Universitatea „Constantin Brâncuși" Târgu-Jiu

Facultatea de Drept Anul III – ID

REFERAT
DREPTUL FUNCIAR ȘI
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Student:
Corlan Alexandru
 I. CONCEPTUL DE DREPT FUNCIAR

Dreptul funciar este ansamblul relaţiilor sociale funciare reglementate de

norme juridice. Norma juridică privind dreptul funciar acţionează în
interdependență cu norme juridice din alte ramuri ale dreptului.
Raporturile juridice, specifice, reglementate de normele juridice se constituie
în instituție juridică și anume în instituţia dreptului de proprietate.
Normele juridice ale dreptului funciar reglementează relaţiile sociale ce
privesc atributele dreptului de proprietate - folosinţa, posesia și dispoziţia – şi
drepturile reale asupra pământului - uzul, uzufructul, superficia și servitutea.
Deosebirile față de celelalte ramuri ale dreptului îi dau un caracter de
unicitate – deși deosebirile privind obiectul de reglementare, între dreptul funciar,
civil, administrativ, constituțional, sunt fundamentale, există instituția dreptului de
proprietate care este comună tuturor ramurilor de drept enumerate anterior.
Dreptul funciar este reglementat de norme de drept privat (drept
funciar/drept civil) și de norme de drept public (drept administrativ/drept
constituțional).

2. Izvoarele dreptului funciar

Acestea sunt, în sens juridic, forme de exprimare a normelor juridic,

determinate de modul de adoptare de către Parlament:
- Izvoare generale: Constituţia României, Legea administraţiei publice
locale, Codul Civil, Codul de procedură civilă
- Izvoare specifice: Legea fondului funciar cu reglementările specifice,
Legea arendarii și alte legi privind proprietatea publică, dreptul de proprietate,

1
asupra terenurilor agricole și forestiere, retrocedarea unor bunuri imobile etc., cu
norme specifice de aplicare, ordine și instrucţiuni ale ministrului, care au continut
normativ.
- Izvoare condiţionate: cutuma sau obiectul juridic, convenţiile internaţionale,
precedentul judiciar.

3. Raportul juridic

Este relaţia socială funciară care se supune normei juridice, norma care
reglementează conduita persoanelor fizice și juridice.
Entitățile raportului juridic sunt date de subiectele raportului juridic
(persoane fizice și/sau juridice), conţinutul raportului juridic (drepturile și
obligaţiile persoanelor care sunt în relaţie socială funciară) și obiectul raportului
juridic (imobilul, de ex. precum și o acţiune sau inacţiune asupra lui).
Raporturile juridice se clasifică dupa mai multe criterii:
- Destinatia și folosirea terenurilor
- Proprietatea asupra terenului - publică sau privată
- Dezmembrările dreptului de proprietate
- Protecţia mediului
- Evidența funciară
- Publicitatea imobiliară prin cartea funciară
- Răspunderea contravenţională și penală în domeniul financiar-cadastral

4. Regimul juridic al proprietatii publice și private

Dreptul de proprietate este dreptul ce-l are cineva de a se bucura și de a

dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă, în limitele determinate de lege.

2
 Atributele dreptului de proprietate sunt:
- Posesia - posibilitatea de a stăpâni un lucru material și de a se comporta ca
titular
- Folosinţa - facultatea de a întrebuința terenul său culegând și dispunând de
roadele lui
- Dispoziţia - dreptul de a dispune de un bun atât material cât și juridic.
Trăsăturile dreptului de proprietate, conform Constituției și legilor țării
sunt:
- Drept absolut și inviolabil
- Drept exclusiv – își exercita singur toate atributele
- Drept perpetuu - nu este limitat în timp
- Drept de proprietate ca: mărime, întindere, limite sau conţinut - reglementat
prin lege.
Structura dreptului de proprietate se poate face astfel:
- După subiectele dreptului (persoane fizice/juridice)
- Modul de dobândire (prin acte și fapte juridice, acte între vii și pentru cauză
de moarte, succesiune, hotărâre judecătorească)
- După cum dreptul de proprietate este sau nu afectat de modalităţi
(proprietate comună, revocabilă, irevocabilă)
Formele dreptului de proprietate - au o structură definită de Constituţie astfel:
- Proprietate publică - care aparţine numai statului și unităţilor administrativ
teritoriale ca persoane juridice de drept public
- Proprietatea privată - care aparţine persoanelor fizice și juridice de drept
privat, precum și statului și unităților administrativ teritoriale, în regim de drept
privat, fiind în circuitul civil.
Proprietatea publică - bunurile acesteia sunt, prin lege, de interes public, iar
dreptul de proprietate publică are urmatoarele caractere:

3
 - Inalienabil - nu pot fi înstrăinate, dezmembrate
- Imprescriptibil - nu se stinge prin prescripţie extinctivă și nu pot fi
dobândite prin prescripţie achizitivă - uzucapiune.
- Insesizabil - nu pot fi executate silit, expropriate sau rechiziţionate și asupra
lor nu se pot constitui garanţii reale.
Obiectele proprietății publice sunt toate bunurile ce aparțin statului și
unităților administrativ teritoriale în funcţie de natura și afecyaţiunea lor, cu
noţiunea de domeniu public, interes public sau uz public.
Proprietatea publică a statului, o constituie conform art. 135 din Constituţie,
bogățiile indiferent de natura lor, ale subsolului, căile de comunicaţii de interes
naţional, căile ferate, spaţiul aerian, apele cu potențial energetic utilizate în interes
public etc., iar proprietatea publică a statului are caracter exclusiv și nu are caracter
limitativ, ca fiind oricând îmbunătățită prin lege.
Proprietatea publică a unităților administrativ teritoriale o constituie - pieţele,
căile de comunicaţii de interes local, străzile, parcurile, zonele de agrement,
pădurile, păşunile, lacurile și oricare alte bunuri care prin lege, nu au fost declarate
de interes naţional.
Statul, administrează dreptul de proprietate asupra domeniului public de
internațional prin organele de control ale puterii executive Guvernul României cu
organele de specialitate ale administraţiei publice centrale. Pe plan judeţean acestea
se realizează de către organele administraţiei publice judeţene de specialitate.
Bunurile proprietate publică sunt inventariate distinct, ele fiind inalienabile,
nu au valoare contabilă, ele fiind imprescriptibile, nu pot fi executate silit și nu pot
constituii garanţii.
Pot fi închiriate prin Hotărâre de Guvern, hotărâre a Consiliului judeţean,
Consiliului local, după cum sunt bunurile, de interes naţional, judeţean, local, pe

4
baza unor contracte de închiriere, cu stabilirea condiţiilor de utilizare, perioada şi
redevența.
Proprietatea publică privată - are ca obiect bunurile care se supun normelor
de drept comun, a căror nominalizare ca bunuri private ale statului sau ale unităților
administrativ teritoriale s-a făcut prin HG. Aceasta se constituie din: achiziţii de
bunuri imobile prin cumparare în cazul executorilor silite sau prin licitaţii, bunuri
abandonate, confiscate, donaţii etc.
Administrarea acestora se poate face direct sau prin intermediari, de către
titularii dreptului de proprietate publică privată.
Proprietatea privată de drept comun - este constituită din bunuri care nusunt
scoase, prin lege, din circuitul civil, nu pot fi înstrăinate sau dobândite prin oricare
din modurile stabilite de legislaţia civilă, în corelare cu normele dreptului funciar.
Legile fondului funciar fac unele reglementari specifice, privind dobândirea
proprietăţii private - reconstituirea și constituirea dreptului de proprietate - în diferite
situaţii concrete.
De asemenea, în legile fondului funciar, sunt precizate procedurile specifice,
de acţiune la nivelul comunelor, oraşelor sau municipiilor, prefectul fiind persoana
care prin ordin decide modul de alcătuire și componenţa comisiilor locale, care au
nominalizate atribuții foarte clare, privind reconstituirea și constituirea dreptului de
proprietate și folosinţa asupra terenurilor agricole, forestiere și a celor din intravlian,
procedura eliberării titlurilor de proprietate, punerea în posesie a persoanelor
îndreptăţite.
Dreptul funciar, legile specifice fondului funciar în corelare cu precizările
Codului civil stabilesc regimul utilizarii terenurilor agricole și arendarea lor, pentru
producţia agricolă și silvică, protecția mediului, amenajarea şi organizarea
teritoriului agricol, arendarea bunurilor agricole, cu respectarea obligaţiilor conform
legilor arendei și Codului Civil.

5
 II. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Noţiuni generale

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de

lege, prin care se asigură evidența, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terții a
actelor juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale
imobiliare. Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea,
modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile ci și protecția, ocrotirea și
garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate imobiliară se
urmăreşte protejarea securității dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile
imobile.
Literatura juridică a definit securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor
existente în prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamică a fost definită ca fiind
ocrotirea drepturilor ce se dobândesc în viitor cu privire la acel bun. Potrivit
principiilor consensualismului și autonomiei de voinţă a părților, transmiterea
drepului real se produce prin simpla exprimare a consințământului părţilor, prin
realizarea acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei
formalități suplimentare ori remiterea materială a bunului. Chiar dacă actul juridic
nu produce efecte față de terți - în sensul că, pe de o parte, drepturile rezultate din
actul juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar pe de altă parte terții nu pot fi
obligaţi printr-un act juridic la a cărui încheiere nu au participat - totuşi aceştia vor
avea obligaţia de a respecta existenţa lor ca realitate socială şi juridici a situaţiilor
juridice create prin voinţa părților care au participat la încheierea actului juridic,
personal sau prin reprezentant.

6
 Prin publicitatea imobiliară se urmăreşte, în primul rând, să se asigure
certitudinea constituirii și transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducere la
cunostința persoanelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă
drepturile reale, pe această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc
fraudarea intereselor terților. În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidențe
ample a bunurilor imobile, evidența tehnică, economică și juridică, care să permită
utilizarea și exploatarea eficientă și identificarea acestor bunuri. În al treilea rând, se
permite organelor statului să exercite o cunoaştere permanentă a tuturor elementelor
necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare, pentru a evidenţia permanent
situația juridică a imobilelor. În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite
drepturile persoanelor care ar dori sa dobândească bunuri imobile, întrucât aceste
persoane pot verifica și se pot informa permanent cu privire la situaţia juridică reală
a imobilelor pe care sunt interesate să le dobândească.
Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de
informare a terților, astfel încât orice persoană interesată să poata avea posibilitatea
de a lua cunoştinţă de un act sau fapt juridic, despre o situaţie sau o stare ori despre o
modificare sau schimbarea unei realitaţi juridice.

2. Sistemele de publicitate imobiliară

Evoluţia istorică și politiă a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de

publicitate imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidență funciară se
închid pe măsura ce se întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-
au găsit cele originale dispărute.

2.1. Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni

7
 Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripțuni şi inscripțiuni
a fost reglementat de Codul Civil și de Codul procedură civilă, fiind aplicat în
Muntenia, Oltenia, Moldova și Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în anul
1996, când a fost adoptată Legea cadastrului și publicităţii imobiliare nr. 7/1996. În
Codul civil se găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea
drepturilor reale imobiliare:
- Privind transcrierea donaţiilor
- Privind vânzarea - cumpărarea
- Pentru costurile de chirii și arendă pe 2 ani
- Privind înscrierea privilegiilor și ipotecilor imobiliare
- Privind transcrierea transmisiunilor imobiliare generate de sarcini ipotecare
- Privind ținerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.
Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realizeaza în 2 registre:
unul de transcripțiuni, în care se înscriu actele constitutive sau translative de drepturi
reale și unul de inscripțiuni, pentru inscripţia privilegiilor sau ipotecilor și constă în
copierea integrală a actului prin care se transmitea și constituia sau se stingea un
drept real imobiliar.
Nu erau supuse transcrierii, transmisiunile succesorale, actele de partaj,
hotărârile judecătoreşti de drepturi, dobândirea drepturilor reale prin uzucapiune, a
aceloraşi drepturi prin accesiune imobiliară, transmisiunile efectuate prin efectul
legii.
Transcrierea nu produce efecte juridice între părţi, ci reprezintă numai un
simplu mijloc de publicitate.

2.2.1. Publicitatea imobiliară reală prin cartea funciară

8
 Prin Legea cadastrului și a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, au fost puse
bazele unui sistem real şi unic de publicitate imobiliară, cu aplicatibilitate pe întreg
teritoriul țării, care a înlocuit sistemele paralele printr-un număr cadastral unic și se
înscrie într-o carte funciară.
Cărţile funciare întocmite și numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei
localități alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui
teritoriu, ce se ține de către biroul teritorial din cadrul oficiului imobiliar în a cărui
rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
La nivelul unităților administrativ teritoriale - comune, oraşe, municipii
-lucrările tehnice de cadastru constau în:
- Stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unității administrativ teritoriale și a
limitelor intravilane componente
- Identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau,
în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar și determinarea
formei și dimesiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unități administrativ
teritoriale.
- Consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanțelor judecătoreşti
- Întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Principalele documente tehnice care se întocmesc la nivelul comunelor,
oraşelor și muncipiilor sunt următoarele:
- Registrul cadastral al imobilelor
- Indexul alfabetic al proprietarilor
- Registrul cadastral al proprietarilor
- Planul cadastral și anexele la partea I a cărții funciare
Datele definitorii ale fiecărui imobil se transmit de către oficiul teritorial
consiliului local, care are obligaţia să le aducă la cunostința deţinătorilor prin
înştiințare scrisă și prin afişare la sediul primăriei.

9
 Contestaţiile cu privire la exactitatea datelor comunicate însoţite de
documente doveditoare, pot fi prezentate de deţinători, în scris, în termen de 60 zile
de la înștiințarea scrisă, oficiului teritorial care le va soluţiona în termen de 30 zile.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
- Identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarea și reprezentarea acestora pe hărţi și planuri
cadastrale, precum și stocarea datelor pe suporturi informatice.
- Identificarea și înregistrarea tuturor proprietarilor și a altor deținători legali
de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv
- Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.
Cadastrul general, conform dispoziţiilor legale, are următoarele funcţii:
- Funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a
poziţiei, configuraţiei și mărimii suprafeţei terenurilor, pe destinații, categorii de
folosinţă și proprietari, precum și ale construcţiilor.
- Funcţia economică, prin care se evidențiază destinatia, categoria de
folosinţă a parcelelor și elementele necesare stabilirii valorii economice a actului de
proprietate și prin publicitatea imobiliară.
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidență al cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor și faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ și se realizează de către
oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a actelor și faptelor
juridice referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ și se realizează de
către oficiile teritoriale pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
Cartea funciară este formată din titlu și trei părți. Titlul indică numărul și
numele localității în care este situat imobilul. Partea I, privind descrierea
imobilelor, conţine numărul de ordine şi cel cadastral fiecărui imobil, suprafaţa

10
imobilului, destinația, categoria de folosinţă, construcţiile, amplasamentul și
vecinătățile, observații. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de
proprietate, conţine numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie
titlul dreptului de proprietate, menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest
drept, strămutările proprietăţii și modalităţile acesteia, servituțile constituite în
folosul imobilului, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice,
acţiunile privitoare la proprietate, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la titlu,
în partea I sau a II-a a cărții funciare. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind
dezmembrările dreptului de proprietate și sarcini, cuprinde dreptul de superficie,
uzufruct, uz, folosinţă, abitație, servitute în sarcina fondului aservit, ipotecă și
privilegiile imobiliare, locațiunea și cesiunea de venituri pe o perioadă mai mare de
ani, faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor acestuia, modificări, îndreptări, însemnări cu privire la
înscrierile făcute în această parte.
Trăsăturile noului sistem de carte funciară se înfățișează dupa cum urmează:
- Orice imobil trebuie să fie cuprins într-o carte funciară
- Evidența juridică trebuie să se țină pe imobile și nu pe persoane
- Cărţile funciare se întocmesc și se numeroteaza pe teritoriul administrativ al
fiecărei localități
- Cărţile funciare se țin într-un singur exemplar
- Cărţile funciare se întregesc cu alte documente și registre, astfel încât să
reflecte situația juridică reală a imobilelor
- Cărţile funciare descriu imobilul împreună cu drepturile reale
corespunzătoare și cu indicarea drepturilor personale, a actelor și faptelor juridice
sau a altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilul.

11
 - Cartea funciară asigură opozabilitate față de terți a drepturilor reale
dobândite ori modificate, precum și a altor acte juridice, fapte juridice sau raporturi
juridice aflate în legătură cu imobilul.
- Atât cartea funciară, cât și documentele cu care aceasta se întregeşte sunt
publice.
Publicitatea imobiliară nu produce efect constitutiv de drepturi, ci asigură
numai opozabilitatea față de terți a dreptului inscris. Prin Înscrierea în cartea
funciară se asigură numai consolidarea dreptului real dobândit de succesorul tabular,
antecesorul sau tabular fiind împiedicat să dispună încă o dată de acelaşi drept în
folosul unei alte persoane. Acestea au fost motivele pentru care noul sistem de
publicitate imobiliară a fost calificat ca un sistem intermediar. Dreptul de proprietate
și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți, fără înscrierea în cartea funciară
când provin din succesiune, accesiune, vânzare silită și uzucapiune. Aceste drepturi
se vor înscrie în prealabil, dacă titularul înţelege să dispună de ele.
Procedurile utilizate la înscrierea în CF urmează calea necontencioasă și
calea contencioasă, care necesită o acţiune civilă, de drept comun. Operaţiunile de
PUBLICITATE IMOBILIARĂ se realizează fie în CF cu caracter nedefinit, fie în
CF cu caracter definitiv în teritoriile care au avut și au CF veche. Cărţile funciare au
un caracter nedefinitiv, utilizeaza datele, din registrul de transcripțiuni – inscripțiuni
(caiete de sarcini și comandamente), necesare cărții funciare noi.

2.3. Organizarea activității de publicitate imobiliară – structură,

atribuții

Serviciul de publicitate imobiliară are următoarele atribuții:

- aplică normele, instrucțiunile, tehnicile, procedeele și metodologiile
de specialitate elaborate și avizate de Agenția Națională prin Direcția

12
Publicitate Imobiliară, precum și deciziile de îndrumare emise de directorul
Direcției de Publicitate Imobiliară;
- asigură înscrierea drepturilor de proprietate și a celorlalte drepturi
reale ce se constituie, se modifică, se transmit sau se sting, la cererea
titularului dreptului, a notarului public ori a celorlalte persoane interesate;
- asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale,
interdicții, incapacități și litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
- asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte
funciară;
- asigură înscrierea radierii drepturilor reale, la cererea titularului
dreptului sau a altor persoane interesate;
- realizează sinteze, analize și situații statistice privind date cuprinse
în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară în colaborare cu Serviciul
Cadastru și le pune la dispoziția instituțiilor, persoane fizice și juridice
interesate, la cerere, în condițiile legii;
- furnizează persoanelor fizice și juridice, contra cost, servicii și
informații conform tarifelor aprobate prin ordin;
- răspunde de conservarea actelor și documentelor depuse de părți;
- organizează și gestionează depozitul de arhivă în conformitate cu
nomenclatorul arhivistic și legislația specială în materie.
Serviciul de Publicitate Imobiliară este subordonat directorului
oficiului teritorial, este condus de un șef de serviciu – numit registrator șef –
coordonat și monitorizat de directorul Direcției de Publicitate Imobiliară și a
cărui fișă a postului este foarte bine documentată, elaborată și trebuie
respectată.
De asemenea, în subordinea directorului oficiului teritorial, se află
Serviciul/Biroul economic, Serviciul/Biroul resurse umane și interogare

13
baze de date, care potrivit Ordinului nr. 890/2015, au foarte bine structurate
responsabilități și atribuții nominalizate și în fișa postului respectiv.
În cadrul oficiilor teritoriale își desfășoară activitatea specific juridică
consilieri juridici care au calitatea de angajați ai Agenției Naționale, fiind
subordonați Serviciului Juridic din cadrul Direcției Juridice și Resurse
Umane, cu atribuții specifice stabilite prin regulament.
În organizarea activității de publicitate imobiliară mai sunt organizate:
Centrul Național de Cartografie, cu servicii și compartimente specifice –
cartografie și fotogrametrie, geodezie și cercetare – dezvoltare, tehnologia
informației comunicațiilor, biroul suport, implementare și înregistrare
sistematică, serviciul economic, biroul resurse umane și relații cu publicul,
fiecare dintre aceste structuri cu atribuții specifice.

14
 CUPRINS

I. 1. Conceptul de Drept Funciar

2. Izvoarele dreptului funciar
3. Raportul juridic
4. Regimul juridic al proprietății publice și private

II. Publicitate imobiliară

1. Noţiuni generale
2. Sistemele de publicitate imobiliară
2.1. Sistemul registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni
2.2. Publicitatea imobiliară reală prin Cartea funciară (CF)
2.3. Organizarea activității de publicitate imobiliară

III. Bibliografie

15
 BIBLIOGRAFIE

- Drept civil - Curs de drepturi reale, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 2007
- Legislaţia privind cadastrul și publicitatea imobiliară, Ed. Ch Beck, 2016

16