Sunteți pe pagina 1din 5

ÎNSCRIEREA ÎN CARTEA FUNCIARĂ A DREPTULUI DE IPOTECĂ LEGALĂ.

REGULĂ, EXCEPŢII (I)


DESPRE

 Art. 2386 Cod civil


 Art. 1337 alin. (4) Cod civil
 Art. 2346 Cod civil
 Art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil
 Art. 55 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
 Art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară
 Renunţarea la înscrierea din oficiu a ipotecii legale
RECOMANDĂRI

 Reaua-credinţă în etapa „precontractuală” reglementată printr-un contract (II)


16 Feb 2015
 Decizia ÎCCJ (Complet DCD/C) nr. 15/2016 (comunicat): Art. 371^7 alin. (1), (2) şi (4) din Codul de procedură civilă
de la 1865 şi art. 39 alin. (3) din Legea nr. 188/2000
25 Mai 2016
 Abuzul de drept – Sancţiune sau remediu?
17 Oct 2016
Codul civil actual consacră garantarea plății unor creanțe doar prin simplul fapt că aceste creanțe există,
rațiunea instituirii unor ipoteci legale fiind determinată de caracterul special al creanței. Codul civil actual a
renunțat la privilegiile imobiliare speciale prevăzute de Codul civil din 1864, în actuala reglementare
privilegiile speciale fiind doar mobiliare. În ceea ce privește ipotecile legale, acestea nu mai sunt privilegiate,
deoarece rangul lor este unul ordinar, dat de data intabulării în cartea funciară, iar nu de data nașterii
creanței[1].
Prin Legea nr. 71/2011[2] de punere în aplicare a Codului civil se prevede că ipotecile legale și privilegiile
imobiliare speciale care s-au născut sub vechiul Cod civil rămân valabile și pot fi înscrise chiar după intrarea în
vigoare a actualului Cod civil în vechile registre de publicitate imobiliară dacă pentru acele imobile nu au fost
deschise cărți funciare, fie în noile cărți funciare. Privilegiile speciale imobiliare, constituite și înscrise sub
vechiul Cod civil, în vechile registre de publicitate imobiliară sau în cărți funciare, până la intrarea în vigoare a
noului Cod civil, ca și privilegiile constituite sub vechiul Cod civil, dar înscrise sub noul Cod civil, se convertesc
de plin drept în ipoteci legale, după expirarea unui termen de un an de la intrarea în vigoare a noului Cod civil
sau, după caz, de la data înscrierii lor și se vor supune toate dispozițiilor noului Cod civil. De asemenea, de la
data intrării în vigoare a noului Cod civil, privilegiile imobiliare speciale prevăzute în legi speciale devin și ele
ipoteci legale și vor fi supuse regimului prevăzut de noul Cod civil pentru ipoteci legale.
Art. 2386 C. civ. reglementează expres, în afara altor cazuri prevăzute de lege, un drept de ipotecă legală
pentru garantarea următoarelor creanțe: „1. vânzătorul, asupra bunului imobil vândut, pentru prețul datorat;
această dispoziție se aplică și în cazul schimbului cu sultă sau al dării în plată cu sultă în folosul celui care
înstrăinează, pentru plata sultei datorate; 2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a
contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară asupra imobilului respectiv, pentru restituirea
sumelor plătite în contul acestuia; 3. cel care a împrumutat o sumă de bani pentru dobândirea unui imobil,
asupra imobilului astfel dobândit, pentru restituirea împrumutului; 4. cel care a înstrăinat un imobil în
schimbul întreținerii, asupra imobilului înstrăinat, pentru plata rentei în bani corespunzătoare întreținerii
neexecutate; dreptul de proprietate al debitorului întreținerii nu se va înscrie în cartea funciară decât
împreună cu această ipotecă, dispozițiile art. 2249 aplicându-se în mod corespunzător; 5. coproprietarii,
pentru plata sultelor sau a prețului datorat de coproprietarul adjudecatar al imobilului ori pentru garantarea
creanței rezultând din evicțiune, asupra imobilului ce a revenit coproprietarului ținut de o atare obligație; 6.
arhitecții și antreprenorii care au convenit cu proprietarul să edifice, să reconstruiască sau să repare un
imobil, asupra imobilului, pentru garantarea sumelor datorate acestora, însă numai în limita sporului de
valoare realizat; 7. legatarii cu titlu particular, asupra imobilelor din moștenire cuvenite celui obligat la
executarea legatului, pentru plata acestuia”.
În plus, conform art. 1337 alin. (4) C. civ., beneficiază de ipotecă legală și gerantul asupra imobilelor geratului,
pentru rambursarea cheltuielilor necesare făcute cu gestiunea de afaceri, cheltuieli pe care geratul le
datorează.

Ipoteca nu poate fi opusă terților decât după înscrierea sa în registrele de publicitate, prin urmare, art. 2346
C. civ. afirmă funcția de opozabilitate a înscrierii dreptului de ipotecă în cartea funciară. Însă, intabularea
ipotecii, în temeiul art. 855 alin. (1), art. 877 și art. 2377 alin. (1) C. civ., asigură nu numai opozabilitatea ci și
nașterea valabilă a dreptului de ipotecă. De aici rezultă că, în reglementarea actuală a Codului civil, nu s-ar
putea vorbi despre o ipotecă validă în lipsa înscrierii sale în cartea funciară[3]. Dacă pentru nașterea valabilă a
ipotecilor convenționale sunt necesare două elemente, respectiv contractul care stipulează ipoteca și
intabularea acesteia în cartea funciară, pentru nașterea valabilă a ipotecilor legale este suficientă intabularea
acestora în cartea funciară atunci când sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru nașterea lor.
Art. 56 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil amână efectul constitutiv de drept,
atât între părți cât și față de terți, al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară. În aceste condiții,
dispozițiile art. 885 alin. (1) C. civ., se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare
unitate administrativ teritorială și deschiderea cărților funciare, la cerere sau din oficiu, pentru imobilele
respective. De aici concluzia că până la această dată, înscrierea drepturilor reale în cartea funciară, în baza
actului prin care s-au transmis, s-au constituit ori s-au modificat în mod valabil, se va face doar în scop de
opozabilitate față de terți.

Ca regulă, opozabilitatea ipotecilor legale este asigurată prin înscrierea lor în cartea funciară, din oficiu, în
temeiul art. 55 alin. (4) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară[4], care precizează însă
că, prin excepție, înscrierea nu va avea loc din oficiu, atunci când părțile renunță la acest beneficiu. Astfel,
conform acestui text, „În toate cazurile când prin lege se acordă un privilegiu imobiliar sau o ipotecă legală
pentru garantarea vreunui drept sau creanțe, acestea se vor înscrie din oficiu în cartea funciară, cu excepția
situației în care părțile renunță în mod expres la acest beneficiu; înscrierea privilegiului sau a ipotecii legale se
face, de regulă, în temeiul înscrisului din care rezultă creanța privilegiată sau care conferă dreptul de a lua o
inscripție ipotecară[5]”.
Practica notarială s-a confruntat, încercând o aplicare unitară a dispozițiilor legale în materie de înscriere a
ipotecii legale, cu problema interpretării textului citat mai sus[6], în sensul descifrării a ceea ce trebuie să
înțelegem prin dreptul părților „de a renunța în mod expres la acest beneficiu”.
Opiniile exprimate în doctrină și pozițiile celor care trebuie să parcurgă, din oficiu, procedura înscrierii unui
act autentic în cartea funciară, respectiv notarii publici, au fost divergente. Este dificil să dăm un răspuns în
contextul legislativ actual, dar vom încerca să subliniem modul în care unele texte prevăzute în Legea nr.
7/1996 ar trebui interpretate și de ce nu, reformulate de către legiuitor, deoarece în opinia noastră, acestea
nu fac decât să înlăture, iar nu să sporească încrederea în sistemul de publicitate imobiliară.

Art. 47 alin. (5) din Legea nr. 7/1996 prevede că „înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părților
interesate, cu excepția cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se va
transmite la biroul teritorial în circumscripția căruia este situat imobilul”.

Consecința firească și logică a interpretării acestui text este aceea că înscrierile în cartea funciară se fac fie la
cererea părților interesate, fie din oficiu, atunci când legea prevede expres acest mod de înscriere.

Înscrierea din oficiu se face independent de orice manifestare de voință a celor implicați în act sau
îndreptățiți, aceștia neputând, în opinia noastră, nici să ceară o înscriere din oficiu, deoarece o astfel de
înscriere nu ar mai fi din oficiu, ci la cerere, și nici să refuze o astfel de înscriere, având în vedere că, după
regulile logicii, de ceea ce este „din oficiu”, nu se poate dispune.

Cu totul alta este însă optica legiuitorului, vizibilă în unele prevederi ale Legii nr. 7/1996, care, în formularea
lor actuală, par că revigorează interpretarea potrivit căreia dispozițiile art. 55 alin. (4) permit părților
renunțarea la beneficiul înscrierii din oficiu a unei ipoteci legale, aneantizând orice raționament logic care ne-
ar fi condus la concluzia că de vreme ce o înscriere a unei ipoteci legale are loc din oficiu, numai renunțarea la
însuși dreptul de ipotecă legală ar trebui să împiedice înscrierea sa din oficiu în cartea funciară, din lipsă de
obiect.

În opinia noastră, atunci când ipoteca ia naștere prin lege, independent de voința părților, înscrierea sa din
oficiu în cartea funciară ar trebui să opereze tot independent de voința părților, care nu ar trebui să poată
renunța la beneficiul înscrierii, deoarece din oficiu înseamnă că înscrierea ar trebui să aibă loc în absența
oricărei manifestări pro sau contra a titularului ipotecii legale.
Credem că prin sintagma „renunțarea la acest beneficiu” trebuie să înțelegem renunțarea la însuși dreptul de
ipotecă legală, deoarece altfel, înscrierea ar urma să aibă loc din oficiu ori de câte ori condițiile de existență a
ipotecii legale sunt îndeplinite, fără a putea fi nici cerută și nici refuzată de titularul ipotecii[7].
Renunțarea la dreptul de ipotecă legală este perfect posibilă deoarece titularul unui drept, chiar dacă este
dobândit în temeiul legii, iar nu printr-un act juridic, poate oricând să renunțe la acest drept, cu două condiții:
(1) actul unilateral al renunțării să fie expres, deoarece renunțarea la un drept nu se prezumă, potrivit art. 13
C. civ. în vigoare, și (2) să îmbrace forma autentică, atunci când urmează a se efectua formalitățile de
publicitate imobiliară.

În acest sens, dispozițiile art. 888 C. civ. prevăd că înscrierea în cartea funciară nu se poate face decât dacă
înscrisul în baza căruia urmează a se face înscrierea este un act autentic notarial, o hotărâre judecătorească
rămasă definitivă, un certificat de moștenitor sau un alt act emis de autoritățile administrative, în cazul în
care legea permite aceasta, prin urmare un act care să poarte girul unei autorități publice, neputându-se face
o înscriere în cartea funciară pe baza unui înscris sub semnătură privată, chiar dacă acesta este „înscrisul
original” de care face vorbire art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

O parte a doctrinei și mulți practicieni au interpretat exclusiv gramatical partea finală a art. 55 alin. (4) din
Legea nr. 7/1996, astfel încât „renunțarea la acest beneficiu” ar trebui să însemne renunțarea la înscrierea
din oficiu a ipotecilor legale[8]. Este adevărat că această interpretare este cea mai apropiată de litera textului
și poate și de intenția legiuitorului, dar destul de îndepărtată de raționamentul logic și, mai ales, contravine
principiului publicității imobiliare a drepturilor tabulare consacrat prin art. 19 alin. (3) C. civ., care dispune
imperativ că „orice renunțare sau restrângere a dreptului de a îndeplini o formalitate de publicitate, precum
și orice clauză penală sau altă sancțiune stipulată pentru a împiedica exercitarea acestui drept sunt
considerate nescrise”.
Admițând că trebuie să distingem între dreptul de ipotecă legală și dreptul de a înscrie ipoteca legală, totuși
dispozițiile prevăzute cu titlu de excepție în materia înscrierii unor ipoteci legale, ne conduc la concluzia că în
prezența renunțării la înscrierea lor sau a înscrierii acestor ipoteci doar la cerere, însuși dreptul de ipotecă
legală rămâne fără efect.

După cum am arătat, Legea nr. 7/1996 consacră cu titlu de regulă, înscrierea din oficiu a ipotecilor legale,
însă, în același timp, reglementează două tipuri de excepții de la acest procedeu de publicitate: prima,
aplicabilă cu caracter de generalitate tuturor ipotecilor legale care se pot înscrie din oficiu, constă în dreptul
părților de a renunța la acest beneficiu, iar a doua, aplicabilă unor ipoteci legale speciale, constă în înscrierea
acestora în cartea funciară doar la cerere.

1. Renunțarea la înscrierea din oficiu a ipotecii legale


Chiar dacă am admite că expresia „renunțarea la acest beneficiu” din art. 55 alin. (4) din lege, ar însemna
doar o renunțare la îndeplinirea formalităților de publicitate, efectele unei asemenea renunțări vor fi aceleași
cu cele ale renunțării la însuși dreptul de ipotecă legală, având în vedere imposibilitatea creditorului
renunțător de a reveni la această renunțare și de a înscrie ulterior ipoteca legală.
În situația în care am accepta că se poate renunța la dreptul de a înscrie ipoteca legală, renunțarea la acest
drept, ca orice renunțare, est un act unilateral irevocabil și iremediabil. Chiar dacă dreptul de ipotecă legală
rămâne în ființă, acesta va fi lipsit de orice eficacitate, grație renunțării la înscriere.

Renunțarea la înscrierea dreptului de ipotecă legală produce consecințe importante asupra patrimoniului
creditorului ipotecar, pentru că deși acesta nu pierde dreptul de ipotecă legală, în lipsa posibilității de
valorificare a sa, este ca și cum ar fi renunțat la însuși dreptul de ipotecă legală. Din această perspectivă, este
indiferent cum interpretăm renunțarea la beneficiu, ca o renunțare la înscrierea dreptului sau ca o renunțare
la însuși dreptul de ipotecă legală.

Dacă se interpretează excepția renunțării ca referindu-se la înscrierea din oficiu se încalcă grav prevederile
art. 19 alin. (3) C. civ., citat mai sus, text menit să asigure securitatea tranzacțiilor imobiliare și încrederea
terților în sistemul de publicitate imobiliară, mai ales că potrivit alin. (4) al aceluiași articol, „Nimeni nu poate
invoca faptul că nu a cunoscut dreptul, actul sau faptul supus publicității, dacă formalitatea de publicitate a
fost îndeplinită”.

Însă, interpretarea renunțării la beneficiu, ca o renunțare la însuși dreptul de ipotecă legală, nu contravine
dispozițiilor art. 19 alin. (3) C. civ., deoarece titularul ipotecii legale nu renunță la formalitatea de publicitate,
ci la însuși dreptul care, în lipsa renunțării, ar trebui în mod imperativ făcut public.

De asemenea, nu este nesocotită nici reglementarea din art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011 prin care se
abrogă orice dispoziție contrară noului Cod civil, chiar dacă aceasta este cuprinsă într-o lege specială.

Renunțarea la formalitatea înscrierii ipotecii legale nu numai că încalcă cele două norme imperative arătate
mai sus, dar poate produce consecințe grave pentru renunțători, deoarece le-ar putea crea impresia eronată
că având încă dreptul de ipotecă legală, ar putea solicita ulterior înscrierea.

Cererea ulterioară de înscriere a dreptului de ipotecă legală va fi respinsă atât în cazul în care imobilul ajunge
în proprietatea unui subdobânditor, cât și în cazul în care va rămâne în continuare în patrimoniul debitorului.

Justificarea respingerii cererii este întemeiată, în ambele situații, în opinia noastră, pe caracterul definitiv al
renunțării la formalitatea înscrierii ipotecii legale. Nu se poate concepe renunțarea la dreptul de a înscrie
ipoteca legală ca o suspendare a înscrierii. Nu se poate reveni asupra renunțării. În acest mod, chiar dacă
dreptul de ipotecă legală încă subzistă, el nu va mai putea fi valorificat dacă a intervenit renunțarea la
formalitatea înscrierii.

În lipsa unei clauze exprese de renunțare la formalitatea înscrierii, aceasta se va produce din oficiu.

Dacă ipoteca legală este înscrisă din oficiu, este posibilă o renunțare ulterioară, doar că aceasta va avea ca
obiect însuși dreptul de ipotecă legală care se va putea radia din cartea funciară în baza declarației de
renunțare întocmită în formă autentică[9].
În situația în care imobilul cu privire la care s-a renunțat la formalitatea înscrierii ipotecii legale va fi înstrăinat
unui terț, cererea de înscriere ulterioară a dreptului de ipotecă legală va trebui respinsă, pe de o parte pentru
că renunțarea este un act definitiv, iar pe de altă parte, pentru că cererea de înscriere a ipotecii ar trebui
formulată împotriva titularului înscris în cartea funciară, cu respectarea principiului relativității înscrierii[10],
numai că acestuia nu îi este opozabil dreptul de ipotecă legală. Apoi, înscrierea ulterioară a ipotecii se face
prin depunerea la cartea funciară a înscrisului original din care rezultă dreptul de ipotecă, or debitorul din
contract nu mai are calitatea de proprietar al imobilului.
Dacă s-ar admite o astfel de cerere, s-ar încălca grav drepturile terțului de bună-credință care a dobândit
imobilul neavând cunoștință că asupra acestuia există un drept de ipotecă legală, dar care nu fost făcut public
și care nu i-a fost opozabil prin faptul că titularul său a înțeles să renunțe la înscrierea sa. Pe acest temei,
chiar dacă, în mod eronat, s-ar admite înscrierea ulterioară a ipotecii, terțul se va putea oricând opune
executării ipotecii legale.
Articol publicat în revista Pandectele Române nr. 3/2013. Prezentul articol face parte dintr-o serie de articole dedicate studiului
drepturilor reale, semnate de către dna prof. univ. dr. Irina Sferdian.

[1] Pentru analiza ipotecilor imobiliare în Codul civil actual, v. P. Vasilescu, Drept civil. Obligații, Ed. Hamangiu, București, 2012, pp. 153-
174.
[2] Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil a fost publicată în M. Of. nr. 409 din 10 iunie
2011.
[3] A se vedea, pentru publicitatea ipotecii imobiliare, P. Vasilescu, op. cit., p. 167.
[4] Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare a fost republicată în M. Of. nr. 201 din 3 martie 2006.
[5] Acest articol a fost introdus prin pct. 321 din O.U.G. nr. 64/2010, începând cu 27 iulie 2012.
[6] A se vedea, pentru această problemă, A.A. Moise, Scurte considerații despre partajul voluntar în sistemul noului Cod civil, în Dreptul
nr. 11/2012, pp. 71-76.
[7] Pentru opinia contrară, v. A.A. Moise, art. cit., p. 73. În opinia acestui autor, „Simpla renunțare la beneficiul înscrierii consemnată în
înscrisul constatator al actului juridic ce conduce la geneza ipotecii legale nu face altceva decât să blocheze înscrierea din oficiu”.
Autorul consideră că aceasta „Nu înseamnă că acel creditor renunță la însăși ipoteca legală și opinăm că nimic nu-l împiedică să înscrie
ulterior această ipotecă, în baza unei cereri adresate registratorului de carte funciară, dublate de înscrisurile prevăzute de lege”.

8] A se vedea, pentru o asemenea interpretare, A.A. Moise, art. cit., pp. 72-73.
[9] În același sens, v. și B. Vișinoiu, Noul Cod civil. Comentariu pe articole, coord. F.A. Baias, E. Chelaru, R.
Constantinovici, I. Macovei, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 2345.
[10] Potrivit principiului relativității, înscrierile în cartea funciară se fac numai împotriva posesorului sau
antecesorului tabular, adică numai împotriva celui care este deja înscris în cartea funciară. Principiul
relativității asigură respectarea unei continuități a înscrierilor în cartea funciară. Prin excepție, în cazul
succesiunii, chiar și după înscrierea dreptului moștenitorului, se pot face înscrieri în cartea funciară
întemeiate pe obligațiile defunctului, dacă se face proba că moștenitorul este ținut de obligațiile respective. A
se vedea, pentru dezvoltări privitoare la principiul relativității înscrierilor în cartea funciară, V. Stoica, Drept
civil. Drepturile reale principale, Ed. C.H. Beck, București, 2009, pp. 433-434; M. Nicolae, Tratat de publicitate
imobiliară, vol. 1I, Ed. Universul Juridic, București, 2006, p. 188; O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept
civil. Bunurile. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2008, p. 684; C. Bîrsan, Drept civil.
Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, București, 2007, p. 345; L. Pop, Dreptul de proprietate și
dezmembrămintele sale, Ed. Lumina Lex, București, 2001, p. 296; A. Trăilescu, Noul Cod civil. Comentariu pe
articole, coord. F.A. Baias, E. Chelaru, R. Constantinovici, I. Macovei, Ed. C.H. Beck, București, 2012, p. 920.