Ipoteca legala a antreprenorului pentru plata pretului

Art. 1869 din Noul Cod civil instituie o garanie real pentru antreprenor n scopul ca
acesta s-i asigure plata preului de la beneficiar: i anume un drept de ipotec legal.
Ipoteca este, potrivit art. 2343 Cod civil, un drept real asupra bunurilor mobile sau
imobile afectate executrii unei obligaii.
Art. 2386 pct. 6 precizeaz acest drept de ipotec.
n afara altor cazuri prevzute de lege, beneficiaz de ipotec legal:

arhitecii i antreprenorii care au convenit cu proprietarul s edifice, s reconstruiasc

sau s repare un imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora,
ns numai n limita sporului de valoare realizat;
Rezult c este vorba de o ipotec imobiliar, care poart asupra imobilului construit de
antreprenor sau care a fost reconstruit sau reparat de antreprenor. Potrivit art.
2382 ipoteca se ntinde i asupra amelioraiunilor aduse imobilului fr nici un fel de alt
formalitate.
Garania privete obligaia de plat a preului lucrrilor fcute de antreprenor. Potrivit
Legii nr. 7/1996 art. 55 alin. 5 garania este limitat la suma prevzut n nscris (n acest
caz contractul de antrepriz), iar dac nu exist o astfel de sum n nscris, este limitat
de suma maxim artat n cererea de nscriere ct i cu privire la dobnzile privind
aceste sume. n acest din urm caz, potrivit art. (9 3) din aceeai lege, titularul nscris n
cartea funciar (n spe, proprietarul imobilului) va putea solicita direct, prin plngere,
judectoriei n raza cruia se afl imobilul (art. 50 alin. (22) ) reducerea sumei maxime.
Problemele care se pun pentru eficacitatea acestei ipoteci legale este cea a necesitii
nscrierii ei n cartea funciar precum i modalitile n care se poate face aceast
nscriere.
Potrivit art. 2377 alin. 1 din Codul civil Ipoteca asupra unui bun imobil se constituie prin
nscriere n cartea funciar. Deoarece legea nu distinge ntre ipotecile convenionale
(care izvorsc din nelegerea prilor) i ipotecile legale nseamn c pentru a fi
constituit este nevoie de nscrierea n cartea funciar a ipotecii antreprenorului pentru
ca ea s produc efecte.
O alt problem este cea a procedurii de nscriere.
Art. 55 alin. 4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului i publicitii imobiliare reine c
nscrierea ipotecilor legale se face din oficiu. Totui nicio dispoziie procedural nu
prevede modul cum s-ar face aceast nscriere din oficiu, astfel c se poate concluziona
c aceast nscriere din oficiu este practic goal de coninut juridic.

Astfel c, trebuie considerat n primul rnd dispoziia din art. 9 2 din Legea nr. 7/1996,
precum c nscrierea se va face la cererea persoanei interesate i anume a
antreprenorului.
n ce privete forma actului n baza cruia se face nscrierea tot art. 9 2 din Legea nr.
7/1996 prevede doar c se va face n baza nscrisului original doveditor al contractului
ncheiat cu titularul nscris n cartea funciar, adic, contractul original dintre antreprenor
i beneficiarul construciei. Textul respectiv nu distinge dac este nevoie de forma
autentic sau nu a respectivului nscris.
Totui art. 888 Cod civil dispune n sensul c nscrierea n cartea funciar se efectueaz
n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a
certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n
cazurile n care legea prevede aceasta. Prin urmare trebuie s tragem concluzia c este
nevoie de forma autentic a nscrisului.
Aceeai idee poate fi extras din art. 20 alin. 3 din Legea nr. 7/1996: Dreptul de
proprietate i celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor nscrie n cartea funciar
pe baza nscrisuluiautentic notarial sau a certificatului de motenitor, ncheiate de un
notar public n funcie n Romnia, a hotrrii judectoreti rmase definitiv i
irevocabil sau pe baza unui act emis de autoritile administrative, n cazurile n care
legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis n mod valabil.
O alt cerin a nscrisului este aceea ca acesta s conin numrul cadastral al parcelei
(a se vedea art. 103 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al
Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar).
O alt problem apare raportat la tipul de nscriere.
n cazul n care este vorba de lucrri de refacere, reparaii este vorba de un imobil
existent, i nu sunt probleme privind intabularea dreptului real.
ns, de cele mai multe ori, dac se construiete un imobil nou, acesta nu este existent
la data nscrierii ipotecii. n acest caz are eficacitate art. 2380 Cod civil care dispune n
sensul c ipoteca asupra unor construcii viitoare nu poate fi intabulat, ci numai nscris
provizoriu n cartea funciar.
n acest caz trebuie n prealabil notat n cartea funciar autorizaia de construire (a se
vedea art. 99 alin. 2 din Regulamentul aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al Ageniei
Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar).
Fiind o nscriere provizorie, pentru a fi eficace dreptul trebuie justificat, adic trebuie
confirmat prin nscris autentic de cel mpotriva cruia a fost nscris dreptul, iar n lips,
prin hotrre judectoreasc de justificare a dreptului (art. 899 Cod civil).
Aciunea n justificare, prin care se urmrete ca nscrierea provizorie s devin
definitiv, se va nregistra n registrul general de intrare n cartea funciar i se va nota
n acea parte a crii funciare n care s-a fcut aceast nscriere.
Aciunea n justificare se ndreapt mpotriva celor obligai s transmit sau s constituie
dreptul real.

n fine, se pune problema concursului ipotecii cu alte garanii reale. Privilegiile au

proritate fa de ipoteci, inclusiv fa de cele legale, potrivit art. 2327 Cod civil.
n ce privete alte ipoteci, ipoteca legal a antreprenorului nu este privilegiat.
Potrivit art. 2421 rangul ipotecilor imobiliare (textul normativ nu distinge ntre ipoteci
convenionale i legale) este determinat de ordinea nregistrrii cererilor de nscriere n
cartea funciar.
n concluzie, ipoteca legal a antreprenorului este un mecanism juridic care ofer
puine beneficii fa de o ipotec convenional. Singurul beneficiu marcant este acela
c ipoteca poate fi invocat chiar dac nu a fost agreat de pri prin contractul de
antrepriz, sau prin alt nscris. Pe de alt parte nu se bucur de faciliti de ordin
procedural la nscriere sau de un rang de prioritate special.
Felix TUDORIU