora la etapele mai
trzii de construcie, cnd preul pentru metru ptrat va crete maximal.
Investiiile n aa spaii comerciale devine tot mai profitabil. Aceste obiecte ocup
o poziie de lider dup pre. Mai ales astfel de obiecte sunt atractive pentru
investitorii care planific s dea spaiile n chirie.
Conform indicelui de propunere a spatiilor comerciale de calitate, Chiinu
rmne n urm de alte orae europene, ceea ce ne arat potenialul su de
dezvoltare n continuare. Dar n acelai timp, pe parcursul anului 2014, nivelul
spaiilor ocupate n centrele comerciale a crescut, ca urmare a creterii
concurenei. Lipsa de spaii comerciale disponibile n centrele comerciale cele mai
de succes din Chiinu indic o potenial cerere ridicat la spaiile comerciale de
calitate.
Depozite
n 2014, structura cererii pentru depozite era ocupat n cea mai mare parte
de ctre operatorii comerciali. Aceast tendin de pe piaa depozitelor rmne
principal pe parcursul ultimilor 6-7 ani.
Depozitule este unicul segment de pe pia care a demonstrat n ultimul an o
relativ stabilitate pe pia, n comparaie cu alte tipuri de spaii comerciale. Dac
vorbim despre depozite de nivel nalt, putem spune c ele sunt ocupate la maxim,
depozite neocupate sunt foarte puine. Dar ele se mai ntlnesc nc pe pia. Dar

de obicei acest lucru nseamn c celor care le nchiriaz sau nu li se potrivete

acest format de obiect, sau preul lor e nejustificat de mare.
Trebuie de remarcat un deficit n segmentul de spaii pentru depozitare
nclzite de clasa "B". Devine din ce n ce mai dificil de a gsi un spaiu reeind
dintr-o cerere specific a clientului. Spaiile pentru depozitare de calitate, cu un
nivel bun de logistic n perioada de criz au avut de suferit cel mai puin. Cu
toate acestea, din cauza situaiei neclare n 2014, multe proiecte aa i nu au fost
construite. Ca urmare, putem vorbi despre deficitul de depozite de nalt calitate.
Anul trecut acest deficit era compensat de ctre companii de sinestttor. Ele pur
i simplu i construiau propriile depozite. Ca urmare, numarul de depozite ce se
ofereau n chirie n 2014 a crescut.
Construcia noilor obiecte plaseaz piaa din poziia de "nghe", chiar dac
proprietarii nu se pot luda ntotdeauna cu proiect de nalt calitate nou format.
Piaa este deja saturat cu obiecte care nu se potrivesc cerinelor consumatorilor.
Puncte de cretere pentru dezvoltarea depozitelor imobiliare pot servi cererea de
noi formate n fiecare dintre segmentele de pia, precum i sosirea investitorilor
strini care vor realiza proiecte mai calitative. n ceea ce privete preurile, pe
parcursul anului trecut acestea s-au stabilizat, dar pentru a vorbi despre o
revenire este prea devreme: piaa este relativ activ, dar precaut.
n general, pe termen scurt i mediu pieei are nevoier de complexe de
depozite de nalt calitate, care vor fi date n exploatare treptat, prin spaii mici, i
vor putea fi absorbite de ctre cei care nchiriaz pe tot parcursul anului. n
situaia economic cererea decisiv va parveni pentru spaii depozitare de la
proprietarii acestor obiecte i de dorina lor de a le veni n ntmpinarea
potenialilor chiriai.
Loturi de teren
n prezent, terenul i-a pierdut n mare parte atractivitatea sa investiional i
anul 2014 nu a fost o excepie. Acest lucru se datoreaz mai multor factori.
Terenul, la fel ca orice alt obiect de investiii, are proprieti, cum ar fi cel
de lichiditate, de realizare, de rentabilitate i expunere la riscuri. n prezent,
terenul este un activ ce dispune de puin lichiditate, deoarece n aceste condiii,
pe piaa imobiliar orice teren nu poate fi vndut ntr-un timp scurt.
De asemenea, unul dintre motivele pentru nivelul sczut de lichiditate a
terenurilor este faptul c acestea au fost adesea cumprate fr o analiz de
utilizare mai bun a acestuia i de disponibilitatea la comunicaii. n acea vreme,
multe terenuri au fost achiziionate n scopuri speculative, fr o examinare
detaliat a calitilor fizice, i, ca rezultat, astfel de terenuri nu sunt interesante
pentru dezvoltare.

Acest proces nu a facilitat procesul de vnzare a terenurilor n ultimul an

nici riscurile - att cele politice, ct i cele economice, cu care se poate confrunta
orice investitor. Ca urmare sufer, realizarea, ca una dintre caracteristicile unei
investiii, pentru c n condiiile actuale este extrem de dificil de a converti terenul
ca un activ n numerar.
Valoarea pe pia a terenului este de asemenea destul de dificil de a o
determina la momentul vnzrii, n special n situaia economic i politic
instabil. Acest lucru se complic din cauza la mai muli factori, cum ar fi lipsa
statisticii privind preurile reale, dar nu a preurilor cerute la expunerea spre
vnzarea terenurilor similare. n cazul n care terenul este n arend pe termen
scurt, dar nu n proprietate, este dificil s se evalueze dac se poate de realizat pe
el un proiect pe durata contractului de arend. A determina valoarea de pia a
terenului prin metoda de sustragere a fluxurilor n numerar a viitorului obiect
realizat astzi este la fel de dificil, pentru c n condiiile actuale, n momentul
prognozrii, avnd n vedere ratele de arend se pot trage concluzii ambigue.
n ceea ce privete stabilirea preurilor la terenuri, n 2014 a predominat
tendina stabilizrii preurilor. Noi nu suntem gata pentru a prezice cum se va
schimba valoarea terenurilor n viitorul apropiat, deoarece ea depinde de muli
factori: soluionarea situaiei politice i economice, stabilizarea monedei
naionale. Proprietarii de terenuri, la rndul lor, de asemenea au luat o poziia de
ateptare. Ei nu sunt dispui s reduc ateptrile lor la nivel de pre. Prin
urmare, o tendin clar cu privire la stabilirea preului de pe piaa terenurilor nu
este.
Analiznd formarea propunerilor, ne vom opri separat la fiecare participant
pe pia.
n primul rnd s nu uitm de criza financiar, nainte ca ea s se nceap
speculanii cumprau n mod activ terenuri cu scopul de revnzare, i au fost
primii care le-au scos pe pia. i aceast tendin este nc actual. Acesta este
vizibil
mai
ales
n
contextulntroducerii masive
n
vnzare a terenurilor agricole din jurul Chiinului.
Proprietarii care au cumparat terenuri n scopul dezvoltrii lor nu se
grbesc s pun n vnzare obiectele lor, cci ateapt o stabilizare a situaiei
politice i economice pentru dezvoltarea n continuare a proiectelor lor. De cele
mai multe ori, acestea sunt companii profesionale care au achiziionat terenuri cu
locaia corect i sunt dispui s atepte pn cnd se va stabiliza piaa. Cu toate
acestea, unele companii de dezvoltare care nu au avut o marj suficient de
siguran, i care nu pot pe timp de criz s obin o finanare pentru dezvoltarea
proiectelor lor, de asemenea i expun terenurile lor de vnzare.
Trebuie de menionat faptul c multe companii au nceput s scape de
activele care nu aduc venit ceea ce contribuie, n consecin, la creterea ofertei.

n 2014 spre vnzare au fost propuse obiecte cu mult mai mai lichide i la un
pre mai potrivit, care era mai mic comparativ cu preul solicitat pe pia.
De vanzare au fost expuse loturile care au diferite scopuri, att loturi pentru
dezvoltarea obiectelor industriale, ct i pentru complexe comerciale ct si
terenuri destinate pentru construcia proiectelor rezideniale si oficii. A crescut
oferta terenurilor cu proiecte finisate sau propuneri cu proiecte.
Formarea cererii la terenuri are loc n felul urmtor: potrivit actorilor de pe
pia, n prezent sunt ntrebate terenurile cu scopul de a construi complexe
comerciale, centre de afaceri i proiecte rezideniale.
n 2014 nivelul cererii la loturi de teren nu mai corespundea cu cel din anii
anteriori (n special anii pre-criz). n primul rnd, pe pia dispare o categorie
de cumpratori cum sunt speculaniii. n al doilea rnd, nu exist nici o cerere din
partea investitorilor, deoarece pentru a-i acoperi riscurile ei prefer n prezent s
investeasc n obiecte care deja genereaz venituri din arend, dar nu n piaa
terenurilor care au un grad sporit de risc i care nu este transparent. n perioada
instabil domin dorina investitorilor de a-i minimiza riscurile, i ei prefer
investiiile care le dau garanii maxime de recuperare rapid a investiiilor. Deci
acum ntreaga cerere se schimb de la cea de terenuri la cea la obiecte cu terenuri
n construcie, unde sunt deja semnate contracte de arend cu companii de
ncredere pentru o perioad destul ndelungat de timp.
Trebuie de menionat faptul, c n prezent cererea de pe pia este
minim, chiar i pentru terenurile care au un scop investiional relevant
pentru potenialul cumprtor. La moment din partea cumprtorilor se observ o
poziie de ateptare care decurge din situaia general din ar i din motivul c
vnztorii nu sunt gata de a scadea preurile. n acelai timp, terenurile cu o
locaie bun sunt foarte puine, numrul lor nu poate fi mai mare din cauza
mprejurrilor fizice. i preurile la aceste terenuri nc nu a sczut pn la acele
nivele la care investitorul ar fi dispus s le cumpere.
Concluzie
Esena pieei imobiliare se manifest n punerea n aplicare de ctre actorii
si a dezvoltrii sale, gestionrii sau exploatrii i a fluxului drepturilor de
proprietate n cadrul mecanismelor existente de formare a infrastructurii de pia.
Ca un sistem economic, piaa imobiliar se dezvolt innd cont de regulile sale
interne i de etapele corespunztoare anumitor cicluri de dezvoltare economic n
ntreaga ar.
Infrastructura pieei imobiliare ar trebui s ofere o soluie la problemele
sociale - fr asta sistemul economic n general, i piaa imobiliar a fiecrui
segment n parte nu constituie un tot ntreg. n ceea ce privete previziunile din

sectorul imobiliar din 2015, putem presupune c tendina va continua - n cazul

unei vnzri urgente preul scade, n alte cazuri - el se menine la acelai nivel,
sau scade foarte puin.

Exist dou variante de dezvoltare a pieei:

1. Piaa va fi de partea vnztorului i preul va rmne acelai, iar cumprtorii
vor fi nevoii s se adapteze.
2. Piaa va fi de partea cumprtorului i preul va continua s scad.

Partea practica
2.1 Dispozitii generale
Volumul de lucru si succesiunea planului de efectuare a evaluarii bunurilor
immobile depinde de scopul in care se efectueaza evaluarea bunului imobil,
de timul valorii estimate, de cerintele standartelor profesionale de evaluare.
Evaluare- este procesul de determinare a valorii obiectului evaluarii la o
data concreta , tinundu-se cont de factorii fizici , economici, sociali si de
alta natura, care influenteaza asupra valorii.
Activitatea de evaluare se efectueaza in temeiul contractului de prestare a
serviciilor de evaluare, incheiat de intreprinderea de evaluare si beneficiar.
Benificiarii pot fi atit persoane fizice cit si cele juridice, idiferent de forma
juridical de organizare, inclusive autoritatile administratiei publice central
si locale.
In cazurile prevazute de legislatie , valoarea obiectului evaluarii poate fi
determinate de catre intreprinderea de evaluare in temeiul unei hotariri a
instantei de judecata sau a altei autoritati abilitate sa decida asupra
evaluarii.La solicitarea unui credit cu depunderea bunurilor immobile in gaj
nu este obligatorie estimarea valorii obiectului, de catre institutiile
financiar-creditare.

Ca etapa initiala a perfectarii raportului de evaluare , este identificarea

obiectului benefeciarului si evaluatorului, astfel:
Beneficiar proprietar
Ilicovici Eugenia Gheorghe
Domiciliata: mun.Chisinau, sect.Botanica, sos.Muncesti 784 ap.48
Evaluator- technician
Universitatea Tehnica a RM

Evaluator: Ilicovici Nadejda, Lisov Zinaida

Adresa juridica: mun. Chisinau, sect.Buiucani,Suceava 148
Cod fiscal: 2008042016045
Date initiale
Extras din registrul bunurilor imobiliare cu nr cadastral 010031215601068
Datele inspectarii obiectului
Datele pietei imobilului in RM la momentul evaluarii

Tabelul 2.1 Rechizitele partilorprocesului de evaluare

Indicatori

Caracteristici

Numele si prenumele beneficiarului

Ilicovici Eugenia Gheorghe

Numele si prenumele evaluatorului

Ilicovici Nadejda, Lisov Zinaida

Adresa bunului imobil

Or.Chisinau,Sos.Muncesti 784 ap.48

Intreprinderea de evaluare

Universitatea Tehnica a RM

2.2 Caracteristica generala a bunului imobil

Nr.

Indicatori

Caracteristici

Beneficiarul

Ilicovici Eugenia Gheorghe

Evaluatorul

Ilicovici Nadejda,Lisov Zinaida

Data evaluarii

15.12.2015

Scopul evaluarii

Gajarea bunului imobil

Documente de baza a evaluarii

Legea cu privire la active. de evaluare

nr.989-XV din 18.04.2002
Codul Civil al R.M. , titlul Gajul nr
1107 XV din 06.06.2002
Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobiliare, nr
1543-XIII din 05.05.1998
Legea cu privire la gaj nr.449-XV din
30.07.2001
Legea cu privire la cadastrul bunurilor
imobiliare nr. 1543- XIII din 05.02.1998
Legea cu privire la ipoteca nr.142 XVI
din 26.06.2008
Documente necesare evaluarii de la
beneficiar

Caracteristica detaliata a obiectului Obiectul evaluarii deste un apartament finisat

cu 3 odai amplasat in mun Chisinau, sos.Muncesti 784, blocul 2 apartametul 48,
sectorul botanica, cu nr.Cadastral 01303354678655. Suprafata totala a bunului
imobil este de 72 m2. Drumul de acces este asfaltat, teritoriu adiacent este
amenajat. Blocul este amenajat cu teren de joaca. Din punct de vedere commercial
obiectul are o amplasare relative avantajoasa.

Din puct de vedere a infrastructurii obiectul este amplasat avantajos, avind acces
la toate directiile orasului: maxi taxi 118,165,181,157, autobuzele 44,33,18.
Cartierul are o infrastructura dezvoltata avind supermarketuri, banci, farmacii,
gradinite, scoli , aeroport, Metro. Drumurile din apropierea blocului sunt
asfaltate.
Din punct de vedere rezidential blocul se afla intro zona linistita, curate, in
apropiere este parc , iaz, padure. In apropiere se afla fabrici de mobila si
magazine specializate de constructii.

Caracteristica tehnica a obiectului Obiectul evaluarii constitue bucataria 9m2,

balcon 6 m2,antreu 14m2, sala 18m2, si 2 dormitoare de 11m2 si 12m2

Imobilul pardoseala laminat, finisarea interioara este executata cu tapete,

galourile termopan duble.

Caracteristica tehnica a imobilului

Elementele constructive si
finisarile interioare

Descrierea

Starea tehnica

Pardosele

Laminat,teracota

Excelenta

Goluri(ferestre)

termopan

Excelenta

Goluri(usi)

lemn

Excelenta

Bucatarie

Podurile-vopsire,finisarea
peretilor-teracota,tapete

Excelenta

Bloc
sanitar

Podurile vopsit,finisarea
peretilor cu teracota

Excelenta

Camere
locative

Podurile vopsire ,tapete

Excelenta

Sistem de incalzire

Cazan individual

Excelenta

Apeduct(apa rece)

Conducte metal

Buna

Apa calda

Cazan individual

Excelenta

Echipamente electrice

Retele municipal,ascunse
sub tencuiala

Deteriorari nu au fost
depistate

Finisaj
interior

Factorii ce influenteaza asupra valorii bunului:asupra bunului imobil pot

influenta o serie de factori care se iau in consideratie la diferite etape a procesului
de evaluare a valorii de piata.
Toti acesti factori se impart in 2 grupe mari: Factori interni si Factori externi
acestia la rindul sau ducind la o micsorare sau crestere a bunului imobil.

Estimarea valorii de reconstruire a apartamentelor cu 2 odai

Nr. Denumirea indicatorilor

Valoarea

Costul unui m3 pentru anul 1991 conform ICVR,lei/m3

29.9

Coeficientul de indexare de la anul 1969 la anul 1984

1.20

Coeficientul de indexare pentru a.1984-1991

1.67

Coeficientul de indexare de la anul 1991 la trimestrul I 26.066

anul 2013

Beneficiul investitorului 6%,pentru m.p.

1.06

Tax pe valoare adaugata 20 % pentru m.p

1.20

Suprafata apartamentului

72

Volumul apartamentului

610.96

Valoarea de reconstruire

992501.24

10

Valoarea apartamentului,euro

45556,63

11

Costul unui euro conform MNM,la data evaluarii

21,79

Vr= 29.9*1.20*1.67*26.066*6%*20%*610.94=992501.24
In rezultatul aplicarii metodei cheltuielelor valoarea estimate a apartamentului cu
2 odai la data evaluarii 15.12.2015 constitul 992501.24lei sau 45556.63 euro la
cursul official BNM de 15.12.2015.

Concluzie
In rezultatul aplicarii metodei cheltuielelor valoarea estimata a

apartamentului cu 3 odai la data evaluarii 15.12.2015 constitul 992501.24lei sau

45556.63 euro la cursul official BNM de 15.12.2015.
Pretul apartamentelor in alte regiuni ale capitalei variind intre 524-631
euro m2 in ce in mediu ar constitui ca un apartament cu o suprafata asemanatoare
va constitui intre 37728-45432 euro.