Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale (4 ore)

1.1 Esenţa şi definirea bunului imobil și a pieţei imobilului

1.2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
1.3 Particularităţile imobilului ca marfă
1.4. Clasificarea bunurilor imobile
1.1 Esenţa şi definirea bunului imobil și a pieţei imobilului
Principala şi cea mai importantă noţiune în cadrul disciplinei este cea de “IMOBIL”. Prezentarea legitimă a
acestei noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobilă si imobilă.
Bunurile imobile şi mobile
Bunul poate fi imobil sau mobil.
Bun imobil se consideră terenul înregistrat în registrul bunurilor imobile sub număr cadastral distinct.
Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuinţate, atît timp cît
sînt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante ale unui bun imobil care sînt detaşate provizoriu de
acesta dacă sînt destinate reamplasării. Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi devin
bunuri imobile.
Părțile componente ale bunurilor imobile
Constituie parte componentă a bunului imobil lucrurile și lucrările atașate permanent la teren, precum clădirile,
construcțiile subterane (chiar dacă se extind asupra altor terenuri), obiectele acvatice separate, plantațiile prinse
de rădăcini, roada neculeasă. Această regulă se aplică indiferent dacă aceste părți componente sînt sau nu sînt
înregistrate în registrul bunurilor imobile în mod separat.
Părțile componente ale clădirii
Constituie parte componentă a clădirii lucrurile și lucrările din care clădirea este construită sau care sînt
atașate ei în mod permanent și care nu pot fi separate fără a deteriora în mod substanțial clădirea sau lucrul ori
lucrarea supusă separării.
Întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor
legale.
În condițiile legii, proprietarul poate face, deasupra și în subsolul terenului, toate construcțiile, plantațiile și
lucrările pe care le găsește de cuviință și poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este
ținut să respecte, în condițiile și în limitele determinate de lege, drepturile terților asupra resurselor minerale ale
subsolului, izvoarelor și apelor subterane, lucrărilor și instalațiilor subterane și altora asemenea.
Apele de suprafață și albiile acestora aparțin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în
condițiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria și de a utiliza, în
condițiile legii, apa izvoarelor și a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum și apele pluviale.
Dobîndirea drepturilor reale asupra bunurilor imobile
Dacă legea nu prevede altfel, drepturile reale asupra bunurilor imobile se constituie, se transmit, se
grevează cu alte drepturi reale numai prin înregistrare în registrul bunurilor imobile, pe baza actului sau faptului
care întemeiază înregistrarea în condițiile legii.
Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobile este publică. Organul care efectuează înregistrarea de
stat este obligat să elibereze oricărei persoane informaţii despre toate drepturile şi grevările înregistrate asupra
oricărui imobil.
Organul care efectuează înregistrarea de stat este obligat să elibereze, la cererea persoanei al cărei drept este
înregistrat, un document ce ar confirma înregistrarea sau să aplice parafa pe documentul prezentat spre
înregistrare.
Proprietarul are drept de posesiune, de folosinţă şi de dispoziţie asupra bunului.
Dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune,
uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd aceasta este translativă de proprietateca efect al
dobîndirii cu bună-credință.
REGISTRUL BUNURILOR IMOBILE
Scopul și obiectul registrului bunurilor immobile
În registrul bunurilor imobile se înregistrează bunurile imobile și drepturile reale asupra lor (drepturi reale
imobiliare). De asemenea, în registrul bunurilor imobile se înscriu părțile componente ale bunurilor imobile. În

1
cazurile prevăzute de lege, titularul dreptului real este obligat să ceară înscrierea părților componente ale
bunurilor imobile.
În cazurile prevăzute de lege pot fi notate în registrul bunurilor imobile unele drepturi, fapte sau raporturi
juridice care au legătură cu imobilele înregistrate în registrul bunurilor imobile.
Prin lege se reglementează:
a) procedura de înregistrare, înregistrare provizorie, notare sau radiere din registrul bunurilor imobile;
b) formarea bunurilor imobile prin separare, divizare, comasare sau combinare.
Condițiile de înregistrare
În afara altor temeiuri prevăzute de lege, înregistrarea sau înregistrarea provizorie în registrul bunurilor
imobile se efectuează în baza contractului autentificat notarial, a hotărîrii judecătorești, a certificatului de
moștenitor sau în baza unui act emis de autoritățile administrative în cazurile în care legea prevede aceasta.
Conform Codului Civil al RM la categoria de bunuri imobile se raportă terenurile, porţiunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaţiile prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi orice alte lucrări legate solid
de pămînt, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a
căror deplasare nu este posibilă fără a se cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.
Rămîn bunuri imobile materialele separate în mod provizoriu de un teren, pentru a fi reîntrebuinţate, atît timp
cît sînt păstrate în aceeaşi formă, precum şi părţile integrante ale unui bun imobil care sînt detaşate provizoriu de
acesta dacă sînt destinate reamplasării. Materialele aduse pentru a fi întrebuinţate în locul celor vechi devin
bunuri imobile.
În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezintă terenul şi construcţiile aferente
acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea neceităţilor
umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor
imobile ca factori de producţie.
In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid de pamînt,
strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabileşte diferenţele
elementare dintre operaţiile pe piată cu obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în spatiu, de exemplu, din magazin în
apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect
imobiliar, obiectul rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se transferă numai drepturile stabilite asupra imobilului şi
obligaţiunile legate de el.
În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca obiect fizic (Real Estate) şi relaţii de
drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în procesul funcţionării pietii respective. În literatura
nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată, poate fi numit locul unde se petrec tranzacţii de afaceri
sau de negociere. Dar ea poate fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi mecanisme pentru petrecerea afacerilor.
Cînd se vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata dată. D. Fridman si N.
Orduai în cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este un sistem anumit de mecanisme, prin
intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legate de ele, se stabilesc perţurile si se
delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.”
Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piaţa imobiliară – reprezinta totalitatea tranzactiilor,
petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in
sectorul imobiliar.”
imobiliară demonstrează cel mai bine bunăstarea economică a societăţii.
Apariţia schimbului de bunuri şi evoluţia acestuia a dat naştere pieţii. Ea a aprut ca urmare a dezvoltării
diviziunii sociale a muncii, prin interacţiunea care s-a realizat între producător şi consumator. Aceasta a
determinat ca bunurile produse de producător să ajungă la consumator prin intermediul pieţei [4, p.7].’’Piaţa –
afirmă economistul francez M.Dider-apare ca un ansamblu de mijloace de comunicaţii prin care vînzătorii şi
cumpărătorii se informează reciproc despre ceea ce ei au, despre ceea ce aceştea au nevoie, despre preţurile pe
care le cer şi pe care le propun pentru ca tranziţiile dintre ei să se încheie. Deci, piaţa este înainte de toate ’’un
contract social’’, mai mult sau mai puţin spontan, care difineşte locul economic în ansamblul vieţii sociale’’[17]
Piaţa poate fi divizată în mai multe segmente distincte fiecare din acestea avînd particularităţile şi funcţiile
sale specifice dar care sunt interdependente una faţă de alta. Astfel putem distinge: piaţa muncii, piaţa
2
capitalului, piaţa diverselor capitaluri şi resurse însă printre toate acestea un rol deosebit îl are piaţa imobiliară.
Fără existenţa unei pieţi imobiliare avansate nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale, dinamizarea
activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea nivelului de trai a populaţiei [4, p.7].
Piaţa imobiliară defineşte totaliatatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul
actului de vînzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobilară înglobează şi un ansamblu de instituţii şi proceduri,
care au drept scop să-i adune la un loc pe cumpărătorii şi vînzătorii unei mărfi speciale – diferitele drepturi
asupra bunurilor imobilare. Piaţa imobilaiară este un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se
transmit drepturile şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se repartizează spaţiul între diferite
variante concurente de gestionare a pămîntului [4, p.9].
În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de mecanisme prin care se execută unele sau
altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile
supra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat spaţiul pentru diferite
variante pentru utilizarea terenurilor” 1; noţiunea dată este redată în contextul manualului “Evaluarea Bunurilor
Imobiliare” (teorie şi practică), elaborat de d-na Buzu O. şi Matcov A. .
Piaţa imobiliară se deosebeşte de alte pieţe prin particularităţile sale specifice pe care le întruneşte. Pe de o partea
acesta se manifesta datorită caracteristicilor fizice diversificate a bunurilor imobile iar pe de altă parte se
manifstă prin multitudinea drepturilor asupra bunurilor imobile. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o
relaţie indisolubilă cu trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici:
 imobilitatea, adică permanenţa locului în care se află, soliditatea, trăinicia, caracterul staţionar;
 materialitatea;
 durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă uzura;
 unicitatea, caracterul irepetabil;
 eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
 proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere direcţionarea permanentă şi
periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui. Un bun imobiliar are o valoare determinată, care
poate să-i aducă beneficii proprietarului său şi este identificabil prin:
 calitatea de a fi o raritate;
 caracterul deficitar;
 gradul dezvoltării;
 dependenţa de locul aflării.
Din analiza particularităţilor bunurilor imobiliare putem deduce caracteristicile pieţii imobiliare, acestea sunt:
 lichiditate redusă, datorat faptului că bunurile imobile sunt obiecte valoarea cărora este destul de
ridicătă;
 caracterul ciclic al pieţii imobiliare;
 reglementarea satului a proceselor ce au loc pe piaţa imobiliară;
 evaluarea proprietăţilor şi schimbarea valorii în timp a acesteaia;
 Tranzacţiile implică efectuarea unor cheltuieli suplimentare.
Aceste caracteristici servesc ca temei pentru a caracetriza piaţa imobiliară ca un segment specific al
economiei naţionle.
Caracteristicile pieţii imobiliare reprezintă o simbioză a avantajelor şi dezavantajelor acetei pieţi din dpunct
de vedere a activităţii antreprenoriale sau comerciale, acestea sunt incluse în tabelul de mai jos:

3
 Tabelul 1.1 Caracteristicile pieţii imobiliare- avantaje şi dezavantaje
Avantaje Dezavantaje
- posibiliatea obţinerii unui profit mai mare - lipsa unei informaţii veridice despre tranzacţiile efectuate
pe întreaga perioadă de expluatare a
bunului imobil decît pe alte pieţe
- suficientă stabiliatae a cererii - lipsa unei legislaţii în vederea publicării obligatorii a
datelor cu privire la preţul tranzacţiilor
- protecţia din punct de vedere al existenţei - dependenţa de politica urbană,de capacitatea construcţiei
contractelor de arendă sau leasing şi a obiectelor noi cît şi a cererii consumatorilor
termenului ridicat de construcţiei a
obiectului
- Costuri aferente tranzacţiilor sunt ridicate(acestea implică
cercetarea juridică a obiectului, cheltuieli aferente
înregistrări taranzacţiei etc.)

Prin specificul şi paricularităţile sale specifice piaţa imobiliară întruneşte şi un şir de funcţii (figura 1.1) care
are o deosebită importanţă a supra întregii societăţi cît şi economiei naţionale la general. Funcţiile pieţii
imobiliare pot fi grupate în funcţii generale şi funcţii speciale. Una din principalele funcţii ale pieţii imobiliare
este de a stabili un preţ real, obiectiv a bunurilor imobile care ar reda prin dimensiunea sa necesităţile
consumatorilor, costul construcţiilor cît şi o informaţie relevantă despre piaţă.

Funcţia de reglare Funcţie socială Funcţia investiţională

Funcţia comercială Funcţiile pieţei imobiliare Funţia de stimulare

Funcţia informaţională Funţia de intermediere

Figura1.1 Funcţiile pieţei imobiliare

Piaţa imobiliară are următoarele funcţii:
 funcţia de reglare - constă în faptul că piaţa funcţionează autonom iar resursele se redistribuie după
sferele existente în mod automat şi conduce participanţii săi către scopul, care de fapt nu erea stabilit la început,
în vederea formării unei structuri eficiente a economiei şi satisfacerea intereselor sociale.
 funcţia comercială – se îndeplineşte prin realizarea valorii şi valorii de utilizare a bunurilor imobile şi
obţinerea beneficiilor în urma investirii capitalului.
 funcţia informaţională – este indeplinită prin furnizarea unei informaţi veridice,obiective şi relevante
despre piaţa imobiliară care ar permite cupărătorilor şi vînzătorilor de a acumula suficiente cunoştinţe şi
informaţii cu scopul luării unei decizii în scopul satisfacerii intereselor proprii.
 funcţia de intermediere – este determinată de faptul că anume piaţa imobiliară serveşte ca unui
intermediar comun între cumpărătorul şi vînzătorul de bunuri imobile în care apare posibilitatea alegerii
alternative a partenerilor. Ca intermediari profesionali ce activează pe această piaţă sunt realtorii, brokerii,
evaluatorii, creditorii ipotecari, agenţii de asigurare şi alte persoane care prestează servicii legate de sectorul
imobiliar pentru persoanele cointeresate.
 funcţia de stimulare – se prezintă sub forma profitului obţinut din urma utilizării productive a
succesului tehnico-ştiinţific în dezvoltarea şi utilizarea bunurilor imobile. Concurenţa jocă rolul de stimul pentru
menţinerea şi căutarea noilor soluţii în vederea utilizării şi dirijării mai eficiente a propretăţii de capital.
 funcţia investiţională – piaţa imobiliară reprezintă o metodă eficientă pentru păstrarea şi creşterea
valorii capitalului. Piaţa imobiliară contribuie la transferul de economii şi acumulările populaţiei din starea sa

4
pasivă în sectorul real care aduce un venit proprietarului proprietăţii imobiliare. Totodată proprietatea imobiliară
serveşte ca garanţie în faţa riscurilor investiţionale.
 funcţia socială – este cunoscut faptul că pentru fiecare individ una din cele mai importante
caracteristici este satisfacerea diferitor necesităţi, aceasta poate fi realizată doar prin utlizarea diferitor bunuri.
Bunul imobil este unul din necesităţile de bază a unui individ. Pentru aşi satisface necesităţile oamenii se
manifestă prin creşterea activităţii muncii pentru a obţine mijloace necesare pentru a achiziţiona bunuri
imobiliare şi a deveni proprietarii acestora. Dintre proprietarii bunurilor imobiliare se constituie clasa medie
socială a societăţii în întregime. În rezultatul nenumăratelor redistribuiri pe piaţa întreprinderilor, loturilor de
teren, clădirilor şi edificiilor, în final, se transferă către investitorii strategici eficienţi, care garantează utilizarea
lor pentru ridicarea activităţii de producere [10, p.18].
Din funcţiile pe care le întruneşte piaţa imobiliară putem spune că piaţa imobiliară are o importanţă
majoră în cadrul economiei unei ţări, acest lucru este datorat următoarelor:
 piaţa imobiliară reprezintă o bogăţie enormă a economiei naţionale, materializată în bunurile
imobile, din care cel puţin jumătoate poate fi inclusă în circuitul de piaţă pentru a aduce venit
proprietarului cît şi bugetelor naţionale, municipale sau locale;
 deţine o cotă mare din valoarea produlsului intern brut;
 obţinerea unor mijloace financiare suplimentare în bugetele naţionale sau municipale a
mijloacelor din urma vînzării sau închirierii proprietaţilor de stat sau municipale;
 obţinerea mijloacelor financiare impunătoare în urma impozitării bunurilor imobile şi în urma
achitării taxelor de stat la efectuarea tranzacţiilor imobiliare;
 crearea noilor locuri de muncă în urma dezvoltării sectorului imobiliar [8, p.30].
Mecanismele pieţii imobiliare reprezintă o combinaţie a următoarelor elemente structurale:
 bunurile imobile;
 agenţii economici care operează pe piaţa imobiliară;
 procesele de funcţionare a pieţii;
 infrastructura pieţii [8, p.35].
Particularităţile specifice ale pieţii imobiliare, în calitatea lor de marfă, constiutuie cauza împărţirii pieţii
imobiliare în segmente aparte. Criteriile de segmentare a pieţii imobiliare pot fi următoarele:
1. după conţinutul drepturilor de proprietate;
2. destinaţia funcţională a bunurilor imobiliare;
3. poziţia geografică a bunurilor imobiliare;
4. calitatea bunurilor imobiliare;
5. motivarea investiţională a bunurilor imobiliare;
6. alte criterii.
Fiecare segment al pieţii imobiliare poate fi reînpărţit şi în subsegmente care oferă o delimitare mult mai
vastă şi specifică a fiecărui segment al pieţii imobiliare.

1.2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni care nu contravin
legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor persoane, sau să transmită drepturile de
posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o
greveze prin alte căi.
Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:
 vânzarea-cumpărarea,
 schimbul,
 moştenirea,
 donarea,
 transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,
 ipoteca,
 arenda.

Vânzarea-cumpărarea

5
Contract este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau
se sting raporturi juridice. În contractul de vînzare-cumpărare, o parte (vînzător) se obligă să predea un bun în
proprietate celeilalte părţi (cumpărător), iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.
Vînzătorul se obligă să remită, concomitent cu predarea bunului, documentele referitoare la bun, prevăzute de
lege, dacă în contractul de vînzare-cumpărare nu este prevăzut altfel.
Dacă preţul nu este indicat direct în contractul de vînzare-cumpărare, părţile pot conveni asupra modului de
determinare a lui.
Dispozițiile prezentului articol se aplică contractului de vînzare-cumpărare prin care vînzătorul se obligă să
asigure construirea unui apartament, altei încăperi izolate sau altui bun imobil în curs de construire (bun imobil
în construcție) și să-l predea în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să achite prețul convenit și
să recepționeze bunul imobil după darea lui în exploatare.
Contractul de vînzare-cumpărare a bunului imobil în construcție trebuie să prevadă:
a) numărul cadastral al bunului imobil în construcție;
b) numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vînzătorul construiește
sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcție;
c) natura dreptului pe care vînzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de
proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobîndire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea
termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de
constituire a superficiei;
d) cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite
cumpărătorului;
e) dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor
părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
f) data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
g) prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;
h) dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobîndește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95%
din preț (rezerva proprietății).
La contract se anexează:
a) copia de pe autorizația de construire;
b) copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.
Înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricînd pe durata executării acestuia,
vînzătorulul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:
a) proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie
răspundere a vînzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;
b) actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu,
precum și regulamentul condominiului;
c) identitatea antreprenorului și a altor furnizori;
d) etapa actuală de executare a construcției.
Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate și actele de dispoziție
ale cumpărătorului
Dreptul de proprietate al cumpărătorului este supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile.
Este interzis să se perceapă de la cumpărător orice plăți prevăzute de contract înainte de înregistrarea
provizorie conform alin. (1).
Cumpărătorul păstrează dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de
proprietate înregistrat provizoriu fără consimțămîntul vînzătorului.
Persoana care dobîndește de la cumpărător dreptul de proprietate înregistrat provizoriu se subrogă în
toate drepturile și obligațiile pe care cumpărătorul le deține în temeiul contractului de vînzare-cumpărare a
bunului imobil în construcție fără consimțămîntul vînzătorului. Cumpărătorul rămîne obligat solidar cu noul
dobînditor al bunului imobil în construcție, cu excepția cazului în care vînzătorul și-a dat consimțămîntul la
această înstrăinare. Dispozițiile legale privind notificarea cesiunii de creanță se aplică în mod corespunzător.
Limitări privind efectuarea plăților în temeiul contractului
Plățile efectuate de către cumpărător în temeiul contractului nu pot depăși următoarele limite:
a) 5% din prețul total – după înregistrarea provizorie conform art. 1172 alin. (1), dar pînă la finalizarea
fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
6
 b) 35% din prețul total – după finalizarea fundamentului construcției în care este amplasat bunul imobil;
c) 70% din prețul total – după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției în care este
amplasat bunul imobil;
d) 95% din prețul total – după darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil;
e) 100% din prețul total – după justificarea dreptului de proprietate conform art. 1174 alin.(6) sau, dacă
cumpărătorul a înaintat pretenții întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.
Cumpărătorul poate cere vînzătorului restituirea sumelor plătite în temeiul contractului cu depășirea
limitelor prevăzute la alin.(1), chiar dacă a cunoscut această circumstanță.
Înregistrarea provizorie a dreptului de proprietate a cumpărătorului se justifică, iar cumpărătorul devine
proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune, prin actul de predare-primire
semnat după darea în exploatare și, în cazul rezervei proprietății, prin confirmarea emisă de către vînzător, în
formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului. În cazul justificării înregistrării provizorii,
dreptul de proprietate al vînzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile.
Semnarea de către cumpărător a actului de predare-primire nu îl decade din drepturile rezultate din
existența viciului bunului imobil sau al lucrărilor prevăzute de contract. Pretențiile ridicate de către cumpărător în
privința viciilor nu constituie temei pentru vînzător de a refuza semnarea actului de predare-primire.
Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa imobilului, sau dacă nu există
alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica încheierea tranzacţiei.
Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se înregistrează în mod obligatoriu la
oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate
de către ei.
GAJUL
Noțiunea de gaj
Gajul este dreptul real în al cărui temei titularul (creditorul gajist) poate pretinde, din valoarea obiectului gajului,
satisfacerea creanțelor sale garantate cu preferință față de ceilalți creditori ai titularului obiectului gajului
(debitorul gajist).
Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligației garantate prin gaj.
Gajul se constituie în vederea garantării executării obligației și reprezintă un raport de drept accesoriu față de
obligația garantată, fiind condiționat în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de gaj nu prevede altfel.
Debitorul gajist
Este debitor gajist orice persoană fizică sau juridică care este proprietar, un alt posesor sau uzufructuar legal al
bunurilor depuse în gaj și care are dreptul de a înstrăina aceste bunuri.
Poate fi debitor gajist atît debitorul obligației garantate, cît și un terț (numit garantul gajist sau, după caz,
garantul ipotecar).
Bunurile proprietate comună pot fi gajate doar cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare din coproprietari
devenind în acest caz codebitor gajist. Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă
IPOTECA - ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, ce de regulă
rămîne în posesia depunătorului de gaj. Ipoteca il ajută pe cumpărător să-şi procure un imobil in rate, achitînd
pînă la 30-40 % din valoarea reală a ei. Ca rezultat, Dvs. deja locuiţi într-un apartament nou, iar împrumutul îl
achitaţi treptat.
GAJ - bun imobil care se depune drept garanție. Astfel, daca vati decis sa achizitionati un apartament in rate, nu
veti avea nevoie de alt gaj, urmind sa fie gajat anume cel procurat.
„împrumut ipotecar” de asemenea este important pentru a percepe noţiunea de ipotecă. CREDIT
IPOTECAR - sunt banii pe care vi-i acordă o instituţie financiară (sаu bancă) pentru procurarea imobilului, pe
termen lung, cu o sumă fixată de plăţi. Împrumutul ipotecar constituie o investiţie profitabilă a mijloacelor
financiare, deoarece preţurile la imobil pe o perioadă lungă de timp au tendinţa de creştere.
Ipotecă - drept real în al cărui temei creditorul este în drept să ceară satisfacerea creanţelor sale, cu preferinţă faţă
de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse în ipotecă, în cazul în care debitorul
omite să execute obligaţiile garantate cu ipotecă.
Ipoteca se instituie în vederea garantării executării obligaţiei şi reprezintă un raport de drept accesoriu faţă de
obligaţia garantată, fiind condiţionată în timp de durata acesteia. Ipoteca legală este instituită prin înregistrarea în
Registrul bunurilor imobile a unui aviz, în care se indică bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul şi
mărimea creanţei.
7
Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin
numere cadastrale separate. Obiectul ipotecii este determinat prin denumirea bunului, numărul său cadastral,
locul aflării, precum şi printr-o descriere suficientă pentru identificarea acestuia.
Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate în circuit civil, deţinute în proprietate şi înregistrate în
Registrul bunurilor imobile. Ipoteca se extinde asupra îmbunătăţirilor, ameliorărilor şi accesoriilor bunului
imobil ipotecat, asupra oricărui bun imobil care se uneşte prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum şi
asupra bunurilor noi ce rezultă din transformarea bunului imobil ipotecat, dacă altfel nu este prevăzut de contract.
Schimb
Contractul de schimb
Părţile contractului de schimb au obligaţia de a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun.
Fiecare parte a contractului de schimb este considerată vînzător al bunului pe care îl înstrăinează şi cumpărător al
bunului pe care îl primeşte în schimb.
Regulile aplicabile schimbului
Asupra contractului de schimb se aplică în modul corespunzător regulile contractului de vînzare-cumpărare.
Compensarea diferenței de valoare
În cazul în care bunurile schimbate nu au aceeași valoare, diferența de valoare poate fi compensată printr-o sumă
de bani, numită sultă, dacă aceasta este prevăzută de contract.
Un contract este contract de vînzare-cumpărare, și nu contract de schimb, în cazul în care sulta depășește
valoarea bunului care are valoarea mai mică.
Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice
Noţiunea de persoană juridică
Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobândi în
numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot contribui la formarea capitalului social cu
bunuri imobile.
Moştenirea
Moștenirea este transmiterea patrimoniului (masa succesorală) unei persoane fizice decedate (defunct, cel care a
lăsat moștenirea) către una sau mai multe persoane (moștenitori).
Temeiul moștenirii
Moștenirea are loc în temeiul legii și/sau conform testamentului.
În măsura în care cel care a lăsat moștenirea nu a dispus altceva prin testament, moștenirea trece la moștenitorii
legali.
Momentul deschiderii moștenirii
Moștenirea se deschide la momentul decesului celui care a lăsat moștenirea, fie că este fizic constatat, fie că este
declarat prin hotărîre judecătorească definitivă.
MOȘTENIREA LEGALĂ
Cazul în care operează moștenirea legală
Devoluțiunea moștenirii are loc conform dispozițiilor prezentei cărți (moștenire legală), în măsura în care nu
există un testament valabil.
Dacă testamentul se referă doar la o parte din masa succesorală, devoluțiunea celeilalte părți a masei succesorale
are loc conform moștenirii legale.
Clasa întîi de moștenitori legali
Fac parte din clasa întîi de moștenitori legali descendenții defunctului.
Descendentul care este în viață la momentul deschiderii moștenirii îi exclude de la moștenire pe ceilalți
descendenți care se află în relații de rudenie cu defunctul prin intermediul celui dintîi.
Locul descendentului decedat la momentul deschiderii moștenirii îl ocupă descendenții acestuia (reprezentarea
succesorală).
Copiii defunctului moștenesc în cote succesorale egale.
Copiii care înlocuiesc părintele decedat conform dispozițiilor alin. (3) moștenesc în cote egale cota succesorală la
care ar fi avut dreptul părintele decedat.

Clasa a doua de moștenitori legali

Fac parte din clasa a doua de moștenitori legali părinții defunctului și descendenții acestora.

8
Dacă la momentul deschiderii moștenirii părinții defunctului sînt în viață, moștenesc numai ei, în cote
succesorale egale.
Dacă la momentul deschiderii moștenirii nu este în viață unul dintre părinții defunctului, în locul părintelui celui
decedat sînt chemați la moștenire descendenții lui în conformitate cu regulile aplicabile pentru moștenitorii de
clasa întîi. În cazul în care părintele decedat nu are descendenți, unic moștenitor devine părintele supraviețuitor.
Clasa a treia de moștenitori legali
Fac parte din clasa a treia de moștenitori legali bunicii și bunicile defunctului și descendenții acestora.
Dacă la momentul deschiderii moștenirii bunicul și bunica sînt în viață, moștenesc numai ei, în cote succesorale
egale.
Dacă la momentul deschiderii moștenirii unul dintre bunici dintr-o pereche nu este în viață, locul bunicului
(bunicii) decedat(e) este ocupat de descendenții acestuia. Dacă bunicul (bunica) decedat(ă) nu are descendenți,
cota succesorală a acestuia trece la celălalt bunic din perechea respectivă, iar dacă acesta nu este în viață, la
descendenții acestuia din urmă.
Dacă la momentul deschiderii moștenirii o pereche de bunici nu este în viață și dacă aceștia nu au descendenți,
atunci moștenesc ceilalți bunici care sînt în viață, iar dacă aceștia nu sînt în viață, descendenții acestora.
În măsura în care descendenții ocupă locul părinților lor sau al ascendenților mai îndepărtați, se aplică în mod
corespunzător dispozițiile legale cu privire la moștenitorii de clasa întîi.
Clasa a patra de moștenitori legali
Fac parte din clasa a patra de moștenitori legali străbunicii defunctului și descendenții acestora.
Dacă la momentul deschiderii moștenirii străbunicul și/sau străbunica sînt în viață, moștenesc numai ei. Dacă sînt
mai mulți, ei moștenesc în cote succesorale egale, indiferent de faptul dacă aparțin aceleiași linii sau liniilor
diferite. Dacă la momentul deschiderii moștenirii străbunicii și străbunicele nu sînt în viață, moștenește acela
dintre descendenți care se află într-un grad de rudenie mai apropiat cu defunctul. În cazul în care mai multe
persoane se află în același grad de rudenie, aceștia moștenesc în cote succesorale egale.
Clasa a cincea de moștenitori legali
Fac parte din clasa a cincea de moștenitori legali strămoșii mai îndepărtați ai defunctului și descendenții
acestora.
Dreptul statului la moștenire
În cazul în care defunctul nu are rude și nici soț supraviețuitor sau aceștia nu pot moșteni din anumite motive,
moștenitor legal este statul.
MOȘTENIREA TESTAMENTARĂ
Noțiunea de testament
Testamentul este actul unilateral, personal și revocabil prin care o persoană, numită testator, dispune, în una
dintre formele cerute de lege, pentru timpul cînd nu va mai fi în viață.
Întocmirea testamentului personal de către testator
Întocmirea testamentului prin reprezentant nu se admite.
Două sau mai multe persoane nu pot testa prin același testament una în favoarea alteia sau în favoarea unui terț.
Testatorul nu poate dispune pentru cauză de moarte astfel încît valabilitatea sau nevalabilitatea dispozițiilor sale
să depindă de voința unui terț.
Testatorul nu poate împuternici un terț să determine persoana în favoarea căreia să fie executat legatul și să
determine bunurile care urmează să fie transmise în executarea legatului.
Secretul testamentului
Persoana abilitată cu autentificarea testamentului, martorii și persoanele care semnează testamentul nu au dreptul
să divulge informațiile privind conținutul testamentului pînă la data deschiderii moștenirii.
Notarul sau persoana abilitată cu autentificarea testamentului este obligată să prevină martorul și persoana care
semnează testamentul despre necesitatea respectării secretului testamentului.
Capacitatea minorului de a dispune prin testament
Minorul poate testa odată cu atingerea vîrstei de 16 ani. În acest caz, minorul nu are nevoie de consimțămîntul
părinților sau al curatorului pentru a întocmi un testament.
Incapacitatea de a primi beneficii prin testament
Donația
Contractul de donaţie
Prin contract de donaţie, o parte (donator) se obligă să mărească din contul patrimoniului său, cu titlu gratuit,
patrimoniul celeilalte părţi (donatar).
9
 Contractul de donaţie prin care donatorul se obligă să transmită în viitor întreg patrimoniul actual sau o fracţiune
din el fără a specifica bunurile care urmează să fie predate este nul.
Contractul de donaţie care stipulează obligaţia donatarului de a achita datorii sau sarcini care nu există la
momentul încheierii contractului este nul dacă natura şi întinderea datoriilor sau sarcinilor nu sînt stipulate în
contract.
Contractul care prevede predarea bunului după decesul donatorului este nul. În privința voinței exprimate de
donator se aplică dispozițiile legale cu privire la testament.
Orice clauză a contractului de donație care derogă de la dispozițiile prezentului capitol în detrimentul
donatorului este nulă.
LOCAŢIUNEA
Contractul de locaţiune
Prin contractul de locaţiune, o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat
individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chirie.
Forma contractului de locațiune
Contractul de locațiune a unui bun imobil trebuie să fie întocmit în scris.
Termenul maxim al locațiunii
Termenul locațiunii nu poate depăși 99 de ani.
Caracteristicile bunului închiriat
Locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin
contract, şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii.
Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic.
Bunul este considerat liber de orice viciu material cînd are caracteristicile convenite.
Bunul este liber de vicii materiale în cazul în care poate fi folosit conform destinaţiei stabilite în contract, dacă nu
s-a convenit asupra unor anumite caracteristici, sau conform destinaţiei obişnuite a unor asemenea bunuri dacă
nu s-a convenit asupra folosinţei.
Bunul este considerat liber de orice viciu juridic dacă nici un terţ nu poate valorifica drepturi asupra acestui bun
în perioada pentru care a fost încheiat contractul.
Locatorul garantează contra viciului material sau juridic chiar dacă nu l-a cunoscut la încheierea contractului.
Înainte de a-şi valorifica drepturile, locatarul trebuie să-l informeze pe locator despre viciile bunului depistate.
Reducerea chiriei din cauza viciului bunului închiriat
Dacă bunul este afectat de un viciu, locatarul este eliberat de plata unei părţi din chirie proporţional diminuării
folosinţei bunului. Dreptul de a plăti o chirie redusă încetează cînd viciul este remediat. Viciul nesemnificativ nu
este luat în considerare.
În cazul închirierii unei locuinţe, convenţiile prin care se derogă de la alin.(1) în defavoarea locatarului sînt nule.
Interdicţia schimbării formei sau destinaţiei bunului închiriat
Nici locatorul, nici locatarul nu are dreptul să schimbe forma sau destinaţia bunului în timpul locaţiunii.
Modul de plată a chiriei
Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului locațiunii. Dacă plata chiriei este stabilită pentru
anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor.
Fără a aduce atingere dispozițiilor art. 1264 alin. (1) lit. c), plata cheltuielilor suplimentare este obligatorie
numai în cazul în care există un acord între părți.
Dacă în folosirea bunului închiriat au apărut piedici din vina locatarului, acesta nu va fi exonerat de plata chiriei.
Temeiurile și condițiile de modificare a chiriei
Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părților. Locatorul poate cere instanței de judecată modificarea
chiriei prin hotărîre judecătorească numai o dată în an și numai în cazul în care condițiile economice fac ca
neajustarea să fie inechitabilă, cu excepția cazului în care locatorul și-a asumat riscul schimbării condițiilor
economice.
Locatarul are dreptul să ceară reducerea chiriei în cazul în care condițiile, stipulate în contract, de folosire a
bunului sau starea lui s-au înrăutățit.
Obligațiile locatarului
Locatarul este obligat:
a) să folosească bunul potrivit destinației și în conformitate cu clauzele contractului;
b) să păstreze și să asigure integritatea bunului;
c) să acopere cheltuielile curente de folosire și întreținere în stare normală a bunului;
10
d) să efectueze reparația curentă a bunului.
Reparația curentă presupune intervențiile necesare în rezultatul folosinței conform destinației a bunului și care, în
mod echitabil, pot fi puse pe seama locatarului, avînd în vedere în special natura bunului, destinația pentru care
este folosit și termenul locațiunii.
Locatarul nu este obligat să efectueze reparațiile curente doar pentru a înlătura efectele uzurii normale a bunului.
Răspunderea pentru uzura bunului închiriat
Locatarul nu poartă răspundere pentru uzura normală a bunului închiriat dacă acesta a fost folosit potrivit
destinației și în conformitate cu clauzele contractului.
Uzura normală presupune semnele obișnuite și inevitabile ale unei folosințe prudente însoțite de întreținere
corespunzătoare.
Obligaţia locatarului în raport cu alţi locatari
Locatarul are obligaţia de a acţiona într-o manieră care să nu împiedice folosirea normală a bunului de către alţi
locatari. Locatarul este ţinut faţă de locator şi de ceilalţi locatari să repare prejudiciul care poate rezulta din
neexecutarea acestei obligaţii fie că a fost produs de el, fie de persoanele cărora le-a permis folosinţa bunului sau
accesul la el.
Locatorul are dreptul la rezoluțiunea locațiunii în cazul neexecutării obligaţiei prevăzute la alin.(1).
Dreptul locatarului în cazul deranjării folosinţei sale de către un alt locatar. Locatarul a cărui folosinţă este
deranjată de către un alt locatar sau de persoanele cărora acesta le-a permis folosinţa bunului sau accesul la el
poate obţine, în dependenţă de circumstanţe, o reducere a chiriei sau rezoluțiunea locațiunii dacă înştiinţează
locatorul comun despre încălcările ce îi afectează folosinţa şi dacă acestea persistă. Pe lîngă cele prevăzute la
alin.(1), locatarul poate cere locatorului comun repararea prejudiciului, cu excepţia cazului cînd ultimul
demonstrează că a acţionat cu prudenţă şi diligenţă. Locatorul se poate întoarce împotriva locatarului vinovat de
prejudiciu. Dreptul locatorului de a verifica bunul închiriat şi de a efectua lucrări asupra lui.
Locatorul are dreptul să verifice bunul închiriat, să efectueze lucrări asupra lui şi, în cazul imobilului, să-l
prezinte eventualilor cumpărători sau locatari, fiind obligat să-şi exercite aceste drepturi în mod rezonabil.
Repararea prejudiciului suferit de locator
Locatarul este ţinut să repare prejudiciul suferit de locator prin pierderile survenite la bunul închiriat dacă nu
va demonstra că pierderile nu se datorează vinovăţiei sale sau a persoanelor cărora le-a permis folosinţa bunului
sau accesul la el.
În cazul în care bunul închiriat este un imobil, locatarul nu răspunde de prejudiciul cauzat prin incendiu
dacă nu se va demonstra că el se datorează faptei locatarului sau a persoanelor cărora acesta le-a permis folosinţa
sau accesul la imobil.
Sublocaţiunea sau cesiunea locaţiunii
Locatarul este în drept să dea bunul închiriat în sublocaţiune sau să cesioneze locaţiunea numai cu
consimţămîntul locatorului. Pentru aceasta, el este obligat să-l informeze pe locator despre intenţia sa şi să
indice numele sau denumirea, adresa persoanei căreia intenţionează să-i subînchirieze bunul sau să-i cedeze
locaţiunea.
ARENDA
Contractul de arendă
Prin contractul de arendă, o parte (arendator) se obligă să dea celeilalte părți (arendaș) un teren agricol și/sau alte
bunuri agricole în posesie și folosință pe o durată determinată, iar aceasta se obligă să efectueze plata de arendă.
În sensul prezentului capitol prin bunuri agricole se înțeleg mijloace fixe (terenuri cu destinație agricolă, inclusiv
din intravilanul localităților, și ale fondului de rezervă, mașini, utilaje și instalații destinate lucrărilor agricole,
construcții, inclusiv construcții hidrotehnice, platforme și spații de depozitare destinate păstrării producției
agricole, cu terenurile aferente acestora, animale care se folosesc în procesul agricol) și, după caz, mijloace
circulante.
Contractului de arendă i se aplică în modul corespunzător dispozițiile cu privire la locațiune în măsura în care
prezentul capitol nu prevede altfel.
Încheierea contractului de arendă
Contractul de arendă se încheie în formă scrisă.
Dacă părțile nu convin altfel, dreptul de posesie și folosință asupra bunurilor agricole arendate se naște din
momentul semnării contractului de arendă și poate fi exercitat doar după semnarea actului de predare-primire.
Contractul de arendă trebuie să prevadă date privind:
a) obiectul contractului;
11
b) termenul arendei;
c) componența, forma și cuantumul plății pentru arendă;
d) condițiile de folosire a obiectelor situate pe teren, inclusiv a utilajului și a tehnicii agricole.
La cererea uneia dintre părți, la contractul de arendă a terenurilor agricole se anexează copia planului cadastral
al acestor terenuri.
În cazul în care se dă în arendă o parte dintr-un teren divizibil sau dintr-o construcție capitală, la actul de
predare-primire se anexează copia planului cadastral al terenului sau al construcției, cu marcarea părții ce se dă în
arendă.
Descrierea bunului agricol arendat
La începutul și la încetarea arendei, părțile contractante sînt obligate să întocmească, în termen de 5 zile
lucrătoare, acte de predare-primire a bunului agricol arendat.
Actul de predare-primire a terenului agricol arendat va conține date privind:
a) numărul cadastral al terenului;
b) suprafața;
c) bonitatea;
d) modul de folosință;
e) starea terenului (prelucrat, neprelucrat, cultivat etc.);
f) viciile materiale și juridice;
g) alte date, la cererea părților.
Actul de predare-primire a bunurilor agricole arendate, altele decît terenurile, va conține date privind:
a) denumirea și destinația bunurilor;
b) starea tehnică;
c) anul fabricării sau dării în exploatare, termenul general și termenul care a rămas de exploatare a
bunurilor;
d) efectuarea ultimei reparații curente și capitale;
e) valoarea reală a bunurilor agricole evaluată conform legislației;
f) condițiile de folosire;
g) viciile materiale și juridice;
h) alte date, la cererea părților.
Din momentul semnării, actul de predare-primire devine parte integrantă a contractului de arendă. Neincluderea
unei informații prevăzute la alin. (2) sau (3) nu afectează valabilitatea actului de predare-primire.
Termenul arendei
Termenul arendei se stabilește de către părțile contractante, dar nu va fi mai mic de 1 an și mai mare de 30 de
ani.
La darea în arendă a terenurilor agricole în scopul sădirii unor plantații multianuale, termenul arendei va fi de cel
puțin 25 de ani, dacă în contract nu este prevăzut un alt termen.
Prelungirea contractului de arendă
Contractul de arendă poate fi prelungit cu acordul comun al părților.
În cazul în care contractul nu prevede altfel, partea care intenționează să nu prelungească contractul de arendă
este obligată să avizeze cealaltă parte cu cel puțin 3 luni înainte de expirarea termenului contractului.
În cazul în care termenul arendei expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea bunurile arendate și arendașul
continuă exploatarea acestora, contractul de arendă se consideră prelungit pentru un an agricol.
Notarea arendei, înregistrarea arendei
Arenda terenurilor agricole încheiată pe un termen mai mare de 5 ani trebuie notată în registrul bunurilor
imobile.
În cazul în care un arendaș încheie contracte de arendă cu mai mulți arendatori, la inițiativa autorității
administrației publice locale, primirea cererilor de notare a arendei în registrul bunurilor imobile se efectuează de
către registratorul organului cadastral teritorial pe teritoriul localității.
Organul cadastral teritorial prezintă, în termen de o lună de la efectuarea înregistrărilor, autorității administrației
publice locale de nivelul întîi din zona sa de activitate informația respectivă din registrul bunurilor imobile
privind notarea arendei sau modificările la notare, precum și radierea notărilor.
Arenda terenurilor agricole încheiată pe un termen de pînă la 5 ani inclusiv se înregistrează la primăria localității
în a cărei rază teritorială se află terenurile. Înregistrarea arendei conform prezentului alineat nu produce efectele
juridice ale notării în registrul bunurilor imobile.
12
Arendașul, în termen de 3 luni de la data încheierii contractului de arendă, asigură notarea arendei conform alin.
(1) sau, după caz, asigură înregistrarea arendei conform alin. (4). Nenotarea are ca efect inopozabilitatea
contractului față de terț.
În caz de neînregistrare a arendei în termenul prevăzut la alin. (5), arendașul poartă răspunderea prevăzută de
lege.
Notarea benevolă la organul cadastral teritorial a arendei încheiate pe un termen de pînă la 5 ani îl scutește pe
arendaș de obligația de a o înregistra la primărie.
Înregistrarea arendei în registrul contractelor de arendă
Arenda încheiată pe un termen de pînă la 5 ani inclusiv se înregistrează în registrul contractelor de arendă ținut
de primăria localității în a cărei rază teritorială se află terenurile și alte bunuri agricole arendate. În cazul în care
terenurile și alte bunuri agricole date în arendă sînt amplasate pe teritoriul mai multor localități, arenda se
înregistrează la primăria fiecăreia dintre aceste localități.
Primăria ține registrul contractelor de arendă în modul stabilit de prezentul capitol, de alte acte legislative și de
regulamentul aprobat de Guvern.
Pentru înregistrarea arendei la primărie, arendașul (reprezentantul acestuia) prezintă:
a) 3 exemplare ale contractului de arendă, dintre care unul este originalul sau o copie autentificată în condițiile
legii;
b) extrasul din registrul de publicitate în care este înregistrat arendașul;
c) documentul ce confirmă împuternicirile reprezentantului arendașului, după caz;
d) bonul de achitare a plății pentru înregistrare.
Registrul contractelor de arendă este ținut de inginerul cadastral, de secretarul consiliului local sau de o altă
persoană desemnată în modul stabilit.
În registrul contractelor de arendă se înregistrează date privind:
a) părțile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) numerele cadastrale, suprafața, bonitatea și modul de folosință a terenurilor date în arendă;
c) termenul arendei;
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra bunului agricol arendat;
e) alte date, după caz.
Înregistrarea arendei se confirmă prin aplicarea ștampilei primăriei, prin notarea în contract a datei înregistrării și
prin semnătura persoanei împuternicite cu efectuarea înregistrării.
Arendașului i se remit două exemplare ale contractului de arendă înregistrat.
Înregistrarea arendei, a modificărilor introduse în contract, a documentelor privind rezoluțiunea arendei, precum
și eliberarea extraselor respective se efectuează contra plată, al cărei cuantum maxim este stabilit de Guvern.
Plata menționată se varsă la bugetul unității administrativ-teritoriale.
Ținerea registrului contractelor de arendă se coordonează cu ținerea cadastrului funciar, a sistemului
informațional fiscal și a altor sisteme, în modul prevăzut de legislație.

Piaţa imobiliară din R. Moldova este relativ tînără. Ea a apărut la mijlocul anilor 90 ca rezultat al desfăşurării
privatizării, demonopolizării şi deznaţionalizării proprietăţii. Dezvoltarea sistemului de cadastru al bunurilor
imobile, desfăşurarea înregistrării primare primare masive a acestor proprietăţi (acest proces s-a început în 1998
şi continuă pînă în prezent) ne permite să conturăm un tablou veridic al statisticii acestei pieţe. Actualmente în
Moldova, potrivit unor estimări prealabile, există circa 5,5 milioane de proprietăţi imobiliare. După acest
indicator, Republica noastră este comparabilă cu asemenea ţări ca Danemarca şi Suedia. Conform datelor
Biroului Național de Statistică al Republicii Moldova, numărul bunurilor imobiliare din ţară se caracterizează
prin următoarele cifre:
 apartamente – 325 de mii;
 case individuale de locuit – circa 1mln;
 proprietăţi industriale şi comerciale – circa 100 de mii;
 terenuri cu destinaţie agricolă – circa 3,9 mln.
 alte bunuri (înregistrarea proprietăţilor respective nu s-a încheiat) – circa 175 mii.

Gradul de dezvoltare a pieţei se determină de numărul tranzacţiilor cu bunurile imobile efectuate într-o anumită
perioadă de timp. Analizând acest indicator conform datelor Agenției Servicii Publice pentru anii 2008-2019 se

13
poate de concluzionat că, în ansamblu, piaţa imobiliară din Moldova se află în etapa saturației, ceia ce poate fi
observat din următoarele grafice.
475000
425000
375000
325000
275000
225000
175000
125000
75000
25000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Vînzare- 4912 3072 103284 109474 107474 47425 111985 113563 121167 127588 133842 129201
cumpărare
Moștenire 853 1185 75702 82587 6631 27763 85373 92792 94423 90231 92054 87287
Donație-schimb 954 757 40356 52839 57786 19362 55695 60138 62953 62521 63847 57681
Alte documente 1448 1389 32358 34465 34466 12827 45603 52101 53346 54793 52130 56748
Ipotecă 1139 12664 17220 20311 21730 8506 27773 25189 19117 24914 30958 39467
Locațiune 17908 21489 20473 11789 36395 31900 36395 31900 41326 34634 31656 16491
Primare 46021 51367 50375 18394 54821 60501 54821 60501 67245 68891 58555 55586
TOTAL 73235 91923 339768 329859 264482 208284 417645 436184 459577 463572 463042 442461

Analizînd acest indicator pentru anii 2008-2019 se poate de concluzionat că, în ansamblu, piaţa imobiliară din
Moldova este destul de complexă şi în plină dezvoltare. În general, vînzarea-cumpărarea obiectelor imobiliare
constituie afacerea preponderentă a tranzacţiilor cu proprietăţi imobiliare, după care urmează numărul
tranzacţiilor de moştenire, donare, ipotecă şi arendă.

În această perioadă numărul tranzacţiilor cu proprietăţile imobiliare a crescut de circa 6 ori şi în anul 2019 a
constituit 442 461 de operaţii, micşorîndu-se însă cu circa 1% în comparaţie cu anul 2018. Cel mai dinamic
segment al pieţei sunt terenurile, ele fiind urmate de piaţa apartamentelor, a caselor individuale de locuit şi de cea
a altor obiecte, în special comerciale şi industriale. În ultima perioadă numărul tranzacţiilor este în continuă
stabilitate.
S-a schimbat şi componenţa cantitativă a tranzacţiilor. Astfel, dacă în 2008 în Republica Moldova predominau
operaţiile de înregistrări primare, (63%), apoi în 2018 numărul lor s-a redus la (13%), în schimb operaţiile de
vînzare – cumpărare a proprietăţilor care în 2008 constituia (6,7%), numărul lor a crescut pînă la (29%) din
totalul tranzacțiilor în anul 2018. Numărul de vînzări-cumpărări a imobilelor a început să crească stabil începînd
cu anul 2010. În următorii ani acest indicator a înregistrat valori în creștere și a crescut de 27 de ori în anul 2018
față de anul 2008. În aceeaşi perioadă, numărul bunurilor imobiliare dăruite a crescut de 66 ori, al celor
moştenite – de 108 ori, iar al ipotecii – de 27 ori.
Vînzarea-cumpărarea
În anul 2016 s-au înregistrat 121 167 tranzacții, iar în anul 2017 s-au înregistrat 127 588 tranzacții, deci a avut
loc o creștere față de 2016 cu aproximativ 5 %. În anul 2018 s-au înregistrat 133842 tranzacții de vînzare-
cumpărare, cu circa 5% mai mult decît în anul 2017. În anul 2019 s-au înregistrat 129201 tranzacții de vînzare-
cumpărare, cu circa 4% mai puțin decît în anul 2018.
Moștenire
În anul 2016 au fost înregistrate circa 94423 tranzacții, iar comparativ cu 2015, numărul tranzacțiilor s-a majorat
cu 2 %. În 2017 s-au înregistrat 90231 tranzacții sau cu 4 % mai puțin decît în anul 2016. În 2018 s-au
înregistrat 92054 moșteniri, astfel numărul moștenirilor a crescut cu 2 %. În 2019 s-au înregistrat 87287
moșteniri, astfel numărul moștenirilor a scăzut cu 5 %.
Donație-schimb

14
În anul 2016 s-au înregistrat circa 62953 tranzacții de donație-schimb cu 1% mai puțin decît în anul precedent.
În anul 2017 s-au înregistrat 62521 tranzacții comparativ cu anul 2016, vedem o diminuare de 1 %. În anul 2018
s-au înregistrat 63847 tranzacții, comparativ cu 2017, observăm o majorare de 2 %. În anul 2019 s-au înregistrat
57681 tranzacții, comparativ cu 2018, observăm o micșorare de 10 %.

Alte documente
În anul 2016 s-au înregistrat 53346 tranzacții comparativ cu 2015 în care s-au înregistrat 52101 tranzacții,
creșterea fiind de 2% față de 2015. în 2017 numărul înregistrărilor a fost de 54793, și observăm o creștere față
de 2016 cu 3 %. În 2018 s-au înregistrat 52130 tranzacții și observăm o diminuare de circa 5 %. În 2019 s-au
înregistrat 56748 tranzacții și observăm o creștere de circa 9 %.
Locațiune
În anul 2016 au fost înregistrate 41326 tranzacții de locațiune, comparativ cu anul 2015, observăm o creștere de
23 %. În anul 2017 au fost înregistrate 34634 tranzacții de locațiune, și comparînd cu numărul tranzacțiilor din
2016, observăm o diminuare cu 16 %. În anul 2018 au fost înregistrate 31656 tranzacții, comparativ cu 2017
observăm o diminuare de 9 %. În anul 2019 au fost înregistrate 16491 tranzacții, comparativ cu 2018 observăm o
diminuare de 48 %.
Ipoteca
Conform datelor din registrul bunurilor imobile în anul 2016 au fost înregistrate 19117 tranzacții, cu 24 % mai
puțin decît în perioada anului 2015. În anul 2017 au fost înregistrate 24914 tranzacții de ipotecă. În anul 2017
numărul tranzacțiilor de ipotecă s-a majorat față de 2016 cu 23 %. În anul 2018 au fost înregistrate 30958
tranzacții, sau cu 20 % mai multe tranzacții decât în perioada anului 2017. În anul 2019 au fost înregistrate
39467 tranzacții, sau cu 27 % mai multe tranzacții decât în perioada anului 2018.
Înregistrări primare
În anul 2016 s-au înregistrat 67245 tranzacții de înregistrări primare, comparativ cu anul 2015 în care s-au
înregistrat 60501 tranzacții. Deci observăm, că în 2016 a avut loc o majorare a numărului de tranzacții de
înregistrări primare cu 10 % față de 2015. În anul 2017 au fost înregistrate 68891 tranzacții comparativ cu anul
2016, identificăm o creștere de 2 % a înregistrărilor primare. În anul 2018 au fost înregistrate 58555 tranzacții
de înregistrări primare de către serviciul cadastral teritorial, comparativ cu anul 2017 în care au fost înregistrate
68891 tranzacții, cu 15 % mai puțin decît în anul 2017. În anul 2019 au fost înregistrate 55586 tranzacții, sau
cu 5 % mai puține tranzacții decât în perioada anului 2018.

Numărul total de înregistrări cu

bunurile imobile
470000
465000 463572 463042
459577
460000 Numărul total de înreg-
455000 istrări cu bunurile imobile
450000
445000 442461
440000
435000
430000
2016 2017 2018 2019

1.3 Particularităţile imobilului ca marfă

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.
Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor anterioare care asigură
un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform unor estimări, bunurile imobile constituie aproape
jumătate din toată bogăţia mondială acumulată.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii ţări.
15
 Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea primară a unor mijloace
importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei şi asigură dinamica dezvoltării macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile imobile reprezintă un obiect
deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al dirijării. De această caracteristică ţine cont statul prin formarea
sistemelor de control a eficienţei utilizării bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.
O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor referitori la bunurile
imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria economică s-a format în sec. XVIII, însă termenii
referitori la bunurile imobile au apărut mult mai înainte, însuşi odată cu apariţia imobilelor. În fiecare limbă se
întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi la o anumită etapă a dezvoltării societăţi a apărut
necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de bunuri imobile pentru a asigura o înţelegere unică.
Trecerea aceasta este necesară în primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă activ în procese care
constituie baza vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea diferitor bunuri economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop îndestularea
necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea
bunurile imobile ca factori de producţie. Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trăsături
caracteristice.
Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte cuvinte obiectul imobiliar nu
poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea acestui obiect, fără distrugerea lui.
A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.
Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic.
Cu alte cuvinte, orice obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte analogice la
prima vedere (de exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite după aceleaşi tehnologii) par a fi
identice, atunci, după o analiză mai profundă pot fi găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că aceste
obiecte sunt unice. O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt condiţiile de producere (de
construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la obiect.
Exploatare de lungă durata
Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate servi zeci şi chiar sute de ani. Bunul imobil
este o marfă scumpă
La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea
unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoiţi sa utilizeze diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea bunului imobil ca marfă).
2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile imobiliare constituie element al
procesului de producţie).
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii veniturilor.
1.4 Clasificarea bunurilor imobile

În prezent în R. Moldova nu există o clasificare unică a bunurilor imobiliare. Actele normative în vigoare
conţin diferite criterii de clasificare. Drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare pot servi: tipul
bunurilor, destinaţia funcţională, amplasarea, suprafaţa ocupată, vechimea bunului, numărul utilizatorilor, etc. Se
ştie că orice clasificare a imobilului este determinată de legile pieţei. Cel mai fregvent este utilizată clasificarea
bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională, conform căreia toate bunurile sunt încadrate în cinci categorii de
bază, prezentate în schema de mai jos. [13, p. 26]

Clasificarea bunurilor imobiliare după destinaţia funcţională

16
 Bunuri imobiliare

Imobilul Imobilul Imobilul Imobile

Fondul funciar
rezidenţial comercial industrial speciale
Terenuri cu Construcţii
Garsoniere Oficii Fabrici destinaţie speciale
agricolă

Apartamente Magazine Platforme Terenurile Spitale

industriale satelor, oraşelor,
municipiilor
Centre Şcoli,
Case / vile Depozite Terenurile
comerciale destinate
grădiniţe
industriei,
Căsuţe de Hoteluri, Ateliere de transporturilor şi
vacanţă cu alte destinaţii Muzee
moteluri producere
speciale
Ateliere de Terenuri destinate Clădirile
Cluburi protecţiei naturii,
reparaţie istorice
ocrotirii sănătăţii,
activităţii
Clădiri Staţii de recreative Clădirile
administrative alimentare cu aerogării şi
combustibil Terenurile autogării
fondului silvic
Parcări auto Clădirile
Hale de uzinelor
producţie Terenurile chimice
Centre fondului apelor
comerciale
Uzine
Terenurile
Farmacii fondului de
rezervă

Clasificarea de mai sus are un caracter general, deoarece de către subiecţii pieţei imobiliare, bunurile sunt
delimitate şi analizate după mai multe criterii în dependenţă de scopurile şi motivaţiile fiecărui participant.

17