PUBLICITATEA IMOBILIAR I NOILE

CRI FUNCIARE
Seciunea I.
Consideraii generale privind publicitatea imobiliar. Necesitatea, obiectivele
i rolul publicitii imobiliare.
1.

Consideraii generale.

Nevoia de pace social i de echitate a raporturilor interumane constituie att scopul

normelor morale ct i a normelor juridice. Scopul normelor juridice este acela de a da
necesitatea juridic circuitului civil, dreptul, prin normele sale, are sarcina de a apra
drepturile prezente i cele ce se vor dobndi de ctre persoane fizice i persoane
juridice. Sistemul de drept tinde spre perfeciune cu ct el reglementeaz mai bine
delimitarea i face s fie mai bine cunoscute drepturile subiective i este cu att mai
respectat cu ct el se exercit mai concis i mai corect. Nevoia de siguran a
raporturilor juridice civile este realizat prin publicitatea celor mai importante dintre ele.
Securitatea juridic a drepturilor subiective
prin statica i dinamica drepturilor patrimoniale.

civile

patrimoniale

este

ndeplinit

Dreptul obiectiv prevede pe de o parte coninutul juridic i mijloacele de aprare

mpotriva oricror nclcri practice posibile, reglementnd statica drepturilor
patrimoniale, totodat prevede modurile de dobndire, modificare i stingere a acestor
drepturi n temeiul legii sau prin acte juridice pe de alt parte, realiznd dinamica
drepturilor patrimoniale. Cu alte cuvinte statica vizeaz existena i pstrarea drepturilor
patrimoniale valabil dobndite, iar dinamica vizeaz circulaia acestor drepturi de la
natere pn la stingerea lor realizndu-se prin aceasta circuitul juridic patrimonial.
Securitatea juridic static i cea dinamic se afl ntr-o relaie de determinare. Fiecare
titular al drepturilor subiective de natur patrimonial are nevoie de ocrotirea juridic a
drepturilor sale, adic de securitatea juridic static, precum i de ncrederea n
operaiunile juridice n care se pot dobndi drepturi patrimoniale adic securitatea
juridic dinamic, aceasta fiind o dubl protecie legal.1
Mijloace de realizare a securitii juridice statice i dinamice a drepturilor patrimoniale
constau n totalitatea mecanismelor, actelor i procedeelor prin care se asigur protecia
acestor drepturi. Prin caracterul lor acestea sunt de dou feluri: mijloace preventive i
mijloace represive.

Mijloacele preventive sunt: forma actelor juridice i publicitatea operaiunilor juridice

referitoare la drepturile patrimoniale. Mijloacele represive cuprind sanciunile juridice de
ordin civil, penal, administrativ prevzute de lege pentru nesocotirea sau nclcarea
drepturilor civile.
Forma actelor juridice este acea condiie extrinsec, general i dup caz, mai mult sau
mai puin esenial care se refer la modalitatea de exteriorizare a voinei juridice,
svrit cu intenia de a produce efecte juridice concrete.n dreptul actual forma actelor
juridice este guvernat de principiul consensualismului conform cruia simpla
manifestare de voin este nu numai necesar, ci i suficient pentru ca actul juridic s
ia natere n mod valabil din punct de vedere al formei sale.
Principiul consensualismului statuat de art.1295 C.civil nu funcioneaz n mod absolut,
dreptul civil cuprinznd o serie de excepii:a) forma ad validatem sau ad
solemnitatem este cerut pentru nsi validitatea actului juridic a crui nerespectare
atrage dup sine consecina sancionrii cu nulitatea absolut a actului; b) forma
adprobationem cerut doar pentru dovada actului juridic, a crei nerespectare nu atrage
nulitatea actului, lipsa formei scrise sau autentice ci creaz doar dificulti n probarea
acestuia; c) forma cerut penrtu opozabilitatea fa de teri a crei nerespectare nu
atrage dup sine nevalabilitatea actului ci numai inopozabilitatea, adic ineficacitatea
care l ndreptete pe ter s-l ignore, penrtu motivul c nu I-a fost adus la cunotin n
formele stabilite de lege.
Publicitatea este tocmai mijlocul juridic eficient prin care actul nscriindu-se n registre
publice prevzute de lege, prin ndeplinirea integral a cerinelor. Ele sunt ns
autonome, cu scopuri distincte nu se suprapun i nu se exclud reciproc.2 Publicitatea
este necesar pentru anumite acte juridice s fie cunoscute n privina raporturilor
juridice pe care le consacr. De exemplu: contractul de vnzare-cumprare privind un
imobil ncheiat n form autentic, este pe deplin valabil, dar pentru a asigura
opozabilitatea lui i c n realitate cumprtorul este proprietarul actul, acel contract
trebuie supus formelor de publicitate legal.
Probele publicitii drepturilor reale se pune n mod diferit dup cum este vorba de
bunuri mobile sau de bunuri imobile.
n cazul bunurilor mobile nu se simte necesitatea publicitii, pentru c circuitul civil
rapid la care sunt supuse ar fi stnjenit de existena unor formaliti de publicitate. n
materia mobilelor posesiunea valoreaz titlul conform art. 1909 C.civil, ca atare
posesiunea care este un fapt material la vedere nlocuiete formalismul publicitii
care n cazul lor este special i limitat.3
n cazul bunurilor imobile, publicitatea nu este numai necesar dar i materialmente
posibil datorit aezrii fixe a bunurilor prin natura sau destinaia lor i totodat util
pentru asigurarea certitudinii circuitului juridic prin informaiile precise pe care le poate
oferi.

Publicitatea imobiliar este un mojloc tehnic, eficient i adecvat de natur s realizeze

securitatea juridic stic prin faptul c atest existena drepturilor imobiliare a
persoanelor fizice i juridice ct i securitatea juridic dinamic prin informarea celor
interesai referitoare la situaia juridic real a imobilelor.
Publicitatea imobiliar la rndul su nu este integral i nici nu poate fi, pentru c o
parte din modurile de dobndire cum sunt uzucapiunea, accesiunea, fiind fapte juridice
n sens strict nu sunt susceptibile n timpul realizrii lor de publicitate, iar transmiterea
succesoral opereaz pe data deschiderii succesiunii dar operaiunile se fac ulterior.
Rolul publicitii imobiliare depinde de sistemul de publicitate adoptat de legislaia
respectiv.
Astfel, n unele sisteme au rolul limitat de a face ca drepturile dobndite ntre pri s
devin opozabile tuturor, cum este cazul legislaiilor bazate pe principiul
consensualismului inspirat din codul civil francez al lui Napoleaon. Drepturile se
dobndesc la data perfectrii actului translativ sau constitutiv de drepturi reale, dar se
consolideaznumai ca efect al transcrierii n registrele publice. n alte sisteme rolul
nscrierii este de a produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, att ntre
pri ct i fa de teri, convenia este doar creatoare de obligaii. Sistemul a fost
adoptat de legislaiile de inspiraie austriac i german.
Dup cum se va analiza la noi au fost n vigoare n diferite pri ale rii, ambele sisteme
de publicitate care i au explicaia n istoria diferit a provinciilor rii.
2. Noiunea i sistemele de publicitate imobiliare.
2.1. Noiunea de publicitate are dou sensuri din perspectiva analizei juridice.
n sensul su larg publicitatea desemneaz acele modaliti prin care anumite acte sau
operaiuni juridice sunt aduse la cunotina publicului ori realizate n locuri publice cu sau
fr participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute i de a-i asuma efectele.
Legiile i alte acte normative se public n Monitorul oficial al Romniei, actele
administrative se public n presa local, se afieaz la locuri anume stabilite; unele acte
se ncheie n locuri publice pentru a se asigura accesul i intervenia celor interesai
(licitaii, celebrarea cstoriei, tranzacii la burs), anumiet operaiuni juridice sunt
transcrise sau evideniate n registre publice (registrul comerului, registrul portului unde
sunt nregistrate navele, crile funciare, etc).
n sensul restrns al publicitii imobiliare aceasta desemneaz totalitatea mijloacelor
juridice prevzute de lege prin care se evideniaz situaia material i juridic a
imobilelor n mod publci pentru a da ocrotire deplin securitii statice i dinamice a
circuitului civil, referitor la bunurile imobile.
2.2. Sistemele de publicitate imobiliar n dreptul romn. Datorit condiiilor istorice n
care poporul romn s-a format i a trit n mai multe provincii istorice sunt aplicabile
legislaii diferite.

Realizarea statului naional unitar a fost nfptuit succesiv n etape istorice succesive,
marcate de vicisitudini i ocupaii strine, iar organizarea statl i cadrul juridic au fost
marcate de incoeren i dezinteresul factorilor de putere nc din perioada modern
(sec. XIX) i pn astzi.
Din aceste cauze i din alte raiuni dei au existat preocupri ale legiuitorului, dup
Marea Unire din 1918, nu s-a reuit unificarea integral a sistemului legislativ, fapt ce
face ca pe teritoriul rii noastre s fi existat mai multe sisteme de publicitate
imobiliar:
8. a) sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de codul civil,
codul de procedur civil, Legea 603/1943, aplicabil pe cea mai mare parte a
teritoriului naional, mai precis n localitiel din provinciile istorice care au intrat n
componena Romniei Vechea ar nainte de Unirea de la 1 decembrie 1918.
8. b) sistemul crilor funciare, reglementat de codul civil austriac, Legea nr. 115/1938,
Legea nr. 241/1947, existent n acele regiuni care au fcut parte din fostul Imperiul
Austriac (Transilvania, Banat, Bucovina de Sud).
8. c) aa zisul sistem intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat de
Decr. 242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938, aplicabil la un numr
restrns de localiti ale judeului Ilfov i n mun. Bucureti.
La aceasta se adaug realitatea unui fapt istoric incontestabil, acel al Decr. nr. 163/1946,
privind aa-zisele cri de eviden funciar. Ele au fost nfiinate cu scopul de a nlocui
crile funciare distruse, sustrase sau pierdute n timpul ocupaiei Ungariei hortyste,
pentru unele localiti din Transilvania.
Publicitatea imobiliar viitoare n dreptul romn se ntemeiaz pe Legea cadastrului i
publicitii imobiliare nr. 7/1996, care a reglementat structura general a dou instituii
distincte ns interferente: instituia tehnic a cadastrului i instituia juridic a noilor
cri funciare.
Instituia cadastrului are n vedere efectuarea unor lucrri tehnice topografice, care s
realizeze un cadastru general al rii iar prin instituia crilor funciare se urmrete
ntocmirea unui sistem real i unic de publicitate imobiliar pentru ntreaga ar i astfel
s fie mplinit dezideratul multor generaii de juriti, ca printr-un sistem unic s fie
nlocuite toate sistemele de publicitate existente n dreptul romn actual.
Legea nr. 7/1996, folosete denumirea de cri funciare, ns n realitate este vorba de
noi cri funciare, altele dect crile funciare actuale, aflate n aplicare n Transilvania,
adic se vor ntocmi cri funciare valabile pentru ntreaga ar. Pe msura finalizrii
lucrrilor cadastrale i a registrelor de publicitate imobiliar a unui jude, precum a noilor
cri funciare, urmeaz s fie nlocuite toate cele trei sisteme actuale de publicitate
imobiliar (art. 72 al. 2 i 3 din Legea nr. 7/1996). Acest aspect a fost anticipat de art. 98

al. 2 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar care prevede c pn la o nou
reglementare se aplic actualele prevederi legale n materia publicitii imobiliare.
Registrele de publicitate imobiliar, indiferent de sistemul cruia i aparin se in n
prezent la Judectorii pe lng care este organizat biroul de carte funciar.
3. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni.
3.1. Noiune i reglementare. n dreptul romnesc s-a adoptat sistemul de publicitate
imobiliar al registrelor de transcripiuni i inscripiuni prin C.civil (art.818819, art.1295, art.1394, art.1801-1802), codul de procedur civil (art.710-720). Sunt
numite i registre de transcrieri i registre de inscripii.
El este un registru personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece
registrele se in pe numele proprietarilor adic pe persoane i nu pe imobile. De aceea
situaia juridic a imobilului poate fi aflat numai cunoscnd proprietarii si succesivi i
cercetnd numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite referitoare la
acel bun operaiune care este dificil i anevoioas. Deoarece publicitatea se face pe
persoane i nu pe imobile, ea se mai numete i publicitate personal.
Publicitatea se face prin transcrierea i nscrierea n registrele prevzute
de art.710 C.pr.civil i anume: registrul de transcriere, registrele de nscriere, registrele
de transcriere a comandamentelor i mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind
imobile funciare prevzute expres de lege.
3.2. Transcrierile. Trancrierea este operaiunea de copiere integral a actelor juridice prin
care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept real
principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare.
Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civil i anume:
1.

a) toate actele de nstrinare a proprietilor nemictoare sau a drepturilor reale

ce se pot ipoteca; actele juridice ntre vii prin care se renun la aceste drepturi;

2.

b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau

de abitaie; actele juridice prin care se renun la aceste drepturi;

3.

c) tranzaciile privind drepturile reale;

4.

d) ordonanele de adjudecare ale imobilelor;

5.

e) hotrrile date n materie de expropriere pentru cauz de utilitate public;

6.

f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani;

7.

g) extract de pe contractele de arend sau de locaiune pe timp mai ndelungat de

3 ani.

Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legal i testamentar);

actele de mpreal; hotrrile judectoreti declarative de drepturi; uzucapiunea i
accesiunea imobiliar, etc.
Trancrierea se face n ordinea depunerii actelor necesare acestor operaiuni. n prezent
registrele de transcripiuni sunt nlocuite cu mape n care sunt pstrate actele supuse
transcrierii, mpreun cu cererile care le nsoesc n ordinea lor.
3.3. nscrierile. nscrierea se face n registrul de inscripii i constau n consemnarea sau
reproducerea unro pri mai importante sau clauze din actele juridice. Fac obiect al
nscrierii numai acele clauze care se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipotec.
De la aceast regul, face excepie privilegiul vnztorului de imobile deoarece este
supus transcrierii.
3.4. Efectele transcrierii i nscrierii. n condiiile art. 182 C.civil, actul translativ de
proprietate dac a fost transcris, este opozabil terilor. ntre pri i fa de succesorii lor
n drepturi, actul juridic produce efecte de la data ncheierii lui, potrivit principiului
relativitii efectelor juridice ale actelor juridice, fr a fi necesar transcrierea i
nscrierea.
Dac acelai drept a fost constituit real transmis sau constituit a fost transmis transcris
succesiv n favoarea a dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui prior
tempore potior jure. Adic, dac acelai drept a fost tarnscris n mod succesiv ctre mai
multe persoane, va avea ctig de cauz cel care a realizat primul formalitile de
transcriere i nscriere.
3.5. Neajunsurile sistemului publicitii personale.4 Acest sistem datorit caracterului
su personal prezint deficiene i inconveniente de natur practic cu privire la efectele
i sigurana acestuia dintre care pot fi enumerate:
-O serie de acte juridice nu sunt supuse publicitii, ceea ce face ca acest sistem de
publicitate s nu fie integral, ci doar una parial. Astfel nu sunt supuse transcrierii:
transmisiunile succesorale, partajul, hotrrile judectoreti declarative; actele de
confirmare a nulitii relative i actele de renunare.
-Registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. De aceea pentru a cunoate
situaia juridic a unui imobil, trebuie cunoscui toi proprietarii succesivi ai acestuia,
care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate nltura
ntreaga publicitate ulterioar, dac proprietarul a consimiti transmisiunii sau sarcinii
importante care nu convin noului dobnditor, constituind i aceasta o probatio diabolica.
-Nendeplinirea formalitilor de transcriere i nscriere nu este sancionat de lege,
singura operaiune fiind inopozabilitatea fa de teri a operaiunii.
-Birourile de publicitate imobiliar de pe lng judectorii nu are abilitatea legal s
verifice valabilitatea actului prezentat pentru nregistrare, ceea ce face ca o astfel de

nregistrare s aib caracter relativ. Se aduce pur i simplu la cunotina terilor un act
juridic, fr ca valabilitatea actului sau existena dreptului s fie valabile prin publicare.
-Dac un imobil a fost nstrinat succesiv i cu rea credin mai multor persoane,
proprietatea lui aparine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu
valoare relativ, chiar dac el are un titlu ndoielnic ia fost ultimul achizitor.
4. Sistemul de publicitate prin crile funciare.
4.1. Caracterizare general i reglementare. Inconvenientele semnalate n sistemul
publicitii imobiliare prin registrele de transcripiuni i inscripiuni sunt n cea mai mare
parte nlturate i se asigur o certitudine superioar, prin sistemul crilor funciare
care fiind un sistem de publicitate imobiliar se bazeaz pe identificarea topografic
(cadastral) a imobilelor i realizeaz publicitatea imobiliar i deplin (complet) a
transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare.
Sistemul de publicitate al crilor funciare este un sistem real de publicitate aparine
legislaiilor germanice spre deosebire cum am vzut de sistemul publicitii personale
consensualiste, adoptat sub influena codificrii franceze napolioniene.
Crile funciare numite tradiional cri funduoare reminiscen nc vie datorat tradiiei
juridice i are originea n cuvntul latinesc fundus, fond care nseamn proprietate
asupra pmntului. Dup ncorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac i edictarea
Diplomei Leupoldinei de la 1781, considerat i prima lege fundamental, pentru aceast
provincie istoric au fost introduse treptat crile funciare (funduare): n anul 1794 n
localitile grnireti supuse dreptului austriac (zona Nsudului, inuturile zis
secuieti) denumite n termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel Patent; n anul
1870 n celelalte localiti de drept autriac ale Ardealului, iar din 1855 n zonele Banat,
Criana, Satu Mare i Maramure, supuse pn atunci dreptului obinuielnic transmis prin
tradiiile populaiei autohtone romneti peste care s-a suprapus sau a convieuit cu
acesta dreptul local ungar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de
Codul civil austriac de la 1811, ordonanele emise la 1794, 1855 i 1870, precum i
legiuirile locale.
n Bucovina ocupat de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adopt un model similar
bazat pe sistemul germanic.
Dup Marea Unire nfptuit al 1 decembrie 1918, s-a ncercat extinderea sistemului
crilor funciare pe ntraga ar. Consiliul Dirigent format la Sibiu i apoi dup preluarea
administrativ a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana Romniei a fost meninut
sistemul n Transilvania. Prin Legea nr. 93/1933 s-a urmrit realizarea unui cadastru
modern la nivelul ntregii ri bazat pe instituai crilor funciare care era superioar
sistemului din vechiul regat, oamenii politici i remarcabili juriti ai vremii urmrind
unificarea unitar ntr-un sistem real de publicitate pentru Romnia n graniele ei de
atunci.

Din pcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru c lucrrile se desfurau

foarte lent (n raport cu lucrrile cadastrale n timp record pe teritoriul Transilvaniei i
Ungariei ordonat de mpratul Iosif al II-lea n anul 1786 care au fost finalizate n numai
trei ani). Ele au fost abandonate n preajma celui de-al doilea rzboi mondial din cauza
evenimentelor tragice care se ntrezreau. Romnai nu a reuit nici pn n prezent
realizarea unui cadastru naional i nici s introduc un sistem unitar de carte funciar
ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat naional unitar prevzut de art. 1 din
Constituie.
Prin dou legi diferite, nr. 23/1933 i nr. 115/1938 s-a materializat ncercarea de a realiza
un cadastru i o carte funciar moderne, care nu au fost finalizate pentru c nu s-a
ntocmit cadastru general al rii. n lipsa cadastrului naional Decr. lege nr. 115/1938 a
putut fi pus n aplicare numai n Transilvania, Banat i Bucovina, unde s-a i realizat. n
Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziiilor privitoare la cartea funciar
a fost conceput ca o lege de aplicare general privind crile funciare din Vechea ar
i regimul de carte funciar din Transilvania.
Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus n aplicare numai n Transilvania
(unde existau condiiile tehnice ale hrilor topografice i crile funciare), unde s-a
realizat n msur limitat prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislaiei
civile i comerciale n Romnia de peste Carpai care a meninut o parte a legislaiei
funciare locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, n totalitate, nlocuindu-se toate legile
ordonanele i regulamentele locale privitoare la crile funciare. Prin aceasta s-a
asigurat aplicarea unei reglementri unitare complete i moderneasupra crilor funciare
n
teritoriile
din
Transilvania
i
Bucovina
unde
i-a
gsit
materializareaDecr.Lege nr.115/1938.
Decr.Lege nr.115/1938 este caracterizat i conceput ca o lege de aplicaie general la
nivelul ntregii ri i s realizeze unificarea legislativ ntr-o manier complet i
modern.
Legiuitorul su a pstrat sistemul de publicitate mai sigur existent n Transilvania ns a
inut seama de progresele altor legislaii n domeniu i experiena sistemului aplicat n
Alsacia i Lorena dup anexarea lor la 1871 de Germania, precum i faptul demonstrat
prin aceasta a compatibilitii principiilor dreptului francez cu principiile de carte
funciar.5
Prin sistematizarea sa logic i prin coninut, Legea nr.115/1938, a constituit un
instrument util i a uurat activitatea instanelor de carte funciar i mai apoi a fostelor
notariate de stat care au funcionat n aceste teritorii.
Dispoziii ale sale sunt preluate, precum i unele sistematizri, principii, noiuni,
reglementri n Legea nr.7/1996 pentru preluarea i aplicarea n viitor a acestei ultime
legi, ntre ele exist corelaii importante. Nu au fost preluate reglementri privind felul i
regimul nscrierilor, precum i efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierilor care
exprimnd n bun msur superioritatea crilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 s

constituie un regres fa deDecr.Lege nr.115/1938, chiar dac este o revan inutil a

adepilor principiilor consensualismului i al libertii contractuale contra partizanilor
principiului riguros al publicitii absolute n materia transmiterii i constituirii de drepturi
reale imobiliare.6
n aplicarea noilor reglementri ale Legii nr.7/1996 sunt de avut n vedere urmtoarele
aspecte: a) Decr.Legenr.115/1938 i restrnge considerabil aplicabilitatea ntruct toate
transmisiunile i constituirile de drepturi reale trebuie s se fac n noile cri funciare;
b) felul nscrierii difer n noile cri funciare, iar nu i regimul de carte funciar aplicabil
care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este
aplicabil treptat, odat cu ntocmirea i finalizarea lucrrilor cadastrale, iar n regimul de
aplicabilitate al Decr.Legenr.115/1938 (n zonele de carte funciar) rmne aplicabil
aceasta din urm i va fi scoas treptat din vigoare odat cu finalizarea lucrrilor
cadastrale i ntocmirea noilor cri funciare.
n aceast succesiune se fac dou categorii de nscrieri: cu caracter definitiv (n
localitile n care este pus n aplicare cadastrul general) i cu caracter nedefinitiv (n
localitile unde nu exist sau nu sunt definitivate lucrrile cadastrale).
4.2. Structura i obiectul crii funciare, (art.139-142) constau n cuprinsul i obiectul
crii funciare. Ele sunt ntocmite, numerotate pe localiti. Imobilele din aceeai
localitate alctuiesc registrul funciar al acelei localiti.
Cuprinsul fiecrei cri funciare const din titlul acesteia i trei pri numerotate cu cifre
romane.
Titlul crii cuprinde: numrul crii respective i denumirea localitii unde se gsete
imobilul, pentru superficie, dac este cazul s cuprind i meniunea acelui drept.
Partea I-a (foaia A, denumit i Foaia de avere), descrie imobilul (parcelele) prin artarea
numrului de ordine i cel topografic al fiecrei parcele, felul de cultur ori de folosin,
locul de aezare, ntinderea i o coloan pentru observaii.
Partea II-a (foaia B, denumit i Foaia de proprietate), care cuprinde n principal, numele
proprietarilor succesivi trecui n ordine cronologic i are trei rubrici: nr. de ordine,
nscrisurile privitoare la proprietate, observaii. Cnd este cazul sunt trecute actele de
dobndire i de strmutare ale proprietii, servituiile constituite n folosul imobilului,
drepturi personale i de crean, aciuni privitoare la drepturi reale, faptele juridice.
Partea III-a (foaia C denumit i Foaia de sarcini) cuprinde n principal, sarcinile care
greveaz imobilul. n aceast foaie se nscriu drepturile reale care greveaz imobilul:
servitutea, superficia, uzufructul, uzul, abitaia, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaiunea
pe un termen mai mare de 3 ani, faptele juridice (falimentul), drepturi personale sau alte
raporturi juridice (sechestru, urmrirea imobilului etc).
Cuprinsul crii funciare, n conf. cu art. 6 din Decr. lege nr. 115/1938, se ntregete
cu planul, nscrisurile i registrul de intrare.

1.

a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului

topografic al fiecreia.

2.

b) nscrisurile privitoare la nscrieri constituie proba drepturilor nscrise n cartea

funciar. Un exemplar din nscrisul oficial sau copii certificate (legalizate dup
acesta) se va reine n arhiva biroului de carte funciar.

3.

c) registrul de intrare este utilizat pentru nregistrarea tuturor cererilor de solicitare

a nscrierilor. Ordinea nregistrrii stabilete i rangul nscrierilor fcute n cartea
funciar.

La fiecare judectorie se ine n mod obligatoriu i completate la zi: repretorii alfabetice;

repertorii de parcelare, alte registre i condici de eviden prevzute de lege.
Obiectul crii funciare denumit n literatura juridic i obiectul drepturilor tabulare7 l
constituie nscrierile fcute n cartea funciar, adic drepturile reale imobiliare nscrise n
cartea funciar, precum i n cazuri prevzute de lege, drepturile de crean, actele,
faptele i raporturile juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartea
funciar.Drepturile tabulare sunt raporturi de drept care izvorsc sau se dobndesc prin
nscrierea n cartea funciar.8
Obiectul drepturilor tabulare l constituie corpul funciar care poate fi alctuit dintr-una
sau mai multe parcele (art. 12). Cartea funciar mai cuprinde aadar i drepturile de
crean, faptele i raporturile juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar.
n art. 11 al legii sunt artate drepturile tabulare sau drepturile reale nscrise n cartea
funciar: a) dreptul de proprietate; b) dreptul de superficie; c) dreptul de uzufruct, uz,
abitaiune i servitute; d) dreptul de ipotec. Este de precizat c dup cum se observ
mai nti din aceast enumerare lipsesc ipotecile, apoi enumerarea nu poate fi
considerat limitativ deoarece prin legi speciale au fost recunoscute ca drepturi reale,
legea sau hotrrea judectoreasc au dispus nscrierea lor (ex. dreptul de administrare,
dreptul de concesionare, dreptul de folosin asupra terenurilor agricole, art. 19 i 74 din
Legea nr. 18/1991, art. 17 din Decr.-lege nr. 61/1990).
Corpul funciar care constituie obiectul drepturilor tabulare (art. 11 i 12) este o unitate
economic care devine prin nscriere o entitate juridic n care operaiunile juridice se fac
de regul cu privire la ntreg corpul funciar. Corpul funciar are un asau mai multe parcele
cadastrale fie prin natura imobilului, fie prin voina proprietarului; dac sunt mai multe
se noteaz cu cifre romane.
Un corp funciar poate fi modificat la cererea proprietarului prin alipiri sau dezlipiri. Au loc
practic alipiri atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp
funciar sau prin adugirea unei parcele la un corp existent. Au loc dezlipiri cnd se
desparte o parcel de un corp funciar ori se micoreaz ntinderea unui corp funciar.

n legtur cu operaiunile de alipire i de dezlipire, n sensul artat se svresc

fie transcrieri (cnd o parcel se trece dintr-o carte funciar n alta) fie renscrieri (cnd
se dezlipete o parcel i se trece n aceeai carte funciar ca un corp de sine-stttor).
4.3. Principiile crilor funciare. Aceste principii sunt menite s asigure i s justifice
superioritatea sistemului real de publicitate n raport cu orice sistem de publicitate
personal i realizarea securitii juridice a circuitului civil imobiliar.
n cuprinsul Decr-lege nr. 115/1938 nu exist nici un text care s evoce principiile care
crmuiesc sistemul crilor funciare, ns ele rezult din ntreaga economie a textelor
care le cuprinde. Dac literatura juridic de specialitate i jurisprudena sunt unanime n
ce privete desprinderea principiilor crilor funciare, nu exist un punct de vedere unitar
cu privire la numrul i denumirea acestora.9
Urmeaz a fi enumerate cteva dintre principiile mai importante care concureaz
funcionalitatea sistemului crilor funciare i acceptate n general de doctrin.
1.

a) Principiul publicitii integrale ntemeiat pe faptul c sistemul crilor funciare

este un sistem real i completde publicitate imobiliar deoarece evidena se ine pe
imobile iar nu pe persoane i totodat asigur publicitatea integral a
transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare. Cu excepiile deja
artate, toate aceste operaiuni sunt supuse nscrierii n cartea funciar precum i
evidenierea tuturor schimbrilor sau modificrilor care intervin prin alipire,
dezlipire, dezmembrare de parcele, etc.

Ca atare principiul publicitii integrale a crilor funciare este acea regul care supune
nscrierii n cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de
proprietate i alte drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi
personale, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobile cuprinse ntr-o
anumit carte funciar.
1.

b) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de

carte funciar. Este prevzut de art. 17-18 din legea crilor funciare potrivit creia
drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite modificate sau stinse numai
prin nscrierea lor n cartea funciar. Prin aceasta se nelege c nscrierea d
natere, modific sau stinge drepturi reale i le face opozabile fa de teri.
Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau strmutate numai dup ce au
fost nscrise n cartea funciar. Drepturile reale se vor stinge numai dac radierea lor
s-a nscris n cartea funciar cu consimmntul i n contra titularului.

n sistemul crilor funciare orice operaiune juridic prin care se tinde la translaia sau
constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din 3 operaiuni juridice
succesive: a) dintr-un act obligaional ius ad rem (contract de vindere-cumprare,
donaie, schimb, etc) care d natere obligaiei de trasmitere sau constituire a dreptului
real care formeaz obiectul cuprinsului su; b) dintr-un act real ius in rem de

ntocmirea formalitilor i de predarea bunului prin care partea care i-a asumat o
obligaie consimte prin nscrisul dat ca acel drept s fie ntabulat n cartea funciar; c)
nscrierea efectiv a dreptului real, care se nate n momentul nregistrrii oficiale a
cererii la birou de carte funciar a instanei competente. Simpla existen a conveniei se
plaseaz n trm obligaional i nu opereaz prin ea nsi tranferul sau constituirea
dreptului real. Raportul obligaional rezultat din ncheierea conveniei este un drept de
crean el fiind opozabil doar debitorului care rmne inut de obligaia asumat prin
convenie, acea de predare a bunului i a nscrierilor necesare pentru ntabulare.
Momentul strmutrii sau constituirii dreptului real este unic nscrierea efectiv i
caracterizeaz acest principiu. Prin aceasta se realizeaz concordana dintre starea
tabular i situaia juridic a imobilului n cauz.
De la acest principiu exist i cteva excepii (art. 26): n cazul drepturilor reale
dobndite prin succesiune, accesiune, vnzare silit, expropriere pentru cauz de
utilitate public, cnd dobndirea are loc independent de nscriere.
Excepiile sunt de strict interpretare enumerarea este limitativ la textul art.26 i la alte
dispoziii legale de rang egal (art.19, 23, 74 din Legea nr.18/1991; art.14 din
Legea nr.213/1998, Legea nr.15/1990). Ele sunt numite i drepturi extratabulare, adic
drepturi reale care se dobndesc fr nscriere n cartea funciar.
c)Principiul legalitii, care presupune c nainte de a se dispune nscrierea prin
ncheiere, judectorul de carte funciar are dreptul i obligaia s verifice legalitatea
titlului sau a actului prezentat spre a folosi ca baz pentru nscrierea n cartea funciar.
Principiul legalitii comport dou aspecte: legalitatea formal i legalitatea material,
adic verificarea dac nscrisul pe baza cruia se solicit nscrierea ntrunete condiiile
de fond i de form prevzute de lege i este apt pentru a fi transcris.
1.

d) Principiul oficialitii care deriv din principiul legalitii se constituie n obligaia

legal pe care o are judectorul delegat de caret funciar de a verifica din oficiu
cererea de nscriere, actele care o nsoesc, valabilitatea i actualitatea titlului. O
cerere introdus nu se poate completa cu nscrisuri noi, dac ea este incomplet,
sau nscrisurile nu sunt corecte, prin ncheierea motivat judectorul va respinge
cererea.

2.

e) Principiul prioritii este reglementat de art. 31 potrivit cruia nscrierile de carte

funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererilor, ordinea nrergistrrilor le
va stabili rangul.

Dac mai multe cereri au fost depuse de o dat la judectorie, drepturile de ipotec vor
avea acelai rang, iar pentru celelalte se va hotr prin judecat. Data nregistrrii cererii
n registrul de intrare va fi data nscrierii. Prin rang tabular se nelege efectul unei
nscrieri n raport cu alte nscrieri din aceeai carte funciar, n acest sens avnd

importan, exclusiv data nregistrrii cererii. Rangul opinut potrivit principiului prioritii
se numete rang iniial i nu poate fi schimbat dect n materie de ipoteci.
1.

f) Principiul relativitii se bazeaz pe art. 19 din lege n sensul c asigur protecia

juridic a titularului nscris n cartea funciar care se poate face numai: a) mpotriva
aceluia care la data nregistrrii cererii este nscris ca titular al dreptului asupra
cruia nscrierea se va face, b) mpotriva aceluia care nainte de a fi nscris i-a
grevat dreptul dac ambele nscrieri se cer deodat.

Principiul relativitii cuprinde acea regul n baza creia nscrierea unui drept n cartea
funciar se poate face numai mpotriva aceluia care la nregistrarea cererii este nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz a fi fcut. Cel nscris este
numit antecesor tabular iar cel care urmeaz s fie nscris, succesor tabular.
1.

g) Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar. Este u principiu absolut i

rezult din art. 32 i 33 din lege constnd din acea regul potrivit creia cuprinsul
crii funciare, nafara ngrdirilor i excepiilor legale se consider a fi exact n
folosul acelora care i-au nscris cu bun credin un drept real n cartea funciar. n
materialitatea sa publicitatea de carte funciar atrage dup sine att un efect
pozitiv ct i unul negativ.Efectul pozitiv nsemneaz c ceea ce cuprinde cartea
funciar se consider exact n folosul celui care a dobndit imobilul. Efectul
negativ nsemneaz n principiu c nici un drept real nu poate exista i nu poate fi
opus devreme ce acesta nu a fost nscris n cartea funciar.

Din ambele efecte rezid puterea doveditoare absolut a nscrierilor de carte funciar,
reieind c cel care a dobndit cu bun-credin, un drept real ntemeiat pe cuprinsul
crii funciare este pus la adpost de orice cauz de eviciune. Domeniul de aplicare a
principiului forei probante a nscrierii este circumscris de lege att sub aspectul
operaiunilor juridice care s-au efectuat ct i a persoanelor n folosul crora acioneaz,
mpletindu-se cu principiul relativitii (art.33,36,37 din lege). Principiul opereaz numai
n cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv nscrise n
cartea funciar. Ca atare regula coninut de principiul publicitii materiale nu se aplic
la: indicaiuni de fapte privitoare la nscrieri materiale (felul culturii, venit); faptele
juridice care au existen independent de nscriere (ex.interdicia, decesul, incendierea
bunului, etc.); drepturile personalepatrimoniale a cror existen i valabilitate nu sunt
garantate de nscriere, ngrdirile legale (raporturi de vecintate, servitui naturale i
neaparente, etc.); excepiile legale create de drepturile extratabulare (succesiune,
accesiune, expropriere).
n literatura juridic de specialitate au mai fost evocate i alte principii care au mai mic
importan sau se desprind din cele deja artate: principiul materialitii (disponibilitii)
care este un principiu general al exercitrii drepturilor civile subiective i
principiul specialitii care
trebuie
s
indice
persoana
titularului, individualizarea imobilului i adreptului la care se refer. 10

4.4. nscrierile n cartea funciar. nscrierile n

feluri: ntabularea; nscrierea provizorie inotarea.

cartea

funciar

sunt

de

trei

Sunt condiii comune pentru toate cele trei forme de nscrieri: nscrisul original trebuie s
ndeplineasc cerinele de validitate ale actului juridic pe care l conine; s aib deplin
putere doveditoare; s arate numele prilor; s identifice clar i precis imobilul i dreptul
tabular care se nscrie sau se radiaz; dac este ntocmit n strintate s fie prezentat
n original i n traducere legalizat; dac este hotrre judectoreasc s fie nvestit cu
formul executorie.
1.

a) ntabularea este nscrierea prin care se ndeplinete, svrete cu titlu definitiv

de la data nregistrrii cererii strmutarea, constituirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar. Drept urmare ntabularea este o nscriere definitiv i poate
fi considerat perfect n sensul c nu necesit nici o procedur ulterioar.

Condiiile la ntabulare sunt cele comune artate, sens n care este de subliniat existena
condiiei generale a dovedirii actului juridic n temeiul cruia se cere nscrierea printr-un
nscris original care poate fi dup caz nscris autentic sau nscris sub semntur privat.
Dac nscrierea se face n temeiul hotrrii judectoreti sau a unui act administrativ
sunt suficiente copii legalizate de pe acestea. Hotrrea judectoreasc trebuie s fie
desvrit adic rmas definitiv i devenit irevocabil.
1.

b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se dobndete, modific sau

stinge un drept real imobiliar numai sub condiia i msura justificrii lui ulterioare.
Ea se mai numete prenotare sau ntabulare imperfecti are loc n cazurile cnd:
nscrisul original nu ndeplinete cerinele pentru ntabulare; dac prin hotrre
judectoreasc care poate fi atacat cu recurs, partea a fost obligat la strmutarea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept tabular; radierea dreptului de
ipotec dac debitorul a depus irevocabil suma datorat plus dobnzile i
accesoriile.

Rolul nscrierii provizorii este acela de a conferi acestei nscrieri n momentul n care va
deveni definitiv adic atunci cnd se va tranforma n ntabulare, data i rangul pe care la avut nscrierea provizorie. Prin nscrierea provizorie cel interesat este pus la adpost de
riscul unei eventuale alte ntabulri n favoarea unui ter. Ea se consolideaz n
ntabulare n momentul depunerii de nscrisuri apte s produc ntabularea.
1.

c) Notarea este procedeul care are ca scop de a face opozabile terelor persoane
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice, privind drepturile nscrise n
cartea funciar, adic acele informaii care exist independent de nscrierea n
cartea funciar.

Notrile sunt de dou feluri: declarative, cnd efectele lor sunt independente de
nscrierea n cartea funciar;constitutive, cnd efectul lor juridic depinde de nscrierea n

cartea funciar (interdiciile de grevare, nstrinare etc). Prin notare se atrge atenia
terelor persoane c asupra imobilului nscris n cartea funciar exist n curs un proces
sau alte mprejurri de natur s influeneze soarta juridic a acestuia (existena unui
proces pentru anularea contractului de vnzare).
Obiectul notrii poate s-l constituie mprejurri care s se refere la: situaia juridic
personal a titularului dreptului nscris; drepturile personale sau alte raporturi juridice;
anumite aciuni n justiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar.
4.5. Efectele nscrierilor n crile funciare. Efectele nscrierilor n crile funciare sunt
strns legate de principiile acestui sistem de publicitate i sunt urmtoarele:
1.

a) Efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale al ntabulrii i, atunci cnd

este cazul, al nscrierii provizorii.

2.

b) Efectul de opozabilitate fa de teri al notrii n cartea funciar. Consecinele

juridice ale acestui efect constau n acea c drepturile de crean pot fi valorificate
mpotriva unor tere persoane n msura n care au fost nscrise n cartea funciar.
Aceste persoane sunt inute s respecte aceste drepturi sau situaii juridice i chiar
s suporte urmrile negative pe care le-ar putea reflecta. De ex.dac un ter
cumpr bunul ignornd cu bun tiin c este ipotecat, el va suporta toate
consecinele urmririi pornite de ctre creditorul ipotecar.

4.6.
Aciunile
de
carte
funciar. Decr.-lege nr.115/1938 reglementeaz
dou
aciuni: aciunea n prestaie tabulari aciunea n rectificare a nscrierilor de carte
funciar. La acestea se adaug, n opinia noastr cile de atac n justiie ca urmare a
reorganizrii serviciilor notariale ca serviciu public autonom prin Legea nr.36/1995 i
Legea
nr.7/1996
i
a
Instr.
de
aplicare
a
acesteia
aprobate
prin
Ord.M.Justiiei nr.2137/1997.
8. a) Aciunea n prestaie tabular. nscrierile de carte funciar au efect constitutiv
de drepturi n condiiile art.17din Legea nr.115/1938. Dac s-a ncheiat un act
translativ sau constitutiv de drepturi, efectele acestuia se produc numai dac i
dup ce a fost nscris n cartea funciar. Ca atare drepturile reale n sistemul Decr.lege nr.115/1938, se pot constitui, transmite, modifica numai dac a fost nscris n
cartea funciar. n acest scop, cel ce a consimit la constituirea, modificarea,
transmiterea unui drept real imobiliar este obligat potrivitart.22 din
Legea nr.115/1938, s predea toate nscrisurile necesare pentru ntabularea
dreptului de proprietate n cartea funciar.
Tot astfel, potrivit art.23 din lege dac un drept real nscris n cartea funciar se stinge,
titularul va fi obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare pentru radiere.
n cazul n care refuz s predea nscrisul necesar pentru ntabulare, sau cel de radiere a
dreptului din cartea funciar, cel ndreptit se poate adresa justiiei, care va putea

dispune ntabularea respectiv radierea dreptului real imobiliar. Hotrrea care se

pronun, potrivit art.17 din Legea nr.115/1938, va nlocui acordul de voin sau
consimmntul celui obligat dar care refuz s l dea. Hotrrea va ine loc de nscrisul
n baza cruia se va face nscrierea de carte funciar. Aciunea n prestaie tabular va fi
ndreptat mpotriva celui care nu-i ndeplinete obligaia asumat de consimire la
constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real imobiliar.
Aciunea n prestaie tabular va putea fi ndreptat i mpotriva unui ter dobnditor
nscris n cartea funciar, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii: cel care cere prestaia
tabular s fi fost n posesie la data cnd a contractat cu terul dobnditor; actul juridic
n temeiul cruia se cere prestaia tabular s fie anterior aceluia n temeiul cruia terul
dobnditor a fost nscris; terul s fi dobndit cu titlu gratuit sau s fi fost de rea-credin
(art.25 din lege).
n practica judiciar de dat relativ recent s-a reinut c instanele de judecat au
procedat corect cnd au pronunat hotrri care s in loc de contract apt de a fi
ntabulat n cartea funciar, n baza art.22 i 24 din Dec.-lege nr.115/1938, obiect al
nstrinrii fiind un teren.11
Natura juridic a aciunii n prestaie tabular este controversat, fiind considerat ntr-o
opinie aciune personal, astfel c dreptul la exercitarea ei se prescrie n termen de 3
ani, care ncepe s curg de la ncheierea conveiei prin care prile s-au obligat s
nstrineze imobilul i s ntocmeasc actul necesar ntabulrii.12 ntr-o alt opinie,
devenit majoritar, este o aciune n realizarea dreptului, o aciune real i
imprescriptibil.13 mprtim aceast opinie avnd n vedere c aciunea n prestaie
tabular este o aplicaiune particular n regimul crilor funciare, a aciunii n
revendicare.
Imprescriptibilitatea
rezult
i
din
faptul
c
textul art.24 din
Legea nr.115/1938, nu prevede un termen limitativ pentru introducerea ei. Dac se
introduce o cerere de radiere a dreptului este o varietate particular a aciunii negatorii.
n fine, operaiunea de nscriere, respectiv de radiere intr n coninutul constituirii, sau
dimpotriv al stingerii dreptului real ceea ce d distinctivitate acestei aciuni.
1.

b) Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Aciunea n rectificare are

menirea s pun n acord starea tabular cu starea juridic real a unui imobil, prin
ea se cere ndreptarea sau suprimarea unei nscrieri necorespunztoare realitii i
care a fost n mod greit inserat n cartea funciar. O asemenea aciune poate avea
ca obiect rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sau a rectificrii notrii.
Cazurile de rectificare a unei ntabulri sunt prevzute de art.34-40 din
Legea nr.115/1938:

dac nscrierea sau titlul pe baza cruia s-a fcut nu au fost valabile (ex. titlul este nul
sau anulabil);
dac prin nscriere, dreptul a fost greit calificat ( ex. s-a nscris o superficie n loc de
servitute);

 dac nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris s-au au ncetat
efectele actului juridic n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea (s-a mplinit termenul
extinctiv sau s-a mplinit condiia rezolutorie).
Aciunea poate fi introdus de orice persoan interesat iar rectificarea va fi fcut
numai n baza hotrrii de admitere rmas definitiv.
n legtur cu prescripia acestei aciuni, art.36 i 37 din Legea nr.115/1938 stabilesc
urmtoarele:
aciunea n rectificare este imprescriptibil, sub rezerva prescripiei aciunii de fond,
atunci cnd este introdus de dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a
dobndit cu rea-credin dreptul nscris n favoarea sa;
aciunea n rectificare poate fi introdus n termen de 10 ani, fa de terul dobnditor
cu titlu gratuit, de bun-credin, care ncepe s curg de la data nregistrrii cereri de
nscriere a acestuia;
mpotriva terului dobnditor cu titlu oneros, de bun-credin, aciunea n rectificare
poate fi introdus numai dac titlu nu este valabil sau greit calificat (dou cazuri
prevzute de art.34 din lege) aici legea prevede termene precise: ase luni de la data
comunicrii ctre cel ndreptit a ncheierii prin care s-a dispus nscrierea; trei ani de la
data nregistrrii cereri de nscriere a dreptului a crui rectificare se solicit prin aciune.
1.

c) Rectificarea notrii, este reglementat de art.39 din Legea nr.115/1938 i

intervine n urmtoarele situaii: nevalabilitatea notrii, greita calificare a dreptului
personal, faptului sau raportului juridic notat; dac nu mai sunt ntrunite condiiile
pentru existena dreptului personal, faptului sau raportului juridic, dac notarea nu
mai este conform cu realitatea. Aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.

Seciunea II.
Noile cri funciare14
1.

Reglementare legal.

Prin dispoziiile art. 76 i 98 din Legea nr. 18/1991, n redactarea iniial (n

prezent abrogat prin Legea nr. 169/1997) s-a dispus, pe de o parte, ca fondul funciar i,
n mod corespunzrot, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale trebuie
nregistrate n documentele de eviden fucniar i publicitate imobiliar prevzute de
lege; pe de alt parte, s-a dispus c pn la intrarea n vigoare a noii legi a cadastrului
funciar i publicitii imobiliare, se vor aplica actualele reglementri.
Cadastrul funciar general este un sistem de eviden general a termenilor din ntregul
fond fucniar al Romniei, indiferent de destinaa terenurilor i de proprietarul lor.

Noul regim juridic al crilor funciare este reglementat cu caracter general de

urmtoarele acte normative:
1.

a) Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996; 15

2.

b) Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale

judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 2371/C/1997;

3.

c) Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv

aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr. 1330/C/1999, nepublicate.

Legea nr. 7/1996 reglementeaz n cadrul aceluiai act normativ dou instituii
distincte: instituia tehnic a cadastrului i instituia juridic a crilor funciare, fiind
alctuit structural din trei titluri i anume: Titlul I, ntitulat Regimul general al
cadastrului; Titlul II, ntitulat Publicitatea imobiliar; Titlul III, ntitulat Dispoziii
tranzitorii, sanciuni i dispoziii finale.
n afar de dispoziiile Legii nr. 7/1996 i a reglementrilor administrative emise pe baza
acesteia, exist i norme speciale, cuprinse n diferite acte normative, avnd ca
obiect anumite operaiuni juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Dintre
aceste reglementri sunt de reinut cele mai importante: art. 35/1 i 69 din Legea
locuinei nr. 114/1996; art. 16 din O.G. nr. 51/1997, privind operaiunile de leasing; art.
15 din Legea nr. 54/1998, privind circulaia juridic a terenurilor; art. 34 din Legea nr.
219/1998 privind regimul concesiilor.
2. Aspecte privind aplicarea Legii nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii
imobiliare. Prin aceast lege s-au pus bazele imobiliare pe ntreg teritoriul rii,
numit s nlocuiasc cele trei sisteme de publicitate aplicabil n dreptul romnesc
actual. Pentru c realizarea cadastrului general naional este o problem de viitor
care necesit o serie de investiii i lucrri tehnice, legea prevede o extindere
treptat i progresiv a noului sistem de publicitate imobiliar, pe msura finalizrii
lucrrilor cadastrale bazat pe sistemul noilor cri funciare. ntocmirea imediat a
noilor cri funciare pentru ntreaga ar va nlocui treptat vechile documente de
publicitate imobiliar. Pn la punerea n aplicare a cadastrului general n fiecare
unitate administrativ-teritorial se vor face nscrieri cu caracter nedefinitiv n cri
funciare provizorii.
n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr. 7/1996, este de reinut c ea a introdus un
sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat,
dar unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg
teritoriul rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii rii.
3. Organizarea i conducerea cadastrului. Legea nr. 7/1996, reglementeaz
ddistinct cadastrul general i cadastrele speciale.

Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i

juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i
planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg
teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar. Cadastrul general se
ntocmete la nivelul pe comune, orae, municipii, judee i la nivelul ntregii ri.
Cadastrele de specialitate constau n subsisteme de eviden i inventariere a bunurilor
imobile sub aspect tehnic i economic cu respectarea normelor tehnice privind suprafaa,
categoria de folosin i proprietarul organizate pe domeniile: agricol, forestier, apelor,
industrial, extractiv, imobiliar, edilitar, transporturi de toate felurile.
Cadastrele localitilor constituie baza tehnic a crilor funciare. Documentele
cadastrale finalizate ale comunelor, oraelor i municipiilor sunt cele care stau la baza
ntocmirii crilor funciare, care se ntocmesc i se in pe aceste uniti administrativteritoriale. La nivelul localitilor lucrrile tehnice de cadastru constau n identificri,
marcaje, msurtori, actualizarea planurilor cadastrale etc. prevzute de art. 11 i 12 al
legii.
Documentele tehnice principale care se ntocmesc la nivelul comunei, oraului,
municipiului sunt: registrul cadastral al parcelelor, indexul alfabetic al proprietarilor i
domiciliul acestora; registrul cadastral al proprietarilor; registrul corpurilor de
proprietate, fia centralizatorare cuprinznd partida cadastral pe proprietari i pe
categorii de folosin; planul cadastral.
Metodologia cadastral, care cuprinde evidena cadastral tehnic, economic i juridic,
nscrierea actelor i a faptelor juridice referitoare la imobile este elaborat de Oficiul
Naional de Cadastru, mpreun cu ministerele care rspund de cadastrele de
specialitate i Ministerul Justiiei.
4. Organizarea i conducerea crilor funciare.
Pentru organizarea i inerea crilor funciare, Legea nr. 7/1996 a nfiinat Birourile de
carte funciar ale judectoriilor, care au n competen organizarea i evidena crilor
funciare de pe baza teritorial de activitate.
Conducerea i ndrumarea birourilor de carte funciar este realizat de judectorii de
carte funciar delegai de preedintele instanei, precum i de personal auxiliar necesar
acestei activiti.
Ministerul Justiiei organizeaz, coordoneaz i controleaz activitatea de publicitate a
birourilor de carte funciar prin direcia de specialitate.
Noile cri funciare ar caracteristici generale care se desprind din noua reglementare a
publicitii imobiliare, acestea fiind:
1.

a) orice imobil trebuie s fie curpins ntr-o carte funciar (art. 20); b) evidena
juridic se ine pe imobile i pe persoane (art. 20 al. 3), c) crile funciare se

ntocmesc i numeroteaz pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti comun,

ora sau municipiu (art. 2 al. 4), d) crile funciare se in ntr-un singur exemplar
(art. 43); e) noile cri se ntregesc conform legii cu o serie de documente i registre
(conf. art. 20 al. ultim registru special de intrare, planul de identificare al imobilului,
mapa sau dosarul de carte funciar); f)cartea funciar este public, putnd fi
cercetat de orice persoan. Pentru uurarea cercetrilor n afar de registrul de
intrare se mai in dou feluri de registre: repertoriul imobiliar i indexul

5. Structura i obiectul noilor cri funciare. Nu exist de lege lata o definiie

legal a crilor funciare. Potrivitart.20 din lege Publicitatea imobiliar ntemeiat
pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n carte
funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate.
Prin imobil, n nelesul legii, se nelege parcela de teren, cu sau fr construcie.
Obiectul crii funciare const n nscrierea drepturilor de proprietate i a celorlalte
drepturi reale care se transmit, se constituie, se modific sau se sting ca urmare a
actelor i faptelor juridice referitoare la un bun imobil precum i nscrierea dup caz a
actelor i faptelor privitoare la drepturile personale la starea i capacitatea persoanelor
n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar (art. 22, 23 i 40).
Din textele legale reiese c n neles restrns cartea funciar este un nscris autentic i
cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor i artarea drepturilor reale
corespunztoare, precum i indicarea dup caz a drepturilor de crean, a actelor, a
faptelor sau a altor raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise n cartae funciar
fie n vederea opozabilitii lor fa de teri, fie numai n scopul informrii oricror
persoane interesate.
Structura noilor cri funciare const n aceea c fiecare carte funciar este alctuit
dintr-un titlu i trei prinumerotate cu litere latine.
Titlul crii funciare cuprinde numrul fiecrei cri funciare i denumirea localitii n
care este situat imobilul. Numerotarea se face pe fiecare localitate de la nr. 1 la infinit.
Cuprinsul crii funciare este desfurat pe trei pri.
Partea a I-a (denumit i Foaia de avere) cuprinde descrierea imobilului i are
urmtoarele rubrici: numrul de ordine i cel cadastral al fiecrui imobil; suprafaa
terenului; categoria de folosin i dup caz construciile; amplasamentul i vecintile;
valoare impozabil; observaii.
Partea a II-a (denumit i Foaia de proprietate) se refer la nscrierile privind dreptul de
proprietate aferent imobilului i este format din patru rubrici: numrul curent, adic
numrul de ordine n care se fac operaiunile; numele sau denumirea proprietarului;

domiciliul sau sediul acesteia; nscrieri privitoare la proprietate (acte sau fapte juridice,
servitui, etc), observaii.
Partea a III-a (Sarcinile) referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcinile reale cuprinde trei rubrici: numrul curent, adic numrul de
ordine sub care urmeaz s se fac nscrierea i la care fac trimitere celelalte foi;
nscrierile privitoare la dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcinile care
greveaz imobilul; observaii.
6. nscrierile n cartea funciar. Spre deosebire de Decr.-lege nr. 115/1938, n
noua lege a crilor funciare nu a fost preluat terminologia anterioar i nu se
reglementeaz nscrierile dup obiectul lor.
n literatura juridic este semnalat aceast lacun a legii care trebuie urgent
ndreptat.16Este necesar de lege ferenda un text de principiu care s enune felurile
nscrierilor fcute dup obiectul lor; definirea acestora, i artarea cerinelor legale
pentru svrirea acestor nscrieri, precum i determinarea cazurilor de nscriere
provizorie i cnd aceasta devine definitiv.
nscrierile de carte funciar sunt cele ca i n regimul juridic al legii nr. 115/1938.
6.1. ntabularea eset nscrierea prin care, dobndirea, modificarea sau stingerea unui
drept real, imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu titlu definitiv de la data nregistrrii
cererii de nscriere.
Existena acestei denumiri doar n Regulament (art. 44) este o lacun a legii, care
de lege ferenda se impune s fie consacrat n mod expres i n cuprinsul legii; cel puin
la nivel de principiu.
ntabularea are ca obiect drepturile reale imobiliare care nscrise n cartea funciar sunt
numite drepturi tabulare.
6.2. nscrierea provizorie este nscrierea prin care dobndirea, modificarea sau stingerea
unui drept real imobiliar, devine opozabil fa de teri, cu rangul determinat de cererea
de nscriere sub condiie i n msura justificrii. nscrierea provizorie este o
ntabulare condiional fiindc efectele ei depind de o justificare ulterior care dac se
realizeaz consolideaz nscrierea n mod definitiv.
6.3. Notarea este nscrierea prin care actele sau faptele juridice privitoare la drepturi
personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea
funciar devin opozabile fa de teri ori sunt nscrise numai cu titlu informativ dup caz.
Notarea rezult din denumirea generic de nscriere ca i ntabularea i nscrierea
provizorie, deficien remediat de Regulamentul de aplicare (art.44), ns se impune
i aici remedierea prin modificare legislativ.
Obiectul notrii const din acte i fapte juridice care se grupeaz astfel: a)
situaia juridic personal a titularului dreptului nscris; b) drepturile de crean sau alte

raporturi juridice care devin n situaii prevzute de lege opozabile i terilor; c) anumite
aciuni n jutiie n legtur cu imobilul nscris n cartea funciar cu scopul de a mpiedica
pe de o parte dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n cursul procesului, i pe
de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti.
6.4. Efectele nscrierilor de carte funciar, n sistemul noilor cri funciare introduse de
Legea nr. 7/1996, sunt prevzute cu caracter general n art. 27-28, 31-32 i 39 i 40 din
lege.
n primul rnd, legea instituie opozabilitatea fa de teri a nscrierilor definitive i
provizorii privitor la dobndire, modificare sau stingere a oricrui drept real imobiliar. De
la aceast regul exist excepia prevzut de art. 28, potrivit cruia drepturile reale
sunt opozabile fa de teri fr nscrierea lor n cartea funciar atunci cnd provin din
succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune.
n al doilea rnd, art. 27 stabilete cu caracter de principiu, regula opozabilitii, fa de
teri a nscrierilor svrite n cartea funciar indiferent de obiectul acestor nscrieri.
Astfel: nscrierile n cartea funciar devin opozabile fa de teri la data nregistrrii
cererii.
Prin excepie, actele i faptele juridice privitoare la drepturi personale, la starea i
capacitatea persoanelor altele dect cele ordonate de lege, n legtur cu imobilele
cuprinse n cartae fucniar pot fi nscrise la cerere, cu efect de informare pentru tere
persoane.
6.5. Sanciunea lipsei de nscrieri n cartea funciar. n acest sens trebuie fcut
distincie ntre prile actului juridic i fa de terii actului juridic sau faptului juridic,
supus nscrierii n cartea funciar.
ntre prile actului juridic nscrierea nu are sub aspectul publicitii nici o semnificaie,
avnd n vedere principiul relativitii actelor juridice, prevzut de art. 973 C.civil.
Legea nr. 7/1996 a pstrat principiul consensualismului prevzut de art. 1295 C.civil,
astfel c drepturile reale imobiliare se transmit sau constituie prin voina concordant a
prilor, ns ele devin opozabile terelor persoane doar prin nscriere n cartea funciar.
Actul i va produce toate efectele ntre prile care l-au ncheiat, succesorii lor universali
i cu titlu universal. n mod simetric nici faptul nscrierii nu poate fi opus de o parte
celeilalte, drept cauz de valabilitate a actului lovit de nulitate, ntruct nscrierea nu
atribuie proprietatea i nu aduce nimic n plus actului sau efectelor sale.
Fa de teri actul nu are nici un efect. nscrierea este n realitate un mijloc de
publicitate, aceasta este i raiunea sa juridic, nendeplinirea ei atrage dup sine
inopozabilitatea actului fa de teri. Ei necunoscnd actul, nu pot fi obligai s suporte
consecinele lui juridice, mai mult de att sunt ndreptii s-l ignore, pentru ei nu
exist.
Note bibliografice:

1 I. Albu: Noile cri funciare, ed. Lumina Lex, 1994, p. 4

2 M.Nicolae: Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Ed.Press. Mihaela, Buc.2000,
p.78
3 M. Nicolae, op.cit., p. 79
4 I. Albu, op.cit., p. 16; C. Sttescu, C.Brsan, op.cit, p. 306-307
5 S.Brdeanu; Noile cri funciare, op.cit., p.75-78.
6 I.C.Vurdea; Consideraii critice referitoare la caracterul constitutiv de drepturi reale
al nscrierii n cartea funciarn R.R.D. nr.12/1981, p.14-21; M.D.Bocan; Natura juridic
a aciunii de prestaie tabular, n R.D nr.10/1998, p.34-35; I.Albu; op.cit., p.72-77
idem: Publicitatea
imobiliar
n
dreptul
romnesc. Noile
cri
funciare, n
R.D.nr.11/1996, p.18; I.Sabu-Pop; op.cit., p.145; M.Nicolae; op.cit., p.132-133.
7 I. Albu, op.cit., p. 23; L. Pop: op.cit., p. 279; M. Miclea: Cadastrul i cartea funciar,
ed. All, 1978, p. 296-297
8 M. Miclea: Idem, op.cit., p. 297
9 S. Brdeanu: Ctre o nou legislaiune funciar, Bucu. 1938, p. 82-95; I. Albu: Curs
de drept funciar, Lit. i Tip nvmntului, Buc., 1957, p. 390-391; L. Pop; op.cit. , p.
280-282.
10 M. Miclea, op.cit. p. 309-312; M. Nicolae; op.cit., p. 149
11 C.S.J., S.civ., Dec.nr.2221/1993,
1994, Buc.1994, p.45

publicat

Buletinul

Jurisprudenei

pe

anul

12 Trib.Supr., S.civ., Dec.nr.1261/1973, n R.R.D nr.3/1974, p.43; M.Bocan: Natura

juridic a aciunii n prestaie tabular n R.D. nr.10/1998, p.23.
13 S.Brdeanu: Not critic la Dec.nr.139/1972 n R.R.D. nr.10/1972, p.174;
L.Pop, op.cit., p.286; Trib. Supr, S.civ., Dec.nr.71/1976, n R.R.D. nr.7/1976,
p.57; Tr.Ionacu, S.Brdeanu, op.cit., p.213. .
14 I. Albu: op.cit, p. 47-14; M.Ionescu: Principii de baz ale publicitii imobiliare i al
noului sistem de publicitate adoptat prin Legea nr. 7/1996, n R.D. nr. 6/1997, p. 3545; L.Pop: op.cit., p. 290 i urm; M. Nicolae: op.cit, p. 193-462
15 Publicat n M.O., I, nr. 61/28 mart. 1996
16 L. Pop: op.cit., p.300-301