Drept funciar: Rezumat curs

Noiunea, obiectul i metodele dreptului funciar

Dreptul funciar este o ramur de drept complex, de sine stttoare a sistemului de drept al Republicii Moldova. n mod
tradiional, dreptul funciar este examinat n trei aspecte:
1) n calitate de ramur de drept;
2) n calitate de tiin;
3) n calitate de disciplin de studiu.
Dreptul funciar este o ramur de drept complex, de sine stttoare deoarece:
are obiectul su deosebit de reglementare normativ;
are metodele sale de reglementare normativ;
c)
are izvoare de drept codificate de reglementare normativ;
d)
exist interesul obiectiv al societii de separare a dreptului funciar n calitate de ramur de drept de sine stttoare.
Destinaia i misiunea dreptului funciar este de a reglementa un domeniu special al relaiilor sociale ce in de pmnt. Importana
acestor relaii este decisiv, deoarece pmntul este baza oricrei activiti umane . Toate calitile pmntului i- au gsit exprimare n art.
126 din Constituia RM potrivit creia statul trebuie s asigure exploatarea raional a pmntului i a celorlalte resurse naturale, n
concordan cu interesele naionale.
Pmntul devine obiect al relaiilor funciare n rezultatul folosirii acestuia de ctre oameni, nsuirii produselor pmntului i
valorificrii calitilor lui utile. Astfel, relaiile funciare devin relaii patrimoniale.
Relaiile funciare patrimoniale sunt, nainte de toate, raporturi ntre proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea
funciar . Aceast grup a relaiilor funciare constituie raporturi privind:
proprietatea asupra terenurilor;
drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de terenuri;
circulaia civil a terenurilor;
dobndirea i ncetarea drepturilor asupra terenurilor;
coninutul drepturilor i obligaiilor al persoanelor care folosesc terenurile etc.
Interesele sociale fac necesar imixtiunea statului n sfera relaiilor funciare. Dreptul funciar reglementeaz coninutul activitii
autoritilor administraiei publice privind folosirea raional i protecia terenurilor, monitoringul terenurilor etc. n aa o realitate juridic,
relaiile funciare nu sunt i nu pot fi doar relaii pur patrimoniale.
Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt relaiile sociale funciare din societate n toat complexitatea acestora. n
calitatea sa de ramur de drept, dreptul funciar reprezint o totalitate de norme de drept ce reglementeaz relaiile sociale funciare din
societate n scopul asigurrii folosirii raionale i proteciei terenurilor, aprrii drepturilor i intereselor legitime ale cetenilor i
persoanelor juridice asupra terenurilor.
Dreptul funciar n calitate de tiin este o noiune i mai larg. tiina dreptului funciar studiaz corelaia dreptului funciar cu alte
ramuri de drept i legislative, identific perspectivele dezvoltrii acesteia n calitatea sa de ramur de drept, ramur legislativ i disciplin de
studiu. Scopul tiinei este analiza multilateral a practicii, a realitilor juridice n domeniul relaiilor funciare, a modului funcionrii rela
iilor funciare n societate. Obiectul tiinei dreptului funciar este tiina despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepiei dreptului
funciar, cercetarea plenar a sistemului de idei i opinii privind problemele dreptului funciar.
Dreptul funciar n calitate de disciplin de studiu este bazat pe tiin a dreptului funciar i legislaia funciar i este studiat
conform planurilor de studii, programelor de nvmnt, programelor analitice, aprobate n modul stabilit, avnd n vedere importana
dreptului funciar, legislaiei funciare n societate i necesitatea pregtirii specialitilor cu profunde cunotine n domeniul relaiilor funciare.
Metodele dreptului funciar reprezint prin sine o totalitate de procedee i mijloace prin intermediul crora normele dreptului
funciar influeneaz comportamentul participanilor raporturilor de drept funciare.
Metodele dreptului funciar:
1)metoda imperativ (administrativ), bazat pe putere i subordonare (ceea ce ine de domeniul public);
2)metoda permisiunii sau a liberei iniiative, a iniiativei private, bazat pe egalitatea juridic a subiectelor de drept i libertatea
acestora de a aciona n limitele permise de lege, ordinea de drept i bunele moravuri (ceea ce ine de domeniul privat).
n literatura de specialitate, n afar de metodele indicate mai sus, tot mai insistent se invoc n calitate de metode ale dreptului funciar
metoda ecologic, metoda istorico-juridic, metoda planificrii i pronosticrii n procesul reglementrii relaiilor funciare.
Sistemul dreptului funciar i legislaiei funciare
Dreptul funciar este un fenomen social-politic i economic complicat i ca oricare sistem are o anumit structur. Prin sistemul
dreptului funciar se subnelege modul de structurare intern a ramurii de drept, ordinea i consecutivitatea amplasrii instituiilor ei de
drept. Elementul de baz al dreptului funciar -l constituie norma de drept care, n totalitatea lor, formeaz i fundamentul, i acoperiul, i
coninutul, i forma ntregului sistem al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc - formeaz instituii de drept. Normele de drept
ce formeaz instituii de drept, reglementeaz o anumit totalitate de relaii funciare strns legate ntre ele, cum ar fi, de pild, institutul
transmiterii terenurilor n arendare(cu toate componentele acestuia).
Dreptul funciar, n calitatea sa de ramur de drept, cu sistemul su, include:
a) Partea general;
b) Partea special.
Partea general include:
1)
Dispoziii generale privind dreptul funciar (obiectul, scopul i sarcinile, metodele de reglementare, principiile, izvoarele, subiectele
i obiectele raporturilor funciare);
2)
Dreptul de proprietate, drepturile reale i alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor;
3) Drepturile i obligaiile deintorilor de terenuri;
4) Contractele i alte acte juridice civile cu terenurile;
5) nregistrarea de stat a terenurilor i a drepturilor asupra acestora;
6) Administrarea n domeniul folosirii i proteciei terenurilor;
7) Protecia juridic a terenurilor;
8) Reglementarea juridic a plii pentru folosirea terenurilor;
9) Rspunderea juridic pentru nclcarea legislaiei funciare.

Partea special include n sine urmtoarele:

1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaie agricol;
2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localitilor;
3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale;
4)
Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, al terenurilor de valoare istoricocultural, al terenurilor zonelor suburbane i zonelor verzi;
5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;
6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;
7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezerv.
Ramura legislaiei funciare. Dac dreptul funciar reglementeaz o totalitate asemntoare de relaii sociale, atunci legislaia funciar
poate depi acest cadru i s reglementeze de asemenea i unele relaii conexe, cum ar fi, de pild, relaiile i condiiile de atribuire a
terenurilor pentru construcii, reglementarea regimului proprietii funciare, precum i a celor ce in de rspunderea juridic, normele crora
pot s aparin dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar
Principiu de drept este o direcie de baz fundamental ce determin coninutul i forma dreptului funciar, normelor i
reglementrilor juridice n totalitatea acestora. Principiile dreptului funciar sunt stabilite direct n Codul funciar, n alte acte legislative sau
decurg din acestea.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt urmtoarele:
1. principiul administrrii terenurilor n calitate de obiect al naturii, baz teritorial a vieii i activitii umane;
2. principiul corelrii intereselor publice i intereselor private n procesul valorificrii i gestionrii terenurilor, avnd n vedere i
necesitatea asigurrii dreptului omului la un mediu ambiant sntos;
3. principiul egalitii juridice a dreptului de proprietate public i privat asupra terenurilor;
4. dreptul statului de a reglementa relaiile ce in de folosirea i protecia tuturor categoriilor de terenuri n stat, indiferent de forma de
proprietate asupra acestora;
5. principiul asigurrii folosirii raionale i proteciei terenurilor;
6. principiul prioritii terenurilor cu destinaie agricol i proteciei speciale a acestora;
7. principiul folosirii terenurilor conform destinaiei speciale a acestora;
8. principiul folosirii terenurilor contra plat (cu titlu oneros), indiferent de categoria i statutul juridic al deintorului de teren;
9. principiul stabilitii drepturilor asupra terenurilor, garantarea acestora i asigurarea aprrii drepturilor persoanelor fizice i juridice
asupra terenurilor, asemeni i a dreptului de proprietate public asupra terenurilor.
Dreptul funciar i corelaia acestuia cu alte ramuri de drept
Dreptul funciar are obiectul, metodele i izvoarele sale de reglementare normativ (Codul funciar etc.), ceea ce permite delimitarea
acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea, dreptul funciar nu funcioneaz n stare pur. ntr -un fel sau altul, normele dreptului
funciar coreleaz cu normele altor ramuri de drept ale sistemului de drept al RM.
Astfel, dreptul funciar i normele acestuia se afl ntr-o strns legtur cu dreptul administrativ, normele cruia stabilesc
competena i mputernicirile autoritilor administraiei publice centrale i locale, inclusiv n ceea ce privete administrarea Fondului funciar
al RM, atribuirea terenurilor de proprietate public n folosin sau n proprietate, inerea cadastrului funciar i monitoringul terenurilor,
exercitarea controlului de stat asupra folosirii raionale a terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate asupra acestora
etc. Corelaia i interaciunea normelor dreptului funciar cu cele ale dreptului administrativ se evideniaz n mod clar n cazul aplicrii
msurilor de rspundere administrativ (contravenional) pentru nclcarea sau nerespectarea legislaiei funciare. Astfel, Codul cu privire la
contraveniile administrative, include n sine un articol special (art. 52), care stabilete direct i fr echivoc componentele contraveniilor
administrative i sanciunile administrative pentru nclcarea sau nerespectarea legislaiei funciare.
O strns legtur exist ntre dreptul funciar i dreptul civil, avnd n vedere c normele dreptului funciar stabilesc la modul
general dreptul i mputernicirile proprietarului de teren de vnzare-cumprare, schimb, donare, motenire i transmitere prin succesiune a
terenurilor, ns reglementarea juridic detaliat a acestor relaii are loc prin intermediul normelor dreptului civil (Codului civil etc.), asemeni
cum i n cazul relaiilor de arendare, ipotecare (gajul) a terenurilor.
O strns corelare se manifest ntre dreptul funciar i dreptul ecologic, dreptul fiscal, dreptul penal. La fel dreptul funciar
coreleaz cu dreptul de procedur civil. Dreptul funciar, ntr-o anumit msur, coreleaz i cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc.
n realitile juridice de ast zi, deosebit de actuale devin problemele teoretice i practice ce in de interaciunea dreptului funciar cu
normele de drept internaional, inclusiv european (Convenia european pentru aprarea drepturilor i libertilor fundamentale ale omului,
protocoalele adiionale la aceasta etc.), parte a crora este i RM, avnd n vedere prioritatea acestora fa de normele dreptului naional.

II.

Izvoarele dreptului funciar

Noiunea i tipurile izvoarelor dreptului funciar

Izvor de drept este forma n care se materializeaz i se conin norme de drept. n diferite sisteme de drept pot exista urmtoarele
izvoare de drept:
1)obiceiul juridic/uzana;
2)actul normativ;
3)precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada, Australia etc.);
4)practica judiciar;
5)contractul;
6)principiile generale;
7)ideile i doctrinele juridice (expuse n literatura de specialitate);
8)textele religioase (n statele musulmane);
9)bunele moravuri.

n RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat i emis de ctre
autoritile publice competente n modul stabilit de lege i n limitele competenei lor.
Clasificarea actelor normative n funcie de ierarhia i puterea juridic a acestora:
1)acte normative de drept internaional, parte a crora este RM;
2)acte normative de drept naional (ale RM).
Actele normative de drept naional, n funcie de ierarhia i puterea juridic a acestora, se divizeaz n:
a) acte legislative;
b) acte normative subordonate legii.
Principiul de baz ce asigur funcionalitatea actelor normative n totalitatea lor: Actul normativ ierarhic inferior trebuie s
corespund i nu poate s contravin actului normativ ierarhic superior.
Actul legislativ izvor de drept suprem
Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere juridic suprem, elaborat i adoptat n modul stabilit de ctre organul
reprezentativ legislativ suprem n stat Parlament. Legea este orientat spre reglementarea celor mai importante relaii sociale n stat,
inclusiv a relaiilor funciare. Legile pot fi adoptate doar de ctre Parlament. Legea are prioritate fa de toate celelalte acte normative,
conform principiului statului de drept supremaia legii. Legea adoptat de Parlament este transmis Preedintelui RM pentru
promulgare, care, ulterior, n mod obligatoriu este publicat n Monitorul oficial al RM.
Categorii de acte legislative:
a) acte legislative constituionale (Constituia RM i amendamentele la aceasta);
b) acte legislative organice;
c) acte legislative ordinare;
d) hotrrile i moiunile Parlamentului RM.
Constitu ia RM din 29.07.94 (pus n aplicare cu data de 27.08.1994 este legea suprem a societii i a statului. Constituia RM n
calitatea sa de izvor de drept universal, conine prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile i n cazul relaiilor funciare. Legi
organice sunt actele legislative care reprezint o dezvoltare a normelor constituionale i pot interveni numai n domeniile expres prevzute
de Constituie sau n alte domenii deosebit de importante pentru care Parlamentul consider necesar adoptarea de legi organice. Legile
ordinare intervin n orice domeniu al relaiilor sociale, cu excepia domeniilor supuse reglementrii prin Constituie i legi organice. Hot
rrile Parlamentului sunt acte legislative subordonate legilor, se adopt cu votul majoritii deputailor prezeni i nu se supun procedurii de
promulgare, iar moiunea de cenzur este unicul act legislativ prin care Parlamentul RM i exprim nencrederea n Guvern.
Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act legislativ
inferior.
Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului funciar
Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 i pus n aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept principal
al dreptului funciar, deoarece reglementeaz cele mai importante relaii sociale funciare din societate. Astfel, Codul funciar conine prevederi
fundamentale privind dreptul de proprietate asupra terenurilor, arendarea, nstrinarea (vnzarea-cumprarea, donarea, schimbul), motenirea
i comasarea (consolidarea) terenurilor cu destinaie agricol i crearea exploataiilor agricole compacte. LA fel importante sunt i alte
prevederi precum competena autoritilor publice, atribuirea terenurilor din intravilan pentru case, anexe gospod reti i grdini, atribuirea
n proprietate privat, inclusiv n natur (pe loc), a cotelor de teren echivalent, prevederi, n temeiul crora a avut loc privatizarea n mas a
terenurilor cu destinaie agricol, inclusiv n cadrul Programului guvernamental de privatizare i reorganizare a ntreprinderilor agricole
Pmnt. Nu mai puin importante sunt prevederile Codului funciar privind rspunderea pentru nclcarea legislaiei funciare.
Din punct de vedere structural, Codul funciar include urmtoarele compartimente:
4. Dispoziii generale (cap. I);
5. Competena Parlamentului, a Guvernului, a organelor de autoadministrare local n domeniul relaiilor funciare (cap. II);
6. Atribuirea i nstrinarea terenurilor (cap. III); 4)Drepturile i obligaiile deintorilor de terenuri (cap. IV);
7. Terenurile cu destinaie agricol (cap. V);
8. Terenurile din intravilanul localitilor (cap. VI);
9. Terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale (cap. VII);
10. Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenurile de valoare istorico-cultural, terenurile
zonelor suburbane i ale zonelor verzi (cap. VIII);
11. Terenurile fondului silvic, fondului apelor i ale fondului de rezerv (cap. IX);
12. Cadastrul funciar i reglementarea regimului proprietii funciare (cap. X);
13. Schimbarea destinaiei terenurilor (cap. XI);
14. Protecia i ameliorarea terenurilor (cap. XII); 13)Controlul de stat i monitoringul fondului funciar (cap. XIII);
15. Soluionarea litigiilor funciare (cap. XIV);
16. Rspunderea pentru nclcarea legislaiei funciare (cap. XV);
17. Acordurile internaionale (cap. XVI).
Actele normative subordonate legii i particularitile acestora
Particularitile actelor normative subordonate legii:
1)pot fi emise doar de ctre autoritile administraiei publice competente n modul i limitele stabilite de lege;
2)sunt emise n baza, n conformitate i ntru executarea legilor, adoptate de Parlament;
3)nu pot s contravin i/sau s denatureze sensul legilor, adoptate de Parlament, actelor normative de drept internaional, parte a
crora este RM.
Felurile actelor normative subordonate legii:
1)decrete cu caracter normativ ale Preedintelui RM (pot fi emise doar n situaii excepionale);
2)acte normative guvernamentale (hotrrile, regulamentele, ordonanele i dispoziiile Guvernului cu caracter normativ);
3)acte normative departamentale (ale organelor centrale de specialitate ale admin. publice: minist-lor, depart-lor, ARFC etc.);
4)acte normative ale autoritilor administraiei publice locale (ale consiliilor. locale, primriilor i primarilor satelor, comunelor,
oraelor, municipiilor);
5)acte
interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul societilor comerciale etc.).
6)
Principiul de baz la elaborarea i emiterea actelor normative subordonate legii este ca acestea s nu contravin legiii s nu denatureze
normele acesteia

IV. Dreptul de proprietate i alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor

Noiunea i caracterele dreptului de proprietate
Proprietatea, n sens economic, este o relaie social, o relaie de proprietate. ns aceasta nicidecum nu este o relaie dintre bunuri
(ntre lucruri), ci o relaie dintre ceteni, stat, autoritile publice centrale i locale i alte subiecte de drept cu privire la bunuri, n legtur cu
un bun concret. Dreptul de proprietate este o relaie social de proprietate reglementat de normele de drept, de normele Constitu iei
RM, Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile i altor acte normative. Dreptul de proprietate exprim atitudinea
fa de un bun ca al su, fa de un bun, care aparine unei persoane fizice sau juridice concrete.
Dreptul de proprietate este un drept real ce confer titularului posibilitatea real de a ntrebuina bunul conform naturii sau
destinaiei sale, de al folosi i a dispune de el n mod exclusiv i perpetuu, n cadrul i cu respectarea legii, ordinii de drept i bunelor
moravuri. Numai dreptul de proprietate i ofer titularului o putere deplin asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul, dreptul de uz,
servitutea, superficia etc.) permit titularului doar posesiunea i folosina sau numai una din acestea, dar niciodat dreptul de dispoziie asupra
bunului, adic dreptul de a nstrina bunul sau de a decide soarta juridic a bunului n alt mod prevzut de lege.
Caracterele dreptului de proprietate exprim cele mai importante nsuiri, nsuirile fundamentale ce determin esena i valoarea
juridic a dreptului de proprietate, fr de care dreptul de proprietate devine o simpl ficiune.
Caracterele dreptului de proprietate sunt urmtoarele:
1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil tuturor. Proprietarul este n drept s cear tuturor s-i respecte dreptul de
proprietate.Dreptul de proprietate este absolut, dar nu este nelimitat. Proprietarul este obligat s respecte restriciile stabilite de lege, ordinea
de drept, bunele moravuri, regulile bunei vecinti;
2)
Dreptul de proprietate este exclusiv, n sensul c titularul exercit singur toate drepturile de proprietar, care aparin
proprietarului n exclusivitate, cu excepiile stabilite de lege;
3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil), n sensul c el nu se pierde n caz de moarte a titularului sau n caz de lichidare a
persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare. Dreptul de proprietate i drepturile proprietarului trec de la un titular la altul, fie prin
motenire (n cazul persoanelor fizice), fie prin succesiune (n cazul persoanelor juridice). Proprietatea este inviolabil, iar dreptul de
proprietate este garantat (art.316 Cod civil). n mare parte, anume aceast calitate a dreptului de proprietate, confer relaiilor de proprietate
stabilitatea i durabilitatea necesar.
Coninutul (triada) dreptului de proprietate
Coninutul (triada) dreptului de proprietate este determinat de mputernicirile de care dispune proprietarul n procesul exercitrii
dreptului de proprietate. La acestea se refer:
1) dreptul de posesiune este dreptul de a fi posesorul bunului imobil i de a poseda bunul imobil ca de un bun al su. Dreptul de posesiune
exprim apartenena bunului unei sau altei persoane fizice sau juridice. n cazul persoanelor juridice posesiunea se exprim prin posibilitatea,
dar i obligaia, de a-l include n balana ntreprinderii, n documentele de eviden contabil. Inventarierea bunurilor este o modalitate de
control i verificare a posesiunii;
2) dreptul de folosina este posibilitatea real de a extrage i de a valorifica calitile utile ale bunului imobil, att n mod
individual ct i n comun cu alte persoane (art.17 din Declaraia Universal a Drepturilor Omului);
3) dreptul de dispoziie este posibilitatea de a decide soarta juridic a bunului imobil (de a-l nstrina)
Dreptul de posesiune i dreptul de folosin, n limitele stabilite de lege, poate s aparin i neproprietarului (uzufructuarului,
arendaului etc.), ns dreptul de dispoziie poate s aparin doar proprietarului. Dreptul de folosin include i libertatea persoanei de a nu
folosi bunul. Poate fi instituit prin lege obligaia de folosire dac nefolosirea bunurilor ar contraveni intereselor publice. n acest caz,
proprietarul poate fi obligat fie s foloseasc el nsui bunul ori s-l dea n folosin unor teri n schimbul unei contraprestaii
corespunztoare. De pild, nefolosirea terenurilor agricole, fr motive ntemeiate, se consider contravenie administrativ.
Noiunea de teren i semnele acestuia
Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizeaz n bunuri imobile i bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile, conform
legislaiei civile i legislaiei cadastrale se refer i terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului bunurilor imobile utilizeaz
noiunea de teren cu semnificaia clar de obiect al nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT).
Astfel, teren este o parte din teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ale crei caracteristici snt
reflectate n cadastrul bunurilor imobile. Avnd n vedere cele expuse mai sus pot fi evideniate semnele terenului n calitate de obiect al
dreptului de proprietate, la care se refer:
1) existena hotarelor nchise (hotare generale sau fixe ale terenului);
2) suprafaa concret a terenului, stabilit n hectare;
3) amplasamentul concret n spaiu (prezena adresei juridice);
4) destinaia concret i categoria de folosin a terenului (cu destinaie agricol: arabil, vie, livad etc., destinat construciilor, aferent
casei de locuit, blocului locativ (din condominiu), construciei industriale, construciei social-culturale etc.);
5) recunoaterea terenului n calitate de obiect de drept independent al nregistrrii de stat n Registrul bunurilor imobile la OCT;
6) prezena numrului cadastral, adic a unui numr individual, irepetabil pe ntreg teritoriul rii, care va fi meninut pe toat perioada
de existen a terenului n calitate de obiect de drept unic.
Formele dreptului de proprietate
Conform art. 126 din Constituia RM, proprietatea poate fi:
1) public;
2) privat.
Proprietatea public, n funcie de subiectul dreptului de proprietate public, este de 2 feluri:
1) proprietate de stat;
2) proprietate a unitilor administrativ-teritoriale (municipal).
Att terenurile proprietate de stat ct i terenurile proprietate a unitilor administrativ-teritoriale (municipal), conform art. 296 Cod
civil, se divizeaz n dou categorii:
1)terenuri proprietate public din domeniul privat;
2)
terenuri proprietate public din domeniul public.
Terenurile proprietate public din domeniul privat, asemeni cum i terenurile aflate n proprietatea privat a cetenilor i persoanelor
juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al terenurilor: pot fi vndute, cumprate, schimbate, pot fi depuse n calitate de aport la
capitalul social al societilor comerciale etc. Terenurile proprietate public din domeniul privat pot fi supuse privatizrii i pot fi privatizate
de ctre persoanele fizice sau persoanele juridice private n modul stabilit de lege.

1)
2)

a)
b)

c)

d)

e)

g)

Terenurile proprietate public din domeniul public sunt proprietate exclusiv a statului sau a unitilor administrativ-teritoriale.
Asemenea terenuri sunt excluse din circuitul civil al bunurilor i nu pot fi supuse privatizrii: nu pot fi vndute, cumprate, schimbate, nu pot
fi depuse n calitate de aport la capitalul social al societilor comerciale etc. Din domeniul public al statului sau al unitilor administrativteritoriale fac parte terenurile care, prin natura lor, snt de uz sau de interes public. Interesul public implic afectarea terenului la un serviciu
public sau la orice activitate care satisface nevoile colectivitii fr a presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului conform
destinaiei menionate. Terenurile domeniului public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Dreptul de proprietate public (de stat
sau municipal) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit de teri prin uzucapiune.
Proprietatea privat aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice private (societilor comerciale etc.) Att proprietatea public
ct i proprietatea privat pot fi proprietate comun. Proprietatea este comun n cazul n care doi sau mai muli titulari dispun de dreptul de
proprietate asupra unuia i aceluiai teren. Legea stabilete 2 forme de proprietate comun:
proprietatea comun n devlmie (fr cote definite proprietatea soilor);
proprietatea comun pe cote-pri, cu delimitarea cotei-pri fiecrui coproprietar (dreptul de proprietate comun al membrilor
asociaiei de coproprietari n condominiu asupra terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).
Dreptul de proprietate public asupra terenurilor
Terenurile proprietate public a statului reprezint o parte a terenurilor proprietate public ce aparin cu drept de proprietate RM,
dreptul de posesiune, de folosin i de a dispune asupra crora este de competena Guvernului. La categoria de terenuri proprietate
public a statului se refer:
1) terenurile incluse n Lista unitilor ale cror terenuri destinate agriculturii rmn n proprietatea statului, aprobat de Parlament;
2) terenurile fondului silvic proprietate public a statului, terenurile fondului apelor proprietate public a statului, terenurile zonelor de
protecie a apelor i zonelor sanitare, conform datelor cadastrelor respective;
3) terenurile aferente construciilor unitilor de stat i organelor de stat;
4) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al RM;
5) terenurile ocupate de drumurile naionale, terenurile ocupate de conductele naionale i internaionale de transport al gazelor,
precum i de alte comunicaii de transport proprietate public a statului;
6) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaiilor,
7) parcurilor naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor botanice, branitilor, monumentelor naturii), ocrotirii sntii,
activitii recreative i terenurile de valoare istorico-cultural (rezervaiile istorico-culturale, parcurile memoriale, monumentele
arheologice i arhitecturale etc.), a cror list este aprobat de Guvern;
8) terenurile destinate necesitilor de aprare, trupelor de grniceri i trupelor de interne;
9) alte terenuri utilizate n scopul asigurrii securitii statului.
Terenurile proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale reprezint o parte a terenurilor proprietate public ce aparin
cu drept de proprietate unitilor administrativ-teritoriale ale RM, dreptul de posesiune, de folosin i de a dispune asupra crora este de
competena autoritilor administra iei publice locale. La categoria de terenuri proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale
se refer:
terenurile aflate n folosina autoritilor administraiei publice locale;
terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de privatizare, inclusiv terenurile aferente construciilor nefinalizate, precum i
terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile nelocuibile date n arend;
terenurile aferente cldirilor i altor construcii transmise n proprietate privat n contul cotelor-pri valorice, conform legislaiei
cu privire la privatizare;
terenurile atribuite n folosin sau date n arend ntreprinderilor private, constituite n afara procesului de privatizare a
patrimoniului public;
terenurile mpdurite, fiile forestiere, terenurile destinate reinerii apei, msurilor antierozionale, coridoarelor ecologice i altor
scopuri de protecie a mediului nconjurtor;
terenurile aferente obiectelor de menire social-cultural proprietate public a unitilor administrativ-teritoriale, terenurile de uz
public (piee, strzi, pasaje i alte terenuri folosite pentru cile de comunicaie, parcuri, grdini publice, scuaruri, terenuri folosite pentru
cimitire i alte necesiti ale gospodriei comunale locale);
terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaii i de transport de
energie electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte necesiti industriale ale autoritilor administraiei publice locale;
h) loturile neprivatizate ale ntovririlor pomicole;
terenurile fondului de rezerv al primriilor satelor, comunelor, oraelor, municipiilor;
j) terenurile zonelor suburbane i zonelor verzi;
k)
terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).
Transmiterea terenurilor din proprietatea public a statului n proprietatea public a unit ii administrativ-teritoriale se face prin hotrre a
Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv. Transmiterea terenurilor din proprietatea public a unei uniti administrativ-teritoriale n
proprietatea public a statului se face la propunerea Guvernului, prin hotrre a consiliului local respectiv. Conform legislaiei n vigoare, nu
pot fi privatizate i, deci, continu s rmn n proprietatea de stat sau a unitilor administrativ teritoriale urmtoarele categorii de
terenuri:
1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de pduri, precum i cele neacoperite cu pduri, ns destinate mpduririi);
2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape albiile cursurilor de ap, cuvetele lacurilor, iazurilor, rezervoarelor de ap,
mlatinile, terenurile pe care sunt amplasate construcii hidrotehnice i alte amenajri ale serviciului apelor, precum i terenurile
repartizate pentru fiile de deviere (de pe maluri) a rurilor, a bazinelor de ap, a canalelor magistrale i a colectoarelor, precum
i terenurile zonelor de protecie a apelor);
3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaiilor, parcurilor naionale, parcurilor dendrologice i zoologice, grdinilor
botanice, branitilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecie i zonelor sanitare);
4. terenurile destinate ocrotirii sntii (terenurile pe care exist obiecte de tratament natural - izvoare de ape minerale, nmoluri
curative, precum i condiii climaterice deosebit de favorabile profilaxiei i tratamentului);
5. terenurile destinate activitii recreative (terenurile prevzute i folosite pentru odihn i turism: terenurile pe care se afl case de
odihn, pensionate, sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice i tabere de fortificare a sntii, staii turistice, parcuri
i tabere pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate);

6. terenurile de valoare istorico-cultural (rezervaiile istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele, monumentele arheologice
i arhitecturale i complexele arhitecturale de landaft);
7. terenurile zonelor suburbane i ale zonelor verzi
(inclusiv terenurile ocupate de pduri, grdini publice i de alte spaii verzi, care au funcii de protecie, sanitaro-igienice, de
fortificare a sntii i care snt locuri de odihn a populaiei);
8. terenurile de uz public din orae i sate, comune (terenurile folosite pentru cile de comunicaii: piee, strzi, pasaje, drumuri i
altele asemenea; pentru necesitile social-culturale ale populaiei grdini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare;
pentru cimitire i alte necesiti ale gospodriei comunale.
Astfel, terenurile proprietate public, indicate mai sus, conform legislaiei actuale nu pot fi privatizate, legea actual nu prevede i nu
permite transmiterea acestora n proprietatea privat a cetenilor sau a persoanelor juridice private. ns n cazul n care un cetean sau o
ntreprindere privat proprietar de teren i planteaz terenul su propriu cu copaci i l transform n pdure i dac acest teren este trecut n
cadastrul funciar ca teren al fondului silvic, asta nu nseamn c terenul va fi sau c trebuie expropriat pentru a fi trecut napoi n proprietate
public. Aa un teren, fiind privatizat i fiind proprietate privat, chiar dac este plantat cu copaci i transformat n pdure va continua s fie
proprietate privat.
Dreptul de proprietate privat asupra terenurilor
n RM proprietatea privat asupra terenurilor, iniial, a luat natere n rezultatul privatizrii terenurilor proprietate de stat, care, n
perioada de pn la 01.01.1992, au fost n proprietate exclusiv de stat. Legisla ia actual nu prevede privatizarea terenurilor fondului silvic
i fondului apelor proprietate de stat. n funcie de destinaia terenurilor, legislaia prevede privatizarea i trecerea n proprietate privat:
a) a terenurilor cu destinaie agricol;
b) a terenurilor destinate construciilor.
Privatizarea terenurilor proprietate public are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plat.
Terenurile cu destinaie agricol supuse privatizrii gratuite sunt:
1. terenurile incluse n fondul funciar de privatizare, atribuite n proprietatea privat a cetenilor n contul cotelor de teren echivalent
(conform articolelor 12 i 13 din Codul funciar);
2. loturile pentru grdini atribuite cetenilor n extravilanul satului (comunei), oraului (conform art. 82 din Codul funciar al
R.S.S.M.) ca loturi de pe lng cas;
3. terenurile cu destinaie agricol rezervate pentru necesitile dezvoltrii sociale a localitilor rurale (satelor, comunelor), atribuite n
proprietate privat persoanelor din familiile n care nici unuia din membri nu i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II
(1) din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru modificarea i completarea Codului funciar).
Terenurile destinate construciilor supuse privatizrii gratuite:
1) loturile de pe lng casele individuale de locuit;
2) loturile atribuite pentru construcia caselor individuale de locuit;
3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu).
Terenurile cu destinaie agricol supuse privatizrii contra plat prin vnzare-cumprare:
1. terenurile aflate n folosina membrilor ntovririlor pomicole;
2. terenurile cu destinaie agricol aferente construciilor proprietate privat folosite n scopul produciei agricole i agroindustriale
(terenurile aferente staiilor i garajelor de maini i tractoare, ariilor de pstrare i prelucrare a cerealelor, ncperilor frigorifice
pentru pstrarea fructelor i legumelor, punctelor de altoire a viei de vie i pomilor fructiferi, serelor, staiilor de purificare a
reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de reparaii, de prelucrare a materiei prime, fermelor zootehnice etc.).
3. terenurile cu destinaie agricol din fondul de rezerv al satului (comunei), oraului (cu expunerea acestora la licitaiile funciare cu
strigare sau la concurs comercial n modul stabilit de legislaie).
Terenurile destinate construciilor supuse privatizrii contra plat prin vnzare-cumprare:
1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv construciilor nefinalizate;
2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de imobile nelocuibile ;
3. terenurile aferente aflate n folosina ntreprinderilor private, nfiinate n afara procesului de privatizare;
4. terenurile destinate construciilor din fondul de rezerv al satului (comunei), oraului (cu expunerea acestora la licitaiile funciare
cu strigare sau la concurs comercial n modul stabilit de legislaie).
Proprietarii de terenuri cu destinaie agricol sau destinate construciilor, au dreptul, n modul stabilit de lege, s solicite autoritilor
publice competente, modificarea destinaiei terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului apelor (prin construirea
iazurilor, altor bazine de ap) sau ale fondului silvic (prin mpdurirea terenurilor).
Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor
Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, ns n afar de dreptul de proprietate legea prevede i alte drepturi, existena
i exercitarea crora asupra terenurilor este esenial. Astfel, legislaia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale n:
a) drepturi reale (dreptul de proprietate i alte drepturi reale) asupra terenurilor;
b)drepturile de crean, ce au legtur cu terenul.
La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se refer:
1)
uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioad determinat sau
determinabil bunul unei alte persoane (nudul proprietar) i de a culege fructele bunului, ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de
a-i conserva substana. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu i de a-l nstrina;
2)
dreptul de uz i dreptul de abitaie (art.424 Cod civil). Uz este dreptul real asupra bunului altuia, n virtutea cruia uzuarul poate
folosi bunul i culege fructele lui necesare pentru nevoile proprii i ale familiei sale. Titularul dreptului de abitaie are dreptul s locuiasc
n locuina unei alte persoane mpreun cu soul i copiii si chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit
abitaia;
3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care greveaz un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenuldominant);
4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea edificrii i exploatrii unei
construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii unei construcii existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune
i poate fi obiect al unui contract de locaiune;

3)
4)
5)
7)

9)

3)
4)

5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real

n al crui temei creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanelor sale cu preferin fa de ceilali creditori, inclusiv
statul, din valoarea bunurilor depuse n gaj n cazul n care debitorul (debitorul gajist) nu execut obligaia garantat prin gaj);
6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni (nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de concesiune, statul transmite
persoanei fizice sau juridice, inclusiv din strintate, cu titlu oneros (contra plat), dreptul de a exercita activiti de investigare, folosire
i restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietii publice, care integral sau
parial sunt excluse din circuitul economic.
Obiect al contractului de concesiune poate fi:
a)
terenurile i alte resurse naturale proprietate public;
b)
alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipal.
7) dreptul de folosin a terenului, prevzut de Codul funciar;
8) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra terenurilor proprietate de stat;
9) dreptul de administrare (gestiune economic) asupra terenurilor proprietate a unitilor administrativ-teritoriale (proprietate municipal);
10) dreptul de administrare fiduciar, inclusiv n caz de tutel sau curatel;
11) dreptul de proprietate i alte drepturi reale cu condiia confirmrii acestora.
12) dreptul de a folosi, cu ocazia ridicrii fr culp a unei construcii, terenul adiacent, dac vecinul nu a obiectat pn sau imediat dup
depirea limitei hotarului (art. 390 Cod civil).
La categoria drepturilor de crean se refer:
1)
dreptul de arendare/subarendare a terenului;
2)
dreptul de locaiune/sublocaiune;
3)
antecontractul;
4)
dreptul de preemiune nscut din act juridic;
5)
intenia de nstrinare a terenului;
6)
intenia de ipotecare a terenului;
7)
alte drepturi de crean ce au legtur cu terenul.
Drepturile proprietarilor funciari
Proprietarii funciari au dreptul:
1) s gospodreasc i s foloseasc de sine stttor terenul n activiti economice, inclusiv n activiti de ntreprinztor;
s fie proprietarii produciei obinute i a veniturilor din realizarea ei;
s foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele, pdurile, apele i alte bogii ale pmntului;
s construiasc n modul stabilit de lege case, cldiri de producie, edificii cu destinaie social-cultural i cu alt destinaie;
s s primeasc, n caz de retragere a terenului pentru nevoile statului i a societii, compensarea deplin a cheltuielilor i pierderilor,
inclusiv a avantajului ratat;
8) s renune la teren (art.338 Cod civil);
s lase ca motenire terenul i s-l nstrineze n conformitate cu legea.
Drepturile posesorilor i beneficiarilor funciari.
Posesorii i beneficiarii (titularii dreptului de folosin) au dreptul :
1) s foloseasc terenurile potrivit condiiilor de atribuire;
2) s fie proprietarii produciei obinute;
s foloseasc n modul stabilit de lege zcmintele, pdurile, apele i alte bogii ale pmntului;
s primeasc, n caz de stingere a dreptului de posesiune sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea terenului.
Obligaiile deintorilor de terenuri.
Deintorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligai:
1) s foloseasc terenurile n conformitate cu destinaia lor;
2) s respecte, conform recomandrilor agrotehnice, condiiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, s nu admit
folosirea abuziv a ngrmintelor chimice i a preparatelor de fitosanitrie;
3) s achite la timp impozitul funciar i alte pli pentru folosirea terenurilor;
4) s ia msuri de prevenire i combatere a eroziunilor, a compactrii solului, a alunecrilor de teren, a salinizrii sau nmltinirii
secundare, s asigure att obinerea unei producii calitative, ct i protecia solului i sporirea fertilitii lui;
5) s respecte drepturile altor deintori de terenuri conform dreptului de vecintate;
6) s dea terenul sau o parte din el n folosin prin arend sau sub alt form;
7) s pstreze bornele de hotar i punctele reelei geodezice de stat din teren;
8) s respecte proiectul de organizare/planul cadastral al teritoriului, documentaia urbanistic etc.;
9) s prezinte la timp autoritilor administraiei publice locale informaiile stabilite de lege, privitoare la starea i folosirea terenului.
10) obligaia de a tolera nclcarea hotarului terenului su, cu ocazia ridicrii fr culp a unei construcii de ctre vecinul su, dac
deintorul terenului nu a obiectat pn sau imediat dup depirea limitei hotarului de ctre vecinul su (art. 390 Cod civil).
Deintorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au i alte obligaii prevzute de legislaie.