PUBLICITATE IMOBILIARĂ.

CARTEA FUNCIARĂ
Note de curs PROVIZORII

TITLUL I
INTRODUCERE ÎN PUBLICITATEA IMOBILIARĂ (curs 1)
Cap. I. Dreptul civil şi publicitatea imobiliară
- Noţiunea şi clasificarea drepturilor subiective civile patrimoniale
- Izvoarele drepturilor şi obligaţiilor civile patrimoniale
- Necesitatea şi rolul publicităţii imobiliare
- Publicitatea mobiliară în dreptul românesc actual

De-a lungul timpului, in Romania, publicitatea imobiliara s-a realizat prin

mai multe modalitati, principalele doua sisteme fiind cel al registrelor de transcriptiuni si
inscriptiuni si cel bazat pe cartile funciare. In afara celor doua mari sisteme, au fost
reglementate si alte sisteme intermediare: sistemul cartilor de publicitate funciara, cu o
aplicabilitate restransa, pentru Bucuresti si cateva localitati limitrofe si sistemul cartilor de
evidenta funciara, aplicabil in anumite localitati din Transilvania.
Codul civil si Codul de procedura civila reglementeaza modalitatea de
evidenta prin registrele de transcriptiuni si inscriptiuni, in Muntenia, Moldova, Oltenia si
Dobrogea. Sistemul de publicitate imobiliara intemeiat pe registrele de transcriptiuni si
inscriptiuni are un caracter personal, criteriul principal de evidenta fiind persoana si nu
imobilul. Sistemul presupunea tinerea a doua registre, unul de transcriptiuni, în care se
transcriau prin copiere in intregime actele de transmisiuni si constituiri de drepturi, si unul
de inscriptiuni, care cuprindea mentiuni referitoare la privilegii si ipoteci. Dupa aceste
registre este greu sa se determine cine este adevaratul proprietar al imobilului si existenta
sarcinilor, intrucat cercetarea registrelor se face pe o perioada de pana la 30 de ani in urma
in cazul transmisiunilor si pe o perioada de pana la 15 ani în cazul ipotecilor, in conditiile
in care acestea sunt intr-un stadiu avansat de uzura.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil in Transilvania, Banat si nordul
Moldovei a consacrat sistemul de publicitate imobiliara bazat pe cartile funciare. Acesta
este un sistem real de evidenta, avandu - se in vedere imobilul precum si modul cat mai
precis de identificare al acestuia. Prin acest sistem se realizeaza o publicitate integrala in
sensul ca impune inscrierea obligatorie in cartea funciara a tuturor actelor si faptelor
juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciara, a fost unanim recunoscuta,
dovada în acest sens fiind aparitia Legii cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996,
lege prin care se extinde sistemul de publicitate imobiliara reala bazat pe carti funciare, la
nivelul intregii tari. Superioritatea sistemului cartilor funciare rezida in faptul ca are in
vedere interesele tertilor pe care Codul civil i-a ignorat si ca acesta permite o identificare
facila a imobilului. De asemenea, este de mentionat caracterul real al evidentei, prin care
atat partile, cat si tertii interesati sunt în masura sa cunoasca situatia juridica a unui imobil
in orice moment (proprietarul, sarcinile imobiliare, ipotecile, urmaririle,
indisponibilizarile, modalitatile de care sunt afectate dobandirea dreptului, capacitatea
partilor, etc.).
Publicitatea imobiliara întemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului
general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la
bunurile imobile. Fiecare imobil are cartea sa funciara in care sunt inscrise toate actele
translative sau constitutive de drepturi, astfel se poate cunoaste situatia juridica a acestuia.
Privind retrospectiv, se poate constata preocuparea permanenta a
legiuitorului pentru perfectionarea sistemului de publicitate imobiliara. Dinamica
circuitului civil al imobilelor, disparitia ingradirilor legale privitoare la înstrainarea
terenurilor, contextul socio-politic si economic, sunt factori care influenteaza direct
sistemul de publicitate imobiliara. Pe de alta parte, asa cum s-a mai subliniat, rigurozitatea
sistemului de publicitate imobiliara este determinanta pentru un mediu de afaceri stabil,
avand in vedere ca ponderea majoritara a garantiilor uzitate în relatiile de afaceri, o
constituie cele ce au ca obiect bunuri imobile. Acest lucru se datoreaza tocmai faptului ca
sistemul de carte funciara confera mai multa siguranta creditului si pietei imobiliare fata
de alte sisteme de evidenta.

Publicitatea imobiliară reprezintă un ansamblu de mijloace prevăzute de

lege, prin care se asigură evidenţa, siguranţa, opozabilitatea în raport cu terţii a actelor
juridice prin care se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare.
Prin normele dreptului civil este reglementată nu numai naşterea,
modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci şi protecţia, ocrotirea şi garantarea
drepturilor subiective civile.
Prin sistemul de publicitate imobilară se urmăreşte protejarea securităţii
dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile imobile. Literatura juridică a definit
securitatea statică ca fiind ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar
securitatea dinamică a fost definită ca fiind ocortirea drepturilor ce se dobândesc în viitor
cu privire la acel bun.
Potrivit principiilor consensualismului şi autonomiei de voinţă a părţilor,
transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare a consimţământului părţilor,
prin realizarea acordului de voinţă al acestora, fără a fi necesară îndeplinirea unei
formalităţi suplimentare ori remiterea materială a bunului. Chiar dacă actul juridic nu
produce efecte faţă de terţi – în sensul că, pe de o parte, drepturile rezultate din actul
juridic nu se nasc în patrimoniul acestora, iar pe de altă parte terţii nu pot fi obligaţi printr-
un act juridic la a cărui încheiere nu au participat – totuşi aceştia vor avea obligaţia de a
respecta existenţa lor ca realitate socială şi juridică a situaţiilor juridice create prin voinţa
părţilor care au participat la încheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.
Prin publicitatea imobiliară se urmăreşte, în primul rând, să se asigure
certitudinea constituirii şi transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la
cunoştinţa persoanelor interesate a situaţiei juridice a bunurilor asupra cărora poartă
drepturile reale; pe această cale, se evită transmisiunile succesive, care urmăresc fraudarea
intereselor terţilor.
În al doilea rând, se urmăreşte realizarea unei evidenţe ample a bunurilor
imobile, evidenţă tehnică, economică şi juridică, care să permită utlizarea şi exploatarea
eficientă şi identificarea acestor bunuri.
În al treilea rând, se permite organelor statului să exercite o cunoaştere
permanentă a tuturor elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare şi taxare,
pentru a evidenţia permanent situaţia juridică a imobilelor.
În al patrulea rând, prin acest sistem sunt ocrotite drepturile persoanelor
care ar dori să dobândească bunuri imobile, întrucât aceste persoane pot verifica şi se pot
informa permanent cu privire la situaţia juridică reală a imobilelor pe care sunt interesate
să le dobândească.
Funcţia esenţială a sistemelor de publicitate imobiliară este aceea de
informare a terţilor, astfel încât orice persoană interesată să poată avea posibilitatea de a
lua cunoştinţă despre un act sau fapt juridic, despre o sitaţie sau o stare ori despre o
modificare sau schimbarea unei realităţi juridice.

Referitor la drepturile subiective civile patrimoniale, vom prezenta succint

notiunea si clasificarea acestor drepturi, pentru a ne reaminti aceste notiuni parcurse in
cadrul cursurilor de drept civil din anii anteriori de studiu.

2
 Dreptul civil
a) Este acea ramurǎ a dreptului ce reglementeazǎ raporturi patrimoniale şi nepatrimoniale
stabilite între persoane fizice şi persoane juridice aflate pe poziţii de egalitate juridicǎ.
Instituţiile de drept civil: totalitatea normelor de drept civil, a grupelor de norme de
drept civil ce reglementeazǎ subdiviziuni ale obiectului dreptului civil:
-raportul juridic civil;
-actul juridic civil;
-prescripţia extinctivǎ;
-subiectele dreptului civil;
-drepturile reale principale;
-obligaţiile civile în general;
-contractele civile speciale;
-dreptul de proprietate intelectualǎ;
-succesiunile.
b) Este element al conţinutului raportului juridic civil, drept subiectiv civil, adicǎ o
posibilitate recunoscutǎ de legea civilǎ subiectului activ, ca titular al dreptului subiectiv civil,
în virtutea cǎruia acesta poate avea o conduitǎ, poate cere o conduitǎ corespunzǎtoare
dreptului sǎu de la subiectul pasiv, iar, la nevoie, poate face apel la forţa coercitivǎ a statului
pentru protecţia dreptului sǎu.
c) Este ramurǎ a ştiinţei juridice cu obiect de cercetare dreptul civil ca ramurǎ de drept (ştiinţa
dreptului civil, la rândul ei, constituie obiectul disciplinei de învǎţǎmânt, desemnatǎ prin
expresia “drept civil”).

Principiile fundamentale ale dreptului civil: idei cǎlǎuzitoare pentru întreaga

legislaţie civilǎ, pentru toate instituţiile de drept civil, chiar dacǎ nu-şi manifestǎ prezenţa cu
aceeaşi intensitate:-principiul proprietǎţii;
-principiul egalitǎţii în faţa legii civile;
-principiul îmbinǎrii intereselor personale, individuale cu cele generale;
-principiul ocrotirii drepturilor subiective civile ( al garantǎrii lor ).
Principiile instituţiilor dreptului civil: idei de bazǎ ce se aplicǎ fie numai într-o
instituţie, fie în mai multe instituţii ale dreptului civil:
-principiul consensualismului la forma actului juridic civil;
-principiul forţei obligatorii pacta sunt servanda, principiul irevocabilitǎţii şi principiul
relativitǎţii aplicabile efectelor actului juridic civil;
-principiul ocrotirii bunei credinţe, aplicabil rǎspunderii civile;
-principiul proximitǎţii gradului de rudenie, aplicabil moştenirii legale.

Obiectul de reglementare: categorie de relaţii sociale care sunt reglementate de o

serie de norme juridice unitare, uniforme; delimiteazǎ ramurile de drept.

Ramurǎ de drept:

Sistemul dreptului romanesc: totalitatea normelor juridice adoptate de statul roman,

norme randuite in cadrul ramurilor de drept care, la randul lor, sunt alcatuite din institutii
juridice
Acte normative: acte elaborate de cǎtre organele de stat, organe investite cu
prerogative legislative (Constituţia, legile, ordonanţe, ordine, instrucţiuni, regulamente,
hotǎrâri, decrete, coduri, statut, contract-tip/cadru, norme).

Lege: sens larg: toate actele normative;

sens restrâns: acel act normativ elaborat de cǎtre puterea legislativǎ.

3
 Cod: culegere de legi.

Izvor de drept civil: in raport cu notiunea de izvor de drept, prima reprezinta

diferenta specifica a celei de-a doua, care reprezinta genul proxim (definindu-le ca raport
logic);
are doua sensuri: conditii materiale de existenta ce genereaza
normele acestei ramuri de drept (sens material); dar si formele specifice de exprimare a
normelor dreptului civil (sens formal);
(sensul material al izvorului de drept civil, care priveste actele normative, nu se confunda cu
izvorul raportului juridic civil concret, care se refera la actele si faptele juridice individuale)

Aplicarea legii (civile): acţiunea legii în timp ( nu e eternǎ );

în spaţiu;
asupra persoanelor.
a) Intrarea în vigoare a legii (civile): publicarea ei în Monitorul Oficial sau atunci
când dispune legiutorul.
b) Ieşirea din vigoare a legii(civile): abrogarea ei.
c) Desuetudinea legii (civile): ieşirea din vigoare a legii., care nu e neǎparat si
abrogatǎ, ci doar neaplicabilǎ

Interpretarea legii civile: operaţia logico-raţionalǎ de lǎmurire, explicare a

conţinutului şi sensului normelor de drept civil, în scopul justei lor aplicǎri, prin corecta
încadrare a diferitelor situaţii din practicǎ în ipotezele ce le conţin.

a) Interpretarea oficialǎ: este fǎcutǎ de cǎtre un organ de stat aparţinând puterii

legislative, executive sau judecǎtoreşti. Dacǎ interpretarea provine de la organul de stat care a
eleborat actul normativ supus interpretǎrii şi aceasta se concretizeazǎ în norme interpretative,
interpretarea oficialǎ este una autenticǎ.
b) Interpretarea literalǎ: interpretarea în care între formularea textului legal
interpretat şi cazurile din practicǎ ce se încadreazǎ în ipoteza sa existǎ concordanţǎ, aplicarea
dispoziţiei legale nici nu se extinde nici nu se restrânge; este declarativǎ (gramaticalǎ/logicǎ).

i) Interpretarea extensivǎ: când între formularea textului legal interpretat şi cazurile din
practicǎ la care se aplicǎ acel text nu existǎ concordanţǎ, textul trebuie extins şi asupra unor
cazuri ce nu se încadreazǎ în “litera” textului; e o interpretare cerutǎ de formularea prea
restrictivǎ a unui text legal.
ii) Interpretare restrictivǎ: interpretarea impusǎ de concluzia cǎ, între formularea unui text
legal şi cazurile de aplicare în practicǎ, existǎ neconcordanţǎ: formularea prea largǎ faţǎ de
ipotezele ce se pot încadra în text.

c) Interpretarea gramaticalǎ: lǎmurirea înţelesului unei dispoziţii legale civile pe

baza regulilor gramaticii ( sintaxa şi morfologia propoziţiei/frazei, semantica termenilor
utilizaţi în text, semne de punctuaţie ).
d) Interpretarea semanticǎ: lǎmurirea înţelesului unei dispoziţii legale ţinându-se
seama de legǎturile sale cu altele, din acelaşi act normativ ori din alt act.
e) Interpretarea istorico-teologicǎ:stabilirea sensului unei dispoziţii legale ţinându-
se seama de finalitatea urmǎritǎ de legiuitor la adoptarea actului normativ cǎruia îi aparţine
dispoziţia interpretatǎ, într-un context istoric dat.
f) Interpretarea logicǎ: lǎmurirea sensului pe baza legilor logicii formale, a
raţionamentelor logice, inductive şi deductive.

4
 Reguli de interpretare logicǎ:
-excepţia este de strictǎ interpretare şi aplicare;
-unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie sǎ distingǎ;
-legea civilǎ trebuie interpretatǎ în sensul aplicǎrii ei, nu în cel al neaplicǎrii.
Argumente de interpretare logicǎ:
-per a contrario (qui dicit de uno, negat de altero);
-a fortiori (cu atât mai mult);
-analogia (ubi eadem est ratio, eadem lex esse debet);
-reducerea la absurd.

Raportul juridic civil: relaţie socialǎ, patrimonialǎ/nepatrimonialǎ, reglementatǎ de

norma de drept civil.
Elemente constitutive:
-pǎrţile/subiectele (titularii drepturilor şi obligaţiilor);
-conţinutul (totalitatea drepturilor subiective şi obligaţiilor civile ale pǎrţilor);
-obiectul (acţiunea/inacţiunea pǎrţilor sau la care sunt ţinute sǎ le respecte).

Persoana fizicǎ: subiectul individual de drept, omul, ca titular de drepturi şi obligaţii.

Persoana juridicǎ: subiectul colectiv de drept, un colectiv de oameni care, întrunind
condiţiile cerute de lege, e titular de drepturi subiective şi obligaţii civile.

Capacitatea civilǎ: de folosinţǎ şi de exerciţiu

- persoanǎ fizicǎ:
* capacitate de folosinţǎ: aptitudinea generalǎ şi abstractǎ a omului de a avea
drepturi şi obligaţii civile, cu excepţia celor interzise de lege;
* capacitate de exerciţiu: aptitudinea omului de a-şi exercita drepturile civile şi
de a-şi îndeplini obligaţiile civile prin încheierea de acte juridice civile;

- persoanǎ juridicǎ:
* capacitate de folosinţǎ: aptitudinea subiectului colectiv de drept civil de a avea drepturi şi
obligaţii civile;
* capacitatea de exerciţiu: aptitudinea de a-şi exercita drepturile civile şi de a-şi îndeplini
obligaţiile prin încheierea de acte juridice civile de cǎtre organele sale de conducere.

Dreptul subiectiv civil: nu are o definiţie legalǎ; reprezintǎ latura activǎ a

conţinutului raportului juridic civil (obligaţiile-latura pasivǎ). Este posibilitatea recunoscutǎ
de legea civilǎ subiectului activ-persoana fizicǎ/juridicǎ-în virtutea cǎreia acesta poate, în
limitele dreptului şi moralei, sǎ aibǎ o conduitǎ anume, sǎ pretindǎ o conduitǎ corespunzǎtoare
( sǎ dea, sǎ facǎ/sǎ nu facǎ ceva ) de la subiectul pasiv şi sǎ cearǎ concursul forţei coercitive a
statului, la nevoie.
1) Dreptul subiectiv civil absolut: dreptul în virtutea cǎruia titularul sǎu poate avea o
conduitǎ anume, fǎrǎ a face apel la altcineva pentru a şi-l realiza (toate drepturile reale şi cele
personale nepatrimoniale).
Dreptul subiectiv civil relativ: dreptul în virtutea cǎruia titularul poate pretide subiectului
pasiv o conduitǎ determinatǎ, fǎrǎ care dreptul nu se poate realiza ( drepturile de creanţǎ ).
2) Dreptul subiectiv civil patrimonial: drept al cǎrui conţinut poate fi exprimat în expresie
bǎneascǎ, pecuniarǎ ( dreptul real şi dreptul de creanţǎ ).
Dreptul subiectiv civil nepatrimonial: dreptul cunoscut şi ca “personal nepatrimonial” şi
al cǎrui conţinut nu poate fi exprimat în bani.
3) Dreptul subiectiv civil principal: drept subiectiv civil cu o existenţǎ de-sine-stǎtǎtoare;
soarta sa nu depinde de alt drept.

5
 Dreptul subiectiv civil accesoriu: drept subiectiv civil a cǎrui soartǎ juridicǎ depinde de
existenţa altui drept subiectiv civil, cu rol de drept principal ( drepturile nepatrimoniale, în
principiu, sunt drepturi principale ).
4) Dreptul subiectiv civil pur şi simplu: conferǎ maximǎ certitudine titularului sǎu, nici
existenţa, nici exercitarea lui nu depind de vreo împrejurare viitoare; poate fi exercitat imediat
dupǎ naşterea sa şi necondiţionat.
Dreptul subiectiv civil afectat de modalitǎţi: drept a cǎrui existenţǎ sau exercitare
depinde de o împrejurare viitoare certǎ/incertǎ.
Dreptul subiectiv civil  exercitarea sa (posibilitatea juridicǎ  posibilitatea
materializǎrii).

Abuzul de drept: exercitarea unui drept subiectiv civil cu încǎlcarea principiilor

exercitǎrii sale, iar ca modalitate a sa de sancţiune-refuzul concursului statului de a permite
forţa de constrângere sau prin acţiunea în rǎspundere civilǎ. (art. 723 Cod proc. civ. si art. 15
si 1353 NCC).

Obligaţia civilǎ:
a) Este îndatorirea subiectului pasiv al raportului juridic civil de a avea o anumitǎ conduitǎ,
corespunzǎtoare dreptului subiectiv corelativ, conduitǎ ce poate consta în: a da, a face sau a
nu face ceva şi care, la nevoie, poate fi impusǎ prin forţa coercitivǎ a statului.
b) Este raportul obligaţional ( raport civil ) în care subiectul activ ( creditorul ) poate pretinde
subiectului pasiv ( debitorului ) sǎ dea, sǎ facǎ sau sǎ nu facǎ ceva.
c) Este înscris constatator al unei creanţe (obligaţie C.E.C. ).

1) Obligaţia de a da: îndatorirea de a constitui sau transmite ( un drept ).

Obligaţia de a face: îndatorirea de a executa o lucrare, de a presta un serviciu ori de a
preda un bun.
Obligaţia de a nu face: are 2 accepţiuni, dupǎ cum e corelativǎ unui drept absolut/ relativ:
i) îndatorirea generalǎ de a nu face nimic de naturǎ a aduce atingere acelui drept absolut;
ii)îndatorirea de a nu face ceva c ear fi putut face dacǎ debitorul nu s-ar fi obligat la
abţinere.

2) Obligaţie pozitivǎ: obligaţia de a da şi a face.

Obligaţie negativǎ: obligaţia de a nu face.

Obiectul raportului juridic civil:

-acţiunea la care e îndrituit subiectul activ şi cea de la care este ţinut subiectul pasiv;
reprezinta conduita pǎrţilor;
-pentru uşurinţa exprimǎrii, se mai foloseşte şi definiţia potrivit cǎreia obiectul raportului
juridic civil îl constituie un bun sau mai multe bunuri.

Bunul:
-obiect derivat al raportului juridic civil; o valoare economicǎ ce este utilǎ pentru
satisfacerea nevoii materiale ori spirituale a omului şi e susceptibilǎ de apropriere sub
forma dreptului patrimonial ( sens strict );
-atât lucrul, cât şi dreptul patrimonial ce are ca obiect lucrul respectiv ( sens larg ).

Patrimoniul: totalitatea drepturilor şi obligaţiilor ce aparţin unei persoane

fizice/juridice.
Categoriile de bunuri (clasificare):
1) dupa natura bunurilor si calificarea data de lege:
Bunuri mobile (mişcǎtoare):

6
- prin natura lor (definiţia legalǎ art. 473 C.civ. vechi/art. 539 NCC): sunt mobile prin
natura lor corpurile care se pot transporta de la un loc la altul, atât cele care se mişcǎ de la
sine (animale), precum şi cele care nu se pot strǎmuta din loc decât printr-o putere strǎinǎ,
precum lucrurile neînsufleţite.
- prin determinarea legii (art. 474 C.civ. vechi): sunt mobile prin determinarea legii
obligaţiile şi acţiunile care au ca obiect sume exigibile sau efecte mobiliare (bunuri mobile
prin natura lor), acţiunile sau interesele în companii de finanţe, de comerţ sau de industrie,
chiar şi când capitalul acestor companii constǎ în imobile (acţiunile sau interesele sunt
mobile numai în privinţa fiecǎrui asociat în parte şi numai pe timpul existenţei asociaţiei),
veniturile perpetue sau pe viaţǎ asupra statului sau asupra particularilor;
- prin anticipaţie (prevǎzute doar în doctrinǎ sub imperiul vechiului cod civil si in art. 540
al. 1 NCC): sunt acele bunuri care prin natura lor sunt imobile, dar pe care pǎrţile unui act
juridic le considerǎ mobile, în considerarea a ceea ce vor deveni (fructele şi recoltele
neculese încǎ, dar înstrǎinate anticipat prin act juridic);

Bunuri imobile (nemişcǎtoare):

-prin natura lor: cele prevǎzute în C.civ. vechi la art. 462, 463, 464, 465 (1) sau art. 537
NCC;
-prin obiectul la care se aplicǎ (art. 471 C.civ. vechi) sau prin determinarea legii (art. 542
al. 1 NCC): uzufructul lucrurilor imobile, servituţile, acţiunile care tind a revendica un
imobil sau actiunile in justitie care au ca scop valorificarea unui drept real asupra unui
lucru imobil;
-prin destinaţie (art. 468-470 C.civ. vechi/art. 538 al. 1 si 2 NCC): obiectele ce
proprietarul unui fond a pus pe el pentru serviciul şi exploatarea acestui fond, toate
efectele mobiliare ce proprietarul a aşezat cǎtre fond în perpetuu.

2) dupa regimul circulatiei lor juridice:

Bunuri aflate în circuitul civil: cele care pot circula liber, neîngrǎdit (pot fi
vândute/înstrǎinate ) şi bunuri ce pot fi dobândite, deţinute ori înstrǎinate condiţionat;
Bunuri scoase din circuitul civil: acele bunuri ce nu pot forma obiectul actului juridic
civil; ele sunt inalienabile.

3) dupa natura lor sau vointa partilor – nu mai este prevazuta ca atare de catre Noul Cod
Civil:
Bunuri determinate individual (res certa): sunt acele bunuri care, potrivit naturii lor sau
voinţei exprimate în actul juridic, se individualizeazǎ (cântǎrire, mǎsurare ) prin însuşiri
proprii, specifice (unicatele).
Bunuri determinate generic (res genera): acele bunuri care se individualizeazǎ prin
însuşirile speciei ori categoriei din care fac parte.

4) dupa cum pot fi sau nu inlocuite unele cu altele in executarea unei obligatii civile:
Bunuri fungibile (art. 543 al. 2 NCC): bunuri care, în executarea unei obligaţii, pot fi
înlocuite cu altele, fǎrǎ sǎ afecteze valabilitatea plǎţii.
Bunuri nefungibile: bunuri ce nu pot fi înlocuite cu altele, în executarea unor obligaţii,
astfel încât debitorul nu este liberat decât prin predarea lucrului datorat.

5) dupa cum folosirea bunurilor implica sau nu consumarea substantei ori

instrainarea lor:
Bunuri consumtibile (art. 544 al. 2 NCC): bunuri ce pot fi folosite fǎrǎ ca întrebuinţarea
lor sǎ nu determine consumarea substanţei sau înstrǎinarea lor.
Bunuri neconsumtibile: bunuri ce pot fi folosite repetat fǎrǎ ca, prin aceasta, sǎ fie
necesarǎ consumarea substanţei sau înstrǎinarea lor.

7
6) dupa cum sunt sau nu producatoare de alte bunuri, fara a li se consuma sau
diminua substanta:
Bunuri frugifere: bunuri ce pot produce periodic, fǎrǎ consumarea substanţei lor, alte
bunuri sau produse, numite fructe.
Bunuri nefrugifere: bunuri ce nu pot produce, periodic, alte bunuri, fǎrǎ consumarea
substanţei lor.
-fructele naturale (art. 548 al. 2 NCC): - acelea ce pǎmântul le produce de la sine;
- producţia şi prǎsila/sporul animalelor;
-fructele industriale (art. 548 al. 3 NCC): cele care se dobândesc prin culturǎ;
-fructe civile (art. 548 al. 4 NCC): chirii, dobânzi, rente, arende;
-producte (art. 549 NCC): foloase/produse obtinute dintr-un bun cu consumarea sau
diminuarea substanţei sale (nisipul din albie, copacii unei paduri).

7) dupa cum pot fi sau nu impartite fara sa-si schimbe destinatia:

Bunuri divizibile: bunuri ce pot fi împǎrţite fǎrǎ sǎ-şi schimbe, dupǎ împǎrţire, destinaţia
sa economicǎ.
Bunuri indivizibile (art. 545 al. 2 NCC): bunuri ce nu pot fi împǎrţite fǎrǎ a-şi schimba
destinaţia economica.

8) dupa corelatia dintre ele:

Bunuri principale: bunuri ce pot fi folosite independent, fǎrǎ a servi la întrebuinţarea
altui bun.
Bunuri accesorii (art. 546 al. 1 NCC): bunuri destinate a servi la întrebuinţarea altui bun
principal.

9) dupa modul lor de percepere:

Bunuri corporale: bunuri ce au existenţǎ materialǎ, fiind uşor perceptibile simţurilor
omului.
Bunuri incorporale: bunurile/valorile economice cu existenţǎ idealǎ, abstractǎ, putând fi
percepute cu “ochii minţii” (drepturile reale, proprietatile incorporale, titlurile de valoare
si drepturile de creanta).

10) alte clasificari (in viziunea Noului Cod Civil):

10.1. Bunuri din domeniul public (ce apartin doar statului sau unitatilor administrativ-
teritoriale, cu conditia sa fie de interes national sau de interes local) si bunuri din
domeniul privat (celelalte bunuri, inclusiv ale statului si UAT-urilor);
10.2. Bunuri sesizabile (bunurile ce pot forma obiectul executǎrii silite a debitorului) si
bunuri insesizabile (bunuri ce nu pot fi urmǎrite silit pentru neplata unei datorii/unui
debit).
10.3. Bunuri comune ale sotilor si bunuri proprii (criteriu care a fost inclus in NCC
dupa includerea in noul cod civil si a codului familiei).

Izvor al raportului juridic civil concret: împrejurare (act/fapt) de care legea

civilǎ leagǎ naşterea unui raport juridic civil concret.
Raport juridic civil abstract: relaţia socialǎ, patrimonialǎ/nepatrimonialǎ,
reglementatǎ de norma de drept civil.
Raportul juridic civil concret particularizeazǎ raportul juridic civil abstract.

Acţiuni umane/omeneşti: faptele omului (omisive sau comisive) sǎvârşite cu/fǎrǎ intenţia
de a produce efecte juridice, prevǎzute de legea civilǎ cu aceastǎ semnificaţie.

8
Evenimentele/faptele naturale: împrejurǎri ce se produc independent de voinţa omului şi
de care legea civilǎ leagǎ naşterea de raporturi civile concrete.
Faptul juridic:
-acţiuni omeneşti (sǎvârşite cu/fǎrǎ intenţia de a produce efecte juridice) şi
evenimente/fapte naturale (sens larg);
-numai faptele omeneşti sǎvârşite fǎrǎ intenţia de a produce efecte juridice, efecte ce se
produc în puterea legii şi faptele naturale (evenimentele) (sens restrâns).

Proba:
-mijlocul juridic de stabilire a existenţei unui act sau fapt juridic şi, prin aceasta, a
dreptului subiectiv civil şi a obligaţiei civile;
= dovada;
- sensuri: - mijloc juridic…;
- operaţia de prezentare în faţa justiţiei a mijloacelor de probǎ;
- rezultatul obţinut prin folosirea diferitelor mijloace de probǎ.
Obiectul probei:
-elementul de dovedit pentru a demonstra existenţa unui drept subiectiv civil şi a obligaţiei
corelative;
=toate împrejurǎrile ce sunt izvoare ale raporturilor juridice civile concrete.
Convenţiile asupra probei: acele acorduri de voinţǎ prin care pǎrţile se abat,
derogǎ de la normele legale ale probaţiunii judiciare, fie anterior unui proces, fie în timpul
acestuia.
Înscrisurile: consemnarea de date despre acte şi fapte juridice, cu un mijloc
adecvat, pe un anumit suport material (mai multe feluri):
1) - preconstituite:cele întocmite special pentru a servi ca probe;
- nepreconstituite:celelalte înscrisuri;
2) - originare:cele întocmite pentru a dovedi încheierea, modificarea sau încetarea unui act
juridic civil;
- recognitive:cele întocmite pentru o recunoaştere a existenţei înscrisurilor originare
pierdute/ distruse, pe care le înlocuiesc;
- confirmative:cele prin care se înlǎturǎ anulabilitatea unui act juridic civil, fǎcându-se
valabil;
3) dupǎ raportul dintre ele: - originale;
- copii;
4) dupǎ semnǎturǎ: - semnate;
- nesemnate;
5) - autentic (art. 1171 C.civ. vechi): acela care s-a fǎcut cu solemnitǎţile cerute de lege,
de cǎtre un funcţionar public, ce are drept de a funcţiona în locul unde s-a fǎcut;
- sub semnǎturǎ privatǎ: e semnat de cǎtre cel/cei de la care provine.
(Semnǎtura = numai cea executatǎ de mâna autorului înscrisului.)
Mǎrturia: proba cu martori/testimonialǎ = relatarea oralǎ, fǎcutǎ de cǎtre o
persoanǎ, în faţa instanţei de judecatǎ, cu privire la acte/fapte litigioase, sǎvârşite în trecut,
despre care are cunoştinţǎ personal.
Început de dovadǎ: orice scripturǎ a aceluia în contra cǎruia s-a format petiţia sau
a celui ce el reprezintǎ şi care face a fi crezut faptul pretins.
Mǎrturisirea (recunoaşterea):
- recunoaşterea de cǎtre o persoanǎ a unui act/fapt pe care o altǎ persoanǎ îşi întemeiazǎ o
pretenţie şi care este de naturǎ sǎ producǎ efectul contra autorului ei;
- act juridic din punctul de vedere al dreptului civil şi mijloc de probǎ din punctul de
vedere al dreptului procesual civil.
1) - judiciarǎ:se poate face în faţa judecǎtorului de cǎtre partea prigonitoare sau de cǎtre
un împuternicit special al ei în acest sens;

9
 - extrajudiciarǎ:verbalǎ; nu poate servi ca dovadǎ când obiectul contestaţiei nu poate fi
probat cu martori;
2) dupǎ modul de exprimare: - expresǎ;
- tacitǎ.
3) - simplǎ: fǎrǎ rezerve, când pretenţiile reclamantului sunt recunoscute de pârât, aşa cum
au fost formulate pretenţiile;
- calificatǎ: recunoaşterea de cǎtre pârât a faptului invocat de cǎtre reclamant, dar şi a
altor împrejurǎri, strâns legate de acel fapt, anterioare/concomitente faptului pretins, care
schimbǎ semnificaţia sa juridicǎ;
- complexǎ: recunoaşterea de cǎtre pârât a faptului pretins de reclamant, cât şi a altor
împrejurǎri ulterioare ce-l anihileazǎ pe primul.
Interogatorul: mijloc procesual de administrare a probei mǎrturisirii.
Mǎrturisirea poate fi: - spontanǎ: fǎrǎ interogator;
- provocatǎ: cea realizatǎ pe calea interogatorului.

Prezumţiile:
-(art.1199 C.civ. vechi - definiţia legalǎ) sunt consecinţele ce legea sau magistratul le
trage dintr-un fapt cunoscut la un fapt necunoscut;
-(doctrina) considerarea unui fapt ca existent, dedus din existenţa altui fapt, vecin şi
conex, fie ca inducerea existenţei unui fapt necunoscut din cunoaşterea altui fapt, datoritǎ
legǎturii ce existǎ între cele douǎ fapte;
-presupunerea fǎcutǎ de legiutor (magistrat)
1) - legale:cele ce reprezintǎ opera legiuitorului, art. 1200 C.civ. vechi: ”sunt prezumţii
legale acelea care sunt determinate prin lege, precum:
1. actele ce legea le declarǎ nule pentru cǎ le priveşte fǎcute în frauda dispoziţiilor sale;
2. în cazurile când legea declarǎ cǎ dobândirea dreptului de proprietate sau liberaţiunea
unui debitor rezultǎ din oarecare împrejurǎri determinate;
3. abrogat;
4. puterea ce legea acordǎ autoritǎţii de lucru judecat.”
- simple: acelea stabilite de cǎtre magistrat-art. 1203 C.civ.:prezumţiile care nu sunt
stabilite prin lege sunt lǎsate la luminile şi înţelepciunea magistratului;
(prezumţiile nu sunt premise magistratului decât în cazurile în care este permisǎ şi dovada
cu martori; excepţie: când un act nu este atacat cǎ s-a fǎcut prin fraudǎ, dol sau violenţǎ)
2) - absolute: cele ce nu pot fi rǎsturmate prin proba contrarie (irefragabile/”juris et de
jure”);
- relative: cele ce pot fi rǎsturnate prin proba contrarǎ (“juris tantum”); majoritatea
prezumţiilor legale.

Actul juridic civil:

- o manifestare de voinţǎ sǎvârşitǎ cu intenţia de a produce efecte juridice, adicǎ de a crea,
modifica sau stinge un raport juridic (civil concret);
- o manifestare de voinţǎ, uni-, bi-sau multilateralǎ, sǎvârşitǎ cu intenţia de a stabili,
modifica sau stinge, potrivit dreptului obiectiv, raporturi juridice, cu condiţia ca de
existenţa acestei intenţii sǎ depindǎ însǎşi producerea efectelor actului juridic;
- 2 sensuri: - manifestare de voinţǎ (negotium/negotium juris);
- înscris constatator al manifestǎrii de voinţǎ (instrumentum/instrumentum
probationis);
Clasificare dupǎ 14 criterii in vechea reglementare a codului civil, din doctrinǎ -
principalele criterii de clasificare şi categorii de acte juridice, care se examinează în
literatura de specialitate:

10
1) în raport de numărul părţilor actele juridice se împart în unilaterale, bilaterale şi
multilaterale;
-act unilateral:acela care e rezultatul voinţei unei singure pǎrţi (testament, acceptarea
succesiunii, denunţarea unui contract, promisiunea publicǎ de recompensǎ);
-act bilateral:voinţa concordantǎ a douǎ pǎrţi (vânzare-cumpǎrare, donaţie, mandat);
-act multilateral:voinţa mai multor pǎrţi (contractul civil de societate);

2) în raport de scopul urmărit de părţi la încheierea lor, actele juridice se divid în acte
cu titlu oneros şi acte cu titlu gratuit. La rândul lor cele de tip cu titlu oneros se subdivid
în acte comutative şi aleatorii, iar cele cu titlu gratuit se subdivid în libertăţi şi acte
dezinteresate;
-act cu titlu oneros: cel în care, în schimbul folosului patrimonial procurat de cǎtre o parte
celeilalte, se urmǎreşte obţinerea altui folos patrimonial (contractul de vânzare-cumpǎrare,
locaţiune, rentǎ viagerǎ, împrumutul cu dobândǎ): - comutative;
- aleatorii;
-act cu titlu gratuit: actul prin care se procurǎ un folos patrimonial fǎrǎ a se urmǎri
obţinerea altui folos patrimonial în schimb (donaţia, împrumutul fǎrǎ dobândǎ, mandatul
gratuit, legatul)
- liberalitǎţi;
- acte dezinteresate;
-acte comutative:acele acte cu titlu oneros la a cǎror încheiere pǎrţile cunosc existenţa şi
întinderea obligaţiilor lor (contractul de vânzare-cumpǎrare, antreprizǎ);
-acte aleatorii:actele cu titlu oneros la a cǎror încheiere pǎrţile nu cunosc întinderea
obligaţiilor, existând şansa unui câştig şi riscul unei pierderi, datoritǎ unei împrejurǎri
viitoare incerte (contractul de rentǎ viagerǎ, jocul sau prinsoarea);
-liberalitǎţi:acte cu titlu gratuit prin care dispunǎtorul îşi micşoreazǎ patrimoniul prin
folosul patrimoniului procurat (donaţiile, legatele);
-acte dezinteresate:acte cu titlu gratuit prin care dispunǎtorul procurǎ un avantaj
patrimonial fǎrǎ a-şi micşora patrimoniul (mandatul gratuit, comodatul);

3) în raport de efectele produse, se disting: acte constitutive, translative şi declarative;

-act constitutiv:act juridic civil ce dǎ naştere la un drept subiectiv civil ce nu a existat
anterior (ipoteca convenţionalǎ, amanetul);
-act translativ:act juridic civil ce are ca efect strǎmutarea unui drept subiectiv civil dintr-
un patrimoniu în altul (contractul de vânzare-cumpǎrare, donaţie);
-act declarativ:act juridic civil care are ca efect consolidarea/definitivarea unui drept
subiectiv preexistent (partajul);

4) în raport de importanţa lor faţă de un bun sau un patrimoniu, actele juridice se împart
în acte de conservare, de administrare, de dispoziţie;
-act de conservare:are ca efect preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil
(întreruperea prescripţiei prin acţiune în justiţie, somaţia);
-act de administrare:prin care se realizeazǎ o normalǎ punere în valoare a unui
bun/patrimoniu (închirierea unui bun, reparaţii de întreţinere);
-act de dispoziţie:are ca rezultat ieşirea din patrimoniu a unui bun/drept ori grevarea unui
bun cu o sarcinǎ realǎ (ipoteca, gajul, acceptarea moştenirii).

5) în raport de conţinutul lor actele juridice se divid în: patrimoniale şi nepartimoniale;

-act patrimonial:
-act nepartimonial:

6) în raport de modul de încheiere se deosebesc acte consensuale, solemne, reale;

11
-act consensual:
-act solemn:
-act real:

7) în raport de momentul când îţi produc efectele, se disting acte între vii (inter vivos)
şi acte pentru cauze de moarte (mortis causa);
-act intre vii:
-act pentru cauza de moarte:

8) în raport de rolul voinţei părţilor în stabilirea conţinutului actelor juridice, se

deosebesc acte subiective şi acte condiţie;
-act subiectiv:
-act-conditie:

9) în raport de intensitatea şi siguranţa oferită titularilor de drepturi, se disting acte

pure şi simple şi acte afectate de modalităţi;
-act pur si simplu:
-act afectat de modalitati:

10) în raport de legătura dintre ele, actele juridice se divid în principalele şi accesorii;
-act principal:
-act accesoriu:

11) în raport de legătura lor cu cauza, actele sunt cauzale şi abstracte;

-act cauzal:
-act abstract:

12) în raport de modul cum pot fi încheiate se deosebesc acte strict personale şi acte
încheiate prin reprezentare;
-act strict personal;
-act încheiat prin reprezentare;

13) în raport de reglementarea lor, actele juridice se împart în acte numite (tipice) şi
nenumite (atipice);
-act numit:
-act nemunit:

14) în raport de modul lor de executare se disting: acte cu executare dintr-o dată şi
acte cu executare succesivă;
-act cu executare dintr-o dată:
-act cu executare succesivă:

12
 Publicitatea mobiliară în dreptul românesc actual

Publicitatea nu a fost organizata pentru transmiterea si grevarea tuturor bunurilor

mobile si imobile, corporale sau incorporale. Legea distinge, in general, dupa cum este
vorba despre bunuri imobile sau bunuri mobile, deoarece in acest din urma caz
publicitatea este si ramane problematica.
In materie mobiliara exista opinia curenta potrivit careia posesia, ca stare de fapt,
este cel mai bun mijloc de publicitate, iar necesitatea publicitatii operatiunilor mobiliare
are caracter de exceptie. Publicitatea transmisiunilor mobiliare trebuie limitata numai la
anumite categorii de bunuri mobile, susceptibile de individualizare.

Obligatia civila, ca si dreptul insusi, este o prezenta obligatorie, fara de care viata
economico-juridica nu poate fi conceputa. Asa cum s-a relevat, obligatiile „se afla la
temelia oricarui raport de drept”.
Normele ce compun institutia obligatiilor reglementeaza un domeniu distinct si
important de relatii sociale si patrimoniale ce se refera la schimburile de bunuri si de
prestatii in care partile se afla pe o pozitie de egalitate juridica. Obligatia este raportul
juridic în continutul caruia intra dreptul subiectului activ, denumit creditor, de a cere
subiectului pasiv, denumit debitor, de a da, a face sau a nu face ceva, sub sanctiunea
constrângerii de catre stat, în caz de neexecutare de buna voie.
Garantiile apartin traditional dreptului civil, strans legate de institutia obligatiilor.
Într-o viziune de ansamblu asupra garantiilor de executare a obligatiilor
comerciale trebuie avuta în vedere totalitatea prevederilor legale, dar si a altor masuri,
adoptate de parti pe cale conventionala, privind atât executarea silita a obligatiilor cât si
complexul de garantii, legale sau conventionale, menite sa asigure nu numai executarea ci
si acoperirea riscurilor de executare.
Nici în legislatia româna, civila sau comerciala, nici în legislatiile altor tari,
termenul de “garantie” nu are o definitie foarte exacta si unanim acceptata, cel mai
frecvent, termenul este utilizat pentru a desemna orice tranzactie în care o persoana
garanteaza pentru obligatiile asumate de o alta. Întrucât nu exista dispozitii cu caracter
general aplicabile oricarei forme de garantie, sunt reglementate doar diferite modalitati de
garantii si exista anumite dispozitii cu caracter special proprii anumitor tipuri de garantii.
În consecinta, s-a propus o definitie, cu continut restrictiv, potrivit careia
garantiile pot fi definite ca fiind acele mijloace juridice care, dincolo de limitele dreptului
de gaj general si în plus fata de acest drept, confera creditorului garantarea anumitor
prerogative suplimentare, constând de regula fie într-o prioritate fata de ceilalti creditori,
fie în posibilitatea ca, în caz de neexecutare din partea debitorului, sa urmareasca o alta
persoana care s-a angajat sa execute ea obligatia ce revenea debitorului (fidejusiunea).
Tentativa de a distinge gajul si ipoteca ca doua garantii reale a fost întreprinsa la
elaborarea Proiectului Codului civil însa Codul civil nu face aceasta distinctie. Prin
urmare, în sistemul de drept continental exista doua tendinte în reglementarea gajului. În
unele state gajul este reglementat ca garantie reala asupra bunurilor mobile, iar ipoteca –
asupra celor imobile, iar în alte state nu se face o asemenea distinctie, prin gaj avînduse în
vedere grevarea atît a bunurilor mobile, cît si a celor imobile.
Într-o clasificare traditionala, garantiile se împart în raport cu izvorul si obiectul
lor.
Dupa izvor, garantiile sunt legale sau conventionale, dupa cum îsi au sursa în lege
sau în vointa partilor.
În functie de obiect, garantiile pot fi grupate în:

13
 -         garantii reale, care constau în afectarea speciala a unuia sau mai multe
bunuri pentru garantarea obligatiei. În grupa garantiilor reale sunt incluse: gajul, ipoteca,
privilegiile, clauzele penalizatoare, arvuna etc.
-         garantii personale, care constau în angajamentul pe care o alta persoana
(fizica sau juridica) decât debitorul principal si-l asuma fata de creditor de a executa el
obligatia, în cazul în care debitorul principal nu o va face.
Garantiile îndeplinesc mai multe functii si anume:
-        sa asigure stimularea respectarii disciplinei contractuale, respectiv
executarea la timp si în mod corespunzator a obligatiilor asumate de solicitantul garantiei;
-        sa asigure securitatea creditului;
-        sa constituie un înlocuitor al unui raport de credit efectiv (operatiunile
comerciale si de cooperare economica necesita credite pentru a suplini insuficienta
fondurilor proprii);
-        sa asigure economisirea de lichiditati.
Prevederile legale referitoare la garantii sunt cuprinse în Codul civil vechi, Codul
comercial si legi speciale.
Forma clasica a garantiei reale mobiliare o reprezinta gajul, materie comerciala si
amanetul in materie civila, doua notiuni putin diferite, intrucat conditiile lor de fond si
forma sunt aproape identice.
Conform art.1685 C. civ. vechi, gajul sau „amanetul este un contract prin care
datornicul remite creditorului sau un lucru mobil spre siguranta datoriei”.
Din art.1685-1696 C. civ. vechi rezulta ca poate forma obiect al contractului de gaj
orice bun mobil corporal sau incorporal.
Contractul de gaj are o serie de caractere juridice proprii:
-        Este un contract accesoriu, fata de raportul obligational principal pentru ca el
are drept scop garantarea, siguranta datoriei, adica a executarii. Aceasta inseamna ca
nasterea, existenta valabila si stingerea gajului vor depinde de soarta obligatiei principale
garantate.
-        Este un contract real pentru ca incheierea lui valabila presupune ad
validitatem remiterea materiala a bunului in mainile creditorului, remiterea bunului -
obiect al gajului se poate face in egala masura si in mainile unui tert insarcinat prin
conventia partilor (debitor si creditor gajist) sa pastreze bunul gajat pâna la plata datoriei
(conform art. 1688C. civ. vechi). In cazul gajului fara deposedare insa, contractul de gaj
va fi consensual si nu real, intrucât remiterea bunului gajat va tine de executarea
contractului iar nu de validitatea lui.
Este un contract unilateral, deoarece el da nastere unei singure obligatii, desi este
un act juridic bilateral. Este vorba de obligatia creditorului de a pastra bunul, de a-l restitui
debitorului cand acesta isi va fi executata obligatia ce-i revenea si pentru a carei garantare
s-a constituit gajul. Daca este vorba de gaj fara deposedare, obligatia ce se naste prin
contractul de gaj va reveni insasi debitorului si va consta in pastrarea si conservarea
bunului, in orice moment la dispozitia creditorului.

Notiunea si caracterele juridice ale garantiilor reale mobiliare

O reglementare cuprinzatoare si „adusa legii” o cunosc garantiile mobiliare prin
Titlul VI din legea nr. 99/1999.
Contractul de garantie reala mobiliara este un contract numit, in baza caruia
debitorul constituie in favoarea creditorului o garantie asupra unui bun mobil
corporal sau incorporal, in vederea garantarii executarii unei obligatii civile sau
comerciale.
Contractul de garantie reala mobiliara este un contract bilateral, accesoriu,
consensual (legea prevede însa încheierea contractului în forma scrisa), da nastere unui
drept real de garantie în favoarea creditorului si este un titlu executoriu.

14
 Garantiile reale mobiliare sunt destinate sa asigure îndeplinirea unei obligatii civile
sau comerciale nascute din orice contract încheiat între persoane fizice sau juridice. De
remarcat ca domeniul de aplicare al acestei reglementari este mult mai larg decât cel al
gajului comercial. Acest tip de contract are multe similitudini cu contractul de gaj.
Noua lege reglementeaza si alte garantii reale mobiliare rezultate din anumite acte
juridice, denumite garantii reale mobiliare asimilate:
-         toate cesiunile drepturilor de creanta, chiar daca cesiunea nu are drept scop
garantarea executarii unei obligatii;
-         vânzarile conditionate destinate sa garanteze îndeplinirea unei obligatii cu
un bun;
-         toate formele de închiriere, inclusiv orice leasing, cu termen mai mare de un
an;
-         contractele de consignatie daca valoarea bunului care urmeaza a fi vândut
este mai mare decât echivalentul în lei a sumei de 1.000 euro;
-         warantele (valorile mobiliare) si recipisele de depozit.
Obiectul garantiei reale mobiliare se poate concretiza în anumite bunuri, conform
art. 6 din Legea nr. 99/1999, modificat prin Legea nr. 161/19.04.2003:
-         stocul de bunuri fungibile si nefungibile;
-         soldurile creditoare ale conturilor de depozit, depunerile de economii ori
depozitele la termen, deschise la institutii bancare sau financiare;
-         certificatele de depozit, conosamentele si actele similare;
-        actiunile si partile sociale ale societatilor pe actiuni si cu raspundere
limitata;
-         drepturile de exploatare ale resurselor naturale si de operare de servicii
publice;
-         drepturile rezultând din inventii, marci si alte drepturi de proprietate
intelectuala, industriala sau comerciala;
-         drepturile de creanta, garantate printr-o ipoteca;
-         instrumentele negociabile;
-         universalitatea bunurilor mobile ale debitorului;
-         padurea, recolta agricola, echipamentele, instalatiile, masinile agricole;
-         politele de asigurare;
-         bunurile mobile închiriate sau care fac obiectul unei operatiuni de leasing,
pe o durata mai mare de un an.
Obiectul garantiei îl reprezinta nu numai bunurile mentionate mai sus ci si
produsele acestora (bunuri viitoare). Legea nu se aplica cesiunii drepturilor succesorale si
a drepturilor de proprietate intelectuala si industriala, privilegiilor si dreptului de retentie
Art. 4 Legea nr. 99/1999 contine o serie de definitii care redau sensuri specifice
unor institutii juridice consacrate, sensuri mai largi sau mai restrânse decât sensul comun,
astfel :
-           Debitorul - persoana obligata sa aduca la indeplinire obligatia garantata
printr-o garantie reala mobiliara. In cuprinsul prezentului titlu, referirile la calitatea de
„debitor” includ, de asemenea, locatarul unui contract de inchiriere sau utilizatorul unui
contract de leasing, incheiate pentru o perioada mai mare de un an, cedentul unui drept de
creanta, consignatorul unor bunuri si debitorul din cadrul actelor juridice prevazute la art.2
lit.b.
-         Creditorul - persoana in favoarea careia s-a constituit garantia reala. In
cuprinsul acestui titlu, referirea la calitatea de creditor include, de asemenea, si pe
locatorul dintr-un contract de inchiriere sau locatorul ori finantatorul unui contract de
leasing incheiat pentru o perioada mare de un an, cesionarul unui drept de creanta,
consignantul si cel in favoarea a fost constituita o garantie.

15
 -        Inchirierea, inclusiv orice leasing, pentru un termen mai mare de un an,
include:
-        Inchirierea, inclusiv orice leasing, pe o perioada nedeterminata;
-        Inchirierea de bunuri, inclusiv orice forma de leasing, pe o durata initiala de
un an sau mai putin, daca locatarul sau utilizatorul, cu acordul locatorului sau al
finantatorului, detine bunul in mod continuu pe o perioada mai mare de un an, calculata de
la predarea bunului
Spre deosebire de contractul de gaj, care este un contract unilateral, contractul de
garantie mobiliara este un contract sinalagmatic. Garantia mobiliara are un caracter
accesoriu, dar nu atât de absolut ca in materia fidejusiunii, spre exemplu.
Se face o distinctie intre contractul de garantie reala mobiliara cu deposedare si
contractul fara deposedare. Regula indivizibilitatii se aplica doar daca debitorul da in
garantie un singur bun.
Conditia ca debitorul sa fie proprietarul bunului constituit ca garantie nu mai este
de esenta contractului. Bunurile care fac obiectul garantiei pot fi proprietatea debitorului
sau a altei persoane.
Pe toata durata contractului de garantie reala mobiliara, debitorul are dreptul sa
administreze bunul si sa dispuna de el în orice mod fiind obligat sa întretina bunul ca un
bun proprietar. Creditorul este îndreptatit sa verifice bunul afectat garantiei si daca
debitorul nu-si îndeplineste obligatia garantata, are dreptul sa intre în posesia bunului si sa
îl vânda.
Contractul confera doua prerogative: dreptul de preferinta si dreptul de a urmari
bunul in mâinile oricui s-ar afla.

Conditii pentru constituirea garantiilor reale mobiliare

Între constituirea gajului reglementat în legislatia clasica si constituirea garantiilor

reale mobiliare reglementate prin noua legislatie exista o serie de similitudini, dar si
deosebiri fundamentale, care implica o analiza prioritara a conditiilor de constituire a
gajului.
Aceste conditii se refera la:
-         persoana debitorului (constitutorului): Acesta trebuie sa fie proprietarul
bunului gajat si sa aiba capacitate deplina de exercitiu. Codul familiei interzice gajarea
bunurilor minorului sau interzisului de catre parinti sau tutori fara prealabila incuviintare a
autoritatii tutelare
-         obiectul gajului: In acest sens, obiect al gajului pot fi doar bunurile mobile
corporale sau incorporale (creante ale debitorului contra altei persoane), aflate in circuitul
civil general.
-         formalitatile necesare constituirii gajului, asa cum rezulta ele din prevederile
art. 1686-1687 C. civ. vechi: In acest sens, daca valoarea datoriei garantate este mai mare
de 250 lei, contractul de gaj trebuie constatat printr-un înscris înregistrat intr-o mapa
speciala la notariatul de stat competent (conform art. 711, 719 si 720 C.proc civ.) care sa
arate suma datorata, felul si natura bunului gajat sau descrierea calitatii, greutatii si
masurii bunurilor gajate. Daca valoarea datoriei gajate este sub 250 lei, înscrisul nu este
obligatoriu.
Daca bunul gajat este un mobil incorporal (o creanta), intocmirea înscrisului se
cere indiferent de valoarea obligatiei garantate. In plus, constituirea gajului trebuie sa fie
notificata debitorului creantei gajate, care din momentul notificarii nu va mai putea face
plata datoriei sale decat fata de creditorul gajist (art. 1680 C.civ. vechi).
Dreptul de urmarire si dreptul de preferinta sunt efecte generale ale dreptului de
gaj. În afara de aceste efecte, creditorul gajist dobândeste si alte drepturi si îsi asuma
obligatii, continutul carora difera în dependenta de tipul gajului (cu sau fara deposedare).

16
 In cazul gajului cu deposedare (amanet) bunul gajat este transmis în posesiunea
creditorului gajist sau tertului care îl reprezinta. Ei dobândesc drepturile si îsi asuma
obligatiile stabilite în Codului civil vechi privind depozitul (art. 1086 - 1104).
De regula, ei au obligatiile: de a pastra bunul gajat si de a-l întretine, adica de a
întreprinde actiunile necesare conservarii bunului.
Caracterul depozitului – oneros sau gratuit – depinde de faptul daca creditorul
gajist recurge la constituirea gajului cu deposedare în cadrul unei activitati profesionale
sau nu. Daca creditorul gajist crediteaza debitorul în cadrul unei activitati de
întreprinzator, atunci pastrarea bunului gajat are caracter oneros, el fiind obligat sa se
îngrijeasca de bunul primit cu prudenta si diligenta unui bun profesionist.
Atunci cînd nu se întrunesc conditiile de mai sus, se considera ca depozitul este
gratuit si creditorul gajist are obligatia de a se îngriji de integritatea bunului ca de propriul
bun. În schimb, în toate cazurile creditorul gajist este în drept sa ceara compensarea
cheltuielilor suportate în legatura cu conservarea bunului, ele sunt ulterior restituite de
catre debitorul gajist. Dreptul de urmarire si dreptul de preferinta sunt efecte generale ale
dreptului de gaj.
În afara de aceste efecte, creditorul gajist dobândeste si alte drepturi si îsi asuma
obligatii, continutul carora difera în dependenta de tipul gajului (cu sau fara deposedare).
Daca apare pericolul pierderii sau deteriorarii bunului gajat, partea care îl detine
este obligata sa-l informeze pe debitorul gajist, care este în drept sa examineze bunul gajat
(art. 477 alin. 6 C.civ. vechi). Creditorul gajist nu este în drept sa foloseasca bunul gajat
fara permisiunea debitorului gajist. Daca are permisiunea, el este obligat sa prezinte
debitorului gajist o dare de seama despre modul de utilizare a lui.
Folosirea bunului gajat consta în culegerea fructelor, care, de regula, revin
debitorului gajist, daca contractul de gaj nu prevede ca ele sunt imputate la stingerea
obligatiei garantate prin gaj.
Pe de alta parte, creditorul in calitatea lui de detentor precar va fi obligat sa nu
foloseasca bunul (daca totusi o face debitorul poate cere punerea gajului sub sechestru), sa
restituie bunul cand se achita datoria si spezele de conservare,(cheltuieli necesare si utile
conservarii) si in plus va raspunde conform regulilor de drept comun de pierderea sau
deteriorarea bunului gajat, daca acestea s-au produs din culpa sa (art. 1691 alin. 1 C.Civ.
vechi).
Conditiile restrictive în care era posibila constituirea unui gaj fara
deposedare de catre creditorul gajist au fost înlaturate în noul sistem, Legea nr.
99/1999 punând accentul pe gajul fara deposedare, care prezinta avantaje economice
incontestabile atât pentru creditor cât si pentru debitor.
Garantia reala se constituie printr-un înscris sub semnatura privata sau incheiat in
forma autentica. In cazul unor bunuri al caror regim juridic este in mod special
reglementat de alte acte normative, in afara formalitatilor specificate in lege, este necesara
si indeplinirea unor formalitati specifice.
De exemplu, in cazul actiunilor afectate unei obligatii de garantie, acestea vor fi
indisponibilizate potrivit regulilor pietei pe care sunt tranzactionate sau prin mentiune in
registrul actionarilor societatii conform regulilor de drept comun.
Ea se constituie numai pe baza unui contract de garantie. Garantia reala asupra
valorilor mobiliare se va constitui, de asemenea, prin indisponibilizarea acestor valori
conform regulilor pietei pe care sunt tranzactionate sau in baza conventiei partilor in ceea
ce priveste valorile mobiliare necotate, pe o piata autorizata sau, dupa caz, prin andosarea
valorilor respective potrivit regulilor care le reglementeaza.
Contractul va putea sa indice sau nu suma maxima a obligatiei garantate. El
trebuie sa contina o descriere a bunului afectat garantiei, bun care poate fi descris prin
gen, obiect cu obiect sau prin formula generica ”toate bunurile mobile prezente si
viitoare”.

17
 Pe durata derularii contractului de garantie, debitorul poate administra sau dispune
in orice mod de bunul afectat garantiei si de produsele acestuia, inclusiv prin locatiune,
constituirea unei alte garantii sau prin vanzare. Actele de dispozitie asupra bunului afectat
garantiei sunt valabile, chiar daca cel care a dobandit bunul cunostea dispozitia
contractuala conform careia este interzis transferul sau care declara transferul ca fiind
echivalent cu neîndeplinirea obligatiei.
Creditorul este asigurat chiar in cazul in care debitorul il instraineaza, intrucat il
poate urmari in mainile oricui s-ar afla. Cu toate acestea nimic nu îl împiedica pe creditor
sa introduca in contractul de garantie o clauza care declara transferul ca fiind echivalent cu
neîndeplinirea obligatiei. O astfel de clauza este legala si produce efecte numai ca nu
invalideaza transferul bunului gajat.
Pentru ipoteza in care garantia reala mobiliara a fost constituita fara deposedarea
debitorului (situatie cel mai des intalnita in practica), creditorul mai are urmatoarele
drepturi:
-        Dreptul de a inspecta bunul afectat garantiei in timpul programului de lucru
al debitorului, astfel incat sa nu afecteze activitatea acestuia;
-        Dreptul de a considera ca obligatia garantata a devenit exigibila si de a trece
la urmarirea silita, in cazul in care constata lipsa unei intretineri corespunzatoare a bunului
afectat garantiei sau alte fapte de natura sa ingreuneze sau sa faca imposibila urmarirea
silita, astfel cum sunt determinate prin contractul de garantie. Creditorul îsi poate exercita
acest drept numai daca are temeiuri comercial rezonabile de a crede ca bunul afectat
garantiei a fost sau este pe cale de a fi pus in pericol sau exista posibilitatea ca plata sa fie
pe cale de a fi impiedicata.

Publicitatea garantiilor reale mobiliare

Dreptul real de garantie al creditorului este opozabil tertilor numai prin
îndeplinirea formalitatii de publicitate. De regula, conditia publicitatii se considera
îndeplinita din momentul înscrierii avizului de garantie reala la Arhiva Electronica a
Garantiilor Reale Mobiliare, un sistem informatic de evidenta a prioritatii garantiilor reale
mobiliare structurat pe persoane si bunuri. Este un sistem public, iar consultarea acestuia
este gratuita.
Arhiva este un registru în format electronic, accesibil tuturor printr-o simpla
conectare la Internet dar a carui gestionare nu se realizeaza decât de catre operatori
autorizati (notarii publici autorizati si unele societati comerciale).
Momentul înscrierii garantiei confera acesteia gradul de prioritate fata de garantiile
înscrise ulterior chiar si în timpul aceleiasi zile. Costurile înregistrarii sunt simbolice, taxa
respectiva neaplicându-se la valoarea sau în raport cu numarul bunurilor afectate de o
garantie reala mobiliara ci la fiecare contract înregistrat.
Arhiva indeplineste in principal doua functii deosebit de importante:
-        functie de avertizare
-        functia de asigurare a prioritatii, pentru respectarea principiului de drept
conform caruia ”qui prior tempore potior jure” - ”primul inscris, primul in drept”
(creditorul care isi inscrie garantia înaintea altui creditor, in aceeasi arhiva, va avea
prioritate fata de acesta din urma, în cazul în care se va pune problema valorificarii
garantiei);
Arhiva pune la dispozitia oricarei persoane interesate un sistem de cautare, care sa
ofere informatii exacte si actualizate cu privire la inregistrarile garantiilor reale mobiliare,
pe de o parte, iar pe de alta parte, cu ajutorul ei se poate determina prioritatea inscrierii, in
cazul existentei mai multor creditori interesati sa urmareasca acelaai bun.
De asemenea, tot legea prevede ca, in situatia concursului între un creditor care are
o garantie inregistrata in arhiva si unul care nu a facut aceasta înregistrare, va avea cîstig

18
de cauza cel care are inregistrarea facuta, fiind platit cu preferinta. Înscrierea la aceasta
arhiva insa, nu confera validitate unei garantii reale lovite de nulitate.
Introducerea datelor in arhiva trebuie facuta pe formulare speciale, care vor
constitui documentul corespunzator pentru efectuarea înscrierilor la arhiva si care vor
produce efecte fata de terti. Contractul de garantie reala este contractul in baza caruia se
constituie o garantie reala in bunuri sau drepturi, in beneficiul unui anumit creditor.
Înscrierea intentiei de a constitui garantia îsi pierde efectul prin trecerea unui
termen de doua luni de la data inregistrarii. Daca se constituie garantia, aceasta va avea
rangul de la data înscrierii intentiei.
Avizul de garantie reala cuprinde:
-        numele, domiciliul sau resedinta debitorului,
-        numele,domiciliul sau resedinta creditorului,
-        bunurile sau drepturile afectate garantiei,
-        numarul/seria de inscriere a titlului privind bunul afectat,
-        date despre obiectul inscrierii,
-        limita de timp pentru exprimarea inscrierii.
În caz de neconcordanta intre datele cuprinse in formularul de aviz de garantie
reala si cele cuprinse in contractul de garantie, in raporturile dintre parti si cele intre parti
si terti vor prevala cele prevazute in formularul de aviz de garantie reala.
Avizul de garantie înscris are valabilitate 5 ani el putand fi reînnoit, înainte de
expirare, pentru înca 5 ani sau pentru o alta perioada. Daca obligatia garantata nu
depaseste echivalentul în lei a sumei de 300 euro, iar obiectul garantiei îl reprezinta bunuri
mobile corporale, publicitatea se poate face fie prin luarea în posesie a bunului fie prin
înscrierea unui aviz de garantie la Arhiva. Posesia bunului trebuie sa fie publica, adica
usor cunoscuta de terti. În cazul garantiei reale având ca obiect valori mobiliare,
publicitatea se realizeaza prin înregistrarea acestora în registrul care deserveste piata pe
care sunt vândute. În acest caz, înscrierea avizului de garantie la Arhiva nu este valabila.
Cel care acorda credite, creditorul, impune de obicei mai multe conditii pentru
beneficiarul imprumutului respectiv pentru debitor. Unele din aceste conditii privesc
intotdeauna siguranta creditorului ca nu exista nici un alt creditor care sa aiba vreun drept
asupra bunului afectat garantiei.
Arhiva electronica serveste tocmai acestor doua scopuri principale:
-        previne potentialii creditori cu privire la existenta unor interese anterioare
asupra bunului afectat garantiei;
-        stabilette data pentru ordinea prioritatii privind pretentiile concurente cu
privire la bunul afectat;
Avizul este o simpla notificare, scopul acesteia fiind avertizarea potentialilor
creditori asupra necesitatii de a solicita mai multe informatii cu privire la acel debitor.
Avizul nu ofera nici o informatie cu privire la conventia dintre parti (valoarea creditului,
valoarea bunului afectat garantiei, durata conventiei si alte termene si conditii exprimate
în conventie). Confidentialitatea contractelor este astfel asigurata. Se pot usor opera
modificari asupra avizului sau înscrie mentiuni în cazul în care se produce o schimbare a
circumstantelor.
Pentru înscrierea initiala/modificarea înscrierii initiale în arhiva electronica de
garantii reale mobiliare sunt necesare urmatoarele acte:
 Formular tip;
 Copie act identitate pentru persoana care face înscrierea/ modificarea
inscrierii;
 Procura autentificata pentru reprezentant sau certificat constatator pentru
asociat sau administrator;
 Copie contract de gaj/ Actul care modifica contractul de gaj;
 Dovada achitarii taxelor
19
  Pentru stingerea înscrierii initiale sunt necesare urmatoarele acte:
 Formular tip;
 Copie act identitate pentru persoana care face stingerea înscrierii;
 Adeverinta din partea creditorului ca este de acord cu stingerea gajului;
 Dovada achitarii taxelor

Incetarea garantiilor reale mobiliare

Stingerea obligatiei principale are ca efect si stingerea garantiei: de exemplu, daca
intervine un mod de stingere a obligatiei principale, cum ar fi plata, compensatia,
remiterea datoriei, prescriptia extinctiva etc, el va avea influenta si asupra gajului, daca
obligatia principala este nula absolut sau este anulata, atunci gajul va fi desfiintat.
In ceea ce priveste prescriptia, in literatura de specialitate se considera ca lasarea
gajului in mana creditorului constituie o recunoattere permanenta a datoriei, care are drept
efect intreruperea prescriptiei dreptului la actiune privind obligatia principala.
Uneori gajul poate sa se stinga si indepent de obligatia principala. Chiar asupra
contractului de gaj poate interveni unul din modurile generale de stingere a obligatiilor
(pieirea totala a bunului gajat prin forta majora, face exceptie cazul cand bunul gajat a fost
asigurat) situatie in care dreptul de preferinta al creditorului se va pastra asupra
indemnizatiei de asigurare, renuntarea creditorului la bunul gajat.
Si în cazul garantiei reale, aceasta inceteaza odata cu indeplinirea obligatiei
garantate, in afara de cazul in care partile au convenit prin contract ca garantia reala
acopera si obligatii vitoare, precum si in alte cazuri prevazute de lege.

Executarea garantiei reale mobiliare poate îmbraca fie forma amiabila în care
creditorul, daca a înscris în contractul de garantie o clauza în acest sens, poate lua bunul în
posesie fara a face apel la executorii judecatoresti sau bancari, fie o procedura de
executare silita, prin intermediul executorilor judecatoresti, care au obligatia ca în 48 de
ore de la depunerea de catre creditor a contractului de garantie, a unei copii a avizului de
garantie mobiliara si a descrierii bunului afectat garantiei trebuie sa procedeze la
reposedarea bunului. Începerea unei proceduri de faliment împotriva debitorului nu
suspenda executarea silita începuta

In cazul în care luarea in posesie pasnica nu este posibila, creditorul poate apela la
forta coercitiva a statului, respectiv la organele executorilor judecatoresti sau bancari, în
cazul neîndeplinirii obligatiei garantate.
Problema probei neîndeplinirii obligatiei garantate se poate ridica in fata instantei
sesizate cu o opozitie la vânzare sau a celei investite cu judecarea actiunii ân daune.
Celelalte entitati chemate sa ajute pe creditor în procedura de executare (executorul
judecatoresc, executorul bancar, organele de politie) nu au dreptul de a verifica
indeplinirea conditiei ca obligatia garantata sa fi fost neîndeplinita, întrucat riscul unei
declaratii incorecte este suportat numai de catre creditor.
Trebuie remarcat faptul ca garantia reala mobiliara, desi drept real instituit prin
lege, are o natura juridica eminamente contractuala.

Efectele gajului fata de terti

Gajul, ca drept real, confera creditorului gajist prerogativa de a pretinde
satisfacerea creantelor cu preferinta fata de ceilalti creditori din valoarea bunului gajat.
Trecerea bunului gajat de la o persoana la alta, cu titlu gratuit sau oneros, prin succesiune
(mostenire, reorganizarea persoanei juridice) nu împiedica creditorul gajist sa exercite
dreptul de gaj.
Tertii dobânditori ai bunului gajat, desi personal nu s-au obligat, datorita regimului
juridic al bunului dobândit, au obligatii fata de creditorul gajist. Ei au obligatia propter in
20
rem si preiau calitatea predecesorului lui, suportând toate efectele gajului, daca altceva nu
este prevazut prin acordul cu creditorul gajist.
Daca debitorul gajist decedeaza, bunurile gajate trec la mostenitori. Fiecare
succesor are obligatia de a suporta consecintele gajului, în cazul neexecutarii obligatiei
garantate, proportional partii dobândite din bunul gajat. Daca bunul gajat este indivizibil
sau din alte considerente este în proprietate comuna a succesorilor, ei devin debitori gajisti
solidari.
Creditorul gajist exercita fata de tertul-dobânditor al bunului gajat drepturile si
actiunile pe care le avea împotriva debitorului gajist.
Dobânditorul se poate opune urmaririi lui, invocând fata de creditorul gajist
exceptiile întemeiate fie pe cauza de nulitate sau stingerea creantei sau gajului, fie
modalitatile (termenul sau conditia) care afecteaza obligatia.
Daca debitorul gajist nu opune exceptii pentru a-l împiedica pe creditorul gajist sa
exercite dreptul de gaj, el urmareste bunul gajat aflat la tert.
Situatia dobânditorului este diferita functie de modul în care bunul gajat este a fost
dobândit: cu titlu oneros sau gratuit. Daca bunul a fost dobândit cu titlu gratuit,
patrimoniul dobânditorului revine la pozitia initiala în urma exercitarii dreptului de gaj de
catre creditorul gajist.
Situatia dobânditorului este mai dificila atunci cînd bunul gajat a fost obtinut cu
titlu oneros, urmarirea lui generîndu-i urmari negative. Daca creditorul gajist exercita
dreptul de gaj, tertul, fie se lasa urmarit, fie plateste datoria în temeiul careia se urmareste
bunul.
Dobânditorul poate executa obligatia daca din lege, contract sau natura obligatiei
nu reiese ca debitorul urmeaza sa pretinda si accesoriile, adica dobânzile si cheltuielile,
dar numai cele garantate de bunul gajat.
Daca este urmarit, tertul dobînditor are doua actiuni contra debitorului:
-        actiunea în garantie contra persoanei care i-a transmis proprietatea, daca
transmiterea a fost oneroasa si
-        actiunea contra debitorului, care rezulta din subrogatia legala în drepturile
creditorului platit.

21
Cap. II. Sisteme de publicitate imobiliară în dreptul românesc (curs 2)
2.1. Consideraţii generale
2.2. Registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni (sistemul personal de publicitate imobiliară)
2.3. Cărţile funciare (sistemul real de publicitate imobiliară)
2.4. Sisteme intermediare de publicitate imobiliară

Sistemele de publicitate imobiliară

Evoluţia istorică şi politică a teritoriilor româneşti a influenţat sistemele de

publicitate imobiliară utilizate pe acest teritoriu. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe
măsură ce se întocmesc noi cărţi funciare sau pe măsură ce se găsesc ori s-au găsit cele
originale dispărute.

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul de publicitate imobilară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a

fost reglementat de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicat în Muntenia,
Oltenia, Moldova şi Dobrogea. Acest sistem a fost menţinut până în anul 1996, când a fost
adoptată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996. În Codul civil vechi, se
găsesc următoarele dispoziţii prin care este reglementată publicitatea drepturilor reale
imobiliare:
- art. 818-819, privind transcrierea donaţiilor;
- art. 1295 alin.(2) privind vânzarea-cumpărarea;
- art. 1394 pentru cesiunile de chirii şi arnedă pe doi ani viitori;
- art.1738-1745, art.1745-1768, art.1776, art.1778, art. 1780-1787 privind înscrierea
privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;
- art.1801-1803 privind transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini
ipotecare;
- art. 1816-1823 privind ţinerea registrelor şi obligaţiile grefierilor.

Efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară se realiza în două registre,

respectiv unul de transcripţiuni, în care se transcriau actele constitutive sau translative de
drepturi reale şi unul de inscripţiuni, pentru inscripiţia privilegiilor sau ipotecilor.
Transcrierea se realiza în registrul de transcriptiuni şi consta în copierea integrală a actului
prin care se transmitea, se constituia sau se stingea un drept real imobiliar.
În funcţie de obiectul lor, actele supuse transcrierii puteau fi clasificate în:
1) acte translative sau constitutive de drepturi reale, precum şi tranzacţiile privind
proprietatea şi alte drepturi reale;
2) actele prin care se renunţa la drepturile reale imobiliare;
3) hotărârile judecătoreşti de expropriere şi ordonanţele de adjudecare, precum
şi alte hotărâri cu efect atributiv de drepturi;
4) cesiunile de venituri pe o durată mai mare de 2 ani, contractele de locaţiune
pe o durată mai mare de 3 ani, actele şi hotărârile prin care se constata o
chitanţă de chirie pe doi ani viitori.

Nu erau supuse transcrierii, printre altele, transmisiunile succesorale, actele de

partaj, hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi, dobândirea drepturilor reale
prin uzucapiune, dobândirea aceloraşi drepturi prin accesiune imobiliară,
transmisiunile efectuate prin efectul legii.
Transcrierea nu producea efecte juridice între părţi, ci reprezenta numai un
simplu mijloc de publicitate, iar nu de validare a actelor care nu erau valabile prin ele

22
însele. Între părţi şi faţă de succesorii acestora actul juridic îşi producea efecte din
momentul încheierii.
Aveau calitate de terţi, în materia actelor cu titlu oneros succesorii cu titlu
particular iar nu şi creditorii chirografari ai înstrăinătorului.
Era necesar însă ca terţul să îndeplinească anumite condiţii şi anume:
- terţul să fi dobâdit un drept real de la acelaşi autor şi asupra aceluiaşi bun;
- dreptul dobândit să fi fost supus transcrierii sau, după caz, înscrierii;
- să se fi îndeplinit formalitatea transcrierii sau înscrierii după caz.

TITLUL II

23
NOILE CĂRŢI FUNCIARE
Cap. III. Noile cărţi funciare. Consideraţii generale (curs 3)
3.1. Cadrul legislativ
3.2. Organizarea şi conducerea cadastrului şi a noilor cărţi funciare
3.3. Noţiunea, structura şi obiectul cărţilor funciare

Cap. IV. Principiile noilor cărţi funciare (curs 4)

4.1. Principiul publicitatii integrale a cartilor funciare
4.2. Principiul relativitatii (continuitatii) inscrierilor
4.3. Principiul neutralitatii (disponibilitatii)
4.4. Principiul legalitatii
4.5. Principiul specialitatii
4.6. Principiul opozabilitatii fata de terti a drepturilor reale inscrise in cartea funciara
4.7. Principiul prioritatii inscrierilor
4.8. Principiul publicitatii materiale

Cap. V. Înscrierile de carte funciară (curs 5)

5.1. Noţiunea şi felul înscrierilor de carte funciară
5.2. Intabularea, înscrierea provizorie şi notarea în cartea funciară
5.3. Rectificarea înscrierilor de carte funciară

Cap. VI. Acţiunile de carte funciară (curs 6)

6.1. Noţiuni generale privind procedura civilă în dreptul românesc
6.2. Noţiuni generale privind acţiunile civile şi acţiunile de carte funciară
6.3. Acţiunea în prestaţie tabulară
6.4. Acţiunea în justificare tabulară
6.5. Acţiunea în rectificare tabulară

Cap. VII. Procedura de înscriere în cartea funciară (curs 7)

7.1. Procedura de înregistrare şi rezolvare a cererilor de înscriere
7.2. Procedura de întocmire, completare şi reconstituire a cărţilor funciare
7.3. Răspunderea pentru modul de efectuare a înscrierilor în cartea funciară

TITLUL III (curs 8)

CONCLUZII ŞI PROPUNERI DE LEGE FERENDA
Cap. VIII.
8.1. Concluzii
8.2. Propuneri de lege ferenda
8.3. Legislaţia altor state referitor la publicitatea imobiliară şi la cartea funciară

Bibliografie selectivă
Anexe (formulare tipizate, studii de caz, speţe)

Teme de referar/dezbateri
Subiecte test

24
 CADASTRUL. ASPECTE GENERALE

SECŢIUNEA I.1 SCURT ISTORIC

• Etimologia termenului „ cadastru"
Originea cuvântului cadastru nu este stabilită în mod cert, existând mai multe
ipoteze privind apariţia acestuia. O primă variantă atribuie termenului origine greacă,
potrivit căreia ar deriva din cuvântul compus ,,katastikon" (prefixul ,,kata" înseamnă de sus în
jos, iar ,,stikon" are semnificaţia de registe, de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ).
Potrivit altor opinii, termenul cadastru ar deriva din cuvântul de origine latină
,,capitastrum", care are legătură cu ,,capitionis registrum" sau ,,capitum registrum",ceea ce ar
însemna impozit pe capul familiei (,,capitatio"). Denumirea apare într-o formă apropiată, folosită
cu înţelesul actual- ,,catastico" într-un document din anul 1185 găsit la Veneţia. Ulterior, a trecut şi
la alte state italiene sub forma ,,îl cotastro", apoi în Franţa sub forma „ le cadastre" şi Germania ,,der (das)
Kataster".
În ţara noastră apare la începutul secolului XIX, adaptat foneticii limbii române, sub
forma actuală ,,cadastru". Din perioada interbelică, prin Legea nr. 237 1933, s-a adoptat denumirea de
,,cadastru funciar", iar prin Legea nr. 7/1996 defineşte termenii ,,cadastru general' şi ,,publicitate
imobiliară".

• Începuturile cadastrului
Măsurătorile cadastrale nu au fost şi nici nu sunt un scop în sine, ci de la început
au servit primelor forme de impunere fiscală şi au avut, încă din antichitate, drept sarcină
importantă stabilirea limitelor propietatilor funciare.
Cunoştinţe şi confirmări legate de activitatea organizată de măsurare a terenurilor
există şi se referă în special la zonele în care pământul era cultivat pentru agricultură, în lunca
fluviului Nil, în Mesopotamia şi în Orientul Mijlociu.
În Egiptul Antic s-au ţinut evidenţele loturilor repartizate periodic pentru agricultori,
iar obligaţiile faţă de faraoni erau plătite după întinderea şi calitatea pământului. Măsurătorile erau de mare
importanţă, mai ales pentru gospodărirea văii Nilului, deoarece graniţele dintre parcele erau
şterse datorită revărsărilor anuale şi era necesară refacerea lor.

În Grecia Antică împărţirea pământului s-a făcut în moduri diferite în Sparta şi Atena, iar
populaţia a fost împărţită în clase în funcţie de avere, lucru care a necesitat măsurarea
pământului şi aprecierea capacităţii de producţie, precum şi ţinerea unor registre de evidenţă.
În imperiul roman măsurătorile erau executate de agrimensori, care redactau harta (forma)
terenurilor pe care se arătau limitele (limites) parcelelor. Acestea erau trasate sub forma
unei grile alcătuite din pătrate (centuria) şi numerotate pentru a putea fi identificate, iar pe teren
puteau fi folosite pietre pentru marcarea colţurilor pătratelor, utilizându-se un instrument (stella) din lemn
pentru trasarea unghiurilor drepte, îmbunătăţit prin adaptarea unui stativ de metal care permitea rotirea
(groma).
În coloniile nou înfiinţate se întocmeau pe lângă hărţi, şi registre în care se înscriau
parcelele, iar pe baza lor se redactau cărţi de impunere pentru siguranţa perceperii impozitelor.
În Europa Medievală după o perioadă de instabilitate au apărut state cu organizare
stabilă, capabile să-şi procure veniturile din impozite. După toate probabilităţile, cel mai vechi
cadastru a luat naştere în oraşul autonom Milano. Activităţile specifice cadastrului s-au desfăşurat în spaţiul
popoarelor germanice şi în Anglia, Elveţia, Lituania,etc..
Măsurătorile terestre au fost influenţate de progresul tehnico-ştiinţific din perioada
Renaşterii, folosindu-se planşeta topografică, semne convenţionale, măsurători în sistem
zecimal, reţele de triangulaţie locală.
Data de naştere a cadastrului în Europa poate fi considerată 17 aprilie 1920, când au început
lucrările de măsurare pentru principatul Milano aflat sub ocupaţie austriacă.
Documentaţia întocmită pe parcursul a 40 de ani conţinea registrul parcelelor, registrul caselor,
25
mapa cu hărţile la scara 1:2000 şi la scara 1:8000 pentru ansamblu, câte o coală de
propietate pentru fiecare contribuabil şi hartă topografică a principatului la scara 1:72000.
Considerat modelul tuturor cadastrelor europene, a fost preluat de Franţa sub Napoleon, de
principatele italiene şi statul papal, de Belgia, Olanda, Luxemburg, cantoanele elveţiene, landurile germane
şi tot Imperiul habsurgic.
Transilvania a beneficiat de rigurozitatea cadastrului austriac şi prin urmare,astăzi
încă se mai găsesc planuri cadastrale întocmite la scările 1:7200, 1:5760, (pentru zonele cu mai
puţine detalii), 1:3600 sau 1:2880 ( de 10 ori scara hărţilor militare 1:28800).

• Evoluţia cadastrului în România

Activitatea de cadastru din România a parcurs următoarele etape:
> Etapa de început a cadastrului
Lucrările de introducere a cadastrului şi a cărţilor funciare s-au efectuat în mod
diferenţiat în provinciile româneşti, în funcţie de împrejurările istorice, începând cu secolul
XIX, astfel:
- Transivania, Banat şi o parte a Bucovinei; lucrările specifice au debutat după
sistemul austro-ungar începând cu anul 1794 şi au continual după anul 1850 sub forma ,,Cadastrului
concretual"(constă în delimitarea, descrierea şi reprezentarea hotarelor localităţilor, a limitelor tarlalelor, a
reţelelor hidrografice şi a căilor de comunicaţii);
- în Muntenia şi Moldova începând cu anul 1831, respectiv 1832 se fac încercări
de introducere a cadastrului de către primii inginerii hotarnici pregătiţi la laşi de Gh. Asachi
(din anul 1813) şi la Bucureşti de Gh. Lazăr (din anul 1818);
- în restul ţării constituirea cadastrului se face după primul război mondial, o dată cu înfăptuirea
reformei agrare.
> Etapa de organizare a cadastrului în România (1919-1933)
În anul 1919 se înfiinţează ,,direcţia Cadastrului şi a Lucrărilor Tehnice", a cărei activitate s-a
limitat în special la măsurarea moşiilor şi parcelarea lor pentru împroprietăririle făcute după primul
război mondial. Măsurătorile s-au făcut în sisteme de referinţe locale, cu diferenţieri legate de
precizie şi conţinut, deoarece nu exista o reţea de tringulatie geodezică omogenă. Pentru executarea
cadastrului au fost pregătite cadre tehnice la Şcoala de topografie (1919) de pe lângă Direcţia Cadastrului.
Un pas important a fost făcut în anul 1930 prin adoptarea sistemului de proiecţie
stereografică, rezultat al conlucrării dintre Direcţia Cadastrului şi Institutul Geografic al
armatei.
> Etapa începerii cadastrului modern şi a unificării cărţilor funciare (1933-1955)
Momentul de referinţă pentru acest domeniu de activitate 1-a constituit ,,Legea
pentru organizarea cadastrului şi cărţilor funciare" nr. 23/1933, care reglementează pentru
prima dată modalitatea de organizare şi realizare a cadastrului funciar, pornindu-se de la
reţele geodezice unitare şi elaborându-se planuri şi registre cadastrale după primele normative
tehnice şi economice.
La început s-a prevăzut executarea lucrărilor cadastrale în Muntenia şi Dobrogea,
apoi în Moldova şi Oltenia, concomitent cu actualizarea celor existente în Transilvania, Banat şi Bucovina.
În ceea ce priveşte publicitatea imobiliară, aceasta a fost temeinic organizată prin ,,Legea
pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cartiile funciare" nr. l 15/19381. Lucrările începute
în fostul judeţ Ilfov şi în comunele subordonate municipiului Bucureşti, care urmau să fie folosite drept
model pentru restul ţării, nu au putut să fie terminate din cauza războiului şi au fost întrerupte în anul 1941,
când se executaseră numai pentru 54 comune (65 % din volumul total). S-a folosit experienţa tehnicienilor
din celelalte provincii, au fost redactate instrucţiuni noi cuprinse în cadrul ,,Norme tehnice``(1943) şi
începând cu anul 1940 s-au pregătit ingineri în cadrul secţiei de cadastru din Şcoala Politehnică din
Bucureşti.
După cel de- al doilea război mondial au urmat lucrări de măsurători şi parcelări

1 Nicolae Marian, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Editura Mihaela Press, Bucureşti, 2000, p.
24
26
pentru impropietarirea temporară a ţăranilor, fără ca instituţia cadastrului să mai fie finanţată de puterea
comunistă.
În anul 1949 s-a hotărât colectivizarea agriculturii, iar legea şi măsurătorile cadastrale au devenit
desuete pentru regimul totalitar.
> Etapa sistemelor de evidenţă funciară şi de cadastru funciar (1955-1990)
Pentru înregistrarea şi urmărirea dinamicii terenurilor agricole aparţinând unităţilor
de stat, se legiferează începând cu anul 1955 organizarea şi executarea ,,evidenţei funciare", un sistem care
a servit la comasarea suprafeţelor agricole în perioada de colectivizare a agriculturii şi care a contribuit la
îngrădirea drepturilor reale imobiliare.
Între 1955-1968 s-au realizat planuri topografice la scara 1:10000 pe cale
fotogrametrica pentru 13 milioane de hectare şi registre de evidenţă funciară de către Consiliul Superior al
Agriculturii.
Din anul 1968, prin Legea nr.l2 privind apărarea, conservarea şi folosirea terenurilor
agricole se prevede printre altele introducerea cadastrului funciar pe întreg teritoriul ţării. Au continuat să
fie folosite vechile evidenţe şi dezinformările cu privire la suprafeţele agricole, pe fondul ignorării
premeditate a ideii de cadastru de către conducerea politică totalitară.
Inventarierea terenurilor începută în 1968 a continuat şi după 1974 prin Legea nr. 59,
întocmindu-se balanţe anuale ale fondului funciar, dar limitându-se circulaţia juridică a
terenurilor la dobândirea lor numai prin moştenire legală.
Intregul domeniu al măsurătorilor terestre a fost supus reglementărilor prin Decretul nr.
305/1972 privind activitatea geodezică, topo-fotogrametrica şi cartografică, precum şi
folosirea datelor şi documentelor rezultate din această activitate.
Dintre documentaţiile cartografice întocmite începând cu anul 1965 trebuie menţionat planul
topografic de bază la scările 1:5000 şi 1:2000 care, din păcate, nu a putut fi actualizat la intervale de
timp corespunzătoare, deşi acoperă aproximativ 90% din teritoriul ţării.
Aceasta şi-a dovedit utilitatea pentru sectoarele economice care deţin suprafeţe
mari de teren (agricultură, silvicultură, căii de comunicaţii, sistematizarea localitatiilor),
dar şi pentru asigurarea suportului grafic pentru lucrările de cadastru prin derivarea conţinutului
acestuia.
> Etapa aplicării legilor proprietatii (1991-pana în prezent)
Schimbările din ultimii ani sunt legate în primul rând de cadrul legislativ general
privitor la regimul juridic al fondului funciar, la proprietatea publică şi privată, la dobândirea
dreptului de proprietate şi la circulaţia juridică a terenurilor.
Reglementările generale în domeniul proprietatii apar în Constituţia României adoptată în 1991,
în Legea administraţiei publice locale nr. 69/1991, modificată şi completată, în Codul civil şi în
Codul de procedură civilă, modificate şi completate.
În ultimul deceniu au fost promulgate acte normative care constitute fundamente
ale instituţiei dreptului de proprietate: Legea nr. 169/1997, care cuprinde norme juridice
referitoare la proprietatea publică şi privată asupra terenurilor, la regimul juridic al
acestora, protecţia şi ameliorarea terenurilor, Hotărârea Guvernului nr. 834/1991 privind
stabilirea şi evaluarea terenurilor deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat,
Legea privind circulaţia juridică a terenurilor nr. 54/1998, Legea pentru reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi forestiere nr. 1/2000.
Pentru instituţia cadastrului1 din România, actul legislativ eel mai important îl constituie Legea
cadastrului şi publicităţii imobiliare, nr. 7/1996, care asigură cadrul juridic necesar pentru
elaborarea unui cadastru modern şi deschide porţile unei instituţii de drept cu rădăcini europene, având la
baza tradiţii istorice.
Din punct de vedere organizatoric, la nivel central a fost înfiinţată ca instituţie
publică cu personalitate juridică Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, ca organ de
specialitate în subordinea Ministerului Administraţiei Publice, iar la nivel judeţean au fost organizate
OJCGC.

1 Albu, I., Publicitatea imobiliară în dreptul român.Noile cărţi funciare, Revista Dreptul, Nr.11/1996, p. 16
27
 Activitatea acestor instituţii se referă la organizarea, conducerea, îndrumarea şi controlul executării
lucrărilor din domeniu, la elaborarea normelor tehnice şi metodologiile de specialitate, la
organizarea fondului naţional de geodezie şi cartografie, a băncii de date a sistemului unitar de
cadastru şi nu în ultimul rând, la autorizarea persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice
lucrări de specialitate.
Devenită profesie liberală, activitatea specialistului în cadastru câştiga treptat locul pe care îl
merită, pe măsură ce lucrurile tind spre normalitate, într-o societate bazată pe valori democratice. Sectorul
privat va creşte ca importanţă,dar sectorul public va garanta securitatea sistemului de publicitate imobiliară.
Cadastrul va beneficia de dezvoltarea din domeniul tehnologiei informaţiei, iar tehnicile
avansate de culegere, prelucrare şi stocare a datelor cadastrale vor contribui la
consolidarea proprietatii, la gestionarea patrimoniului imobiliar, la utilizarea unui sistem fiscal
modern.

SECŢIUNEA I.2.
DEFINIŢIE, CARACTERISTICI, ROL, SCOP, IMPORTANŢĂ,
LEGĂTURA CU ALTE DISCIPLINE

Cadastrul general este un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi

juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale
a tuturor corpurilor de proprietate, indiferent de destinaţie şi proprietar, de pe întregul teritoriu al ţării.
Caracteristici: Cadastrul general are caracter:
* obiectiv: exprimă o realitate obiectivă, independentă de voinţa omului,
indiferent de funcţia socială sau tehnică a acestuia ;
* unitar: se execută după norme şi instrucţiuni unice;
* istoric: reflectă legiile societăţii (formele de proprietate caracteristice unei
orânduirii);
* dinamic: exprimă realitatea naturală în continuă schimbare (impune necesitatea unei
întreţineri permanente);
* general: satisface cerinţe pentru diferite sectoare economice;
* obligatoriu: se execută pe întregul teritoriul ţării, pentru toţi proprietarii de
bunuri mobile, persoane fizice şi juridice.
Rol: Cadastrul trebuie să furnizeze date reale cu privire la:
* determinarea întinderii, configuraţiei şi poziţiei corpurilor de proprietate, a
destinaţiei şi folosinţei lor;
* identificarea proprietarilor de bunuri imobile 1 şi înscrierea lor în registrele
cadastrale;
* stabilirea categoriei de terenuri după însuşirile calitative;
* inventarierea suprafeţelor mecanizabile şi nemecanizabile, a pantelor terenurilor;
* bonitarea solurilor după gradul de fertilitate în funcţie de categoriile de folosinţă
agricole;
* inventarierea terenurilor degradate care necesită lucrări de îmbunătăţiri funciare,
a celor care pot fi scoase din circuitul agricol, a terenurilor amenajate şi ameliorate.
Scopul: executării lucrărilor de cadastru- să pună la dispoziţia celor interesaţi, în orice moment,
date reale şi complete pentru:
* determinarea stadiului şi evoluţiei fondului funciar pe judeţe şi pe ţara;
* stabilirea impozitului funciar;
* cunoaşterea fondului imobiliar- edilitar şi starea acestuia;
* întocmirea studiilor şi proiectelor pentru sistematizarea teritoriului şi
1 Ionescu, Mircea, Probleme de drept rezultate din aplicarea principiului legalităţii înscrierilor în cartea
funciară, în temeiul art.50 din legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, Revista Dreptul, nr.12/2000, p.
42
28
localităţilor;
* obţinerea de date pentru întreţinerea străzilor, drumurilor, căilor ferate, etc;
* alegerea amplasamentelor obiectivelor industriale şi social-culturale;
* folosirea, amenajarea şi regularizarea cursurilor de apă;
* amenajarea şi exploatarea raţională a pădurilor;
* protecţia mediului;
* soluţionarea litigiilor cu privire la terenurile dintre propietari;
* realizarea bazei de date cadastrale necesare întocmirii SIT-urilor.
Importanţa cadastrului general
Cadastrul s-a dovedit a fi de-a lungul timpului un ansamblu de activităţi tehnico-
organizatorice menite să deservească administraţia, pe propietarii bunurilor imobile în
problemele drepturilor reale de proprietate1, iar din alt punct de vedere, cadastral a constituit o instituţie
progresistă care a contribuit la dovedirea şi garantarea propietatii.
Lucrările de cadastru sunt importante pentru realizarea sistemelor informaţionale ale
teritoriului, capabile să furnizeze rapid date reale administraţiei publice locale şi centrale, precum şi altor
sectoare interesate.
Legătura cadastrului cu alte discipline
Activitatea de cadastru a evoluat foarte mult în ultimele decenii, din punct de vedere al
conţinutului şi complexităţii, pe măsura punerii de acord cu cerinţele mereu crescânde ale
societăţii în ansamblu şi cu perfecţionarea mijloacelor tehnice şi a metodelor de lucru proprii, sau
a celor aparţinând altor domenii pe care se sprijină sau cu care colaborează. Prin participarea mai
multor domenii la realizarea cadastrului general, se poate afirma că i se conferă un
caracter interdisciplinar.
Lucrările tehnice ale cadastrului ( măsurători, prelucrarea datelor, întocmirea documentaţiei
cadastrale - hard, planuri, registre cadastrale) se bazează pe discipline fundamental ca:
geodezia, topografia, fotogrametria, cartografia.
Pentru latura economică a cadastrului sunt necesare cunoştinţe din domenii
complementare: pedologie, geobotanică, geomorfologie. Ştiinţele agricole ajută la încadrarea terenurilor în
categorii şi subcategorii de folosinţă2.
Dreptul funciar şi alte ramuri juridice sunt necesare la stabilirea în mod legal a posesoriilor şi a
proprietatii, la data introducerii cadastrului general.
Pentru rezolvarea anumitor etape de lucrări, cadastrul general poate intra în legătură
cu domenii auxiliare: sistematizarea teritoriului şi localităţilor, urbanism, organizarea teritoriului agricol,
protecţia mediului,etc..
Pentru automatizarea lucrărilor de cadastru ( prelucrarea automată volumului mare de date din
măsurători, crearea bazelor de date şi întocmirea automată a registrelor şi planurilor
cadastrale) este nevoie de cunoştinţe de informatică, programare, etc.

SECŢIUNEA I.3.
ASPECTELE CADASTRULUI. FUNCŢII

Evidenţa bunurilor imobile se face complet şi sistematic după următoarele aspecte:

a) Aspectul cantitativ - se realizează prin funcţia tehnică a cadastrului şi se referă

1 Adam Ioan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2005, p. 113
2 Burghelea Dumitru, Drept funciar şi cadastru român, Vol I şi II, Editura Moldova, Bucureşti 1994
29
la determinarea prin măsurători a poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor de terenuri pe
categorii de folosinţă şi proprietari şi la determinarea construcţiilor în funcţie de mărimea
suprafeţei de teren pe care acestea sunt amplasate, numărul de nivele şi de proprietarii lor.
b) Aspectul calitativ- determină cunoaşterea potentialului productiv al terenurilor, precum şi al
caracteristicilor calitative ale construcţiilor.
* Pentru terenuri se face bonitarea cadastrală a solurilor completându-se cu date
despre lucrări de îmbunătăţiri funciare (irigaţii, îndiguiri, desecări).
* Pentru construcţii se face cartarea clădirilor după materialele de construcţie (beton, cărămidă,
lemn), dotarea cu instatalatii, gradul de confort, gradul de uzură, etc..
c) Aspectul juridic - se referă la regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor, la
dreptul de proprietate.
FUNCŢIILE CADASTRULUI
Realizarea practică a cadastrului se face prin trei funcţii corespunzătoare celor trei aspecte ale
acestuia.
a) Funcţia tehnică are ca obiect următoarele lucrări:
* stabilirea şi marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriiilor
administrative (comune, oraşe, municipii);
* identificarea şi marcarea prin borne a limitelor intravilanelor localităţilor,
* delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a
parcelelor din cadrul acestora în funcţie de categoria de folosinţă şi de posesorii acestora;
* efectuarea măsurătorilor pe teren şi prelucrarea datelor cadastrale;
* întocmirea sau reambularea planurilor cadastrale;
* numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale şi a bunurilor imobile de pe întregul teritoriu
administrativ comunal, orăşenesc sau municipal;
* întocmirea registrelor cadastrale şi a situaţiilor de sinteză;
* întreţinerea cadastrului.
Documentele tehnice principale ale cadastrului sunt:
* dosarul lucrărilor de delimitare;
* planurile şi hărţile cadastrale;
* registrele şi fişele cadastrale.
b) Funcţia economică are ca obiect executarea următoarelor lucrări:
* încadrarea terenurilor agricole în clase de calitate;
* evidenţa terenurilor agricole în funcţie de stadiul degradării, a terenurilor
amenajate prin lucrări de îmbunătăţiri funciare;
* evidenţa clădirilor după materialele de construcţie, dotarea cu instalaţii, confort,
gradul de uzură,etc..
c) Funcţia juridică trebuie să asigure identificarea corectă a propietarilor de terenuri
şi construcţii şi înscrierea acestora în documentele cadastrului general, pe baza dreptului şi actului
juridic pe care se întemeiază proprietatea. Se asigură publicitatea imobiliară, adică ce
deţine fiecare cetăţean pe teritoriul ţării şi cui aparţine un anumit bun imobil.

SECŢIUNEA I.4.
CLASIFICAREA CADASTRULUI

Cadastral general1 este un complex de operaţii tehnice, economice şi juridice întreprinse în

1 Regulamentul de aplicare a Legii cadastrului şi a publicităţii nr.7/1996, aprobat prin Ordinul ministrului
justiţiei nr.2371/C din 22 decembrie 1997, publicat în M.Of. nr. 84 din 23 februarie 1998
30
vederea cunoaşterii şi inventarierii permanente şi sistematice a fondului funciar sub aspect
cantitativ, calitativ şi juridic.
Fondul funciar este constituit din totalitatea terenurilor de orice fel, indiferent de destinaţie, de
titlurile pe baza cărora sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte (fondul funciar al
unui judeţ, al României etc.).
Cadastrele de specialitate
Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidentă şi inventariere sistematică din punct de
vedere tehnic şi economic a bunurilor imobile specifice unor domenii de activitate, cu scopul administrării
lor raţionale.
Evidenţe cadastrale specifice îşi pot organiza şi deţinătorii mari de terenuri, cu condiţia să
folosească drept date de baza numai ceea ce este prevăzut pentru cadastrul general.
> Cadastrul agricol
Are ca obiect de activitate evidenţa şi inventarierea sistematică a terenurilor
agricole pe categorii şi subcategorii de folosinţă, specificând natura solului, panta,
pretabilitatea la anumite culturi, clase de calitate, venitul net.
> Cadastrul forestier
Se ocupă cu evidenţa şi inventarierea sistematică a fondului forestier naţional şi a
amenajamentelor silvice, specificând suprafaţa, esenţa lemnoasă, vârsta, consistenţa masei
lemnoase, precum şi informaţii referitoare la sol, relief şi climă. Se execută de Ministerul Apelor,
Pădurilor şi Protecţiei Mediului pentru exploatarea raţională a pădurilor şi bună gospodărire a
amenajamentelor silvice.
> Cadastrul apelor
Are ca obiect de activitate evidenţa şi inventarierea apelor, a terenurilor acoperite
de ape şi stuf, a instalaţiilor care le deservesc, organizate pe bazine hidrografice, specificând
suprafaţa, calitatea, folosinţa, instalaţiile de transport şi exploatare, de protecţie şi ameliorare a
calităţii, precum şi condiţiile de relief şi climă; Se execută de Ministerul Apelor, Pădurilor şi
Protecţiei Mediului pentru evidenţa cantitativă şi calitativă a apelor prin lucrări de amenajare,
folosire şi protecţie a acestora.
> Cadastrul fondului imobiliar
Se ocupă cu evidenţa şi inventarierea corpurilor de proprietate din localităţi,
specificând pentru construcţii folosinţa, materialele de construcţie, structură, regimul de
înălţime, fundaţia, suprafaţa, dotările, starea, etc.. Se execută de Ministerul Lucrărilor Publice,
Transporturilor şi Locuinţei.
> Cadastrul reţelelor edilitare
Se ocupă cu evidenţa şi inventarierea reţelelor edilitare ( apă,canalizare, termoficare,
gaz, electrice, telefonice şi a instalaţiilor care le deservesc, specificând amplasamentele, traseele,
dimensiunile, materialele de construcţie, parametrii tehnici, starea.
> Cadastrul terenurilor cu destinaţie specială
Poate fi întocmit de marii deţinători de terenuri, ministere, departamente, regii autonome societăţi
comerciale,etc..
Cadastrul căilor ferate - se ocupă cu evidenţa şi inventarierea terenurilor,
construcţiilor, instalaţiilor şi stării reţelei feroviare;
Cadastrul drumurilor - se ocupă cu evidenţa şi inventarierea terenurilor,
construcţiilor, instalaţiilor şi stării reţelei de drumuri;
Cadastrul porturilor - se ocupă cu evidenţa şi inventarierea terenurilor, construcţiilor,
instalaţiilor, căilor de transport, reţelelor subterane şi supraterane, platformelor tehnologice, care
deservesc unităţile portuare;
Cadastrul aeroporturilor, Cadastrul industrial, Cadastrul minier, Cadastrul
energetic, Cadastrul petrolier, Cadastrul monumentelor istorice, Cadastrul militar,etc..
După datele pe care le furnizează în documentaţia finală se deosebesc:
Cadastrul analitic
Prezintă toate datele cantitative, calitative şi juridice care permit cunoaşterea amănunţită a tuturor

31
corpurilor de proprietate.
Planurile cadastrale pentru cadastrul general se întocmesc la scările:
- pentru intravilan 1:500, 1:1000,1:2000;
- pentru extravilan 1:2000, 1:5000;
Cadastrul sintetic
Realizează centralizarea şi prezentarea datelor cadastrale de ansamblu pe unităţi
teritoriale mari, prin hărţi cadastrale de ansamblu şi prin registre sau situaţii centralizatoare de sinteză.
Hărţile cadastrale pentru cadastru general se întocmesc la scările: 1:10000, 1:25000,1:50000 şi
sunt obţinute prin micşorarea planurilor cadastrale.

SECŢIUNEA I.5.
CRITERII DE ÎMPĂRŢIRE A TERENURILOR DUPĂ DESTINAŢII

Terenurile de orice fel care aparţin persoanelor fizice şi juridice, indiferent de titlurile pe baza
cărora sunt deţinute, se împart pe destinaţii conform prevederilor legale.
Prin ,,deţinători de terenuri" se înţeleg titularii dreptului de proprietate, persoane
fizice sau juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care potrivit legii civile, au calitatea de
posesor ori deţinător precar.
Domeniul public poate fi interes naţional, caz în care proprietatea asupra sa în regim de drept
public aparţine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea ( de asemenea în regim public)
aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.
Terenuri cu destinaţie agricolă (TDA)
Din categoria terenurilor cu destinaţie agricolă fac parte: terenurile arabile, viile,
liveziile, pepinierele viticole, pomicole, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile, fâneţele,
serele, solariile, terenurile cu vegetaţie forestieră dacă nu fac parte din amenajamente silvice,
păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii agrozootehnice şi de îmbunătăţiri funciare,
amenajările piscicole, drumurile telinologice şi de depozitare.
Terenuri cu destinaţie forestieră (TDF)
Din categoria terenurilor cu destinaţie forestieră fac parte: terenurile împădurite sau
cele care deservesc nevoilor de cultură, producţie ori administraţie silvică, terenurile destinate împăduririlor
şi cele neproductive- stâncării, abrupturi, bolovănişuri, râpe, revene, torenţi.
Terenurile aflate permanent sub ape (TDH)
Din această categoric fac parte albiile minore ale cursurilor de apă, cuvetele lacurilor naturale şi
artificiale la nivelul maxim de retenţie, braţele şi canalele din Delta Dunării, fundul apelor maritime
interioare şi al mării teritoriale şi continue.
Terenurile din intravilan (TDI)
În această categoric se includ toate terenurile indiferent de categoria de folosinţă,
situate în perimetrul localităţilor urbane şi rurale, ca urmare a stabilirii limitei de hotar a intravilanului 1,
conform legislaţiei în vigoare.
Terenurile cu destinaţie specială (TDS)
Din categoria terenurilor cu destinaţie specială fac parte cele folosite pentru transporturile rutiere,
feroviare, aeriene şi navale, cele pe care se află obiective şi instalaţii hidrotehnice, termice, de
transport al energiei electrice şi gazelor naturale, terenurile cu exploatări miniere,
petroliere, cele pentru nevoile de apărare a ţării, precum şi rezervaţiile şi monumentele naturii,
monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice şi altele asemenea.

SECŢIUNEA I.6.

1 Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a terenurilor din 2 martie 1998, publicată în M. Of. nr. 102 din 4
martie 1998
32
 CRITERII DE CLASIFICARE ŞI IDENTIFICARE A CATEGORIILOR DE
FOLOSINŢÃ A TERENURILOR ŞI DE IDENTIFICARE A
CONSTRUCŢIILOR

Categoria de folosinţă a terenului, individualizată printr-un cod, este unul dintre

atributele parcelei. Evidenţierea la partea tehnică a cadastrului general a categoriei de
folosinţă, alături de celelalte atribute este necesară atât pentru întocmirea cărţii funciare,
cât şi pentru stabilirea sarcinilor fiscale care grevează bunurile imobile. În cadastrul general nu
se înregistrează subcategorii de folosinţă.
Categoria de folosinţă este o grupare de terenuri cu aceeaşi destinaţie economică,
creată în mod natural sau artificial. Are ca unitate superioară grupa de folosinţă şi ca unitate inferioară de
subcategoria de folosinţă (folosită de cadastrele de specialitate). Grupele de folosinţă sunt agricole şi
neagricole.
Fiecare dintre cele cinci destinaţii ale terenurilor, poate avea categorii de folosinţă
predominante,care ocupă suprafaţa majoritară şi categorii de folosinţă care ocupă un
procent mai mic. De exemplu, în grupa terenurilor cu destinaţie agricolă categoriile de folosinţă
predominante sunt: arabilul, viile, livezile, fâneţele şi păşunile, dar un procent mai mic îl ocupă şi
construcţiile, apele etc.. Tot astfel, în intravilane, în categoria de folosinţă curţi-construcţii care
este predominantă în cadrul destinaţiei, se includ şi alte categorii de folosinţă care ocupă suprafeţe mai
mici, cum ar fi: arabil, livezi, ape, etc..

Criterii de identificare a categoriilor de folosinţă a terenului

Terenuri arabile (A)1
În această categorie se încadrează acele terenuri care se ară în fiecare an sau la mai mulţi ani (2-
6 ani) şi sunt cultivate cu plante anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase pentru
boabe, plante tehnice şi industriale , plante medicinale şi aromate, plante furajere, legume etc. În categoria
de folosinţă arabil se includ : arabil propiu-zis, pajişti cultivate, grădini de legume, orezării,
sere, solarii, căpşunarii, alte culturi perene.
Se înregistrează ca terenuri arabile:
a) terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoişti, sparcetiere, lucerniere sau alte terenuri
însămânţate cu diferite amestecuri de plante leguminoase şi graminee perene), care se ară o dată la cel mult
6 ani;
b) terenurile rămase temporar neinsămânţate datorită inundaţiilor, colmatărilor, degradărilor sau
altor cauze;
c) terenurile cu sere şi răsadniţe sistematizate, cu menţiunea ,,sere" sau ,,răsadniţe".
Terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrări de desecare, terasare, irigare se vor
delimita şi înscrie la arabil cu întreaga lor suprafaţă, incluzând şi suprafeţele ocupate de canale,
diguri, taluzuri, debuşee, benzi înierbate,etc. care au lăţimi mai mici de 2m, cu excepţia celor din
proprietatea Societăţii Naţionale ,,Îmbunătăţiri Funciare"- S.A şi Companiei Naţionale ,,Apele
Romane-S.A, care se vor înregistra la categoria de folosinţă curţi-construcţii.

Păşuni (P)
Păşunile2 sunt terenuri înierbate sau înţelenite în mod natural sau artificial prin însămânţări la
maximum 15-20 de ani şi care se folosesc pentru păşunatul animalelor. În cadrul acestei
categorii de folosinţă se înregistrează:
a) păşuni curate - sunt păşunile acoperite numai cu vegetaţie ierboasă;
b) păşuni cu pomi- sunt păşunile plantate cu pomi fructiferi, în scopul combaterii eroziunii sau a
alunecărilor de teren, precum şi păşunile care provin din livezi părăginite. La încadrarea acestora se va ţine
1 Bârligeanu, George, Întabularea în cartea funciară nedefinitivă a actelor şi faptelor juridice, Revista de
Drept comercial, 2000
2 Bârligeanu, George, Întabularea în cartea funciară nedefinitivă a actelor şi faptelor juridice, Revista de
Drept comercial, 2000
33
cont de faptul că producţia principală este masă verde care se păşunează, iar fructele pomilor reprezintă un
produs secundar;
c) păşuni impădurite- sunt acele păşuni care, în afară de vegetaţie ierboasă, sunt acoperite şi cu
vegetaţie forestieră, cu diferite grade de consistenţă;
d) păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri.
Fâneţe (F)
La categoria fâneţe se încadrează terenurile înierbate sau înţelenite în mod natural sau
artificial prin renîsamantări la 15- 20 de ani, iar iarba se coseşte pentru fân. Se înregistrează la fâneţe:
fâneţe curate, fâneţe cu pomi, fâneţe împădurite, fâneţe cu tufărişuri şi mărăcinişuri.
Vii (V)
În această categorie se încadrează terenurile plantate cu viţă de vie:
a) vii altoite şi indigene:
- viile altoite au la baza lor un portaltoi;
- viile indigene sunt nealtoite, dezvoltându-se pe rădăcini propii împreună mai sunt denumite şi
vii nobile;
b) vii hibride - sunt acelea care poartă şi denumirea de ,,producători direcţi";
c) hamei- deoarece au o agrotehnică asemănătoare cu a viţei de vie, plantaţiile de hamei se include
în această categoric de folosinţă.
d) pepeniere viticole- sunt terenuri pentru producerea materialului săditor viticol: plantaţiile
portaltoi şi pepinierele propiu-zise sau şcolile de viţe.
Livezi (L)
Livezile sunt terenuri plantate cu pomi şi arbuşti fructiferi. Se înregistrează ca livezi:
a) livezi clasice- terenurile plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţionale, şi anume: livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, livezi în sistem agro-
pomicol, livezi pure;
b) livezi intensive superintesive- livezi amenajate având o mare densitate de pomi
pe hectar, cu conducerea dirijată a coroanelor şi mecanizarea lucrărilor de întreţinere şi recoltare;
c) plantaţii de arbuşti fructiferi- terenuri plantate cu zmeură, agrişe, coacăze,
trandafiri de dulceaţă,etc.;
d) pepiniere pomicole- terenurile destinate pentru producerea materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi;
Păduri şi alte terenuri (PD)
În această categorie de folosinţă intră toate terenurile care sunt cuprinse în
amenajamentele silvice şi în afara acestora, indiferent de proprietar. Se înregistrează la
această categorie de folosinţă:
a) păduri- terenuri acoperite cu vegetaţie forestieră, cu o suprafaţă mai mare de
0,25 ha;
b) terenuri destinate împăduririi - terenuri în curs de regenerare, terenuri degradate
şi poieni prevăzute a fi împădurite prin amenajamente silvice;
c) terenuri care servesc nevoilor de cultură, producţie şi administraţie silvică-
terenuri ocupate de pepinere, solarii, plantaţii, culturi de răchită, arbuşti ornamentali şi
fructiferi, cele destinate hranei vânatului şi animalelor din unităţile silvice, cele date în
folosinţa temporară personalului silvic;
d) perdele de protecţie - benzi ordonate din plantaţii silvice şi uneori silvo-
pomicole, care au diferite roluri de protecţie ca: perdele pentru protecţia culturilor
agricole, perdele pentru protecţia căilor de comunicaţie, pentru protecţia aşezărilor umane,
perdele pentru protecţia digurilor, perdele pentru combaterea eroziunii;
e) tufărişuri şi mărăcinisuri - terenuri acoperite masiv cu vegetaţie arborescentă
de mică înălţime, cătinişuri, ienuperisuri, salcâmi, mărăcinişuri,etc.;
Terenuri cu ape şi ape cu stuf
În această categorie intră terenurile acoperite permanent cu apă, precum şi cele acoperite
temporar, care după retragerea apelor, nu pot avea altă folosinţă. Se înregistrează la această categoric:

34
 a) ape curgătoare (HR) : fluviul Dunărea, braţele şi canalele din Delta Dunării,
cursurile de apă, pârâurile, şi alte surse de ape denumiri locale ( izvoare, privaluri,).La
apele curgătoare se va înregistra suprafaţa ocupată de intreaga albie minoră a cursului de apă,
din mal în mal, chiar dacă aceasta nu este în întregime şi permanent sub apă.
De obicei, apele curgătoare formează de o parte şi de alta a luciului apei prundişuri,
care numai la viituri mari sunt acoperite pentru scurt timp cu apa. Albia minoră a unui curs de apă, include
toate zonele mai joase ale cursului, insulele şi prundişurile. Toate aceste terenuri din albia minoră nu se
înscriu la neproductiv, ci la terenuri cu ape;
b) ape stătătoare (HR) : Limita acestor ape variază în funcţie de anotimp şi de
regimul de precipitaţii. La delimitarea acestor ape se va lua în considerare limita lor la nivelul
mediu al apelor.În această categoric se încadrează şi apele amenajate în mod special pentru
creşterea dirijată a peştelui, precum şi suprafeţele cu ape stătătoare de mică adâncime unde
cresc trestişuri şi păpurişuri şi alte tipuri de vegetaţie specifică în regim amenajat sau
neamenajat.
c) marea teritorială şi marea interioară : Suprafaţa mării teritoriale este
cuprinsă între liniile de bază ale celui mai mare reflux de-a lungul ţărmului dinspre larg al insulelor, ale
locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice şi ale altor instalaţii portuale permanente şi linia din
larg care are fiecare punct situat la o distanţă de 12 mile marine (22224m), măsurată de la punctul cel mai
apropiat de la liniile de bază. Suprafaţa mării interioare este cuprinsă între ţărmul mării şi liniile de bază, aşa
cum au fost definite mai sus.
Limita terenurilor reprezentând albiile minore ale cursurilor de apă, cuvetelor
lacurilor naturale şi artificiale, ale bălţilor, ale ţărmului şi plajei de nisip a Mării Negre,
este stabilită prin norme specifice elaborate de ministerele interesate şi avizate de ONCGC.
Căile de comunicaţii rutiere (PR) şi căile ferate (CF)
Din punct de vedere funcţional şi al administrării, căile de comunicaţii rutiere se împart, potrivit
Ordonanţei Guvernului nr. 43/1997 privind regimul juridic al drumurilor, după cum urmează:
a) drumuri de interes naţional: autostrăzi, drumuri expres, drumuri naţionale
europene, drumuri naţionale principale, drumuri naţionale secundare;
b) drumuri de interes judeţean: drumurile care fac legătura între reşedinţe de judeţ şi reşedinţele
de municipiu şi oraşe, staţiuni balneoclimaterice, porturi, aeroporturi şi alte obiective
importante;
c) drumuri de interes local: drumurile comunale şi drumurile vicinale:
d) străzile din localităţile urbane;
e) străzile din localităţile rurale: străzi principale şi străzi secundare;
f) căi ferate simple, duble şi înguste, triaje.
Drumurile de exploatare din extravilan, care nu au caracter permanent nu se
înregistrează ca detalii, ci se atribuie în proporţie egală parcelelor din imediata vecinătate.
Terenurile activate cu construcţii şi curţi (CC)
Această categorie cuprinde terenurile cu diverse utilizări şi destinaţii, de exemplu:
clădiri, curţi, fabrici, uzine, silozuri, gări, hidrocentrale,cariere,exploatări miniere şi petroliere, cabane,
schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri, taluze pietruite, terase, debuşee, grădini botanice şi
zoologice, parcuri ,cimitire, pieţe, rampe de încărcare, fâşia de frontieră, locuri de depozitare,
precum şi alte terenuri ce nu se încadrează în nici una din categoriile de folosinţă prevăzute în articolele
anterioare.
Terenuridesradateşineproductive(N)
Această categorie cuprinde terenurile degradate şi cu procese excesive de degradare,
care sunt lipsite practic de vegetaţie. Din această categorie fac parte:
a) nisipuri zburatoare- nisipuri mobile nefixate de vegatatie şi pe care vântul le poate deplasa
dintr-un loc în altul;
b) stâncării, bolovănişuri, pietrisuri- terenuri acoperite cu blocuri de stand
masive, îngrămădiri de bolovani şi pietrişuri, care nu sunt acoperite de vegetaţie;
c) râpe, ravene,torenti- alunecări active de teren care sunt neproductive când nu sunt împădurite;

35
 d) sărături cu crusta- terenuri puternic sărăturate, care formează la suprafaţa lor o crustă albicioasă
friabilă;
e) mocirle şi smârcuri- terenuri cu alternanţe frecvente de exces de apă şi de
uscăciune, pe care nu se instalează vegetaţie; Terenurile cu mlaştini cu stuf nu se înregistrează la categoria
terenurilor neproductive, ci la categoria terenuri cu ape şi stuf;
f) gropile de împrumut şi cariere- terenuri devenite neproductive prin scoaterea stratului de sol şi
rocă pentru diverse nevoi de construcţii;
g) halde- terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat în urma unor
activităţi industriale.

Categorii de folosinţă a terenurilor- simboluri:

arabil-A
vii-V
livezi-L
pasuni-P
fanete-F
păduri şi alte terenuri cu vegetaţie forestiera-PD
ape curgatoare-HR
ape statatoare-HB
căi de comunicaţii rutiere-DR
căi ferate-CF
curţi şi curţi cu constructii-CC
constructii-C
terenuri neproductive şi degradate-N

Criterii de identificare şi înregistrare a construcţiilor

La construcţiile cu caracter permanent se înregistrează datele privind:
- situaţia juridică;
- domeniul public său privat;
- destinaţia.
După destinaţie, construcţiile se clasifică în: construcţii de locuinţe, construcţii administrative,
construcţii social- culturale, construcţii industriale şi edilitare, construcţii anexe.

Destinaţii ale construcţiilor1

- construcţii de locuinţe CL
- construcţii administrative şi social- culturale CAS
- construcţii industriale şi edilitare CIE
- construcţii anexe CA

SECŢIUNEA I.7.
CADASTRUL GENERAL. ASPECTE TEORETICE ŞI PRACTICE

I.7.1. Definiţii. Generalitãţi

Cadastral general se introduce pe unităţi administrativ- teritoriale. Introducerea cadastrului
reprezintă măsurătoarea oficială prin care se realizează operaţiunile de teren şi birou care conduc la
întocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general. Acestea reprezintă documentaţia
oficială pe baza căreia se realizează publicitatea imobiliară.
Până la introducerea cadastrului general pe unitate administrativ teritorială sau în perioada dintre
introducerea şi întreţinerea acestuia, publicitatea imobiliară se ţine la zi prin înscrierile cu caracter
1 Legea nr. 50 din 29 iulie 1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru
realizarea locuinţelor, republicată în Monitorul Oficial al României, partea I, nr. 933 din 13 octombrie 2004
36
nedefinitiv pe baza documentaţiilor de amplasament şi delimitare a bunurilor imobile elaborate în
acest scop de persoane fizice şi juridice autorizate, documentaţii care sunt recepţionate de OJCGC.
> Unităţi administrativ- teritoriale
În România unităţile administrativ- teritoriale sunt: comună, oraşul său municipiul şi
judeţul. În cadrul unităţilor administrative comunale şi orăşeneşti se deosebesc două părţi distincte:
intravilanul şi extravilanul.
Teritoriul României are suprafaţa totală de 23 839 070 hectare şi cuprinde din punct de vedere al
organizării administrative un număr de 41 de judeţe la care se adaugă municipiul Bucureşti. În
cadrul celor 41 de judeţe sunt cuprinse 67 municipii, 195 oraşe, 2686 comune şi 13343 sate.
Realizarea cadastrului general pe întreg teritoriul ţării presupune executarea operaţiilor de introducere a
cadastrului pe 2989 teritorii cadastrale.
Intravilanul1 este partea de unitate administrativ- teritorială, legal delimitată,
destinată construirii şi habitaţiei. Intravilanul cuprinde zona dens construită ocupată cu
clădirile de locuit, construcţii social- culturale, întreprinderile industriale, depozitele, spaţiile
comerciale, amenajările sportive, reţelele edilitare, zonă de circulaţie şi transport împreună cu gările,
autogările şi depourile, spaţiile verzi şi terenurile libere. Într-un teritoriu administrativ comunal sau
orăşenesc pot fi unul sau mai multe intravilane. Limita intravilanului reprezintă detaliu topografic al
planului cadastral şi în interiorul ei se fac numerotarea cadastrală şi calculul suprafeţelor
unităţilor cadastrale din fiecare localitate.
Extravilanul este partea din unitatea administrativ- teritorială cuprinsă în afara intravilanelor,
delimitată cadastral potrivit legii. Are în special destinaţii agricole şi silvice. Structura terenurilor
agricole reprezintă aproximativ două treimi din suprafaţa totală a ţării, ceea ce înseamnă 14,8
milioane hectare.
> Unităţi teritoriale cadastrale
Intravilanul şi extravilanul cuprind la rândul lor mai multe unităţi teritoriale-cadastrale.
Sectorul cadastral este o diviziune cadastrală tehnică a unităţii administrativ-teritoriale,
delimitată de detalii liniare (căi de comunicaţie, ape, diguri,etc.)care nu suferă modificări curente. Sectorul
cadastral grupează mai multe bunuri imobile sau corpuri de proprietate alipite. Denumirea de
,,sector cadastral" înlocuieşte termenii ,,tarla" în extravilan şi „ cvartal" în intravilan.
Imobilul reprezintă parcela de teren cu sau fără construcţii.
Corpul de proprietate este costituit din una sau mai multe parcele alipite, aparţinând
aceluiaşi proprietar.
Parcela este suprafaţa de teren situată într-o unitate administrativ-teritoriala pe un amplasament
bine stabilit, având o singură categorie de folosinţă şi aparţinând unui propietar sau mai multor
propietari, în indiviziune. Din punct de vedere economic o parcelă poate avea mai multe
subdiviziuni fiscale. O subdiviziune fiscală este o porţiune a parcelei având aceeaşi clasificare
calitativă.
Entităţile de bază ale sistemului de evidenţă a cadastrului general sunt: parcela,
contructia şi propietarul.
Construcţia este o proprietate sau o parte dintr-o proprietate construită cu o utilizare distinctă
pentru proprietar, care aparţine unei persoane sau mai multor persoane, în indiviziune.
Aceasta poate fi o clădire întreagă sau părţi dintr-o clădire, cu una sau mai multe intrări.
Fiecare intrare are o adresă. Adresa este indentica cu cea a intrării.
Proprietarul este persoana fizia sau juridică, titulară în exclusivitate sau în
indiviziune a dreptului real asupra corpului de proprietate supus înscrierii.
Deţinătorii de terenuri2 sunt titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale asupra
acestora sau cei care potrivit legii civile au calitatea de posesori ori deţinători precari.
Corpul de clădire reprezintă partea componentă a unei clădiri delimitată după următoarele criterii:
* sistemul arhitectonic şi contructiv determinat de faţade şi materiale de
construcţie a pereţilor exteriori;

1 Boş, N., Topografie, Editura Didactică si Pedagogică Bucureşti

2 Adam Ioan, Drept civil. Teoria generală a drepturilor reale. Editura Europa Nova, Bucureşti 1998
37
 * intrarea separată în clădire;
* independenţa şi regimul de înălţime diferit faţă de alte clădiri alăturate.
Sistemul informational al cadastrului este o organizare de bază de date grafice şi alfanumerice
de evidenţă telinica, economică şi juridică referitoare la corpurile de proprietate şi la proprietarii acestora.

I.7.2. Reţele geodezice pentru lucrările de cadastru

Materializarea punctelor reţelei geodezice de sprijin şi din reţelele de îndesire şi ridicare se face
conform standardului român SR 3446-1/1996, având mărci conform standardului de stat
STAS 4294-73, emise de Institutul Român de Standardizare precum şi cu alte sisteme de marcare
şi semnalizare provenite sau preluate din standardele europene (CEN) şi internaţionale (ISO),
avizate sau omologate de ONCGC.
Coordonatele punctelor din reţelele geodezice se calculează în sistemul de proiecţie
Stereografic 1970 şi în sistemul de referinţă Marea Neagră 1975.
Reţeaua geodezică de sprijin1 pentru executarea lucrărilor de cadastru general este formată din
totalitatea punctelor determinate în sisteme unitare de referinţă.
Reţeaua geodezică de îndesire se realizează astfel încât să asigure densitatea de puncte
necesare pentru executarea lucrărilor de introducere şi întreţinere a cadastrului general.
în configuraţia reţelei geodezice de îndesire se include cel puţin patru puncte din reţeaua
geodezică de sprijin, astfel încât poligonul format să încadreze toate punctele reţelei de
îndesire.
Reţeaua geodezică de îndesire şi ridicare se execută prin metode cunoscute: triangulaţie,
trilateraţie, triangulatie-trilateratie, reţele de drumuiri poligonometrice, intersecţii înainte, retrointersectii,
intersecţii combinate sau tehnologii geodezice bazate pe observaţii satelitare (sisteme de poziţionare
globală-GPS-Global Positioning System)2. În cazul în care coordonatele punctelor sunt determinate prin
tehnologia GPS, la proiectarea reţelei se va ţine seama de următoarele:
Reţeaua de îndesire şi ridicare trebuie să se sprijinre pe minimum patru puncte din
reţeaua geodezică de sprijin; punctele de sprijin trebuie să fie uniform repartizate atât în
interiorul reţelei, cât şi la marginea acesteia; se va prevedea determinarea punctelor de legătură
dublu-stationate în sesiuni diferite.
Reţelele geodezice de îndesire se compensează ca reţele libere prin care încadrarea
în configuraţia lor a cel puţin 4 puncte din reţeaua geodezică de sprijin. Abaterea standard medie de
determinare a punctelor reţelei nu trebuie să depăşească + 5 cm în poziţie planimetrică.
După compensarea ca reţea liberă se vor determina coordonatele plane ale punctelor
reţelei de îndesire şi ridicare în sistemul de proiecţie Stereografic 1970, printr-o trasformare Helmert cu
ajutorul a minim 4 puncte din reţeaua geodezică de sprijin.
Punctele din reţeaua geodezică de îndesire trebuie să asigure o densitate de 1 punct/ 5 km în
extravilan şi 1 punct/ km în intravilan.
Reţeaua geodezică de ridicare este creată în scopul asigurării numărului de puncte necesare
măsurătorilor topografice şi cadastrale de detaliu. Punctele reţelelor geodezice de ridicare se
determină prin intersecţii înainte, retrointersectii, intersecţii combinate, drumuiri poligonometrice,
tehnologie GPS, utilizându-se puncte din reţeaua geodezică de sprijin şi îndesire.
Densitatea unei reţele geodezice de ridicare se stabileşte în raport cu suprafaţa pe care se execută
lucrările cu scopul acestora. Reţelele geodezice de ridicare se proiectează astfel încât să se asigure
determinarea punctelor care delimitează unităţile administrativ-teritoriale şi intravilanele, precum şi
a celor care definesc corpurile de proprietate şi parcelele. Se va asigura o densitate de cel
puţin 1 punct/km în zona de şes, 1 punct/ 2km în zone colinare şi 1 punct/ 5km în zonele de munte.
Materializarea pe teren se va face cu o densitate impusă de configuraţia terenului şi
densitatea detaliilor (în principal a limitelor de proprietate). Materializarea se va face,
după natura solului, cu borne, repere şi mărci standardizate. În intravilan, în zonele asfaltate sau
betonate, materializarea se poate face şi cu picheţi metalici cu diametrul de 25mm şi cu lungimea de 15cm,

1 Moldoveanu, C. Geodezie, Ed. MartixRom, Bucuresti 2002

2 Neuner, J. Sisteme de poziţionare globală, Ed. MartixRom, Bucureşti 2000
38
bătuţi la nivelul solului, asigurând o densitate a punctelor de minim 4 puncte/km. Din fiecare
punct materializat se vor asigura vizibilităţi către cel puţin alte două puncte din reţeaua geodezică de
îndesire şi ridicare sau din reţeaua geodezică de sprijin.
Indiferent de instrumentele şi procedeele tehnice utilizate la executarea
măsurătorilor, reţeaua de ridicare se compensează ca reţea constrânsă pe punctele reţelelor de sprijin şi de
îndesire.
Abaterea standard de determinare a unui punct nu trebuie să depăşească + 10 cm în
intravilan, iar în extravilan +20 cm în zonele de şes, ± 30 cm în zone colinare şi + 50 cm în
zone de munte.
Documentaţia tehnică întocmită după executarea reţelelor geodezice de sprijin,
îndesire şi ridicare, supusă operaţiilor de recepţie trebuie să cuprindă:
* memoriul tehnic cu descrierea generală a lucrării, metode de lucru, instrumente
utilizate, prelucrarea datelor (softul folosit, metoda de compensare a reţelei, abaterile standard,
lipsa erorilor pentru fiecare punct geodezic nou determinat) preciziile obţinute;
* schema dispunerii punctelor vechi şi noi, cu marcarea vizibilităţilor (schiţa vizelor);
* schema măsurătorilor efectuate (schiţa vizelor); fişiere ASCII pe suport magnetic, cu
datele rezultate din măsurătorile de teren (denumirea/ numărul punctului de static,
denumirile/ numerele punctelor vizate, direcţiile măsurate, distanţele măsurate);
* descrierile topografice1 şi schiţele de reperaj pentru punctele vechi şi noi; inventarul de
coordonate, inclusiv pe suport magnetic (fişier ASCII- denumirile punctelor, coordonate X,Y);
* tabel din care să reiasă diferenţele dintre coordonatele vechi (puncte de
ordinul I, II, III, IV) şi coordonate noi aceloraşi puncte rezultate în urma compensării reţelei.

I.7.3. Lucrări de cadastru general executate prin utilizarea documentelor cartografice

existente
Planuri şi hărţi cadastrale topografice vechi
Înainte de începerea lucrărilor de introducere a cadastrului general, OJCGC are obligaţia să
analizeze şi să pregătească întreaga documentaţie topografică 2 şi cadastrală existentă pe unitatea
administrativ-teritoriala.
Criteriile de bază pentru analizarea conţinutului planurilor şi hărţilor cadastrale
existente în vederea utilizării lor la introducerea şi întreţinerea cadastrului general într-un
teritoriu administrativ sunt:
* procentul de modificări ale conţinutului cadastral, raportat la conţinutul
general pe unitatea de suprafaţă (km);
* calitatea suportului planurilor şi hărţilor;
* lizibilitatea conţinutului grafic şi textual, gradul de uzură şi degradare a
acestora.
Procentul de modificări ale conţinutului constituie criteriul de bază faţă de celelalte criterii
menţionate mai sus. Procentul de modificări se stabileşte prin confruntarea planurilor şi hărţilor
cadastrale cu situaţia din teren.
Concluziile rezultate în urma analizei se menţionează în caietul de sarcini referitor la lucrările
de introducere a cadastrului general. Rezultatele analizei făcute asupra conţinutului
hărţilor cadastrale se pun la dispoziţia executantului lucrărilor. Confruntarea la teren a planurilor
cadastrale sau topografice existente se face pe diferite zone din teritoriul administrativ, pentru
cel puţin 75% din suprafaţa acestuia.
În cadrul operaţiunii de confruntare cu situaţia din teren se verifică existenţa şi starea punctelor
geodezice din reţeaua de referinţă, din extravilan şi din intravilanele componente ale unităţii
administrativ-teritoriale.
Pe copiile planurilor existente, alese pentru confruntare, se vor nota zonele cu modificările
constatate ,,din vedere" asupra bunurilor imobile, categoriilor de folosinţă şi detaliilor liniare şi se

1 Leu,I.,Nicolae,Topografie,Ed.Universul,Bucureşti 2002
2 Boş,N.,Topografie,Editura Didactică si Pedagogică Bucureşti 1993
39
vor estima în procente, în funcţie de suprafaţa afectată. După determinarea procentului
mediu de modificări în conţinutul planurilor şi hărţilor se va stabili soluţia care trebuie
adoptată pentru asigurarea bazei cartografice necesare la lucrările de introducere şi întreţinere a
cadastrului general: actualizarea planurilor şi hărţilor existente sau realizarea altor noi.
Executantul lucrărilor va avea la dispoziţie pe o perioadă determinată documentele
cadastrale existente în zona de lucru, fie sub forma analogică (pe suport din hârtie,
material plastic, bază tare), fie sub formă digitală, dacă există plan digital. Aceste materiale se
transformă dacă este cazul în formă digitală prin digitizare sau scanare / vectorizare, cu
respectarea anumitor parametri şi într-o structură a datelor menţionate în caietul de sarcini.
Modificările constatate în urma lucrărilor de actualizare se fac direct pe planul cadastral digital obţinut.
Planurile cadastrale noi se realizează în formă digitală 1şi constituie baza de date grafice, iar
datele şi informaţiile referitoare la imobile şi proprietari constituie baza de date textuale, între
ele existând legături specifice.
Întocmirea documentelor tehnice ale cadastrului general.
Documentele tehnice realizate la introducerea cadastrului general reprezintă documentaţia
oficială pe baza căreia se realizează publicitatea imobiliară.
Până la introducerea cadastrului general pe o unitate administrativ-teritoriala sau în
perioada dintre introducerea şi întreţinerea acestuia, publicitatea imobiliară se ţine la zi prin
înscrierile cu caracter nedefinitiv pe baza documentaţiilor de amplasament şi delimitare a
corpurilor de proprietate elaborate în acest scop de persoane fizice şi juridice autorizate, documentaţii
recepţionate de OJCGC.
În urma analizei procentului de modificări OJCGC va propune modalitatea de introducere şi
întreţinere prin actualizare sau realizarea de lucrări noi. Propunerile, însoţite de justificarea
acestora, se transmit la ONCGC care stabileşte soluţiile de urmat. Datele şi documentele rezultate în urma
recepţionării lucrărilor de către OJCGC se pun la dispoziţia executanţilor lucrărilor pentru a fi integrate în
cadastrul general.
La introducerea lucrărilor de cadastru general recuperarea, integrarea sau utilizarea datelor şi
documentelor rezultate în urma aplicării legilor proprietăţii se realizează de executantul lucrării
numai dacă acestea corespund din punct de vedere al calităţii şi respectă prevederile din norme
tehnice.
Datele şi informaţiile conţinute în documentatile tehnice întocmite pentru atribuirea numerelor
cadastrale provizorii vor fi preluate şi vor face parte din lucrarea de introducere a cadastrului
general.
Pentru actualizarea planului cadastral existent se parcurge obligatoriu fiecare imobil
din intravilan şi din extravilan, realizându-se operaţiile de teren şi birou pentru determinarea elementelor
necesare actualizării acestuia, astfel:
a) în extravilan:
* măsurători pentru determinarea coordonatelor punctelor care definesc sectoarele
cadastrale sau ale grupurilor de parcele izolate;
* măsurători pentru determinarea coordonatelor punctelor de pe contururile parcelelor/ corpurilor
de proprietate;
* întocmirea schiţelor de teren pentru sectoarele cadastrale sau grupurile de parcele izolate.
b) în intravilan:
* măsurători pentru determinarea coordonatelor punctelor de pe contururile
corpurilor de proprietate;
* măsurători expeditive pentru delimitarea parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate;
* măsurători pentru poziţionarea construcţiilor cu caracter permanent, nou-aparute;
În interiorul corpurilor de proprietate se reprezintă numai parcele cu suprafaţă mai
mare de 50 mp în intravilan şi mai mare de 300 mp în extravilan şi numai construcţiile cu caracter
permanent. Parcelele cu suprafeţe mai mici decât cele menţionate mai sus se includ în parcelele adiacente
ale aceluiaşi proprietar.

1 Nistor,GH.,Teoria prelucrării măsurătorilor geodezice,Universitatea Tehnică``GH.Asachi `` Iaşi 2006

40
 Lăţimea străzilor, drumurilor comunale şi uliţelor se stabileşte între limitele corpurilor de
proprietate. Pe planul cadastral nu se reprezintă partea carosabilă, trotuarele, şanţurile, acostamentele,
zonele de parcare şi de refugiu, zonele verzi, etc. Detaliile liniare (drumuri, străzi, uliţe, căi ferate, canale,
diguri, etc) constituie corpuri de proprietate independente şi se înregistrează ca atare.
Concomitent cu efectuarea operaţiilor de actualizare sau de realizare a planului
cadastral, pentru fiecare parcelă/corp de proprietate se culeg şi datele de identificare a proprietarului legal,
categoriile de folosinţă a parcelelor şi modul de deţinere (exclusiv sau în indiviziune).
La nivelul fiecărui bun imobil din intravilan se întocmesc:
* schita cadastrală a corpului de proprietate. Pe schiţă se figurează perimetrul, parcelele din
interior, categoriile de folosinţă a parcelelor şi clădirile cu caracter permanent. Pe schiţă se scriu,
de asemenea, numele şi prenumele (cu iniţiala tatălui), adresa corpului de proprietate, adresa de
domiciliu a proprietarului (în cazul în care proprietarul are alt domiciliu), vecinii şi cu o săgeată se indică
direcţia nord. Schiţele cadastrale se grupează pe sectoare cadastrale;
* fişa corpului de proprietate constituie documentul de bază în care se transcriu
datele cadastrale care se introduc în baza de date a cadastrului general.
După încheierea lucrărilor la nivelul intravilanului fiecare fişă a corpului de proprietate se
completează cu numărul cadastral definitiv, cu suprafeţele calculate ale parcelelor şi suprafaţa
corpului de proprietate.
Documentele care se întocmesc în extravilan sunt:
* schiţa cadastrală, pe grupe de parcele, în cazul terenurilor agricole şi silvice, pe trupuri de
pădure sau pe corpuri de proprietate ale marilor deţinători (ferme,exploataţii agricole, triaje şi
depouri, aeroporturi, lacuri, exploatări miniere, cariere,etc.).
* fişa corpului de proprietate
Condiţiile de precizie pentru determinarea coordonatelor punctelor de detaliu sunt
următoarele:
* în intravilan : + 10 cm pentru punctele de pe conturul sectoarelor cadastrale, al corpurilor
de proprietate şi al proiecţiilor la sol ale construcţiilor cu cararacter permanent şi + 20 cm
pentru punctele de contur ale parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate.
* în extravilan : + 20 cm în zone de şes, + 30 cm în zone colinare + 50 cm în zone de munte,
pentru punctele de contur ale sectoarelor cadastrale, parcelelor sau corpurilor de proprietate.
Limitele parcelelor din interiorul corpurilor de proprietate se determină prin măsurători expeditive.
Suprafeţele rezultate se constrâng pe suprafaţa corpului de proprietate calculată din coordonate.
Detaliile liniare şi elementele punctuale reprezentând reţeaua de căi de comunicaţii,
hidrografia şi construcţiile speciale se determină în aceleaşi condiţii de precizie că şi pentru corpurile de
proprietate.

I.7.4. Culegerea datelor cadastrale

Generalităţi
Lucrările de culegere în teren a datelor cadastrale constau în :
* identificarea amplasamentului, a limitelor corpurilor de proprietate şi a
categoriilor de folosinţă a parcelelor componente;
* identificarea proprietarilor, a titularilor altor drepturi reale asupra imobilelor;
* identificarea actului sau faptului juridic în temeiul căruia este folosit imobilul.
Culegerea datelor cadastrale se poate realiza ca o lucrare separată, organizată special în acest scop
sau concomitent cu executarea lucrărilor de teren în cadrul actualizării sau realizării planurilor cadastrale.
Identificarea proprietarilor şi a situaţiei juridice a imobilelor
Operaţia de identificare a proprietarului constă în înregistrarea
persoanei/persoanelor fizice sau juridice care deţin un titlu de proprietate asupra imobilului.
Proprietarii se identifică din evidenţele consiliului local. Datele se extrag din registrul permanent al
populaţiei, listele cu numele şi prenumele, codul numeric personal şi adresa tuturor proprietarilor
din unitatea administrativ- teritorială, conform evidenţelor de la poliţie.
Datele referitoare la proprietar se înscriu în fişa corpului de proprietate. Datele cu privire la

41
identitatea proprietarului se preiau din buletinul/cartea de identitate a proprietarului. În
situaţiile în care proprietarul refuză prezentarea acestor acte, în fişă se menţionează refuzul şi pentru
rezolvare se solicită sprijinul consiliului local şi al poliţiei. În cazul când nici cu ajutorul evidenţelor
existente la consiliul local şi la poliţie nu poate fi identificat proprietarul imobilului, în fişă se face
menţiunea ,,proprietar neidentificat".
* În fişa corpului de proprietate se înscriu: numele, prenumele proprietarului şi codul
numeric personal. Aceste date se compară cu cele din listele extrase din Registrul permanent al
populaţiei,în cazul când acestea au fost obţinute. Pentru femeile căsătorite sau văduve, se vor înscrie
numele de familie dobândit după căsătorie urmat de numele de familie avut înainte de căsătorie şi
codul numeric personal. La înscrierea adresei de domiciliu a proprietarului se vor preciza
toate datele necesare expedierii corespondenţei poştale, mai ales pentru proprietarii domiciliaţi în alte
localităţi decât cele cuprinse în raza unităţii administrativ-teritoriale respective;
* Situaţia juridică a imobilelor: denumirea actului de proprietate cu numărul şi data
eliberării, cota de proprietate unde este cazul, suprafaţa înscrisă în acte pentru fiecare parcelă, corp de
proprietate şi construcţie, după caz, înscrierea datelor privitoare la situaţia juridică a
imobilelor aflate în proprietatea persoanelor juridice se face potrivit specificaţiilor din
actele nomative sau din alte acte în temeiul cărora au dobândit dreptul real supus înscrierii. În cazul
în care nu există titlu de proprietate, înscrierea se va face pe baza posesiei exercitate sub numele de
proprietar la data identificării cadastrale, precum şi a unei declaraţii pe proprie răspundere a
persoanei deţinătoare a imobilului. În situaţia în care un imobil este într-un litigiu în curs de judecată,
pe fişa datelor cadastrale se face menţiunea ,,imobil în litigiu" şi se nominalizează părţile şi obiectul
litigiului.
În cazul imobilelor dobândite prin moştenire1se inregistreaza numele moştenitorului,
felul moştenirii şi actele care dovedesc calitatea de moştenitor.
La identificarea proprietarilor persoane juridice se înscriu următoarele date: denumirea persoanei
juridice, codul SIRUES şi adresa poştală a sediului.
Dacă un imobil constituie obiectul proprietăţii pe etaje sau apartamente, în fişa corpului de
proprietate se vor înscrie proprietarii respectivi, arătându-se pentru fiecare numărul de părţi din
întreg care îi revin, indiferent dacă locuieşte sau nu la adresa imobilului.
În cazul clădirilor cu mai multe apartamente se întocmeşte pentru fiecare clădire lista
proprietarilor şi a titularilor altor drepturi reale asupra imobilelor ca anexă la fişa corpului de
proprietate. În această listă se înscriu toţi proprietarii grupaţi pe intrări, astfel: numărul
cadastral al corpului de proprietate, numărul blocului, numărul etajului, numărul apartamentului,
numele, prenumele proprietarului şi codul numeric personal sau, după caz, denumirea
persoanei juridice şi codul SIRUES, suprafaţa totală ocupată, în proprietate exclusivă sau în proprietate
comună, denumirea actului de proprietate şi data emiterii acestuia. În situaţia în care în clădirea
respectivă sunt şi apartamente aflate în proprietatea privată a statului sau a unităţii
administrativ-teritoriale , se înscrie denumirea persoanei juridice care administrează
fondul locativ de stat, codul SIRUES şi datele de identificare a locatarilor. Lista proprietarilor se
ataşează la fişa bunului imobil.
La stabilirea de proprietate asupra corpurilor de proprietate care, potrivit legii sau prin natura lor,
sunt de uz său interes public se vor respecta prevederile Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, cu modificările ulterioare. La stabilirea limitelor imobilelor
aparţinând titularilor de cadastre de specialitate se ţine seama de prevederile legale privind delimitarea
acestora, specifice fiecărui domeniu de activitate.
Identificarea categoriilor de folosinţă se realizează concomitent cu execuţia lucrărilor de cadastru
general, respectiv cu executarea măsurătorilor de teren pentru actualizarea planurilor cadastrale sau a
culegerii datelor de identificare a proprietarilor, a celor referitoare la actele de proprietate ori a
celor legate de utilizarea ortofotogramelor.
Identificarea şi consemnarea categoriei de folosinţă se fac pentru fiecare parcelă de teren
(intravilan şi extravilan), iar datele se înscriu în fişa corpului de proprietate avându-se în vedere

1 Bârsan Corneliu, Dreptul civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureşti, 2001;
42
semnificaţiile simbolurilor categoriilor de folosinţă. Codurile categoriilor de folosinţă se scriu şi
pe schiţele întocmite pentru fiecare corp de proprietate.

I.7.5. Planul cadastral

Conţinutul planului cadastral
Planul cadastral1 este un plan tematic al cărui conţinut este format din elemente
specifice cadastrului. Se întocmeşte pe unităţi administrativ-teritoriale comunale sau orăşeneşti şi pe
intravilane, în două culori: negru pentru planimetrie şi albastru pentru hidrografie.
Conceptul de bază la realizarea planului cadasatral este forma digitală.
Planurile cadastrale de ansamblu şi planurile cadastrale de bază se obţin prin extragerea datelor
din bazele de date grafice şi textuale şi prin desenarea lor la plotter.
Planul cadastral de ansamblu al unităţii administrativ- teritoriale se obţine prin generalizarea
planului cadastral de bază şi conţine reprezentarea grafică a întregii suprafeţe a teritoriului adeministrativ.
Planul cadastral de ansamblu sau, după caz, harta cadastrală de ansamblu, sub formă analogică, se
întocmeşte în funcţie de mărimea unităţii administrativ-teritoriale şi de forma sa, la o scară standard
convenabilă. De regulă, este una dintre scările 1:10 000,1:25 000,1:50 000
Elementele de conţinut obligatorii pentru planul cadastral de ansamblu sunt:
* denumirea unităţii administrativ- teritoriale;
* pădurile şi terenurile cu vegetaţie forestieră;
* reteua de şosele, drumuri, străzi, uliţe şi căi ferate;
*reteua hidrografică şi construcţiile hidrotehnice importante (apele curgătoare,stătătoare, canale
deschise, baraje, diguri);
* punctele care marchează hotarele administrative;
* limitele şi denumirea intravilanelor;
* elementele de toponimie;
* punctele din reţeaua geodezică;
* nordul geografic;
* scara planului;
Pe fiecare foaie a planului cadastral de ansamblu se întocmeşte schema cu dispunerea foilor
componente.
Planul cadastral de bază se întocmeşte în scopul reprezentării în plan a datelor la
introducerea sau întreţinerea cadastrului general pentru o anumită unitate administrativ-
teritorială şi cuprinde elementele de cadastru general în detaliu.
Scara uzuală la care se întocmeşte planul cadastral de bază, în formă analogică, este:
* 1:5 000, în zonele de şes pentru extravilan şi la 1:2 000, 1:1 000, 1:500, în funcţie de
densitatea detaliilor, pentru intravilane;
* 1:2 000, în zonele de deal pentru extravilan şi 1:2 000, 1:1 000 sau 1:500, în funcţie de
densitatea detaliilor, pentru intravilane;
* 1:5 000 şi 1:10 000 sau, după caz, scări mai mari; în zonele montane;
* 1:2 000, 1:1 000, 1:500, în funcţie de densitatea detaliilor, în zonele din Delta
Dunării.
Planurile cadastrale de bază redactate sub formă analogică la scările menţionate
anterior se întocmesc pe trapeze cu nomenclatură oficială în România. Reprezentarea analogică se face în
Sistemul de proiecţie Stereografic 1970.
Elementele de conţinut obigatorii pentru planul cadastral de bază sunt:
* punctele reţelei geodezice de sprijin, de îndesire şi ridicare;
* limitele şi punctele de hotar, cu numărul de ordine, pentru hotarul unităţii
administrativ-teritoriale şi pentru intravilanele componente;
* limitele şi numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate/imobilelor,
limitele, numerele cadastrale şi categoriile de folosinţă ale parcelelor, limitele şi numerele
cadastrale ale construcţiilor cu caracter permanent.

1 Mihăilă M.,Cadastrul general si publicitate imobiliară,Ed.Ceres,Bucuresti 2005

43
 * reţeaua de drumuri;
* căile ferate;
* apele curgătoare cu sensul lor de curgere;
* apele stătătoare;
* construcţiile hidrotehnice;
* denumirile localitătiilor,apelor,principalelor forme de relief, pădurilor,
drumurilor şi străzilor, ale obiectivelor industriale, social-culturale, care sunt prevăzute în nomenclatoarele
şi atlasele oficiale în vigoare;
* numerele poştale ale imobilelor din intravilane;
* codul SIRUES al unităţii administrativ-teritoriale;
* scara de reprezentare1, sistemul de proiecţie, anul de întocmire, schema de
dispunere şi încadrare a foilor componente la nivelul trapezelor din nomenclatura
Sistemului de proiecţie Stereografic 1970, pentru planurile analogice.
Semnele convenţionale, regulile de scriere şi corpurile de literă stabilite pentru
elementele de toponimie care trebuie reprezentate pe planurile cadastrale de bază şi de ansamblu sunt cele
prevăzute în „ Atlasul de semne convenţionale pentru planurile topografice la scările 1:5000,
1:2000, 1:1000 şi 1:500" ediţia 1978, până la elaborarea şi avizarea sau aprobarea unui
nou atlas de semen convenţionale.

CAPITOLUL II
PLANUL CADASTRAL.
NOŢIUNE ŞI METODE DE ÎNTOCMIRE

SECŢIUNEA II.1
GENERALITĂŢI
Metodele de întocmire a planurilor cadastrale se pot grupa în două categorii: metode directe şi
indirecte.
Din categoria metodelor directe fac parte:
• întocmirea planurilor cadastrale prin metode fotogrametrice de ridicare;
• întocmirea planurilor cadastrale prin metode combinate topo-fotogrametrice;
Din categoria metodelor indirecte fac parte;
• întocmirea planurilor cadastrale prin derivare din planul topografic de bază;
• întocmirea planurilor cadastrale prin reambularea planurilor topografice şi
cadastrale vechi.
Alegerea metodei de întocmire a planurilor cadastrale se face în funcţie de baza
topografică existentă în zonă, de volumul, calitatea şi actualitatea informaţiilor conţinute de baza

1 Palamariu M.,Puşcaş M.,Puncte de vedere privind utilizarea tehnologiei GPS,Revista de cadastru

nr.4,Alba Iulia 2008
44
topografică, de existenţa punctelor reţelei de sprijin din zonă, de dotarea cu aparatura de specialitate a
executantului lucrărilor, de scara la care se întocmesc planurile, etc.
Întocmirea planurilor cadastrale prin metode numerice de ridicare(metode clasice).
Se întocmeşte un proiect tehnic pe baza recunoaşterii terenului, a identificării categoriilor de
folosinţă şi a punctelor de triangulaţie existente în zonă (procurarea coordonatelor şi a descrierilor
topografice). Acesta va cuprinde:
• volumul lucrărilor de semnalizare şi marcare a punctelor vechi şi noi;
• coordonatele şi descrierile topografice ale punctelor de triangulaţie;
• volumul şi obiectul lucrărilor de măsurare;
• metodele cele mai indicate pentru ridicarea detaliilor;
• memoriul justificativ;
• devizul estimativ;
Lucrările de cadastru se sprijină pe reţeaua geodezică de stat realizată în proiecţie
stereografică 1970, pe plan secant unic. Executarea unor astfel de operaţii se face prin
metodele prezentate la disciplinele topografice şi geodezie.

Metodele numerice de ridicare sunt:

* metoda drumuirii;
* metoda radierii;
* metoda absciselor şi ordonatelor;

SECŢIUNEA II.2
METODA DRUMUIRII
Definiţii şi clasificări
Drumuirea este o metodă de îndesire a reţelei geodezice în vederea determinării
coordonatelor punctelor de detaliu din teren.Drumuirea este o linie poligonală frântă, în
care poziţia reciprocă a punctelor este determinată prin măsurarea distanţelor dintre
punctele de frângere şi prin măsurarea unghiurilor în punctele de frângere ale traseului
poligonal.
Clasificarea drumuirilor se poate face:
1. În funcţie de numărul punctelor de sprijin
- drumuire sprijnită la capete pe puncte de coordonate cunoscute
- drumuire sprijinită la capete pe puncte de coordonate cunoscute şi orientări
- drumuire cu punct nodal – câte două puncte de coordonate cunoscute la capătul
fiecărei drumuiri şi un punct de sprijin pentru viză din punctul nodal
- drumuire în vânt – un punct sau două de coordonate cunoscute aflate la unul din
capetele drumuirii

2. În funcţie de forma traseului poligonal1

- drumuiri întinse – se porneşte din două puncte de coordonate cunoscute şi se
opreşte pe alte două puncte de coordonate cunoscute
- drumuiri în circuit închis – se porneşte din minim două puncte de coordonate
cunoscute şi se închide traseul pe aceleaşi două puncte

Operaţii de teren
Operaţiile de teren care se efectuează într-o drumuire sunt:
- marcarea punctelor de drumuire;

1 Padure I.,Palamariu M. Studiul propagarii erorilor in poligonatia din intravilan,Revista de cadastru

nr.5,Universitatea ``1 Decembrie 1918`` Alba Iulia
45
 - întocmirea schiţei de reperaj şi descriere a punctelor;
- măsurarea laturilor de drumuire;
- măsurarea unghiurilor verticale.
- măsurarea unghiurilor orizontale;
Marcarea punctelor de drumuire.
Se face de regulă cu ţăruşi metalici sau de lemn în funcţie de locul unde se
efectuează măsurătorile (intravilan sau extravilan).
Întocmirea schiţei de reperaj şi descrierea topografică a punctelor
Pentru identificarea ulterioară a punctelor de drumuire este necesar să se
întocmească o schiţă de reperaj şi de descriere a punctelor.
Fiecare punct nou de drumuire trebuie să fie reperat prin trei distanţe către puncte
fixe din teren.
Măsurarea laturilor de drumuire:
- Dacă măsurătorile se efectuează cu aparate clasice (teodolit)distanţele se vor
măsura cu panglica, dus – întors, toleranţa admisă între cele două determinări
fiind:T = ±0,003 L
- Dacă măsurătorile se efectuează cu staţii totale distanţele se vor măsura tot dus
– întors, eroarea de măsurare admisă fiind în funcţie de precizia instrumentului
folosit (de regulă nu trebuie să fie mai mare de 2 – 3 pe, unde pe este precizia
de măsurare a instrumentelor).
Măsurarea unghiurilor verticale.
Unghiurile verticale se măsoară în fiecare punct de staţie în ambele poziţii ale
lunetei, atât spre punctul din spate cât şi spre punctul din faţă. Dacă vizarea se face la
înălţimea aparatului înainte şi înapoi, unghiul va fi media aritmetică a determinărilor,
luând ca sens al unghiului cel de parcurgere a drumuirii.
Dacă vizarea se face la înălţimi diferite nu se va mai face media decât la
diferenţele de nivel.
Măsurarea unghiurilor orizontale
Unghiurile orizontale între laturile drumuirii se determină că diferenţă a direcţiilor
unghiulare orizontale măsurate în fiecare punct de staţie prin metoda seriilor.
Metoda drumuirii planimetrice sprijinite la capete pe puncte de coordonate cunoscute
şi laturi cunoscute
A - Prelucrarea prin metoda clasică .(vezi anexa nr.1)

• Acest mod de abordare conduce la modificarea geometriei traseului prin

compensarea orientărilor.
• Unghiurile şi orientările din punctele de sprijin influenţează cu imprecizia lor tot calculul
de compensare.

SECŢIUNEA II.3.
METODE DE DETERMINARE A SUPRAFEŢEI

Alegerea metodelor de determinare a suprafeţelor se face în funcţie de:

• modul de întocmire a planului cadastral;
• precizia cerută la determinare;
• scara planului;
• starea planului şi suportul pe care este întocmit planul cadastral;
• mijloacele de calcul avute la dispoziţie.
Metodele şi procedeele de determinare a suprafeţelor diferă în funcţie de natura
datelor măsurate (numerice sau grafice), de perfomanţele mijloacelor tehnice şi tehnologiilor
utilizate şi se pot clasifica astfel:
46
 • Metode numerice (cuprinzând procedeele: analitic,geometric şi trigonometric);
• Metode grafice;
• Metoda combinată;
• Metoda mecanică.
> Metode numerice de calcul a suprafeţelor
Elementele necesare calcului sunt măsurate direct pe teren sau se cunosc
coordonatele punctelor situate pe conturul suprafeţelor.
Procedeul analitic: Suprafaţa se determină folosind coordonatele punctelor care mărginesc
conturul geometric. Pentru stabilirea formulei generale se porneşte de la suprafaţa cea mai simplă, a unui
triunghi pentru care se poate scrie. (vezi anexa nr.2)

SECŢIUNEA II.4.
DETAŞAREA SUPRAFEŢELOR

Definiţie : detaşarea unei suprafeţe1 este operaţia prin care se separă o suprafaţă
impusă ,,s" dintr-o suprafaţă mai mare cunoscută ,,S ",în anumite condiţii date.
Problema se reduce la determinarea elementelor care definesc dreapta de detaşare
(coordonatele extremităţilor ei sau direcţia şi lungimea ei).
Prin detaşare se rezolvă următoarele condiţii:
a) condiţia de suprafaţă (s - suprafaţa exactă impusă a fi detaşată din S)
b) condiţia de detaşare (se indică direcţia şi punctul prin care trebuie să treacă linia de detaşare)
Situaţii frecvente:
-dreapta de detaşare să treacă printr-un punct dat, situat pe conturul suprafeţei, în interiorul său în
exteriorul acesteia.
-dreapta de detaşare să fie paralelă sau perpendiculară la o latură a conturului suprafeţei,sau la o
direcţie oarecare(detaşare,,paralelă" sau ,,perpendiculară");
-detasarea să fie făcută astfel încât să se respecte un raport de proporţionalitate impus (detaşare
,,proporţională").
Partea tehnică a detaşării comportă întocmirea proiectului de parcelare (calcule de
birou) şi aplicarea acestuia pe teren.
La birou se execută:
- determinarea suprafeţelor;
-calculul elementelor necesare rezolvării detaşării (coordonate, unghiuri,
distanţe);
-efectuarea detaşării propiu-zise.
Metode folosite:
1. numerice:
a) rezolvarea analitică (reducerea la calculul unui punct pe segment);
b) rezolvare trigonometrică (reducere la metoda radierii sau la intersecţie înainte cu
avantaj la aplicarea pe teren)
2. grafice - pentru suprafeţe mici, cu formă regulată, pe planuri precise la scări mari.
Alegerea metodelor se face în funcţie de precizia cerută la aplicarea proiectului pe
teren.
• Formula generală a detaşărilor,, proporţionate ",,paralele " şi ,,perpendiculare " - procedeul
analitic
Pentru deducerea formulei generale a detaşărilor specificate, se va considera patrulaterul
oarecare ABCD, din care se va detaşa o suprafaţă s, print-o dreaptă oarecare.(vezi anexa nr.3).

1 Boş, N.,Iacobescu,O,Topografie modernă,Ed.CH Beck Bucuresti 2007

47
 CAPITOLUL III
LEGĂTURA ACTIVITĂŢII DE CADASTRU CU
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

SECŢIUNEA III.1
GENERALITĂŢI

Latura juridică a cadastrului se referă la operaţiile care se efectuează pentru identificarea

proprietarilor, înscrierea lor în documentaţia cadastrului, precum şi în cartea funciară, în vederea realizării
publicităţii imobiliare, în baza drepturilor şi actelor juridice pe care aceştia le deţin.
În România există două tipuri de proprietate:
- privată (ţine de domeniul privat);
- comună (ţine de domeniul public).
Domeniul public1aparţine statului şi comunităţilor şi cuprinde toate bunurile imobile destinate
folosirii publice şi serviciilor publice căi de comunicaţii( drumuri, căi ferate), ape (lacuri,
râuri,mare), domenii militare, porturi, aeroporturi, parcuri, grădini publice, păduri,etc.).

1 Motica I. Radu, Trăilescu Anton, Drept funciar şi publicitate imobiliară, Editura All Beck, Bucureşti,
2001;
48
 Domeniul privat poate fi:
- al statului ( bunuri imobile ale ministerelor, şcoli, spitale, terenuri miniere);
- al colectivităţilor ( bunurile primăriilor, consiliilor judeţene);
- individual
În documentaţia cadastrală, datele referitoare la situaţia juridică a unui corp de proprietate se trece
în urma declaraţiei deţinătorului cadastru declarativ). Datele din registrele cadastrale nu consfiintesc o
situaţie de drept, aceasta urmând a fi stabilită numai după verificarea documentelor juridice.
În cartea funciară, datele se trec pe baza actelor juridice prezentate de propietar
înscrierea lor realizează publicitatea imobiliară.

SECŢIUNEA III.2
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

Publicitatea imobiliară se defineşte ca un sistem de înregistrare a corpurilor de proprietate într-

un registru, organizat de administraţia cadastral- juridică pentru cunoaşterea drepturilor
reale ale unei persoane în vederea asigurării opozabilităţii faţă de terţi.12
Publicitatea imobiliară cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite să ţină
evidenţa bunurilor imobile şi să dea siguranţă actelor juridice prin care se constituie,
transmit şi modifică sau se sting drepturile reale imobiliare. Acestea trebuie să răspundă
următoarelor obiective importante:
• să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitate statică);
• să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la
cunoştinţa tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate dinamică);
• să dea siguranţa circulaţiei creditului garantând înscrierea ipotecii în registrele publice;
• să permită organelor statului exercitarea unui control eficient asupra schimbărilor ce
se produc în situaţia materială, conform cu normele de sistematizare, şi în situaţia juridică
a acestora, ca urmare a înstrăinării sau grevării cu sarcini, în interesul întregii societăţi.
În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate imobiliară: sistemul de
publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii
personale(în vechiul Regat); sistemul cărţilor funciare, denumit şi sistemul publicităţii reale
(în Transilvania, Banat şi Bucovina).
În afara lor au mai funcţionat în diverse locuri sistemele:
• cărţile funciare centrale pentru căile ferate şi canale;
• cărţile de evidenţă funciară, în zonele din Transilvania, unde cărţile funciare au fost
distruse, sustrase sau pierdute în timpul războiului.
Sistemul de publicitate personală
S-a instituit în anul 1865 prin codul civil (sub influenţa legislaţiei franceze şi belgiene) şi constă
din registre în care se înscriu actele juridice. Aceste registre sunt:
• registrul de transcriere;
• registru de înscriere;
• registrul de înscriere al comandamentelor;
• mapa actelor de amanet şi a actelor juridice prevăzute expres de lege.
Au fost organizate pe comune (sate) şi au fost ţinute pe numele persoanelor, realizându-se astfel o
publicitate personală.
TRANSCRIEREA constă în copierea integrală în registrul de publicitate a
conţinutului actelor juridice prin care se constituie, strămută, modifică sau se retrag drepturile reale

1 Deleanu, Ion. “Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere.” Bucureşti, Ed.
Rosseti, 2002, pag. 288
2 Faptul ca terţul devine beneficiarul garanţiei poate apărea ca fiind contrară principiului accesorialităţii.
Intrucât printr-o stipulaţie pentru altul nu se realizează o cesiune a creanţei stipulantului catre terţul
beneficiar.
49
imobiliare;
INSCRIPŢIUNEA (ÎNSCRIEREA) constă în copierea părţilor din actele juridice
referitoare la ipoteci şi privelegii.
Actele supuse transcrierii sunt:
• actele juridice între vii privind transferul de proprietate sau de drepturi care se pot ipoteca
(contract de vanzare- cumpărare, donaţii, etc.) sau acte prin care se renunţa la aceste drepturi;
• actele juridice între vii prin care se constituie un drept de servitute, uzufruct, uz sau
abitaţie, sau cele prin care se renunţa la aceste drepturi;
• tranzacţiile privind drepturile reale;
• ordonanţele de adjudecare ale unui imobil (dobândite prin licitaţie);
• hotărârile de expropiere pentru interes obştesc;
• cesiunea de venituri pentru un interval mai mare de 2 ani.
În registrul de transcriere al comandamentelor se transcriu în extras
comandamentele prealabile urmăririi silite a bunurilor imobile şi urmările veniturilor
bunurilor imobile ale debitorilor.
Toate registrele se ţin pe numele persoanelor şi nu se întemeiază pe măsurători
cadastrale, deci au neajunsuri.

SECŢIUNEA III.3.
CARTEA FUNCIARĂ

Este un ansamblu de documente care descriu bunuri imobile şi determină situaţia lor
juridică.
În conformitate cu "Legea Cadastrului şi Publicităţii Imobiliare nr. 7/1996", publicitatea
imobiliară1 constă în înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la corpurile
de proprietate din aceeaşi localitate. Aceasta se efectuează de către birourile de carte funciară ale
judecătoriilor pentru bunurile imobile situate în raza teritorială de activitate a lor.
Unul sau mai multe imobile alipite, de pe teritoriul unei localităţi, aparţinând aceluiaşi
proprietar, formează corpul de proprietate care se înscrie în cartea funciară.
Mai multe corpuri de proprietate, de pe teritoriul unei localităţi, aparţinând unui proprietar
formează partida cadastrală a lui, care se înscrie în aceeaşi carte funciară.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei localităţi alcătuiesc
împreună registrul cadastral de publicitate imobiliară al acelui teritoriu.
Registrul se întregeşte cu:
• registrul special de intrare;
• planul de identificare a corpurilor de proprietate;
• repertoarul corpurilor de proprietate indicând numărul cadastral al parcelelor şi numărul de
ordine al cărţii funciare în care sunt înscrise;
• indexul alfabetic al proprietarilor;
• mapa cu cererile de înscriere.
Drepturile reale privind corpurile de proprietate înscrise în cartea funciară sunt denumite " drepturi
tabulare". Acestea sunt:
• dreptul de proprietate;
• dreptul de superficie;
• dreptul de uzufruct;
• dreptul de uz;
• dreptul de abitaţie;
• dreptul de servitute;
• dreptul de ipotecă şi privelegiul imobiliar.
1 Nicolae Marian, Tratat de publicitate imobiliară. Introducere în publicitatea imobiliară, editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2006;
50
 În sistemul de publicitate al cărţii funciare, pe baza publicităţii este imobilul şi nu persoana, pentru
că imobilul este veşnic iar proprietarii trecători, se perindă prin faţa lui prin operaţiuni juridice de vânzare,
succesiune, partaj, etc..
Cartea funciară este organizată pe trei părţi , conţinând numele teritoriului cadastral pe care este
situat corpul de proprietate şi are un număr.
PARTEA I- a numită şi " foaia de avere" sau "foaia imobilului" în care se înscriu toate
informaţiile tehnice şi economice ale bunului imobil respectiv:
• numărul de ordine şi cel cadastral al fiecărui corp de proprietate;
• suprafaţa terenului, categoria de folosinţă şi, după caz, constructive;
• amplasamentul şi vecinătăţile;
• valoarea impozabilă.
PARTEA II - a denumită şi "foaia proprietăţii" cuprinde toate informaţiile privind
drepturile înscrise, respectiv:
• numele proprietarului;
• actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
• strămutările proprietăţii;
• servitutiile constituite în folosul bunului imobil;
• faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate;
• orice modificări, îndreptări sau însemnări care s-ar face în titlu, în partea I-a sau a II-a a
cărţii funciare cu privire la înscrisurile făcute.
PARTEA III- a denumită şi "foaia de sarcini" cuprinde înscrierile privind
dezmembrările dreptului de proprietate şi sarcinilor, respectiv:
• dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, ipotecă, privelegiile
imobiliare,precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani;
• faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
• sechestrul şi urmărirea imobilului sau venirurilor sale;
• orice modificări, îndreptări sau însemnări care s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte.
Cartea funciară ocroteşte drepturile reale imobiliare şi garantează însuşirea sporurilor de
producţie obţinute ca urmare a investiţiilor făcute asupra bunului imobil.

SECŢIUNEA III.3.1
ÎNSCRIERIILE DE CARTE FUNCIARĂ

Definiţie şi terminologie:
a ) In sens larg, prin înscrierile de carte funciară se înţelege orice menţiune
cuprinsă în cartea funciară sau în documentele cu care aceasta se întregeşte, care este
făcută de un funcţionar public competent. Intră în această accepţiune lărgită 1 toate
menţiunile efectuate în documentele de carte funciară 2 - date, înregistrări, descrieri şi

1 V. şi I. Albu, Noile cărti funciare, EZd. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 72 (citată în continuare: op. cit.,
1997).
2 Potrivit legii, cartea funciară propriu-zisă se întregeşte cu un registru general de intrare, planul cadastral
de identificare a imobilelor, cererea de înscriere şi înscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
supuse înscrierii (art. 17 alin. 4). Toate aceste registre şi înscrisurile justificative alcătuiesc documentele de
carte funciară care reprezintă suportul material şi juridic al principiului publicităţii materiale a cărţii funciare
(art. 31), întrucât situaţia juridică (starea tabulară) a imobilelor înmatriculate în cartea funciară este conturată
şi determinată atât de cuprinsul cărţii funciare, cât şi de conţinutul tuturor documentelor cu care acesta se
întregeşte şi, în primul rând, de cererea de înscriere şi înscrisurile (piesele) justificative.
51
consemnări - de la înregistrarea cererii în registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin
încheiere, la deschiderea cărţii funciare, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului
iniţial şi a celor succesivi, a titularilor de alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de
creanţă, faptelor sau altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară, a oricăror radieri, îndreptări sau completări şi până la închiderea, în
condiţiile legii, a cărţii funciare.
În înţeles restrâns, înscrierile de carte funciară sc referă numai la menţiunile din
cartea funciară, făcute de un funcţionar public competent, care au ca obiect descrierea
imobilelor, arătarea drepturilor reale corespunzătoare, consemnarea actelor sau falitelor
juridice privitoare la starea şi capacitatea persoanelor, precum şi a altor raporturi juridice
în legătură cu imobilele respective. În alţi termeni, stricto sensu, prin înscrierile de carte
funciară se înţeleg numai menţiunile din cartea funciară propriu-zisă, nu şi cele existente
în alte documente de carte funciară.
b) Terminologie. Din punct de vedere terminologic, toate menţiunile cuprinse în
documentele de carte funciară sunt desemnate prin termenul dc „înscriere" însă, în afara
acestei denumiri generice, există şi denumiri particulare pentru înscrierile specializate,
cum ar fi cazul intabulării, înscrierii provizorii, notării, rectificării, radierii, modificării,
îndreptării, a înscrierilor cu caracter nedefinitiv sau definitiv etc. După cum vom vedea
imediat, înscrierile specializate indicate prin denumiri specifice, comportă în majoritatea
cazurilor şi un regim juridic particular, adică distinct.
Sediul materiei. De lege lată, normele care alcătuiesc regimul juridic general al
înscrierilor în noile cărţi funciare se găsesc în următoarele acte normative:
- Legea nr. 7/1996, republicată: art. 19-40, art. 42-45, 55; art. 11, 59, 66; -Codulcivil:
art. 1738-1745, 1785;
- Codul de procedură civilă: art. 489,497, 498, 517-520, 593, 597, 600;
- Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară a
judecătoriilor: art. 5-6,44,70, 84, 89-102, 117, 121, 130-133, 137;
- Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv: art. 3.

SECŢIUNEA III.3.1a
NOŢIUNEA ŞI FELUL ÎNSCRIERILOR DE CARTE FUNCIARĂ
A. REGLEMENTARE JURIDICĂ
Precizări prealabile. Decretul-lege nr. 115/1938 cuprindea dispoziţii clare, precise,
în legătură cu diferitele categorii de înscrieri existente sau susceptibile de a exista în cartea
funciară. Din ansamblul acestor înscrieri o importanţă juridică deosebită o prezintă
înscrierile efectuate după obiectul lor. Astfel, potrivit art. 5 din acest act normativ,
înscrierile în cartea funciară sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Intabularea şi înscrierea provizorie aveau ca obiect drepturile reale imobiliare înscrise în
cartea funciară (art. 1, 11, 58-109). Deşi au acelaşi obiect, intabularea şi înscrierea
provizorie se deosebesc prin faptul că, în primul caz, este vorba de o înscriere definitivă
(perfectă), în timp ce, în al doilea caz, doar de o înscriere imperfectă, nedefinitivă
(condiţională), care numai prin justificare devine o intabulate propriu-zisă.
Legea nr. 7/1996, în formă iniţială din 1996, nu a urmat această terminologie deja
consacrată (întâlnită şi în dreptul comparat), însă nici nu a reglementat, în terminis,
felurile înscrierilor după obiectul lor, deşi a întrebuinţat, pe alocuri, şi denumiri diferite

52
pentru anumite înscrieri1, Această lacună a fost însă ulterior complinită, până la o
eventuală intervenţie legislativă, prin Regulamentul de Organizare şi funcţionare a
Birourilor de carte funciară ale judecătoriilor din 1997. În acest scop, în Regulament s-au
introdus o serie de texte legale,dintre care amintim art. 44 potrivit cu care: „Înscrierile în
cartea funciară sunt de trei feluri:
a) întabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale şi a
drepturilor reale accesorii imobiliare;
b) înscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiţia justificării lor ulterioare;
c) notarea altor raporturi juridice, a incapacităţilor, drepturilor personale, acţiunilor
şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu
imobilele din cartea funciară." (s.n.).
Din cele ce precedă rezultă că Regulamentul a dorit să păstreze diviziunea
tradiţională a înscrierilor după obiectul lor (intabulare, înscriere provizorie şi notare)
adoptând terminologia consacrată de Decretul-lege nr. 115/1938. Este însă de discutat
dacă această soluţie, realmente binevenită, avea suportul juridic necesar în Legea nr.
7/1996, deoarece aceasta din urmă se mărginea să dispună, în termeni foarte generali, ca
Ministerul Justiţiei să întocmească, până la intrarea ei în vigoare, a Regulamentului de
organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, iar nicidecum a
unui regulament general de aplicare pur şi simplu a acestei legi.
Se poate susţine, la limită, conform principiului arhicunoscut - „tot ceea ce nu este
interzis este permis" -, că, întrucât prin lege nu se interzicea în mod expres, nimic nu
împiedica pe legiuitorul secundar ca, prin regulament, să facă şi o calificare juridică a
diferitelor înscrieri de carte funciară în funcţie de obiectul acestora, făcându-se astfel
aplicaţia la anumite ipoteze particulare a denumirii generice de „înscriere" folosite de
Legea nr. 7/1996 (v. art. 21, 27 şi 40, în redactarea iniţială).
Prin OUG nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de procedură
civilă, cu modificările ulterioare, s-a făcut un prim pas spre remedierea acestei deficienţe
organice şi la nivel legislativ. Cităm în acest sens noile prevederi ale art. 518 C. pr. civ.
privitoare la efectele adjudecării silite imobiliare2, însă pasul decisiv a fost făcut abia în
anul 2005, odată cu modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005,
când au fost enumerate categoriile de înscrieri în funcţie de obiectul lor concret:
intabulări, înscrieri provizorii şi notări (art. 26 alin. 4).
Sediul materiei. De lege lată, după modificările şi completările, operate prin Legea
247/2005, tabloul înscrierilor în carte funciară prevăzute de noua Lege a cadastrului şi
publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, s-a îmbogăţit şi s-a diversificat în mod
considerabil. Astfel:

1 Cf. fostele art. 27, 40 şi 50 (pentru înscrieri, în general), art. 31 (pentru înscrierea provizorie), art. 35
(pentru rectificare), art. 45 (pentru transcrieri şi reînscrieri) şi art. 61 (pentru înscrieri cu caracter nedefinitiv
sau definitiv). V, pentru amănunte, M. Nicolae, op. cit. (2000), nr. 160, p. 333-336; Gabriela Florescu,
înscrierile in cartea funciară, în Juridica nr. 1/2000, p. 10-15.
2 Art. 518 C. pr. civ., în redactarea dată de OUG nr. 138/2000, prevede următoarele: „Prin actul de
adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se
transmite de ladebitoi la adjudecatar (...).
Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul vândut, potrivit regulilor de carte
funciară.
De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de
creanţă (...).
Ipotecile şi celelalte sarcini reale se vor radia din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni
să fie menţinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei
ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut m condiţiile art. 509 alin. 4, toate notările făcute cu urmărire silită, precum
şi interdicţia de înstrăinare sau grevare, dacă există (...)." (s.n.).
53
 În primul rând, este de observat că, deşi s-a introdus un text de principiu prin care
se enunţă felul înscrierilor în funcţie de obiectul lor, continuă să se opereze tot cu
denumirea generică de „înscrieri", deoarece nu s-a reuşit, din păcate, şi o modificare
corespunzătoare a celorlalte texte având ca obiect acelaşi gen de înscrieri. Într-adevăr, de
iure condito, situaţia juridică a înscrierilor este următoarea:
- art. 25 alin.: „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate
faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina
rangul înscrierilor." (s.n.);
- art. 26 alin. 4: „Înscrierile sunt de trei feluri:
a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării lor
ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi
faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi
căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în
legătură cu imobilele din cartea funciară." (s.n.);
— art. 29 alin. 1 şi 2: „Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat
de cererea de înscriere sub condiţie şi în măsura justificării ei.
(2) Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
ce nu a rămas irevocabilă;
c) când se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu
aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete
de cerere.” (s.n.);
- art. 33 alin. 1-3: „(1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în
privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz,
modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil.
Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate”. (s.n.);
- art. 38: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi
capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi
înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane.” (s.n.);
- art. 43: „(1) În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o
parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă dezlipindu-se o parcelă,
aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător.
(2) Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, se va forma un
imobil distinct cu număr cadastral nou, iar restul se înscrie în vechea carte funciară, cu
menţionarea noului număr şi a suprafeţei imobilului, iar dacă toate imobilele înscrise într-
o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă
pentru noi înscrieri.” (s.n.);
54
 - art. 53 alin. 1: „Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se
pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere
sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.”;
- art. 59 alin. 1, tezele I şi II: „Actele şi faptele juridice juridice privind imobilele
situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului
general, se vor înscrie în câte o carte funciară. În aceleaşi condiţii, se vor înscrie şi titlurile
de proprietate emise în temeiul legilor funciare.” (s.n.).
În al doilea rând, după cum uşor se observă, Legea foloseşte denumirea generică de
înscriere atât pentru înscrierea obligatorie a drepturilor reale imobiliare şi a sarcinilor reale
şi drepturilor personale anume prevăzute de lege, cât şi pentru înscrierea facultativă a
actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea
persoanelor, aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară (art. 19, 25 şi 38);
ori, cum în primul caz, efectul înscrierii este că aceasta să devină opozabilă terţilor ori
chiar să stingă, prin radiere, drepturile tabulare, iar în acel de al doilea caz, pentru ca terţii
să fie uneori ţinuţi să suporte efectele lor juridice, iar alteori să fie numai informaţi despre
înscriere, ar fi fost indicat că fiecare din aceste înscrieri să fie diferenţiată şi evidenţiată
printr-o denumire deosebită şi sub aspect terţ1. În acest fel s-ar cunoaşte mai uşor cele
două feluri de înscrieri, dar s-ar şi preveni eventualele confuzii sau interpretări greşite din
cauza unei greşite individualizări, în anumite cazuri concrete, a înscrierilor respective.
În al treilea rând, cazurile de înscriere provizorie au fost extinse de la două cazuri
câte prevedea fostul art. 31 (înscrierea drepturilor reale afectate de o condiţie suspensivă şi
înscrierea drepturilor reale în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă)
la nu mai puţin de 5 cazuri, prin adăugarea a altor 3 cazuri noi (dobândirea unui drept
tabular înscris provizoriu, înscrierea provizorie a radierii ipotecii sau a privilegiului, dacă
debitorul a consemnat sumele pentru care acestea fuseseră înscrise şi cazul când sunt
necesare depunerea unor înscrisuri suplimentare).
După cum se ştie şi Decretul-lege nr. 115/1938 prevedea mai multe cazuri de
înscriere provizorie (art. 49, art. 50 pct. 2 şi art. 51), însă nu admitea intabularea şi nici
înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia suspensivă, care se putea nota numai
în cartea funciară (art. 79 alin. 1); se îngăduia totuşi să se arate atât în cuprinsul
intabulării, cât şi al înscrierii provizorii a condiţiei rezolutorii, termenului extinctiv ori a
sarcinii unei liberalităţi (art. 79 alin. 2)2.
În sfârşit, după modificarea fostului art. 61 (devenit art. 59, după republicare) s-a
suprimat denumirile particulare de înscriere cu caracter nedefinitiv şi de înscriere
definitivă, respectiv de înscriere pe baza documentelor cadastrale nedefinitive în opoziţie
cu înscrierea pe baza documentelor cadastrale definitive, deşi a fost menţinută distincţia
dintre înscrierile sporadice, făcute la cererea persoanelor interesate, şi înscrierile
sistematice, făcute din oficiu, după introducerea cadastrului general pe un teritoriu
administrativ, în condiţiile art. 66.

SECŢIUNEA III.3.1b
CLASIFICAREA ÎNSCRISURILOR DE CARTE FUNCIARĂ

CLASIFICAREA ÎNSCRIERILOR DE CARTE FUNCIARĂ

1) Criterii de clasificare şi categoriile de înscrieri corespunzătoare

1 În acelaşi sens, v. şi I. Albu, op. Cit. (1997), p. 73

2 V., în acest sens şi art. 95 alin. 5 din Regulament care precizează, in terminis, următoarele: “Condiţia
rezolutorie, termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta şi în cuprinsul întabulării” (s.n.).
55
 Enunţarea criteriilor de clasificare şi categoriile de înscrieri corespunzătoare
a) După obiectul lor, înscrierile sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi
notarea.
b) După natură sau conţinutul lor specific, înscrierile sunt de două feluri: înscrieri de
ordin juridic şi înscrieri de ordin tehnic. La rândul lor,înscrierile juridice se subdivid în
trei categorii: înscrieri propriu-zise,rectificări şi îndreptări.
c) După cum sunt ori nu sunt condiţionate de justificarea lor ulterioară, deosebim:
înscrierea definitivă (perfectă) şi înscriea provizorie (imperfectă sau condiţională).
d) După efectele juridice produse, înscrierile se împart în: înscrierea cu efect constitutiv
de drepturi (înscrierea constitutivă), înscrierea cu efect de opozabilitate faţă de terţi
(înscrierea cvasi-constitutivă) şi înscrierea cu efect de informare pentru terţi (înscrierea
declarativă).
e) În funcţie de modificările aduse unui corp de carte funciară se pot face înscrieri,
reînscrieri sau transcrieri.
f) În sfârşit, după natura documentelor cadastrale pe baza cărora se săvârşesc,
distingem înscrierile cu caracter nedefinitiv şi înscrierile cu caracter definitiv1.
2) Analiza categoriilor de înscrieri săvârşite în cartea funciară
Intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie au
ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturile tabulare), iar notarea se referă la înscrierea
drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu imobilele
cuprinse în cartea funciară.
Aşa cum am arătat, din ansamblul înscrierilor existente sau susceptibile de a exista
în cartea funciară, cele efectuate după obiectul lor prezintă importanţă juridică deosebită.
Din acest motiv şi pentru faptul că intabularea, înscrierea provizorie şi notarea presupun
analiza mai multor aspecte, este necesară o cercetare distinctă şi cât mai amănunţită a lor,
pe care o vom face în secţiunea următoare a prezentului capitol.
Înscrierea propriu-zisă, rectificarea şi îndreptarea.
a) Delimitare. După natură sau conţinutul lor specific, înscrierile se împart în
înscrieri juridice şi înscrieri sau menţiuni tehnice.
b) Înscrierile cu conţinut juridic. Înscrierile juridice sunt cele care produc efecte
juridice, în sensul că nasc, modifică sau sting drepturi şi alte situaţii juridice în legătură cu
imobilul înscris în cartea funciară. Aceste înscrieri sunt de trei feluri: înscrieri propriu-
zise, rectificări (radieri), şi îndreptări2.
Înscrierea propriu-zisă este aceea care menţionează dobândirea (naşterea,
strămutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum şi, după caz,
drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea
persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
1 Desigur, înscrierile de carte funciară sunt susceptibile şi de alte clasificări. De pildă, în funcţie de ordinea
sau succesiunea lor se pot distinge înscrierile primare (iniţiale) făcute odată cu deschiderea unei cărţi
funciare şi înscrierile subsecvente (succesive făcute ulterior deschiderii cărţii funciare (o asemenea distincţie
poate interesa acţiune principiului publicităţii materiale; v. nr. 252). De asemenea, în funcţie de iniţiativa
efectuării lor se pot distinge înscrierile făcute numai la cererea persoanei interesate (cele care constituie
regula) şi înscrierile dispuse din oficiu de către registratorul de carte funciară, în temeiul unor dispoziţii
legale care ordonă efectuarea lor.
2 Legea vorbeşte mai nou şi de “modificarea” cuprinsului cărţii funciare, ca urmare a schimbării aspectelor
tehnice ale corpului de carte funciară (art. 33 alin. 1), dar în astfel de cazuri nu este vorba de înscrieri cu
efecte juridice, ci de simple menţiuni tehnice, care nu afectează esenţa dreptului ce poartă asupra imobilului,
ci marchează numai întinderea lui fizică (de ex., în caz de ridicare a unui nou nivel ori de demolare parţială a
construcţiei edificate pe terenul respectiv etc)
56
 În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu
situaţia reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea,
îndreptarea sau menţionarea oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri
în cartea funciară.
În sfârşit, în situaţia în care se săvârşesc erori materiale cu prilejul înscrierilor sau
radierilor operate în cartea funciară, acestea se pot îndrepta spre a nu se cauza vreun
prejudiciu persoanei interesate.
Importanţa acestei clasificări rezidă în regimul juridic aplicabil fiecărei categorii
de înscriere în parte. Astfel:
- dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu pe
baza actului prin care s-a transmis, constituit ori modificat în mod valabil (art. 20,21,27);
- radierea înscrierii dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în
temeiul actului care exprimă consimţământul titularului la stingerea lor, cu excepţia
drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau a drepturilor
viagere care se sting prin moartea titularului lor (art. 20);
- înscrierea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în baza
actului de transmisiune sau constituire a dreptului tabular, fără a fi nevoie, pentru
înscriere, şi de acordul prealabil al antecesorului tabular, deoarece acesta este prezumat
implicit, fiind dedus din însuşi consimţământul dat la încheierea actului respectiv;
- rectificarea înscrierilor de carte funciară se poate face pe cale amiabilă, iar în
lipsă, la cererea oricărei persoane interesate, dacă printr-o hotărâre judecătorească
irevocabilă s-a constatat că (art. 33 alin. 4 şi art. 36):
1) înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat nu a fost valabil;
2) dreptul înscris a fost greşit calificat;
3) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4) înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia actuală reală
a imobilului;
- acţiunea în prestaţie tabulară (art. 27) şi acţiunea în rectificare (art. 35-36) sunt
supuse, cum vom vedea, unor reguli diferite în ce priveşte cerinţele de admisibilitate,
regimul prescripţiei extinctive, efectele juridice;
- erorile materiale săvârşite cu prilejul unei înscrieri operate în acrtea funciară se
pot îndrepta, la cerere sau din oficiu, dispoziţiile privitoare la rectificare aplicându-se în
mod corespunzător (art. 33 alin. 5 şi art. 53).
c) Înscrierile (menţiunile) cu conţinut tehnic. În afara înscrierilor strict juridice, în
cartea funciară şi în celelalte documente cu care aceasta se întregeşte găsim şi numeroase
menţiuni şi date tehnice cum sunt cele referitoare la suprafaţa terenului, destinaţia,
categoria de folosinţă, construcţiile ridicate, planul şi descrierea imobilului, valoarea
impozabilă, observaţiile de ordin tehnic şi trimiterile de la o parte a cărţii funciare la alta
etc.
Fiind vorba de date şi menţiuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu
produc nici un efect juridic, chiar dacă ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri în care
va fi oricând posibilă completarea, îndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3
şi 5; art. 53), la cerere sau din oficiu. Spre ex., principiul publicităţii materiale a cărţii
funciare este inoperant cu privire la întinderea suprafeţei de teren dobândite (art. 31
combinat cu art. 32), ci numai cu privire la existenţa dreptului de proprietate, astfel încât
într-un proces de grăniţuire terţul dobânditor nu va putea opune în apărare suprafaţa de
57
teren menţionată în cartea funciară, ci numai pe cea pe care a dobândit-o în mod legal,
conform pieselor justificative.

Înscrierea definitivă şi înscrierea provizorie

Este definitivă acea înscriere ale cărei efecte se produc cu titlu definitiv,
irevocabil, de la data înregistrării cererii de înscriere, fără a fi necesară justificarea ei
ulterioară. Ca înscrieri definitive putem menţioan: intabularea, notarea şi rectificarea
(radierea, de exemplu) efectuate în temeiul acordului părţilor sau al unei hotărâri
judecătoreşti irevocabile.
Este provizorie acea înscriere care devine opozabilă terţilor cu rangul determinat
de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie este o
înscriere condiţională sau, după caz, imperfectă (săvârşită în scopul de a conserva un drept
câştigat în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă). Sunt provizorii, de
exemplu: 1) intabularea dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă; 2)
înscrierea (intabularea) dobândirii, modificării sau stingerii unui drept tabular întemeiată
pe o hotărâre judecătoarească care nu este irevocabilă; radierea dreptului de ipotecă sau a
privilegiului, dacă debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta fusese înscris.
Aşadar, înscrierea definitivă şi înscrierea provizorie sunt înscrieri autonome cu
regim juridic distinct şi, prin urmare, ele nu trebuie confundate. Între ele există atât
asemănări, cât şi deosebiri:
Principalele asemănări sunt:
- ambele au ca obiect drepturi tabulare;
- ambele produc efecte de la data înregistrării cererii de însciere.
Deosebirile sunt, însă, mult mai importante, şi anume:
- ca obiect: pe când înscrierile definitive au ca obiect şi notarea unor drepturi
personale, acte sau fapte juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, înscrierile provizorii vizează numai
drepturile tabulare;
- ca efecte: pe când înscrierea definitivă produce efecte imediate fără a fi
condiţionată de justificarea ei ulterioară sau de îndeplinirea altor formalităţi suplimentare,
înscrierea provizorie produce efecte imediate, însă condiţionate de justificarea ei
ulterioară;
- ca sancţiune: rectificarea unei înscrieri definitive nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă sau care nu sunt apărate de publicitatea
materială a cărţilor funciare; dimpotrivă, nejustificarea unei înscrieri atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea
acesteia, indiferent de numărul sau natura acestora şi fără a se putea invoca publicitatea
materială a cărţilor funciare de către terţii subdobânditori.
Înscrieri constitutive de drepturi, înscrieri pentru opozabilitatea faţă de terţi şi
înscrieri în scop de informare a terţelor persoane interesate. a) Precizări prealabile. După
efectele juridice produse de Decretul-lege nr. 115/1938 deosebea trei categorii de
înscrierii: constitutive de drepturi reale, pentru opozabilitate faţă de terţi şi înscrieri cu
efecte pur informative (art. 17, 30 şi 82).Iniţial, Legea nr. 7/1996 a renunţat la efectul
translativ sau constitutiv de drepturi reale, reglementând două categorii de înscrieri: pentru
opozabilitate faţă dc terţi şi în scop de informare (art. 27 şi 40 ab origine), însă, după
modificările recente aduse acesteia (prin L. nr. 247/2005) s-a consacrat efectul constitutiv
în materia stingerii, prin radiere, a drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2), precum şi

58
opozabilitatea faţă de terţi a notărilor făcute la cererea persoanei interesate (art. 38).
Prin urmare, în prezent, înscrierile efectuate în noile cărţi funciare pot avea efecte
variate: constitutive, de opozabilitate erga omnes sau pur informative, după caz. Este însă
extrem de importantă delimitarea acestor categorii de înscrieri nu numai din punct de
vedere teoretic, ci şi din punct de vedere practic, întrucât fiecare din aceste categorii de
înscrieri produce efecte juridice deosebite.
b) Delimitare şi terminologie. Din punct de vedere juridic, înscrierea constitutivă
(atributivă sau extinctivă) de drepturi este acea înscriere care reprezintă un element
constitutiv al operaţiunii juridice având ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea
sau stingerea unui drept real imobiliar. în acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea
sau stingerea oricărui drept real imobiliar reprezintă o operaţiune complexă care se
descompune în două elemente componente:
1) un litulus adquirendi, adică o cauză legitimă, respectiv un act sau fapt juridic
constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv dc drepturi; şi
2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobândire, modificare sau stingere,
pe care-l joacă în dreptul modern, de regulă, tradiţiunea sau publicitatea, adică, în speţă,
înscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului în registrele de publicitate imobiliară 1. Este
cazul sistemelor reale de publicitate imobiliară (austriac, german, elveţian, olandez etc),
dar şi al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17).
Prin urmare, în lipsa înscrierii ori, după caz, în lipsa unui act sau fapt juridic valid,
efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce în mod absolut, adică nu numai faţă de
terţi, dar nici între părţi, ceea ce însemnează că titular al dreptului va continua să rămână
cel înscris, în mod valabil, în cartea funciară, adică titularul sau, după caz, antecesorul
tabular. În prezent, face parte din această categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20
alin. 2 din Lege).
În schimb, înscrierea pentru opozabilitate faţa de terţi este acea înscriere de care
depinde nu existenţa, ci numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau personale
dobândite, modificate sau, după caz, stinse, în temeiul unui anumit act sau fapt juridic. În
aceste cazuri, dimpotrivă, se apreciază că între părţi actul sau faptul juridic produce efecte
translative, constitutive sau extinctive de drepturi, în mod imediat (automat) şi nemijlocit
(principiul efectului translativ al convenţiilor), chiar în lipsa şi fară a fi nevoie de nici o
înscriere sau altă formalitate prealabilă, însă faţă de terţi, în lipsa înscrierii, dreptul real
dobândit, modificat sau stins nu produce nici un efect, fiind cu alte cuvinte inopozabil
acestora.
În realitate, chiar între părţi, lipsa înscrierii este de natură să afecteze raporturile
dintre părţi, cel puţin în cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de
carte funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul dreptului înscris în folosul
său (cf. art. 30 din L. nr. 7/1996) şi poate dispune în continuare de el, potrivit regulilor de
carte funciară, ceea ce însemnează că, şi în aceste cazuri, înscrierea are caracter constitutiv
sau, cel puţin cvasi-constitutiv, fiind un element esenţial al producerii transferului său
stingerii efective a dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară. Fac parte, în prezent,
din această categorie: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, în cazurile în care
aceasta din urmă este obligatorie (v. art. 20 alin.l, art. 21,25,29, 38 şi 39 din Lege).
În sfârşit, cât priveşte înscrierea cu efect de informare, această înscriere are
caracter pur declarativ, în sensul că de această înscriere nu atârnă nici existenţa şi nici
opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor

1 În unele sisteme de drept (german, spre ex.), la cele două elemente de mai sus se adaugă un element
suplimentar: consimţămâtul sau acordul la înscriere, ca act juridic abstract şi de sine stătător (cf. Clausula
intabulandi în sistemul D.L. nr. 115/1938).
59
raporturi juridice în legătură cu cele ce precedă, rezultă că înscrierea cu caracter
nedefinitiv este acea înscriere bazată pe documentele cadastrale nedefinitive, făcută la
cererea persoanei interesate, pe când înscrierea cu caracter definitiv este o înscriere
întemeiată pe documentele cadastrului general, făcută din oficiu de către birourile
teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliare asupra tuturor imobilelor susceptibile de
înmatriculare aflate în raza lor teritorială. Din această cauză, înscrierile cu caracter
nedefinitiv ar putea fi denumite înscrieri sporadice sau selective (individuale), în timp ce
înscrierile cu caracter definitiv ar putea fi calificate drept înscrieri sistematice sau de masă
(generale).
Precizăm că Legea nr. 7/1996 nici în formă iniţială (art. 61), nici în formă actuală
(art. 59) nu distinge între teritoriile administrative (comune, oraşe sau municipii) pentru
care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, dacă se găsesc în zonele de carte
funciară ori în cele de transcripţiuni şi inscripţiuni, căci unde legea nu distinge nici noi nu
trebuie să distingem (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), astfel încât
„înscrierile cu caracter nedefinitiv" urmează să fie făcute pe întreg teritoriul ţării.
Acest lucru a fost în general corect înţeles încă din anii 1997 şi 1999 când s-a decis
punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996, chiar dacă Regulamentul, ca şi Instrucţiunile pentru
înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv au restrâns în mod nepermis de mult
câmpul dc aplicare a înscrierilor cu caracter nedefinitiv în special în teritoriile cu regim de
carte funciară dispunând efectuarea unor astfel de înscrieri numai în cazuri excepţionale.
Astfel, Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciară (supuse
Decretului-lege nr. 115/1938), următoarele cazuri de înscriere cu caracter nedefinitiv:
a) dacă nu este posibilă identificarea imobilului pe cale vechiului număr
cadastral (art. 131);
b) când partea interesată solicită înscrierea într-o „carte funciară cu caracter
nedefinitiv" (art. 132).
La aceste cazuri prevăzute de Regulament, Instrucţiunile din 1999 mai adaugă alte
două şi anume (art. 3 alin. 2):
c) când imobilul, din orice motiv, nu este înscris în nici o carte funciară;
d) când imobilul, a fost înscris, însă cartea funciară a fost distrusă sau
pierdută şi nu este posibilă reconstituirea.
Aşa cum am văzut mai sus (v.nr.135-136) şi cum am arătat de altfel şi cu altă
1
ocazie , nu există însă nici un temei legal pentru aplicarea extrem de limitată a Legii nr.
7/1996 în zonele de carte funciară, din moment ce nici în aceste regiuni lucrările
cadastrale nu erau definitivate, iar înscrierea cu caracter nedefinitiv prevăzută de art. 61
(devenit art. 59, după republicare) din Lege este obligatorie, şi nu facultativă. În prezent,
în urma modificării Legii nr. 7/1996 prin OUG nr. 41/2004 şi Legea nr. 247/2005 s-a
lărgit în mod considerabil posibilitatea deschiderii de noi cărţi funciare în conformitate cu
legea nouă şi în vechile regiuni de carte funciară (v. art. 58 alin. 3 din L. nr. 7/1996,
republicată) creându-se premisele înlocuirii treptate a vechilor sisteme de publicitate
imobiliară cu noul sistem de carte funciară.
În final, menţionăm că, din punct de vedere al regimului juridic general, între
înscrierile cu caracter nedefinitiv şi cele cu caracter definitiv Legea nr. 7/1996 nu face, în
mod formal, nici o deosebire, ceea ce este regretabil, deoarece, după cum am văzut (v, nr.
252), principiul publicităţii materiale suferă serioase atenuări în cazul înscrierilor făcute în
temeiul art. 59, deoarece terţii subachizitori de bună-credinţă şi cu titlu oneros nu se pot
apăra contra acţiunii în revendicare formulate de un terţ care este total străin de dreptul

1 V., în acest sens, M. Nicolae, op.cit. (2000), nr. 111-112, p. 202 şi urm.
60
real înscris în cartea funciară. Legea (şi art. 140 din Regulament) prevede de asemenea că
la punerea în aplicare a cadastrului general, datele cadastrale definitive vor fi confruntate
cu cele înscrise în cartea funciară nedefinitivă operându-se, în caz de neconcordanţă, în
foaia I a cărţii funciare, rectificările sau completările corespunzătoare.

Publicitatea imobiliară şi sistemul registrelor

de transcripţiuni si inscripţiuni
2.1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare
2.1.1. Drept funciar şi publicitate imobiliară

Toate normele juridice edictate într-un stat formează un sistem care reflectă atât
unitatea dintre ele, cât şi caracterul lor diferenţiat pe ramuri şi instituţii juridice. Dreptul
funciar are un caracter aparte, deoarece cuprinde atât elemente specifice dreptului public,
cât şi elemente specifice dreptului privat.
Înainte de a vedea care sunt aceste elemente, vom încerca să definim cele două
ramuri. Astfel, dreptul public cuprinde acele norme care au ca obiect reglementarea
raporturilor dintre guvernanţi şi cei guvernaţi, iar dreptul privat cuprinde acele reguli care
reglementează raporturile dintre particulari.1
Terenurile, obiect de studiu al acestei ramuri de drept, pot constitui atât obiect al
proprietăţii private, cât şi al celei publice, aceasta din urmă aparţinând numai statului şi
unităţilor administrativ-teritoriale.2
Statul şi unităţile administrativ-teritoriale, în calitate de persoane juridice, pot avea
în proprietate bunuri din domeniul privat, iar ca persoane juridice de drept public sunt
proprietare ale bunurilor domeniului public. 3
Aşadar, relaţiile sociale cu privire la terenuri care fac obiectul de reglementare al
dreptului funciar au loc între particulari (persoane fizice şi persoane juridice de drept
privat), între persoanele juridice de drept public, precum şi între acestea din urmă şi
particulari. De aceea, unele norme juridice cu privire la terenuri aparţin dreptului public,
iar altele dreptului privat.
Dreptul funciar sistematizează normele juridice referitoare la terenuri, indiferent
de caracterul acestor norme şi de izvoarele formale ale dreptului în care aceste norme sunt
cuprinse.4

1 Radu, Motica, Trăilescu, Anton „Manual de drept funciar şi publicitate imobiliară. Noile cărţi
funciare”, Editura All Beck, Bucureşti, 2001, pag.7
2 Art. 136, al.2, Constituţia României, Proprietatea publică este garantată şi ocrotită prin lege şi aparţine
statului sau unităţilor administrativ-teritoriale
3 Art. 10, Legea 286/2006 “Autorităţile administraţiei publice locale administrează sau, după caz, dispun de
resursele financiare, precum si de bunurile proprietate publica sau privată ale comunelor, oraşelor,
municipiilor şi judeţelor, in conformitate cu principiul autonomiei locale”
4 Radu, Motica, Trăilescu, Anton, op.cit., pag.7
61
 Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui
mecanism de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare
prin care se asigură proprietatea.
Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice prevăzute de
lege, prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor, în mod public,
pentru a oferi securitate statică şi securitate dinamică circuitului civil referitor la asemenea
bunuri. Prin „securitate statică” se înţelege ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra
unui bun, iar prin „securitate dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi
în viitor, în conformitate cu legea, asupra acelui bun.1
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general,
are ca obiect înscrierea în registre speciale a faptelor şi actelor juridice referitoare la
imobile, asigurând accesul liber la informaţii despre regimul lor juridic.
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea
cunoaşterii precise a regimului juridic al bunurilor imobile, a elementelor de identificare şi
a titularilor dreptului de proprietate, a transferurilor de proprietate ale căror obiecte sunt
bunurile imobile, a dezmembrămintelor de proprietate ori a sarcinilor care le grevează etc.
Instituţia publicităţii imobiliare poate fi definită ca instrument juridic prin care, pe
de o parte, se asigură accesul liber la informaţie al participanţilor la circuitul civil, iar pe
de alta, securitatea circuitului civil, al cărui obiect îl constituie bunurile imobile. Totodată,
publicitatea imobiliară se conturează ca instituţie ce confirmă constituirea drepturilor
imobiliare înscrise în registrul imobiliar.
În literatura juridică de specialitate2, publicitatea imobiliară este definită ca mijloc
de informare privind drepturile de proprietate opozabile erga omnes, precum şi ca
instrument de garantare a acestora, fiind în consecinţă un mijloc de dublă protecţie legală,
de ocrotire juridică a drepturilor patrimoniale şi de încredere în operaţiunile juridice,
ambele susceptibile de a fi folosite în înţelesul general de securitate juridică.
Astfel, publicitatea imobiliară are rolul de constituire a drepturilor imobiliare, de
confirmare a existenţei drepturilor reale imobiliare şi oferă date certe privind situaţia
juridică a imobilelor, răspunzând nevoii de certitudine şi corectitudine cu privire la
regimul juridic al imobilelor în cazul constituirii, modificării sau stingerii drepturilor
imobiliare, evitându-se înstrăinările succesive sau cele efectuate cu necunoaşterea unor
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra acestor imobile, precum şi a
ipotecilor sau privilegiilor cu care pot fi grevate.

2.1.2. Scopul şi funcţiile publicităţii imobiliare

Prin organizarea publicităţii imobiliare se au în vedere următoarele obiective3:

 Asigurarea unei cât mai mari siguranţe pentru drepturile reale existente, precum şi
pentru transmisiunile imobiliare, prin aducerea situaţiei juridice a acestor bunuri la
cunoştinţa terţilor interesaţi;
 Constituirea unei evidenţe clare şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor imobile în
scopul utilizării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele
întregii societăţi;
 Exercitarea unui control riguros şi permanent din partea organelor competente ale
statului cu privire la schimbările care se produc în situaţia materială (împărţeli,
schimbări de destinaţie, transformări, adăugiri, etc.) şi cu privire la situaţia juridică
a imobilelor (transmisiuni, grevări).

1 Liviu, Pop, Liviu-Marius Harosa “Drept civil. Drepturile reale principale”, editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2006, pag.333
2 Albu, Ioan, “Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare”. Revista „Dreptul”, 1996, nr.
11, pag. 5.
3 Liviu, Pop, Liviu-Marius Harosa op.cit., pag.333
62
  Asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
 Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe, în vederea stabilirii
corecte a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor;
În acest fel, pot fi obţinute, în orice moment, date privind identificarea, descrierea,
estimarea şi reprezentarea pe planuri cadastrale a tuturor bunurilor imobile şi înregistrarea
drepturilor asupra lor1.
În ceea ce priveşte funcţiile publicităţii imobiliare, legislaţia în vigoare permite
identificarea următoarelor funcţii:
I. Funcţia tehnică, ce constă în determinarea, prin măsurări, a poziţiei, suprafeţei şi
configuraţiei terenurilor şi construcţiilor, în clasificarea acestora potrivit criteriului
destinaţiei, categoriei de folosinţă şi al proprietarilor. Funcţia tehnică presupune:
- stabilirea şi marcarea pe teren prin borne cadastrale a hotarelor teritoriilor
administrative: sat, comună, oraş etc.;
- identificarea şi marcarea prin borne a limitelor intravilanelor;
- delimitarea bunurilor imobile din cuprinsul unui teritoriu administrativ, a terenurilor în
funcţie de categoria de folosinţă şi de posesorii lor;
- efectuarea măsurătorilor pe teren şi prelucrarea datelor cadastrale;
- întocmirea planurilor cadastrale;
- numerotarea cadastrală a sectoarelor cadastrale şi a bunurilor imobile de pe cuprinsul
unui teritoriu administrativ;
- calculul suprafeţelor pe parcele, bunuri imobile, sectoare cadastrale şi pe întreg teritoriul
administrativ comunal, orăşenesc sau municipal;
- întocmirea registrelor cadastrale şi a situaţiilor de sinteză;
Aşa după cum vom vedea imediat, funcţia tehnică asigură realizarea funcţiei
economice.
II. Funcţia economică, funcţie ce constă în ţinerea evidenţei imobilelor potrivit
destinaţiei, categoriilor de folosinţă şi elementelor necesare determinării valorii
economice.
III. Funcţie juridică, ce constă în operaţiuni de identificare a bunului imobil, a
proprietarilor, de înscriere a acestora în registrele speciale privind bunurile imobile, în
vederea asigurării publicităţii imobiliare, în baza drepturilor şi actelor juridice pe care le
deţin, în identificarea proprietarilor în baza actelor de proprietate şi în realizarea
publicităţii imobiliare2.
Funcţia juridică se realizează prin identificarea proprietarului pe baza actului de
proprietate sau pe baza posesiei exercitată sub nume de proprietar, de către oficiile
teritoriale, precum şi prin publicitatea imobiliară care se efectuează de birourile de carte
funciară ale judecătoriilor.3
Funcţia juridică, exprimată prin înscrierea şi evidenţa drepturilor, precum şi prin
publicitatea imobiliară, este constitutivă de drepturi imobiliare. Atât viabilitatea
cadastrului, cât şi publicitatea imobiliară se asigură prin cartea funciară. Cu privire la
funcţia juridică a publicităţii imobiliare considerăm că registratorul verifică respectarea
formei cerute de lege pentru actele juridice al căror obiect îl reprezintă bunurile imobile,
cum ar fi: autentificarea notarială a actului juridic, aplicarea ştampilei, semnăturilor, dacă
organul administrativ ce a eliberat un act juridic constitutiv sau translativ de drepturi

1 Art.1, Legea 7/1996 “Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenţă tehnică, economică
şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a
tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia
lor şi de proprietar.”
2 Deleanu, Ion. “Părţile şi terţii: Relativitatea şi opozabilitatea efectelor juridice, repere.” Bucureşti, Ed.
Rosseti, 2002, pag. 288
3 Art.10, Legea 7/1996, „Funcţia juridica a cadastrului general se realizează prin identificarea proprietarului
pe baza actului de proprietate şi prin publicitatea imobiliară”.
63
imobiliare este abilitat cu atribuţiile în cauză etc., în timp ce cerinţele ce ţin de validitatea
actului juridic (capacitate, consimţământ, obiect, cauză) sunt prerogativa notarului public.
Sarcina cadastrului bunurilor imobile, de la apariţie şi până la mijlocul secolului
trecut, consta în furnizarea de date certe pentru stabilirea impozitelor. Ulterior, necesitatea
de a da siguranţă proprietăţii şi circulaţiei capitalului util unei bune cultivări a pământului,
a impus cadastrului noi sarcini.
Dintre toate bunurile, imobilele au cea mai mare valoare economică. Această
valoare creşte în măsura în care cresc solicitările de terenuri pentru hrană, locuinţe şi căi
de comunicaţie în condiţiile unei oferte limitate1.
Pentru ca să aibă o existenţă legală şi, prin urmare, să fie apărat de lege, bunul
imobil trebuie înregistrat într-un registru public. Înregistrarea este precedată de un număr
de lucrări cadastrale:
1) stabilirea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale şi ale terenurilor, delimitarea lor
prin borne;
2) stabilirea şi marcarea pe teren a hotarelor intravilanului;
3) identificarea bunurilor imobile în baza documentelor ce confirmă drepturile;
4) măsurătorile pe teren pentru întocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale;
Cadastrul are menirea să furnizeze date reale privind determinarea întinderii,
configuraţiei şi poziţiei corpurilor de proprietate, a destinaţiei şi folosinţei lor, precum şi
date necesare pentru identificarea proprietarilor de bunuri imobile şi înscrierea lor în
registrul bunurilor imobile.
Caracteristic pentru cadastrul actual sunt: obiectivitatea, căci exprimă o realitate
obiectivă, independentă de voinţa omului, indiferent de funcţia socială sau tehnică a
acestuia; unicitatea, datorită faptului că se execută după norme şi instrucţiuni unice;
valoarea istorică, deoarece reflectă legile societăţii (formele de proprietate caracteristice
unei orânduiri); dinamismul, fiindcă reflectă realitatea naturală în continuă schimbare.
Lipsa unui cadru normativ adecvat modificărilor din societate şi aplicarea
necorespunzătoare au avut multiple repercusiuni negative: fraudarea tranzacţiilor
imobiliare, degradarea continuă a solului prin exploatare incorectă; iresponsabilitatea
proprietarilor; distrugerea lucrărilor de îmbunătăţiri funciare, ceea ce a avut drept
consecinţă o multitudine de litigii imobiliare.
Prin urmare, cadastrul în varianta sa actuală înlătură aceste aspecte neplăcute, el
fiind mai complex, corelat creşterii nevoilor tehnice, economice şi juridice de inventariere
a terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile.
Din momentul înscrierii dreptul este opozabil terţilor. Constituirea dreptului este
legată de două momente (caracteristice ambelor sisteme de publicitate: personal şi real):
- dreptul se constituie din momentul semnării de către părţi a actului juridic constitutiv
sau translativ de drepturi (principiul consensualismului), efectele având însemnătate
numai pentru părţile actului juridic – în acest temei părţile execută obligaţiile contractuale.
- dreptul se constituie din momentul înscrierii în cartea funciară şi produce efecte atât
pentru părţi, cât şi pentru terţi (principiul relativităţii actului juridic).
Înregistrarea în cartea funciară a bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor este un act de
recunoaştere din partea statului a constituirii, transmiterii, grevării sau stingerii drepturilor
reale imobiliare, trăsătură prin care se evidenţiază caracterul public al înregistrării în
cărţile funciare. Înscrierea dreptului în cartea funciară este unica dovadă a existenţei
drepturilor reale. Dreptul înscris se consideră legal şi poate fi contestat numai pe cale
judecătorească.

1 Mihăilă, Mircea; Corcodel, Gheorghe şi Chirilov, Ioan, „Cadastrul general şi publicitatea imobiliară:
Bazele şi lucrările componente. Bucureşti, Ed. „Ceres”, 1995, pag. 196

64
 2.1.3. Formele de manifestare a terţului faţă de actele opozabile

Terţul, aşa-zicând, este aprioric "condamnat” să "suporte" efectele indirecte sau

exterioare ale operaţiunilor juridice inserate. În ordinea juridică. Inevitabil, pentru
armonia, coerenţă, eficacitatea şi stabilitatea juridică, nimic din ceea ce se întâmplă în
interiorul acesteia nu poate fi indiferent subiectelor purtătoare de valori sau de călităţii
juridice, chiar dacă nu sunt autorii faptelor sociale cu semnificaţie juridică ori beneficiarii
acestora.
La modul cu totul general vorbind, terţul trebuie să se conformeze sau să se
adapteze continuelor transformări intervenite în ordinea juridică, deci, sub aspectul
generalităţii lor şi al efectelor, aceste transformări nu-i apără. În condiţia terţului exprimă,
ordinea juridică, implacabila interferenţa între interesele personale şi cele generale.
Terţul, iaraşi în general vorbind, pare a fi un subiect cu totul neutru, dezinteresant,
şi în consecinţă pasiv. Ar fi imaginea unui "terţ-martor" la evenimente juridice şi, din
când în când, chemat să capteze, precum un paratrăznet, manifestările juridice ale altora.
Unei asemenea imagini i-ar corespunde obligaţia universală de a nu face, care se
potriveşte oricui şi despre care poate vorbi oricine.
Nu la un astfel de terţ ne vom referi în cele ce urmează, ci la "terţul interesat", la
acela care are "dreptul de a reacţiona" 1, fie încercând să profite de efectele operaţiunilor
juridice, fie încercând să obţină repararea prejudiciului ce i s-a produs prin acele efecte,
dreptul sublectiv deci apărţînând terţului de a se "formaliza" faţă de acel act juridic.
32. Dreptul terţu1ui de a se prevala de actul juridic. Acest drept face parte din
arsenalul mijloacelor sale de acţiune în contextul opozabilităţi. Terţul va putea, după caz,
să evoce actul juridic ce-i este opozabil ca element probator în raport cu un alt element
juridic (1°) sau el va putea să evoce chiar efectele derivând din actul ce-i este opozabil
(2°).
Pe scurt şi în alţi termeni, el va putea să valorizeze "opozabilitatea probatoare" sau
"opozabilitatea substanţială"2
"Opozabilitatea probatoare" pare într-adevăr, ca sintagma paradoxala. "Contrar
noţiunii de probă, opozabilitatea nu implică nici o apreciere cu privire la pertinenţa
argumentului alegat; opozabilitatea se mărgineşte să repercuteze în mediul juridic
existenta unui fapt, a unui act sau a unei situaţii. În timp ce proba permite aprecierea justei
ei argumentari. Paradoxul este numai aparent. În realitate, sancţiunea judiciară a unui
drept nu poate fi obţinută fără probarea actului sau faptului care a dat naştere acelui drept.
S-ar parea - într-adevăr în aparenţă - că ceea ce nu este probat, nu există: idem est non
esse et non probărf3.
1 Ph. Delmas Saint-Hilaire, op. cit., p. 325, precum ::;i urmatoarele pagini dedicate ipostazelor "dreptului de
a reactiona".
2 Cum s-a spus In jurisprudenta franceza, Inca In 1864, invocand contractul fata de tert, acestuia nu i se cere
sa-I execute. (decizia şi comentariile, Impreuna cu bibliografia In volumul semnat de: H. Capitant, F. Terre,
Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 1. 1, cit supra, nr. 77-78, Indeosebi p. 386-387.)
3 Adagiul "a nu fi sau a nu fi probat este tot una" nu trebuie fnsa preluat a la lettre. (A se vedea: I. Deleanu,
S. Deleanu, Mica enciclopedie a dreptului. Adagii ~i locutiuni latine In dreptul romanesc, Editura "Dacia",
Cluj-Napoca, 2000, p. 143-144.) Nu exista totdeauna echipolenta intre absenta probei sau imposibilitatea
probatiunii ~i ineficienta regulii de drept. Cateva argumente se sprijina pe ele insele: adversarul poate uneori
triumfa prin inertie, marginindu-se pur ::;i simplu sa nege (eius incubit probation qui dicit, non qui nega~;
inscrisurile posterioare, precum ~i cele recognitive sau confirmative inculca ideea ca dreptul poate exista
independent de proba lui; obligatia de proba survine, de regula, numai atunci cand dreptul este ignorat,
nesocotit sau contestat; chiar atunci cand existenta dreptului a devenit litigioasa, dreptul poate fi confirmat şi
consolidat prin achiesarea totala sau partiala a paratului, fara sa fie necesara acceptarea reclamantului sau
administrarea unor probe, instanta putand pronunta, in masura achiesarii, 0 hotarare executorie, de drept;
legea Insași, pentru unele situatii, consacra prezumtii iuris et de iure, iar în cazul prezumtiilor legale iuris
tan tum, deplasarea sarcinii probațiunii semnifica, implicit, absolvirea celuilalt de dovada (de exemplu, bona
fides praesurnitur- art. 1899, alin. final C. civ.; termenul este In favoarea debitorului - art. 1024 C. civ.;
prezumtia cauzei - art 967, alin. 2 C. civ.; prezumtia ca mandatul este cu titlu gratuit - art. 1532 şi art. 1534
65
 Totuşi, mecanismul probaţiunii - de la părţi către terţi - funcţionează esenţialmente
diferit. Un exemplu, între "părţi", potrivit art. 1191 C. civ., dovada actelor juridice al
căror obiect depaşeşte suma de 25o lei, nu se poate face decât sau prin act autentic sau
prin act sub semnatura privata; faţă de "terţi", părţile vor invoca operatiunea juridică ca
"fapt" - nu ca act creator de drepturi şi de obligaţii - iar faptul opozabil, în principiu, va
putea fi dovedit prin orice mijloace legale; terţii, care, prin definiţie, nefiind părţi la actul
juridic, nu sunt niciodată ţinuţi să producă probă preconstituita a acestuia, în raport cu
părţi1e sau cu a1ţi terţi vor putea proba actul prin orice mijloc de probaţiune. Ei vor putea
proba astfel, în ambianța unui liberalism probator, bunăoara, existenta sau absenţa unui
contract, natura contractului, întinderea obligatlilor etc. 1. Actul însuşi va fi un element de
probă: probă existentei sau inexistenţei contractului sau proba diverselor "modalităţi" ale
acestuia2 .
Un contract încheiat între două persoane nu poate servi ca probă absolută, nici
atunci când el este un înscris, ca probă literală între alte persoane, ci numai ca indiciu, sub
titlu de prezumţie judiciară. Două consecinţe rezultă din aceasta constatare: în principiu,
un contract nu poate fi invocat ca probă a unui alt contract decât în măsura în care acesta
din urmă poate fi el însuşi stabilit prin martori sau prezumţii; contractul evocând ca
îndiciu poate fi probat prin orice mijloace.
De exemplu, sub titlu de prezumţie judiciară, terţul ar putea invoca un contract
pentru a dovedi astfel că nu-i aparţine o obligaţie de plată, care, eventual, i se atribuie, pe
baza unui contract încheiat de el însuşi; terţul ar putea invoca un contract pentru a se
ajunge la calificarea corespunzatoare a propriului contract, a cuprinsului obligaţiilor din
contractul litigios, pentru evaluarea daunelor-interese etc.3 Contractul ar putea fi invocat
de către una dintre părţile contractante pentru a-i face opozabile terţului unele elemente de
fapt: veniturile sau nevoile, în vederea stabilirii pensiei alimentare, cuantumul
prejudiciului ce ar urma să fie acoperit prin despagubire.
În cazul vătămării integrităţii corporale sau în cazul incapacităţii de muncă;
cuantumul indemnizaţiei plătite sau primite; valoarea lucrului; starea materială a lucrului.
În cazul în care litigiul opune persoane care au dobândit drepturile lor de la autori diferiţi,
contractul poate fi invocat ca probă a dreptului de proprietate; cu alte cuvinte, înfăţişarea
filierei proprietarilor succesivi ai bunului litigios poate fi un indiciu în legatura cu dreptul
de proprietate contestat .

2°. "Opozabilitatea substanţială' poate interveni în situaţia în care actul juridic este
pentru terţ: o sursă de sporire a patrimoniului său, aşa încât el îl învocă faţă de parţi ori
numai faţă de una dintre ele tocmai în acest scop ori pentru a-şi procura, indirect, un
avantaj. Întensitatea opozabilităţii depinde de natura operaţiunli juridice, de
circumstantele acesteia şi de strategia terţului.
Ipoteza îmbogatirii fără justă cauză4 poate fi învocată în acest context pentru a
i1ustra opozabilitatea substantială. Începand din 1892, principiul suum cuique tribuere,
C. civ.; prezumtia de buna-credinta a posesorului unul bun mobil corporal - art. 1909 C. civ.; prezumlia de
proprietate comuna a zidului despartitor dintre doua imobile - art. 590 C. civ.).
1 Pentru exemplificari jurisprudentiale, a se vedea: M. Fontaine, Les effets "internes" et les effets "externs"
des contrats, In vol. "Les effets du contrat a I'egard des tiers", comparaisons franco-belges, cit. supra, p. 83,
Impreuna cu mentiunile din subtext
2 Daniel Veaux, Contrats et obligations. Effets des conventions a l ,egard des tiers. Les ”penitus extranei” et
l, opposabilite du contrat, în ”Juris- Classeur”, fasc.37.3, art.1165, nr.8-16
3 Cu privire la limitele unor asemenea prezumții, a se vedea Daniel Veaux, op.cit., nr. 16-18
4 Pe larg asupra institutiei, impreuna cu reperele doctrinare ~i jurisprudentiale, a se vedea: Anne-Marie
Romani, Enrichissement sans cause, In "Repertoire de droit civil", Dalloz, 2000-2 eme, mise a jour, 1. V, nr. 1-
288. In jurisprudenta franceza, pentru prima data, In 1892, s-a recunoscut ca Imbogatirea fara cauza este o
sursa autonoma de obligatii. (A se vedea: H. Capita nt, F. Terre, I. Lequette, op. cit., 1. 2, nr. 227, p. 383 ~i
urmat.)

66
având că şi corespondent actio de în rem verso, şi-a găsit consacrare în jurisprudenţa
franceză, ca instituţiile autonomă. Nu ca excepţie de la relativitatea efectelor conventlilor,
ci, pentru unele situaţii, care interesează cu întâietate în context, ca formă concretă de
manifestare a opozabilităţii. Astfel, cel îmbogatit va putea opune terţului însăracit -
reclamant într-o actiune de in rem verso-contractul pe care l-a încheiat cu un terţ, pentru
a-şi legitima îmbogatirea, întru-cât, pe de o parte, nu este îmbogatire fără justă cauză
atunci când ea are ca sursă un act juridic, unilateral sau bilateral, iar pe de alta, întru-cât
acţiunea terţului însăracit trebuie să opereze numai cu respectarea principiului
subsidiaritatii.
Raportul de îmbogatire fără justă cauză poate fi învocat şi de către cel însăracit,
chiar şi atunci când îmbogatirea celuilalt s-a produs prin intermediul unui terţ patrimoniu.
Singura problemă care s-ar putea pune, de exemplu atunci când îmbogatirea rezultă dintr-
un contract încheiat de cel însăracit, ar fi aceea de a şti dacă admisibilitatea actiunii de in
rem verso ar putea avea că şi consecinţă impunerea faţă de cel îmbogaţit a efectelor
obligatorii ale contractului încheiat de cel însăracit. El nu poate deveni debitor prin
efectul acelui contract, la încheierea căruia nu a participat. Cu alte cuvinte, cauză
obligatlei de îmbogatire nu este contractul, faţă de care cel îmbogatit a fost şi rămâne tert,
ci faptul însuşi al îmbogatirli.
Totuşi, profitul personal şi direct rezultat din "faptul" constituit prin încheierea
contractului, nu poate fi ignorat. Îmbogatirea fără cauză intervenită astfel creează în
realitate două raporturi juridice distincte: un raport contractual intre cel însăracit şi
partenerul sau contractual; un raport între cel însăracit şi cel îmbogatit. Exista aşadar
"efecte paralele, dar nu identice, rezultând din cauze diferite"4 şi având un regim juridic
distinct. (De exemplu, îndependenta actiunli de in rem verso în raport cu cea contractuală
face ca regulile cu privire la capacitate din materia contractelor să nu se aplice între cel
îmbogaţit şi celînsăracit; în timp ce debitorul contractual care a tratat cu cel însăracit este
obligat să îndeplinească toate prestatlile prevăzute în contract, cel îmbogatit este dator
numai în limitele îmbogatirii; alte deosebiri între cele două actiuni ar putea privi probele,
prescriptia, competenta instantelor.
Deşi este adeseori dificilă (trasărea frontlerei dintre raspunderea delictuala şi cea
contractuală, putem totuşi admite ipoteza raspunderli părţilor faţă de terţ, în cazul
prejudicierii acestuia prin neexecutarea obligatlilor lor contractuale. Dacă sunt îndeplinite
condiţiile prevăzute de lege, tertul va putea întemeia acţiunea în raspundere delictuala,
după caz, pe prevederile art. 998, art. 999 sau art. 1ooo, alin. 1 C. civ. Dispozitlile art.
973 C. civ., cu privire la relativitatea efectelor conventiilor, nu pot fi constituite într-un
obstacol în calea acţiunii terţu1ui, întrucit el nu actioneaza că şi creditor contractual, nu
se prevalează de o exceptie de la principiul relativitatii conventiilor, nu cere executarea
conventiei, ci "doar" repararea prejudiciului ce i s-a cauzat, derivat din modul în care s-a
executat contractul ori din neexecutarea obligatlilor contractuale. Terţul va putea însă să
învoce nu contractul în ansamblu, ci unele excepţii inerente acestuia.
Astfel, terţul, considerat codebitor solidar printr-o dispozitle legală, pe temeiul art.
1o47 C. civ., va putea opune creditorului care a actionat împotriva sa toate exceptii1e
comune tuturor debitorilor, precum ilicletatea obiectului sau a cauzei obligaţiei solidare,
compensaţia care a operat faţă de un codebitor în raporturile acestuia cu creditorul,
novaţia prin care creditorul l-a acceptat că unic debitor pe unul dintre codebitorli solidari,
remiterea de datorie intervenita între un codebitor şi creditor.
Opozabilitatea în raport cu un contract se poate obiectiva şi printr-o atitudine
"agresivă" a terţului, prevalandu-se de acel contract şi solicitănd executarea lui, în măsura
în care şi profită. Posibilitatea terţului beneficiar al unei stipulatli pentru altul de a cere
probaitentului îndeplinirea prestaţiei la care s-a obligat faţă de stipulant constituie o
ipoteză exemplară în sensul arătat1 . Nu însă c1auza dintr-un contract susceptibilă de a
procura avantaje unui terţ justifică dreptul la actiune directă din partea acestuia împotriva

67
probaitentului, ci numai acea c1auză prin care părţile şi-au manifestat voinţa de a conferi
terţu1ui un drept direct împotriva probaitentului2.
Potrivit normelor comune, tertul beneficiar va putea obtine de la probaitent daune-
interese pentru neexecutarea sau executarea necorespunzatoare a obligatiei de către
probaitent. Prin aceeaşi actiune, fondată pe dreptul său propriu şi direct, se va putea
prevala de garanţiile ataşate contractului principal1 , În scopul executarii obligaţiei de
către probitent. Întrucât terţul beneficiar nu a fost parte în contractul dintre stipulant şi
probaitent, în principiu, el nu poate actiona în rezolutiunea contractului pentru
neexecutarea stipulatlei făcute în profitul său. Totuşi, contrar celor hotarate în
jurisprudenţă, s-a admis că, atunci când stipulatia pentru altul pune în sarcina
beneficiarului o datorle - de exemplu, o sarcină aferentă unei donaţii -, adică atunci când
terţul beneficiar este în acelaşi timp debitor, el are un interes evident de a dispune de
dreptul de a cere nulitatea sau rezoluţiunea contractului, stingerea contractului având că
efect tocmai eliberarea să de datorie2 .
Dreptul terţului de a acţiona împotriva actului juridic. Dreptul terţului de a
reacţiona contra actului juridic, sursă prejudiciabilă pentru el - fie pentru că efectele
specifice opozabilităţii şi vătămaraea intereselor legitime, fie pentru că efectele directe,
obligatorii ale contractului s-au extins şi asupra sa, deşi n-a fost parte la închelerea
acestuia şi nici nu este parte substituentă sau aderentă -, se poate manifesta prin
solicitărea unei compenasţii (1°) sau prin invocarea nulitaţii actului ori a inopozabilităţii
acestuia5 .
1°. Dreptul la obţinerea unei compensaţii se exercită de către terţ în scopul
restabilirii echilibrului său economic, afectat prin consecinţele prejudiciabile ale actului
juridic, fie solicitănd repararea prejudiciului (A), fie solicitând rambursarea plă1i1or
făcute pentru altul în cursul executării contractului (B).
A Dreptul la repararea prejudiciului ar putea deriva pentru terţ din faptul
neexecutării contractului ori din faptul executării lui necorespunzătoare, în ambele situaţii
opunând convenţia părţilor contractante. Dar, pe de o parte, care sunt terţii îndreptăţiţi să
acţioneze, iar pe de alta, care sunt condiţiile pentru exercitarea dreptului la repararea
prejudiciului? •
Terţ poate fi victima principală sau directă a executării contractului sau poate fi
victima indirectă, prin ricoşeu a executării contractului.
Astfel, terţului i s-a putut cauza un prejudiciu ca urmare a defecţiunilor lucrului
sau prestaţiilor care au făcut obiectul contractului 1. Un exemplu de: o şcoală: trecătorul,
victimă a ruinei unui edificiu aflat în construcţie, acţionează pe constructor pentru
repararea prejudiciului, pe temeiul art. 1ooo, alin. 1 C. civ., aşadar pentru o pagubă.
cauzată de ruina edificiului din alte cauze decât cele prevă.zute de art. 1002 C. civ., când
răspunderea este pusă în sarcina proprietarului. Terţul poate fi victima neexecutării unui
contract care face parte dintr-un grup de contracte 2. El va putea acţiona în răspundere
delictuală dacă nu se află într-o legatură contractuală cu autorul prejudiciului, acesta
putând fi însă parte într-un alt contract dintre cele care alcătulesc un ansamblu de
1 Faptul ca tertul devine beneficiarul garantiei poate apare ca fiind contrara principiului accesorialitatii.
Intrucat printr-o stipulatie pentru altul nu se realizeaza 0 cesiune a creantei stipulantului catre tertul
beneficiar. Ipoteza poate parea ~i mai surprinzatoare atunci cand tertul se prevaleaza de un privilegiu.
Totu~i, cum s-a remarcat, nu trebuie ignorat faptul ca stipulantul stipuleaza 9i In interesul sau, nu doar al
tertului, a~a Incat din natura 1nsa9i a stipulatiei pentru altul rezulta ca garantiile sunt afec;tate atat In folosul
stipulantului, cat 9i In folosul tertului, ele sunt constituite,,1n serviciul a doua drepturi"; de aici decurge 1nsa
91 fragilitatea lor, "atunci cand promitentul poate opune tertului exceptiile derivate din raporturile lui cu
stipulantul". (J. Mestre, E. Putman, M. Billiau, Traite de droit civil. Droit commun des silretes reelles,
L.G.D.J., Paris, 1996, nr. 342.)
2 J. Ghestin, Chr. Jamin, M. Billiau, Les effets du contrat, 3 8 ed., cit. supra, nr. 974, p. 1050-1051. 5 Ph.
Delmas Saint-Hilaire, op. cit., p. 373 şi urm.

68
contracte. Terţul însuşi poate fi parte într-unul din contractele constituite într-un
ansamblu. Cu alte cuvinte şi pe scurt, un cocontractant raspunde delictual, pentru
prejudiciul cauzat în cursul executării contractului, faţă de un alt cocontractant.
Terţul poate fi victima prin "ricoşeu" a executării, executării necorespunzătoare
sau a neexecutării unui contract, prin care s-a provocat un prejudiciu "direct" unei
"victime principale". Pentru a acţiona în această postură, de "victimă colaterală", nu este
necesar că între terţ şi victima principală să existe o legatură juridică, suficient fiind să se
facă dovada că el a fost privat de un sprijin material, pe care i-l asigură victima principală.
B. Dreptul la recuperarea sumelor platite de către terţ în cursul executarli
contractului şi în legatură cu acesta, dacă terţul solvens nu a fost animat de o întenţiile
liberară, se poate întemeia pe dispoziţiile articol 1o93 C. civ., potrivit căruia obligaţia
poate fi achitată şi de o altă persoană, urmând însă a se distinge, potrivit de altfel cu
dispozi1lile arătate, între "persoana interesăta" şi "persoana neinteresată", adică, în
context, între un "terţ interesat" şi un "terţ neinteresat". Art. 1093 C. civ. - ca şi art. 1236
din Codul civil francez - ne oferă două exemple de "terţ interesat" - coobligatul şi
fidejusorul- , dar, în realitate, pot fi şi alte persoane într-o asemenenea situaţie1.
De exemplu, creditorul ipotecar, care se substituie donatarului într-o judecată în
revocarea donaţiei pentru neîndeplinirea sarcinilor sau dobânditorul unui imobil ipotecat,
care urmareşte să dezintereseze creditorii. Solvens-ul poate fi însă, în sensul celor arătate,
şi a aşa-zisa "persoană neinteresată" - aşa-zisa, întrucât face plata fără intenţia liberală -,
precum garantul de afaceri, care actionează în contul debitorului, eliberandu-l astfel de
obligaţiile faţă de creditor, nu însă şi faţă de el-faţă de solvens, întrucât plata generează o
obligaţie nouă, distinctă de aceea care a fost stânsă.
"Terţu1 interesat" de plata datoriei nu este un terţ oarecare, ci unul care este el
însuşi obligat la plată, alături de altul sau pentru altul, legea asigurându-i o acţiune
împotriva aceluia pe temeiul subrogaţiei reale; el este - cum s-a spus - un "având-drept al
debitorului, fiind interesat să stingă datoria autorului său"2. Astfel, potrivit art. 11o8 C.
civ., subrogaţia se face de drept în folosul aceluia care, fiind el însuşi creditor, plateşte
altui creditor, care are preferinţă în folosul aceluia care, dobândind un imobil, plateşte
creditorilor cărora imobilul le-a fost ipotecat; în folosul aceluia care, fiind obligat cu alţii
sau pentru alţii la plata datoriei, are interes de a desface.
Art. 1052-1053 C. civ. prevăd de asemenea că, în privinţa creditorului, obligaţia
solidară se "împarte de drept" între debitori, fiecare dintre ei nefiind dator unul către altul,
dedit pentru partea sa; codebitorul solidar, care a plătit datoria în întregime, va putea
urmări de la ceilalţi partea fiecăruia.

2.2. ÎNSCRIERILE DE CARTE FUNCIARĂ

2.2.1. NOŢIUNEA SI FELUL ÎNSCRIERILOR DE CARTE FUNCIARĂ

Definiţie şi terminologie
a ) Definiţie. În sens larg, prin înscrierile de carte funciară se înţelege orice menţiune
cuprinsă în cartea funciară sau în documentele cu care aceasta se întregeşte, care este
făcută de un funcţionar public competent. Intră în această accepţiune lărgită1 toate
menţiunile efectuate în documentele de carte funciară 2 - date, înregistrări, descrieri şi

1 I. Albu, Noile cârti funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, p. 72.
2 Potrivit legii, cartea funciară propriu-zisă se întregeşte cu un registru general de intrare, planul cadastral
de identificare a imobilelor, cererea de înscriere şi înscrisurile constatatoare ale actelor sau faptelor juridice
supuse înscrierii (art. 17 alin. 4). Toate aceste registre şi înscrisurile justificative alcătuiesc documentele de
carte funciară care reprezintă suportul material şi juridic al principiului publicităţii materiale a cărţii
funciare (art. 31), întrucât situaţia juridică (starea tabulară) a imobilelor înmatriculate în cartea funciară este
conturată şi determinată atât de cuprinsul cărţii funciare, cât şi de conţinutul tuturor documentelor cu care
69
consemnări - de la înregistrarea cererii în registrul de intrare, rezolvarea acesteia prin
încheiere, la deschiderea cărţii funciare, descrierea imobilelor, arătarea proprietarului
iniţial şi a celor succesivi, a titularilor dc alte drepturi reale, a sarcinilor, a drepturilor de
creanţă, faptelor sau altor raporturi juridice aflate în legătură cu imobilele cuprinse în
cartea funciară, a oricăror radieri, îndreptări sau completări şi până la închiderea, în
condiţiile legii, a cărţii funciare.
În înţeles restrâns, înscrierile de carte funciară sc referă numai la menţiunile din
cartea funciară, făcute de un funcţionar public competent, care au ca obiect descrierea
imobilelor, arătarea drepturilor reale corespunzătoare, consemnarea actelor sau falitelor
juridice privitoare la starea ţi capacitatea persoanelor, precum şi a altor raporturi
juridice în legătură cu imobilele respective. În alţi termeni, stricto sensu, prin înscrierile
de carte funciară se înţeleg numai menţiunile din cartea funciară propriu-zisă, nu şi cele
existente în alte documente de carte funciară.
b) Terminologie. Din punct de vedere terminologic, toate menţiunile cuprinse în
documentele de carte funciară sunt desemnate prin termenul dc „înscriere" însă, în afara
acestei denumiri generice, există şi denumiri particulare pentru înscrierile specializate,
cum ar fi cazul intabulării, înscrierii provizorii, notării, rectificării, radierii, modificării,
îndreptării, a înscrierilor cu caracter nedefinitiv sau definitiv etc. După cum vom vedea
imediat, înscrierile specializate indicate prin denumiri specifice, comportă în majoritatea
cazurilor şi un regim juridic particular, adică distinct.
De lege lata, normele care alcătuiesc regimul juridic general al înscrierilor în noile
cărţi funciare se găsesc în următoarele acte normative:
-Legea nr. 7/1996, republicată: art. 19-40, art. 42-45, 55; art. 11, 59, 66;
-Codulcivil1: art. 1738-1745, 1785;
-Codul de procedură civilă: art. 489,497, 498, 517-520, 593, 597, 600;
-Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară a
judecătoriilor: art. 5-6,44,70, 84, 89-102, 117, 121, 130-133, 137;
-Instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv: art. 3
(anexa nr. 1).

2.2.2. Felul înscrierilor dc carte funciară

Decretul-lege nr. 115/1938 cuprindea dispoziţii clare, precise, în legătură cu

diferitele categorii de înscrieri existente sau susceptibile de a exista în cartea funciară. Din
ansamblul acestor înscrieri o importanţă juridică deosebită o prezenta înscrierile efectuate
după obiectul lor. Astfel, potrivit art. 5 din acest act normativ, înscrierile în cartea funciară
sunt de 3 feluri: inlabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea
provizorie aveau ca obiect drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 1, 11,
58-109). Deşi au acelaşi obiect, intabularea şi înscrierea provizorie se deosebesc prin
faptul că, în primul caz, este vorba de o înscriere definitivă (perfectă), în timp ce, în al
doilea caz, doar de o înscriere imperfectă, nedefinitivă (condiţională), care numai prin
justificare devine o intabulate propriu-zisă.
Lcgea nr. 7/1996, în forma iniţială din 1996, nu a urmat această terminologie deja
consacrată (întâlnită şi în dreptul comparat), însă nici nu a reglementat, in terminis,
felurile înscrierilor după obiectul lor, deşi a întrebuinţat, pe alocuri, şi denumiri diferite
pentru anumite înscrieri2. Această lacună a fost însă ulterior complinită, până la o
acesta se întregeşte şi, în primul rând, de cererea de înscriere şi înscrisurile (piesele) justificative.
1 Asupra corelaţiei dintre Legea nr. 7/1996 şi Codul civil în ceea ce priveşte reglementările având ca obiect
publicitatea drepturilor reale imobiliare, v. supra, nr. 145 şi 146.
2 Cf. fostele art. 27, 40 şi 50 (pentru înscrieri, în general), art. 31 (pentru înscrierea provizorie), art. 35
(pentru rectificare), art. 45 (pentru transcrieri şi reînscrieri) şi art. 61 (pentru înscrieri cu caracter nedefinitiv
sau definitiv). V, pentru amănunte, M. Nicolae, op. cit. (2000), nr. 160, p. 333-336; adele Gabriela Florescu,
înscrierile in cartea funciară, în Juridica nr. 1/2000, p. 10-15.
70
eventuală intervenţie legislativă, prin Regulamentul de Organizare şi Funcţionare a.
Birourilor de carte funciară ale judecătoriilor din 1997. În acest scop, în Regulament s-au
introdus o serie de texte legale,dintre care amintim art. 44 potrivit cu care: „Înscrierile în
cartea funciară sunt de trei feluri:
a) întabularea dreptului de proprietate, a celorlalte drepturi reale principale şi a
drepturilor reale accesorii imobiliare;
b) înscrierea provizorie a acestor drepturi sub condiţia justificării lor ulterioare;
c) notarea altor raporturi juridice, a incapacităţilor, drepturilor personale,
acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în
legătură cu imobilele din cartea funciară." (s.n.).
Din cele ce precedă rezultă că Regulamentul a dorit să păstreze diviziunea
tradiţională a înscrierilor după obiectul lor (intabulare, înscriere provizorie şi notare)
adoptând terminologia consacrată de Decretul-lege nr. 115/1938. Este însă de discutat
dacă această soluţie, realmente binevenită, avea suportul juridic necesar în Legea nr.
7/1996, deoarece aceasta din urmă se mărginea să dispună, în termeni foarte generali, ca
Ministerul Justiţiei să întocmească, până la intrarea ei în vigoare, a Regulamentului de
organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, iar nicidecum a
unui regulament general de aplicare pur şi simplu a acestei legi.
Se poate susţine, la limită, conform principiului arhicunoscut - „tot ceea ce nu este
interzis este permis" -, că, întrucât prin lege nu se interzicea în mod expres, nimic nu
împiedica pe legiuitorul secundar ca, prin regulament, să facă şi o calificare juridică a
diferitelor înscrieri de carte funciară în funcţie de obiectul acestora, făcându-se astfel
aplicaţia la anumite ipoteze particulare a denumirii generice de „înscriere" folosite de
Legea nr. 7/1996 (art. 21, 27 şi 40, în redactarea iniţială).
Prin OUG nr. 138/2000 pentru modificarea şi completarea Codului de procedură
civilă, cu modificările ulterioare, s-a făcut un prim pas spre remedierea acestei deficienţe
organice şi la nivel legislativ. Cităm în acest sens noile prevederi ale art. 518 C. pr. civ.
privitoare la efectele adjudecării silite imobiliare1, însă pasul decisiv a fost făcut abia în
anul 2005, odată cu modificarea şi completarea Legii nr. 7/1996, prin Legea nr. 247/2005,
când au fost enumerate categoriile de înscrieri în funcţie de obiectul lor concret:
intabulări, înscrieri provizorii şi notări (art. 26 alin. 4).
De lege lata, după modificările şi completările, operate prin Legea 247/2005,
privind reforma în domeniiile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente
prevăzute de noua Lege a cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 republicată,
s-a îmbogăţit şi s-a diversificat în mod considerabil. Astfel:
În primul rând, este de observat că, deşi s-a introdus un text de principiu prin care
se enunţă felul înscrierilor în funcţie de obiectul lor, continuă să se opereze tot cu
denumirea generică de „înscrieri", deoarece nu s-a reuşit, din păcate, şi o modificare
corespunzătoare a celorlalte texte având ca obiect acelaşi gen de înscrieri. într-adevăr, de
iure condito, situaţia juridică a înscrierilor este următoarea:
- art. 25 alin.: „Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate
faţă de terţi dela data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina
rangul înscrierilor." (s.n.);
1Art. 518 C. pr. civ., în redactarea dată de OUG nr. 138/2000, prevede următoarele: „Prin actul de
adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real care a făcut obiectul urmăririi silite se
transmite de ladebitoi la adjudecatar (...).
Prin intabulare, adjudecatarul dobândeşte dreptul de a dispune de imobilul vândut, potrivit regulilor de carte
funciară.
De la data intabulării, imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor
de creanţă (...).
Ipotecile şi celelalte sarcini reale se vor radia din oficiu, afară de acelea pentru care adjudecatarul ar conveni
să fie menţinute; de asemenea, vor fi radiate din oficiu drepturile reale intabulate ulterior înscrierii vreunei
ipoteci, dacă vânzarea s-a făcut m condiţiile art. 509 alin. 4, toate notările făcute cu urmărire silită, precum
şi interdicţia de înstrăinare sau grevare, dacă există (...)." (s.n.).
71
- art. 26 alin. 4: „Înscrierile sunt de trei feluri:
a) intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale;
b) înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării lor
ulterioare;
c) notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi
faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, a acţiunilor şi căilor de
atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele din
cartea funciară." (s.n.);
- art. 29 alin. 1 şi 2: „Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul
determinat de cererea de înscriere sub condiţie şi în măsura justificării ei.
(2) Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a
rămas irevocabilă;
c) când se dobândeşte un drept tabualr care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de
cerere.” (s.n.);
- art. 33 alin. 1-3: „(1) În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în
privinţa înscrierii, cu sitiaţia juridică reală, se poate cere rectificarea sau, după caz,
modificarea acesteia.
(2) Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţioanrea înscrierii
oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
(3) Prin modificare se înţelege orice schimbare privitaore la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui imobil.
Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de proprietate”. (s.n.);
- art. 38: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi
capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi
înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane.” (s.n.);
- art. 43: „(1) În caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua transcrieri, dacă o
parcelă trece dintr-o carte funciară în alta, sau reînscrieri, dacă dezsipindu-se o parcelă,
aceasta se va trece în aceeaşi carte funciară ca un imobil de sine stătător.
(2) Dacă se transcrie o parte din parcelă într-o altă carte funciară, se va forma un
imobil distinct cu număr cadastral nou, iar restul se înscrie în vechea carte funciară, cu
menţionarea noului număr şi a suprafeţei imobilului, iar dacă toate imobilele înscrise într-
o carte funciară au fost transcrise, aceasta se va închide şi nu va mai putea fi redeschisă
pentru noi înscrieri.” (s.n.);
- art. 53 alin. 1: „Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor sau radierilor se
pot îndrepta, prin încheiere motivată, de către registratorul de la biroul teritorial, la cerere
sau din oficiu, cu comunicarea acesteia persoanei interesate.”;
- art. 59 alin. 1, tezele I şi II: „Actele şi faptele juridice juridice privind imobilele
situate pe un teritoriu administrativ pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului
general, se vor înscrie în câte o carte funciară. În aceleaşi condiţii, se vor înscrie şi titlurile
de proprietate emise în temeiul legilor funciare.” (s.n.).
În al doilea rând, după cum uşor se observă, Legea foloseşte denumirea generică
de înscriere atât pentru înscrierea obligatorie a drepturilor reale imobiliare şi a sarcinilor
reale şi drepturilor personale anume prevăzute de lege, cât şi pentru însdcrierea facultativă
a actelor şi faptelor juridice referitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea
persoanelor, aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară (art. 19, 25 şi 38);
or, cum în primul caz, efectul înscrierii este ca aceasta să devină opozabilă terţilor ori

72
chiar să stingă, prin radiere, drepturile tabulare, iar în acel de al doilea caz, pentru ca terţii
să fie uneori ţinuţi să suporte efectele lor juridice, iar alteori să fie numai informaţi despre
înscriere, ar fi fost indicat ca fiecare din aceste înscrieri să fie diferenţiată şi evidenţiată
printr-o denumire deosebită şi sub aspect terminologic 1. În acest fel s-ar cunoaşte mai uşor
cele două feluri de înscrieri, dar s-ar şi preveni eventualele confuzii sau interpretări greşite
din cauza unei greşite individualizări, în anumite cazuri concrete, a înscrierilor respective.
În al treilea rând, cazurile de înscriere provizorie au fost extinse de la două cazuri
câte prevedea fostul art. 31 (înscrierea drepturilor reale afectate de o condiţie suspensivă şi
înscrierea drepturilor reale în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă)
la nu mai puţin de 5 cazuri, prin adăugarea a altor 3 cazuri noi (dobândirea unui drept
tabualr înscris provizoriu, însctrierea provizorie a radierii ipotecii sau a privilegiului, dacă
debitorul a consemnat sumele pentru care acestea fuseseră înscrise şi cazul când sunt
necesare depunerea unor înscrisuri suplimentare).
După cum se ştie şi Decretul-lege nr. 115/1938 prevedea mai multe cazuri de
înscriere provizorie (art. 49, art. 50 pct. 2 şi art. 51), însă nu admitea intabularea şi nici
înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia suspensivă, care se putea nota numai
în cartea funciară (art. 79 alin. 1); se îngăduia totuşi să se arate atât în cuprinsul
intabulării, cât şi al înscrierii provizorii a condiţiai rezolutorii, termenului extinctiv ori a
sarcinii unei liberalităţi (art. 79 alin. 2)2.
În sfârşit, după modificarea fostului art. 61 (devenit art. 59, după republicare) s-a
suprimat denumirile particulare de înscriere cu caracter nedefinitiv şi de înscriere
definitivă, respectiv de înscriere pe baza documentelor cadastrale nedefinitive în opoziţie
cu înscrierea pe baza documentelor cadastrale definitive, deşi a fost menţinută distincţia
dintre înscrierile sporadice, făcute la cererea persoanelor interesate, şi înscrierile
sistematice, făcute din oficiu, după introducerea cadastrului general pe un teritoriu
administrativ, în condiţiile art. 66.

2.2.3. Criterii de clasificare şi categoriile de înscrieri corespunzătoare

Enunţarea criteriilor de clasificare şi categoriile de înscrieri corespunzătoare

a) După obiectul lor, înscrierile sunt de trei feluri: intabularea, înscrierea
provizorie şi notarea.
b) După natura sau conţinutul lor specific, înscrierile sunt de două
feluri: înscrieri de ordin juridic şi înscrieri de ordin tehnic. La rândul lor,
înscrierile juridice se subdivid în trei categorii: înscrieri propriu-zise,
rectificări şi îndreptări.
c) După cum sunt ori nu sunt condiţionate de justificarea lor ulterioară, deosebim:
înscrierea defimtivă (perfectă) şi înscriea provizorie (imperfectă sau condiţională).
d) După efectele juridice produse, înscrierile se împart în: insmerea cu
efect constitutiv de drepturi (înscrierea constitutivă), înscrierea cu efect de opozabilitate
faţă de terţi (înscrierea cvasi-constitutivă) şi înscrierea cu efect de informare pentru terţi
(înscrierea declarativă).
e) În funcţie de modificările aduse unui corp de carte funciară se pot face
înscrieri, reînscrieri sau transcrieri.
f) În sfârşit, după natura documentelor cadastrale pe baza cărora se săvârşesc, distingem
înscrierile cu caracter nedefinitiv şi înscrierile cu caracter definitiv3.
1 I. Albu, op. cit. (1997), p. 73
2 art. 95 alin. 5 din Regulament care precizează, in terminis, următoarele: “Condiţia rezolutorie, termenul
extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta şi în cuprinsul întabulării” (s.n.).
3 Desigur, înscrierile de carte funciară sunt susceptibile şi de alte clasificări. De pildă, în funcţie de ordinea
sau succesiunea lor se pot distinge înscrierile primare (iniţiale) făcute odată cu deschiderea unei cărţi
funciare şi înscrierile subsecvente (succesive făcute ulterior deschiderii cărţii funciare (o asemenea distincţie
73
 Analiza categoriilor de înscrieri săvârşite în cartea funciară
Intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi înscrierea provizorie
au ca obiect drepturile reale imobiliare (drepturile tabulare), iar notarea se referă la
înscrierea drepturilor de creanţă, a actelor, faptelor sau raporturilor juridice în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară.
Aşa cum am arătat, din ansamblul înscrierilor existente sau susceptibile de a exista
în cartea funciară, cele efectuate după obiectul lor prezintă importanţă juridică deosebită.
Din acest motiv şi pentru faptul că intabularea, înscrierea provizorie şi notarea presupun
analiza mai multor aspecte, este necesară o cercetare distinctă şi cât mai amănunţită a lor,
pe care o vom face în secţiunea următoare a prezentului capitol.
Înscrierea propriu-zisă, rectificarea şi îndreptarea. După natura sau
conţinutul lor specific, înscrierile se împart în înscrieri juridice şi înscrieri sau menţiuni
tehnice.
Înscrierile juridice sunt cele care produc efecte juridice, în sensul că nasc, modifică
sau sting drepturi şi alte situaţii juridice în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară.
Aceste înscrieri sunt de trei feluri: înscrieri propriu-zise, rectificări (radieri), şi îndreptări1.
Înscrierea propriu-zisă este aceea care menţionează dobândirea (naşterea,
strămutarea, constituirea) ori modificarea unui drept real imobiliar, precum şi, după caz,
drepturile personale, actele sau faptele juridice privitoare la starea şi capacitatea
persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
În cazul în care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu
situaţia reală, se poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea,
îndreptarea sau menţionarea oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri
în cartea funciară.
În sfârşit, în situaţia în care se săvârşesc erori materiale cu prilejul înscrierilor sau
radierilor operate în cartea funciară, acestea se pot îndrepta spre a nu se cauza vreun
prejudiciu persoanei interesate.
Importanţa acestei clasificări rezidă în regimul juridic aplicabil fiecărei categorii
de înscriere în parte. Astfel:
- dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se înscriu pe
baza actului prin care s-a transmis, constituit ori modificat în mod valabil (art. 20,21,27);
- radierea înscrierii dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în
temeiul actului care exprimă consimţământul titularului la stingerae lor, cu excepţia
drepturilor care se sting la împlinirea termenului menţionat în înscriere sau a drepturilor
viagere care se sting prin moartea titularului lor (art. 20);
- înscrierea dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în baza
actului de transmisiune sau constituire a dreptului tabualr, fără a fi nevoie, pentru
înscriere, şi de acordul prealabil al antecesorului tabular, deoarece acesta este prezumat
implicit, fiind dedus din însuşi consimţământul dat la încheierea actului respectiv;
- rectificarea înscrierilor de carte funciară se paote face pe cale amiabilă, iar în
lipsă, la cererea oricărei persoane interesate, dacă printr-o hotărâre judecătorească
irevocabilă s-a constatat că (art. 33 alin. 4 şi art. 36):
1) înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat nu a fost valabil;

poate interesa acţiune principiului publicităţii materiale; v. supra, nr. 252). De asemenea, în funcţie de
iniţiativa efectuării lor se pot distinge înscrierile făcute nuami la cererea persoanei interesate (cele care
constituie regula) şi înscrierile dispuse din oficiu de către registratorul de carte funciară, în temeiul unor
dispoziţii legale care ordonă efectuarea lor
1 Legea vorbeşte mai nou şi de “modificarea” cuprinsului cărţii funciare, ca urmare a schimbării aspectelor
tehnice ale corpului de carte funciară (art. 33 alin. 1), dar în astfel de cazuri nu este vorba de înscrieri cu
efecte juridice, ci de simple menţiuni tehnice, care nu afectează esenţa dreptului ce poartă asupra imobilului,
ci marchează nuami întinderea lui fizică (de ex., în caz de ridicare a unui nou nivel ori de demolare parţială a
construcţiei edificate pe terenul respectiv etc)
 2) dreptul înscris a fost greşit calificat;
3) nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat
efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4) înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu sitauţia actuală reală
a inmobilului;
- acţiunea în prestaţie tabulară (art. 27) şi acţiunea în rectificare (art. 35-36) sunt
supuse, cum vom vedea, unor reguli diferite în ce priveşte cerinţele de admisibilitate,
regimul prescripţiei extinctive, efectele juridice;
- erorile materiale săvârşite cu prilejul unei înscrieri operate în acrtea funciară se
pot îndrepta, la cerere sau din oficiu, dispoziţiile privitaore la rectificare aplicându-se în
mod corespunzător (art. 33 alin. 5 şi art. 53).
Înscrierile (menţiunile) cu conţinut tehnic. În afara înscrierilor strict juridice, în
cartea funciară şi în celelalte documente cu care aceasta se întregeşte găsim şi numeroase
menţiuni şi date tehnice cum sunt cele referitaore la suprafaţa terenului, destinaţia,
categoria de folosinţă, construcţiile ridicate, palnul şi descrierea imobilului, valoarea
impozabilă, observaţiile de ordin tehnic şi trimiterile de la o parte a cărţii funciare la alta
etc.
Fiind vorba de date şi menţiuni tehnice de ordin descriptiv ori indicativ acestea nu
produc nici un efect juridic, chiar dacă ar fi omise ori ar fi eronate (art. 32), cazuri în care
va fi oricând posibilă completarea, îndreptarea sau modificarea acestora (cf. art. 33 alin. 3
şi 5; art. 53), la cerere sau din oficiu. Spre ex., principiul publicităţii materiale a cărţii
funciare este inoperant cu privire la întinderea suprafeţei de teren dobândite (art. 31
combinat cu art. 32), ci numai cu privire la existenţa dreptului de proprietate, astfel încât
într-un proces de grăniţuire terţul dobânditor nu va putea opune în apărare suprafaţa de
teren menţionată în cartea funciară, ci numai pe cea pe care a dobândit-o în mod legal,
conform pieselor justificative.
Înscrierea definitivă şi înscrierea provizorie. Este definitivă acea înscriere ale
cărei efecte se produc cu titlu definitiv, irevocabil, de la data înregistrării cererii de
înscriere, fără a fi necesară justificarea ei ulterioară. Ca înscrieri definitive putem
menţioan: intabularea, notarea şi rectificarea (radierea, de exemplu) efectuate în temeiul
acordului părţilor sau al unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.
Este provizorie acea înscriere care devine opozabilă terţilor cu rangul determinat
de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei. Înscrierea provizorie este o
înscriere condiţională sau, după caz, imperfectă (săvârşită în scopul de a conserva un
drept câştigat în temeiul unei hotărâri judecătoreşti care nu este irevocabilă). Sunt
provizorii, de exemplu:
1) intabularea dobândirii unor drepturi afectate de o condiţie suspensivă;
2) înscrierea (intabularea) dobândirii, modificării sau stingerii unui drept tabular
întemeiată pe o hotărâre judecătoarească care nu este irevocabilă; radierea dreptului de
ipotecă sau a privilegiului, dacă debitorul a consemnat toate sumele pentru care acesta
fusese înscris.
Aşadar, înscrierea definitivă şi înscrierea provizorie sunt înscrieri autonome cu
regim juridic distinct şi, prin urmare, ele nu trebuie confundate. Între ele există atât
asemănări, cât şi deosebiri:
Principalele asemănări sunt:
- ambele au ca obiect drepturi tabualre;
- ambele produc efecte de la data înregistrării cererii de însciere.
Deosebirile sunt, însă, mult mai importante, şi anume:
- ca obiect: pe când înscrierile definitive au ca obiect şi notarea unor drepturi
personale, acte sau fapte juridice referitaore la starea şi capacitatea persoanelor, aflate în
legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară, înscrierile provizorii vizezaă numai
drepturile tabulare;
 - ca efecte: pe când înscrierea definitivă produce efecte imediate fără a fi
condiţionată de justificarea ei ulterioară sau de îndeplinirea altor formalităţi suplimentare,
înscrierea provizorie produce efecte imediate, însă condiţionate de justificarea ei
ulterioară;
- ca sancţiune: rectificarea unei înscrieri definitive nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă sau care nu sunţ apărate de publicitatea
materială a cărţilor funciare; dimpotrivă, nejustificarea unei înscrieri atrage, la cererea
celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea
acesteia, indiferent de numărul sau natura acestora şi fără a se putea invoca publicitatea
materială a cărţilor funciare de către terţii subdobânditori.
Înscrieri constitutive de drepturi, înscrieri pentru opozabilitatea faţă de terţi
şi înscrieri în scop de informare a terţelor persoane interesate. După efectele juridice
produse de Decretul-lege nr. 115/1938 deosebea trei categorii de înscrierii: constitutive de
drepturi reale, pentru opozabilitate faţă de terţi şi înscrieri cu efecte pur informative (art.
17, 30 şi 82).
Iniţial, Legea nr. 7/1996 a renunţat la efectul translativ sau constitutiv de drepturi
reale, reglementând două categorii de înscrieri: pentru opozabilitate faţă dc terţi şi în scop
de informare (art. 27 şi 40 ab origine), însă, după modificările recente aduse acesteia (prin
L. nr. 247/2005) s-a consacrat efectul constitutiv în materia stingerii, prin radiere, a
drepturilor tabulare (art. 20 alin. 2), precum şi opozabilitatea faţă de terţi a notărilor făcute
la cererea persoanei interesate (art. 38).
Prin urmare, în prezent, înscrierile efectuate în noile cărţi funciare pot avea efecte
variate: constitutive, de opozabilitate erga omnes sau pur informative, după caz. Este însă
extrem de importantă delimitarea acestor categorii de înscrieri nu numai din punct de
vedere teoretic, ci şi din punct de vedere practic, întrucât fiecare din aceste categorii de
înscrieri produce efecte juridice deosebite.
Din punct de vedere juridic, înscrierea constitutivă (atributivă sau extinctivă)
de drepturi este acea înscriere care reprezintă un element constitutiv al operaţiunii
juridice având ca obiect constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept
real imobiliar. în acest caz, constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea oricărui
drept real imobiliar reprezintă o operaţiune complexă care se descompune în două
elemente componente:
1) un litulus adquirendi, adică o cauză legitimă, respectiv un act sau fapt juridic
constitutiv, translativ, modificator sau extinctiv dc drepturi; şi
2) un modus adquirendi, respectiv un mod juridic de dobândire, modificare sau stingere,
pe care-l joacă în dreptul modern, de regulă, tradiţiunea sau publicitatea, adică, în speţă,
înscrierea sau transcrierea titlului ori dreptului în registrele de publicitate imobiliară 1. Este
cazul sistemelor reale de publicitate imobiliară (austriac, german, elveţian, olandez etc),
dar şi al fostului Decret-lege nr. 115/1938 (art. 17).
Prin urmare, în lipsa înscrierii ori, după caz, în lipsa unui act sau fapt juridic valid,
efectul constitutiv de drepturi nu se poate produce în mod absolut, adică nu numai faţă de
terţi, dar nici între părţi, ceea ce însemnează că titular al dreptului va continua să rămână
cel înscris, în mod valabil, în cartea funciară, adică titularul sau, după caz, antecesorul
tabular. în prezent, face parte din această categorie radierea drepturilor tabulare (art. 20
alin. 2 din Lege).

În schimb, înscrierea pentru opozabilitate faţa de terţi este acea înscriere de

care depinde nu existenţa, ci numai opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau
personale dobândite, modificate sau, după caz, stinse, în temeiul unui anumit act sau fapt

1 În unele sisteme de drept (german, spre ex.), la cele două elemente de mai sus se adaugă un element
suplimentar: consimţămâtul sau acordul la înscriere, ca act juridic abstract şi de sine stătător (cf. Clausula
intabulandi în sistemul D.L. nr. 115/1938).
juridic. În aceste cazuri, dimpotrivă, se apreciază că între părţi actul sau faptul juridic
produce efecte translative, constitutive sau extinctive de drepturi, în mod imediat
(automat) şi nemijlocit (principiul efectului translativ al convenţiilor), chiar în lipsa şi tară
a fi nevoie de nici o înscriere sau altă formalitate prealabilă. Faţă de terţi, în lipsa
înscrierii, dreptul real dobândit, modificat sau stins nu produce nici un efect, fiind cu alte
cuvinte inopozabil acestora.
În realitate, chiar între părţi, lipsa înscrierii este de natură să afecteze raporturile
dintre părţi, cel puţin în cazul drepturilor reale (iar nu personale) supuse sistemului de
carte funciară, deoarece antecesorul tabular rămâne titularul dreptului înscris în folosul
său (cf. art. 30 din L. nr. 7/1996) şi poate dispune în continuare de el, potrivit regulilor de
carte funciară, ceea ce însemnează că, şi în aceste cazuri, înscrierea are caracter constitutiv
sau, cel puţin cvasi-constitutiv, fiind un element esenţial al producerii transferului sau
stingerii efective a dreptului real imobiliar înscris în cartea funciară. Fac parte, în prezent,
din această categorie: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea, în cazurile în care
aceasta din urmă este obligatorie (v. art. 20 alin.l, art. 21,25,29, 38 şi 39 din Lege).
În sfârşit, cât priveşte înscrierea cu efect de informare, această înscriere are caracter
pur declarativ, în sensul că de această înscriere nu atârnă nici existenţa şi nici
opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor reale sau personale, a actelor, faptelor sau altor
raporturi juridice.
Din cele ce precedă, rezultă că înscrierea cu caracter nedefinitiv este acea înscriere
bazată pe documentele cadastrale nedefinitive, tăcută la cererea persoanei interesate, pe
când înscrierea cu caracter definitiv este o înscriere întemeiată pe documentele cadastrului
general, făcută din oficiu de către birourile teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliare
asupra tuturor imobilelor susceptibile de înmatriculare aflate în raza lor teritorială. Din
această cauză, înscrierile cu caracter nedefinitiv ar putea fi denumite înscrieri sporadice
sau selective (individuale), în timp ce înscrierile cu caracter definitiv ar putea fi calificate
drept înscrieri sistematice sau de masă (generale).
Precizăm că Legea nr. 7/1996 nici în forma iniţială (art. 61), nici în forma actuală
(art. 59) nu distinge între teritoriile administrative (comune, oraşe sau municipii) pentru
care nu s-au finalizat documentele cadastrului general, dacă se găsesc în zonele de carte
funciară ori în cele de transcripţiuni şi inscripţiuni, căci unde legea nu distinge nici noi nu
trebuie distingem (ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus), astfel încât
„înscrierile cu caracter nedefinitiv" urmează să fie făcute pe întreg teritoriul ţării.
Acest lucru a fost în general corect înţeles încă din anii 1997 şi 1999 când s-a decis
punerea în aplicare a Legii nr. 7/1996, chiar dacă Regulamentul, ca şi Instrucţiunile pentru
înfiinţarea cărţilor funciare cu caracter nedefinitiv au restrâns în mod nepermis de mult
câmpul dc aplicare a înscrierilor cu caracter nedefinitiv în special în teritoriile cu regim
de carte funciară dispunând efectuarea unor astfel de înscrieri numai în cazuri
excepţionale.
Astfel, Regulamentul prevede pentru regiunile de carte funciară (supuse
Decretului-lege nr. 115/1938), următoarele cazuri de înscriere cu caracter nedefinitiv:
a) dacă nu este posibilă identificarea imobilului pe cale vechiului număr cadastral (art.
131);
b) când partea interesată solicită înscrierea-într-o „carte funciară cu caracter nedefinitiv"
(art. 132).
La aceste cazuri prevăzute de Regulament, Instrucţiunile din 1999 mai adaugă
alte două şi anume (art. 3 alin. 2):
c) când imobilul, din orice motiv, nu este înscris în nici o carte funciară;
d) când imobilul, a fost înscris, însă cartea funciară a fost distrusă sau
pierdută şi nu este posibilă reconstituirea.

77
 Aşa cum am aratat mai inainte şi cum am arătat de altfel şi cu altă ocazie 1, nu
exista însă nici un temei legal pentru aplicarea extrem de limitată a Legii nr. 7/1996 în
zonele de carte funciară, din moment ce nici în aceste regiuni lucrările cadastrale nu erau
definitivate, iar înscrierea cu caracter nedefinitiv prevăzută de art. 61 (devenit art. 59,
după republicare) din Lege este obligatorie, şi nu facultativă.
În prezent, în urma modificării Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 şi Legea
nr. 247/2005 s-a lărgit în mod considerabil posibilitatea deschiderii de noi cărţi funciare în
conformitate cu legea nouă şi în vechile regiuni de carte funciară (art. 58 alin. 3 din Legea
nr. 7/1996, republicată) creându-se premisele înlocuirii treptate a vechilor sisteme de
publicitate imobiliară cu noul sistem de carte funciară.
În final, menţionăm că, din punct de vedere al regimului juridic general, între
înscrierile cu caracter nedefinitiv şi cele cu caracter definitiv Legea nr. 7/1996 nu face, în
mod formal, nici o deosebire, ceea ce este regretabil, deoarece, după am văzut (v. supra,
nr. 252), principiul publicităţii materiale suferă serioase atenuări în cazul înscrierilor
făcute în temeiul art. 59, deoarece terţii subachizitori de bună-credinţă şi cu titlu oneros nu
se pot apăra contra acţiunii în revendicare formulate de un terţ care este total străin de
dreptul real înscris în cartea funciară.
În Lege (şi art. 140 din Regulament) se prevede de asemenea că la punerea în
aplicare a cadastrului general, datele cadastrale definitive vor fi confruntate cu cele
înscrise în cartea funciară nedefinitivă operându-se, în caz de neconcordanţă, în foaia I a
cărţii funciare, rectificările sau completările corespunzătoare.

1 V., în acest sens, M. Nicolae, op.cit. (2000), nr. 111-112, p. 202 şi urm.
78
 SANCŢIUNEA LIPSEI DE ÎNSCRIERE ÎN CARTEA FUNCIARĂ

Cunoaşterea şi opozabilitatea

Cunoaşterea, condiţie a opozabilităţii

Evaluând opozabilitatea nu atât că principiu şi sub aspectul esenţei ei, cât mai ales
sub aspectul "eficacităţii" acesteia, rezultă că, inevitabil, cunoaşterea elementului juridic
susceptibil de opozabilitate este condiţia punerii în operă a acesteia. Opozabilitatea
trebuie deci să sancţioneze pozitiv acele elemente juridice pe care terţii interesaţi le-au
cunoscut sau le puteau cunoaşte. Altminteri, deşi străini prin definiţie de acele elemente,
ei ar trebui să suporte consecinţele nefaste ale unor operaţiuni juridice oculte, ceea ce nici
logic, nici moral, nici juridic n-ar fi admisibil. În asemenea situaţii, s-ar putea vorbi, cel
mult, de o "opozabilitate primară" sau de un "pur fapt", care, esenţialmente, s-ar
manifesta în plan probatoriu sau de o manieră fortuită1.
Dintr-o altă perspectivă, concluzia rămâne aceeaşi: opozabilitatea implică, în
principiu, cunoaşterea de către terţi a elementului ce li se opune.
Opozabilitatea nu se manifesta juridic decât în prezenţa unor interese antagoniste 2,
ea având ca funcţie recunoaşterea unei situaţii privilegiate sau exclusive uneia dintre
părţi. Dar trebuie stabilit criteriul. Într-o zonă de activitate licită, aşadar admisă de lege,
fiecare subiect de drept are posibilitatea să dispună prin acte sau fapte juridice, fără ca
alţii să poată interveni în vreo formă sau alta. Sunt necesare însă reguli prin care să se
poată constata frontierele domeniului de protecţie a fiecăruia. O asemenea delimitare nu
poate să rezulte decât dacă fiecare îşi "cunoaşte" propriul sau domeniu în raport cu alţii.
Astfel se explică existentă diferitelor mecanisme de publicitate, care permit "cunoaşterea"
drepturilor ce revin unora sau altora.
"Cauza reală de preferinţă decurgând din jocul opozabilităţii este deci cunoaşterea
sau difuzarea de informaţii". Ea condiţionează opozabilitatea faţă de terţi a situaţiei
preferenţiale de care se bucură beneficiarul acestei situaţii, dar şi posibilitatea terţilor de a
ignora acea situaţie ori de a o contesta.
Cele două categorii de drepturi - reale şi personale - nu au aceeaşi intensitate sub
aspectul opozabilității. Multiplicitatea, mobilitatea şi, uneori, caracterul ocult al
drepturilor de creanţă nu fac nici posibil şi, poate, nici de dorit organizarea unui sistem
de publicitate decât, cel mult, pentru unele situaţii; dimpotrivă, drepturile reale, având

1 Doua propozitii aparent contradictorii sunt totu!?i conciliabile !?i complementare: pentru a opune. trebuie
mai Intai sa probezi; dar pentru a proba, trebuie mai Intai sa opui. Opozabilitatea trebuie Inteleasa mai Intai
"substantial" !?i apoi "probator". Daca existenta elementului juridic ce urmeaza sa fie opus tertilor este
contestata, fire!?te ca va trebui sa se faca proba acestei existente; pentru a demonstra existenta e1ementului
controversat, va trebui ca actul sau generator sa fie opus tertului care-I contesta. A!?adar, pentru a asigura
opozabilitatea substantial a a unui element juridic dat, a carui existenta este contestata, va trebui sa se
opuna, sub titlu probator, documentele sau instrumentele de natura sa justifice realitatea acelui element.
(Ibidem, nr. 6, p. 28-29.) In "amonte" de opozabilitate, potrivit unei reguli generale!?i elementare,
elementul juridic considerat, pentru a fi opozabil, trebuie sa fie cert; In "aval" de opozabilitate, odata
stabilita existenta acelui element, persoana 11 poate prevala ca "baza legitima" a dreptului sau a situatiei
juridice In cauza. (Ibidem, nr. 111-1 si nr. 111-2, pp. 136-137.)
2 Marc Levis, L'opposabilite du droit reel. De la sanction judiciaire des droits, these, Economica. 1989,
passim.

79
 ca obiect lucruri corporale, îşi asigură prin ele însele publicitatea necesară, iar numărul
redus al acestora şi importanta lor fac nu numai posibilă dar şi necesară organizarea
unui sistem relativ coerent şi eficace de publicitate.
Cunoaşterea elementului inserat în ordine juridică – premisă majoră şi inevitabilă
a opozabilităţii – se poate realize în forme diferite, ţinând seama mai ales de natura şi
importanţa respectivului element juridic, asigurându-se terţilor nu doar posibilitatea, ci
efectivitatea posibilităţii de a se informa. Grosso modo, în cadrul acestor consideraţii
generale, diversele forme de cunoaştere ar putea fi grupate în: cunoaştere admisă ca
atare (1°) şi cunoaştere efectivă (2°).
Cunoaşterea admisă ca atare sau "reputată”1 are la fundamentul ei imperativul
adresat terţilor de a se informa - condiţie a structurării şi stabilitătii ordinii sociale.
Aceasta formă de cunoaştere se poate realiza printr-o "exteriorizare naturală" sau "de
fapt" a elementului juridic în cauză (A) sau printr-o "exteriorizare legală", "organizată"
ori o "publicitate formală" (8).

A. Exteriorizarea naturală ori de fapt se realizează prin "semne"2, îndeobşte

considerate de către terţi ca semnificând un fapt juridic, ale cărui efecte trebuie, în
principiu şi indirect, să le accepte.
În interiorul unei asemenea forme de "publicitate de fapt", ar urmă să se distingă
între cunoaşterea naturală cu privire la lucruri (a) şi cunoaşterea naturală cu privire la
persoane (b).
a) "Semnele" cu privire la lucruri, având semnificaţia cunoaşterii sau a
posibilităţii de cunoaştere, sunt specifice, după cum bunul este corporal sau incorporal,
iar în cadrul bunurilor corporale după cum bunul este imobil sau mobil. Câteva
exemple vor fi, poate, sugestive măcar, dacă nu lămuritoare.
Posesia - "stare de fapt" - asupra unui lucru corporal reprezintă - cum s-a spus,
cu totul sugestiv pentru contextul acestei discuţii - "semnul exterior al existentei
drepturilor reale"3 sau "imaginea proprietăţii.
"Posesia este exercitarea în fapt a unui drept"4, adeseori confundată, poate din
acest motiv, cu proprietatea. Posesia implică deci "detenţia" lucrului, exercitarea unei

1 Spunandu-se ca, în principiu, cunoaşterea de catre terţi a elementelor juridice e "reputee" - termen caruia
nu i-am gasit un corespondent potrivlt, mai ales ţinând seama şi de precizările care urmează - s-a menţionat
Insă că nu poate fi vorba despre o "prezumtie", întrucât, dacă ar fi astfel, terţii şi-ar putea demonstra
necunoaşterea reală a acelor elemente. (Ibidem, nr. 248, p. 283.) Or, într-adevar, uneori, legea nu admite
dovada contrară. Aceasta n-ar putea îndreptăţi nici calificarea acestei forme de cunoaştere ca "prezumţie
irefragabilă", "absolută", în legatură cu care art. 1202 C. civ. admite totuşi mărturisirea. Mai presus de
toate, opozabilitatea nu poate fi Inscrisa In randul mijloacelor de probatiune.
2 "Semnele" sunt purtatori de semnificatii In procesul de comunicare umana. Inca din antichltate se facea
distinctie intre "semnul natural" (signum naturale) 9i "semnul conventional" (signum ad placitum). Oar niei
un fenomen natural nu este in sine un "semn"; numai In procesul de comunicare umana un astlel de
fenomen devine "semn", dobande9te semnificatie. Funqionand ca mijloc de comunicare umana 9i in scopul
comunicarii, "semnul" apare ca "relatie" Intre oameni. "Semnul" este un Intreg, cuprinzand partea materiala
a acestuia 9i semnificatia.
3 C. Hamangiu, I. Rosetti-Salanescu, AI. Saicoianu, op. cit., vol. 1, nr. 1723, p. 576.
4 Ph. Malaurie, op. cit., 58 ed., 2002, nr. 482, p. 139. Nu totdeauna posesorul este şi proprietar (de
exemplu, uzurpatorul) şi nu totdeauna posesia priveşte un drept ae proprietate, ea interesand în legătură cu
toate drepturile reale principale (de exemplu, servitutea continuă şi aparenta).

80
"puteri materiale" asupra acestuia1. Cu alte cuvinte, mai ales prin elementul corpus-
insuficient însă pentru a defini posesia - adică prin acţiunea materială asupra lucrului 2
prin detenţiunea lui, posesia produce multiple efecte generale şi speciale 3 , fireşte, cu
privire la lucrurile corporale. Dar ea produce de asemenea efecte "indirecte" în privinţa
terţilor, adică opozabilitatea, fundamentată pe ideea cunoaşterii sau a posibilităţii
efective de cunoaştere.
Cât priveşte bunurile mobile, art. 972 C. civ. şi art. 1909, alin. 1 C. civ. sunt cu
totul grăitoare sub aspectul implicaţiilor posesiei unor astfel de bunuri. În cazul
înstrăinării succesive la două persoane a aceluiaşi lucru mobil, "persoana pusă în
posesiune este preferită şi rămâne proprietară, chiar când titlul său este cu dată
posterioară, numai posesiunea să fie de ” bună-credinţă" - art. 972 C. civ.; "lucrurile
mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor fără să fie trebuinţată de vreo curgere
de timp" - art. 1909, alin. 1 C. civ.
Aşadar, posesia de bună-credinţă valorează proprietate şi ea este protejată chiar
faţă de revendicarea făcută de veritabilul proprietar. Este o prezumţie de proprietate
absolută, iuris et de iure, care se sprijină pe o stare de fapt id quod plerumque fit. În
general însă, posesia creează o aparenţă a dreptului: posesorul este presupus că posedă
pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru
altul" - art. 1854 C. civ.
În cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate este numai relativă, iuris
tantum. Posesia produce deci efecte prin ea însăşi: dobândirea proprietăţii asupra unor
lucruri mobile sau imobile; constituirea unei prezumţii de proprietate în favoarea
posesorului; în unele circumstanţe, aceasta prezumţie se transformă. Într-o regula de
fond - prescripţia instantanee, având semnificaţia de titlu 4. În materie de imobile,
1 Ar fi poate mai potrivit sa se vorbeasca despre un ascendent material asupra lucrului, îintrucat posesia
poate avea ca obiect şi mobile incorporale. (A. Pelissier, Possession et meubles incorporels, Montpellier,
Dalloz, 2001, Biblioteca Baroului de Avocaţi Constanţa)
2 In concepţia c1asica, corpus implica un "act material". Aceasta idee trebuie abandonata, nu numai pentru
ca actele materiale pot fi savar~ite de 0 alta persoana decat posesorul, dar şi pentru că, adeseori,
îndeplinirea unui "act juridic" - îndeosebi de dispoziţie - semnifică exercitarea în fapt a prerogativelor
proprietarului, care trebuie să constituie tocmai corpus.
3 Intre acestea, menţionam: posesiunea sub titlu de proprietar prezumă proprietatea (art. 1854 C. civ.). aşa
încat in pari causa possessor potior haberi debet. In aceeaşi situaţie, cel ce posedă trebuie să fie preferat;
prezumţia de proprietate poate fi iuris et de iure sau iuris tantum, după cum bunul posedat este mobil sau
imobil; In privinţa bunurilor mobile opereaza aşa-zisa "prescripţie instantanee", adică dobândirea imediată
şi directă a proprietăţii (art. 1909 alin. 1 C. civ.); posesia justifică acţiunea posesorie, în complângere sau în
reintegrare (art. 674-676 C. civ.), mai accesibila oricarui posesor decat actiunea In revendicare; posesia
exercitata In conditiile prevazute de lege poate avea ca rezultat, prin efectul prescriptiei achizitive,
dobandirea proprietatii (art. 1895-1896 C. civ.); posesiunea de buna-credinţă permite posesorului să
dobandească fructele lucrului, pe măsura ce le percepe (art. 485 C. civ.); făcând aplicarea regulii prior
tempore potior iure, art. 972 C. civ. precizează că, în cazul alienării succesive a aceluiaşi bun mobil,
persoana de bună-credinţă pusă în posesiune este preferata şi rămâne proprietar, chiar daca titlul sau are 0
data posterioara; Intr-o aetiune rea IS. imobiliara, avand ea obiect revendicarea bunului ce se ana In
posesiunea altuia, posesorul are calitatea procesuala privilegiata de parat, dovada proprietatii revenindu-i
reclamantului, pe baza dispozitiilor art. 1169 C. civ., care consacra regula actori incumbit onus probandi.
(Este 0 pozitie procesuala privilegiata, in pari causa melior est possidentis sau melior causa erit
possidentis.) Mai mult'insa, uneori, In cazul gajului, remiterea lucrului în primirea creditorului gajist nu
constituie doar un mod de publicitate, pentru a se asigură astfel opozabilitatea, ci şi o condiţie de
valabilitate a contractului - art. 1685 C. civ.
4 Rene Rodiere, Possesion, în "Repertoire de droit civil", Dalloz, 2000-2eme, mise a jour, t. VIII, nr. 96; C.

81
 posesia îndelungată sau chiar abreviată conduce la dobândirea proprietăţii, prin
prescripţie achizitivă sau uzucapiune.
Exemplul însă mai concludent poate îl reprezintă “servituţiile aparente”, semnele
ostensibile la care se refera art. 622, alin.3 C.civ, oferindu-ne chiar exemple 1, asigurând
neîndoielnic ”publicitatea de fapt" - ca premisă indeniabilă a opozabilităţii. Chiar dacă
ele nu se relevă ostensibil faţă de toţi, important rămâne faptul că nu scapă atentiei
proprietarului fondului servant.
Aceasta formă de publicitate pare incompatibilă cu lucrurile incorporale sau, cum
îndeobşte se spune, în cazul "drepturilor intelectuale", care, în considerarea naturii
abstracte a obiectului lor, nu se exteriorizează. Totuşi, "clandestinitatea lor nu este totală"
şi, pe cale de consecinţă, exteriorizarea sau obiectivărea lor nu este cu totul exclusă,
"suportul lor material" asigurându-le, în unele cazuri, cunoaşterea sau posibilitatea de
cunoaştere de către terţi2.
În orice caz, "materialitatea" nu este indispensabilă pentru cunoaşterea naturală a
unui element juridic3.
Atunci când forma de publicitate legală şi obligatorie n-a fost îndeplinită,
jurisprudenţa franceză a făcut totuţi aplicarea regulei prior tempore, potior iure, în
considerarea faptului că terţul concurent a cunoscut efectiv dreptul real născut dintr-o
conventie anterioară, nepublicată4, drept care acum i se opune, exceptând însă reaua-
credinţă şi întelegerea frauduloasă, situaţii care, desigur, nu pot justifică nici o ipoteză de
inopozabilitate. Cum s-a spus, opozabilitatea unui drept real este "spontană"; dar faptul că
acea convenţie, având ca obiect un asemenea drept este supusă publicităţii obligatorii,
neîndeplinită însă, modifică radical situaţia: astfel de drepturi nu beneficiază decât de o
opozabilitate subordonată cunoaţterii.
Pe bună dreptate s-a formulat întrebarea, deloc retorică, dacă publicitatea

Hamangiu, /. Rosetti-Balanescu, Al. Baicoianu, Tratat de drept civil roman, restitutio, vol. I, ALL, 1998,
nr. 1739, p. 583
1 Astfel cum s-a precizat, în principiu, caracterul aparent al servituţii depinde nu atât de natura servitutii,
cât de felul cum aceasta se exercită, "adică de circumstanţe de fapt". (C. Hamangiu, I. Rosetti-Balanescu,
Al. Baicoianu, op. cit., vol. 2, nr. 594, p. 266.) Spunem "în principiu", pentru că, bunăoara, în cazul
servituţilor negative, caracterul aparent sau neaparent al acestora depinde de natura lor
2 Cateva exemple credem ca sunt pertinente 9i concludente. Fondul de comert, semnificand 0
universalitate de bunuri constituita de catre comerciant 9i afectata desfa9urarii activitatii lui comerciale,
cuprinde 9i bunuri corporale, lntre acestea - In opinia noastra - putand exista 9i imobile. (Pe larg, a se
vedea: I. Deleanu, Fondul de comerţ, în "Dreptul", 2001, nr. 3, p. 11 şi urm.) Indiferent însă de aceasta
opinie, materialele, făcând parte din fondul de comerţ, sunt afectate de facto exploatării acestuia, fondul
însuşi devenind astfel, ca sa spunem aşa, "vizibil". In cazul gajului mobilelor incorporale, atunci cand o
creanţă este contestată printr-un înscris sau printr-un titlu, gajul presupune tradiţia materială a titlului ce o
constată. (Art. 479 C. com., cu privire la gajul cambiilor şi al titlurilor la ordin, se referea la constituirea
acestuia prin Legea nr. 99/1999 a abrogat aceste prevederi, dar nu şi principiul, art. 30 alin. 1 lit. b din
aceasta lege referindu-se la publicitatea făcută numai prin "posesia asupra instrumentului sau prin
andosarea acestuia".)
3 Bunaoara, deşi, în sistemul nostru, protecţia operelor de creaţie intelectuală nu este condiţionată de
îndeplinirea vreunei formalităţi -fixarea lor pe un suport material. Incălcarea drepturilor morale la
paternitate, în sensul celor prevazute de art. 141 din Legea nr. 8/1996, implică, bineînteles, cunoaşterea
dreptului autorului uzurpat. (V. Roş, Dreptul proprietăţii intelectuale, "Global Lex", 2001, pp. 73-74 şi
264-267.)
4 Aceasta solutie nu este aplicabilă tuturor drepturilor reale născute dintr-o convenţie, ci numai acelora care
sunt supuse unei publicităţi obligatorii, care n-a fost îndeplinită.

82
obligatorie în privinţa drepturilor reale nu are ca şi consecinţă indeniabilă degenerarea
opozabilităţii lor: de la o opozabilitate spontană se trece la o opozabilitate subordonată
cunoaşterii, practic, identică celei din domeniul drepturilor personale. Proprietatea se
transferă solo consensu, publicitatea nefiind ea însăşi constitutivă de drepturi -, iar
dreptul dobândit este "de plin drept opozabil tuturor", publicitatea nefăcând decât să
conserve opozabilitatea existentă ab origine, de la naşterea dreptului. Numai că aceasta -
şi în condiţiile arătate - rămâne o opozabilitate teoretică, abstractă, imaginară, o
opozabilitate erga omnes, în sensul ei "sublim".
Proprietatea se transferă într-adevăr solo consensu - cum precizează art. 1295 C.
civ. - dar în privinţa imobilelor - cum precizează acelaşi articol - dreptul de proprietate nu
poate fi opus unei a treia persoane decât după îndeplinirea formelor de publicitate. Este o
publicitate concretă, efectivă, faţă de unul sau mai mulţi terţi, care ar avea "oarecare
drepturi asupra imobilului vândut". Publicitatea este constitutivă sau generatoare, nu însă
de un drept, ci de opozabilitate efectivă, subordonată cunoaşterii.

B. Exteriorizarea legală ori publicitatea formălă. Cunoasterea "organizată",

printr-o formă de publicitate legală, este desigur preferabilă în raport cu diversele
modalităţi de cunoaştere "spontană", dacă nu din alte motive atunci cel putin pentru
următoarele: deşi exteriorizarea legală a actului sau faptului juridic este şi ea creatoare
numai de o "aparenţă", iar aparenţa, în sens negativ, poate semnifică şi că acea situaţie
este altfel de cum se prezintă în realitate. Totuşi, aparenţa întemeiată pe o formă de
publicitate legală conferă indiscutabil o mai accentuată credibilitate1; deşi, uneori, o
astfel de exteriorizare, de obiectivăre a actului, faptului sau a unei situaţii juridice implică
opozabilitatea numai faţă de terţi determinaţi şi numai în anumite circumstanţe, totuţi, de
regulă, ea se adresează tuturor terţilor interesaţi, cuprinzându-i adică în "mediul"
opozabilităţii, printr-o singura formă, pe toţi aceia care trebuie să respecte fenomenul
juridic obiectivat sau care se pot prevala de consecintele juridice ale acestuia 2; efectele
publicităţii sunt, uneori, exprimate nu doar prin punerea pur şi simplu în operă a
opozabilităţii, ci chiar arătându-se în ce sens sau sub ce forme se va realiza
opozabilitatea.
O astfel de opozabilitate, derivată din îndeplinirea formalităţilor legale de
publicitate, este însă sau poate fi păgubitoare: efectele făcând parte din conţinutul
opozabilităţii sunt cel mai adesea implacabile, irepresibile şi poate drastice, în pofida
realităţii şi a unor considerente de echitate; astfel cum vom exemplifica, diversitatea
formelor de publicitate legală, fiecare cu un regim juridic propriu, este nu numai
inhibantă, dar şi bulversantă, cu atât mai mult cu cât, uneori, pentru unul şi acelaşi act sau
fapt juridic legea instituie simultan mai multe forme de publicitate; iniţiativa publicităţii
aparţine adeseori celui în cauză - "actorilor direcţi -, condiţionată fiind de timp şi de
mijloace, dar, tot adeseori, chiar terţilor le revine obligaţia de a se informa, de a asigura
eficacitatea publicităţii prin asumarea de către ei înşişi a ceea ce li se poate opune; nu de
puţine ori publicitatea chiar "organizată" excelează printr-un formalism în mod cert

1 "Devine deopotriva echitabil şi realist să se prezume ca fiind cunoscute de terti elementele juridice ce Ii
se opun, acestea fiind In prealabil formal divulgate". (J. Duclos, op. cit., nr. 259, p. 291.)
2 Indeplinirea formalităţilor de publicitate legală "consolideaza supozitia generala de cunoaştere"; Legea nr.
26/1990 privind registrul comertu1ui a fost republicata In "Monitorul Oficial'al Romaniei", nr. 49 din 4 februarie
1998. Ea a fost modificată prin Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 76/2001, apoi prin Legea nr. 348/2001.

83
ineficace, departe de a satisface cerinţa cunoaşterii efective de către terţi, publicitatea
fiind astfel mai degrabă un pretext pentru a declanşa opozabilitatea decât o măsură reală
de protecţie a celor împotriva cărora se îndreapta efectele indirecte ale elementului juridic
considerat.
Publicitatea organizată, legală sau formală1, creeaza în privinţa terţilor o
"aparentă”2 de existentă a elementului inserat În ordinea juridică, pe care ei l-au
cunoscut sau l-ar fi putut cunoaşte, întemeindu-se astfel opozabilitatea faţă de ei.
O astfel de exteriorizare trebuie însă abordată nuanţat, nu numai în raport cu
natura drepturilor - reale sau personale3 - dar, adesea, chiar în raport cu un anume drept
sau cu o anume situaţie juridică4 ori în legătură cu o anume garanţie5.
În contextul acestor consideraţii generale doar exemplificăm, varietatea diverselor
forme de publicitate formală făcând imposibila sistematizarea, într-un asemenea
context6. Unele dintre aceste forme nu interesează de altfel condiţia juridică a terţului,
sub aspectul opozabilităţii7; altele însă sunt corelate direct cu terţii, arătându-se in

1 0 publicitate avand ca scop aducerea la cunoştinţa publică şi punerea la dispoziţia celor interesaţi a
mijloacelor de informare cu privire la "existenta" acelui element juridic. Uneori insa publicitatea este
"substantiala", ea fiind cerută ad solemnitatem sau ad validitatem. In unele situaţii, solemnitatea, ad
validitatem,
2 interferează cu publicitatea şi, în aceste condiţii, nulitatea actului pentru motivul ca el n-a fost savarşit ad
solemnitatem face superfluă opozabilitatea acestuia. (De exemplu, potrivit art. 76, alin. 3-4 din Legea nr. 36/
1995, renuntarea la moştenire este un act solemn şi se înscrie pentru opozabilitate în registrul special de
renunţări la succesiune.) Alteori, formalismul nu afectează valabilitatea actului inter partes, eficacitatea lui.
3 În spatiul obligatiilor, situaţiile sunt diferite, de la caz la caz: în cazul cesiunii de creanţă, pentru ca
aceasta sa fie opozabila tertilor, ea trebuie notificata debitorului sau ea trebuie sa fie acceptata de catre
acesta printr-un act autentic; dar, pentru ca, bunaoara, subrogatia, delegatia ori novatia sa-şi produca
efectele, nu sunt necesare forme speciale de publicitate
4 Existenta unui organism central de publicitate nu înlatură natura sectoriala a multitudinii formelor de
publicitate. Astlel, existenta Arhivei Electronice de Garantii Reale Mobiliare nu acopera toate formele de
publicitate. (A se vedea: Legea nr. 99/1999 privind unele masuri pentru accelerarea reformei economice,
publicata în "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 236 din 27 mai 1999, precum şi Ordonanta Guvernului nr.
89/ 2000, în "Monitorul Oficial al Romaniei" nr. 423 din 1 septembrie 2000.) De altminteri, chiar art. 8 şi
art. 104 din titlul VI al acestei legi mentioneaza exceptiile.
5 Cu privire la garantiile reale mobiliare, In sistemul de reglementari al titlului VI din Legea nr. 99/1999.
6 In materie de publicitate imobiliara, registrele de transcriptiuni şi inscriptiuni (Decretul-Iege nr.
115/1938), documentele de carte funciara, documentele cadastrului general şi ale cadastrelor specializate
(Legea nr. 7/1996), dar şi art. 1801-1802, art. 1816-1823 C. civ.; în materie de garantii reale mobiliare,
înscrierile avizelor de garantie la Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare (Legea nr. 99/1999);
depozitul legal, depozitul reglementar sau depozitul national reglementar, precum şi publicatiile în
Buletinul Oficial de Proprietate Industriala, în materie de proprietate intelectuala (Legea nr. 64/1991, Legea
nr. 129/1992, Legea nr. 111/1995, Legea nr. 84/1998, Legea nr. 93/1998); publicarea cererii de acordare a
cetateniei romane (Legea nr. 21/1991); publicarea cererii de schimbare a numelui (Decretul nr. 975/1968);
registrele de stare civila (Legea nr. 199/1996); afişarea în extras a declaratiei de casatorie (Legea nr.
23/1999) etc., etc., notificarea catre toti creditorii a Incheierii de deschidere a procedurii reorganizarii
judiciare şi a falimentului, convocarea adunarii creditorilor (Legea nr. 64/1995 modificată); publicarea
încheierii judeciltorului delegat prin care s-a autorizat constituirea societatii comerciale şi s-a dispus
înmatricularea ei In registrul comertului (Legea nr. 31/1990); publicitatea şedintelor de judecata (art. 121 C.
pr. civ.) sau pronuntarea în şedinta publica a hotararii (art. 258 C. pr. civ.) ş.a.m.d.
7 De exemplu, cum s-a mai aratat, clauzele actului constitutiv ori hotararile organelor statutare ale
societatii pe actiuni, în comandita pe actiuni sau cu raspundere limitata, prin care sunt limitate puterile
conferite organelor acestora, "sunt inopozabile tertilor, chiar dace. au fost publicate" - art. 55, alin. 2 din
Legea nr. 31/1990, republicata In "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 33 din 29 ianuarie 1998.

84
 terminis că lipsa publicităţii atrage "inopozabilitatea"1.
Din economia reglementărilor în materie de opozabilitate, s-ar putea distinge
următoarele situaţii: opozabilitatea este tributară publicităţii (a); opozabilitatea este
independent de publicitate (b); pubicitatea nu atrage opozabilitatea (c); publicitatea
antrenează opozabilitatea, dar numai dacă ea este însoţită şi de alte forme, complementare
(d). În raport cu aceste posibile situaţii, facem câteva exemplificări.
A. Uneori, publicitatea este necesară şi suficienta pentru a opera opozabilitatea.
Pentru cazul aşa-zisei "opozabilitaţi simple": întocmirea, anularea, rectificarea
sau completarea ori reconstituirea actelor de stare civila, precum şi orice
înscrisuri făcute pe actele de stare civila, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti
definitive şi irevocabile, ori în baza unui act administrativ, "sunt opozabile
oricărei persoane, până la probă contrară" - art. 15 din Legea nr. 119/19962;
decizia de numire a tutorelui se afişeaza la sediul primăriei de la domiciliul
minorului (art. 119, alin. 1 C. fam.), aşa încât, dacă actele îndeplinite de tutore
cu privire la bunurile minorului îndeplinesc condiţiile prevăzute de lege, ele
sunt opozabile terţilor; art. 5 din Legea nr. 26/1990 prevede, pe de o parte, că
înmatricularea şi menţiunile făcute în registrul comerţului sunt opozabile
terţilor de la data efectuării lor ori de la publicarea în Monitorul Oficial al
României sau în altă publicaţie, dacă legea nu dispune altfel, iar pe de alta că
persoana care are obligaţia de a cere o înregistrare nu poate opune terţilor
actele ori faptele neînregistrate, afară de cazul în care face dovada că ele erau
cunoscute de aceştia etc.
În doctrina şi jurisprudenţa belgiene, cu privire la cesiunea de creanţă, a stăruit
întrebarea dacă publicitatea prevăzuta de art. 1690 C. civ. - notificarea către debitor sau
acceptarea de către acesta a cesiunii - poate fi îndeplinită şi prin acte echipolente . Prin
extrapolare, ne-am putea întreba dacă, în general, formele de publicitate prevăzute de
lege pot fi îndeplinite prin acte echipolente.
Cât priveşte cesiunea de creanţă, răspunsul a fost afirmativ: recunoaşterea
implicită, dar certă, de către debitorul cedat a existentei cesiunii îl privează de dreptul de
a se prevala de lipsa formalităţilor de publicitate . Înainte de a aduce un posibil răspuns o
precizare credem că mai este necesară: faţă de raportul cesionar, terţ nu este orice
persoană complet străină de cedent şi cesionar, ci numai aceea care ar avea interes legitim
să înlăture cesiunea (debitorul cedat, creditorii chirografari ai cedentului, creditorii
acestuia având un gaj, cesionarii succesivi ai aceleaşi creanşe).
Considerăm aşadar că:
a) în principiu, formele de publicitate, expres şi limitativ prevăzute de lege, nu pot
fi înlocuite prin alte forme, considerate ca echivalente, exceptând situaţiile când absenţa
formelor de publicitate este imputabilă terţului (el a urmărit paralizarea frauduloasă a
efectelor publicităţii sau, în general, a fost de rea-credinţă);
b) Dacă, uneori, precum în cazul cesiunii de creanţă, terţul a "recunoscut" implicit
operaţiunea făcută - şi supusă publicităţii - aşadar, nefiind suficientă doar simpla
1 Potrivit art. 1802 C. civ., orice act de înstrainare a drepturilor mentionate de art. 1801 C. civ. "nu se va
putea opune persoanelor al treilea de nu se va fi facut transcriptia ceruta".
2 Legea nr. 119/1996 cu privire la actele de stare civila a fost publicata în "Monitorul Oficial al Romaniei",
nr. 282 din 11 noiembrie 1996. (Aceasta lege a fost modificata şi completata prin Legea nr. 23/1999.) A se
vedea de asemenea: Metodologia nr. 1/1997 pentru aplicarea unitara a dispozitiilor Legii nr. 119/1996,
metodologie publicata In "Monitorul Oficial al Romaniei", nr. 318 bis din 19 noiembrie 1996.

85
cunoaştere, această recunoaştere de către el, neechivocă şi neviciată, are ca rezultat
opozabilitatea, dar numai în privinţa sa, nu şi faţă de alţi terţi. Actul echipolent are deci
un efect relativ: opozabilitatea numai faţă de un terţ determinat, acela care implicit a
recunoscut cesiunea.
Există însă şi situaţii în care publicitatea nu numai că "declanşează"
opozabilitatea, dar, prin aplicarea principiului anteriorităţii, ea constituie un criteriu
pentru rezolvarea unor conflicte de drepturi. Astfel, în sistemul Legii nr. 7/1996,
publicitatea materială, exprimând puterea doveditoare a cărţilor funciare, conduce la
prezumţia existenţei drepturilor reale înscrise în folosul unei persoane, iar dacă un drept
s-a radiat, dimpotrivă, la prezumtia inexistenţei acelui drept.
Totodată, publicitatea, în raport cu data înregistrării cererilor de înscriere,
determina "rangul înscrierii" (art. 27, alin. 2 şi art. 40, alin. 1 şi 3 din lege) - qui prior
tempore potior iure; în cazul în care cedentul a consimţit la cesiunea succesivă a aceleiaşi
creanţe la doi sau mai mulţi cesionari, va avea prioritate acela care a îndeplinit primul
cerinţele de publicitate, fie prin notificarea cesiunii către debitor, fie prin acceptarea de
către el a cesiunii prin înscris autentic 1 etc.
B. Alteori, opozabilitatea este independentă de publicitate2 , publicitatea fiind
doar un mijloc de informare a terţelor persoane cu privire la existenţa unui fapt, a unui
act, drept sau a unei situaţii juridice care le-ar putea afecta interesele. Realitatea stării
civile ce rezultă din "folosinţa stării civile" ori "posesia de stat" - art. 51 C. fam.;
delăsarea imobilului ipotecat art. 1797 C. civ.; cesiunea creanţei 3; efectul declarativ al
partajului (art. 786 C. civ.), în sensul că, pe de o parte, copărtaşul căruia i-a revenit
bunul rămâne în situaţia unui terţ faţă de actele încheiate de oricare dintre ceilalţi
copărtaşi asupra acelui bun, iar pe de alta şi mai ales, în sensul că partajul - prin efectul
său declarativ - sacrifică interesele terţilor în folosul copartajantilor, terţul neputând
invoca anterioritatea publicităţii dreptului sau în raport cu partajul; explicit, art. 40 din
Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară atribuite "efect de
informare pentru terţe persoane" înscrierilor la cererea acestora a actelor şi faptelor
juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură
cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
C. O situaţie limită sau excepţională a fost considerată aceea când publicitatea
nu antrenează opozabilitatea4. Cu alte cuvinte, în pofida faptului că publicitatea este
impusă legal şi că ea a fost îndeplinită în condiţiile prevăzute de lege, paradoxal poate,
tot legea nu atribuie eficienţă publicităţii sub aspectul opozabilităţii, considerându-se că
terţii nu au cunoscut existenţa acelui element juridic.
Potrivit art. 55, alin. 1 din Legea nr. 31/1990, publicarea actului constitutiv nu
poate constitui, singură, dovada cunoaşterii; în sensul art. 55 alin. 2 din aceeaşi lege,
clauzele actului constitutiv ori hotărârile organelor statutare ale societăţii pe acţiuni, în

1 T.R. Popescu, P. Anca, Teoria generalil a obliga~ii1or, Editura $tiintifica, Bucure9ti, 1968, p. 391; L.
Pop, op. cit., p. 461.
2 Este cazul aşa-zisei "publicitati documentare". (J. Duclos, op. cit., nr. 331, p. 356.)
3 Am inscris aici 9i aceasta ipoteza, intrucat, in opinia noastra, formele de publicitate la care se refera art.
1393 C. civ. sunt, In realitate, pseudopublicitati. Nu s-ar putea spune, bunaoara, decat ignorand realitatea,
ca prin acceptarea de catre debitor a cesiunii tertii interesati au avut posibilitatea efectiva sa cunoasca
savar9irea cesiunii, iar considerarea debitorului cedat ca un "centru de informatii" pentru terti este
deconcertanta.
4 J. Duclos, op. cit., nr. 363, pp. 378-379.

86
comandită pe acţiuni sau cu răspundere limitată, prin care sunt limitate puterile conferite
organelor acestora, "sunt inopozabile terţilor, chiar dacă au fost publicate". Explicit, art.
40 din Legea nr. 7/1996 atribuie numai "efect de informare pentru terţe persoane"
înscrierilor la cerere a actelor şi faptelor juridice privitoare la drepturile personale, la
starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.

Opozabilitatea drepturilor subiective sau a elementelor juridice

substantiale
Sectiunea I
Drepturile subiective si opozabilitatea

Opozabilitatea - atribut inerent dreptului subiectiv. De la "scepticismul

intelectual" - cum a fost calificată eufemistic orientarea doctrinara caracterizată prin
negarea existenţei drepturilor subiective – până la recunoaşterea categorică şi unanimă a
acestora, "drumul", deşi anevoios, a fost totuşi scurt şi ireversibil, drepturile subiective
revendicându-şi existenţa că atribute imanente oricărei persoane şi că segment structural
- cel puţin ca segment - în sistemul juridic al socletăţii.
Din perspectivă unor considerente tehnice, dreptul subiectiv este imanent vieţii
juridice, că procedeu şi că mijloc pentru a exprimă realitatea juridică, el asigurând
"reprezentarea utilă a unora dintre elementele raportului juridic"1, analiza acestui raport
sub semnul corelaţiei dintre drepturi şi obligaţii2. Din perspectivă filosofică şi
sociologică, dreptul subiectiv exprimă relalia dintre individ şi semenii lui. În raporturile
sociale de reciprocă şi profitabila toleranla, dreptul subiectiv este atât mijlocul juridic de
grăniţuire a comportamentului celorlalţi, cât şi limita propriului comportaltăent faţă de
alţii.
Dreptul subiectiv desemneaza acea prerogativa conferită de lege în temeiul căreia
titularul dreptului poate sau trebuie să desfăşoare o anumită conduită şi să ceară altora
desfăşurarea unei conduite adecvate dreptului sau, sub sancţiunea prevăzută de lege, în
scopul valorificării unui interes personal, direct, născut şi actual, legitim şi juridic
protejat, in acord cu interesul general şi cu normele de convieţuire socială.
Nu stăruim în acest context asupra elementelor cuprinse în structura dreptului
subiectiv. Între care "prerogativa", "sancţiune", "interes" - discutabile sub unele aspecte -
ci doar asupra relaţiei titularului dreptului subiectiv cu ceilalţi, relaţie care evocă
domeniul opozabilităţii. Este aspectul considerat de doctrina mai recentă că fiind esential
şi primordial în structura dreptului subiectiv: dreptul subiectiv nu are sens decât prin
proiectarea lui în colectivitate1.
Dacă măsura omului este un alt om, măsura dreptului este un alt drept. Câteva
propozitii normative prin care se sancţionează "abuzul de drept" - sintagma absolut

1 Simptomatic poate, legiuitorul nu reglementeaza nici teoria aparentei, nici tehnica simulatiei, dar
determina efectele actului secret. Un asemenea act rezulta a fi: un act juridic, un act secret, un act care
modifica un alt act juridic, preexistent sau concomitent. (Nedumereşte cu adevarat înscrierea
reglementarilor cu privire la simulatie în capitolul legii civile cu privire la "probatiunea obligatiilor şi a
platii". Art. 1175 C. civ. nu are nici o legatura cu probatiunea, exprimand de fapt 0 regula de fond şi din
acest motiv, putand fi inclus la forţa obligatorie sau relativitatea contractelor.)
2 Cel în cauza va trebui sa justifice aceasta calitate a lui de "terţ". Nu va trebui însă să demonstreze nici ca
actul secret este fraudulos, nici ca actul secret îi lezează interesele.

87
nepotrivită, pentru că de un drept nu poti abuza - sau, corect vorbind, "exercitiul abuziv
al dreptului" exprimă interdependenţa inevitabilă şi omniprezenţa dintre titularul
dreptului subiectiv şi ceilalţi - dintre acesta şi "terţi” - evocându-se astfel şi tema
opozabilităţii.
Potrivit art. 54 din Constituţie - aşadar la nivelul unui principiu constitutional -
drepturile şi libertatile trebuie să fie exercitate cu bună-credinţă, "fără să se încălce
drepturile şi libertatile celorlalti"; art. 1-3 din Decretul nr. 31/1954 cu privire la
persoanele fizice şi juridice2 înscria, la rândul său, obligaţia exercitări, drepturilor civile -
a drepturile subiective în general- "numai potrivit cu scopul lor economic şi social";
Art. 723 C. pr. civ. prevede că "drepturile procedurale trebuie exercitate de bună-
credinţă şi potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege; partea care
foloseşte aceste drepturi în chip abuziv răspunde pentru pagubele pricinuite".
Cel putin o concluzie, implicită, rezultă din contextul acestor reglementari:
drepturile subiective nu pot fi exercitate abstracţie facând de efectele "indirecte" ale
acestora asupra celorlalţi; dar astfel ne apropiem chiar de domeniul opozabilităţii.
Relativitatea efectelor exercitării dreptului să circumscrie relatiei dintre titularul dreptului
şi una sau mai multe persoane determinate asupra cărora se răsfrang "direct" efectele
actiunii sau abstentiunii titularului dreptului, adică vizează, cum s-a spus, "raportul
juridic intern"; opozabilitatea vizează efectele "indirecte" faţă de terţ” adică "raportul
juridic extern". Coexistentă acestor două raporturi permite, atât relativităţii, cât şi
opozabilităţii, să se individualizeze mutual1.
Raportul intern constitutiv al dreptului subiectiv cuprinde subiectul - persoana
fizică sau juridică titulară a dreptului - obiectul - asupra căruia se exercita dreptul - şi
conţinutul prerogativele titularului faţă de un anumit bun sau în legatură cu o persoana
determinată, aşa încât toate drepturile subiective, sub aspectele arătate, sunt "relative",
delimitând zonă de acţiune directă a titularului dreptului 5. Raportul extern se referă la
relaţia juridică existentă între titularul dreptului şi terţi. Existentă unor efecte "indirecte"
şi calitatea de "terţi" configurează opozabilitatea. Opozabilitatea trebuie deci înscrisă,
într-o formă sau alta, în noţiunea însăşi de drept subiectiv, fără însă a constitui criteriul
distinctiv al acestuia.
În principiu, aşadar, ”obiectul” este punctul de plecare al oricărei analize cu
privire la drepturile subiective pe planul relativităşii şi al opozabilităţii. Cu alte cuvinte,
dacă conţinutul dreptului subiectiv este tributar naturii obiectului acestuia, opozabilitatea
însăşi este dependentă de acelaşi criteriu.
Obiectul specific al fiecărui drept subiectiv determină nu numai conţinutul
prerogativelor titularului dreptului, dar şi domeniul opozabilităţii şi astfel relaţia juridică
externă a dreptului subiectiv nu poate fi izolată de raportul juridic intern, altele făcând
parte din structura dreptului subiectiv.
Distincţia în cele două categorii - drepturi reale şi drepturi personale - şi, pe cale
de consecinţă, regimul juridic diferit al acestora, este, în altă ambianţă juridică actuală şi
cel putin sub unele aspecte, discutabilă, ceea ce justifică o dată în plus semnul
amfibologiei cu privire la aceasta distinctie. Câteva exemple vor fi poate convingatoare.
Indiferent de concepţia ce s-ar acredita cu privire la natura juridică a societătii
comerciale1, este indubitabil faptul că drepturile asociaţilor nu sunt cele ale unui

1 Din cuprinsul acestor reglementari am dedus conjunctia criteriului obiectiv cu cel subiectiv In
determinare.a situatiei de exercitare abuziva a dreptului subiectiv. (I. Deleanu, op. cit., nr. 23, p. 70.)

88
 proprietar2 şi asociaţii nu sunt nici creditori în raporturile lor cu societatea3.
Creanţele nu numai că sunt esenţialmente cesibile, dar, prin titlurile negociabile
practicate acum, datele primare ale cesiunii sunt reconsiderate, posesiunea legitimă a
unui asemenea titlu conferând purtatorului un drept care poate fi opus tuturor celor care
participă la emisiunea şi circulaţia titlurilor; discuţiile purtate cu privire la natura
dreptului locatarului asupra unui imobil este de asemenea un exemplu tipic de
"fragilitate" a distinctiei între cele două categorii de drepturi 4; în general, obligatiile
scriptae in rem, obligatiile "reale" sau "opozabile terţilor" par de asemenea "rebele" faţă
de criterlile distinctiei de la care a pornit.
Măcar din motivele arătate, în legatura cu fenomenul opozabilităţii, pare mai
potrivita o alta clasificare bipolară a drepturilor subiective, anume aceea în drepturi
relative la lucruri şi drepturi relative la persoane .
Opozabilitatea drepturilor relative la lucruri sau bunuri urmează a fi determinată
în raport cu natura acestora: bunuri corporale și bunuri incorporale.

Sectiunea a 2-a
Opozabilitatea drepturilor reale

Conceptia clasică cu privire la fundamentul opozabilităţii.

Drepturile cu privire la bunurile corporale constituie domeniul indubitabil al
opozabilităţii, facându-se desigur distincţie necesară între "efectele directe" şi "efectele
indirecte" ale acestor drepturi. Fundamentarea însă a opozabilităţii efectelor unor
asemenea drepturi s-a făcut din perspective diterite.
Potrivit doctrinei clasice1, drepturile reale sunt acelea care, dând naştere unui
raport direct și imediat între un lucru şi o persoană, în puterea căreia lucrul se afla mai
mult sau mai putin complet, ele sunt prin chiar aceasta condiţie a lor susceptibile de
exercitare nu numai contra unei persoane determinate, ci şi faţă de toţi şi în contra
tuturor.
Aşadar, pe plan intern, drept real este o relaţie juridică directa şi imediată între o
persoană - titularul dreptului - şi un lucru - obiectul dreptului -, exprimând autoritatea
subiectului asupra lucrului, fară medierea une terţe persoane; cum s-a spus, dreptul real
se află în lucru: ius in re; pe plan extem. opozabilitatea - considerată "absolută" - a
dreptului real şi consecinţa acestei relaţii juridice directe şi imediate între subiectul şi
obiectul dreptului, dreptul, prin el însuşi, fiind susceptibil de a fi exercitat faţă de toţi şi
în contra tuturor1.
Totuşi, în sistemul argumentativ al doctrinei clasice, opozabilitatea dreptului real
n-ar fi decât una dintre ta1etele caracterului "absolut" al acestuia, aşa încât - cum s-a

1 Dreptul absolut este"opozabil tuturor"; dreptul relativ "este opozabil numai subiectului pasiv determinat
(Gh. Beleiu, op. cit., p. 83.) S-a spus de asemenea ca "dreptul subiectiv absolut este opozabil tuturor",
"dreptul subiectiv relativ este opozabil inter parte”. (I. Dogaru, D.C. Danişor, Gh. Danişor, Teoria generală
a dreptului, Editura Ştiintifica, Bucureşti, 1999, p. 296.) În acelaşi mod şi în cadrul aceleiaşi conceptii -" se
vede, omogena, sub aspectul discutat s-a precizat ca drepturile reale "sunt absolute şi deci opozable
tuturor", iar drepturile de creanta "sunt relative şi ca atare opozabile numai subiectului pasiv determinat. (C
Ungureanu, op. cit., p. 62 şi p. 66; E. Poenaru, op. cit., pp. 46-47.) Ni se pare ca, astlel, sunt identificate
"efectele" dreptului subiectiv - indistinctiv dupa cum acestea sunt "directe" sau "indirecte" - în cazul
ambelor categorii de drepturi, cu opozabilitatea.

89
 mai evocat deja - ar rezultă urmatoarele consecinţe:
a) Avânzii-cauză cu titlu particular trebuie să suporte sarcinile reale cu care este
grevat bunul transmis, potrivit principiului nemo plus iuris ad aliuri: transferre
potestqualta ipse habet";
b) În principiu, opozabilitatea dreptului real se impune pur şi simplu terţilor, fară
condiţia prealabilă a cunoaşterii dreptului1;
c) Titularul dreptului real are dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă. Logic,
aceste diferite aspecte ale opozabilităţii dreptului real nu sunt identificabile în cazul
unui drept personal. Opozabilitatea faţă de toţi ar fi deci apanajul dreptului real.
Consecintele unui asemenea mod de abordare în materia actelor juridice
convenţionale şi a actelor jurisdictionale decurg aparent logic: convenţia având ca
substanţă un drept real este esenţialmente opozabilă, ea fiind tocmai "baza legitimă” a
opozabilităşii dreptului; opozabilitatea clreptului real se răsfrange asupra actului
jurisdictional care, astfel, devine el însuşi opozabil, ca act înzestrat cu o autoritate
absolută.
Aceasta conceptie asupra dreptului real, cu incidentele ei în materie
conventională şi jurisdicţională, se datorează în parte - cum s-a spus, fără menajamente -
unei "confuzii grosiere" între opozabilitatea şi relativitatea drepturilor; definiţia clasică
a dreptului real este viciata la fundamentul ei de "melanjul între opozabilitatea acestui
drept şi efectul relativ al dreptului personal", iar cât priveşte structura actelor juridice -
conventionale sau jurisdictionale - de asemenea este sesizabilă confuzia între
opozabilitatea şi relativitatea acestor acte.
Este inexactă constatarea că dreptul real este opozabil tuturor, iar dreptul de
creanţă este "opozabil" numai debitorului, întrucât, astfel, se confundă "raportul extern"
al dreptului real- domeniu al opozabilităţii - cu "raportul intern" al dreptului de creanţă -
domeniu al relativitaţii. Toate drepturile subiective sunt structurate în aceeaşi formă,
numai obiectul prerogativelor este altul.
Astfel, raportul intern, în cazul dreptului real, este constituit prin relaţia directă şi
imediată între subiectul de drept şi respectivul bun, iar în cazul dreptului de creanţă,
prin relaţia dintre creditor şi debitor; raportul extern, în cazul dreptului real, este
constituit prin obligaţia terţilor de a respecta prerogativele subiectului de drept asupra
lucrului, iar în cazul dreptului de creanţă, prin obligatia terţilor de a respecta
prerogativele creditorului faţă de debitorul sau.
Aşa fiind, toate drepturile subiective sunt virtual opozabile. Confuzia doctrinei
clasice porneşte de la întrebuinţarea cuvântului "opozabil" în două sensuri funciarmente
diferite. A spune că dreptul real este opozabil tuturor semnifică faptul că dreptul exista
faţă de toţi sau că nimeni nu poate să-i ignore; a spune că dreptul de creanţă nu este
opozabil decât debitorului semnifică faptul că el nu poate crea obligaţii decât pentru
debitor. Folosit în primul sens, dreptul personal este inopozabil terţilor; terţii nu pot fi
obligaţi prin dreptul de creanţă, dar acesta există neîndoielnic şi în privinţa lor, ei
trebuind să-i respecte aşa cum respecta un drept real.
Numai prin "ignorarea totală" a sensului celor două concepte - opozabilitate şi

1 Ca regula, tertii, prin definitie, fiind straini de elementul juridic ce li se opune, daca n-au posibilitatea de
a cunoaşte, ei risca sa suporte consecintele nefaste ale unui eveniment ocult. Cunoaşterea de catre terti a
elementelor juridice ce li se opun "reprezinta conditia esentiala pentru punerea în opera a opozabilitatii"; I.
Deleanu, Opozabilitatea - considerati generale, în "Dreptul", 2001, nr. 7, p. 11 şi urm.

90
relativitate - s-a putut ajunge la impardonabila confuzie între acestea. Consecinţele
confuziei în materie convenţională şi jurisdicţională sunt de asemenea imposibil de
admis, chiar în cadrul propriului sistem argumentativ.
Distincţia de principiu între opozabilitatea şi relativitatea contractelor, ignorata în
doctrina clasică, este operantă atunci când substanţa convenţiei este un drept real. Efectul
"relativ" al convenţiei nu poate fi pus în discuţie, chiar dacă acesta are ca obiect un drept
real. Dar dacă teţii sunt lezaţi printr-un contract având ca obiect un drept real,aceasta s-ar
produce numai în considerarea opozabilităţii actului şi a dreptului ce reprezintă obiectul
actului. Să exemplificăm: prin referire la trei categorii de terţi: penitus extranei, creditorii
chirografari şi avânzii-cauză particulari.
Faţă de penitus extranei - persoane străine de părţile unei convenţii - operează
opozabilitatea - nu relativitatea contractului, că sursă a legitimităţii dreptului real, şi a
dreptului real însuşi, că obiect al contractului. Ei trebuie să respecte existenţa actului şi a
dreptului real creat, modificat sau transmis prin contract.
Creditorii chirografari sunt, juridiceşte, mai mult sau mai puţin, legaţi de părţi1e
contractante. Ei au un "drept de gaj general" asupra ansamblului patrimoniului
debitorului, aşa încât vor suporta toate schimbările ce intervin în patrimoniu, cu excepţia
celor făcute anume în frauda lor - art. 1718 şi art. 975 C. civ. vechi. Deşi ei receptează,
"indirect", efectele "contractelor reale" ale debitorului, actele acestuia le sunt numai
"opozabile". Cu alte cuvinte, ei nu sunt obligaţi să execute contractele debitorului, nici nu
pot să ceară executarea acestor contracte. Şi mai mult, contractele le sunt opozabile,
indiferent dacă obiectul acestora le constituie drepturi reale sau drepturi de creanţă.
Avânzii-cauză particulari par a avea o situaţie mai complexă. Dobândind de la o
altă persoană unul sau mai multe bunuri determinate şi privite în individualitatea lor, ei
profita de drepturile reale1 şi sunt tinuţi să respecte obligaţiile sau sarcinile reale născute
din contractele încheiate de autorul lor în legatură cu bunul sau dreptul transmis. Se pare
că drepturile li obligaţile reale, însotind bunul transmis, sunt pentru avânzii-cauză
particulari un fel de "tunică a lui Nessus", de care ei nu se pot despuia.
Aceasta eficacitate în raport cu avânzii-cauză particulari este tot o expresie a
opozabilităţii convenţiilor şi mai ales a drepturilor reale 2. În acest sens, cel puţin
urmatoarele două argumente sunt pertinente: dreptul real este integrat în lucrul transmis;
terţul căruia i s-a transmis bunul nu are decât obligaţia pasivă de a respecta dreptul.
Cum s-a spus cândva, res, non persona, debet. Pe de alta parte, cât priveşte
obligaţia pasivă, tocmai aceasta reprezintă diferenţa esenţială care separă transmiterea
drepturilor reale de transmiterea drepturilor personale, când o asemenea transmitere este
posibilă, faţă de avânzii-cauză particulari; prima se înscrie în domeniul opozabilităţii, cea
de-a două în domeniul excepţiilor de la relativitatea efectelor obligatorii. Este de altfel
imposibilă - o imposibilitate de ordinul evidenţei - obligarea tuturor terţilor ca personal
să execute o prestaţie pozitiva, fără ca ei să-şi fi dat consimţământul, dar este posibila
obligarea tuturor la a respecta un drept sau o situaţie juridică determinata; obligaţia
pasivă a terţilor reprezintă deci "caracteristică fundamentală şi constitutivă a
opozabilităţii în general".
1 Legea, doctrina şi jurisprudenta au admis, sub forma unor exceptii, efectele drepturilor şi a obligatiilor
personale nascute din contractele încheiate de autorullor. (în conditiile prevazute de art. 1441 C. civ.,
respectarea de catre dobanditorul unui imobil a contractului de închiriere sau de arendă a acestuia încheiat
de catre autor îinainte de vânzare.)

91
 Cât priveşte actele jurisdicţionale care au ca obiect un drept real, în principiu, sub

aspectul aici discutat, ele nu au un regim juridic special: că toate celelalte acte
jurisdictionale şi acestea sunt virtualmente opozabile. Nu este necesara nici atasarea
noţiuni de "autoritate absolută", nici a celei de "contencios obiectiv".
Teoria drepturilor reale numită "personalista" n-a putut - nici ea - să înlăture
confuzia între opozabilitatea si relativitatea efectelor drepturilor subiective. Aceasta
teorie, uneori numită „obligatională", si-a propus să unifice cele două tipuri
fundamentale de drepturi subiective reale şi personale - prin sintagma "obligaţia pasivă
universală". Dreptul real ar apare astfel că fiind pur şi simplu o specie a dreptului
personal, considerându-se că raportul direct persoană-lucru" ar fi o "absurditate",
întrucât toate raporturile juridice nu pot exista decât între persoane, că o asemenea
relaţie nu exprimă dreptul însuşi, ci un "fapt", "posesiunea" lucrului.
S-a conchis că toate drepturile subiective - reale sau personale - au un subiect
activ şi un subiect pasiv, acesta din urma fiind reprezintat de toate celelalte persoane,
care au obligaţia de a nu tulbura posesia asupra lucrului. În sistemul argumentativ al
acestei teorii, dreptul real ar trebui conceput sub formă unui "raport obligaţional" între
titularul dreptului şi toţi ceilalţi, obligaţia tuturor celorlalţi înscriîndu-se - că orice altă
obligaţie - în pasivul patrimoniului acestora.
Astfel judecând, între drepturile reale şi drepturile de creanţă n-ar exista o
deosebire de natura, ci numai de grad: sfera subiectului pasiv, un debitor determinat sau
toate celelalte persoane din cadrul cărora, la momentul lezarii dreptului, se determina de
asemenea un anume subiect pasiv.
Îmbinarea opozabilităţii cu relativitatea se situează iaraşi pe acelaş plan relaţia
externă, subiectul dreptului real şi terţii, şi relaţia internă, creditorul şi debitorul unui
drept personal, adică domeniul opozabilităţii drepturilor subiective şi domeniul
relativităţii lor. Este adevarat că realizarea prerogativelor individuale se face în raport cu
alţii, cărora le revine o "obligaţie pasivă", dar "obligaţia", în sensul ei de datorie,
corelativă dreptului, este îndividual determinată, ea figurând în patrimoniul unui anumit
debitor. Şi, de altminteri, obligaţia poate consta în "a da" ori "a face" ceva, nu că în cazul
tuturor terţilor, care au o obligaţie pasivă, definită că "regula generală de conduită”.

Exclusivismul drepturilor reale

Opozabilitatea dreptului real s-ar caracteriza prin "exclusivism", iar principiul
exclusivismului exprimă vocaţia acestui drept de a fi sancţionat în mod necesar în
natura, chiar în lipsă unui prejudiciu şi în pofida bunei-credinte a celui care a violat
dreptul1.
În esenţă, teza exclusivismului dreptului real articulează urmatoarele idei: atunci
când se aduce atingere unui asemenea drept, îndeosebi în materialitatea sau în
fundamentul lui material la cererea titularului acestuia, instanţa este obligată să dispună
o sanţiune în natura, indiferent dacă titularul dreptului a suferit sau nu un prejudiciu şi
indiferent de comportamentul subiectiv al celui care a violat dreptul, sancţiunea în natură
fiind deci obligatorie şi necondiţionată.

1 Marc Levis, L'oposabilite du droit reel, Economica, Paris, 1989;. Ph. Malaurie, op. cit., 58 ed., 2002, nr.
368, pp. 102-103 .

92
 Principiului exclusivismului i se asociază cel al publicităţii, în materie imobiliară,
prin formele de publicitate organizate în acest sens, iar în materie mobiliara, în principal
prin deposedarea de bun; în toate cazurile, publicitatea nu adaugă nimic opozabilității,
care se exprimă prin exclusivism, dar lipsă publicităţii antrenează pierderea
opozabilităţii, acest rezultat fiind în principiu subordonat bunei-credinţe a celui care
invocă neîndeplinirea formelor de publicitate soluţiile preconizate trebuie însă corelate
cu exigenţele pe care le implică exercitarea de bună-credinţa a drepturilor subiective,
altfel zis şi impropriu, cu sancţiunile specifice "abuzului de drept".
În principiu, sub rezerva precizărilor făcute în cuprinsul acestui demers sau care
se vor mai face, ne ataşăm ideilor arătate, care, în fond, nu contrazic opozabilitatea, ci
doar o specifică sau o nuanţează.
Legea noastră civilă - şi cea franceză - nu cuprinde un text prin care
"exclusivismul" să fie consacrat ca atribut imanent al dreptului real. Dar din economia
reglementărilor în materie, credem că un astfel de atribut - specific dreptului real şi prin
care se obiectivează opozabilitatea acestuia - poate şi trebuie să fie acreditat. El are o
semnificaţie aparte, atât în raport cu natura "absolută" a dreptului real, cât şi în raport cu
caracterul "exclusiv" al dreptului cuiva de a se bucura şi de a dispune de un lucru.
În acest sens, se spune adesea şi traditional că dreptul de proprietate este
"absolut", pentru a se evidenţia astfel-cum s-a mai arătat - faptul că el este opozabil
tuturor. Or, fără a stărui din nou, este suficient să spunem că, în realitate, că "fapte"
inserate în ordinea juridică, toate drepturile subiective - absolute sau relative - sunt
opozabile terţilor.
Alteori se spune însă că dreptul real - şi îndeosebi cel de proprietate - este absolut
în sensul că el nu are limite, materiale sau juridice, de exercitare a lui; dar chiar art. 480
C. civ., în contextul consacrarii caracterului absolut al dreptului de proprietate,
precizează totuşi că el trebuie exercitat "în limitele determinate de lege" 1. Cât priveşte
caracterul "exclusiv", acesta este înteles adesea şi de asemenea tradiţional ca semnificând
excluderea altora de la exercitarea oricăror puteri asupra lucrului; dar aceasta protecţie
este recunoscută tuturor drepturilor subiective.
Dreptul de proprietate, îndeosebi, trebuie considerat că absolut în sensul că, el
însuşi, nu poate degenera în abuz. Dreptul de proprietate are însă o calitate în plus -
exclusivismul. El poate fi ocrotit printr-o actiune reală, chiar dacă titularului sau nu i s-a
cauzat nici un prejudiciu, acţiune având că obiect restabilirea situaţiei anterioare,
indiferent de bună sau reaua-credinţă a celui ce a adus atingere dreptului.
Ne-am ataşat însă ideii, conformă de altfel cu reglementările în materie 2 şi singura
în măsură să se materializeze prin mijloace reale de protecţie a terţului, ca opozabilitatea

1 inalienabilitatile legale, ingradirile care deriva din raporturile de vecinatate

2 Din aceste motive, am considerat ca dispozitiile art. 494, alin. ultim, teza a doua, din Codul civil, potrivit
carora proprietarul fondului are obligatia de a pastra lucrarile, daca autorul acestora a fost de buna-credinta,
sunt nu doar extrem de discutabile, ci chiar contrare prevederilor art. 150 din Constitutie. (Ion Deleanu,
Problema constituţionalitaţii prevederilor art. 494, alin. ultim, teza a doua, din Codul civil, in "Dreptul",
2002, nr. 6, p. 18 şi urm. H. Capitant, F . Terre, Y. Lequette, Les grands arrets de la jurisprudence civile, 1.
I, 116 ed., Dalloz, 2000, nr. 64-65, p. 334-338. Eventuala exercitare abuziva a dreptului de proprietate de
catre proprietarul terenului, care ar cere ridicarea lucrarilor, nu poate fi pusa in discutie. Apararea dreptului
de proprietate, inclusiv a integritatii materiale a intregului imobil, nu poate degeneră în abuz. Cu alte
cuvinte, cum s-a spus şi în doctrina franceză, conservarea bunului nu este susceptibila de abuz.)

93
trebuie corelată cunoaşterii, efective sau prezumate, ori posibilităţii de cunoaştere a
drepturilor din partea terţilor, altfel ea fiind pur şi simplu o fatalitate.
S-a considerat că dreptul real este, de principiu, opozabil terţilor, independent de
cunoaşterea efectivă sau presupusă a acestuia ori de posibilitatea de a-i fi cunoscut. În
acest sens, invocându-se prevederile art. 1583 din Codul civil francez - având ca şi
corespondent prevederile art. 1295 din Codul nostru civil - s-a dat acestora o interpretare
nuanţată: publicitatea nu apare că un element necesar ori constitutiv al opozabilităţii faţă
de terţi, ci inopozabilitatea apare ca sancţiune a lipsei de publicitate.
Într-adevar, textul art. 1295, alin. 2 C. civ. poate justifică și o asemenea
interpretare:
"În materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă
între părţi, nu se pot a se opune, mai înainte de transcriptiunea, unei a treia persoane care
ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut". Câteva
precizări sunt însă de făcut:
a) Textul vizează numai strămutarea proprietăţii, nu opozabilitatea în general a
drepturilor reale;
b) Textul are în vedere strămutarea succesivă a proprietăţii asupra aceluiaş'.
imobil, situaţie în care inopozabilitatea exprimă de fapt regula prior tempore, potior jure
sau. cu aceeaşi semnificaţie în context, regula nema plus juris ad alium transterse potest
qualta ipse habetori, în fîne, regula nemo dat quod non habet,
c) Textul nu vizeaza inopozabilitatea faţă de terţi în general, ci inopozabilitatea
faţă de o categorie anume de terţi, "cei care ar avea şi ar fi conservat, după lege,
oarecare drepturi asupra imobilului vândut".
Reluand cele precizate într-o altă formulare şi complinându-le pentru a asigură
eficacitate cunoaşterii de fapt, s-ar putea spune că acela care se prevalează de
inopozabilitatea în privinţa sa unui act având că obiect transferul proprietăţii imobiliare
trebuie:
a) Să fie având-cauză al aceluiaşi autor;
b) Să invoce un drept concurent asupra aceluiaşi imobil;
c) Să-şi fondeze dreptul pe un act supus publicităţii;
d) Să fi supus publicităţii acel act înainte că adversarul să-i fi făcut public pe al
său;
e) Să fie de bună-credinţă.
Abstracţie făcând de asemenea posibile circumscrieri, în general. opozabilitatea şi
inopozabilitatea - că forme asociate unuia şi aceluiaşi fenomen sau unuia si aceluiaşi
drept real - nu pot fi disociate cu totul, pentru a le atribui, în raport cu publicitatea. naturi
diferite. Având că reper acelaşi criteriu - publicitatea - efectele sunt diferite, diametral
opuse, inopozabilitatea nefiind decât reversul opozabilităţii.

Distincţia între opozabilitate şi regulile consacrate sub formă adagiilor arătate este
marcată prin prevederile art. 27 din Legea nr. 7/1996. Înscrierile în cartea funciară devin
opozabile faţă de terţi de la data înregistrării cererii. Ordinea înregistrării va determina
rangul înscrierii (s.n.).
În concluzie, opozabilitatea dreptului real îmbracă formă exclusivismului, astfel
cum acesta a fost conotat. Constituirea sau transferul dreptului real este originar opozabil
terţilor. Aşa fiind, îndeplinirea formelor de publicitate nu face decât să conserve sau să

94
consolideze opozabilitatea originară, creată ab initio. Altfel ar trebui să acceptăm cel
putin urmatoarele două sofisme: de la constituirea sau de la transferul dreptului real şi
până la îndeplinirea formelor de publicitate, dreptul real nu este opozabil terţilor, în
pofida faptului că aceştia i-au cunoscut efectiv sau au avut posibilitatea să-i cunoască,
măcar prin formele de obiectivare materială a dreptului; dreptul real, sub aspectul
opozabilităţii, se bucura de o protecţie mai putin energică faţă de alte drepturi subiective,
nesupuse nici unei forme de publicitate, şi care sunt opozabile că atare de la chiar
momentul constituirii lor.
Publicitatea nu este deci o condiţie cosubstanţială opozabilităţii. În privinţa
drepturilor reale - despre care se discuta în context - opozabilitatea se prezumă ab
origine. Existentă publicităţii o consolidează. Nu este însă o prezumţie irefragabilă.
Lipsa publicităţii înlătură prezumţia, uneori irepresibil, alteori numai dacă titularul
dreptului nu poate face dovada că, totuşi, terţul a putut efectiv cunoaşte sau chiar a
cunoscut situaţia juridică a dreptului real.
Pe plan probator, aceasta distincţie apare poate cu întăriti evidenţa: îndeplinirea
formelor de publicitate prezumă opozabilitatea în favoarea titularului dreptului;
neîndeplinirea formelor de publicitate prezuma inopozabilitatea în favoarea terţului, dacă
el este de bună-credinţă.
Rolul cunoaşterii prin publicitate depinde de forţa care se ataşează publicităţii.
Dacă publicitatea este concepută într-o maniera obiectivă, atunci necunoaşterea de către
teţii este irefragabil prezumată şi inopozabilitatea operează de drept în împrejurarea în
care formalităţile de publicitate n-au fost îndeplinite, exceptând frauda; dacă publicitatea
este conceputa într-o maniera subiectivă, nu are importanţă că ea nu s-a îndeplinit, din
moment ce terţul, pe o alta cale, a cunoscut operaţiunea juridică având ca obiect un drept
real. Aceasta cunoaştere de fapt, efectivă, produce aceleaşi efecte ca şi publicitatea.
Dreptul pozitiv, uneori, s-a orientat spre concepţia subiectivă, alteori spre cea obiectivă1.
În fond, cum s-a spus într-un studiu, întrebarea care stăruie este dacă exista un
principiu general de exclusivitate a publicităţii legale sau, dimpotrivă, principiul este cel
al echivalentei între cunoaşterea personală de către terţ şi publicitatea formală. Ne
alăturăm răspunsului în favoarea celei din urma alternative, publicitatea neputând fi
plasată în afară exigentelor moralei. Dar cunoaşterea personală trebuie să fie efectivă,
ceea ce exclude dintr-un început o cunoaştere imperfectă. Este soluţia care conciliază
tehnică juridică, echitatea şi bună credinţă .
Aşadar, publicitatea nu este o condiţie "necesară" pentru a opera opozabilitatea:
terţul se poate prevala de actul constitutiv sau translativ de drept real, dacă le cunoaşte;
dacă nu este de bună-credinţă, el nu poate invocă inopozabilitatea sub motivul că nu s-au
îndeplinit formele de publicitate.
Cunoaştem că sunt discuţii cu privire la publicitatea actelor constitutive sau
translative de drepturi reale. În doctrina belgiana, opiniile au fost împărţite. Într-o opinie,
subtil argumentată, răspunsul a fost negativ. Aceasta, întrucât este imposibil ca un
contract, act relativ, să fie erijat într-un mod de dobândire a proprietăţii sau a derivatelor

1 Potrivit art. 34 din legea nr. 7/1996, cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact in folosul acelei
persoane care a dobandit un drept real, daca în momentul dobandirii dreptului n-a fost înscrisă în cartea
funciară vreo acţiune prin care se contesta cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut, pe altă cale, această
inexactitate". Potrivit art, 712 C. pro civ., până la transcriere, drepturile mentionate de art. 711 C. pro civ.
nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemi 9cator, "chiar daca au cunoştinta de
existenta actelor de mai sus".

95
acesteia, care sunt drepturi absolute. Pentru că însuşi dreptul să fie opozabil terţi1or, este
necesar ca el să fi fost dobândit nu printr-o formă derivată şi relativă, cum este convenţia,
ci printr-un mod original, cum este prescripţia achizitivă. Într-o alta opinie, la care ne
ataşăm, publicitatea este tocmai exteriorizarea dreptului constituit sau transferat prin
convenţie, aşa încât este el însuşi opozabil.
În materie de drepturi reale mobiliare, principiul consacrat de art. 1909, alin. 1 C.
civ. corespunzator art. 2279 din Codul civil francez - implică ideea că posesia este
semnul aparent al dreptului său, altfel zis, că remiterea lucrului mobil în posesie
semnifică publicitate, dacă posesorul bunului este de bună-credinţă. Mai mult însă,
posesia îndeplineşte un rol suplimentar.
Întrucât se aseamănă cu purga, "purificând" actul de viciile acestuia şi conducând
la dobândirea proprietăţii, în caz de achiziţionare a non domino, dacă sunt îndeplinite
condiţiile de posesie efectivă, utilă şi de bună-credinţă.
Aşadar, regula se aplică dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) Bunul este "corporal" şi determinat. Sunt excluse din sfera de aplicare a acestei
reguli mobilele incorporale, precum creanţele, în afară cazului când sunt constatate
printr-un titlu la purtător, drepturile de proprietate intelectuală, efectele de comerţ,
universalităţile mobiliare, precum fondul de comerţ.
Ea nu se aplică nici succesiunilor mobiliare, în legătură cu care moştenitorul
poate acţiona pe calea petiţiei de ereditate împotriva celor care se află în posesia
bunurilor. Sunt de asemenea excluse chiar unele mobile corporale (cele supuse unui
regim special de înmatriculare, dacă legea nu prevede altfel), cele nesusceptibile de
apropriere . ele fiind rezervate domeniului public (opere de arta, colecţii, manuscrise
etc.), cele inalienabile (precum obiectele istorice clasate).
Nu se aplică regula prevazută de art. 1909 alin. 1 C. civ. decât bunurilor mobile
care sunt certe. (Astfel, nu este aplicabil principiul arătat bunurilor mobile prin
anticipaţie, întrucât ele nu sunt încă individualizate);
b) Posesia este "reală", adică veritabilă, efectivă, lipsită de orice vicii. o posesie
deci sub titlu de proprietar, animo domini, excluzând detenţia precară. Faptul că detenţia
a devenit ulterior precară este indiferent caracterele posesiei apreciindu-se la momentul
intrării în posesie, rămânând celui ce revendică sarcina de a demonstra precaritatea
posesiei.
Într-adevar, art. 1909 alin. 1 C. civ. îl prezumă că fiind posesor pentru el şi sub
nume de proprietar. Regula enuntată se aplică şi în cazul aşa-ziselor quasi-posesii, adică
situaţiilor în care persoana se comportă ca titular al unui drepl real, altul decât cel de
proprietate, precum uzufructuarul sau creditorul gajist1.
Potrivit cu cele prevăzute de art. 972 C. civ., solicitându-se ca posesia să fie reală,
efectivă, aceasta înseamnă că ea trebuie să se concretizeze prin detenţia materială a
bunului, detenţia putându-se însă exercita şi indirect.
c) Posesia trebuie să fie lipsită de vicii şi să îndeplinească atributele enumerate de
art. 1847 C. civ., să fie deci continuă, neîntreruptă, netulburată şi sub nume de proprietar.
Totuşi, în condiţiile în care se realizează o dobândire instantanee, nu prin durată,
discontinuitatea nu este de natura să paralizeze regula prevazută de art. 1909 alin. 1 C.

1 Creditorul gajist are 0 veritabila posesie asupra dreptului sau de gaj 9i poate invoca posesia contra unui
tert care revendica obiectul aflat In gaj. (M. Planiol, G. Ripert, op. cit., nr. 383, p. 382-283.) Jurisprudenta
franceza a fost 9i este constanta In acest sens

96
civ.
Posesiunea trebuie însă să fie nonviolentă, nonclandestină şi nonechivocă. Proba
viciilor poate fi făcută de cel care revendică, prin orice mijloace.
Clandestinitatea rezultă din atitudinea posesorului, care a disimulat mobilele
litigioase.
d) Posesorul trebuie să fie de bună-credinţă, la momentul intrării în posesie. Ea
constă în credinţa posesorului că cel care i-a remis lucrul era singurul şi legitimul
proprietar al acestuia.
Proba relei-credinţe poate fi făcută prin orice mijloace. Ca şi animus domini,
buna-credinţă este prezumată. Efectul posesiei bunului mobil, în condiţiile arătate,
consta în dobândirea unei noi proprietăti, nu derivate, aşa încât nici o sarcină anterioară
posesiunii nu va greva bunul mobil.
Exclusivismul dreptului real - că formă de manifestare a opozabilităţii - se
remarcă şi în cazul bunurilor mobile, prin sancţionarea în natură a dreptului. Câteva
ipoteze confirmă aceasta constatare, şi anume:
Conflictul între dobânditorii succesivi ai aceluiaşi bun mobil este rezolvat prin
prevederile art. 972 C. civ. în modul următor: "Dacă lucrul ce cineva s-a obligat succesiv
a da la două persoane este mobil, persoana pusă în posesiune este preferită şi rămâne
proprietară, chiar când titlul sau este cu data posterioară, numai posesiunea să fie de
bună-credinţă".
Dobânditorul, respectiv, noul proprietar, se va putea prevala de plenitudinea
dreptului sau numai dacă acestuia i s-a asigurat publicitatea necesara şi suficientă, adică
prin primirea materială a lucrului sau măcar prin dispoziţia pe care a dobândit-o asupra
acestuia. (Cum s-a mai precizat, legea nu sancţionează lipsă tradiţiunii, lucrul putând
rămâne în mâinile vânzătorului, cu titlu precar. Ea nu sancţionează deci publicitatea
mobiliara decât în măsură utilităţii ei.) Legea nu protejeaza pe acela care, cunoscând în
fapt existenţa primei vânzări, invocă de rea-credinţă lipsă publicităţii;

Revendicarea bunului contra unui posesor a non domino - art. 1909 alin. 2 C. civ.
în sensul articolului mentionat, "... cel ce a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru,
poate să-l revendice, în curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de
la cel la care-l găseşte, rămânand acestuia recurs în contra celui de la care îl are".
Din cuprinsul prevederilor art. 1909 C. civ. rezultă distincţia clară între
deposedarea voluntară şi deposedărea involuntară, numai în cazul acesteia din urma fiind
aplicabile prevederile alineatului 2 al articolului menţionat. Ar fi vorba, după caz, de o
deposedăre nonfrauduloasă - pierderea lucrului - sau de una frauduloasă - furtul.
Proprietarul deposedat involuntar are dreptul de a-şi revendică bunul, indiferent în
mâinile cui s-ar afla acesta, chiar dacă detinătorul bunului ar fi de bună-credinţă.
Aparenţa nu-şi poate produce efectele, ea fiind neutralizată de cunoaşterea de fapt, din
partea aceluia care detine bunul, ca acesta nu-i aparţine.
În principiu, acţiunea în revendicare este exercitată de proprietarul bunului
pierdut sau furat, el trebuind să probeze identitatea obiectului.
Proprietarul trebuie să-şi demonstreze dreptul sau de proprietate şi, a priori, el o
va putea face stabilind posesia sa anterioară asupra lucrului, aceasta posesie - în sensul
art. 1909 alin. 1 C. civ. - echivalând cu probă proprietăţii . El va trebui de asemenea să
probeze că n-au trecut trei ani din ziua când a pierdut bunul sau de când acesta i-a fost

97
furat
4.2. INOPOZABILITATEA
Rolul publicităţii imobiliare
După cum am arătat mai sus, scopul general, comun, al oricărei forme de
publicitate este informarea terţilor, într-un cuvânt, a publicului larg, despre existenţa unui
fapt, act sau situaţii noi pe care nu au cunoscut-o sau, după caz, nu aveau putinţa de a o
cunoaşte, iar în al doilea rând şi mai ales, să asigure eficacitate relativă sau, după caz,
absolută drepturilor şi situaţiilor respective.
În această ultima ipoteză, publicitatea poate şi trebuie să furnizeze şi un mijloc
eficient de rezolvare a conflictelor de drepturi concurente sau rivale născute între terţe
persoane interesate în scopul asigurării securităţii juridice şi a respectării drepturilor reale
egal dobândite şi conservate, în condiţiile legii, de terţii achizitori de bună-credinţă.
De aceea, inter partes, dacă înscrierea dobândirii sau modificării drepturilor reale
nu are efect constitutiv, cum se întâmplă în sistemul nostru actual de publicitate
imobiliară, atunci ea are numai efecte limitate asupra raportului juridic dintre părţi, în
sensul că împiedică pe înstrăinător sau constituitor (ca şi pe avânzii săi în cauză,
deopotrivă) de a dispune de acelaşi bun sau drept în folosul altuia, astfel încât dreptul
dobândit o data înscris, nu mai poate fi pierdut şi nici nesocotit de terţii achizitori de
bună-credinţă ai aceluiaşi bun sau drept şi de la acelasi autor, chiar dacă bunul înstrăinat
nu fusese încă predat de înstrăinător. În schimb, faţă de terţi, înscrierea are, evident,
efecte mai ample şi mai vizibile, întrucât drepturile reale imobiliare dobândite sau, dupa
caz, modificate, devin opozabile numai din momentul şi în măsura înscrierii lor în cartea
funciară.
Faţă de părţi lipsa înscrierii în cartea funciară este, în principiu, inoperantă. Spre
deosebire de Decretul-lege nr. 115/1938 care a consacrat regulaa potrivit căreia drepturile
reale imobiliare iau naştere, se strămută, modifică sau sting numai de la data înscrierii,
atât între părţi, cât şi faţă de terţi (art. 17-18), dimpotrivă, Legea nr. 7/1996, republicată,
asemenea sistemului registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, a păstrat
regula potrivit căreia drepturile reale imobiliare se dobândeau sau, modifică chiar prin
consimţământul concordant al părţilor, însă ele devin opzabile terţilor doar prin
înscrierea lor în cartea funciară.
Aşadar, în sistemul noilor cărţi funciare convenţia continuă să aibă efecte
translative sau constitutive de drepturi reale, conform dispoziţiilor actuale din Codul
nostru civil (art. 971 şi 1295 alin. 1), ceea ce însemnează că, în principiu, înscrierea în
cartea funciară nu interesează raporturile dintre părţi decât într-o măsură limitată, spre
deosebire de efectele actului faţă de terţi, când înscrierea este absolut necesară.
Prin urmare, între părţi şi, prin forţa lucrurilor, faţă de avânzii lor cauză, actul
juridic îşi va produce toate efectele sale de îndată ce a fost valabil încheiat, indiferent
dacă a fost sau nu înscris, întrucât nefiind atributivă de proprietate, această formalitate nu
contează pentru părţi, ci, aşa cum am spus, ea are importanţă doar pentru terţi. 1 Dar
numai prin înscriere dreptul real dobândit ori, după caz, modificat, prin efectul actului de
înstrăinare sau constituire de drepturi reale imobiliare, se consolidează sau, în alţi
termeni, se desăvârşeşte, şi tot prin înscriere succesorul tabular dobândeşte dreptul de a
dispune de imobil potrivit regulilor de carte funciară.

1 G. Luţescu, Teoria generală a drepturilor reale, Bucureşti, 1947, p. 291.

98
 Această însemnează că, practic, dar şi juridic, ceea ce dobândeşte succesorul
tabular, prin efectul actului juridic încheiat cu antecesorul tabular, nu este însuşi drept
real, care încă subzistă, până la înscriere, în patrimoniul titularului de carte funciară, ci un
drept personal sau, cel mult, un drept real limitat ori imperfect – un ius ad rem – , adică
un drept în virtutea căruia titularului lui poate pretinde debitorului să tolereze înscrierea
în cartea funciară, indiferent de cauza care a împiedicat pe dobânditorul imobilului să
ceară înscrierea şi oricât ar fi timpul scurs de la data încheierii actului juridic obligaţional
şi până la data când s-a cerut în mod efectiv în cartea funciară (cf. art. 27 în privinţa
caracterului imprescriptibil al acţiunii în prestaţie tabulară).
În alţi termeni, din momentul încheierii actului juridic prin care cel înscris în
cartea funciară s-a obligat să strămute, să constituie ori sa modifice un drept real
imobiliar, acesta nu mai poate opune la efectuarea înscrierii în cartea funciară şi trebuie
să se abţină de la orice acţiune prin care ar putea să zădărnicească transferul sau, după
caz, dobândirea, în mod definitv a dreptului real în folosul noului achizitor, iar în caz
contrar, dobânditorul imobilului sau al unui alt drept real poate să ceară acordarea de rang
preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ care a dobândit ulterior
imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului (art. 28).
A fortiori, în cazul în care cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în
folosul altuia un drept real asuprea unui imobil nu predă toate înscrisurile trebuitoare
pentru înscrierea acelui drept şi dispune de acelaşi drept în folosul altuia, dobânditorul
anterior, prin acţiunea în prestaţie tabulară, se va putea îndrepta şi împotriva terţului
achizitor dacă anterior celui în baza căruia se solicită prestaţia tabulară a fost încheiat
anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terţului în cartea funciară, iar acesta a
dobândit imobilul cu titlu gratuit ori, dacă l-a dobândit cu titlu oneros, a fost de rea-
credinţă (art. 27).
În concluzie, lispa de înscriere nu poate fi opusă de o parte contractantă ori de
succesorii săi universali sau cu titlu universal, celeilalte părţi, după cum nici faptul
înscrierii nu poate fi opus de o parte celeilalte drept o cauză de validare a actului lovit
de nulitate sau, după caz, de o altă cauză de nevalabilitate, întrucât nefiind atributivă de
proprietate înscrierea nu aduce nimic în plus actului sau efectelor lui. Astfel, vânzarea,
schimbul, donaţia sau renta viageră neînscrisă nu lasă nici uneia dintre părţi dreptul de a
putea invoca lipsa de înscriere. Pe de altă parte, înscrierea unei vânzări, unui schimb, unei
donaţii sau rente viagere lovite de nulitate absolută sau relativă, spre exemplu, nu
validează actul înscris, deoarece scopul înscrierii nu este de a acoperi un viciu, o
ilegalitate, ci de a consolida un drept valabil dobândit şi a face astfel opozabil actul
valabil încheiat terţelor persoane interesate.
În toate cazurile, deci, drepturile şi obligaţiile părţilor se stabilesc în funcţie de
conţinutul real al raportului dintre părţi astfel cum reiese el din cuprinsul contractului, al
actului sau faptului juridic generator, iar nu după data, conţinutul, modul sau felul
înscrierii.
2) Faţă de terţi lipsa înscrierii în cartea funciară atrage inopozabilitatea (ineficacitatea)
dreptului real imobiliar supus înscrierii
Inopozabilitatea – sancţiunea lipsei de înscriere în cartea funciară. Dacă faţă de
părţi înscrierea are numai un caracter conservator de drepturi, în sensul că împiedică pe
înstrăinător de a dispune de acelaşi bun în folosul altuia, pentru terţi ea este absolut

99
necesară, deoarece asigură eficacitatea absolută a dreptului real imobiliar, în afară de
excepţiile anume prevăzute de lege.
Într-adevăr, înscrierea fiind un mijloc de publicitate în favoarea terţilor, o dată
îndeplinită, ea face opozabil acestora dreptul real tabular legal dobîndit sau modificat,
după caz, în timp ce neîndeplinirea ei atrage, inopozabilitatea lui sau, mai exact,
inexistenţa lui faţă de terţii interesaţi. De ce? Pentru că dacă dreptul real imobiliar n-a fost
înscris, terţii nu au de unde să ia cunoştinţă de existenţa acestuia şi nu pot fi astfel ţinuţi
să suporte consecinţele lui juridice, în eventualitatea în care ar fi vătămaţi în drepturile
sau interesele lor legitime, de ex., în cazul în care ar fi dobândit un drept concurent
asupra aceluiaşi bun şi l-ar fi conservat în condiţiile prevăzute de lege sau, după caz, în
situaţia în care dreptul înscris nu a aparţinut niciodată înstrăinătorului ori, deşi a
aparţinut, fusese stins la data când l-a transmis altuia.
Înscrierea este, deci, o condiţie absolut necesară. Numai prin înscriere dreptul real
imobiliar este sau devine opozabil erga omnes, adică el poate fi valorificat cu succes de
către achizitorul său contra oricărei persoane interesate.
Lipsa înscrierii atrage, în schimb, inopozabilitatea, adică ineficacitatea dreptului
real dobândit sau modificat faţă de terţi, respectiv faţă de alte persoane decât părţile
contractante şi succesorii lor universali ori cu titlu universal.
Prin urmare, inopozabilitatea este sanţiunea specifică în materia publicităţii drepturilor
reale imobiliare care lipseşte de eficacitatea juridică un act sau un fapt juridic din cauza
neîndeplinirii creinţelor de publicitate prevăzute de lege.
Condiţiile de invocare a sancţiunii iopozabilităţii. Sancţiunea inopozabilităţii
are caracter personal, putând fi invocată numai de anumite persoane interesate, adică
numai de cei care sunt ocrotiţi prin publicitatea imobiliară şi care îndeplinesc totodată
condiţiile cerute de lege.
Deoarece sancţiunea inopozabilităţii transcrierii sau înscrierii actelor sau faptelor
juridice translative sau constitutive de drepturi reale o întâlnim şi în sistemul registrelor
de transcripţiuni şi înscripţiuni, înainte de a vedea

4.3. Principiul priorităţii înscrierilor

Definiţie, reglementare şi justificare

Dacă principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor reale înscrise în cartea
funciară justifică şi explică rostul esenţial al publicităţii imobiliare, principiul priorităţii
înscrierilor este, în schimb, destinat să arate în folosul cui operează beneficiul înscrierii
unui drept real în cartea funciară, precum şi eventual, să stabilească rangul acestei
înscrieri în situaţia în care două sau mai multe drepturi aflate în concurs n-ar fi absolut
compatibile.
Încercând acum o definiţie putem spune că principiul priorităţii înscrierilor este
acea regulă potrivit căreia, în afara excepţiilor prevăzute de lege, cel care şi-a
înregistrat primul cererea de înscriere în cartea funciară a unui drept tabular va fi
socotit adevăratul titular al dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la data
dobândirii lui, acelaşi drept sau un alt drept concurent fusese atribuit de acelaşi autor şi
în folosul altuia.

100
 Principiul priorităţii este o regulă deplin autonomă şi nu trebuie confundată cu alte
principii de carte funciară, în special cu principiul opozabilităţii faţă de terţi şi cu
principiul publicităţii materiale, chiar dacă între ele există o strânsă legătură1.
Principiul priorităţii este reglementat laolată cu principiul opozabilităţii faţă de
terţi, deoarece ste destinat să asigure deplină eficacitate acestuia din urmă. Sediul
materiei se găseşte în Legea nr. 7/1996, republicată ( art. 25, 26, 28, 29, 39, 47 alin. 4 şi
art. 55 alin. 5), precum şi în Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de
carte funciară care conţin norme ce dezvoltă prevederile cuprinse în Lege (art. 93, 94, 95
alin 1 şi 117).
Astfel, în ce priveşte Legea nr. 7/1996, republicată, pot fi reţinute, în principal,
următoarele prevederi referitoare la regula priorităţii înscrierilor de carte funciară:
-art. 25: „(1) Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării
cererilor va determina rangul înscrierilor.
(2) Dacă mai multe cereri de însciere a drepturilor reale au fost depuse deodată la
biroul teritorial, ele vor primi provizoriu rang egal, urmând ca instanţa să hotărască
asupra rangului fiecăreia.
(3) Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai
multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.” (s.n.)2;
-art. 26: „(1) Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă
de terţi, fără înscierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare
silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul înţelege să
dispună de ele.
(2) În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de
stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri
judecătoreşti.
(3) Titularul drepturilor dobândite prin modurile enumerate, nu poate însă dispune
de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în prealabil în cartea funciară.” (s.n.);
- art. 28: „Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde
înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a
dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii
actului.” (s.n.);
- art. 29 alin. 1: „Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul
determinat de cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.” (s.n.);
- art. 47 alin. 4: „Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou de
carte funciară, drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelate
drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască
asupra rangului şi asupra radierii încheierii (înscrierii – n.n.) nevalabile.” (s.n.);
- art. 55 alin. 5, teza a doua: „ În toate cazurile, privilegiile se înscriu şi capătă
rang numai în condiţiile determinate de legea care le-a instituit, iar în li0psa vreunei
menţiuni în această lege, ele primesc rang potrivit dispoziţiilor legale privitoare la
înscrierea ipotecilor.”

1 Cu privire la corelaţia principiului priorităţii cu principiul opozabilităţii faţă de terţi.

2 Alineatele 2 şi 3 ale art. 25 au fost introduse prin Legea nr. 247/2005. cf. Art. 47 alin 4 din Lege, rămas
din eroare neabrogat de Legea nr. 247/2005.

101
 După cum am menţionat, prevederi similare, dar şi suplimentare, privind
principiul priorităţii se regăsesc şi în Regulament. Pot fi amintite aici următoarele
dispoziţii legale:
- art. 93 alin. 2-8: „Opozabilitatea produce efecte din momentul înregistrării cererii de
înscriere a actului respectiv. Din acest moment
Mai mult, este de observat că principiul publicităţii materiale sau al credinţei
publice este întâlnit şi în sisteme (semi)personale de publicitate imobiliară, cum este
sistemul italian (art. 2652 C. civ.)1 şi, bineînţeles, în sisteme mixte, intermediare de
publicitate imobiliară, asemănătoare sistemului nostru actual, cum este cel spaniol (art. 34
din Legea ipotecară din 8 februarie 1946) ori portughez (art. 291 C. civ. portughez).
În fine, în ce priveşte Basarabia, unde funcţionează tot un sistem real de
publicitate imobiliară în care, spre deosebire de legea noastră, urmând modelul Codului
civil german şi Proiectului Codului nostru civil (care au sta la baza elaborării şi adoptării
Noului Cod civil al Republicii Moldava din 2002), înscrierile sunt constitutive de drepturi
atât inter partes, cât şi erga tertios (cf. art. 321 alin. 2 C.civ.: „ În cazul bunurilor
imobile, dreptul de proprietate se dobândeşte la data înscrierii în registrul bunurilor
imobile, cu excepţiile prevăzute de lege”), potrivit art. 51 (Garanţiile dobânditorului de
bună-credinţă) din Legea cadastrului nr. 1543-XIII/1998, „în cazul în care dobânditorul
de bună-credinţă obţine un bun imobil de la o persoană înscrisă din greşeală în registrul
bunurilor imobile, dreptul de proprietate asupra lui se menţine dobânditorului de bună-
credinţă.”
Definiţia principiului publicităţii materiale în lumina art. 34 din Legea nr.
7/1996, anterior modificării aduse de Legea nr. 247/2005. legea nr. 7/1996 nu a definit
principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare, însă i-a stabilit conţinutul şi limitele
sale, precum şi condiţiile de aplicare (art. 34, 37 şi 38). Prin urmare, pornind de la aceste
prevederi legale este posibilă o definire corectă a acestui principiu. Cu toate acestea,
doctrina, în general, a evitat să dea o definiţie acestui principiu, muţumindu-se cu o
prezentare sumară, redusă de foarte multe ori la simpla reproducere a textelor legale.
În ce ne priveşte, cu altă ocazie 2, într-o definiţie care s-a vrut, deopotrivă, şi
extensivă (într-o privinţă) şi restrictivă (în altă privinţă), am arătat că prin acest principiu
ar trebui să se înţeleagă „acea regulă potrivit căreia, în afara îngrădirilor şi excepţiilor
legale, cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris
vreun drept real în cartea funciară, dobândit prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit,
dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acţiune
prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă din înscrisurile sau documentele cu care se
întregeşte cartea funciară nu rezultă această inexactitate.”
Această definiţie trebuie însă amendată, deoarece, pe de o parte, cum am spus,
extindea beneficiul prevăzut de lege (art. 34) şi la terţii subdobânditori cu titlu gratuit,
care sunt apăraţi, însă, în alte condiţii, mai puţin avantajoase (art. 37 alin. 2), şi
restrângea, pe de altă parte, condiţiile de aplicare prin aprecierea bunei-credinţe a terţilor
subdobânditori numai în limitele trasate de publicitatea formală a cărţii funciare (foile de
carte funciară împreună cu înscrisurile şi docum,entele cu care se întregeşte cartea
funciară, ceea ce, cum o să vedem imediat, este iarăşi discutabil), deşi art. 34 condiţiona

1 Este vorba, în principal, de protecţia terţilor de bună-credinţă contra acţiunilor în declararea nulităţii sau
în pronunţarea anulabilităţii actelor susceptibile de transcriere;
2 Marian Nicolae, op. cit. (2000), p. 321.

102
incidenţa sa de faptul ca terţul subachizitor să nu fi cunoscut şi „pe altă cale” (deci, şi prin
mijloace exterioare, străine de cartea funciară) această inexactitate.
Definiţia este criticabilă prin faptul că este echivocă în privinţa momentului
aprecierii bunei-credinţe a terţului subdobânditor: „momentul dobândirii dreptului”, cum
zice, în mod eronat, art. 34, copiind, sub acest aspect, ad litteram, expresia identică din
fostul articol 33 al Decretului-lege nr. 115/19381, sau, dimpotrivă, „momentul înscrierii
dreptului în cartea funciară” (adică) data înregistrării cererii de înscriere; cf. art. 27 alin.
1, aşa cum este firesc şi deopotrivă corect (cf. art. 33 alin. 1: „dacă în cartea funciară s-a
înscris un drept real, în condiţiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul
există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se
dovedeşte contrariul; art. 39 alin. 2: „dacă acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea
funciară, hotărârea judecătorească va fi opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit
dreptul după înscriere”).
Prin urmare, în baza dispoziţiilor legale incidente şi a precizărilor anterior făcuet,
în sistemul iniţial al Legii nr. 7/1996 (anterior apariţiei Legii nr. 247/205), principiul
publicităţii materiale a cărţilor funciare se înfăţişa ca fiind acea regulă potrivit căreia, în
afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în
folosul acelei persoane care şi-a înscris un drept real în cartea funciară, dobândit prin
act juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înscrierii dreptului n-a fost notată în cartea
funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe
altă cale, această inexactitate.
În altă ordine de idei, principiul publicităţii materiale (numit, din eroare, şi
principiul forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară) era acea regulă potrivit
căreia orice persoană care, fără cauză legitimă, a dobândit un drept real tabular, cu
bună credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros, este socotită şi rămâne titular al lui,
dacă în momentul înscrierii dreptului n-a fost notată vreo acţiune prin care se contestă
cuprinsul ei sau dacă nu a fost cunoscut, pe altă cale, această inexactitate.
Definiţia principiului publicităţii materiale în lumina noului art. 31 din Legea nr.
7/1996, republicată, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 247/2005. Aşa cum am
văzut deja, conform noului art. 31, cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi
excepţiilor legale, se consideră exact, numai în folosul acelei persoane care, în virtutea
unui „act juridic cu titlu legal”, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea
1 Într-adevăr, potrivit art. 33 din Decretul-lege nr. 115/1938, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact,
între altele, „dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care
se contestă cuprinsul ei” (s.n.). Or, în sistemul acestui act normativ, momentul „dobândirii” dreptului real
coincide cu cel al „înscrierii” în cartea funciară (art. 17), ceea ce nu se mai întâmplă în condiţiile Legii nr.
7/1996, deoarece în acest din urmă caz, dreptul real se dobândeşte, cel puţin inter partes, la data încheierii
actului, şi devine opozabil faţă de terţi din mometul înscrierii în cartea funciară. Redactorii acestei legi au
pierdut din vedere acest aspect, la data redactîrii art. 34, consacrat principiului publicităţii materiale,
păstrându-se expresioa „momentul dobândirii dreptului”, deşi el este altul decât data înscrierii în cartea
funciară. Această inadvertenţă putea fi uşor eliminată prin interpretarea sistematică a art. 34 cu celelate
dispoziţii legale, în special art. 27, 33 şi 39, din care rezultă că o acţiune în rectificare a cărţii funciare este
opozabilă din momentul notării şi terţilor dobânditori, care şi-au înscris vreun drept real, după notare (art.
39 alin. 2), chiar dacă în momentul încheierii actului juridic acvţiunea prin care se contestă cuprinsul
cărţii funciare nu era încă notată (recte, înregistrată). În prezent, însă, problema nu se mai pune, deoarece
prin modificarea adusă art.icolului 34, prin Legea nr. 247/2005, subdobânditorul este considerat de bună-
credinţă numai „dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a fost notată în
cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă din titlul transmiţătorului şi din
cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între aceasta şi situaţia juridică reală” (s.n.).

103
funciară, respectiv „la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său nu a
fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă din
titlul transmiţătorului şi din cuprinsul cărţii funciare nu reiese vreo neconcordanţă între
aceasta şi situaţia juridică reală”.
Prin urmare, în loc să circumscrie mai bine sfera de acţiune a principiului
publicităţii materiale, restrângând cercetările terţului subdobânditor numai la cuprinsul
cărţii funciare şi registrul de intrare, legiutorul impune, sub sancţiunea inaplicării textului,
extinderea acestor cercetări şi la alte documente cu care se întregeşte cartea funciară, şi
anume la înscrisurile doveditaore ale dreptului dobândit de autorul nemijlocit. Aceasta
face ca prima noastră definiţie dată principiului publicităţii şi pe care am amendat-o ca
fiind prea largă, să devină, în lumina noului art. 31, pertinentă şi, deci, actuală.
În consecinţă, încercând o definiţie pe baza dispoziţiilor legale deja citate (art. 31
şi 36) şi a precizărilor mai sus făcute, putem spune că principiul publicităţii materiale este
regula potrivit căreia, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, cuprinsul cărţilor
funciare se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris un drept real în cartea
funciară, dobândit prin act juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înscrierii dreptului
nu a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau
dacă din înscrisurile şi documentele cu care se întregeşte cartea funciară nu rezultă
această inexactitate.
În alţi termeni, principiul publicităţii materiale (numit, din eroare, şi principiul
forţei probante absolute a înscrierii în cartea funciară) era acea regulă potrivit căreia orice
persoană care, fără cauză legitimă, a dobândit un drept real tabular, cu bună credinţă şi
printr-un act juridic cu titlu oneros, este socotită şi rămâne titular al lui, dacă în
momentul înscrierii dreptului n-a fost notată vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul
ei sau dacă, din documentele cu care se întregeşte cartea funciară, nu a cunoscut
această inexactitate.
Din această definiţie rezultă că elementele esenţiale ale principiului publicităţii
materiale a cărţilor funciare sunt următoarele:
Mai întâi, principiul publicităţii materiale este o regulă de drept material
substanţial, iar nu procedural;
În al doilea rând, cât priveşte condiţiile în care această regulă acţionează (adică
aşa-numita ipoteză juridică), ea presupune, adică se bazează, în esenţă, pe două premise:
1) una obiectivă – existenţa unei divergenţe între cuprinsul cărţii funciare (starea
tabualră) şi sitauţia juridică reală, în sensul că cel înscris în cartea funciară ca proprietar
sau titular al altui drept real nu este adevăratul proprietar (verus dominus) sau adevăratul
titulat al dreptului tabular (care este antecesorul tabular sau avândul său cauză), deoarece
s-a înscris, fără cauză legitimă, în baza unui titlu nul, nulabil sau inexistent;
2) alta subiectivă – existenţa unui achizitor care a dobândit bunul sau dreptul, cu bună-
credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare;
În al treilea rând, pentru a opera, terţul subachizitor de bună-credinţă şi cu titlu
oneros trebuie să fie el însuşi înscris în cartea funciară;
În sfârşit, cât priveşte efectele juridice ale regulii prevăzute la art. 31, terţul
subachizitor cu titlu oneros şi de bună-credinţă devine prin înscriere, proprietar sau titular
al dreptului real dobândit, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar sau titular al
dreptului (autorul său imediat) în realitate nu era; altfel spus, prin simpla înscriere în
cartea funciară a unui drept real în folosul unei terţe persoane, aceasta devine, în mod

104
definitiv, titulat al acelui drept, dacă a fost de bună-credinţă şi l-a dobândit în temeiul
unui act juridic cu titlu oneros.
Aşadar, principiul publicităţii materiale constituie o veritabilă excepţie de la
regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure
dantis, resolvitur et ius accipientis.
Aşa cum posesiunea de bună-credinţă valorează, în materie imobiliară, titlu de
achiziţiune şi ţine, în acelaşi timp, de dovadă a dreptului de proprietate asupra bunului
mişcător în favoarea posesorului actual1, tot astfel, în materie de carte funciară, înscrierea
unui drept real a fost dată în literatura de specialitate pentru a consacra efectul regulii
înscrise în art. 31 din Lege. În schimb, principiul publicităţii operează numai în favoarea,
iar nu şi în detrimentul terţilor subachizitori. Astfel, de exemplu, dacă o persoană
cumpără un imobil grevat cu o ipotecă stinsă, dar neradiată încă, titularul ipotecii n-ar
putea pretinde, în contra terţului achizitor, că aceasta din urmă încă există şi, în
consecinţă, să exercite contra acestuia acţiunea ipotecară.

4.4. CONŢINUTUL ŞI LIMITELE PRINCIPIULUI PUBLICITĂŢII

MATERIALE
Premisele publicităţii materiale. regula înscrisă în art. 34 din Lege se bazează pe
două premise, din care decurge încrederea publică datorată regimului de carte funciară şi
fundamentează rolul creator al înscrierilor de carte funciară în folosul terţilor
subachizitori de bună-credinţă, şi anume:
- Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact faţă de terţii subsachizitori de bună-
credinţă, chiar dacă este inexact; în alţi termeni, dacă în cartea funciară s-a înscris, în
condiţiile legii, un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în
folosul ei, chiar dacă el nu există sau a încetat să mai existe;
- Cuprinsul cărţii funciare se consideră, afară de îngrădirile şi excepţiile legale, complet
faţă de terţii subachizitori de bună-credinţă, chiar dacă, în realitate, este incomplet; altfel
spus, dacă un drepr real nu s-a înscris, în cartea funciară sau a încetat de a fi înscris (a
fost radiat) se consideră că acel drept nu există, chiar dacă materialmente, adică potrivit
dreptului substanţial, el există totuşi sau, după caz, în mod greşit a fost radiat.
1 Cf. art. 2279 C.civ. fr.: En fait de meubles la possesion vaut titre. După Saleilles, l' art. 2279 (art. 1909
C.civ. rom.) est un principe souple et flexible, qui varie d'intensité selon les hipothèses, qui a, si l'on peut
dire, deux degrés bien différents d'intensité, si même il n'en a pas trois.
Il vaut comme titre d' acquisition, l'à où l'on n'a prouvé, ni la mauvaise foi, ni la précarité, ni la
rapport de juxtaposition des possessions.
Il ne vat plus comme titre d'acquisition, l'à précisément où le demandeur établit le rapport de
succession directe entre les possessions. Mais il vaut tous au moins comme présomption de titre. Le
possesseur reste couverte encore par sa possession, et c'est au demandeur à faire la preuvre du défaut de
titre ou la précarité du titre. On voit en quoi consiste exactement la différence avec la première hipothèse
celle où le demandeur n'a fait aucune preuve préalable. C'est que, dans cette dernière, il lui appartient
toujours de prouver sans doute la précarité de son adversaire, le défaut de précarité étant une des conditions
d'application de l'article 2279, et tant que procédé acquisition du droit. Mais il ne pourrait pas demander á
établir le défaut de titre, ce défaut de titre n'étant plus une condition de l'acquisition, lorsqu'il s'agit de
l'acquisition de bonne foi fondée sur la simple possession. Toute au contraire, lorsque le demandeur a établi
le rapportde succession entre les possessions, l'article 2279 étant écarté comme mode d'acquisition, il en
résulte que d'un titre ré provenant du véritable ayant droit. Seulement ce titre, on le présume du chef de la
possession; jusqu' à preuve contraire, une présomption d'existence d'un titre supposé ... (ibidem, p. 81-82) ,
în Marian Nicolae, op. cit.

105
 Din aceste două premise desprinse din publicitatea formală a cărţii funciare,
legiuitorul a extras, ca o consecinţă firească, şi o regulă de drept material, specifică
sistemului de publicitate imobiliară, bazat pe cartea funciară: terţul care dobândeşte, prin
act juridic cu titlu oneros un drept real, întemeindu-se cu bună-credinţă pe cuprinsul cărţii
funciare, devine şi rămâne titularul lui, chiar dacă autorul său nemijlocit nu a avut
niciodată acel drept sau, după caz, încetase să-l mai aibă, dacă autorul său mediat,
vătămat prin înscriere, nu porneşte, într-un termen scurt, acţiunea în rectificare, termen
înlăuntrul căruia publicitatea cărţii funciare este suspendată şi faţă de terţi (art. 31
combinat cu art. 36)1.
Principiul publicităţii materiale are, aşadar, un conţinut şi un rol bine definite de
lege, neoperând decât în cazurile în care cuprinsul cărţii funciare este inexact.
Într-adevăr, legea ocroteşte pe terţul de bună-credinţă care şi-a întemeiat dobândirea unui
drept real pe cuprinsul cărţii funciare, în sensul că o dată înscrierea efectuată, el va fi
apărat de orice clauze de evicţiune ce ar putea deriva din nevalabilitatea titlurilor de
achiziţiune anterioare dobândirii sale.
Prin raportare la o înscriere existentă a unui drept tabualr (drept real înscris în
cartea funciară), în ipoteza dobândirii sau modificîrii drepturilor tabulare, titularul
dreptului înscris este Secundus (dobânditorul nemijlocit sau succesorul), cel de la care a
dobândit dreptul este Primus (adică autorul sau antecesorul imediat), iar persoana căreia
i-a transmis dreptul este Tertius (terţul sau subdobânditorul mediat) şi a cărui singură
dobândire este ocrotită în mod special de lege prin principiul publicităţii materiale a cărţii
funciare (art. 31). În schimb, în ipoteza stingerii drepturilor tabulare, titularul dreptului
radiat este Primus, proprietarul fondului grevat este Secundus, iar cel care dobândeşte un
drept de la acesta din urmă este Tertius.
Practic, cum am specificat deja, principiul publicităţii materiale prezintă interes şi
primeşte aplicare numai în situaţia în care înscrierea lui Secundus în cartea funciară este
inexactă, dat fiind faptul că fie titlul său de dobândire, în baza căruia s-a făcut înscrierea,
n-a existat, nu a fost valabil sau a fost desfinţat ori s-a stins, fie dreptul său e greşit
calificat (de ex., uzufruct în loc de uz), fie, în sfârşit, prin eroare, abuz, fals et., dreptul
său a fost radiat din cartea funciară chiar dacă materialmente nu a încetat să existe (nu
este stins), însă, Tertius a crezut că înscrierea lui Secundus este exactă. În aceată situaţie,
în temeiul actului juridic încheiat cu Secundus şi a încrederii sale în cuprinsul cărţii
funciare, Tertius dobândeşte totuşi dreptul real înscris în cartea funciară în folosul
autorului său imediat (Secundus)2, adică un drept pe care acesta nu l-a avut niciodată ori,
deşi l-a avut, el nu mai există însă la data când s-a cerut înscrierea acestuia în favoarea lui
Tertius.
Astfel, dacă Primus vinde imobilul lui Secundus, iar acesta din urmă îl revinde
(sau ipotechează) lui Tertius, acesta din urmă va fi considerat adevăratul proprietar, chiar
daă prima vânzare a fost lovită de nulitate absolută sau, după caz, relativă, situaţie în care
Primus va avea doar o acţiune în daune-interese contra lui Secundus,

1 Cu privire la condiţiile de aplicare a publicităţii materiale

2 I. Albu, op. cit (1997), p. 68. Contra R.I. Motica, A. Trăilescu, op. cit., p. 86, după care „nu se pot
dobândi drepturi care erau stinse anterior dobândirii, chiar dacă radierea din cartea funciară a fost
omisă.” (s.n.), aserţiune complet eronată, întrucât tocmai un astfel de efect îl produce art. 31 din Lege:
dobândirea unui drept pe care materialmente titularul de carte funciară nu-l avea la data înstrăinării, însă,
figuar, în mod formal, ca titular al lui la data înregistrării cererii de înscriere de către terţul dobânditor

106
 Tot astfel, dacă Primus (proprietarul fondului grevat) ipotechează imobilul în
favoarea lui Secundus şi apoi ipoteca este din greşeală radiată, în loc de a fi redusă, iar
Pseudo-Primus vinde ulterior imobilul lui Trtius, acesta dobândeşte imobilul liber de
acea sarcină, chiar dacă ipoteca nu încetase, în realitate, să existe, ci fusese doar redusă.
Un alt exemplu. B, moştenitorul legal al lui Primus, vinde imobilul; înscris pe numele
său, lui C, care aparţinea însă în realitate lui A, moştenitor testamentar, caz în care
înstrăinarea va fi socotită totuşi valabilă, chiar dacă B (Secundus) nu dobândise nici un
drept asupra imobilului, iar înscrierea făcută în folosul său era inexactă. În această
situaţie, A, adevăratul moştenitor, nu va mai dispune decât de o simplă acţiune în daune-
interese contra înstrăinătorului (eredele aparent).
De asemenea, B, proprietarul fondului dominant, achiziţionat de la A în temeiul
unui act nevalabil, renunţă la servitutea constituită în folosi acestui fond, iar C,
proprietarul fondului grevat, vinde (sau grevează) imobilul lui D, liber de sarcina
respectivă, acesta din urmă nu va fi ţinut să respecte sarcina stinsă fără drept, chiar dacă
A obţine anularea titlului lui B.
Se poate întâmpla ca un drept real stins ori rezolvit să nu fie efectiv radiat din
cartea funciară, iar titularul lui să-1 cedeze ori greveze altuia, cum ar fi cazul unei vânzări
în care A, în calitate de vânzător, a stipulat în favoarea sa, un pact comisoriu expres, de
gradul IV (care prevede rezolvirea vânzării de drept, fără punerea în întârziere sau vreo
altă formalitate prealabilă), având ca efect desfiinţarea actului în situaţia în care B,
cumpărătorul imobilului, nu îndeplineşte toate obligaţiile luate. Dacă vânzarea va fi
rezolvită în baza pactului comisoriu, iar înainte ca A să obţină radierea cumpărătorului
din cartea funciară, acesta înstrăinează (sau grevează) imobilul în folosul altuia, C,
subachizitor cu titlu oneros şi de bună-credinţă, radierea acestuia din urmă este
inadmisibilă, astfel încât adevăratul proprietar (A) se va vedea definitiv evins (expropriat)
de bunul care-i aparţinea în mod legitim.
În sfârşit, şi fără a epuiza exemplele care se pot lua, în caz ele dezmembrare
(parcelare) a unui imobil, dacă din greşeală (neatenţie) se omite să se transcrie şi dreptul
de ipotecă al lui Primus, care greva vechiul-fond, ce aparţinea altuia (proprietarul
fondului grevat), iar parcelele rezultate sunt înstrăinate ca libere de sarcini reale unor
cumpărători de bună-credintă (Tertius Quartus) dreptul de ipotecă se socoteşte, în acest
caz, stins şi creditorul ipotecar (Primus) nu mai are decât tot o acţiune în daune-interese
contra vânzătorului şi bineînţeles, a oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară1.

1 Uneori, în exemplele luate pentru a ilustra principiul publicităţii materiale, se confundă principiul
publicităţii cu principiul priorităţii înscrierilor. Cf., spre ex., C. Wieland, op. cit., p. 563: «B, par exemple, a
obtenu Pimmeuble de A â la suite d'une vente aux encheres devient proprietaire des le moment de
Padjudication, mais omet ţputefois de requerir Pinscription conformement â Part. 665. A aliene Pimmeuble
â facquereur de bonne foi C qui ignore la vente aux encheres. C devient pleinement proprietaire.» (cu
privire la efectele vânzării silite a unui imobil, în sistemul Legii nr. 7/1996, v., pe larg, M. Nicolae, Discuţii
în legătură cu înţelesul şi sfera de aplicare a art. 28 din Legea Nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii
imobiliare).
Adde, pentru un alt exemplu greşit, Şt. Laday, op. cit., p. 87: „Dacă A. este înscris în c,f. se presupune că
dreptul de proprietate i se cuvine, adică se presupune că el nu este obligat să-1 transmită unei alte persoane.
Deci, când se iveşte vreun litigiu, A. nu are nevoie de altă dovadă, decât de cartea funciară. Dacă însă
trebuie să transmită lui B. proprietatea (d.e. a vândut imobilul), B. va putea să dovedească această
obligaţiune a lui A., care în acest caz va fi obligat să tolereze ca dreptul de proprietate a lui B. să fie înscris.
Până acum n-avem nimic de a face cu principiul publicităţii. Dacă însă A. şi-a yândut imobilul lui B. şi
înainte ca B. să fi cerut înscrierea dreptului său de proprietate, A, vinde imobilul din nou lui C , acesta din

107
 Rezultă că, spre deosebire se sistemul publicităţii pur formale ale registrelor de
transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare care asigură numai opozabilitatea faţă de terţi a
drepturilor reale imobiliare care asigură numai existenţa (sub rezerva, desigur, a
prescripţiei achizitive) şi/sau valabilitatea acestora, în sistemul publicităţii materiale a
noilor cărţi funciare, nu este vorba doar de opozabilitatea dreptului erga omnes, ci şi de
faptul „dacă potrivit cuprinsului cărţii funciare terţii por ori nu să dobândească drepturi
reale”1. Cartea funciară garantează atât existenţa, cât şi valabilitatea drepturilor reale
înscrise în folosul terţilor subdobânditori de bună-credinţă (art. 31-36). sistemul de
publicitate, bazat pe cartea funciară, observa prof. Serban Brădeanu, are, prin urmare, o
latură, complet străină sistemului transcripţiunilor şi inscripţiunilor imobiliare, şi anume:
„opozabilitatea înscrierii în favoarea lui Tertius şi împotriva lui Primus. Dacă Tertius a
dobândit cu bună-credinţă prin act juridic cu titlu oneros vreun drept tabular de la
Secundus, care l-a dobândit de la Primus, Tertius va opune acest drept lui Primus, chiar
dacă dreptul lui Secundus este atacabil, căci Tertius este pus la adăpost de cauzele de
evicţiune anterioare titlului său de dobândire. Nu se aplică deci regula: nemo plus juris ad
alium transfere potest quam ipse habet”2.
Aşadar, în materie de carte funciară, înscrierea valorează titlu de proprietate –
dacă ni se permite să parafrazăm celebra formulă din art. 2279 C.civ.fr. sau, în alţi
termeni, în sistemul cărţilor funciare, o persoană poate dobândi, prin efectul înscrierii
efectuate, în condiţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, un drept real pe care însă persoana
care i l-a transmis sau acordat, după caz, nu-l avea, indiferent de cauza ori motivul
acestui fapt.
Aceasta reprezintă o veritabilă excepţie de la regula nemo dat quad non habet
(nimeni nu poate transmite ceea ce nu are), precum şi de la regula resolutio iure dantis,
resolvitur et ius accipientis, care, prin importanţa, economică şi juridică, ce o prezintă
are, cum foarte bine s-a spus, valoare de principiu în domeniul cărţilor funciare.
În încheiere, menţionăm că prin publicitatea materială a cărţilor funciare nu se
asigură numai securitatea dinamică a circuitului civil, ci şi securitatea lui statică, întrucât,

urmă, înaintând cererea de înscriere mai devreme decât B. va dobândi dreptul de proprietate confonn art.
892 (C. civ. german -p.n., M.N.), pentru că conţinutul cărţii funduare este că A. este proprietar şi acest
conţinut este considerat ca exact. Deci, dacă ambii (B. şi C.) cer întabularea dreptului de proprietate,
judecătorul va înscrie pe acela care şi-a înaintat cererea mai devreme, chiar dacă vede că contractul celuilalt
are dată (certă sau incertă) anterioară. Chiar dacă ambele cereri au fost înaintate în aceeaşi zi şi în acelaşi
minut, dar cererea lui B. a sosit cu o secundă mai târziu: dreptul de proprietate va fi înscris în favoarea lui
C, pentru că în timpul înaintării primei cereri, conţinutul cărţii funciare arăta că A. este proprietar, iar
timpul înaintării cererii a doua, prima cerere (prin care conţinutul cărţii funduare trebuie întregit...) arăta, că
A. nu mai este proprietar." (s.n.) ; cf S. Brădeanu, op. cit. (1938), p. 93: „Primus vinde vreun imobil lui
Secundus, al cărui drept se intabulează. Dacă Primus vinde acelaşi imobil a doua oară lui Tertius, acesta nu
poate dobândi dreptul de proprietate, căci în cf. este înscris Secundus ca proprietar, iar contractul de
vânzare nu este semnat de acesta (principiul relativităţii). Deci, nu este vorba de Opozabilitatea contractului
încheiat între Primus şi Secundus, ci de cuprinsul cărţii funciare, care exclude naşterea dreptului lui
Tertius." După cum se vede, exemplul dat de Şt. Laday (ca şi cel oferit de S. Brădeanu) nu ilustrează
acţiunea principiului publicităţii, ci, dimpotrivă, a principiului priorităţii, care reglează, cum am văzut,
conflictul între terţii achizitori paraleli sau nemijlociţi care au dobândit un drept tabular de la acelaşi autor,
înscris ca titular în cartea funciară, iar nicidecum conflictul între terţii achizitori succesivi care au dobândit
acelaşi drept tabular de la autori diferiţi.
1 S. Brădeanu, op.cit (1938), p. 93.
2 Ibidem, p. 94

108
aşa cum se va vedea imediat, cel înscris în cartea funciară (antecesorul tabular, Primus)
nu se va vedea complet dezarmat, deoarece el nu-şi va pierde dreptul decât dacă a
consimţit sau dacă este în culpă ori neglijent (adică, dacă nu reacţionează, în termenele
prevăzute de lege, la încălcările aduse dreptului său prin săvârşirea unor înscrieri
nevalabile sau inexacte introducând acţiunea în rectificare ori uzând de alte mijloace
legale).
Limitele publicităţii materiale. Principiul publicităţii materiale a cărţii funciare nu
este un principiu absolut, ci este limitat de Lege (art. 31, 35-37) atât sub aspectul
cazurilor în care operează, adică a actelor juridice salvate de acţiunea lui, cât şi în
privinţa persoanelor în folosul cărora acţionează, respectiv a terţilor care se pot prevala
de efectele lui juridice.
Prin urmare, va trebui să analizăm în continuare aceste două rânduri de limite,
pentru a reuşi să circumscriem veritabila întindere a principiului publicităţii materiale a
cărţilor funciare.
Actele juridice supuse publicităţii materiale. Potrivit art. 31, cuprinsul cărţilor
funciare se consideră exact numai în folosul acelei persoane care a dobândit „prin act
juridic cu titlu oneros, un drept real” (s.n.), întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare. De
asemenea, potrivit art. 32 din Lege (şi art. 99 din Regulament), efectul de „opozabilitate”
(recte, achizitiv de drepturi, în baza art. 31) al înscrierii este inoperant, cu privire la:
- suprafaţa terenului, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte asemenea
aspecte;
- restricţiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea
localităţilor etc.
Din cele ce precdă, rezultă că, în esenţă, principiul publicităţii materiale, adică efectul
translativ sau constitutiv al înscrierii, operează numai în cazul dobândirii – strămutării
sau constituirii – a unui drept tabualr prin acte juridice cu titlu oneros, înscrise în cartea
funciară.

109